locatieonderzoek vrijkomende school-, sport-en welzijnslocaties ...

LOCATIEONDERZOEK VRIJKOMENDESCHOOL-, SPORT-ENWELZIJNSLOCATIES WAALWIJKGEMEENTE WAALWIJK

Gemeente Waalwijk Locatieonderzoekvrijkomende school-, sport-en welzijnslocatiesWaalwijkprojectgegevens:NOT02-WAA00021-01ARosmalen, 6 maart 2007Telefoon: 073 52 33 900 Hoff van Hollantlaan 7 Postbus 435 5240 AK RosmalenTelefax: 073 52 33 999 E-mail: bureau@croonen.nl

INHOUDSOPGAVE1 INLEIDING 11.1 Aanleiding 11.2 Vraagstelling 11.3 Onderzoeksmethode 21.4 Leeswijzer 22 BELEIDSASPECTEN 32.1 Streekplan Noord-Brabant 2002 ‘Brabant in Balans’ 32.2 Uitwerkingsplan ‘Waalboss’ 32.3 Visie op Wonen 2005-2010 42.4 Nota woningbouw 2003-2013 42.5 Gemeentelijk Verkeers-en Vervoersplan 52.7 Bomennota 82.8 Welstandsnota Waalwijk 2004 93 PLANOLOGISCHE ASPECTEN 113.1 Bodem 113.2 Water 113.3 Geluid 123.4 Flora en fauna 123.5 Cultuurhistorie en archeologie 133.6 Hinderlijke bedrijvigheid 153.7 Externe veiligheid 153.8 Luchtkwaliteit 154 LOCATIES 174.1 Samarja 174.2 Willem van Oranje college 234.3 Buurthuis Besoyen/De Loint 314.4 Dr. Mollercollege 374.5 Walewyc college 435 ANALYSE EN MODELLEN 495.1 Samarja 515.2 Willem van Oranje college 555.3 Buurthuis Besoyen/De Loint 595.4 Dr. Mollercollege 675.5 Walewyc college 716 FINANCIELE HAALBAARHEID 75

INLEIDING1.1 AanleidingDe gemeente Waalwijk wil een locatieonderzoek uitvoeren voor enkele vrijkomendeschool-sport-en welzijnslocaties in de kern Waalwijk. Bij het locatieonderzoek moet de geschiktheid van de locaties voor Collectief ParticulierOpdrachtgeverschap (CPO) en sociale woningbouw in beeld worden gebracht.De vijf vrijkomende locaties in Waalwijk zijn:1 Willem van Oranje college (Floris V Laan); 2 Dr.Mollercollege (Burgemeester Moonenlaan); 3 Walewyc(Vredesplein); 4 De Loint – Buurthuis Besoyen (vanDuvenvoordestraat); 5 Samarja (Mercatorlaan).Voor aanvang van het locatieonderzoek waren er zes locaties aangewezen in dekern Waalwijk. De zesde locatie, te weten ‘Bloemenoord’, bleek na een eerstegrove financiële verkenning vooraf niet haalbaar. Deze locatie is der-halve nietmeegenomen in het locatieonderzoek.1.2 VraagstellingHet locatieonderzoek c.q. het haalbaarheidsonderzoek, moet een globaal beeldgeven van de geschiktheid tot het realiseren van starterswoningen conform het CPOen sociale woningbouw voor de vijf onderzoekslocaties in Waalwijk. De thema’s diebinnen deze studie zijn betrokken, zijn: -beleid (provinciaal en gemeentelijk beleid); -stedenbouw; -planologie/milieu (bodem, water, geluid, flora en fauna, cultuurhistorieenarcheologie, hinderlijke bedrijvigheid, externe veiligheid en luchtkwaliteit); -economie.

1.3 OnderzoeksmethodePer onderzoekslocatie is studie verricht naar de thema’s, zoals deze zijn vervatin de vraagstelling, die is beschreven in paragraaf 1.2. Deze studies zijnuitgevoerd door Croonen Adviseurs, waarbij gebruik gemaakt is van gemeentelijkeinformatie.De studies hebben zo veel mogelijk een verkennend en daarmee globaal karaktergekregen. Dit omdat de gemeente Waalwijk in deze fase van planvormingenkel een eerste indruk wil hebben van de belemmeringen per the-ma endaarmee de haalbaarheid van de ontwikkelingen.De vijf onderzoekslocaties zijn bestudeerd op planologische aspecten en destedenbouwkundige karakteristiek. Voor de planologische aspecten is relevantbeleid van de gemeente Waalwijk en de Provincie Noord-Brabant bekeken enheeft een eerste verkenning plaatsgevonden van mogelijke milieutechnische enmilieuhygiënische belemmeringen. Voor destedenbouwkundige/landschappelijke karakteristiek is de huidige ruimtelijkesituatie van de locaties en hun directe omgeving geanalyseerd, gewaardeerd enuitgedrukt in kwaliteiten en verbeterpunten.De toets die plaatsvindt betreft een momentopname. Met name het planologischeonderdeel is afhankelijk van bijvoorbeeld wijzigingen in telgegevens,milieuvergunningen en wijzigingen in wet-en regelgeving.1.4 LeeswijzerVoorliggende notitie vormt de uitkomst van verschillende studies (op hoofdlijnen).Hoofdstuk 2 bevat het vigerende gemeentelijke en provinciale beleid.Hoofdstuk 3 geeft inzicht in de planologische aspecten in algemene zin waarmeerekening gehouden moet worden bij toekomstige ontwikkelingen. In hoofdstuk 4staat per locatie de relatie tot relevant beleid, de stedenbouwkundige enplanologische aspecten beschreven. In hoofdstuk 5 een analyse opgesteld opbasis waarvan, in samenhang met de voorgaande hoofdstukken, één of meerstedenbouwkundige modellen zijn vervaardigd. Hoofdstuk 6 geeft inzicht in definanciële haalbaarheid. Het laatste hoofdstuk bevat de algehele conclusie.

2 BELEIDSASPECTENDe mate waarin de onderzoekslocaties geschikt zijn voor de beoogde functioneleinvulling is mede af te leiden uit het bestaand ruimtelijk beleid van deprovincie en gemeente. Dit beleid doet namelijk concrete uitspraken over demeest wenselijke ontwikkeling van het gebied en mogelijke randvoorwaardendaarbij. Om die reden is in deze locatiestudie het bestaand ruimtelijk beleid voordie onderzoekslocaties bezien.Bij deze locatietoets zijn het Streekplan Noord-Brabant (2002), het Uitwerkingsplan‘Waalboss’ (2004) en het gemeentelijke beleid onder de loep genomen.Deze beleidsnota’s doen de meest concrete beleidsuitspraken over deaangegeven onderzoekslocaties.2.1 Streekplan Noord-Brabant 2002 ‘Brabant in Balans’Het meest actuele provinciale beleidskader aangaande de ruimtelijke ordeningbetreft het Streekplan Noord-Brabant 2002 ‘Brabant in Balans’. Deze nota is op22 februari 2002 door Provinciale Staten vastgesteld. In 2006 heeft er eengedeeltelijke herziening plaatsgevonden van het Streekplan ‘Brabant in Balans’,onder de titel ‘Partiële herziening van het Streekplan Noord-Brabant 2002’. Dezeherziening is op 20 januari 2006 vastgesteld door de Provinciale Staten vanNoord-Brabant.Het beleid met betrekking tot ontwikkeling van stedelijke functies is in hetStreekplan enigszins gewijzigd ten opzichte van het voorgaande beleid. Het gaatdan met name over het proces om te komen tot locaties voor wonen en werkenen niet zozeer over de inhoudelijke afweging welke plekken de voorkeur hebben.Wat dit laatste betreft is de provinciale koers onveranderd. De provincie streeftnog steeds naar een dusdanige verdeling van bouwlocaties dat het merendeelvan de woningbouw in de stedelijke regio’s plaatsvindt. Waar sprake is vanstedelijke ontwikkeling in het landelijk gebied heeft inbreiding de voorkeur bovenuitbreiding.De mate waarin een bepaalde kern ruimte krijgt voor stedelijke ontwikkelingwordt in tegenstelling tot het verleden (contingentenbenadering) niet meer directbepaald door de provincie. In plaats daarvan is de verdeling van ruimte voorwonen en werken een resultaat van regionale samenwerking. De provincie wijstiedere regio een programma toe welke in een regionaal uitwerkingsplan voor deregio verder dient te worden verdeeld.2.2 Uitwerkingsplan ‘Waalboss’Het Uitwerkingsplan Waalboss betreft de regionale vertaling en uitwerking vanhet provinciaal ruimtelijk beleid dat is vastgelegd in het Streekplan Noord-Brabant 2002. Het Uitwerkingsplan vormt hiermee een belangrijk afwegingskadervoor ruimtelijke plannen op het lokale niveau.Bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen ligt de nadruk op het inbreiden enherstructureren en meervoudig ruimtegebruik in het bestaand stedelijk gebied.Voor de stedelijke gebieden binnen het Uitwerkingsplan Waalboss is er eentekort aan compacte, (hoog)stedelijke en groenstedelijke woonmilieus.

Mogelijkheden voor herstructurering worden voornamelijk gezocht in de naoorlogsewoonmilieus, zoals de wijken uit de jaren 60 en 70 van de vorige eeuw.Voor de gemeente Waalwijk wordt voor de periode 2002-2015 uitgegaan vaneen woningbouwopgave van circa 2.575 woningen, voor de periode 2015-2020wordt uitgegaan van circa 725 woningen. In totaal zijn er in de gemeenteWaalwijk circa 3.300 woningen gepland. De grootste ontwikkeling binnen degemeente Waalwijk betreft de uitbreidingslocatie Landgoed Driessen. Op dezelocatie worden in de periode 2002-2015 circa 2.000 woningen gebouwd en na2015 nogmaals circa 700 woningen.Van de woningbouwopgave wordt circa 23% binnenstedelijk gerealiseerd. Hetbenutten van nieuwe mogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied is hierdooreen belangrijk uitgangspunt.2.3 Visie op Wonen 2005-2010De gemeente Waalwijk heeft besloten om het bestaand beleid op het gebied vanwonen jaarlijks te actualiseren, waarbij wordt gekeken naar beleid voor eenperiode van de eerstvolgende 5 jaar. Er wordt niet ieder jaar een nieuwe notaopgesteld, maar een beschrijving van de actualisaties. Dit geactualiseerdebeleidsstuk heet Visie op Wonen 2005-2010. Zoals de naam al zegt heeft dezevisie betrekking op de periode 2005 tot en met het jaar 2009.Binnen het bestaand bebouwd gebied maakt de gemeente Waalwijk zich hardvoor de realisatie van de bestaande planning, te weten de realisatie van 963woningen tot het jaar 2010. Van dit aantal woningen dienen 321 woningen tebehoren tot de sociale woningbouw, waarvan 177 eenheden gerealiseerdworden in de periode 2007-2009.De onderwijs-, sport-en welzijnslocaties die in de toekomst vrij zullen komenmoeten per locatie getoetst worden op geschiktheid. Zo mogelijk worden dezelocaties ingezet voor sociale/betaalbare woningbouw en invulling vanwoonzorgzones, waarbij een gedifferentieerde buurt/wijkopbouw het uitgangspuntzal zijn. De meeropbrengsten van onderwijs-, sport-enwelzijnslocaties zullen fungeren als financiële drager voor socialewoningbouwprojecten en woonzorgontwikkelingen.Voorliggend locatieonderzoek is gericht op de realisatie van woningbouw inCollectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) in combinatie met regulierewoningbouw op vrijgekomen onderwijs-en welzijnslocaties. Het CPO, dat tot doelheeft betaalbare woningbouw te realiseren, wordt mogelijk gemaakt door demeeropbrengsten van de reguliere woningbouw.2.4 Nota woningbouw 2003-2013De Nota Woningbouw 2003-2013 (vastgesteld in december 2003) vormt debasis van het woningbouwbeleid in de gemeente. Het gemeentelijke beleid ophet gebied van wonen is gericht op het creëren van kwalitatief hoogwaardigewoonmilieus, waarin sprake is van voldoende menging van woningen per wijk ofbuurt naar eigendomsvorm, typologie en functie in een schone, veilige enkwaliteitsrijke woonomgeving. Hier wordt aan gewerkt middels stedelijkevernieuwing.

Daarnaast streeft de gemeente naar voldoende kwalitatief goede en betaalbarewoningen voor alle bevolkingsgroepen, maar met name voor starters enouderen. Dit probeert zij onder meer te bereiken door het verhogen van dekwaliteit en het mogelijk maken van de realisatie van levensloopbestendigewoningen.Voor het bestaand stedelijk gebied geldt dat de mogelijkheden voor nieuwbouwvia inbreiding maximaal moeten worden benut.2.5 Gemeentelijk Verkeers-en VervoersplanHet Gemeentelijk Verkeers-en Vervoersplan (GVVP, vastgesteld 17 december1998) geeft een totaalvisie op het gebied van verkeer en vervoer. Eén van debelangrijkste doelen is de verbetering van de verkeersveiligheid door eenduurzaam veilige inrichting van het wegennet. De infrastructuur wordt quainrichting zodanig aangepast, dat voor de verkeersdeelnemers duidelijk is welkgedrag wordt verwacht. In het GVVP zijn daarvoor concrete inrichtingseisengegeven en is een categorisering vastgesteld voor het wegennet in de gemeente(zie onderstaande afbeelding). Met deze categorise-ring is een verschil gemaaktin wegen die meer gericht zijn op de doorstroomfunctie van het verkeer enwegen die meer gericht zijn op de verblijfsfunctie.

2.6 GroenstructuurplanMet het concept van het groenstructuurplan geeft de gemeente Waalwijk haarvisie op het groen binnen de gemeente voor een periode van 25 jaar. In de visiewordt bepaald welke elementen waardevol zijn en dus behouden, versterkt ofverbeterd moeten worden. Hiervoor zijn onderstaande doelstellingengeformuleerd.-Het inzicht verschaffen in de aanwezige groenstructuren, in samenhangmet stedelijke, landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische structuren. -Het benoemen van kwaliteiten en verbeterpunten, met een onderscheidin waardevolle en minder waardevolle elementen. -Een visie formuleren voorhet handhaven, versterken, verbeteren of herinrichten van bestaande groene hoofdstructuren.Het groenstructuurplan maakt onderscheid tussen de groene hoofdstructuur ende groene nevenstructuur. De groene hoofdstructuur bepaalt in grote ma-ten destructuur van de woonkern en staat vaak in relatie met de groenstructuur van hetbuitengebied. Het overige groen betreft elementen op wijkniveau, die behorentot de groene nevenstructuur.Een aantal ingrepen dat regelmatig terugkeert in het groenstructuurplan is hetherstellen van een laanbeplanting, het verzachten van de overgangen tussenbebouwing en landschap en het realiseren van langzaamverkeersverbindingendoor aaneengesloten groene ruimtes.De gemeente Waalwijk streeft in haar visie naar het aanvullen en verdereontwikkeling van de groene hoofdstructuur langs doorgaande wegen waar dezeonderbroken is. De oost-west en noord-zuid gerichte assen vormen zowel hetstedenbouwkundige als groene ‘frame’ van Waalwijk en moeten wordengewaarborgd. Het streefbeeld is een uniforme en een zo eenduidig mogelijkeopzet met forse inheemse bomen.In hoofdstuk 4 van voorliggend locatieonderzoek worden de betreffende onderzoekslocatiesvanuit het groenstructuurplan nader toegelicht.

Uitsnede Groenstructuurkaart Waalwijk met aanduiding onderzoekslocatiesUitsnede Visie Waalwijk met aanduiding onderzoekslocaties

2.7 BomennotaIn de Bomennota (vastgesteld in januari 1999) is beleid geformuleerd metbetrekking tot de bestaande en toekomstige bomen-en groenstructuur (inclusiefwater) van de kernen in Waalwijk. Bomen en groen zijn van belang voor devisuele accentuering en ondersteuning van een locatie, maar kunnen tevenszorgen voor afscherming en begrenzing. Op basis van de Bomennota zijnboomstructuren aangewezen die worden beschermd. Om deze bomen tekunnen kappen is altijd een kapvergunning nodig. Het al dan niet afgeven vaneen kapvergunning wordt onder andere beoordeeld op basis van de Bomennota.De gemeente Waalwijk wil met de Bomennota streven naar behoud en deontwikkeling van een duurzaam bomenbestand, zodat het zijn functie kanvervullen en een bijdrage levert aan een kwalitatief goede woonomgeving.De Bomennota maakt onderscheid in een hoofd-en nevenstructuur. Dehoofdstructuur wordt gevormd door:Lijnelementen: -bomen langs stroomwegen, gebiedsontsluitingswegen vankernen en wijken en de belangrijkste wegen in de verblijfsgebieden; -bomenlangs oude structuurelementen als dijken en lintbebouwing.Vlakelementen: -bomen op bijzondere (oriëntatie-)plekken (markante plekken,parken, vrije sector op zowel wijk-als buurtniveau).Puntelementen: -oude monumentale bomen en bomen opmarkante plekken.De nevenstructuur wordt gevormd door:Lijnelementen: -bomen langs minder belangrijkewijkontsluitingswegen; -bomen langs wegen in deverblijfsstructuur.Vlakelementen: -vlakelementen opbuurtniveau.In de Bomennota worden onderstaande wegen en locaties specifiek vermeld: -het Wandelpark en de Spoordijk behoren tot de hoofdstructuur en zijn belangrijke vlakelementen voor Waalwijk; -de Floris V laan en de Wilhelminastraatworden als belangrijke lijnen gezien die tot de hoofdstructuur behoren;De overige wegen, die relevant zijn voor het locatieonderzoek, liggen niet aaneen hoofdstructuur en worden daardoor, afgezien van eventuele beeldbepalendeen cultuurhistorische bomen, gerekend tot de nevenstructuur.

2.8 Welstandsnota Waalwijk 2004De Welstandsnota Waalwijk 2004, vastgesteld op 3 juni 2004, bevat basisvoorwaardenwaaraan bouwaanvragen op welstandsaspecten getoetst worden.De Welstandsnota richt zich op kwaliteit en de uitstraling van bebouwing in zijnomgeving. Met het uitvoeren van welstandstoezicht stelt de gemeente zich tendoel een wezenlijke bijdrage te leveren aan de verbetering en versterking van deruimtelijke kwaliteit van de gemeente. Een hoge ruimtelijke kwaliteit betekenteen prettig woon-, leef-en werkklimaat binnen de gemeentegrenzen.Ontwikkelingsgebieden en -locaties worden niet beschreven in de Welstandsnota.De Welstandsnota richt zich in haar beleid met nadruk op hetbeheer van de gebouwde omgeving. Het beleid voor ontwikkelingsgebieden en –locaties is erop gericht om voorafgaand aan de bouwplanontwikkelingstedenbouwkundige richtlijnen met bebouwingsrichtlijnen te formuleren.Doorgaans wordt hiervoor een beeldkwaliteitplan opgesteld, waarin een zeerspecifieke beschrijving wordt gegeven van het omgevingsbeeld, bebouwingsbeeld,welstandsbeleid en criteria. Of een beeldkwaliteitplan wordt opgesteldis afhankelijk van de grootte van het project.Wanneer een ontwikkelingsgebied of de ontwikkelingslocatie voldoet aan derichtlijnen, zoals gesteld in de voor het betreffende gebied/locatie door degemeenteraad vastgestelde beeldkwaliteitplan, wordt er voldaan aan de redelijkeeisen van welstand.

PLANOLOGISCHE ASPECTENAan de hand van de volgende aspecten zal inzicht gegeven worden in de fysiekeen functionele aspecten van de ruimtelijke structuur in algemene zin. Deaspecten zijn:-bodem; -water; -geluid; -flora enfauna; -cultuurhistorie enarcheologie ; -hinderlijkebedrijvigheid; -externe veiligheid; -luchtkwaliteit.In hoofdstuk 4 worden de aspecten toegespitst op de betreffende locatie.3.1 BodemVoor elke functiewijziging op een bepaalde locatie zal een onderzoek moetenworden verricht naar de bodem-en grondwaterkwaliteit. De bodem moet geschiktzijn voor het voorgenomen gebruik. Om dit te bepalen moet de milieuhygiënischekwaliteit van een locatie inzichtelijk worden gemaakt.De betreffende locaties zijn in dit stadium nog niet onderzocht. De gemeenteWaalwijk heeft per locatie aangegeven wat de verwachting is omtrent de bodemkwaliteitter plaatse. Deze verwachting is uitgesproken op basis van reedsbekende gegevens, zoals het gebruik van de gronden door de jaren heen.In het kader van een eventueel toekomstig plantraject, moet voor elke locatieeen bodemonderzoek worden uitgevoerd.3.2 WaterDe gemeente Waalwijk heeft (nog) geen gemeentelijk Waterplan opgesteld.Met betrekking tot het waterbeheer in nieuwbouwprojecten heeft WaterschapBrabantse Delta, afdeling Oost een aantal eisen vastgesteld:-Randvoorwaarde bij een ruimtelijk plan is om hydrologisch neutraal te bouwen. -De maximale afvoer vanuit nieuwe stedelijke gebieden bedraagt 1,67 l/s/ha. -Degewenste situatie dient te worden getoetst aan een regenbui van 33 mm in 5uur. -Gestreefd wordt naar afkoppeling van een zo groot mogelijk deel van hetverharde oppervlak. -De noodzakelijke berging moet geheel binnen hetplangebied worden gerealiseerd.

-Voor de afvoer van schoon regenwater gelden de volgende lozingsvoorkeurenop grond van de duurzaamheden: a) benutting van het regenwater, b) gebruikvan vegetatiedaken, c) infiltratie in de bodem, d) afvoer naar eenretentievoorziening/oppervlaktewater.-De afvoer van hemelwater dient bij voorkeur oppervlakkig plaats te vinden. -Bijberekeningen aan de benodigde waterberging in infiltratievoorzieningen wordt dedoorlatendheid van de bodem niet meegenomen. -Binnen het plangebied dient eengescheiden riolering te worden aangelegd. -Om de kans op een goede waterkwaliteitin het gebied te vergroten, dient gezorgd te worden voor voldoende doorstroming vanhet watersysteem.-Bij het realiseren van nieuwbouwplannen wordt sterk de voorkeur gegeven aanhet gebruik van niet-uitloogbare bouwmaterialen. Dit komt de kwaliteit van het afte koppelen hemelwater ten goede.Bij verdere ontwikkeling dient er een watertoets te worden opgesteld, waarbijbovenstaande uitgangspunten worden meegenomen. In hoofdstuk 4 wordt perlocatie inzicht gegeven in de grondwaterstanden.3.3 GeluidVoor alle locaties geldt dat zij, vanwege de infrastructuur, gelegen zijn in hetgebied met een geluidsbelasting van 50 tot 60 dB(A). Voor debouwmogelijkheden van geluidsgevoelige bebouwing is, in het kader van de Wetgeluidhinder, een nader akoestisch onderzoek vereist bij het opstellen van eenbestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing. In dat onderzoek zal deafschermende bebouwing, gelegen tussen de bron en de geluidsgevoeligebebouwing, worden opgenomen, waardoor de geluidsbelasting zal afnemen.Voor de bouwlocaties zal, indien deze niet voldoen aan de voorkeursgrenswaarde,een verzoek hogere waarde moeten worden gedaan. Er zijn dus geenakoestische belemmeringen voor de oprichting van geluidsgevoelige bebouwing.De gemeente Waalwijk zal op basis van de Wet geluidhinder specifiek beleidopstellen.3.4 Flora en faunaRuimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de haalbaarheid in relatietot actuele natuurwetgeving, met name de Natuurbeschermingswet 1998 en deFlora-en faunawet. Er mogen geen ontwikkelingen mogelijk worden gemaaktwaarvan op voorhand duidelijk is dat deze op bezwaren stuiten door effecten opbeschermde natuurgebieden of op streng beschermde planten of dieren.De locaties liggen zonder uitzondering in de bebouwde kom en bestaan uitbestaande bebouwing en verharding en (spaarzaam) bestaand groen. Delocaties liggen niet in of nabij een beschermd gebied in het kader van de Natuurbeschermingswet.Wel kunnen in beperkte mate beschermde soorten in debebouwde kom worden verwacht, waardoor rekening dient te worden gehoudenmet de Flora-en faunawet. Relevante soortgroepen zijn in dit kader vooralbroedvogels en vleermuizen omdat die in bestaande bebouwing en beplanting(met name oude bomen) kunnen verblijven en/of broeden.

Andere streng beschermde soorten zijn door het karakter van de locaties niet teverwachten.Met broedvogels kan in het algemeen relatief eenvoudig rekening wordengehouden door eventuele sloop-en kapwerkzaamheden uit te voeren buiten debroedtijd (ca. maart t/m juli) indien concreet broedgevallen aanwezig zijn. Opdeze wijze zijn geen belemmeringen vanuit de Flora-en faunawet aan de orde.Voor vleermuizen geldt eveneens dat kolonies slechts in een deel van het jaaraanwezig zijn. De aanwezigheid valt echter zonder gericht onderzoek moeilijk inte schatten omdat vleermuizen door het jaar heen een aantal verschillendeverblijfplaatsen gebruiken. Er is dus in het uitvoeringstraject aandacht voor demogelijke aanwezigheid van vogels en vleermuizen in bebouwing gewenst.ConclusieDe locaties herbergen naar verwachting beperkt belangrijke natuurwaarden.Belemmeringen vanuit de Flora-en faunawet kunnen naar verwachting eenvoudigworden voorkomen, in het uitvoeringstraject is echter wel inzicht gewenstin de concrete aanwezigheid van vogels of vleermuizen, met name in het gevalvan de sloop van bebouwing.3.5 Cultuurhistorie en archeologieAfhankelijk van de archeologische verwachtingswaarde van een locatie en detoekomstige ontwikkelingen zal mogelijk een archeologisch onderzoek moetenworden verricht.In het kader van dit haalbaarheidsonderzoek is per locatie verkend wat dearcheologische verwachtingswaarde is. Hiervoor is gebruik gemaakt van deCultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant.Voor gebieden met een middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaardezal, in een eventueel volgend plantraject, een aanvullende archeologischeinventarisatie (AAI) moeten worden uitgevoerd. Dit is als zodanigvastgelegd in het Streekplanbeleid. Op basis van dit globale onderzoek wordtbepaald of op specifieke plekken een aanvullend archeologisch onderzoeknoodzakelijk is.Naast een mogelijke onderzoeksplicht kan er op onderzochte locaties ooksprake zijn van specifiek voorkomende reeds bekende cultuurhistorischewaarden. Het gaat dan zowel om waardevolle gebieden als om objecten. Waarsprake is van cultuurhistorisch waardevolle objecten geldt het beleid dat bijnieuwbouw wordt gestreefd naar een goede inpassing van het nieuwe in debestaande ruimtelijke structuren.Binnen de plangebieden van de onderzochte locaties komen geen monumentenvoor.In hoofdstuk 4 wordt per locatie aangegeven wat de archeologische verwachtingswaardeis en of er sprake is van cultuurhistorisch waardevolle objecten.

3.6 Hinderlijke bedrijvigheidEr dient een noodzakelijke ruimtelijke scheiding aangebracht te worden tussenmilieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting vande leefkwaliteit. De milieuhinder van bedrijven dient te worden geanalyseerd ophun invloed op mogelijke ontwikkelingen. Te denken valt bijvoorbeeld aanstankhinder van agrarische bedrijven en hinder van bedrijven die verspreid in dewijk en in de directe omgeving aanwezig zijn.In hoofdstuk 4 wordt per locatie aangegeven of en in hoeverre er belemmeringenzijn met betrekking tot hinderlijke bedrijvigheid.3.7 Externe veiligheidExterne veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden isvoor niet bij de activiteit betrokkenen personen. Daartoe zijn ‘kwetsbareobjecten’ en ‘beperkt kwetsbare objecten’ omschreven. Het gaat enerzijds omde risico’s verbonden aan ‘risicovolle inrichtingen’, waar gevaarlijke stoffenworden geproduceerd, opgeslagen of gebruikt en anderzijds om het ‘vervoervan gevaarlijke stoffen’ via wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen.Ter bescherming van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten (tot de in dewetgeving aangegeven risiconiveaus) moet er een bepaalde afstand aanwezigzijn ten opzichte van risicobronnen.In hoofdstuk 4 wordt per locatie aangegeven of en in hoeverre er belemmeringenzijn met betrekking tot de externe veiligheid.3.8 LuchtkwaliteitDe verwachting is dat binnenkort (begin 2007) de Wet Luchtkwaliteit van krachtwordt. Alleen bij plannen die de luchtkwaliteit in betekenende mate beïnvloedenis dan een luchtkwaliteitsonderzoek verplicht. Waarschijnlijk worden voor nieuweontwikkelingen zoals bedrijventerreinen en woningbouw, ondergrenzen vooronderzoek ontwikkeld. Voor te projecteren woningen wordt het aantal nieuw teontwikkelen woningen waarschijnlijk maatgevend. De kans is aanwezig dat, inde situatie na het van kracht worden van de Wet Luchtkwaliteit, geenluchtkwaliteitsonderzoek hoeft te worden uitgevoerd voor de betreffendelocaties. Een onderzoek naar de luchtkwaliteit is in dit locatieonderzoek dan ookniet verricht. In een later stadium, wanneer meer bekend is over het van krachtworden van de Wet Luchtkwaliteit, kan indien nodig alsnog eenluchtkwaliteitsonderzoek worden uitgevoerd. Bij de uitvoering zal aan de handvan de zich op dat moment voordoende situatie, bepaald worden in hoeverreverdere aandacht voor dit onderwerp no-dig is.

Straatnamen omgeving plangebied Luchtfoto plangebiedSamarja Besoyensestraat

4 LOCATIESIn Waalwijk komt een aantal school-, sport-en welzijnslocaties vrij. Per locatiewordt de relatie aangeven met relevante beleidsaspecten, stedenbouwkundige/landschappelijkeaspecten en planologische aspecten. Vervolgenswordt er een conclusie gegeven omtrent de (Milieu)planologische mogelijkheden.4.1 SamarjaHet plangebied is circa 1,3 hectare groot. Op het terrein is een verzorgingshuisaanwezig met een parkeerplaats en een tuin.4.1.1 BeleidsaspectenUitwerkingsplan WaalbossVoor de locatie ‘Samarja’ geldt dat het in het ‘Uitwerkingsplan Waalboss’ isaangeduid als ‘Beheer en intensivering’. Het beleid voor dit stedelijke gebied isnu en in de toekomst gericht op het beheren van bestaande kwaliteiten.Intensivering van het ruimtegebruik en aanpassing van het stedelijk gebied, waardat vanwege bestaande ruimtelijke kwaliteiten mogelijk en verantwoord is, kannodig zijn. Dit zal niet snel leiden tot een totaal andere structuur of functie vanhet stadsdeel en/of wijk.Plankaart Uitwerkingsplan ‘Waalboss’ met aanduiding locatie SamarjaGroenstructuurplanOnderzoekslocatie Samarja ligt op een locatie nabij een oud, noord-zuid georiënteerdbebouwingslint, een naoorlogse uitbreiding en een recentere uitbreiding.

In het groenstructuurplan is het oude bebouwingslint, de Besoyensestraat,omschreven als een straat met een gevarieerde boombeplanting die in detoekomst verder versterkt zal worden. De naoorlogse wijk heeft een belangrijklijnelement, gevormd door een groenstrook met karakteristieke bomen. Ditlijnelement eindigt ter hoogte van de onderzoekslocatie. De recentere uitbreidingaan de westkant van de onderzoekslocatie kent een ruimte en groene opzet. Dewijk is georiënteerd op de Gradenboog, een halfrond plantsoen. Vanuit ditplantsoen steken een aantal uitlopers in de wijk.4.1.2 Stedenbouwkundige en landschappelijke aspectenRuimtelijkHet plangebied van Samarja ligt opgesloten tussen een dorpslint, traditioneelprojectmatige woningbouw, zakelijk rationele projectmatige woningbouw enkleinschalige sculpturale projectmatige woningbouw. Het dorpslint aan denoordzijde behoort tot de oude kern van het dorp, tegenwoordig een woonwijk,Besoyen. Het lint is in oost-westelijke richting georiënteerd, in het verlengde vande Grotestraat van Waalwijk, en behorende tot de aaneenschakeling van oudekernen genaamde de Langstraat. De woningen en boerderijen staan veelal oplange diepe kavels. Een aantal van deze kavels grenst aan het plangebied.Binnen het dorpslint is een grote mate aan diversiteit in bebouwing te vinden. Dewoningen zijn veelal grondgebonden en zijn niet hoger dan twee bouwlagen meteen kap. Aan de oostzijde van het plangebied ligt de Besoyensestraat. Dezestraat is vanuit de hiervoor genoemde kern van Besoyen in noord-zuidelijkerichting gegroeid na 1900. De traditioneel projectmatige woningbouw bestaatvoornamelijk uit ambachtelijke arbeiderswoningen. De woningen staan vrijwel directaan de straat, voortuinen komen daardoor nauwelijks voor. De bebouwingkent vaak maar één volledige bouwlaag. De tweede bouwlaag bevindt zichonder de kap. De bebouwing heeft voornamelijk een dwarskap uitgevoerd alszadeldak of mansardedak. Ten zuiden van de planlocatie staan woningen die tetyperen zijn als zakelijke rationele projectmatige woningbouw. Dit zijngeschakelde woningen uit de jaren 60 van de vorige eeuw. Er is sprake van eengrote mate van herhaling in de woonwijk met hetzelfde woningtype. Dewoningen staan parallel aan de straat op dezelfde rooilijn. Twee bouwlagen meteen zadeldak en de voortuinen bepalen het straatbeeld. Kleinschaligesculpturale projectmatige woningbouw staat aan de westzijde van hetplangebied. Deze bouwvorm wordt gekenmerkt door een hogere mate vandiversiteit in woningen, maar die door bepaalde elementen toch een eenheidvormen. De woningen zijn veelal vrijstaand, halfvrijstaand met schakeling vangarages of twee-onder-één-kapwoningen. De straatprofielen zijn breder en er ismeer ruimte voor groene voortuinen of groene openbare ruimtes. Debouwhoogte voor de woningen is gelijk, maar de bovenste bouwlaag varieert. Erzijn woningen te vinden met platte daken, een kap of een combinatie van deze.Binnen het plangebied is bebouwing aanwezig welke toebehoort aan Samarja.Deze bebouwing bestaat uit drie bouwlagen met een flauwe kap. Aan deoostzijde van het plangebied bevindt zich een aanbouw van twee bouwlagenzonder kap. De entree van het gebouw is aan de westzijde van het plangebiedgesitueerd en ligt in het zicht van de Mercatorlaan, vanaf de Besoyensestraatgezien.

Ontsluiting en parkerenDe toegang tot de bebouwing van het plangebied is aan de oostzijde gesitueerdaan de Mercatorlaan. De Mercatorlaan staat in directe verbinding met deBesoyensestraat. In noordelijke richting vormt de Besoyensestraat, indirect, eenverbinding met de A59 richting Geertruidenberg en ’s-Hertogenbosch. Ook deparallelweg van de A59, de Taxandriaweg-West, is te bereiken vanaf deBesoyensestraat. Langs deze route is het centrum van Waalwijk te bereiken.Het verzorgingshuis Samarja trekt bezoekers die kunnen parkeren aan deoostzijde van het plangebied. Binnen het plangebied is een parkeerplaatsgesitueerd. De omvang van deze parkeerplaats is niet groot genoeg, waardoorer ook geparkeerd wordt in de openbare ruimte. De parkeerdruk in deomliggende straten is hierdoor groter.Groen en waterBinnen het plangebied is op een binnenterrein aan de noordzijde een binnentuinaangelegd. In deze tuin stopt de voormalige rivier ‘de Loint’. Aan de zuidwestzijdevan het plangebied staat wat opgaande beplanting aan de rand vaneen grasveld. In de nabijheid van het plangebied, langs de vanBerckenrodelaan, staat een karakteristieke bomenrij. Deze bomenrij heeft eengrote invloed op het groene karakter van de omgeving. Het groene karakterwordt mede bepaald door de groene voortuinen in de directe omgeving en deopenbare groenvoorziening aan de zuid-westzijde van het plangebied aan deOreteliuslaan.FunctioneelZoals eerder vermeld is Samarja een verzorgingshuis. Het plangebied heefthierdoor de functie als maatschappelijke dienstverlening. Het plangebied ligt ineen omgeving die hoofdzakelijk gekenmerkt wordt door woonbebouwing. Aanhet Westeinde en de Besoyensestraat is dit ook gecombineerd met bedrijvigheidaan huis. Aan de Besoyensestraat een de Tolstraat zijn enkele dagelijksevoorzieningen te vinden. In het verlengde van de Mercatorlaan ligt deKasteellaan waar het Twee Steden ziekenhuis gevestigd is.4.1.3 Planologische aspectenArcheologie en cultuurhistorieDe gemeente Waalwijk heeft aangegeven dat de gronden van het plangebiedeen middelhoge tot hoge archeologische verwachtingswaarde hebben. Derhalvewordt in een eventueel vervolgtraject een archeologisch (voor)onderzoek opdeze locatie noodzakelijk geacht.Flora en faunaMet betrekking tot de flora en fauna is het gestelde in paragraaf 3.4 vanvoorliggende notitie van toepassing.WaterhuishoudingMet betrekking tot de waterhuishouding dient rekening gehouden te worden metde eisen van Waterschap Brabantse Delta, zoals gesteld in paragraaf3.2 van voorliggende notitie.De gemeente Waalwijk heeft over de gemeente een aantal peilbuizen geslagenom daarmee inzicht te krijgen in de hoogte van de grondwaterstand. Dedichtstbijzijnde peilbuizen voor de locatie Samarja zijn; peilbuis 6 ter hoogte vanhet Westeinde, peilbuis 11 ter hoogte van de Maylaan en peilbuis 16 aan deMeidoornweg.

Het maaiveld ter hoogte van de peilbuis 6 ligt op 1,64+ NAP. De laatste peilingenhebben plaatsgevonden in 1999. In de periode van 14-03-1999 tot 2805-1999 zijn in totaal 6 metingen verricht. De grondwaterstand varieerde destijdstussen 0,22+ en 0,29+ NAP. Het grondwaterpeil stond in deze periodegemiddeld 1,38 meter onder het maaiveld.Het maaiveld ter hoogte van peilbuis 11 ligt op 1,88+ NAP. De laatste peilingenhebben plaatsgevonden in 1991. In de periode 14-01-1991 tot 14-071991 zijn10 metingen verricht. De grondwaterstand varieerde destijds tussen de 0,40+en 0,69+ NAP. Het grondwaterpeil stond in deze periode gemiddeld 1,39 meteronder het maaiveld.Het maaiveld ter hoogte van peilbuis 16 ligt op 1,38+ NAP. De laatste peilingenhebben plaatsgevonden in 2001. Dit betrof echter drie metingen in de periode14-01-2001 en 14-02-2001. De grondwaterstanden in deze periode varieerdetussen de 0,38+ en 0,45+ NAP. Het grondwaterpeil stond in deze periodegemiddeld 1,29 meter onder het maaiveld. In het jaar 2000 zijn meerderemetingen verricht gedurende een heel jaar. In dit jaar varieerde degrondwaterstand, op basis van 21 metingen, tussen de 0,41+ en 0,59+ NAP.Voor het hele jaar 2000 stond het grondwater gemiddeld 0,9 meter onder hetmaaiveld.BodemUit gemeentelijke gegevens blijkt dat de toplaag van de bodem en ter hoogtevan het gedempte riviertje de Loint een verontreiniging aanwezig is (zwaremetalen). Dit vermoeden wordt versterkt door de resultaten van reeds uitgevoerdebodemonderzoeken aan het Westeinde.Voor toekomstige ontwikkelingen geldt dat er onderzoek dient te worden verrichtom inzicht te krijgen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en hetgrondwater.Externe veiligheidDe gemeente Waalwijk heeft voor de locatie Samarja aangeven welke mogelijkebelemmeringen er zijn omtrent externe veiligheid.In het kader van een te voeren veiligheidsbeleid moeten de risico’s van mobieleen stationaire bronnen in de directe omgeving van de locatie betrokken worden.Mobiele bronnen De locatie is gelegen op meer dan 300 meter van de N261 ende A59. Op deze afstand hebben de externe veiligheidsaspecten van deze routegeen invloed meer op de bouwlocatie. Ook het vervoer over de Mercatorstraaten de Van Besoyenweg zal niet zodanig zijn dat dit van invloed kan zijn op deherontwikkeling van de locatie. Ook ligt de locatie niet in het invloedsgebied vaneen hogedruk aardgasleiding.Stationaire bronnen De locatie Samarja ligt binnen het invloedsgebied van eenviertal bedrijven, te weten Stahl Holland, NeoResins, het Regionale OverslagCentrum en de Brabantse meststoffen centrale. Dit betekent dat bij een ROprocedurede externe veiligheidsaspecten van deze bedrijven betrokken moetenworden. Dit zal waarschijnlijk niet tot grote problemen leiden, immers de locatieis gelegen buiten de 10 -6 contouren van deze bedrijven. De contour van StahlHolland zal als gevolg van een wettelijke saneringsplicht afnemen. Ook zalhiermee het groepsrisico afnemen tot onder de oriëntatiewaarde.

In de RO-procedure zal een en ander onderbouwd moeten worden. De regionalebrandweer zal bij het RO-proces betrokken moeten worden.Hinderlijke bedrijvigheidIn en in de omgeving van het plangebied liggen geen bedrijven die een belemmeringvormen voor de ontwikkeling. De locatie ligt niet binnen een geluidscontourvan een industrieterrein.WegverkeerslawaaiVoor deze locatie is het gestelde in paragraaf 3.3 van voorliggende notitie vantoepassing.4.1.4 Conclusie: (Milieu)planologische mogelijkhedenNaar verwachting zijn er geen (Milieu)planologische belemmeringen voor deontwikkeling van de locatie. Wel dienen bepaalde aspecten bij de verdereplanvorming nader onderzocht te worden.

Straatnamen omgeving plangebied Luchtfoto plangebiedWillem van Oranjecollege Omliggende bebouwingOmliggende bebouwing Binnenterrein

4.2 Willem van Oranje collegeHet terrein heeft een oppervlak van circa 1 hectare. De voormalige onderwijsinstellingis reeds verhuisd naar de uitbreidingslocatie ‘Landgoed Driessen’.Het karakteristieke pand staat momenteel leeg. Op het terrein is nog eenvoormalig bijgebouw aanwezig en een conciërgewoning. De overige ruimte isgebruikt als verblijfsruimte voor leerlingen en fietsenstalling.4.2.1 BeleidsaspectenUitwerkingsplan WaalbossDe locatie ‘Willem van Oranje college’ is in het ‘Uitwerkingsplan Waalboss’aangeduid als ‘Herstructurering’. Voor dit gebied geldt dat het nu of binnenkortniet meer goed genoeg functioneert, in ruimtelijke dan wel in functionele zin.Stedelijke vernieuwing door herstructureren wordt in deze gebieden bevorderd.Grote delen van deze zones zullen in de toekomst veranderen van inrichting enmeestal ook van functie. Herstructurering van het stedelijke gebied is eropgericht om woon-en werkgebieden, die niet meer optimaal functioneren, terevitaliseren.Plankaart Uitwerkingsplan ‘Waalboss’ met aanduiding locatie Willem van Oranje collegeGroenstructuurplanIn het groenstructuurplan wordt het voormalige spoortracé, dat aan de zuidzijdevan de onderzoekslocatie ligt, benoemd als een ontwikkeling van een park. Hetvoormalige spoortracé wordt gevormd tot een stevige groenstrook met water diede buitengebieden ten oosten en ten westen van Waalwijk met elkaar verbindten de relatie tussen het centrumgebied en de verschillende woonwijkenversterkt.

4.2.2 Stedenbouwkundige en landschappelijke aspectenRuimtelijkHet plangebied ‘Willem van Oranje college’ ligt in een omgeving die gekenmerktwordt door zakelijk rationele projectmatige woningbouw, traditionele individuelewoningbouw en hedendaagse projectmatige woningbouw op kleine schaal. Aandrie zijden wordt het plangebied door deze bebouwing omsloten. Aan dezuidzijde grenst niet direct woonbebouwing, maar aan de andere zijde van despoorzone ligt een bedrijventerrein. Aan de noordzijde en oostzijde van hetplangebied staan woningen welke te typeren zijn als traditionele individuelewoningbouw. De vrijstaande en tweeonder-één-kapwoningen staan op een grootperceel, geheel ingericht als tuin. De bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit tweebouwlagen met een zadeldak. Aan de westzijde van het plangebied staatbebouwing uit verschillende tijdsperioden. Direct grenzend aan het plangebiedstaan woningen die in de loop van de jaren 90 van de vorige eeuw zijngerealiseerd. Deze hedendaagse projectmatige woningen zijn gebouwd op hetvoormalige (gravel)sportveld van het Willem van Oranje college. In dezelfdestraat staan woningen die te typeren zijn als zakelijk rationele projectmatigewoningbouw. De woningen zijn grondgebonden en geschakeld en dateren uiteen periode rond de jaren 60 van de vorige eeuw. De woningen bestaan uit tweebouwlagen met een zadeldak. Aan de zuidzijde van het plangebied ligt hetbedrijventerrein Zanddonk. Het bedrijventerrein bestaat uit bedrijven metverschillende bouwhoogtes. De voorgevels van de bedrijven zijn gericht naar hetplangebied, maar worden gecamoufleerd door de beplanting van de spoorzone.Binnen het plangebied staat het voormalige gebouw van het Willem van Oranjecollege. Het gebouw vormt al decennia lang een beeldbepalend element langsde Floris V laan. De bouwhoogte van het gebouw varieert. Aan de zijde van deFloris V laan bestaat de bebouwing uit twee bouwlagen met een lage kap. Hetgebouw dat hier haaks op staat heeft drie bouwlagen met een lage kap. Ditgebouw vormt tevens een accent aan de voorzijde van het gebouw door debouwhoogte en verspringing in de gevel.Aan de westzijde van het plangebied staat een ‘noodgebouw’ waarin een aantalklaslokalen gevestigd was. Dit was destijds noodzakelijk doordat het aantalleerlingen te groot was voor de school. Aan de noordoostzijde van hetplangebied staat een conciërgewoning. Deze woning is vanaf de Floris V laanniet te zien. De woning bestaat uit twee bouwlagen met een kap en is tebereiken via de oprit aan de oostzijde van het plangebied.Ontsluiten en parkerenHet plangebied wordt ontsloten op de Floris V laan. De route Floris V laan -Cartografenweg is een alternatieve route voor de route Floris V laan -Besoyensestraat,richting de A59. Hierdoor hoeft er geen gebruik meer gemaakt teworden van de Besoyensestraat, die een smal profiel heeft waarinverkeersremmers zijn opgenomen. Het centrum is te bereiken via de Floris Vlaan in oostelijke richting en vervolgens in noordelijke richting de Meester vanCoothstraat.Binnen het plangebied zijn geen mogelijkheden tot het parkeren van auto’saanwezig. Het parkeren vindt plaats aan in de langsparkeervakken langs deFloris V laan. In de tijd dat de school in gebruik was, werd er geparkeerd op hetspoortracé. Door de recente ontwikkelingen ter hoogte van de spoorzone is ditniet meer mogelijk.

FunctioneelBinnen het plangebied staat een voormalig schoolgebouw. De hoofdfunctie vanhet plangebied is gericht op maatschappelijke dienstverlening. Binnen hetplangebied bevindt zich nog één woning.De directe omgeving wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door woningen. Tenzuiden van het plangebied ligt op enige afstand een bedrijventerrein. Dagelijksevoorzieningen zijn te vinden in de Besoyensestraat, een supermarkt aan deBurgemeester Verwielstraat en het centrum van Waalwijk.4.2.3 Planologische aspectenArcheologie en cultuurhistorieEr heeft een inventarisatie van cultuurhistorische panden plaatsgevonden doorAdviesbureau MSP (14 juli 2005). Voor het Willem van Oranje college geldt dathet een uitermate en zeer belangwekkend en waardevol pand/object is, datzonder meer beschermenswaardig is.Het pand is door de commissie Cultuurhistorie voorgedragen om opgenomen teworden op de gemeentelijke monumentenlijst. Voor het pand geldt eenvoorbereidingsbescherming.De gemeente Waalwijk heeft aangegeven dat voor de gronden van hetplangebied een middelhoge tot hoge archeologische verwachtingswaarde heeft.Derhalve wordt in een eventueel vervolgtraject een archeologisch(voor)onderzoek op deze locatie noodzakelijk geacht.Flora en faunaMet betrekking tot de flora en fauna is het gestelde in paragraaf 3.4 vanvoorliggende notitie van toepassing.WaterhuishoudingMet betrekking tot de waterhuishouding dient rekening gehouden te worden metde eisen van Waterschap Brabantse Delta, zoals gesteld in paragraaf3.2 van voorliggende notitie.De gemeente Waalwijk heeft over de gemeente een aantal peilbuizen geslagenom daardoor inzicht te krijgen in de hoogte van de grondwaterstand. Er staateen peilbuis ten zuidwesten (peilbuis 17, ter hoogte van de Sprangseweg), eenpeilbuis ten noordoosten (peilbuis 11, ter hoogte van de Maylaan) en eenpeilbuis ten noordwesten (peilbuis 16 ter hoogte van de Meidoornweg) van hetplangebied.Het maaiveld ter hoogte van peilbuis 17 ligt op 1,53+ NAP. De laatste peilingenhebben plaatsgevonden in 1991. In de periode 14-01-1991 tot 14-071991hebben 10 metingen plaatsgevonden. De grondwaterstand varieerde destijdstussen de 0,63+ en 0,81+ NAP. Het grondwaterpeil stond in deze periodegemiddeld 0,82 meter onder het maaiveld. De peilbuis is niet meer aanwezig,waarschijnlijk weggehaald voor het jaar 1998.Het maaiveld ter hoogte van peilbuis 11 ligt op 1,88+ NAP. De laatste peilingenhebben plaatsgevonden in 1991. In de periode 14-01-1991 tot 14-071991 zijn10 metingen verricht. De grondwaterstand varieerde destijds tussen de 0,40+en 0,69+ NAP. Het grondwaterpeil stond in deze periode gemiddeld 1,39 meteronder het maaiveld.

Het maaiveld ter hoogte van peilbuis 16 ligt op 1,38+ NAP. De laatste peilingenhebben plaatsgevonden in 2001. Dit betrof echter drie metingen in de periode14-01-2001 en 14-02-2001. De grondwaterstanden in deze periode varieerdetussen de 0,38+ en 0,45+ NAP. Het grondwaterpeil stond in deze periodegemiddeld 1,29 meter onder het maaiveld. In het jaar 2000 zijn meerderemetingen verricht gedurende een heel jaar. In dit jaar varieerde degrondwaterstand, op basis van 21 metingen, tussen de 0,41+ en 0,59+ NAP.Voor het hele jaar 2000 stond het grondwater gemiddeld 0,9 meter onder hetmaaiveld.BodemUit gemeentelijke gegevens blijkt dat rondom het plangebied (gesaneerde)tanks bij particulieren aanwezig zijn. Binnen het plangebied waren vier ondergrondsetanks aanwezig, de status hiervan is echter niet bekend. Vanaf1935 hebben er industriële activiteiten plaatsgevonden binnen het plangebied.In eerste instantie was dit een melkpoeder en conservenfabriek. In 1948 washier een distilleerderij/likeurstokerij aanwezig. Voordat binnen het plangebiedeen onderwijsinstelling werd gerealiseerd, was hier nog eenbenzineservicestation aanwezig (1951). De locatie ligt tevens in de pluim vanVOCI-grondwaterverontreining van Holland Heating, dat ten zuiden van hetplangebied ligt.Voor toekomstige ontwikkelingen geldt dat er onderzoek dient te worden verrichtom inzicht te krijgen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en hetgrondwater.Externe veiligheidDe gemeente Waalwijk heeft voor de locatie Willem van Oranje college aangevenwelke mogelijke belemmeringen er zijn omtrent externe veiligheid.In het kader van een te voeren veiligheidsbeleid moeten de risico’s van mobieleen stationaire bronnen in de directe omgeving van de locatie betrokken worden.Mobiele bronnen. De locatie is gelegen op meer dan 450 meter van de N261 ende A59. Op deze afstand hebben de externe veiligheidsaspecten van deze routegeen invloed meer op de bouwlocatie. Ook het vervoer over de Floris V laan zalniet zodanig zijn dat dit van invloed kan zijn op de herontwikkeling van de locatie.De voorgevelrooilijn van de bouwlocatie ligt op circa 40 meter uit de hogedrukaardgasleiding in het Halve Zolenpad (aardgasleiding Z-517-12, genummerd004). Deze leiding betreft een planologisch relevante risicobron. Totop heden geschiedt de toetsing van het plaatsgebonden risico op basis van decirculaire VROM getiteld ‘zonering rondom hoge druk aardgastransportleidingen’uit 1984. Het ministerie van VROM is echter doende het externeveiligheidsbeleid rondom aardgasleidingen te vernieuwen. Hier kunnenveiligheidsafstanden uit voortkomen die afwijken van de circulaire uit 1984.Teneinde te kunnen anticiperen op dit nieuwe externe veiligheidsbeleid heeft hetministerie van Verkeer en Waterstaat de gemeenten en provincies per brief van2 februari 2005 kenmerk DGG/V-05/000698/VL verzocht het RIVM te raadplegenvoor vragen over veiligheidsafstanden. Uit het onderzoek van RIVM blijkt dat degasleiding geen 10 -6 pr-contour varieert van 50 meter voor gebouwen met eenmaximale bouwhoogte van 10 meter en 70 meter voor gebouwen hoger dan 10meter. Tevens is gebleken dat de gasleiding een maximale 10 -5 pr-contour heeftvan 50 meter.

Opgemerkt wordt dat de berekening door het RIVM conservatief is benaderd endat een meer specifieke onderzoek kortere afstanden zou kunnen opleveren.Ook is van VROM op korte termijn definitief beleid te verwachten. Dit EV-aspectmoet gericht worden onderzocht. De regionale brandweer zal betrokken moetenworden met betrekking tot het EV-beleid.Conform de huidige wetgeving is er geen sprake van een belemmering. Er komtnieuwe, strengere wetgeving, die er voor kan zorgen dat er in de toekomst welsprake kan zijn van belemmeringen. Eventueel kunnen in de toekomst fysiekemaatregelen genomen worden om de belemmering te verminderen.Stationaire bronnen De locatie Willem van Oranje college ligt binnen hetinvloedsgebied van een viertal bedrijven, te weten Stahl Holland, NeoResins, hetRegionale Overslag Centrum en de Brabantse meststoffen centrale. Dit betekentdat bij een RO-procedure de externe veiligheidsaspecten van deze bedrijvenbetrokken moeten worden. Dit zal waarschijnlijk niet tot grote problemen leiden,immers de locatie is gelegen buiten de 10 -6 contouren van deze bedrijven. Decontour van Stahl Holland zal als gevolg van een wettelijke saneringsplicht afnemen.Ook zal hiermee het groepsrisico afnemen tot onder de oriëntatiewaarde.In de RO-procedure zal een en ander. onderbouwd moeten worden.Hinderlijke bedrijvigheidIn en in de omgeving van de locatie liggen naar verwachting geen bedrijven dieeen belemmering vormen voor de ontwikkeling.Voor wat betreft het bedrijf Oversteeg BV (Elzenweg 35) dient nog een dossieronderzoekverricht te worden.De locatie Willem van Oranje college ligt in het gebied met een geluidsbelastingvan 50 tot 55 dB(A) ten gevolge van het industrieterrein Zanddonk. Ondanks ditindustrielawaai zijn er mogelijkheden tot bebouwing met geluidsgevoeligebebouwing, eventueel middels een verzoek hogere waarde, aanwezig. Naderonderzoek zal dit aan moeten tonen.WegverkeerslawaaiVoor deze locatie is het gestelde in paragraaf 3.3 van voorliggende notitie vantoepassing.Conclusie: (Milieu)planologische mogelijkhedenNaar verwachting zijn er geen (milieu)planologische belemmeringen voor deontwikkeling van de locatie. Wel dienen bepaalde aspecten bij de verdereplanvorming nader onderzocht te worden.

Straatnamen omgeving plangebied Luchtfoto plangebiedWijkcentrum Besoijen Praktijkonderwijs de LointAchterzijde de Loint Omliggende bebouwing

4.3 Buurthuis Besoyen/De LointDeze locatie heeft een oppervlak van ruim 0,9 hectare. Op het terrein staat hetbuurthuis Besoyen, een sporthal en de praktijkschool de Loint. De onbebouwderuimte is voornamelijk ingericht als groenvoorziening, moestuin of is verhard.4.3.1 BeleidsaspectenUitwerkingsplan WaalbossVoor de locatie ‘Buurthuis Besoyen/De Loint’ is in het ‘UitwerkingsplanWaalboss’ aangeduid als ‘Herstructurering’. Voor dit gebied geldt dat het nu ofbinnenkort niet meer goed genoeg functioneert, in ruimtelijke dan wel infunctionele zin. Stedelijke vernieuwing door herstructureren wordt in dezegebieden bevorderd. Grote delen van deze zones zullen in de toekomst veranderenvan inrichting en meestal ook van functie. Herstructurering van hetstedelijke gebied is erop gericht om woon-en werkgebieden, die niet meeroptimaal functioneren, te revitaliseren.Plankaart Uitwerkingsplan ‘Waalboss’ met aanduiding locatie De Loint-wijkcentrum BesoijenGroenstructuurplanVoor de onderzoekslocatie ‘Buurthuis Besoyen/De Loint’ wordt in hetgroenstructuurplan niet specifiek benoemd. Voor deze onderzoekslocatie geldende doelstellingen en de visie die eerder omschreven zijn in paragraaf2.6 van voorliggende notitie.

4.3.2 Stedenbouwkundige en landschappelijke aspectenRuimtelijkHet plangebied ligt in een omgeving die voornamelijk gekenmerkt wordt doorzakelijk rationele woningbouw. Ten noorden van het plangebied staan parallelaan de weg geschakelde woningen. De woningen bestaan uit twee bouwlagenmet een kap. Ten zuiden van het plangebied staan geschakelde woningen meteen beperkter aantal woningen en twee-onder-éénkapwoningen. De woningenzijn onder te verdelen in de hiervoor genoemde categorie maar onderscheidenzich wel in bouwperiode en materiaalgebruik. Aan de oostzijde en westzijde vanhet plangebied liggen begraafplaatsen waarvan de oostelijke begraafplaats aanhet plangebied grenst.Langs de Kasteellaan is in vergelijking met de directe omgeving van hetplangebied hogere bebouwing te vinden. Aan de noordzijde van deze weg staangestapelde woningen van drie bouwlagen en het ziekenhuis dat qua maat enschaal een opvallende verschijning is.Binnen het plangebied staat het wijkcentrum Besoyen dat bestaat uit éénbouwlaag. De gymzaal daarentegen komt overeen met de twee bouwlagen metkap van de woning in de directe omgeving. De praktijkschool de Loint bestaat uitéén bouwlaag. Voor een groot deel is deze bouwlaag uitgevoerd met een kap.De Loint is georiënteerd op de Loondonk, de overige bebouwing en bijgebouwenzijn georiënteerd op de Van Duvenvoordestraat. De bebouwing in het plangebiedis overwegend lager dan de bebouwing in de directe omgeving.Ontsluiten en parkerenHet plangebied wordt ontsloten op een tweetal wegen; de Loondonk en de vanDuvenvoordestraat. De hoofdentree van de Loint is gesitueerd aan deLoondonk. De Loondonk is in tegenstelling tot de Van Duvenvoordestraat geendoorgaande weg, maar vormt een soort lus vanaf de Kasteellaan. Vanaf deKasteellaan en/of de Burgemeester Verwielstraat wordt het verkeer richting hetcentrum, andere delen van Waalwijk of de A59 geleid.In het plangebied zijn geen mogelijkheden aanwezig tot parkeren. Het parkerenvindt plaats in de openbare ruimte in langsparkeervakken, dwarsparkeervakkenof op de rijbaan.Groen en waterIn het plangebied zijn geen groenvoorzieningen aanwezig. Ten noorden van hetplangebied staat een beeldbepalende bomenrij. Ten zuiden van het plangebiedligt een openbare groenvoorziening aan de Loondonk. Deze groenvoorzieningbestaat uit een grasveld met beeldbepalende bomen.FunctioneelDe bebouwing in het plangebied betreft maatschappelijke voorzieningen. In dedirecte omgeving van het plangebied komt deze functie vaker voor in de vormvan een ziekenhuis en een basisschool aan de Kasteellaan. De omgeving vanhet plangebied wordt echter hoofdzakelijk gekenmerkt voor woningen.

4.3.3 Planologische aspectenArcheologie en cultuurhistorieDe gemeente Waalwijk heeft aangegeven dat de gronden van het plangebiedeen middelhoge tot hoge archeologische verwachtingswaarde hebben. Derhalvewordt in een eventueel vervolgtraject een archeologisch (voor)onderzoek opdeze locatie noodzakelijk geacht.Flora en faunaMet betrekking tot de flora en fauna is het gestelde in paragraaf 3.4 vanvoorliggende notitie van toepassing.WaterhuishoudingMet betrekking tot de waterhuishouding dient rekening gehouden te worden metde eisen van Waterschap Brabantse Delta, zoals gesteld in paragraaf3.2 van voorliggende notitie.De gemeente Waalwijk heeft over de gemeente een aantal peilbuizen geslagenom daarmee inzicht te krijgen in de hoogte van de grondwaterstand. Dedichtstbijzijnde peilbuizen voor de locatie Besoyen/de Loint zijn; peilbuis 6 terhoogte van het Westeinde, peilbuis 11 ter hoogte van de Maylaan en peilbuis 16aan de Meidoornweg.Het maaiveld ter hoogte van de peilbuis 6 ligt op 1,64+ NAP. De laatste peilingenhebben plaatsgevonden in 1999. In de periode van 14-03-1999 tot 2805-1999 zijn in totaal 6 metingen verricht. De grondwaterstand varieerde destijdstussen 0,22+ en 0,29+ NAP. Het grondwaterpeil stond in deze periodegemiddeld 1,38 meter onder het maaiveld.Het maaiveld ter hoogte van peilbuis 11 ligt op 1,88+ NAP. De laatste peilingenhebben plaatsgevonden in 1991. In de periode 14-01-1991 tot 14-071991 zijn10 metingen verricht. De grondwaterstand varieerde destijds tussen de 0,40+en 0,69+ NAP. Het grondwaterpeil stond in deze periode gemiddeld 1,39 meteronder het maaiveld.Het maaiveld ter hoogte van peilbuis 16 ligt op 1,38+ NAP. De laatste peilingenhebben plaatsgevonden in 2001. Dit betrof echter drie metingen in de periode14-01-2001 en 14-02-2001. De grondwaterstanden in deze periode varieerdetussen de 0,38+ en 0,45+ NAP. Het grondwaterpeil stond in deze periodegemiddeld 1,29 meter onder het maaiveld. In het jaar 2000 zijn meerderemetingen verricht gedurende een heel jaar. In dit jaar varieerde degrondwaterstand, op basis van 21 metingen, tussen de 0,41+ en 0,59+ NAP.Voor het hele jaar 2000 stond het grondwater gemiddeld 0,9 meter onder hetmaaiveld.BodemTer hoogte van het plangebied ligt, in oost-westelijke richting, het gedempteriviertje de Loint. Uit gemeentelijke gegevens blijkt dat het dempingsmateriaalverontreinigde stoffen kan bevatten tot een diepte van circa 2 meter on-der hetmaaiveld. Uitgevoerde onderzoeken in de omgeving van het plangebied blijkt dater verontreinigde stoffen in de bodem zijn aangetroffen, zoals lood, PAK, chroomen nikkel.Op basis van bodemkwaliteitsgegevens ligt het in de lijn der verwachtingen datde grond ter plaatse van onverdachte locaties licht verontreinigd is met PAK oflood. Het grondwater is licht verontreinigd met chroom en nikkel.

Voor toekomstige ontwikkelingen geldt dat er onderzoek dient te worden verrichtom inzicht te krijgen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en hetgrondwater.Externe veiligheidDe gemeente Waalwijk heeft de locatie Buurthuis Besoyen/de Loint aangevenwelke mogelijke belemmeringen er zijn omtrent externe veiligheid.In het kader van een te voeren veiligheidsbeleid moeten de risico’s van mobieleen stationaire bronnen in de directe omgeving van de locatie betrokken worden.Mobiele bronnen. De locatie is gelegen op meer dan 300 meter van de N261 ende A59. Op deze afstand hebben de externe veiligheidsaspecten van deze routegeen invloed meer op de bouwlocatie. Ook het vervoer over de van Duvenvoordestraatzal niet zodanig zijn dat dit van invloed kan zijn op de herontwikkelingvan de locatie. Ook ligt de locatie niet in het invloedsgebied van een hogedrukaardgasleiding.Stationaire bronnen De locatie Buurthuis Besoyen/de Loint ligt binnen hetinvloedsgebied van een viertal bedrijven, te weten Stahl Holland, NeoResins, hetRegionale Overslag Centrum en de Brabantse meststoffen centrale. Dit betekentdat bij een RO-procedure de externe veiligheidsaspecten van deze bedrijven betrokkenmoeten worden. Dit zal waarschijnlijk niet tot grote problemen leiden,immers de locatie is gelegen buiten de 10 -6 contouren van deze bedrijven. Decontour van Stahl Holland zal als gevolg van een wettelijke saneringsplichtafnemen. Ook zal hiermede het groepsrisico afnemen tot onder de orientatiewaarde.In de RO-procedure zal een en ander. onderbouwd moetenworden. De regionale brandweer zal bij het RO-proces betrokken moetenworden.Hinderlijke bedrijvigheidIn en in de omgeving van het plangebied liggen geen bedrijven die een belemmeringvormen voor de ontwikkeling. De locatie ligt niet binnen een geluidscontourvan een industrieterrein.WegverkeerslawaaiVoor deze locatie is het gestelde in paragraaf 3.3 van voorliggende notitie vantoepassing.4.3.4 Conclusie: (Milieu)planologische mogelijkhedenNaar verwachting zijn er geen (Milieu) planologische belemmeringen voor deontwikkeling van de locatie. Wel dienen bepaalde aspecten bij de verdereplanvorming nader onderzocht te worden.

Straatnamen omgeving plangebied Luchtfoto plangebiedDr. Mollercollege Omliggende bebouwingBeeldbepalende bomenrijen Wandelpark

4.4 Dr. MollercollegeHet plangebied is circa 1,0 hectare groot. Op deze locatie is een onderwijsinstellingaanwezig. Deze zal in de toekomst verhuizen naar een andere locatie.Het terrein is grotendeels bebouwd. Het hoofdgebouw dateert uit 1952. In deperioden daarna hebben nog uitbreidingen plaatsgevonden. Naast hethoofdgebouw is ook een voormalige kapel aanwezig in het plangebied. Deoverige ruimte binnen het plangebied is hoofdzakelijk verhard.4.4.1 BeleidsaspectenUitwerkingsplan WaalbossVoor de locatie ‘Dr. Mollercollege is in het ‘Uitwerkingsplan Waalboss’ aangeduidals ‘Centrumontwikkeling’. Dit geeft aan dat er wordt gestreefd naar versterkingen ontwikkeling van centrumfuncties. Hier liggen kansen voor de ontwikkelingvan centrumondersteunende functies, stedelijk wonen en dergelijke. Vitalecentrumgebieden zijn van grote betekenis, omdat deze het hart vormen vansteden en dorpen.Plankaart Uitwerkingsplan ‘Waalboss’ met aanduiding locatie Dr. MollercollegeGroenstructuurplanIn het groenstructuurplan wordt het Wandelpark benoemd als een belangrijkgroen vlak, een oase binnen een druk bebouwd gebied. Vanuit het wandelparkloopt een brede groene zone met een dubbele rij monumentale inheemse eikenlangs de Dr. Mollerlaan. De Dr. Mollerlaan ligt aan de westzijde van deonderzoekslocatie. De Burgemeester Moonenlaan, ten zuiden van deonderzoekslocatie, is op de groenstructuurkaart aangeduid als een belangrijkegroene lijn.

4.4.2 Stedenbouwkundige en landschappelijke aspectenRuimtelijkHet Dr. Mollercollege staat in een omgeving waarin de woningen getypeerdkunnen worden als traditionele individuele woningbouw. De woningen zijnvoornamelijk vrijstaand of twee-onder-één-kapwoningen. De woningen staan opruime kavels en bestaan hoofdzakelijk uit twee bouwlagen met één kap. Hetkarakter van de straten wordt voor een groot deel bepaald door de groenevoortuinen.In het plangebied staat het schoolgebouw van het Dr. Mollercollege. Dit gebouwis gebouwd in een vierkante vorm met een binnenplaats. Op de binnenplaatsheeft is in een latere periode een aanbouw geplaatst. De hoofdoriëntatie van hetDr. Mollercollege is gericht op de Burgemeester Moonenstraat. De bebouwingbestaat aan zowel de Burgemeester Moonenstraat, de Doctor Mollerlaan en deJan de Rooystraat uit twee bouwlagen met een kap. Aan de BurgemeesterMoonenstraat is de bouwmassa echter groter en hoger. Datzelfde geldt voor dekap, waardoor er een bruikbare ruimte onder de kap aanwezig is. In de zijgevelaan de Jan de Rooystraat zijn verspringingen in de gevel en bouwhoogteaanwezig. Centraal binnen het plangebied is een aanbouw aanwezig die bestaatuit twee bouwlagen met een plat dak. Aan de zuid-westzijde van het plangebiedstaat een kapel die gekarakteriseerd wordt door een wild metselpatroon,waardoor het gebouw een aparte verschijning is in het geheel.Ontsluiten en parkerenHet plangebied wordt omsloten door de Doctor Mollerlaan, BurgemeesterMoonenstraat en de Jan de Rooystraat. De hoofdentree van het Dr. Mollercollegeis gesitueerd aan de Burgemeester Moonenstraat. Ook aan de Jan deRooystraat zijn entrees gesitueerd. Bij elke entree geldt dat er sprake is van eenfietsenstalling.De Burgemeester Moonenstraat loopt in oostelijke richting naar het centrum envia de Meester van Coothstraat is in noordelijke richting de A59 te bereiken.De Jan de Rooystraat is in doorgaande verbinding vanaf de Van de Klokkenlaan,maar is een éénrichtingsstraat. De Doctor Mollerlaan is een doodlopendestraat en is alleen voor gemotoriseerd verkeer te bereiken vanaf deBurgemeester Moonenstraat.In het plangebied zijn geen mogelijkheden aanwezig voor het parkeren vanauto’s. Hierdoor wordt de openbare ruimte in de directe omgeving benut alsparkeerruimte. De rijbanen staan door gebrek aan parkeerplaatsen vol metgeparkeerde auto’s.Groen en waterHet plangebied ligt in een groene omgeving. Aan de noordzijde van hetplangebied ligt het Wandelpark, een bovenwijkse groenvoorziening waar tevenshet vrijheidmonument staat. Dit park ligt in het zicht van de planlocatie en zorgtvoor een hoge belevingswaarde van de buurt. Aan de westkant van hetplangebied ligt een uitloper van het Wandelpark. Langs de zijgevel aan deDoctor Mollerlaan staat een bomenrij met oude karakteristieke bomen. Dezebomenrij loopt in noordelijke richting naar het Wandelpark. Ten noorden va hetplangebied staat een jongere bomenrij langs de Burgemeester Moonenlaan.Deze bomenrij moet de structuur van de wijkontsluitingsweg versterken. Detuinen van de woningen op ruime kavels dragen tevens bij aan de groeneuitstraling van de omgeving van het plangebied.

FunctioneelDe planlocatie is in gebruik als school en daardoor te rekenen tot de maatschappelijkedienstverlening. De school staat in een omgeving die voornamelijkgekenmerkt wordt door woningen. Ten noordoosten van het plangebied ligt hetcentrum van Waalwijk waar een diversiteit aan functies te vinden is.4.4.3 Planologische aspectenArcheologie en cultuurhistorieEr heeft een inventarisatie van cultuurhistorische panden plaatsgevonden doorAdviesbureau MSP (14 juli 2005). Voor het Dr. Mollercollege geldt dat het eenuitermate en zeer belangwekkend en waardevol pand/object is, dat zonder meerbeschermenswaardig is. Dit geldt ook voor de kapel aan de achterzijde.De gemeente Waalwijk heeft aangegeven dat voor de gronden van hetplangebied een middelhoge tot hoge archeologische verwachtingswaarde heeft.Derhalve wordt in een eventueel vervolgtraject een archeologisch(voor)onderzoek op deze locatie noodzakelijk geacht.Flora en faunaMet betrekking tot de flora en fauna is het gestelde in paragraaf 3.4 vanvoorliggende notitie van toepassing.WaterhuishoudingMet betrekking tot de waterhuishouding dient rekening gehouden te worden metde eisen van Waterschap Brabantse Delta, zoals gesteld in paragraaf3.2 van voorliggende notitie.De gemeente Waalwijk heeft over de gemeente een aantal peilbuizen geslagenom daarmee inzicht te krijgen in de hoogte van de grondwaterstand. Dedichtstbijzijnde peilbuizen voor de locatie Dr. Mollercollege zijn; peilbuis 7 terhoogte van het Grotestraat, peilbuis 11 ter hoogte van de Maylaan en peilbuis 12van de Burgemeester Moonenlaan.Het maaiveld ter hoogte van peilbuis 7 ligt op 2,42+ NAP. De laatste peilingenhebben plaatsgevonden in 2001. Dit betrof echter drie metingen in de periode14-01-2001 en 14-02-2001. De grondwaterstanden in deze periode varieerdetussen de 0,23+ en 0,65+ NAP. Het grondwaterpeil stond in deze periodegemiddeld 2,02 meter onder het maaiveld. In het jaar 2000 zijn meerderemetingen verricht gedurende een heel jaar. In dit jaar varieerde degrondwaterstand, op basis van 21 metingen, tussen de 0,22+ en 0,62+ NAP.Voor het hele jaar 2000 stond het grondwater gemiddeld 2,05 meter onder hetmaaiveld.Het maaiveld ter hoogte van peilbuis 11 ligt op 1,88+ NAP. De laatste peilingenhebben plaatsgevonden in 1991. In de periode 14-01-1991 tot 14-071991 zijn10 metingen verricht. De grondwaterstand varieerde destijds tussen de 0,40+en 0,69+ NAP. Het grondwaterpeil stond in deze periode gemiddeld 1,39 meteronder het maaiveld.Het maaiveld ter hoogte van peilbuis 12 ligt op 2,11+ NAP. De laatste peilingenhebben plaatsgevonden in 2001. Dit betrof echter drie metingen in de periode14-01-2001 en 14-02-2001. De grondwaterstanden in deze periode varieerdentussen de 0,66+ en 0,96+ NAP.

Het grondwaterpeil stond in deze periode gemiddeld 1,31 meter onder hetmaaiveld. In het jaar 2000 zijn meerdere metingen verricht gedurende een heeljaar. In dit jaar varieerde de grondwaterstand, op basis van 21 metingen, tussende 0,51+ en 0,90+ NAP. Voor het hele jaar 2000 stond het grondwatergemiddeld 1,41 meter onder het maaiveld.BodemUit gemeentelijke gegevens blijkt dat rondom het plangebied (gesaneerde) tanksaanwezig zijn bij particulieren. Op het terrein van het Dr. Mollercollege was éénondergrondse tank aanwezig.Voor toekomstige ontwikkelingen geldt dat er onderzoek dient te worden verrichtom inzicht te krijgen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en hetgrondwater.Externe veiligheidDe gemeente Waalwijk heeft voor de locatie Dr. Mollercollege aangeven welkemogelijke belemmeringen er zijn omtrent externe veiligheid.Deze locatie ligt niet binnen invloedsgebieden van mobiele bronnen voor hetvervoer van gevaarlijke stoffen.Stationaire bronnen De locatie Dr. Mollercollege ligt binnen het invloedsgebiedvan een viertal bedrijven, te weten Stahl Holland, NeoResins, het RegionaleOverslag Centrum en de Brabantse meststoffen centrale. Dit betekent dat bij eenRO-procedure de externe veiligheidsaspecten van deze bedrijven betrokkenmoeten worden. Dit zal waarschijnlijk niet tot grote problemen leiden, immers delocatie is gelegen buiten de 10 -6 contouren van deze bedrijven. De contour vanStahl Holland zal als gevolg van een wettelijke saneringsplicht afnemen. Ook zalhiermee het groepsrisico afnemen tot onder de oriëntatiewaarde. In de ROprocedurezal een en ander. onderbouwd moeten worden. De regionalebrandweer zal bij het RO-proces betrokken moeten worden.Hinderlijke bedrijvigheidIn en in de omgeving van het plangebied liggen geen bedrijven die een belemmeringvormen voor de ontwikkeling. De locatie ligt niet binnen een geluidscontourvan een industrieterrein.De locatie Dr. Mollercollege ligt in het gebied met een geluidsbelasting van 50 tot55 dB(A) ten gevolge van het industrieterrein Haven. Ondanks dit industrielawaaizijn er mogelijkheden tot bebouwing met geluidsgevoelige bebouwing, eventueelmiddels een verzoek hogere waarde, aanwezig. Nader onderzoek zal dit aanmoeten tonen.WegverkeerslawaaiVoor deze locatie is het gestelde in paragraaf 3.3 van voorliggende notitie vantoepassing.

4.4.4 Conclusie: (Milieu)planologische mogelijkhedenNaar verwachting zijn er geen (Milieu)planologische belemmeringen voor deontwikkeling van de locatie. Wel dienen bepaalde aspecten bij de verdereplanvorming nader onderzocht te worden.

Straatnamen omgeving plangebied Luchtfoto plangebiedWalewyc college Cultureel centrum ‘De Leest’Busstation Vredesplein Omliggende bebouwing (Beatrixstraat)

4.5 Walewyc collegeHet terrein heeft een oppervlak van circa 1,1 hectare. Op deze locatie is eenonderwijsinstelling aanwezig die in de toekomst zal verhuizen naar een anderelocatie in Waalwijk. De overige ruimte binnen het plangebied is ingericht metgroen en verharding.4.5.1 BeleidsaspectenUitwerkingsplan WaalbossVoor de locatie ‘Walewyc’ is in het ‘Uitwerkingsplan Waalboss’ aangeduid als‘Herstructurering’. Voor dit gebied geldt dat het nu of binnenkort niet meer goedgenoeg functioneert, in ruimtelijke dan wel in functionele zin. Stedelijkevernieuwing door herstructureren wordt in deze gebieden bevorderd. Grotedelen van deze zones zullen in de toekomst veranderen van inrichting enmeestal ook van functie. Herstructurering van het stedelijke gebied is eropgericht om woon-en werkgebieden, die niet meer optimaal functioneren, terevitaliseren.Plankaart ‘Uitwerkingsplan Waalboss’ met aanduiding locatie WalewycGroenstructuurplanIn het groenstructuurplan wordt aan de noordzijde van de onderzoekslocatiegestreefd naar een versterking en ontwikkeling van de belangrijke groene lijn.4.5.2 Stedenbouwkundige en landschappelijke aspectenRuimtelijkDe bebouwing in de directe omgeving van het plangebied is te typeren alszakelijk rationele projectmatige woningbouw, traditionele individuele woningbouw,hedendaagse projectmatige woningbouw en andere objecten.

Ten zuiden en oosten van het plangebied staat woningbouw die is gebouwdrond de jaren 50 van de vorige eeuw. De geschakelde woningen bestaan uittwee bouwlagen met een kap en staan parallel aan de Beatrixstraat en deEngelsestraat. Opvallend aan deze woningen zijn de weinige muurdoorbrekingenin de tweede bouwlaag. De woningen hebben kleine voortuinen.Aan de Wilhelminastraat is een diversiteit aan bebouwing te vinden. De woningenzijn een combinatie van traditionele individuele woningbouw en hedendaagseprojectmatige woningbouw. De bebouwing aan de Wilhelminastraatheeft hierdoor een divers karakter waarbij op elk kavel een ander typebebouwing aanwezig is. Tevens is er aan de Wilhelminastraat in lichte matedienstverlening aanwezig.Ten noorden van het plangebied staat een object in de vorm van het cultureelcentrum ‘de Leest’ aan het Vredesplein. Dit witte bouwwerk kent een aantalverspringingen in hoogte. Echter het plangebied ligt aan de achterzijde van ditgebouw. De achterzijde van ‘de Leest’ wordt gekenmerkt door de weinigemuurdoorbrekingen en is geheel wit uitgevoerd. Aan deze zijde vindt ook dedistributie plaats van het cultureel centrum. Op het Vredesplein staat recentenieuwbouw in de vorm van appartementen. De appartementen staan met dezijgevel naar het plangebied georiënteerd en bestaan uit vier bouwlagen. Eenander opvallend object is het busstation van Waalwijk aan de noordzijde van hetplangebied. Dit object is modern vormgegeven en was één van de eerstestappen van de voormalige herontwikkeling van het Vredesplein.De bebouwing in het plangebied betreft het gebouw van het Walewyc college.De entree van het Walewyc college is gesitueerd aan de noordzijde, aan hetVredesplein. Het bouwwerk bestaat aan deze zijde uit drie bouwlagen. Deoverige bebouwing bestaat voornamelijk uit twee bouwlagen. Het Walewyccollege was georiënteerd op het Vredesplein, maar door de herontwikkeling vanhet Vredesplein is dit minder zichtbaar geworden. Voor het Walewyc college ishet cultureel centrum ‘de Leest’ gerealiseerd, het busstation en hetappartementencomplex. Daardoor heeft het Walewyc college de relatie met hetVredesplein verloren. Het Vredesplein was in vroeger tijden de plaats waar dewekelijkse markt en evenementen georganiseerd werden. Deze zijn verplaatstnaar elders, waardoor het plein een andere functie heeft gekregen. Hettraditionele karakteristieke plein is veranderd in een eigentijds, strak enfuturistisch plein dat zich uit in bouwstijlen en verlichting.Ontsluiten en parkerenHet Walewyc college wordt omsloten door het Vredesplein, de Wilhelminastraat,de Beatrixstraat en de Engelsestraat. Het feit is echter dat geen enkele van dezewegen aan is te wijzen als hoofdontsluiting. Zoals eerder gezegd is dehoofdentree georiënteerd op het Vredesplein. Door een herinrichting is hetVredesplein alleen toegankelijk voor de bussen van de lijndienst. DeEngelsestraat en de Beatrixstraat zijn beide een éénrichtingsstraat voorgemotoriseerd verkeer. De Engelsestraat is alleen toegankelijk vanuit hetzuiden, vanuit de Noorder Parallelweg en de Beatrixstraat alleen vanuit oostelijkerichting vanaf de Engelsestraat. Voor fietsers is er een beterebereikbaarheid. De entree voor langzaam verkeer voor het Walewyc college isgesitueerd aan de Engelsestraat.De Wilhelminastraat heeft een belangrijke stroomfunctie, maar is niet directverbonden met het plangebied. De Wilhelminastraat loopt in noordelijke richtingnaar de A59 en tevens is het centrum indirect te bereiken.

Het parkeren van auto’s vindt voornamelijk plaats in de openbare ruimte van deBeatrixstraat en de Engelsestraat. Ter hoogte van de Engelsestraat wordt ergeparkeerd in haaksparkeervakken en op de rijbaan. Ter hoogte van deBeatrixstraat is er alleen de mogelijkheid tot het parkeren in langsparkeervakken.Op het terrein van het Walewyc college zijn geen speciale parkeervoorzieningenaanwezig. Er is wel een mogelijkheid tot het parkeren in de groenvoorzieningaan de zuidzijde van het perceel. Tussen de bomen in het gras worden auto’sgeparkeerd.Groen en waterAan de zuidzijde van het plangebied bevindt zich een dubbele bomenrij die eenbijdrage levert aan de groene beleving van de woonwijk. In de openbare ruimteis weinig ruimte is immer weinig ruimte voor groen.Ten noorden van het plangebied is een jonge bomenrij aangebracht ter versterkingvan de groenstructuur van Waalwijk. Ten westen van het plangebiedstaat een karakteristieke bomenrij waarop een later tijdstip een bomenrij naast isgeplaatst.FunctioneelHet gebouw van het Walewyc college heeft een functie als maatschappelijkedienstverlening. De zuid-, oost-en westzijde van het plangebied hebbenvoornamelijk een woonfunctie. In het noorden van het plangebied is dit ook hetgeval, maar hier staat ook cultureel centrum ‘de Leest’ dat een hiervanafwijkende functie heeft. Ten noordwesten van het plangebied ligt op korteafstand het centrum van Waalwijk.4.5.3 Planologische aspectenArcheologie en cultuurhistorieEr heeft een inventarisatie van cultuurhistorische panden plaatsgevonden doorAdviesbureau MSP (14 juli 2005). Voor de Walewyc-Mavo geldt dat dezeenigszins waardevol is en dat bescherming kan worden overwogen.De gemeente Waalwijk heeft aangegeven dat voor de gronden van hetplangebied een middelhoge tot hoge archeologische verwachtingswaarde heeft.Derhalve wordt in een eventueel vervolgtraject een archeologisch(voor)onderzoek op deze locatie noodzakelijk geacht.Flora en faunaMet betrekking tot de flora en fauna is het gestelde in paragraaf 3.4 vanvoorliggende notitie van toepassing.WaterhuishoudingMet betrekking tot de waterhuishouding dient rekening gehouden te worden metde eisen van Waterschap Brabantse Delta, zoals gesteld in paragraaf3.2 van voorliggende notitie.De gemeente Waalwijk heeft over de gemeente een aantal peilbuizen geslagenom daarmee inzicht te krijgen in de hoogte van de grondwaterstand. Dedichtstbijzijnde peilbuizen voor de locatie Walewyc zijn; peilbuis 9 ter hoogte vanhet Grotestraat, peilbuis 12 ter hoogte van de Burgemeester Moonenlaan enpeilbuis 13 van het Vredesplein.Het maaiveld ter hoogte van peilbuis 9 ligt op 2,52+ NAP. De laatste peilingenhebben plaatsgevonden in 2001.

Dit betrof echter drie metingen in de periode 14-01-2001 en 14-02-2001. Degrondwaterstanden in deze periode varieerde tussen de 0,60+ en 0,91+ NAP.Het grondwaterpeil stond in deze periode gemiddeld 1,78 meter onder hetmaaiveld. In het jaar 2000 zijn meerdere metingen verricht gedurende een heeljaar. In dit jaar varieerde de grondwaterstand, op basis van 21 metingen, tussende 0,45+ en 0,77+ NAP. Voor het hele jaar 2000 stond het grondwatergemiddeld 1,93 meter onder het maaiveld.Het maaiveld ter hoogte van peilbuis 12 ligt op 2,11+ NAP. De laatste peilingenhebben plaatsgevonden in 2001. Dit betrof echter drie metingen in de periode14-01-2001 en 14-02-2001. De grondwaterstanden in deze periode varieerdetussen de 0,66+ en 0,96+ NAP. Het grondwaterpeil stond in deze periodegemiddeld 1,31 meter onder het maaiveld. In het jaar 2000 zijn meerderemetingen verricht gedurende een heel jaar. In dit jaar varieerde degrondwaterstand, op basis van 21 metingen, tussen de 0,51+ en 0,90+ NAP.Voor het hele jaar 2000 stond het grondwater gemiddeld 1,41 meter onder hetmaaiveld.Het maaiveld ter hoogte van peilbuis 13 ligt op 1,99+ NAP. De laatste peilingenhebben plaatsgevonden in 2001. Dit betrof echter drie metingen in de periode14-01-2001 en 14-02-2001. De grondwaterstanden in deze periode varieerdetussen de 1,03+ en 1,26+ NAP. Het grondwaterpeil stond in deze periodegemiddeld 0,86 meter onder het maaiveld. In het jaar 2000 zijn meerderemetingen verricht gedurende een heel jaar. In dit jaar varieerde degrondwaterstand, op basis van 21 metingen, tussen de 0,77+ en 1,25+ NAP.Voor het hele jaar 2000 stond het grondwater gemiddeld 1,01 meter onder hetmaaiveld.BodemUit gemeentelijke gegevens blijkt dat tussen het gesaneerde Vredesplein(VOC1) en de wijk laageinde de ophooglagen verdacht worden. Verwacht wordtdat in de toplaag zware metalen aanwezig zijn.Voor toekomstige ontwikkelingen geldt dat er onderzoek dient te worden verrichtom inzicht te krijgen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en hetgrondwater.Externe veiligheidDe gemeente Waalwijk heeft voor de locatie Walewyc aangeven welke mogelijkebelemmeringen er zijn omtrent externe veiligheid.In het kader van een te voeren veiligheidsbeleid moeten de risico’s van mobieleen stationaire bronnen in de directe omgeving van de locatie betrokken worden.Mobiele bronnen Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg leidt voor dezelocatie niet tot problemen. De bouwlocatie wordt aan de westzijde begrensd doorde Wilhelminastraat. In het oostelijke trottoir van deze straat is een hogedrukaardgasleiding gelegen. De afstand van deze leiding tot aan de huidigebebouwing is circa 15 meter. Het betreft de aardgasleiding Z-517-08 (6 inch, 40bar). Het risico van deze leiding is een planologisch relevante risicobron. Tot opheden geschiedt de toetsing van het plaatsgebonden risico op basis van decirculaire VROM getiteld ‘zonering rondom hoge druk aardgastransportleidingen’uit 1984.

Het ministerie van VROM is echter doende het externe veiligheidsbeleid rondomaardgasleidingen te vernieuwen. Hier kunnen veiligheidsafstanden uitvoortkomen die afwijken van de circulaire uit 1984. Teneinde te kunnenanticiperen op dit nieuwe externe veiligheidsbeleid heeft het ministerie vanVerkeer en Waterstaat de gemeenten en provincies per brief van 2 februari 2005kenmerk DGG/V-05/000698/VL verzocht het RIVM te raadplegen voor vragenover veiligheidsafstanden. Uit het onderzoek van RIVM blijkt dat de gasleidinggeen 10 -6 pr-contour varieert van 55 meter. De 10 -5 pr-contour ligt op 45 meter.Opgemerkt wordt dat de berekening door het RIVM conservatief is benaderd endat een meer specifieke onderzoek kortere afstanden zou kunnen opleveren.Ook is van VROM op korte termijn definitief beleid te verwachten. Dit EV-aspectmoet gericht worden onderzocht. De regionale brandweer zal betrokken moetenworden met betrekking tot het EV-beleid.Conform de huidige wetgeving is er geen sprake van een belemmering. Er komtnieuwe, strengere wetgeving, die er voor kan zorgen dat er in de toekomst welsprake kan zijn van belemmeringen. Eventueel kunnen in de toekomst fysiekemaatregelen genomen worden om de belemmering te verminderen.Stationaire bronnen De locatie Walewyc ligt binnen het invloedsgebied van eenviertal bedrijven, te weten Stahl Holland, NeoResins, het Regionale OverslagCentrum en de Brabantse meststoffen centrale. Dit betekent dat bij een ROprocedurede externe veiligheidsaspecten van deze bedrijven betrokken moetenworden. Dit zal waarschijnlijk niet tot grote problemen leiden, immers de locatieis gelegen buiten de 10 -6 contouren van deze bedrijven. De contour van StahlHolland zal als gevolg van een wettelijke saneringsplicht afnemen. Ook zalhiermee het groepsrisico afnemen tot onder de oriëntatiewaarde. In de ROprocedurezal een en ander. onderbouwd moeten worden. De regionalebrandweer zal bij het RO-proces betrokken moeten worden.Hinderlijke bedrijvigheidIn en in de omgeving van het plangebied liggen geen bedrijven die een belemmeringvormen voor de ontwikkeling. De locatie ligt niet binnen een geluidscontourvan een industrieterrein.De locatie Walewyc ligt in het gebied met een geluidsbelasting van 50 tot 60dB(A) ten gevolge van het bedrijventerrein aan de Eerste Zeine. Ondanks ditindustrielawaai zijn er mogelijkheden tot bebouwing met geluidsgevoeligebebouwing, eventueel middels een verzoek hogere waarde, aanwezig. Naderonderzoek zal dit aan moeten tonen.WegverkeerslawaaiVoor deze locatie is het gestelde in paragraaf 3.3 van voorliggende notitie vantoepassing.4.5.4 Conclusie: (Milieu)planologische mogelijkhedenNaar verwachting zijn er geen (milieu)planologische belemmeringen voor deontwikkeling van de locatie. Wel dienen bepaalde aspecten bij de verdereplanvorming nader onderzocht te worden.

ANALYSE EN MODELLENIn dit hoofdstuk worden de vijf locaties afzonderlijk in beeld gebracht en geanalyseerd.De analyse is gebaseerd op een veldbezoek op elke locatie,(lucht)foto’s en topografische en kadastrale kaarten.Vervolgens zijn op basis van de analyse voor elke locatie één of meerderemodellen vervaardigd. De modellen geven een mogelijke ruimtelijke en functioneleinrichting van het plangebied.De modellen zijn vervaardigd op basis relevante beleidsaspecten, aanwezigestedenbouwkundige structuren en eventuele planologische belemmeringen.Voor elke locatie zijn in beginsel meerdere modellen vervaardigd. In een eerderstadium zijn echter enkele modellen komen te vervallen. Deze modellen zijn nietopgenomen in voorliggende notitie. Om de relatie met de afzonderlijkerapportage met de financiële analyse te behouden, is ervoor gekozen om denummering van de modellen te behouden.

5.1 SamarjaANALYSEHet plangebied ‘Samarja’ ligt ingeklemd tussen een woonwijk en twee bebouwingslinten.Aan de westzijde en oostzijde van het plangebied is sprake vanachterkantsituaties. De bebouwing aan de westzijde is gesitueerd op ondiepepercelen, dit in tegenstelling tot de bebouwing aan de noordzijde. Ten noordenvan het plangebied is nog het slagenlandschap, dat kenmerkend is voorWaalwijk en omgeving, duidelijk zichtbaar. Aan de zuidzijde en oostzijde van hetplangebied zijn de voorgevels van de woningen georiënteerd op het plangebied.De bebouwing in de omgeving van het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit tweebouwlagen met of zonder kap en één bouwlaag met een kap. Een uitzonderinghierop is een bouwblok van drie bouwlagen ten zuidenwesten van hetplangebied aan de Gradenboog en de lintbebouwing aan het Westeinde tennoorden van het plangebied dat een hogere mate van diversiteit kent in vorm enmassa. De Mercatorlaan vormt de belangrijkste toegangsweg naar hetplangebied. Deze weg sluit aan op de Besoyensestraat die de dichtstbijzijndehoofdroute vormt voor het plangebied. Vanaf de Besoyensestraat gezienbeëindigt het hoofdgebouw van Samarja de ruimte van de Mercatorlaan. Terhoogte van het plangebied is nog een klein deel van het voormalige riviertje deLoint zichtbaar. Door de aanwezigheid van de bebouwing in het plangebied ishet restant van het riviertje, op één doorkijk aan de Jacob van Deventerstraat na,niet te zien vanaf de straatzijde. Aan de zuidwestzijde van het plangebied staateen oude bomenrij die eindigt aan de rand van het plangebied.De belangrijkste uitgangspunten uit de analyse zijn:-achterkantsituaties bebouwing aan de westzijde en noordzijde; -geveloriëntatie bebouwing aan zuidzijde en westzijde op het plangebiedgericht; -woningen in de omgeving hoofdzakelijk bestaat maximaal uit 3bouwlagen zonder kap; -bebouwing Samarja beëindigt ruimte van de Mercatorlaan; -Besoyenseweg is de belangrijkste hoofdroute, de Mercatorweg is de belangrijkste toegangsweg; -beëindiging voormaligriviertje de Loint; -groenstructuur ten zuidoosten vanplangebied.

MODEL 2De Mercatorlaan wordt in dit model doorgetrokken naar de Jacob van Deventerstraat.De weg krijgt een sterk afbuigend karakter. Ten zuiden van dezeweg wordt bebouwing gerealiseerd die het profiel van de weg volgt. Dehalfvrijstaande woningen bestaan uit twee bouwlagen met een kap dat overeenkomtmet een groot deel van de bebouwing aan de zuidzijde van hetplangebied. Langs de Mercatorlaan, Gemma Frisiusstraat en de Jacob vanDeventerstaat wordt door de bebouwing het bestaande wegprofiel gevolgd. Derijwoningen bestaan uit twee bouwlagen met kap. De woningen zijn georiënteerdop bestaande rijwoningen aan de Van Berckenrodelaan en Gemma Frisiusstraaten de geschakelde woningen aan de Jacob van Deventerstraat en deGradenboog. In noordelijke richting wordt vanaf de aan te leggen weg een wegaangelegd waarlangs vrijstaande grondgebonden woningen wordengerealiseerd. De woningen sluiten met de achterzijde van de kavels aan op deachterkantsituatie van de woningen aan de Jacob van Deventerstraat. Dezegrondgebonden woningen bestaan uit twee bouwlagen met een kap, wat inovereenstemming is met de bouwhoogte van de bestaande bebouwing in dedirecte omgeving.De groenstructuur van de Van Berckenrodelaan wordt doorgetrokken in hetplangebied, waar deze uitmond in een park. De nieuwe wegen in het plangebiedworden doormiddel van bomenrijen geaccentueerd. Een deel van de terealiseren woningen is op dit park georiënteerd. Tevens vormt het park eenzichtlocatie voor het te handhaven bouwblok van Samarja. In het park eindigt hetvoormalige riviertje de Loint. De beëindiging wordt gemarkeerd door een vijver.

ANALYSE5.2 Willem van Oranje collegeHet hoofdgebouw van het voormalige Willem van Oranje college is eenbeeldbepalend object aan de Floris V laan. De Floris V laan is voor het plangebiedeen belangrijke hoofdroute. De hoofdroute is geaccentueerd met eenbomenrij langs de weg. De Floris V laan ligt parallel aan het spoortracé, hetvoormalige Halvezolenlijntje. Door recente planvorming zal er een herstructureringvan de Floris V laan en het voormalige spoorwegtracé plaatsvinden,waardoor het karakter zal veranderen. Het spoortracé vormt een belangrijkonderdeel van de oost-westelijk georiënteerde groenstructuur van Waalwijk.Deze wordt door de herstructurering tevens versterkt. De hoofdbebouwing in hetplangebied heeft hier uitzicht op. Ten noordoosten van het plangebied staat eenvoormalige conciërgewoning, ingepakt in het groen. Vanaf de Floris V laan isdeze woning niet te zien. De woning staat immers beschut en achter debebouwing van het Willem van Oranje college. De bebouwing in de directeomgeving van het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit twee bouwlagen met eenkap en is met de achterzijde naar het plangebied gesitueerd. Ten zuiden vanhet plangebied ligt op enige afstand van het plangebied het bedrijventerreinZanddonk.De erfafscheiding van het plangebied wordt aan de westzijde en noordzijdebepaald door de achterzijde van de percelen aan de Van Assendelftstraat en deForestierlaan. Voor een groot deel betreft dit een harde erfafscheiding, metuitzondering van de noord-westzijde waar net voor de erfafscheiding opgaandebeplanting aanwezig is. Op deze zelfde hoogte ligt een smalle toegang tot hetplangebied die momenteel door een hekwerk afgesloten is.De belangrijkste uitgangspunten uit de analyse zijn:-beeldbepalend hoofdgebouw voormalig Willem van Oranje college; -Floris Vlaan is de belangrijkste hoofdroute; -bomenrij en spoorzone bepalen het groenekarakter; -conciërgewoning in het plangebied; -woningen in de omgevingbestaan hoofdzakelijk uit twee bouwlagen metkap; -ligging bedrijventerrein ten zuiden van plangebied; -achterkantsituaties; -waardevolle opgaande beplanting ten noordwesten van het plangebied.

MODEL 2Het Willem van Oranje college is sinds jaar en dag een beeldbepalend objectbinnen Waalwijk. Bij de ontwikkeling van het model wordt een groot deel van hetobject gehandhaafd. In het bestaande pand kan gestapelde woningbouwondergebracht worden. De structuur van de bebouwing aan de Floris V laanwordt in het plangebied doorgezet. Het te handhaven bouwwerk staat opdezelfde rooilijn als het woonhuis ten oosten van het plangebied en de gymzaalaan de westzijde van het plangebied. Op dezelfde rooilijn wordengrondgebonden woningen gerealiseerd bestaande uit twee bouwlagen met kap.Hierdoor wordt aangesloten op de bestaande woningen in de directe omgevingvan het plangebied. De bouwmassa van het voormalige Willem van Oranjecollege blijft door de keuze voor grondgebonden woningen qua maat en schaaleen opvallend object in de omgeving. Tussen het voormalige Willem van Oranjecollege en de grondgebonden woningen langs de Floris V laan wordt de toegangtot het plangebied aangelegd. De toegang leidt naar grondgebonden woningenop het binnenterrein, bestaande uit twee bouwlagen met kap. De positioneringvan de woningen vormt een rechthoekig openbaar plein dat ingericht wordt alsverkeer en verblijf. De woningen op het binnenterrein zijn op zodanige wijzegepositioneerd dat er ingespeeld op de achterkantsituaties van de bestaandewoningen ten westen en noorden van het plangebied. In het noorden van hetplangebied wordt een doorsteek naar de van Assendelftstraat gemaakt diealleen bedoeld is voor langzaam verkeer.Het parkeren vindt hoofdzakelijk plaats op het binnenterrein. Op deze plaatswordt een parkeerplaats gesitueerd die omgeven wordt door bomen. Langs deFloris V Laan ligt een bestaande langsparkeerstrook, die eerst in gebruik wasdoor de onderwijsinstelling. De extra behoefte aan parkeerplaatsen kan hierworden afgewikkeld, eventueel in combinatie met het versterken van degroenstructuur.Langs de hoofdroute, de Floris V laan, wordt de bestaande groenstructuurbehouden en ten westen versterkt door opgaande beplanting.Aanvullend op het model voor het Willem van Oranje college is een uitwerkinggemaakt van de hoek Floris V laan / Van Assendelftstraat. Op deze hoek kan inplaats van de huidige gymzaal een appartementengebouw gerealiseerd worden.Dit gebouw kan een accent vormen op de hoek en bijdragen aan debeeldkwaliteit van de bebouwing aan de Floris V laan. Het parkeren kanplaatsvinden aan de achterzijde. Voorwaarde is wel dat de gymzaal elders in dewijk wordt gesitueerd.

5.3 Buurthuis Besoyen/De LointANALYSEDe voorgevel van praktijkschool de Loint is gesitueerd aan de Loondonk. DeLoondonk is een moeilijk bereikbaar plein waar een aantal beeldbepalendebomen aanwezig zijn. De Loondonk is alleen bereikbaar vanaf de Kasteellaandie de belangrijkste hoofdroute in de omgeving van het plangebied is. Devoorgevels van de bebouwing aan de Loondonk zijn op het plein georiënteerd.De overige bebouwing in het plangebied zoals het wijkcentrum Besoyen, degymzaal en de bijgebouwen van de praktijkschool de Loint kent geen duidelijkeoriëntatie, maar staat voornamelijk los in het groen. Tussen de percelen van dewoningen aan de Loondonk en de woningen aan de Van Duvenvoordestraat ligteen ruimte die momenteel gebruikt wordt als moestuin voor de praktijkschool.Rondom het binnenterrein is sprake van een aantal achterkantsituaties door deharde perceelsgrenzen. De bebouwing in de directe omgeving bestaatvoornamelijk uit twee bouwlagen met een kap. Een uitzondering hierop is debebouwing langs de Kasteellaan, waar een basisschool van één bouwlaag eengestapelde woningen van drie bouwlagen staan. Ten zuiden van het plangebiedstaat aan de Kasteellaan het TweeSteden ziekenhuis dat door maat en schaaleen opvallend bouwwerk in de directe omgeving is. Datzelfde geldt voor deMariakerk ten noordoosten van het plangebied. Ten noorden van hetplangebied, aan de Van Duvenvoordestraat staat een beeldbepalende bomenrijals begeleiding van de weg.De belangrijkste uitgangspunten uit de analyse zijn:-oriëntatie praktijkschool de Loint op de Loondonk; -overige bebouwing geenduidelijke oriëntatie; -Loondonk moeilijk bereikbaar; -Kasteellaan isbelangrijkste hoofdroute; -beeldbepalend groen aan de Loondonk en de VanDuvenvoordestraat; -binnenterrein liggend tussen achterkantsituaties; -woningen in de omgeving overwegend twee bouwlagen met kap; -liggingTweeSteden ziekenhuis ten zuiden van plangebied.

MODEL 1De bebouwing in het plangebied wordt georiënteerd op de Van Duvenvoordestraat,de Loondonk en een verbindingsweg tussen deze twee wegen. Dewoningen aan de Van Duvenvoordestraat en de nieuwe verbindingsweg bestaanuit twee bouwlagen met kap en worden parallel aan de weg gesitueerd. Dedirecte omgeving van het plangebied heeft een orthogonaal, ofwel eenrechthoekig karakter. Met de nieuwbouw wordt aansluiting gezocht met ditpatroon. Ten noorden van de Loondonk wordt een nieuwe ‘kop’ aangebracht. Dekop wordt gevormd door gestapelde woningen bestaande uit drie bouwlagen. Deruimte tussen de woningen aan de Loondonk en de Van Duvenvoordestraatwordt opgevuld met patiowoningen. De patiowoningen zijn te bereiken vanaf denieuw aan te leggen verbindingsweg. Voor de bouwblokken in het plangebiedgeldt dat er aangesloten wordt op de bouwhoogte van de bestaande woningen inde directe omgeving van het plangebied. De nieuwe verbindingsweg tussen deLoondonk en de Van Duvenvoordestraat wordt net als deze wegen begeleiddoor boombeplanting. Het parkeren vindt voornamelijk op eigen terrein plaats.Voor de gestapelde woningen geldt dat er in de openbare ruimte eenparkeerplaats wordt aangelegd.

MODEL 2Bij de inrichting van het plangebied wordt gebruik gemaakt van de bestaandewegenstructuur. De bebouwing bestaat uit een combinatie van patiowoningen engestapelde woningen. Twee bouwblokken met gestapelde woningen zijngeoriënteerd op de Van Duvenvoordestraat en één bouwblok vormt denoordelijke kop van de Loondonk. De gestapelde woningen bestaan uit driebouwlagen. De patiowoningen worden gesitueerd in de ruimte tussen depercelen aan de Loondonk en de Van Duvenvoordestraat. Door de combinatievan gestapelde woningen en patiowoningen ontstaat er meer ruimte voor hetopenbaar gebied. Op een drietal plaatsen worden parkeervoorzieningengesitueerd, de overige ruimte kan benut worden als groene invulling. Binnen hetplangebied worden geen doorgaande routes aangelegd voor gemotoriseerdverkeer.

MODEL 3Bij de inrichting van het plangebied wordt gebruik gemaakt van de bestaandewegenstructuur. De bebouwing bestaat uit een combinatie gestapelde woningenen de realisatie van een sporthal. Twee bouwblokken met gestapelde woningenzijn georiënteerd op de Van Duvenvoordestraat en één bouwblok vormt denoordelijke kop van de Loondonk. De gestapelde woningen bestaan uit driebouwlagen. De sporthal wordt op het zuidelijke deel van het plangebiedgerealiseerd. De nieuwbouw vind plaats op het terrein dat omsloten worden doorachterzijden van bestaande percelen. De sporthal wordt uit het zicht van deopenbare weg gesitueerd. Om de sporthal tevens uit het zicht te onttrekken vande bestaande woningen, wordt de sporthal ingepakt in het groen. Door decombinatie van gestapelde woningen en patiowoningen ontstaat er meer ruimtevoor het openbaar gebied. Op een drietal plaatsen worden parkeervoorzieningengesitueerd, de overige ruimte kan benut worden als groene invulling. Binnen hetplangebied worden geen doorgaande routes aangelegd voor gemotoriseerdverkeer.

5.4 Dr. MollercollegeANALYSEDe locatie Dr. Mollercollege is vrijwel geheel bebouwd. De voor-en zijgevels aande Doctor Mollerlaan, Burgemeester Moonenlaan en de Jan de Rooystraat zijnbeeldbepalend voor de omgeving. De voorgevel is gesitueerd aan de zijde vande Burgemeester Moonenlaan, die tevens de hoofdroute is voor het plangebied.Deze hoofdroute wordt geaccentueerd door een jonge bomenrij. Tennoordoosten van het plangebied ligt het Wandelpark. Een uitloper van hetWandelpark ligt aan de oostzijde van het plangebied aan de Doctor Mollerlaan.Dit betreft een dubbele bomenrij met oude en karakteristieke bomen. Dewoningen in de directe omgeving staan op ruime kavels en zijn voornamelijkgeoriënteerd op het plangebied. De bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit tweebouwlagen met een kap.In het zuidwesten van het plangebied staat een op zichzelfstaand bouwwerk.Deze voormalige kapel wijkt in vorm en materiaalgebruik af van de overigebebouwing in het plangebied.De belangrijkste uitgangspunten uit de analyse zijn:-beeldbepalende bebouwing Dr. Mollercollege; -Burgemeester Moonenlaan isde belangrijkste hoofdroute; -belangrijkste groenstructuur wordt gevormd doorbomenrij langs de Burgemeester Moonenlaan, de dubbele bomenrij aan de Doctor Mollerlaan en hetWandelpark; -woningen in de omgeving staan op ruimte kavels en bestaan uittwee bouwlagen met kap; -op zichzelfstaand bouwwerk ten zuidwesten vanhet plangebied.

MODEL 2Uitgangspunt voor het model is het behouden van het beeldbepalende karaktervan het bestaande pand in het plangebied. Achter de bestaande gevels wordtnieuwbouw gesitueerd. De nieuwbouw zal bestaan uit gestapelde woningenbestaande uit twee bouwlagen, ingedeeld op basis van de bestaandegevelindeling. De uitstraling van de gevel blijft hiervoor behouden.In het zuidwesten van het plangebied wordt het op zichzelfstaande bouwwerkbehouden. De voormalige kapel krijgt de functie van een kantoor ofmaatschappelijke voorziening.Het parkeren vindt plaats op het maaiveld, centraal in het plangebied. Deparkeerplaats wordt omgeven door bomen. De woningen op de begane grondhebben een ondiepe tuin. Deze tuinen kunnen bijdragen aan het groene karaktervan de binnenplaats. Ter afscherming van de percelen aan de zuidzijde van hetplangebied kan een groenstrook met opgaande beplanting worden aangelegd.De ingang van het plangebied bevind zich aan de westzijde van het plangebied,aan de Doctor Mollerlaan. Deze ingang leidt naar de parkeerplaats en detoegang tot het appartementencomplex.

5.5 Walewyc collegeANALYSEDe bebouwing van het Walewyc college is georiënteerd op de voormalige situatievan het Vredesplein. Het uitzicht op het plein is verloren gegaan door debouw van het cultureel centrum ‘de Leest’, het busstation en een appartementencomplex.Het zicht vanaf de planlocatie is nu gericht op de achterkantenen zijkanten van de hiervoor genoemde bouwwerken.De bebouwing in de omgeving van het plangebied varieert in bouwhoogte. Tenoosten en ten zuiden van het plangebied bestaan de woningen uit tweebouwlagen met kap. Ten westen en ten noorden van het plangebied is eenhogere mate van diversiteit aanwezig. Langs de Wilheminastraat wordt hetkarakter overwegend bepaald door woningen met twee bouwlagen met kap.Uitzondering hierop zijn de gestapelde woningen bestaande uit vier bouwlagenen het cultureel centrum ‘de Leest’.De belangrijkste toegang tot het plangebied is gesitueerd aan de Engelsestraat.Doordat deze weg een éénrichtingsstraat is, is de weg voor gemotoriseerdverkeer alleen vanaf de zuidkant te bereiken. De Wilhelminastraat is eenhoofdroute ten westen van het plangebied, en alleen te bereiken vanaf deBeatrixstraat ten zuiden van het plangebied. In het plangebied staat aan dezuidoostkant een dubbele bomenrij. Buiten het plangebied staat een dubbelebomenrij met oude en jongere bomen. Langs het Vredesplein is op recenteredatum een bomenrij geplant ter versterking van de groenstructuur. Doordat hetWalewyc college geen eigen parkeerruimte heeft, wordt er geparkeerd in deopenbare ruimte van de directe omgeving. Hierdoor ontstaat er een hogeparkeerdruk, voornamelijk ter hoogte van de Engelsestraat. Dezeparkeerplaatsen worden ook gebruikt door omwonenden.De belangrijkste uitgangspunten uit de analyse zijn:-oriëntatie bebouwing op voormalige situatie Vredesplein; -parkeerdruk inopenbare ruimte in directe omgeving; -hogere bebouwing aan Wilhelminastraaten Vredesplein, twee bouwlagenmet een kap aan de Beatrixstraat en Engelsestraat; -ligging busstation;-achterkantsituaties ter hoogte van Vredesplein; -bomenrijen in hetplangebied en ten noorden en oosten daarvan.

MODEL 5De aangrenzende woonwijk ten oosten en zuiden van het plangebied heeft eenorthogonaal, ofwel een rechthoekig, karakter. De bebouwing ten noorden enwesten van het plangebied kent relatief hogere bebouwing. Dit voorgaande heeftgeleid tot de opzet van het plangebied. In het model wordt met de bouwhoogtevan de nieuwe bebouwing aansluiting gezocht met de bestaande bebouwing tennoorden en westen van het plangebied. De bebouwing in het oosten en zuidenvan het plangebied bestaat uit twee bouwlagen met een kap. Aangezien dehoogte van de nieuwe bebouwing hoger is, wordt er een ruimere afstandaangehouden tot de bestaande bebouwing. Hierdoor krijgen de bestaandewoonstraten, de Engelsestraat en de Beatrixstraat, meer licht en lucht.De bebouwing in het plangebied bestaat uit twee bouwblokken. Beidebouwblokken bestaan uit vier bouwlagen. Het westelijke bouwblok is georienteerdop de Wilhelminastraat. Het bouwblok krijgt een woonfunctie, waardoorer ook in functioneel opzicht aangesloten wordt op de bebouwing aan deWilhelminastraat. Het oostelijke bouwblok wordt georiënteerd op het bus-stationen de Engelsestraat. Ook dit bouwblok krijgt een woonfunctie, zodat dezeontwikkeling passend is in de bestaande woonwijk.Het plangebied wordt toegankelijk gemaakt vanaf de Beatrixstraat. De route voorhet uitgaande verkeer wordt aangesloten op de Wilhelminastraat. Centraalbinnen het plangebied wordt een parkeerplaats gesitueerd.De openbare ruimte biedt plaats aan de reeds bestaande groen en de nieuwebeplanting. Door het doorzetten van de bestaande beplanting aan deBeatrixstraat wordt de parkeerplaats grotendeels aan het zicht onttrokken van debestaande bebouwing ten zuiden van het plangebied.

6 FINANCIELE HAALBAARHEIDDe financiële uitvoerbaarheid is een belangrijke randvoorwaarde bij de studienaar (her)ontwikkeling van een zestal welzijnslocaties. Vanaf het start-punt in hetproces is als uitgangspunt gesteld dat de verschillende locaties financieelgeconsolideerd worden, waarbij een budgettair neutraal eindresultaat als doelwerd gesteld. Dit betekent dat de afzonderlijke financiële resultaten van deverschillende deellocaties met elkaar kunnen worden verevend.Bij bovenstaand licht negatieve eindresultaat zijn een aantal kanttekeningen teplaatsen. Ten eerste worden de resultaten van een aantal deelgebieden (en dusook het totaalresultaat) erg negatief beïnvloed door de geraamde milieukosten,zelfs met een veronderstelde subsidiëring voor de grondwatersanering op deWillem van Oranje locatie. Vanwege de onzekerheid ten aanzien van de omvangvan de verontreiniging zijn er bovendien brede marges mogelijk voor de gesteldekosten en subsidie. Een tweede kanttekening betreft de verwervingskosten voorhet ‘Samarja’ verzorgingshuis, welke residueel zijn berekend. Dit betekent dat ervanuit de grondexploitatie is bepaald welk bedrag beschikbaar is voor deaankoop van het perceel. Verdere onderhandelingen tussen de gemeente en hetbestuur van de zorginstelling moet uitwijzen of deze prijs ook mogelijk is.Gezien de bovenstaande constateringen rijst de vraag in hoeverre de consolidatievan de deelgebieden zinvol is. In ieder geval kan gesteld worden datverdere resultaten wat betreft bodemonderzoek en onderhandelingen de financiëleanalyse zullen aanscherpen, per deelgebied én voor het totaalbeeld.Rosmalen, 6 maart 2007Croonen Adviseurs b.v.