marktconsultatie 'retail os Gebrook'. - Gemeente Heerlen
marktconsultatie 'retail os Gebrook'. - Gemeente Heerlen
marktconsultatie 'retail os Gebrook'. - Gemeente Heerlen
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
Marktconsultatie retail Òs Gebrook<br />
noVeMber 2012<br />
Marktconsultatie retail Òs Gebrook |
Jtr<br />
industrieweg 13-2<br />
7102 DX Winterswijk<br />
e info@jeroentank.nl<br />
i www.jeroentank.nl<br />
Mkb reva<br />
stationsstraat 80<br />
p<strong>os</strong>tbus 10090<br />
7301 Gb apeldoorn<br />
t 055 578 72 51<br />
e info@mkbreva.nl<br />
i www.mkbreva.nl<br />
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook<br />
‘‘what’s the city but the people”<br />
William Shakespeare
inHouDsoPGaVe<br />
1 aanleiding 4<br />
2 kader en uitgangspunten 5<br />
3 Werkwijze 8<br />
4 ruimtelijk-economische analyse 9<br />
5 aanpak 15<br />
5.1 Sleutel op Gebrookerplein 15<br />
5.2 Vliegwiel naar andere deelgebieden 17<br />
5.3 Betrokken partijen 19<br />
6 blik op de toekomst 20<br />
blz.<br />
Marktconsultatie retail Òs Gebrook | Mkb reVa + Jtr 3
1 aanleiDinG<br />
Het centrum van Hoensbroek functioneert niet<br />
goed. Het meest in het oog springende symptoom<br />
hiervan is de forse en hardnekkige leegstand. De<br />
combinatie van een aantal factoren maakt dat er<br />
geen eenvoudige opl<strong>os</strong>sing voor de problemen is.<br />
Ten eerste ligt Hoensbroek in een krimpgebied:<br />
minder inwoners betekent in het algemeen minder<br />
vraag naar winkelruimte. Daarnaast is er landelijk<br />
sprake van minder vraag naar winkelruimte; enerzijds<br />
door de economische situatie, maar anderzijds door<br />
de veranderende markt (internetwinkelen). Met<br />
name door het laatste aspect is de kleinere vraag<br />
naar winkelruimte naar verwachting niet tijdelijk<br />
van aard, maar structureel. Een derde aspect van de<br />
problematiek in het centrum van Hoensbroek is dat<br />
een negatieve spiraal is bereikt: door de leegstand<br />
neemt de attractiviteit van het centrum af, waardoor<br />
consumenten uitwijken naar winkelgebieden met<br />
meer kwaliteit en beleving, wat vervolgens weer tot<br />
meer leegstand leidt. Hierdoor mist de gewenste<br />
prikkel voor ondernemers om ‘van buiten naar binnen’<br />
te verplaatsen in het kader van winkelconcentratie.<br />
4 Mkb reVa + Jtr<br />
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook<br />
Het centrummanagement Hoensbroek heeft Jtr en Mkb<br />
reva gevraagd om een actieve rol te spelen bij het invullen<br />
van de leegstand en aanpak van andere knelpunten in het<br />
centrum van Hoensbroek. Dit heeft geleid tot een opdracht<br />
van de gemeente <strong>Heerlen</strong> aan Jtr en Mkb reva om een plan<br />
van aanpak op te stellen voor onderdelen van het centrum<br />
van Hoensbroek, met als primaire aandachtspunten het<br />
Gebrookerplein en de kouvenderstraat.<br />
Jtr en Mkb reva hebben, mede op verzoek van de gemeente<br />
en het centrummanagement, voor de insteek gekozen de<br />
ondernemers aan het woord te laten. Het plan van aanpak<br />
moet gestoeld zijn op draagvlak bij de ondernemers en andere<br />
betrokken partijen (waaronder pandeigenaren). immers, de<br />
kans van slagen van een plan van aanpak is aanzienlijk groter<br />
wanneer het is afgestemd op de ambities en kracht van de<br />
ondernemers en andere marktpartijen.<br />
tegelijkertijd is de gemeente <strong>Heerlen</strong> een belangrijke partij.<br />
Het beleid van de gemeente schept immers de kaders<br />
waarbinnen de marktpartijen opereren. Zo zijn het Masterplan<br />
Hoensbroek uit 2009 en de stadsdeelvisie Òs Gebrook uit<br />
2012 belangrijk richtinggevende kaders voor de ontwikkeling<br />
van Hoensbroek. in beide is vanzelfsprekend ook de gewenste<br />
richting voor het centrum aangegeven, zij het in grove lijnen<br />
en nog niet op uitvoeringsniveau. een ander relevant stuk is<br />
het schetsontwerp centrumplan Hoensbroek uit november<br />
2011. Dit ontwerp borduurt voort op en geeft invulling aan<br />
het masterplan en de stadsdeelvisie en geeft voorstellen voor<br />
de verbetering van de fysieke ruimte in het centrum van<br />
Hoensbroek.<br />
een ander voor het centrum relevant kader is de<br />
retailstructuurvisie Parkstad limburg uit 2011 die vanuit<br />
detailhandelsperspectief de verzorgingsfunctie van en de<br />
mogelijkheden voor het centrum van Hoensbroek aangeeft.<br />
Het plan van aanpak van Jtr en Mkb reva is gericht op het<br />
geven van een functionele/ ruimtelijk-economische invulling<br />
van de genoemde kaders met aandacht voor welke functies<br />
c.q. branches c.q. winkels waar een plek moeten krijgen om<br />
op deze manier te komen tot een krachtig en levensvatbaar<br />
centrum. Zoals aangegeven staan hierbij de mogelijkheden<br />
voor het Gebrookerplein en de kouvenderstraat voorop.
De afgelopen jaren zijn diverse onderzoeken en visies<br />
verschenen met betrekking tot (het centrum van)<br />
Hoensbroek en/of de detailhandel in Hoensbroek.<br />
Deze vormen, zoals in hoofdstuk één aangegeven<br />
een belangrijk kader voor het voorliggende plan van<br />
aanpak. In dit hoofdstuk worden de meest relevante<br />
stukken kort weergegeven.<br />
Masterplan Hoensbroek<br />
Het Masterplan Hoensbroek uit 2009 is bedoeld als<br />
richtinggevend kader voor het ruimtelijk beleid. Het masterplan<br />
is een belangrijke bouwsteen van de stadsdeelvisie uit 2012<br />
(zie volgende pagina).<br />
ten aanzien van het centrum en de detailhandel en<br />
aanverwante commerciële voorzieningen wordt in het<br />
masterplan ingezet op concentratie. Voor toevoeging van<br />
winkelruimte wordt weinig distributieve ruimte gezien,<br />
waardoor versterking van het centrum moet komen van<br />
verplaatsingen ‘van buiten naar binnen’. Daarbij wordt voor<br />
het centrum een kwaliteitsslag beoogd om de geconstateerde<br />
knelpunten als de weinig attractieve uitstraling en de leegstand<br />
aan te pakken.<br />
kaDer en uitGanGsPunten 2<br />
onderdelen van het centrum zijn in het masterplan specifiek benoemd.<br />
Voor de Markt is aangegeven dat het verblijfskarakter zou moeten<br />
worden versterkt. Dit is inmiddels uitgewerkt in het schetsontwerp<br />
centrumplan Hoensbroek. ook een relocatie van supermarkt lidl is<br />
wenselijk volgens het masterplan.<br />
Voor de Hoofdstraat (tussen Markt en Gebrookerplein) vindt het<br />
masterplan de winkelfunctie essentieel. ook zou de straat<br />
door de consument meer als onderdeel van het centrum moeten worden<br />
ervaren.<br />
Het Gebrookerplein wordt in het masterplan een van de meest markante<br />
en intieme ruimten in het centrum genoemd. Het plein zou weer ‘up to<br />
date’ gemaakt moeten worden door het verwijderen/verplaatsen van<br />
enkele te dominante elementen, de ontwikkeling van centrumbebouwing<br />
aan de noordzijde en een meer wervende en levendige invulling van<br />
de zuidwand. Verder zouden de verblijfs- en culturele functie versterkt<br />
dienen te worden. Versterking van de horeca en de terrasfunctie is<br />
volgens het masterplan de meest reële mogelijkheid.<br />
De kouvenderstraat wordt in het masterplan het sterkste deel van<br />
het winkelgebied genoemd. Wel is aangegeven dat de leegstand snel<br />
ingevuld dient te worden gelet op de negatieve uitstraling. Verder moet<br />
de inrichting gemoderniseerd worden, aldus het masterplan.<br />
Marktconsultatie retail Òs Gebrook | Mkb reVa + Jtr 5
Òs Gebrook: Stadsdeelvisie Hoensbroek 2025<br />
Deze stadsdeelvisie is het integrale kader voor de fysieke,<br />
sociale en economische structuurversterking van Hoensbroek<br />
voor de periode tot 2025. Ze bouwt voort op het masterplan,<br />
maar is breder en neemt ook de sociale, culturele en<br />
economische kanten van Hoensbroek mee.<br />
in de stadsdeelvisie wordt gekozen voor concentratie van<br />
detailhandel, dienstverlening en horeca in het centrum om het<br />
centrum levendig en aantrekkelijk te houden. op basis van een<br />
distributie-planologisch onderzoek (zie onder) wordt gesteld<br />
dat er voor de toekomst nauwelijks uitbreidingsmogelijkheden<br />
zijn, maar dat als gevolg van krimp eerder een overaanbod<br />
kan ontstaan. Daarom wordt ingezet op verplaatsing van<br />
bestaande, buiten het centrum gevestigde ondernemers. Dit<br />
wordt gekoppeld aan een vernieuwing van de openbare ruimte<br />
in het centrum.<br />
Schetsontwerp Centrumplan Hoensbroek<br />
in dit schetsontwerp van Handle with care uit november<br />
2011 worden concrete voorstellen gedaan met betrekking<br />
tot de inrichting van de openbare ruimte. Het vormt hiermee<br />
een concrete invulling van de voornemens in masterplan<br />
6 Mkb reVa + Jtr<br />
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook<br />
en stadsdeelvisie om de openbare ruimte in het centrum te<br />
vernieuwen.<br />
aan de basis van het ontwerp ligt een heldere visie op (de<br />
ruimte van/in) het centrum van Hoensbroek. Dit biedt enkele<br />
interessante aanknopingspunten voor het plan van aanpak van<br />
Jtr en Mkb reva.<br />
in het schetsontwerp wordt ingezet op het versterken van<br />
de kwaliteit. Hiervoor wordt onder andere gerefereerd<br />
aan de (rijke) historie van Hoensbroek. Plekken als het<br />
kasteel, het kerkje aan de Markt en het Gebrookerplein zijn<br />
identiteitsdragers en kunnen parels aan een ketting zijn. Dit<br />
kan het centrum van Hoensbroek een eigen karakter en sfeer<br />
geven. Het Gebrookerplein vervult in de ‘parelketting’ en<br />
centrale p<strong>os</strong>itie. Het oppoetsen en/of beter zichtbaar maken<br />
van de parels in combinatie met een herinrichting zou, aldus<br />
het schetsontwerp, een aanzuigende werking moeten hebben<br />
(op ondernemers/investeerders en consumenten).<br />
Met het voorliggende plan van aanpak willen Jtr en Mkb<br />
reva in aanvulling op het schetsontwerp vanuit een ruimtelijkeconomische<br />
en functionele hoek een verdere bijdrage leveren<br />
aan de invulling van het masterplan.<br />
Retailstructuurvisie Parkstad Limburg<br />
Doel van deze visie uit 2011 is het inzichtelijk maken van de<br />
toekomstperspectieven voor de detailhandelsstructuur voor en<br />
binnen Parkstad limburg.<br />
Het centrum van Hoensbroek wordt in de visie gep<strong>os</strong>itioneerd<br />
als stadsdeelcentrum primair gericht op de eigen bevolking en<br />
met slechts een beperkte bovenlokale functie. Dergelijke centra<br />
dienen volgens de visie compact en overzichtelijk te zijn met<br />
goede bereikbaarheid en goede parkeerfaciliteiten. ongeveer<br />
30% van het totale winkelaanbod dient uit ‘food’ te bestaan<br />
met een meervoudig en complementair supermarktaanbod<br />
van moderne omvang (discounters van 1.000 m² wvo en full<br />
service supermarkten tot 1.800 m² vvo), aangevuld met een<br />
compleet aanbod versspeciaalzaken en drogisterijaanbod. Het<br />
niet-dagelijkse aanbod dient compleet, breed en gevarieerd te<br />
zijn, voornamelijk in het midden- en laagsegment, met nadruk<br />
op modisch aanbod, huishoudelijk en luxe artikelen, media,<br />
bruin- en witgoed en bloemen en planten. De winkelfunctie<br />
moet volgens de visie aangevuld worden met een volledig<br />
pakket winkelondersteunende en aantrekkelijke horeca.<br />
specifiek voor het centrum van Hoensbroek worden onder<br />
meer als sterke punten het supermarktaanbod, de
ereikbaarheid en de parkeermogelijkheden genoemd. Zwakke<br />
punten zijn onder meer het beperkte aantal trekkers, de zeer<br />
langgerekte winkelstructuur, het ontbreken van levendigheid<br />
rond het Gebrookerplein waardoor het plein niet als schakel<br />
functioneert, het ontbreken van een foodcluster, de leegstand,<br />
de wisselende kwaliteit en de gedateerde inrichting van de<br />
openbare ruimte.<br />
Volgens de visie is indikking van het aanbod in het<br />
kernwinkelgebied nodig en zijn lange uitlopers ongewenst.<br />
Daarom dient gestreefd te worden naar verplaatsingen richting<br />
het kernwinkelgebied.<br />
Kwantitatieve onderbouwing uitbreiding<br />
winkelruimte centrum Hoensbroek<br />
Dit onderzoek van bro uit 2009 kan getypeerd worden als<br />
een distributie-planologisch onderzoek (dpo) en geeft inzicht<br />
in de mogelijkheden voor de Hoensbroekse detailhandel in de<br />
toekomst, zowel kwantitatief als kwalitatief.<br />
in het rapport wordt geconcludeerd dat kwantitatieve<br />
uitbreiding van de detailhandel risicovol is met het oog op<br />
de krimp. als toch ontwikkelingen gewenst zin, zouden deze<br />
idealiter pas in gang gezet dienen te worden indien elders in<br />
Hoensbroek winkelruimte uit de markt wordt gehaald.<br />
op het kwalitatieve vlak wordt gesteld dat structuurversterking<br />
van het bestaande centrum noodzakelijk is. Het verplaatsen<br />
van winkels en het realiseren van een compacter winkelgebied<br />
zijn hierin belangrijke elementen.<br />
Marktconsultatie retail Òs Gebrook | Mkb reVa + Jtr 7
3 WerkWiJze<br />
Op verzoek van de gemeente lag het accent van<br />
de werkzaamheden op het versterken van de<br />
Kouvenderstraat en het opstellen van een plan voor<br />
het Gebrookerplein. De werkzaamheden hebben<br />
zich niet tot deze twee deelgebieden beperkt, maar<br />
eveneens zijn andere (deel)gebieden in het centrum<br />
van Hoensbroek en daarbuiten meegenomen, maar<br />
alleen tegen de achtergrond van het doel om het<br />
centrum als geheel te versterken. Uitgangspunt<br />
tijdens de werkzaamheden was de vraag hoe het<br />
centrum (en in het bijzonder het Gebrookerplein en<br />
de Kouvenderstraat) aantrekkelijker gemaakt kon<br />
worden. Verplaatsing van ondernemers van buiten<br />
naar binnen was geen doel op zich.<br />
8 Mkb reVa + Jtr<br />
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook<br />
Betrokkenheid ondernemers<br />
er is gekozen voor een aanpak ‘van onderaf’. Door<br />
ondernemers zelf aan het woord te laten, is een beeld<br />
verkregen van de kansen en mogelijkheden, maar ook de<br />
knelpunten en onmogelijkheden met betrekking tot de<br />
gewenste kwaliteitsslag in het centrum van Hoensbroek. bij<br />
de aanpak was essentieel dat alle ondernemers (detailhandel,<br />
horeca en aanverwante dienstverlening) de kans werd geboden<br />
hun mening te geven en hun wensen kenbaar te maken.<br />
bij de start van het traject in juni is een voorlichtingsavond voor<br />
de ondernemers gehouden. Vervolgens zijn alle ondernemers<br />
in het centrum, maar ook de detaillisten buiten het centrum<br />
middels een schriftelijke mailing benaderd. in totaal zijn 188<br />
brieven verstuurd. in de brief werd het doel van het onderzoek<br />
c.q. plan van aanpak uitgelegd. er was een korte vragenlijst<br />
bijgevoegd waarin de mening van de ondernemers over het<br />
centrum werd gepeild en waarin de eigen plannen konden<br />
worden aangegeven. tot slot werd de mogelijkheden geboden<br />
voor een persoonlijk gesprek en voor deelname aan een<br />
panelgesprek.<br />
in totaal zijn 52 vragenlijsten ingevuld geretourneerd.<br />
Met de ondernemers die daar prijs op stelden, is een<br />
individueel gesprek gevoerd, waarbij het accent lag op de<br />
toekomst(plannen) van de betreffende ondernemer en<br />
eventuele bereidheid mee te werken aan de versterking van<br />
het centrum.<br />
Verder is in samenspraak met de gemeente en het<br />
centrummanagement een aantal ondernemers direct benaderd<br />
voor een individueel gesprek.<br />
in totaal zijn in de maanden juli tot september ca. 40<br />
individuele gesprekken met ondernemers gevoerd. tevens<br />
is gesproken met een aantal eigenaren van panden op<br />
strategische locaties (o.a. het Gebrookerplein), is het<br />
grootwinkelbedrijf benaderd (voor zover ze een aanvulling<br />
op het huidige detailhandelsbestand in Hoensbroek zouden<br />
zijn) en zijn twee panelgesprekken gevoerd met ondernemers.<br />
Deze panelgesprekken, waaraan ruim 20 ondernemers hebben<br />
deelgenomen, hebben het karakter van brainstormsessies<br />
gehad, waarbij is gesproken over de gewenste<br />
ontwikkelingsrichting en invulling van het centrum.<br />
Gedurende het traject is vanzelfsprekend regelmatig contact<br />
geweest met gemeente en centrummanagement en hebben<br />
enkele ‘voortgangsgesprekken’ plaats gevonden.<br />
De informatie uit de persoonlijke gesprekken heeft deels een<br />
vertrouwelijk karakter en wordt derhalve niet één-op-één<br />
overgenomen in dit stuk. Wel zijn veel bevindingen gebaseerd<br />
op de verkregen informatie.
Op basis van de gevoerde (panel)gesprekken en eigen<br />
waarneming en overige ingewonnen informatie<br />
hebben JTR en MKB Reva een ruimtelijk-economische<br />
analyse van het centrum van Hoensbroek gemaakt.<br />
Centraal hierin staat het functioneren van de<br />
detailhandelsstructuur en de mogelijkheden om deze<br />
te versterken. In het onderstaande worden onder<br />
een aantal thema’s de belangrijkste bevindingen<br />
weergegeven.<br />
Winkeloppervlak en leegstand<br />
Het centrum van Hoensbroek telt ca. 13.000 m² wvo<br />
(winkelvloeroppervlak) ingevulde detailhandel. een<br />
exacte omvang is niet te geven, onder meer vanwege de<br />
voortdurende dynamiek in de detailhandel; elk getal is<br />
een momentopname. buiten deze 13.000 m² vallen de<br />
oppervlaktes die worden ingenomen door ambacht (kappers,<br />
hakkenbar, etc.), dienstverlening (o.a. banken, reisbureaus,<br />
uitzendbureaus) en horeca.<br />
De leegstand in het centrum van Hoensbroek is aanzienlijk,<br />
zoals ook in eerdere onderzoeken en visies gesteld, maar<br />
een exact percentage is niet te geven. De belangrijkste reden<br />
hiervoor is dat het totale aanbod in het centrum niet in m² is<br />
uit te drukken. Het meest gangbare databestand (van locatus)<br />
geeft alleen de omvang van winkels en niet van horeca en<br />
dienstverlening. komt een horecapand leeg te staan, dan<br />
wordt deze wel meegeteld in de leegstaande m². De leegstand<br />
wordt daarom bij benadering aangegeven.<br />
uit de inventarisatie van Jtr en Mkb reva blijkt dat in het<br />
centrum van Hoensbroek ca. 5.200 m² leeg staat. Dit getal<br />
is inclusief grotere units als de ‘antiekhal’, de recent gesloten<br />
aldi en het voormalige p<strong>os</strong>tkantoor. Het leegstandspercentage<br />
ligt hiermee (bij benadering; gelet op de bovenstaande<br />
opmerkingen) op ruim 20%, wat in lijn is met eerdere<br />
publicaties.<br />
overigens is de leegstand buiten het centrum nog forser.<br />
in Hoensbroek staat buiten het centrum ca. 10.000 m²<br />
winkelruimte leeg, een leegstandspercentage van bijna 30%!<br />
Aanwezige kwaliteit en ambitie<br />
De uitkomsten van de gesprekken hebben Jtr en Mkb reva<br />
p<strong>os</strong>itief verrast. Hoensbroek heeft de beschikking over enkele<br />
zeer ambitieuze en krachtige ondernemers die bereid zijn<br />
hun nek uit te steken. naast enkele ‘koplopers’ is er een<br />
ruiMteliJk-econoMiscHe analyse 4<br />
aanzienlijke groep die nu al zegt mee te willen doen als de<br />
plannen daadwerkelijk op gang komen. Voor deze groep is<br />
het een brug te ver om nu al te investeren, maar men heeft<br />
wel het geloof dat investeringen zijn terug te verdienen na/bij<br />
daadwerkelijke structuurversterking.<br />
een dergelijke ambitie is noodzakelijk om de gewenste<br />
kwaliteitsverbetering te bereiken. Wanneer het proces van<br />
kwaliteitsverbetering is ingezet – zo is de ervaring – dan zijn de<br />
andere ondernemers eenvoudiger mee te krijgen.<br />
Gezien de huidige negatieve spiraal is het opvallend dat<br />
de ambitie zo duidelijk uitgesproken is. Wel is door de<br />
ondernemers aangegeven dat het geduld niet meer groot<br />
is. een aantal dreigt het vertrouwen in de toekomst van het<br />
centrum van Hoensbroek te verliezen, wat maakt dat op korte<br />
termijn p<strong>os</strong>itieve signalen nodig zijn om vertrouwen te houden<br />
en de ‘vlam niet te laten doven’.<br />
Ontbreken samenhang<br />
Het huidige centrum kent drie ankers, te weten: de Markt,<br />
het Gebrookerplein en het gebied rond albert Heijn in de<br />
kouvenderstraat/P<strong>os</strong>tstraat. De verbindingen tussen deze drie<br />
ankers zijn echter niet goed. Dit heeft zowel te maken met<br />
onaantrekkelijke (verbindings)routes<br />
de beperkte uitstraling van de Markt en het Gebrookerplein,<br />
maar ook met onaantrekkelijke verbindingsroutes (Hoofdstraat,<br />
westelijke deel kouvenderstraat). Door leegstand en beperkte<br />
kwaliteit zijn de verbindingsroutes niet aantrekkelijk.<br />
consumenten worden hierdoor niet ‘verleid’ het centrum<br />
verder te bezoeken. er is dus sprake van een slechte<br />
‘doorbloeding’. ondernemers hebben aangegeven hier veel<br />
last van te hebben. een volledig en aantrekkelijk (kwaliteit!)<br />
ingevulde winkelwand stimuleert en verleidt consumenten<br />
verder te lopen en zorgt voor samenhang in het centrum.<br />
Marktconsultatie retail Òs Gebrook | Mkb reVa + Jtr 9
Maria-Gewandenstraat<br />
Panhuisstraat<br />
Panhuisstraat<br />
Bergplein<br />
Zandkuilenstraat<br />
Voltalaan<br />
Marconistraat<br />
Bergplein<br />
Pastoorskuilenweg<br />
Kastanjelaan<br />
Sleinadastraat<br />
Zandstraat<br />
Hoofdstraat<br />
Zandstraat<br />
Paadweg<br />
Sint Jansstraat<br />
Kastanjelaan<br />
Pastoorskuilenweg<br />
Spoordijkstraat<br />
Markt<br />
Bergstraat<br />
kaart leeGstanD leeGstanD buiten centruM<br />
Marconistraat<br />
Klingstraat<br />
Weijenbergstraat<br />
Voltalaan<br />
Lidl<br />
Paadweg<br />
kerk<br />
Marconistraat<br />
Marconistraat<br />
Hoofdstraat<br />
Paadweg<br />
Zandstraat<br />
Gebrookerplein<br />
Polderstraat<br />
Spoordijkstraat<br />
10 Mkb reVa + Jtr<br />
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook<br />
Hoofdstraat<br />
Uitweg<br />
Voltalaan<br />
Voltalaan<br />
Klo<strong>os</strong>terstraat<br />
Kastanjelaan<br />
Paadweg<br />
Marktstraat<br />
Hekbergstraat<br />
Gebrookerplein<br />
leeGstanD centruM<br />
Kerk<br />
Paadweg<br />
Plus<br />
Hema<br />
Amstenraderweg<br />
Amstenraderweg<br />
Klo<strong>os</strong>terstraat<br />
Nieuwstraat<br />
Amstenraderweg<br />
Rietrastraat<br />
Voltalaan<br />
Marktstraat<br />
Nieuwstraat<br />
Georg Ohmstraat<br />
Burgemeester Horstmansstraat<br />
Nieuwstraat<br />
Kouvenderstraat<br />
Burgemeester Horstmansstraat<br />
Kastanjelaan<br />
Christiaan Quixstraat<br />
Weustenraedtstraat<br />
Burgemeester Kessenplein<br />
Amperestraat<br />
Spoordijkstraat<br />
Mgr Lebouillestraat<br />
Mgr Nolensstraat<br />
Deken Meys-erf<br />
Christiaan Quixstraat<br />
Deken Meys-erf<br />
Wilhelminastraat<br />
Emmastraat<br />
Weustenraedtstraat<br />
P<strong>os</strong>tstraat<br />
p<strong>os</strong>t<br />
Mgr Lebouillestraat<br />
AH<br />
Dr Philipsstraat<br />
politie<br />
Aldenhofstraat<br />
Pastoor Schleidenstraat<br />
Aldenhofstraat<br />
Pastoor Schleidenstraat<br />
Kastanjelaan<br />
Weustenraedtstraat<br />
kerk<br />
Kouvenderstraat<br />
Pastoor Schleidenstraat<br />
Aldenhofstraat<br />
Aldenhofstraat<br />
Pastoor Schleidenstraat<br />
Aldenhofstraat<br />
Wilhelminastraat<br />
Aldenhofstraat<br />
Bakkerstraat<br />
Grubbelaan<br />
Eikenweg<br />
Kouvenderstraat<br />
Kouvenderstraat<br />
Mgr Nolensstraat<br />
Beitelstraat<br />
Terveurdtweg<br />
Pastoor Habetsstraat<br />
Bakkerstraat<br />
Schrijnwerkerstraat<br />
Buttingstraat<br />
Terveurdtweg<br />
Broekstraat<br />
Klinckenberghstraat<br />
Nieuwenhofstraat<br />
Wilhelminastraat<br />
Dr Martin Luther Kinglaan<br />
Kouvenderstraat<br />
Buttingstraat
Te ruim centrumgebied en veel verspreide<br />
bewinkeling<br />
Het winkelgebied kent door de leegstand te veel gaten.<br />
Hierdoor is geen sprake van een aaneengesloten winkelwand,<br />
wat het winkelgebied voor de consument onaantrekkelijk<br />
maakt.<br />
tegelijkertijd is sprake van veel verspreide bewinkeling,<br />
waardoor bezoekersstromen verspreid worden. ook dit komt<br />
het winkelgebied niet ten goede. Goede locaties in een<br />
winkelgebied zijn die locaties waar veel consumenten komen.<br />
bundeling van bezoekersstromen leidt tot aantrekkelijke<br />
locaties; versnippering leidt tot onaantrekkelijke locaties.<br />
Vanuit de inventarisatie komt dan ook duidelijk de wens van<br />
concentratie en invullen van leegstand naar voren.<br />
De vele leegstand en verspreide bewinkeling, zorgen in de<br />
beleving van de consument voor een te ruim centrumgebied.<br />
in de beleving van de consument zijn af te leggen afstanden<br />
langer als ze onaantrekkelijk zijn (bijv. door leegstand).<br />
ingevulde en aantrekkelijke winkelstraten zijn in de beleving<br />
van de consument kort en stimuleren het doorlopen.<br />
verspreide bewinkeling beperkte uitstraling trekkers<br />
Trekkers fungeren te weinig als trekkers<br />
in winkelgebieden als dat van Hoensbroek zijn supermarkten<br />
en grote non-foodbedrijven (warenhuizen) doorgaans<br />
belangrijke trekkers. Het zijn trekkers in die zin dat zij de<br />
consumenten naar het centrum trekken en de grootste<br />
passantenstromen genereren. De omliggende winkels<br />
profiteren van deze passantenstromen die de trekkers weten te<br />
genereren. in het centrum van Hoensbroek fungeert een aantal<br />
trekkers niet als trekkers, onder andere omdat de verbindingen<br />
met de omliggende gebieden niet goed zijn. Wanneer trekkers<br />
te veel als eilandjes functioneren komt de ‘doorbloeding’ van<br />
Marktconsultatie retail Òs Gebrook | Mkb reVa + Jtr 11
het winkelgebied niet op gang. aantrekkelijke looproutes een<br />
goed ingevulde en aansluitende winkelwanden zijn essentieel<br />
voor een goede synergie tussen de trekkers en de overige<br />
winkels.<br />
een vergelijkbare analyse is ook te lezen in de<br />
retailstructuurvisie van Parkstad limburg, die aangeeft dat in<br />
het centrum van Hoensbroek het aantal trekkers te beperkt is.<br />
Dit heeft ongetwijfeld ook te maken met (gewenste) omvang<br />
van de supermarkten, die in Hoensbroek in enkele gevallen<br />
achterblijft (1.000 m² voor een discounter en tot 1.700 m²<br />
voor een full service supermarkt aldus de retailstructuurvisie).<br />
Horeca onvoldoende zichtbaar<br />
Winkelondersteunende en aantrekkelijke horeca is een<br />
essentieel onderdeel van een stadsdeelcentrum, zo geeft<br />
de retailstructuurvisie Parkstad limburg aan. in het gehele<br />
winkelgebied van Hoensbroek is de horeca onvoldoende<br />
zichtbaar. aan de Markt is sprake van een horecaconcentratie,<br />
maar door uitstraling en kwaliteit van de Markt en de zwakke<br />
verbinding van de Hoofdstraat levert deze concentratie te<br />
weinig meerwaarde voor en synergie met het winkelgebied.<br />
ten tweede wordt het Gebrookerplein in diverse stukken<br />
12 Mkb reVa + Jtr<br />
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook<br />
horeca beperkt zichtbaar<br />
aangewezen als (gewenst) verblijfsgebied met ruimte voor<br />
horeca. De horeca (die er overigens wel zit) is momenteel<br />
onvoldoende zichtbaar aan het plein. een kale en stenige<br />
uitstraling overheerst, wat ‘bijt’ met de aanwezigheid van<br />
gezellige terrassen.<br />
ook in een winkelgebied als dat van Hoensbroek met<br />
een prominente boodschappenfunctie heeft horeca een<br />
duidelijke toegevoegde waarde, zoals ook aangegeven in de<br />
retailstructuurvisie. in het algemeen geldt dat horeca in een<br />
centrumgebied de verblijfsduur verlengt, wat op zijn beurt<br />
weer p<strong>os</strong>itief uitpakt voor de bestedingen (niet alleen in de<br />
horeca, maar ook in de winkels). in de inventarisatie is de wens<br />
voor meer/sterkere horeca aan het Gebrookerplein ook naar<br />
voren gekomen, ook vanuit horecaondernemers.<br />
Aanknopingspunten voor eigen karakter<br />
Zoals ook aangegeven in het schetsontwerp centrumplan<br />
Hoensbroek beschikt Hoensbroek over enkele historische<br />
elementen die als drager voor een eigen identiteit kunnen<br />
fungeren (de parels aan het snoer). een eigen karakter pakt<br />
doorgaans ook p<strong>os</strong>itief uit voor een winkelgebied. Jtr en Mkb<br />
reva zijn van mening dat een dergelijk eigenheid/authenticiteit<br />
meer en meer belangrijk wordt bij het aantrekken en<br />
vasthouden van consumenten in het winkelgebied. Hiermee<br />
kan Hoensbroek zich profileren naast in plaats van tegenover<br />
grote winkelgebieden in de omgeving als die in bijv. <strong>Heerlen</strong><br />
en sittard-Geleen. Het gaat dus niet om ‘meer van hetzelfde’,<br />
maar om eigenheid.<br />
aanwezigheid authentieke panden
Meerdere ruimtelijke/fysieke mogelijkheden<br />
Hoensbroek heeft voor op diverse andere plaatsen die met hun<br />
winkelgebied aan de slag moeten/willen dat er op meerdere<br />
locaties in het centrum mogelijkheden voor versterking<br />
liggen. Dit beperkt de afhankelijkheid van individuele partijen/<br />
pandeigenaren die het onderste uit de kan willen en de<br />
vernieuwing jarenlang kunnen traineren.<br />
Meerdere mogelijkheden voor herp<strong>os</strong>itionering<br />
trekkers<br />
er bestaat belangstelling van enkele trekkers in zowel food als<br />
non-food voor een verbetering van de huidige of een nieuwe<br />
vestiging in het centrum van Hoensbroek. ook dit beperkt de<br />
afhankelijkheid van één enkele partij.<br />
Vernieuwing openbare ruimte alléén niet genoeg<br />
Het masterplan en de stadsdeelvisie zijn gevolgd door<br />
het schetsontwerp centrumplan Hoensbroek dat op een<br />
aantal essentiële punten tegemoet komt aan de wensen in<br />
het masterplan. Vernieuwing van de openbare ruimte (de<br />
‘horizontale inrichting’) is hard nodig om de kwaliteit in het<br />
centrum te verhogen. Het is echter niet voldoende om de<br />
gewenste kwaliteitsslag te laten plaats vinden. Vernieuwing<br />
van de horizontale inrichting dient in de optiek van Jtr<br />
en Mkb reva hand in hand te gaan met de vernieuwing<br />
van de ‘verticale inrichting’, oftewel een vernieuwing/<br />
verbetering van de panden/gevelkwaliteit/functionele invulling.<br />
Wanneer verbetering van het centrum alleen uit de geplande<br />
herinrichting bestaat, zal dit weinig ondernemers overtuigen<br />
ook te investeren, zo is in verscheidene gesprekken met<br />
ondernemers aangegeven. een herinrichting levert alleen<br />
het gewenste rendement op als ook door ondernemers<br />
geïnvesteerd wordt en andersom halen ondernemers het<br />
beste rendement uit hun investering als er sprake is van een<br />
passende inrichting van de openbare ruimte.<br />
Parkeren en bereikbaarheid<br />
Gelet op het belang van de boodschappenfunctie is een<br />
goede bereikbaarheid en ruime parkeergelegenheid essentieel<br />
voor een attractief centrum van Hoensbroek. Zonder goede<br />
bereikbaarheid en parkeergelegenheid voldoet Hoensbroek<br />
niet aan het profiel van een stadsdeelcentrum zoals<br />
opgenomen in de retailstructuurvisie.<br />
achter de Hoofdstraat en de kouvenderstraat liggen goede<br />
mogelijkheden de parkeercapaciteit te versterken, indien de<br />
parkeercapaciteit op de Markt verminderd wordt en/of de<br />
winkelfunctie in het centrum versterkt wordt.<br />
Door de ondernemers is benadrukt dat vrij parkeren (evt.<br />
middels blauwe zone) noodzakelijk is en betaald parkeren niet<br />
passend is bij de functie van Hoensbroek.<br />
parkeren Markt wordt teruggebracht<br />
Marktconsultatie retail Òs Gebrook | Mkb reVa + Jtr 13
Conclusie: knelpunten, maar ook kansen<br />
Het centrum van Hoensbroek kampt met een aantal<br />
knelpunten die deels met elkaar verweven zijn. er is sprake van<br />
te weinig samenhang: tussen de ‘ankers’, tussen de trekkers<br />
en de overige winkels, tussen de horeca en de winkels en<br />
tussen de diverse deelgebieden. Dit gebrek aan samenhang<br />
wordt veroorzaakt door enerzijds een gebrek aan kwaliteit,<br />
uitstraling en beleving en anderzijds door een zwakke<br />
detailhandelsstructuur (niet het juiste bedrijf op de juiste plek).<br />
uit de inventarisatie is echter gebleken dat er juist nu kansen<br />
liggen de huidige knelpunten aan te pakken. De aanpak<br />
moet zich zowel op de horizontale als de verticale inrichting<br />
richten. De vernieuwing/herinrichting van de openbare ruimte<br />
(de horizontale inrichting) is al in gang gezet. Deze stap zou<br />
nu gecombineerd moeten worden met vernieuwing van de<br />
verticale inrichting (panden/gevels/functies).<br />
een dergelijk vernieuwingsproces start doorgaans bij<br />
herp<strong>os</strong>itionering van één of meer trekkers. Hiervoor bestaan<br />
meerdere mogelijkheden c.q. alternatieven. Dit voorkomt dat<br />
één enkele partij het vernieuwingsproces kan traineren.<br />
uit de inventarisatie is verder gebleken dat ondanks de huidige<br />
negatieve spiraal het centrum van Hoensbroek over een<br />
14 Mkb reVa + Jtr<br />
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook<br />
aantal ambitieuze en krachtige ondernemers beschikt en dat<br />
daaronder sprake is van een grotere groep die meer latente<br />
plannen heeft. als de vernieuwing daadwerkelijk op gang<br />
komt, kan hierdoor een vliegwiel van verbeteringen op gang<br />
komen. ondernemers hebben echter aangegeven dat hun<br />
geduld eindig is.<br />
Met ondernemers/ketenbedrijven die in de inventarisatie<br />
hebben aangegeven – bij goede plannen – te willen<br />
verplaatsen naar het centrum of uit te breiden in het centrum,<br />
zou bij benadering 3.500 m² gevuld kunnen worden: 1.700<br />
m² verplaatsen ‘van buiten naar binnen’, 1.000 m² nieuw toe<br />
te voegen en 800 m² uitbreiding bestaande bedrijven in het<br />
centrum.
Aan de basis van het plan van aanpak ligt de<br />
overtuiging dat er iets moet gebeuren in het centrum<br />
van Hoensbroek om de huidige negatieve spiraal te<br />
doorbreken. Alleen de geplande herinrichting van de<br />
openbare ruimte is niet voldoende. Belangrijker is de<br />
(her)invulling van de leegstand en rotte plekken in het<br />
centrum. De herinrichting is weliswaar noodzakelijk,<br />
maar dit betreft niet een dermate grote impuls dat<br />
ondernemers verleid zullen worden te investeren<br />
in het centrum. Bovenop de herinrichting zal iets<br />
moeten gebeuren dat de klanten sterker aan het<br />
centrum van Hoensbroek bindt. In dat geval zal<br />
het – letterlijk gesproken – lonen om te investeren<br />
(hetzij in de vorm van verplaatsen naar het centrum,<br />
hetzij nieuwvestigen in het centrum, hetzij andere<br />
investeringen om de kwaliteit te verbeteren). In de<br />
optiek van JTR en MKB Reva ligt het extra’s dat nodig<br />
is in het versterken van de detailhandelsstructuur.<br />
5.1 sleutel op Gebrookerplein<br />
Dé plek om de versterking van de detailhandelsstructuur op<br />
gang te brengen is het Gebrookerplein. Het Gebrookerplein<br />
dient uit te groeien tot de verbindende schakel in het centrum,<br />
waardoor de samenhang versterkt wordt. Vernieuwing aan<br />
c.q. op het Gebrookerplein moet leiden tot een vliegwieleffect<br />
dat de kouvenderstraat, Hoofdstraat en andere delen van<br />
het centrum meetrekt in de vernieuwing. Het Gebrookerplein<br />
heeft dus prioriteit nummer 1. Vernieuwing en versterking van<br />
andere deelgebieden zijn hier een afgeleide van en zijn pas<br />
mogelijk bij een vitaal en goed functionerend Gebrookerplein.<br />
Dat de sleutel tot vernieuwing ligt op het Gebrookerplein heeft<br />
met een aantal aspecten te maken, die in het onderstaande<br />
worden aangestipt.<br />
centrale ligging. Het Gebrookerplein ligt centraal in het<br />
centrum. De p<strong>os</strong>itieve impulsen kunnen letterlijk alle<br />
kanten op en diverse andere deelgebieden in het centrum<br />
meetrekken, waaronder (in eerste instantie) de Hoofdstraat<br />
en kouvenderstraat.<br />
eén van de parels in het snoer. in zowel het masterplan als<br />
het schetsontwerp is het Gebrookerplein aangemerkt als<br />
vanzelfsprekend rustpunt c.q. verblijfsgebied in het centrum<br />
en als plek met een historische, karaktervolle waarde. De<br />
roep om juist het plein een passender uitstraling te geven<br />
en hierin te investeren wordt breed gedragen. Zo wordt in<br />
het masterplan al de wens uitgesproken voor ontwikkeling<br />
van centrumbebouwing aan de noordzijde.<br />
ruimte voor versterking aanwezig. aan de noordzijde<br />
van het Gebrookerplein ligt voldoende ruimte voor de<br />
noodzakelijke versterking.<br />
belangstelling van marktpartijen. Zowel pandeigenaren<br />
als ondernemers zien goede mogelijkheden voor een<br />
functionele versterking aan de noordzijde van het<br />
Gebrookerplein.<br />
Heldere detailhandelsstructuur. een versterking van het<br />
Gebrookerplein kan leiden tot een goed functionerende<br />
detailhandelsstructuur; een kernwinkelgebied met een<br />
tweepolenstructuur met het Gebrookerplein als westelijke<br />
pool en het gebied rond albert Heijn/P<strong>os</strong>tstraat als<br />
o<strong>os</strong>telijke pool. tussen beide polen kan zich beter dan<br />
in de huidige situatie een aantrekkelijke verbindingsas<br />
ontwikkelen (kouvenderstraat). De Hoofdstraat kan zich<br />
aanPak 5<br />
dan beter profileren als toegankelijke winkelstraat voor<br />
die winkels/voorzieningen die gebaat zijn bij een goede<br />
autobereikbaarheid. Versterking van het Gebrookerplein<br />
kan hierdoor p<strong>os</strong>itieve impulsen geven aan zowel de<br />
kouvenderstraat als de Hoofdstraat.<br />
Versterking horeca mogelijk. een beter in de<br />
centrumstructuur ingebed Gebrookerplein verhoogt<br />
de verblijfswaarde op het plein (meer levendigheid en<br />
uitstraling) waar de horeca van kan profiteren. op deze<br />
manier kan de horeca beter zichtbaar gemaakt worden en<br />
een prominentere plek krijgen, een wens die ook in het<br />
masterplan is uitgesproken.<br />
De trekkracht van het gehele cluster aan het Gebrookerplein is<br />
gelegen in een samenhangend geheel van winkels en horeca<br />
die zodanig op elkaar afgestemd zijn (zowel fysiek als wat<br />
betreft de formule/branche) dat zij elkaar versterken en een<br />
vliegwiel zijn voor de verdere verbetering van het centrum.<br />
uit de gevoerde gesprekken is een aantal kansen/<br />
mogelijkheden naar voren gekomen om concreet het<br />
Gebrookerplein te versterken. Deze worden in het<br />
Marktconsultatie retail Òs Gebrook | Mkb reVa + Jtr 15
onderstaande toegelicht.<br />
1. toevoegen trekker<br />
om het Gebrookerplein beter te laten functioneren is een<br />
grotere trekkracht wenselijk. De beide huidige trekkers (Plus<br />
en Hema) kunnen momenteel niet als volwaardige pool van de<br />
polenstructuur functioneren, zoals uitgebreid beschreven in het<br />
voorgaande hoofdstuk. er ligt op zichzelf voldoende fysieke<br />
ruimte voor het toevoegen van een trekker, bij voorkeur een<br />
supermarkt in het discountsegment van voldoende omvang<br />
16 Mkb reVa + Jtr<br />
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook<br />
(1.000 m²),<br />
recent gesloten Aldi Hema op Gebrookerplein<br />
zo is van diverse kanten aangegeven tijdens de gesprekken.<br />
Verplaatsing van lidl heeft bij een aantal partijen de voorkeur<br />
omdat hiermee zeer in het oog springend werk wordt<br />
gemaakt van het beleidsvoornemen de winkelvoorzieningen<br />
meer te concentreren. De lidl heeft overigens de voorkeur<br />
uitgesproken te herontwikkelen op zijn huidige locatie. Jtr en<br />
Mkb reva zijn de mening toegedaan dat de relocatie van de<br />
lidl naar het Gebrookerplein een versterking betekent voor<br />
het kernwinkelgebied. andere opties zijn een terugkeer van<br />
aldi naar het centrum en zelfs vestiging van een nieuwe<br />
supermarkt. onder zowel ondernemers als pandeigenaren<br />
is draagvlak te vinden voor een tweede supermarkt aan het<br />
Gebrookerplein.<br />
2. realisatie horecawand<br />
De noordwand van het Gebrookerplein leent zich bij uitstek<br />
voor horeca; enerzijds door de zonligging en anderzijds door<br />
de fysieke ruimte voor terrassen. Met een ‘reshuffeling’ van<br />
winkels/functies en vernieuwing van de gevel kan de horeca<br />
een prominentere plek krijgen; een punt dat al genoemd is<br />
in het masterplan en schetsontwerp. Gelet op de ligging in<br />
het centrum heeft daghoreca (winkelondersteunende horeca)<br />
de voorkeur, bijv. een tearoom, lunchroom en/of grand-café.<br />
De horeca aan het Gebrookerplein krijgt hiermee een eigen<br />
p<strong>os</strong>itionering náást de horeca aan de Markt.<br />
3. Herschikking parkeerlocaties, goede bereikbaarheid<br />
er zijn goede mogelijkheden extra parkeerlocaties te creëren<br />
in de directe omgeving van het Gebrookerplein die nodig zijn<br />
vanwege het toevoegen van winkelruimte en als ‘compensatie’<br />
voor de parkeerplaatsen die op de Markt verdwijnen.<br />
Wanneer de nieuwe trekker direct naast de huidige<br />
bebouwing aan het Gebrookerplein wordt gerealiseerd<br />
(deels op de huidige parkeerplaats en deels op de locatie<br />
‘antiekhal’) kunnen aan de achterzijde daarvan nieuwe<br />
parkeermogelijkheden worden gerealiseerd. Daarnaast<br />
is (een deel van) het gebied tussen spoordijkstraat en de<br />
bebouwing aan de Hoofdstraat geschikt om uitstekend<br />
bereikbare parkeerplaatsen te realiseren. Deze zullen ook<br />
aan de (winkel)voorzieningen aan de Hoofdstraat ten goede<br />
komen via de Zandstraat die een directe verbinding tussen<br />
parkeerplaats en winkelstraat vormt. Zonder een dergelijke<br />
parkeergelegenheid kan het centrum van Hoensbroek<br />
niet aan het vereiste voor een stadsdeelcentrum (zoals<br />
beschreven in de retailstructuurvisie) voldoen; goede en ruime<br />
parkeergelegenheid in de directe nabijheid van de winkels.<br />
4. realisatie verscluster<br />
Diverse ‘versondernemers’ (levensmiddelenspeciaalzaken)<br />
hebben belangstelling getoond voor een verscluster/versmarkt<br />
in het centrum. Dit zou een bijdrage kunnen leveren aan<br />
de concentratiegedachte, aangezien diverse van deze<br />
versondernemers nu nog buiten het kernwinkelgebied zijn
Maria-Gewandenstraat<br />
Panhuisstraat<br />
Panhuisstraat<br />
Bergplein<br />
Zandkuilenstraat<br />
Voltalaan<br />
Marconistraat<br />
Pastoorskuilenweg<br />
Bergplein<br />
Kastanjelaan<br />
Sleinadastraat<br />
Klingstraat<br />
Marconistraat<br />
Hoofdstraat<br />
Zandstraat<br />
Voltalaan<br />
Sint Jansstraat<br />
Paadweg<br />
centrumstructuur<br />
Lidl<br />
Kastanjelaan<br />
Pastoorskuilenweg<br />
Spoordijkstraat<br />
kerk<br />
Hoofdstraat<br />
Markt<br />
Kerk<br />
Bergstraat<br />
Paadweg<br />
Gebrookerplein<br />
Zandstraat<br />
Polderstraat<br />
Voltalaan<br />
Plus<br />
Hoofdstraat<br />
Klo<strong>os</strong>terstraat<br />
Uitweg<br />
Hema<br />
Hekbergstraat<br />
Kastanjelaan<br />
Paadweg<br />
Spoordijkstraat<br />
Gebrookerplein<br />
Amstenraderweg<br />
Amstenraderweg<br />
Marktstraat<br />
Nieuwstraat<br />
Klo<strong>os</strong>terstraat<br />
Voltalaan<br />
Rietrastraat<br />
Georg Ohmstraat<br />
Nieuwstraat<br />
Weustenraedtstraat<br />
Kouvenderstraat<br />
Burgemeester Horstmansstraat<br />
Burgemeester Kessenplein<br />
Amperestraat<br />
Kastanjelaan<br />
Spoordijkstraat<br />
Christiaan Quixstraat<br />
Mgr Lebouillestraat<br />
Mgr Nolensstraat<br />
Deken Meys-erf<br />
Deken Meys-erf<br />
Emmastraat<br />
Weustenraedtstraat<br />
P<strong>os</strong>tstraat<br />
p<strong>os</strong>t<br />
Mgr Lebouillestraat<br />
AH<br />
Dr Philipsstraat<br />
Wilhelminastraat<br />
politie<br />
Aldenhofstraat<br />
Pastoor Schleidenstraat<br />
Kastanjelaan<br />
Weustenraedtstraat<br />
kerk<br />
Kouvenderstraat<br />
Aldenhofstraat<br />
Wilhelminastraat<br />
Kouvenderstraat<br />
Kouvenderstraat<br />
Bakkerstraat<br />
Aldenhofstraat<br />
Eikenweg<br />
Mgr Nolensstraat<br />
Beitelstraat<br />
Markt<br />
Pool kernwinkelgebied<br />
Aantrekkelijke verbindingsas<br />
kernwinkelgebied<br />
Goede bereikbare winkelstraat<br />
Aantrekkelijk verblijfsplein<br />
Terveurdtweg<br />
Buttingstraat<br />
Pastoor Habetsstraat<br />
Schrijnwerkerstraat<br />
Terveurdtweg<br />
Kouvenderstraat<br />
gevestigd. Voorwaarde voor een goed functionerend<br />
verscluster is de nabijheid van een parkeerplaats en van een<br />
supermarkt. een eerste verkenning heeft uitgewezen dat<br />
op het Gebrookerplein op zichzelf voldoende fysieke ruimte<br />
is voor het toevoegen van zowel een supermarkt als een<br />
verscluster. Deze locatie heeft bovendien draagvlak onder de<br />
betrokken ondernemers.<br />
Nieuwenhofstraat<br />
Buttingstraat<br />
5. aanleggen loper richting kouvenderstraat<br />
De huidige plannen voor de herinrichting gaan al uit van het<br />
aanleggen van een aantrekkelijke loper van het Gebrookerplein<br />
naar de kouvenderstraat. Dit kan versterkt worden door een<br />
sterke én herkenbare functionele invulling. een combinatie<br />
van supermarkt(en) en zelfstandige versondernemers heeft<br />
een dermate grote aantrekkingskracht dat de gewenste<br />
passantenstromen op gang komen.<br />
Wilhelminastraat<br />
Broekstraat<br />
5.2 Vliegwiel naar andere deelgebieden<br />
Dr Martin Luther Kinglaan<br />
De vernieuwing en versterking van het centrum van<br />
Hoensbroek moet verder gaan dan alleen het Gebrookerplein.<br />
enerzijds is de verwachting dat de beoogde investeringen<br />
aan het Gebrookerplein in combinatie met de voorgenomen<br />
herinrichting ondernemers in aanpalende gebieden zal<br />
prikkelen ook te investeren (dergelijke plannen leven ook bij<br />
ondernemers, zo is in de gesprekken gebleken). anderzijds kan<br />
met enkele gerichte acties dit vliegwieleffect verder worden<br />
aangewakkerd.<br />
1. Versterking pool kouvenderstraat/P<strong>os</strong>tstraat<br />
een verdere functionele versterking van de pool<br />
kouvenderstraat/P<strong>os</strong>tstraat kan de werking van de<br />
detailhandelsstructuur/polenstructuur nog meer verbeteren.<br />
pool Kouvenderstraat/P<strong>os</strong>tstraat<br />
Marktconsultatie retail Òs Gebrook | Mkb reVa + Jtr 17
Het leegstaande p<strong>os</strong>tkantoor biedt hiervoor goede<br />
mogelijkheden. Gedacht wordt aan invulling met een nonfoodtrekker.<br />
alternatieven zijn vestiging van een verscluster of<br />
tweede supermarkt indien deze niet aan het Gebrookerplein<br />
gevestigd kunnen worden. een belangrijke randvoorwaarde is<br />
dat er voldoende parkeercapaciteit komt c.q. blijft bestaan.<br />
2. Heldere p<strong>os</strong>itionering kouvenderstraat en Hoofdstraat<br />
in de in dit plan beschreven detailhandelsstructuur hebben de<br />
kouvenderstraat en de Hoofdstraat een duidelijk eigen functie,<br />
wat hun p<strong>os</strong>itie in het centrum/winkelgebied als geheel ten<br />
goede komt.<br />
De kouvenderstraat (tussen beide polen) is dé winkelstraat<br />
en als vestigingsplaats geschikt voor winkels die zich richten<br />
op het winkelend publiek. De Hoofdstraat is mede door zijn<br />
bereikbaarheid geschikt voor die winkels/functies die bij uitstek<br />
gebaat zijn bij een goede autobereikbaarheid (denk bijv. aan<br />
een slijterij of een dierenwinkel). een dergelijke p<strong>os</strong>itionering<br />
geeft helderheid aan ondernemers/potentiële investeerders wat<br />
p<strong>os</strong>itief uitpakt voor investeringsbeslissingen, zo is de ervaring.<br />
18 Mkb reVa + Jtr<br />
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook<br />
Herkenbaar profiel Hoofdstraat<br />
Geen versterking winkelfunctie buiten centrum<br />
3. Geen versterking winkelfunctie buiten centrum<br />
Het is al in eerdere stukken (o.a. het masterplan) aangegeven,<br />
maar voor herstel van (het vertrouwen van investeerders in)<br />
het centrum is het van belang dat buiten het centrum de<br />
winkelfunctie niet versterkt wordt. Mkb reva en Jtr willen<br />
deze grens scherp stellen en zijn geen voorstander van<br />
(versterking van) detailhandel in het westelijk deel van de<br />
Hoofdstraat (voorbij de Markt) en het o<strong>os</strong>telijk deel van de<br />
kouvenderstraat (voorbij de aldenhofstraat).<br />
4. Herontwikkelen in het centrum<br />
Voor het revitaliseren van het centrum is het noodzakelijk<br />
de winkelruimte in het centrum her in te vullen c.q. her te<br />
ontwikkelen; de huidige leegstaande panden in het centrum<br />
bieden namelijk niet de juiste locaties/mogelijkheden om<br />
de gewenste versterking van het centrum te realiseren.<br />
Daarom is herontwikkeling van enkele locaties naar mening<br />
van Jtr en Mkb reva gewenst, met name de noordzijde<br />
van het Gebrookerplein en het voormalige p<strong>os</strong>tkantoor.<br />
Herontwikkeling en herinvulling zijn noodzakelijk om het<br />
centrum van de broodnodige impuls te voorzien. Wanneer<br />
door één of twee grote ontwikkelingen het centrum<br />
aantrekkelijker wordt als vestigingspunt zal dit onherroepelijk<br />
betekenen dat vestigingspunten elders in Hoensbroek (buiten<br />
het centrum) minder aantrekkelijk worden en op den duur<br />
toch zullen verdwijnen. De gemeente kan dit proces versnellen<br />
door bestemmingsplanwijziging door te voeren.<br />
Daarbij is de overtuiging dat door herontwikkeling/ herinvulling<br />
op de genoemde locaties de overige leegstaande panden in<br />
het centrum eenvoudiger zijn in te vullen. De toe te voegen<br />
winkelruimte is immers dermate attractief dat het meer<br />
bezoekers naar het centrum trekt, waardoor het centrum als<br />
geheel aantrekkelijker wordt.<br />
Voor de gehele leegstand van ca. 5.200 m² in het centrum van<br />
Hoensbroek is op basis van de inventarisatie nog geen invulling<br />
te verwachten. Jtr en Mkb reva denken dat bij goede plannen<br />
een invulling van ca. 3.500 m² nu al verwacht mag worden,<br />
waarbij door herontwikkeling/herinvulling 2.000 m² op het<br />
Gebrookerplein en 1.000 m² op de locatie p<strong>os</strong>tkantoor.De<br />
overige 500 m² kan elders in het centrum worden gerealiseerd.<br />
De ‘overige’ 1.700 m² in te vullen winkelruimte dient voort<br />
te komen uit het verwachte vliegwieleffect. een vliegwiel zal<br />
echter alleen op gang komen als er daadwerkelijk
Maria-Gewandenstraat<br />
Panhuisstraat<br />
Panhuisstraat<br />
Bergplein<br />
Zandkuilenstraat<br />
Voltalaan<br />
Marconistraat<br />
Pastoorskuilenweg<br />
Bergplein<br />
Kastanjelaan<br />
Sleinadastraat<br />
Klingstraat<br />
Marconistraat<br />
Hoofdstraat<br />
Zandstraat<br />
Voltalaan<br />
Sint Jansstraat<br />
Paadweg<br />
werking vliegwieleffect<br />
Lidl<br />
Kastanjelaan<br />
Pastoorskuilenweg<br />
Spoordijkstraat<br />
kerk<br />
Hoofdstraat<br />
Markt<br />
Kerk<br />
Bergstraat<br />
Paadweg<br />
Gebrookerplein<br />
Zandstraat<br />
Polderstraat<br />
Voltalaan<br />
Plus<br />
Hoofdstraat<br />
Klo<strong>os</strong>terstraat<br />
Uitweg<br />
Hema<br />
Hekbergstraat<br />
Kastanjelaan<br />
Paadweg<br />
Spoordijkstraat<br />
Gebrookerplein<br />
Amstenraderweg<br />
Amstenraderweg<br />
Marktstraat<br />
Nieuwstraat<br />
Klo<strong>os</strong>terstraat<br />
Voltalaan<br />
Rietrastraat<br />
Georg Ohmstraat<br />
Nieuwstraat<br />
Weustenraedtstraat<br />
Kouvenderstraat<br />
Burgemeester Horstmansstraat<br />
Burgemeester Kessenplein<br />
Amperestraat<br />
Kastanjelaan<br />
Spoordijkstraat<br />
Christiaan Quixstraat<br />
Mgr Lebouillestraat<br />
Mgr Nolensstraat<br />
Deken Meys-erf<br />
Deken Meys-erf<br />
Emmastraat<br />
Weustenraedtstraat<br />
P<strong>os</strong>tstraat<br />
p<strong>os</strong>t<br />
Mgr Lebouillestraat<br />
AH<br />
Dr Philipsstraat<br />
Wilhelminastraat<br />
politie<br />
Aldenhofstraat<br />
Pastoor Schleidenstraat<br />
Kastanjelaan<br />
Weustenraedtstraat<br />
kerk<br />
Kouvenderstraat<br />
Aldenhofstraat<br />
Wilhelminastraat<br />
Kouvenderstraat<br />
Kouvenderstraat<br />
Bakkerstraat<br />
Aldenhofstraat<br />
Eikenweg<br />
Mgr Nolensstraat<br />
Beitelstraat<br />
Startpunt vliegwiel<br />
Richting vliegwieleffect<br />
Aanvullend vliegwiel<br />
Herinrichting markt<br />
Terveurdtweg<br />
Buttingstraat<br />
Pastoor Habetsstraat<br />
Schrijnwerkerstraat<br />
Terveurdtweg<br />
Kouvenderstraat<br />
structuurversterkende maatregelen worden genomen, zoals<br />
voorgesteld voor het Gebrookerplein.<br />
op deze manier ontstaat een compact winkelgebied tussen<br />
twee sterke polen. ook in situatie van krimp is dit een<br />
structuur die stevig staat en perspectief biedt.<br />
Buttingstraat<br />
5.3 betrokken partijen<br />
Nieuwenhofstraat<br />
rond het Gebrookerplein is al jaren sprake van een impasse.<br />
er is sprake van een situatie met relatief veel betrokken<br />
partijen met een (financieel) belang. Gezien de veranderde<br />
vastgoedmarkt/winkelmarkt en het niet ongelimiteerd kunnen<br />
toevoegen van winkelruimte en woningen in Hoensbroek lijkt<br />
het onvermijdelijk dat (enkele) betrokken partijen hun verlies<br />
moeten nemen. alternatieven zijn er niet en niets doen is op<br />
termijn veel duurder.<br />
Wilhelminastraat<br />
Broekstraat<br />
om de beoogde ontwikkeling rond het Gebrookerplein<br />
te doen slagen is draagvlak, maar vooral vertrouwen<br />
nodig. Jtr en Mkb reva hebben tijdens de gesprekken (en<br />
vervolggesprekken met bepaalde partijen) de indruk gekregen<br />
dat langzaam draagvlak en bereidheid om te bewegen<br />
Dr Martin Luther Kinglaan<br />
ontstaan.<br />
Het vertrouwen zou verder versterkt kunnen worden door<br />
met betrokken partijen een convenant aan te gaan. Hierin<br />
staat helder het gezamenlijke doel beschreven (een sterk<br />
Gebrookerplein) en de weg hoe het doel te bereiken, waarbij<br />
partijen hun eigen verantwoordelijkheid erkennen en nemen.<br />
Met het oog op het maatschappelijk belang en de constatering<br />
dat de aanpak van het Gebrookerplein essentieel is voor<br />
verbetering van het centrum van Hoensbroek als geheel, zou<br />
de gemeente naar mening van Jtr en Mkb reva het goede<br />
voorbeeld moeten geven en het voortouw moeten nemen.<br />
een gemeente die vanuit een heldere en gedragen visie haar<br />
nek uitsteekt wekt vertrouwen bij marktpartijen en stimuleert<br />
marktpartijen ook hun eigen verantwoordelijkheid te nemen<br />
en ook te investeren.<br />
Gezien de bijzondere situatie en de ontstane impasse rond<br />
het Gebrookerplein lijkt hier een actieve rol van de gemeente<br />
noodzakelijk. Voor de overige ruimtelijk-economische en<br />
functionele verbeteringen, zoals in dit plan voorgesteld, ligt het<br />
initiatief eerder bij de markt en het centrummanagement en is<br />
de gemeente vooral kaderstellend en faciliterend.<br />
Marktconsultatie retail Òs Gebrook | Mkb reVa + Jtr 19
6 blik oP De toekoMst<br />
Met dit plan van aanpak hebben Jtr en Mkb reva een<br />
concrete richting voor versterking van het centrum van<br />
Hoensbroek willen aangeven. Hoensbroek is het waard een<br />
sterk centrum te hebben.<br />
De eerste indruk van het centrum van Hoensbroek is veelal<br />
negatief en somber, zo hebben Jtr en Mkb reva zelf ervaren,<br />
maar ook tijdens diverse gesprekken opgetekend. Dit beeld<br />
doet de werkelijkheid echter ernstig tekort zo hebben Jtr<br />
en Mkb reva de afgelopen maanden ervaren. ‘onder de<br />
oppervlakte’ is veel ambitie aanwezig en zijn voldoende kansen<br />
te zien.<br />
Het weer onder ogen zien, herkennen en benutten van het<br />
verleden en de authenticiteit van bepaalde ‘pareltjes kan<br />
Hoensbroek weer een eigen karakter en gezicht geven. Dit zijn<br />
aspecten waar lokaal (en zeker niet alleen in Hoensbroek) vaak<br />
weinig oog meer voor is, het is ‘gewoon’ geworden. Misschien<br />
zijn juist buitenstaanders nodig om de bijzonderheid hiervan<br />
aan te geven (hierbij wordt ook verwezen naar de visie achter<br />
het schetsontwerp).<br />
Het geloven in kansen en eigen kracht en het benutten van<br />
de bestaande ambities en sterke kanten kunnen helpen de<br />
huidige negatieve spiraal te doorbreken. Jtr en Mkb reva<br />
20 Mkb reVa + Jtr<br />
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook<br />
hebben de indruk dat er nu momentum ontstaat bij de diverse<br />
betrokken partijen om echt aan de slag te gaan. Dat moet<br />
benut worden.<br />
Hoensbroek is in de Middeleeuwen ontstaan op<br />
moerasgronden. Het zou zonde zijn als het weer terug het<br />
moeras in zakt.
Marktconsultatie retail Òs Gebrook |
| Marktconsultatie retail Òs Gebrook
Change language