De haalbaarheidsstudie voor het voetbalstadion in Loppem (pdf 12 ...

UITBREIDING VAN HET JAN BREYDELSTADION ?
EEN HAALBAARHEIDSSTUDIE
MOGELIJKHEDEN EN BEPERKINGEN, … VERDER ONDERZOEK WAARD
SAMENWERKINGSVERBAND :
Tijdelijke Vereniging : STUDIEBURO MOUTON bvba - STRAMIEN cvba - ism externe experten
augustus 2007
Op vraag van: DE STAD BRUGGE
Onder leiding van: DE VLAAMS BOUWMEESTER

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
INHOUDSTAFEL
0. INLEIDING EN OPDRACHTOMSCHRIJVING .............................................................................................3
0.1. AMBITIE EN UITDAGING .........................................................................................................................3
0.2. OVERZICHT VAN DE STUDIE .................................................................................................................5
1. EEN GRONDIGE VERNIEUWING VAN HET HUIDIGE STADION..............................................................6
1.1. SITUERING JAN BREYDELSTADION .....................................................................................................6
1.2. OPBOUW EN CONSTRUCTIE .................................................................................................................7
1.3. CONSTRUCTIE EN EVALUATIE..............................................................................................................9
1.4. ARCHITECTURALE UITSTRALING .......................................................................................................10
1.5. UITBREIDING VAN DE CAPACITEIT.....................................................................................................12
1.6. EEN OVERTUIGEND VOORBEELD ......................................................................................................13
2. EEN GEVARIEERD VOORSTEL OP MAAT VAN DE SITE ......................................................................14
2.1. EEN MULTIFUNCTIONEEL STADION...................................................................................................14
2.2. EXTRA RUIMTE VOOR SHOPPING? ...................................................................................................15
2.3. EXTRA RUIMTE VOOR SPORT EN VRIJE TIJD ..................................................................................16
3. EEN STADION MET ALLURE, IN EEN ATTRACTIEF SPORTPARK ......................................................17
3.1. EEN STADION MET COMFORT EN UITSTRALING .............................................................................17
3.2. EEN STEDELIJKE ESPLANADE............................................................................................................21
3.3. EEN ATTRACTIEF SPORTPARK...........................................................................................................22
4. DUURZAME MOBILITEIT VERONDERSTELT DOSERING ......................................................................23
4.1. DE BESTAANDE SITUATIE IS ONHOUDBAAR ...................................................................................23
4.2. EEN DUURZAAM VERKEERSCONCEPT ............................................................................................25
5. EEN REALISTISCH CONCEPT, BASIS VOOR VERDERE UITWERKING ..............................................28
5.1. PLANOLOGISCH INPASBAAR .............................................................................................................28
5.2. RENDABEL ONTWIKKELBAAR ............................................................................................................29
5.3. FINANCIEEL HAALBAAR .......................................................................................................................31
5.4. EEN COMMERCIEEL EN MAATSCHAPPELIJK DRAAGVLAK.............................................................32
6. VERSCHILLENDE SCENARIO’S ...............................................................................................................35
6.1. SCENARIO 1: UITBOUW JAN BREYDELSTADION..............................................................................35
6.2. SCENARIO 2: HERLOCALISATIE CLUB BRUGGE ..............................................................................37
7. EEN GENUANCEERD ADVIES..................................................................................................................39
7.1. UITBOUW JAN BREYDELSTADION .....................................................................................................39
7.2. EEN TRAJECT VAN SAMENWERKING ................................................................................................40
BIJLAGE 1 OVERZICHT CONTACTEN & OVERLEG
BIJLAGE 2 TECHNISCH VERSLAG HENK PYPAERT
BIJLAGE 3 ADVIESNOTA MOBILITEIT, VECTRIS
BIJLAGE 4 EERSTE RAMING
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 2

1.1 AMBITIE EN UITDAGING
de terechte Europese ambities van Club Brugge
De terechte Europese ambities van Club Brugge
15%
15%
referentievoorbeelden NL / PO / ZW / OO
Euroborg Groningen
Estadio de la Luz
60%
publieksinkomsten
Wankdorf Bern
een loutere uitbreiding van het huidige stadion volstaat niet
1 OPDRACHT
30.000
comfort
40.000
capaciteit
een loutere uitbreiding van het huidige stadion volstaat niet
Jan Breydelstadion
AMBITIE EN
UITDAGING
Kaart 1
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
0. INLEIDING EN OPDRACHTOMSCHRIJVING
0.1. AMBITIE EN UITDAGING
EEN REALISTISCHE AANPAK VOOR DE UITBREIDING
EN VERNIEUWING VAN HET JAN BREYDELSTADION?
De terechte Europese ambities van Club Brugge (kaart 1)
Club Brugge koestert Europese ambities en met dat doel voor ogen is de uitbouw noodzakelijk van een modern
stadion. De club mikt daarbij op een capaciteit van 40.000 zitplaatsen, een verhoging met 1/3 ten opzichte van
de huidige 30.000 plaatsen. Daardoor blijft het stadion ook bruikbaar voor grote internationale wedstrijden.
Daarnaast wil Club Brugge de businessaccommodatie stevig uitbreiden, met het oog op de uitbouw van een
sterkere commerciële en financiële structuur voor de club. Omdat de economische markt in een klein land als
België eerder beperkt is, liggen de inkomsten uit sponsoring en TV-rechten hier minder hoog dan in de grotere
omliggende voetballanden. Extra-inkomsten zijn alleen te genereren door het aantrekken van meer toeschouwers
en de uitbouw van commerciële activiteiten en andere faciliteiten rond de wedstrijden en in het stadion.
Zonder samenwerking met en inbreng van de private sector, is dergelijk ambitieus project niet meer haalbaar.
Uiteenlopende en erg attractieve referenties zowel in Nederland, Portugal, Zwitserland als Oostenrijk (telkens
gerealiseerd naar aanleiding van de Europese kampioenschappen), tonen dit duidelijk aan. Wat daar kan, moet
ook in Brugge mogelijk zijn. In de meeste voorbeelden ligt de klemtoon op een combinatie van een comfortabel
stadion met commerciële en/of business-gerelateerde ontwikkelingen en een grote architecturale uitstraling.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 3

1.1 AMBITIE EN UITDAGING
een boeiende uitdaging voor de stad Brugge
Een boeiende uitdaging voor de stad Brugge
haalbaarheid
& kwaliteit
investeringen
stad Brugge?
commerciële
ontwikkeling?
ref. FC Utrecht
een studie voor Brugge, een studie voor eenBrugge, testcase een testcase voor voor Vlaanderen
1 OPDRACHT
?
?
?
locatie
binnen de stad?
clubs in
eerste klasse
?
Jan Breydelstadion
AMBITIE EN
UITDAGING
Kaart 2
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
Een boeiende uitdaging voor de stad Brugge (kaart 2)
Het huidige Jan Breydelstadion is eigendom van de stad Brugge. In het verleden heeft de stad al heel veel
geïnvesteerd in deze site en dit ten behoeve, zowel van Club Brugge als van Cercle Brugge. Het stadsbestuur
wil deze vroegere investeringen én de huidige financiële mogelijkheden dan ook evalueren en in zeer nauwe
samenwerking met beide clubs zoeken naar een optimale, realistische en betaalbare oplossing.
In eerste instantie wenst de stad daartoe dan ook de haalbaarheid te onderzoeken van de huidige site, ook al
roepen de ervaringen uit het verleden en de soms gebrekkige omstandigheden vandaag tal van vragen op. De
bedoeling is wel klaar en duidelijk om na te gaan of de mogelijkheden van het huidige stadion echt in overeenstemming
te brengen zijn met de ambities van Club Brugge. Daar wil het stadsbestuur niet op afdingen.
Het resultaat van deze haalbaarheidsstudie kan helpen in de discussie over mogelijke alternatieven en bij de
afweging ervan. Het kan tevens meespelen bij de uiteindelijke keuze en beslissing. Het spreekt voor zich dat
de stad Brugge zowel het stadion als Club Brugge zelf daarbij ook graag als uithangbord voor de regio binnen
de eigen stadsgrenzen wil houden. De huidige site is daarbij één van de te onderzoeken mogelijkheden. De
studie van mogelijke andere alternatieven valt buiten het bestek van deze opdracht.
Een haalbaarheidsstudie onder leiding van de Vlaams Bouwmeester
Aan de Vlaams Bouwmeester werd gevraagd de leiding over deze studie op te nemen. Dit initiatief onderlijnt
het belang dat het stadsbestuur aan dit dossier hecht. Deze werkwijze moet de garantie bieden voor een
onpartijdig advies, dat bovendien gericht is, zowel op de architecturale kwaliteit als op de maatschappelijke
inbedding van dit project. Na een korte selectieprocedure heeft de Vlaams Bouwmeester deze opdracht toevertrouwd
aan het samenwerkingsverband, gevormd door Studiebureau Mouton uit Gent en Stramien cvba uit
Antwerpen. Diverse externe experts zijn verder in dit kortlopende proces ingeschakeld.
Door het dossier op dit hogere (Vlaamse) niveau te tillen, kan het bovendien een testcase zijn voor de globale
stadionproblematiek in heel Vlaanderen. Het is duidelijk dat hier een achterstand speelt, ook ten opzichte van
vergelijkbare landen. Op basis van de rijke voetbaltraditie en de status van Club Brugge, is de club erg goed
geplaatst om mee het voortouw te nemen in de professionele aanpak van dit probleem.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 4

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
0.2. OVERZICHT VAN DE STUDIE
Twee sporen
Twee pistes worden onderzocht. Eerst wordt een haalbaarheidsstudie uitgewerkt met het oog op de mogelijke
uitbreiding en vernieuwing van het Jan Breydelstadion. Deze studie omvat volgende aspecten:
• Onderzoek naar de huidige toestand van het stadion
• Technische haalbaarheid verhoging bezoekerscapaciteit van 30.000 naar 40.000 toeschouwers
• Mogelijkheden voor verbetering commerciële exploitatie (business seats, restaurant, accommodatie)
• Optimalisatie van bestaande terreinen bij capaciteitsverhoging
• Weerslag op bestaande installaties, mobiliteit en bereikbaarheid, parkeerdruk omgeving, …
• Toetsing aan de normen van de UEFA
• Advies, met voor- en nadelen
Daarnaast volgt een beknopt bijkomend advies met betrekking tot de mogelijke ontwikkeling van de site bij de
eventuele verhuis van Club Brugge. Daarbij hoort een beperkt aanvullend onderzoek van enkele alternatieven
en van de herbestemmingsmogelijkheden.
Tenslotte wordt een advies geformuleerd met de voor- en nadelen, als basis voor de verdere besluitvorming.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 5

GISTELSESTEENWEG
TORHOUTSE STEENWEG
EXPRESSWEG
KONINGIN
ASTRIDLAAN
E40
Lange Molenstraat
Olympialaan
Doornstraat
Boeverbos
K. Leopold
III-laan
Jan Breydelstadion
SITUERING
JAN BREYDELSTADION
Kaart 3
Stad Brugge

Olympialaan
oefenvelden
zwembad
JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
1. EEN GRONDIGE VERNIEUWING VAN HET HUIDIGE STADION
1.1. SITUERING JAN BREYDELSTADION (kaart 3)
Situering in de Brugse agglomeratie
Het Jan Breydelstadion is gelegen ten westen van de kernstad Brugge, in de deelgemeente Sint Andries. Het
hele terrein ligt ingesloten tussen de Gistelsesteenweg, de Koning Leopold III-laan (waar ook het Provinciehuis
Boeverbos gelegen is), de Doornstraat en de Lange Molenstraat. De hoofdingang is gesitueerd aan het einde
van de Olympialaan, een zijstraat van de Gistelsesteenweg. Hier staat ook een gebouw dat het secretariaat en
de fanshop van Club Brugge herbergt.
De afstand in vogelvlucht tot aan het station van Brugge bedraagt ongeveer 2500m. Enkele buslijnen maken de
verbinding via Sint-Andries naar het station en het stadscentrum van Brugge. De hoofdontsluiting voor autoverkeer
gebeurt vandaag langs de Gistelsesteenweg, dwars door het centrum van Sint Andries, in de richting
van de Expressweg en het stadscentrum. In tegenovergestelde richting sluit de steenweg aan op de op- en afritten
ter hoogte van Jabbeke. Aan de zuidzijde sluit de Koning Leopold III-laan aan op de Torhoutsesteenweg
die iets verder eveneens aansluit op de Expressweg en langs daar meer zuidelijk op de E4O.
De directe omgeving
Het hele binnengebied is grotendeels ingenomen door een dertiental oefenvelden, gelijk verdeeld over Club
en Cercle Brugge (elk vier) en een aantal kleinere ploegen die gebruik maken van de stedelijke oefenvelden.
De stad Brugge gaf daarnaast een concessie aan de provincie voor de bouw van het Provinciaal Zwembad,
met ingang via de Doornstraat. Het geheel geeft een vrij rommelige indruk. Tal van kleine parkeerplaatsen
zijn her en der verspreid over de site, telkens met de nodige aan- en afvoerwegen. Daardoor bepaalt het asfalt
het hele beeld, vooraal aan de oost- en de zuidzijde. Groen is hier in feite eerder een soort van restgroen, met
slechts hier en daar een bomenrij, maar verder vooral kleine plantsoenen, tussenbermen en struikgewas.
De Gistelsesteenweg vormt de hoofdstraat van Sint Andries, hier staat de kerk met daarachter het kerkhof.
Dichter naar de Expressweg toe zijn aan de hoofdstraten een aantal grotere functies gesitueerd zoals supermarkten,
garages en dergelijke. Achter het Provinciehuis Boeverbos en de watertoren ligt nog een groot open
binnengebied, met daarin onder meer een aantal voetbal- en hockeyvelden. Doornstraat, Lange Molenstraat en
al de kleinere zijstraten zijn typische residentiële woonstraten met overwegend vrijstaande bebouwing. Het
geheel heeft een rustig en groen karakter.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 6

WEST
WEST
NOORD
STAANTRIBUNE
ZITTRIBUNE
ZUID
NOORD
ZUID
OOST
STAANTRIBUNE OMGEVORMD TOT ZITTRIBUNE
NIEUWE ZITTRIBUNE
OOST
JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
1.2. OPBOUW EN CONSTRUCTIE
Opbouw in verschillende fasen
Het huidige stadion is het resultaat van twee grote bouwfasen, aangevuld met aantal kleinere ingrepen.
1976: Van de Klokke naar Olympia
Bouw van het stedelijke Olympia-stadion door de stad Brugge, in samenwerking met en ten behoeve van de
beide clubs: Club Brugge en Cercle Brugge. Op dat ogenblik bedroeg de capaciteit 30.000 plaatsen.
De twee overdekte hoofdtribunes (oost en west), bestonden aanvankelijk elk uit twee ringen, waarvan de onderste
ring staanplaatsen bevatte en de bovenste ring zitplaatsen. De beide tribunes achter de doelen (noord
en zuid), werden toen niet overdekt en bevatten elk slechts één ring met uitsluitend staantribunes.
1999: Uitbreiding voor EURO 2000
Naar aanleiding van Euro 2000 werd een grondige verbouwing van het oude Olympia-stadion doorgevoerd. Het
stadion werd omgedoopt in ‘Jan Breydelstadion’. De capaciteit bleef ongeveer gelijk, rond de 30.000 plaatsen,
maar alle staanplaatsen (de onderste ring van alle tribunes) werden op dat ogenblik tot zittribunes omgebouwd.
De beide hoofdtribunes (oost en west) bleven verder onveranderd.
Van de staantribunes achter de beide doelen (noord en zuid), werd toen het dak weggenomen en er werd een
overdekte tweede ring aan toegevoegd, eveneens bestaande uit zittribunes. De noord-oost- en zuid-oost-hoek
werden eveneens aangevuld met extra-plaatsen, deze werden echter niet overdekt.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 7

DE KLOKKE
RESTAURANT + BUSINESS-SEATS
WEST
NOORD
ZUID
RESTAURANT + BUSINESS-SEATS
DE KLOKKE
OOST
JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
Aanpassingen door Club Brugge
De overige ingrepen zijn vooral gerealiseerd door Club Brugge zelf: de twee belangrijkste zijn de toevoeging
achter de hoofdtribune van een gebouw met een restaurant voor 500 personen, gekoppeld aan een ingebouwde
stalen structuur met 460 business-seats. De tweede toevoeging is het clubhuis ‘De Klokke’: een vrijstaand
gebouw aan de hoofdingang van het stadion, met daarin de burelen en de fanshop van Club Brugge.
Ook de eigen kleedkamers en oefenruimtes werden van een meer kwalitatieve afwerking voorzien. Cercle
Brugge maakt geen gebruik van deze bijkomende accommodatie.
restaurant businesseats
clubhuis ‘de Klokke’
Huidige capaciteit
Als gevolg van deze opeenvolgende aanpassingen en verbouwingen, bedraagt de huidige capaciteit van het
Jan Breydelstadion 30.021 zitplaatsen, bijna allemaal overdekt. De hoeken aan weerszijden van de West-tribune
zijn niet ingevuld.
De West-tribune is in gebruik door beide clubs, in de Oost-tribune is de stedelijke Sportdienst ondergebracht,
samen met een dans- en judozaal. Het gebruik van deze ruimtes is onmogelijk bij thuiswedstrijden van Club
Brugge. Ook het Provinciaal Zwembad kan op dat ogenblik niet normaal functioneren (parking ingenomen,
controles en veiligheidsmaatregelen, …).
De Groendienst van de stad staat in voor de grasmat, deze is van zeer goede kwaliteit. De openheid van het
stadion garandeert voldoende tocht om dit mogelijk te maken en laat een vlotte toegankelijkheid voor grotere
machines toe. Om die reden mag het veld niet betreden worden buiten de wedstrijden en worden geen andere
manifestaties georganiseerd.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 8

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
1.3. CONSTRUCTIE EN EVALUATIE
Een verouderd stadion, met gebrek aan comfort
Binnen het korte tijdsbestek van deze opdracht is een onderzoek uitgevoerd naar de huidige toestand van het
stadion. Hiervoor werden twee plaatsbezoeken afgelegd (dd 29.03.2007 en 03.05.2007- verslag ir. H Pypaert).
Deze analyse is aangevuld met mondelinge informatie en verslagen van dhr. Robert Langenbick, verantwoordelijke
ingenieur bij de stad Brugge en het verslag dd. 23.06.2006 van de jaarlijks visuele expertise door
het Technisch Bureau Verbruggen. Kort samengevat maakt deze analyse duidelijk dat het huidige stadion niet
langer voldoet aan de gevraagde kwaliteits- en comforteisen. Hier volgt een kort overzicht van de belangrijkste
tekortkomingen.
Bestaande constructie
• het stadion is volledig als prefab-betonstructuur opgebouwd, ingevuld met prefab-betonelementen
• beide ringen (oorspronkelijke ring en latere uitbreiding noord en zuid) zijn los van elkaar gebouwd
• alles wat in 1976 gebouwd werd, is op staal gefundeerd, de tweede ring noord en zuid op palen
• een deel van de gradins kent een te grote doorbuiging
Evaluatie functionele aspecten
• de laagste tribunes noord en zuid, hebben een minder goede zichtbaarheid
• de onderste ring is niet beschermd bij regen, deze zitplaatsen zijn in slechte staat en te vervangen
• de open hoeken zijn niet comfortabel (tocht, regen, …), deze plaatsen zijn vrijwel onbruikbaar
• de toegankelijkheid van het veld voor supporters wordt verhinderd door een draaiend kettingsysteem
• de ruimte onder de tribunes is onderbenut en bestaat voornamelijk uit circulatieruimte.
• door de achteraf bijgecreëerde business-seats heeft de hoofdtribune de laagste capaciteit
• een deel van de zitplaatsen voldoet niet meer aan de UEFA-normen
• de kleedkamerinfrastructuur is zeer beperkt afgewerkt en in vrij slechte staat (zeker aan Cercle-zijde)
• deze ruimtes zijn ook te laag en voldoen niet aan de huidige normering van ventilatie
• zeer verouderde sanitaire voorzieningen doorheen het hele stadion
Evaluatie technische aspecten
• de gradins zijn aangetast door betonrot, de wapening is op vele plaatsen zichtbaar
• waterinsijpeling door de gradins boven de tribunes is niet opgelost door het opspuiten met siliconen
• de isolatie is beneden alle peil, met een zeer groot energieverbruik en hoge kosten als gevolg
• stalen elementen onder de stoeltjes verouderen snel en maken de tribune moeilijk te onderhouden
• de betonstructuur vereist jaarlijks aanzienlijk onderhoud
• brandvrije bekleding aan de binnenzijde maakt inspectie van het beton op aantal plaatsen onmogelijk
• het rioleringsysteem werkt slecht: 2x per jaar staat 5cm water in de gelijkvloerse verdieping
• de huidige elektriciteitsvoorzieningen zijn in slechte staat met regelmatige pannes als gevolg
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 9

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
1.4. ARCHITECTURALE UITSTRALING
Totaalbeeld
Zoals aangegeven bij de bouwkundige analyse is het huidige stadion het resultaat van diverse bouwfasen en
daardoor samengesteld uit vier (min of meer) autonome tribunes. Hierdoor ontbreekt homogeniteit en samenhang
als architecturale kwaliteit, er is ook geen ‘architecturale hiërarchie’ aanwezig in het huidige stadion .
De ervaring en belevingswaarde van het stadion in de omgeving wordt niet gestructureerd. Enkel het loge-gebouw
achter de West-tribune vervult min of meer deze functie, doch schiet daarin ruimschoots tekort door een
gebrek aan uitstraling en door de ongelukkige (of eerder toevallige) inplanting.
Ondanks de omvang van een dergelijke (infra-)structuur, is de impact op de identiteit van deze plek en de
beeldvorming van het Olympiapark zeer beperkt. Met uitzondering van de Oost-tribune (sportzalen en huisvesting
Groendienst en Sportdienst) en een deel van West-tribune (loge-gebouw) bieden de achterzijden van de
huidige tribunes geen enkele meerwaarde voor hun directe omgeving.
luchtfoto van het huidige Jan Breydelstadion
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 10

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
Toeschouwers en comfort
Door de loskoppeling van de tribunes en verschillende hoogtematen, ontbreekt ook aan de binnenzijde van het
stadion het ‘Arena-gevoel’ . De open hoeken tussen de tribunes zorgen tevens voor een aantal zeer onaantrekkelijke
en oncomfortabele zitplaatsen (veel wind / niet overdekt) die nauwelijks bruikbaar zijn.
De huidige overkappingen van de tribunes zijn niet transparant (uitgezonderd een deel van West-tribune).
Voor de hoger gelegen zitplaatsen biedt dit een minder aantrekkelijke sfeer. De afstand van de toeschouwer tot
het speelveld is klein. Dit is een pluspunt dat moet behouden blijven. De ‘compactheid’ van het stadion is een
kwaliteit die verder moet benut worden.
De huidige business-seats (450pl.) hebben een goede zichtbaarheid op het veld, doch zijn totaal afgesloten
van de ‘sfeer’ tijdens de wedstrijd. Ook de huidige opstelling in de vorm van 5 lange rijen, geeft te weinig
meerwaarde aan deze zitplaatsen. Naast de capaciteitsverhoging moet ook een architecturale oplossing
geboden worden die de ‘belevingswaarde’ van deze plaatsen opkrikt.
Door de slechte bouwkundige staat van een aantal tribunes, de gebrekkige infrastructuur (vb. toiletten), het
veiligheid. Hierdoor is het stadion vandaag minder uitnodigend voor gezinnen en kinderen.
Conclusie van de analyse en evaluatie
Het is overduidelijk dat het huidige Jan Breydelstadion de vergelijking met Europese clubs van hetzelfde niveau
helemaal niet meer kan doorstaan. Enerzijds is de beschikbare capaciteit ruim ontoereikend voor de verdere
uitbouw van de club, anderzijds vragen uiteenlopende technische problemen om een zeer grondige aanpak, is
het comfort ondermaats en zijn de verouderde installaties en uitrustingen aan volledige vernieuwing toe.
Een loutere uitbreiding van de capaciteit van het stadion volstaat dan ook niet om te beantwoorden aan de
terechte (Europese) ambities van Club Brugge, een nieuw totaalconcept is vereist.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 11

1.2 Een realistische GRONDIGE aanpak, VERNIEUWING in een doordachte fasering VAN HET HUIDIGE STADION
in een doordacht voorstel van fasering
ZUID
ZUID
WEST
OOST
WEST
OOST
BUSINESS ACCOMODATIE
NOORD
NOORD
Fase 0 30.021
Z 8.419
W 5.062
+businesseats 463
N 9.109
O 6.968
Fase 2 2.1 40.168 30.230
Z 8.419
W 15.000 5.062
N 9.109
O 4.000
+businesseats 3.400
+skyboxen 240
ZUID
ZUID
WEST
OOST
BUSINESS ACCOMODATIE
WEST
OOST
1 OPDRACHT
Fase 1 1.1 30.693 30.021
Z 8.419
W 5.062
+businesseats 463
N 9.109
O 4.000 6.968
+businesseats 3.400
+skyboxen 240
Fase 3 40.168
- renovatie N&Z
- uitbouw één geheel
mogelijk zonder capaciteits- of rendementsverlies
NOORD
NOORD
mogelijk zonder capaciteits- of rendementsverlies
Jan Breydelstadion
UITBREIDING VAN
DE CAPACITEIT
Kaart 4
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
1.5. UITBREIDING VAN DE CAPACITEIT
Een realistische aanpak, in een doordachte fasering (kaart 4)
Met het oog op de capaciteitsverhoging en vooral in functie van de beoogde uitbouw van bijkomende faciliteiten
in een coherent geheel, is de volledige vernieuwing aangewezen van de beide tribunes Oost en West. Deze
ingreep kan bovendien volstaan om de totale capaciteit van het stadion op te voeren tot de beoogde 40.000 zitplaatsen.
Tegelijk kan hierdoor opnieuw een evenwicht ontstaan in de capaciteit van de vier tribunes.
Dit voorstel komt er op neer om in fase één over te gaan tot de bouw van een nieuwe hoofdtribune, met
inbegrip van de uitgebreide business-faciliteiten en dit aan de oostzijde. Deze ingreep kan uiteraard doorgaan
zonder de huidige business-accommodatie in de West-tribune zelfs tijdelijk buiten gebruik te stellen. Zo wordt
tevens vermeden dat de commerciële inkomsten van de club tijdelijk zouden verminderen. Door de nieuwe accommodatie
te voorzien in de eerste fase, zijn bovendien al op korte termijn extra opbrengsten te genereren.
Omdat de gevraagde bijkomende faciliteiten zoals vergaderzalen, restaurant, skyboxen en dergelijke vrij veel
plaats innemen, zal de capaciteit van het stadion na deze eerste fase niet echt gevoelig toenemen. Als het
bouwproces voor deze vernieuwing goed wordt voorbereid, is het anderzijds wel mogelijk om de tribune zelf in
het tussenseizoen te bouwen, zodat de capaciteit van het stadion ook niet tijdelijk hoeft te verminderen.
De grootste capaciteitsvermeerdering is te voorzien bij de vernieuwing van de West-tribune in fase twee. Ook
deze ingreep kan opgesplitst worden in een deelfase tijdens het voetbalseizoen en een deelfase tussen twee
seizoenen in, opnieuw om tijdelijke capaciteitsbeperkingen te vermijden. Na deze tweede fase zal de beoogde
verhoogde capaciteit volledig gerealiseerd zijn.
Aanvullend wordt nog een derde fase voorgesteld, met daarin de grondige vernieuwing zowel van de Noord-
en de Zuid-tribune. Hierin is ondermeer de vervanging van de versleten gradins te voorzien, evenals de vernieuwing
van het dak. Door in het totaalconcept veel aandacht te besteden aan de dakconstructie, is het mogelijk
om een nieuw geheel te realiseren, dat de nodige architecturale uitstraling biedt en ook het ‘arena-gevoel’
in het hele stadion ten volle tot zijn recht kan laten komen.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 12

1.2 FC Utrecht, GRONDIGE een realisatie VERNIEUWING op vier jaar IS 1.2 tijd MOGELIJK GRONDIGE VERNIEUWING IS MOGELIJK
FC Utrecht, een overtuigende referentie FC Utrecht, een overtuigende referentie
FASE 1 (2001)
- tribune A (in tussenseizoen)
- businessfaciliteiten (afwerking tijdens seizoen)
FASE 2 (2002)
- tribune B (in tussenseizoen)
- sportaccomodatie
FASE 3 (2003)
- tribune C (in tussenseizoen)
- commerciële ontwikkeling
FASE 4 (2004)
- tribune D (in tussenseizoen)
- commerciële ontwikkeling
wat in Utrecht kan, moet ook in Brugge wat in haalbaar Utrecht kan, zijn moet ook in Brugge haalbaar zijn
wat in Utrecht kan, moet ook in Brugge haalbaar zijn
1 OPDRACHT
FASE 1 (2001)
- tribune A (in tussenseizoen)
- businessfaciliteiten (afwerking tijdens seizoen)
FASE 2 (2002)
- tribune B (in tussenseizoen)
- sportaccomodatie
FASE 3 (2003)
- tribune C (in tussenseizoen)
- commerciële ontwikkeling
FASE 4 (2004)
- tribune D (in tussenseizoen)
- commerciële ontwikkeling
1 OPDRACHT
Jan Breydelstadion
EEN OVERTUIGEND
VOORBEELD
Kaart 5
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
1.6. EEN OVERTUIGEND VOORBEELD
FC Utrecht, een realisatie op vier jaar tijd (kaart 5)
De hier voorgestelde fasering komt tegemoet aan de terechte hoge eisen die aan dergelijk ambitieus project
gesteld worden. Het gaat om de beperking van de hinder tijdens de werken en vooral om het zoveel mogelijk
vermijden van commerciële verliezen tijdens de uitvoering ervan. Daarom is een fasering bedacht die de hui-
dige beschikbare voorzieningen volledig in gebruik houdt, tot op het ogenblik dat de nieuwe accommodatie kan
opgeleverd worden en die tegelijkertijd op geen enkel ogenblik de beschikbare capaciteit vermindert.
Deze aanpak lijkt erg ambitieus en kan alleen lukken mits voldoende voorafgaand overleg en overeenstemming
tussen alle partners, met name opdrachtgevers, ontwerpers, ontwikkelaars en aannemers én de betrokken
overheden. De erg strikte timing van de bouwplanning vergt bovendien een zeer grondige voorbereiding en
een goede projectorganisatie. Zo veronderstelt de bouw van een nieuwe tribune tussen twee voetbalseizoenen
in, een zeer degelijk voorbereiding en planning, terwijl bouwen tijdens het seizoen zelf dan weer de nodige
veiligheidsmaatregelen vraagt naar het publiek toe. De formule van het werken in bouwteam, waarbij ‘met
open boek’ wordt samengewerkt voor een zo sterk mogelijk resultaat waar alle partijen zich achter zetten, heeft
in tal van projecten zijn degelijkheid al bewezen. Deze formule verdient ook hier de voorkeur.
Er zijn voldoende voorbeelden van commerciële en andere projecten (nieuwbouw zowel als verbouwingen), die
op een minimum van tijd gerealiseerd zijn. Inzake stadionbouw is het nieuwe complex Galgenwaard van FC
Utrecht in Nederland een zeer goed voorbeeld. Op vier seizoenen tijd is daar het hele stadion uitgebreid en
vernieuwd en dit op dezelfde locatie als voorheen. Telkens is tijdens het tussenseizoen één tribune gesloopt en
een nieuwe gebouwd. In het daaropvolgende seizoen is dan de volledige afwerking van die zijde gerealiseerd.
In elk van die fasen is bovendien een aanvullend programma opgenomen, gaande van winkels en woningen,
over kantoren, tot sportaccommodatie, dit alles zowel in de commerciële sfeer als op vlak van dienstverlening.
De opeenvolging van de verschillende bouwfasen was eveneens geïnspireerd op het beschikbaar houden van
bepaalde voorzieningen en de stelselmatige vervanging en uitbreiding ervan. Het is een aanpak die model zou
kunnen staan voor Brugge. Uiteraard zijn er ook elders in Europa nog voorbeelden te vinden van stadions, die
gerenoveerd zijn op hun voormalige site.
Conclusie
Een intelligente fasering en een gecoördineerde realisatie van het hele project, naar het voorbeeld van Utrecht,
garandeert een ideaal rendement en een maximale continuïteit in het gebruik, zonder capaciteitsbeperking. De
opsplitsing in fasen respectievelijk tijdens het seizoen en tussen twee seizoenen in, is daarvoor noodzakelijk.
Werken in bouwteam (stad, club, ontwerper, ontwikkelaar) kan tijdens het seizoen optimale veiligheid garanderen
en tegelijk een vlotte realisatie in de hand werken, als een win-winsituatie voor elk van de drie partners.
Wat in Utrecht kon, moet ook in Brugge haalbaar zijn.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 13

2.1 EEN MULTIFUNCTIONEEL STADION
Uiteenlopende uiteenlopende combinatiemogelijkheden mogelijkheden voor commerciële aanvulling
ALGEMEEN
voetbal
JAN BREYDEL STADION
bedrijvigheid
OF
sport
OF
EN EN
shopping
voetbal bedrijvigheid sport shopping
een gevarieerd voorstel een gevarieerd op voorstel maat op van maat de van huidige de huidige site
2 PROGRAMMA
Jan Breydelstadion
MULTIFUNCTIONEEL
STADION
Kaart 6
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
2. EEN GEVARIEERD VOORSTEL OP MAAT VAN DE SITE
2.1. EEN MULTIFUNCTIONEEL STADION
Uiteenlopende combinatiemogelijkheden (kaart 6)
Een voetbalstadion is in het algemeen te combineren met verschillende mogelijke andere functies. Het meest
voor de hand liggende concept is de inplanting van een stadion in een bedrijventerrein. De wisselwerking op
economisch vlak, tussen de bedrijfswereld en de voetballerij neemt alleen maar toe (sponsoring, businesseats).
Ook ruimtelijk is er een zeer grote complementariteit. De vergaderaccommodatie van het stadion kan buiten de
wedstrijden om ook gebruikt worden door bedrijven, omwille van het wisselend tijdsgebruik kunnen de parkeerplaatsen
van bedrijven tijdens wedstrijden gemakkelijk benut worden voor de stadionbezoekers.
Een voetbalstadion kan als blikvanger ook uitstekend passen in een ruimer aanbod aan sportvoorzieningen,
in een helder ruimtelijk concept ‘binnen-buiten’, met onderscheid tussen harde en zachte infrastructuur. Aangepaste
veiligheidsmaatregelen moeten complementair gebruik tijdens voetbalwedstrijden mogelijk maken. De
combinatie voetbal-shopping speelt eerder in op de bezoekers, vanuit een breder leisure-concept. Dit is enkel
toepasbaar binnen een brede, regionale, ruimtelijke distributieplanologische visie. Het vraagt vooral om complementariteit
ten opzichte van andere handelscentra in de kernen en daarbuiten.
Combinaties van voetbal, met wonen, scholen of andere voorzieningen staan eerder los van elkaar. Medegebruik
van de business-faciliteiten doorheen de week, zal in die gevallen eerder op zichzelf functioneren. De
thematische koppeling met een topsportschool of een sporthotel bijvoorbeeld, versterkt de wisselwerking weer
meer. Het komt er op aan om voor elk specifiek project in Vlaanderen een zorgvuldige keuze te maken uit deze
mogelijkheden, ondermeer met het oog op de bevordering van een zuinig ruimtegebruik en op een maximale
wisselwerking met reeds bestaande voorzieningen.
Een gevarieerd voorstel op maat van de huidige site
Bij de uitwerking van een concreet voorstel voor het stadion van Club Brugge, wordt specifiek ingegaan op de
mogelijkheden van de plek en zijn omgeving en van de situering ervan in de stedelijke context. In plaats van te
kiezen voor één van de drie basisopties (business-leisure-sport), wordt hier geopteerd voor een mengvorm die
zoekt naar de best mogelijke combinatie, op maat van de huidige site. Dit programma omvat commerciële
oppervlakte, naast kantoren of woningen, dit alles aangevuld met een breed aanbod aan sportaccommodatie.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 14

2.2 EXTRA RUIMTE VOOR SHOPPING?
Ontwikkelingsmogelijkheden ontwikkelingsmogelijkheden in West in Vlaanderen West Vlaanderen
Blauwe Toren - Brugge
Izegem
St. Jan - Kortrijk
Cora - Moeskroen
35.000m²
20.000m²
34.000m²
60.000m²
- ruimte voor:
extra retail zonder marktverstoring?
regio Brugge +/- 100.000m²
- recuperatie koopkracht
Noord-Frankrijk (Auchan bv.)
- gepland
Blauwe Toren - Brugge 35.000m²
St. Jan – Kortrijk 34.000m²
Cora – Moeskroen 60.000m²
Project Izegem 22.000m²
Andere projecten …m²
+/-150.000m²
op zoek op naar zoek een naar complementair een complementair aanbod aanbod rond rond Jan Jan Breydel Breydel
2 PROGRAMMA
2.2 KEUZE VOOR THEMA-WINKELS
een Een specifiek aanbod thematisch rond sport aanbod en recreatie rond Jan Breydel
géén concurrentie voor binnenstad en regio
géén concurrentie voor binnenstad en regio
2 PROGRAMMA
Jan Breydelstadion
EXTRA RUIMTE
VOOR SHOPPING
Kaart 7
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
2.2. EXTRA RUIMTE VOOR SHOPPING? (kaart 7)
Ontwikkelingsmogelijkheden in West Vlaanderen
Het winkelaanbod in Vlaanderen is al zeer ruim ontwikkeld, kwalitatief zowel als kwantitatief, de uitbreidingsmogelijkheden
zijn dus niet onbeperkt. Recent is voor het ‘project Blauwe Toren’ in het noorden van Brugge nog
een socio-economische vergunning afgeleverd voor 35.000 m² nieuwe winkeloppervlakte. Studies wijzen uit
dat er in de regio Brugge daarnaast nog ruimte zou zijn voor ongeveer 100.000 m² bijkomende commerciële
vloeroppervlakte.
Anderzijds staan er in heel West-Vlaanderen en net daarbuiten nog meerdere grote projecten op stapel. Erg
opvallend is dat bij de motivatie telkens gemikt wordt op de recuperatie van een deel van de koopkracht die
vandaag naar Noord-Frankrijk afvloeit, onder meer naar de Auchan-vestiging net over de grens. Ambities en
prognoses zouden elkaar dus wel eens kunnen overlappen.
De optelsom van het project Sint-Jan in Kortrijk (34.000 m² binnenstedelijke ontwikkeling, start bouwwerken in
augustus 2007), Cora-Moeskroen (shoppingcenter van 60.000 m², net over de provinciegrens) en een gepland
project in Izegem (20.000 m²), brengt dit totaal al rond de 150.000 m², allemaal gepland op korte termijn. Alles
samen is dit uiteraard erg veel.
Een specifiek thematisch aanbod rond Jan Breydel
Om buiten deze concurrentie te blijven en omdat de Olympia-site niet geschikt is voor grootschalige winkelontwikkeling
op zich, werd gezocht naar een specifieke invulling. Complementariteit met bestaande winkelvestigingen
(in het stadscentrum en de ruimere omgeving) vormt het uitgangspunt. Vandaar het voorstel om een
sterke en strikte thematische selectie door te voeren en alleen commerciële vestigingen toe te laten die zich
situeren in de sfeer van sport (detailhandel) en recreatie (diensten).
Vandaag zijn slechts een beperkt aantal van dergelijke emblemen uit de sector van de grootschalige detailhandel
aanwezig in de regio (AS Adventure, United Brands bv), terwijl de specifieke merkwinkels bijvoorbeeld
(Adidas, North Face, …) overal elders als paddenstoelen uit de grond rijzen. Bundeling van deze emblemen in
een thematisch aanbod, uiteraard gelinkt aan het voetbal, levert een sterke formule op, met de fanshop van de
clubs zelf, als blikvanger in dat geheel.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 15

2.3 EXTRA RUIMTE VOOR SPORT EN VRIJE TIJD
outdoor- en indooraccommodatie op de Olympia-site
OUTDOOR 2.3 EXTRA RUIMTE VOOR SPORT EN VRIJE TIJD
outdoor- en indooraccommodatie op de Olympia-site
Een sportpark op maat van Brugge, als meerwaarde voor de omgeving
OUTDOOR
voetbal tennis basket volley
INDOOR
voetbal tennis basket volley
Indoor-sportaccomodatie biedt recreatieve én commerciële mogelijkheden
INDOOR
squash klimmen judo
speeltuin
een sportpark voor Brugge, meerwaarde voor de omgeving
squash klimmen judo
speeltuin
2 PROGRAMMA
2 PROGRAMMA
…
…
…
…
een sportpark voor Brugge, meerwaarde voor de omgeving
Jan Breydelstadion
EXTRA RUIMTE VOOR
SPORT EN VRIJE TIJD
Kaart 8
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
2.3. EXTRA RUIMTE VOOR SPORT EN VRIJE TIJD (kaart 8)
Een sportpark op maat van Brugge , als meerwaarde voor de omgeving
Vandaag is de ruimte rond het Jan Breydelstadion grotendeels ingenomen door dertien oefenvelden, uitsluitend
gericht op voetbal. Verder is er een rolschaatspiste gesitueerd aan de Oost-tribune en is een deel van de site
aan de zijde van de Doornstraat in concessie gegeven aan de Provincie voor de bouw van het Zwembad. Een
eerste toegevoegde waarde bestaat erin om het aanbod aan openluchtvelden te verruimen, zodat meer
gebruikers hiervan kunnen genieten.
Basket- en volleybal (eerder op recreatief niveau), tennis en vele andere sporten behoren tot de mogelijkheden.
Er is alleszins zeer veel restruimte in het hele binnengebied die in aanmerking komt voor deze uitbreiding van
het programma. Dergelijk sportpark zou een grote meerwaarde betekenen voor de omgeving, in vergelijking
met de weinig toegankelijke of slechts beperkt bruikbare oppervlakte die vandaag aanwezig is en die alles
behalve aantrekt.
Indoor-sportaccommodatie biedt recreatieve én commerciële mogelijkheden
Om het sportaanbod echt te verruimen wordt hier indoor-accommodatie aan toegevoegd. Deze opties, zoals
fitness, bowling, klimzalen, squashbanen of indoor-speeltuinen hebben bovendien het voordeel dat ze vanuit
commercieel oogpunt zeer interessant zijn. In combinatie met horeca ontstaat een trekpleister voor een zeer
breed publiek, dat het hele jaar door kan aangetrokken worden. Dergelijk breed aanbod, biedt bijvoorbeeld ook
ruimte voor de organisatie van sportkampen in vakantieperiodes.
De combinatie van deze voorzieningen met het voetbalstadion maakt het geheel des te aantrekkelijker. Daarnaast
zijn er ook in de sfeer van welness bijvoorbeeld nog aanvullende voorzieningen mogelijk. Een specifiek
sporthotel of de eventuele vestiging van een topsport-school zijn nader te onderzoeken.
Conclusie
Naast meer algemene ontwikkelingen van kantoren, woningen en eventueel voorzieningen, wordt voor de site
Jan Breydel een thematisch aanbod voorgesteld rond sport en recreatie. Zowel in de commerciële ontwikkeling
van winkels, als in de uitbouw van in- en outdoor-sportfaciliteiten, wordt een ruim programma gecreëerd (orde
van grootte - zie verder), dat een meerwaarde kan betekenen voor de omgeving en voor de hele regio Brugge
en dat dus ondersteunend werkt voor het geheel.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 16

Fase 1: Businessfaciliteiten in de nieuwe ‘Hoofdtribune Oost’
extra ruimte tijdens wedstrijden én voor permanent gebruik
Jan Breydelstadion
STADION MET
COMFORT EN
UITSTRALING
Kaart 9
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
3. EEN STADION MET ALLURE, IN EEN ATTRACTIEF SPORTPARK
3.1. EEN STADION MET COMFORT EN UITSTRALING
Fase 1: Businessfaciliteiten in de nieuwe ‘Hoofdtribune-Oost’ (kaart 9)
Zoals eerder toegelicht bij de fasering, wordt de vernieuwing van de Oost-tribune voorgesteld als eerste fase.
Hierin wordt tevens de uitbreiding voorzien van het programma, met de gevraagde businessaccommodatie en
de bijbehorende faciliteiten. Deze aanpak maakt van bij het begin de versterking van de commerciële bindingen
mogelijk en laat een optimaal gebruik van de hele infrastructuur toe, zowel tijdens de wedstrijden als gespreid
over het hele jaar. Deze Oost-tribune zou meteen ook de nieuwe hoofdtribune worden van het nieuwe stadion.
Het door Club Brugge gevraagde programma omvat 3.400 Business-seats, 20 Skyboxen van elk 40 m², een
aantal extra verbruiksruimtes en een restaurant voor de verdere commerciële uitbouw. Deze vergaderaccommodatie,
biedt in combinatie met de beschikbare aanvullende faciliteiten zeer ruime mogelijkheden voor tal van
tijdelijke evenementen, ook buiten de wedstrijden om (meetings, vormingscycli, studiedagen, banketten, …).
In totaal is meer dan 12.000 m² commerciële ruimte te realiseren, verdeeld over de verschillende bouwlagen.
Daarnaast wordt een degelijke interne accommodatie voorzien voor beide clubs, met kantoren, kleedkamers,
sportieve ruimtes, ontvangstruimtes, een neutrale zone en diverse infrastructuren, onder meer voor de pers.
Voor de supporters dient er voorzien in voldoende sanitair, ruimte voor horeca en merchandising, gekoppeld
aan de accommodatie die noodzakelijk is vanuit het oogpunt veiligheid (controlekamer, evacuatiewegen, …).
Het voorgestelde schema toont aan dat binnen dergelijk concept op het gelijkvloers en op de eerste verdieping
onder het stadion, nog zeer veel ruimte beschikbaar blijft voor het inschuiven van commerciële ruimtes, telkens
georganiseerd over twee niveaus (duplexen). De voorgestelde sportwinkels kunnen hierin terecht. De
zware betonnen dakconstructie wordt verwijderd en vervangen door een lichte staalconstructie. Een ingenieuze
nieuwe, transparante en lichte dakconstructie overkoepelt het geheel.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 17

Fase 2: Sport en recreatie in de nieuwe ‘Tribune West’
sport indoor en outdoor, recreatief én commercieel
Jan Breydelstadion
STADION MET
COMFORT EN
UITSTRALING
Kaart 10
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
Fase 2: Sport en recreatie in de nieuwe ‘West-Tribune’ (kaart 10)
Het hier voorgestelde concept voor de nieuwe West-tribune is sterk vergelijkbaar met dat van de tribune aan de
overzijde. Alleen hoeven hier uiteraard geen business-seats of skyboxen meer ingebracht te worden, waardoor
zeer veel ruimte gespaard wordt. Vandaar dat de uitbreiding van de capaciteit van het hele stadion vooral
aan deze zijde te realiseren is.
In dit concept is voor de supporters een centrale promenade voorzien op de tweede niveau. Van hieruit zijn
zowel de lagere delen als de hogere gedeelten van de tribune vlot en veilig bereikbaar. Op deze oppervlakte is
er tevens voldoende ruimte voor verkooppunten van drank of merchandising en voor het nodige sanitair. Extra
circulatiemogelijkheden zijn in de constructie in te werken. De vorm van de constructie garandeert maximale
zichtbaarheid over het hele veld, een grote transparantie en toch een duidelijk omsloten gevoel in het stadion
zelf, met alle zitplaatsen dicht op het veld betrokken.
Net zoals aan de overzijde blijft ook in deze tribune op de twee onderste niveaus zeer veel ruimte beschikbaar.
Hier wordt de inpassing voorgesteld van de indoor-sportaccommodatie (squash, klimzalen, bowling, judo- en
andere zalen), gecombineerd met horeca. In totaal is ongeveer 10.000 m² zeker haalbaar. In het stadion van
FC Utrecht zijn er daarnaast ook nog drie extra sportzalen ingebouwd, evenals een indoor-atletiekpiste. Op
basis van nader overleg en onderzoek dient dit programma verder verfijnd en definitief vastgesteld te worden.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 18

Jan Breydelstadion
STADION MET
COMFORT EN
UITSTRALING
Kaart 11
Stad Brugge

aanzicht oost-tribune
JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
Fase 3: Vernieuwde Noord- en Zuid-tribunes (kaart 11)
De laatste fase voorziet de vernieuwing van de Noord- en Zuid-tribune. Versleten gradins zijn aan vervanging
toe, net als de zitplaatsen zelf. Daarnaast is het van belang om het hele dak door te trekken, om zo ook de
verloren hoeken van het stadion optimaal te integreren. Zonder daarbij de noodzakelijke luchtcirculatie uit het
oog te verliezen, van belang voor de kwaliteit en het onderhoud van de grasmat, worden de vier hoeken in het
stadion dichtgemaakt.
De voorgestelde dakconstructie Oost en West is vanuit een globaal concept bedacht en uitvoerbaar in fasen.
Lichte spanten om de vijftien meter dragen een transparante overdekking van het gehele stadion. Deze laatste
fase zet in feite de kroon op het werk. Door het dak te vervolledigen, krijgt het hele verbouwde stadion, ondanks
de grillige bouwgeschiedenis, toch opnieuw een bepaalde eenheid.
Het spreekt voor zich dat deze schetsen maar indicatief zijn. Ze tonen alleen aan dat de ruimte beschikbaar is
om het voorgestelde multifunctionele stadion ook daadwerkelijk op deze plek te realiseren. Door te vertrekken
van de vernieuwing van het bestaande complex kan een sterk geheel vorm krijgen, met de nodige uitstraling
en allure, onder meer opgebouwd vanuit een krachtige en sprekende architecturale kwaliteit.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 19

ALLURE – FASE 3
oor Jan Breydel
een nieuw geheel voor Jan Breydel
grondplan onderste ring grondplan bovenste ring
aanzicht oost-tribune
g grondplan bovenste ring
3.1 EEN STADION MET ALLURE
architecturale uitstraling voor Jan Breydel
renovatie noord-zuid en een nieuw dak voor het geheel
3 CONCEPT/BEELD
Jan Breydelstadion
STADION MET
COMFORT EN
UITSTRALING
Kaart 12
met bijzondere aandacht voor d
Stad Brugge
3 CONCEPT/BEELD

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
Bijzondere aandacht voor duurzaamheid (kaart 12)
Bij de verdere uitwerking van het hier voorgestelde concept, is bijzondere aandacht te besteden aan diverse
aspecten van duurzaamheid. Dat is niet alleen interessant voor de club zelf (beperkte energiefactuur bv), maar
draagt ook bij tot de globale uitstraling van het hele project. Het behoud van het huidige stadion als uitgangspunt
is een eerste belangrijke vorm van duurzaamheid, alleen al vanuit het oogpunt zuinig ruimtegebruik.
Voorbeelden in Nurnberg en elders tonen projecten met integratie van zonnepanelen in grote dakoppervlakken,
windmolens zijn misschien minder aangewezen op deze site. Een concept voor integraal waterbeheer,
met gescheiden opvang, buffering en waar mogelijk zuivering, recuperatie of hergebruik van water, is alleszins
te voorzien. De isolatie van de nieuwe gebouwen moet dan weer bijdragen tot een verminderd energieverbruik.
Conclusie
Uit de hier gepresenteerde concepten en beelden blijkt duidelijk dat de vernieuwing van het Jan Breydelstadion
tot een groot, multifunctioneel stadion met de nodige uitstraling zeker een haalbare kaart is. Dit werk moet te
klaren zijn in drie opeenvolgende fasen. De verplaatsing van de hoofdtribune van de West- naar de Oostzijde
maakt dit bovendien mogelijk zonder capaciteits- of rendementsverlies tijdens de bouwfase, wat een terechte
bekommernis is van de Club.
Om het commerciële verhaal helemaal rond te krijgen, dient dit stadion echter nog in een ruimere ontwikkeling
opgenomen te worden. Daarvoor worden de verschillende potenties van de hele Olympia-site hier verder
onderzocht.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 20

De hoofdingang aan de Koning Leopold III-laan
1. nieuw stadion
+/- 12.000m² businessfaciliteiten
+/- 10.000m² shopping
+/- 10.000m² indoor sport
ref. Foster
2. voorplein/esplanade
zone voor projectontwikkeling
+/- 10.000m² shopping
+/- 7.000m² kantoren/wonen
3
sport
1
business
ref. Wolfsburg ref. L’escaut
2
3. mogelijke uitbreiding
inname één oefenveld
parking
kantoren / wonen
sportwinkels gelijkvloers, wonen of kantoren op de verdiepingen
Jan Breydelstadion
EEN STEDELIJKE
ESPLANADE
Kaart 13
Stad Brugge

Koning Leopold III-laan
strook tussen straat en stadion
JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
3.2. EEN STEDELIJKE ESPLANADE
De hoofdingang aan de Koning Leopold III-laan (kaart 13)
De omkering van het hele stadion met de nieuwe hoofdtribune-Oost is niet alleen voorgesteld uit pragmatische
overwegingen, omdat deze ingreep toelaat de nieuwe business-faciliteiten te bouwen zonder de bestaande
seats tijdelijke buiten gebruik te zetten. Deze ingreep houdt de verplaatsing in van de hoofdingang van het
hele complex van de Olympialaan naar de Koning Leopold III-laan. Daar is namelijk meer ruimte beschikbaar
voor verdere ontwikkeling, bovendien draagt dit voorstel bij tot de vereenvoudiging van het ontsluitingsconcept,
zodat de kern van Sint Andries rond de Gistelsesteenweg hier minder hinder van ondervindt.
De hele strook tussen de straat en het stadion komt in aanmerking als ontwikkelingszone. Twee eenvoudige
basisvolumes aan weerszijden bakenen een plein af en geven aan deze plek een bepaalde schaal, in overeenstemming
met het nieuwe stadion zelf. Dergelijke ruime esplanade, naar het voorbeeld van Wolfsburg, met
het stadion als architecturale blikvanger, creëert een nieuw beeld en biedt bijkomende allure aan de hele site.
Door de integratie in de aanleg van de rolschaatspiste of van enkele skate-installaties wint dit plein aan
stedelijke aantrekking en activiteit, in de sportieve lijn van de hele site. Onder het plein is een parkeergarage
te voorzien, over één laag, eventueel half-ondergronds.
De te ontwikkelen volumes bieden bijkomende ruimte voor commerciële oppervlakte (duplex: gelijkvloers en
eerste verdieping). Samen met de 10.000 m² winkeloppervlakte in het stadion zelf, brengt dit het totaal aan
commercieel te realiseren retail-oppervlakte op ongeveer 20.000 m². Bovenop deze winkels is er op de verdiepingen
ruimte voor kantoorontwikkeling of voor de bouw van appartementen, op twee of drie lagen. Rekening
houdend met een beperktere bouwdiepte gaat het hier nogmaals om 7.000 m² of meer.
Dit schema neemt één oefenplein, achter het nieuwe kantoorgebouw links, mee op in de ontwikkeling. In eerste
instantie is hier een ruime parking voorzien, eventueel kan hier op termijn een bijkomende kantoor- of woonontwikkeling
aan gekoppeld worden. Deze ingreep veronderstelt wel de integratie van enkele woningen, braakliggende
percelen langs de straat en van de parking erachter. Het is de enige manier om het stadion uit het
isolement van het binnengebied te halen en meer op de stad te betrekken. Het concept betekent wel een grote
meerwaarde voor deze strook van de straat (van watertoren tot Provinciehuis Boeverbos). Mogelijk kan de
provincie als partner optreden, rekening houdend met het plaatsgebrek in het bestaande hoofdgebouw.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 21

Integratie van de oefenvelden in een multi-sportpark
6
zwembad
5
4
sport
business
hotel
4. multi-sportpark
5. groen netwerk
6. ontwikkeling
__zwembad/sporthotel
ref. sportlandschap Ruggeveld
ref. sportoase - Brasschaat
met groene verbindingen naar de omgeving
Jan Breydelstadion
EEN ATTRACTIEF
SPORTPARK
Kaart 14
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
3.3. EEN ATTRACTIEF SPORTPARK
Integratie van de oefenvelden in een multi-sportpark (kaart 14)
Het voorgestelde multifunctioneel sportcomplex met tal van nieuwe indoor-sport-accommodaties in de Westtribune
creëert een nieuwe hoogwaardige stedelijke aantrekkingspool. Zorgvuldige integratie in een attractief
sportpark, moet tegelijk een grote meerwaarde creëren voor de buurt. Vanuit die redenering worden de
bestaande voetbalvelden geïntegreerd in een ruimer sportpark met een doorlopend groen patroon. Het centrale
veld achter de West-tribune is ideaal gelegen voor de inrichting met enkele trapveldjes, volley-, tennis- en/of
basketbalterreinen. Het is voor iedereen beschikbaar. Ook het zwembad is in dit concept te integreren.
De kleedkamers, het sanitair en de bijhorende voorzieningen voor de gebruikers van deze buitensportvelden in
het park, kunnen eveneens terecht onder de West-tribune. De afzonderlijke toegankelijkheid via de Olympialaan
zorgt ervoor dat de accommodatie bereikbaar is en beschikbaar ook tijdens wedstrijden in het stadion.
Nader onderzoek moet uitwijzen of hiervoor extra parkeerruimte nodig is, desgevallend kan een ondergrondse
parking onder de tribune voorzien worden. De huidige fanshop en de kantoren verhuizen naar de Oost-tribune,
het gebouw kan bijvoorbeeld als sporthotel ontwikkeld worden.
Als kader voor de verschillende sportvelden en om het geheel echt tot een sportpark om te vormen, wordt doorheen
het park een patroon van fiets- en voetwegen aangelegd, doorlopend in de verdere omgeving. De
statige dreven in de wijken vormen zachte verbindingen naar het boscomplex ten zuiden en naar het park
Koude Keuken ten noorden, of via de hockeyvelden achter de watertoren richting station. Dit voetgangers- en
fietsnetwerk is bovendien zeer interessant voor de bereikbaarheid van het sportcomplex zelf.
Dit nieuwe sportpark vormt zo de ideale centrale schakel tussen de verschillende woonwijken rondom. Het
voetbalstadion voegt er een stedelijke schaal aan toe, ook ideaal voor de bestaande horeca rondom bijvoorbeeld.
Een aangepast exploitatieplan moet het gelijktijdig gebruik van het stadion, het (te vernieuwen) zwembad
en de verschillende sportaccommodaties garanderen.
Conclusie
De combinatie van de stedelijke esplanade aan de hoofdingang met het commercieel complex er omheen en
van het multifunctionele in- en outdoor-sportpark aan de achterzijde, integreert het te vernieuwen voetbalstadion
in een sterk nieuw geheel. Dat heeft een uitstraling op maat van Brugge, vormt een meerwaarde voor de
deelgemeente Sint Andries en een sterke attractiviteit voor de directe woonomgeving. Daarvoor moet de hier
voorgestelde suggestie van mogelijke bouwvolumes uiteraard nog een sterke architecturale uitwerking en vertaling
krijgen.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 22

4.1 DE BESTAANDE SITUATIE IS ONHOUDBAAR
beperkte parkeercapaciteit rond het stadion
Beperkte parkeercapaciteit rond het stadion
WEST
zwembad
ZUID
watertoren
OOST
concessie
provincie
NOORD
4 BEREIKBAARHEID
NOORD 110
OOST 168
+ 124 concessie
+ 155 provincie
ZUID 373
+ 74 zwembad
+ 95 watertoren
WEST 203
851 + 448 = 1299
4.1 BESTAANDE SITUATIE IS ONHOUDBAAR
geregelde
te grote versnippering
overlast in de buurt
van (parkeer)ruimte
bij wedstrijden
te grote versnippering van (parkeer)ruimte
woonstraten
zwembad gesloten
Veemarkt onderbenut
foutparkeren, overlast en vandalisme als kernproblemen
foutparkeren, overlast en vandalisme als kernproblemen
Jan Breydelstadion
DE BESTAANDE
SITUATIE IS
ONHOUDBAAR
Kaart 15
Stad Brugge

spelers & officials
pers & genodigden
politie & veiligheid
supporters uit/thuis
JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
4. DUURZAME MOBILITEIT VERONDERSTELT DOSERING
4.1. DE BESTAANDE SITUATIE IS ONHOUDBAAR (kaart 15)
Beperkte parkeercapaciteit rond het stadion
De huidige parkeersituatie rond het Jan Breydelstadion is erg versnipperd. Een tiental in verhouding erg kleine
parkings, ligt verspreid over het hele binnengebied. Hierdoor is de ruimte voor in- en uitrijden zeer groot en het
ruimtegebruik zeer verspillend. Dit maakt de verkeersorganisatie bij wedstrijden zeer onoverzichtelijk (enkele
straten afgesloten, veel toezicht noodzakelijk), wat op die dagen ook veel verkeersoverlast in de omgeving met
zich meebrengt. Op andere dagen is de ruimte volledig onderbenut.
De totale parkeercapaciteit op de site zelf bedraagt ongeveer 850 parkeerplaatsen. Daarnaast loopt er een
concessieovereenkomst voor nog eens ongeveer 125 plaatsen aan de Koning Leopold III-laan, ruimte die nu
meestal gebruikt wordt voor supportersbussen. Op wedstrijddagen worden ook de parkings aan het provinciegebouw,
het zwembad en de watertoren mee ingeschakeld. Dit brengt de capaciteit op rond de 1.300 plaatsen.
Hierbij dient wel vermeld dat de ingebruikname van de parking van het zwembad zeer nadelige gevolgen
heeft voor de exploitatie, planning en organisatie ervan, in zoverre zelfs dat herlocalisatie al overwogen werd.
De grote meerderheid van de supporters parkeert doorgaans in de woonwijken rondom het stadion, in een perimeter
van ongeveer 1.500 meter, tot over de Expressweg. Foutparkeren op opritten of in voortuinen, soms nog
gepaard gaande met vandalisme en vervuiling, zorgen regelmatig voor overlast voor de bewoners. Omdat hier
geen beperkingen opgelegd worden, blijft anderzijds een betalende parking, (Veemarkt, 1500 pp, eveneens op
loopafstand) ruim onderbenut (gemiddeld slechts 10 tot 20% bezettingsgraad). Daar staat tegenover dat het
buscombi-ticketsysteem meer en meer gepromoot wordt en erg succesvol blijkt, hoe langer hoe meer supporters
gebruiken het.
Overzichtelijke normen
De UEFA-normen zijn richtinggevend voor de bepaling van de noodzakelijke parkeercapaciteit rond een voetbalstadion.
Hierbij ligt de klemtoon op voldoende parkeerruimte voor ploegen, officials, pers en genodigden en
op de vlotte bereikbaarheid van afzonderlijke parkings voor politie en hulpdiensten. Voor de toeschouwers geldt
enkel dat 5% van de tickets beschikbaar moet zijn voor de tegenpartij. Deze normen komen neer op ongeveer
250 parkeerplaatsen voor auto’s en daarnaast een aantal plaatsen voor bussen. Bij een capaciteit van 40.000
plaatsen volstaan 40 bussen van 50 plaatsen voor de tegenpartij. Deze vereisten stellen dan ook helemaal
geen onoverkomelijke problemen voor de site.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 23

4.3 INTERESSANTE REFERENTIEVOORBEELDEN
met beperkte parkeermogelijkheden op de site zelf
Interessante referentievoorbeelden
- UTRECHT (cap. 25.000 - 1250pp) - GRONINGEN (cap. 20.000 - 1000pp)
- BERN (cap. 32.000 - 700pp) - WOLFSBURG (cap. 30.000 - 753pp)
met beperkte parkeercapaciteit op de site zelf
Jan Breydelstadion
INTERESSANTE
REFERENTIE-
VOORBEELDEN
Kaart 16
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
De ervaring van EURO-2000
Naar aanleiding van de wedstrijden in het kader van het Europees landenkampioenschap in 2000 heeft de stad
Brugge een specifiek en erg uitgebreid verkeersplan opgesteld. Dit plan is ook grondig geëvalueerd en geeft
bijgevolg nuttige informatie en aanvullende indicaties rond de parkeerdruk. In dat plan voor EURO-2000
werden 5100 pp voorzien en 270 busparkings (beide met extra reserve). Verspreid over de vier (uitverkochte)
wedstrijden bleek de maximale bezetting slechts 4135 pp en 106 bussen. Van op een aantal parkings zorgden
drie pendellijnen bovendien voor een vlotte aanvoer naar het stadion, ook bij wedstrijden tijdens het spitsuur.
Anderzijds veronderstelde het plan de invoering van een ruime ontradings-perimeter voor de wijde omgeving,
een concept dat enkel hanteerbaar is voor uitzonderlijke evenementen zoals dit kampioenschap. Het concept
met de bewegwijzering naar de parkings is anderzijds gemakkelijk te handhaven, zeker omdat in tegenstelling
tot de gelegenheidsbezoekers van dit Europees kampioenschap, het bij de meeste wedstrijden om dezelfde
supportersgroep gaat, die op korte termijn gemakkelijk vertrouwd kan raken met een nieuw organisatieconcept.
Interessante referentievoorbeelden (kaart 16)
De meeste vergelijkbare stadions beschikken over een vrij beperkte parkeercapaciteit vlak rond het stadion
en ruimere bijkomende parkeercapaciteit op loopafstand van het stadion gelegen (al of niet met pendelbussen).
AZ Alkmaar en Groningen (beide in Nederland) tellen ongeveer 1100 pp rond het stadion (cap. 17.000-20.000),
20 à 25 plaatsen voor bussen en ongeveer 2200 pp verderop. Basel (Zw) beschikt slechts over 680 pp in de
directe omgeving (cap 38.500), naast 1465 pp op loopafstand. Ook in Bern (Zw) en Wolfsburg (Dl) zijn er maar
ongeveer 750 plaatsen voor een capaciteit van rond de 32.000 toeschouwers.
Opnieuw is Utrecht een interessant voorbeeld, met 1.500 pp rond het stadion zelf, terwijl ongeveer 70% van de
supporters per openbaar vervoer komt. Inzake duurzame mobiliteit is dat natuurlijk een sterk voorbeeld.
Daarnaast wordt parkeren op een nabijgelegen industrieterreinen (1000 pp) gecombineerd met een shuttlesysteem.
Alle andere faciliteiten in het stadion (fitness bv) blijven doorlopend in gebruik, ook tijdens risicowedstrijden.
Deze vergelijkingen leren dat een capaciteit van rond de 1.500 tot 2.000 parkeerplaatsen rond het
stadion, voor een capaciteit van 40.000 toeschouwers, ook in Brugge moet kunnen volstaan.
Conclusie
De mobiliteitsproblematiek vereist extra aandacht. De huidige situatie is niet houdbaar, maar op basis van de
UEFA-normen en de ervaringen met Euro 2000, zijn wel systemen te bedenken die een comfortabele bereikbaarheid
en een vlotte organisatie mogelijk maken, zonder overlast voor de woonwijken in de omgeving.
Op vlak van duurzaamheid wil Brugge bovendien een voorbeeld stellen. Omdat het voorgestelde ruimtelijk concept
belangrijke ontwikkelingen voorstelt rond het stadion, wordt bij de uitwerking van het mobiliteitsconcept onderscheid
gemaakt tussen de permanente verkeers- en parkeerbelasting en de piekbelasting bij wedstrijden.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 24

esplanade +/- 700pp
uitbreiding +/- 680pp
hulpdiensten +/- 120pp
provincie 155pp
totaal bij wedstrijd 1655pp
parking zwembad
blijft in gebruik
CAP. 1500PP
watertoren
Voldoende parkeercapaciteit voor permanent gebruik
afzonderlijke parkings voor
zwembad en indoor-sport
PARKING
ZWEMBAD
CAP. 1500PP
vlotte ontsluiting via K. Leopold III laan
parking sport
blijft in gebruik
provincie +155PP
parking Watertoren
parking Provincie
PARKING
SPORT
K. Leopold III laan
1pp/20m² winkels 1000pp
1pp/25m² kantoren 800pp
complementair gebruik 1500pp
Beschikbare capaciteit volstaat ruimschoot Bus-combi-tickets, onderdeel in evenementenvervoer
- voetgangers en fietsers: comfort
- openbaar vervoer blijft beperkt
- bus-combiticket: extra te stimuleren
TEGENPARTIJ
THUISPLOEG
Gistelsesteenweg
extra frequentie bij
wedstrijden
Jan Breydelstadion
EEN DUURZAAM
VERKEERSCONCEPT
Kaart 17
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
4.2. EEN DUURZAAM VERKEERSCONCEPT (kaart 17)
Voldoende parkeercapaciteit voor permanent gebruik
In de onmiddellijke nabijheid van het voorgestelde multifunctioneel complex zijn permanente, ruime parkeerfaciliteiten
nodig om het goed functioneren het hele jaar door te kunnen garanderen. Op basis van gangbare
normen (1 pp/20 m² winkeloppervlakte - totaal te voorzien ongeveer 1000pp en 1 pp/25 m² kantooroppervlakte
- totaal te voorzien 800pp), bovendien rekening houdend met een reductie op basis van het complementair
gebruik (onderscheid week/weekend) zijn in totaal ongeveer 1500 parkeerplaatsen te voorzien.
De hoofdontsluiting is gepland via de esplanade aan de Koning Leopold III-laan. Het huidige gabariet van de
verschillende aanvoerroutes (Expressweg, Koningin Astridlaan en Gistelsesteenweg) maakt deze afwikkeling
mogelijk zonder bijkomende infrastructuurwerken. Het profiel van de Koning Leopold III-laan (2x1 - 6m breed,
met afgescheiden fietspad, beschermd door een haagbeplanting) laat deze bijkomende belasting eveneens
toe. Aanvullende lokale ontsluitingen blijven functioneren via de Olympialaan voor de nieuwe sportfaciliteiten en
via de Doornstraat voor het zwembad.
Extra regelingen voor piekmomenten
Een duurzame aanpak van piekbelastingen inzake mobiliteit, zoals bij voetbalwedstrijden (maximum 20 à 25x
per jaar), gaat uit van extra organisatie en niet van de uitbouw van bijkomende infrastructuur, berekend op de
eventuele maximumcapaciteit. Daarvoor is een selectief gebruik van de beschikbare middelen noodzakelijk. Dit
vergt een specifiek evenementen-vervoersplan, met klemtoon op multi-modale verkeersafwikkeling.
De voorgestelde beschikbare capaciteit van ongeveer 1500 parkeerplaatsen rondom het stadion, volstaat
ruimschoot op basis van de UEFA-normen. Dit aantal is bij topwedstrijden nog eenvoudig uitbreidbaar met de
parkings van de provincie en watertoren (bussen). Dit brengt de totale capaciteit op ongeveer 1655 plaatsen,
als geheel te reserveren voor spelers en bestuur, vips, pers en genodigden, politie en hulpdiensten. Daarnaast
zijn mogelijk extra busparkings te voorzien, in een flexibel systeem (afzetten voor de wedstrijd, afhalen nadien).
De parkings van het zwembad en de sportfaciliteiten zijn hierin niet meegeteld, deze blijven beschikbaar.
Een goed georganiseerd evenementenvervoer moet als aanvulling fungeren op het huidige reguliere aanbod
en de eventuele extra frequentie die door De Lijn kan ingezet worden en dit in afwachting van de eventuele
verdere uitbouw van het voorstadsnet, per spoor of light-rail. Bus-combi-tickets liggen daarbij het meest voor
de hand, het systeem heeft zijn succes en deugdelijkheid in feite al bewezen. Het speelt in op de verspreide
herkomst van de supporters en beperkt tegelijkertijd de congestie. Hoe meer ingezet wordt op openbaar vervoer,
hoe efficiënter voor een duurzaam milieu- en mobiliteitsbeleid. Daarbij komt het voordeel dat de huidige
locatie te voet en per fiets voor heel wat supporters prima bereikbaar is. Op die manier kan het bereikbaarheidsprobleem
dan ook tot redelijke proporties teruggebracht worden. Bussen van de tegenpartij kunnen afzonderlijk
terecht aan de zuidzijde van het stadion (toegang via de Doornstraat).
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 25

4.5 EXTRA REGELINGEN VOOR PIEKMOMENTEN
Parkeren op loopafstand (tot 1500m) + pendelbussen
Aandacht voor organisatie en veiligheid, parkeren op loopafstand (tot 1500m) + pendelbussen
NOORD 1.040
- Koestraat 600
- Gevangenis 440
- diverse (bedrijven, supermarkten, …)
- op pendelafstand: te onderzoeken
STADION 1.655
STATION
op pendelafstand 1.500 en meer
²
ZUID 2.570
- Veemarkt 1.500
- KHBO 450
- Kinepolis 620
- diverse (hoofdassen)
- op pendelafstand: te onderzoeken
totaal: 1655pp + bussen bij het stadion
parking
gevangenis
parking station
parking Kinepolis
+ 4000 à 5000 op loopafstand + pendelbussen
voldoende bestaande capaciteit inzetbaar
Jan Breydelstadion
EEN DUURZAAM
VERKEERSCONCEPT
Kaart 18
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
Aandacht voor organisatie en veiligheid (kaart 18)
Op basis van de positieve ervaringen met Euro 2000, kan een aangepast mobiliteitsdraaiboek opgesteld
worden met beperkte inzet van mankracht en middelen en met het oog op een overzichtelijke veiligheidsorganisatie.
Voorgesteld wordt om voor en na de wedstrijd enkel de Koning Leopold III-laan af te sluiten en daar te
controleren op toegangsbewijzen naar de voorziene parkeerplaatsen bij het stadion zelf, gecombineerd met
een duidelijke splitsing van de verschillende supportersgroepen. Parkeeroverlast in de omliggende woonwijken
is te beperken via invoering van een systeem van bewonerskaarten, die tegelijkertijd maximale toegankelijkheid
garanderen (ook voor het zwembad), eenvoudig door stewards te controleren.
In plaats van na veel rondrijden toch te parkeren in een of andere woonstraat, dienen supporters die toch per
wagen komen afgeleid te worden naar ruime parkings op loop- of pendelafstand. Met openbare voorzieningen,
bedrijven of baanwinkels in de omgeving van het stadion en de Expressweg, zijn de nodige afspraken te
maken voor een meervoudig gebruik van hun parkings op wedstrijddagen. Op beperkte loopafstand van het
Jan Breydelstadion zijn zeker 3000 tot 4000 parkeerplaatsen beschikbaar. Aanvullende capaciteiten op nog
iets grotere afstand (Chartreuse-zuid, station of noord bv), zijn vlot met pendelbussen te bedienen, zoals dat
ook bij Euro 2000 gebeurde. Bij wijze van voorbeeld zijn hier een aantal mogelijkheden aangestipt. Dit overzicht
is niet volledig en kan na verder onderzoek en onderhandeling geconcretiseerd worden.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 26

4.6 CIRCULATIE EN EVACUATIE
aangepaste circulatiepatronen voor en na de wedstrijd
Vlotte bereikbaarheid, circulatie en evacuatie
voor de wedstrijd
- stewards op de parkings en aan de woonstraten
(alleen toegang met bewonerskaart)
- politie op de kruispunten en aan de toegangen
SUPPORTERSBUSSEN
TEGENPARTIJ
extra aanvoer
PERS EN
HULPDIENSTEN
uitsluitend
genodigden
EXPRESS
WEG
- verhoogde capaciteit
kruispunt na ondertunneling
- bevorderen linksaf
Expressweg - K. Astridlaan
(politie)
4.6 CIRCULATIE EN EVACUATIE
Enkelrichting
aangepaste
voor
circulatiepatronen
en na de wedstrijd
voor en na de wedstrijd
extra afvoer
na de wedstrijd
EXPRESS
WEG
- bevorderen rechtsaf aan
Expressweg (politie)
Jan Breydelstadion
EEN DUURZAAM
VERKEERSCONCEPT
Kaart 19
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
Vlotte bereikbaarheid voor en na de wedstrijd (kaart 19)
Vlotte bereikbaarheid is te garanderen op basis van overzichtelijke circulatieschema’s. Door voor de wedstrijd
in de Koningin Astridlaan en de Koning Leopold III-laan eenrichtingsverkeer in te stellen in de richting van het
stadion, verhoogt de aanvoercapaciteit uiteraard gevoelig. In noordelijke richting kan hetzelfde concept toegepast
worden. Omkeren van de rijrichting na de wedstrijd garandeert ook dan een vlotte evacuatie.
Op het kruispunt aan de Expressweg zelf, kan verkeersregeling door de politie het vlot afslaan bevorderen,
linksaf voor de wedstrijd en rechtsaf erna. Berekeningen tonen aan dat de huidige capaciteit van rijwegen en
kruispunten in dergelijk systeem volstaat. Bijkomende dure infrastructuurwerken voor een twintigtal dagen per
jaar zijn dus overbodig. Grondige promotie van het parkeergeleidingssysteem zorgt ook voor een scheiding
tussen supporters respectievelijk uit het noorden of het zuiden. Als ze allemaal op de voorziene parkings terecht
kunnen, zal congestie op de kruispunten op de Expressweg vanzelf tot een minimum beperkt worden.
Conclusie
Een duurzaam mobiliteitsconcept vertrekt van een multimodale benadering en maakt een duidelijk onderscheid
tussen het permanent functioneren van de site en de piekbelasting bij wedstrijden. Het aantal parkeerplaatsen
voor de commerciële ontwikkeling in en rond het stadion, volstaat voor de genodigden en diensten bij de wedstrijden
zelf. De overige bezoekers worden zoveel mogelijk via bussen of een parkeergeleidingssysteem opgevangen
op bestaande parkings in de omgeving. Zo nodig kunnen ze met pendelbussen naar het stadion geleid
worden. Een overzichtelijke organisatie moet veiligheid koppelen aan vlotte bereikbaarheid.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 27

5.1 PLANOLOGISCH INPASBAAR
overeenkomstig beleidsvisies stad en gewest
Overeenkomstig de beleidsvisies van stad en gewest
STRUCTUURPLAN
STAD BRUGGE
RSV & AFBAKENING
STEDELIJK GEBIED
5.1 GEWESTPLAN:
RUIMTELIJK
INGEKLEURD
INPASBAAR
ALS RECREATIEGEBIED
Ruimtelijke schaalniveaus
een
schaalniveaus
(Gewestelijk)
in evenwicht
in
Ruimtelijk
evenwicht
Uitvoeringsplan kan allicht volstaan
5 HAALBAARHEID
MOBILITEITSPLAN
STAD BRUGGE
stedelijke aantrekkingspool sterker profiel Sint-Andries pluspunt woonomgeving
- opwaardering
Olympiastadion
- grootstedelijk fragment
omgeving Expressweg
- uitbouw als groene sporten
woongemeente
- wisselwerking lokale
horeca en middenstand
- een groen sportpark
als meerwaarde
- beperking overlast
als voorwaarde
meerwaarde volgens draagkracht omgeving
Jan Breydelstadion
PLANOLOGISCH
INPASBAAR
Kaart 20
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
5. EEN REALISTISCH CONCEPT, BASIS VOOR VERDERE UITWERKING
5.1. PLANOLOGISCH INPASBAAR (kaart 20)
Overeenkomstig de beleidsvisies van stad en gewest
Het ruimtelijk beleid, zowel op Vlaams vlak als op stedelijk niveau, streeft naar een maximale bundeling van de
stedelijke ontwikkeling, vanuit de zorg voor zuinig ruimtegebruik. Het behoud van het Jan Breydelstadion past
perfect in dergelijke visie en in de voorliggende plannen voor het stedelijk gebied.
Het Ruimtelijk Structuurplan van de stad Brugge zelf, gaat niet erg concreet in op de site van het stadion en
vertrekt eerder van een status quo van de huidige recreatieve bestemming en de verdere ontwikkeling van deze
infrastructuur. In het lopende planproces voor de afbakening van het stedelijk gebied Brugge, ligt de site
alleszins binnen de voorgestelde afbakening en kan ze beschouwd worden als één van de (potentiële) hoogwaardige
stedelijke clusters, gesitueerd aan weerszijden van de Expressweg.
In het mobiliteitsplan van Brugge wordt de hoofdstructuur in deze omgeving gevormd dor de Expressweg
enerzijds en de Torhoutse- en Gistelsesteenweg anderzijds. De Koningin Astridlaan en de Koning Leopold III-
laan takken hier rechtstreeks op aan in de volgende stap binnen de categorisering. Het ontsluitingsconcept
zoals het hiervoor werd uitgewerkt, past dus volledig binnen dit mobiliteitsconcept.
Nood aan een Ruimtelijk Uitvoeringsplan
De huidige recreatieve bestemming op het Gewestplan kan behouden blijven, maar vraagt verdere aanvulling
en uitwerking met het oog op de voorgestelde ontwikkelingen in en om het stadion. Hiervoor volstaat allicht de
opmaak van een Ruimtelijk Uitvoeringsplan. Een kortlopende en eenvoudige procedure in het kader van het
afbakeningsproces voor het stedelijk gebied Brugge kan bepalen wie hiervoor het initiatief kan nemen en moet
een vlotte gefaseerde realisatie van het vernieuwde Jan Breydelstadion op vrij korte termijn mogelijk maken.
Parallel aan de opmaak ervan, kan de eerste fase van de uitbouw van het stadion in feite al uitgevoerd worden.
Getracht is om in het concept een evenwicht te vinden tussen drie verschillende ruimtelijke schaalniveaus.
Voor de directe omgeving zou door het wegnemen van de hinder en de uitbouw van het sportpark een grote
meerwaarde moeten ontstaan. Deze groene zone past bovendien in een westelijke band van groene zones, die
de rand van het stedelijk gebied markeren. Voor de deelgemeente Sint Andries en voor de plaatselijke handel
en horeca in het bijzonder, is het behoud van het stadion en de uitbouw van het sportcomplex (ook gericht op
de jeugdwerking en de amateursport) eveneens positief. Op stedelijk niveau is een stedelijk stadion op deze
site complementair aan andere grootstedelijke functies aan weerszijden van de Expressweg.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 28

5.3 RENDABEL ONTWIKKELBAAR
Commerciële commerciële attractiviteit attractiviteit, het hele jaar het hele door jaar
25 tot 50 wedstrijden
per jaar
businessactiviteiten,
300 dagen/jaar
5 HAALBAARHEID
aantal evenementen
club, stad, promotor
5.3 RENDABEL ONTWIKKELBAAR
Extra extra voorzieningen voorzieningen op basis in het van stadion in afspraken het stadion tussen zelf club, stad en ontwikkelaar
shopping: fanshop,
merchandising en
thema-winkels
sport: indoorsport,
kleedkamers outdoor,
recreatie, horeca
diverse:
kantoren, wellness
extra commerciële basis voor de club
Jan Breydelstadion
RENDABEL
ONTWIKKELBAAR
Kaart 21
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
5.2. RENDABEL ONTWIKKELBAAR (kaart 21)
Commerciële attractiviteit het hele jaar door
De belangrijkste ontwikkeling bij de nieuwe stadions in heel Europa is het feit dat de infrastructuur niet alleen
meer gebruikt wordt voor voetbalwedstrijden, maar het hele jaar door kan functioneren. Dat is ook voor dit
project de optie. Alles bij elkaar worden op een jaar tijd een twintigtal nationale competitie- en bekerwedstrijden
gespeeld, aangevuld met een aantal Europese matchen. Als Club én Cercle Brugge in dit stadion zouden blijven
spelen, gaat het dus maximaal om een vijftigtal wedstrijden per jaar. De verhoogde capaciteit en de uitgebreide
business-accommodatie moeten ook op commercieel vlak een optimale organisatie toestaan.
De overige driehonderd dagen van het jaar kunnen de businessaccommodatie en de bijbehorende cateringfaciliteiten,
naar het voorbeeld van andere stadions, ook gebruikt worden voor seminaries, vergaderingen of
congressen, zakenlunchen en feesten. In Alkmaar gebruiken een aantal firma’s die voor een heel seizoen een
skybox huren, deze ook voor interne vergaderingen het hele jaar door. Er zijn verder ook tal van voorbeelden
(Amsterdam Arena en De Kuip in Rotterdam bv) waar het stadion regelmatig gebruikt wordt voor de organisatie
van extra evenementen zoals popconcerten, jeugdsportdagen of andere manifestaties. Dit kan meestal alleen
buiten het voetbalseizoen en het gaat op een aantal plaatsen wel ten koste van de kwaliteit van de grasmat.
Vandaar het belang van sluitende afspraken daaromtrent tussen de clubs, de stad en de ontwikkelaars.
Extra voorzieningen in het stadion
In dezelfde overeenkomst tussen de drie partners (clubs, stad en promotoren) is ook nader te stipuleren welke
commerciële activiteiten in het stadion, ten bate van de club kunnen komen. Naast de eigen fanshop is ook de
eventuele verhuur van een aantal commerciële ruimtes denkbaar, de reclame in en om het stadion, een deel
van de verhuur van de accommodatie en dergelijke, dit alles vast te leggen in de overeenkomst, als mogelijke
bijkomende financiële ondersteuning van de club(s).
Uit bijgevoegde tabellen blijkt dat in deze eerste benadering onder de Oost-tribune rond de 13.500 m² business-ruimte
realiseerbaar is naast 10.000 m² shops en onder de West-tribune ongeveer 10.000 m² sportaccommodatie.
Deze cijfers zijn uiteraard voor verfijning (en eventueel uitbreiding) vatbaar, maar ze geven toch
een belangrijke eerste indicatie van de haalbaarheid.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 29

5.3 RENDABEL ONTWIKKELBAAR
Bijkomende ontwikkelingen rond het stadion
bijkomende ontwikkelingen rond het stadion
esplanade:
thema-winkels, kantoren
en appartementen
meerwaarde Leopold IIIlaan:
van watertoren tot
provinciehuis Boeverbos
5 HAALBAARHEID
provincie als potentiële
partner (extra kantoren)
te verwerven eigendommen
5.3 RENDABEL ONTWIKKELBAAR
extra ontwikkelingen extra rond commerciële het stadion, ruimte … of elders voor de ontwikkelaar
extra mogelijkheden bij
eventuele verhuis
zwembad
verkaveling één of
meer oefenvelden na
herlocalisatie
elders:
ontwikkeling Veemarkt of
in de stationsomgeving bv
op basis van afspraken tussen stad, club en ontwikkelaar
globale PPS constructie stad/club/ontwikkelaar
Jan Breydelstadion
RENDABEL
ONTWIKKELBAAR
Kaart 22
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
Bijkomende ontwikkelingen rond het stadion (kaart 22)
In deze eerste schetsen is uitgegaan van de ontwikkeling van ongeveer 17.000 m² bijkomende realiseerbare
oppervlakte rond de esplanade aan de nieuwe hoofdingang van het stadion. Duplex-winkels nemen daarbij
het gelijkvloers en de eerste verdieping in, kantoren of appartementen de tweede en derde verdieping. Onder
het plein is een ondergrondse parkeerlaag voorzien van 20.000 m² (800 plaatsen), de esplanade kan eventueel
ook voor een deel boven het maaiveld uitkomen zodat de parking minder diep moet uitgegraven worden. Deze
bijkomende ontwikkelingsmogelijkheden zijn interessant en allicht noodzakelijk om de nodige investeerders en
ontwikkelaars te kunnen aantrekken voor de realisatie van het totale project.
Om dit geheel te kunnen realiseren is het wel noodzakelijk om enkele percelen aan de Koning Leopold III-laan
in de ontwikkeling op te nemen. Het gaat om enkele bouwpercelen, de achterliggende parking en eventueel
enkele woningen. In het gabariet van de laan is dit te verantwoorden, bijvoorbeeld van aan de watertoren tot
aan het provinciehuis, of van aan de recente nieuwbouw (bowling) tot aan de rechtse toegang naar het stadion.
Het huidige supporterslokaal dat wat achterin ligt kan een plaats krijgen in het stadion zelf. Voor de overige percelen
betekent dit een meerwaarde, die realisatie ‘in der minne’ mogelijk moet maken. Het provinciebestuur,
dat vandaag met een tekort aan ruimte kampt en dat daartoe in de directe omgeving al enkele percelen in huur
neemt, kan eventueel als bevoorrechte partner betrokken worden bij deze kantoorontwikkelingen.
Door verder één oefenveld links mee op te nemen in de nieuwe ontwikkeling, is er bovendien ruimte voor de
voorziene 700 bijkomende parkeerplaatsen. Uiteraard behoort ook op deze oppervlakte een combinatie met
kantoren of woningen tot de mogelijkheden, nog meer shopping lijkt hier minder aangewezen. Als nieuwe
bestemming voor het huidige clubgebouw wordt gedacht aan een sporthotel, als het zwembad toch zou verdwijnen,
ontstaan uiteraard weer andere bijkomende mogelijkheden. Anderzijds kan de vernieuwing van het
zwembad misschien juist gebaat zijn bij de inbedding in het ruimere sportpark. In het mobiliteitsconcept zijn alleszins
de voorwaarden ingeschreven die het onafhankelijk functioneren moeten garanderen het hele jaar door.
Een globale overeenkomst tussen stad, clubs en ontwikkelaars
De hier geschetste ontwikkelingen zijn alleen maar mogelijk met inbreng van de private markt. Een grondig
onderhandelde Publiek-Private-Samenwerkings-overeenkomst moet de basis vormen voor een realistisch
concept, waarin de drie partijen zich kunnen vinden en elk voor zich een meerwaarde kunnen creëren. De hier
voorgestelde richtcijfers inzake ontwikkeling zijn voornamelijk opgebouwd op basis van ruimtelijke argumenten
en de draagkracht van de omgeving, maar zijn uiteraard vatbaar voor aanvulling en bijsturing.
Om een goed evenwicht te vinden tussen de ruimtelijke draagkracht enerzijds en de commerciële rendabiliteit
anderzijds, kan verder overwogen worden om een bijkomend oefenveld op te geven. Zo nodig zijn ook enkele
ontwikkelingen op andere sites buiten deze omgeving in de PPS-overeenkomst op te nemen om zo het plaatje
rond te krijgen. De Veemarkt is eventueel één van de mogelijkheden, ook in de stationsomgeving of andere
stedelijke ontwikkelingspolen zijn aanvullende projecten denkbaar.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 30

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
5.3. FINANCIEEL HAALBAAR
Een eerste raming voor de bouw en ontwikkeling
Het voorgaande overzicht geeft een eerste inzicht in de ruime ontwikkelingsmogelijkheden van de hele site.
Naast de eventuele extra-mogelijkheden (oefenveld, zwembad, …) die niet werden ingecalculeerd, gaat het in
eerste instantie in het totaal afgerond om ongeveer 60.000 m² (parkings niet meegeteld), als volgt te verdelen:
• 13.500 m² commerciële ruimte in het stadion zelf
• 7.500 m² kantoren en voorzieningen in het stadion
• 20.000 m² commerciële ruimte voor sportwinkels
• 10.000 m² ruimte voor indoor-sportaccommodatie
• 7.000 m² kantoren of woningen
• 1.000 m² hotel of andere voorzieningen
• 1.500 parkeerplaatsen
Een eerste raming van de kosten voor het project komt op 83.500.000 euro, op basis van volgende cijfers:
• verbouwing en uitrusting stadion +/- 30.000.000 euro
• aanleg sportpark en infrastructuurwerken +/- 10.000.000 euro
• commerciële ruimtes in het stadion +/- 17.000.000 euro
• esplanade, shops, kantoren, parking +/- 26.500.000 euro
Rekening houdend met alle factoren levert deze eerste becijfering alleszins een realistische basis op voor
verder onderzoek en voor het starten van onderhandelingen tussen de stad Brugge en beide clubs. Op basis
daarvan kan een marktbevraging opgezet worden om de interesse te peilen bij de private sector.
Conclusie
Dit haalbaarheidsonderzoek naar de ruimtelijke, planologische, commerciële en financiële haalbaarheid van het
hele project toont aan dat op de huidige site van het Jan Breydelstadion een gemengde ontwikkeling realistisch
is. Op basis van een stevig business-plan en een goed onderbouwde PPS-overeenkomst, kan een modern en
ruim functioneel stadion gebouwd worden, voorzien van alle nodige accommodatie en ingepast in een concept
dat voor de omgeving en de stad een meerwaarde betekent. Onderhandelingen tussen stad en clubs kunnen
de basis leggen voor een ruime marktbevraging naar de private sector. Ervaringen van andere clubs in binnen-
en buitenland kunnen hiervoor als basis gebruikt worden.
Een beperkte juridisch-planologische procedure, nodig als onderbouwing van dit project, heeft als ontzettend
groot voordeel dat het project op vrij korte termijn kan ontwikkeld en ook gerealiseerd worden. Verder in deze
studie worden enkele elementen aangehaald met betrekking tot een mogelijk commercieel en maatschappelijk
draagvlak voor het hier voorgestelde concept.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 31

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
5.4. EEN COMMERCIEEL EN MAATSCHAPPELIJK DRAAGVLAK
Toetsing aan vergelijkbare referentievoorbeelden
Het DSB-Stadion van AZ ALKMAAR is volledig opgezet, enkel en alleen rond het concept voetbal. Buiten de
fanshop en de business-accommodatie zijn hier dus op dit ogenblik geen bijkomende winkels, kantoren of
andere faciliteiten uitgebouwd. Deze zijn op termijn wel voorzien op het naastliggende terrein. Opvallend is wel
dat zeer veel zakelijke partners op de een of andere wijze (binnen uiteenlopende sponsorformules) participeren
in het project en er ook ruimte in huren, terwijl het toch gaat om een regio die economisch sterk gedomineerd
wordt door de nabijgelegen stad Amsterdam. Eén hoofdsponsor, elf basispartners en tal van kleinere sponsors
staven blijkbaar de rendabiliteit van de club. Allicht is de financiële inbreng van de voorzitter doorslaggevend,
maar naar verluid zou de club hier op termijn toch niet van afhankelijk zijn.
De Amsterdam-ARENA is van een heel andere allure. Dit project is daadwerkelijk gehanteerd als dé hefboom
voor een grootschalige stedelijke herontwikkeling voor heel Amsterdam-Zuid. Rond het project is ook het
openbaar vervoer zeer sterk uitgebouwd (spoorlijn, metro), zijn kantoren, winkels en tal van voorzieningen
ingeplant. Hier ligt de klemtoon blijkbaar ook sterk op mega-evenementen, georganiseerd het hele jaar door.
De thuiswedstrijden van Ajax Amsterdam spelen daarin uiteraard een belangrijke rol, maar toch. Het is één van
de stadions waar de kwaliteit van de grasmat blijkbaar soms te wensen overlaat, als gevolg van het veelvuldig
gebruik van het stadion voor andere activiteiten en de combinatie met het gesloten dak over het stadion.
In Vlaanderen is er vandaag, naast het project van Club Brugge, vooral aandacht voor het vergevorderde
project voor het ARTEVELDE-stadion in Gent. Het is eerder bescheiden qua ambitie en mikt niet op Europees
niveau, maar voorziet in de uitbouw van een nieuw stadion met 20.000 zitplaatsen, eveneens voorzien van de
nodige accommodatie en gepaard gaande met commerciële ontwikkelingen rondom. Het verhaal is dus erg
complementair. De clubverantwoordelijken en de promotoren leggen de klemtoon vooral op het belang van
snelle en vlotte procedures om onnodig tijdverlies te vermijden en op het belang van het evenwicht tussen
de ontwikkelingskansen en –kosten.
Het nieuwe stadion Galgenwaard van FC UTRECHT is hier al enkele malen als referentie aangehaald, onder
meer naar aanleiding van de redeneringen inzake bouwfasering en de gemengde ontwikkelingen rondom.
Het concept ‘Voetbal-Wonen-Werken’ schijnt hier erg aan te slaan en samen met de commerciële ontwikkeling
en de sportfaciliteiten een solide basis te vormen voor een win-win-win-situatie, waarbij de Club het sportief
terug goed doet, de stad Utrecht blij is met de uitstraling die dit voor de stad met zich meebrengt en de promotor
een positief saldo overhoudt aan de extra-ontwikkelingen die rond het stadion gerealiseerd zijn. Uit de toelichting
komt vooral het zeer grote belang naar voor van het intense overleg en de positieve samenwerking
tussen de club, het stadsbestuur en de ontwikkelaars. Verwezen wordt ook naar de formule van het werken in
bouwteam (cfr ontwerp, fasering, planning, timing, toegankelijkheid, veiligheid, …), als basis voor het succes.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 32

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
Positieve reacties vanuit verschillende hoeken
In diverse contacten en gesprekken is getracht te toetsen of de hier voorgestelde concepten ook op een zeker
maatschappelijk draagvlak zouden kunnen rekenen. Dat is van zeer groot belang omdat de praktijk leert dat
nogal wat grootschalige projecten vaak op tal van bezwaren stoten (terecht of onterecht), met soms lange
procedures, veel onzekerheid en vertraging als gevolg. Hier volgt een kort overzicht van de belangrijkste conclusies
waarbij benadrukt wordt dat hier niet gaat om officiële standpunten op basis van volledig uitgewerkte
voorstellen, maar om de neerslag van het overleg dat gevoerd werd in de loop van de opbouw van deze studie.
In de bespreking met de Vormingsdienst van de zelfstandigenorganisatie UNIZO lag de klemtoon op het retailconcept
zoals het hier is voorgesteld. Vanuit de vaststelling dat het winkelareaal nergens ter wereld zo ruim is
als in Vlaanderen, voert Unizo al jarenlang een beleid waarbij de prioriteit sterk uitgaat naar de bestaande winkelkern-concentraties
en waarbij grootschalige detailhandel in shoppingcentra en baanwinkels steeds wordt afgewogen
tegen de ruimtelijke en maatschappelijke context. Vanuit die redenering reageerde Unizo zeer positief
op het thema-concept ‘sport-recreatie’ omwille van de complementariteit in de hier voorgestelde retailontwikkelingen
ten opzichte van de handelsconcentraties in de binnenstad.
In opdracht van de Vlaamse regering voerde KPMG in dezelfde periode een meer algemene studie uit over de
stadion-problematiek in Vlaanderen, meer bepaald met betrekking tot de commerciële en financiële aspecten
ervan. De ruimtelijke elementen (ligging, mobiliteit) worden in deze studie slechts zeer algemeen benaderd. Het
overleg gaf aan dat de hier voorliggende studie rond de site van het Jan Breydelstadion, een zeer interessante
ruimtelijke concretisering inhoudt en op die manier een noodzakelijke en boeiende aanvulling van de eerder
algemene en meer theoretische benadering in de studie van KPMG.
Met de verschillende diensten van de Stad Brugge is een zeer constructieve gezamenlijke overlegvergadering
gehouden waarbij alle beschikbare informatie op vlak van ruimtelijke ordening, groen, mobiliteit, veiligheid en
politie door de vertegenwoordigers van de diensten werd toegelicht. Nadien zijn bijkomende gegevens overgemaakt
inzake eigendomsverdelingen, evenals de evaluatierapporten van het mobiliteitsplan van EURO 2000.
Tevens is gezorgd voor de mogelijkheid twee wedstrijden bij te wonen. Met de verantwoordelijke van het Provinciaal
Zwembad is telefonisch contact opgenomen, om zo de huidige situatie beter te kunnen inschatten.
In de loop van de studie zijn de inzichten ook een eerste keer informeel getoetst bij de diensten van de Vlaams
Gemeenschap meer bepaald bij het Agentschap Ruimtelijke Ordening, de vroegere Administratie Ruimtelijke
Planning APR. Daaruit is gebleken dat het voorgestelde concept inderdaad past binnen de visies rond het
stedelijk gebied Brugge zoals die vandaag op tafel liggen en dat de eventuele ontwikkeling van de huidige site
niet direct zou beïnvloed (of vertraagd) worden door het verdere verloop van het afbakeningsproces (voorziene
plan-MER en ruimtelijk veiligheidsplan stedelijk gebied).
De studieopdracht is eveneens toegelicht aan de vertegenwoordigers van Club Brugge, samen met de ontwikkelaars
van het project in Loppem. Daar zijn vooral de nadelen van de huidige site in de verf gezet, de kansen
ervan worden totaal anders ingeschat, allemaal argumenten die aan de basis liggen van de verhuisplannen.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 33

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
Constructieve reacties vanuit de immobiliënwereld
Parallel aan de uitwerking van de voorgestelde redenering zijn een aantal contacten gelegd met de immobiliënwereld,
opnieuw met als bedoeling te toetsen of er mogelijk belangstelling zou zijn voor het voorgestelde concept
en vooral of dit realistisch overkomt vanuit financieel en commercieel oogpunt. Ook hier wordt benadrukt
dat het gaat om eerste reacties en niet om engagementen of officiële standpunten. Deze zijn mogelijk op te
vragen op basis van de afgewerkte studie. Zo kan nagegaan worden of er inderdaad interesse zou bestaan in
de markt en of dit een basis zou kunnen zijn voor een formele bevraging.
In een kritische eerste toetsing van het concept door Van Roey Project NV, is vooral de hier voorgestelde
combinatie van diverse invullingen zeer positief geëvalueerd. De belangrijkste reden hiervoor is dat deze verdeling
over diverse marktsectoren erg positief is voor de risicospreiding en de financiële haalbaarheid van het
hele project. Ook de sociaal-maatschappelijke betekenis van het sportcomplex wordt benadrukt.
Van Roey is ook aandeelhouder van Sportoase, met ondertussen heel wat ervaring in de commerciële uitbouw
in PPS-formules van sportinfrastructuur (Philipssite Leuven, zwembad Brasschaat-Schoten bv). Eerder maakten
zij ook al (positieve) haalbaarheidsstudies voor het provinciaal zwembad op de site in Brugge zelf. Deze ervaring
leert dat er in Vlaanderen nog een ruime marge is voor dergelijke ontwikkelingen en dat vooral de sterk
gecombineerde projecten zoals het project dat hier voor Brugge wordt voorgesteld (mengvorm in- en outdoor,
aangevuld met horeca en extra accommodatie zoals een sporthotel), zeer kansrijk zijn.
Naar aanleiding van een studieavond (VRP) over actuele grootschalige binnenstedelijke commerciële ontwikkelingen
in Turnhout en Kortrijk, is contact gelegd met Foruminvest, initiatiefnemer van een project in de Kortrijkse
binnenstad. Na analyse en bevraging van de hier voorgestelde concepten is dit overgekomen als een
zeer coherent ruimtelijk concept, dat prima past in de stedelijke context. In dergelijke situaties komt het er altijd
op aan om een evenwicht te zoeken tussen de verschillende aspecten ervan (ruimtegebruik, functieverweving,
mobiliteit), waarbij extra benadrukt werd dat het behoud van de huidige site van het Jan Breydelstadion voor de
stad Brugge ook een zeer positieve keuze inhoudt op vlak van duurzaamheid.
Zeer interessante contacten met de vertegenwoordiger van Midreth BV (ontwikkelaar en bouwer van het DSB-
stadion in Alkmaar en het Galgenwaardstadion in Utrecht en bovendien eigenaar en exploitant van dit laatste),
hebben naast de nuttige informatie vooral de positieve ervaring van beide aangetoond. Hieruit bleek ook een
ruime interesse voor nieuwe projecten, ook in Vlaanderen en België. Deze firma is op dit ogenblik trouwens in
onderhandeling met betrekking tot meerdere projecten in Vlaanderen (Zulte-Waregem bv) en wil zijn knowhow
ook graag inzetten voor verder onderzoek in Brugge bijvoorbeeld.
Conclusie
De contacten leverden zeer positieve reacties op met betrekking tot het voorgestelde concept. Het lijkt een
goede basis voor verder overleg, waarvoor ruime interesse bestaat in de wereld van de projectontwikkeling en
die tal van mogelijkheden biedt in het kader van het sportbeleid op Vlaams niveau. De vraag is of ook Club
Brugge, rekening houdend met de voorgeschiedenis en de huidige plannen, hiervan te overtuigen zal zijn.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 34

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
6. VERSCHILLENDE SCENARIO’S
6.1. SCENARIO 1: UITBOUW JAN BREYDELSTADION
Een verder onderzoek waard
Uit deze haalbaarheidsstudie blijkt duidelijk dat het hier voorgestelde basisconcept voor de vernieuwing van het
Jan Breydelstadion technisch en constructief wel degelijk mogelijk is. Met de voorziene uitbouw van ruime bijkomende
faciliteiten, voornamelijk in de Oost- en de West-tribune, kan een attractief multifunctioneel stadion
gerealiseerd worden, dat voor de club(s) ook de nodige commerciële slagkracht biedt. Het concept is ruimtelijk
goed inpasbaar en administratief op vrij korte termijn te realiseren. De ontsluiting lijkt op het eerste zicht misschien
niet optimaal, maar een duurzaam ontsluitingsconcept is wel degelijk te organiseren.
Bijkomende mogelijkheden voor commerciële en andere ontwikkelingen rond een stedelijke esplanade voor de
hoofdingang, biedt bovendien de nodige financiële ruimte en aantrekkingskracht, nodig om ook de private
sector te interesseren voor het project. Verder concreet onderzoek kan duidelijk maken of er voldoende ontwikkelingsmogelijkheden
zijn binnen de ruimtelijke draagkracht van de site om het plaatje rond te krijgen. Zo niet
kunnen door de stad Brugge in dezelfde PPS-constructie eventueel nog extra-ontwikkelingsmogelijkheden
ingebracht worden op niet site-gebonden locaties.
Door de oefenvelden te integreren in een multifunctioneel stedelijk sportpark aan de westzijde van het binnengebied
en door de bijkomende realisatie van indoor-sportfaciliteiten, kan een aantrekkelijk geheel ontstaan
waar ook de buurt en heel Sint Andries bijkomend voordeel uit halen. Binnen dat concept moeten ook voor
het zwembad de nodige garanties kunnen geboden worden voor een efficiënte uitbating. In dat geval kan de
noodzakelijke vernieuwing parallel verlopen met de uitbouw van het sportpark. Als toch zou beslist worden om
het zwembad te verhuizen, ontstaan extra potenties voor ontwikkelingen op deze plek (wonen, voorzieningen).
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 35

optie 1 optie 2 optie 3 optie 4
duurzaam behoud
huidige site
hefboom voor
stadsontwikkeling
blikvanger voor
bedrijventerrein
zichtlocatie in open ruimte
Jan Breydelstadion
VERSCHILLENDE
SCENARIO’S
Kaart 23
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
Afweging ten opzichte van andere opties (kaart 23)
Bij de uiteindelijke besluitvorming zal de keuze voor het behoud van de huidige site afgewogen worden tegenover
andere opties. Uit analyse van verschillende referentievoorbeelden komen enkele duidelijke criteria naar
voor waarop deze besluitvorming kan gebaseerd worden. Vier basisopties worden hier kort vergeleken, deze
kunnen ook als leidraad dienen bij de evaluatie van andere dossiers in Vlaanderen.
Deze eerste optie voor het behoud en de uitbouw van de bestaande site, kan in Brugge en elders vanuit het
oogpunt stedelijke duurzaamheid als voorbeeldig beschouwd worden. Rentabilisering van vroegere investeringen,
infrastructuren en accommodaties zal in zeer veel situaties de voorkeur verdienen. In die gevallen dient
wel de nodige creativiteit en flexibiliteit aan de dag gelegd, om dit ook praktisch te kunnen realiseren.
Naar het voorbeeld van de Ajax-Arena is een tweede optie te overwegen. In Amsterdam is de bouw van het
nieuwe stadion duidelijk als hefboom gebruikt voor een grootschalige stedelijke vernieuwingoperatie. In dat
geval is de ligging essentieel (aan te sluiten op het openbaar-vervoer-netwerk), maar gaat het vooral om de
renovatie van achtergestelde stadswijken of de reconversie van verlaten en/of vervuilde fabrieksterreinen en de
inpassing in de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van een hele stad of regio.
De derde optie zoekt de combinatie van een voetbalstadion met de ontwikkeling van (nieuwe of bestaande)
bedrijfsterreinen. Dergelijk stadion, met zijn bijbehorende accommodatie kan in die context als blikvanger
fungeren. Het belangrijkste voordeel is de complementariteit, zowel op vlak van voorzieningen, als inzake mobiliteit
(goede bereikbaarheid en voldoende parkeercapaciteit die hierdoor meervoudig kan gebruikt worden).
Ook in die optie zal de ontwikkeling van een globaal concept voor de hele site (publiek domein, groenstructuur,
volumetrie, stedenbouwkundige inplanting en architecturale uitstraling) een meerwaarde betekenen.
Een vierde optie tenslotte zoekt een nieuwe locatie eerder op een goed ontsloten, vrijliggend en beschikbaar
terrein. Een duidelijke zichtlocatie biedt daarbij onmiskenbaar voordelen, het nadeel kan zijn dat de noodzakelijke
aanvullende voorzieningen (businessaccommodatie, shopping, voorzieningen) helemaal op zichzelf functioneren
en mogelijk niet ingebed worden in de stedelijke context. Vanuit de visie van het Ruimtelijke Structuurplan
Vlaanderen is ook de inname van (schaarse) open ruimte over het algemeen een fundamenteel bezwaar.
Ook de juridische context (bestemming Gewestplan) en aspecten van planbaten spelen hierin een rol.
Conclusie
Verder onderzoek naar de mogelijkheden van de huidige site van het Jan Breydelstadion blijft zeker de moeite
waard. Het is aan de stad Brugge om deze locatie af te wegen tegen andere mogelijkheden. In volgorde van
stedelijke opportuniteit lijkt in dat geval de keuze voor een stedelijk hefboomproject naar het voorbeeld van
Amsterdam, het sterkst. Het valt buiten deze studieopdracht om dergelijke locaties te inventariseren of te onderzoeken.
Een tweede mogelijkheid is de integratie in een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein (Chartreuse
bv). Tenslotte blijven opties in de open ruimte over, maar die zijn vanuit stedelijk oogpunt minder wenselijk.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 36

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
6.2. SCENARIO 2: HERLOCALISATIE CLUB BRUGGE
Randvoorwaarden bij eventuele verkaveling
Als na verder overleg tussen de stad Brugge en Club Brugge toch geopteerd wordt voor de herlocalisatie van
het Jan Breydelstadion, blijft uiteraard de vraag welke ontwikkelingsmogelijkheden er zijn op de huidige site. De
verkaveling van het hele binnengebied en de ontwikkeling als woongebied ligt daarbij het meest voor de hand.
Vooraleer hier ten gronde te kunnen op ingaan, stellen zich toch enkele voorafgaande randvoorwaarden.
Eerst en vooral dient in dat scenario voorafgaandelijk een oplossing gezocht en gerealiseerd te worden voor
Cercle-Brugge. Het aantal alternatieve locaties voor een kleiner voetbalstadion is allicht niet erg ruim, vraag is
welke effectief op korte termijn realiseerbaar is en welke financiële middelen of constructies daarvoor inzetbaar
en denkbaar zijn. Ook voor de bestaande voetbalvelden in gebruik door de stad zelf en door amateurploegen
dient eerst nog een oplossing gevonden te worden.
Vanuit juridisch-planologisch standpunt wordt aangestipt dat een eventuele verkaveling van het gebied helemaal
niet in overeenstemming is met het Gewestplan en met het van kracht zijnde Ruimtelijk Structuurplan
Brugge. Een herziening hiervan is onvermijdelijk, de planning dient dus alleszins rekening te houden met een
vrij langlopende planningsprocedure. Ook binnen dergelijke procedure wordt allicht aandacht besteed aan
de randstedelijke groenstructuur waar de Olympia-site deel van uitmaakt en die maakt dat een eerder klassieke
verkaveling met vrijstaande woningen aan lage dichtheid hier allicht niet wenselijk is. Vandaar volgend meer
genuanceerd voorstel.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 37

Een interessante mix op beperkte schaal
5
3
4
1
2
1. afbouw capaciteit stadion
12.500/15.000 toeschouwers
2. filter – kantoor / wonen
3. groen netwerk
4. sportpark
5. mogelijke uitbreiding
woongebied
ontwikkelingen op beperkte schaal
Jan Breydelstadion
SCENARIO 2
HERLOCALISATIE
CLUB BRUGGE
Kaart 24
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
Een interessante mix op beperkte schaal (kaart 24)
Dit scenario vertrekt van het behoud op de site van een kleiner voetbalstadion voor Cercle Brugge. Ook voor
Cercle kan een nieuwe hoofdtribune aan de oostzijde de nodige ruimte bieden voor sportieve en commerciële
ontwikkelingen op maat. Een nieuwe tribune aan de westzijde kan dezelfde stedelijke sportaccommodatie
voorzien als scenario 1. Kleedkamers en bijbehorende infrastructuur ten behoeve van het sportpark zijn hier
optimaal in te integreren.
In dit scenario verder geen grootschalige commerciële ontwikkelingen aan de Koning Leopold III-laan, wel een
beperkte kantoorontwikkeling ten behoeve van de provincie bijvoorbeeld, van aan de watertoren tot aan het
domein Boeverbos. Extra ontwikkelingsmogelijkheden op de site zijn ook in dit geval verder te onderzoeken.
Mogelijk zijn enkele oefenvelden te verkavelen bijvoorbeeld, maar dergelijke opties zijn pas realiseerbaar na
eventuele voorafgaande herlocalisaties van de bestaande sportfaciliteiten (zwembad, voetbalvelden).
Conclusie
Twee basisscenario’s, met name de herlocalisatie van Club Brugge (met de keuze van een alternatieve vestigingsplaats)
of de vernieuwing van de huidige site, dienen tegen elkaar afgewogen te worden, op basis van alle
mogelijke elementen die erbij komen kijken.
Als toch gekozen wordt voor herlocalisatie, ligt de eenvoudige verkaveling van het hele binnengebied rond Jan
Breydel daarom niet voor de hand, rekening houdend met enkele aangehaalde randvoorwaarden. Bovendien
zadelt het de stad Brugge op met maar liefst drie grote dossiers, die allemaal parallel hun beslag moeten
krijgen. Het gaat met name in de eerste plaats om het nieuwe project voor Club Brugge, ten tweede om de herlocalisatie
van Cercle Brugge (en de overige gebruikers) én tenslotte om de herontwikkeling van de site zelf.
Dat is allicht van het goede teveel, vandaar het tweede meer genuanceerde voorstel voor een kleinschaliger
maar toch multifunctionele ontwikkeling van de site, met behoud van een kleiner stadion, een belangrijke
groene long en de beperkte ontwikkeling van woningen, kantoren of voorzieningen, maar zonder detailhandel.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 38

Jan Breydelstadion
UITBOUW
JAN BREYDELSTADION
Kaart 25
Stad Brugge

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
7. EEN GENUANCEERD ADVIES
7.1. UITBOUW JAN BREYDELSTADION (kaart 25)
In deze haalbaarheidsstudie zijn de mogelijkheden en beperkingen voor een duurzaam project op de huidige
locatie én op maat van (Club) Brugge grondig in beeld gebracht. Deze zijn af te wegen tegen mogelijke andere
locaties en de realisatiemogelijkheden bij herbestemming na de eventuele verhuis van Club Brugge. Ruimtelijke,
juridische, financiële, procedurele, praktische en andere aspecten spelen daarin een rol.
Het belangrijkste besluit van deze studie is allicht dat het verder onderzoek naar de mogelijkheden van de
huidige locatie toch absoluut de moeite loont en dit in tegenstelling tot een aantal visies die hierover de laatste
tijd ontwikkeld werden. Deze zijn voornamelijk ingegeven vanuit de nadelen van de huidige situatie en het feit
dat hiervoor in het verleden onvoldoende oplossingen konden gerealiseerd worden. Op basis daarvan zijn een
aantal mensen, niet in het minst binnen de Club zelf, ervan overtuigd geraakt dat de huidige site niet de potentie
heeft voor de uitbouw van een modern, comfortabel, multifunctioneel en commercieel interessant stadion.
Dit studierapport heeft de ambitie om deze opinie opnieuw in vraag te stellen en te confronteren met misschien
vroeger ongeziene mogelijkheden en potenties.
Bij de verdere besluitvorming daaromtrent zal naast Club zelf, de overheid uiteraard een zeer bepalende rol
spelen. In feite komt het erop neer dat voor een project met dergelijke omvang, impact en ambitie, de dag van
vandaag een optimale samenwerking noodzakelijk is tussen de overheid, de berokken club(s) en een private
partner die kan instaan voor de ontwikkeling zelf. Publiek private samenwerking is daarvoor het aangewezen
model.
Als het stadsbestuur van Brugge en Club Brugge er, onder impuls van de Vlaams Bouwmeester, in slagen om
de communicatie rond dit dossier opnieuw te optimaliseren, kan het project voor Club Brugge mee de toon zetten
op Vlaams niveau. Het dossier kan tevens een bijdrage vormen in de discussies die daarover ook binnen
de Vlaamse regering gevoerd worden, met het oog op de uitbouw van het Vlaams sportbeleid in het algemeen
en de sportinfrastructuur in het bijzonder.
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 39

JAN BREYDELSTADION BRUGGE Technische Haalbaarheidsstudie
7.2. EEN TRAJECT VAN SAMENWERKING
Zonder optimaal overleg tussen het Clubbestuur, de stad Brugge en betrokken ontwikkelaars, kan geen enkel
project lukken. In eerste instantie is dus opnieuw overeenstemming noodzakelijk tussen het stadsbestuur en
Club Brugge. Voorliggende studie kan de aanleiding vormen voor vernieuwde gesprekken waarbij voor- en
nadelen van verschillende opties ruim aan bod kunnen komen.
Als tweede stap kan over het dossier de nodige informatie verstrekt worden aan alle mogelijke betrokkenen,
onder meer binnen het besluitvormingsproces, om na te gaan welke argumenten doorslaggevend kunnen of
zullen zijn bij de uiteindelijke keuze van één van de voorgestelde of verder uit te werken opties. Tevens kan
vanuit de stad en in samenwerking met Club Brugge toelichting gegeven worden naar de omgeving en naar diverse
maatschappelijke groepen, teneinde ook het maatschappelijk draagvlak voor het uiteindelijke te kiezen
project op te bouwen.
Een ruime marktbevraging kan de basis vormen van een op te maken PPS-constructie, deze haalbaarheidsstudie
tekent alvast een aantal krijtlijnen uit voor verdere discussie omtrent de huidge locatie. Van de projectontwikkelaars
wordt naast financiële inbreng ook de know-how verwacht voor de uiteindelijke realisatie. Referentievoorbeelden
uit binnen- en buitenland kunnen daarbij van nut zijn, realisatie in bouwteam is noodzakelijk.
Het stadsbestuur van Brugge kan actief participeren in de zoektocht van de Club door bij te dragen in het
planproces (locatieonderzoek, opmaak RUP bijvoorbeeld) en de bijbehorende procedure, door de inbreng van
de gronden en de infrastructuur door de stad en door ambtelijke ondersteuning en bemiddeling met de hogere
overheid met het oog op een vlotte realisatie op vrij korte termijn.
Op die manier kan voor en door Club Brugge een solide basis gelegd worden voor de verdere uitbouw van
haar sportieve uitstraling en van de bijbehorende commerciële waarde, overeenkomstig de terechte Europese
ambities van de club. Het hele project vormt, ondanks de wat complexe voorgeschiedenis van het dossier, een
schitterende uitdaging voor Club Brugge.
Studieburomouton / Stramien cvba augustus 2007
Studieburomouton bvba - Stramien cvba - augustus 2007 40