Property Today NL 2020 Editie 4

EDITIE 4 - 2020 - SEPT-OKT
MAGAZINE VAN DE MEDE-EIGENDOM
De algemene vergadering op afstand
is die echt onwettig?
Pop-up en de syndicus
wie heeft nog wat te vertellen?
Nieuwe overwinning
van de Bemiddeling in Frankrijk!
voorafgaandelijke poging tot bemiddeling
verplicht om rechtszaak te vermijden
OP NAAR 2021!
HET REGLEMENT VAN INTERNE ORDE
2.0 EN DE VERANTWOORDELIJKHEID
VAN DE SYNDICUS
Nog niet zo lang geleden was het reglement van interne
orde, toen nog niet verplicht, slechts een verzameling
van huishoudelijke regels. De wet beperkte zich tot
de verklaring dat een RIO bij onderhandse akte moest
opgesteld worden. De wet van 2018 veranderde de zaken.
OFFERTES, ERELONEN EN OVEREENKOM-
STEN VAN SYNDICI: TE VAAK GEBREK
AAN DUIDELIJKHEID EN UNIFORMITEIT
UVS heeft recentelijk een groot aantal offertes van
syndici verzameld en geanalyseerd. Frappant is dat de
prestaties en forfaits vaak niet duidelijk aangegeven
worden. Maar hoe kunnen de mede-eigenaars een juiste
keuze maken tussen offertes die zo verschillend zijn?

2
ÉÉN MULTI-ENERGIEPARTNER
MAAKT HET BEHEER
VAN UW GEBOUWEN ZOVEEL
EFFICIËNTER
1 contactpersoon
Onze expertise
Klantenservice op maat
Flexibel raamcontract
Aangepaste facturatie
Neem contact met ons op via
02 486 22 28
syndic@totalgp.be

INHOUD
EDITIE 4
2020 - SEPT-OKT
Abonnementen kunnen bij ieder
nummer ingaan en worden elk jaar
automatisch vernieuwd. Abonnee
worden kan via www.propertytoday.be.
Adreswijzigingen graag schriftelijk
doorgeven met vermelding van het
oude en het nieuwe adres en het
nieuwe telefoonnummer. Opzeggingen
kunnen gelijk wanneer gebeuren.
Het abonnement op het magazine is
gratis. Je krijgt het blad drie keer per jaar
toegestuurd.
05
07
09
10
12
13
15
19
22
24
26
DE VME EN HET RECHT OP HOGER
BOUWEN
VRIJWILLIGERSVERGOEDING:
BINNEKORT OOK VOOR MEDE-
EIGENAARS EN/OF BEWONERS?
DE OVERDRACHT VAN EEN SYNDICUS-
KANTOOR - DEEL (2)
IMPLEMENTATIE VAN
ZONNEPANELEN EN LAADPALEN
BIJ APPARTEMENTSBEGOUWEN
NIEUWS UIT FRANKRIJK ...
DE GDPR EN DE SYNDICUS
IS DE ALGEMENE VERGADERING OP
AFSTAND ECHT ONWETTIG?
HET REGLEMENT VAN INTERNE ORDE
2.0: VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE
SYNDICUS
OFFERTES, ERELONEN EN
OVEREENKOMSTEN VAN SYNDICI:
DUIDELIJHEID EN UNIFORMITEIT
SALON VAN DE MEDE-EIGENDOM
4DE EDITIE
POP-UP EN DE SYNDICUS:
WIE HEEFT NOG WAT TE VERTELLEN ?
Uitgever
NOG NIET GEABONNEERD?
PROFIT & FUN BVBA
Steenwinkelstraat 425
2627 Schelle
Advertentieregie
info@propertytoday.be
Redactie
redac@propertytoday.be
Magazinelay-out
D&K Vision BVBA
T 03 877 29 20
propertytoday@dkvision.eu
SCHRIJF U DAN IN VIA
WWW.PROPERTYTODAY.BE
EN KRIJG HET MAGAZINE
GRATIS IN UW BRIEVENBUS!
Copyright / Gehele of gedeeltelijke overname van de inhoud, in welke vorm dan ook, is slechts toegestaan na schriftelijk akkoord van de uitgever.
De informatie in dit magazine is met de grootste zorg geschreven en nagekeken. De uitgever kan echter niet verantwoordelijk gesteld worden eventuele foute of onvolledige informatie.

04
Stop in deze ingewikkelde omstandigheden met het zoeken naar zalen voor uw algemene
vergaderingen en laat de leden van uw verenigingen deelnemen van waar ze willen en
hoe ze willen. Met www.general-meeting.be beheert u uw algemene vergaderingen op
afstand of hybride en biedt u echt comfort voor wie wel of niet kan verplaatsen.
Vermijd onnodige verplaatsingen
Maak uw uitnodigingen en bijlagen in één klik
beschikbaar voor uw mede-eigenaars
Optimaliseer uw tijd en die van uw klanten
Verhoog de aanwezigheidsgraad van uw
vergaderingen
Schrijf uw verslag in één oogopslag met de
stemresultaten
Verhoog de productiviteit van uw vergaderingen!
Organiseer ze op www.general-meeting.be!
info@general-meeting.be - 0492/27.28.99

05
De VME en het recht op hoger bouwen
In een overbebouwde omgeving is men steeds op zoek naar creatieve
manieren om met ruimte om te springen. Eén manier daartoe is het
“hoger bouwen” of “optoppen” van appartementsgebouwen.
Bij optoppen wordt bovenop een appartementsgebouw nog één
of meerdere verdiepingen geplaatst. Gezien de schaarsheid aan
bouwgrond blijkt het optoppen een goed alternatief, dat ook lucratief
kan zijn voor de vereniging van mede-eigenaars. Het recht op hoger
bouwen kan namelijk verhandeld worden tegen een bepaalde prijs.
financieel voordeel dat de mede-eigenaars hieruit zouden halen.
Ook moeten er grondige en concrete afspraken gemaakt worden
omtrent de toegang tot het gebouw en de overlast die gepaard
gaat met de werken, of zelfs omtrent de eventuele schadegevallen.
Voornoemde punten dienen in concreto uitgewerkt te zijn vóór
datum van de algemene vergadering van mede-eigenaars die zal
stemmen over het verhandelen van het recht op hoger bouwen.
Dit artikel spitst zich toe op de voorwaarden om zo’n verhandeling
van het recht op hoger bouwen te bewerkstelligen.
1. Bevoegdheid.
Conform artikel 577-3 derde lid BW worden de gedeelten van
gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars
of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk
te zijn. Behoudens andersluidende bepaling in de statuten behoren
de fundamenten, dragende kolommen en balken, vloerplaten,
gevel en het dak van een appartementsgebouw onmiskenbaar tot
de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw.
De vereniging van mede-eigenaars heeft als beheerder van de
gemeenschappelijke delen dus in principe het recht op hoger
bouwen en is aldus bevoegd dit recht te verhandelen.
Dit principe geldt slechts voor zover het recht op hoger bouwen
niet reeds in de splitsingsakte werd toegekend aan één bepaalde
persoon, zoals bijvoorbeeld een bouwpromotor.
2. Voorbereiding.
Doorgaans zal een bouwpromotor bij de VME of diens syndicus een
voorstel indienen van zijn project tot hoger bouwen.
Alvorens effectief over te gaan tot het verkopen van het recht op hoger
bouwen, dienen een aantal voorbereidingen getroffen te worden.
Zo moet men een studie uitvoeren naar de draagkracht van het
gebouw en de mogelijkheid tot het plaatsen van één of meerdere
verdiepingen bovenop het gebouw.
Verder moet men een uitgebreide studie voeren naar de kosten die
gepaard gaan met het recht op hoger bouwen, en uiteraard het
In praktijk is het aangewezen dat de VME zich juridisch en
bouwkundig laat bijstaan door een deskundige en een werkgroep
aanduidt om deze zaken in goede banen te leiden. Ook de syndicus
zal bij de voorbereiding een belangrijke rol spelen.
3. Juridische constructie.
De VME heeft hierbij de keuze tussen het vestigen van een
opstalrecht of het verruimen van het appartementsgebouw.
Bij het vestigen van een opstalrecht zal (zullen) de nieuwe
verdieping(en) via een opstalconstructie buiten de bestaande
bouw gehouden blijven. Er zal geen herverdeling van de aandelen
in de mede-eigendom gebeuren, aangezien het bestaande
appartementsgebouw niet wordt uitgebreid, maar er bovenop
een nieuw gebouw gebouwd wordt. Er ontstaan als het ware twee
onderscheiden bouwmassa’s, waarvan er een onder de bepalingen
van het appartementsrecht valt en een andere onder de Opstalwet.
Bij het verruimen van het appartementsgebouw zullen de
nieuwe verdieping(en) worden opgenomen in het bestaande
appartementsgebouw, wat een wijziging in de aandelen in de
mede-eigendom zal teweegbrengen, hetzij door een herschikking
van de bestaande aandelen, hetzij door de creatie van nieuwe
aandelen.
4. Stemming en meerderheden.
Eens de voorbereidende werken zijn afgerond, en alle individuele
mede-eigenaars op de hoogte zijn van de exacte plannen, kan de
VME overgaan tot de stemming.
Het is hierbij aangewezen dat de bouwpromotor en zijn team
of de aangeduide werkgroep van de VME tijdens de algemene
vergadering de exacte plannen nogmaals gedetailleerd toelichten.

06
De beslissing tot het verhandelen van het recht op hoger
bouwen bestaat uit meerdere onderdelen, die één integrerend
geheel vormen, en met één en dezelfde beslissing en een
meerderheid van vier vijfden van de stemmen van de aanwezige of
vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden gestemd.
Uiteraard kunnen de beslissingen ook afzonderlijk worden
genomen, met de respectievelijk vereiste meerderheden.
De algemene vergadering van mede-eigenaars zal moeten
stemmen over de volgende zaken:
1. Daad van beschikking van gemeenschappelijke
onroerende goederen.
Indien de VME ervoor gekozen heeft om het optoppen van
het appartementsgebouw middels de verruiming ervan te
organiseren, dient zij te stemmen over de daad van beschikking
van gemeenschappelijke onroerende goederen.
Bij de verruiming van het appartementsgebouw verkopen
de mede-eigenaars namelijk aandelen in de grond en in de
gemeenschappelijke delen.
De algemene vergadering van mede-eigenaars dient deze
beslissing te nemen met een meerderheid van vier vijfden van
de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde medeeigenaars
(artikel 577-7 §1,2° e) B.W.).
2. Herverdeling van aandelen in de mede-eigendom en lasten.
Indien de VME ervoor kiest het optoppen via de verruiming van
het appartementsgebouw te structureren, worden nieuwe privéen
gemeenschappelijke delen in het gebouw geïncorporeerd. De
VME zal in dat geval moeten stemmen over de herverdeling van de
aandelen in de mede-eigendom en de lasten, door een herschikking
van de bestaande aandelen, of door de creatie van nieuwe aandelen.
Bij de vestiging van een opstalrecht worden geen nieuwe privéen
gemeenschappelijke delen in het gebouw geïncorporeerd.
De nieuwe delen maken juridisch gezien deel uit van de nieuwe
“opbouw”, en niet van de bestaande “onderbouw”.
De algemene vergadering van mede-eigenaars dient deze
beslissing te nemen met een meerderheid van vier vijfden van
de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde medeeigenaars
(artikel 577-7 §3 B.W.).
3. Vestigen van een opstalrecht.
In de akte van vestiging dient nauwkeurig beschreven te worden
op welke gemeenschappelijke delen het opstalrecht gevestigd zal
worden. Verder dienen gebruiksrechten en rechten van overgang te
worden gevestigd met betrekking tot de bestaande gemene delen,
bijvoorbeeld als de toekomstige mede-eigenaars van de “opbouw”
via de gemene delen van de “onderbouw” naar boven moeten komen.
De algemene vergadering van mede-eigenaars dient deze
beslissing te nemen met een meerderheid van vier vijfden van
de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde medeeigenaars.
4. De prijs.
Zowel bij het verruimen van het appartementsgebouw als bij het
vestigen van een opstalrecht zal de VME ook de prijs bepalen.
Zoals vermeld dient ter bepaling van deze prijs voorafgaandelijk
een professionele waardering uitgevoerd te worden.
Verder zal de VME moeten bepalen wat de bestemming van de te
ontvangen gelden zal zijn.
In principe komt de prijs pro rata toe aan de mede-eigenaars ten
belope van hun aandeel in de gemeenschappelijke delen. De VME
kan echter beslissen hiervan af te wijken bij volstrekte meerderheid,
zoals bijvoorbeeld voor de toekenning van een deel van de prijs
aan de bewoners van de bovenste verdieping, een verhoging van
het reservefonds, of het uitvoeren van grote renovatiewerken.
5. Statutenwijziging.
De wijziging van de aandelen in de mede-eigendom, naar
aanleiding van de verruiming van het appartementsgebouw,
vereist een wijziging van de statuten.
Artikel 577-4 B.W. bepaalt dat de basisakte een beschrijving
bevat van het onroerend geheel, van de privatieve en de
gemeenschappelijke gedeelten en de bepaling van het aandeel van
de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief is verbonden.

07
5. Vonnis Rechtbank eerste aanleg te
West-Vlaanderen, afdeling Brugge dd. 16.04.2016.
Op 16.04.2016 deed de Rechtbank van eerste aanleg in graag van
beroep uitspraak in een zaak met betrekking tot het optoppen van
een appartementsgebouw.
In dit appartementsgebouw had de VME met de vereiste
meerderheid beslist haar recht op hoger bouwen te verhandelen.
De minderheid van mede-eigenaars die tegen deze beslissing had
gestemd, was van oordeel dat deze beslissing tot verhandeling in
strijd is met artikel 16 van de Grondwet.
Artikel 16 van de Grondwet bepaalt: “Niemand kan van zijn
eigendom worden ontzet dan ten algemenen nutte, in de gevallen
en op de wijze bij de wet bepaald en tegen billijke en voorafgaande
schadeloosstelling”.
Zowel de Vrederechter als de Rechtbank van Eerste Aanleg
oordeelden dat de verhandeling van het recht op hoger bouwen
met de vereiste meerderheid van stemmen door de algemene
vergadering kennelijk niet strijdig is met artikel 16 van de Grondwet.
De minderheid van mede-eigenaars die niet akkoord gaat met de
beslissing tot verhandeling van het recht op hoger bouwen dient
deze verhandeling te ondergaan, tenzij er uiteraard een andere
onregelmatigheid in een van de beslissingen zoals hierboven
besproken kan worden vastgesteld.
Conclusie
De verhandeling van het recht op hoger bouwen betreft een
delicate materie, die met de nodige zorg en begeleiding moet
worden voorbereid.
Indien u hulp nodig heeft bij het voorbereiden van de verhandeling
van het recht op hoger bouwen kan AGREMENTOR ANTWERP u
steeds bijstaan.
INFO
Mevr. Laura Meuwissen
Advocaat en Erkende
Bemiddelaar
Agrementor, the law firm
Jan Van Rijswijcklaan 66
2018 Antwerpen
T 03 248 65 47
W www.agrementor.com
PROPERTYTODAY
Vrijwilligersvergoeding: binnenkort ook
voor mede-eigenaars en/of bewoners?
Als het wetsvoorstel (zie link verder) binnenkort gestemd wordt
zullen de VME’s een vrijwilligersvergoeding kunnen uitbetalen
aan mede-eigenaar(s) en/of bewoner(s) voor bepaalde diensten
te voordele van de VME.
Deze mede-eigenaar hoeft niet noodzakelijk een lid van de Raad
van Mede-eigendom te zijn of de rekencommissaris. Het kan ook de
mede-eigenaar en/of de bewoner zijn die voor de schoonmaak van
de gemeenschappelijke delen zorgt, of diegene die kleine klussen
oplost of die de leveranciers ontvangt... etc.
Concreet zou artikel 3, 2 °, van de wet van 3 juli 2005 betreffende
de rechten van vrijwilligers worden aangevuld met: “, met inbegrip
van de bewoner van een appartementsgebouw die het dagelijks
leven van dit gebouw beheert voor de vereniging van medeeigenaren.”
Dit zou een positieve evolutie zijn voor veel VME’s die, wanneer
de vraag naar vergoeding van mede-eigenaar(s) zich stelt, geen
wettelijk kader vinden om dit officieel te regelen.
Ter informatie vindt u hier de link naar een wetsvoorstel dat op
23 september in het parlement werd ingediend: https://www.
dekamer.be/FLWB/PDF/53/2412/53K2412001.pdf
De UVS (Unie van Syndici) zal haar leden meer details hierover
bezorgen van zodra beschikbaar.
INFO
UVS – Unie van Syndici vzw
info@uvsyndici.be
www.uvsyndici.be
PROPERTYTODAY

8
Buildimax All Risk
Alle risico verzekering Building
De blokpolis die
alles begrepen heeft
Meer info en productfiche op www.axa.be
Dit product Buildimax All Risk is een multirisicoverzekering die de (mede-)eigenaars van een gebouw vanaf 4 eenheden dekt.
Buildimax All Risk werd ontwikkeld door AXA Belgium, een Belgische verzekeringsmaatschappij, en is onderworpen aan het
Belgisch recht. Het verzekeringscontract wordt afgesloten voor een duur van één jaar met de mogelijkheid tot stilzwijgende
verlenging. Aarzel niet om een beroep te doen op je verzekeringstussenpersoon voor meer informatie of om een offerte te vragen.
Deze laatste staat voor je klaar en is het best geplaatst om je raad te geven over wat voor jou het meest geschikt is. Wij verzoeken
je om de algemene voorwaarden en de productfiche vóór onderschrijving te lezen. Hierin worden de voorziene dekkingen en
garantielimieten en uitsluitingen vermeld. Je kan deze documenten gratis verkrijgen op axa.be of bij je verzekeringstussenpersoon.
Niet tevreden over iets? Contacteer ons via customer.protection@axa.be. Indien je niet akkoord gaat met de voorgestelde
oplossing, kan je je richten tot de Ombudsman van de verzekeringen, de Meeûsplantsoen 35 te 1000 Brussel.
AXA Belgium, nv van verzekeringen toegelaten onder het nr. 0039 om de takken leven en niet-leven te beoefenen (KB 04-07-1979, BS 14-07-1979) • Maatschappelijke zetel: Troonplein 1,
B-1000 Brussel (België) www.axa.be • Tel.: 02 678 61 11 • KBO nr.: BTW BE 0404.483.367 RPR Brussel • 7.06.7176 - 0720. V.U.: G. Uytterhoeven, AXA Belgium nv, Troonplein 1, 1000 Brussel (België).

09
De overdracht van een
syndicuskantoor - deel (2)
Due diligence onderzoek op risico’s
Nadat de kandidaat – overnemer beslist heeft de stap te zetten
om een syndicusportefeuille over te nemen , is het van belang dat
hij een inzicht krijgt in de risico’s die eventueel aan de overname
verbonden zijn.
Om deze risico’s in te schatten dringt zich een zogenaamd due
diligence onderzoek op.
Een due diligence – onderzoek is er op gericht de juistheid te
controleren van alle informatie, die aan de kandidaat koper werd
gepresenteerd teneinde alle daaraan gerelateerde bestaande en
latente risico’s van de over te nemen onderneming in te schatten.
Om te voldoen aan de informatiebehoeften van de kandidaat
koper moet hij of zij zodoende een grondig rapport ontvangen
over alle commerciële, financiële, juridische, deontologische en
arbeidsrechtelijke aspecten van het syndicusbedrijf.
1. Commerciële aspecten
De kandidaat – overnemer moet op de eerste plaats exact weten
hoeveel verenigingen van mede-eigenaars zich in de portefeuille
van de overdrager bevinden.
Daarbij is het van belang de bindende tussen partijen gemaakte
afspraken na te gaan , meer bepaald :
• de rechtsgeldig afgesloten syndicusovereenkomsten ;
• de duur van deze mandaten : 1 , 2 of 3 jaar. Een langere duur
biedt vanzelfsprekend een hoger rendement;
• of sommige mandaten reeds werden opgezegd,
in voorkomend geval moeten uit het overname-aanbod
geschrapt worden;
• het aantal privé gedeelten dat ieder gebouw omvat: kleine
gebouwen zijn sowieso minder rendabel dan grotere.
B. Boekhouding gebouw per gebouw
Artikel 577- 5 § 3 BW legt de vereniging van mede-eigenaars
op een werk- en reservekapitaal aan te houden. Deze bedrag
moeten op diverse rekeningen worden geplaatst op naam van de
vereniging van mede-eigenaars.
De kandidaat – overnemer moet op dit terrein per vereniging van
mede-eigenaars een separaat onderzoek doen naar het werken
reservekapitaal van elke VME die in zijn overname-aanbod
betrokken wordt.
Naar omstandigheden kan een syndicus betrokken zijn in een
civielrechtelijk , strafrechtelijk- of tuchtrechtelijk onderzoek met
betrekking tot het van de verenigingen van mede-eigenaars
ingezamelde kapitalen.
De kandidaat overnemer neemt een risico door blindelings aan
te nemen wat door de kandidaat overdrager hem desbetreffend
wordt voorgespiegeld.
Daarom is het van belang in de eventuele overname-overeenkomst
een vrijwaringsclausule op te nemen, waarbij wordt gestipuleerd
dat de ‘overdrager aansprakelijk blijft voor alle van vereniging van
mede-eigenaars gestelde vorderingen en terugvorderingen tegen
de overdrager die mochten voortkomen uit een gebrekkig , foutief
of onzorgvuldig beheer van de overdrager, welke plaats vonden
voor de overdracht doch pas nadien aan het licht zijn gekomen of
ter kennis gebracht van de overnemer’.
INFO
2. Financiële aspecten
A. Tarifering
Voor elke kandidaat – overnemer is de door de overdrager
toegepaste tarifering van groot belang.
Het is bekend dat verenigingen van mede-eigenaars al
te gemakkelijk kiezen voor syndici , die de goedkoopste
tarieven hanteren , doch deze lagere tarifering niet past in
het businessmodel van de kandidaat – overnemer die hoog
gekwalificeerde medewerkers inzet om alle wettelijke en
contractuele verplichtingen te dekken. Een en ander kan met zich
brengen dat de kandidaat – overne-mer een aantal kleine VME’s
uit zijn overname – aanbod weert.
Dhr Roland Timmermans
Advocaat en Hoofdredacteur
Tijdschrift Appartementsrecht
PROPERTYTODAY
SYNDIC Channel
NIEUW IN MEDE-EIGENDOM IN BELGIË!
Kijk op YouTube naar de SYNDIC Channel, wordt nu snel aangevuld.

10
Implementatie van zonnepanelen en
laadpalen bij appartementsgebouwen
Zonnepanelen en laadpalen spelen een belangrijke rol in de
ambitieuze doelstellingen voor een klimaatneutraal Vlaanderen,
België en Europa tegen 2050. Ook de toepassing ervan binnen
appartementsgebouwen zal alleen nog maar toenemen en
gepromoot worden.
Bovendien kunnen zonnepanelen en laadpalen voor een VME een
interessante investering vormen, eventueel zelfs een verdienmodel.
Duidelijke, up-to-date juridische en technische informatie is hierbij
een grote meerwaarde, zowel voor de syndicus als zijn klanten.
Vanuit dit oogpunt is het belangrijk dat er zo weinig mogelijk
struikelblokken zijn, van welke aard dan ook. Dit blijkt vandaag de
dag nog niet in elk aspect het geval te zijn. Om dit beter in kaart
te brengen heb ik in het kader van mijn opleiding een onderzoek
gedaan met een bevraging over de toepassing van zonnepanelen
en laadpalen in het werkveld.
Zonnepanelen
Uit deze bevraging onder syndici blijkt dat zonnepanelen behoorlijk
ingeburgerd zijn en dat er weinig technische of zuiver juridische
problemen zijn voor de vastgoedbeheerders. In mijn onderzoek
kwam ik tot de conclusie dat er voor de meest voorkomende
vormen van zonnepaneleninstallaties wel voldoende wetgeving
is die de specifieke kenmerken binnen een VME behandelt, zijnde
de opstelling op een gemeenschappelijk deel, de financiering, de
vereiste meerderheden, etc. Specifieke regelgeving voor de nieuwe
gebruiksvormen van zonnepanelen waaronder bv. zonnedelen en
energiedelen ontbreekt wel.
Zonnedelen
Zonnedelen kan een alternatief zijn voor mede-eigenaars die
wensen te investeren in hernieuwbare energie maar hiervoor
onvoldoende plaats hebben op het appartementsgebouw.
De opbrengsten van deze zonnepanelen, geplaatst op een dak van
een ander gebouw, zien de mede-eigenaars rechtstreeks verrekend
op hun energiefactuur door het ontvangen van een dividend of de
tegenwaarde in kWh als vergoeding. Zonnedelen is op dit moment
vanuit juridisch oogpunt echter zeer complex en er is nood aan
een kader om de opbrengst van een zonnedeelproject te kunnen
verrekenen van op afstand.
Energiedelen
Bij energiedelen kan men een overschot aan opgewekte energie
doorverkopen. De wetgeving laat vandaag de dag niet toe dat de
VME deze surplus aan opgewekte stroom (voor collectief gebruik)
doorverkoopt aan de privatieve kavels. Kortom, de appartementen
zijn benadeeld ten opzichte van individuele woningen. Ook
de VME loopt hierdoor opbrengsten mis uit het doorverkopen
van opgewekte stroom, die kunnen zorgen voor een extra
financieringsmethode voor bv. herstellingen aan het gebouw.
Een bijkomend voordeel is dat het EPC-peil van de
appartementen ook kan dalen eenmaal energiedelen binnen een
appartementsgebouw mogelijk wordt. We kunnen hieromtrent
evenwel aanpassingen aan de bestaande regelgeving verwachten
medio 2021 wanneer de hernieuwbare energierichtlijn in intern
recht wordt omgezet.

11
Laadpalen
De resultaten van mijn bevraging rond de implementatie van
laadpalen toont aan dat het aantal residenties met laadpalen
nog beperkt is. Er wordt hierbij aangegeven dat er onvoldoende
informatie of wetgeving beschikbaar is. Uit mijn verder onderzoek
blijkt dat de wetgeving wel bestaande is, maar nog niet
overzichtelijk gecentraliseerd aangeboden wordt.
Verschillen tussen beide investeringen
Het is opmerkelijk dat de behandeling van laadpalen en
zonnepanelen op sommige vlakken verschilt wanneer het gaat over
een investering voor privatief gebruik. Daar waar voor de installatie
van zonnepanelen een tweederdemeerderheid vereist is voor de
werken in de gemene delen en een viervijfdemeerderheid voor de
bijzondere machtiging, is geen tussenkomst van de AV vereist voor
het installeren van laadpalen. Wel dient er voor het installeren van
een laadpaal een notificatieprocedure gevolgd te worden wanneer
de mede-eigenaar werken moet uitvoeren in de gemene delen
zoals het aanleggen van kabels.
Techniciteit
Uit de enquête kwam eveneens naar boven dat er vaak niet
proactief een installatie wordt voorgesteld aan een VME alleen
al omwille van de bijhorende werkdruk. De werkdruk van de
syndicus ligt momenteel al hoog, de bijkomende taken kunnen hier
afschrikken. Het is duidelijk dat ook de techniciteit van de materie
rond zonnepanelen en laadpalen de adoptie bij de syndicus afremt,
aangezien hij toch ook in zekere mate op de hoogte moet zijn en
zich zodus moet bijscholen.
De technologie staat niet stil en nieuwe vormen van
energiewinning, opslag en verdeling zullen hun intrede maken.
De vastgoedbeheerders kunnen daarom best al de nodige kennis
vergaren om voldoende voorbereid te zijn.
INFO
Wanneer hij hiervoor geen werken moet uitvoeren in de gemene
delen hoeft hij zelfs de notificatieprocedure niet te volgen. Dit
onevenwicht doet toch vragen rijzen, meer bepaald welke andere
installaties ‘bijbehorende faciliteiten’ zijn en welke niet. De wetgever
zou hier duidelijker moeten zijn om discussies te vermijden.
Ook omtrent energiedelen is er een verschil te merken tussen beide
investeringen. Om de uitrol van laadpalen niet te hypothekeren
heeft de wetgever hier een uitzondering voorzien.
Barbara Bogaert
laatstejaarsstudent vastgoed
Odisee Hogeschool Aalst
Mijn onderzoek is op aanvraag
verkrijgbaar bij Property Today
info@propertytoday.be.
Het ter beschikking stellen van een laadpaal of het leveren van
elektriciteit via een laadpaal wordt niet aanzien als het verkopen
van elektriciteit. Hierdoor kan men de tarieven voor de afgenomen
stroom aan een laadpaal zelf bepalen. Zolang deze marktconform
zijn is er geen enkel probleem.
PROPERTYTODAY

12
Nieuws uit Frankrijk ...
Een belangrijke overwinning
van de Bemiddeling in Frankrijk!
In 2019 heeft Frankrijk haar gerechtelijk wetboek gewijzigd.
Om Justitie te verlichten en in het kader van de invordering van de
schulden, worden partijen voortaan verplicht om voorafgaandelijk
een poging te doen tot verzoening, bemiddeling of participatief
recht, dit om een rechtszaak te vermijden.
Volgens artikel 750-1 van het Gerechtelijk Wetboek moet deze
verplichte poging tot verzoening, bemiddeling of participatief
recht, in het bijzonder worden vervuld voordat een gerechtelijke
procedure wordt ondernomen, wanneer deze moet leiden tot de
betaling van een bedrag dat niet hoger is dan 5.000 euro.
Het gebrek aan een van deze verplichte voorafgaande pogingen tot
geschiloplossing, zal door de rechter onmiddellijk opgemerkt worden
als een fundamentele fout die automatisch zal gesanctioneerd
worden met de onontvankelijkheid van het verzoek.
Laat ons hopen dat België op dezelfde manier het Gerechtelijk
Wetboek zal wijzigen, voornamelijk voor de sector van de medeeigendom,
waar incassoprocedures legio zijn en bijdragen tot de
congestie van het Vredegerecht.
INFO
Mevr. Dominique Krickovic
Directeur UVS
(Unie van Syndici vzw)
info@uvsyndici.be
www.uvsyndici.be
PROPERTYTODAY
Altijd aan uw zijde
Belfius biedt u diensten op maat, aangepast aan uw behoeften, om u bij te staan in al uw
projecten, of het nu gaat om kredieten, verzekeringen, investeringen en nog veel meer. Of u nu
een syndicus vertegenwoordigt of deel uitmaakt van een vereniging van mede-eigenaars, u kan
altijd rekenen op het advies van een specialist, waar en wanneer u dat wil.
belfius.be/professional
Belfius Bank NV, Karel Rogierplein 11, 1210 Brussel – IBAN BE23 0529 0064 6991 BIC GKCCBEBB - RPR Brussel – BTW BE 0403.201.185 – No FSMA 19649 A

13
De GDPR en de syndicus
Men moet wel buitengewoon slecht geïnformeerd zijn om niet
over de General Data Protection Regulation (hierna de “GDPR) te
hebben gehoord.
Sinds 25 mei 2018 is de GDPR verplicht en algemeen van toepassing.
In het algemeen en niet uitputtend schrijft de verordening voor
dat de verwerking van persoonsgegevens aan een aantal strenge
voorwaarden moet voldoen.
Zo moeten persoonsgegevens:
• op geoorloofde wijze, loyaal en transparant worden verwerkt;
• voor welbepaalde, legitieme en expliciete doeleinden
worden verzameld;
• passend, relevant en noodzakelijk zijn voor de beoogde
doeleinden;
• exact zijn en in voorkomend geval worden verbeterd;
• worden bewaard in een vorm die de identificatie van de
betrokken slechts gedurende een beperkte tijd mogelijk
maakt, of slechts zo lang als nodig is om de doeleinden van
de verwerking te bereiken;
• zodanig worden verzameld en verwerkt dat hun veiligheid
gewaarborgd is.
De GDPR legt niet alleen de bovenstaande verplichtingen op maar
kent ook de betrokkenen een aantal rechten toe ...
Elke persoon van wie gegevens worden verwerkt, beschikt met
name over de volgende rechten:
1. Een recht op toegang: de betrokkene heeft het recht om
ween begrijpelijke kopie van zijn verzamelde en verwerkte
persoonsgegevens te ontvangen.
2. Een recht op rectificatie: de betrokkene kan onjuiste,
onvolledige of niet relevante gegevens zonder kosten laten
rechtzetten.
3. Een recht van bezwaar: de betrokkene heeft het recht
om op ernstige en legitieme gronden bezwaar te maken
tegen de verwerking van zijn persoonsgegevens. Het recht
van bezwaar geldt niet als de verwerking van de gegevens
noodzakelijk is voor het afsluiten of de uitvoering van
een overeenkomst. Maar let op, de betrokkene kan zich
zonder rechtvaardiging tegen de verwerking van zijn
persoonsgegevens verzetten als die met het oog op direct
marketing (dus voor reclamedoeleinden) verzameld zijn.
De betrokkene heeft ook in bepaalde door de wet opgesomde
gevallen een recht op gegevenswissing (of “recht op
vergetelheid”), dus het recht om zijn persoonsgegevens te laten
verwijderen. Zo kan hij van de verwerkingsverantwoordelijke de
onverwijlde verwijdering eisen van zijn persoonsgegevens, met
name in de volgende gevallen:
• De gegevens zijn niet langer nodig voor de doeleinden
waarvoor ze werden verzameld of verwerkt;
• De betrokkene heeft zijn toestemming waarop de verwerking
gebaseerd is ingetrokken en er bestaat geen andere
rechtsgrond voor de verwerking;
• De betrokkene doet zijn recht van bezwaar gelden en er
bestaat geen dwingende legitieme reden die de verwerking
rechtvaardigt, of de betrokkene verzet zich specifiek tegen
de verwerking van zijn persoonsgegevens met het oog op
direct marketing;
• De persoonsgegevens worden ongeoorloofd verwerkt;
Ook de vastgoedwereld is onderworpen aan de General Data
Protection Regulation en de professionals kunnen daar soms op
verbazende manieren aan worden herinnerd.
Op het contractuele vlak ontsnapt de syndicus niet aan de nieuwe
verplichtingen, zodat hij in zijn contract een clausule moet
opnemen over het “lot” van de persoonsgegevens die hij verwerkt
...
Men mag evenmin vergeten dat de syndicus een “schakel in de
keten” is van alle personen die over informatie beschikken ... De
VME en haar leden horen daar ook bij zodat het, om te vermijden
dat de syndicus aansprakelijk wordt gesteld voor een “gebrek aan
delicaatheid” van sommige mede-eigenaars, aanbevolen is om in
het reglement van mede-eigendom een clausule op te nemen die
de leden dwingt om de verplichtingen van de GDPR na te leven ...
Praktisch gezien, is een concreet geval (geen fictie) beter dan een
lange uiteenzetting ...
“Een mede-eigenaar beslist het systeem voor de toegang tot de
gemene delen van het gebouw te wijzigen door de traditionele
sleutels door badges te vervangen.
Iedereen is tevreden over het gebruiksgemak en het comfort
van dat nieuwe systeem, behalve een huurder van een van de
appartementen van het gebouw ...
Die laatste spreekt de syndicus aan en vraagt of het “elektronische”
toegangssysteem, dat gepersonaliseerd is voor de bewoners
van het gebouw, persoonsgegevens verzamelt, registreert en/of
bewaart.
Onze vastgoedprofessional kan niet anders dan bevestigend
antwoorden, waarna de huurder hem uitlegt dat het systeem,
ingevoerd door een beslissing waaraan hij niet heeft deelgenomen,
in strijd is met de GDPR en hij dus eist dat het onmiddellijk wordt
verwijderd ...”
Naar mijn gevoel heeft de huurder niet helemaal ongelijk ...
De GDPR legt een transparantieplicht op voor de gegevens, en
een rechtmatigheidsplicht voor hun verwerking.
De rechtmatigheidsplicht impliceert dat de gegevensverwerking
aan een van de volgende voorwaarden moet voldoen:
de betrokkene heeft toegestemd met de verwerking, de
verwerking is noodzakelijk voor de uitvoering van een
overeenkomst, of de verwerking is noodzakelijk voor de
behartiging van de gerechtvaardigde belangen van de
verwerkingsverantwoordelijke, behalve wanneer grondrechten
zwaarder wegen ...

14
Men zou kunnen denken dat dit laatste criterium van de GDPR de
huurder zou kunnen dwingen om het toegangssysteem toch te
aanvaarden ... maar dat is buiten de transparantieplicht gerekend!
Die verplichting impliceert dat de gegevens worden verzameld NA
de mededeling aan de betrokkenen van een volledige informatie
over de verwerking ... die in ons geval niet heeft plaatsgevonden.
Om aan de transparantieplicht te voldoen, hebben onze syndicus
en de VME alle belang bij een mededeling, bijvoorbeeld in de vorm
van:
• een e-mail aan alle bewoners;
• een kennisgeving die systematisch bij de aankomst van elke
nieuwe bewoner wordt overhandigd
Deze informatie moet ook blijvend aanwezig zijn op het
intranet/in het reglement van interne orde, in de rubriek
“Gegevensbeschermingsbeleid”, tab “Toegang met badge”, om de
bewoners de mogelijkheid te geven hun rechten uit te oefenen. Als
er geen toegankelijk intranet is, moet de informatie op elk ogenblik
kunnen worden verstrekt na een verzoek van de bewoners aan het
adres GDPR@xxx.be
Tot slot moet u erop waken, uw activiteit in regel te brengen met
ALLE eisen van de GDPR, VOOR u te maken krijgt met een geschil,
een controle en/of ... een boete van 4%. En pas de onderstaande
filters toe op elke situatie die u ontmoet, om de reikwijdte van uw
verplichtingen te kennen.
INFO
Dhr Gilles TIJTGAT
Juridisch Consultant
T 0476 97 86 54
www.legisconsult.be
PROPERTYTODAY
Beter gekeurd
Bien vérifié
Is uw Mede-eigendom technisch in orde?
BTV bekijkt het voor u!
BTV staat voor u klaar met de volgende keuringen:
Gebouwenaudit
Meerjarenonderhoudsplanning
Conditiemetingen
Elektrische keuring van de
gemeenschappelijke delen
Liften
EPC
Gemeenschappelijke delen
Geïnteresseerd? Neem contact op via joris@btvcontrol.be !
Bent u of kent u iemand die nog op zoek
is naar een technische, uitdagende job?
BTV werft aan via www.btvjob.be !

15
Is de algemene vergadering op
afstand echt onwettig?
De gezondheidscrisis die wij doormaken, heeft een niet te
verwaarlozen impact op de organisatie van het mede-eigendom
in België.
Er is immers van midden maart tot eind juni vrijwel geen enkele
algemene vergadering gehouden. Dat heeft niet alleen met een
heel legitieme voorzichtigheid te maken, maar ook met een
foutieve interpretatie van het Koninklijk Besluit van 09 april door
de meeste syndicusorganisaties, met als notoire uitzondering
de Unie van Syndici, als zouden deze algemene vergaderingen
gewoonweg verboden zijn.
Deze situatie heeft alle beslissingen van alle mede-eigendommen
van ons land geblokkeerd! Renovatie van ketels of daken,
vernieuwing van de mede-eigendomorganen, mededinging
tussen leveranciers, alles is stilgevallen. Sommige organisaties van
vastgoedbeheerders zijn niet alleen tevreden met het uitstel tot 30
november 2020 van de organisatie van algemene vergaderingen,
maar ijveren nu zelfs om alle algemene vergaderingen simpelweg
uit te stellen tot 2021.
Toch bestaan er technische oplossingen. Onze startup, en wij
zijn niet de enige, heeft een digitale oplossing voor algemene
vergaderingen ontwikkeld, waarmee mede-eigenaars die zich
niet willen of kunnen verplaatsen, op afstand aan de AV kunnen
deelnemen, hun visie tijdens het debat kunnen delen en online
kunnen stemmen. Zijn deze oplossingen echt onwettig? Wij
menen dat het huidige wettelijke kader soepeler is dan sommigen
beweren.
Een onrechtvaardig Koninklijk Besluit
Terwijl de huidige gezondheidscrisis de mede-eigenaars
verhindert om te vergaderen, zegt het Koninklijk Besluit nr. 4
van 9 april 2020 uitdrukkelijk dat de beheersorganen van de
vennootschappen, algemene vergaderingen op afstand kunnen
organiseren, ook als hun statuten dat niet voorzien.
Dit is een onaanvaardbare inbreuk op het door de Grondwet
bevestigde gelijkheidsprincipe. De aandeelhouders van
vennootschappen mogen hun algemene vergaderingen op
afstand houden, de mede-eigenaars mogen dat niet.
De motivatie in het verslag aan de Koning verwijst naar de
leeftijdscurve van de mede-eigenaars en het feit dat de syndici
er niet technisch op voorbereid zijn. Geen woord over de
mogelijkheid om gebruik te maken van de moderne middelen
voor videoconferenties en stemmen op afstand.
Het is niet duidelijk waarin een mede-eigenaar, een lid van een
vereniging of een aandeelhouder van een vennootschap op
het sociale vlak of op dat van de volksgezondheid van elkaar
verschillen. Er zijn in België zowel jonge als oudere medeeigenaars.
Hetzelfde geldt voor de aandeelhouders en de leden
van verenigingen.
De motivering dat de syndici er technisch niet op voorbereid
zouden zijn, houdt evenmin steek. Het is immers niet aangetoond
dat de vennootschappen goed op de huidige situatie voorbereid
waren. Er zijn trouwens syndici die technisch perfect klaar zijn voor
dit type situatie, en ons platform stelt vandaag, net als in het begin
van de crisis, de mede-eigenaars in staat om zonder meerkosten
een systeem voor online algemene vergaderingen te gebruiken.
Sommige vrijwillige of professionele syndici waren daar al lang op
voorbereid.

16
De Raad van State heeft zich met de zaak gemoeid. In haar advies
verduidelijkt zij: In dat verband bestaat er twijfel over de pertinentie
en de toereikendheid van de uitleg die in de toelichting bij artikel 2
in het verslag aan de Koning opgenomen is en die gebaseerd is op “de
leeftijdscurve van de mede-eigenaars die (...) gevarieerd is maar over
het algemeen vrij hoog ligt, wat betekent dat de veiligheidsvoorschriften
niet toelaten dat zij nog deelnemen aan deze algemene vergaderingen”.
Voor die situaties zou immers gebruikgemaakt kunnen worden van
sommige van de in hoofdstuk 2 bedoelde handelwijzen, middels de nodige
voorzorgsmaatregelen.
Uit dit advies volgt dat de Raad van State het verbod als discriminerend
en bijgevolg onwettig beschouwt. De tekst van het Koninklijk Besluit
werd aangepast en zegt in de definitieve versie dat alle algemene
vergaderingen van mede-eigenaars zoals bedoeld in de artikelen (...)
die niet kunnen doorgaan omwille van de veiligheidsvoorschriften
gerelateerd aan het (sic!) Covid-19 pandemie (...) moeten worden
gehouden binnen vijf maanden.
Toch vergaderen
Het gekozen principe is dus dat de organisatie van algemene
vergaderingen niet verboden is, maar dat ze, als ze om veiligheidsredenen
niet kunnen doorgaan, met maximaal vijf maanden kunnen worden
uitgesteld. Dit volgt het door de Raad van State aangehaalde argument.
Het verslag aan de Koning is dus aangevuld met de verduidelijking dat
de algemene vergaderingen schriftelijk kunnen worden gehouden
en dat de organisatie van de vergadering via een telefonische of
videoconferentie deel kan uitmaken van deze schriftelijke procedure.
De eenparigheid, vereist door de wet, blijft in dat geval behouden.
In zijn antwoord op een vraag over dit onderwerp heeft de toenmalige
minister Koen GEENS, die dus de vergadering op afstand wil
gelijkstellen aan een schriftelijke algemene vergadering, toch erkend
dat een schriftelijke algemene vergadering niet hetzelfde is als een
algemene vergadering op afstand, want niets zou beletten dat een
mede-eigenaar die geen technische ondersteuning heeft een andere
mede-eigenaar een volmacht kan geven.
Het Koninklijk Besluit ontsnapt met zijn stilte aan de kritiek. Een
oorverdovende stilte. Als het de bedoeling was om alleen schriftelijke
algemene vergaderingen toe te laten, had men dat heel gemakkelijk
kunnen zeggen. De positie van de minister is trouwens in de praktijk
onhoudbaar. Tal van algemene vergaderingen worden nu hoe dan
ook gehouden, wel of niet in de fysieke aanwezigheid van de medeeigenaars.
Het nieuwe normaal
Er gaat geen dag voorbij dat stemmen zich laten horen die pleiten voor
meer pragmatisme.
De coronavirus is nog altijd bij ons en zal er nog een tijdje blijven.
Wij zullen gewoon moeten leren ons aan te passen aan deze realiteit,
die nu al sommige mede-eigenaars ertoe aanzet om toch algemene
vergaderingen te houden, met indien mogelijk, een deelname op
afstand voor de mede-eigenaar die zich niet kan of wilt verplaatsen.
Er is geen enkele reden meer om de sector van de mede-eigendom te
laten vastroesten in de praktijken van vorig eeuw. De digitale algemene
vergadering is op komst en het zal snel het “nieuwe normaal” worden!
BENT U SYNDICUS ?
INFO
Word dan zeker lid van de UVS - Unie
van Syndici ! Als u zich aansluit bij onze
beroepsfederae geniet u van vele
voordelen :
Toegang tot het UVS-Intranet met vele documenten,
modellen en informae
GRATIS juridische bijstand
GRATIS verzekering deontologie BIV
VELE NETWERKMOMENTEN met collega’s
om al uw problemen op te lossen
U wordt voorgesteld aan mede-eigenaars
die een syndicus zoeken in uw regio
GRATIS deelname aan seminaries en acviteiten
Uw medewerkers kunnen GRATIS LID
worden
Grote korngen en voorkeurslocae bij
deelnamen aan UVS evenementen
U ontvangt via onze Flash berichten alle
praksche, gerichte en geactualiseerde informae
om uw beroep zonder stress te
kunnen uitoefenen
Meer inlichtingen:
www.uvsyndici.be
info@uvsyndici.be
Dhr Frédéric de BUEGER
Co-founder van KONVIVIO
www.konvivio.be
PROPERTYTODAY

De verwarming en water
partner van de mede-eigendom
Water en verwarming
kostenverdeling
De Premium-dienst biedt u een proactieve
opvolging gedurende het jaar en garandeert
u een afrekening zonder forfaits.
• Vraag een offerte of een afspraak.
Stookplaatsmonitoring +
Energieboekhouding
Wist u dat actief monitoren en beheren van uw installaties met ReduQ een forse
besparing kan opleveren? Door het goed inregelen en tijdig ingrijpen bij ondermaatse
prestaties van uw stookinstallatie kan al snel 20% energie worden bespaard.
Wettelijke verplichting van de VME of van de syndicus voor alle verwarmingssystemen
vanaf 100kW in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
• Raadpleeg ista voor meer informatie.
Plaatsing van
thermostatische kranen
Wettelijke verplichting bij de plaatsing van
een nieuwe verwarmingsketel in het
Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Waterzijdige inregeling optioneel.
Energiepremies (30€/kraan)
voor de VME’s.
www.ista.be 02 523 40 60 contact@ista.be

U bent syndicus, en u houdt zich liever niet bezig met de gevolgen
van onbetaald gebleven lasten ?
De oplossing
Verzekering ‘leenlasten’
De mede-eigendom gaat een lening aan om
werken te financieren : de verzekering dekt de
mede-eigendom voor de volledige looptijd van
de lening tegen niet-betaling van de lasten van
deze lening.
Verzekering ‘lasten’
Deze verzekering, die per jaar wordt genomen,
dekt de mede-eigendom tegen de niet-betaling
van de lasten die werden vastgelegd op de
algemene vergadering van de mede-eigenaars.
De verzekeringen van Atradius ICP bevorderen uw gemoedsrust :
Mede-eigenaars hoeven niet meer de financiële gevolgen te dragen wanneer andere
mede-eigenaars hun lasten niet betalen : Atradius ICP vergoedt de mede-eigendom en
neemt de invordering van de verschuldigde bedragen en de bijhorende kosten op zich.
U wenst onze verzekeringen* aan te bieden ?
Neem contact met ons op
Contact : 081/32.46.17
icpcommercial@atradius.com
www.atradiusicp.com | www.atradius.be
*de vereniging van mede-eigenaars neemt de verzekering via de syndicus.

19
Het reglement van interne orde 2.0
en de verantwoordelijkheid
van de syndicus
1. Nog niet zo lang geleden was het reglement van interne orde
slechts een verzameling van huishoudelijke regels die de medeeigenaars
belangrijk vonden: de buitendeur van het gebouw
op slot doen na 22 uur, de lift niet voor verhuizingen gebruiken,
geen spullen op de terrassen bewaren, pantoffels dragen wanneer
men op het parket loopt, enz. Die regels liepen sterk uiteen en
verschilden aanzienlijk van het ene gebouw tot het andere. Men
kon zelfs uit het reglement van interne orde afleiden wat de medeeigenaars
bezighield in hun betrekkingen met hun buren, en men
kon snel achterhalen met welk type residentie men te maken had.
Het was dan ook vrij amusant om te zien hoe, in sommige
gebouwen, de mede-eigenaars belang hechtten aan de manier
waarop de rozenstruiken werden gesnoeid, terwijl in een ander
gebouw, spuwen op de grond moest duidelijk verboden worden.
Het reglement van interne orde was hoe dan ook niet verplicht. De
wet beperkte zich tot de verklaring dat een reglement van interne
orde bij onderhandse akte moest opgesteld worden.
De wet van 2018 heeft de zaken veranderd.
2. Om te beginnen is het Reglement van interne orde voortaan
verplicht (artikel 577-3, al. 2 BW).
Het reglement van interne orde maakt echter geen deel uit van de
statuten, aangezien deze laatste, conform artikel 577-4 §1 van het
Burgerlijk Wetboek, uit de basisakte en het reglement van medeeigendom
bestaan.
Dit is een belangrijk punt. Inderdaad, door het feit dat het reglement
van interne orde niet bij de statuten hoort, kan voortaan de algemene
vergadering het reglement van interne orde met een volstrekte
meerderheid wijzigen, en niet meer met de gekwalificeerde
meerderheid van artikel 577-7. Vroeger moest bijvoorbeeld
een wijziging van de periode van de jaarvergadering door een
meerderheid van 75% worden goedgekeurd, omdat deze bepaling
in het reglement van mede-eigendom werd voorzien. Voortaan kan
die wijziging met een volstrekte meerderheid worden aanvaard.
De enige uitzondering op de regel: het bedrag van de opdrachten
voor contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is; het
moet in het reglement van interne orde opgenomen worden, maar
door twee derde meerderheid door de algemene vergadering
goedgekeurd worden (cf. artikel 577-7, §1, 1°, d).
3. Vervolgens bepaalt de wet voortaan de inhoud van het reglement
van interne orde, of beter, zij zet uiteen wat het reglement verplicht
moet bevatten:
• de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze
en de bevoegdheden van de algemene vergadering;
• het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk
mededinging verplicht is (als de vergadering dat bedrag
bepaalt);
• de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van
zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere
regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de
eventuele opzegging van zijn contract, en de uit het einde van
zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen;
• de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de algemene
vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaat
vindt;
• de bevoegdheden van de commissaris van de rekeningen.
4. Naast zijn traditionele inhoud, hierboven vermeld en die
uiteraard blijft bestaan, bevat het reglement van interne orde
voortaan een aantal bepalingen die vroeger deel uitmaakten van
het reglement van mede-eigendom.
Als gevolg van deze verschuiving heeft het reglement van interne
orde nu een belang dat het vroeger niet had.
We weten evenwel dat de syndicus verplichtingen heeft met
betrekking tot het reglement van interne orde. De syndicus moet
het aanpassen met de wijzigingen die de algemene vergadering
goedkeurt, maar hij is ook verplicht om “het reglement van interne
orde aan te passen indien de toepasselijke wettelijke regels
wijzigen, zonder dat hij hiervoor een voorafgaande beslissing van
de algemene vergadering nodig heeft”.
Deze laatste verplichting is nieuw en wordt opgelegd door de wet
van 2018. Wij mogen deze verplichting niet onderschatten, want zij
lijkt mij een bijzonder hachelijke bron van aansprakelijkheid voor
de syndicus.
5. Men zou eerst kunnen denken dat deze verplichting niet echt
dwingend is, want de wet zegt elders: “De niet met de vigerende
wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen
uit het reglement van interne orde worden vanaf hun datum
van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de
overeenstemmende wetsbepalingen” (artikel 577-14).
Een syndicus zou zich terecht de vraag kunnen stellen waarom hij
de moeite zou moeten doen om het reglement aan te passen, als
het toch bij een wetswijziging automatisch wordt aangepast en
iedereen wordt geacht de wet te kennen?
... maar dat iedereen wordt geacht de wet te kennen is een fictie.
In een mede-eigendom is het reglement van interne orde de
officiële bron m.b.t. de informatie die het reglement verplicht moet
bevatten.
Kan een mede-eigenaar, die schade lijdt door een fout in het
reglement van interne orde, de syndicus aansprakelijk stellen voor
de schade die hij door deze fout heeft geleden?

20
Denk bijvoorbeeld aan een eigenaar die wordt misleid door
een verouderde bepaling in het reglement over de wijze van
bijeenroeping van de vergadering en daardoor de vergadering niet
heeft kunnen bijwonen, of een eigenaar die ten onrechte meent
dat de vergadering niet volgens de regels is bijeengeroepen en
onbezonnen een procedure begint om haar beslissingen te laten
annuleren.
6. De aanpassing van het reglement van interne orde, conform
de door de algemene vergadering goedgekeurde wijzigingen,
is a priori geen probleem, maar dat geldt niet noodzakelijk voor
de aanpassingen na eventuele wetswijzigingen. De analyse en
interpretatie van een wettekst is in principe werk voor een jurist
– wat de syndicus niet per se is – en bovendien zijn de nieuwe
wetteksten tegenwoordig zelden zo helder en goed geschreven
dat iedereen ze meteen correct kan begrijpen. De wet op de medeeigendom
is zeker geen uitzondering op deze trieste regel ...
Wat zal de syndicus dus doen als de wet verandert? Zal hij het
aandurven om het reglement van interne orde onmiddellijk
aan te passen, wat zijn plicht is, met het risico dat hij een fout
maakt waarvan hij de gevolgen zal moeten dragen? Of zal hij de
aanpassing van het reglement uitstellen in afwachting van een
deskundig advies of een beslissing van de algemene vergadering,
wat hem opnieuw maar op een andere manier aansprakelijk kan
maken?
7. Ik denk dat de wetgever (alweer) geen rekening heeft gehouden
met de praktische gevolgen van de nieuwe bepalingen die hij
heeft goedgekeurd. Maar volgens mij staat het in elk geval vast dat
een voorzichtige syndicus het reglement van interne orde pas zal
wijzigen wanneer hij volledig zeker is van zijn zaak. Wanneer de
syndicus daarentegen, over bepaalde zaken twijfelt, hoort hij in
ieder geval te rade te gaan bij een in het mede-eigendomsrecht
gespecialiseerde jurist.
INFO
Dhr Eric RIQUIER
Advocaat (IURIS AVOCATS)
Professor aan de Solvay
Brussels School of Economics &
Management (ULB)
PROPERTYTODAY
Commissaris van de
rekeningen nodig?
Stel een externe Commisaris van de rekeningen
voor aan de Algemene Vergadering!
Een onafhankelijke audit door een externe Commissaris
van de rekeningen is het sluitstuk van een
professioneel beheer van de Vereniging van Medeeigenaars.
Werk samen met ons voor een
volledige en snelle controle van het financiële beheer
van uw gebouw.
Contacteer ons voor een voorstel op maat:
www.rekencommissaris.be

DÉ BETROUWBARE SPECIALIST VOOR DAK EN GEVEL
Een zaakvoerder - aannemer die zelf op de werf staat met meer dan 25 jaar
ervaring en een bekwaam team is wellicht een goede garantie voor het correct
en vakbekwaam uitvoeren van de werken. Vakbekwaamheid is natuurlijk een
belangrijke vereiste ten aanzien van een aannemer in een renovatiedossier. Met
een kleine 30 jaar ervaring weet Alain Durieux te putten uit een rijke ervaring
in de praktijk. Dat het bedrijf zijn naam draagt, laat zien dat hij er de trotse
vaandeldrager van is.
Durieux Dak- en Gevelwerken is een Gentse onderneming actief van aan de kust
tot in de Brusselse rand. Zowel particulieren als VME’s kunnen bij Durieux Daken
Gevelwerken terecht. Het team bestaat uit verschillende vakmannen met elk
hun eigen specialisatie. Van kleine woningen tot grote appartementsblokken, bij
Durieux Dak- en Gevelwerken ben je aan het juiste adres!
LAST VAN BETONROT? WEES ER SNEL BIJ!
Betonrot treedt op wanneer water en zuurstof reageren met het wapeningsstaal
binnenin (minderwaardig) beton. Het staal gaat corroderen en het beton verliest
zijn stabiliteit. Zodra je betonrot herkent, haal je er best één van hun specialisten
bij die zo snel mogelijk actie onderneemt. Doe je dit niet dan zal dit enkel verder
escaleren met verscheidene gevolgen zoals bv. het dalen van de berekende
draagkracht.
Betonrot kent heel wat oorzaken waarvoor elk een specifieke aanpak nodig is. Durieux Daken
Gevelwerken pakt niet alleen het vochtprobleem aan maar biedt u een totaalservice.
Zo wordt de geleden schade hersteld: beschadigde bakstenen, loskomend pleisterwerk…
Het gespecialiseerde team staat klaar om uw beton weer on point te brengen!
5 REDENEN WAAROM ONZE KLANTEN VOOR DAKWERKEN DURIEUX KIEZEN
Secuur vakmanschap
aan eerlijke en
transparante prijzen
Gespecialiseerde
totaalservice
voor dak- en
gevelwerken
15 jaar garantie
op dakwerken
Binnen de dag
antwoord
op offerteaanvraag
Snelle service
en opvolging projecten
Voor meer info of een gratis offerte
www.dakwerkendurieux.be
Contacteer ons vrijblijvend op
0800 99 286
of
info@dakdurieux.be

22
Offertes, erelonen en overeenkomsten
van syndici: te vaak gebrek aan
duidelijkheid en uniformiteit
UVS heeft recentelijk een groot aantal offertes van syndici
verzameld, onderzocht en geanalyseerd. En we zijn tot een paar
opvallende conclusies gekomen. Niet alleen worden er soms
fouten gemaakt wat betreft het aantal kavels of het adres van de
VME, maar frappant is ook dat de prestaties, forfaits en erelonen
vaak niet duidelijk aangegeven worden.
Mede-eigenaars wordt vaak verweten dat zij steeds voor de
goedkoopste syndicus kiezen. Maar hoe kunnen mede-eigenaars
een juiste keuze maken tussen heel verschillende offertes en
bijlagen met lijsten van diverse prestaties? De meeste medeeigenaars
hebben hier trouwens geen weet van. De ene offerte
vermeldt de wettelijke taken, de andere heeft het over bijkomende
prestaties. Soms worden privatieve kosten bij overdracht van een
kavel vermeld tussen andere gemeenschappelijke prestaties van
de syndicus. Een kat vindt er haar jongen niet in terug!
Het beroep van syndicus is bijzonder complex. Mede-eigenaars
zijn meestal geen specialisten in mede-eigendom. Duidelijkheid
en uniformiteit zouden het voor hen makkelijker maken om de
juiste beheerder aan te stellen. Wij pleiten daarom voor meer
uniformiteit in de syndicusovereenkomsten.
Laat ons durven de berekeningswijze
van het ereloon in vraag stellen
Eerst en vooral willen we de berekeningswijze van het ereloon van
de syndicus aankaarten. Zich enkel en alleen baseren op het aantal
kavels, garages of staanplaatsen om het basis ereloon te berekenen
is niet meer van deze tijd. Andere factoren die het ereloon
verzwaren of verlichten spelen ook een rol.
Enkele voorbeelden van verzwarende factoren: de vetusteit van
het gebouw, juridische procedures, complexiteit van boekhouding,
meerdere liften, ligging, vandalisme, complexiteit van de
kostenverdeling van de verwarming, enz. Overdag vergaderen
of tijdens de kantooruren, digitalisering van de administratie, de
aanwezigheid van een actieve raad van mede-eigendom, kunnen
anderzijds dan weer een vermindering van het ereloon betekenen.
De syndicus zou zijn ereloon kunnen baseren op een aantal taken
per maand, kwartaal, semester of jaar en het eindbedrag kunnen
verzwaren of verlichten in functie van een aantal coëfficiënten.
Berekeningswijze en verdeling
van het ereloon: contradicties
Een bijkomende factor van verwarring is de berekeningswijze van
het ereloon versus de verdeling van deze kost. Het is zo dat alle
syndici hun ereloon systematisch berekenen op basis van het aantal
kavels in het gebouw. Maar dit betekent niet dat het ereloon per
kavel wordt verdeeld in de eindafrekening. Integendeel: conform
de wet op de mede-eigendom en de meeste statuten, wordt het
ereloon van de syndicus verrekend a rato van de aandelen in de
gemeenschappelijke delen.
Dit heeft als voordeel dat kleine kavels zoals kelders en garages
ook in deze kost bijdragen, maar toch niet evenveel betalen als
een woonkavel. Anderzijds is het voor de volwaardige kavels
noch logisch, noch fair. Niet logisch omdat de berekening van
het ereloon op basis van het aantal kavels berekend wordt. De
omvang van de taken van syndicus wordt niet alleen bepaald door
het aantal kavels. Het basisdossier en de wettelijke taken zijn even
ingewikkeld en arbeidsintensief voor een gebouw van 5 kavels als
voor een ge-bouw van 25 kavels. Het BIV barema dat door de Raad
van State in 2005 werd afgeschaft, voorzag zelfs een proportionele
vermindering van het ereloon voor grotere gebouwen!
Dit is ook de reden waarom kleine gebouwen tegenwoordig niet
langer aantrekkelijk zijn voor beheerders: ze moeten aan dezelfde
wettelijke verplichtingen voldoen, maar hun vergoedingen zijn
verhoudingsgewijs erg laag vanwege het kleine aantal kavels.
Hierdoor blijven meer en meer kleinere gebouwen verweesd achter
zonder professionele syndicus.
Het is ook onfair aangezien de syndicus even goed en even veel
voor een handelspand werkt als voor een studio. Waarom betaalt
het handelspand systematisch meer ereloon?
Tip: Wij adviseren daarom de syndici en de UVS-leden (Unie van
Syndici) om aan de AV te vragen het ereloon van de syndicus per
volwaardige kavel te verdelen en een kleiner ereloon aan te rekenen
voor de andere panden (garages, staanplaatsen, …) als deze
niet tot een volwaardige kavel behoren. De AV moet dit wel met
een 4/5de meerderheid goedkeuren.
Niet alle kosten zijn syndickosten!
Complexe zaken worden al te vaak te simplistisch geformuleerd.
Het valt dan ook te betreuren dat heel wat mede-eigenaars alle
kosten zonder enig onderscheid gewoon syndickosten noemen.
Zo beschouwen ze gemeenschappelijke kosten al te gemakkelijk
als syndickosten. Niets is minder waar! Op die manier ontstaat de
verkeerde visie dat alle kosten naar de syndicus gaan (wat veel
is!) terwijl de syndicus maar een klein deel van het totale bedrag
ontvangt.
Het overgrote deel wordt gebruikt om de gemeenschappelijke
facturen (elektriciteit, gas, water, onderhoud, liftkosten, verzekering,
enz.) te betalen.
Verstuur uw overeenkomst samen met uw offerte!
Een ander probleem is de overeenkomst van de syndicus. De wet
op mede-eigendom voorziet dat een schriftelijke overeenkomst de
verhouding tussen syndicus en VME regelt.
BW Art. 577-8. §1 stelt :
De bepalingen die de verhouding regelen tussen de syndicus en
de vereniging van mede-eigenaars en de daaraan gekoppelde
vergoeding, staan in een schriftelijke overeenkomst. Die overeenkomst
omvat met name de lijst van de forfaitaire prestaties en de lijst van de

23
aanvullende prestaties en de daaraan verbonden vergoedingen.
De offerte betreft enkel de kostprijs van het beheer. De
overeenkomst is daarentegen het enige geldige document dat
alle verplichtingen van beide partijen duidelijk opsomt. Het is ook
bindend.
Verstuur daarom uw overeenkomst samen met uw offerte. En zorg
er ook voor dat de overeenkomst na uw aanstelling op uw kantoor
wordt getekend.
Maak vervolgens kopies voor de mede-eigenaars. Het gebeurt al
te vaak dat overeenkomsten ter ondertekening naar de medeeigenaars
worden verstuurd, maar door de mede-eigenaars nooit
worden teruggestuurd naar de syndicus. Zo kunnen er grote
discussies ontstaan bij het ontslag van de syndicus.
Tip: Het is dan ook handig om op de AV eveneens te laten
beslissen mandaat te verlenen aan de voorzitter van de AV om de
syndicusovereenkomst in naam en voor rekening van de VME te
ondertekenen.
De syndicus helderziende?
Bovenop het vast ereloon (basis ereloon) moet de syndicus sinds 01
januari 2019 een bestek opstellen met alle mogelijke bijkomende
prestaties en andere wisselende taken, mét vermelding van een
specifiek ereloon.
Doet u dat niet, dan kunnen de mede-eigenaars weigeren om uw
ereloon te betalen. Enkel de AV kan de betaling van deze prestatie
aanvaarden.
BW Art. 577-8. §1 stelt :
Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot
vergoeding, behoudens beslissing van de algemene vergadering.
Het probleem is dat onze sector de laatste 10 jaar een wildgroei
aan nieuwe wetten, decreten en normen kent: GDPR, EPC gemene
delen, asbestinventaris, ...
Hoe kan de syndicus op voorhand kennis hebben van bepaalde
toekomstige wettelijke verplichtingen en deze voor hun officiële
publicatie in zijn overeenkomst integreren?
De wetgever heeft er blijkbaar niet over nagedacht, dat een syndicus
nieuwe wettelijke verplichting binnen een bepaald termijn
moet afhandelen, zonder enige garantie dat deze dienstverlening
effectief zal vergoed worden...
Tip: vermeld voor mogelijke toekomstige wettelijke taken een
opstartkost (vast of in regie).
Wettelijke taken en bijzonder ereloon
Om alle misverstanden de wereld uit te helpen willen wij nog een
belangrijk punt aankaarten. De wet op mede-eigendom bepaalt
eigenlijk niet dat de wettelijke taken opgesomd in artikel 577-8 §4
in het basis ereloon of forfait inbegrepen zijn.
Het artikel 577-8 §4 somt enkel en alleen de basisprestaties op die
de syndicus moet uitvoeren in het kader van zijn beheer. Daarom
kunnen deze wettelijke taken ook het voorwerp zijn van een
bijzonder ereloon, zoals vaak gebeurt voor de bijzondere algemene
vergadering of het postinterventie dossier.
Het is van groot belang voor de syndicus om een bestek op te
stellen van alle mogelijke prestaties met vier soorten tarieven:
1. inbegrepen in het basisereloon
2. bijzonder ereloon : uurtarief of in regie
3. bijzonder ereloon : vast of forfaitair ereloon
4. percentage
Nog enkele nuttige tips!
Om af te sluiten geven wij u graag nog enkele nuttige adviezen.
1. Vermeld heel duidelijk in uw offerte :
• het juist aantal kavels
• het ereloon voor kelders/bergingen, garages en staanplaatsen
• welke taken inbegrepen zijn in het vast ereloon én welke niet
• de complete lijst of het volledige bestek van de extra taken en
prestaties (cfr. buitengewoon ereloon)
• in een afzonderlijk kader in deze lijst: de individuele kosten bij
verkoop (BW artikel 577-11)
2. Stuur de blanco overeenkomsten op samen met de offerte. Dit is
belangrijk omdat de overeenkomst bindend is.
3. Let zeker op voor ongeldige clausules:
• Decharge of kwijting: decharge is een daad en kan niet stilzwijgend
gebeuren.
• Aansprakelijkheid: u kan uw aansprakelijkheid niet
contractueel beperken . De syndicus is conform de wet op
mede-eigendom (art. 577-8 §5 BW) “als enige aansprakelijk
voor zijn beheer”.
• Duur: vermeld altijd heel duidelijk de duur van het mandaat
van de syndicus en laat die lopen tot de eerste statutaire
algemene vergadering volgend op deze datum. Dit is belangrijk
voor uw bankvolmacht. Sommige banken doen er
(onterecht) moeilijk over.
• Ontslag: vermeld duidelijk de verschillende mogelijkheden
van stopzetting en de daaraan verbonden schadevergoeding:
- ontslag door de AV met onmiddellijke ingang voor het
einde van de overeenkomst
- ontslag met opzegperiode
- geen verlenging door de AV (= geen opzegvergoeding)
- ontslag door de syndicus zelf
4. Lidmaatschap UVS: bent u lid van de beroepsfederatie UVS (Unie
van Syndici), vermeld dan uw lidmaatschap bij UVS en/of bij Kavex
op uw briefhoofden en op uw website, samen met de UVS-logo. Dit
geeft een positieve uitstraling aan uw syndicuskantoor en toont
aan dat u uw beroep serieus en plichtsbewust uitoefent. Bij klachten
van mede-eigenaars bij het BIV genieten de leden van UVS van
een polis rechtsbijstand voor disciplinaire verdediging.
Conclusie
UVS ijvert al jaren voor het imago van de syndicus en voor steeds
meer professionaliteit.
Het spreekt voor zich dat zowel syndici als mede-eigenaars daar baat
bij hebben! De voordelen zijn evident. Transparantie en uniformiteit
vergemakkelijken de keuze van de mede-eigenaars en de relatie met
hun syndicus. En er zijn beduidend minder discussies achteraf.
Onze sector moet zich ongetwijfeld nog verder professionaliseren
door nog meer de nadruk te leggen op ethisch handelen en
transparant communiceren.
UVS heeft al aangetoond, door mede het Salon van de Mede-

24
eigendom te organiseren (volgende editie op 18 november
2021), dat het beroep van syndicus geëvolueerd is van “een nieuw
lampje indraaien” naar een volwaardig administratief, financieel
en technisch beheer dat respect verdient. Deze professionaliteit
komt tot uiting bij het eerste contact met de VME en uit zich verder
via een duidelijke offerte en een transparante en evenwichtige
overeenkomst: you only get one chance to make a first impression!
Voor de UVS-leden zal binnenkort een vernieuwde versie van
de geüniformiseerde beheersovereenkomst op het intranet
beschikbaar zijn.
INFO
Mevr. Dominique Krickovic
Directrice UVS
(Unie van Syndici vzw)
info@uvsyndici.be
www.uvsyndici.be
PROPERTYTODAY
SALON van de Mede-eigendom - 4de editie
donderdag 18 november 2021
Na uitgebreid overleg tussen de organisatoren en de betrokken
partijen, en rekening houdend met de zorgwekkende evolutie
van de Covid-19 in België, werd wijselijk beslist om het Salon
van de Mede-eigendom 2020 te verplaatsen naar de datum van
donderdag 18 november 2021. Save the date !
Deze vierde editie van het Salon wordt ongetwijfeld een groot
succes, mede door de organisatie van het Nationaal Congres van
de Syndici op dezelfde dag en op dezelfde locatie.
Geïnteresseerde exposanten die zich willen profileren op de
specifieke markt van de mede-eigendom kunnen altijd vrijblijvend
informatie inwinnen via contact@salonvandemedeeigendom.be

25
Buderus. Meer dan verwarming.
Rendement. Comfort. Duurzaamheid.
Een betrouwbare en passende oplossing voor uw tertiair project.
Als systeemexpert ondersteunt Buderus u bij elke stap,
van dimensionering tot installatie en onderhoud.
Ontdek ons volledig tertiair gamma
op gas, hernieuwbare energie en stookolie.
quotations@buderus.be
www.buderus.be

26
Pop-up en de syndicus:
wie heeft nog wat te vertellen?
Als (beginnend) ondernemer vandaag een pand huren, kan enkel
door een handelshuurovereenkomst af te sluiten. Hierdoor ben je
echter meteen voor een aantal jaren gebonden aan dit contract
(principiële basisduur van 9 jaar minstens). Dit geeft zekerheid aan de
eigenaar om voldoende inkomsten uit de huur te verwerven, aan de
ondernemer om zijn investeringen te laten renderen.
Voor de ondernemer met pop-up-ambities kan die wettelijke
bescherming ook een belemmering zijn. Pop-up-stores komen
meer en meer voor en zijn niet meer dan een antwoord op nieuwe
behoeften van een evoluerende markt. Daarom heeft de Vlaamse
overheid een juridisch kader gecreëerd dat aan specifieke regels
is onderworpen. Het contract kan niet langer dan één jaar duren, is
makkelijk opzegbaar voor de huurder, maar het wordt ook toegelaten
dat de huurder werken kan uitvoeren in het pand wanneer hij dit
schriftelijk aanvraagt bij de verhuurder, die dan op zijn beurt bij einde
huur weer het herstel in oorspronkelijke staat kan vragen.
Die verhuurder kan uiteraard op zijn beurt eigenaar zijn van een
(handels)pand dat deel uitmaakt van een mede-eigendom, met tot
gevolg dat hij zich op zijn beurt zal moeten conformeren naar de regels
die vooropgesteld worden door de mede-eigendomwet, maar ook de
basisakte, statuten, reglement van mede-eigendom en reglement van
interne orde.
huurder voor korte termijn huurt en zich niet houdt aan de regels die
binnen een gebouw vooropgesteld zijn, de syndicus niet steeds kort
op de bal kan spelen. Uiteraard zal hij in eerste instantie de verhuurder/
mede-eigenaar aanmanen om op korte termijn een einde te stellen aan
een verboden gebruik van de betrokken kavel, maar wanneer daarop
niet gereageerd wordt zal de syndicus mandaat moeten vragen aan de
algemene vergadering om in rechte te kunnen optreden.
Het meest voor de hand liggende is dat in het reglement van interne
orde de syndicus een permanent mandaat krijgt om in te grijpen
bij niet-toegelaten verhuringen. Is dat echter niet gebeurd, dan kan
de syndicus zich wel baseren op zijn algemene verplichting om het
reglement van mede-eigendom en interne orde te handhaven.
Een andere oplossing kan er in bestaan, indien andere mede-eigenaars
of gemene delen dreigen ernstige schade te lijden ten gevolge van
een niet toegestane uitbating, kan de syndicus met toepassing van
artikel 577-9, § 1, derde lid BW “iedere vordering om dringende
redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot
de gemeenschappelijke delen instellen, op voorwaarde dat die zo
snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering”.
De syndicus kan dus, wanneer de uitbaters in overtreding met het
reglement van orde goederen opslaan, autonoom tegen die uitbaters
in rechte optreden. (Vred. Etterbeek 17 juni 2011, T.Vred. 2013, 76)
De vraag rijst regelmatig hoe men als syndicus hiermee moet
omgaan, en op welke wijze vermeden kan worden dat de huurder die
het handelspand toch maar voor korte tijd zal betrekken al te grote
conflicten doet ontstaan met de andere mede-eigenaars die in vele
gevallen dan ook geen handelaars maar residenten zijn die ook graag
rustig en op een aangename manier willen wonen.
Deze nieuwe trend bij appartementsgebouwen m.b.t. het gebruik
van (doorgaans) gelijkvloerse kavels voor het installeren van popup
shops heeft o.m. tot gevolg dat die tegen lagere prijzen en
voor korte tijd in een leegstaande kavel ondergebracht worden.
Bij appartementseigendom is het uiteraard dan de vraag of deze
gebruiksbestemming op het gelijkvloers van een flatgebouw,
verzoenbaar is met de standing van het gebouw.
Daaromtrent dienen afspraken vastgelegd hetzij in het reglement van
mede-eigendom, of in een beslissing van de algemene vergadering,
net zoals die vroeger al in de meeste gebouwen bestonden inzake het
verhuren voor handel, horeca of andere bedrijvigheden en waar via de
reglementen in het gebouw dat gebruik aan banden gelegd kon worden.
De essentiële richtlijnen voor een syndicus blijven dus nog steeds
de basisakte en reglementen, waarin misschien toch de nodige
aanpassingen of verduidelijkingen bijkomend worden opgenomen
m.b.t. de aard van de handel die mag of kan gevoerd worden.
Het lijkt ons moeilijk om een mede-eigenaar toe te staan wel te
mogen verhuren middels een klassieke handelshuur voor 9 jaar (die
door een huurder al na 3 jaar beëindigd kan worden), en niet middels
een pop-up, maar de aard van de handel, de bestemming waarvoor
verhuurd wordt kan wel in de basisakte en reglementen duidelijk aan
banden gelegd worden.
Het praktische probleem bestaat er uiteraard in dat wanneer een
Tegen de nalatige eigenaar, die niet reageert, kan bij de bodemrechter
op de eerste plaats herstel in de vorige toestand gevorderd worden,
eventueel gepaard gaande met afbraak van wederrechtelijk
opgerichte constructies. En belangrijk in het kader van het popupverhaal
kan wanneer de bestemming van het privégedeelte
niet gerespecteerd werd, een bevel tot staking van de activiteit
gevraagd worden, bijvoorbeeld stopzetting van de uitbating van een
handelszaak die strijdig is met de conventionele bestemming in de
splitsingsakte aan een privégedeelte gegeven. (Vred. Antwerpen (V)
19 februari 1986, T.Not. 1986, 248).
Tenslotte is het toch belangrijk om weten dat deze regels niet
alleen gelden ten opzichte van de mede-eigenaars, maar ook tegen
huurders en gebruikers, omdat de bepalingen van het reglement ook
tegenover hen doorwerken zoals voorzien in art. 577-10 B.W..
Het is dus nuttig zich zoveel als mogelijk te wapenen met een sterk
reglement van interne orde bijvoorbeeld, maar de syndicus kan dus
wel degelijk actie ondernemen binnen het kader van diens (wettelijke)
bevoegdheden.
INFO
Advovaat Dhr Philip LEPERE
CGK Advocaten
Paleisstraat 24, 2018 Antwerpen
T 03 286 76 60
W www.cgkadvocaten.be
PROPERTYTODAY

Maak van jouw
woning een
fiberwoning
Met fiber zijn jouw vastgoedprojecten
klaar voor de toekomst
Met fiber tot in de woning bied je jouw klanten supersnel
en stabiel internet, een ultra-lage latentie, het scherpste beeld
op al hun schermen en vooral een gebouw dat almaar meer
geconnecteerde toestellen moeiteloos aankan. Zo is je gebouw
helemaal klaar voor de toekomst.
Contacteer ons
voor een vrijblijvend gesprek:
Ann De Schryver
0475 52 59 20
ann.deschryver@proximus.com
Xavier Schreinemacher
0477 57 05 02
xavier.schreinemacher@proximus.com
Proximus, een partner voor jouw
bouwprojecten. Niets dan voordelen
voor jezelf… en voor je klanten!
De Proximus-experten luisteren naar je noden en stellen
oplossingen voor op jouw maat. Om elke stap van de plannen van
nabij op te volgen, kan je op elk moment van de dag bij terecht
jouw toegewijde contactpersoon.
Bovendien geven we je klanten een prachtig welkomstgeschenk:
een gratis fiberabonnement gedurende 6 maanden zonder
aankoopverplichting! Dat is een mooie troef voor jouw bedrijf.
Close
partner of
proximus.be/fiber

Meer dan
2 miljoen
referenties
in Europa
INTERCOM
ZONDER
KABELGEDOE?
Da’s simpel! Dankzij 1 simkaart meer
dan 100 appartementen verbonden
en beheerd. Geïnstalleerd in 4 uur,
zonder kabels.
Intratone. Het intercomsysteem waar iedereen bij wint.
Geniet nu van alle voordelen van
een Intratone intercomsysteem:
· geen geboor of kabels
· in 4 uur operationeel
· onbeperkt beheer vanop afstand, in realtime
· veilig en comfortabel in gebruik
Een demo voor
uw appartementen?
Maak een afspraak met
Dieter Denooze via 0493 99 58 33
of ddenooze@intratone.be.
intercom zonder gedoe.be
www.intratone.com