Informatiememorandum Annastede Vastgoed CV - First Table Asset ...

[Plaatsing in beperkte kring]
Informatiememorandum
Annastede Vastgoed CV
Annastede

Belangrijke informatie
Geïnteresseerden in de verwerving van Participaties in Annastede Vastgoed CV (CV)
worden nadrukkelijk gewezen op het feit dat aan iedere vorm van beleggen financiële
risico’s zijn verbonden. Mogelijke kopers wordt geadviseerd de volledige inhoud van
het Informatiememorandum te lezen en zich te wenden tot de eigen adviseur, zodat
een afgewogen oordeel kan worden gevormd over de inhoud en betekenis van het
Informatiememorandum.
Sectie5 Investments N.V. (Initiatiefnemer) verklaart dat de in het Informatiememorandum
opgenomen gegevens zorgvuldig zijn opgesteld en, voor zover
redelijkerwijs bekend, in overeenstemming zijn met de werkelijkheid en dat
geen gegevens zijn weggelaten waarvan de vermelding de strekking van het
Informatiememorandum zou wijzigen. Dit sluit echter niet uit dat één of meer van
de geraadpleegde informatiebronnen onjuist en/of onvolledig kunnen zijn, of dat er
informatiebronnen met een afwijkende opinie zijn. De Initiatiefnemer heeft zich laten
adviseren door adviseurs. De verantwoordelijkheid van die adviseurs is beperkt tot
het terrein van hun expertise en tot het onderwerp van hun advies.
Voor alle in het Informatiememorandum geprognosticeerde rendementen geldt dat
aan het deelnemen in Annastede Vastgoed CV risico’s zijn verbonden. De waarde van
uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie
voor de toekomst.
Voorts geldt dat na de verstrekking en verspreiding van het Informatiememorandum er
geen enkele garantie of omstandigheid is dat de daarin opgenomen informatie op een
latere datum nog juist en volledig is. De in het Informatiememorandum opgenomen
verwachtingen, veronderstellingen, analyses, berekeningen, commentaren, prognoses
en aanbevelingen zijn verstrekt ter informatie, maar vormen geen garantie voor
rendement op een belegging. De CV, haar Beherend Vennnoten, hun bestuurders,
de Initiatiefnemer en haar adviseurs aanvaarden geen aansprakelijkheid voor enige
directe of indirecte verliezen die zouden kunnen ontstaan op deelnemingen in de CV.
Niemand is gemachtigd om door of namens de Initiatiefnemer enige informatie
te verstrekken of enige verklaring af te leggen voor zover die informatie niet
ook in het Informatiememorandum vermeld staat. Voorts mag de inhoud van het
Informatiememorandum niet zonder de uitdrukkelijke schriftelijke goedkeuring van de
Initiatiefnemer worden verspreid onder derden om andere redenen dan ter beoordeling
van de daarin opgenomen investeringspropositie.
Er wordt momenteel nog onderhandeld over de definitieve financieringsvoorwaarden.
De in het Informatiememorandum opgenomen verwachtingen, veronderstellingen,
analyses, berekeningen, prognoses en dergelijke zijn verstrekt ter informatie, maar
vormen derhalve nog geen garantie voor het rendement op de belegging. Indien
nieuwe informatie na het uitkomen van dit Informatiememorandum leidt tot feitelijke
afwijkingen van in dit Informatiememorandum opgenomen variabelen (zoals de
financieringsrente), zal Deelname van reeds ingeschreven Participanten onherroepelijk
geacht zijn indien na herberekening het verwacht (Gemiddeld) Direct rendement
tenminste 7,5% per jaar bedraagt.
De verstrekking en verspreiding van het Informatiememorandum en de uitgifte en/of
het aanbod van Participaties kunnen in bepaalde rechtsgebieden onderworpen zijn aan
juridische beperkingen. De Initiatiefnemer aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid
voor welke schending dan ook van enige zodanige beperking.
Dit Informatiememorandum bevat een aanbod van rechten van deelneming in
Annastede Vastgoed CV. Annastede Vastgoed CV en haar Beherend Vennoten zijn voor
het aanbieden van deze rechten van deelneming niet vergunningplichtig in gevolge
de Wet op het financieel toezicht (Wft) en staan niet onder toezicht van de Autoriteit
Financiële Markten dan wel de Nederlandse Bank. Dit Informatiememorandum is geen
prospectus in de zin van de Wft.
Op het Informatiememorandum is het Nederlands recht van toepassing. Het
Informatiememorandum verschijnt alleen in de Nederlandse taal. De Initiatiefnemer
kan uitsluitend aansprakelijk worden gesteld indien het Informatiememorandum
misleidend, inconsistent of onjuist is.
Amsterdam, 2 december 2009
Sectie5 Investments N.V.

Annastede Vastgoed CV
INFORMATIEMEMORANDUM
Annastede Vastgoed CV (een commanditaire vennootschap naar
Nederlands recht, met zetel te Amsterdam)
Dit Informatiememorandum wordt gepubliceerd in verband met
de aanbieding door Annastede Vastgoed CV, vertegenwoordigd
door haar Beherend Vennoten, van maximaal 37 participaties
in Annastede Vastgoed CV, met een waarde van e 50.000,- per
stuk (de “Participaties”).
Het investeren in de Participaties brengt bepaalde risico’s mee.
In het sectie 3 “Risico’s” worden deze risico’s besproken.
Annastede Vastgoed CV en haar Beherend Vennoten zijn voor
het aanbieden van Participaties in Annastede Vastgoed CV niet
vergunningplichtig ingevolge de Wet op het financieel toezicht
(“Wft”) en staan hiervoor niet onder toezicht van de Autoriteit
Financiële Markten (“AFM”) dan wel De Nederlandsche Bank
(“DNB”).
De datum van dit Informatiememorandum is 2 december 2009.

Inhoudsopgave
1 Samenvatting 6
2 Definities 10
3 Risico’s 14
4 Onroerendgoedportefeuille 17
5 Financiële aspecten en rendementsberekeningen 24
5.1 Investering en kosten 24
5.2 Vermogensstructuur 25
5.3 Rendementsprognoses 28
5.4 Scenarioanalyse 31
6 Fiscale aspecten 33
7 Juridische aspecten en structuur 39
8 Initiatiefnemer 46
9 Deelname 48
10 Betrokken partijen 49
11 Mededeling belastingadviseur 50
5

6
Tabel 1 Rendementen
Sectie 1 Samenvatting
Annastede Vastgoed CV is een vastgoed beleg-
gingsfonds dat belegt in een klein winkelcen-
trum nabij het stadshart van IJsselstein. Het
winkelcentrum kan worden verworven uit de
portefeuille van Anthos, het pensioenfonds van
de familie Brenninkmeijer. Sectie5 Investments
N.V. biedt hiermee een beperkte groep beleg-
gers de mogelijkheid gezamenlijk te beleggen
in een modern en volledig verhuurd winkelcen-
trum met 3 winkels van zeer goede kwaliteit en
met een bewezen trackrecord. Het object heeft
uitstekende betaalde en onbetaalde parkeer-
voorzieningen. De winkels zijn verhuurd aan
Albert Heijn, Gall & Gall en Etos.
Verwacht jaarlijks Gemiddeld direct rendement 8,1%*
Verwacht jaarlijks Gemiddeld totaalrendement 10,1%*
Verwachte Internal Rate of Return (IRR) 9,1%
Uitkeringsniveau jaar 1 6,5%
* Enkelvoudige rendementen op basis van een beschouwingsperiode van tien jaar.
Rendement
Het geprognosticeerde Gemiddeld direct rendement
van Annastede Vastgoed CV bedraagt 8,1% per jaar
over een beleggingsperiode van tien jaar. Betaling
van de voor uitkering beschikbare kasstroom zal per
kwartaal achteraf plaatsvinden. In jaar één is de ver-
wachte rendementsuitkering 6,5%. De rendements-
uitkering zal naar verwachting groeien tot 9,9% in
jaar tien. Het geprognosticeerde Gemiddeld totaal-
rendement, zijnde de som van het Gemiddeld direct
rendement en het Gemiddeld indirect rendement
bedraagt 10,1%.
Commanditair kapitaal
Het Commanditair kapitaal bedraagt € 1.850.000
verdeeld over 37 Participaties van
€ 50.000 elk. De Financieringsbehoefte, zijnde de
som van Fondsinvestering en liquiditeitsreserve van
de CV, bedraagt € 5.750.000.
Financiering
Door middel van het aangaan van een hypotheek
zal € 3.900.000 worden gefinancierd in een aflos-
singsvrije lening. De financiering is op basis van
‘non-recourse’, hetgeen betekent dat de bank naast
de huur- en verzekeringspenningen uitsluitend het
Object als zekerheid heeft. Bij eventuele tekorten
kan zij de Participanten niet verder aanspreken dan
het bijeengebrachte Commanditair kapitaal. Het
vreemd vermogen bedraagt bij aanvang van de CV
circa 67% van de Financieringsbehoefte en 78% van
de voorlopig getaxeerde waarde.
Deelname
Belangstellenden kunnen zich door middel van het
bijgevoegde inschrijvingsformulier ‘Verklaring van
Deelname in Annastede Vastgoed CV’ aanmelden
voor deelname in de CV. Het inschrijvingsformulier
bevat tevens een volmacht voor iedere (kandidaat)
notaris van het notariskantoor van AKD Prinsen
Van Wijmen N.V. om namens de belangstellenden

Kenmerken Annastede Vastgoed CV
Financieel
• Fondsomvang € 5.750.000
• Eigen vermogen € 1.850.000
• 37 participaties van € 50.000
(minimale afname 2 stuks)
• Geprognosticeerd contant rendement van gemiddeld
8,1% per jaar
• Geprognosticeerd totaalrendement circa 10,1% per jaar
• Verwachte IRR van 9,1%
• Verwacht uitkeringsniveau: 6,5% in jaar 1 oplopend tot
9,9% in jaar 10
• Uitkeringen per kwartaal achteraf
• Financiering en rentefixatie voor een periode
van vijf jaar
• Inflatiebestendig beleggingsproduct door
geïndexeerde huurcontracten
Object
• Modern overdekt winkelcentrum nabij het centrum
van IJsselstein
• De belangrijkste supermarkt in het verzorgingsgebied
• Marktconform verhuurd aan 3 dochtermaatschappijen
van Ahold
• Solide huurders Albert Heijn, Etos en Gall en Gall
• Het centrum heeft goede parkeervoorzieningen,
o.a. door een (betaalde) parkeergarage onder het
winkelcentrum
• Object is goed ontsloten
Structuur
• CV-structuur is fiscaal transparant en in beginel
geschikt voor de aanwending van middelen uit de
herinvesteringsreserve
• CV-structuur speelt nu reeds in op de toekomstige
wijziging van het recht op de personenvennoot-
schappen
• Looptijd van het fonds naar verwachting vijf tot
tien jaar
Planning
• Inschrijving start op datum uitkomen Informatie-
memorandum en sluit op het moment dat alle
Participaties zijn toegewezen
• Geplande aankoop van het Object: eind december
2009, begin januari 2010
de benodigde akten en stukken te tekenen. Venno-
ten kunnen zowel natuurlijke personen als rechts-
personen zijn. De toewijzing op de inschrijving
vindt in beginsel plaats op volgorde van binnen-
komst. Na ontvangst van het volledig ingevulde
inschrijvingsformulier met bijlagen vindt toewijzing
plaats op basis van een besluit van de Beherend
Vennoten.
Juridische structuur
Er is gekozen voor de juridische structuur van een
Commanditaire Vennootschap (CV). Het juridische
eigendom van het Object wordt ondergebracht bij
de Stichting Bewaarder Annastede. Het economi-
sche eigendom wordt ondergebracht bij de CV.
De Beherend Vennoten van Annastede Vastgoed
CV zijn First Table Asset Consultants B.V. en An-
nastede Vastgoed B.V. i.o. De beherend Vennoten
zullen het beheer van de CV opdragen aan Sectie5
Investments N.V.
Participanten zijn naar derden toe niet aanspra-
kelijk voor verbintenissen van Annastede Vastgoed
7

8
Tabel 2 Huuroverzicht m² type m² Parkeerplaatsen
Basiliek 4-8 IJsselstein
CV en lopen uitsluitend risico tot het bedrag van de
ingebrachte deelnamesom, tenzij Participanten daden
van beheer, beschikking of bestuur verrichten of indien
participanten feitelijk (nauw) betrokken zijn bij de
onderneming (al dan niet op basis van een volmacht).
Het aansprakelijkheidsrisico wordt gedragen door de
Beherend Vennoten. Voor een nadere uiteenzetting
wordt verwezen naar Sectie 7 - Juridische aspecten en
structuur.
Herinvesteringsreserve
In Nederland gevestigde, aan Nederlandse vennoot-
schapsbelasting onderworpen rechtspersonen, die in
het verleden een fiscale boekwinst hebben behaald met
de verkoop van aan derden verhuurd beleggings-onroe-
rendgoed, kunnen onder voorwaarden door vorming
van een herinvesteringsreserve betaling van de over de
fiscale boekwinst verschuldigde vennootschapsbelasting
uitstellen. Deze herinvesteringsreserve dient uiterlijk
in het derde kalenderjaar na het kalenderjaar waarin de
herinvesteringsreserve gevormd is, door de onderne-
ming te worden afgeboekt op de aanschaffingskosten
van vervangend, aan derden verhuurd beleggingsonroe-
rendgoed.
Herinvesteringsreserves kunnen in beginsel op de
investering in Annastede Vastgoed CV worden afge-
boekt. Beleggers wordt geadviseerd overleg te hebben
met hun fiscaal adviseur.
Looptijd van de belegging
Annastede Vastgoed CV heeft een looptijd voor
onbepaalde duur. De verwachte looptijd zal vijf tot tien
jaar zijn, afhankelijk van het meest optimale moment
van verkoop van het Object.
Risico’s
Beleggen brengt risico’s met zich mee. Bij de CV
kunnen onverwachte ontwikkelingen de rendemen-
ten negatief beïnvloeden en derhalve leiden tot lagere
opbrengsten voor de Participanten. De voornaamste
risico’s zijn waardedaling, leegstand en financiering.
Een nadere beschrijving van de risico’s treft u aan in
Sectie 3 – Risico’s.
Btw Ingangsdatum
contract
Expiratiedatum
contract
Ahold Vastgoed BV / Albert Heijn winkelruimte 1.898 ja 22/12/03 21/12/13
Ahold Vastgoed BV / Gall & Gall winkelruimte 95 ja 22/12/03 21/12/13
Ahold Vastgoed BV / Etos winkelruimte 143 ja 22/12/03 14/11/14
parkeren 4
Totaal IJsselstein 2.136 4
Vrijstelling van de Wet op het financieel toezicht
Annastede Vastgoed CV is een beleggingsfonds in de
zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft). Dit
Informatiememorandum bevat een aanbod van rechten
van deelneming in Annastede Vastgoed CV. Annastede
Vastgoed CV en haar Beherend Vennoten zijn voor het
aanbieden van deze rechten van deelneming niet ver-
gunningplichtig in gevolge de Wft en staan niet onder
toezicht van de Autoriteit Financiële Markten dan wel
De Nederlandsche Bank. De Participaties mogen op
grond van de Wft worden aangeboden zonder dat het
Informatiememorandum is goedgekeurd door de toe-
zichthouder, de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

Prolongatie-termijn (jaren) Bank-garantie
(in €)
Beleggingsbeslissing
Deze samenvatting moet gelezen worden als een inlei-
ding op het Informatiememorandum. Iedere beslissing
om te beleggen moet gebaseerd zijn op de bestudering
van het gehele Informatiememorandum en haar Bijla-
gen door de belegger. De Initiatiefnemer kan wettelijk
aansprakelijk worden gesteld, doch enkel indien de
samenvatting die samen met de andere delen van het
Informatiememorandum wordt gelezen, misleidend,
onjuist of inconsistent is.
Concern-garantie
(in €)
Jaarlijkse
huuropbrengst
(in €, excl. btw)
Index-datum
6 * 5 nvt nvt 314.382 21/12/09
nvt nvt nvt 21.652 21/12/09
nvt nvt nvt 31.047 15/11/09
- - 367.081
9

10
Sectie 2 Definities
Begrippen in het Informatiememorandum die zijn op-
genomen in de navolgende lijst van definities beginnen
met een hoofdletter en hebben, tenzij uit de context
uitdrukkelijk anders blijkt, de volgende betekenis
(gedefinieerde begrippen in het enkelvoud hebben
dezelfde betekenis in het meervoud en vice versa):
AFM
De Stichting Autoriteit Financiële Markten.
Beheerder of Sectie5
De beheerder in de zin van artikel 1:1 van de Wft,
Sectie5 Investments N.V.
Beherend Vennoten
De beherend vennoten van Annastede Vastgoed CV,
zijnde First Table Asset Consultants B.V. en Annastede
Vastgoed B.V. i.o.
Beoordelingsvergoeding
Deze vergoeding bedraagt 1,25% (exclusief BTW)
van de omvang van het Commanditair kapitaal, die
First Table Asset Consultants B.V. (Beherend Vennoot)
ontvangt voor het onderzoeken, beoordelen en becom-
mentariëren van de beleggingspropositie.
Bevoorrechte opbrengst
De Bevoorrechte opbrengst bij verkoop van het Object
wordt berekend volgens de volgende berekening [(A x
B x (C/D)) minus E] waarin:
“A” gelijk is aan: 8,0%;
“B” voorstelt:
het Commanditair kapitaal van de CV dat is toe
te rekenen aan de betreffende onroerende zaak die
wordt vervreemd;
“C” voorstelt:
het aantal kalenderweken waarin de CV tot de des-
betreffende onroerende zaak gerechtigd is geweest,
waarbij een gedeelte van een kalenderweek voor
een volle week wordt gerekend;
“D” voorstelt:
het aantal kalenderweken per jaar, derhalve
52 weken;
en
“E” voorstelt:
Bgfo
het tijdens de looptijd uitgekeerde Direct
rendement.met dien verstande dat met een
negatieve uitkomst van de berekening geen
rekening wordt gehouden.
Het besluit van 12 oktober 2006, houdende regels
met betrekking tot het gedragstoezicht op financiële
ondernemingen (Besluit gedragstoezicht financiële
ondernemingen Wft).
Bijlage
Een Bijlage bij het Informatiememorandum, die
daarvan integraal deel uitmaakt.
Commanditair kapitaal
Totaal van het door de Participanten bij Toetredings-
datum bijeengebrachte vermogen.
CV
De commanditaire vennootschap: Annastede Vastgoed
CV, welke op 2 december 2009 is aangegaan door
middel van de CV-overeenkomst.
CV-overeenkomst
De onderhandse akte van 2 december 2009 strekkende
tot het aangaan van Annastede Vastgoed CV. Per de
Toetredingsdatum zal de overeenkomst worden vast-
gelegd in een notariële akte.
Direct rendement
Het direct enkelvoudig rendement uit exploitatie van
een jaarperiode berekend door het Exploitatieresultaat,
eventueel gecorrigeerd door het vrijvallen van middelen
uit de liquiditeitsreserve, van deze jaarperiode te delen
door het Commanditair kapitaal.

Exploitatiekosten
Het totaal aan kosten samenhangend met de exploi-
tatie van het Object zoals (maar niet beperkt tot) de
beheervergoeding, onderhoudskosten, eigenaarslasten,
advieskosten en rente.
Exploitatieresultaat
Het resultaat dat wordt behaald met de exploitatie van
het Object, bepaald door de huuropbrengsten en de
rentebaten te verminderen met de Exploitatiekosten.
Financieringsbehoefte
Het totaal bijeen te brengen vermogen van de CV
bestaande uit Fondsinvestering en liquiditeitsreserve.
Fondsinvestering
Het totale bedrag van de investering door de CV op
Toetredingsdatum, opgebouwd uit Verkrijgingsprijs
en Initiatiekosten.
Gemiddeld direct rendement
Het gemiddeld direct enkelvoudig rendement uit
exploitatie dat wordt berekend als het totaal van het
Direct rendement over een beleggingstermijn van
tien jaar gedeeld door tien.
Gemiddeld indirect rendement
Het gemiddeld indirect enkelvoudig rendement dat
wordt berekend als het Indirect rendement gedeeld
door tien.
Gemiddeld totaalrendement
Het gemiddeld totaal enkelvoudig rendement dat wordt
berekend als de som van het Gemiddeld direct rende-
ment en het Gemiddeld indirect rendement.
Gerealiseerde winst
Onder Gerealiseerde winst wordt in dit kader verstaan
het positieve verschil tussen de bij verkoop gerealiseerde
netto-opbrengst en de Fondsinvestering vermeerderd
met de geactiveerde investeringen. Hierbij wordt de
netto-opbrengst bepaald als de verkoopprijs minus
de Verkoopkosten.
Indirect rendement
Het indirect enkelvoudig rendement dat wordt
berekend als het Netto-verkoopresultaat minus Perfor-
mance fee gedeeld door het Commanditair kapitaal.
Informatiememorandum
Het Informatiememorandum inclusief eventuele
Bijlagen.
Initiatiefnemer
De Initiatiefnemer van Annastede Vastgoed CV is
Sectie5 Investments N.V. (Sectie5).
Initiatiekosten
De Initiatiekosten bestaan uit de kosten gemaakt door
de CV bij aanvang, zijnde: advieskosten, makelaars-
kosten, taxatiekosten, Selectie- en structureringsvergoe-
ding, Beoordelingsvergoeding, niet verrekenbare BTW,
kosten voor het opstellen van het Informatiememoran-
dum, alsmede marketingkosten en financieringskosten.
Albert Heijn
11

12
Netto-verkoopresultaat
Het resultaat gerealiseerd bij verkoop van het Ob-
ject berekend door de verkoopprijs van het Object te
verminderen met Verkrijgingsprijs, Initiatiekosten en
Verkoopkosten.
Object
De CV belegt bij Toetredingsdatum in de navolgende
onroerende zaken:
1. het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente
IJsselstein, sectie B, complexaanduiding 2271-A,
appartementsindex 1 omvattende:
a. het recht op het uitsluitend gebruik van de
winkelbedrijfsruimten en bedrijfskantine op de
begane grond met bijbehorende ruimten,
plaatselijk bekend 3401 BJ IJsselstein,
Basiliekpad 4, 6 en 8; en
b. het zes/tiende (6/10de) aandeel in
1. een opstalrecht op het dak, bestaande uit
een bouwplaat van een parkeergarage, eigen-
dom van de gemeente IJsselstein, gelegen te
35401 BJ IJsselstein, ten tijde van de splitsing
kadastraal bekend gemeente IJsselstein, sectie
B, nummer 2154, groot vijfentwintig are
twee centiare, inhoudende het recht om op de
bouwplaat een winkel met bovenwoningen en
verdere aanhorigheden in eigendom te hebben;
en
Albert Heijn
2. een perceel grond, gelegen te IJsselstein,
nabij het Basiliekpad, ten tijde van de splitsing
kadastraal bekend gemeente IJsselstein, sectie
B, nummer 5153 groot twaalf are en eenen-
vijftig centiare welk perceel is belast met een
opstalrecht ten behoeve van N.V. Stedin
Netten Utrecht.
2. vier (4) (onder)appartementsrechten, kadastraal
bekend, gemeente IJsselstein, sectie B, complexaan-
duiding, 2271-A, appartementsindices 35, 36, 37
en 38, ieder rechtgevende op;
a. het recht op het uitsluitend gebruik van de
parkeerplaats op het bij het appartement
behorende parkeerterrein;
b. het een/tweehonderd zesenzeventigste
(1/276ste) onverdeeld in het (hoofd)apparte
mentsrecht, kadastraal bekend gemeente
IJsselstein, sectie B complexaanduiding
2271-A, indexnummer 2, rechtgevend op:
1. het recht van het uitsluitend gebruik van
zestien woningen op de eerste en tweede ver-
dieping met bijbehorende zestien bergingen
op de eerste en tweede verdieping, entree,
gang op de begane grond, galerijen fietsen-
stalling, trappenhuis, spiltrap, loopbrug,
liften en overige bijbehorende ruimte en een
perceel grond met daarop twintig parkeer-
plaatsen; en
2. vier/tiende (4/10de) onverdeeld aandeel in
de gemeenschap bestaande uit:
• een opstalrecht op het dak, bestaande uit een
bouwplaat van een parkeergarage, eigendom
van de gemeente IJsselstein, gelegen te 3501
BJ IJsselstein, aan het Basiliekpad ten tijde
van de splitsing kadastraal bekend gemeente
IJsselstein, sectie B, nummer 2154, groot
vijfentwintig are twee centiare, inhoudende
het recht om op de bouwplaat een winkel met
bovenwoningen en verdere aanhorigheden in
eigendom te hebben; en

• een perceel grond, gelegen te IJsselstein,
nabij het Basiliekpad ten tijde van de splitsing
kadastraal bekend gemeente IJsselstein, sectie B,
2153 groot twaalf are eenenvijftig centiare welk
perceel is belast met een opstalrecht ten behoeve
van N.V. Stedin Netten Utrecht.
Overeenkomst van Beheer en Bewaring
De tussen Beheerder, Stichting Bewaarder en Behe-
rend Vennoten voor en ten behoeve van de CV, per
de Toetredingsdatum te sluiten overeenkomst waarin
hun onderlinge rechtsverhouding alsmede de taken en
bevoegdheden worden vastgelegd.
Participanten
De commanditaire vennoten in de CV.
Participatie
Een deelnemingsrecht in het Commanditair kapitaal
van de CV met een bedrag van € 50.000.
Performance fee
Bij verkoop van het Object is de CV aan de Beheerder
een bedrag verschuldigd van vijfentwintig procent
(25%) over het verschil tussen de Gerealiseerde winst
van het Object en de Bevoorrechte opbrengst.
Selectie- en structureringsvergoeding
Deze vergoeding bedraagt in totaal 2,95% over de
aankoopprijs van het Object en komt ten goede aan
Sectie5 Investments N.V. (Initiatiefnemer) en First
Table Asset Consultants B.V. (als Beherend Vennoot)
als volgt. Sectie5 Investments N.V. ontvangt van de CV
een vergoeding van 2,2% (exclusief BTW) van de aan-
koopprijs van het Object, voor haar werkzaamheden,
alsmede voor de risico’s die zij loopt met betrekking tot
de CV en de aankoop van het Object. First Table Asset
Consultants B.V. (Beherend Vennoot) ontvangt van de
CV een vergoeding van 0,75% (exclusief BTW) over
de aankoopprijs van het Object voor haar aandeel in de
begeleiding van de structurering.
Stichting Bewaarder
Stichting Bewaarder Annastede, een nog op te richten
stichting naar Nederlands recht, statutair gevestigd te
Amsterdam.
Toetredingsdatum
De datum waarop de Participanten toetreden tot de CV,
naar verwachting eind december 2009 - begin januari
2010.
Vennoten
De Beherend Vennoten en ieder van de Participanten
tezamen.
Verkoopkosten
De Beheerder brengt bij verkoop een begeleidingsfee
van 1,25% over de verkoopprijs van het Object in
rekening aan de CV. Deze begeleidingsfee is tevens van
toepassing indien het Object wordt vervreemd door
middel van de overdracht van de Participaties. Uit de
begeleidingsfee zal de Beheerder de kosten van de even-
tueel in te schakelen makelaar voldoen. Naast de bege-
leidingsfee komen eventuele additionele advieskosten
en/of boetes bij vervroegde aflossing voor rekening van
de CV. Deze zijn begroot op 0,25% van de verkoop-
prijs, maar kunnen afhankelijk van de omstandigheden
hoger of lager uitvallen.
Verkrijgingsprijs
De aankoopprijs verhoogd met de overdrachtsbelasting
en notariskosten van de desbetreffende onroerende
zaken.
Wft
Wet op het financieel toezicht, houdende regels met
betrekking tot de financiële markten en het toezicht
daarop, zoals deze luidt op de datum van het Informa-
tiememorandum.
13

14
Sectie 3 Risico’s
Aan het beleggen in onroerend goed zijn risico’s
verbonden. Deze risico’s kunnen nadelige gevolgen
hebben voor het geprognosticeerde rendement en voor
de ingelegde gelden van de belegger. De waarde van
de belegging kan zowel stijgen als dalen en de moge-
lijkheid bestaat dat beleggers minder terugkrijgen dan
zij hebben ingelegd. De belangrijkste risico’s worden
hieronder beschreven.
In deze Sectie worden de meest voorkomende risico’s
ten aanzien van het beleggen in onroerend goed als-
mede de fiscale risico’s kort beschreven, in volgorde van
de belangrijkheid, welke wordt bepaald op basis van de
omvang en de relevantie van de risico’s.
Algemene risico’s:
• nadelige veranderingen in nationale of internationale
economische omstandigheden;
• nadelige veranderingen in marktomstandigheden;
• nadelige gevolgen van eventuele ongunstige
ontwikkelingen in de toepasselijke financiële/fiscale/
juridische wet- en regelgeving;
• onverzekerbare verliezen, kosten en/of schade,
bijvoorbeeld als gevolg van terrorisme, milieu- of
natuurrampen;
• nadelige gevolgen van het in gebreke blijven van
Annastede Vastgoed CV of een wederpartij;
• verlies van in bewaring gegeven activa als gevolg van
insolvabiliteit, nalatigheid of frauduleuze handelingen
van de Bewaarder;
• nadelige gevolgen van de financiering met vreemd
vermogen;
• overmacht; en
andere factoren die buiten de invloed van de
Beheerder liggen.
Productspecifieke risico’s:
• nadelige veranderingen in de financiële conditie
en/of status van huurders, kopers en verkopers van
vastgoed;
• nadelige gevolgen van de relatief beperkte spreiding
(zowel geografisch beperkt als in soort belegging)
binnen de portefeuille;
• nadelige gevolgen van eventuele gebreken van het
onroerend goed;
• nadelige gevolgen van eventuele bodem-
verontreiniging en/of asbest;
• nadelige gevolgen van het ontstaan van claims
ten aanzien van het onroerend goed;
• nadelige gevolgen van de illiquiditeit van onroerend
goed;
• nadelige gevolgen van het feit dat de Participaties
beperkt verhandelbaar zijn;
• nadelige gevolgen van rentestijgingen in de
kapitaalmarkt; en
• nadelige gevolgen van belastinghervormingen.
Op een groot aantal van de genoemde risico’s zal in
navolgende paragrafen nader worden ingegaan.
Marktrisico
Marktrisico is een van de belangrijkste factoren bij de
waardeontwikkeling van onroerend goed. Het markt-
risico ziet op het algemene economische klimaat waarin
de onroerendgoedmarkt zich bevindt. Het economische
klimaat is zowel van invloed op de vraag naar en het
aanbod van het onroerend goed als op de verhuur-
markt. Uitgangspunt is dat Annastede Vastgoed CV in
Nederland gelegen onroerend goed aankoopt en dus op
de Nederlandse markt opereert.
Debiteurenrisico
De inkomsten van Annastede Vastgoed CV zullen
(deels) bestaan uit de huuropbrengsten van het onroe-
rend goed. Hoewel in beginsel onderzoek zal worden
gedaan naar de kredietwaardigheid van een huurder,
kan op voorhand niet worden uitgesloten dat een huur-

der in staat van insolventie geraakt of anderszins de
huurtermijnen niet (tijdig) voldoet noch dat huurover-
eenkomsten tussentijds worden beëindigd.
Leegstandsrisico
Een huurovereenkomst kan eindigen. Indien er op het
moment van beëindiging van de huurovereenkomst
geen sprake is van verlenging van de huurtermijn, dan
wel indien er geen nieuwe huurder is gevonden, kan
leegstand ontstaan. Leegstand leidt tot inkomstender-
ving en mogelijkerwijs additionele kosten voor
Annastede Vastgoed CV. Deze additionele kosten
kunnen ontstaan doordat de verhuurder het onroe-
rend goed op bepaalde aspecten dient aan te passen
of een huurvrije periode dient te verstrekken aan een
nieuwe huurder, bijvoorbeeld wanneer het onroerend
goed moeilijk verhuurbaar is. Het leegstandsrisico kan
worden beperkt door langlopende huurcontracten met
solvabele huurders af te sluiten. Eveneens is van belang
dat Annastede Vastgoed CV een goede relatie opbouwt
en onderhoudt met de huurders en tijdig signaleert of
er eventuele veranderingen plaatsvinden.
Verkoopwaarderisico
Bij vervreemding van het onroerend goed kan de
verkoopwaarde hoger, maar ook lager zijn dan de
geprognosticeerde verkoopprijs. De waarde bij de
verkoop van het onroerend goed is enerzijds afhankelijk
van externe macro-economische factoren en de situatie
op de Nederlandse onroerendgoedmarkt en anderzijds
van de lopende huurcontracten en de mogelijkheid om
deze huurcontracten wederom voor een langere periode
te verlengen. Het is daarmee mogelijk dat aangekocht
onroerend goed verkocht wordt tegen een lagere prijs
dan de aankoopprijs.
Onverzekerde schade
Door middel van een opstal- en aansprakelijkheids-
verzekering is de CV verzekerd tegen voorkomende
risico’s, zoals brand- en waterschade, alsmede de
hieruit voortvloeiende huurderving voor een periode
van minimaal twaalf maanden. Schades als gevolg van
natuurrampen, terreur en oorlog zijn niet te verzekeren
en komen derhalve voor rekening en risico van de CV.
Daarnaast zal er telkens sprake zijn van een eigen risico
per verzekering.
Inflatierisico
Inflatie is afhankelijk van diverse economische factoren
en heeft invloed op het rendement. Als de werkelijke
inflatie lager is dan de in de prognose gehanteerde
percentages, kan het rendement lager zijn dan
geprognosticeerd.
Liquiditeitsrisico
Bij tussentijdse tegenvallers in de exploitatie kan de ge-
prognosticeerde uitkering in enig jaar in gevaar komen.
Renterisico
De CV sluit bij het aangaan van hypothecaire geld-
leningen overeenkomsten voor een periode van vijf jaar
met een gefixeerde rente voor de duur van vijf jaar al
dan niet door het aangaan van een Interest Rate Swap.
Na deze periode dient een nieuwe financiering met een
bank overeengekomen te worden. Dit is afhankelijk
van de dan geldende marktcondities en marktrente, die
lager, maar ook hoger kan zijn dan de in de prognose
opgenomen rentebedragen.
15

16
Daarnaast kan er sprake zijn van een variabele (liqui-
diteits)opslag. Deze is afhankelijk van de geldende
marktomstandigheden op de kapitaalmarkt en kan door
de bank zowel naar beneden als naar boven worden
aangepast.
Bij een hogere rente zullen de financieringslasten
toenemen aangezien het onroerend goed gedeeltelijk
met vreemd vermogen is gefinancierd. Het directe
beleggingsresultaat zal bij een stijgende marktrente een
neergaande lijn laten zien. Bovendien kan een stijging
van de rente het risico van dalende onroerendgoedprij-
zen vergroten. Een daling van de onroerendgoedprijzen
kan leiden tot een neerwaartse druk op het rendement.
Een stijgende marktrente kan aldus een negatief effect
hebben op de beleggingsresultaten.
In geval van vervroegde beëindiging van het IRS
contract wegens een verzuimsituatie of een andere be-
eindiginggrond kan de IRS een negatieve marktwaarde
hebben. Daartoe zal de CV over voldoende liquidi-
teiten moeten beschikken om deze negatieve markt-
waarde van de IRS af te wikkelen. De verstrekker van
het vreemd vermogen kan voorwaarden stellen die op
enig moment gedurende de looptijd tot (vervroegde)
aflossing(en) kan leiden. Aflossingen kunnen leiden tot
lagere dan verwachte (uitkerings)rendementen. De CV
zal over voldoende liquiditeiten moeten beschikken om
aan deze verplichtingen te voldoen.
Risico van beperkte verhandelbaarheid
Er is sprake van een beperkte verhandelbaarheid van de
Participaties in de CV. Voor de verhandelbaarheid van
de Participaties is schriftelijke toestemming van alle Par-
ticipanten vereist, tenzij er sprake is van overgang van
de Participaties wegens vererving of legaat. De toestem-
ming hoeft echter niet actief te worden verleend. Indien
voor een toetreding of een vervanging aan alle Parti-
cipanten schriftelijk toestemming is gevraagd en die
toestemming niet binnen vier weken wordt geweigerd,
mag er vanuit worden gegaan dat de toestemming is
verleend. Deze beperking is van toepassing in verband
met de fiscale transparantie van de CV.
Onderhoudsrisico
Onderhoudskosten kunnen hoger of lager uitvallen
dan begroot. Indien het onroerend goed niet goed
wordt onderhouden, kan dat een negatief effect hebben
op de waarde.
Wet- en regelgevingsrisico
Beleggingen zijn onderworpen aan en worden
beïnvloed door wet- en regelgeving. Wijzigingen of
aanscherpingen van regelgeving op het gebied van huur
en huurbescherming, milieu- en bodemverontreiniging,
bestemmingsplannen, inrichtingseisen en veiligheids-
voorschriften kunnen directe invloed hebben op de ver-
huur en verkoopmogelijkheden van het onroerend goed
en daarmee op het rendement van de CV. Tevens kunnen
wijzigingen in de wet- en regelgeving fiscale, juridische
en/of financiële consequenties hebben voor de CV.
Geen zekerheid kan worden gegeven dat de wet- en
regelgeving, dan wel de interpretatie, uitvoering of
wijziging van bestaande wet- en regelgeving, niet zal
leiden tot extra kosten of geen andere nadelige gevolgen
zal hebben voor het beheer van het onroerend goed.
Het thans bij de Eerste Kamer in behandeling zijnde
wetsvoorstel personenvennootschappen brengt een
aantal belangrijke wijzigingen in het recht dat van toe-
passing is op de samenwerking in de vorm van een CV.
De thans bij de Tweede Kamer in behandeling zijnde
invoeringswet regelt de fiscale aspecten van de nieuwe
wetgeving. Voorgenomen is om de fiscale transparantie
van de CV te handhaven. De mogelijkheid in de nieu-
we wetgeving om rechtspersoonlijkheid te verkrijgen,
heeft wel gevolgen voor de overdrachtsbelastingpositie.
Onzeker is wanneer de nieuwe wetgeving in werking
treedt. Zoals gezegd zijn de wetsvoorstellen nog in
behandeling. Niet uitgesloten kan worden dat de voor-
stellen niet, gewijzigd of op een ander tijdstip dan thans
voorzien, worden ingevoerd. In dit Informatiememo-
randum wordt de positie van de CV en haar Participan-
ten beschreven op basis van de huidige wetgeving.

e Netherlands retail market
Sectie 4 Onroerendgoedportefeuille
umn Inleiding 2009
Perspectief voor de detailhandelsmarkt in
Nederland 3
Gedurende 2009 is ruim 400.000 m2 winkelruimte 6.0%
aan de voorraad toegevoegd en het jaar 2010 zal dit
4.5%
metrage naar verwachting overstijgen. Veel ontwik-
3.0%
kelingen zijn echter voorlopig (of zelfs definitief) uit-
gesteld. De opname van vierkante meters winkelruimte 1.5%
is over de eerste drie kwartalen van 2009 teruggevallen
naar ca. 230.000 m2 , ten opzichte van ca. 430.000 m2 0.0%
04 05 06 07 08 09 Q3
stgoedmarkt in 2008. / Property Positief NL is / Savills dat gedurende Research 2009 diverse nieuwe Source: Oxford Economics
(buitenlandse) toetreders de Nederlandse winkelmarkt
hebben betreden en dienovereenkomstig de opname
Economy and letting 17
and vacancy Na een scherpe rate economische teruggang van de
Currently the Dutch economy is hitting the bottom of its
Forecast
cycle. Key
key
economic
economic
indicators
indicators
show negative figures,
Forecast key economic indicators
but seem to be stabilizing. During the past year the
Nederlandse economie lijkt het dieptepunt in de zomer
Take-up Vacancy rate
GDP dropped GDP Unemployment from +3,2% rate in Consumer Q2 2008 prices to Consumer -5,4% expenditure in Q2
van 2009 te zijn bereikt. Diverse indicatoren lijken 10.5% te 2009. 10% In Q3 the figures are slightly better with a rate of
wijzen op een voorzichtig herstel, hoewel een volledig
9.0%
economisch herstel naar verwachting nog enige jaren
zal duren.
7.5%
-3,7% compared to the same quarter last year and the
8%
expectations for 2010 are that economic growth could
6%
show positive figures again. The labour market
4% remained quite resilient up to now. Although the
1
retail market is facing challenging times with low sales and
van winkelmeters hebben bevorderd.
GDP growth and consumer confidence
GDP growth and consumer confidence
term forecasts not being positive. These are the times where
2
GDP Consumer confidence
ood retailers Aan de beleggingszijde will is het prove investeringsvolume themselves. The same goes for the
beperkt geweest in 2009 tot een niveau van circa
6%
rty market: transactions are low and interest is mainly
730 miljoen over de eerste drie kwartalen. Door het
4%
beperkte transactievolume zijn de vastgoedprijzen in de
offer interesting possibilities.” 2%
eerste helft van 2009 gedaald. Sinds de zomer zijn de
ed on prime locations. For investors with capital this market
aanvangsrendementen stabiel of zelfs al licht gedaald.
Derhalve is de huidige periode voor liquide beleggers
r a steep slide the Dutch economy has
he bottom of it’s cycle. Recovery will
ever take time due to the global nature of the
ssion.
een uitstekend instapmoment voor de verwerving van
beleggingen in winkel onroerend goed, waarmee op de
huidige lage waardering wordt geanticipeerd en positie
wordt gekozen voordat economisch herstel optreedt.
ing 2009 just over 400,000 sqm of shopping
was added to the stock and in 2010 this
even be more. Many projects in the
line for coming years are being postponed or
celled.
-up in the first three quarters of this year is
,000 sqm, which is significantly less than the
,000 sqm in 2008. Still, over 2009 a number of
entries to the retail market boosted take-up.
Economy
Growth in %
number 2% of job vacancies is decreasing fast,
unemployment 0% is only slowly on a rise: up from 3.9%
to 5.1% -2% during the last 12 months. This is partly to do
with the specific governmental actions preventing
-4%
unnecessary unemployment and partly to students
-6%
entering new courses instead of the labour market.
Consumer -8% confidence has been negative for two years
08 Q1 08 Q3 09 Q1 09 Q3 10 Q1 10 Q3 11 Q1 11 Q3 12 Q1 12 Q3
and is fluctuating between -20 and -30, while
purchasing power for this year is still positive
(+1.75%).
GDP annual growth in %
Jan Peter Hebly (Managing Director - retail department)
Gall & Gall
0%
-2%
Large investment transactions
-20
were scarce in 2009, limiting the total amount of -25
-4%
investments to €730 million so far.
-30
-6%
05 Q3 06 Q3 07 Q3 08 Q3 09 Q3
Yields have readjusted to the market situation
during 2008 and yields for prime retail have now
Source: CBS
stablised currently stable.
Letting The number Market of leasing transactions will be limited
during 2010 and 2011 and pick up again in 2012
Consumer demand
when the economic recovery is underway.
Since the start of the year private consumption has
decreased 1 Bron: For Oxford retail Economics strongly investors and with this is access clearly to visible capital, in now the is
2 Bron: CBS
spending 3 the right in stores. time to Overall (re)enter sales the growth Dutch retail shows market. a -5%
Bron: The Netherlands Retail Market - Autumn 2009, Savills Research
figure, Capital while prices sales for have durable been and readjusted DIY goods and are positions more
than should 10% lower be taken than before last year. the Despite economic the recovery. economic
headwind supermarkets do remain able to keep sales
on a stable level, but also for them growth is currently
15
10
5
0
-5
-10
-15
-35
Consumer confidence
200
Annual growth in %
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
-10
-12
-14
Sourc
Reta
Reta
situa
ther
wea
whic
Due
incre
Vaca
loca
dem
The
and
wan
Unit
Koto
open
With
Jum
over
shak
wou
chai
Reta
Reta
to co
how
serio
plan
canc

18
IJsselstein, Basiliekgang 4-8
Het Object heeft de volgende kenmerken:
• Goed bereikbare locatie;
• Overdekt winkelcentrum nabij binnenstad
van IJsselstein;
• Drie crisisbestendige huurders van Ahold concern:
Albert Heijn, Etos en Gall & Gall;
• Gemiddelde resterende huurtermijn 4,1 jaar;
• Goed onderhouden, modern winkelcentrum
uit 2003;
• Goede parkeervoorzieningen, o.a. met een (betaalde)
gemeentelijke parkeergarage onder de winkels.
Object
Het winkelcentrum maakt onderdeel uit van een groter
complex dat is opgeleverd in 2003 na ontwikkeling
door Ahold Vastgoed. Het complex bestaat uit een
parkeergarage, die in eigendom toebehoord aan de
gemeente IJsselstein, de winkelruimte en bovengelegen
appartementen.
Het Object is gebouwd in een betonconstructie en
spantconstructie voor de dakopbouw. Het 2.134 m 2
v.v.o. tellende winkelcentrum is sindsdien uitstekend
onderhouden. Dit resulteert in een aantrekkelijk en
goed functionerend winkelcentrum dat in de primaire
levensbehoefte voorziet.
Het aan te kopen winkelcentrum is op de begane grond
gelegen en bestaat uit een supermarkt van circa 1.710 m 2
v.v.o. met een kantooretage van circa 188 m 2 v.v.o., een
Gall & Gall van 95 m 2 v.v.o. en een Etos van
143 m2 v.v.o.. De winkels hebben een gezamenlijke
entree en de Gall & Gall en Etos beschikken over een
gezamenlijke pantry en toilet. Op het parkeerterrein
achter het Object zijn 4 parkeerplaatsen gelegen, die tot
het gekochte behoren. Aan de buitenzijde van de Albert
Heijn bevindt zich een ABN Amro pinautomaat, die
in onderhuur is bij de Albert Heijn.
Op de bovenliggende etages zijn wooneenheden
gesitueerd, waarmee een vereniging van eigenaren
gevormd wordt. Deze wooneenheden maken geen
onderdeel uit van het gekochte.
Daarnaast is door middel van een erfdienstbaarheid
het gebruik van 90 parkeerplaatsen in de parkeer-
kelder zeker gesteld. Deze garage met circa 270
parkeerplaatsen is in eigendom bij de gemeente. Als
tegenprestatie zal eigenaar evenredig meedelen in een
negatieve exploitatie van de parkeergarage, in 2007 en
2008 ongeveer € 50.000 per jaar. Deze verplichting is
over-genomen door Albert Heijn, zolang de huidige
huurovereenkomst van Albert Heijn van toepassing is.
De verwachting is dat de negatieve exploitatie snel min-
der zal worden, wanneer de gemeente betaald parkeren
gaat invoeren in het gehele centrumgebied.
Tot die tijd kan er in de omgeving van het Object
ruimschoots gratis worden geparkeerd op de openbare
parkeervoorzieningen.
De CV belegt bij Toetredingsdatum in de navolgende
onroerende zaken:

1. het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente
IJsselstein, sectie B, complexaanduiding 2271-A,
appartementsindex 1 omvattende:
a. het recht op het uitsluitend gebruik van de
winkelbedrijfsruimten en bedrijfskantine op de
begane grond met bijbehorende ruimten,
laatselijk bekend 3401 BJ IJsselstein,
Basiliekpad 4, 6 en 8; en
b. het zes/tiende (6/10de) aandeel in
1. een opstalrecht op het dak, bestaande uit een
bouwplaat van een parkeergarage, eigendom
van de gemeente IJsselstein, gelegen te 35401
BJ IJsselstein, ten tijde van de splitsing kadas-
traal bekend gemeente IJsselstein, sectie B,
nummer 2154, groot vijfentwintig are twee
centiare, inhoudende het recht om op de bouw-
plaat een winkel met bovenwoningen en verdere
aanhorigheden in eigendom te hebben; en
2. een perceel grond, gelegen te IJsselstein, nabij
het Basiliekpad, ten tijde van de splitsing
kadastraal bekend gemeente IJsselstein, sectie
B, nummer 5153 groot twaalf are en eenen-
vijftig centiare welk perceel is belast met een
opstalrecht ten behoeve van N.V. Stedin Netten
Utrecht.
2. vier (4) (onder)appartementsrechten, kadastraal
bekend, gemeente IJsselstein, sectie B, complexaan-
duiding, 2271-A, appartementsindices 35, 36, 37
en 38, ieder rechtgevende op;
a. het recht op het uitsluitend gebruik van de par-
keerplaats op het bij het appartement behorende
parkeerterrein;
b. het een/tweehonderd zesenzeventigste (1/276ste)
onverdeeld in het (hoofd)appartementsrecht,
kadastraal bekend gemeente IJsselstein, sectie B
complexaanduiding 2271-A, indexnummer 2,
rechtgevend op:
1. het recht van het uitsluitend gebruik van zestien
woningen op de eerste en tweede verdieping met
bijbehorende zestien bergingen op de eerste en
tweede verdieping, entree, gang op de begane
grond, galerijen fietsenstalling, trappenhuis,
spiltrap, loopbrug, liften en overige bijbehorende
ruimte en een perceel grond met daarop twintig
parkeerplaatsen; en
2. vier/tiende (4/10de) onverdeeld aandeel in de
gemeenschap bestaande uit:
• een opstalrecht op het dak, bestaande uit een
bouwplaat van een parkeergarage, eigendom
van de gemeente IJsselstein, gelegen te 3501 BJ
IJsselstein, aan het Basiliekpad ten tijde van de
splitsing kadastraal bekend gemeente IJsselstein,
sectie B, nummer 2154, groot vijfentwintig are
twee centiare, inhoudende het recht om op de
bouwplaat een winkel met bovenwoningen en
verdere aanhorigheden in eigendom te hebben;
en
• een perceel grond, gelegen te IJsselstein, nabij
het Basiliekpad ten tijde van de splitsing kadas-
traal bekend gemeente IJsselstein, sectie B, 2153
groot twaalf are eenenvijftig centiare welk perceel
is belast met een opstalrecht ten behoeve van
N.V. Stedin Netten Utrecht.
Voor het Object wordt door Actys BOG B.V. een
technische en bouwkundige inspectie uitgevoerd en een
meerjarenonderhoudsplanning opgesteld.
Etos
19

20
Het Object wordt verworven van Administratiekan-
toor Fondsen Unie B.V. verkoper namens Anthos,
het pensioenfonds van de familie Brenninkmeijer.
Op Toetredingsdatum bedraagt de prijs € 5.140.000
kosten koper. Verkoper is niet aan Sectie5 Investments
N.V. gelieerd. Het Object wordt momenteel getaxeerd
door DTZ Zadelhoff v.o.f. De indicatieve onderhandse
verkoopwaarde bedraagt € 5.000.000 kosten koper.
Locatie en bereikbaarheid
Het Object is gelegen op een zichtlocatie in het
centrum van IJsselstein direct in het verlengde van de
hoofdwinkelstraat, de Bensdorperstraat en ligt direct
naast het stadhuis en het Fulco Theater. Uitvalswegen,
een sneltramverbinding in de richting van Utrecht en
een fietspad liggen direct voor de deur waardoor het
Object voor alle vormen van vervoer uitstekend be-
reikbaar is. Er is sprake van uitstekende betaald en vrij
parkeer mogelijkheden.
Het Object wordt door Locatus getypeerd als een
solitaire supermarkt dat is gelegen aan het Basiliekpad
in wijk IJsselstein-Zuid/Zenderpark. Het winkelcen-
trum ligt tussen de buurten Het Hart, De Rivieren en
De Wereldsteden. De wijk IJsselstein-Zuid/Zenderpark
telt circa 10.000 inwoners (peildatum 2008), in een
straal van 2 kilometer rondom het winkelcentrum wo-
nen circa 11.700 mensen.
Huurders
De totale huurstroom per 1 oktober 2009 bedraagt
€ 367.080 per jaar exclusief BTW en exclusief service
kosten en wordt gegenereerd door 3 winkelunits.
Ten tijde van de aankoop van het winkelcentrum zal de
feitelijke huurstroom naar verwachting hoger zijn, om-
dat enkele huurcontracten in de tussentijd geïndexeerd
zijn.
Albert Heijn (Ahold Vastgoed BV)
Albert Heijn is de grootse supermarkt keten van
Nederland met 750 vestigingen en 55.000 medewer-
kers in Nederland. Naast de zogenaamde wijkwinkels
kent Albert Heijn de AH XL, de AH to go en de AH
Webwinkel. De vestiging in het aan te kopen winkel-
centrum betreft een filiaalbedrijf, dat geëxploiteerd
wordt door het concern zelf.
Albert Heijn huurt circa 1.710 m² v.v.o. winkelruimte
op de begane grond alsmede 188 m2 v.v.o. kantoor-
ruimte / kantine op de etage sinds 22 december 2003.
De huurovereenkomst expireert op 21 december 2013.
Hoewel de huurder de mogelijkheid heeft om het
contract op te zeggen per deze datum, is de kans hierop
minimaal. Navraag over de ervaringen met deze locatie
leert dat de vastgoedmanager van Ahold positief is over
deze locatie en dat er geen indicatie is dat de huurover-
eenkomst per december 2013 niet zal worden verlengd.
Er is bovendien geen andere Albert Heijn vestiging in
de directe omgeving. De totale huurstroom bedraagt
per 1 december 2009 € 314.382 exclusief service-
kosten en BTW, een m²-prijs van € 165 per vierkante
meter. Volgens DTZ Zadelhoff bedraagt de huidige
markthuur op deze locatie circa €160 per vierkante
Ijsselstein
Basiliekpad
meter. Er bestaat daarmee een zeker risico dat Albert
Heijn eind 2013 een huurprijsherzieningsprocedure
start, waarvan de uitkomst voor beide partijen onzeker

is. Daarnaast betaald Albert Heijn een variabel bedrag
aan de gemeente voor het gebruik van 90 parkeerplaat-
sen in de parkeerkelder. De winkel is modern en ruim
gesorteerd met een slagerij en een bakkerij.
Etos (Ahold Vastgoed BV)
Etos is één van de grootste drogisterijketens in
Nederland. Etos heeft een uitgebreid assortiment op
het gebied van beauty, gezondheid en lichaamsverzor-
ging. Etos is in 2008 en 2009 verkozen tot de “Beste
drogisterij van Nederland”. De geschiedenis van Etos
gaat terug tot 1918. In dat jaar richtten werknemers
van het Eindhovense concern Philips een coöperatie
op, met als doel kruideniers- en drogisterijwinkels te
exploiteren. In 1931 werden de winkels van Philips
geprivatiseerd. Zo ontstond de naam Etos: Eendracht,
Toewijding, Overleg en Samenwerking. Ahold (toen
nog Albert Heijn) nam de keten in 1973 over.
Etos telt op dit moment ruim 500 winkels, verspreid
over heel Nederland. Hiervan is ongeveer de helft ei-
gendom van Etos, de overige winkels zijn franchisewin-
kels. De aan te kopen Etos in het winkelcentrum betreft
een filiaal bedrijf dat geëxploiteerd wordt door Ahold.
Etos huurt circa 143 m² v.v.o. winkelruimte op de
begane grond sinds 22 december 2003. De huurover-
eenkomst expireert op 14 november 2014. De totale
huurstroom bedraagt per 1 december 2009 € 31.047
Entree binnenstad IJsselstein
exclusief servicekosten en BTW, een m²-prijs van € 217
per vierkante meter.
Gall & Gall (Ahold Vastgoed BV)
Ten behoeve van de Gall & Gall in onderhavig win-
kelcentrum is voor Ahold Vastgoed BV een huurover-
eenkomst voor circa 95 m² v.v.o. winkelruimte van
toepassing, die is ingegaan op 22 december 2003 en
die eindigt op 21 december 2013, met een actuele huur
van € 21.651 per jaar exclusief BTW en servicekosten.
Dit betekent een huur van € 223 per vierkante meter.
Dit jaar bestaat Gall & Gall 125 jaar. Een mijlpaal in de
geschiedenis van deze drankenspeciaalzaak. Met inmid-
dels meer dan 540 winkels is Gall & Gall marktleider
in Nederland. Alle winkels zullen eind november 2009
gerestyled zijn naar een nieuwe huisstijl met een opval-
lend logo en de kleuren grijs en oranje.
Sinds 1989 behoort Gall & Gall tot het Ahold-concern.
De naam ging bovendien gelden voor de winkels van
Alberto, Impodra, Aguilar en Klerks waarmee Gall &
Gall in één klap marktleider in Nederland werd.
Winkelmarkt in IJsselstein
IJsselstein is van oorsprong een vestingstad gelegen
aan de Hollandse IJssel, direct langs de snelweg A2.
De ligging aan de IJssel en de historische sfeer van de
binnenstad zijn uitgesproken kwaliteiten van IJsselstein.
De stad heeft 33.500 inwoner en een beroepsbevol-
king van 16.500 personen. Het aantal arbeidsplaatsen
bedraagt circa 12.500. IJsselstein kent dan ook een
sterke uitgaande pendel. Ruim 75% van de werkende
bevolking heeft een baan buiten de gemeente.
De economische functie van IJsselstein komt vooral
tot uiting in de aanwezigheid van diverse bedrijventer-
reinen en vele niet-commerciële voorzieningen (zorg,
onderwijs, bestuur, e.d.).
De plaats heeft een winkelaanbod van 37.500 m². Per
inwoner is dat 1,1 m². Daarmee ligt het winkelaanbod
ver onder het landelijke gemiddelde van 1,7 m² per
inwoner. Het winkelaanbod in IJsselstein is relatief laag
21

22
vanwege de nabijheid van enkele belangrijke aankoop-
plaatsen zoals de binnenstad van Utrecht, Nieuwegein
en het stadsdeelcentrum Overvecht. Daarnaast heeft
IJsselstein geen PDV/GDV-locatie.
Het gemiddeld besteedbare inkomen in IJsselstein
bedraagt € 32.300,- per huishouden: dat is meer dan
11% boven het landelijke gemiddelde van € 29.000,-
per huishouden. De persoonsbestedingen zijn met €
42,86 circa 0,4% lager dan het landelijke gemiddelde
van € 43,05 per week. Echter de gezinsbestedingen zijn
in IJsselstein met € 107,15 circa 8,2% hoger dan het
landelijke gemiddelde van € 99,01 per week door de
relatief grotere gezinnen met jongere kinderen in vooral
de nieuwbouwwijken in IJsselstein-Zuid en West.
IJsselstein staat daardoor nog niet aan het begin van het
vergrijzen getuige de bevolkingsopbouw. Het percen-
tage allochtonen is met 12% slechts 1% hoger dan het
landelijke percentage van 11%. Er is geen sprake van
seizoenstoevloeiing in dit deel van IJsselstein waarvan
dit vestigingspunt zou kunnen profiteren, behoudens
uit de buitengebieden rondom IJsselstein (gemeente
Lopik).
De indicatieve huurprijsniveaus in IJsselstein bedragen
voor de Benschopperstraat van € 150 per m² tot € 300
per m², voor de Kerkstraat van € 150 tot € 200 per m²,
voor de Utrechtsestraat max. € 200 per m² en voor de
Weitstraat max. € 200 per m².
De gemeente IJsselstein heeft een structuurplan ‘Ver-
beterde binnenstad’ opgesteld voor de ontwikkeling
van het hoofdwinkelgebied. Het structuurplan geeft de
richting aan voor de ontwikkeling van de binnenstad.
Het plangebied ‘binnenstad’ bestaat uit het historische
deel binnen de grachten en uit een aangrenzend gebied
gevormd door de kasteellocatie, locatie Isselwaerde,
het Kloosterplantsoen, de stadhuislocatie, IJsselzone
en het parkeerterrein ‘Hazenveld’. Door ruimtelijke en
functionele ingrepen in het gebied, wil de gemeente de
historische binnenstad versterken. Het aangrenzende
gebied wordt meer bij de historische binnenstad be-
trokken, waarbij delen worden geherstructureerd.
De winkelfunctie van de binnenstad wordt verbeterd
door uitbreiding van het aantal winkels met circa
3.000 m 2 tot circa 15.800 m 2 en de situering van de
winkels langs een logisch circuit, het ‘achtje binnen-
stad’. Hiervoor wordt het gebied rond Koningshof en
Schuttersgracht verbeterd en ook de Voorstraat krijgt
op termijn meer een winkelfunctie. Er komen meer mo-
gelijkheden voor daghoreca, waardoor het verblijf in de
binnenstad aangenamer wordt.
Men is zich bewust dat boodschappen doen toch iets
anders is dan winkelen ofwel non-food inkopen doen.
Dit blijkt mede uit het feit dat de ondersteunende wijk-
winkelcentra zoals De Clinckhoeff (1.800 m2 v.v.o.),
Achterveld (1.350 m2 v.v.o), Kasteellaan IJsselveld-
Oost (solitaire supermarkt) en Zenderpark (solitaire
supermarkt) in het algemeen goed renderen, hoewel het
ondersteunende nevenaanbod in deze centra als matig
van kwaliteit wordt beoordeeld. Opvallend is het echter
dat vooral de modische sector in het centrum onderver-
tegenwoordigd is en dat er in de gemeente IJsselstein
géén hard-discount supermarkten vertegenwoordigd
zijn. In het algemeen geldt derhalve dat de gemeente
IJsselstein uitbreiding van detailhandels sectoren in de
dagelijkse sfeer alleen beperkt wil toestaan om de voor-
Albert Heijn

zieningen op (kwalitatief) peil te houden, waarbij op
IJsselveld-Oost en Zenderpark géén extra detailhandel
wordt toegestaan.
Supermarkten in IJsselstein
In IJsselstein zijn anno 2009 vijf flinke supermarkten
gevestigd alleen in de full-service- en soft-discount sec-
tor. Een goede hard-discounter zoals Aldi of Lidl zou
derhalve een aanwinst zijn en er mede voor zorgdragen
dat de afvloeiing in IJsselstein op het gebied van (dage-
lijkse) foodaankopen daalt met circa 10% van nu circa
85% (Goudappel en Coffeng koopstromenonderzoek)
naar circa 95% of meer. Alle supermarkten in dit markt-
gebied vervullen een wijk, stadsdeel of dorpsfunctie en
realiseren een goede tot zeer goede omzet. Voor de vestiging van extra supermarkten in
IJsselstein gelden de volgende basisregels:
• de supermarkt mag niet groter zijn dan 2.000 m²
BVO;
C1000 900 m² VVO
C1000 838 m² VVO
AH 1.500 m² VVO
Plus 750 m² VVO
• dient bij voorkeur ter vervanging van een supermarkt
uit de binnenstad (Schuttersgracht) en/of de super-
markt op IJsselveld-Oost te dienen;
• rond winkelcentrum Clinckhoeff, Achterveld en
de binnenstad ruimtelijk niet inpasbaar zijn;
• de distributieve uitbreidingsruimte niet
overschrijden;
• goed bereikbaar zijn;
• bij voorkeur een locatie op Nieuwpoort, Paardenveld
of Panoven betrekken.
SdB 896 m² VVO
Plus 990 m² VVO
Uit een Vestigingsplaats Onderzoek dat Sectie5 heeft
laten uitvoeren blijkt dat ingeschatte omzet van Albert
Heijn circa € 300.000 per week bedraagt. De maximaal
te behalen omzet bedraagt € 360.000 per week terwijl
een minimale omzet circa 20% onder de huidige ge-
schatte omzet ligt wanneer er nieuwe concurrerende full
service supermarkten in IJsselstein gevestigd worden én
wanneer er een omlabeling plaats vindt van één van de
huidige andere supermarkten.
Lidl 427 m² VVO
Emte 1.049 m² VVO
SdB 869 m² VVO
C1000 600 m² VVO
SdB 1.400 m² VVO
C1000 945 m² VVO
Coop 225 m² VVO
Coop 265 m² VVO
Plus 990 m² VVO
Nettorama 950 m² VVO
SdB 710 m² VVO
C1000 2.350 m² VVO
AH 1.700 m² VVO
C1000 900m² VVO
Supermarkten in IJsselstein
23

24
Sectie 5 Financiële aspecten en rendementsberekeningen
5.1 Investering en kosten
Deelname vindt plaats naar rato van de kapitaalinbreng
van de Participanten. De beleggingshorizon is gesteld
op vijf tot tien jaar. Voor de rendementsprognose is
uitgegaan van een beleggingsperiode van tien jaar met
als Toetredingsdatum 7 januari 2010.
De Fondsinvestering die de CV doet, bedraagt
€ 5.747.480 en bestaat uit de Verkrijgingsprijs van het
Object en de Initiatiekosten. Deze zijn als volgt nader
gespecificeerd:
Tabel 3 Fondsinvestering
alle bedragen in €
Verkrijgingsprijs Objecten
Verkrijgingsprijs
Het Object wordt kosten koper gekocht. Dit betekent
dat over de koopprijs 6,0% overdrachtsbelasting ver-
schuldigd is.
Het Object wordt met BTW geleverd.
De notariskosten hebben betrekking op het opstellen en
passeren van de koop- en leveringsakte en de hypo-
theekakte.
Initiatiekosten
Bij aanvang van de CV worden diverse eenmalige
kosten gemaakt. Een onderscheid wordt gemaakt
naar de volgende posten:
Adviseurskosten
Deloitte Belastingadviseurs B.V. adviseert op het gebied
van fiscaliteit. Op het gebied van juridische aspecten
treedt DLA Piper Nederland N.V. als adviseur op.
Een aan DLA Piper Nederland N.V. verbonden notaris
treedt tevens op als notaris.
Aankoopprijs 5.140.000
Overdrachtsbelasting 308.400
Notariskosten 10.000
Totaal 5.458.400
Initiatiekosten
Adviseurskosten 18.500
Makelaarskosten 51.400
Taxatiekosten 7.500
Selectie- en structureringsvergoeding 151.630
Marketing- en prospectuskosten 10.000
Beoordelingskosten 23.125
Oprichtingskosten 7.500
Financieringskosten 19.426
Totaal 289.080
Fondsinvestering 5.747.480
Actys BOG B.V. verricht een technische due diligence
en stelt tevens een meerjarenonderhoudsbegroting op.
Makelaarskosten
Bij de verwerving van het Object is Cushman &
Wakefield als aankopend makelaar betrokken.
Deze makelaar brengt voor de verleende diensten 1%
van de aankoopprijs in rekening (exclusief BTW).
Taxatiekosten
DTZ Zadelhoff v.o.f. heeft het Object getaxeerd en
brengt hiervoor circa 1,0 promille over de getaxeerde

waarde aan kosten in rekening bij de CV. Mogelijk
brengt de vreemd vermogenverschaffer additioneel
door haar gemaakte taxatiekosten aan de CV in
rekening.
Selectie- en structureringsvergoeding
Deze vergoeding bedraagt in totaal 2,95% over de
aankoopprijs van het Object en komt ten goede aan
Sectie5 Investments N.V. (Initiatiefnemer) en First
Table Asset Consultants B.V. (als Beherend Vennoot)
als volgt. Sectie5 Investments N.V. ontvangt van de CV
een vergoeding van 2,2% (exclusief BTW) van de aan-
koopprijs van het Object, voor haar werkzaamheden,
alsmede voor de risico’s die zij loopt met betrekking tot
de CV en de aankoop van het Object. First Table Asset
Consultants B.V. (Beherend Vennoot) ontvangt van de
CV een vergoeding van 0,75% (exclusief BTW) over
de aankoopprijs van het Object voor haar aandeel in de
begeleiding van de structurering
Marketing- en Informatiememorandumkosten
De marketing- en Informatiememorandumkosten
zijn op € 10.000 exclusief BTW begroot. Deze kosten
houden verband met het schrijven, ontwerpen, produ-
ceren en distribueren van het Informatiememorandum,
alsmede alle marketingactiviteiten en overige onder-
steunende activiteiten om het benodigde Commanditair
kapitaal te verzamelen.
Beoordelingsvergoeding
Deze vergoeding bedraagt 1,25% (exclusief BTW)
van de omvang van het Commanditair kapitaal die
First Table Asset Consultants B.V. (Beherend Vennoot)
ontvangt voor het onderzoeken, beoordelen en becom-
mentariëren van de beleggingspropositie.
Oprichtingskosten
Oprichtingskosten zijn juridische- en notariële kosten
voor het aangaan van de CV, de oprichting van de
Stichting Bewaarder en de Beherend Vennoot Annaste-
de Vastgoed B.V. (i.o.). Voorts behoren tot deze kosten
de administratieve kosten die in rekening worden ge-
bracht door de bestuurders van de Stichting Bewaarder.
Niet-verrekenbare BTW
De kostenpost ‘Niet-verrekenbare BTW’ betreft niet
terug te vorderen BTW vanwege verhuur aan niet
BTW-belaste partijen. De huurders van het Object in
Annastede Vastgoed CV zijn allen BTW-belaste huur-
ders. Hierdoor is deze post op nihil gesteld.
Financieringskosten
De post financieringskosten betreft de afsluitprovisie
van 0,5% over het vreemd vermogen die door de
vreemdvermogenfinancier in rekening wordt gebracht
aan de CV.
5.2 Vermogensstructuur
De vermogensstructuur van de CV voorziet in een deel
vreemd vermogen en een deel Commanditair kapitaal
(eigen vermogen). Het Commanditair kapitaal bestaat
voor een deel uit een liquiditeitsreserve.
Tabel 4 Vermogensstructuur
alle bedragen in €
Verkrijgingsprijs Objecten 5.458.400
Initiatiekosten 289.080
Commanditair kapitaal
De eigen kapitaalinbreng door de Participanten in An-
nastede Vastgoed CV bedraagt € 1.850.000 verdeeld
over 37 Participaties van € 50.000 elk.
Vreemd vermogen
Naast het Commanditair kapitaal zal een lening worden
verschaft door een financierende instelling ter hoogte
van € 3.900.000 voor een periode van vijf jaar. Na deze
Kostprijs 5.747.480
Liquiditeitsreserve 2.520
Financieringsbehoefte 5.750.000
Hypothecaire lening (vreemd vermogen) 3.900.000 67,8%
Commanditair kapitaal (eigen vermogen) 1.850.000 32,2%
25

26
periode dient een nieuwe financiering te worden
aangegaan tegen de dan geldende marktcondities.
De rente op de lening zal worden gefixeerd voor vijf
jaar door het aangaan van een rentevastlening van vijf
jaar, dan wel door het aangaan van een Interest Rate
Swap (IRS). Voor deze IRS zal een aparte overeen-
komst worden gesloten.
Het rentetarief bestaat uit een basisrente met een
commerciële opslag en een liquiditeitsopslag. Deze
liquiditeitsopslag wordt gerekend vanwege de huidige
zeer turbulente financieringsmarkt. Hoewel het rente-
tarief gefixeerd is, behoudt de bank zich het recht voor
om de opslag te herzien, wanneer de marktomstandig-
heden, dan wel een verzuimsituatie hiertoe aanleiding
geven. De bank kan dit onder andere doen op basis van
de algemene bankvoorwaarden.
In geval van een verzuimsituatie danwel in geval het
Object verkocht wordt binnen de rentevastperiode van
vijf jaar, vertegenwoordigt de IRS een waarde. Deze
waarde bestaat uit de contante waarde van het verschil
tussen het afgesloten vijfjaars IRS-tarief en het op het
moment van verkoop geldende IRS-tarief voor het
restant van de looptijd. Wanneer dit IRS-tarief voor de
resterende looptijd hoger is dan het afgesloten vijfjaars
IRS-tarief, zal de contante waarde van dit verschil aan
de CV worden uitgekeerd. Wanneer het IRS-tarief voor
de resterende looptijd lager is dan het afgesloten vijf-
jaars IRS-tarief, zal de contante waarde van dit verschil
Tabel 5 Geprognosticeerd Exploitatieresultaat, Direct rendement en verloop liquiditeitsreserve
alle bedragen in € Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4
Huuropbrengst 370.751 378.166 385.729 393.444
Huurvrij en huurdersincentives - - - -
Totale opbrengsten 370.751 378.166 385.729 393.444
Exploitatiekosten:
beheervergoeding 14.830- 15.127- 15.429- 15.738-
eigenaarslasten 10.878- 11.096- 11.318- 11.544-
onderhoud 12.976- 13.236- 13.501- 13.771-
adviseurs 5.500- 5.610- 5.722- 5.837-
overig 2.500- 2.550- 2.601- 2.653-
rente 204.750- 204.750- 204.750- 204.750-
Totale Exploitatiekosten 251.435- 252.368- 253.321- 254.292-
Exploitatieresultaat 119.316 125.798 132.409 139.152
Uitkering uit Liquiditeitsreserve 934 - - -
Voor uitkering beschikbaar 120.250 125.798 132.409 139.152
Uitkering per Participatie 3.250 3.400 3.579 3.761
Direct rendement 6,5% 6,8% 7,2% 7,5%
Gemiddeld direct rendement 8,1%
Liquiditeitsreserve bij
aanvang periode
2.520 1.586 1.586 1.586
Onttrekking 934- - - -
Liquiditeitsreserve bij
einde periode
Tabel 6 Indexeringen
1.586 1.586 1.586 1.586
Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4
1,00% 2,00% 2,00% 2,00%

door de CV aan de bank moeten worden betaald.
Dit levert liquiditeitsbeslag op voor de CV. Wanneer
de lening wordt gefixeerd voor een periode van 5 jaar
door het aangaan van een rentevastlening van 5 jaar, en
het Object wordt tussentijds verkocht, zal er een boete
voor vervroegd aflossen gelden van 1% in jaar één,
welke geleidelijk wordt afbouwd tot 0% in jaar 5.
De lening wordt geheel aflosbaar gesteld aan het einde
van de overeenkomst.
Gedurende de looptijd van de overeenkomst zal op de
lening in principe niet worden afgelost. Aanvullende
clausules kunnen echter een aflossingsverplichting
noodzakelijk maken gedurende de looptijd van de CV.
Te denken valt aan afspraken met betrekking tot een
jaarlijkse waardering van het Object, een loan to
value-clausule en een debt service coverage-ratio.
Dit levert liquiditeitsbeslag op voor de CV.
Liquiditeitsreserve
Gedurende de looptijd van de CV worden liquiditei-
ten aangehouden voor onvoorziene uitgaven en voor
aanvullingen op de rendementsuitkeringen in de eerste
jaren. Bij aanvang van de CV zal een liquiditeitsreserve
worden gevormd van € 2.520. Indien de Beheerder
het noodzakelijk acht, zal deze reserve gedurende de
looptijd worden aangevuld.
Jaar 5 Jaar 6 Jaar 7 Jaar 8 Jaar 9 Jaar 10
401.313 409.339 417.526 425.876 434.394 443.082
- - - - - -
401.313 409.339 417.526 425.876 434.394 443.082
16.053- 16.374- 16.701- 17.035- 17.376- 17.723-
11.775- 12.010- 12.251- 12.496- 12.746- 13.000-
14.046- 14.327- 14.613- 14.906- 15.204- 15.508-
5.953- 6.072- 6.194- 6.318- 6.444- 6.573-
2.706- 2.760- 2.815- 2.872- 2.929- 2.988-
204.750- 204.750- 204.750- 204.750- 204.750- 204.750-
255.283- 256.293- 257.324- 258.376- 259.448- 260.542-
146.030 153.045 160.201 167.500 174.945 182.539
- - - - - -
146.030 153.045 160.201 167.500 174.945 182.539
3.947 4.136 4.330 4.527 4.728 4.933
7,9% 8,3% 8,7% 9,1% 9,5% 9,9%
1.586 1.586 1.586 1.586 1.586 1.586
- - - - - -
1.586 1.586 1.586 1.586 1.586 1.586
Jaar 5 Jaar 6 Jaar 7 Jaar 8 Jaar 9 Jaar 10
2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
27

28
5.3 Rendementsprognoses
Bij het opstellen en presenteren van de rendements-
prognoses van de CV wordt een onderscheid gemaakt
tussen het (Gemiddeld) Direct rendement en het
(Gemiddeld) Indirect rendement. Het totaal van beide
gemiddelde rendementen geeft het Gemiddeld totaal-
rendement.
Daarnaast wordt een Internal Rate of Return (IRR)
gehanteerd. Dit is een calculatiemethode waarbij het
geprognosticeerde rendement wordt berekend, rekening
houdend met de hoogte en het tijdstip van alle uitgaven
voor en opbrengsten van de belegging (tijdswaarde van
geld), uitgaande van de veronderstelling dat op de uit-
gekeerde som een vergelijkbaar rendement kan worden
behaald gedurende de looptijd van de belegging. Bij
een vergelijking tussen verschillende projecten op basis
van het te behalen rendement, is het derhalve beter dat
te doen op basis van het IRR-rendement. Bij vastgoed-
beleggingen is het IRR-rendement in beginsel lager dan
het enkelvoudig rendement.
Alle in het Informatiememorandum opgenomen
prognoses zijn gemaakt op basis van contracten,
ervaringsgegevens van Sectie5 alsmede door het
raadplegen van benchmarkgegevens. Indien nieuwe
informatie na het uitkomen van dit Informatieme-
morandum leidt tot feitelijke afwijkingen van in dit
Informatiememorandum opgenomen variabelen (zoals
de financieringsrente), zal deelname van reeds inge-
schreven Participanten onherroepelijk geacht zijn indien
na herberekening het verwacht (Gemiddeld) Direct
rendement tenminste 7,5% per jaar bedraagt.
Alle vergoedingen en kosten zijn exclusief BTW.
Afwijkingen tussen werkelijke kosten (realisatie) en
prognose zijn voor rekening van de CV.
Prognose exploitatieresultaat
Het geprognosticeerde Gemiddeld direct rendement
(exploitatieresultaat plus de eventuele vrijval van mid-
delen uit de liquiditeitsreserve) over een beleggingsperi-
ode van tien jaar bedraagt 8,1% per jaar. Zie tabel 5.
De volgende factoren zijn van invloed op het
exploitatieresultaat:
Huuropbrengsten
De huren worden jaarlijks geïndexeerd volgens de
consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau
voor de Statistiek. In de prognoses is gerekend met de
indexeringen uit tabel 6.
Gekozen is voor een realistische, maar conservatieve be-
nadering van de inflatieontwikkeling. In oktober 2008
lag de inflatieverwachting voor 2009 op 3,25%, maar
deze is sindsdien uitsluitend naar beneden bijgesteld. In
het Informatiememorandum wordt gerekend met 1,0%
in het eerste jaar en nadien met 2,0% per jaar. Dit is
gelijk aan de streefnorm van de Europese Centrale Bank
van 2,0% per jaar, terwijl het twintigjarige gemiddelde
(1988-2007) volgens het CBS 2,27% bedroeg. De
gekozen indexeringsvoet wordt eveneens toegepast op
de Exploitatiekosten.
Beheervergoeding
Conform de Overeenkomst van Beheer en Bewaring
ontvangt de Beheerder jaarlijks een beheervergoeding
van 4,0% (exclusief BTW) over de gefactureerde huur
van het Object. Het beheer bestaat uit alle handelingen
om de CV naar behoren te laten functioneren zoals
het factureren en incasseren van de huursommen, het
voeren van de dagelijkse administratie en het doen van
aangiften, het opstellen van de conceptjaarrekening,
het verzorgen van het dagelijks technisch beheer en de
communicatie met Participanten, Stichting Bewaarder
en huurders.
Eigenaarslasten
Tot de eigenaarslasten behoren diverse kostenposten,
zoals onroerendezaakbelasting, precario, bijdragen aan
een vereniging van eigenaren, waterschapslasten, riool-
rechten en verzekeringspremies. Onroerendezaakbelas-
ting wordt door de gemeente berekend over de door
haar getaxeerde waarde van het Object.

Onderhoud
Op basis van een gedetailleerde meerjarenonderhouds-
begroting, op te stellen door Actys BOG B.V., wordt
een inschatting gemaakt van de jaarlijkse onderhouds-
kosten. Geprognosticeerde onderhoudsbedragen zullen
door middel van een dotatie onderhoudsvoorziening
ten laste van het jaarresultaat worden gebracht. De
feitelijke kosten voor het onderhoud zullen voldaan
worden uit deze voorziening.
Adviseurs
De post adviseurs betreft de vergoedingen die zijn
verschuldigd aan adviseurs in verband met de controle
van de jaarrekening en overige werkzaamheden op
financieel, juridisch of fiscaal gebied.
Overig
Overige kosten hebben betrekking op onvoorziene
lasten en de jaarlijkse bestuurskosten van de Stichting
Bewaarder van circa € 2.500.
Rente
Over de opgenomen hypothecaire lening is rente ver-
schuldigd. In de prognose is gerekend met een hypo-
theekrente van 5,25% per jaar voor de duur van tien
jaar. De rente wordt door het aangaan van een rente-
vastperiode van vijf jaar, dan wel door het afsluiten van
een Interest Rate Swap vastgelegd voor de duur van
vijf jaar. Aangezien de feitelijke rente pas kort voor de
Toetredingsdatum van de CV definitief wordt bepaald,
kan de in de rendementsprognose gehanteerde rente
afwijken van de feitelijke rente.
Prognose verkoopresultaat
De beleggingsperiode zal liggen tussen de vijf en tien
jaar, afhankelijk van het optimale moment van verkoop
van het Object. De Beheerder zal vanaf het vijfde beleg-
gingsjaar jaarlijks advies uitbrengen over het ideale ver-
koopmoment. De Participanten beslissen met volstrekte
meerderheid over de feitelijke verkoop.
Het geprognosticeerde Indirect rendement (verkoop-
resultaat) over een beleggingsperiode van tien jaar
bedraagt 19,7%.
Tabel 7 Geprognosticeerd verkoopresultaat
alle bedragen in €
Verkoopprijs 6.329.736
Kostprijs 5.747.480-
Bruto verkoopresultaat 582.256
Verkoopkosten 94.946-
Netto verkoopresultaat 487.310
Performance fee 121.827-
Verkoopresultaat na Performance fee 365.482
De volgende factoren bepalen het verkoopresultaat:
Verkoopprijs
Een betrouwbare verkoopraming maken is niet een-
voudig. De verkoopprijs is afhankelijk van diverse op
het toekomstige moment van verkoop geldende zaken,
zoals de economische situatie, de rente, de huuront-
wikkelingen, de inflatie, de omstandigheden van de
onroerendgoedmarkt en de ontwikkeling van de locatie
van het Object.
De geprognosticeerde verkoopprijs van Het Object is
bepaald op basis van een bruto-aanvangsrendement
(BAR) van 7,0%. Hierbij is in overweging genomen
dat de huuropbrengsten jaarlijks geïndexeerd worden en
dat het Object wordt aangekocht tijdens een recessie en
wordt verkocht in een genormaliseerde markt.
Verkoopkosten
De Beheerder brengt bij verkoop een begeleidingsfee
van 1,25% over de verkoopprijs van Het Object in
rekening aan de CV. Deze begeleidingsfee is tevens van
toepassing indien Het Object wordt vervreemd door
middel van de overdracht van de Participaties. Uit de
begeleidingsfee zal de Beheerder de kosten van de even-
tueel in te schakelen makelaar voldoen. Naast de bege-
leidingsfee komen eventuele additionele advieskosten
en/of boetes bij vervroegde aflossing voor rekening van
de CV. Deze zijn begroot op 0,25% van de verkoop-
29

30
prijs, maar kunnen afhankelijk van de omstandigheden
hoger of lager uitvallen.
Performance fee
Bij verkoop van het Object, of delen daarvan, ontvangt
de Beheerder een Performance fee van 25% over de
Gerealiseerde winst van Het Object verminderd met de
Bevoorrechte opbrengst van 8,0% voor de Participan-
Tabel 8 Geprognosticeerd Gemiddeld totaalrendement
ten. Het toekennen van een Performance fee waarborgt
een blijvende betrokkenheid van de Beheerder, alsmede
een gelijke focus van alle betrokken partijen.
Prognose Gemiddeld totaalrendement
Over een beleggingsperiode van tien jaar wordt een
Gemiddeld totaalrendement geprognosticeerd van
10,1% per jaar. Zie tabel 8.
alle bedragen in € Jaar1 Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4 Jaar 5 Jaar 6 Jaar 7 Jaar 8 Jaar 9 Jaar 10
Uitkering per Participatie 3.250 3.400 3.579 3.761 3.947 4.136 4.330 4.527 4.728 4.933
Einduitkering per Participatie
(exclusief inleg)
Direct rendement per Participatie 6,5% 6,8% 7,2% 7,5% 7,9% 8,3% 8,7% 9,1% 9,5% 9,9%
Indirect rendement per Participatie 19,7%
Gemiddeld direct rendement 8,1%
Gemiddeld indirect rendement 2,0%
Gemiddeld totaalrendement 10,1%
Tabel 9 Geprognosticeerde einduitkering
alle bedragen in €
Verkoopprijs 6.329.736
Performance fee 121.827-
Verkoopkosten 94.946-
Restschuld hypotheek 3.900.000-
Netto kasstroom uit verkoop 2.212.962
Saldo Liquiditeitsreserve 1.586
Beschikbaar voor uitkering 2.214.549
Einduitkering per Participatie (inclusief inleg) 59.853
Tabel 10 Geprognosticeerde kasstroom
Uitkering
Periodieke rendementsuitkering
Eens per kwartaal zal aan de Participanten een
rendementsuitkering worden gedaan. In jaar één
is de verwachte rendementsuitkering 6,5%.
De rendementsuitkering zal naar verwachting
groeien tot 9,9% in jaar tien.
alle bedragen in € Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4
Exploitatieresultaat 119.316 125.798 132.409 139.152
Uitkering uit Liquiditeitsreserve 934 - - -
Terugbetaling op Commanditair kapitaal (eigen
vermogen)
9.878
- - - -
Aflossing op hypothecaire lening - - - -
Einduitkering - - - -
Beschikbaar voor uitkering 120.250 125.798 132.409 139.152
Kasstroom per Participatie 50.000- 3.250 3.400 3.579 3.761
Cumulatieve kasstroom per Participatie 50.000- 46.750- 43.350- 39.771- 36.011-
IRR 9,1%

Einduitkering
De einduitkering vindt plaats na realisatie van de ver-
koop van Het Object en/of Participaties en de afwik-
keling van de CV. Voor verdere informatie omtrent de
einduitkering wordt verwezen naar de concept CV-
overeenkomst. Zie tabel 9.
Geprognosticeerde kasstroom
De geprognosticeerde kasstroom is bepaald onder voor-
behoud dat er gedurende de beleggingsperiode niet op
de hypothecaire lening wordt afgelost.
Over een beleggingsperiode van tien jaar wordt een
Internal Rate of Return (IRR) geprognosticeerd van
9,1%. Zie tabel 10.
5.4 Scenarioanalyse
De rendementsprognoses zijn met de grootst mogelijke
zorgvuldigheid opgesteld. Deze zijn echter gebaseerd
op aannames die bij het schrijven van het Informatie-
memorandum reëel worden verondersteld. Om inzage
te geven in de wijze waarop het Gemiddeld direct
Tabel 11 Financieringsrente
Financierings-
rente
rendement en het Gemiddeld indirect rendement
afhankelijk zijn van enkele belangrijke aannames, wordt
de invloed van veranderende omstandigheden hieron-
der weergegeven.
Financieringsrente
De rente op de lening zal grotendeels worden gefixeerd
bij het aangaan van de CV tegen het dan geldende
vijfjaars cq. vijfjaars IRS-tarief verhoogd met een
commerciële en eventueel een liquiditeitsopslag.
In de prognose wordt hiervoor een financieringsrente
gehanteerd van 5,25% hetgeen ten tijde van het
schrijven van het Informatiememorandum een reële
financieringsrente is. In tabel 11 staat een overzicht
van de geprognosticeerde rendementen bij verschillende
financieringsrentes.
Verkoopprijs
In tabel 12 staat een overzicht van de geprognosticeer-
de rendementen bij verschillende verkoopprijzen
na tien jaar.
Geprognosticeerd
Gemiddeld direct
rendement
Jaar 5 Jaar 6 Jaar 7 Jaar 8 Jaar 9 Jaar 10
146.030 153.045 160.201 167.500 174.945 182.539
- - - - - -
- - - - - -
- - - - - -
- - - - - 2.214.549
146.030 153.045 160.201 167.500 174.945 2.397.088
3.947 4.136 4.330 4.527 4.728 64.786
32.064- 27.927- 23.598- 19.071- 14.342- 50.444
Geprognosticeerd
Gemiddeld indirect
rendement
Geprognosticeerd
Gemiddeld totaal-
rendement
Financieringsrente lager dan prognose 5,00% 8,6% 2,0% 10,6%
Financieringsrente in prognose 5,25% 8,1% 2,0% 10,1%
Financieringsrente hoger dan prognose 5,50% 7,6% 2,0% 9,6%
31

32
Tabel 12
De deelnemers in de CV kunnen besluiten tot voortij-
dige verkoop. Dit besluit kan onder andere zijn ingege-
ven door verbeterde marktomstandigheden waardoor
een hoge verkoopprijs gerealiseerd kan worden.
Verkoopprijs gebaseerd op lagere BAR dan
prognose
Inflatie
In de onderstaande tabel staat een overzicht van de
geprognosticeerde rendementen bij verschillende
inflatiepercentages.
BAR Geprognosticeerd
Gemiddeld direct
rendement
Geprognosticeerd
Gemiddeld indirect
rendement
Geprognosticeerd
Gemiddeld totaal-
rendement
6,5% 8,1% 3,9% 12,0%
Verkoopprijs gebaseerd op BAR in prognose 7,0% 8,1% 2,0% 10,1%
Verkoopprijs gebaseerd op aankoop BAR 7,1% 8,1% 1,5% 9,6%
Verkoopprijs gebaseerd op BAR waarbij geldt
dat eigen vermogen terugbetaald en lening
afgelost wordt
Tabel 13 Inflatie
7,6% 8,1% 0,0% 8,1%
Gemiddeld
inflatie-
percentage
Geprognosticeerd
Gemiddeld direct
rendement
Geprognosticeerd
Gemiddeld indi-
rect rendement
Geprognosticeerd
Gemiddeld totaal-
rendement
Inflatie hoger dan prognose 2,4% 8,6% 3,2% 11,8%
Inflatie in prognose 1,9% 8,1% 2,0% 10,1%
Inflatie lager dan prognose 1,4% 7,6% 0,7% 8,3%
Huurprijsherziening
Uit de taxatie van DTZ Zadelhoff blijkt dat de taxateur
van mening is dat de Albert Heijn in het Object enigs-
zins boven de marktprijs verhuurd is. De huurovereen-
komst van Albert Heijn is in overeenstemming met de
standaard richtlijn van de Raad van Onroerende Zaken
en bevat daarom een clausule, die het mogelijk maakt
om aan het einde van de looptijd in december 2013 een
Tabel 14 Huurprijsherziening huurder Albert Heijn in jaar 5
Huurprijsherziening Geprognosticeerd
Gemiddeld direct
rendement
huurherzieningsprocedure te starten. De praktijk leert
dat de uitkomst van een dergelijke procedure zeer on-
zeker is, waarbij het niet is uitgesloten dat de huurprijs
ongewijzigd blijft of zelfs hoger uitkomt. Deze clausule
is overigens ook onderdeel van de huurcontracten van
Etos en Gall & Gall. In de onderstaande tabel staat een
overzicht van de geprognosticeerde rendementen bij
verschillende huurprijsherzieningen in december 2013.
Geprognosticeerd
Gemiddeld indirect
rendement
Geprognosticeerd
Gemiddeld totaal-
rendement
Huuruitval 7,5% 9,0% 3,5% 12,5%
Huuruitval in prognose 0,0% 8,1% 2,0% 10,1%
Huuruitval -7,5% 7,3% 0,3% 7,6%

Sectie 6 Fiscale aspecten
Omdat de belastingwetgeving, jurisprudentie en de da-
gelijkse praktijk aan verandering onderhevig zijn, is het
belangrijk goed notie te nemen van de fiscale aspecten
met betrekking tot deelname in de CV. De CV heeft
een besloten karakter en wordt in principe voor onbe-
paalde tijd opgericht (de beoogde looptijd bedraagt vier
tot tien jaar). De informatie in deze Sectie is opgesteld
naar de huidige stand van de wetgeving, jurisprudentie
en beleidsregels en geldt daarom onder voorbehoud
van latere wijzigingen daarin. De fiscale posities zijn
niet uitputtend beschreven. Indien u wilt participeren
in deze CV, adviseren wij u overleg te plegen met een
fiscaal adviseur over de effecten van deelname op uw
persoonlijke positie.
Deze fiscale Sectie bevat algemene informatie over de
fiscale gevolgen van deelname aan Annastede Vastgoed
CV door de Participanten. Als uitgangspunt wordt
gehanteerd deelname door een vennootschap, dan wel
natuurlijke persoon. Deze informatie is van algemene
aard en vormt geen advies met betrekking tot de speci-
fieke persoonlijke situatie van de Participant.
Belastingpositie van Annastede Vastgoed CV
zelve
In de CV-overeenkomst wordt bepaald dat toetreding
en vervanging van Participanten slechts mogelijk is
na uitdrukkelijke, voorafgaande toestemming van alle
Participanten. Indien voor toetreding of vervanging aan
alle Participanten schriftelijk toestemming is gevraagd
en die toestemming niet binnen vier weken is gewei-
gerd, mag er vanuit worden gegaan dat de toestem-
ming unaniem is verleend. De toestemmingseis geldt
onverkort voor het verpanden of anderszins bezwaren
van een Participatie. Schriftelijke toestemming is niet
nodig bij overdracht van Participaties via vererving
of legaat en bij naplaatsing van Participaties door de
Initiatiefnemer binnen zes maanden na oprichting van
de CV, ingeval er bij het aangaan van CV onvoldoende
participanten zijn om het beoogde beleggingskapitaal
bijeen te brengen.
Dit heeft tot gevolg dat de CV als een besloten
CV wordt aangemerkt, waardoor de CV als ‘fiscaal
transparant’ wordt aangemerkt voor toepassing van
de vennootschapsbelasting en de inkomstenbelasting.
Deze transparantie brengt dan ook mee dat waar hierna
wordt gesproken van Participatie eigenlijk moet worden
gelezen: het pro rata gedeelte in de bezittingen en
schulden van de CV
Deze fiscale transparantie houdt in dat de CV niet
zelfstandig belastingplichtig is. Als gevolg hiervan
wordt iedere Participant afzonderlijk belast, afhankelijk
van zijn eigen fiscale positie. De bezittingen en schul-
den en resultaten van de CV worden derhalve aan de
Participanten in de CV toegerekend naar rato van hun
winstgerechtigheid, welke in beginsel gelijk staat aan de
verhouding in de onderlinge kapitaalinbreng. Toetsing
van de fiscale transparantie geschiedt niet slechts aan de
hand van de CV-overeenkomst, doch mede aan de hand
van de feiten. Aan de fiscale transparantie kan afbreuk
worden gedaan, indien vervanging en toetreding van
Participanten, hoewel contractueel niet geoorloofd,
toch plaatsvindt zonder toestemming van alle Partici-
panten.
Fiscale behandeling van de Participanten
Participanten/natuurlijke personen
In de inkomstenbelasting vindt belastingheffing van
particulieren plaats door middel van het Boxenstelsel.
Box 1 bevat het inkomen uit werk en woning, Box 2
bevat het inkomen uit aanmerkelijk belang en Box 3 be-
vat het inkomen uit sparen en beleggen. In beginsel valt
de Participatie voor beleggende particulieren in Box 3.
Neemt de particuliere Participant echter als ondernemer
of resultaatgenieter deel, dan behoort de Participatie
mogelijk tot Box 1.
Inkomen uit Box 3
In Box 3 geldt het principe van de forfaitaire rende-
mentsheffing. Een Participant wordt jaarlijks, ongeacht
het werkelijk behaalde rendement, belast voor een for-
33

34
faitair rendement van 4% over de gemiddelde waarde
in het economische verkeer van het pro rata toegereken-
de vastgoed dat de Participatie vertegenwoordigt in het
desbetreffende jaar. Op deze gemiddelde waarde in het
economische verkeer van het vastgoed mogen de met
de Participatie zelve (financieringsschuld Participant) en
binnen de CV met de activiteiten van de exploitatie van
het vastgoed samenhangende schulden (o.a. hypotheek-
schuld) in mindering worden gebracht. De gemiddelde
waarde in het economische verkeer van zowel de bezit-
tingen als schulden wordt bepaald aan de hand van een
tweetal peildata, namelijk 1 januari en 31 december van
het desbetreffende jaar.
Over het saldo van de gemiddelde waarde in het eco-
nomische verkeer van de bezittingen en schulden wordt
vervolgens 30% inkomstenbelasting geheven, voor
zover het saldo het heffingsvrije vermogen te boven
gaat. Het heffingsvrije vermogen bedraagt € 20.661 per
belastingplichtige ofwel voor partners € 41.322 (2009).
Dit wordt nog vermeerderd met een vrijstelling van €
2.762 per minderjarig kind (2009). Er dient rekening
gehouden te worden met een niet-aftrekbare schulden-
drempel van € 2.900 per belastingplichtige, ofwel €
5.800 (2009) voor partners.
De feitelijke effectieve heffing bedraagt daarmee 1,2%
over de gemiddelde waarde in het economische verkeer
van het pro rata toegerekende vastgoed minus de
hierop betrekking hebbende schulden, hierbij overigens
rekening houdend met het heffingsvrije vermogen.
Eventuele verkoopwinsten zijn net als de daadwerkelij-
ke (huur)inkomsten als zodanig niet belast en eventuele
verkoopverliezen zijn net als daadwerkelijk gemaakte
kosten niet aftrekbaar. Op dit moment is een wetsvoor-
stel aanhangig op grond waarvan vermoedelijk per 1 ja-
nuari 2011 nog maar één peildatum (1 januari van het
belastingjaar) wordt gehanteerd. Het is op dit moment
nog niet duidelijk of deze wet ook wordt aangenomen.
Inkomen uit Box 1
Theoretisch bezien kan de Participatie op tweetal
gronden behoren tot het box 1 vermogen.
1) de Participatie dient te worden toegerekend aan een
reeds bestaande onderneming dan wel werkzaamheid;
2) de Participatie dient te worden toegerekend aan het
box 1 vermogen omdat de activiteiten van de CV als
zodanig kwalificeren als een onderneming dan wel een
werkzaamheid.
Ad 1) Toerekening Participatie aan bestaande
onderneming/werkzaamheid
Hoewel de activiteiten van de CV als zodanig niet
kwalificeren als ‘onderneming’ dan wel ‘werkzaam-
heid’ dient de participatie toch aan het box 1 vermogen
toegerekend te worden in het geval de Participatie een
rechtstreeks verband houdt met een reeds bestaande on-
derneming dan wel werkzaamheid van de Participant.
Deze toerekening vindt uitsluitend plaats in het geval
de activiteiten van de reeds bestaande onderneming/
werkzaamheid in dezelfde lijn liggen als de activiteiten
in de CV.
Indien de Participatie aan het ondernemingsvermogen
van een in Nederland woonachtige ondernemer, zoals
bij een eenmanszaak of een vennootschap onder firma,
of aan een werkzaamheid dient te worden toegerekend,
dan worden de voordelen die verband houden met de
participatie in de CV belast in Box 1. Als gevolg hier-
van worden de vermogensbestanddelen en de resultaten
van de CV, pro rata naar de winstgerechtigheid, belast
binnen het winstregime in box 1.
Het belastbaar inkomen wordt alsdan bepaald aan de
hand van de regels van ’goed koopmansgebruik’. Het
aandeel van de Participant in een positief resultaat van
de CV, waaronder begrepen eventuele vermogenswin-
sten bij vervreemding van het vastgoed, is belast tegen
het progressieve tarief inin box 1 (max. 52%). Het
aandeel van de Participant in een negatief resultaat van
de CV, waaronder begrepen een verlies bij vervreem-

ding van het Object, is aftrekbaar van het belastbare
inkomen van de particuliere Participant-ondernemer/
resultaatgenieter, maar tot maximaal het aandeel van
de participerende ondernemer/resultaatgenieter in het
kapitaal van de CV.
Het progressieve tarief in box 1 loopt op van 33,5%
tot 52% (tarieven 2009).
Ondernemers kunnen de MKB-winstvrijstelling toepas-
sen op de behaalde winst. Vanaf 1 januari 2010 is daar-
voor hoogstwaarschijnlijk niet langer vereist dat aan het
‘urencriterium’ wordt voldaan. De MKB-winstvrijstel-
ling bedraagt per 1 januari 2010 hoogstwaarschijnlijk
12% van het gezamenlijk bedrag van de winst die de
belastingplichtige uit een of meer ondernemingen
geniet. Aangezien deze regelingen thans nog niet zijn
aangenomen in de Tweede Kamer, kan daarover nog
geen zekerheid worden gegeven.
Ad 2) Activiteiten van de CV vormen meer
dan normaal vermogensbeheer
Wanneer de activiteiten van de CV normaal vermo-
gensbeheer te boven gaan, bijvoorbeeld wanneer de CV
vastgoed gaat ontwikkelen of herontwikkelen, geldt dat
sprake kan zijn van het drijven van een onderneming of
van het realiseren van resultaat uit overige werkzaam-
heden door de CV. In dat geval worden de onderne-
mingsgewijze activiteiten/werkzaamheden van de CV
toegerekend aan de Participanten, zodat zij feitelijk de
onderneming/werkzaamheid uitoefenen. Op basis van de
thans gestelde uitgangspunten aangaande de activiteiten
van de CV is hiervan overigens in beginsel geen sprake.
Participanten/rechtspersonen
In Nederland gevestigde, aan Nederlandse vennoot-
schapsbelasting onderworpen, participerende rechtsper-
sonen (zoals de NV en de BV) zijn naar huidig recht
in 2009 onderworpen aan vennootschapsbelasting naar
een tarief van 20% over de eerste € 200.000 belastbare
winst en 25,5% over het meerdere.
Het aandeel van de Participant in een positief resultaat
van de CV, waaronder begrepen eventuele vermogens-
winsten bij vervreemding van het vastgoed, wordt
begrepen in zijn belastbare winst en belast tegen maxi-
maal 25,5% vennootschapsbelasting, tenzij voor de met
de vervreemding behaalde fiscale winst een herinveste-
ringsreserve gevormd wordt.
Het aandeel van de Participant in een negatief
resultaat van de CV, waaronder begrepen een verlies
bij vervreemding van het vastgoed, is aftrekbaar van
de belastbare winst van de Participant, maar tot
maximaal het aandeel van de participerende rechts-
persoon in het kapitaal van de CV.
Bepaling van het resultaat bij ondernemers/re-
sultaatgenieters en rechtspersonen
Ten aanzien van de hiervóór beschreven gevallen waarin
de participatie wordt gehouden door een ondernemer,
resultaatgenieter of rechtspersonen die vennootschaps-
belastingplichtig zijn, heeft het navolgende te gelden
ten aanzien van de methode van winstberekening (een-
voudshalve wordt hierna gesproken van ‘ondernemers/
rechtspersonen’). Uiteraard betreft het hier een globaal
overzicht van de terzake geldende regelingen.
Als uitgangspunt heeft te gelden dat alle opbrengsten
en alle kosten in de heffing worden betrokken op basis
van het winstregime, een en ander volgens de regels van
‘goed koopmansgebruik’. De wettelijke regeling omvat
echter enige meer specifieke voorschriften en faciliteiten
welke in acht genomen dienen te worden bij het bepa-
len van het belastbare resultaat. Deze worden hieronder
kort nader toegelicht.
Fiscale afschrijving
Voor participerende ondernemers/rechtspersonen
bestaat de mogelijkheid om af te schrijven op de
fiscale boekwaarde van het vastgoed, bestaande uit de
verkrijgingsprijs van het Object en de direct met de
verkrijging daarvan samenhangende kosten, zoals de
35

36
overdrachtsbelasting, notariskosten, due diligencekos-
ten en makelaarskosten. Na afboeking van een herin-
vesteringsreserve geldt een lagere fiscale boekwaarde en
afschrijvingsbasis.
Op vastgoed kan per 1 januari 2007 niet verder worden
afgeschreven dan tot op de zogeheten ‘bodemwaarde’.
Ten aanzien van beleggingsvastgoed heeft te gelden
dat de bodemwaarde wordt gesteld op 100% van de
WOZ-waarde van het gebouw. Aldus zal fiscale afschrij-
ving in casu zeer beperkt of niet aan de orde zijn. In het
Informatiememorandum, de rendementsprognoses en
de scenarioanalyses is daarom geen rekening gehouden
met fiscale afschrijving. Ter zake van de afschrijving is
het voor de deelnemende rechtspersoon raadzaam zijn
belastingadviseur of accountant te raadplegen.
Renteaftrekbeperkingen
Indien de Participatie gefinancierd wordt met geleend
geld, is in principe de rente op deze lening fiscaal
aftrekbaar. Echter, in specifieke gevallen kunnen ren-
teaftrekbeperkingen van toepassing zijn. Ten aanzien
van de aftrek van rente zijn, met name in de sfeer van
de vennootschapsbelasting, mogelijke wijzigingen op
komst. Het is nu echter niet bekend wanneer én welke
wijzigingen zullen worden ingevoerd. Een nieuw
toetredende Participant wordt daarom aangeraden te
overleggen met een fiscaal adviseur en zich geregeld te
laten informeren.
Herinvesteringsreserve
De participerende ondernemer/rechtspersoon, doch
niet de participerende resultaatsgenieter, kunnen
boekwinsten behaald bij de vervreemding van be-
drijfsmiddelen onder voorwaarden doteren aan een
herinvesteringsreserve en daarmee de heffing uitstellen.
Hiermee wordt een liquiditeits- en dus rentevoordeel
behaald. Overigens is op dit moment een wetsvoorstel
aanhangig op basis waarvan mogelijk ook een herin-
vesteringsreserve kan worden gevormd door personen
die vermogen ter beschikking in de zin van box 1 (bijv.
aan de ‘eigen BV’). Het wetsvoorstel is echter nog
niet aangenomen, maar zou in de toekomst kunnen
betekenen dat ook door deze groep resultaatgenieters
een herinvesteringsreserve kan worden gevormd. Onder
bedrijfsmiddelen worden verstaan ‘de tot het bedrijfs-
vermogen behorende zaken, die - in tegenstelling tot de
zaken die voor de omzet zijn bestemd - behoren tot het
vaste kapitaal en bestemd zijn om voor de uitoefening
van het bedrijf te worden gebruikt’. Vermogensrechten
die ter belegging worden gehouden – denk aan effecten
- worden expliciet niet aangemerkt als bedrijfsmiddelen
en vallen buiten de regeling. Ook voor winst bij de
verkoop van voorraden kan geen herinvesteringsreserve
worden gevormd. Winst behaald bij het onttrekken
van een bedrijfsmiddel kan eveneens niet gereserveerd
worden.
In zijn arrest van 12 mei 2006 heeft de Hoge Raad
overigens geoordeeld dat uitsluitend de status op het
moment van vervreemding relevant is voor de beoorde-
ling of voor een behaalde vervreemdingswinst een her-
investeringsreserve kan worden gevormd. Het ging hier
over de situatie waarin een pand gedurende langere tijd
te kenmerken was als ‘bedrijfsmiddel’, doch uiteindelijk
als gevolg van ontwikkelingsactiviteiten op het moment
van vervreemding te kenmerken was als ‘voorraad’.
Omdat het pand op het moment van vervreemding was
aan te merken als ‘voorraad’ kon de gehele verkoop-
winst niet aan een herinvesteringsreserve worden gedo-
teerd (immers: geen bedrijfsmiddel). Het feit dat het
pand reeds langere tijd als bedrijfsmiddel was gebezigd
was niet relevant. Voor toepassing van de faciliteit is
dus slechts de kwalificatie van het vermogensbestand-
deel op het moment van vervreemding relevant.
De Hoge Raad besliste op 30 september 2005 voor een
vastgoedbeleggingsvennootschap die voor de vennoot-
schapsbelasting een herinvesteringsreserve had gevormd
voor de behaalde boekwinst bij de verkoop van het
voorheen door haar in volle eigendom gehouden en
verhuurde bedrijfspand met ondergrond, dat zij deze

herinvesteringsreserve mocht afboeken op een investe-
ring in een vastgoed-CV. In casu verkreeg de B.V. een
significant belang en bemoeienis in een CV. Gezien het
specifieke karakter van deze casus leek terughoudend-
heid bij toepassing van deze uitspraak naar ‘algemene
situaties’ vooralsnog geboden. Echter, in recentere
rechtspraak van 10 maart 2006 besliste de Hoge Raad
dat met betrekking tot het begrip ‘vervanging’ een ruim
standpunt dient te worden ingenomen.
De hiervoor genoemde rechtspraak ondersteunt de
stelling dat een vastgoedbeleggingsvennootschap een
herinvesteringsreserve kan aanwenden ten aanzien van
een participatie in een besloten CV. Bovendien kan zij
een herinvesteringsreserve vormen voor haar aandeel in
de eventuele toekomstige verkoopwinst bij verkoop van
de onroerende zaken van de CV. Participanten wordt
geadviseerd in voorkomende gevallen overleg te plegen
met hun fiscaal adviseur.
Om een herinvesteringsreserve te kunnen vormen en
aan te wenden, moet er aan bepaalde voorwaarden
voldaan worden(zie ook Sectie 1). Dit is uitdrukkelijk
de verantwoordelijkheid van iedere Participant.
Vrijgestelde Beleggingsinstelling
Gelet op de fiscale transparantie van de CV wordt
voor fiscale doeleinden het vastgoed direct toegerekend
aan de Participant. Aangezien een Vrijgestelde Beleg-
gingsinstelling niet direct mag beleggen in binnenlands
vastgoed, kan een Vrijgestelde Beleggingsinstelling niet
participeren in het Fonds.
Invulinstructie
Na afloop van het kalenderjaar zullen de Participanten
van de Beheerder een invulinstructie van Deloitte Be-
lastingadviseurs B.V ontvangen voor het doen van de
aangifte inkomsten- en vennootschapsbelasting.
Successie – en schenkingsrecht
In geval van overlijden van een particuliere Participant,
of schenking van een Participatie, maakt de waarde in
het economische verkeer van de via de Participatie ge-
houden bezittingen en schulden (in casu de onroerende
zaken en de schulden) onderdeel uit van de nalaten-
schap/schenking en is onderworpen aan successie-, res-
pectievelijk schenkingsrecht. De hoogte van het tarief
(thans 5% tot 68%) en de eventuele toepassing van
een vrijstelling, is daarbij onder meer afhankelijk van de
mate van verwantschap. Thans ligt er een wetsvoorstel
tot wijziging van de Successiewet ter behandeling bij
de Eerste Kamer(aangenomen in de Tweede Kamer op
3 november 2009). In dit wetsvoorstel wordt onder
meer de hoogte van de tarieven aangepast (10% en
20% voor partners en kinderen en 30% en 40% in alle
overige gevallen(behoudens het hierna te noemen tarief
voor kleinkinderen). Voor de partner wordt een vrij-
stellingsbedrag voorgesteld van € 600.000. Indien de
verkrijging (na de vrijstelling) groter is dan € 118.000,
wordt de eerste € 118.000 tegen 10% belast. Het meer-
dere wordt tegen 20% belast.
Voor kinderen en kleinkinderen wordt voor het succes-
sierecht een vrijstelling van € 19.000 voorgesteld. Kin-
deren worden tegen hetzelfde tarief belast als partners.
Voor kleinkinderen geldt een tariefsopslag van 80%. De
tarieven bedragen dan 18% en 36%. Voor het schen-
kingsrecht wordt voor kinderen een jaarlijkse vrijstelling
van € 5.000 voorgesteld. Voor kinderen tussen 18 en
35 kan deze vrijstelling op verzoek eenmalig worden
verhoogd tot een bedrag van € 24.000.
37

38
De verwachte ingangsdatum van dit wetsvoorstel is 1
januari 2010. Zoals gezegd, is het wetsvoorstel nog in
behandeling. Niet uitgesloten kan worden dat het voor-
stel niet, gewijzigd of op een ander tijdstip dan thans
voorzien wordt ingevoerd.
Omzetbelasting
De CV kwalificeert als BTW-ondernemer. Aangezien
het object volledig BTW-belast wordt verhuurd kan de
BTW die ter zake van het Object aan de CV in rekening
wordt gebracht, zoals de BTW op de verwerving en op
de exploitatie, volledig door de CV in aftrek worden
gebracht. Over de aan- en verkoop van de Participaties
is de CV is geen BTW verschuldigd.
Overdrachtsbelasting
Indien er geen aanspraak kan worden gemaakt op een
vrijstelling, is de verkrijging van vastgoed in principe
onderworpen aan 6% overdrachtsbelasting. Bij een op-
volgende verkrijging binnen zes maanden van hetzelfde
vastgoed is slechts overdrachtsbelasting verschuldigd
over de tussentijdse waardestijging.
Het voorgaande geldt onder voorwaarden ook voor
de indirecte verkrijging van vastgoed door middel van
participaties in een vastgoedlichaam. Echter, op basis
van de uitspraak van de Hoge Raad van 15 oktober
2004 is het pleitbaar dat een verkrijging van Participa-
ties in deze CV niet belast is met 6% overdrachtsbelas-
ting, mits de verkrijger hierdoor niet een derde of meer
van het totale geplaatste kapitaal van de CV verkrijgt.
Volledig zeker is dit evenwel niet, daar deze uitspraak
betrekking had op een maatschap en niet op een CV.
De overeenkomsten tussen beide rechtsvormen zijn
echter van dien aard, dat de fiscale behandeling op dit
vlak waarschijnlijk gelijkwaardig zal zijn als kan worden
beargumenteerd dat sprake is van een ‘aandeel’ in een
CV.
Thans is bij de Tweede Kamer een wetsvoorstel in
behandeling tot wijziging van de relevante regels in
de overdrachtsbelasting. Op grond hiervan zal niet
langer het aandeelhouderschap maar het belang in
een vastgoedlichaam relevant zijn. Ook de in Sectie 3
onder Wetgevingsrisico genoemde wetsvoorstellen met
betrekking tot het personenvennootschapsrecht hebben
zoals gezegd invloed op de wetgeving voor de over-
drachtsbelasting. Op basis van deze wetsvoorstellen zul-
len de gevolgen van genoemde uitspraak van de Hoge
Raad van 15 oktober 2004 ongedaan worden gemaakt.
De wetsvoorstellen gaan uit van handhaving van fiscale
transparantie voor een besloten commanditaire ven-
nootschap voor de inkomstenbelasting en de vennoot-
schapsbelasting. De mogelijkheden voor toepassing
van een herinvesteringsreserve als onder de huidige
wetgeving blijven dan bestaan.
De wetsvoorstellen zijn nog in behandeling. De
geplande datum van inwerkingtreding is reeds enkele
malen uitgesteld en is thans voorzien voor 1 januari a.s.
Niet uitgesloten kan worden dat de voorstellen niet of
gewijzigd worden ingevoerd. Een nieuw toetredende
Participant wordt aangeraden te overleggen met een
fiscaal adviseur.
Leiden, 2 december 2009
Deloitte Belastingadviseurs B.V.

Sectie 7 Juridische aspecten en structuur
De Commanditaire Vennootschap
als rechtsvorm
Annastede Vastgoed CV is gestructureerd als een
Commanditaire Vennootschap (de “CV”) waarin de
Participanten deelnemen als commanditaire vennoten
(de “Participanten” en ieder van hen een “Participant”)
en waarbij First Table Asset Consultants B.V. en
Annastede Vastgoed B.V. i.o. deelnemen als beherend
vennoten (“Beherend Vennoten”).
Een CV is naar huidig Nederlands recht geen rechts-
persoon maar een overeenkomst tussen één of meer
beherend vennoten en één of meer commanditaire
vennoten. Een dergelijke overeenkomst levert zoals
gezegd geen rechtspersoon op maar een personenven-
nootschap. Een commanditaire vennootschap wijkt
op een aantal essentiële punten af van een ander veel
voorkomend type personenvennootschap, de vennoot-
schap onder firma. Een CV komt tot stand door het
sluiten van deze zogenoemde CV-overeenkomst en de
inbreng van het kapitaal of de andere goederen zoals
overeengekomen tussen de Vennoten. Zowel natuur-
lijke personen als rechtspersonen kunnen vennoot zijn.
Het kapitaal dat in de CV wordt ingebracht, vormt
een gemeenschap van goederen, die is afgescheiden van
het vermogen van de vennoten. De CV heeft dus een
’afgescheiden vermogen‘, hetgeen betekent dat schuld-
eisers van een CV het recht hebben hun vorderingen
te verhalen op het vermogen van de CV, zonder dat zij
hoeven te concurreren met de privéschuldeisers van de
vennoten.
De Beherend Vennoten handelen ten behoeve van en
namens de CV. De Beherend Vennoten zijn hoofdelijk
aansprakelijk voor alle verplichtingen van de CV jegens
derden. De aansprakelijkheid van een Participant is in
beginsel beperkt tot het bedrag van de inbreng door de
desbetreffende Participant. Treedt een Participant echter
ten behoeve van, of namens, de CV op jegens derden,
of komt zijn naam voor in de naam van de CV, dan is
ook hij hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen
van de CV. Aangezien de CV geen rechtspersoon is, kan
zij (juridisch) geen goederen in eigendom hebben. Om
die reden wordt wel in CV-overeenkomsten opgeno-
men dat goederenrechtelijk de beherend vennoot alle
vermogensbestanddelen van de CV houdt. Ten aanzien
van Annastede Vastgoed CV is ervoor gekozen om de
onroerende zaken te laten houden door een speciaal
daartoe opgerichte Stichting Bewaarder (waarover
hierna meer).
Nieuwe wetgeving personenvennootschappen
Het is de verwachting dat in de nabije toekomst nieuwe
wetgeving ingevoerd zal worden met betrekking tot
personenvennootschappen (waaronder commanditaire
vennootschappen). Eén van de belangrijkste verande-
ringen is dat het voor een CV mogelijk zal worden om
rechtspersoonlijkheid te verkrijgen, hetgeen betekent
dat de CV dan goederen juridisch op haar eigen naam
kan houden. Ondanks het in de toekomst mogelijk ver-
krijgen van rechtspersoonlijkheid, zal voor wat betreft
de aansprakelijkheid van Vennoten (commanditaire en
beherende) het nieuwe personenvennootschapsrecht
geen verschil gaan maken.
Op voorstel van de Beherend Vennoten, de Beheerder
en de Stichting Bewaarder kan de vergadering van
Vennoten van de CV overeenkomstig de CV-overeen-
komst de bepalingen uit de CV-overeenkomst wijzigen
39

40
CV-overeenkomst
Statuten
Beherend Vennoten
indien en voor zover vereist als gevolg van de nieuwe
wetgeving, waarbij de nieuwe bepalingen zoveel moge-
lijk zullen aansluiten bij de strekking van de te vervan-
gen bepalingen.
De Beherend Vennoten
De Beherend Vennoten van Annastede Vastgoed CV
zijn First Table Asset Consultants B.V. en Annastede
Vastgoed B.V. i.o.
First Table Asset Consultants B.V. is een besloten ven-
nootschap met beperkte aansprakelijkheid naar Neder-
lands recht, met statutaire zetel te Leusden.
De aandelen van First Table Asset Consultants B.V.
worden gehouden door First Table Investments B.V.
(70%) en KiDeLa B.V. (30%). Het bestuur van First
Table Asset Consultants B.V. wordt gevormd door First
Table Investments B.V. en KiDeLa B.V. De statuten
van First Table Asset Consultants B.V. zijn kosteloos
verkrijgbaar bij de Beheerder.
Annastede Vastgoed B.V. i.o. is een vóór de Toetre-
dingsdatum op te richten besloten vennootschap met
beperkte aansprakelijkheid naar Nederlands recht en zal
een 100% dochteronderneming van Sectie5 Invest-
ments N.V. zijn.
Commanditaire
vennoten
(Participanten)
Annastede
Vastgoed B.V. i.o. &
First Table Asset
Consultants B.V.
(Beherend Vennoten)
Het enige doel van Annastede Vastgoed B.V. (i.o.) zal
zijn het zijn van beherend vennoot van de CV. Alle
Oprichtingsakte
Stichting Bewaarder
Stichting
Bewaarder Annastede
(Stichting Bewaarder)
Sectie5 Investments N.V.
(Beheerder)
aandelen van Annastede Vastgoed B.V. (i.o.) zullen
worden gehouden door Sectie5 Investments N.V. (zie
hieronder). Het bestuur van Annastede Vastgoed B.V.
(i.o.) zal worden gevormd door Sectie5 Investments
N.V. De concept statuten van Annastede Vastgoed B.V.
(i.o.) zijn kosteloos verkrijgbaar bij de Beheerder.
Stichting Bewaarder Annastede
(Stichting Bewaarder)
Overeenkomst van
Beheer en Bewaring
De vermogensbestanddelen van de CV zullen in juri-
dische zin afgescheiden zijn van het vermogen van de
Beheerder (waarover hierna meer) en de Beherend Ven-
noten. De vermogensbestanddelen zullen in bewaring
worden gegeven bij een onafhankelijke derde entiteit.
Voor deze CV zal dat Stichting Bewaarder Annastede
zijn, die het juridisch eigendom van deze activa zal ver-
werven. In de statuten van de Stichting Bewaarder zal
zijn vastgelegd dat het juridisch eigendom van het Ob-
ject in bewaring is gegeven aan de Stichting Bewaarder.
Daarnaast zal het betalingsverkeer van de CV onder
verantwoordelijkheid van het bestuur van de Stichting
Bewaarder lopen. Deze zal controleren of de Beheerder
het beheer van de CV volgens de begroting uitvoert.
Bij verkoop van een Object dient ook het bestuur van
de Stichting Bewaarder voor akkoord te tekenen. De
bestuurders van de Stichting Bewaarder zullen het
dagelijks beleid bepalen van de Stichting Bewaarder en
zullen onafhankelijk zijn van - en niet gelieerd aan - de
Beheerder en de Beherend Vennoten. Jaarrekeningen
van de Stichting Bewaarder zullen ter inzage ten kan-

tore van de Stichting Bewaarder worden neergelegd.
De Stichting Bewaarder zal zoals hierboven gemeld
een onafhankelijke directie hebben die uitsluitend in
het belang van de Participanten handelt. Het bestuur
van de Stichting Bewaarder zal bestaan uit natuur-
lijke personen verbonden aan een te goeder naam en
faam bekend staand trustkantoor. De statuten van de
Stichting Bewaarder worden vastgesteld bij akte, die
verleden zal worden bij notariële akte bij notariskantoor
AKD Prinsen van Wijmen N.V., vestiging Amsterdam.
De concept statuten van de Stichting Bewaarder zijn
kosteloos verkrijgbaar bij de Beheerder.
Namens de CV zullen de Beherend Vennoten op de
Toetredingsdatum een Overeenkomst van Beheer en
Bewaring ten aanzien van het te verkrijgen Object
afsluiten met de Stichting Bewaarder en de Beheerder.
Hierin wordt ondermeer geregeld dat de Stichting Be-
waarder optreedt in het belang van de Participanten en
dat over het Object slechts kan worden beschikt door
de Beheerder en de Stichting Bewaarder tezamen.
Taken Stichting Bewaarder
De Stichting Bewaarder zal overeenkomstig haar doel-
stelling en met inachtneming van de bepalingen van de
CV-overeenkomst zorgdragen voor onder andere de
volgende handelingen:
toezien op het ontvangen van de stortingen van Ven-
noten, het aanhouden daarvan en op aanwijzing van
de Beherend Vennoten of de Beheerder aanwenden ter
verwezenlijking van het doel van de CV. Aanwending
der gestorte middelen vindt eerst plaats nadat door
de Stichting zekerheid is verkregen dat het kapitaal,
noodzakelijk voor een succesvolle totstandkoming van
de CV, volledig aanwezig is;
het verkrijgen van het Object ten titel van beheer;
het innen van de liquide middelen waaronder begrepen
de uitkeringen aan de CV terzake het belang in het
Object, en het uitkeren van liquide middelen aan de
Vennoten ingevolge de CV-overeenkomst;
het op aangeven van de Beheerder vervreemden van
(delen van) de vermogensbestanddelen van de CV,
waaronder het Object;
toezien op het doen van (tussentijdse) uitkeringen aan
de Vennoten ingevolge de CV-overeenkomst;
het aanhouden van het participantenregister waarin de
persoonsgegevens van alle Participanten zijn opgeno-
men met vermelding van het aantal gehouden Partici-
paties met de datum van verkrijging, welk register de
Beherend Vennoten aanleggen na toewijzing en uitgifte
van de beschikbare Participaties in de CV;
het achteraf vaststellen dat de beleggingstransacties,
zoals uitgevoerd door de Beheerder, passen in het be-
leggingsbeleid van de CV;
het tezamen met de Beheerder en de Beherend Ven-
noten doen van voorstellen tot wijziging respectievelijk
het tezamen met de Beheerder en de Beherend Venno-
ten doorvoeren van wijzigingen van de tussen de Ven-
noten geldende voorwaarden in het kader van de CV;
het ontvangen van de dagafschriften van de
bankrekening(en) van de CV en het vaststellen dat
de mutaties daarop samenhangen met transacties of
het betalen van kosten in overeenstemming met deze
overeenkomst;
het toezien op de uitvoering door de Beherend Ven-
noten en/of de Beheerder van besluiten van de vergade-
ring van Vennoten.
De Stichting Bewaarder zal jegens de CV en de Parti-
cipanten aansprakelijk zijn voor de door hen geleden
schade voor zover de schade het gevolg is van verwijt-
bare niet-nakoming of gebrekkige nakoming van haar
verplichtingen.
Sectie5 Investments N.V.
(Initiatiefnemer/Beheerder)
Sectie5 Investments N.V. is een naamloze vennootschap
naar Nederlands recht. Zij treedt op als Initiatiefnemer
en beheerder (de Beheerder) van Annastede Vastgoed
CV. De Beheerder draagt zorg voor een zorgvuldig be-
heer en een verantwoorde exploitatie van het Object en
is uit dien hoofde belast met onder meer het financieel,
41

42
technisch, commercieel en administratief beheer van de
CV. De Beheerder zal partij zijn bij de Overeenkomst
van Beheer en Bewaring.
De volstrekte meerderheid van aandelen in Sectie5
Investments N.V. wordt voor gelijke delen gehouden
door:
Stone Bakery B.V., gevestigd te Amstelveen, van welke
vennootschap de aandelen voor 100% worden gehou-
den door de heer B.U. Bearda Bakker, hierna in sectie 8
genoemd;
Palladian Bridge Management & Investment B.V.,
gevestigd te Amsterdam, van welke vennootschap de
aandelen voor 100% worden gehouden door de heer
J.H. van Valen, hierna in sectie 8 genoemd;
Golden Cap B.V., gevestigd te Amsterdam, van welke
vennootschap de aandelen voor 100% worden gehou-
den door de heer G.J.M. Vreugdenhil, hierna in sectie
8 genoemd.
De overige aandelen in Sectie5 Investments N.V.
worden gehouden door een informal investor die als
adviseur bij Sectie5 betrokken is.
De statuten van de Beheerder zijn kosteloos verkrijg-
baar bij de Beheerder. Het bestuur van de Beheerder
wordt (middellijk) gevormd door de heren Van Valen,
Bearda Bakker en Vreugdenhil, van wie de curricula
vitae zijn opgenomen in Sectie 8 - Initiatiefnemer.
De Beheerder voert tevens het beheer over Meerstede
Vastgoed CV, Rijnstede Vastgoed CV, Mauritsstede
Vastgoed CV, Laurensstede Vastgoed CV, Floorstede
Vastgoed CV, Oirstede Vastgoed CV, Maatschap
Schansstede en Maatschap Mountain of Joy I. Voor een
verdere beschrijving van de activiteiten van de Beheer-
der wordt verwezen naar Sectie 8 - Initiatiefnemer.
De CV en haar doel
Zoals hierboven beschreven vormen de Participanten
en de Beherend Vennoten een commanditaire vennoot-
schap naar Nederlands recht. De CV is op 2 decem-
ber 2010 per onderhandse akte aangegaan en houdt
kantoor te Amsterdam.
Per de Toetredingsdatum zullen de Participanten tot
de CV toetreden. Op de Toetredingsdatum zal de CV-
overeenkomst worden vastgelegd in een notariële akte,
welke zal worden verleden door een notaris verbonden
aan AKD Prinsen van Wijmen N.V. De CV zal alsdan
ook in Amsterdam worden ingeschreven in het handels-
register aangehouden door de Kamer van Koophandel.
De CV heeft als doel het voor gemeenschappelijke
rekening beleggen van het vermogen van de CV in
beleggingsobjecten, in het bijzonder onroerende zaken,
direct dan wel indirect, teneinde de Vennoten te doen
delen in de inkomsten en de vermogenswinsten die
voortvloeien uit die beleggingen, waaronder begrepen
maar niet beperkt tot het verkrijgen, vervreemden,
bezwaren, verhuren en huren van de onroerende zaken
(en de belangen daarin) zomede het ter leen opnemen
van gelden, verstrekken of overnemen van geldlenings-
overeenkomsten alsmede het verstrekken van garanties,
het beleggen van gelden in vermogenswaarden, één en
ander al dan niet in samenwerking met derden alsmede
al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daar-
toe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin.
Dit Informatiememorandum bevat een aanbod van
rechten van deelneming in Annastede Vastgoed CV.
Annastede Vastgoed CV en haar Beherend Vennoten

zijn voor het aanbieden van deze rechten van deelne-
ming niet vergunningplichtig in gevolge de Wft en
staan niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële
Markten dan wel De Nederlandsche Bank.
Participanten en de CV
De CV is de uitgevende instelling van de Participaties
aan de Participanten en exploiteert het Object voor
gezamenlijke rekening en risico van de Vennoten. De
CV is voor onbepaalde tijd opgericht. De Participanten
treden toe op basis van de voorwaarden van de CV-
overeenkomst.
De verhandelbaarheid van de Participaties is beperkt
(zie Sectie 6 onder Belastingpositie van de CV). Het
economische eigendom van het Object berust bij de
CV. De Participanten hebben geen actieve rol in het
beheer van het Object. De Beheerder zal deze taak op
basis van de Overeenkomst van Beheer en Bewaring
vervullen. Alle Participanten hebben gelijkwaardig
stemrecht en aanspraak op het vermogen van de CV,
allen naar rato van ieders kapitaaldeelname in de CV.
Een Participatie met een inbreng van € 50.000 verte-
genwoordigt één stem.
Overeenkomst van Beheer en Bewaring
De taakverdeling tussen en de verantwoordelijkheden
van de drie betrokken partijen (de Beherend Vennoten
voor en ten behoeve van de CV, de Beheerder en de
Stichting Bewaarder) worden vastgelegd in de Over-
eenkomst van Beheer en Bewaring. De Beheerder is
belast met het management en het gebouwenbeheer ten
behoeve van de CV. De Beherend Vennoten vertegen-
woordigen de CV van rechtswege en fungeert/funge-
ren als eerste aanspreekpunt voor de Beheerder. De
Stichting Bewaarder zal juridisch eigenaar zijn van het
Object conform de regels daartoe gesteld in de Wft.
Jaarvergadering
De Beheerder kan altijd een vergadering van Vennoten
beleggen indien dat nodig wordt geacht. Zo ook de
Participanten indien 20% van alle Participanten (ge-
meten in kapitaaldeelname in de CV) dit nodig achten.
De Vennoten komen in ieder geval éénmaal per jaar bij
elkaar (de jaarvergadering). Via schriftelijke bijeen-
roeping door de Beheerder zal een vergadering van
Vennoten worden gehouden over de voortgang binnen
de CV en de definitieve resultaten (de jaarvergadering).
Gedetailleerde informatie over de regelgeving omtrent
de oproeping en de besluitvorming is beschreven in
de CV-overeenkomst. Tijdens de jaarvergadering van
Vennoten worden onder andere de begroting en de
jaarrekening besproken, die bestaat uit:
• de balans;
• de winst- en verliesrekening; en
• de toelichting.
Het boekjaar is gelijk aan een kalenderjaar. Het eerste
(verlengde) boekjaar eindigt op 31 december 2010. De
balans en de winst- en verliesrekening van de CV wor-
den jaarlijks door een accountant gecontroleerd, aan de
Participanten toegestuurd en ter vaststelling aan de Par-
ticipanten voorgelegd, uiterlijk vijf maanden na sluiting
van het boekjaar. Na goedkeuring en vaststelling van de
jaarrekening wordt de planmatige uitkering vastgesteld.
De betaalbaarstelling, de samenstelling en de wijze van
betaling van uitkeringen worden bekendgemaakt aan
het adres van de betreffende Participant. Er wordt ook
een halfjaarverslag van de CV gemaakt. Deze stukken
zullen bij de Beherend Vennoten ter inzage liggen. Alle
Participanten hebben toegang tot de vergadering van
de CV, evenals de Beheerder en de Stichting Bewaarder
alsmede degenen die door de voorzitter van de ver-
gadering worden toegelaten. Een Participant kan zich
ter vergadering, mits bij schriftelijke volmacht, doen
vertegenwoordigen door een andere Participant of een
adviseur.
Besloten fonds
De CV is besloten zoals beschreven in Sectie 6- Fiscale
aspecten. Het besloten karakter brengt met zich mee
dat Participanten gedurende de looptijd van de CV de
43

44
door hen gehouden Participaties niet kunnen vervreem-
den anders dan na voorafgaande schriftelijke toestem-
ming van alle Vennoten. De schriftelijke toestemming
van de Participanten wordt geacht te zijn verkregen
indien, na daartoe gevraagd te zijn, geen van de overige
Participanten binnen vier weken zijn toestemming heeft
geweigerd.
Overdracht Participaties.
Participaties kunnen, na schriftelijke toestemming van
alle Vennoten (zie hierboven), alleen worden overge-
dragen aan een derde bij authentieke akte waarvan een
afschrift betekend dient te worden aan de Beherend
Vennoten. Van het besloten karakter van de CV kan
niet worden afgeweken. Schriftelijke toestemming is
niet nodig bij overdracht van Participaties via verer-
ving of legaat. Door verkrijging van een Participatie,
ongeacht de titel daarvan, onderwerpt een toetredende
Participant zich aan de bepalingen van de CV-overeen-
komst. Indien en zodra de vervreemder zijn Participatie
heeft overgedragen aan de verkrijger van die Participa-
tie (deze derde hierna te noemen: de ”Verkrijger”) en
in het geval de Verkrijger nog geen Participant is, is de
Verkrijger toegetreden tot de CV als nieuwe Partici-
pant. Voor de volledige beschrijving van de toe- en
uittredingsregels zie de CV-overeenkomst.
Voortzetting, overname of
toescheiding Vennoot.
In het geval een Participant uittreedt op grond van de
CV-overeenkomst door: (i) in geval de Participant een
rechtspersoon is, haar ontbinding; (ii) faillissement;
(iii) aanvraag van surseance van betaling; (iv) van
toepassing verklaring van de schuldsaneringsregeling
natuurlijke personen; (v) zijn overlijden; of (vi) opzeg-
ging, door hem gedaan met inachtneming van het
gestelde in artikel 3 van de concept CV-overeenkomst,
zetten de overblijvende Participanten, (deze Participan-
ten hierna te noemen: de “Overgebleven Vennoten”),
de CV voort, tenzij allen binnen acht weken na de
datum van uittreden van hun gewezen mede-Participant
(deze Participant hierna te noemen: de “Uittredende
Vennoot”) aan de Uittredende Vennoot verklaren de
CV niet voort wensen te zetten, waarna de CV zal
worden vereffend conform de daartoe in de CV-over-
eenkomst opgenomen regeling. Als een Participant uit-
treedt en de verklaring zoals bedoeld in de vorige volzin
niet op tijd is geschied, zijn de Overgebleven Vennoten
verplicht de rechten van de Uittredende Vennoot naar
verhouding, als te bepalen in onderling overleg, over te
nemen.
Het bedrag dat alsdan aan de Uittredende Vennoot
dient te worden uitgekeerd, is gelijk aan de inbreng van
de Overgebleven Vennoten op de door de Uittredende
Vennoot gehouden Participaties op het tijdstip van zijn
uittreden, daaronder begrepen zijn aandeel in de reser-
ves en de winst respectievelijk het verlies, in het dan
lopende boekjaar tot het tijdstip van uittreden gemaakt,
dan wel geleden en verminderd met zijn verlies in een
eerder boekjaar dat niet reeds in een later boekjaar ten
laste van zijn winstdeel is gebracht.
Informatieverstrekking
De CV verschaft elk halfjaar schriftelijke informatie
over de financiële en operationele voortgang van de CV
aan de Participanten.
Bij de Beheerder liggen de volgende documenten ter
inzage:
• jaarverslagen en halfjaarverslagen van de CV;
• statuten, jaarrekeningen en jaarverslagen van de
Beheerder, de Beherend Vennoten en de Stichting
Bewaarder.
Participanten kunnen kopieën van deze documenten
op verzoek kosteloos ontvangen. Ook de jaar- en
halfjaarverslagen worden kosteloos verstrekt. De
Beheerder verstrekt aan een ieder op verzoek kosteloos
een afschrift van de CV-overeenkomst. De Beheerder
verstrekt op verzoek van een ieder en tegen kostprijs de
gegevens omtrent de Beheerder, de CV en de Stichting
Bewaarder die ingevolge enig wettelijk voorschrift in

het handelsregister moeten worden opgenomen. Parti-
cipanten worden schriftelijk op de hoogte gebracht van
de rendementsuitkeringen.
Opheffing en vereffening
Alleen de vergadering van Vennoten besluit bij vol-
strekte meerderheid van stemmen tot opheffing van
de CV, doch uitsluitend op een gezamenlijk voorstel
hiertoe van de Beherend Vennoten, de Beheerder en
de Stichting Bewaarder. Een voorstel tot opheffing van
de CV wordt kenbaar gemaakt aan de vergadering van
Vennoten. Bij opheffing dient een besluit genomen te
worden over het vermogen van de CV, in het bijzonder
omtrent het Object. Na besluit tot opheffing van de CV
vindt zo spoedig mogelijk vereffening plaats. Het batig
saldo komt aan de Participanten ten goede naar even-
redigheid van ieders kapitaaldeelname. De vereffening
geschiedt door de Beheerder die in deze rekening en
verantwoording aflegt aan de Participanten. Voor meer
informatie wordt verwezen naar de CV-overeenkomst.
Verjaringstermijn
De verjaringstermijn van het recht op rendement be-
draagt vijf jaar, gerekend vanaf de dag, volgende op die
waarop de vordering opeisbaar is geworden. Indien de
begunstigde geen bij de Beheerder bekende woon- of
verblijfplaats heeft, zal zijn/haar rendement ten gunste
van de CV komen.
Wijzigingen in de voorwaarden
Alle wijzigingen in de voorwaarden die gelden tussen
de Vennoten in het kader van de CV worden schriftelijk
kenbaar gemaakt aan de Participanten.
Een voorstel tot wijziging dan wel de feitelijke wijzi-
ging van de voorwaarden die gelden tussen de CV en
de Participanten wordt bekend gemaakt aan het adres
van iedere Participant afzonderlijk en wordt tevens op
de website van de Beheerder (www.sectie5.nl) ge-
plaatst, vergezeld van een toelichting van de Beheerder.
Wijzigingen waarbij de rechten of zekerheden van de
Participanten worden verminderd of beperkt, dan wel
lasten aan de Participanten worden opgelegd, worden
niet ingeroepen alvorens drie (3) maanden zijn verstre-
ken na bekendmaking van de wijziging, en de Parti-
cipanten binnen deze periode onder de gebruikelijke
voorwaarden kunnen uittreden.
Klachtenregeling
De Beheerder heeft een klachtenregeling met betrek-
king tot klachten over de CV opgesteld. De Beheerder
hanteert daarvoor de Richtlijnen Interne Klach-
tenprocedure van het Klachteninstituut Financiële
Dienstverlening (KiFiD). Deze klachtenregeling heeft
uitsluitend een intern karakter, aangezien klagers bij
partijen zonder AFM-vergunning geen beroep bij het
KiFiD kunnen instellen. Een kopie van deze regeling is
kosteloos verkrijgbaar bij de Beheerder.
Gelieerde ondernemingen
De Beheerder heeft geen onroerend goed geselecteerd
dat afkomstig is van de Beheerder dan wel van aan haar
gelieerde partijen. Mocht zich echter een geval voor-
doen waarbij de Beheerder van oordeel is dat verwer-
ving door Annastede Vastgoed CV van onroerend goed
afkomstig van de Beheerder of van aan de Beheerder
gelieerde partijen in het belang is van Annastede
Vastgoed CV en de Vennoten, dan zal de betreffende
transactie te allen tijde tegen marktconforme condities
worden aangegaan. Aan een dergelijke transactie zal
altijd een onafhankelijke waardebepaling ten grondslag
liggen, één en ander conform artikel 5.5 en 5.6 van
Bijlage E van het Bgfo. De Beheerder zal er verder voor
zorgdragen dat zal worden voldaan aan de terzake van
toepassing zijnde wet- en regelgeving.
Basiliek IJsselstein
45

46
Sectie 8 Initiatiefnemer
Sectie5 Investments N.V. structureert vastgoedbeleg-
gingsfondsen voor een beperkte kring van beleggers.
Sectie5 richt zich met name op beleggingen in kan-
toren met of zonder bedrijfshal, logistieke complexen
en winkels. Bij de selectie van objecten wordt vooral
gefocust op kwaliteitsgebouwen op goede locaties met
solvabele huurders en een lange gemiddelde duur van
de huurovereenkomsten.
Met een uitgebreid netwerk en relevante ervaring zijn
in het verleden uitstekende rendementen behaald.
Daarnaast slaagt Sectie5 er voortdurend in om de juiste
dynamiek te vinden tussen nieuwe acquisities, waarde-
maximalisatie door effectief vastgoedmanagement en
het optimale verkoopmoment.
Annastede Vastgoed CV is het achtste fonds dat Sectie5
Investments N.V. initieert. Hiervoor werden Meerstede
Vastgoed CV, Rijnstede Vastgoed CV, Mauritsstede
Vastgoed CV, Laurensstede Vastgoed CV, Floorstede
Vastgoed CV, Oirstede Vastgoed CV en Maatschap
Schansstede met succes gelanceerd.
Meerstede Vastgoed CV werd opgericht in september
2009 met een fondsomvang van € 25.825.000 en een
eigen vermogen van € 8.800.000. Het winkelfonds
belegt in winkelcentrum Rokkeveen in Zoetermeer. Het
winkelcentrum heeft meer dan 30 huurders, waaronder
grote landelijke labels als Albert Heijn, C1000, Gall &
Gall, Blokker, Dio en ABN AMRO.
Rijnstede Vastgoed CV werd opgericht in mei 2009
met een fondsomvang van € 12.100.000 en een eigen
vermogen van € 5.100.000. Het winkelfonds belegt
in acht winkels, een kantoor-unit en een parkeergarage
(112 parkeerplaatsen) in het centrum van Bodegraven.
Het winkelcentrum heeft grote landelijke labels als
C1000, Gall & Gall, ABN AMRO en Trekpleister en is
van een recent bouwjaar (2001).
Mauritsstede Vastgoed CV werd in december 2008 door
Sectie5 Investments N.V. geïnitieerd. De fondsomvang
bedroeg € 14.400.000 met een eigen vermogen van
€ 5.600.000. Het fonds heeft belegd in een kantoorge-
bouw in Weert, een logistiek complex in Den Haag en
een kantoor met bedrijfshal in Emmeloord. De gemid-
delde resterende huurtermijn bij aanvang van het fonds
bedroeg 14,4 jaar.
Laurensstede Vastgoed CV is gestart in juli 2008 en heeft
een fondsomvang van circa € 10.100.000 en heeft
geïnvesteerd in een portefeuille met 50 woningen en 33
winkels in Rotterdam.
Floorstede Vastgoed CV is gestart in juni 2008 en heeft
een fondsomvang van circa € 11.400.000 en kocht voor
beleggingsdoeleinden een kantoorgebouw in Ede, een
kantoor met hal op Maastricht-Airport en een kantoor
met bedrijfsruimte in Amsterdam.
Oirstede Vastgoed CV is gestart in november 2007 en
heeft een fondsomvang van circa € 12.500.000. Er is
geïnvesteerd in een kantoorgebouw in Heerlen, een da-
tacenter in Arnhem en een mixed-use complex in Vuren.
Maatschap Schansstede is gestart in juni 2007 en heeft
een fondsomvang van circa € 20.500.000. Er is belegd
in zes kantoorgebouwen in Almere, Doetinchem,
Enschede en Winterswijk.
Tenslotte is per 1 februari 2009 het beheer over de
bestaande Maatschap Mountain of Joy I bij Sectie5
Investments N.V. ondergebracht. Dit fonds belegt in
een bedrijfshal met kantoor in Rotterdam.
Belegger
Bij Sectie5 is persoonlijke aandacht voor de beleggers
een groot goed. Alleen dan kan werkelijk ingespeeld
worden op de wensen van de klant. Zo ontvangt de
belegger regelmatig een uitgave van Sectie5 Quintes-
sence. Dit is de nieuwsbrief met updates over de actuele
ontwikkelingen rond het onroerend goed, de huurders,
marktontwikkelingen en overige zaken.

In het voorjaar, tijdens de jaarvergadering, legt Sectie5
financiële en technische verantwoording af over het
voorgaande jaar. Tevens worden de ontwikkelingen van
de portefeuille besproken en geeft Sectie5 adviezen over
de korte en langetermijnstrategie van de CV.
Waarde
Voor optimale waardeontwikkeling benadert Sectie5 de
vermogensbestanddelen van de beleggingsportefeuille
niet statisch, maar dynamisch:
• Sectie5 onderhoudt rechtstreeks en pro-actief contact
met alle huurders. Gebouwen worden effectief tech-
nisch onderhouden door intensief samen te werken
met een professionele vastgoedbeheerder. Door de
kritische allocatie van middelen wordt een goede
staat van de gebouwen en haar installaties nage-
streefd.
• Sectie5 streeft naar waardemaximalisatie door verho-
ging van de netto-opbrengsten enerzijds en verlen-
ging van de duur van de huurcontracten anderzijds.
• Indien een object tussentijds een maximale beleg-
gingswaarde bereikt, dan wordt de belegger ad-hoc
geadviseerd over een eventuele aanpassing van de
beleggingsstrategie.
• Via korte, directe lijnen met beleggers kunnen snel en
adequaat beslissingen worden genomen over operati-
onele aangelegenheden en ideale verkoopmomenten.
Directie
De directie over Sectie5 Investments N.V. wordt mid-
dellijk gevoerd door de heer drs. J.H. van Valen, de
heer drs. G.J.M. Vreugdenhil RA en de heer drs. B.U.
Bearda Bakker. Zij hebben de volledige zeggenschap
over Sectie5 Investments N.V.
drs. Jeroen H. van Valen
Na zijn studie Bedrijfskunde aan de Vrije Universiteit
in Amsterdam was de heer Van Valen als directeur-
eigenaar van Bleijenburg Vastgoed Management
betrokken bij de oprichting en het management van
diverse closed-end funds. In de periode oktober 2002
tot en met juni 2007 was hij betrokken bij de Akron
Group. Vanaf juli 2005 trad hij voor de Akron Group
op als Managing Director van fondsenaanbieder Akron
Vastgoed Nederland. In deze hoedanigheid initieerde,
exploiteerde en verkocht hij diverse AkronNed-fondsen.
drs. Gerben J.M. Vreugdenhil RA
Na zijn studie Bedrijfseconomie en postdoctoraal
Accountancy aan de Katholieke Universiteit Brabant
werkte de heer Vreugdenhil bij Arthur Andersen,
Bührmann-Tetterode en PricewaterhouseCoopers. Hij
opereerde voorts onder meer als CFO van de beurs-
genoteerde fondsen ADP en Syngenta. Van 1999 tot
2005 bekleedde hij een positie als commissaris bij
onroerendgoedbelegger Akron Investment. Met ingang
van april 2005 tot ultimo 2007 opereerde hij als CFO
van zowel Akron Management Nederland als Akron
Vastgoed Nederland.
drs. Bart U. Bearda Bakker
De heer Bearda Bakker studeerde aan Hanzehogeschool
Groningen en aan Universiteit Nyenrode. Hij is verder
opgeleid als trainee bij de Fortis Bank. Bij Westland
Utrecht Hypotheekbank werkte hij voor het eerst met
commercieel onroerend goed, alwaar hij complexe
vastgoedfinancieringen structureerde en nieuwe produc-
ten ontwikkelde. Na de fusie met ING Real Estate
financierde hij internationale vastgoedprojecten. Van
2004 tot en met oktober 2007 werkte hij voor Akron
Management Nederland, eerst als Investment Mana-
ger en vanaf 2006 tot aan zijn vertrek als Managing
Director.
v.l.n.r. Gerben Vreugdenhil, Bart Bearda Bakker en Jeroen van Valen
47

48
Sectie 9 Deelname
Belangstellenden kunnen zich door middel van het
bijgevoegde inschrijvingsformulier ‘Verklaring van
Deelname in Annastede Vastgoed CV’ aanmelden
voor deelname in Annastede Vastgoed CV. Vennoten
kunnen zowel natuurlijke personen als rechtspersonen
zijn, met uitzondering van entiteiten met eigen fiscale
transparantie.
De inschrijving start op het moment van uitbrengen
van het Informatiememorandum en sluit op het
moment dat alle Participaties zijn toegewezen.
Door ondertekening van het inschrijvingsformulier
verleent u als belegger onherroepelijk volmacht tot
het toetreden tot Annastede Vastgoed CV. Voorts
verplicht u zich tot betaling van het bedrag dat op
grond van het aantal Participatie(s) waarop is
ingeschreven, verschuldigd is.
U kunt deelnemen door het volledig ingevulde
inschrijvingsformulier met aanvullende stukken in te
sturen naar het kantoor van Sectie5 Investments N.V.
(Initiatiefnemer). Natuurlijke personen dienen een ko-
pie van een geldig legitimatiebewijs bij te sluiten. In het
geval van deelname door middel van een rechtspersoon
dient, naast een geldig legitimatiebewijs, een recent
uittreksel van de Kamer van Koophandel te worden
bijgevoegd.
Toewijzing
De toewijzing op de inschrijving vindt in beginsel
plaats op volgorde van binnenkomst. Na ontvangst van
het volledig ingevulde inschrijvingsformulier met bijla-
gen en toewijzing van deelname door Sectie5 Invest-
ments N.V. ontvangt u een bevestiging met hierin het
aantal toegewezen Participaties. Vervolgens ontvangt
u een betalingsverzoek. Hierin is opgenomen wanneer
het door u verschuldigde bedrag uiterlijk dient te zijn
bijgeschreven en op welk bankrekeningnummer ten
name van Stichting Bewaarder Annastede.
De Beherend Vennoten houden zich het recht voor
inschrijvingen zonder opgaaf van redenen geheel
of gedeeltelijk niet in aanmerking te nemen of te
honoreren.
Voor nadere informatie kunt u zich wenden tot:
Sectie5 Investments N.V.
Thomas R. Malthusstraat 3
1066 JR Amsterdam
Telefoon: 020 – 670 1265
Fax: 020 – 670 1266
E-mail: info@sectie5.nl
Website: www.sectie5.nl
First Table Asset Consultants B.V.
Storkstraat 18, 3833 LB Leusden
Postbus 379, 3830 AK Leusden
Telefoon: 033 – 711 4335
Fax: 020 – 708 5418
Annastede Vastgoed B.V. i.o.
Thomas R. Malthusstraat 3
1066 JR Amsterdam
Telefoon: 020 - 670 1265
Fax: 020 - 670 1266

Sectie 10 Betrokken Partijen
Beheerder / Initiatiefnemer
Sectie5 Investments N.V.
Thomas R. Malthusstraat 3
1066 JR Amsterdam
Telefoon: 020 - 670 1265
Fax: 020 - 670 1266
Beherend Vennoten
First Table Asset Consultants BV
Storkstraat 18, 3833 LB Leusden
Postbus 379, 3830 AK Leusden
Telefoon: 033 – 711 4335
Fax: 020 – 708 5418
Annastede Vastgoed B.V. i.o.
Thomas R. Malthusstraat 3
1066 JR Amsterdam
Telefoon: 020 - 670 1265
Fax: 020 - 670 1266
Stichting Bewaarder
Stichting Bewaarder Annastede
Burgemeester de Manlaan 2
4837 BN Breda
Telefoon: 076 - 560 9900
Fax: 076 - 560 9939
Fiscaal Adviseur
Deloitte Belastingadviseurs B.V.
Kanaalpark 143
Postbus 402
2300 AK Leiden
Telefoon: 088 - 288 2888
Financier
Nader te bepalen
Juridisch Adviseur
AKD Prinsen Van Wijmen N.V.
Postbus 59280
1040 KG Amsterdam
Telefoon: 088 253 5000
Fax: 088 253 5258
Technisch- en bouwkundig adviseur
Actys BOG B.V.
Mr. B.M. Telderstraat 15
Postbus 348
6800 AH Arnhem
Telefoon: 026 - 357 2255
Fax: 026 - 357 2175
Taxateur
DTZ Zadelhoff v.o.f.
Apollolaan 150
1077 BG Amsterdam
Telefoon: 020 - 664 4644
Fax: 020 - 671 6392
49

50
Sectie 11 Mededeling belastingadviseur
Wij hebben Sectie 6 “Fiscale aspecten” van het
Informatiememorandum beoordeeld. Vooraf wordt
benadrukt, dat wij hiermee niet beogen een oordeel te
geven over enig commercieel of enig ander niet fiscaal
risico dat mogelijk verbonden is aan het participeren
als Participant in Annastede Vastgoed CV
Voor zover ons redelijkerwijs bekend, zijn de in Sectie
6 “Fiscale aspecten” weergegeven fiscale aspecten met
betrekking tot Annastede Vastgoed CV in overeenstem-
ming met de werkelijkheid en zijn geen Nederlandse
fiscale aspecten weggelaten, waarvan vermelding de
strekking van deze sectie significant zou wijzigen.
Sectie 6 “Fiscale aspecten” beoogt slechts een algemeen
kader te schetsen en is gebaseerd op de huidige stand
van wetgeving en jurisprudentie zoals deze ten tijde van
de dagtekening van dit schrijven redelijkerwijs geacht
kan worden ons bekend te zijn en geldt derhalve onder
voorbehoud van latere wijzigingen daarin. Wij hebben
geen verplichting tot het actualiseren van de inhoud
van Sectie 6 wanneer wetgeving of rechtspraak wijzigt,
tenzij wij hiertoe expliciet worden verzocht door de
initiatiefnemer van Annastede Vastgoed CV Gezien
het algemene karakter en de specifieke (persoonlijke)
omstandigheden van elke potentiële Participant wordt
ten sterkste aanbevolen dat zij de individuele (fiscale)
positie door hun eigen fiscaal adviseur laten beoordelen.
Leiden, 2 december 2009
Deloitte Belastingadviseurs B.V.

Colofon
Initiatiefnemer
Sectie5 Investments N.V.
Amsterdam
Design
Conceptcrew
Amsterdam
Fotografie
Visual Aspects
Rotterdam
Pre press
Zeeman & Burger
Schiphol

Annastede Vastgoed CV is een initiatief van
Sectie5 Investments N.V.
Adam Smith Gebouw
Thomas R. Malthusstraat 3 I 1066 JR Amsterdam
T +31 (0)20 670 1265 I F +31 (0)20 670 1266
E info@sectie5.nl I www.sectie5.nl
De waarde van uw belegging kan fluctueren. Risico’s van beleggen
in commercieel onroerend goed zijn onder meer leegstand en waarde-
fluctuaties. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie
voor de toekomst.