Concept Stadsproject Kern Rechteroever Aalst

K®
Concept Stadsproject
Kern Rechteroever Aalst

Dit concept stadsproject werd ontwikkeld
tussen januari en juli 2014.
OPDRACHTGEVER
Stad Aalst
Team Strategische Planning & EISW
Gebiedsgerichte werking
ONTWERPTEAM
Architecture Workroom Brussels
51N4E Architecten
Technum
Universiteit Antwerpen
Wim Embrechts
MET DE STEUN VAN
Stedenbeleid, Vlaamse Overheid

K®
Aalst zet vandaag de lijnen uit voor een ambitieuze
toekomst. In de omgeving van de Dender en het station
staan vele grootschalige projecten in de steigers voor het
Aalst van de toekomst. Tupperware, Tragel, Mijlbeek:
allemaal transformeren ze industriële gebieden tot nieuwe
stedelijke woonwijken net naast het hart van de stad.
Temidden van deze nieuwe wijken ligt de 19e eeuwse kern
van rechteroever. Deze kern onderscheidt zich door de
industriële geschiedenis en gebouwen, door de
carnavalshallen en de specifieke rol als wijk van
aankomst binnen Aalst. Rechteroever is niet Linkeroever.
Het is er altijd al net iets anders geweest - "over 't water".
Welke positie kan deze fragiele en dynamische wijk
innemen tussen de nieuwe woonontwikkelingen en de
bestaande historische kern? Wordt rechteroever toch het
verlengde van linkeroever? Wordt het net als de andere
stadsprojecten langs de Dender? Of kan het haar
specifieke kwaliteiten vertalen in een eigen toekostproject?

De drie deelprojecten Moorselbaan, Carnavalshallen en
Hoveniersplein nemen door hun centrale ligging sleutellocaties in
op Rechteroever. Hoewel deze projectgebieden naar programma
onderling erg verschillend zijn, staan ze voor de gedeelde uitdaging
om van Kern Rechteroever een omgeving en bestemming te maken
waar het goed wonen en werken is.
4

OPGAVE
Naast de vraag hoe deze drie deelprojecten
samen een boost aan de wijk
kunnen geven, staat ook de wijze
waarop de stadsdiensten de revitalisatie
van rechteroever gezamenlijk
aanpakken centraal. In het verleden
werden immers reeds veel middelen
vanuit verschillende diensten geïnvesteerd
in de wijk, zonder overtuigend
en samenhangend resultaat. Het
stadsproject voor Kern Rechteroever
dient daarom zowel mobiliserend en
verbindend, laagdrempelig als daadkrachtig
te zijn.
A. DEELPROJECTEN
1. Moorselbaan
De Moorselbaan is de belangrijkste
oostelijke invalsas tot het projectgebied
en tot het centrum van Aalst. Doordat
haar rol als ‘poort’ tot Linkeroever de
laatste jaren dermate dominant is
geworden, is de straat in een neerwaartse
spiraal terecht gekomen en heeft het
de omgevingskwaliteit van het lokale
woonweefsel sterk aangetast.
Handelszaken sluiten hun deuren en
vinden geen nieuwe eigenaars meer,
de karakteristieke arbeiderswoningen
worden door private ontwikkelaars
getransformeerd tot een aaneenschakeling
van appartementen, de
doorwaadbaarheid van de bouwblokken
daalt met een verarming van het
publieke domein tot gevolg, fietsers en
voetgangers worden door de obstakels
op de smalle voetpaden verplicht om
zich met het autoverkeer te mengen …
Indien de Moorselbaan zich in de
toekomst blijvend wenst te profileren
als de levensader voor Rechteroever is
een alternatief toekomstverhaal
broodnodig.
Omdat de staat van het wegdek een
heraanleg onvermijdelijk maakt, en de
stad dit voor de aanvang van de
werken aan de Boudewijntunnel begin
2015 wenst te doen, vormt deze
conceptsubsidie een eenmalige en
uitgelezen kans om het statuut van de
Moorselbaan in vraag te stellen en te
herdenken.
2. Hoveniersplein
Het Hoveniersplein is de belangrijkste
open ruimte structuur in de wijk. Het
plein wordt intensief gebruikt als
centraal gelegen parkeerplaats
dichtbij het centrum en werd ook deels
ingericht als groen –en speelruimte
voor de onmiddellijke omgeving. Toch
haalt de buurt slechts weinig meerwaarde
uit deze aanleg, daarvoor is de
ruimte een te letterlijke en te gefragmenteerde
tegemoetkoming aan de
gestelde eisen – carnavalsproductie,
parkeren en groen.
Hoewel parkeren een belangrijk
programmaonderdeel is van het
Hoveniersplein, heeft de bevolkingstoename
in de onmiddelijke omgeving in
de toekomst vooral nood aan sport –en
speelruimte, groen, … zuurstof voor de
wijk. Een succesvol toekomstverhaal
voor het Hoveniersplein houdt dus
rekening met de bovenlokale rol van
het plein, maar schenkt een bijzondere
aandacht aan de lokale functie die het
plein hoort op te nemen.
3. Carnavalswerkhallen
De carnavalswerkhallen worden van
september tot maart intensief gebruikt
door de carnavalsverenigingen als
productieruimte voor de praalwagens.
Deze intensieve productie heeft zich als
een KMO terug getrokken in een
gesloten box, waardoor het slechts een
beperkte relatie aangaat met de
context. Dit is een gemiste kans omdat
een grotere wisselwerking tussen de
wijk en de carnavalsproductie een
belangrijke identiteitsvormende laag
zou kunnen toevoegen aan het
Hoveniersplein en bij uitbreiding
geheel Rechteroever.
Ook de hallen zelf dienen dringend
herdacht te worden. De beschikbare
werkruimte is er te klein voor het grote
aantal carnavalsgroepen, wat een
efficiënte productie en brandveilige
werkomgeving in de weg staat. Ook
wenst het bestaande carnavalsmuseum
op Linkeroever een actievere
rol te spelen, waarvoor het naar het
Hoveniersplein kijkt als alternatieve
locatie.
5
De beoogde vernieuwing en eventuele
uitbreiding met een carnavalsmuseum
laat toe om in de toekomst een grotere
wisselwerking en andere dynamiek na
te streven tussen de creatieve productie
en de wijk.
B. SAMENWERKING TUSSEN
STADSDIENSTEN EN ACTOREN
Bij aanvang van de conceptstudie werd
door zowel het College van
Burgemeester en Schepenen als de
stadsdiensten beklemtoond dat Kern
Rechteroever nood heeft aan een
ambitieus maar vooral daadkrachtig
toekomstverhaal met veel kans op
slagen. De wijk was in het verleden
immers reeds veelvuldig het onderwerp
van onderzoek, en een hoop
middelen werden reeds – verspreid
– geïnvesteerd. Studies en participatietrajecten
werden opgestart, maar
hadden steeds een beperkt – en soms
teleurstellend – resultaat, wat ervoor
heeft gezorgd dat de wijk overbevraagd
en onderzoeksmoe is.
Nu is er actie nodig. Actie in de vorm
van een beheersbaar en laagdrempelig
project, dat een andere invulling
geeft aan participatie in een reeds
overbevraagde wijk. De investeringen
in de omgeving (Prikkelprojecten,
Feniks, Werfplein, NAC, …) die in het
recente verleden reeds zijn gemaakt,
renderen vandaag nog te weinig. De
opgave voor het nieuwe stadsproject is
om een dynamiek en een stapsgewijze
ontwikkeling op gang te brengen, waar
de gemaakte investering deel van
uitmaken. Zo kunnen deze en toekomstige
kosten ook echt renderen als
investeringen in de toekomst van de
wijk.

Verschillende evoluties liggen aan de basis van Rechteroever als
de ‘andere’ oever - "over 't water". Wat eerst open ruimte was, werd
vervolgens ingevuld door de industrie. En ook vandaag is de
rechteroever nog een wijk met specifieke evoluties en tendenzen.
Een wijk die vraagt om een specifiek toekomstproject dat de
eigenheid niet weg vaagt maar inzet.
6

OBSERVATIES
A1
De eerste woonkernen van Aalst
ontwikkelden op de beter en hoger
gelegen bouwgronden van linkeroever.
Rechteroever beschikte tot in de 20e
eeuw nog over veel open ruimte. Tot de
(textiel)industrie er zich langs Dender
en spoor vestigde. Vandaag worden de
goedkope maar laagkwalitatieve
arbeiderswoningen in de wijk opnieuw
bewoond door een diverse bevolking
die vanuit het hele Brusselse en
Vlaamse stadsgewest naar Aalst
migreert. Rechteroever was de voorbije
eeuw een wijk van de fragielere
bevolkingsgroepen, én als een stadsdeel
dat voortdurend in verandering is.
A. EEN WIJK OP EEN KRUISPUNT
VAN TWEE ASSEN
1. Oude industriële cluster tussen
Dender en spoor
In de negentiende eeuw transformeert
de open ruimte onder invloed van de
industriële revolutie op Rechteroever
drastisch. Rechteroever wordt een
A2
arbeidersoever, waar het bouwen van
fabrieken en beluiken gemakkelijker te
realiseren is. De strategisch gelegen
open ruimte tussen Dender en spoor
wordt ingenomen door de textielindustrie,
en Rechteroever geraakt door de
industriële cluster letterlijk afgesneden
van het historische stadscentrum.
Omdat de textielindustrie na de jaren
’50 niet langer meer de concurrentie
met het buitenland aan kan, sluiten
vele bedrijven de deuren, of gaan ze op
in grotere ondernemingen. Door de
snelle de-industrialisatie komen
hierdoor langs de Dender, tot in het
centrum van Aalst, grote percelen en
panden leeg te staan. De werkloosheid
die hieruit volgt treft het hardst
Rechteroever, waar de textielarbeid
een belangrijk deel van het economische
leven betekende. Rechteroever
transformeert naar een ‘doppersoever’,
waar de werkloosheidsbijstand het hart
van de wijk vormt, wat het negatieve
imago tot op vandaag bepaalt.
2. Moorselbaan als utilitaire invalsas
De andere as waardoor Rechteroever
in sterke mate wordt bepaald en
verdeeld is de Moorselbaan. Deze
historische invalsas vormt een
rechtstreekse verbinding met het
centrum voor de bewoners van de
Oostelijke Denderoever. Er wordt met
het woonweefsel van Rechteroever
vaak te veel in het teken van deze
connecterende functie omgegaan,
waardoor de buurt veeleer als een
doorstroomgebied naar het centrum
wordt beschouwd dan als een bestemming
en woonwijk op zich. De huidige
programmatie van de parking op het
Hoveniersplein en de carnavalshallen
versterken deze utilitaire werking. De
parkeerplaatsen worden ingevuld door
bezoekers voor het historisch centrum
of de carnavalshallen, en zij laten Kern
Rechteroever veelal links liggen. Ook
het traject van de carnavalsstoet die op
Rechteroever wordt geproduceerd,
loopt volledig op Rechteroever.
7

B. WEGTREKKENDE BEWEGINGEN
1. Verdwijnende industrie en retail in
Dender en spoorwegbundel
De snelle de-industrialisatie die zich na
de jaren vijftig heeft voorgedaan heeft
voor een vacuüm gezorgd tussen
Dender en spoor. Op de overmaatse
percelen vestigen zich vanaf de jaren
zestig groothandelaars, die Aalst en
haar omgeving bedienen. Momenteel
wordt onderzocht of en hoe de groothandelaars
die nu in de wijk zijn
gevestigd geherlokaliseerd kunnen
worden naar andere stadsdelen.
De vrijgekomen gronden kunnen in
navolging van het RUP Pierre
Corneliskaai herontwikkeld worden tot
woningen op een stedelijke plint die
ook andere functies kan bevatten.
2. Kleinhandel langs Moorselbaan
verdwijnt
Als een gevolg van de harde begrenzing
die spoorwegbundel en Dender
vandaag vormen, richt een groot deel
van het handelsapparaat van kern
Rechter-oever zich op de wijk zelf. Door
de hoge concentratie aan sociale
woningen en de gemiddeld lage
koopkracht van de bewoners is er een
concentratie aan armoede ontstaan,
wat het economisch klimaat veeleer
ongunstig maakt. De kleinhandel langs
de Moorselbaan gaat failliet en de
omgeving van de Moorselbaan gaat
gebukt onder het functie –en betekenisverlies
door het toenemende aantal
leegstaande woningen en gesloten
handelszaken.
C. STEDELIJKE ONTWIKKELINGEN
1. Interstedelijke migratie naar
industrieel weefsel
De de-industrialisatie heeft haar
stempel gedrukt op Rechteroever. De
dalende tewerkstelling die volgde uit
het sluiten van de fabrieken lag aan de
basis van een sterke pendelarbeid
waarbij Brussel een bestemming voor
velen wordt. Deze evolutie zal alleen
nog maar versterkt worden door het
GEN-netwerk, wat een kortere pendeltijd
en een betere verbinding mogelijk
maakt. Er doet zich ook een omgekeerde
evolutie voor: het laagkwalitatieve
woning –en handelspatrimonium
nabij het station vormt door haar
bereikbaarheid en lage aankoopprijs
een aantrekkingspool voor migranten
uit Brussel.
Dit leidt tot een geheel nieuwe dynamiek
in de wijk met een vernieuwende
demografische context. De inwijkelingen
zijn meestal jonge gezinnen, met
een lage tewerkstellings –en scholingsgraad.
Tegelijkertijd vormen zij het
sociale kapitaal van de wijk. Voor deze
mensen is er momenteel echter een
groot tekort aan groenvoorzieningen,
speelruimte, aan zuurstof voor de wijk.
Rondom de Varkensmarkt brengen
deze inwijkelingen een eigen fragiele
economie met zich mee, die neerstrijkt
tussen de bestaande handelszaken.
8

2. Ontwikkelingscontext: een wijk
tussen grote stadsprojecten
In navolging van enerzijds het masterplan
Albrechtlaan, en anderzijds het
RUP Tragel zijn er twee grote ontwikkelingspolen
langs het projectgebied te
vinden. Enerzijds wordt de wijk rond het
Onze-Lieve-Vrouweziekenhuis ontwikkeld
tot een zorgcluster, waar de stad
wenst in te zetten op ouder worden en
revalideren in wijkverband.
Daarnaast is er nog het masterplan
‘Filatures and Urban Fabrics’ dat in de
Dender –en stationsomgeving van
kracht is. Doordat de zorgwoonwijk
Mijlbeek een nieuwe fase heeft aangevangen,
en ook het Onze-Lieve-
Vrouweziekenhuis van plan is om uit te
breiden met een nieuw cardiologisch
centrum wordt Kern Rechteroever
momenteel tussen twee grootschalige
ontwikkelingen opgespannen, en dient
ze daartussen een positie te zoeken.
Hoe maken we van de Denderomgeving
en de Moorselbaan twee
assen die voor een betere doorbloeding
zorgen in plaats van bloedafsnijdend
te werken? Welke positie neemt
de handelskern vervolgens in als
knooppunt op de assen en tussen de
verschillende nieuwe ontwikkelingen
en de bestaande kern?
Hoe bewaren we en ondersteunen we
de bestaande productiviteit op
Rechteroever. En op welke manier
bundelen we de verschillende dynamieken
en processen die in de wijk
lopende zijn? En maken we van
Rechteroever een bestemming én een
samenhangend stadsdeel zonder het
wijkniveau uit het oog te verliezen?
9

A
R
PRODUCTIEVE STAD
VOORZIENENDE STAD
STERK WOONWEEFSEL
Aalst maakt als middelgrote stad deel uit van een ruimer
stadslandschap dat zich opspant tussen Brussel en Gent. Nadenken
over Rechteroever kan dus nooit losgekoppeld worden van
nadenken op bovenlokale schaal. Een succesvol toekomstverhaal
voor Rechteroever dient ook de lokale schaal maximaal te
integreren en vertrekt idealiter van de bouwstenen die reeds in het
weefsel aanwezig zijn, voegt ze samen zodat ze versterkend werken.
10

VISIE & AMBITIE
Aalst staat niet op zichzelf maar maakt
deel uit van een ruimer stedelijk
weefsel dat van Brussel tot Gent loopt.
Dit stadslandschap wordt vormgegeven
en bepaald door overkoepelende
structuren zoals mobiliteits-, water- en
groennetwerken, maar haalt haar
lokale en socio-culturele eigenheid uit
het de onmiddellijke context: de
kwaliteit van het leefweefsel, de
werkgelegenheid, de demografische
samenstelling, het (industriële)
erfgoed,etc …
De uitdaging waarvoor Rechteroever in
de toekomst staat is in dit opzicht
vergelijkbaar met andere middelgrote
steden, ook in Mechelen, Dendermonde,
Sint-Niklaas, … doen zich
stedelijke evoluties rond stationswijken
voor die in spanning komen te staan
met de oorspronkelijke context. Eigen
aan Aalst is wel de sterke en identiteitsverlenende
speler van de carnavalswerking.
Rechteroever beschikt over
een mix van ingrediënten die –
wanneer ze op de juiste manier op
elkaar afgestemd worden –als een
uitzonderlijke katalysator kunnen
werken, waarbij de volkse buurt door
middel van draagkrachtige (groot)
stedelijke functies een aantrekkingspool
wordt voor Aalst.
In de kern van Rechteroever zijn de
ingrediënten voor een geslaagde mix
zeker en vast aanwezig om bovenlokale
functies te voorzien die een
positieve neerslag hebben op
wijkniveau: een handelsapparaat dat
zowel op regionale schaal als op
buurtniveau werkt, het verenigingsleven
binnen de carnavalswerking met
een aantrekkingskracht tot ver daarbuiten,
etc …
Om tot een ambitieus stadslandschap
te komen zijn er drie werkvelden waarin
Rechteroever zich nu al onderscheidt,
en waarop er tegelijkertijd nog veel
winsten te boeken zijn: het productief
weefsel, het voorzienend weefsel en het
sterk woonweefsel.
A. PRODUCTIEF WEEFSEL
Het productieve weefsel is historisch
gezien de belangrijkste onderlegger
van de wijk. Rechteroever is de productieve
oever, de oever van de fabrieken
en de arbeiders, waar de bevolking
hoofdzakelijk een technisch profiel
heeft. Het opleidingsniveau is eerder
laag, vele leerlingen volgen een
beroeps –of technische opleiding in de
technische scholen van Aalst.
Maar ook ondernemerschap zit in het
DNA van de wijk. De arbeidersoever
bouwde een handelsapparaat uit op
maat van de wijk, en vandaag is de
Varkensmarkt een hoogdynamische
omgeving, waar er enerzijds veel zaken
sluiten, maar deze anderzijds worden
vervangen door nieuwe vormen van
– soms fragiel – ondernemerschap.
Ruimtelijk toont deze productiviteit zich
langs de straat, maar een groter deel
van de productie zit verborgen in
tuinhuisjes, garageboxen, oude
industriële hallen en loodsen. Er zijn
ook de vakmannen zoals de pottenbakker,
de goudsmid, en de panden
waar nieuwe creatieve economieën
ruimte vinden.
Tot slot is er ook nog de cultuurproductie
op Vlaams niveau in Netwerk. En de
carnavalsproductie die voor een
jaarlijkse opstoot van creativiteit en
productie in het stadsdeel zorgt.
Sommige spin-offs van de carnavalswerking
groeien zelfs uit tot ondernemingen
van (inter)nationaal niveau.
Nog belangrijker dan de productie in
de werkhallen is de vrijwillige inzet
voor de kostumering, grimage, … die
zich in veranda’s en tuinen voltrekt.
B. VOORZIENEND WEEFSEL
Het industriële verleden ligt voor een
groot deel aan de basis van het grote
aandeel aan voorzieningen gericht op
kansarme groepen in de wijk. Als een
gevolg van de werkloosheid die volgde
uit de-industrialisatie heeft
Rechteroever zich immers moeten
uitbouwen als wijk voor bewoners met
een minder kapitaalkrachtig profiel.
Vele voorzieningen en vzw’s zijn actief
in het weefsel, van voedselbedeling tot
wijkwerkingen, …
Daarnaast zijn er de plannen om in de
toekomst een woon –en zorgcluster uit
te bouwen aan het Onze-Lieve-
Vrouwziekenhuis. Het masterplan heeft
er de ambitie om een pilootproject voor
Vlaanderen te zijn, waarbij het woonzorgprogramma
als een geïntegreerde
wijkvernieuwing gezien wordt, in de
plaats van een geïsoleerde campusontwikkeling
voor één doelgroep.
C. STERK WOONWEEFSEL
Hoewel de woningen op Rechteroever
van een gemiddeld lage kwaliteit zijn,
liggen ze relatief goed in de marktomwille
van de lage aankoopprijs gecombineerd
met de centrale ligging.
Rechteroever kent dan ook een gemiddeld
hoog percentage eigenaars. De
voorzieningen in de wijk zijn echter nog
niet afgestemd op de bestaande en
verwachte bevolkingsaangroei.
Nochtans biedt Rechteroever hier zeker
ruimte voor, in de kern zijn er voldoende
grote percelen die op korte termijn vrij
komen en langs de Moorselbaan zijn
de bouwblokken overgedimensioneerd
en de percelen erg diep, wat toegevoegde
functies binnen het bouwblok
mogelijk maakt.
Momenteel zij er in de wijk al een
aantal initiatieven lopende die de
kwaliteit van het woonweefsel trachten
op te waarderen. De 'prikkelprojecten'
zijn bijvoorbeeld punctuele interventies
in het woonweefsel, ondermeer door
woningen in slechte staat of op een
strategische plek op te komen, te
renoveren en terug te verkopen.
11

WERKGROEP INRICHTING PUBLIEKE RUIMTE
Gewenste verkeerscirculatie en impact op publiek domein
Eén leidende visie wordt voorgesteld die wenst in te zetten op
productieve, voorzienende en sterke woonlandschappen. Deze
wordt de kern in Rechteroever en in het woongebied langs de
Moorselbaan, op twee specifieke manieren concreet gemaakt, aan
de hand van twee structurerende ingrepen.
12

RUIMTELIJKE HEFBOMEN
A. INZETTEN OP STRUCTURERENDE
INGREPEN VOOR WIJK & KERN
As 1: Moorselbaan
In de omgeving van de Moorselbaan
wordt het laagdynamische karakter in
de verf gezet door in te zetten op sterke
woonomgevingen, waarbij poreuze
bouwblokken en zachte verbindingen
de nodige zuurstof moeten geven aan
de wijk. De Moorselbaan werkt als
structurerende as binnen het Oostelijke
deel van Rechteroever. Vandaag
functioneert deze ruggegraat uitsluitend
als een toegangspoort tot
Linkeroever.
Deze evolutie dreigt nog versterkt te
worden door de geplande stadsontwikkelingen
rond de Stationsomgeving en
Mijlbeek ten Oosten en Westen van de
Moorselbaan, die een dynamiek zullen
veroorzaken die de idee van Kern
Rechteroever als doorstromingsgebied
alleen nog maar zullen bestendigen, en
zonder bijkomende maatregelen zelfs
zullen versterken.
De organisatie van de verkeersstromen
is echter een belangrijke hefboom voor
de ontwikkeling van een stad en haar
stadsdelen. Daarom dient de mobiliteitskeuze
bij het herdenken van de
Moorselbaan de mobiliteitstechnische
randvoorwaarden te respecteren, maar
is het minstens even belangrijk om deze
keuze dienend ten opzichte van de
stedenbouwkundige ambitie en logica
te nemen.
Omwille van bovenstaande reden
wordt er eenrichtingsverkeer geadviseerd.
De Moorselbaan is als historische
invalsweg met handelsweefsel
stelselmatig geëvolueerd tot een
woonstraat. Het is daarom wenselijk
dat de toekomstige inrichting van het
openbaar domein deze evolutie
maximaal ondersteunt. Dit door zowel
in parkeerplaatsen voor bewoners te
voorzien als ook door de zwakke
weggebruiker de nodige ruimte te
geven. In de huidige situatie, met
twee-richtingsverkeer, is die ruimte er
niet. De bovenvermelde doelstellingen
13
zijn gezien het smalle profiel van de
Moorselbaan enkel te verwezenlijken
indien er gekozen wordt voor
éénrichtingsverkeer.
Daarnaast lijkt het binnen het kader
van de conceptvisie noodzakelijk om
complementair op de stadsprojecten
rond de stationsomgeving en Mijlbeek
in te zetten op het weefsel ten noorden
en ten zuiden van de Moorselbaan,
opdat Rechteroever ook de omgevingskwaliteiten
bekomt en behoudt om als
kwalitatieve woonomging te
functioneren.
Tegengesteld aan de zeer lage kwaliteit
langs de Moorselbaan is de
kwaliteit aan de binnenzijde van de
bouwblokken immers erg groot. De
achtergevels geven uit op de binnenzijde
van overmaatse bouwblokken die
een gamma aan andere functies
bevatten: scholen, kinderdagverblijfjes,
atelierruimtes, garages, … Deze
voorzieningen leveren een belangrijke
toegevoegde waarde aan de

woonkwaliteit van Rechteroever, de
ambitie is dan ook om dergelijke
programma’s in het bouwblok verder
aan te moedigen en te ondersteunen.
Anders dan in menige Vlaamse steden
lijkt het daarom geen goed idee om de
bouwblokken te ontpitten (hun binnengebied
groen maken, en de rand van
het bouwblok sterker uit bouwen), maar
wel om de doorwaardbaardheid te
versterken zodat de beschikbare
ruimtes terug inzetbaar worden voor
nieuwe activiteiten en programma’s.
AS 2: Kern Rechteroever
Omdat Kern Rechteroever daarentegen
een hogere densiteit en verscheidenheid
kent dan het woonweefsel
langs de Moorselbaan, wordt er feller
ingezet op bovenlokale functies met
productieve inslag. Kern Rechteroever
ambieert op deze manier meer te
worden dan een lokaal centrum langs
de Moorselbaan, namelijk een nieuw
productief centrum voor Aalst. Binnen
de kern van Rechteroever worden de
ambities gestructureerd en
gerealiseerd langs een zachte as die
dwars op de Moorselbaan staat.
Dergelijke verbinding is essentieel om
van de kern niet alleen een plek van
doorstroom, maar ook een bestemming
te maken, en de omgeving de nodige
zuurstof te geven.
Deze zachte, dwarse as is reeds latent
aanwezig in de kern. Van carnavalshallen
tot Pierre Corneliskaai worden
open ruimtes via zachte doorsteken
reeds aan elkaar geschakeld. Deze
doorsteken zijn nooit zo bedacht
geweest, ze zijn veeleer een toevallige
constructie, maar toch bieden ze een
parallelle wereld aan, die de nodige
ruimte voorziet voor zachtere
programma’s.
Omwille van de vele ingrediënten die
reeds in de wijk aanwezig zijn, zoals de
grote leegstaande percelen, de carnavalsproductie,
de handelskern, de
hogere densiteit, de bevolkingstoename
waarvoor er te weinig voorzieningen
bestaan… wordt er ter
14
verwezenlijking van een ambitieus
landschap in KRO de klemtoon gelegd
op het uitbouwen van het productief en
voorzienend weefsel.

B . INZETTEN OP EEN
COMPLEMENTAIR EN PRODUCTIEF
CENTRUM VOOR AALST
De echte ambitie van deze conceptsubsidie
is om van kern Rechteroever niet
alleen een plaats van doorstroom,
maar ook een bestemming te maken,
dit door de beweging richting Dender
die enkele jaren geleden door het
stadsbestuur werd ingezet verder aan
te moedigen en te versterken.
Hierbij wordt de onmiddellijke omgeving
rond de Sint-Annabrug verder
opgewaardeerd als centraliteit door de
investeringen die reeds werden
gemaakt – NAC, werfplein - of
gemaakt zullen worden – achterzijde
stationsomgeving, fietsersbrug – aan
elkaar te rijgen en te sluiten met behulp
van een aaneenschakeling van
publieke ruimtes op Rechteroever.
eigenschap die tot op vandaag haar
identiteit verleent heeft aan het omliggende
stadslandschap. Dit ruwe
industriële karakter is tegengesteld aan
het historische centrum, waar er net
zoals in andere steden erg ingezet
wordt op behoud en restauratie van
wat bestaat en als een fraaie, onberispelijke
winkel-wandelzone wordt
geprogrammeerd.
Dit kan nooit de identiteit van
Rechteroever zijn. Dit knooppunt langs
een oude industriële as is ruw, vrij voor
interpretatie, volks, eerlijk en eigentijds.
Beide kernen – de historische en de
productieve – zullen op deze manier
nooit met elkaar in concurrentie gaan.
Ze zijn op elkaar afgestemd, complementair,
wat een verweving tussen
beide oevers vergroot.
Wat Aalst immers uniek maakt is dat
de productie altijd al tot diep in het
centrum van de stad heeft gezeten, een
15

De buik van Rechteroever bestaat uit drie verschillende werelden
die naast elkaar bestaan: het Hoveniersplein met de carnavalswerkhallen,
de handelskern, en de Pierre Corneliskaai. Tegelijk zijn
er enorm grote percelen die kansen bieden voor toekomstige
ontwikkelingen. Als deze werelden en individuele percelen apart
worden ontwikkeld, dan is dat een gemiste kans op een coherente
ontwikkeling van de kern van Rechteroever.
16

ACTUELE SITUATIE
A
A. DRIE PARALLELLE WERELDEN
1. Carnavalshallen
Omdat het voornamelijk mensen van
buiten Rechteroever zijn die deelnemen
aan de carnavalsproductie en de stoet
hoofdzakelijk op Linkeroever doorgaat,
vormt de carnavalswerking een eiland
binnen Rechteroever. De productie
gebeurt er in een gesloten box, en wordt
vanuit de wijk vaak geassocieerd met
geluids – en verkeersoverlast. Over het
toekomstig gebruik van de carnavalshallen
werden reeds een aantal ideeën
gelanceerd in het masterplan voor de
Albrechtlaan. Een veelvoorkomende
ambitie hierbij is om de hallen in
sterkere mate te betrekken bij de buurt.
2. Handelskern
Het handelsweefsel aan de 1 Meistraat
en Varkensmarkt wordt gekarakteriseerd
door een gemengd handelsapparaat
dat zowel op regionale als
lokale schaal werkt. Binnen de wijk is er
een dubbele evolutie aan de gang,
waarbij enerzijds veel handelszaken
B
hun deuren sluiten en anderzijds
vervangen worden door een fragielere
vorm van ondernemen, een dynamiek
die een identiteitsshift binnen de wijk
met zich meebrengt.
3. Pierre Corneliskaai
De industrie en groothandel langs de
Dender verdwijnt stelselmatig, waardoor
er veel productieruimtes leeg
komen te staan. Deze productieruimtes
bezetten momenteel veel grote percelen
met een strategische positie langs
de Dender. De stad heeft de ambitie om
middels een RUP de bouwblokken
langs de Dender te herontwikkelen tot
een ‘Dansende Denderwand’, waarbij
men een filosofie van wonen op een
stedelijke plint nastreeft.
B. VEELHEID AAN BESCHIKBARE
RUIMTE
In de buik van Rechteroever komen er
veel grote aaneengesloten percelen
binnen afzienbare tijd vrij door de
verplaatsing van de groothandelaars
en KMO’s langs de Pierre Corneliskaai
naar het Sieseghem bedrijventerrein of
de Albrechtlaan. Hierdoor wordt er veel
nieuwe ruimte beschikbaar in de
omgeving van de drie deelgebieden,
grote aaneengesloten percelen, die de
ambities voor een ambitieus stadslandschap
kunnen helpen realiseren.
17

Kern Rechteroever toont zich als een specifieke wijk met een dense
kern, die in twee gesneden wordt door de Moorselbaan. Met een
sterke bevolkingsgroei in het vooruitzicht, maar een schaarste aan
kwalitatieve open ruimte, lijkt het essentieel om binnen de
conceptsubsidie in te zetten op een zachte verblijfsomgeving die
dwars staat op de Moorselbaan. Een ontwikkelingsplatform.
18

COMMON GROUND
Kern Rechteroever is een hoogdynamische
wijk. Dit is het gevolg van een
metropolitane druk uit Brussel. De wijk
kent een sterk toenemende bevolkingsaangroei,
die een snel opeenvolgende
uitwisseling van mensen en ideeën
mogelijk maakt. Oude handelszaken
sluiten hun deuren en worden vervangen
door nieuwe ondernemingen met
andere bedrijfsvoeringen, producten en
cliënteel. Daarnaast zijn er ook fragmenten
van een nieuw en creatief
ondernemerschap: de oprichting van
een creatieve cluster aan Hertshage, de
pottenbakker, de carnavals spin-offs
met internationale uitstraling, … Deze
evoluties worden momenteel echter niet
op elkaar afgestemd. Elke ondernemer
richt zich op zijn eigen perceel, waardoor
veel mogelijke kruisbestuivingen
verloren gaan, en kansen worden
gemist.
EEN NIEUW LEVENSADER
Een nieuwe publieke ruimte, de
‘common ground’ (werktitel), wordt
dwars doorheen die deelruimte en
–projecten ingericht. Van de achterzijde
van het station (pendelparking) tot aan
de carnavalshallen ontstaat een
levensader die de vele beschikbare
ruimtes en de deelprojecten aan elkaar
rijgt en inschrijft in één project voor Kern
Rechteroever.
Samen vormen de Pierre Corneliskaai,
het handelsweefsel en de Carnavalswerkhallen
op het Hoveniersplein een
aaneensluitend lint, een belangrijke
levensader die doorheen de wijk
Rechteroever loopt. Er bestaan reeds
connecties tussen deze drie werelden
via toevallige doorsteken en parkings,
maar deze connecties zijn veeleer
toevallig tot deze drie werelden via
toevallige doorsteken en parkings,
maar deze connecties zijn veeleer
toevallig tot stand gekomen en allesbehalve
zo bedacht. Hierdoor bestaat er
een interessante en karakteristieke
sequens binnen de wijk van voor –en
achterkanten, formele en informele
ruimtes, … die verder ontwikkeld en
versterkt kan worden.
Via de ontwikkeling van de ‘common
ground’ en van de omliggende gebouwen
en grote ruimtes wordt de wijk van
een levensader en zuurstof voorzien:
een centrale publieke ruimte voor jong
en oud, meer ruimte voor sport en spel,
ruimtes waar de creatieve kracht van
carnaval en kunst worden ondersteund
en waar ze zich tonen, een kern voor
Rechteroever waar nieuwe ateliers
ruimte en ondersteuning bieden aan
het ontluikende vakmanschap.
Deze levensader verloopt via de
Carnavalshallen - Hoveniersstraat
– Varkensmarkt – Moutstraat –
Houtkaai tot aan de toekomstige
fietsersbrug. Dit traject werd zodanig
bepaald dat het een logische dwarse
verbinding maakt tussen de
carnavalshallen en de Pierre
Corneliskaai, omdat de mogelijkheden
en kansen langs dit traject liggen (dit in
mindere mate bij traject dat via de
hoek van de Binnenstraat door het
bouwblok Vandenameele zou lopen).
Toch is dit geen afgewerkt project of
ultiem na te streven ideaalbeeld. De
zachte as die verschillende werelden
aan elkaar koppelt is belangrijk en
moet geïntegreerd worden, het exacte
traject moet dit niet.
19

Wat wordt er mogelijk wanneer de publieke ruimte niet gezien
wordt als een doelstelling op zich, maar als instrument om allianties
te kweken? Een tijdelijk testplatform waarin maatschappelijke
doelstellingen ruimte en draagvlak krijgen om zich te ontwikkelen
en ontplooien, en zo een ruggegraat te vormen voor wijk en stad?
20

ONTWIKKELINGSVISIE
Om ruimte en processen beter op
elkaar te kunnen afstemmen is het
belangrijk om een overzicht te krijgen
van wat al bestaat. Welke bouwstenen
zijn er reeds aanwezig in het weefsel en
welke koppelingen kunnen gemaakt
worden opdat de verschillende elementen
elkaar versterken?
TWEE BOUWSTENEN
1. Potentieel te
(her)ontwikkelen ruimte
De publieke ruimte binnen Kern
Rechteroever bestaat uit een aaneenschakeling
van deelgebieden die van
de carnavalshallen tot aan de Pierre
Corneliskaai loopt (Carnavalshallen
– Hoveniersstraat – Varkensmarkt
– Moutstraat – Houtkaai). Hoewel deze
open ruimtes een lage omgevingskwaliteit
hebben, voegen ze toch aan de
publieke ruimte een minimum aan
kwaliteit toe door zachte verbindingen
en doorsteken te realiseren dwars op de
Moorselbaan.
Zo is er de parkeerruimte aan de
carnavalshallen, het parkeerterrein
achter het advocatenkantoor, een
overgedimensioneerde Varkensmarkt
en percelen langs de Pierre
Corneliskaai, de gronden boven het
traject van de Molenbeek, het ingesloten
perceel aan Vandenameele, … kort
samengevat: Kern Rechteroever
beschikt over een veelheid aan open of
bebouwde percelen die op korte
termijn ter beschikking kunnen komen
te staan.
Binnen de conceptsubsidie werd er
actief op zoek gegaan naar beschikbare
ruimte in de omgeving van de
zachte dwarse ruggegraat, een
houding die in de toekomst verder moet
worden volgehouden. Hiervoor is het
noodzakelijk dat de beschikbare en
waardevolle ruimte in kaart wordt
gebracht en dit regelmatig geüpdatet
wordt.
2. Projecten & programma's
Gelijkaardig als voor de percelen zijn
er ook veel processen en acties lopende
op Rechteroever die momenteel nog
niet in kaart werden gebracht of op
elkaar afgestemd. Zo zijn er de
gesprekken met de groothandelaars
langs de Pierre Corneliskaai. Er werd
tevens een participatief traject ‘BAM
Varkensmarkt’ opgestart, de wijk werd
bevraagd en lijvig gerapporteerd door
HoGent, … Maar tot op vandaag levert
dit te weinig vruchtbare resultaten
doordat de verschillende acties niet in
staat bleken te zijn om een gecombineerd
effect te realiseren. Dit maakt dat
er door de Stad in de wijk al erg veel
middelen werden geïnvesteerd, zonder
er per defenitie rendement uit te halen.
Wat wel continu doorloopt en een
belangrijke positie inneemt zijn de
initiatieven die genomen worden door
de vele VZW’s, verenigingen en actoren
in de wijk. Zij zorgen voor een vaste
aanvoer van bottom-up acties, die het
stadsdeel haar voorzienend karakter
meegeven.
Binnen de conceptsubsidie wordt
daarom actief op zoek gegaan naar de
verschillende lopende processen, en
wordt er geprobeerd om door een
goede afstemming tussen deze processen
tot een gecombineerd resultaat te
komen. Na afloop van de conceptsubsidie
is het dan ook belangrijk om dit
register up to date te houden en verder
actief op zoek te gaan naar mogelijke
acties, deze in kaart te brengen, en te
koppelen.
DE COMMON GROUND ALS
KOPPELING & INSTRUMENT
Wat wordt er mogelijk wanneer de
publieke ruimte niet gezien wordt als
doelstelling op zich, maar als instrument
om allianties te kweken? Een
tijdelijk testplatform waarin maatschappelijke
doelstellingen ruimte en
draagvlak krijgen om zich te ontwikkelen
en ontplooien, en zo een ruggegraat
te vormen voor een wijk en een
stad?
Om zowel ruimtelijke als niet-ruimtelijke
uitdagingen te beantwoorden
wordt een ruimteplatform opgericht. Dit
21
instrument vormt zowel een fysieke
ruggegraat voor de wijk, die van de
carnavalswerkhallen tot aan de Pierre
Corneliskaai loopt, als een omgeving
waarin aan een andere vorm van
stadsontwikkeling wordt gedaan, één
die gebaseerd is op participatie en
ruimte voor eigen initiatieven, maar
met een sterke regie van de stad
bovenaf.

???
VOKA
school maakplatform
carnaval
OPENBAAR
DOMEIN
...
SCHELFHOUT
Spazio
PRIKKEL
PROJECTEN
VANDENAMEELE
VZW Parol
KICK-OFF
VISMIJN
Netwerk
Carnavalisten
VTI
PARAPLU
Netwerk
???
masterplan
communicatie/participatie
financiering
Om een herontwikkeling zo ambitieus als die van de kern
Rechteroever tot een goed eind te brengen is het essentieel dat de
stad Aalst de regierol op zich neemt. Als regisseur kan de Stad Aalst
immers de richting bepalen waarnaar de herontwikkeling van
Rechteroever dient uit te gaan – en dit in functie van haar
stedenbouwkundige visie – en de diverse deelprojecten op elkaar
af te stemmen, dit zowel inhoudelijk als qua timing.
22

STAD ALS REGISSEUR
A. STAD ALS REGISSEUR
De herontwikkeling van de kern
Rechteroever van de stad Aalst zoals
deze hier wordt voorgesteld is een
uitdagende en complexe opdracht. De
herontwikkeling zal zich geleidelijk
realiseren via een groot aantal diverse
deelprojecten. Hierbij zijn zeer verschillende
actoren betrokken zowel actoren
van binnen de overheid als van actoren
uit de private markt. Deze hebben allen
een andere insteek, een ander belang
en eigen financiële (on)mogelijkheden.
De realisatie van dit project in al zijn
deelaspecten vergt een belangrijke
investering van overheid én privé. De
herontwikkeling zal vele mensen niet
onberoerd laten; bewoners, handelaars,
eigenaars, carnavalliefhebbers,
kunstenaars, … .
Om een herontwikkeling zo ambitieus
als die van Kern Rechteroever tot een
goed eind te brengen is het essentieel
dat de stad Aalst de regierol op zich
neemt. Als regisseur kan de stad Aalst
immers:
- De richting mee bepalen waarnaar de
herontwikkeling van de Rechteroever
dient uit te gaan en dit in functie van
haar stedenbouwkundige visie.
- De diverse deelprojecten op elkaar
afstemmen en dit zowel inhoudelijk als
qua timing.
- Op die manier kruisbestuiving in de
hand werken tussen de projecten en
ervoor zorgen dat 1 + 1 = 3 of anders
gezegd dat de diverse deelprojecten
een katalyserend effect hebben.
- Alle actoren betrekken die de stad
Aalst nuttig acht op de manier en op
het moment de stad het wenst.
Het belang om de regie in handen te
houden van de stad wordt ook door de
hogere overheden erkend en meer nog,
vaak als voorwaarde – impliciet of
expliciet – opgelegd voor het bekomen
van eventuele subsidies. De kosten
voor deze regie zijn een subsidiabele
kost wanneer in een volgende fase
eventueel subsidies van Vlaanderen of
Europa worden toegekend. Voor de
herontwikkeling van de kern
Rechteroever kan men uitgaan van een
fulltime projectregisseur/-leider voor
een periode van 4 jaar en een fulltime
projectassistent.
De projectregisseur is de spilfiguur van
het project maar uiteraard niet de enige
die dit project ten uitvoer brengt. Hij/zij
kan rapporteren aan een stuurgroep
waarin onder andere politieke afgevaardigden
zetelen en hij/zij kan zijn/
haar werk voorbereiden samen met een
plangroep (ambtelijke groep) die
bestaat uit administratieve verantwoordelijken
en verantwoordelijken
van vooraanstaande partners. In
functie van het deelproject kan een
afzonderlijke werkgroep worden
opgericht (bvb. scholen – VOKA
– carnaval) maar evengoed – om niet
nodeloos te vervallen in zware organisatiestructuren
– kan de projectregisseur
gewoon via bilateraal contact
afstemmen over een bepaald
deelproject.
Het verdient aanbeveling om bij de
oplevering van deze studie onmiddellijk
een projectregisseur/-leider aan te
stellen en dit om de ontstane dynamiek
binnen stad en partners verder te
ontplooien tot concrete (deel)projecten.
Met deze aanstelling en het werk dat
de projectregisseur kan doen de
komende maanden, zal de kans op
toekenning van een Vlaamse en/of
Europese subsidie alleen maar
verhogen.
B. VISIE = MASTERPLAN
Om de herontwikkeling te kunnen
sturen is het noodzakelijk om als stad
een duidelijke en concrete visie te
hebben. De stad Aalst nam hierin al
een belangrijke stap door voorliggende
opdracht te gunnen en alzo een eerste
visie voor Kern Rechteroever uit te
tekenen. Met dit resultaat zal de stad
Aalst een concreet stadsproject kunnen
lanceren, inclusief het ruimtelijk
uitvoeringsplan dat als kader voor de
beoordeling van stedenbouwkundige
vergunningsaanvragen in dit deel van
de stad zal dienen.
23
C. FINANCIERING
Zo complex het project op zich is, zo
complex is ook de financiering.
Hiermee wordt bedoeld dat diverse
deelprojecten op andere wijzen kunnen
gefinancierd worden en dat er financiering
nodig zal zijn van diverse actoren,
zowel publieke als private actoren.
We houden het in dit algemeen
overzicht op de financiering vanuit de
zijde van de overheid. Dat de overheid
mede investeert in zulke projecten is
een onontbeerlijk gegeven en dit voor
een aantal redenen:
-Het opnemen van de regisseursrol is
een kost die de overheid logischerwijze
zelf dient te financieren.
-De aanleg van het openbaar domein
langs de Common Ground is hét
hefboom-deelproject van de herontwikkeling
van de kern Rechteroever. Deze
aanleg is reguliere taak en dus een
evidente kost voor de overheid.
-De noodzakelijke communicatie- en
participatietrajecten waarin het project
landing vindt bij alle gebruikers is een
kost die bij de overheid terecht komt.
-Het is vaak ómdat de overheid start
met investeringen dat ook de privé
volgt. Met andere woorden investeringen
vanuit overheidszijde hebben een
hefboomeffect op investeringen vanuit
de privé. Dit is niet onlogisch, wanneer
de privé ziet dat de overheid investeert
zijn de risico’s om zelf te investeren in
een (‘slechte’ of ‘mindere’) buurt ineens
een stuk kleiner geworden.
Heel expliciet werd in de vorige
paragraaf gesproken over investeringen
vanuit ‘de overheid’. Dit betekent
dat de stad Aalst wel zelf mede zal
dienen te investeren in de herontwikkeling
van de kern Rechteroever maar dat
zij er niet alleen voor staat.
De stad kan het project indienen voor
subsidiëring bij andere overheden. De
meest voor de hand liggende is het
Vlaams Stadsvernieuwingsfonds. Een
andere mogelijkheid is het Europees
Fonds voor Regionale Ontwikkeling
(EFRO 2014–2020).

1. Vlaams Stadsvernieuwingsfonds
De stad Aalst kreeg alvast een
conceptsubsidie van het Vlaams
Stadsvernieuwingsfonds voor de
opmaak van een visie en een aanpak
over de herontwikkeling van
Rechteroever. Een logische volgende
stap is het project in te dienen voor een
projectsubsidie binnen het stadsvernieuwingsfonds.
Dit is een subsidie van
maximaal 5 mio euro voor projecten die
‘een ingrijpende en duurzame vernieuwing
van de stedelijke gebouwde
ruimte koppelen aan initiatieven van
samenlevingsopbouw en dat verwezenlijken
door coproductie tussen
publieke, private en civiele partners’.
Voor een volledige uitleg over het
opzet, de criteria en het verloop van
deze subsidie-aanvraag verwijzen we
naar www.thuisindestad.be (onder de
rubriek ‘Stadsvernieuwing’ is zowel een
algemene toelichting te vinden als een
aanvraagformulier).
Hier beperken we ons tot enkele grote
criteria waaraan het project moet
voldoen om kans te maken op de
subsidie:
- Kwaliteitsvolle ruimtelijke planning
en ontwerp: Het project genereert een
duidelijke verbetering op het vlak van
de gebruiks-, belevings- en omgevingswaarde
van het nieuwe of vernieuwde
stadsgedeelte.
- Integrale duurzaamheid: Het project
dient bij te dragen tot de ecologische
duurzaamheid, de sociale én de
economische duurzaamheid.
- Het project heeft een totaalkarakter,
behelst multifunctionaliteit en creëert
synergie.
- Coproductieve ontwikkeling:
* publiek-publieke samenwerking:
subsidiariteit en horizontale samenwerking
tussen publieke actoren.
* publiek-private samenwerking:
minimaal 30 % van het totale investeringsproject
(bvb. in casu de volledige
herontwikkeling van de kern rechteroever
in al zijn deelaspecten met
openbaar domein, bouwblok
Schelfhout, carnavalshallen, drankencentrale
…) wordt door private partijen
gefinancierd.
* samenwerking met de civiele maatschappij:
communicatie, samenspraak
en samenwerking tussen de stad, de
huidige en toekomstige bewoners,
actieve maatschappelijke groepen.
De herontwikkeling van de Kern
Rechteroever te Aalst heeft alles in zich
om een geslaagd stadsvernieuwingsproject
te worden. Wat de vereiste
private investering betreft kan ingebracht
worden dat het bouwblok
Schelfhout door een private partij
(eventueel na verkoop onder voorwaarden
door de stad Aalst) zal ontwikkeld
worden en op de markt gebracht.
Uitgaande van bvb 6.000 m2, heeft het
bouwblok Schelfout een projectkost van
meer dan +/- 7,5 mio euro. Op die
manier komt men ruimschoots aan 30%
private financiering van het totaalproject,
wetende dat de heraanleg van het
openbaar domein langs de Common
Ground 20.000 m 2 omvat en kan
gebudgetteerd worden op 4 mio euro.
Deze kost kan de stad Aalst inbrengen
ter subsidiëring door het Vlaams
stadsvernieuwingsfonds.
2. Andere
Wat Europese fondsen betreft, diende
de Belgische overheid recent een
zogenaamde ‘partnerschapsovereenkomst’
in bij de Europese Unie. Dit is
een voorstel van overeenkomst in
dewelke België aangeeft hoe ze de
Europese Structuur- en
Investeringsfondsen (met o.a. het
Europees Fonds voor Regionale
Ontwikkeling, kortweg EFRO) zal
inzetten in de periode 2014-2020.
Een definitief programma inclusief
definitieve modaliteiten voor de
besteding van deze fondsen is met
andere woorden nog niet voorhanden.
Dat maakt dat het op moment van
opmaak van deze nota, niet mogelijk is
met zekerheid te zeggen of dit project
(en/of deelprojecten) in aanmerking
komt voor Europese subsidies. Eind
2014 komt hierover duidelijkheid.
24
Projecten kunnen voor subsidieaanvraag
worden ingediend vanaf
2015.
D. COMMUNICATIE & PARTICIPATIE
Naast de diverse deelprojecten zelf, de
noodzakelijke rol van de regisseur, een
visie onder de vorm van een masterplan,
middelen ter financiering van het
project is de laatste cruciale factor een
goed communicatie- en
participatietraject.
Het project gaat over het creëren van
een vernieuwde woon-, werk-, leefomgeving
van vele burgers, handelaars,
passanten, gebruikers, … . De herontwikkeling
kan alleen maar slagen
wanneer deze het project zullen
ervaren als een absolute meerwaarde.
Dit vergt van bij het begin van het
project een doorgedreven communicatie
én participatietraject, afgestemd op
diverse doelgroepen, bvb. bewoners,
handelaars, creatieve actoren uit
cultuur- en evenementsector (carnavalsorganisatie,
Netwerk, …). Ook de
hogere overheden hechten veel belang
aan communicatie en participatie.
Kosten die hiermee gepaard gaan
kunnen ingediend worden binnen een
eventueel goedgekeurd
subsidieproject.
E. STAD ALS REGISSEUR EN STAD
ALS ONTWIKKELAAR
Zoals aangehaald, krijgt de herontwikkeling
van de kern rechteroever vorm
door een samenspel van diverse
deelprojecten.
De rol die de stad Aalst kan opnemen
in deze deelprojecten verschilt. Ofwel
treedt de stad op als regisseur en stuurt
zij vanuit een passieve rol het deelproject
in de gewenste richting van het
masterplan. Ofwel neemt de stad een
meer actieve rol op en wordt zij als het
ware ‘ontwikkelaar’ van een deelproject.
Dit houdt in dat de stad mede
investeert (al dan niet met verworven
subsidies van hogere overheden), alzo

een risico draagt in de realisatie van
het project en de uitvoering ervan mee
in de hand heeft.
1. Schelfhout
Wat de ontwikkeling van het bouwblok
Schelfhout betreft bijvoorbeeld, wordt
hier dieper ingegaan op een potentiële
verdere aanpak. De ontwikkeling van
dit bouwblok kan beschouwd worden
als een erg belangrijk deelproject van
de herontwikkeling van de kern
rechteroever en dit dankzij zijn strategische
ligging aan de Dender en de
ruimtelijke impact op de omgeving. Dat
het bouwblok nagenoeg in handen is
van één eigenaar, die daarenboven te
kennen gaf – gedeeltelijk – te willen
verhuizen naar een andere locatie is
daarenboven een extra troef om als
stad hier ten volle de herontwikkeling
te sturen.
Een voor de hand liggende aanpak is
dat de stad Aalst de eigendom van
Schelfhout koopt en het zelf op de markt
brengt onder voorwaarden (cfr. Infra).
Dit vergt een investering van de stad
Aalst, nl. de aankoop van de eigendommen,
maar mits stedenbouwkundige
voorwaarden afgetoetst aan de
(vastgoed)markt en mits een actief
projectleiderschap moet het mogelijk
zijn dat de return uit de verkoop de
kosten voor onder andere de aankoop
terugverdient. Eens de stad Aalst de
eigendommen heeft aangekocht, dient
zij vervolgens een oproep op te maken
voor een verkoop onder voorwaarden.
Dit houdt in dat op dat moment alle
aspecten aan de herontwikkeling van
het bouwblok grondig dienen doordacht
te worden.
a. Een eventueel op te leggen
specifieke invulling:
Is er een specifieke invulling die de
stad Aalst aan een deel van het
bouwblok wil opleggen (bvb. kinderopvang,
kunst- en cultuurcentrum, … )?
Hiervoor kan men eerst nagaan aan
welke functie er behoefte is (in deze
wijk) en welke functie hier een meerwaarde
zou bieden. Met de bepaling
van een eventuele specifieke invulling
dient volgende voor ogen te worden
gehouden. Indien men deze oplegt als
verplicht programma, heeft dit een
‘prijs’ voor de weerhouden private
partner. Dit zal ofwel verrekend worden
in (een lager) bod aan de stad Aalst
ofwel later rechtstreeks worden aangerekend
onder vorm van een huur- of
verkoopprijs.
b. Stedenbouwkundige randvoorwaarden
aan de herontwikkeling van het
bouwblok:
Deze randvoorwaarden worden
grotendeels aangeleverd door voorliggende
studie. De stad Aalst dient te
beslissen welke voorwaarden, bestemming,
kwaliteiten, … zij als verplicht
kader zal opleggen aan de kandidaat
kopers van het bouwblok.
c. Milieutechnische randvoorwaarden
voor het te bouwen programma:
De stad Aalst zal een uitspraak dienen
te doen in de bevragingsbundel over
de eventuele milieutechnische eisen
die zij al dan niet wenst op te leggen
(E70,passief, gebruik van groendaken,
….)
d. Financiële randvoorwaarden:
Voor de herontwikkeling van dit
bouwblok dient vooraf een financieel
plaatje te worden opgemaakt met
kosten en inkomsten. Elk van bovengenoemde
punten (evt. specifieke functie,
stedenbouwkundige en milieutechnische
randvoorwaarden) hebben
invloed op het financieel plaatje. Zoals
aangehaald lijkt het mogelijk om met
een voorgesteld ontwikkelbaar volume
van +/- 5.000m² op het bouwblok
Schelfhout een ‘zero project’ te maken
nl. een project waarbij opbrengsten
voor de stad Aalst opwegen tegen de
kosten.
Voor de oproep en dus voor de kandidaat
private partners is het belangrijk
mee te geven wat zij op financieel vlak
kunnen verwachten van de stad Aalst,
wat van hen verwacht wordt, hoe hun
offerte zal beoordeeld worden, … Bij de
opmaak van de oproep is het erg
belangrijk dat een duidelijk kader
wordt meegegeven aan de kandidaat
private partners zodat duidelijk is wat
25
van hen verwacht wordt, wat mogelijk
is, wat de bijdrage van de stad is, hoe
hun offerte zal beoordeeld worden, …
Met een duidelijk kader en dus een
heldere bevragingsbundel kan de
oproep gelanceerd worden en in een
volgende fase gejureerd. Na een korte
onderhandelingsperiode kan dan een
samenwerkingsovereenkomst en
overeenkomst tot overdracht gesloten
worden tussen de stad Aalst en de
private ontwikkelaar.
2. Vandenameele
Wat de eigendommen van de drankencentrale
betreft, verdient het aanbeveling
een informeel gesprek aan te gaan
met de eigenaar over zijn toekomstplannen
en over de visie van de stad
over de kern rechteroever. Mogelijks is
de eigenaar geïnteresseerd om op
middellange termijn toch te verhuizen
naar een andere locatie (afhankelijk
van opbrengst huidige locatie en
afhankelijk uiteraard van beschikbaarheid
nieuwe –aantrekkelijke – locatie).
In dit geval kan een aankoop door de
stad overwogen worden, hoewel dit een
veel groter investeringsproject zal zijn.
Een andere optie is om als stad via
verkaveling en stedenbouwkundige
vergunning een hand te houden in de
herontwikkeling hiervan.

Een succesvolle ontwikkeling van een wijk heeft meer dan een plan
nodig. Het is pas als de kennis, de energie en de mogelijkheden van
verschillende actoren – zowel stadsdiensten, verenigingen,
economische partijen als burgers – kunnen worden geactiveerd
binnen één mobiliserend toekomstproject, dat een ambitieuze
ontwikkelingsvisie in stappen en deelprojecten kan worden
gerealiseerd.
26

CO-PRODUCTIEF PROCES
Gedurende de eerste helft van 2014 is
een ‘Atelier Kern Rechteroever’ ingericht.
De verschillende actoren hebben
rond verschillende (samen)werktafels
meegebouwd aan de strategische visie
voor Kern Rechteroever. Tegelijk
hebben zij hun diverse ambities en
noden vertaald in mogelijke eerste
stappen en grote deelprojecten die de
ontwikkeling van Kern Rechteroever
concreet en snel gestalte kunnen geven.
Via dit co-productief proces kan nu van
de schetsfase naar concrete acties en
projecten worden verder gewerkt, om
zowel op heel korte termijn (najaar
2014) als op middellange termijn (tot
2019) tijdelijke en permanente acties,
projecten en transformaties te realiseren.
DEELNEMERS WORKSHOPS &
ATELIERS
Stadsdiensten:
- Dirk Auwelaert (dienst Mobiliteit en
openbare werken)
- Bart Backaert (dienst Onderhoud
openbaar domein - Groen)
- Els Bonnarens (team Planning en
stadsvernieuwing)
- Bart Broeckhove (AGSA projectleider
- Gunnar Callebaut (team Cultuur,
evenementen en infrastructuur, De
Brug)
- Jan De Mette (dienst Mobiliteit en
openbare werken)
- Magda De Wolf (directeur Ruimtelijke
ordening, wonen, economie en milieu)
- Karolien Dezeure (directeur Interne
ondersteuning)
- Bernadette Fortuin (team Cultuur,
evenementen en infrastructuur,
carnavalshallen)
- Lien Grootvriendt (dienst Cultuur,
jeugd en sport)
- Liesbeth Longueville (team Wonen)
- Hannes Raes (team Strategische
planning & EISW - gebiedsgerichte
werking)
- Nico Rottiers (directeur Mobiliteit en
openbaar domein)
- Jo Saeys (dienst Economie en
landbouw)
- Sabine Smet (dienst Economie en
landbouw)
- Tineke Stockman (dienst Economie en
landbouw)
- Eddy Thijs (dienst Mobiliteit en
openbare werken)
- Sarah Van Cromphaut (team Planning
en stadsvernieuwing)
- Arnoud Van Der Straeten (team
Cultuur, evenementen en infrastructuur)
- Joke Van de Velde (dienst
Samenleving en integrale veiligheid,
gebiedsgerichte werking)
- Gwen Vreven (algemeen directeur,
AGSA)
Lokale experten en actoren:
- Adriana Barcenas (Aalst Mixt)
- Yusuf Bilge (Turkse Moskee
Binnenstraat)
- Lander Claeys (Parol vzw,
buurtwerker)
- Paul Lagring (Netwerk)
- Liesbeth Lissens (Parol vzw,
buurtwerker)
- Inge Poppe (Don Bosco BUSO)
- Bart Van Den Driessche
(beleidsondersteuning)
- Luc Vermeiren (toezichter
carnavalwerkhallen)
- Annie Van Hoorick (Netwerk)
- Tom Vints (Mint)
- Frederik Wolumona (Afrik’Aalst)
Stedenbeleid, Vlaamse Overheid:
- Karim Cherroud (Vlaamse Overheid,
team Stedenbeleid)
- Thierry Goossens (Vlaamse Overheid,
team Stedenbeleid)
- Stijn Oosterlynck (Universiteit
Antwerpen, lid regieteam
stedenbeleid)
27

Het Concept Stadsproject bestaat uit een visie, een duidelijke
werkmethodiek en een eerste palet van acties en projecten voor de
ontwikkeling van Rechteroever. De energie en ambitie van de
verschillende actoren die tijdens de ateliers en workshops in kaart
werd gebracht, kan worden gemobiliseerd voor onmiddellijke acties
en tijdelijke transformaties tijdens de zomer en kerst 2014, zomer
2015, en verder. Binnen dezelfde filosofie worden deze 'quick-wins'
op middellange termijn versterkt en ondersteund door
daadwerkelijke transformaties van de publieke ruimte, door de
implementatie van nieuwe programma's en gebouwen, etcetera.
28

STAPSGEWIJZE IMPLEMENTATIE
2016
2019
2017
2015
MAAKPLATFORM
EXOTISCH
ONDERNEMEN
GEDEELDE
RUIMTE
DE PARAPLU
VAN KRO
2014
2018
KICK-OFF
HOUTKAAI
MOGELIJKE INRICHTING 2019
METAALWORKSHOP
Het stadsproject voor Rechteroever
bestaat uit een verzameling van acties
die zowel op heel korte als lange
termijn uitgetest en gerealiseerd
kunnen worden langs de Common
Ground. Er liggen immers een groot
aantal quick wins voor het rapen,
eenmalige kansen - van de verhuis van
Kind & Gezin uit de Oude Vismijn tot
het aflopen van de concessie van de
cafetaria aan de carnavalshallen,
enz… Indien deze momenten en
kansen goed benut worden, kunnen ze
quasi onmiddellijk voor een nieuwe
dynamiek zorgen in het stadsdeel.
Daarnaast kunnen er op korte termijn
ook al een aantal tests uitgevoerd
worden, om te onderzoeken wat de
Common Ground is of kan zijn, wat
gewenst is bij een definitieve realisatie,
welke actoren hier voor –of nadelen bij
ondervinden, en hoe het geheel beter
op elkaar afgestemd kan worden. Op
deze manier wordt een anderssoortig
participatieproces tot stand gebracht,
waarbij de buurt actief kan meewerken
aan de constructie van het eigen
publiek domein, waarbij eventuele
weerstand of tegenkanting constructief
omgevormd wordt tot een voorstel dat
voor een algemeen enthousiasme zorgt.
Sommige van deze tests zullen positief
gewaardeerd worden, andere negatief,
maar allemaal zullen ze in één cruciaal
element slagen: namelijk aantonen dat
er aan Rechteroever gewerkt wordt.
Hierdoor wordt een hoopgevend
verhaal opgebouwd voor de wijk en
haar bewoners. Hiervoor zijn alle
bovenstaande acties nodig, zowel de
onmiddelijke als de ambitieuze, de ene
om aan te tonen dat er aan de wijk
gewerkt wordt, de andere om
Rechteroever werkelijk op een hoger
niveau te krijgen. Dit door verder te
bouwen op wat gedurende de workshops
al in gang werd gezet.
29

1. HOUTKAAI
Tijdens de zomer organiseert Netwerk
een kunstkamp. Als kick-off voor het
stadsproject slaan Netwerk, de jeugddienst,
groendienst en mobiliteitsdienst
de handen in elkaar. De ruimte aan de
houtkaai wordt tijdelijk verkeersvrij
gemaakt, en zowel de mobiele speelpleinwerking,
de kunstkampen,
tijdelijke pick-nic tafels, de groendienst,
en anderen transformeren en gebruiken
de vrijgekomen ruimte. Tijdens de
zomer van 2014 wordt de Common
Ground verbeeld.
Jeugddienst + Netwerk (kunstkamp) +
groendienst + toerisme (pick-nick) +
mobiliteitsdienst + ...
30

ZOMER / NAZOMER 2014
2. POP-UP VANDENAMEELE
Achter één van de muren van
Vandenameele ligt er vandaag een
perceel verborgen waarvan de grond
eigenlijk eigendom is van de Stad
Aalst. Door het openbreken van deze
muur kan de publieke ruimte in
afwachting van de definitieve aanleg
van de Common Ground reeds vrijgegeven
worden en er al tijdelijke initiatieven
(zoals een pop-up bar, een
filmavond, …) georganiseerd worden,
en dit in samenwerking met de
drankenhandelaar.
Stad Aalst + Vandenameele
+ Parol + ...
31

3. VOEDSEL & HANDEL -
KERSTMARKT 2014
Aan de Varkensmarkt wordt er tijdens
de kerstperiode een voedselproject op
gang getrokken dat het eten uit de wijk
in de kijker zet. Dit project vormt de
aftrap voor een reeks aan korte
kleinschalige initiatieven die allemaal
één doel hebben: de handel en horeca
rond de Varkensmarkt en de
Hoveniersstraat op de kaart zetten.
Handel op Rechteroever mag immers
gezien worden, ze is eigenzinnig,
veelzijdig en voortdurend in
ontwikkeling.
Dienst economie + Vereniging handelaars
+ Schelfhout + ...

JAARWISSELING 2014-2015
4. GROEN PERSPECTIEF
Wanneer de gronden boven de oude
loop van de Molenbeek overgedragen
worden naar de stad opent dit letterlijk
perspectieven. Door middel van een
groen perspectief, dat aanvangt op de
Houtkaai en doorloopt tot aan de
Carnavalshallen ,wordt het traject van
de oude loop in het groen gezet en een
visueel perspectief in de dense kern
opengebroken. Zo wordt het driehoekig
perceel aan Vandenameele definitief
tot een publieke tuin en ruimte getransformeerd,
en ingehuldigd voor de
kersmarkt 2014.
Stad Aalst + Vandenameele
+ Parol + groendienst + ...
33

5. DE PARAPLU VAN KRO
In 2015 is het dan tijd voor een eerste
echte creatie. Er wordt een
ontwerpwedstrijd uitgeschreven voor
een grote, mobiele infrastructuur op de
Houtkaai. Dit artistiek project,
waarvoor men tijdens de productie over
een specifieke technische en creatieve
bagage moet beschikken, moet een
gezicht geven aan Rechteroever, en de
filosofie van de Common Ground
officieel in gang zetten en verbeelden.
Deze installatie is bijvoorbeeld een
paraplu of parasol, die een mobiel dak
boven de Houtkaai installeert. De stad
staat in voor de afstemming en
organisatie: gelden worden
vrijgemaakt, participatietrajecten
opgesteld. Netwerk verzorgt mee de
kwaliteitsbewaking en zoekt een
kunstenaar die in de jury zetelt. De
carnavalisten en hun spin-offs
verzorgen de productie.
Carnavalswerking + Technische
opleidingen + Netwerk + Stad Aalst
34

ZOMER 2015
6. PLEIN EN PAVILJOEN VOOR
RECHTEROEVER
Wanneer Kind & Gezin naar het NAC
verhuist, zoekt de Oude Vismijn op de
Houtkaai naar een nieuwe invulling.
Voka, Parol, Netwerk en andere actoren
zetten er samen in op een laagdrempelig,
informatief en recreatief centrum,
waar er nagedacht wordt over de
toekomst van het projectgebied waar
het midden in ligt, maar ook over het
woonweefsel langs de Moorselbaan.
VOKA + Parol + Dienst economie +
Dienst mobiliteit + Netwerk + Dienst
Planning + ...
35

7. NIEUWE LEVENSADER VOOR KRO
Door de tijdelijke ingrepen op de
Common Ground is het gedeeld
gebruik op korte tijd ingeburgerd en
geliefd geraakt bij de bewoners.
Rechteroever wil deze nieuwe levensader
bestendigen. De Stad vraagt bij
Vlaanderen steun voor het stadsvernieuwingsproject
aan om de Common
Ground te realiseren. De naam van
deze nieuwe ruimte wordt via een
wedstrijd gekozen.
Dienst Planning + Mobiliteit +
Openbare Werken + Gebiedsgerichte
werking + (evt) Schelfhout + ...
36

2016—2017
8. METAALWORKSHOP
Aan de overzijde van het werfplein
toont de nieuwe productieve kern haar
gezicht. Op de kop van de gedeelde
ruimte wordt een nieuwe metaalworkshop
gerealiseerd. Aan de kade van de
Dender, in het verlengde van de
carnavalswerkhallen, wordt werkelijk
geproduceerd, ontwikkeld en met
jongeren gewerkt. Zo vormt deze
metaalworkshop het sluitstuk van
productieve paviljoenen: van de Oude
Vismijn, via de pottenbakker, via de
carnavalshallen tot de Dender.
VOKA + Dienst economie +
Carnavalswerking + Technische
scholen + Dienst jeugd + ...
37

9. CARNAVAL-CENTRUM:
BELEVING & ONTWIKKELING
De noodzakelijke uitbreiding van de
carnavalshallen wordt gekoppeld aan
een nieuw carnavalsmuseum. Eerder
dan een plek waar de geschiedenis
wordt getoond, is dit een plek waar de
kracht van carnaval, van zijn humor,
van zijn vakmanschap, en van zijn
sociale functie centraal staan. Om dit
ontwikkelplatform deel te maken van
de wijk wordt het gerealiseerd als een
nieuwe façade met luifel boven de
Common Ground (rug aan rug met de
bestaande woningen).
Stad Aalst + Carnavalswerking +
Technische scholen + Dienst Toerisme...
38

2018—2019
10. MAAKPLATFORM
Om de carnavalswerking en haar
spin-offs blijvend te innoveren en om
die als stimulans voor nieuw vakmanschap
in te kunnen zetten, richten
ondernemers, scholen, en carnavalisten
samen een maakplatform op. Atelierruimtes
en juridische begeleiding voor
studenten en starters worden voorzien.
Deze trekker langs de gedeelde ruimte
zet niet alleen in op produceren en
ondernemen maar maakt ook een
geste naar de wijk: een nieuwe
publieke doorsteek naar de Dender.
Carnavalswerking + Technische
scholen + Netwerk + VOKA + Dienst
economie + Dienst cultuur + ...
39

“In de omgeving van dit nieuw
productief centrum voor Aalst staan
zin voor initiatief, creativiteit, een sterk
handelsapparaat, culturele en volkse
activiteiten, voorzienende
programma’s en een sterkere
woonomgeving centraal.”
KERN RECHTEROEVER ALS CENTRUM VAN VOORZIENINGEN, CREATIVITEIT EN
ONDERNEMERSCHAP VOOR WIJK, STAD EN REGIO
“In de omgeving van dit nieuw productief centrum voor Aalst staan zin voor initiatief, creativiteit, een
sterk handelsapparaat, culturele en volkse activiteiten, voorzienende programma’s en een sterkere
woonomgeving centraal.”