De aanvraag tot hernieuwing in een handelshuurovereenkomst - BECI
De aanvraag tot hernieuwing in een handelshuurovereenkomst - BECI
De aanvraag tot hernieuwing in een handelshuurovereenkomst - BECI
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>De</strong> <strong>aanvraag</strong> <strong>tot</strong> <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> <strong>in</strong> <strong>een</strong><br />
handelshuurover<strong>een</strong>komst<br />
“<strong>De</strong> <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> van <strong>een</strong> handelshuurover<strong>een</strong>komst gebeurt niet automatisch”<br />
1. <strong>De</strong> <strong>aanvraag</strong> <strong>tot</strong> <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong><br />
Een handelshuurover<strong>een</strong>komst wordt niet van rechtswege hernieuwd. <strong>De</strong> huurder<br />
die bij het e<strong>in</strong>de van zijn over<strong>een</strong>komst <strong>in</strong> het gehuurde goed wil blijven, heeft de<br />
mogelijkheid om aan zijn verhuurder <strong>een</strong> “<strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong>” te vragen.<br />
<strong>De</strong> huurder heeft het recht om drie <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong>en te vragen, maar de verhuurder<br />
behoudt telkens het recht om die te weigeren.<br />
Alle wettelijke bepal<strong>in</strong>gen betreffende de <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> van de handelshuur zijn van<br />
dw<strong>in</strong>gend recht, dat betekent dat g<strong>een</strong> enkel afwijkend (tegengesteld) bed<strong>in</strong>g<br />
(over<strong>een</strong>komst) wordt toegestaan.<br />
1. Wie kan <strong>een</strong> <strong>aanvraag</strong> <strong>tot</strong> <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> <strong>in</strong>dienen?<br />
In pr<strong>in</strong>cipe moet de <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> worden aangevraagd door de huurder zelf of door<br />
zijn lasthebber.<br />
Als de <strong>aanvraag</strong> gebeurt door <strong>een</strong> lasthebber, moet het om <strong>een</strong> werkelijke<br />
lastgev<strong>in</strong>g gaan.<br />
2. Aan wie moet de <strong>aanvraag</strong> <strong>tot</strong> <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> gericht zijn en <strong>in</strong> welke vorm?<br />
<strong>De</strong> <strong>aanvraag</strong> moet persoonlijk aan de verhuurder worden gericht of aan elk van de<br />
verhuurders <strong>in</strong>dien er meerdere zijn, aan het adres dat wordt vermeld <strong>in</strong> de<br />
huurover<strong>een</strong>komst (of aan elk ander adres dat de verhuurder officieel heeft<br />
meegedeeld).<br />
<strong>De</strong> <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> kan worden aangevraagd bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij<br />
aangetekende brief. In het tweede geval is de <strong>aanvraag</strong> <strong>tot</strong> <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> geldig,<br />
zelfs als de verhuurder de aangetekende brief niet gaat ophalen.<br />
3. Wat moet <strong>in</strong> de <strong>aanvraag</strong> <strong>tot</strong> <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> worden vermeld?<br />
<strong>De</strong> <strong>aanvraag</strong> <strong>tot</strong> <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> moet verplicht betrekk<strong>in</strong>g hebben op alle lokalen<br />
waarop de hoofdhuurover<strong>een</strong>komst betrekk<strong>in</strong>g heeft.<br />
1
<strong>De</strong> huurder die zijn <strong>aanvraag</strong> <strong>in</strong>dient, moet de voorwaarden opgeven waaronder hij<br />
zijn <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> wil uitoefenen.<br />
Ten slotte moet de <strong>aanvraag</strong> <strong>tot</strong> <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> op straffe van nietigheid de<br />
vermeld<strong>in</strong>g van artikel 14, lid 1 van de wet van 30 april 1951 op de<br />
handelshuurover<strong>een</strong>komsten bevatten, dat bepaalt dat: “de verhuurder geacht zal<br />
worden met de <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> van de huur onder de voorgestelde voorwaarden <strong>in</strong> te<br />
stemmen, <strong>in</strong>dien hij niet op dezelfde wijze b<strong>in</strong>nen drie maanden kennis geeft<br />
ofwel van zijn met redenen omklede weiger<strong>in</strong>g van <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong>, ofwel van andere<br />
voorwaarden of van het aanbod van <strong>een</strong> derde.”<br />
4. Wat is de wettelijke termijn voor het <strong>in</strong>dienen van zijn <strong>aanvraag</strong>?<br />
<strong>De</strong> <strong>aanvraag</strong> <strong>tot</strong> <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> moet worden <strong>in</strong>gediend ten vroegste achttien<br />
maanden, ten laatste vijftien maanden vóór het e<strong>in</strong>digen van de lopende huur.<br />
Het volgende voorbeeld verduidelijkt de termijnvereiste: Als de huurover<strong>een</strong>komst<br />
e<strong>in</strong>digt op 31 december 2010, moet de <strong>aanvraag</strong> <strong>tot</strong> <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> worden <strong>in</strong>gediend<br />
tussen 1 juli 2009 en 30 september 2009. Als deze termijnen niet worden<br />
nageleefd, zal de <strong>aanvraag</strong> <strong>tot</strong> <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> nietig zijn. Maar we moeten wel<br />
vermelden dat deze nietigheid relatief is. Dat betekent dat de verhuurder de keuze<br />
heeft om deze <strong>in</strong> te roepen of er afstand van te doen.<br />
2. Het antwoord op <strong>een</strong> <strong>aanvraag</strong> <strong>tot</strong> <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong><br />
Het is niet omdat men <strong>een</strong> <strong>aanvraag</strong> <strong>tot</strong> <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> <strong>in</strong>dient dat men de<br />
<strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> ook krijgt. <strong>De</strong> verhuurder heeft het recht om de <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> te<br />
weigeren mits hij <strong>een</strong> vergoed<strong>in</strong>g betaalt, die varieert naargelang van de reden van<br />
de weiger<strong>in</strong>g.<br />
1. Wie mag antwoorden op <strong>een</strong> <strong>aanvraag</strong> <strong>tot</strong> <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong>?<br />
Enkel de verhuurder heeft het recht om te antwoorden op <strong>een</strong> <strong>aanvraag</strong> <strong>tot</strong><br />
<strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong>.<br />
Als het gehuurde goed werd overgedragen, moet de nieuwe eigenaar antwoorden<br />
op de <strong>aanvraag</strong>, zelfs al was die gericht aan de vroegere eigenaar.<br />
2. Aan wie moet het antwoord worden gericht?<br />
Het antwoord moet worden gericht aan de aanvrager, aan het adres dat door de<br />
huurder (of zijn lasthebber) werd opgegeven.<br />
2
3. Welke vorm moet dat antwoord hebben?<br />
Het antwoord moet op dezelfde wijze gebeuren als die die gebruikt werd voor de<br />
<strong>aanvraag</strong>, dit wil dus zeggen bij aangetekende brief of<br />
gerechtsdeurwaardersexploot.<br />
Om geldig te zijn moet het antwoord worden ondertekend.<br />
4. Wat is de wettelijke termijn om te antwoorden op <strong>een</strong> <strong>aanvraag</strong> <strong>tot</strong><br />
<strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong>?<br />
<strong>De</strong> verhuurder moet zijn antwoord aan de huurder richten b<strong>in</strong>nen drie maanden<br />
vanaf de kennisgev<strong>in</strong>g van de <strong>aanvraag</strong>.<br />
Als laattijdig wordt geantwoord, bepaalt de wet dat: “de verhuurder zal geacht<br />
worden met de <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> van de huur onder de voorgestelde voorwaarden <strong>in</strong> te<br />
stemmen”. Met andere woorden staat <strong>een</strong> laattijdig antwoord gelijk aan <strong>een</strong><br />
afwezigheid van antwoord.<br />
5. Wat moet <strong>in</strong> het antwoord worden vermeld?<br />
6. Het antwoord moet klaar en duidelijk zijn. In geval van twijfel speelt dat <strong>in</strong><br />
het voordeel van de huurder. Dat betekent dat als het antwoord onduidelijk<br />
of dubbelz<strong>in</strong>nig is, het als niet-bestaand zal worden beschouwd.<br />
Als de verhuurder de <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> afhankelijk stelt van voorwaarden betreffende de<br />
huurprijs, de bijdrage <strong>in</strong> de lasten, de wijze van genot van het gehuurde goed of<br />
andere modaliteiten van de huur, kan de huurder zich b<strong>in</strong>nen 30 dagen <strong>tot</strong> <strong>een</strong><br />
vrederechter wenden om te verklaren dat hij niet akkoord gaat.<br />
Het antwoord moet g<strong>een</strong> enkele bijzondere formuler<strong>in</strong>g bevatten.<br />
7. Om welke redenen kan de verhuurder de <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> weigeren?<br />
Artikel 16 van de wet op de handelshuurover<strong>een</strong>komsten geeft <strong>een</strong> strikte<br />
opsomm<strong>in</strong>g van de redenen op grond waarvan de verhuurder het recht heeft om<br />
<strong>een</strong> <strong>aanvraag</strong> <strong>tot</strong> <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> te weigeren.<br />
<strong>De</strong> verhuurder kan de <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> weigeren als:<br />
1. hij het verhuurde goed persoonlijk en werkelijk <strong>in</strong> gebruik wil nemen.<br />
2. hij wil dat het onroerend goed g<strong>een</strong> handelsbestemm<strong>in</strong>g meer heeft.<br />
3. hij het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waar<strong>in</strong> de<br />
huurder zijn bedrijf uitoefent, weer wil opbouwen. In dat geval moet de<br />
3
wederopbouw van het onroerend goed de ruwbouw betreffen van de lokalen<br />
die bestemd zijn voor de handelsactiviteit en <strong>een</strong> kostprijs hebben die drie<br />
jaar huur te boven gaat.<br />
4. de huurder blijk geeft van grove tekortkom<strong>in</strong>gen aan de verplicht<strong>in</strong>gen die<br />
voor hem uit de lopende huur voortvloeien.<br />
5. als <strong>een</strong> derde aan de eigenaar <strong>een</strong> hogere huurprijs aanbiedt. In dat geval<br />
kan de huurder <strong>een</strong> gelijk aanbod doen.<br />
6. de huurder <strong>een</strong> soortgelijke handel is begonnen <strong>in</strong> de onmiddellijke buurt<br />
van het verhuurde goed of beschikt over <strong>een</strong> onroerend goed waar<strong>in</strong> hij zijn<br />
handelsbedrijf kan voortzetten <strong>in</strong> de onmiddellijke buurt van het verhuurde<br />
goed. In dat geval moet de voorwaarde vervuld zijn vóór het verstrijken van<br />
de termijn waarover de verhuurder beschikt om te antwoorden op de<br />
kennisgev<strong>in</strong>g van de huurder (drie maanden).<br />
7. Moet de verhuurder <strong>een</strong> vergoed<strong>in</strong>g betalen aan de huurder als hij de<br />
<strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> weigert?<br />
Het antwoord op deze vraag is ja, behalve wanneer de eigenaar van het verhuurde<br />
goed ook eigenaar is van de handelszaak.<br />
Het bedrag van de vergoed<strong>in</strong>g varieert naargelang van de redenen die <strong>in</strong>geroepen<br />
worden voor de weiger<strong>in</strong>g:<br />
1. Als de eigenaar het onroerend goed wil bestemmen voor <strong>een</strong> ander gebruik<br />
dan voor handel of het weer wil opbouwen, heeft de uitgezette huurder<br />
recht op <strong>een</strong> vergoed<strong>in</strong>g gelijk aan 1 jaar huur.<br />
2. Als de eigenaar of iemand van diens familie <strong>in</strong> het onroerend goed <strong>een</strong><br />
soortgelijke handel wil drijven, heeft de uitgezette huurder recht op <strong>een</strong><br />
vergoed<strong>in</strong>g gelijk aan 2 jaar huur.<br />
3. Als de eigenaar niet b<strong>in</strong>nen 6 maanden EN gedurende m<strong>in</strong>stens 2 jaar de<br />
reden vervult op grond waarvan hij de <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> aan de huurder<br />
weigerde, heeft de huurder recht op <strong>een</strong> vergoed<strong>in</strong>g gelijk aan 3 jaar huur.<br />
4. Als de eigenaar het ernstige aanbod van zijn huidige huurder weigert en het<br />
onroerend goed aan <strong>een</strong> derde verhuurt die <strong>in</strong> het goed <strong>een</strong> andere handel<br />
drijft, heeft de uitgezette huurder recht op <strong>een</strong> vergoed<strong>in</strong>g gelijk aan 1 jaar<br />
huur. Als de nieuwe huurder echter <strong>een</strong> soortgelijke handel drijft als de<br />
uitgezette huurder, bedraagt de vergoed<strong>in</strong>g 2 jaar huur.<br />
5. Als de eigenaar g<strong>een</strong> van de bovengenoemde redenen <strong>in</strong>roept voor de<br />
weiger<strong>in</strong>g <strong>tot</strong> <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong>, moet hij aan de huurder de zogenaamde<br />
4
vergoed<strong>in</strong>g wegens uitzett<strong>in</strong>g betalen. <strong>De</strong>ze vergoed<strong>in</strong>g wegens uitzett<strong>in</strong>g<br />
bedraagt 3 jaar huur. Daarenboven moet de eigenaar <strong>een</strong> bedrag betalen dat<br />
toereikend is om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden.<br />
6. Tot slot, als de eigenaar of de nieuwe huurder vóór het verstrijken van <strong>een</strong><br />
termijn van 2 jaar <strong>een</strong> soortgelijke handel beg<strong>in</strong>t als de vroegere huurder,<br />
zonder dat hij daarvan aan laatstgenoemde kennis had gegeven ten tijde van<br />
de weiger<strong>in</strong>g, heeft de uitgezette huurder recht op <strong>een</strong> vergoed<strong>in</strong>g van 3<br />
jaar huur.<br />
8. Wat <strong>in</strong> geval van onenigheid over de vergoed<strong>in</strong>g?<br />
In geval van onenigheid tussen de eigenaar en de huurder met betrekk<strong>in</strong>g <strong>tot</strong> de<br />
vergoed<strong>in</strong>g:<br />
kan de huurder de vergoed<strong>in</strong>g betwisten als de redenen <strong>tot</strong> weiger<strong>in</strong>g de volgende<br />
zijn:<br />
- Als de eigenaar of <strong>een</strong> lid van diens familie <strong>een</strong> soortgelijke handel wil<br />
drijven.<br />
- Als de nieuwe huurder <strong>een</strong> soortgelijke handel drijft. <strong>De</strong> uitgezette huurder<br />
kan <strong>een</strong> vorder<strong>in</strong>g <strong>in</strong>stellen als hij m<strong>een</strong>t dat de vergoed<strong>in</strong>g ontoereikend is<br />
gezien het voordeel dat de eigenaar eruit trekt.<br />
<strong>De</strong> eigenaar kan zich even<strong>een</strong>s <strong>tot</strong> de rechter wenden als hij van oordeel is dat de<br />
vergoed<strong>in</strong>g klaarblijkelijk onredelijk is gelet op de verlaten of vervallen toestand<br />
van de handel waarvoor de <strong>hernieuw<strong>in</strong>g</strong> werd geweigerd.<br />
5