Etableringsundersøkelse hotell - Porsgrunn kommune

DOWN TOWN / PORSGRUNN SENTRUM SØR 

ETABLERINGSUNDERSØKELSE - HOTELL 

Horwath Consulting

Enkel etableringsundersøkelse 

(utkast) 

Nytt hotell i Porsgrunn 

August 2008 

Foreløpig utkast 

Hotellprosjekt Porsgrunn 

Etableringsundersøkelse 

for Steen & Strøm m.f. 

Utført av 

Horwath Consulting AS 

25.08.08

INNHOLD 

1 Bakgrunn og formål ......................................................................................................................... 1 

1.1 Innledning ............................................................................................................................... 1 

1.2 Formålet med undersøkelsen ................................................................................................ 2 

1.3 Kritiske forhold ved prosjektet ................................................................................................ 2 

1.4 Gjennomføring ....................................................................................................................... 2 

2 Kort om markedsmuligheter i Grenland .......................................................................................... 4 

2.1 Generelt .................................................................................................................................. 4 

2.1.1 Befolkning og sysselsetting ........................................................................................... 4 

2.2 Kort om trekk ved næringsutvikling ........................................................................................ 5 

2.2.1 Telemark ............................................................................................................................ 5 

2.2.2 Grenland ............................................................................................................................ 5 

2.2.3 Porsgrunn .......................................................................................................................... 5 

2.3 Oversikt over reiselivet i Grenland ......................................................................................... 6 

2.3.1 Delprodusenter .................................................................................................................. 6 

2.3.2 Videreforedling ................................................................................................................. 11 

2.3.3 Utviklingsområder med betydning for reiselivet i regionen .......................................... 11 

2.4 Oppsummering reiselivsaktører Grenland ........................................................................... 12 

3 Markedssituasjonen for hotellene i Grenland ............................................................................... 13 

3.1 Generelt ................................................................................................................................ 13 

3.2 Tilbud, etterspørsel, markedssegmenter og RevPAR ......................................................... 13 

3.2.1 Totalt Norge ..................................................................................................................... 13 

3.2.2 Telemark fylke .................................................................................................................. 14 

3.2.3 Grenland (kommunene Skien, Porsgrunn og Bamble) .................................................... 15 

3.2.4 Konkurrerende hoteller .................................................................................................... 17 

3.3 Hotell og hotellprosjekter ...................................................................................................... 18 

3.3.1 Eksisterende hoteller ....................................................................................................... 18 

3.3.1 Nye prosjekter .................................................................................................................. 20 

3.4 Annen overnatting ................................................................................................................ 20 

4 Hotellsituasjonen i Porsgrunn og Grenland og konkurransevurdering ........................................ 21 

4.1 Konkurransesituasjonen ....................................................................................................... 21 

4.2 Viktige konkurrenter ............................................................................................................. 21 

4.3 Oppsummering konkurrerende hoteller i Grenland .............................................................. 21 

4.3 Marked for nytt hotell i Grenland? ........................................................................................ 22 

5 Kort om regionens vurderinger vedr. nytt hotellprosjekt i Porsgrunn .......................................... 23 

5.1 Innledning ............................................................................................................................. 23 

5.2 Sammendrag tilbakemeldinger ............................................................................................ 23 

5.2.1 Syn på dagens hotelltilbud ............................................................................................... 23 

6 Lokalisering og produktkonsept .................................................................................................... 24 

6.1 Vurdering av lokalisering og tomt ......................................................................................... 24 

6.2 Produktkonsept .................................................................................................................... 24 

6.2.1 Innledning ........................................................................................................................ 24 

6.2.2 Idégrunnlag for hotellutvikling .......................................................................................... 25 

6.2.3 Kort om overnattingsbehov og målgrupper ..................................................................... 26 

6.3 Nærmere om produkttilbudet ............................................................................................... 28 

6.3.1 Innledning .................................................................................................................... 28 

6.3.2 Generelt om driftseffektivitet ............................................................................................ 28 

6.3.3 Nærmere om hotellutformingen ....................................................................................... 28 

7 Markedspotensialet for nytt hotell i Porsgrunn ............................................................................. 32 

7.1 Beregningsmåter .................................................................................................................. 32 

7.1.1 ”Fair share” ...................................................................................................................... 32 

7.2 Målgrupper og gjestegrunnlag ............................................................................................. 32 

7.2.1 Yrkesreisemarkedet ......................................................................................................... 32 

7.2.3 Ferie/fritid ......................................................................................................................... 34 

7.2.4 Oppsummering gjestegrunnlag ........................................................................................ 35 

Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Horwath Consulting 

Side

2 

7.3 Utleie møterom ..................................................................................................................... 36 

7.4 Servering .............................................................................................................................. 36 

8 Grov drifts- og økonomiprognose ................................................ Feil! Bokmerke er ikke definert. 

8.1 Innledning ............................................................................ Feil! Bokmerke er ikke definert. 

8.2 Inntekter .............................................................................. Feil! Bokmerke er ikke definert. 

8.3 Investeringsestimat ............................................................. Feil! Bokmerke er ikke definert. 

8.4 Finansiering ......................................................................... Feil! Bokmerke er ikke definert. 

8.5 Investeringens lønnsomhet ................................................. Feil! Bokmerke er ikke definert. 

8.6 Cash flow ............................................................................. Feil! Bokmerke er ikke definert. 

9 Oppsummering ............................................................................ Feil! Bokmerke er ikke definert. 

9.1 Hovedkonklusjon ................................................................. Feil! Bokmerke er ikke definert. 

9.2 Suksessfaktorer .................................................................. Feil! Bokmerke er ikke definert. 

Etableringsundersøkelse - Nytt hotell Porsgrunn sentrum sør Horwath Consulting

Konfidensielt 

Notat 

Enkelt etableringsundersøkelse – hotellprosjekt Porsgrunn 

1 Bakgrunn og formål 

1.1 Innledning 

Steen & Strøm, Bratsberg Gruppen og Storebrand Eiendom arbeider i fellesskap for å 

videreutvikle Down Town kjøpesenter og Porsgrunn sentrum sør. Det er bl.a. 

gjennomført en arkitektkonkurranse for området. 

Det er et ønske fra aktørene om at utviklingen av området skal bidra til og i større grad 

integrere området med Porsgrunn sentrum. 

Steen & Strøm har startet en prosess for å realisere disse planene. Som et ledd i denne 

utviklingen ønsker man å vurdere muligheten for å etablere et nytt hotell i området. 

Hotelltilbudet i Porsgrunn er fra før begrenset til Hotell Vic og Korvetten Hotell i 

Brevik. Det er derfor interessant å vurdere muligheten for et hotell som først og fremst 

både kan konkurrere med og supplere Hotell Vic. 

Utbygger tenker seg i utgangspunktet et godt forretningshotell som kan gi Porsgrunn 

mer og bedre hotellkapasitet enn det Hotell Vic kan tilby i dag. 

Horwath Consulting AS er forespurt om å gjennomføre en enkel etableringsundersøkelse, 

som skal tjene som beslutningsstøtte for videre vurderinger. 

Utviklingen i det norske hotell- og overnattingsmarkedet har vært positiv de siste 

årene. Markedet er imidlertid fremdeles preget av stor konkurranse 1 , spesielt utenfor 

de sentrumsnære områdene i de største byene. Dette gjelder trolig også for 

Porsgrunn/Grenlands området. 

Med et slikt utgangspunkt vil det være viktig med en grundig kartlegging i forbindelse 

med nye hotellprosjekter. Det er viktig å vurdere markedets størrelse, utvikling og 

sammensetning, samt konsepter som vil kunne bety en sterk posisjon i markedet. 

En etableringsundersøkelse har som formål å beskrive forhold viktige for 

prosjektbeslutningen. 

Horwath Consulting er et frittstående norsk firma (med deltakelse i et internasjonalt 

nettverk) innenfor reiseliv generelt og spesielt innenfor hotellnæringen 

(www.horwath.no) 

1 

Jfr. Horwath Consulting rapporten ”Norsk Hotellnæring” for nærmere detaljinformasjon i denne sammenheng. 


1.2 Formålet med undersøkelsen 

Hovedformålet med etableringsundersøkelsen (feasibility study) er å teste 

markedsgrunnlag og lønnsomhet for et grovt definert tilbud. 

2 

Tilbudet beskrives gjennom et ”idégrunnlag”. Aktuelle markedsmuligheter/markedssegmenter 

for det beskrevne tilbudet er analysert. Videre er det gjennomført en grov 

arealdisposisjon for det tenkte prosjektet. Med bakgrunn i antatt inntekts- og 

kostnadsstruktur er prosjektets lønnsomhet estimert. 

1.3 Kritiske forhold ved prosjektet 

Gjennomgående er hotellkonkurransen i Norge stor. Dette gjelder også for 

Grenlandsområdet. 

Etableringsundersøkelsen må derfor avdekke følgende vedrørende det foreslåtte 

konseptet: 

- Er det sannsynelig å oppnå tilfredsstillende RevPAR 2 ? 

- Vil penetrasjon kunne være lik eller høyere enn hovedkonkurrentene? 3 

- Har produktkonseptet et innhold som sannsynliggjør at hotellet vil tiltrekke seg 

nye målgrupper/markedssegmenter som ellers ikke ville ha overnattet i Porsgrunn? 

Det kreves positive svar for å kunne sannsynliggjøre et inntektsnivå som forsvarer 

investeringen og gir lønnsomhet. 

Oppdragsgiver ønsker ikke at det skal gjennomføres noen egen markedsundersøkelse. 

Rapporten vil utarbeides som en skrivebordsundersøkelse på bakgrunn av Horwath 

Consulting generelle kunnskap om regionen og hotellmarkedet, samt tilgjengelig 

offentlig informasjon. 

1.4 Gjennomføring 

I vårt arbeid har vi stort sett fulgt det oppsett som lå til grunn i vårt tilbud. Informasjon 

er innhentet gjennom: 

Innsamling av drifts- og markedsdata knyttet til nåværende/fremtidig 

hotellsituasjon i Porsgrunn. Tallmaterialet er basert på tall fra SSB (generelle 

statistikker og innkjøpt materiale). 

Innhenting av opplysninger og samtaler med ulike ressurspersoner i næringen. 

Samtaler med ulike ressurspersoner i lokalt næringsliv. 

2 

RevPAR = Revenue per availible room (gjennomsnittlig inntekt per hotellrom), viktig nøkkeltall som beskriver 

muligheten til å drive lønnsomt. 

3 

Penetrasjon måles i oppnådd markedsandel over hotellets romandel i byen/regionen. (markedsandel lik 

romandel = penetrasjon 1). 


Samtaler med ressurspersoner i Steen & Strøm og deres partnere. 

3 


2 Kort om markedsmuligheter i Grenland 

2.1 Generelt 

2.1.1 Befolkning og sysselsetting 

A) Utvikling Telemark 

4 

Telemark fylke betegnes ofte som et stykke Norge i miniatyr som strekker seg 

fra Skagerrakkysten opp mot Hardangerviddas høyfjellsplatå. 

Antall innbyggere i Telemark per 1. januar 2008 er 166.735 som utgjør 3,5% 

av landets totale befolkning. Befolkningen har hatt en svak økning de senere år. 

Befolkningsveksten i fylket er under landsgjennomsnittet. 

Arbeidsledigheten i Telemark fylke lå ved utgangen av desember 2007 på 

1,7%. På landsbasis var ledighet på 1,6%. 


B) Utvikling Grenlandskommunene 

5 

Grenland er navnet på regionen som inkluderer kommunene Skien, Porsgrunn, 

Bamble og Siljan i nedre Telemark. 

Grenland regnes som Norges sjette største byområde og ligger 140 kilometer 

sør-vest for Oslo. Ca. 1/3 av Grenlands innbyggere bor i Porsgrunn. Det meste 

av befolkningsveksten i Telemark er i Grenlandsregionen. 

Befolkningsutviklingen i Grenland er karakterisert av en jevn vekst siden 1970. 

Siden 1983 har befolkningen økt hvert eneste år. Befolkningen i Grenland 

passerte 100.000 i løpet av 2003. 1. januar 2008 var det 101 539 innbyggere i 

regionen. 

Arbeidsledigheten i Grenlandskommunene har vært synkende de sist årene. 

Ved utgangen av 2007 lå den i Porsgrunn på 1,9%, i Skien 2,2%, i Siljan 1,1% 

og i Bamble på 1,7%. 

Kommunikasjonsmessig ligger Porsgrunn sentralt i Grenlandsområdet med 

kommunikasjonsmuligheter på vei, bane, sjø og med fly. 

2.2 Kort om trekk ved næringsutvikling 

2.2.1 Telemark 

Hovednæringsveiene i Telemark fylke fordeler seg med 3% på råvarenæring (råvarer 

som blir tatt ut i fylket slik som stein og tømmer), 35% på industrinæring (for en stor 

del konsentrert rundt Bamble og Porsgrunn) og 62% på tjenestenæring. Forskning, 

IKT og industri er områder med sterke miljøer i Grenlandsområdet, det gjelder for 

så vidt også kultur og kompetanse med et bredt utdanningstilbud og et rikt kulturliv. 

2.2.2 Grenland 

Grenland er det området i Telemark med størst etableringsvekst. Av regioner i Norge 

er Grenland nr. 13 i forhold til nyetableringer. Porsgrunn og Bamle har de siste årene 

hatt gjennomsnittlig høyest etableringsfrekvens i fylket. 

2.2.3 Porsgrunn 

I følge ”Vekst i Grenland” (www.vig.no – det regionale næringsutviklingsselskapet 

for de fire grenlandskommunene) har området bl.a.: 

- Et industricluster av internasjonalt format og en omfattende service- og 

leverandørindustri. De store prosessbedriftene er fremdeles en næringsmessig 

ryggrad, og bidrar til å skape et innovativt miljø for utvikling av nye 

kunnskapsintensive vekstnæringer som IKT, bioteknologi, media og kultur. 


6 

Produksjon av silisium, satsning på solcelleteknologi og planer om gassrørledning fra 

Vestlandet er blant de store prosjektene som nå skal på plass og som man mener vil gi 

vekst i regionen. Dette skjer på Herøya som ligger i Porsgrunn kommune ca. 4 km fra 

byens sentrum. IKT-næringen har også sterke miljøer og er i sterk vekst i regionen. 

2.3 Oversikt over reiselivet i Grenland 

Det er møter og opplevelsestilbudet som bringer besøkende til Grenland/Porsgrunn. 

Dette er illustrert gjennom Reiselivskartet (vedlegg 2) og hotellene er plasserer i denne 

referanserammen. I dette kartet er de forskjellige aktørene i reiselivet skjematisk 

fremstilt i en verdikjedemodell. 

2.3.1 Delprodusenter 

Under ”Delprodusenter” på Reiselivskartet finner vi bl.a. møteplasser, attraksjoner, 

overnattingstilbud, servering og transport. 

a) Kommersielle møter og opplevelsesprodukter 

- Møteplasser 

Grenlandsområdet har store arenaer som kan benyttes til møte-, 

opplevelses- og kulturformål: 

• Nytt kulturhus i Porsgrunn 

Det er besluttet å bygge et kulturhus som skal ligge på Østre Brygge 

nede ved elven. Investeringsrammen på MNOK 190 skal ligge til grunn 

for en arkitektkonkurranse. Det er foreløpig planlagt for 450 personer i 

amfi og 150 personer i en mindre sal. Bygget er planlagt ferdigstilt 

andre halvdel av 2011. 

• Skjærgårdshallen i Langesund 

Skjærgårdshallen er et idrettsanlegg vegg i vegg med Quality 

Hotel&Resort Skjærgården. Hallen er eiet av Bamblehallen AS 

(eneaksjonær er Bamble kommune). Anlegget har to idrettshaller (en 

håndballhall med plass til 600 personer) og en fotballhall med 

kunstgressdekke (med plass til opptil 2 000 personer). 

• Stevneplassen 

Stevneplassen er et innen- og utendørs messesenter med store haller, 

scener og parkanlegg rett nord for Skien sentrum. Stevneplassen 

benyttes bl.a. til det årlige Handelsstevnet i september. Storhallen er 

3 000 m 2 (innekonsert 3 000 pers), videre finnes ytterligere 6 haller (fra 

300m2 – 3000 m2) og et parkanlegg hvor det har vært arrangert 

konserter med opptil 15 0000 tilhørere 


7 

• Skagerrak Arena 

Odd Grenland nye fotballstadion ligger rett nord for Skien sentrum vis 

a vis Stevneplassen. Det er tribune-kapasitet for opptil 13 000 tilskuere 

delvis under tak, og bl.a. næringslokaler på 7 000 m 2 inkl. VIP områder. 

• Ibsenhuset 

Ibsenhuset er Skiens kulturelle opplevelsessenter og ligger i sentrum av 

byen. I tillegg til å presentere kulturtilbud i ulike genre er Ibsenhuset 

også et senter for kurs, konferanser, messer, møter, selskapsarrangementer. 

Skiens bibliotek har lokaler i kjelleren og en à la carte 

restaurant er integrert i huset og håndterer servering i forbindelse med 

de ulike arrangementene i huset. Ibsenhuset har plass til 800 i amfi samt 

foyer, mindre saler og grupperom. 

• Fritidsparken 

Fritidsparken ligger i utkanten av Skien. Fritidsparken benyttes primært 

for idrettsarrangement. Nytt badeland og spa ble åpnet i 2008. Anlegget 

består i tilegg til Badeland av Skienhsallen (3 håndballhaller) med plass 

til 2 800 tilskuere på tribunen, Flerbrukshall med plass til 1 000 stoler 

og scene, et auditorium med plass til 220 personer, samt et stort 

uteområde. Fritidsparken har ca. 500 000 brukere per år, målet er 

700 000 brukere med nytt badeland. 

• Teater Ibsen 

Teater Ibsen ligger i sentrum av Skien og har to scener; et amfi (180 

pers.) og en mindre scene (80 pers). Teateret leies ut på forespørsel. 

Grenland har et stort og bredt møtearenatilbud. Hotellkapasiteten (jfr. 

nedenfor) matcher ikke arenatilbudet for store arrangementer. 

- Attraksjoner 

Regionens viktigste attraksjoner er listet nedenfor: 

• Badeparken 

Badeparken i Quality Hotel&Resort Skjærgården er en attraksjon i seg 

selv både for lokalmiljøet og for tilreisende. Mange barnefamilier 

kombinerer besøk i badeparkene i Bø og Langesund. Badeparken hadde 

113 000 besøkende i 2006 (både hotellgjester og eksterne). 

• Porsgrunds Porselænsfabrik 

Porsgrunds Porselænsfabrik ønsker besøkende velkommen til å oppleve 

porselensproduksjonen på nært hold. Et besøk omfatter omvisning i 

produksjon, kort historikk, galleri, handlemuligheter til reduserte priser 

og servering. Porselensfabrikken hadde i 2006 ca. 47 000 besøkende. 


• Telemarkskanalen 

8 

Grenlands største attraksjon er Telemarkskanalen 

med slusetur om bord 125 år gamle MS Victoria 

mellom Dalen og Skien. Båten blir i disse dager 

oppgradert til en mer effektiv og tidsriktig 

standard. 

Det er tre båter som trafikkerer kanalen. To med 

turistmessig trafikk fra Dalen til Skien (Ibsen og 

Victoria) og en med chartertrafikk som også går til 

Langesund (Skarsfos). Ibsen og Victoria fraktet i 2006 25 000 

passasjerer, Skarsfos ca. 5 000 passasjerer. Det selges kanalpakker, 

hvor man kombinerer båtturen med opphold i Skien eller Dalen. 

Utenlandske grupper bestiller gjerne charterturer. Omsetning for 

rutetrafikken (Ibsen Victoria er ca. MNOK 5, servering kommer i 

tillegg.) 

• Telemark Museum 

Skien ønsker å satse på og relateres til Ibsen – også etter at Ibsenåret er 

slutt. Dette gjøres bl.a. ved aktiviteter i Teater Ibsen, Ibsenhuset og i 

Telemark Museum. 

Telemark Museum omfatter museene i nedre og midtre Telemark, bla. 

Gården Venstøp (Ibsens barndomshjem) som ble gitt som gave til 

Telemark Museum fra familien Løvenskiold og ble åpnet som museum 

i 1958. I dag er gården et moderne diktermuseum. 

Brekkeparken og Ibsen Museum hadde 31 500 besøkende i 2006 og en 

omsetning inkl. tilskudd og prosjektmidler på MNOK 20,5 

(salgsinntekter 320’, billettinntekter 480’). 

• Ibsenhuset 

• Nye Skien Fritidspark 

Ibsenhuset er Skiens kulturelle storstue 

som tilbyr forestillinger og opplevelser 

innen alle kulturgenre. 

Se ”Møteplasser” ovenfor for en 

nærmere presentasjon. 

Skien kommune satser 435 millioner på 

et anlegg til bruk for befolkningens fritid 

og skole, i tillegg til at fylkeskommunen 

bygger Hjalmar Johansen videregående 

skole for 160 mill kroner som en integrert 

del i anlegget. 

Se ”Møteplasser” ovenfor for en nærmere presentasjon. 


• Bø Sommarland 

9 

52,2 km fra Skien tilbyr Bø Sommarland 

vannaktiviteter i et familievennlig konsept. 

Badeparken i Bø er igjen solgt og ny eier 

investerer i enda en vannattraksjon som 

innvies sommeren 2007. Ny eier er det 

britiske investeringsselskapet. Candover, 

som har flere andre badeparker, dyrehager, 

naturparker og marineland i sin portefølje. 

Fjorårets nyhet i Bø var en jettegryte. Utover en ny attraksjon har også 

badeparken fått midler til å ruste opp parkens spisesteder og 

fellesområder. Bø Sommarland hadde 205 000 besøkende i 2006. 

• Telemark Lekeland 

Aktivitets- og lekepark i Skien. 48 000 besøkende i 2006. 

- Arrangementer 

En oversikt over de største årlige arrangementene i regionen: 

• Porsgrunn Internasjonale Teaterfestival (PIT) arrangeres av Grenland 

Friteater hvert år i juni. Arrangementet går over en uke og omfatter 

forestillinger, workshops og utstillinger. Festivalen trekker mange 

tilreisende til området, 30 000 besøkende ble registrert i 2006. I snitt 

kommer 100 tilreisende artister som blir i fire dager. 

• ”Viser ved Kanalen” har vært arrangert hvert år i juni siden 1997. 

Arrangementet trekker ca. 10 000 besøkende. Festivalen vokser stadig 

og arrangementer gjennomføres nå i flere områder i Telemark. 

• Telemark Fylkes Handelsstevne, første uken i september arrangeres på 

Stevneplassen i Skien. Markedet har både lokale og tilreisende 

utstillere på salgsstands, videre er det forskjellige kulturarrangement i 

tilknytning til dette. 

• Teater Ibsen arrangerer årlig i mai ”Henrik Ibsen – en dannelsesreise” 

som trekker ca. 3 000 besøkende til regionen. Målet er at 40% av de 

besøkende skal være tilreisende. 

B) Hotell/overnatting 

Det er to hoteller i Porsgrunn kommune, Hotell Vic i Porsgrunn sentrum og 

Korvetten hotell i Brevik. For detaljert hotelloversikt for Grenland, se også 

kap. 3.3. 

De store hotellkjedene er representert i regionen med Choice Hotels 

(Langesund og Skien) og Thon Hotels (Skien). De største kjedene har bl.a. 

sterke lojalitetsprogram og firmaavtalesystemer. Hotell Vic har tidligere 


10 

estimerer at ca. 50% av omsetningen kommer fra bedrifter med firmaavtale 

med hotellet. 

Næringslivet i Porsgrunn har stor betydning for hotellene i området. Historisk 

har tungindustri preget regionen, nå blir denne erstattet av bl.a. high-tech- og 

IKT-bedrifter. Herøya ligger ca. 4 km fra Porsgrunn sentrum. Besøkende til 

bedriftene på Herøya benytter både Porsgrunns- og Skienshotellene, dette 

styres i yrkes- og kurs-/ konferansesegmentet for en stor del av firmaavtaler. 

Det finnes er en rekke planer for utvikling av industri i området, som kan bidra 

til vekst i hotellmarkedet. Spesielt på vestsiden av Frier bassenget (Rafsnes). 

Det er også en del nyetableringer i på Klosterøya (gamle Union fabrikker) i 

Skien. Se også kap. 2.2.3. 

C) Servering 

Vic Hotell har hotellrestauranten Paletten Restaurant med à la carte-meny og 

gruppemenyer for konferanser og bussturister. Hotellrestauranten har få gjester 

utenom hotellets. 

Restauranttilbudet i Porsgrunn er relativt variert. Den mest populære ser ut til å 

være Kafé Osebro som ligger nede ved elven i restaurerte sjø-boder med 

servering ute og inne. Menyen består av småretter, pizza, buffét, fiskesuppe, 

salater. Kafé K er også godt besøkt og har status som er kulturkafeen i 

Porsgrunn sentrum med ”debatt, musikk og vel-smakende mat i intime 

omgivelser”. Café Barezzo, Suppejentene og Jimmys er andre tilbud i tillegg til 

en håndfull etniske restauranter. 

D) Transport 

Kommunikasjonsmessig er situasjonen for Porsgrunn: 

- NSB trafikkerer Vestfoldbanen (Porsgrunn-Oslo) og Bratsbergbanen 

(Porsgrunn-Notodden) daglig. 

- Ekspressbussnettet er godt utbygget i området og trafikkeres med flere 

daglige avganger. 

- Sandefjord Lufthavn Torp (ca. 45 min. med bil) har et utvalg utenlands- og 

innenlandsruter. 

- Skien Lufthavn Geiteryggen er Skien kommunes flyplass. Flyselskapet 

Vildanden har direkte ruter til Stavanger, Bergen og Stockholm. 

- Kystlink trafikkerer strekningen Langesund-Hirtshals og Langesund- 

Strömstad med en seiling i døgnet. Det er ca. 50% nordmenn om bord, 

resten fordeler seg på tyskere (ca. 20%) og danske (ca. 30%). 

- Color Line effektiviserer sitt tilbud fra Larvik til Hirtshals og satt i juni 

2008 inn ny ferge på ruten. SuperSpeed får kortere seilingstid, høyere 

frekvens og større kapasitet. 


2.3.2 Videreforedling 

11 

I videreforedlingsleddet foregår verdiskapning ved markedsføring, tilgjengeliggjøring 

og pakking av de ulike produktene som inngår i reisen/opplevelsen. 

A) Innovasjon Norge (markedsføring Norge i utlandet) 

Innovasjon Norge har distriktskontor i Skien og arbeider nært med 

Telemarksreiser spesielt om internasjonal markedsføring av fylket. 

B) Fylkesselskap 

Telemarksreiser driver nasjonal og internasjonal markedsføring av 

reiselivstilbudet i Telemark. 

C) Destinasjonsselskap 

VisitGrenland driver turistinformasjon og koordinerer og markedsfører 

reiselivstilbudene i de fire Grenlands-kommunene. I tillegg har de en stilling 

dedikert til markedsføring og salg av regionens kurs-/konferansekapasitet. 

Drahjelp til hotellene er begrenset. 

D) Kjeder 

Hotell Vic er et frittstående hotell uten kjedetilknytning, men er knyttet opp til 

Fjord PASS i sommersesongen. Hotellet er eid av Trygve Hegnar. Ser vi 

Grenland under ett finner vi Choice Hotels (Skien og Langesund), Thon Hotels 

(Skien) og Your Hotell (Skien). Rica var representert i Skien inntil Rica Hotel 

Ibsen stengte i juni 2006. Hotellkjedenes verdiskapningsrolle ligger i 

tilgjengelig-gjøring av sine produkter gjennom organisering av tilbudet i 

systemer som felles booking, lojalitetsprogrammer, firmaavtaler og lignende. 

2.3.3 Utviklingsområder med betydning for reiselivet i regionen 

I ”Strategisk Reiselivsplan for Grenland 2007 - 2010”, skal Grenland fremstå som den 

fremste innovative og mangfoldige kulturbaserte reiselivsregion i Norge. Planen er et 

samarbeid med politiske og administrative offentlige organ og representanter fra 

næringslivet. 

Reiselivsplanen inneholder svært høye mål på hotellbelegg (70% innen 2010) og sterk 

vekst i kurs-/konferansemarkedet (20% vekst). Vi har i tidligere samtaler med 

destinasjonsselskapet ikke kunnet registrere at det er avsatt markedsføringsmidler som 

korresponderer med disse målene. 


2.4 Oppsummering reiselivsaktører Grenland 

12 

Grenland har et omfattende tilbud av møtearenaer (kulturhus, stevneplass, 

idrettsarenaer, teater og kino). De største hallene kan alene ta opp mot 2 000 personer. 

Antall hotellrom (538 rom på Grenlandshotellene) i regionen står imidlertid ikke i 

forhold til tilbudet av kongress- og møtearenaer. Ved kurs-/konferansearrangement 

ønsker deltakere som oftest enkeltrom og da er hotellkapasiteten i området for liten. 

Dette kan være noe av grunnen til at det er vanskelig å øke volumet på kurs- 

/konferanse i området. I de siste årene har det i tillegg vært stort press på eksisterende 

hoteller i midtuken, som har medført at hotellene ikke har hatt ønske om å binde om 

kapasitet til arrangementer. 

De største attraksjonene i Grenlandsområdet er Skien Fritidspark, Porsgrund 

Porselænsfabrik, Badeparken i Langesund, Telemark Museum og Telemarkskanalen i 

tillegg til Bø Sommarland som ligger lenger nord i fylket. Det er de familierettede 

badelandstilbudene som har høyest besøkstall i regionen. 

Porsgrunn har relativt frekvent buss- og togtilbud til Oslo, om lag halvparten av 

togavgangene går imidlertid med buss til Larvik for korrespondanse med tog videre 

derfra. 

Fra den lokale lufthavnen (Geitryggen i Skien) finnes et begrenset rutetilbud til 

Bergen, Stavanger og Stockholm med flyselskapet Vildanden. Sandefjord Lufthavn 

Torp har innenlandsruter til Bergen, Stavanger og Trondheim og et utvalg 

lavprisselskap tilbyr direkteruter til 15 destinasjoner i Europa. Det finnes også faste 

rutetilbud til København og Amsterdam fra Torp. 

Fra Langesund går daglige seilinger til Hirtshals og Strømstad med selskapet 

KystLink. Color Line har satt inn sin nye SuperSpeed-ferge på strekningen Larvik – 

Hirtshals, reisetiden er forkortet til 3timer og 45 minutter (mot tidligere ca. 6 timer) og 

kapasiteten er mer enn fordoblet. Det er skarp konkurranse selskapene imellom, dette 

bidrar til forholdsvis lave priser og god tilgjengelighet på disse strekningene. Både for 

nordmenn som velger Danmark som feriemål fremfor å bli i eget land, og for danske 

turister som ønsker å besøke Norge. 

Telemarkreiser eies av reiselivsaktørene og kommunene i fylket og driver salgs-, 

markedsførings- og informasjonsarbeid på det norske og utvalgte utenlandske 

markeder i samarbeid med Innovasjon Norge. VisitGrenland er et destinasjonsselskap 

som drifter regionens turistkontor og driver salg av kurs-/konferanse tilbudet i 

området. 


3 Markedssituasjonen for hotellene i Grenland 

3.1 Generelt 

13 

For å kunne vurdere markedspotensialet for et nytt hotell i Porsgrunn, har vi analysert 

hotellstatistikk som omhandler Telemark og Grenland, samt et utvalg hoteller som kan 

defineres som konkurrerende hoteller/tilsvarende hoteller i Porsgrunn/Skien. Dette 

bygger på data hentet ut fra Statistisk Sentralbyrås (SSB) offentlig tilgjengelige 

statistikk, samt spesialuttrekk kjøpt fra SSB. 

Det kan også være av betydning å ta et lite sideblikk på hotellstatistikken for landet 

som helhet. 

3.2 Tilbud, etterspørsel, markedssegmenter og RevPAR 

3.2.1 Totalt Norge 

Først et blikk på situasjonen i Norge i dag. 

Utvikling 2005-2007 

Antall 

År 

hotell 1) 

Antall 

disp. rom 1) 

Antall 

Gjestedøgn 2) 

Antall solgte 

romdøgn 2) 

Kapasitetsutnyttelse 

rom 

(rombelegg) 

2005 

915 59.301 17.110 11.132 52,1 % 

2006 895 60.091 17.773 10.761 54,6 % 

2007 

Endring i 

895 61.496 18.526 12.505 56,8 % 

perioden - 2,2 % + 3,7 % + 8,3% + 12,3 % + 4,7%-poeng 

Δ2003-2007 - 7,3 % + 6,9 % + 18,5 % + 24,1 % + 8,6 %-poeng 

Kilde: SSB, bearbeidet av Horwath Consulting 

1) 

Antall per desember 

2) I tusen 

Antall hotellovernattinger i Norge var totalt ca. 18,5 mill i 2007, det er en økning på 

4,2 % i forhold til 2006. 

Fra 1999 var det en kontinuerlig nedgang i norsk hotellnæring t.o.m. 2003. Fra 2004 

t.o.m. 2007 har det vært en kontinuerlig oppgang. 2003 var det året med lavest belegg 

siden 1996. 

Kapasitetsutnyttelsen i 2007 var 56,8%. Dette er det høyeste belegget som er oppnådd 

siden før 1990-tallet. Byhotellene har vanligvis en høyere kapasitetsutnyttelse enn 

landhoteller og dermed landsgjennomsnittet. 

Det har vært en økning i antall tilgjengelige rom i landet de senere årene, det til tross 

for at antall hotellbedrifter er redusert. Årsaken er at mindre hoteller er forsvunnet fra 

markedet, samtidig som nye hoteller bygges større 4 . 

4 Nærmere informasjon om situasjonen i Norge fremgår av rapporten Norsk Hotellnæring 2007 


3.2.2 Telemark fylke 

14 

Tilbud og etterspørsel Telemark fylke 2005-2007 

År 

Antall 

hoteller 1) 

Antall 

rom 1) 

Antall 

gjestedøgn 

Antall 

romdøgn 

Belegg 

2005 

47 

2.558 660.420 346.758 37,9 % 

2006 41 2.431 621.502 329.285 37,5 % 

2007 

Endring i 

44 2.684 663.396 359.407 39,3 % 

perioden 

-6,4 % + 4,9 % + 0,5 % + 3,6 % + 1,4%-poeng 

Δ2003-2007 - 2,2 % +10,3 % 


1) 


Gjestesammensetning 2005-2007 

År 

Antall 

gjestedøgn 

Kurs-/ 

konferanse 

Δ2003-2007 + 2,0 % - 12,2 % -2,0%-p. 


+ 2,0 % 

+ 8,7 % 

+1,6 %-poeng 

Utenlandske og norske gjestedøgn 

Antall 

Nasjonalitet 

År 

gjestedøgn 

Norsk % Utenlandsk % 

Δ2003-2007 + 2,0 % + 4,9 % 


Segment etter formål 

% Yrke % Ferie-/ 

fritid 

2005 660.420 83.080 12,6 106.935 16,2 470.405 71,5 

2006 621.502 78.493 12,6 106.196 17,1 438.813 70,3 

2007 

Endring i 

663.396 80.744 12,2 135.167 20,4 447.485 67,5 

perioden + 0,5 % - 2,8 % -0,4%-p. + 26,4 % +4,2%-p. - 4,9 % -3,8%-p. 

+ 44,9 % 

+6,0%-p. 

- 3,8 % 

2005 

660.420 494.832 

74,6 165.588 25,1 

2006 621.502 489.805 78,8 131.697 21,2 

2007 

Endring 

663.396 517.319 78,0 146.077 22,0 

i perioden + 0,5 % 

+4,5 % +3,1%-p. - 11,8 % -3,1%-p. 

+2,2%-p. 

- 7,1 % 


% 

-4,1%-p. 

-2,2%-p.

15 

RevPAR utvikling 

År Losjiomsetning 

i 1.000 

Rompris Belegg RevPAR 

2005 

244.811 

706 

37,9 % 

268 

2006 244.659 743 37,5 % 279 

2007 

Endring i 

273.868 762 39,3 % 299 

perioden 

+ 11,9 % +7,9 % + 1,4%-poeng +11,9 % 

Δ2003-2007 

+ 20,2 % +10,6 % 


Telemark er et fylke med svært stor andel ferie-/fritidsgjeser. Det er stor forskjell i 

gjestesammensetningen i Grenland og resten av fylket. 

Telemark fylke står for 3,6% av totalt antall gjestedøgn på landsbasis. Fordelt på 

segmenter utgjør dette 3,2% på kurs-/konferanse, 1,9% på yrkesreiser og 5,1% på 

ferie/fritidsreiser. Av hotellgjestedøgn i Telemark utgjør overnattinger i Grenland i 

underkant av 25%. 

Hotellene i Telemark har de siste årene har tapt markedsandeler i forhold til det norske 

totalmarkedet. Størst reduksjon har det vært på kurs/konferansesegmentet. Fordeling 

på nasjonalitet i Telemark var i 2006 78,0% norske og 22,0% utenlandske gjestedøgn. 

Antall norske gjestedøgn har gått ned med 0,5% de siste tre år mens de utenlandske 

har gått ned med 0,7. 

3.2.3 Grenland (kommunene Skien, Porsgrunn og Bamble) 

I dette utvalget er Quality Hotel Grand Farris i Larvik i tilegg tatt med til hotellene i 

Grenland. Dette er gjort grunnet begrensninger SSB har i forhold til å utgi statstikk 

som kan brytes ned på enkelt bedrifter. Quality Grand Farris har trolig et forholdsvis 

likt gjestegrunnlag som de tre ”hovedkonkurrentene” i Porsgrunn og Skien. I enkelte 

tilfeller har vi simulert frem Quality Grand Farris sin markedsandel og trukket dette ut 

fra Grenlands-tallene. Det er gjort ved å anta at hotellets solgte gjestedøgn er identisk 

med gjennomsnittet og at den relative andelen i forhold til romkapasitet er trukket ut. 

Tilbud og etterspørsel Grenland 2005-2007 

År 

Antall 


Antall 

rom 1) 

Antall 

gjestedøgn 

Antall 

romdøgn 

Belegg 

2005 

9 

673 167.361 119.095 51,6 % 

2006 10 704 166.759 122.764 52,4 % 

2007 

Endring i 

10 704 179.453 139.367 58,3 % 

perioden + 11,1 % + 4,6 % + 7,2 % +17,0 % +6,7%-poeng 

Δ2003-2007 

- 

- 


1) 



- 

+1,6 %-poeng 

- 

+15,3 % 

-


År 

Antall 

gjestedøgn 

Kurs-/ 

konferanse 

Δ2003-2007 - 

- 


16 


Antall 

Nasjonalitet 

År 

gjestedøgn 


Δ2003-2007 - 

- 




i 1.000 


Δ2003-2007 

- 




fritid 

2005 167.361 22.109 13,2 78.348 46,8 66.904 40,0 

2006 166.759 19.925 11,9 78.025 46,8 68.809 41,3 

2007 

Endring i 

179.453 16.081 9,0 105.530 58,8 57.842 32,2 

perioden + 7,2 % - 27,3 % -4,2%-p. + 34,7 % +12,0-p. -13,5 % -7,7%-p. 

2005 

167.361 142.832 

84,9 25.259 15,1 

2006 166.759 145.094 87,0 21.665 13,0 

2007 

Endring 

179.453 154.701 88,2 24.752 13,8 

i perioden + 7,2 % 

+8,9 % +1,3%-p. - -2,0 % -1,3%-p. 

2005 

84.480 

709 

51,6 % 

366 

2006 89.556 729 52,4 % 382 

2007 

Endring i 

109.344 785 58,3 % 457 

perioden 

+29,4 % +10,6 % +6,7%-poeng +25,0 % 

Grenlands hotellgjestedøgn (tall i parentes inkl. Quality Hotel Grand Farris i Larvik) 

utgjør i 19,9% (17,2%) av registrerte hotellgjestedøgn i Telemark. I forhold til antall 

romdøgn er nærmere 70% solgt i denne regionen (78,1% inkl. Grand Farris, 67,5% 

uten). 


-. 

- 

- 

- 

- 

- 

- 

- 

- 

- 

% 

-

17 

For Grenlandshotellene er gjestefordelingen (antall gjestedøgn 2007) som følger: 

• kurs/konferanse 19,9% (17,2%) 

• yrke 78,1% (67,5%) 

• ferie/fritid 12,9% (11,2%) 

• norske 29,9% (25,9%) 

• utenlandske 16,9% (14,7%) 

Grenland har de siste to år hatt en tilbakegang i antall registrerte kurs-/ 

konferansegjestedøgn og ferie-/fritidsgjestedøgn på henholdsvis 4,2% og 7,7%. 

Overnattinger innen yrkessegmentet har i samme periode økt med hele 34,7% i 

Grenlandsområdet. 

Markedsbearbeidelsen som fylkes- og destinasjonsselskap har gjort mot kurs-/ 

konferanse- og ferie-/fritidssegmentene har trolig ikke gitt effekt. Veksten skjer 

utelukkende i det individuelle yrkesreisesegmentet som er drevet av den positive 

økonomiske utviklingen i landets næringsliv. Det kan virke som om største 

reduksjonen på kurs-/konferansemarkedet har vært på Quality Hotel Grand Farris. 

3.2.4 Konkurrerende hoteller 

Tilbud og etterspørsel ”konkurrerende hoteller” 2005-2007 

År 

Antall 


Antall 

rom 1) 

Antall 

gjestedøgn 

Antall 

romdøgn 

Belegg 

2005 

3 

272 65.254 53.573 55,4 % 

2006 3 272 65.619 55.962 57,3 % 

2007 

Endring i 

3 272 75.960 61.590 63,1 % 

perioden 

0 % 0 % +16,4 % + 15,0 % + 7,7%-poeng 


1) 


Sammenlignbare (konkurrerende) hoteller i tabellen over er Clarion Collection Hotel 

Bryggeparken i Skien, Thon Hotel Høyers i Skien og Hotell Vic i Porsgrunn. 


År Antall 

gjestedøgn 

Kurs-/ 

konferanse 




fritid 

2005 65.254 2.927 4,5 44.766 68,6 17.561 26,9 

2006 65.619 4.626 7,0 41.766 63,7 19.225 29,3 

2007 

Endring i 

75.960 3.939 5,2 58.014 76,4 14.007 18,4 

perioden +16,4 % 34,6 % 0,7-p. 29,6 % 7,8%-p. -20,2 % - 8,5%-p. 


%


År Antall 

gjestedøgn 

18 

2005 65.254 52-600 

80,6 

12.654 

19,4 

2006 

2007 

K 

Endring i 

i 

perioden 

l 

65.619 

75.960 

+16,4 % 

55.207 

62.012 

17,9 % 

84,1 

81,6 

1,0%-p. 

10.412 

13.948 

10,2% 

15,9 

18,4 

-1,0%-p. 




i 1.000 


Δ2003-2007 

- 

- 


Utviklingen på de tre ”store” hotellene i Porsgrunn og Skien har vært svært positiv de 

siste årene. Prisutviklingen har vært mer positiv enn Norge totalt og 

gjennomsnittsprisene for disse tre hotellene er nå over snittprisen i Norge i motsetning 

til i 2005 hvor de lå under landsgjennomsnittet. RevPAR har i denne tre års perioden 

økte med hele 32,4%. I 2007 var hele 76,4% av alle solgte gjestedøgn fra 

yrkessegmentet. Dette tilsvarer nærmere 85% av alle solgte romdøgn. Andelen kurs- 

/konferansegjester er liten og kan ha forholdsvis store variasjoner fra år til år grunnet 

at et stort arrangement fra eller til vil gjøre stor utslag. Ferie/fritidstrafikken gikk sterkt 

tilbake i 2007. 

3.3 Hotell og hotellprosjekter 

3.3.1 Eksisterende hoteller 

Nasjonalitet (1.000) 


2005 

36.473 

681 

55,4 % 

377 

2006 40.393 722 57,3 % 414 

2007 

Endring i 

48.750 792 63,1 % 499 

perioden 

33,7 % 

16,3 % + 7,7%-poeng 32,4 % 

Hotell Vic, Porsgrunn 

Fullservicehotell med 96 rom. Gjestemiks; trolig 65% yrke, 25 ferie/fritid og 10% 

kurs/konferanse. Belegget var i 2007 trolig ca. 65%. De viktigste konkurrentene er 

Skjærgården, Bryggeparken og Høyers. 

Korvetten Hotell, Brevik 

Bed & breakfast-motell med 44 rom. Her er det rolig mest individuell yrkestrafikk fra 

industrien i nærheten og noen få bussgrupper om sommeren. 


- 

-

19 

Ligger i gangavstand fra industrien i området og er trolig gode på lavprissegmentet 

som finnes her. Trolig ingen viktig konkurrent for et nytt hotell i sentrum. 

Quality Hotel & Resort Skjærgården, Langesund 

Fullservice hotell med badeland. Hotellet har 161 og gode konferanselokaler. Det skal 

nylig være gjennomført en større oppgradering av hotellet. Gjestemiksen er trolig; 

yrke 35%, kurs-/konferanse 35% og ferie-/fritid 30%. Belegget er trolig som for Hotell 

Vic. 

Clarion Collection Hotel Bryggeparken, Skien 

Fullservicehotell med 103 rom. Hotellet ble begyttet på begynnlsen av 2000-tallet og 

er Grenlands nyeste. Gjestemiksen er trolig; 80% yrkestrafikk, 10% kurs/konferanse 

og 10% ferie/fritid. Belegget i 2007 var trolig ca. 65%. 

Thon Hotel Høyers, Skien 

Fullservicehotell i Thons “city” konsept. Eldre ærverdig hotell med 73 rom. Trolig 

samme gjestemix som Bryggeparken, men kanskje noe mindre kurs-/ 

konferansegjester. Belegget er trolig litt under Bryggeparken. 

Hotel Dag Bondeheim, Skien 

Fullservicehotell i Skien-sentrum med OK standard og 41 rom. Konferansekapasitet til 

opptil 100 personer. Restaurant Kaffistova er i hotellet. Belegget er trolig noen under 

Bryggeparken og Høyers. 

Nye Hotel Hercules, Skiens 

Bed & breakfast hotell med 20 rom. Holder til ved Skien Fritidspark og har mye 

gjester fra parken, samt en del anleggsarbeidere. 

Skien Vandrerhjem 

Vandrerhjem med 10 leiligheter og 3 rom. Gjestmiksen er trolig 50% ferie/fritid 

(organisasjoner / idrettsforeninger / skoler) og 50% bygg/anleggsarbeidere. 

Fritidsparken og Vandrerhjemmet har samme eiere, Hercules leier av 

kommunen. Man vurderer en generell oppgradering evt. utvidelse av 

overnattingsmulighetene i parken. Man ser også på å ta i bruk det gamle sportellet i 

igjen. Dette bygget har de siste årene blitt benyttet til videregående skole. 

Quality Spa & Resort Kragerø 

Quality Spa & Resort Kragerø åpnet i 2007 og er først og fremst en konkurrent på 

ferie-/fritidsmarkedet og til dels kurs-/konferansemarkedet. Hotellet ligger i sjøkanten 

og har 115 leiligheter som kan omgjøres til 230 hotellrom samt 5 handicaprom. 

Hotellet har konferansekapasitet til 250 personer, spaanlegg og golfbane. 


3.3.1 Nye prosjekter 

20 

Ibsen, Skien 

I tilknytting til Ibsen kulturhus i Skien er det ønske og planer for å bygge et nytt hotell. 

Dette bl.a. for å kunne utnytte konferansefasilitetene i kulturhuset bedre. Flere aktører 

tror at dette hotellet vil bli realisert. Det er politisk vilje for å få det godkjent, men 

bygget må trolig reduseres i høyden for at det skal bli endelig godkjenning. 

Kammerherreløkka, Porsgrunn 

Det finnes planer for å bygge et hotell på Kammerherreløkka i Porsgrunn. Dette er et 

regulert kvartal beliggende ved Porsgrunns kommunikasjonsknutepunkt – 

jernbanestasjon og busstasjon. Utbygger har også andre planer for utviklingen av 

nabokvartalet til denne tomten. Det har vært stille rundt dette prosjektet og vi tror at 

disse planene vil bli lagt til side om det bygges et nytt hotell i Porsgrunn sør. 

Skien Fritidspark, Skien 

Dette er ikke noe nytt hotellprosjekt, men i tidligere samtaler med Fritidsparken er det 

signalisert at man har behov for en mer samlet og modernisert overnattingstilbud i 

tilknytning til Fritidsparken. I dag finnes flere aktører i samme område som kunne 

drives mer hensiktsmessig som ett samlet tilbud (Vandrerhjemmet 13 rom, Nye Hotel 

Hercules 20 rom og det gamle Sportellet som nå fungerer midlertidig som 

videregående skole). 

Farris Bad, Larvik 

På Fritzøe Brygge bygges spahotellet ”Farris Bad” med 177 rom og 

konferansekapasitet til 450 personer. I tilknytning til hotellet vil det være kulturhus, 

næringsvirksomhet og boliger. Hotellet åpner i mars 2009. Hotellet vil driftes av 

Choice Hotels, men vil markedsføres som et individuelt hotell. 

Notodden ”Blues Hotell” 

Vannfronten Eiendomsselskap i Notodden har et 100 mål stort område på den gamle 

jernverkstomta ned mot fjorden. Ingen mer konkrete planer foreløpig. 

3.4 Annen overnatting 

Tilbudet for annen overnatting er ikke beregnet i Grenland. Generelt er det i Telemark, 

som har attraktive kyst- og fjelldestinasjoner, svært mange hytte- og leilighetstilbud 

for utleie. Det finnes en rekke planer for ny anlegg og om utvidelser av eksisterende 

anlegg. Dette vil imidlertid i liten grad påvirke hotellene i Grenland. 


4 Hotellsituasjonen i Porsgrunn og Grenland og 

konkurransevurdering 

4.1 Konkurransesituasjonen 

21 

Alle hotellene i Grenland vil i større eller mindre grad alle være konkurrenter til et nytt 

hotell i Porsgrunn. I noen sammenhenger/målgrupper konkurreres det med hoteller i et 

større område som kan være fra tilliggende fylker; i noen sammenhenger fra hele 

landsdelen. Dette gjelder i særdeleshet i kurs- /konferansesegmentet hvor kapasitet og 

tilgjengelighet er avgjørende. 

4.2 Viktige konkurrenter 

Det hotellet som vi anser som den viktigste konkurrenten for hotellet på Porsgrunn 

sentrum sør er Hotell Vic. I tillegg vil til dels Clarion Collection Hotel Bryggeparken i 

Skien og Thon Hotel Høyers i Skien være sterke konkurrenter på yrkesmarkedet. 

Realiseres planene om et nytt hotell på Kammerløkken vil dette hotellet bli den 

viktigste konkurrenten for dette hotellet. I tillegg vil alle Grenlandshotellene, samt 

Quality Hotel & Resort Skjærgården i Langesund, Quality Resort & Spa Kragerø og 

Farris Spa i Larvik være viktige konkurrenter på kurs-/konferansemarkedet. 

På ferie-/fritidsmarkedet vil ikke hotellet være en inndriver i seg selv. I motsetning til 

flere av de større resort-/konferansehotellene regionen. Gjestene vil i stor grad 

genereres av at det skal besøke Porsgrunn/Skien og i mindre grad ha ferie på hotell. På 

ferie-/fritidssegmentet turoperasjon vil man konkurrere med mange hoteller i et større 

område, og pris vil være et svært viktig virkemiddel i konkurransen. 

Realiseres det nye hotellet på Ibsenhuset i Skien vil dette også utgjøre en betydelig 

konkurrent på tilnærmet alle markedssegmenter. 

Hotel Korvetten som også ligger i Porsgrunn kommune, regnes ikke å gi særlig 

konkurranse da dette overnattingstilbudet har et spesielt gjestesegment 

4.3 Oppsummering konkurrerende hoteller i Grenland 

- Hotellmarkedet synes svært avhengige av industrien i området 

- Ferie-/fritidssegmentet er det svakeste, spesielt i helger utenom sommeren. Det er 

mulig at utviklingen av Skien Fritidspark kan øke denne trafikken noe, men ikke 

mye. 

- Det har hittil vært vanskelig å øke kurs-/konferanseandelen til regionens hoteller, 

dette til tross for ekstra innsats gjennom VisitGrenland 

- Sammenliknet med andre byer har Porsgrunn / Grenland svært få tilgjengelige 

hotellrom i forhold til regionens befolkning (616 hotellrom / ca. 100 000 

innbyggere) 


4.3 Marked for nytt hotell i Grenland? 

22 

Hvordan vil ny kapasitet påvirke belegget i Grenland og finnes det et marked for evt. 

ny kapasitet? Vi har simulert mulige gjennomsnitts beleggsprosenter for hotellene i 

Grenland basert på ulike %-vise økninger og at antall nye rom økes med 150. 

Utgangspunktet er basert på faktiske tall for Grenland og Quality Hotell Grand Farris i 

Larvik. Tallene for Quality Hotell Grand Farris er tatt ut basert på deres faktiske 

romandel. 

Den nederste delen av tabellen under viser hva den faktiske økningen er i antall solgte 

romdøgn ved ulike %-vise økninger fra hhv. 2006 og 2007. Den øverste delen viser 

gjennomsnittlig beleggs-% i Grenland med ulike %-viser økninger i antall solgte 

romdøgn. 

Belegg Kapasitetsøkning 

Belegg med endr. i solgte romdøgn basert på 2006 Belegg med endr. i solgte romdøgn basert på 2007 

2006 2007 Rom Endr. i % 10% økning 20% økning 30% økning 40% økning 10% økning 20% økning 30% økning 40% økning 

52,4 % 58,3 % 150 24,4 % 41,6 % 45,4 % 49,2 % 53,0 % 47,4 % 51,7 % 56,1 % 60,4 % 

Solgte romdøgn Økning i solgte romdøgn basert på 2006 Økning i solgte romdøgn basert på 2007 

2006 2007 10% økning 20% økning 30% økning 40% økning 10% økning 20% økning 30% økning 40% økning 

105 845 120 553 

10 585 21 169 31 754 42 338 12 055 24 111 36 166 48 221 

Vi tror at det vil være vanskelig å øke antall solgte romdøgn i Grenland med nær 25% 

i de nærmeste årene. Et nytt hotell vil i seg selv øke trafikken til regionen noe, men 

ikke med 30.000 romdøgn (25% økning i forhold til 2007 tall). Man må derfor basere 

seg på at belegget må falle noe. Det bør også nevnes at 2007 trolig er et topp år og at 

belegget trolig vil falle noe fra dette nivået. 

Et hotell på 120 rom vil øke kapasitet med i Grenland med 19,5%. For å holde 

belegget på dagens nivå med denne kapasitetsøkningen må antall solgte romdøgn økes 

med 23.500. 


5 Kort om regionens vurderinger vedr. nytt hotellprosjekt i 

Porsgrunn 


23 

Det er ikke gjennomført noen markedsundersøkelse om det finnes et behov for et nytt 

hotell i Porsgrunn. Horwath Consulting har tidligere gjennomført studier i regionen 

hvor flere representanter for næringsliv, konkurrerende overnattingstilbud, 

turistorganisasjoner, kommune, turoperatører/reisearrangører, transportselskaper, kurs- 

og konferansearrangører om deres generelle vurdering av markedet i Grenlandsregionen, 

deres syn på et evt. nytt hotell i Porsgrunn sentrum sør og mulig innhold i 

dette hotellet. Flere personer er kontaktet for å verifisere denne informasjonen. 

5.2 Sammendrag tilbakemeldinger 

5.2.1 Syn på dagens hotelltilbud 

A) Tilfredshet med det allerede etablerte hotelltilbudet i Porsgrunn / Grenland 

Flere opplever at det i de siste årene har vært vanskelig å oppdrive rom ledige 

rom i midtuke i Skien og Porsgrunn og at det bør være behov for et nytt hotell. 

Flere mener at det ikke er marked for mer enn et nytt hotell i regionen. 

B) Tilfredshet med det allerede etablerte møte-/konferansetilbudet i Porsgrunn / 

Grenland. 

Man er forholdsvis tilfreds med til muligheten til å kunne håndtere store 

arrangementer, men at det er begrenset kapasitet i forhold til overnatting. Ingen 

av hotellene i Skien og Porsgrunn kan ansees som kurs-/konferansehoteller. 

C) Noe skepsis til om beliggenhet er 100% optimal i forhold til sentrum, men flere 

har signalisert at Hotell Vic bør få sterkere konkurransen. 


6 Lokalisering og produktkonsept 

6.1 Vurdering av lokalisering og tomt 

24 

Den aktuelle tomten er egnet for hotellutbygging. 

- Området er ikke ferdig regulert. Dette vil trolig være klart før sommerferien 2009. 

- Hotelltomten er en del av den nye Porsgrunn Sentrum sør. Dette området deles inn 

i tre deler; 

Frednes-halvøya (nærmest Herøya), området vil primært benyttes til boliger 

Museums-området og nytt kjøpesenter og ny Grenges hall 

Franklintorget og Skomværs-kvartalet (boliger og noe næring), nærmest 

Porsgrunn sentrum 

- Det blir svært kort vei til nærings- og industriområdene på Herøya 

- Det er forholdsvis kort avstand til sentrum, men er ikke sentrum 

- Lett tilgjengelig i forhold til kommunikasjon, men ikke direkte tilknyttet et 

offentlig kommunikasjonsknutepunkt 

6.2 Produktkonsept 

6.2.1 Innledning 

Tilbakemeldinger tyder på at det kan være markedet for en moderne utgave av Hotell 

Vic. Tilbakemeldingene ”inviterer” til en moderne fullserviceløsning, men ikke veldig 

luksuriøst. Ved å tilby noe konferansefasiliteter vil hotellet få flere ben å stå på enn ett 

rent bed&breakfast-konsept. Vi har derfor i det videre tatt utgangspunkt i et slikt 

alternativ. 

Videre tror vi det vil være fornuftig og kunne tilby et mer komfortabelt alternativ i 

langtidsleie (”extended stay”)-segmentet”, som har et begrenset tilbud i regionen i 

dag. Samtidig vil dette kunne møte moderne trender i ferie/fritidssegmentene. 

Vi ser for oss et hotell med ca. 120 - 150 rom og noen andre servicefunksjoner 

plassert. Hotellet bør utformes som et moderne middelklasse+ hotell med et relativt 

enkelt serveringstilbud og et mindre møtesenter. Et moderne Scandic Hotel kan trolig 

være en mal i forhold til standard/konsept. 

Dette konseptet forutsettes at yrkesreisesegmentet i Grenland i store deler av året vil 

være stort nok til å gi økonomi i hotellet. 

Vi anser at følgende faktorer vil være viktig for å kunne gi grunnlag for lønnsom drift: 

- Tilpasning til aktuelle trender 

- Layout/arealdisponering som muliggjør effektiv- og samtidig markedsorientert 

drift 

- Et fleksibelt overnattingstilbud som kan tilpasses flere markedssegmenter 

- Tilleggstilbud i eller i tilknytting til hotellet som bidrar til å posisjonere det 

forskjellig fra andre og å tiltrekke nye gjestegrupper 


25 

- Et enkelt, men godt serveringstilbud som muliggjør møtevirksomhet og skape en 

sosial arena for hotellets gjeste (kanskje spesielt pendlere) og evt. til forankring i 

lokalmarkedet 

Disse faktorene må forsøke innarbeides i produkttilbudet. 

6.2.2 Idégrunnlag for hotellutvikling 

Et idégrunnlag med utgangspunkt i hensyn ovenfor kan være: 

- Basis 

• Prosjektidé med sentral beliggenhet og synlighet 

• Enkel tilgjengelighet til hotellet og til gjøremål i Porsgrunn/Grenland 

• Interessant nærmarked (yrkesreise og møter) 

• Opplevelsestilbud i Grenland/Telemark 

- Posisjon 

Fremstå som et moderne og arkitektonisk forseggjort produkt. Fokus skal være 

ukependleren som har behov for litt større plass (leiligheter), har behov for 

arbeidsplass og mulighet til sosialt samvær med andre ukependlere. 

- Mål 

• ”Fair share” av tradisjonelle hotellmarkedssegmenter i Grenland. 

• Tiltrekke seg nye gjester Porsgrunn basert på målgrupper/tilbud som ikke 

benyttes/ikke finnes i området i dag. Dette vil først og fremst være innenfor 

langtidssegmentet, som i dag trolig leier private leiligheter, men også noe 

kurs/konferanse. 

- Markedsorientert produkt 

• Hotellbygg med en blanding av et flertall tradisjonelle hotellrom, samt også 

noen hotellstandard multifunksjonsleiligheter. 

• Et mindre, men profesjonelt og fleksibelt møteromstilbud 

• Moderne/enkel og fleksibel serveringsløsning 

• Servicefunksjoner fra nabobygg (bør i størst mulig grad integreres i 

hotellet) 

Helsestudie 

Saluhall (spisesteder og take away) 

Bowling 

Parkering 

Evt. andre service tilbud som vurderes å etableres på området som 

også vil oppleves som en tilleggskode for hotellets gjester. 

- Kvalitet og design 

• Oppmerksomhet gjennom moderne arkitektur 

• Eksteriør og interiør tilpasset tomt og målgrupper 


- Driftsopplegg 

• Utforming med mulighet for effektiv drift 

- Størrelse 

• Stort nok til å fungere effektivt, helst 120 – 150 rom. 

- Førstevalg for ”modernister” til Porsgrunn. Forankring i byen. 

6.2.3 Kort om overnattingsbehov og målgrupper 

A) Om å reise 

26 

Grunnlaget for all reisevirksomhet er for å oppnå: 

• Opplevelser i ferie/fritidssammenheng eller 

• møter i yrkes- og organisasjonssammenheng. 

Det kreves å reise for å oppnå dette (derfor brukes av og til begrepet ”immobile 

tjenester”). 

Konkurransen om folks ferie/fritidsreiser er stor – ikke bare fra nærliggende 

konkurrenter, men fra et enormt reisetilbud 5 – og i tillegg såkalt 

”megakonkurranse” (konkurranse om folks tid og penger). 

Det å møtes kan deles i to: 

• Møter i forbindelse med yrkes/forretningsreiser (forretningsmøter uten spesiell 

bruk av møterom og vanligvis med kun to eller flere deltagere tilstede). 

• MICEET møtesegmentene 6 , dvs. møter og arrangementer av ulik karakter og 

ulik størrelse fra mindre grupper til store kongresser. 

Det er kun møtene i forbindelse med yrkesreiser som er bundet (til en viss grad) til 

destinasjonen. Her konkurreres primært lokalt med andre hoteller i Porsgrunn og 

Grenland, eventuelt med gode hoteller noe lenger unna, eller eventuelt med det å 

reise hjem istedenfor å ta en overnatting. 

For MICEET møtesegmentene er konkurransen vesentlig bredere. Her 

konkurreres i praksis med de fleste hoteller og til dels med fergereiser og 

utenlandstilbud. 

5 I 2005 tok nordmenn for første gang flere feriereiser til utlandet enn i Norge. 

6 MICEET (Meetings, Incentives, Congress, Events, Exhibitions, Technical visits). 


B) Yrkesreiser 

27 

Basert på nærmarkedets størrelse, hotellkonseptet og hotelltilbudet i Porsgrunn for 

øvrig, antas at dette vil utgjøre en betydelig del av gjestegrunnlaget (hotellets 

hovedsegment). Tidligere erfaringer har vist at det er lekkasje ut fra Porsgrunn 

både til eksempelvis Skien og Langesund. 

”Lekkasje” til andre hoteller oppstår, hvis hotelltilbudet ikke er attraktivt eller ikke 

nok kapasitet, slik at det velges hoteller med lenger avstand til reisemålet eller ved 

at overnatting droppes. 

C) Møtemarkedet (MICEET) 

Det tradisjonelle møtemarkedet (kurs/konferanser/kongresser) antas å ha vært noe 

nedadgående de siste årene for Grenlandsområdet. SSB-statistikken er ikke så 

velegnet for måling av denne typen arrangementer, der den interne strukturen 

endres over tid. I tillegg vil det for flere typer arrangementer være vanskelig for 

resepsjonen å kunne registrere/kategorisere formålet med gjestens besøk. Jfr. 

nærmere om dette i vedlegg 1. Det er imidlertid vært en faktisk nedgang i antall 

solgte romdøgn i regionen de siste årene. Vi tror dette først og fremst skyldes at 

det i perioder har vært knapphet på rom og at hotellene har forsøkt å vri salget på 

det bedre betalte yrkessegmentet og forsøkt å selge møteromskapasitet til 

dagmøtemarkedet. 

D) Ferie/fritid 

Porsgrunn har ikke profil som noe typisk ferie/fritidsreisemål. Det antas at 

ferie/fritidsbesøk i weekend i stor grad vil være bundet opp til deltagelse i kultur- 

eller private arrangementer. 

Ferie/fritidstrafikken i sommersammenheng kan deles i to hovedgrupper – 

individuelle reiser og gruppereiser. Individuelle reiser i sommersesongen foregår i 

stor grad med egen bil (eventuelt MC, sykkel) og ofte uten helt forutbestemt 

reiseplan. Hotellkjedenes reisesystemer (pass, bonusordninger) har en viss 

betydning for denne trafikken. 

Konkurransen om gruppereiser er som regel meget stor og oppnådde priser er ofte 

svært lave (ofte de laveste prisene et hotell opererer med). Om mulig er det derfor 

ønskelig for hoteller å erstatte gruppetrafikk med individuell trafikk. Grupper har 

lenger bestillingshorisont enn individuelle. Mange hoteller velger å sikre 

sommerbelegg med ”grupper i bunnen”. 

Porsgrunn er for flere trafikkstrømmer innfallsport til Telemark. Tilbud, miljø og 

beliggenheten ved Skienselva innebærer at et feriestopp i Porsgrunn vil kunne 

være en positiv opplevelse. 


6.3 Nærmere om produkttilbudet 


28 

De aktuelle markedssegmentene (kap. 7) innebærer viktige hensyn vedrørende 

utforming av tilbudet. 

Flere ulike målgrupper krever fleksibilitet både i fysiske løsninger og ikke minst i 

tilrettelegging av systemer og oppgaver for ansatte. Hotelldrift innebærer (som på 

teater) sceneskifter fra en dag/time til den neste. Det henvises i denne sammenheng til 

rapporten Norsk Hotellnæring 2006, kap. 7 (vedlegg 6). 

Utbygger tenker seg stilmessig et moderne hotell. Vi tror det er riktig. Standardmessig 

antar vi at tilbudet bør ligge mellom 3 og 4 stjerner – altså ikke for påkostet. 

Vi foreslår en foreløpig arealdisponering som vist i vedlegg 3 (ca 6.400 m 2 ). 

6.3.2 Generelt om driftseffektivitet 

Det er like viktig å planlegge et hotell for lavt som for høyt belegg. Hotellbelegget vil 

ha store svingninger både over dag, uke og måned. Ideelt sett bør et hotell kunne 

fungere med kun én person på vakt, og allikevel kunne ivareta de viktigste funksjoner 

for drift (resepsjon, enkel servering, sikkerhet). Dette har naturligvis nær 

sammenheng med utforming av hotellbygget. 

Generelt kan det sies at det ideelle er at fellesfunksjonene ligger på ett plan. 

6.3.3 Nærmere om hotellutformingen 

A) Hotellrom og leiligheter 

Hotellet foreslås prosjektert med i alt ca. 120 - 150 hotellrom av god standard 

og størrelse. Romstørrelsen påvirkes av kjedevalg, men vi foreslår rom i den 

øvre delen av det normale, da mange av hotellets gjester trolig vil bo på hotellet 

i flere dager (evt. lengre perioder). 

Et funksjonelt, godt hotellrom etter skandinavisk standard er ofte 20-24 m 2 , 

under 22 m 2 kan det være vanskelig å få plass til utslagbar sovesofa, som bør 

være et krav av hensyn til ferie/fritidsmarkedet i weekend og sommer. Man kan 

evt. vurdere å ha to typer dobbeltrom et mindre ordinært (16-18 m 2 ) og et 

businessrom (22-24 m 2 ). 

For å kunne tilby langtidsboende noe mer komfort enn et ordinært hotellrom, 

forslår vi at det bygges 25 mindre leiligheter (juniorsuiter). I tillegg til 

dobbeltrommenes ordinære tilbud får disse rommene et lite tekjøkken, 

spiseplass og sovalkove. De foreslås også at disse rommene for ”connecting” 

dør til et ordinært dobbeltrom. De sammenslåtte rommene vil være attraktive 


29 

for enkelte pendlere som ønsker å bo med familie, evt. ha et større rom, samt at 

større familierom er attraktivt på ferie-/fritidsmarkedet 

For eksempel på mulig utforming innenfor denne størrelsen henvises til 

vedlegg 4. 

Begrepet ”multifunksjonsleilighet” beskriver fleksibiliteten ved bruk av disse 

leilighetene som både to fullgode hotellrom (egentlig ett rom og en minisuite). 

Denne løsningen krever bl.a.: 

- Som hotellrom 

• Begge rom med egen utgang mot korridor 

• Begge med separat baderomsløsning 

• Begge kunne fungere som komfortabelt dobbeltrom 

- Videre kreves av leilighetsutformingen: 

• Minikjøkken fullt utstyrt for selvhushold (med pen sjalusiløsning for 

bruk som hotellrom) 

• Både salong og spisebord 

• Avdelt soverom fra fellesrommet 

Dette innebærer følgende kapasitet: 

Antall 

enheter 

Antall 

rom 

Antall 

faste senger 

50 rom (ordinær) 17 m 2 

50 

50 

100 

50 rom (business) 23 m 2 50 50 100 

25 leiligheter 55 m 2 25 50 100 


150 

Antallet leiligheter kan det være hensiktsmessig å vurdere i forhold til 

etasjestørrelsen. Det kan også være aktuelt å ha et par enda større leiligheter, 

men basert på samme multifunksjonsprinsipper (dvs. at de skal kunne fungere 

som eksempelvis 3 selvstendige rom). 

I de viste beregningene har vi tatt utgangspunkt i 150 rom (og inkludert en 

leilighetsløsning som beskrevet i vurderingen av utnyttelse og priser).Ved en 

evt. reduksjon av antall rom anbefales det at det er businessrommene som 

reduseres. Da romdelen på leilighetene også kan være businessrom. 

B) Møteavdeling 

Hotellet skal ikke være et landsmøtehotell, men et lokalt alternativ til møter og 

enkle/mindre konferanser. Det bør tilstrebes å lage et mest mulig fleksibelt 

møtesenter også med hensyn F&B-areal. De større møterommene bør derfor ha 

oppdelingsmuligheter. Konkurransen i dette markedet tilsier lokaler av god 

kvalitet og med gode lys- og luftforhold. Utformingsmessig er det også 

spesielle krav (eksempelvis bygges ofte nyere lokaler med ”breddeformat”). 

150 

300

30 

Vi har foreløpig foreslått 7 

- 1 stor plenumssaler med oppdelingsmuligheter til 3 på 100 m 2 . 

- 3 møterom/styrerom 60 m 2 møterom som kan deles i 2 mindre på 30 m 2 . 

- 3 møterom/styrerom 25 m 2 

Ca. 10 juniorsuiter (leilighetene) bør enkelt kunne ominnredes til grupperom. 

De leilighetene som evt. har mulighet til å ominnredes til grupperom bør 

lokaliser så nærme konferansen senteres som mulig 

Det er totalt sett av ca. 700 m 2 til møtearealer inkl. 150 m 2 til 

pause/vrimleområde (jfr. vedlegg 3). Om det er mulig bør det planlegges for en 

senere utvidelse av konferanseavdelingen 

I idégrunnlaget (avsnittene 6.2.1 og 6.2.2) har vi tatt utgangspunkt i et 

fullservicehotell med et mindre, men profesjonelt møtetilbud. 

Ved vurdering av utforming og arealbehov har vi hensyntatt følgende 

momenter: 

- Møteavdeling skal også kunne dekke behov for selskaper og ulike 

arrangementer (MICEET-segmentene). 

- Møteavdelingen lokaliseres ved/nært servering (for å kunne oppnå mulig 

fleksibilitet i utnyttelse etter behov (møte som servering/servering som 

møte), samt effektivitet i forhold til kjøkkenbeliggenhet ved 

serveringsbehov. 

- Det største møterommet utformes for to eller tre-deling 

Vi har også foreslått et multifunksjonslokale listet under serveringsavdeling 

nedenfor. 

C) Servering (F&B) 

Vi foreslår et serveringssted med spisetilbud som skal først og fremst dekke 

hotellgjestenes behov. For møtemarkedet betyr dette både frokost, lunsj og 

middag. Vi ser for oss et enkelt, men moderne og attraktivt serveringstilbud. 

Øvrige serveringstilbud på området bør analyseres før man utformer endelig 

serveringskonsept. I forslaget til restaurantareale vil den største utfordringen 

trolig være kapasitet til lunsj. 

Vi har foreslått en spisesal/restaurant for 200 gjester. Ved de største 

konferansene kan dette være noe lite. Det bør tilrettelegges for fleksibilitet mot 

tilstøtende multifunksjonslokale/evt. møteavdeling. 

I tilknytting til resepsjonen foreslår vi at lages en lobbybar med servering av 

enkle retter. Dette området bør utformes som et allrom og være et 

7 Må revurderes i forbindelse med lay out endelige arkitektuttegninger 


31 

samlingspunkt for hotellets gjester. Spesielt de langtidsboende bør oppleve 

dette som sitt sosiale samlingspunkt. 

Vi har foreslått et samlet areale for F&B på i overkant av 600 m 2 . 

D) Velvære 

I forhold til yrkesreisende (spesielt pendlere), som vil hotellets 

hovedmålgruppe, er det viktig at det etableres et godt treningstilbud. Det er 

imidlertid ikke tatt med i arealene, da vi har forutsatt at det bygges et 

treningssenter i tilknytting til hotellet. Mulighet for å benytte senteret for 

hotellets gjester bør avtalefestes med driver av treningssenter ved 

kontraktinngåelse. 

E) Samlet areale 

Samlet brutto areale i forslaget utgjør ca 6.400 m 2 . 

Fordelt på antall rom (150) utgjør bruttoarealet 43 m 2 . per rom som anses å 

være et effektivt nøkkeltall. Dette har sammenheng med en relativt liten 

møteavdeling og et arealmessig nøkternt serveringstilbud. 


7 Markedspotensialet for nytt hotell i Porsgrunn 

7.1 Beregningsmåter 

7.1.1 ”Fair share” 

32 

”Fair share” vil si at hotellet oppnår en markedsandel for solgte romdøgn tilsvarende 

andel av hotellrom i samme område. Aktuelt område i denne sammenheng er det 

primære konkurranseområdet – i dette tilfellet Grenland. Metoden er relevant fordi det 

konkurreres i hovedsegmentene yrkesreiser og ferie/fritidsreiser med de fleste av de 

konkurrerende hotellene. 

Fair-share betraktning hotellprosjekt Porsgrunn sentrum sør (2007-tall) 1) 

Antall Antall Rom- Fair-share basert på romandel Grenland (1000) 

hotell rom andel % RomGjeste- Utl. K/K Yrke F/F 

døgndøgn g.døgn 

Grenlandhotellene 

i dag 

9 1 

616 80,4 97 125 17,2 11,2 73 15,0 

Porsgrunn sør 1 150 19,6 24 30 4,2 2,7 18 3,6 

Sum 2010 

10 766 100 121 155 21 

1) 

9 hoteller/overnattingsbedrifter 2007 (4 Skien, 2 Porsgrunn/Brevik, 3 Bamble) 

I den grad det nye hotellet drives bedre enn gjennomsnittet og representerer et tilbud 

mer interessant enn gjennomsnittet vil det nye hotellet kunne oppnå en penetrasjon på 

mer enn 1 (penetrasjon = markedsandel/romandel). Det er sjelden at en penetrasjon vil 

overstige 1,2). 

I den grad det nye tilbudet vil tiltrekke seg gjestegrupper som ellers ikke ville ha 

kommet til regionen er ”fair share” metoden mindre god. Det er derfor også nyttig å 

bygge opp forventet etterspørsel balansert på en nærmere analyse av ulike 

markedssegmenter. 

7.2 Målgrupper og gjestegrunnlag 8 

7.2.1 Yrkesreisemarkedet 

A) Forretningsreisende 

- Antall tilgjengelige dager: 176 dager 

- Antall tilgjengelige romdøgn: 26.400 romdøgn 

- Estimert belegg: Ca. 65,9% 

→ Estimert volum: 17.400 romdøgn 

8 Tilgjengelige romdøgn basert på 150 rom (120 rom, 15 multifunksjonsleiligheter) 


14 

91 

19

33 

Begrunnelse: 

Dagens yrkesreisemarked i Grenland er ca. 91.000 gjestedøgn (ca. 87.000 

romdøgn). Det antas at hotellet vil kunne få 20% av disse. Det er mange 

bedrifter i området. Videre vil et nytt hotellprodukt vil tiltrekke seg noe ny 

trafikk. ”Fair share” for Grenland utgjør ca. 19,6% av romdøgnene. 

B) Markedet for lengre opphold (extended stay) 

- Antall tilgjengelige dager: 176 dager (270 for noen 

- målgrupper) 

- 

- Estimert belegg: Ca. 8 rom pr. dag 

→ Estimert volum: 1.400 romdøgn 

Begrunnelse: 

Det eksisterer et marked for lengre overnattingsopphold i Grenland/Porsgrunn 

(eksempelvis Høgskolen, servicearbeider bedrifter), men i dag blir disse 

henvist til hotellrom 9 , evt. leie av leiligheter. Med bakgrunn i erfaringer fra 

andre hoteller med leilighetstilbud, samt markedstrender, er det grunn til å anta 

at leiligheter med hotellstandard og –service, men med mulighet for 

selvhushold, vil være attraktivt (jfr. vedlegg 4). 

C) Total yrkesreisemarkedet 

Totalt vil yrkesreisemarkedet utgjøre 18.800 romdøgn (21,6% markedsandel 

(2007-tall)). Regnet etter ”fair share” - metoden ville beregningene for hotellet 

vært ca. 17.000 romdøgn. Vi antar hotellet vil gjøre det bedre enn ”fair share” 

pga. lekkasje i dag og at dette er hotellets hovedmarkedssegment. 

7.2.2 Møtemarkedet (MICEET) 

A) Møter og arrangementer 

Ukedager 

- Antall tilgjengelige dager: 190 dager 

- Antall tilgjengelige romdøgn: 28.500 romdøgn 

- Estimert belegg: 21% 

→ Estimert volum: 6.000 romdøgn (ca. 7.200 gjested.) 

9 Dette markedet er ikke kartlagt i Norge. I USA utgjør ”extended stay” ca 6% av totalmarkedet. 


B) Begrunnelse 

7.2.3 Ferie/fritid 

34 

Hotellet har et begrenset møteromstilbud. Vi har nøkternt lagt inn 32 romdøgn 

for de tilgjengelige dagene. Det vil også kunne forekomme møter utenom 

disse. Dette tilsvarer en markedsandel på ca. 52%, men vi tror at dette 

markedet vil kunne øke noen ved at tilbudet og kapasiteten i Grenland blir 

bedre. 

A) Sommer individuelle 

• Estimert 

- Antall tilgjengelige dager : 70 dager 

- Antall tilgjengelige romdøgn : 10.500 romdøgn 

- Estimert belegg : 31,4% 

→ Estimert volum : 3.300 romdøgn (ca. 6.600 gj.døgn) 

• Kort kommentar 

B) Grupper 

Straks hotellet er kjent i markedet vil det være et aktuelt for både nordmenn 

og utlendinger. Mange vil foretrekke et moderne tilbud. Beliggenhet nær 

sentrum, enkelt å finne og enkle parkeringsforhold teller. Familier med 

barn/små private grupper (eks. 2 par) vil ha interesse av å bruke 

leilighetstilbudet. Det samme gjelder besøkende med opphold utover 1-2 

dager. 

Vi anser 31%-estimatet for å være realistisk. 

• Estimert 



- Estimert belegg : 7,2 % 



Med nærheten til E-18 og som innfallsport til Telemark er potensialet for 

gruppetrafikk til stede. Hotellet vil fint kunne håndtere 3-4 bussgrupper 

daglig. Konkurransen i dette markedet er hard og prisene ofte lave. 

Vi har estimert ca 1 bussgruppe à 20 rom daglig i selve sommersesongen 

og ytterligere 20 fordelt over året. Inkludert her er også romdøgn basert på 

idrettsarrangementer. 


C) Vanlig weekend 

• Estimert 

35 



- Estimert belegg : 20% 



Hotellet vil ha et weekendmarked som for sommer er basert på turister på 

weekend/langweekendtur til Oslo. I tillegg vil det også være et marked i 

Osloområdet for arrangementer for firmaer/organisasjoner (weekenddagene 

er ikke med i MICEET beregningene ovenfor). 

Weekendbesøk vil i stor grad være knyttet til private og offentlige 

arrangementer. Vi har lagt inn et nøkternt erfaringstall. 

D) Ferie/fritid samlet 

Samlet utgjør estimert sommer- og weekendtrafikk 8.300 romdøgn/15.400 

gj.døgn (25% av total av totalt antall gjester). 

7.2.4 Oppsummering gjestegrunnlag 

Det antas at et bedre tilbud i Porsgrunn vil kunne medføre til noe mertrafikk Grenland, 

uten att det er tatt hensyn til i markedsgrunnlaget. Et nytt hotell i Porsgrunn vil trolig 

også flytte noe naturlig Porsgrunntrafikk tilbake til Porsgrunn. 33.100 romdøgn utgjør 

en markedsandel i Grenland (2007-tall) på ca. 27%. 

De samme segmentene ovenfor er parallelt vurdert for sannsynlig pris. Et sammendrag 

av disse beregningene viser: 

Sammendrag gjestegrupper og priser (3 år full drift, dagens priser) 

Romdøgn Gj.sn.pris Losjiinntekt 

(1.000 kr.) 

Belegg 

% 

Yrkesreiser 

Kurs/konferanse 

18.800 925,- 17.390 34,3 

(MICEET) 

6.000 850,- 5.100 10,9 

Ferie/fritid 8.300 875,- 7.263 15,2 

Sum 

33.100 

898,- 

29.753 

Anm. 


60,4

7.3 Utleie møterom 

36 

I møtemarkedet tilbys ofte pensjonspriser med overnatting, møtelokale og bespisning 

inkludert. Det vil sikkert også kunne være aktuelt for dette prosjektet. Samtidig er det 

en viss utvikling mot at hotellene blir flinkere til å ta seg betalt for møteromsleie som 

separat post. Uansett skal imidlertid totalprisen splittes og føres på de respektive 

avdelingers salg. 

I tillegg vil det naturligvis også være et marked for møteromsleie for lokal bruk uten 

overnatting. 

Vi har basert oss på erfaringstall fra hotell med lignende beliggenhet/konsept og 

stipulert møteromsleien til å utgjøre 6% av totalomsetningen. 

7.4 Servering 

25.08.08 

Vedleggsliste 

Idégrunnlaget for hotellet legger opp til et godt, men ikke eksklusivt serveringstilbud i 

regi av hotellet (eventuelt kan man supplerende med tilbud i regi av andre drivere 

andre steder i senteret/området). 

Vi har lagt inn ca. 33% serveringsomsetningsandel basert på erfaringstall. 

Serveringsomsetningen bør utredes nærmere basert på mer spesifikke målgrupper, 

konsepter og arealbruk for de ulike tilbudene i hotellselskapet (og med et sideblikk til 

eventuelle serveringstilbud i området utenfor hotellselskapets regi). 

Viktig i denne sammenheng er at skal hotellet fremstå som en seriøs tilbyder i 

møtemarkedet, kreves både tilpasset lunsj og middagsservering. 

1 MICEET - møtemarkedet 

2 Reiselivskartet 

3 Arealberegning 

4 Eksempel multifunksjonsleilighet 

5 Driftsprognose 

6 Norsk Hotellnæring 2006 

7 Norsk Hotellnæring 2007 


Vedlegg 1 

MICEET - Møtemarkedet 

Kort beskrivelse MICEET 

Begrepet MICEET er en forkortelse for Meetings, Incentives, Congresses, Exhibitions, Events 

og Technical visits, og omfatter følgende elementer: 

A) Møter (Meetings) 

Møter/konferanser er den vanligste formen og gjelder når deltagere fra en bedrift, 

samarbeidende bedrifter eller organisasjoner møtes for å kunne ta opp nær sagt hvilket 

som helst emne. Det er etter hvert blitt vanligere at møtene gis et sosialt tillegg i form 

av opplevelser/aktiviteter. 

Karakteristika ved disse er: 

- Gjennomføres ikke med bestemte intervall. 

- Initiativtaker er bedrifter/organisasjoner. 

- Deltagere kan være hvem som helst, men ofte ansatte eller eksterne 

relasjoner. 

- Bedriften/organisasjonen organiserer ofte konferansen selv. 

Noen viktige kjennetegn er: 

- Arrangementslengde på 1 til 2 dager. 

- Selve konferansen som oftest på hotellet, men kan kombineres med 

aktiviteter utenfor anlegget. 

- Beslutningstid kan være fra et år til relativt kort tid før arrangementet. 

Ca. halvparten av konferansene er dagskonferanser uten overnatting, mens ca. 30% har 

en overnatting og 20% to og flere overnattinger. 

Dette innebærer grovt at en gjennomsnittlig konferanse med overnatting vil ha 1,4 

overnattinger og besøket vil vare i 2,1 dager. Disse tallene har betydning for 

møteutnyttelsen. 

B) Insentiv reiser (Incentive) 

Denne typen reiser er også bedriftsorientert og brukes som motivasjon eller belønning, 

f.eks. for å skape økt innsats eller bedre miljø, eller som premie for oppnåelse av 

spesielle resultater. 

C) Kongresser (Congresses/Conventions) 

Dette er i hovedsak større arrangementer med fra 50 deltagere og oppover. 

Organisasjoners landsmøter er en viktig del av det norske markedet i denne 

sammenheng. 

Vedlegg ?– MICEET Side 1 av 2

Kongressene har noen spesielle karakteristika: 

- Nesten alle kongresser arrangeres periodisk med bestemte intervall, 

gjerne årlig. 

- Destinasjonene endres og det kan gå mange år mellom hver gang 

kongressen kommer tilbake til samme arrangementssted. 

- Initiativet til å være vert kommer ofte fra en lokal part. 

Kongresser har noen andre viktige kjennetegn: 

- Lengden er ofte mellom 3 og 5 dager. 

- Som en tommelfingerregel foretrekkes mindre kongresser (under 400 

deltagere) å være under ett tak. 

- Kongresser krever relativt mange grupperom. 

- Det er lang beslutningstid, ofte 2-3 år i forkant. 

D) Utstillinger (Exhibitions) 

Det finnes messer og utstillinger som ambulerer geografisk og fagmesser som 

arrangeres løpende årlig fra samme sted. 

E) Spesielle arrangementer (Events) 

Markedet har blitt stadig viktigere. Mange destinasjoner satser spesielt mot dette 

segmentet, og skaper egne – ofte repetitive - arrangementer (festivaler, 

sportsarrangementer osv.). Events kan også være ”happenings” i forbindelse med 

møtearrangementer, eller ”team-building”. 

F) Studieturer (Technical Visits) 

Betegnelsen ”technical visits” omfatter faglige studiebesøk som har som formål å se 

hvordan det arbeides innen forskjellige fagområder. 

Det kan være en uklar grense mellom møter og ferie/fritid (jfr. pkt. 1.1) siden en stor 

del av MICEET- arrangementene har en blanding av faglig og sosialt innhold. Det er 

derfor hensiktsmessig å la MICEET- markedet omfatte alle arrangementer der 

bedrifter/organisasjoner står for kostnaden, samt møter/konferanser for frivillige 

organisasjoner (der deltagerne ofte selv betaler en betydelig del). 

03 / 07 

Vedlegg ?– MICEET Side 2 av 2

Reiselivskartet 

DELPRODUSENTER VIDEREFOREDLING FORMIDLING 

MARKEDER 

→ info ← bestilling ←betaling 

1 Norge 

0 Off. informasjon 

(stat/fylke/kommune) 

( y ) 

Opplevelser og 

møter 

(immobile tjenester) 

1 Innovasjon Norge (tidl. NTR) 

Kommersielle møte/ 

1 opplevelsesprodukter 

2 Landsdelsselskap 

3 Fylkesselskaper/temaorg 

- Møtesentre o l 

- Attraksjoner 

2 Overnatting/hotell 

4 Destinasjonsselskap 

Reiselivslag 

5 

3 Servering S i 

Leverandører L 

av vaarer/tjenester 

(heruunder 

også bransjeoorganisasjoner 

og 

myndigheter) 

m 

Kjede 

6 

2 Utland 

4 Transport 

Turoperatører 

7 

1 Reisebyrå 

Annet 

8 

2 Annet 

5 Annet 

DATABOOKING 

3 Internett/GDS/CRS 

Bransjeinndelte 

selskaper 

© Horwath Consulting 11/06 = produkter som selges i markedet (”salg+”) 

= infooppgaver som ikke kan taes betalt for i markedet (”info+”)

Steen Strøm - Porsgrunn 

Hotel design number m 2 

total m 2 % total area Nto area m 2 

Rooms department 

Double rooms (ordinære) 50 17 850 

Double rooms (business) 50 23 1 150 

Apartments (doubl room) 25 22 550 

Apartments (minis./room) 25 33 825 

Total 150 3 375 3 375 

MICEET department 

Main meeting/arr. room 1 300 300 

Group/board rooms 3 60 180 

Group/board rooms 3 25 75 

Foajé/ pause area 1 150 150 

Total 8 705 705 

Common areas 

Lobby/ reception 125 

Sanitary etc 60 

Total 185 185 

Seats m2 / seat 

F&B-area 

Main restaurant (close miceet) 200 1,5 300 

Lobbybar 75 1,5 113 

Pub/Outside cafe 50 1,5 100 

Kitchen/ storage 

Other 2 

100 

Total 613 613 

SPA/ leisure Seats m 2 / seat 

Indoor pool 

Outdoor pool 

Spa 

Fitness 

Other 2 

Total 0 0 

Other 

Technical 200 

Administration 75 

Staff 100 

Other 0 

Other 0 

Other 0 

Total 375 375 

Total netto size/ m 2 

5 253 

Corridors, stairs, walls, etc/ 22 % 1 156 

Total brutto size/ m 2 

6 408 

Average m 2 pr room 43 

Common areas size/ m 2 

798 

Side 1 Areal

Multifunksjonsleilighet 

• Fleksibel bruk 

• Trend om frihet 

• Markedsorientert 

(j (jentegrupper) ) 

• Finansieringsmuligheter 

• Også for by 

4 

4 Messer 06 

Leilighet i dag – 2 hotellrom (1 dobbelt + 1 minisuite) i morgen 

Norsk Hotellnæring 2006 kap. 8.4.1

2006 

NORSK HOTELLNÆRING 

1997-2006 

i samarbeid med

2 Horwath Consulting 

Horwath Consulting er et selvstendig, ledende og norskeid reiselivsrådgivningsmiljø 

som arbeider i hele verdikjeden i reiselivsnæringene 

og for bedrifter/organisasjoner som leverer varer og tjenester til reiselivsnæringene. 

Vi har bred erfaring fra reiseliv og hotell. Dessuten 

arbeider vi i nettverk med spesialistmiljøer i inn- og utland som kompletterer 

vår kompetanse. 

“Horwath Hotel Travel & Leisure Group” (HTL) er et verdensomspennende 

nettverk av konsulent- og revisjonsfi rmaer bundet sammen av 

varemerket Horwath. HTL er representert i 18 europeiske land. 

Vi arbeider primært for norske oppdragsgivere i Norge og Skandinavia. 

Vår internasjonale tilknytning muliggjør oppdrag også utover disse 

områdene. Horwath Revisjon DA er søsterselskap i Norge. 

Horwath Consulting AS, Tordenskioldsgate 6, 0160 Oslo 

Tlf.: 23 00 39 90 Faks: 23 00 39 91 E-post: fi rmapost@horwath.no 

www.horwath.no 

Midgard AS er eiendomsmegler innen nisjen hotell- og reiselivseiendommer. 

Selskapet er den eneste norske eiendomsmegleren som utelukkende 

arbeider innen dette området. 

Bak Midgard står partnerne i selskapene Horwath Consulting AS og 

Heilo Finans AS. Midgard er en del av Horwath Consultings faste nettverk. 

Eierne i selskapet er aktivt engasjert i den daglige driften. Gjennom 

eiernes deltagelse tilføres selskapet tilgang til et bredt kontaktnett 

innenfor hotellnæringen og investor/fi nansmiljøet, samt en bred og 

unik kompetanse innen selskapets arbeidsfelt. 

Midgard AS 

Tordenskioldsgate 6, 0160 Oslo 

Tlf.: 23 00 39 60 Faks: 23 00 39 61 

Horwath Consulting Norway is a leading group of Norwegian consultants 

to the tourism, hotel and leisure industries. Partners and consultants 

have long and broad experience from hotel and tourism engagements. 

The key to success in the travel industry is often a combination 

of a sound local basis and the necessary international view. This is 

also a basis for our goal to give effi cient and high quality services. Our 

assignments are mainly in Scandinavia. 

Horwath Hotel, Travel and Leisure (HTL)group is a worldwide network 

of independent management consulting and accounting fi rms linked 

together by the recognised Horwath name. The HTL group comprises 

the largest global network of specialized travel industry consultants. 

The Horwath HTL group’s wide representation provides us with unique 

market positioning. We can offer clients and unrivalled depth of knowledge 

of local market characteristics, combined with an understanding 

of international trends. In fact, Horwath has a historical advantage over 

other organizations in this sector. The specialty dates back to the inception 

of Horwath & Horwath in New York City. In 1916, the Horwath brothers 

introduced the “uniform system of accounts for hotels”, which 

has since become the standard for the hotel industry worldwide. HTL is 

the descendant of this inherited specialty. 

Vi arbeider med kjøp og salg, utleie og tilknyttede tjenester vedrørende 

hotell- og reiselivseiendommer i Norge og øvrige Skandinavia. 

Blant kundene fi nnes enkelthoteller, de store hotellkjedene, eiendomsselskaper, 

samt institusjonelle og private investorer. 

Midgard AS is a real estate broker specializing in the hotel and travel 

industry. Midgard is one of Horwath Consulting’s important network 

partners. We are working for individual hotels, hotel chains, real estate 

companies and investors all over Scandinavia.

Forord 

Godt vertskap handler om å sørge for den lille ekstra opplevelsen – som 

gjesten ikke hadde forventet. Men det handler også om produktutvikling, 

om innovativ holdning og hvordan vi pakker og profi lerer opplevelser. Til 

sammen blir dette viktig faktorer i det å skape gode opplevelser, opplevelser 

som blir levende historier og leveres videre. 

Vi ønsker å bidra til at nettopp dine gjester skal få den ønskede opplevelsen, 

og bidra til økt trafi kk for deg og din bedrift. Innovasjon Norges visjon 

er at Norge skal ta en større del av den internasjonale veksten i reiseliv 

ved å være et av de foretrukne reisemålene for den kvalitetsbevisste reisende. 

For å nå disse målene må vi jobbe i sammen. 

Vi mener at utvikling av reiselivsnæringen må være basert på kunnskap, 

enten det er kunnskap om markedene eller om produktene. 

Bransjerapporten Norsk hotellnæring, som er utviklet og skrevet av 

Horwath Consulting AS, er et viktig tiltak for å fremskaffe bedre kunnskap 

om de norske reiselivsnæringene. Bransjerapporten tar for seg de mest 

sentrale utviklingstrekkene innen hotellnæringen i Norge, men har også et 

internasjonalt perspektiv. 

God lesning! 

Per-Arne Tuftin 

Av Per-Arne Tuftin, direktør 

reiseliv, Innovasjon Norge 

PS: Se våre bransjesider innovasjonnorge.no/reiseliv for mer informasjon 

om våre tilbud. 

Innhold 

1 10 år med Norsk Hotellnæring 3 

2 Generelt om hotellnæringen i Norge 4 

2.1 Tilbud og etterspørsel 4 

2.2 Pris 5 

2.3 Markedssegmenter – gjestedøgn 7 

2.4 Omsetning og lønnsomhet 8 

2.5 Gjestetilfredshet 8 

2.6 Markedsinformasjon 9 

2.7 Aktuelle muligheter og utfordringer på Reiselivskartet 10 

3 Spørreundersøkelse norske hoteller 13 

3.1 Innledning 13 

3.2. Markedsdata 14 

3.3 Driftsøkonomiske data 16 

3.4 Annet 21 

3.5 Nøkkeltall med analyseskjema 23 

4 Kjeder 24 

4.1 Utvikling kjedestruktur – over 30 varemerker i Norge 24 

4.2 Kjedeoversikt – Norge 26 

4.3 Kjedenes posisjon i de største byene 29 

4.4 Kjedehoteller vs andre hoteller 33 

4.5 Kort om hotellmarkedet i Norden 33 

5 Eiendomsselskaper i norsk hotellnæring 36 

5.1 Oversikt over eiendomsselskapenes hoteller i Norge 36 

5.2 Norske eiere dominerer i Sverige 36 

6 Vurdering av lønnsomhet i hotellnæringen 37 

6.1 Ulike driftsmodeller 37 

6.2 Interessentgrupper i hotellnæringen 37 

6.3 Den vanskelige vurderingen av det offi sielle regnskapet 38 

7 Nye hotellprosjekter 38 

8 Spesialtema: Morgendagens hotell – viktige utviklingstrekk 40 


8.2 Evolusjon eller revolusjon 40 

8.3 Momenter som påvirker utviklingen 41 

8.4 Effektivitet og markedsorientering – utfordringer og muligheter 41 

8.5 Et opplevelseshotell uten lavsesong 43 

8.6 Morgendagens hotell – oppsummering 44 

9 Spesialtema: MVA-problematikk etter 1. september 2006 45 

10 Executive summary and highlights 48 

1. Innledning 

10 år med Norsk Hotellnæring 

Med ”Norsk Hotellnæring 2006” passeres en liten milepel – det er den 

10. utgaven i rekken bransjerapporter om hotellnæringen. Rapporten 

benyttes i planarbeid og som oppslagsverk – ikke bare blant hoteller 

og kjeder, men også i reiselivsnæringene for øvrig og reiselivets 

omverden. 

Nytt i år var at vi presenterte resultatene av spørreundersøkelsen blant 

norske hoteller i en del I allerede i juni (her som Kapitel 3). På den 

måten kom dette tallmaterialet ferskt og aktuelt frem til hovedbrukerne. 

Her kommer rapporten komplett - med stoff om utvikling, markedsinformasjon, 

økonomi, hoteller, kjeder, eiendomsselskaper og annet 

aktuelt bransjestoff. Det er i år 2 spesialkapitler – om Morgendagens 

hotell og den nylig innførte (1/9-06) merverdiavgiften på hotellovernatting. 

Formålet er å gi et aktuelt situasjonsbilde av næringen og 

noen av dens viktigste muligheter og utfordringer. 

Innovasjon Norge, bransjebladet Hotell, Restaurant & Reiseliv (HRR) og 

SEB-kort er samarbeidspartnere for Norsk Hotellnæring. Disse bidrar 

økonomisk til utgivelsen. Det gjør også noen annonsører. Samarbeidet 

med HRR bidrar til en bred distribusjon av denne bransjeinformasjonen. 

Opplegg, utarbeidelse og tekst/innhold er alene Horwath Consultings 

ansvar, hvis ikke annet er spesielt angitt. 

Vi er takknemlige for velvilje og støtte fra deltakende hoteller og kjeder 

til gjennomføring generelt, og spesielt til spørreundersøkelsen 

som danner grunnlag for Kapitel 3. Det hadde imidlertid vært ønskelig 

at fl ere hoteller så betydningen av å delta, slik at utsagnskraften 

kunne blitt ytterligere forbedret ved nedbryting i undergrupper. 

Utfylling av spørreskjema kan fremstå som et ”ork” i en travel hverdag. 

Besvarelsene viser at de fl este synes dette er overkommelig. Mange 

sier at utfyllingen i seg selv også representerer en ”eye-opener” for 

kunnskaper om egen bedrift. Vi håper på ennå høyere svarprosent i 

2007. 

Vi tar gjerne i mot innspill som kan bidra til å øke rapportens nytteverdi, 

- både nå og i lignende fremtidige arbeid. 

Oslo, september 2006 

Horwath Consulting 

Horwath Consulting 3 

Pris kr. 1 050,-ekskl. mva (rapporten er inkludert i abonnement Hotel, Restaurant & Reiseliv 

2006). ©Horwath Consulting 2006. Ettertrykk (utdrag/tabeller) tillatt med kildeangivelse. 

Kopiering ikke tillatt uten etter nærmere avtale. Rapporten er utarbeidet i samarbeid med 

Innovasjon Norge, SEB Kort og Horwath International. Rapporten bygger på en spørreundersøkelse 

blant norske hoteller og supplerende informasjon innhentet eller utarbeidet av Horwath 

Consultings medarbeidere: rolf.braend@horwath.no, eva-britt.kornfeldt@horwath.no, yvonne. 

sariberget@horwath.no, anne.smaadal@horwath.no, anders.vatne@horwath.no og per-erik. 

winther@horwath.no. Grafi sk formgiving: RM Grafi ka. Trykk: Stens Trykkeri AS. 09/06/5000. 

Bilder fra Kosberg Arkitektkontor, Grand Hotel ”Ladies Floor” v/fotograf Merethe S Odland/ 

Profi lm, First Hotels ”First Lady”, Quality Kragerø Spa&Resort og Choice Hotels


2 Generelt om hotellnæringen i Norge 

2.1 Tilbud og etterspørsel 

2.1.1 Flere hotellsenger 

Ca. 28% av hotellene i Norge ligger i byene 1 . 

Disse byhotellene har 40% av sengekapasiteten 

og ca. 44% av romkapasiteten. 

Hotellkapasiteten i Norge 

År 

Antall hotell 1) 

Alle 

hotell 

Antall disponible 

hotellsenger 

(1000) 1) 

Byhotell Alle hotell Byhotell 

1992 1.183 287 120 40 

1995 1.179 289 129 44 

1997 1.198 299 136 46 

1999 1.162 298 138 48 

2000 1.166 304 141 50 

2001 1.160 304 144 53 

2002 1.124 308 144 55 

2003 1.099 308 144 56 

2004 1.079 310 141 56 

2005 1.136 313 144 56 

Endr. 

92-05 

- 4,0% 9,1% 20,0% 40% 

Endr. 

04-05 

5% 1% 2% 0% 

Kilde: SSB 

1) Gjennomsnittstall over året 

Etter fl ere år med nedgang i antall hoteller ble 

det i 2005 registrert en økning med hele 57 

hoteller og 1150 rom. Ny kapasitet er hovedsakelig 

hoteller i distriktene som er kommet 

tilbake i markedet, samt noen endringer i 

statistikkgrunnlaget. I tillegg er det åpnet en 

”håndfull” nye hoteller. Det er fremdeles færre 

hoteller i markedet enn i toppåret 1997, 

men senge- og romkapasiteten er større. 

Gjennomsnittshotellet i 2005 hadde 59 rom 

og 126 senger. Gjennomsnittshotellet i 2004 

hadde 130 senger. De to siste årene har det 

vært en liten nedgang i størrelsen på norske 

hoteller. Dette skyldes i stor utstrekning at 

distriktshotellene som har kommet tilbake i 

markedet er forholdsvis små. 

2.1.2 Rekord i antall overnattinger 

a) Hotell 

Antall overnattinger 

1 Med byhotell menes hoteller som ligger i byer som hadde bystatus før 1996. 

Tall i 1000 Norske 

overnattinger 

Utenlandske 

overnattinger 

Totalt antall overnattinger 

År Alle hotell Byhotell Alle hotell 1) Byhotell Alle hotell Byhotell 

1992 9.022 3.657 4.275 (32%) 1.773 13.298 5.430 

1995 9.862 4.406 4.986 (34%) 1.994 14.848 6.400 

1997 10.680 4.993 5.039 (32%) 2.219 15.719 7.212 

1999 11.319 5.674 5.208 (32%) 2.447 16.526 8.121 

2000 11.398 5.716 4.967 (30%) 2.257 16.365 7.973 

2001 11.599 5.914 4.817 (29%) 2.263 16.416 8.177 

2002 11.482 5.891 4.706 (29%) 2.271 16.188 8.163 

2003 11.262 5.904 4.375 (28%) 2.185 15.636 8.089 

2004 11.764 6.278 4.596 (28%) 2.349 16.360 8.627 

2005 12.349 6.724 4.761 (28%) 2.493 17.110 9.217 

Endring 92-05 37% 84% 11% 41% 29% 70% 

Endring 99-05 9% 19% -9% 2% 4% 14% 

Endring 04-05 

Kilde: SSB 

5% 7% 4% 6% 5% 7% 

1) Andel av totalt antall overnattinger i parentes 

Det ble registrert i alt 17,1 mill. hotellovernattinger 

i 2005. Dette er en økning på nesten 

5% fra 2004. Dette er ny rekord og nesten 4% 

over det forrige toppåret i 1999. Den største 

veksten kommer i det innenlandske yrkesmarkedet. 

Innenlandsmarkedet satte igjen rekord, 

i 2005 ble det registrert nærmere 12,4 mill. 

registrerte gjestedøgn. 

De utenlandske gjestedøgnene har hatt en 

økning på 4% fra 2004. Det er videre verdt 

å merke seg at 2005-tallet stadig ligger 9% 

under toppnivået i 1999. 

b) Hoteller 2/3 av kommersielle overnattinger 

i Norge 

I 2005 var det registrert 25,9 mill. kommersielle 

overnattinger i Norge, 66% av disse var 

på hotell, 30% på camping og 4% i hyttegrender. 

I tillegg er det registrert 332 629 gjestedøgn 

ved norske vandrerhjem. 

Per første halvår 2006 hadde hotellene 8,13 

mill. overnattinger mot 7,88 mill. i samme 

periode i fjor. Dette er en økning på 3%. De 

norske overnattingene økte med 4% mens de 

utenlandske var tilnærmet uendret på hotell. 

Antall overnattinger på campingplasser økte 

i samme periode med 7% (fra 2,53 mill. til 

2,70 mill.), andel utlendinger er 21,7% (stabilt 

fra 2005). 

Antall overnattinger i hyttegrender økte per 

juni 2005 til samme periode i 2006 med 13% 

(fra 602 866 til 680 055), andel utlendinger 

er 56,5% ( tilbake fra 63,9% i 2005). Tallene 

i hyttegrendstatistikken er ikke helt sammenlignbare 

pga. omklassifi sering og endring i 

rapporteringsrutinene. 

Antall overnattinger ved norske vandrerhjem 

økte fra 133 325 i 1. halvår i 2005 til 135 209 

i samme periode i 2006; en økning på 1,4%. 

2.1.3 Et godt første halvår 2006 

I 2004 snudde den negative utviklingen i antall 

gjestedøgn som hadde vedvart fra 1998. Den 

positive utviklingen fortsatte i 2005 og ser ut 

til å fortsette i 2006. Antall hotellovernattinger 

har per første halvår 2006 økt med nesten 

12% i forhold til bunnåret 2003. 

For første halvår 2006 var det nær 8,1 mill. 

overnattinger herav 27% utenlandske (28% 

året før).

Økningen i totalt antall registrerte hotellovernattinger 

fra første halvår 2005 til samme 

periode i 2006 er på 3,3%. I årets første seks 

måneder har kurs/konferansetrafi kk økt med 

1,6% og yrkesreiser har økt med hele 12,1%. 

Derimot har ferie/fritidstrafi kken hatt en tilbakegang 

på 3,0% fra 2005. 

Tall for juli isolert viser en økning i antall 

hotellovernattinger på 3,6% fra 2005 til 2006. 

Andelen utlendinger har vært stabil på 39%. 

Trafi kkøkingen i juli kom innenfor kurs/konferanse- 

og yrkestrafi kken. 

Ferie/fritidsmarkedet var derimot omtrent 

som i juli 2005. Det er verdt å merke seg fra 

juli måned at det er svært store variasjoner i 

utviklingen mellom fylkene. Flere fylker, særlig 

innlandsfylkene på Østlandet, hadde betydelig 

tilbakegang i 2006. 

2.1.4 Bedret kapasitetsutnyttelse 

I 2004 var det for første gang siden 1998 en 

økning i kapasitetsutnyttelsen, og belegget 

endte på 50%. Økningen fortsatte i 2005, opp 

2,1%-poeng fra året før. Kapasitetsutnyttelsen 

er imidlertid fortsatt lavere enn ønskelig, spesielt 

i distriktene. Byhotellene har høyere 

kapasitetsutnyttelse enn distriktshotellene, og 

drar opp gjennomsnittet (jfr. fi guren i avsnitt 

2.2.1). 

Kapasitetsutnyttelsen er lav i alle de skandinaviske 

land, i Norge er den høyere enn i 

Sverige (47%) og i Danmark (51%). 

For første halvår 2006 var kapasitetsutnyttelsen 

på rom 52,1%. Dette innebærer en økning 

fra samme periode i fjor på 2,1%-poeng. Fra 

2003 er det økning med 5,8%-poeng (fra 

46,3%). 

2.1.5 By vs land 

I 2005 hadde Oslo (kommune) 18,7% av registrerte 

romdøgn på landsbasis. I tillegg kommer 

trafi kken til nærliggende Akershus-kommuner 

som eksempelvis Bærum, Lillestrøm 

og Ullensaker. I Ullensaker kommune alene, 

som omfatter hotellene på Gardermoen, hadde 

til sammenlikning 3%; dvs. Norges 5. største 

kommune når det gjelder antall registrerte 

romdøgn. På Gardermoen bidrar utvidelser og 

nybygg med ca. 800 nye rom i løpet av 2007. 

Dersom man ser på yrkestrafi kkgjestedøgn 

hadde Oslo 25% av disse, mens andel totale 

losjiinntekter lå på 19,5%. 

2.2 Pris 

2.2.1 Oppnådd rompris 

(gjennomsnittspris) 

a) Bedring i losjiinntekt 

Hotellene hadde en samlet losjiinntekt (oppnådd 

rompris x antall solgte rom) på nær 8,0 

milliarder kroner i 2005. Dette utgjorde en 

økning på ca. 8% i forhold til året før. 

Kilde: SSB 

Totalt antall 

romdøgn 

2005 

Gjestedøgn 

yrkestrafi kk 

Oslo 18,7% 25,0% 

Bergen 7,8% 9,,7% 

Trondheim 4,5% 6,2% 

Stavanger 4,1% 6,2% 

Tromsø 2,8% 3,7% 

Kristiansand 2,3% 2,6% 

Ullensaker 3,0 % 2,6 % 

Ikke 100% samsvar mellom utvikling i belegg og pris på byhotellene 


Gjennomsnittlig oppnådd rompris (dvs. losjiinntekt 

fratrukket inntektsreduksjoner/ rabatter 

delt på solgte romdøgn) økte med kr. 

16,- eller opp 2,3% fra 2004, og endte på 

kr. 717,-. For byhoteller var økningen kr. 15,- 

eller knapt 2,1% og endte på kr. 715,- i 2005. 

For første gang siden 1999 har prisstigningen 

vært høyere enn den generelle infl asjonen. 

b) Byhotellene med lave priser 

Avstanden i oppnådd pris mellom by- og distriktshotell 

har de siste årene blitt mindre og 

mindre. For andre år på rad ligger byhotellene 

under gjennomsnittlig oppnådd pris i 

Norge. Dette betyr at distriktshotellene oppnår 

høyere pris enn byhotellene. 

5


Som det fremgår av tabellene ovenfor oppnådde 

byhotellene en beleggsprosent på 

61% i 2005, mens distriktshotellene lå under 

50%. Allikevel oppnår distriktshotellene høyere 

gjennomsnittspris. 

Dette har sammenheng med at en stor andel 

av byhotellenes omsetning er avtalebasert 

og til rabatterte priser (se kapittel 3, avsnitt 

3.2.1 c, der det fremgår at nesten 70% av 

byhotel lenes romdøgn kommer fra fi rma- og 

tur operatøravtaler). 

Sannsynligvis påvirkes også dette bildet av 

at distriktshotellene i større grad selger pensjonsopphold, 

der rompriselementet i mindre 

grad er synlig. 

c) Prisvekst i 2006 

Første halvår 2006 gikk gjennomsnittlig rompris 

opp med kr. 27,- sammenlignet med samme 

periode året før (fra kr. 724,- til kr. 751,-), 

mens losjiomsetningen økte med 8,7% som 

følge av bedret kapasitetsutnyttelse og prisvekst. 

Gjennomsnittspris i juli var 680,- (opp kr. 29,- 

fra 2005). 

Prisutviklingen for året totalt er vanskelig å 

anslå grunnet innføringen av mva fra 1. september. 

Signaler kan tyde på at mange vil øke 

de ordinære prisene med mva-satsen på 8%. 

En stor andel av romdøgnene selges til spesialpriser/avtalepriser. 

Det er et spørsmål om 

disse vil kunne økes som de ordinære. Dette 

vil trolig medføre en mindre reduksjon i oppnådd 

pris, da innrapporterte priser oppgis uten 

mva. Vårt estimat for snittprisen for året som 

helhet er ca. kr. 738,-, opp ca. 3%. (Se også 

avsnitt 3.4.2) 

2.2.2 RevPAR 

a) 6% økning i RevPAR 2005 

RevPAR benyttes ofte som målebegrep innen 

hotellnæringen, og er en forkortelse for ”revenue 

per available room”, dvs. inntekt pr. tilgjengelig 

rom. RevPAR kombinerer målebegrepene 

gjennomsnittlig oppnådd rompris 

og kapasitetsutnyttelse, og fremkommer ved 

å multiplisere disse to. Nøkkeltallet er viktig 

som et enkelt mål for mulighet til å oppnå 

lønnsomhet. 

Som det fremgår av tabellen nedenfor er det 

stadig betydelige distriktsmessige forskjeller 

på RevPAR som oppnås i Norge. Oslos RevPAR 

er ca. 80% høyere enn RevPAR for Oppland, 

og 40% over landsgjennomsnittet. Dette innebærer 

at det med gjennomsnittlig god hotelldrift 

er lettere å oppnå lønnsomhet i Oslo (selv 

om dette naturligvis påvirkes av bl.a. høyere 

investeringskostnader og at det generelle 

kostnadsnivået kan være høyere i Oslo). 

RevPAR 2003 – 2005 

b) Store RevPAR-forskjeller i juli 

Forskjellen i oppnådd RevPAR i feriemåneden 

juli er større enn totalt for året. 

Etter en noe dårlig juli i 2005 har Vest-Agder 

gått mest frem i 2006 og har også høyst 

RevPAR. Vest-Agders RevPAR er 85% høyere 

RevPAR juli 2004 – 2006 

Gjennomsnittlig RevPAR i 2005 var kr. 374,- 

for alle hoteller, en økning på 6,6%. RevPAR 

for byhoteller var kr. 436,- en økning på 8,4% 

i forhold til 2004. Utviklingen for Norge samlet, 

og for de fl este fylkene, har vært positiv i 

2005, begge Agder fylkene og Nord Trøndelag 

hadde imidlertid nedgang i RevPAR i 2005. 

4 på topp 2003 2004 2005 4 på bunn 2003 2004 2005 

Oslo 457 468 524 Oppland 264 278 291 

Akershus 379 400 435 Hedmark 247 256 275 

Hordaland 377 386 413 Aust-Agder 233 275 268 

Troms 375 388 406 Telemark 260 254 268 

Gjennomsnitt Norge 339 351 374 Gjennomsnitt Norge 339 351 374 

Kilde: SSB. Bearbeidet av Horwath Consulting 

enn gjennomsnittet for Norge og mer enn 3,5 

ganger Hedmarks RevPAR som er på bunnen. 

For Oslo-hotellene er juli tradisjonelt ingen 

spesielt lønnsom måned. RevPAR for Oslo 

ligger imidlertid over gjennomsnittet i 2006 

(kr. 426,-). 

4 på topp i juli 2004 2005 2006 4 på bunn i juli 2004 2005 2006 

Vest-Agder 740 608 779 Telemark 335 351 340 

Hordaland 436 488 545 Akershus 276 264 323 

Finnmark 489 477 511 Buskerud 307 288 268 

Møre og Romsdal 448 435 506 Hedmark 222 248 221 

Gjennomsnitt Norge 389 390 422 Gjennomsnitt Norge 389 390 422 


Den gjennomsnittlige RevPAR for Norge i juli 

var stabil i 2004 og 2005, men har økt i 2006 

med 8% til kr. 422,-. Det er imidlertid store 

forskjeller landet rundt i 2006. Noen fylker 

har hatt betydelig tilbakegang. Dette gjelder 

særlig de indre innlansfylkene. 

c) Forventet bedret RevPAR i 2006 

For 1. halvår 2006 ligger RevPAR for hele landet 

på kr. 391,- det er en økning på 8,1% i 

forhold til samme periode i fjor da RevPAR 

per juni var kr. 362,-. 

Det ligger an til en generell lønnsomhetsforbedring 

for hotellene i 2006. I tillegg til bedre 

losjiinntekter gjennom bedret RevPAR vil innføringen 

av mva. f.o.m. september sannsynligvis 

også slå positivt ut, på grunn av noe 

lavere kostnader (fratrekk inngående mva).

2.3 Markedssegmenter – 

gjestedøgn 

2.3.1 Generelt 

SSB-statistikken opererer med 3 gjestesegmenter 

for hotellgjestedøgn etter formålet 

med reisen: 

• Ferie/fritid (det største med over halvparten 

av gjestedøgnene) 

• Yrke (det største for byhotellene med nesten 

halvparten av gjestene) 

• Kurs/konferanse 2 

Det er fl ere gjester per solgte romdøgn på 

ferie/fritidsmarkedet enn yrkesmarkedet og 

kurs/konferansemarket. I forhold til årets 

hotell undersøkelser er det 1,14 gjestedøgn 

per romdøgn på kurs/konferansemarket, 1,09 

på yrkesmarkedet og 1,83 på ferie/fritidsmarkedet. 

Det ble i 2005 solgt nærmere 15% fl ere 

romdøgn på yrkesmarkedet enn på ferie/ 

fritidsmarkedet. 

Det fi nnes ingen helt klare skiller mellom 

disse tre formålene – eksempelvis kan 

to eller tre formål gjennomføres på samme 

reisen. Videre vil noe av formålsregistreringen 

måtte foregå basert på skjønn. 

Det har lenge vært et ønske å få frem også 

utenlandsandelen fordelt på disse tre markedssegmentene. 

Dette er interessant i en 

rekke analysesammenhenger. Det arbeides 

fra SSBs side med å fi nne en løsning. I spørreundersøkelsen 

mot norske hoteller, kapittel 3, 

avsnitt 3.2.2.c fremgår noe nærmere informasjon 

på markedssegmenter for utlendinger. 

Totalmarkedet for ferie/fritidsreiser i Norge 

kan påvirkes gjennom markedsføring. Yrkesreisemarkedet 

derimot utvikles i forhold til 

den økonomiske utviklingen i Norge og internasjonalt. 

Totalvolumet for yrkesreiser er nærmest 

upåvirket av markedsføringstiltak. 

Det samme gjelder i stor grad for kurs/konferansemarkedet 

innenlands. Internasjonale 

kurs og konferanser i Norge er derimot i 

meget stor grad avhengig av langsiktig markedsføringsinnsats. 

Jfr. mer informasjon om 

tilbakegang for internasjonale kongresser i 

avsnitt 2.7.3. 

Det er interessant å merke seg at de to gjestesegmentene 

som påvirkes av markedsføringsinnsats 

(ferie/fritid og internasjonale 

møter og konferanser) begge er i tilbakegang/stagnasjon. 

Veksten er i segmenter 

der drivkraften er den generelle økonomiske 

utviklingen i Norge. Se nærmere om dette 

nedenfor. 

2.3.2 Utvikling 2005 og 2006 

Etter fl ere år med nedgang fra toppåret 1999 

snudde trenden i 2004. Den positive utvik- 

Gjestesammensetning 

(tall i 1000 gj. døgn) 1999 2001 2002 2003 2004 2005 2006E 1 


Endring i % 

99-06 

Yrke 5.360 5.161 5.125 4.999 5.301 5.919 6.510 21% 

Kurs og konferanse 2.497 2.434 2.343 2.267 2.350 2.484 2.530 1% 

Ferie og fritid 8.669 8.821 8.719 8.370 8.709 8.707 8.800 2% 

I alt 16.526 16.416 16.188 15.636 16.360 17.110 17.840 8% 

Herav utlendinger 32% 29% 29% 28% 28% 28% 27% -8% 2 

Kilde: SSB og Horwath Consulting’s estimater 

1) Estimat basert på utvikling pr. juli 2006 

2) Endring i antall utenlandske gjestedøgn i perioden 1999-2006 

Yrkessegmentet økte i 2005 med 11,7%. Den 

kraftige økningen vedvarer i 2006, per førstehalvår 

er veksten i antall solgte gjestedøgn på 

12,1%. 

Kurs/konferansemarkedet økte i 2005 med 

5,7%. For første halvår 2006 var veksten på 

kun 1,6%. 

I ferie/fritidsmarkedet var det i 2005 ingen 

endring, i første halvår 2006 har det vært en 

nedgang på 3,0%. 

Markedsfordeling 2005 Norge totalt 

Kilde: SSB. %-tall for byhoteller i parentes 

2 Etter SSBs retningslinjer registreres som kurs/konferanse når arrangement er på samme hotell som overnatting. 

lingen fortsatte i 2005 og er ytterligere forsterket 

i 2006. Den sterke veksten bidro til 

at 2005 ble et nytt toppår med hensyn til 

omsetning for næringen. 

Veksten de siste årene har tilnærmet utelukkende 

kommet innenfor det innenlandske 

yrkessegmentet. At veksten hovedsakelig 

har kommet innenfor yrkessegmentet har 

også medvirket til at veksten har kommet i 

de største byene. De største byene har også 

vekst innenfor de øvrige segmentene. 

7


2.3.3 Utenlandske hotellovernattinger omtrent det samme som for 10 år 

siden. 

Overnatting etter gjestenes sin nasjonalitet ( i tusen). 

Kilde: SSB 

Utvikling utenlandske hotellovernattinger 1999 – 2006 

Tall i 1.000 gjestedøgn 1999 2001 2002 2003 2004 2005 2006E ∆ % 

99-06 

Hele året 5.208 4.817 4.706 4.375 4.596 4.761 4.8001) -8 % 

Sommer (juni - august) 2.746 2.544 2.459 2.286 2365 2.433 2.5002) -9 % 

Kilde SSB og Horwath Consultings estimater 

1) Estimat beregnet basert på utvikling per juli 2006 

2) Estimat beregnet for august 

For sommersesongen 2006 forventes det ca. 9% færre utenlandske gjester enn i toppåret 

1999. 

2.4 Omsetning og lønnsomhet 

Losjiomsetningen økte i 2005 med 5,6%. På to 

år har losjiomsetning økt med nærmere 13%. 

Det sammenlignes imidlertid med et svært 

dårlig 2003, som var det dårligste hotellåret 

i forhold til losjiomsetning siden1998. Det forrige 

toppåret i forhold til RevPAR var fra 1999 

og var på 360. I 2005 havnet RevPAR på 374. 

SSBs omsetningsindeks viser at omsetningen 

for hoteller i 2005 var 13,5%-poeng høyere 

enn i basisåret 2000. Detaljhandelen hadde til 

sammenlikning en indeks på 124,4% i samme 

periode. Fra 2004 til 2005 har indeksen 

for hoteller økt med 5,9%-poeng 

Lønnsomheten har bedret seg noe det siste 

året, og utsiktene for en ytterligere bedring 

i 2006 er stor. Det er spesielt kjedene med 

store deler av sin inntekt fra de største byene 

som opplever den positive utviklingen. 

Prisjusteringer i forbindelse med innføringen 

av mva og fratrekk av inngående mva vil trolig 

også bidra til å bedre fl ere hotellers økonomi. 

Hotellnæringen i Norge har fremdeles en 

prisutfordring. Den økte etterspørselen de 

siste årene i har i liten grad medført at prisveksten 

har tatt igjen gapet fra begynnelsen 

av 2000-årene. Prisoppgang og fl ere gjester 

er viktigste virkemidler for å øke næringens 

lønnsomhet. 

For nærmere om lønnsomhet henvises til 

kapittel 3, der resultater fra spørreundersøkelsen 

behandles. 

2.5 Gjestetilfredshet 


I debatten om utvikling av norsk reiseliv (med 

bakgrunn i lite tilfredsstillende besøksutvikling) 

på ferie/fritidsmarkedet, fremholdes 

ofte at tilbudet ikke er godt nok. Produktet 

er mangelfullt, servicen er for dårlig, standarden 

er tvilsom eller prisene er for høye. Disse 

utsagnene er som regel basert på ”synsing” 

og/eller ikke helt relevante sammenligninger. 

Av og til kan det virke som om mange har 

et altfor negativt forhold til det norske reiselivstilbudet. 

Og med et slikt utgangspunkt blir 

konklusjonen på utviklingsdiskusjoner ofte at 

man trenger mer produktutvikling. 

Men hvordan oppfatter egentlig gjestene tilbudet? 

2.5.2 Utlendinger svært fornøyd 

med ferien 

Innovasjon Norge ba TØI stille spørsmål om 

dette i forbindelse med sin store gjesteundersøkelse 

blant utlendinger i 2005 (ved utreise 

fra Norge). I fi guren nedenfor fremgår at de 

aller fl este var fornøyd med ferien i Norge.

Hva er din generelle mening om denne ferien? 

Andel som svarte 

enten ganske godt 

eller svært godt 

fornøyd med ferien 

sommeren 2005 

Kilde: TØI Gjesteundersøkelse 

På spørsmålet ”Hva er din generelle mening 

om denne ferien?” svarte hele ca. 97% at de 

var ganske godt, eller svært godt, fornøyd 

med ferien. Variasjonen mellom de ulike 

nasjonene er heller ikke stor (fra ca. 92% til 

nesten 100%). 

Disse funnene støtter opp om funn i tidligere 

lignende undersøkelser. Det virker som om 

utlendinger kan være mer fornøyd med opplevelser 

og tilbud enn nordmenn. 

TØI-undersøkelsen av utenlandske turister 

(”Gjesteundersøkelsen”) fortsetter i 2006. 

Et sammendrag fra perioden januar – april 

viser at turistene synes at Norge er attraktivt, 

vennlig og velorganisert. Fullstendige resultater 

fra Gjesteundersøkelsen vil foreligge i 

januar 2007. 

2.5.3 Konsekvenser 

gjestetilfredshet 

Undersøkelsene ovenfor viser at utenlandske 

ferieturister er svært godt fornøyd med ferien 

i Norge. Nordmenn er også godt fornøyd (jfr. 

neste avsnitt). 

Samtidig er det kjent fra undersøkelser i utlandet 

(for eksempel Omdømmeutvalgets sluttrapport) 

at Norge som reisemål i stor grad er 

ukjent og usynlig. Eller i den lille grad det er 

kjent, er kunnskapene mangelfulle og heftet 

med feiloppfatninger. 

Virkemiddelapparatet på alle nivåer (åtte 

departementer, Innovasjon Norge, fylker og 

kommuner) sliter med begrensede ressurser 

til markedsføring av Norge og norske tilbud 

i utlandet. Når de (få) utenlandske turistene 

som kommer til Norge er svært fornøyde, må 

den enkle konklusjon av ovenstående være å 

prioritere offentlige ressurser mot markedsbearbeiding 

fremfor produktutvikling. 

Planene om å introdusere en såkalt ”sertifi seringsordning” 

der formålet er å sikre kvalitet i 

reiselivstilbudet, er et eksempel på tiltak som 

kan vurderes. Mange i hotellnæringen setter 

spørsmålstegn ved om et slikt tiltak i det hele 

tatt har noe for seg. 

2.5.4 Norske bedrifter og 

organisasjoner er fornøyd 

a) Innledning 

I forbindelse med oppdrag vedrørende nye 

hotellprosjekter gjennomfører Horwath Consulting 

en rekke markedsundersøkelser blant 

bedrifter/organisasjoner i det aktuelle markedsområdet 

for prosjektet. Formålet med 

dette er en vurdering av oppfatning av det 

eksisterende hotelltilbudet på stedet. Dette 

har naturligvis interesse ved planlegging av 

nye tilbud. 

Vi har sammenstilt svar fra undersøkelser 

som dekker et representativt utvalg av bedrifter/organisasjoner 

i 8 større og mindre byer 

rundt i Norge. 


b) Tilfredshet med hotelltilbudet generelt 

På spørsmål om hvordan de er fornøyd med 

det allerede etablerte hotelltilbudet på 5 ulike 

områder, gir service høyest skår. 

 

Kilde: Horwath Consulting 

60% er godt, eller meget godt, fornøyd 

med servicenivået. Kun 7% er misfornøyd. 

Gjennomsnittsskår på en skala fra 1 misfornøyd 

til 5 svært fornøyd, er 3,6. Tilsvarende 

for kapasitet gir 3,6, for hotellstandard gir 3,3, 

for prisnivå 3,2, samt innhold 3,1. 

c) Konferanse- og møtetilbudet 

På spørsmål om hvordan de er fornøyd med 

det allerede etablerte møte/konferansetilbudet, 

er bildet tilsvarende for disse stedene 

samlet. På samme skala fra 1 til 5, hvor 

1 er ikke fornøyd og 5 er svært fornøyd, skårer 

servicenivået 3,8. For noen av de øvrige 

områdene er skår som følger: Kvalitet på 

møterom – 3,4, kvalitet på bespisning – 3,6, 

prisnivå – 3,1. 

Andre interessante funn når det gjelder kurs/ 

møter er at respondentene sier de er mer 

opptatt av kvalitet enn pris ved valg av sted. 

Videre er kvalitet på mat av svært stor betydning 

(over 80%). I kurs- og møtesammenheng 

foretrekker de aller fl este en ”løs og 

uformell stil” (over 80%). 

For betydningen av et variert aktivitetstilbud 

i møtesammenheng, er meningene noe mer 

delte, selv om over halvparten tillegger det 

stor vekt. 

2.6 Markedsinformasjon 

I kapittel 3 (avsnitt 3.2) er referert markedsdata 

fra spørreundersøkelsen blant norske 

hoteller. Nedenfor er gjengitt noen interessante 

funn ved sammenstilling av spørreun- 

9


dersøkelser gjennomført i forbindelse med 

etableringsundersøkelser nye hotell. Jfr. nærmere 

i avsnitt 2.5.4 ovenfor. Se også avsnitt 

2.7 for mer om markedet. 

- Bedriften som hotellbestiller 

C a. 17% av bedrifter/organisasjoner bestiller 

over 100 hotellrom i året i forbindelse med 

besøk til bedriften. 

Ca. 21% av bedrifter/organisasjoner benytter 

over 100 hotellovernattinger i forbindelse 

med møter/kurs/konferanser i egen regi. 

- Ønsket pris – kvalitetsprofi l 

Ca. 1/5 av bedrifter/organisasjoner ønsker 

seg relativt enkle hotell. Ca. 1/3 foretrekker 

førsteklassehoteller. 

- Leilighet som alternativ til hotellrom i by 

Ca. 17% har over middels interesse for dette. 

Det kan altså være aktuelt å inkludere et 

leilighetstilbud i ett nytt byhotellprosjekt. Se 

også kapittel 8 om Morgendagens hotell. 

2.7 Aktuelle muligheter og utfordringer på Reiselivskartet 1) 

2.7.1 Delprodusenter reiseliv 

- Hotell - 8 % mva på romutleie fra 01.09.06. 

Hotellnæringen har nå fullt fradrag for inngående 

mva, mot før kun fradrag knyttet til servering. 

De fl este anser at dette innebærer en 

fordel for hotellnæringen. Videre har bedriftsmarkedet 

nå fradrag for mva på overnatting. 

Det er imidlertid fortsatt noen viktige uavklarte 

forhold om utenlandske turoperatørers situasjon. 

Det er også noen utfordrende praktiske 

implikasjoner i form av regningsspesifi sering 

(eksempelvis servering med annen mva-sats 

og hvor det fortsatt ikke er fradragsmulighet 

for utgående avgift for bedriftsmarkedet, 

splitting av pensjonspriser osv.) 

En konstant trussel for hotellnæringen vil nå 

kunne være økning av mva-satsen fremover 

(slik det ser ut til å skje med matmomsen). 

I spesialkapittel 9 er gitt en nærmere oversikt 

over de nye mva-implikasjonene fra advokatfi 

rmaet Steenstrup Stordrange. 

- Varighet og betydning kurs/møter 

Nesten ¾ av kurs/møter har en varighet på 1- 

2 døgn. Bare 2% oppgir å ha møter med lenger 

varighet enn 3 dager. 

Ca. 2/3 foretrekker å arrangere kurs/møter 

på ukedager. 

Kvalitet på mat tillegges meget stor betydning 

ved valg av sted. 

DELPRODUSENTER VIDEREFOREDLING FORMIDLING MARKEDER 

- Nettolønn til Hurtigruten 

Hurtigruten er både konkurrent og samarbeidspartner 

med norske hoteller. Direkte 

konkurranse skjer eksempelvis hvor turoperatører 

måtte velge Hurtigrutens tilbud i stedet 

for bussreise til Nordkapp. Videre konkurreres 

i konferansemarkedet utenom sommersesongen 

og med spesialtilbud i yrkesreisemarkedet 

(”sov med bilen om bord”). 

Hurtigruten tilfører også overnattingsdøgn - 

spesielt ved ”turnarounds” i Bergen og delvis 

Kirkenes, samt ved noen av de større anløps- 

1) For full informasjon om Reiselivskartet og bruk av dette henvises til spesialomtale i Norsk Hotellnæring-rapport 2004. (Kan bestilles hos Horwath Consulting)

stedene (med direkte fl yruteforbindelse til 

Oslo) og ved enkelte pakkearrangementer. 

Hurtigruten selv anslår at de tilfører 60.000 

gjestedøgn i Norge. I Bergen har Hurtigruten 

to egne hoteller. 

Hittil har Hurtigruten gjennom en avtale med 

staten (til 2012) mottatt ca. 250 mill. kr. årlig 

for å opprettholde sitt ruteopplegg. Fra neste år 

innføres sannsynligvis nettolønnsordning 

begrunnet med Hurtigrutens internasjonale 

konkurransesituasjon. Dette kan innebære 

reduserte lønnskostnader på opptil 100 mill. kr. 

Ordningene innebærer et konkurransefortrinn 

i forhold til hotellene. 

- Dyrere sykelønnsordning 

Forslaget om betydelige endringer i sykelønnsordningen, 

særlig ved langtidsfravær, 

vil kunne bety betydelig økte kostnader for 

arbeidsintensive bedrifter som hotellnæringen. 

- Dårligere fergeforbindelse til England 

I forbindelse med DFDSs kjøp av Fjord Lines 

skip på Englandsruten legger DFDS ned ruten 

Gøteborg – Kristiansand – Newcastle. Dette 

gjør Sørlands- og Østlandstilbudet vanskeligere 

tilgjengelig. Samtidig planlegger DFDS 

å øke frekvensen på ruten Bergen-Newcastle 

fra 2 til 3 i sommersesongen. 

I 2007 skjer en liten revolusjon i fergetrafi kken 

over Skagerrak ved Color Lines introduksjon 

av den såkalte ”superspeed-klassen” (marsjfart 

27 knop). De nye hurtigfergene reduserer 

tiden fra Kristiansand over Skagerrak over 

Danmark til 3 timer og 15 min. Fra 2008 settes 

fergetypen også inn på ruten fra Larvik, 

overfarten vil derfra ta 3 timer og 45 min. 

- Nye lavprisfl yruter til utlandet, med norsk 

støtte 

Med økonomisk støtte fra fylke, kommune 

og næringsliv åpner Norwegian direkterute 

Kristiansand – London senere i år. Målsettingen 

med den økonomiske støtten er å øke tilgjengeligheten 

til Kristiansandsområdet for utenlandske 

turister. Samtidig ligger det en viss 

fare i å gjøre det enklere og rimeligere for 

nordmenn å reise til utlandet (fare for negativ 

nettoeffekt). 

Tilsvarende arbeid pågår i fl ere byer, bl.a. i 

Færre internasjonale kongresser 

Møre og Romsdal hvor det er sannsynlig med 

Ryanair-rute fra Ålesund til Düsseldorf. 

2.7.2 Mellomledd 

- Go igang 

En ny og ambisiøs aktør som mellomledd mellom 

produsenter og marked er etablert med 

sikte på operasjon fra 2007. Reitan Gruppen 

og SAS Braathens har etablert selskapet ”Go” 

som skal selge nettbaserte reiser basert på 

nyutviklet teknologi. I dette ligger også informasjons- 

og bestillingsmulighet for kundene i 

terminaler installert i Reitan Gruppens butikker 

og kiosker. 

- Reiseliv fører an i norsk e-handel 

Kjøp av reiselivstjenester utgjør en fi redel 

av all nettbasert omsetning med Visa-kort 

utstedt i Norge ifølge Teller. Norwegian viste 

tidlig vei med brukervennlige nettsider hvor 

opptil 1,3 mill. unike brukere er inne hver 

måned. Flyselskaper selger 75% av sine billetter 

over nettet. Norwegian er helt oppe på 

90%. Andre leverandører av reiselivstjenester 

følger etter og tilpasser sine tjenester for 

elektronisk distribusjon og salg. 

2.7.3 Marked 


Markedet for internasjonale, større møter og kongresser svinger noe fra år til år i antall. For 

Norge har det imidlertid i fl ere år vært tilbakegang. Mens organisasjonen UIA registrerte 

135 arrangementer i Norge i 1996, 110 i 1999 og 108 i 2004, falt det videre til 98 arrangementer 

i 2005. Dette ga Norge en 29. plass på statistikken mot 26. plass året før. Både 

Sverige, Danmark og Finland ligger langt foran Norge på statistikkene. 

Også Oslo som står for 40-50% av det internasjonale kongressvolumet har hatt tilbakegang 

fra 49 arrangementer i 2004 til 40 arrangementer i 2005. Dette gir Oslo en 40. plass 

på bystatistikken etter de andre nordiske hovedstedene. 

Slike arrangementer kan ha stor betydning. Eksempelvis hadde Oslo i august 2005 en 

internasjonal bibliotekkonferanse med nesten 4300 deltagere (samt ledsagere og utstillere), 

som var i Oslo i gjennomsnittlig 5 dager. Forbruket for deltagere på internasjonale 

møter og kongresser er normalt vesentlig høyere enn for vanlig turistbesøk. 

Markedsføringsorganisasjonen Norway Convention Bureau (NCB) får nå markedsføringsstøtte 

fra Avinor gjennom en 3-års avtale med 3 mill. kr. i året til markedsføringsinnsats. 

Med tillegg av midler fra deltagerne i NCB, gir dette en totaleramme på nærmere 14 mill. 

kr. for de nærmeste 3 årene. 

- Nordmenn gjør fl est reiser til utlandet 

2005 markerte et viktig tidsskille. I følge SSBs 

ferieundersøkelse hadde nordmenn i 2005 for 

første gang fl ere feriereiser til utlandet enn i 

Norge. Dette har sannsynligvis sammenheng 

med generelt god privatøkonomi, og det stadig 

større tilbudet av lavpris fl yruter til utlandet. 

- Oslo som snuhavn 

RCCL gjør cruise som ferieform mer tilgjengelig 

for skandinaver. Til våren blir det for første 

gang mulig å gå om bord i Jewel of the 

Seas i Oslo. Cruisene som tilbys går over tre 

til fi re netter hvorav to i København. Det blir 

også mulig å avslutte cruiset i Hamburg eller 

starte i Amsterdam. Med dette nye tilbudet 

vil RCCL ”varme opp” potensielle skandinaviske 

cruisepassasjerer som kanskje senere 

vil velge cruise som ferieform i Karibia eller 

Middelhavet. Også Hurtigruten fortsetter med 

cruise fra Oslo i forbindelse med forfl ytning 

cruiseskip til Antarktis. 

Snuhavncruise innebærer mulighet for hotellovernattinger 

i forkant/etterkant. 

11


Som medlem hos oss kan du kreve mer. 

Som Diners Club-medlem har du en rekke fordeler. 

Betaler du reisen med Diners Club får du automatisk 

både reiseforsikring og avbestillingsforsikring. Du får 

gratis tilgang til over 80 Vip-lounger på flyplasser over 

hele verden. Og bruker du kortet til shopping, på 

restauranter og hoteller har du inntil 45 dagers 

rentefri betalingsutsettelse på alle kjøp. 

For brukerstedsavtale eller søknadsskjema, 

ring oss på telefon 21 01 56 25, send en e-post til: 

brukersted@dinersclub.no eller gå inn på 

www.dinersclub.no 

For deg som krever mer 

www.dinersclub.no

2.7.4 Annet 

- Ny nasjonal reiselivsstrategi 

Nærings- og handelsdepartementet har igangsatt 

arbeid vedrørende en ny såkalt ”nasjonal 

reiselivsstrategi” som skal være ferdig i 2007. 

Reiseliv er utpekt som et av 5 satsingsområder 

av regjeringen. 

6 av de større næringsorganisasjonene i 

Norge med reiselivsinteresse og samarbeidsorganet 

for større reiselivsaktører ”Forum for 

reiseliv” har sendt en samlet ”ønskeliste” til 

6 såkalte hovedgrep når det gjelder fremtidig 

reiselivspolitikk: 

• Tiltak for å få frem sterke nasjonale aktører 

og eiermiljøer 

• Økt satsing på markedsføring 

• Betydningen av å skape økonomiske 

kraftsentra i distriktene 

• Kompetanseutvikling 

• Økt satsing på kultur- og miljøbasert reiseliv 

• Betydningen av å sikre en ryddig rolle og 

ansvarsdeling. 

3 Spørreundersøkelse norske hoteller 


Dette kapitlet i Norsk Hotellnæring 2006 er 

basert på en spørreundersøkelse blant et 

utvalg norske hoteller. Spørreskjemaet har primært 

spørsmål som går igjen fra år til år for å 

kunne sammenligne. Samtidig er det lagt opp 

til å kunne følge opp aktuelle problemstillinger 

eller å kartlegge nye behov. 

Undersøkelsen ble i år sendt til et utvalg på 

ca. 450 norske hoteller. Vi har mottatt svar 

fra115 hoteller (25%) med i alt 17.000 hotellrom. 

Antall deltakende hoteller er omtrent 

det samme som i fjor. 

Hotellene i undersøkelsen har i gjennomsnitt 

148 rom, mens gjennomsnittstørrelsen på 

landsbasis er 65 rom. Dette påvirker natur- 

3) MICEET- forklart i kapittel 8.3.1 b) 

Innovasjon Norges rolle 

I 2006 ble myndighetenes satsing på utenlandsmarkedsføring 

styrket gjennom en betydelig 

økning av budsjettmidlene til Innovasjon 

Norge (til 172,5 mill. kr.). Det forventes ytterligere 

økning i 2007. 

2006 preges også av lederskifter innen reiselivsavdelingen 

i Innovasjon Norge – både 

toppleder reiseliv og fl ere av lederne på utenlandskontorene 

har sluttet. 

Innovasjon Norges hovedveivalg for 2007 er 

• Større satsing merkevarebygging 

• Større grad foredling av tilbudet 

• Innovasjon både i eksisterende og nye 

virksomheter 

• Økt satsing på betalingsdyktige målgrupper 

Spesielle satsingsområder for 2007 er 

1. Kortferie, 2. Temaferie, 3. Internasjonal forretningsturisme 

(MICEET). 3 

Hovedbudskapet i markedsføringen skal være 

et rasjonelt og emosjonelt løfte, henholdsvis 

”vakker, ren natur” og ”friskhet (freshness)”. 

ligvis totalresultatene. Samtidig er materialet 

brutt ned på ulike undergrupper, blant annet 

etter størrelse, for å kunne gjøre mest mulig 

relevante sammenligninger. 

En annen mulig feilkilde i resultatene er at 

”veldrevne” hoteller i større grad besvarer 

slike undersøkelser. Videre er det relativt sett 

fl ere kjedetilknyttede enn kjedeuavhengige 

hoteller, og relativt sett fl ere byhoteller enn 

landhoteller. 

Spørreskjemaet ligger på vår nettside www. 

horwath.no På Horwath Internationals nettside 

www.horwath.com er det lenker til hotellundersøkelser 

fra en del andre land. 

Utvalg hoteller 

 

 

 

 

 

 


13


3.2. Markedsdata 

Dette avsnittet beskriver hotellenes markedsføringsveivalg. 

Det inneholder informasjon 

om de tre verdistrømmene på Reiselivskartet 1 

(informasjonsstrøm fra hotell til marked om 

sitt tilbud og (forhåpentligvis) bestillings- og 

betalingsstrøm fra marked til hotell). 

3.2.1 Markedsbearbeiding 

A) Fordeling av markedsføringsbudsjettet 

Sammenlignet med den første hotellundersøkelsen 

i 1997 har hotellenes disponering 

av markedsføringsbudsjettet 

endret seg betydelig. Hotellene har i dag 

en mindre andel av budsjettet til egne 

markedsbearbeidingstiltak og overlater en 

større del av markedsføringen til kjedekontorene. 

I gjennomsnitt disponeres nå 52% av 

hotellenes markedsbudsjetter av kjedene. 

For hoteller som er tilknyttet kjeder 

på eier- eller franchisebasis er tallet 58% 

(marketing fees o.l. til kjeden), mens 42% 

disponeres av hotellene selv. 

B) Disponering av hotellets (eget) markedsbudsjett 

Vi har sett nærmere på disponeringen 

av den delen av markedsbudsjettet som 

hotellene selv håndterer. 

Disponering av hotellets markedsbudsjett 

 

 

 

 

 

 

 

Annonsering er største kanal for bruk av hotellenes 

egne markedsmidler. 18% går til betalt 

markedsføring i ulike internettmedia. Lokale 

og regionale reiselivsorganisasjoner utgjør 

20%. For det enkelte hotell er det kun en liten 

del av markedsbudsjettet som er knyttet opp 

mot radio- og TV-aktiviteter. De store kjedene 

kjører imidlertid kampanjer i radio og i noe 

grad også i TV. 

C) Andelen solgte romdøgn via fi rmaavtaler 

fortsetter å øke 

Firmaavtaler er fremdeles viktig 

 

Det har vært signaler om at enkelte ønsker 

å begrense antall fi rmaavtaler. I 2005 økte 

imidlertid fortsatt andelen solgte romdøgn fra 

fi rmaavtaler. Hotellene i undersøkelsen svarer 

at hele 55% av overnattingene kommer fra 

fi rmaavtaler (egne og kjeder). Økningen skyldes 

trolig at andel yrkestrafi kk for hotellene 

har økt det siste året. 

Avtalebaserte romdøgn har økt kontinuerlig 

de siste årene. I tillegg til fi rmaavtalene er 

12% av romdøgnene gjennom turoperatøravtaler. 

Årets undersøkelse viser at 67% av 

romdøgnene er knyttet opp mot en avtale. 

I tillegg kommer ulike former for lojalitetsprogrammer. 

Andel romdøgn generert via hotellpass- 

og bonusprogrammer er tilnærmet likt 

som fjorårets. Det er verdt å merke seg at 

over 40% av fi rmaavtaleovernattingene også 

blir registrert som romdøgn i lojalitetsprogrammene. 

1) Jfr. nærmere i rapporten Norsk Hotellnæring 2004, spesialkapittel om Reiselivskartet (kap. 7). 

2) GDS (global distribution systems) er de internasjonale bestillingssystemene utviklet for fl yselskaper, hotellkjeder 

osv. før internett ble tatt i bruk. Disse benyttes fortsatt i betydelig grad. 

 

 

 

 

 

 

 

3.2.2 Bestillinger og 

gjestesammensetning 

A) Telefonen holder stand som prefert bestillingskanal 

Fordeling av hotellets bestillinger etter antall 

reservasjoner 

 

Telefonen holder stand og har en svak økning 

i forhold til antall mottatte reservasjoner i forhold 

til hotellundersøkelsen i 2005. Antall faxbestillinger 

går noe ned i forhold til fjorårets 

tall, for øvrige kanaler er endringene minimale. 

Det bør nevnes at noe av trafi kken som blir 

registrert som e-post trolig kommer fra egne 

internettsystemer, GDS’er, etc. Dette skyldes at 

fl ere systemer leverer bestillingene til hotellet 

per e-post. Disse kan bli registrert som epostbestilling. 

Bestillinger mottatt på fax er i 

stor grad bestillinger fra turoperatører. 

I de siste årene har ca. 20% av bestillingene 

kommet via automatiske bestillingssystemer, 

som f.eks. GDS 2 og internett. I årets undersøkelse 

har GDS bookingene gått nede til 18% 

av alle forhåndsbestillinger. Det er imidlertid 

svært store variasjoner mellom hotellene. 

Flere av kjedehotellene (for eksempel i Oslo) 

har mellom 40% og 50% av forhåndsreservasjonene 

fra GDS’ene. 

I ca. 6% av tilfellene kommer gjesten som ”walkin”, 

dvs. uten forhåndsbestilling. Dette er et noe 

lavere antall enn de siste årene og skyldes trolig 

et høyere belegg (viktigere å forhåndsbestille i 

perioder med større press i markedet). 

Ferie/fritidshoteller har større andel ”walk-in” 

enn forretningshoteller (23% mot 5%), men 

en mindre andel bestillinger fra automatiske 

bestillingssystemer (10% mot 21%). 

32% (35% for byhoteller) av bestillingene 

for utenlandsk forretningstrafi kk kommer fra 

bedrifter og organisasjoner i hotellets nærområde. 

Denne andelen har falt de siste årene 

og skyldes trolig at denne målgruppen lettere 

bestiller selv via internett. For utenlandske 

bestillinger påvirkes også hotellvalget av råd 

fra den som skal besøkes.

B) Færre direkteforespørsler fra gjest, 

men stadig viktig 

Hvordan foretas forhåndsbestillinger? 

Prosentvis andel per salgskanal etter andel 

reservasjoner 

 

 

 

 

 

 

 

 

1) (Professional Conference Organizer / Destination Management 

Company 

Antallet bestillinger direkte fra gjest (eller ved 

at noen bestiller på vegne av gjesten) er lavere 

enn tidligere år, men er fremdeles viktigst. 

Andelen direkte henvendelser har gått ned fra 

45% i fjor til 35% i år. 

Andelen av bestillinger som blir foretatt direkte 

av gjesten på internett er trolig enda høyere 

enn det som vises i denne undersøkelsen. 

Det er svært vanskelig for hotellene å måle all 

trafi kk. For eksempel er det fl ere gjester som 

bestiller direkte via internett på ulike nettløsninger 

hos reisebyråer og turoperatører. Disse 

bestillingene kan ofte bli registrert som reisebyrå/turoperatørbestillinger. 

Det er i stor grad hotellene/kjedenes egne systemer 

som øker antall reservasjoner. Spesielt 

har det vært en økning på kjedenes callsentere 

fra 6% til 9% og på kjedenes egne reservasjonssystemer 

(CRS) fra 8% til 11%. Bookinger fra 

internett på samme nivå som i 2004. Trafi kken 

som er rapportert på CRS 2 er trolig en blanding 

av internett, reisebyrå og callcenter. 

Hotellenes andel av bestillinger gjennom 

Global Distribution Systems (GDS) er forholdsvis 

stabil. Andel bestillinger fra GDS er i underkant 

av 20%. Dette er en relativt dyr distribusjonsvei 

for hotellene. 

Reisebyråene ser ut til å ha opprettholdt sin 

andelsposisjon fra fjoråret. 

2) CRS = Central Reservation Systems 

C) Markedssegmenter - fallende andel utlendinger 

Som det fremgår ovenfor er byhoteller overrepresentert 

i undersøkelsen. Dette fører til 

at andelen yrkesovernattinger blir betydelig 

høyere enn for landsgjennomsnittet (tall fra 

Statistisk Sentralbyrå) (SSB) hhv. 47% i undersøkelsen 

mot 35% for landsgjennomsnittet). 

Ferie-/fritidsandelen blir tilsvarende mindre 

for hotellene i undersøkelsen (31% mot 

51%). Andel kurs/konferansegjester er også 

høyere i undersøkelsen enn landsgjennomsnittet 

(21% mot 15%). 

Lav utenlandsandel 

I 1999 vart den utenlandske andelen av totalt 

antall overnattinger på 32%. I 2005 falt den 

under 28% for første gang på svært mange år. 

Av det totale volumet av utenlandske overnattinger 

på norske hoteller er det fi re land 

(Tyskland, Danmark, Sverige og Storbritannia) 

som står for over halvparten av volumet (54%). 

De fi re største landene hadde i 1999 en totalandel 

av utenlandske overnattinger på 57%. 


Segmentering av markedet 

Gjestesammensetning i Totalt By- Distrikts- Flyplass 

Norge 

totalt 

% av antall gjestedøgn 

Individuelle 

NH 2005 hotell hotell hotell SSB 

forretningsreisende 44% (45%) 52% (54%) 14% (15%) 46% (28%) n.a 

Flypersonale 3% (3%) 3% (2%) 0% (0%) 11% (18%) n.a 

Sum yrkesreisende 

Sum kurs-/møte-/ kon- 

47% (48%) 56% (56%) 13% (17%) 52% (48%) 35% 

feransedeltagere 

Innenlands ferie/fritid 

21%(20)% 16% (15%) 35% (37%) 27% (28%) 15% 

(individuelle) 

Utenlands ferie/fritid 

15% (16%) 13% (15%) 23% (20%) 9% (9%) n.a 

(individuelle) 7% (10%) 6% (7%) 13% (23%) 5% (2%) n.a 

Innenlands reisegrupper 2% (1%) 2% (1%) 4% (3%) 1% (2%) n.a 

Utenlands reisegrupper 7% (8%) 5% (6%) 12% (13%) 7% (12%) n.a 

Sum ferie/fritid 31% (29%) 28% (28%) 50% (46%) 21% (24%) 51% 

Annet 1% (1%) 1% (1%) 2(0%) 0% (0%) n.a 

Tallene i parentes er tilsvarende tall fra 2005. Antall respondenter på de ulike markedssegmentene er ikke likt. 

Legger man sammen delsummene er det derfor ikke nødvendig at summen blir 100%. 

Hotellene i undersøkelsen har tilnærmet samme 

fordeling av antall utenlandske gjester 

som landsgjennomsnittet. 

Fallende lojalitet 

Ca. 32% av hotellgjestene har bodd på hotellet 

tidligere, dette er lavere antall enn fjoråret. 

Det bor i gjennomsnitt 1,4 personer per hotellrom. 

På ferie/fritidshoteller bor det i snitt 1,9 

personer, mens det på yrkes- og kurs/konferansehoteller 

i snitt bor 1,1 person per rom. 

Utenlandske hotellgjester har omtrent samme 

botid som norske, henholdsvis 1,8 og 1,7 

dager. Gjennomsnittlig oppholdslengde for 

utenlandske gjester er 1,3 dag på fl yplasshoteller, 

1,8 på byhoteller og 3,1 på landhoteller. 

D) Store svingninger i antall fulle dager 

Antall fulle dager er interessant av fl ere grunner, 

som: 

- vurdering av kapasitet (utvidelse, nybygg) 

- prispolitikk 

- losjioptimeringsprogrammer 

15


Også i år har vi spurt hotellene i undersøkelsen 

om antallet fulle dager siste år. Selv 

om det (som det fremgår av fi guren ovenfor) 

er korrelasjon mellom beleggsprosent 

og fulle dager, er det også stor spredning 

rundt gjennomsnittslinjen. Se for eksempel 

hvor mange hoteller som har mer enn 100 

fulle dager (ca.20% av hotellene i undersøkelsen). 

Dette innebærer betydelig økning 

i antall fulle dager sammenlignet med i fjor. 

Gjennomsnittshotellet hadde 75 fulle dager 

(og 65% belegg). 

Tirsdag (76% belegg), onsdag (77%) og torsdag 

(69%) var dagene med høyest belegg 

i 2005. Søndager har lavest belegg (49%). 

Hotellene i undersøkelsen har mindre spredning 

over uken enn tidligere. 

Måneder med fl est solgte romdøgn er (i rekkefølge) 

juni, august, september, juli og 

november. Høyest gjennomsnittlig rompris er 

i november, desember, oktober og april. 

3.3 Driftsøkonomiske data 

De følgende avsnittene gir en oversikt over 

gjennomsnittlige driftsøkonomiske data per 

tilgjengelig hotellrom, basert på regnskapstall 

fra hoteller som har vært med i årets undersøkelse. 

Tallene er kommentert og delvis 

sammenlignet med tall fra fjoråret der dette 

er hensiktsmessig. 


Hotellene som er med i undersøkelsen er i 

gjennomsnitt betydelig større (148 rom, se 

kap. 1) enn gjennomsnittlig hotellstørrelse i 

Norge (65 rom). Dette er et forhold som må 

tas hensyn til ved vurdering av lønnsomhet. 

Sammensetningen av hotellene i årets undersøkelse 

gjør allikevel at nøkkeltallene anses å 

være representative for veldrevne hoteller. 

3.2.3 Betalingsform - små endringer 

i gjestens preferanser 

Betalingsmåte 

 

Andelen annen kreditt (fakturering) er fortsatt 

fremdeles overraskende høy. Andelen kontantsalg 

reduseres gradvis for hvert år og er 

nå nede i 9%. Elektronisk pengeoverføring er 

på samme nivå som i 2005. 

Betaling med kredittkort og annen kreditt 

(hovedsakelig fakturering) er de viktigste 

betalingsmåtene – begge står for ca. 41% av 

totalen. 

Hotellenes vurdering av kortselskapene 

Grad av fornøydhet 

Mastercard/Eurocard 4,1 

Visa 4,1 

American Express 3,2 

Diners Club 3,2 

JCB 2,1 

1=lite fornøyd, 5=svært fornøyd 

Hvilke typer hoteller som inngår i undersøkelsen 

er også av betydning for bedømmelsen 

av tallmaterialet. Hotellene fordeler seg slik: 

Hotelltyper - 

egenvurdering beliggenhet og hovedmarked 

Hotellene sier seg også i år mest fornøyde 

med kortselskapene Visa og Mastercard/ 

Eurocard. Det kan virke som om fornøydhet 

korrelerer med provisjonskostnaden. Få hoteller 

aksepterer JCB. 

Etter at det ble en større konkurranse og klarere 

skille mellom innløserne og de ulike 

korttypene har det skjedd store endringer 

i dette markedet. Teller (tidligere Visa) og 

EuroConex (tidligere SEB/MasterCard) har ca. 

1/3 hver av markedet. Nordea har ca. 10%. 

Flere hoteller har avtaler med fl ere innløsere. 

Andelene er beregnet ut i fra det totale antallet 

innløsere hotellene benytter. 

Teller AS 35% 

EuroConex 34% 

Nordea 10% 

PBS International 6% 

Andre 16% 

Som det fremgår er det en stor andel byhoteller 

som er representert i undersøkelsen. 

Grupperingen viser videre at mer enn 75% 

defi nerer seg selv som forretningshoteller. 

3.3.2 Resultatbegreper/nøkkeltall 1) 

RevPAR: Nøkkeltallet viser inntekt per tilgjengelig 

rom. 

RevPAR inneholder både et pris- og kapasitetselement 

og sier noe om lønnsomhetspotensiale. 

De to elementene bør imidlertid 

vurderes hver for seg, idet balansen mellom 

parametrene er viktige i et lønnsomhetsperspektiv. 

1) En RevPAR på kr 350,- betyr at et norsk 100-romshotell som drives gjennomsnittlig godt forventes å få en losjiinntekt på ca 12,7 mill. kr. (350x100x365)

GOPPAR: Dette er et relativt nytt begrep, men 

en interessant tallstørrelse som sier noe om 

hotellets driftsresultat. Defi nisjonen er: 

Total Gross Operating Profi t 

Per Available Room (per day) 

Nøkkeltallet viser lønnsomheten for hele virk- 

3.3.3 Hovedtall losji – betydelig fremgang i RevPAR 

Hovedtall losji 

Antall solgte romdøgn utgjorde i gjennomsnitt 

35.125 per hotell, hvilket er en økning 

sammenlignet med fjoråret. Dette skyldes primært 

at kapasitetsutnyttelsen har gått opp. 

For undersøkelseshotellene ble rombelegget 

i gjennomsnitt på 65,1%, en økning 

på hele 4,4%-poeng i forhold til fjoråret. 

Flyplasshotellene og byhotellene oppnådde 

den beste kapasitetsutnyttelsen. Videre hadde 

3.3.4 Salgsmix 

Salgsmix 

Driftsinntekter (%) 

Gjennomsnittlig omsetning per rom beløper 

seg til kr. 292.181,-. Dette er en økning fra 

fjorårets undersøkelse. Alle inntektsgruppene 

viser fremgang, men er mest markant i losji- 

somheten (før avskrivninger og fi nanskostnader) 

og dermed hotellets effektivitet. En 

sammenligning av GOPPAR mot RevPAR viser 

sammenhengen mellom disse to nøkkeltallsbegreper. 

Nøkkeltallene er å anbefale både 

ved analyse av driften og for investorer som 

vurderer å investere i hotellnæringen. 

de største hotellene høyest belegg. På landsbasis 

utgjorde kapasitetsutnyttelsen 52,1%. 

Undersøkelsen viser videre at oppnådd gjennomsnittlig 

rompris ble kr. 713,-. Oppnådd 

rompris er dermed noe i underkant i forhold 

til fjorårets undersøkelse.(-0,1%) De minste 

hotellene og fl yplasshotellene fi kk best betalt 

for hvert solgte rom. 

omsetningen på grunn av økning i RevPAR. 

Selv om utvalget ikke er identisk i år og i fjor, 

viser undersøkelsen at hotellene har hatt en 

omsetningsvekst i størrelsesorden 8-10%. 


De driftsøkonomiske oversiktene, i det etterfølgende, 

legger til grunn dels varierende 

antall respondenter, idet noen av besvarelsene 

er helt eller delvis ufullstendige. Dette 

medfører at summene ikke nødvendigvis er 

et resultat av de enkelte tall som inngår. 

Gjennomsnittstall losji NH2006 

Totalt < 60 rom 60-100 rom > 100 rom Byhotell Distriktshotell Flyplasshotell NH05 Totalt 

Antall rom per hotell 148 40 80 185 156 95 240 147 

Antall solgte romdøgn 35 125 6 904 18 278 43 751 37 687 18 410 61 834 32 533 

Beleggsprosent 65,1 % 54,6 % 65,3 % 65,4 % 66,3 % 54,0 % 70,6 % 60,7 % 

Oppnådd rompris NOK 713 732 710 712 700 738 789 714 

RevPAR per dag 1) NOK 464 399 464 466 464 399 557 433 

RevPAR per år 1) NOK 169 451 145 806 169 230 170 115 169 498 145 458 203 271 158 624 

1) RevPAR: Revenue per available room 

RevPAR utgjør i gjennomsnitt kr. 464,-. På 

grunn av høyere belegg økte RevPAR med 

7,2% sammenlignet med fjorårets undersøkelse. 

Flyplasshotellene oppnår det beste 

forholdstallet. På landsbasis utgjør tilsvarende 

tall for 2004 kr. 374.- i gjennomsnitt. 

Hotellene har fortsatt en stor utfordring i å 

øke oppnådd rompris. 

Inntekter i NOK 

1) Kronebeløpene er beregnet per antall tilgjengelige rom (ikke hotellgjennomsnitt). Dvs. årlige inntektstall dividert med antall rom. 

1) NH2006 


Varesalg 102 722 198 307 86 142 101 897 89 203 168 969 121 150 98 231 

Losjisalg (rom) 171 621 148 777 162 610 173 354 171 873 149 936 202 293 157 472 

Andre inntekter 22 176 27 647 11 464 23 301 19 130 23 104 47 327 19 657 

Brutto salg per rom 296 333 373 262 260 215 298 364 280 031 341 776 370 770 275 360 

Inntektsreduksjon 6 278 8 696 6 293 6 245 6 588 4 270 7 170 5 907 

Netto salg per rom 292 101 370 868 254 185 294 383 275 758 338 519 366 329 269 453 

Årets undersøkelse viser videre at losjiinntektene 

står for snart 60% av totalomsetningen. 

Byhotellenes andel ligger mer enn 20%poeng 

over distriktshotellene. Andelen på 

17


40,1% for de minste hotellene er sannsynligvis 

enda lavere, idet fl ere har fortsatt vanskeligheter 

med å skille losjiinntekter og utleie 

av møterom. 

Salgsmix 

Driftsinntekter (kroner) 

Inntekter i % 1) NH2006 


Varesalg 35,2 % 53,5 % 33,9 % 34,6 % 32,3 % 49,9 % 33,1 % 36,5 % 

Losjisalg (rom) 58,7 % 40,1 % 64,0 % 58,9 % 62,3 % 44,3 % 55,2 % 58,4 % 

Andre inntekter 7,6 % 7,5 % 4,5 % 7,9 % 6,9 % 6,8 % 12,9 % 7,3 % 

Brutto salg per rom 101,4 % 100,6 % 102,4 % 101,4 % 101,5 % 101,0 % 101,2 % 102,2 % 

Inntektsreduksjon 2,1 % 2,3 % 2,5 % 2,1 % 2,4 % 1,3 % 2,0 % 2,2 % 

Netto salg per rom 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 

1) I prosent av sum driftsinntrekter per rom. 

3.3.5 Kostnadssammensetning 

Driftskostnader (%) 

Kostnader i % 1) NH2006 


Varekostnad 11,4 % 18,7 % 13,0 % 11,0 % 10,4 % 16,9 % 9,8 % 11,3 % 

Personalkostnader 2) 36,4 % 40,2 % 40,1 % 35,9 % 36,0 % 40,8 % 32,7 % 36,2 % 

Energikostnader 3,2 % 3,0 % 3,8 % 3,1 % 3,2 % 3,6 % 2,3 % 3,0 % 

Driftsmateriell, div. kost. 4,8 % 3,2 % 4,5 % 4,9 % 4,9 % 3,8 % 5,5 % 4,3 % 

Adm.kost. 5,4 % 5,4 % 4,7 % 5,5 % 5,7 % 4,3 % 5,3 % 7,3 % 

Salg-/markedsføring 3,7 % 2,4 % 3,8 % 3,7 % 3,7 % 3,5 % 4,1 % 3,7 % 

Driftsresultat 1 35,3 % 27,0 % 30,0 % 36,2 % 36,1 % 27,1 % 41,4 % 34,3 % 

Reparasjon og vedlikehold 2,8 % 6,0 % 4,5 % 2,5 % 2,8 % 3,9 % 1,5 % 2,7 % 

Forsikringer 0,4 % 0,8 % 0,4 % 0,4 % 0,4 % 0,6 % 0,2 % 0,4 % 

Produktutvikling 2,0 % 1,3 % 3,0 % 1,8 % 1,1 % 1,4 % 4,3 % 0,0 % 

Sum driftskostnader* 66,9 % 79,9 % 74,4 % 65,7 % 65,6 % 77,3 % 60,3 % 68,8 % 


*ikke lik i oppsummering, skyldes ulik “n” 

1) I prosent av netto salgsinntekt per rom. 

2) Inkl. musikk, underholdning og fremmedytelser. 

Varekost ift varesalg: 32,5 % 34,9 % 38,4 % 31,7 % 32,3 % 33,9 % 29,8 % 31,4 % 

VAREKOSTNAD: I gjennomsnitt utgjør varekostnaden 

32,5% av varesalget som er en økning 

fra fjoråret med vel 1%-poeng. Høyest varekostnad 

har de mellomstore hotellene som 

Varesalget utgjør 35,2% av totalomsetningen, 

noe som er en relativ nedgang, siden losjiinntktenes 

andel er øket. Imidlertid synes det 

også her at hotellene har hatt volummessig 

økning sammenlignet med fjoråret. 

har en kostnad som ligger nesten 7%-poeng 

over de større hotellene. Flyplasshotellene har 

en gjennomsnittskostnad på 29,8%. 

Fordeling driftsinntekter 

Salgets sammensetning, hvor losjiandelen og utleie av møterom utgjør mer enn 64% av driftsinntektene, er et godt utgangspunkt for å oppnå 

en tilfredsstillende lønnsomhet. Dekningsbidraget fra overnatting/utleie møterom er, relativt sett, normalt minst tre ganger så høyt som fra 

varesalget. 

PERSONALKOSTNADER: Dette er den største 

kostnadsgruppen og utgjør 36,4% av driftsinntektene. 

Dette er en marginal økning 

sammenlignet med fjoråret. Sett i forhold

til salgsmiks burde andelen personalkostnader 

gått ned. Siden det motsatte er skjedd, 

indikerer dette at ansattes lønn øker raskere 

relativt sett enn hva som er mulig å ta igjen 

i omsetningen, (utvalgets sammensetning 

er en mulig feilkilde i denne vurderingen). 

I personalkostnader inngår sosiale kostnader, 

fremmedytelser o.l. De største hotellene 

har lavest relativ personalkostnad på 35,9% 

mens fl yplasshotellene er best med 32,7%. 

Høyest andel er knyttet til hotellene under 

60 rom med 40,2%, men dette er en relativ 

fremgang fra fjoråret hvor forholdstallet viser 

42,5%. I denne gruppen er det noen hoteller 

som er organisert som personlig selskap, 

noe som tilsier at den reelle personalkostnaden 

er enda større enn det som fremkommer 

i undersøkelsen, siden eierlønn ikke inngår i 

personalkostnader. 

Undersøkelsen viser videre at hotellene be - 

nytter seg svært lite av innleid arbeidskraft. 

Sykefraværet utgjør ca 6% av totalt antall 

arbeidete timer. Jfr. kap. 4. 

ENERGIKOSTNADEN utgjør 3,2% av driftsinntektene, 

og viser en stadig økning i forhold 

til driftsinntektene. De mellomstore hotellene 

har den høyeste relative andelen med 3,8% 

av omsetningen. Likeledes har distriktshotellene 

høyere andel (3,6%) enn by- og fl yplasshotellene 

(3,2 og 2,3%). 

DRIFTSMATERIELL/DIVERSE DRIFTSKOSTNA- 

DER: Kostnadsgruppen utgjør 4,8%. Også denne 

kostnadsgruppen har øket sammenlignet 

med fjoråret (4,3%). De største hotellene har 

de relativt største kostnadene med 4,9% av 

inntektene; distriktshotellenes andel utgjør 

3,8% mot byhotellenes 4,9 % og fl yplasshotellenes 

5,5%. 

ADMINISTRASJONSKOSTNADER: Kostnads andelen 

utgjør i gjennomsnitt 5,4% av driftsinntektene. 

Høyest andel har de største hotellene 

(5,5%). For byhotellene utgjør andelen 5,7% 

mot 4,3% for distriktshotellene og 5,3% for 

fl yplasshotellene. 

MARKEDSFØRING: Av totale driftsinntekter 

utgjør kostnadsgruppen salg- og markedsføring 

i gjennomsnitt 3,7%, likt som i fjor. Størst 

andel benytter fl yplasshotellene med 4,1%. 

Det er verd å merke seg at kostnader/lønn til 

egne ansatte som utfører salgs/ markedsføringsarbeid 

ikke inngår i nøkkeltallet. 

DRIFTSRESULTAT 1: Resultatet (før vedlikehold, 

leie, avskrivninger og fi nanskostnader) utgjør i 

gjennomsnitt 35,3% av driftsinntektene, som 

er en økning på 1,0%-poeng sammenlignet 

med fjorårets undersøkelse. De minste og 

mellomstore hotellene har svakest driftsresultat. 

Flyplasshotellene og byhotellene har en 

vesentlig bedre driftsavkastning enn distriktshotellene 

(varierer mellom 27,0% og 41,4%). 


REPARASJON OG VEDLIKEHOLD: I gjennomsnitt har 

hotellene utgiftsført vedlikehold på 2,8% som er 

0,1%-poeng mer enn i fjorårets undersøkelse. De 

minste hotellene har brukt mest, slik som tidligere 

år (6,0% av omsetningen). Nøkkeltallene omfatter 

ikke hva som er investert og avskrevet over mer 

enn 1 år. Vår erfaring tilsier at et forbruk over tid 

på minst 5% av inntektene til løpende vedlikehold 

er nødvendig for å opprettholde standard. 

I tillegg kommer større utskiftninger. Videre inngår 

heller ikke personalkostnader til egne ansatte 

som kun er sysselsatt med vedlikeholdsarbeider. 

Flyplasshotellenes andel på kun 1,5% har sannsynligvis 

sammenheng med at disse hotellene er av 

nyere dato. 

PRODUKTUTVIKLING: For første gang i rapportens 

10-årige historie, har noen av hotellene 

rapportert produktutviklingskostnader. I gjennomsnitt 

for disse hotellene utgjør kostnadsgruppen 

2% av driftsinntektene. Det fremgår 

at fl yplasshotellene har benyttet 4,3%. 

Utvalget er imidlertid begrenset, og tallene 

for næringen er derfor beheftet med stor 

usikkerhet. 

DRIFTSRESULTAT 2: Nøkkeltallet viser resultatet 

før «faste» kostnader (fi nans, leie, avskrivninger). 

Årets undersøkelse viser at hotellene i 

gjennomsnitt har 32,7% av omsetningen til 

de faste/delvis faste kostnadene og overskudd. 

Dette er en økning på 1,5%-poeng fra 

i fjor. Nøkkeltallet viser bedriftens effektivitet i 

driftssammenheng. 

Med henvisning til pkt. 3.3.2 Resultatbegreper, 

utgjør GOPPAR kr. 262,-. Dvs. gjennomsnittshotellet 

har et driftsresultat (GOP) tilsvarende kr. 

645,- per dag for hvert tilgjengelige rom. GOP 

fremkommer ved å multiplisere GOPPAR med 

totalkapasiteten. Det er viktig å merke seg at 

nøkkeltallet skiller seg fra RevPAR ved at alle 

driftsinntekter - og driftskostnader er hensyntatt. 

GOPPAR refl ekterer derfor driftseffektivitet, 

størrelse og konsept sett i forhold til totalt 

antall rom. 

Driftsresultatet er lavest i de minste hotellene, 

men viser en solid fremgang sammenlignet 

med fjorårets undersøkelse (20,1% mot 

14,2%). Det relativt beste driftsresultatet oppnår 

de største hotellene. Flyplasshotellene 

kan fremvise et driftsresultatet på 39,7 %. 

19


Kostnader i % 1) NH2006 


Leie driftslokaler 24,8 % 11,8 % 21,8 % 25,5 % 25,8 % 17,2 % 27,9 % 24,2 % 

Annen leie og leasing 1,2 % 0,6 % 1,0 % 1,3 % 1,2 % 1,6 % 0,9 % 1,3 % 

Tap/gevinst/avgang/salg 0,1 % 0,0 % -0,3 % 0,1 % 0,1 % 0,2 % 0,0 % 0,0 % 

Av- og nedskrivninger 3,2 % 4,6 % 3,3 % 3,2 % 3,4 % 3,2 % 2,5 % 3,7 % 

Netto fi nansposter 0,4 % 1,6 % 0,9 % 0,3 % 0,4 % 1,0 % -0,2 % 1,0 % 

Sum faste kostnader 

1) I prosent av driftsinntrekt per rom 

27,3 % 14,5 % 25,0 % 28,0 % 28,4 % 19,6 % 30,8 % 30,2 % 

Leie av lokaler utgjør i gjennomsnitt 24,8% 

av omsetningen for alle hotellene i undersøkelsen 

som betaler en husleie. Dette er 

på linje med fjoråret. De største hotellene 

betaler relativt sett høyest leie (25,8%). For 

fl yplasshotellene viser nøkkeltallet nesten 

Driftsresultat 2 i % 1) NH2006 


Netto salgsinntekter 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 

Sum driftskostnader 66,9 % 79,9 % 74,4 % 65,7 % 65,6 % 77,3 % 60,3 % 68,8 % 


Sum faste kostnader 27,3 % 14,5 % 25,0 % 28,0 % 28,4 % 19,6 % 30,8 % 30,2 % 


1) I prosent av total netto omsetning per rom 

For undersøkelsen totalt viser resultatet et overskudd 

tilsvarende 5,5% av omsetningen, mot et 

overskudd på 1,0% i fjorårets undersøkelse. Den 

positive utviklingen skyldes at driftsresultatet er 

forbedret med 1,5%-poeng og at de faste kostnadene 

er redusert med ca. 3%-poeng. 

Kostnadsfordeling 

3.3.6 Sammendrag 

Undersøkelsesresultatene viser et bilde av 

deler av hotellnæringen hva gjelder inntekter, 

kostnader og resultater. Her inngår også 

kapasitetsutnyttelse og oppnådd rompris for 

overnattingsenhetene. 

Hotellene som inngår i undersøkelsen er i 

gjennomsnitt større enn for landsgjennomsnittet. 

Vi mener at de presenterte resultatene 

gir et representativt bilde av denne delen 

av næringen. 

Bruken av tallene må imidlertid gjøres med 

forsiktighet idet tallene omfatter ulike hotelltyper 

og størrelser. 

28%. Husleien beregnes i de fl este leieavtaler 

med en prosent av losjiomsetningen 

og lokalleie, og en annen prosent på varesalg 

og øvrig omsetning. Salgsmix innvirker 

derfor på den totale prosentuelle leien. 

Vår erfaring er at de fl este leieavtalene er 

Tallsammendrag 

Driftsøkonomiske 

nøkkeltall NH06 NH05 

Gj.snt.beleggsprosent 65,1 % 60,7 % 

Gj.snt.antall rom 148 147 

Gj.snt.rompris (kr) 713 714 

Gj.snt. RevPAR 

per dag1 464 433 

Gj.snt. RevPAR per år1 169 451 158 624 

1) RevPAR: Revenue per available room = inntekt 

(losji) per tilgjengelig rom 

Prosentandel av årlig 

netto omsetning per 

tilgjengelig rom NH06 NH05 

Netto salgsinntekter 100,0 % 100,0 % 

Sum driftskostnader 66,9 % 68,8 % 

Driftsresultat 2 32,7 % 31,2 % 

Husleie, fi nans og 

avskrivninger 

26,0 % 28,9 % 

Andre faste 

kostnader 

0,8 % 1,3 % 

Sum faste kostnader 27,3 % 30,2 % 

Driftsresultat 3 5,5 % 1,0 % 

regulert slik at utleier leier ut ”nøkkelferdig” 

hotell. 

De øvrige faste kostnadene (diverse leie, 

avskrivning og fi nanskostnader) utgjør 4,9%, 

som er noe mindre enn fjoråret. 

3.3.7 Oppsummering 

Utvalget representerer ca. 28% av samlet 

romkapasitet i Norge og hele 35% av losjiomsetningen, 

og undersøkelsen bør dermed gi 

nøkkeltall som er representative for inntekter, 

kostnader og resultat i denne delen av norske 

hoteller. 

Fordelingen mellom de to viktigste inntektsgruppene, 

losji (58,7%) og varesalg (35,2%) 

er gunstig i lønnsomhetssammenheng, og er 

på linje med fjorårets undersøkelse. 

Personalkostnadene, som er hotellenes største 

kostnadsgruppe, er relativt sett som fjorårets 

undersøkelse (36,4 % mot 36,2%). 

Forskjellene er imidlertid betydelige fra 40,2% 

for de minste hotellene mot 36,0% for de 

største. Imidlertid tyder årets undersøkelse på 

at avstanden er blitt mindre. Flyplasshotellene 

driver mest rasjonelt med en personalkostnad 

på 32,7% mot distriktshotellene på 40,8%. 

Driftsresultatet (før husleie, avskrivninger og 

fi nanskostnader) på totalt 32,7 %, som er en 

bedring fra i fjor ( +1,5%), skyldes først og 

fremst at andelen administrasjonskostnader 

er gått ned.

I årets undersøkelse har vi sett nærmere på 

driftsresultatet for ”segment og servicegrad”. 

Dette viser at hoteller som defi nerer seg som 

forretningshotell, ferie/fritidshotell og konferansehotell, 

har et driftsresultat 2 på henholdsvis 

33%,10,8% og 27,5%. Oppdelingen i 

”bed & breakfast og fullservice”, viser et driftsresultat 

2 på henholdsvis 36,8% og 26,4%. 

Det er viktig å legge merke til at vedlikeholdskostnaden 

fortsatt er lav (2,8%) for alle hotellene 

samlet. De minste hotellene har imidlertid 

brukt 6,0%, noe som bekrefter en trend 

fra våre tidligere undersøkelser. 

Faste kostnader (helt/delvis) viser en relativ 

nedgang på 3,5%-poeng fra i fjor for 

de bedriftene som har svart på spørsmålet. 

Husleien utgjør alene nærmere 25 % av 

omsetningen. Flyplasshotellene har relativ 

høyest husleie på 27,9%, men har allikevel 

det beste resultatet. 

Årets undersøkelse viser et nettoresultat på 

5,5%, og varierer fra 0,6% for hotellene med 

60-100 rom til 5,6% for de minste hotellene. 

Flyplasshotellene har et resultat (8,9%) som 

er markert bedre enn by- og distriktshotellene. 

Enkeltresultatene viser at ca. 30% av hotellene 

som er med i undersøkelsen har negativt 

resultat. Dette er dog en fremgang fra i fjor 

hvor hele 50% av bedriftene hadde underskudd. 

3.4 Annet 

3.4.1 Effektive norske hoteller 

Effektivitetsutvikling 

Tidligere undersøkelser indikerer at hotellene 

generelt sett er optimistiske. Hotellene har i 

år, som i fjor, svært positive forventninger til 

fremtidig utvikling både mht. belegg og pris 

både for inneværende år og neste år. 

Hotellenes prognose 4 for belegg og gjennomsnittlig 

rompris i 2006 er også optimistisk: 

2005 Prognose 

2006 

∆% 

Belegg 61,1% 1) 63,4% + 3,8% 

Oppnådd 

rompris 

713 749 + 5,1% 

1)Veiet gjennomsnitt 65,1% 

3.4.3 Mange med moderniseringsplaner 

Hotellene i undersøkelsen har en gjennomsnittsalder 

på 50 år. Mange har planer om 

modernisering. 

4 Spørreskjema besvart april/mai 06 


1997 1998 1999 2004 2005 

Antall årsverk per rom 0,47 0,44 0,38 0,29 0,25 

Antall solgte romdøgn per årsverk1) 1) Årsverk 1750 timer 

479 526 648 758 798 

Siden hotellundersøkelsene startet i 1997, 

har norske hoteller blitt stadig mer effektive. 

Antall årsverk per rom er i perioden nesten 

halvert. Dette måltallet påvirkes av fl ere forhold 

– spesielt beleggsprosenten. I perioden 

1997-04 var belegget på undersøkelseshotellene 

ca. 60% og tallene er derfor sammenlignbare. 

Som det fremgår av kapittel 3 har 

belegget i 2005 økt til 65%. Dette kan forklare 

effektivitetsbedringen. 

3.4.2 Optimistiske hoteller 

Forventning om vekst også i 2007 

Måltallet romdøgn/årsverk er mer uavhengig 

av belegg. Også dette viser bedring (ca. 5%) 

fra 2004 til 2005. Det antas at de norske effektivitetstallene 

er i fremste rekke internasjonalt. 

Det er en balansegang mellom ønsket servicegrad/tilbud 

og effektivitet. Noen vil hevde 

at det i dag ikke er særlig mer å hente på 

effektivitetsforbedringer på mange norske 

hoteller. 

Rombelegg Oppnådd rompris 

Forventning til utvikling 2006 2007 2006 2007 

Øke 73% 73% 90% 75% 

Holde seg stabilt 26% 27% 8% 24% 

Synke 12% 0% 2% 1% 

Planer om modernisering 

Planlegges det større moderniseringstiltak 

i 2006/2007? 

Modernisering Modernisering 

i 2006 i 2007 

Ja 37% 24% 

37% av hotellene har moderniseringsplaner 

for inneværende år, mens 24% planlegger 

modernisering i 2007. Tallene er noe lavere 

enn for undersøkelsen i fjor til tross for forventninger 

om markedsvekst. 

3.4.4 Fokus på kvalitet 

Mange hoteller i Norge arbeider med kvalitet 

i ulike former. 

Tabellen nedenfor viser andel ulike former for 

kvalitetsarbeid for de hoteller som har besvart 

spørsmålet. Flere av kjedene engasjerer seg. 

Interessen for miljøprogrammer øker. 

21

HSH SATSER PÅ REISELIV 

Handels- og Servicenæringens Hovedorganisasjon er landets ledende hovedorganisasjon 

for virksomheter innen handel og tjenesteytende næringer. Vi representerer bl.a. den 

delen av reiselivet som i det vesentlige håndterer nordmenns reiser ut av landet – både 

forretningstrafi kk og feriereiser. Vi har i tillegg foreningen for de innkommende 

reisearrangørene hos oss. 

Vi registrerer at de internasjonale reisestrømmene påvirker hverandre, og at alle grupper 

reiselivsaktører her hjemme blir påvirket av internasjonale forhold i stadig større 

utstrekning. Vi ser også at de gamle bransjegrensene står for fall, og at reiselivsnæringen 

får større og større kommersielt samkvem med andre næringer innenfor handel og 

tjenesteyting. 

HSH vil øke engasjementet også på innkommende reiselivsområder. Vår internasjonale 

kunnskap om reiselivet og vårt brede fotfeste i norsk næringsliv vil være ett av våre 

bidrag. Vi ønsker å være en proaktiv part i næringspolitiske saker, og vi ønsker å 

stimulere til økt verdikjedeaksept både i næringen og i politiske miljøer. 

Økt engasjement krever økt kunnskap, og hotellrapporten utarbeidet av Horwath 

Consulting er et verdifullt verktøy for oss. 

HSH – vi gjør medlemmene sterkere 

På våre websider fi nner du bransjestoff , nyheter, medlemstilbud og håndbøker. 

www.hsh-org.no

Kvalitetsarbeid 

 

 

 

 

 

 

3.4.5 Servering 

I hotellene i undersøkelsen er gjennomsnitt 23% 

av de ansatte prosentlønnet. NHO Reiseliv antar 

at dette tallet på landsbasis for alle serveringssteder 

er 4-5%. Etter den siste tariffoverenskomsten, 

kan det ikke lenger kreves prosentlønn ved 

avtaleetablering nye steder. 

Frokosten inngår normalt i romprisen på norske 

hoteller. Gjennomsnittet for kalkulert frokostpris 

er kr. 53,-. 

3.4.6 Organisasjonsforhold 

A) Tariffavtale 

73% av hotellene i undersøkelsen har tariffavtale 

med de ansatte. I gjennomsnitt er 

24% av de ansatte fagorganisert (HRAF). 

Hotel Continental i Oslo har (så vidt kjent 

som eneste bedrift) skiftet arbeidsgiverorganisasjon 

fra NHO Reiseliv til HSH. 

B) Medlemsorganisasjoner 

74% av bedriftene i undersøkelsen er medlem 

i NHO Reiseliv (tidligere RBL). Kun 57% 

av bedriftene oppgir at de er medlem i lokalt 

turistkontor/reiselivslag. 

28% oppgir å ha deltatt i Innovasjon Norges 

prosjektsatsinger. (Dette er i stor grad aktiviteter 

som ikke alltid passer så godt for det 

enkelte hotell, men håndteres av kjedene). 

C) Kjeder 

De fl este kjedehoteller oppgir at kjededeltagelse 

er til stor eller meget stor nytte. 

Oppgitt nytteeffekt er noe mindre for frivillig 

og løsere kjedetilknytning. 

3.5 NØKKELTALL MED ANALYSESKJEMA 


D) Innkjøp 

Nesten alle hotell deltar i innkjøpssamarbeid. 

For 2005 anslår hotellene besparelsen 

til å utgjøre ca. 8% av totalomsetning. Med 

omtrent alle hoteller som deltagere i innkjøpssamarbeid, 

blir listepris fi ktiv (og reell 

besparelse lavere enn oppgitt). 

Vi presenterer her en oppsummering av årets driftsøkonomiske undersøkelsesresultater (2005 

regnskapstall), og gir både hoteller som har og ikke har deltatt i undersøkelsen mulighet til å 

sammenligne egne tall med gjennomsnittstallene fra undersøkelsen. 

Undersøkelsens tall (2005-regnskap) 

Nøkkeltall 

Total < 60 60-100 > 100 

rom rom rom 

Beleggsprosent (rom) 65,1 54,6 65,3 65,4 

Gjennomsnittlig oppnådd rompris (i NOK) 713 732 710 712 

RevPAR (per dag i NOK) 464 399 464 466 


Grp. 30 Varesalg 35,2 53,5 33,9 34,6 

Grp. 31 Losjisalg (rom) 58,7 40,1 64,0 58,9 

Grp. 32 - 38 Andre inntekter 7,6 7,5 4,5 7,9 

Brutto salg 101,4 100,6 102,4 101,4 

Grp. 39 Inntektsreduksjon 2,1 2,3 2,5 2,1 

Netto salg 100 100 100 100 

Grp. 40, 44, 60 Varekostnad ¹ ) Nøkkeltall 

Total < 60 60-100 > 100 

rom rom rom 

11,4 18,7 13,0 11,0 

Grp. 50 - 59 Personalkost. (inkl. musikk/ 

underholdn., fremmedytelser) 

36,4 40,2 40,1 35,9 

Grp. 62 Energikostnader 3,2 3,0 3,8 3,1 

Grp. 65 Driftsmateriell, diverse 

kostnader etc. 

4,8 3,2 4,5 4,9 

Grp. 67-71, 74, 76, 77 Adm. kostnader 5,4 5,4 4,7 5,5 

Grp. 72 - 73 Markedsføring 3,7 2,4 3,8 3,7 

Driftsresultat 1 35,3 27,0 30,0 36,2 

Grp. 66 Reparasjon og vedlikehold 2,8 6,0 4,5 2,5 

Grp. 75 Forsikringer 0,4 0,8 0,4 0,4 

Grp. 79 Produktutvikling 2,0 1,3 3,0 1,8 


Grp. 63 Leie driftslokaler 24,8 11,8 21,8 25,5 

Grp. 64 Annen leie og leasing 1,2 0,6 1,0 1,3 

Grp. 78 Tap og avgang salg anleggsmidler 

0,1 0,0 -0,3 0,1 

Grp. 60 Av- og nedskrivninger 3,2 4,6 3,3 3,2 

Grp. 80 - 81 Netto fi nansposter 0,4 1,6 0,9 0,3 

Sum leie og fi nans 27,3 14,5 25,0 28,0 


Din bedrifts 

tall 

Din bedrifts 

tall 

1) Varekostnad i % av netto salg. Varekostnad av varesalg er 32,5% (total) 

Jfr. NHO Reiseliv (RBL) regnskapsoppsett - («Håndbok i regnskap og økonomistyring»), - noe forenklet/modifi sert 

23


4 Kjeder 

4.1 Utvikling kjedestruktur – 

over 30 varemerker i Norge 

4.1.1 Generelt om kjedetyper 

Kjedene kan deles i fi re typer: 

• Filialkjeder (drift av hoteller i kjedens 

egen regi) 

• Franchisekjeder (hotellene drives ikke av 

kjeden, men hotellet deltar i kjeden og 

betaler for tjenester som bruk av varemerke 

og markedsføring etc.) 

• Blanding fi lial/franchise 

• Frivillige kjeder 

I tillegg fi nnes varianter rundt dette. Rica 

Hotels er i utgangspunktet en ren fi lialkjede, 

men har knyttet til seg såkalte partnerhoteller 

i et ”franchise light” opplegg. Best Western 

og Norske Konferansehoteller er eksempler 

på frivillige kjeder der deltakerbedriftene eier 

kjedeselskapet. 

Filialkjedene leier ofte hotellene de driver, 

men kan også eie dem. 

4.1.2. Kjedestruktur 

Skandinavisk og nordisk dekning i form av et 

nett av hoteller med geografi sk spredning er 

viktig for kjeden, i og med at nærmere 80% 

av hotellmarkedet er skandinavisk. 

Det er fremdeles ingen som har tilnærmet 

full skandinavisk dekning. Scandic/Hilton og 

Choice har best dekning i så måte, men begge 

har udekkede områder i h.h.v. Norge og 

Finland. Rezidor SAS er sterke i de fl este av de 

større byene i hele Skandinavia. 

I de nordiske hovedstedene har Scandic/ 

Hilton en sterk posisjon i Stockholm, Thon 

er svært sterke i Oslo og Arp-Hansen (kun i 

København) har en dominerende posisjon i 

København. I Helsingfors er det ingen av aktørene 

som dominerer, størst er Scandic/Hilton 

foran Restel og Sokos. Sokos drifter også 

Radisson SAS-hotellen i Finland, samlet er 

dette Helsingfors største aktør. 

Siste år har det ikke skjedd store synlige endringer 

i selve kjedestrukturen i Norge. Home 

Properties’ 1 oppkjøp av ca. 40% av Rica Hotels 

og Hiltons beslutning om at Scandic skal selge, 

kan imidlertid bidra til betydelige endringer 

både i det norske og det nordiske hotellmarked. 

Thon Hotels signaliserte ved navneskifte i 

2005 at de har ekspansjons planer i Sverige. 

4.1.3 Økt betydning av sterke 

varemerker 

Det er nesten 30 hotellkjedevaremerker i 

Norge, men få sterke. Sterke i den forstand 

at det er uhjulpen kunnskap om varemerket. 

Enda færre er virkelig sterke med i tillegg klare, 

positive oppfatninger om merkets innhold. 

Mange utviklingstrekk øker betydningen av 

sterke varemerker. I en travel hverdag full av 

inntrykk velger ”The Brand Generation” 2 i stor 

grad på bakgrunn av merkets opplevelsesverdi 

(”valg med hjertet”) og merkets ”match” 

med egne verdier/idealer. Føler gjesten at 

verdier/idealer endres negativt, er veien kort 

til ”sanksjoner”. 

Med økt varemerkebetydning er det behov 

for å 

• utvikle varemerker med innhold som gjestene 

kan identifi sere seg med og 

• som muliggjør enkle og raske kjøpsvalg. 

Merkevareundersøkelser 3 viser at det er fi re 

av varemerkene det er kunnskap om i markedet 

– Rica, Radisson SAS, Thon Hotels og 

Choice. I Norsk Kundebarometer undersøkelse 

I 2005 havner alle disse hotellvaremerkene 

nokså ”midt på treet”. 

4.1.4 Kjedene som merkevare 

Choice Hotels’ minst synlige varemerke 

Choice Hotels introduserte i 2005 to nye varemerker. 

Quality ble utvidet til også å skille ut 

Quality Resort (henholdsvis by og land). I tillegg 

ble hotellgruppen Clarion Collection etablert 

med basis i de fl este av de gamle Homehotellene. 

Clarion Collection er et ”up-market” 

bed & breakfast-tilbud, og skiller seg fra de 

øvrige med større individuelt særpreg. Clarion 

Collection inngår ikke i hotellnavnet, og for 

1 Kontrollert av Petter Stordalen (Choice Hotels) 

2 En stadig større del av alle aldersgrupper er merkebevisst. The Brand Generation er ikke aldersbestemt. 

3 Norsk Kundebarometer og MMI-Aftenposten Merkestyrkeanalyse 

eksempel ved telefon til hotellet besvares det 

med hotellnavnet uten kjedeopplysning. 

Thon Hotels 

I oktober 2005 gjennomførte Rainbow Hotels 

en ”over natten”-navneendring til Thon Hotels. 

Samtidig ble hotellene delt i tre konsepter: 

Budget, City og Conference. Omprofi leringen 

ser ut til å ha blitt oppfattet meget raskt i 

markedet, Rainbow-navnet er nesten allerede 

glemt. 

Rezidor SAS 

Etableringen av Park Inn ved siden av Radisson 

SAS ser ut til å gå tregt i Norge. Det er ikke tilkommet 

nye hoteller så langt i 2006, og kun 

fi re hoteller bærer Park Inn-merket til tross for 

signalisering av betydelig større ambisjoner. 

Rezidor SAS’ oppgraderingsprosjekt av Radisson 

SAS-hotellene i Skandinavia ser ut til å 

være vellykket. 

Scandic i løse luften 

Hilton USAs overtagelse av kontrollen i Hilton 

Europa har medført at Scandic i august 2006 

ble lagt ut for salg. Scandic er den største 

kjeden i Norden med svært god hotelldekning 

i Sverige og Danmark og til dels i 

Finalnd. Dekningsmessig innebærer Scandic 

god ”match” med både Rica, Thon og Rezidors 

Park Inn. Når dette skrives, er utfallet av salgsbeslutningen 

utkjent. 

Marriott i Skandinavia 

Den internasjonale kjeden Marriott signaliserte 

prosjekter i Oslo og København for ett 

år siden. Selskapet Scandinavian Hospitality 

Group har inngått en master franchiseavtale 

for Norden. Det ser ut til å ta tid med etablering 

av de nye prosjektene. Det første i Norge 

er forventet å være et 5-stjerners prosjekt i 

Nannestad nord for Gardermoen. 

Holiday Club inn i Norge 

Holiday Club har lansert et leilighets- og golfanlegg 

i Nannestad – med beliggenhet i tilknytning 

til det planlagte Marriott-hotellet 

(”Holiday Club Gardermoen & Jack Nicklaus 

Championship Golf Course”) med planlagt 

åpning sommeren 2008. Dette anlegget er 

planlagt med i alt 180 leiligheter, men i første

fase skal det bygges 80 time-share leiligheter. 

Øvrig innhold er ikke besluttet. 

Holiday Club er først og fremst kjent for bade- 

og spahoteller i Finland (hvor de har 6 hoteller 

+ leilighetsanlegg). De utvikler seg videre 

i fl ere land. For to år siden ble bygget et stort 

bade- og spahotell i Åre i Sverige og nå går de 

også inn i St. Petersburg og Tallin. Videre fi nnes 

ytterligere planer i Sverige. 

Holiday Club ble i 2005 kjøpt opp av Englands 

største private eiendomsselskap London & 

Regional Properties. Selskapet eier bl.a. ca. 60 

hotelleiendommer i Europa. 

I Finland drives Holiday Club-hotellene (under 

sitt eget varemerke) av Sokos Hotels (Fin lands 

største hotellkjede). 

På bena igjen 

Både First og Norlandia, som i noen år har 

vært ”nede for telling”, ser ut til å være på 

bena igjen etter interne snuoperasjoner. 

Norlandia overtok i september 06 driften av 

tre hoteller i København etter at den franske 

kjeden Accor trakk seg ut. 

4.1.5 De viktigste internasjonale merker og grupperinger 

Best Western Størst varemerke (på fl est hoteller) 

Intercontinental Hotels Group Største hotellgruppe (antall rom) 

Wyndham (tidl. Cendant) Største hotellgruppe (antall hoteller) 

Intercontinental Hotels Group Hoteller i fl est land (ca. 100 land) 

Accor Størst i Europa 

Wyndham (tidl. Cendant) Flest franchisehoteller (alle) 

Marriott International Flest managementavtaler 

Utell Største bookingsamarbeid 

(hotel representation service) 

4.1.6 Lavpriskjedene 

posisjonerer seg 

Ved endringen fra Rainbow Hotels til Thon 

Hotels tydeliggjorde man også lavprishotellene 

under segmentet Thon Budget – dette 

har trolig vært en suksess. Choice opererer i 

samme segmentet med Comfort-hotellene 

som har fått en klarere lavprisprofi l etter introduksjonen 

av Clarion Collection. Dette er de 

ledene innen dette segmentet i Norge – Thon 

Budget har seks hoteller i det norske markedet, 

Comfort har ti. 

Thon Budget har trolig oppnådd den tydeligste 

profi len av lavpriskjedene. Her opereres 

det med budskap om enklere tilbud og faste 

lave priser, enkeltrom kr. 595,- på alle hotell. 

De rene lavpriskjedene Smarthotel med hotell 

på Forus i Stavanger og P-Hotels (ett i Oslo 


og ett i Trondheim) sliter med å holde signalisert 

ekspansjonstakt. P-Hotels åpner imidlertid 

nytt hotell i Bergen høsten 2006 og trolig i 

Stavanger i løpet av 2007. 

City Living Hotels er en ny aktør innenfor lavprissegmentet. 

Kjeden ble introdusert i september 

06 og eies av Trondheimsselskapet 

Real Invest (syv hoteller i Trondheim og 

Steinkjer). Fra starten inngår Fru Schøller 

Hotell og Viking Hotell i Trondheim i City 

Living Hotels. Om et år åpner City Living Hotel 

i Tromsø sentrum (Grønnegaten). City Living 

Hotels har som mål å etablere seg sentralt i 

de større norske byene i løpet av en treårsperiode. 

City Living introduseres med enkeltromspriser 

fra kr. 370,- (ukesopphold) og dobbeltrom 

fra kr. 480,-. Forretningsidéen er god 

standard, sentral beliggenhet og lave priser, 

men begrenset servicetilbud. 

4.1.7 I andres navn 

Rene driftskjeder som i markedet fremstår 

med andre navn gjennom franchiseavtaler, er 

ikke så vanlige i Norge. 

Estatia Resort ekspanderer imidlertid videre. 

Selskapet har suksess med Quality Hotell 

& Resort Holmsbu, der det er franchiseavtale 

med Choice. Et lignende tilbud er under 

bygging ved Kragerø for åpning våren 2007. 

Estatia prosjekterer og selger også leiligheter 

for sale/leaseback i leilighetshoteller på 

Norefjell og i Fageråsen på Trysil. Selv om det 

er solgt et betydelig antall leiligheter i prosjektene, 

har byggestart strukket ut i tid. 

Norrein Gruppen (mest kjent for Egon-restaurantene) 

og Realinvest (begge Trondheimsbasert) 

har hoteller i ulike kjeder. 

25


4.2 Kjedeoversikt – Norge 

4.2.1 Kjeder i det norske overnattingsmarkedet 4) 

Camping 

Hytter 1) 

Hytter 

Leiligheter 2) 

Enklere hotell 

Pensjonat 

Bed & Breakfast hotell 

Mellomklasse Førsteklasse 

Fullservice hotell 


Mindre service grad Større service grad 

Større «frihet» Mindre «frihet» 

Pluscamp Rica 3) Mitt Hotel Comfort Clarion Collection Rica 3) Rica 3) 

Thon Norske Vandrerhjem 

Quality Resort 

Rica Travel 

Thon Budget 

Thon City Thon City & Conference Thon Conference 

Quality & Quality Resort 

Norlandia Norlandia Norlandia Norlandia 

De viktigste kjedene og deres posisjonering i tilbudssegment er vist i tabellen ovenfor. Som målestokk for tabellen har vi benyttet ”servicegrad” 

og ”frihet”. Kjedene/merkenavnene er plassert i de gruppene som er mest typiske for kjedene, og kjeden kan derfor ha enkelthoteller som 

hører til i en annen kategori. Antall hoteller i hver gruppe er cirkatall. 

Park Inn 

Totalt er det noen færre hoteller i tabellen i forhold til fjoråret; reduksjonen er hovedskalig innenfor kategorien enklere hotell. 

First 

Clarion, 

Quality & Quality Resort 

Radisson SAS 

First 

Scandic Scandic 

De Historiske De Historiske De Historiske 

Best Western 

Eventyrhotellene Norske Konferansehoteller Norske Konferansehoteller 

Ditt Hotell Ditt Hotell Ditt Hotell 

Euro Hotels Euro Hotels 

Det Virkelig Gode Liv 

19 5 176 20 25 206 85 

1) DNT, ca. 430 turisthytter i tillegg 

2) Det er for tiden ingen grupperinger som aktivt jobber innenfor leilighetsmarkedet. Enkelte av kjedene har imidlertid noen frittstående enheter i sine porteføljer. 

3) Inklusiv partner-hotellene 

4 Vi forholder oss til følgende grove kjededefi nisjon: Mer enn fem deltagende bedrifter i Norge, felles varemerke som benyttes av deltagende bedrifter og kjedekontor for 

felles aktiviteter.

4.2.2 De største kjedekonkurrentene i Norge 

De 10 største kjedene 1) 

Verdt å merke seg er følgende: 

• Vi har i år valgt å presentere Norges største 

hotellkjeder i én tabell, ikke to som tidligere. 

Det er nå kun Rica som opererer med partnerhoteller. 

Øvrige kjeder som ikke drifter egne 

hoteller har i stor grad koblet sine samarbeidshoteller 

opp mot strammere kontrakter. Vi har 

derfor tatt Rica inn to ganger i tabellen, én inkl. 

partnere og én uten partnere. I summen benyttes 

kun Rica med Partner Hoteller. 

• Rica med Partnere er størst i forhold til antall 

rom og totalomsetning, Choice er størst i forhold 

til antall hotell og losjiomsetning. Holdes Rica 

partnerhoteller utenfor er Choice størst på alle 

områdene. 

• Rezidor SAS hadde høyest beleggsprosent og 

RevPAR i 2005. Rezidor SAS har en RevPAR som 

ligger nærmere 27% høyere enn nummer to på 

listen. 

• Med ca. 29% av hotellene står de 10 største 

kjedene for ca 70% av både total- og losjiomsetningen 

i 2005. Dette er omtrent som de siste 

årene. Generelt vokser de største kjedene noe 

mer enn de minste. 

• Belegget økte for de 10 største kjedene samlet 

med ca. 5%-poeng i 2005. Dette økte videre 

med ca. 2%-poeng per første halvår 2006. 

• RevPAR økte gjennomsnittlig for kjedene i 2005 

med nærmere 12%, for Norge totalt opp nær 

7%. 

• Rezidor SAS har høyest RevPAR (kr. 607,-). 


Pr. 30.06.2006 Total- 

Herav 

losji- Total- Total- Beleggs- Beleggs- Beleggs- Beleggsomsetning 

omsetning omsetning omsetning prosent 2) prosent2) prosent 2) prosent2) Antall Ca.ant. Ca.rom- mill.kroner mill.kroner mill.kroner mill.kroner RevPAR 

Kjede hotell rom andel Hele 2005 Hele 2005 1.halvår 05 1.halvår 06 

Hele 

2004 

Hele 

2005 

1.halvår 

2005 

1.halvår 

2006 

2005 (04) 

Rica m/Partnere 5) 67 8599 12,7 % 2547 1151 1326 1424 57,4% 59,2% 56,0% 59,2% 435,- (406,-) 

Choice 68 8463 12,5 % 2322 1270 1145 1228 57,7% 59,8% 58,2% 59,7% 427,- (403,-) 

Rica u/Partnere 5) 45 6260 9,3 % 1897 936 865 935 58,8% 60,7% 57,5% 61,4% 447,- (399,-) 

Thon 43 5804 8,6 % 1483 851 690 789 57,3% 64,2% 61,1% 64,4% 429,- (373,-) 

Rezidor SAS 

Norske 

21 5158 7,6 % 2088 1046 1198 1131 63,6% 67,3% 64,6% 68,8% 549,- (515,-) 

Konferanse hoteller 21 2345 3,5 % 631 325 307 307 47,0 % 48,7 % 46,9 % 48,1 % 399,- (369,-) 

Scandic 15 2334 3,5 % 696 416 327 338 59,6 % 66,2 % 62,4 % 64,1 % 457,- (397,-) 

Norlandia 29 2254 3,3 % 347 208 152 150 39,7 % 41,1 % 40,0 % 40,0 % 268,- (257,-) 

De Historiske 3) 23 1510 2,5 % 302 197 117 139 55,9 % 56,0 % 51,4 % 55,4 % 433,- (437,-) 

Euro Hotels 4) 23 1156 1,7 % 156 108 102 4) 111 39,4 % 44,1 % 40,5 % 44,6 % 311,- (256,-) 

Best Western 17 1137 1,7 % 228 139 105 121 56,2 % 58,8 % 54,8 % 57,8 % 391,- (370,-) 

Sum 10 største 5) 327 38760 57,4 % 11710 5517 5367 5958 55,7 % 60,4 % 57,3 59,5 % 441,- (394-) 

Totalt Norge 1136 67500 100 % 16594 7988 7877 8560 50,0 % 52,1 % 50,0 % 52,1 % 374,- (351,-) 

Andel 10 største 5) 28,8% 57,4 % 57,4 % 70,6 % 69,1 % 68,1 % 70,0 % 

Kilde: SSB, kjedene og Horwath Consultings estimater pr. 30.06.2006. 

1) Sortert etter antall rom 

2) Beleggsprosentene i tabellen kan i noen tilfeller avvike fra hotellkjedenes egne tall, bl.a. grunnet ulikt beregningsgrunnlag for disponible rom (for eksempel sesongdrift) 

3) To hoteller (representert ved 192 rom) er/var medlemmer både i De Historiske og Norske Konferansehoteller. I vår tabell inngår disse kun i tallene til Norske 

Konferansehoteller. 

4) Første halvår 2005 inkl. partnerhotell (har ikke et partnerkonsept i 2006) 

5) Sum 10 største inkl. kun Rica med Partner Hoteller. Ikke sammen 10 kjeder som i NH-05. 

Scandic følger med 478,- Begge disse kjedene 

har største del av sin hotellmasse i de større 

byene. 

• Norlandia har lavest RevPAR (kr. 273,-). Sammen 

med Euro Hotels har de lavere RevPAR enn 

landsgjennomsnittet. Begge er i liten grad representert 

i byene. 

• De tre største kjedene (i forhold til losjiomsetning) 

Rica m/ Partner Hoteller, Choice og Rezidor 

SAS sto for over 40% av den totale losjiomsetningen 

til norske hoteller i 2005. De tre største 

kjedene sto for over 60% av den totale losjiomsetningen 

til Norges 10 største kjeder. 

27


4.2.3 Analyse gjestesammensetning 

kjeder 

a) Innledning 

I fjor startet vi med å analysere de ulike segmentenes 

betydning for kjedene. Vi har både 

sett på forholdet mellom nordmenn og utlendinger 

og de tre segmentene fordelt etter formålet 

med reisen. 

Formålet med dette er å få frem karakteristika 

– har kjedene sine særtrekk i behold når 

gjestene splittes i disse vanligste segmentene? 

Posisjonene kan skyldes fl ere ting. Type 

hoteller og hotellbeliggenhet (for eksempel 

sterk representasjon i Oslo og Bergen) slår ut. 

Markedsføring har også betydning. 

b) Fordeling nordmenn og utlendinger 

På landsbasis var fordelingen i 2005 72,2% 

norske og 27,8% utenlandske overnattinger. 

Dette er en større andel nordmenn enn året 

før. 

Markedsandeler nordmenn/utlendinger ved 

Norges største kjeder 2005 

 

 

 

 

 

Noen karakteristika ved gjestesammensetning 

nordmenn – utlendinger: 

• De internasjonale 

Rezidor SAS-hotellene har den høyeste markedsandelen 

for utlendinger (12,4%) selv om 

de bare er den 4. største kjeden (målt etter 

gjestedøgn). For Rezidor SAS-hotellene utgjør 

andelen utlendinger 34%. Andelsmessig topper 

Scandic med en utenlandsandel på 42%. 

Scandics markedsandel i utenlandsmarkedet er 

7,3% (mot kun 3,9% i det norske markedet). 

• De ”norske” 

Choice Hotels har høyest markedsandel i det 

norske innenlandsmarkedet med 15,8% av de 

norske overnattingene. For Choice utgjør utenlandske 

gjester kun 19,8% av totalen. Mindre 

utenlandsandel enn dette har kun Norske 

Konferansesentre (19,1%). 

4.2.4 Gjestemix og markedsandeler - kurs/konferanse, yrke og ferie/fritid 

På landsbasis var gjestemixen i 2005 kurs/konferanse 14,5%, yrke 34,6% og ferie/fritid 

50,9%. 

Gjestemix hos de største kjedene 2005 

 

 

 

 

Kilde: SSB bearbeidet av Horwath Consulting 

Markedsandeler Norges største kjeder 2005 

 

Kilde: SSB bearbeidet av Horwath Consulting Kilde: SSB bearbeidet av Horwath Consulting 

Noen karakteristika vedr. segmentfordeling 

etter reisens formål: 

• Møtestedene 

Choice Hotels har den høyeste markedsandelen 

i møtemarkedet med 17,1% av kurs/ 

konferansegjestene, foran Rica med 15,6%. 

For Choice utgjør kurs/konferanse 17,6% av 

gjestene. Norske Konferansehoteller lever 

opp til navnet med høyest andel kurs/konferansegjester, 

42,7%. (De har imidlertid enda 

høyere ferie/fritidsandel, 44,4%). Norske 

Konferansehoteller har en markedsandel på 

9,7%, Rezidor SAS-hotellene har 12,9%. De 

Historiske har sin høyeste markedsandel i 

møtemarkedet. 

Samlet har de 10 største kjedene hele 72,8% 

av møtemarkedet (betydelig mer enn romandelen 

på 57,4%). De 5 største kjedene har 

en markedsandel på 56,5%. Det brukes betydelige 

markedsressurser i dette segmentet. 

Segmentet utgjør 19,5% av det totale antall 

gjestedøgn for de 10 største kjedene. 

• Forretningskjedene 

Høyest markedsandel blant yrkesreisende har 

den største kjeden Choice, med 19,9% - foran 

Thon (15,6%) og Rica (15,2%). 

Viktigst er dette segmentet for Scandic, der 

yrkesreisende utgjør 52,9%. Thon (52,1%) 

og Rezidor SAS (46,4%) har også høy andel 

yrkesreiser.


markedsandel i yrkesreisemarkedet. De 5 

største står for 71,9%. 

• Ferie- og weekendhotellene 

I motsetning til segmentene ovenfor er de 

største kjedenes markedsandel samlet mindre 

enn romandelen (54,1% mot 57,4%). 

Høyest markedsandel har Rica Hotels (13,1%), 

foran Choice (9,5%). Størst relativ betydning 

har ferie/fritidsmarkedssegmentene 

for de mindre kjedene. Flere kjeder har over 

halvparten av gjestene i dette segmentet: 

Euro Hotels (75,7%), De Historiske (62,7%), 

Norlandia (57%) og Best Western (48,1%). 

Disse kjedene ligger også over landsgjennomsnittet 

(27,8%) i utenlandsandel. 

4.2.5 De største kjedene samlet 

Choice har høyest markedsandel gjestedøgn 

samlet 

2004 2005 1. halvår 

2006 (05) 

Choice 14,5 14,2 14,2 (14,4) 

Rica 14,2 14,2 13,9 (13,8) 

Rezidor SAS 10,0 10,3 10,4 (10,2) 

Thon 9,8 10,4 10,8 (10,3) 

Totalt 48,5 49,1 49,3 (48,7) 


De fi re største kjedene har nesten halvparten 

av gjestedøgnene i Norge. 

4.3 Kjedenes posisjon i 

de største byene 

4.3.1 Innleding 

Avsnittet omhandler kjedenes posisjon i 

Norges seks største byer (i forhold til solgte 

gjestedøgn). Tabellene viser kjedenes hoteller 

(enkelthoteller er ikke synliggjort) innenfor 

de respektive bykommunegrensene, inklusive 

samarbeidshoteller. Kilder til tabeller og tekst 

er Statistisk Sentralbyrå (SSB), kjedene, destinasjonsselskaper, 

dagspressen og Horwath 

Consultings estimater og beregninger. 

I tillegg til antall hoteller og rom, samt kapasitetsutnyttelse, 

er kjedenes markedspenetrasjon 

benyttet som nøkkeltall i tabellene under. 

Markedspenetrasjon viser kjedenes markedsandel 

(andel av totalt solgte romdøgn) i forhold 

til kjedens romandel. Antall hotell og 

rom er oppdatert pr. 30.06.06. 

Avsnittet gir også en nyttig fremstilling av 

den generelle utvikling i de største byene. Det 

er viktig å poengtere at SSB og destinasjonsselskapenes 

tall i enkelte tilfeller ikke er helt 

samstemte. 

4.3.2 Fortsatt sterk økning i Oslo 

Oslo-hotellene 

Kjede 

Antall 


Antall 

rom 

Romandel 

Etter fl ere år med tilbakegang i rombelegget 

i Oslo snudde denne utviklingen i 2004, 

og har fortsatt å øke i 2005 og første halvår 

2006 (opp 5,8%-poeng). Belegget øker mer 

enn i landet for øvrig og Oslo øker dermed 

sin markedsandel, etter fl ere års tilbakegang 

(andel av totalt antall solgte romdøgn i 2005 

18,7%). Den største økningen i 2006 kommer 

innenfor kurs/konferanse og ferie/fritidssegmentene. 

I tillegg til en generell vekst i markedet har 

det de siste årene vært en reduksjon i kapasiteten. 

3 hoteller stengte i 2004, ingen i 2005. 

Det var kun en endring i kjedestrukturen i 

2005. Rainbow Hotel Norrøna ble til P-Hotels. 

I 2005 økte belegget noe mer på de kjedeuavhengige 

hotellene enn for kjede-hotellene. 

Dette har vedvart i første halvår 2006. Noe 

av denne økningen skyldes svært varierende 

kapasitet ved Anker Hostel. 


Best Western hadde den største økningen i 

belegget av kjedene i 2005, opp 11%-poeng, 

fulgt av Scandic og Rezidor SAS med h.h.v. 9% 

og 7%. I løpet av første halvår 2006 har First 

størst fremgang og økt belegget med 11%poeng, 

Rezidor SAS og Best Western følger 

med en økning på 8%-poeng. 

Høyest markedspenetrasjon i 2005 hadde 

Best Western med 1,08. Norlandia og Rezidor 

SAS fulgte med 1,07 og 1,04. 

Totalt antall solgte romdøgn i 2005 utgjorde 

2,08 mill. som er en økning på ca. 6%. 

Markedspenetrasjon 

2005 (04) 

Beleggs-% 

hele 2005 (04) 

Beleggs-% 

1. halvår 06 (05) 

Thon 12 2.245 27% 0,98 (0,98) 67% (62%) 70% (65%) 

Rezidor SAS 3 1.326 16% 1,04 (1,02) 71% (64%) 74% (66%) 

Rica 8 1.296 15% 1,00 (1,06) 68% (67%) 70% (67%) 

Choice 5 1.007 12% 1,02 (1,06) 70% (67%) 71% (71%) 

Scandic 4 863 10% 1,03 (0,97) 70% (61%) 68% (65%) 

Best Western 3 320 4% 1,08 (1,03) 74% (63%) 73% (65%) 

Norske Konferansehot. 3 287 3% 0,69 (0,73) 47% (46%) 54% (50%) 

First 2 181 2% 0,96 (0,97) 66% (61%) 68% (57%) 

Norlandia 2 148 2% 1,07 (1,07) 73% (67%) 72% (68%) 

Sum kjeder 42 7.674 91% 1,00 (1,01) 68% (63%) 70% (65%) 

Sum andre 10 837 9% 1,01 (0,98) 69% (62%) 73% (67%) 

Totalt i Oslo 52 8.511 100% 68% (63%) 70% (65%) 

Kilde: Horwath Consultings estimater og beregninger 

Akkumulert for 1. halvår 2006 oppnådde 

hotellene en kapasitetsutnyttelse på 70% 

som er en fremgang på 5%-poeng. 

Gjennomsnittsprisen i Oslo i 2005 gikk opp 

med 3,4%. Oslo-hotellene oppnådde en gjennomsnittlig 

rompris og RevPAR på kr. 750,- og 

kr. 524,- mot kr. 725,- og 468,- i 2004. I første 

halvår 2006 har RevPAR økt med hele 13,6%. 

Oslos tre største hoteller 

Hotell Antall rom 

1. Radisson SAS Plaza Hotel 673 rom 

2. Clarion Royal Christiania Hotel 503 rom 

3. Radisson SAS Scandinavia 

Hotel 

488 rom 


29


4.3.3 Høyt belegg i Bergen 

Bergens-hotellene 

Kjede 

Antall 


Antall 

rom 

Romandel 

Beleggs- % 

2005 (04) 

Markeds- penetrasjon 

2005 (04) 

Thon 5 779 22% 67% (56%) 0,97 (0,87) 

Rezidor SAS 2 618 18% 74% (72%) 1,07 (1,13) 

Choice 1) 3 495 14% 73% (72%) 1,05 (1,13) 

Scandic 2 449 13% 68% (61%) 0,98 (0,95) 

Rica 3 355 10% 68% (66%) 0,98 (1,04) 

Best Western 2) 3 238 7% 62% (66%) 0,89 (1,03) 

Sum kjeder 3) 21 3.251 93% 69% (64%) 1,00 (1,01) 

Sum andre 5 269 7% 62% (60%) 0,89 (0,94) 

Sum Bergen 26 3.520 100% 69% (64%) 


1) Clarion Collection Havnekontoret åpnet i 2006 og er ikke med 

2) Inkl. Grand Terminus (er også et Historisk Hotel) og Victoria som stengte i 2006 

3) Inkl. First Hotel Marin og De Historiske Hotel (Solstrand og Hotel Park). De Historiske er ikke tatt med som egen 

gruppe, da tallene til First Hotel Marin da ville ha fremkommet 

4) Grand Terminus er ikke med (tatt med under Best Western) 

4.3.4 Scandic frem 

Trondheims-hotellene 

Kjede 

Antall 


Antall 

rom 

Rom- 

Andel 

Beleggs-% 

2005 (04) 

Markeds- penetrasjon 

2005 (04) 

Choice 5 529 26 % 64% (63%) 0,98 (0,99) 

Rica 2 468 23 % 69% (69%) 1,07 (1,10) 

Scandic 3 302 15 % 64% (59%) 1,00 (0,94) 

Thon 2 243 12 % 61% (58%) 0,94 (0,92) 

Andre kjedehoteller 1) 2 341 17 % 71% (68%) 1,10 (1,07) 

Sum kjeder 14 1.883 92 % 65% (64%) 1,01 (1,01) 

Sum andre 2) 5 172 8 % 55% (52%) 0,86 (0,82) 

Sum Trondheim 19 2.053 100 % 64% (63%) 

Kilde: Horwath Consulting estimater og beregninger 

1) Radisson SAS Royal Garden Hotel og Best Western Chesterfi eld Hotel 

2) Andre: Elgseter, Lilletorget, Munken, P-Hotels, og Viking Hotel. 

Rica har størst markedsandel (i antall solgte 

romdøgn) i Trondheim. Choice har fl est rom 

i byen og har planer om å ekspandere med 

ytterligere to hoteller. Radisson SAS har høyeste 

penetrasjon, men tallene inngår i ”Sum 

andre”. Rica og Choice har nedgang i penetrasjon 

i 2005. 

Kapasiteten i Trondheim har det siste året 

vært uendret. Best Western Chesterfi eld 

Hotel har imidlertid vært ute av drift i deler 

av 2006 grunnet brann i nabobygget. I 

Trondheimsområdet har Rica Hell Hotell på 

Værnes utvidet med 136 rom i 2006. 

I løpet av det siste året har det vært noe endring 

av kjedetilhørigheten på enkelte hoteller 

i Bergen, og 93% av rommene i Bergen er i 

dag knyttet opp mot kjedene. 

Bergenshotellene hadde en kapasitetsutnyttelse 

i 2005 på 69%. Antall solgte romdøgn 

økte med 6,8%. Thon har størst økning i penetrasjon, 

men fra et svært lavt nivå. 

Høyeste markedspenetrasjon hadde Rezidor 

SAS og Choice med h.h.v. 1,07 og 1,05. Begge 

reduserte sin penetrasjon fra 2004. 

Bergens-hotellene oppnådde i 2005 en gjennomsnittlig 

rompris på kr 720,- og en RevPAR 

på kr 498,- mot i 2004 h.h.v. kr 709,- og 456,-. 

RevPAR har pr. 30/6-06 økt med 9,4% i forhold 

til tilsvarende periode i 2005. 

Bergens tre største hoteller 


1. Radisson SAS Hotel Norge 345 rom 

2. Radisson SAS Royal Hotel 273 rom 

3. Scandic Bergen City 252 rom 

Trondheimshotellene økte antall solgte romdøgn 

i 2005 med ca 2% sammenlignet med 

2004. Kapasitetsutnyttelse har økt fra 63% til 

64%. 

Gjennomsnittlig oppnådd rompris og RevPAR 

i 2005 ble kr. 706,- og kr. 455,-. I forhold til 

året før er dette en økning av gjennomsnittsprisen 

med 2,0% og en økning av RevPAR 

med 6,0%. I løpet av 1. halvår 2006 har 

hotellene samlet en kapasitetsutnyttelse på 

64% mot 60% året før. Antall solgte romdøgn 

er økt med 3,9%. 

Trondheims tre største hoteller 


1. Radisson SAS Royal Garden Hotel 298 rom 

2. Britannia Hotel 247 rom 

3. Rica Nidelven Hotel 221 rom

4.3.5 Uavhengige hotell gjør det bra i Stavanger 

Stavanger-hotellene 

Kjede Antall 


Antall 

Rom 

Antall solgte romdøgn økte med nær 

5% for hotellene i Stavanger i 2005. 

Kapasitetsutnyttelsen var på 68%, opp nesten 

5%-poeng fra 2004. Fra 2003 har belegget 

i Stavanger økt med nærmere 13%-poeng. 

Andre hoteller (bl.a. Skagen Brygge) hadde 

størst fremgang i 2005 med ca. 9%-poeng i 

belegg. Av kjedene var det Rica som hadde 

den beste utviklingen i penetrasjon, men de 

Tromsøhotellene hadde økning både i antall 

solgte romdøgn og i kapasitetsutnyttelse i 

2005. Belegget utgjorde 71% mot 66% året 

før. Antall romdøgn økte med 6,5%. 

Rica er største aktør i Tromsø og har den 

høyeste penetrasjonen på 1,10 ned fra 1,13 

i 2004. Rica oppnådde et samlet belegg på 

nær 78% for sine to hoteller i 2005. 

Gjennomsnittlig rompris ble i 2005 kr. 685,-, 

Rom- 

Andel 

Beleggs- % 

2005 (04) 

økte fra et svært lavt nivå i 2004. 

Markeds- 

penetrasjon 

2005 (04) 

Rezidor SAS 1) 3 760 41 % 62% (59%) 0,92 (0,94) 

Rica 3 348 19 % 66% (58%) 0,97 (0,92) 

Choice 2) 2 338 18 % 68% (65%) 1,00 (1,03) 


Sum kjeder 11 1.746 92 % 65% (61%) 0,97 (0,96) 

Sum andre 3 150 8 % 73% (64%) 1,08 (1,01) 

Sum Stavanger 14 1.896 100 % 68% (63%) 


1) Beregnet med 208 rom på Park Inn – har kun hatt 160 rom tilgjengelig i perioder 

2) Ekskl. fl yplasshotell (Sola kommune) 

3) Best Western, First og Thon 

4.3.6 Fortsatt fremgang i Tromsø i 2005 

Tromsø-hotellene 

Kjede 

Antall 


Antall 

rom 

I gjennomsnitt oppnådde hotellene i Stavanger 

en rompris på kr. 729,-. RevPAR utgjorde kr. 

490,-. I forhold til 2004 er dette en økning tilsvarende 

h.h.v. 1,5% og 12,6%. Utviklingen 

for første halvår 2006 er svært positiv, bl.a. 

har RevPAR økt med hele 16,1% i forhold til 

samme periode i 2005. 

Romandel 

Beleggs- % 

2005 (04) 

Markeds-penetrasjon 

2005 (04) 

Rica 2 291 26 % 78% (75%) 1,10 (1,13) 

Choice 3 264 23 % 72% (70%) 1,03 (1,05) 

Andre kjedehoteller1) 3 454 40 % 68% (65%) 0,97 (0,98) 

Sum kjeder 8 1 009 89 % 72% (69%) 1,02 (1,04) 

Sum andre2) 3(4) 120 (158) 12 % 52% (49%) 0,74 (0,74) 

Sum Tromsø 12 1.129 100 % 71% (66%) 


1) Radisson SAS, Thon og Scandic. 

2) Havna Hotell stenge som ord. hotell 30/6-05, Amalie, Viking og Sydspissen. Sommarøy (37 rom) er ikke inkl. 

tallene. 

en økning på 0,8%. RevPAR økte fra 458 til 

486 en økning på 6%. 

Den positive utviklingen som har vært i de 

fl este av de større byene i 2006 har ikke kommet 

til Tromsø. Akkumulert for 1. halvår i 

2006 har kapasitetsutnyttelsen på rom økt fra 

58,6 til 59,1%. Antall solgte romdøgn har gått 

tilbake med 1,3%, RevPAR har økt med 6,9%. 

Tromsø er imidlertid en av de destinasjonene 

som har gjort det best de siste årene. 

Stavangers tre største hoteller 

Tromsøs tre største hoteller 



1. Radisson SAS Atlantic Hotel 350 rom 

2. Clarion Hotel Stavanger 248 rom 

3. Park Inn Stavanger 208 rom 


1. Radisson SAS Hotel 195 rom 

2. Rica Ishavshotel 180 rom 

3. Scandic Tromsø 146 rom 

31


4.3.7 Bra år i Kristiansand i 2005 

Kristiansand-hotellene 

Kjede Antall 


Antall 

rom 

Romandel 

Beleggs-% 

2005 (04) 

Markeds-penetrasjon 

2005 (0)4 

Choice 3 412 38% 56% (55%) 0,98 (1,00) 

Rica 2 332 30% 49% (49%) 0,86 (0,89) 

Andre kjedehoteller 1) 3 346 32% 65% (59%) 1,14 (1,07) 

Sum Kristiansand 8 1.090 100% 57% (55%) 


1) Radisson SAS, Scandic og Thon. 

Kristiansands tre største hoteller 


1. Quality Hotel Kristiansand 210 rom 

2. Radisson SAS Caledonien Hotel 205 rom 

3. Rica Hotel Norge 172 rom 

Kristiansand hadde en svært god sommer i 2004, men det ble noe tilbakegang sommeren 2005. Belagte rom for hele året gikk allikevel opp 

med 2%-poeng til 57%. 

Akkumulert for første halvår i 2006 har kapasitetsutnyttelsen på rom økt fra 50% til 58%. Antall solgte romdøgn har økt med 7,9%. 

4.3.8 Nøkkeltall Norges 6 største hotellbyer 2005 (04) 

Destinasjon Gj.snitts-pris Belegg RevPAR 

Oslo 750 (725) 70% (65%) 524 (468) 

Bergen 720 (709) 69%(64%) 498 (456) 

Trondheim 706 (692) 64% (62%) 455 (429) 

Stavanger 729 (718) 67% (61%) 490 (436) 

Tromsø 685 (679) 71% (67%) 486 (458) 

Kristiansand 

Kilde: SSB & Horwath Consulting 

695 (739) 56% (55%) 386 (403)

4.4 Kjedehoteller vs andre hoteller 

4.4.1 Struktur 

Kjededominansen øker ytterligere 

Som tidligere år er det vesentlige strukturforskjeller 

mellom hotellene tilhørende de 

ti største kjedene og landets øvrige hoteller. 

Dette gjelder både med hensyn til størrelse 

(antall rom), omsetning og plassering (by/ 

distrikt/fl yplass). Hotellene i de største kjedene 

har et mye høyere antall rom (119) enn 

de øvrige hotellene (36). De største hotellkjedene 

(eierintegrerte) ser seg vanligvis lite 

tjent med å knytte til seg hoteller med færre 

enn 100 rom. Kjedenes romandel er tilnærmet 

identisk med 2004, andelen av den totale 

omsetningen har imidlertid økt. 

Omsetningsmessig ligger hotellene fra de 10 

største kjedene gjennomsnittlig på et nivå 

som er over seks ganger så høyt som for de 

øvrige hotellene, og dobbelt så høyt som for 

landets hoteller som helhet. Som det fremgår 

av avsnitt 4.3, har de største kjedene et spesielt 

solid grep på byene, både med hensyn til 

antall hoteller og – ikke minst – antall gjesterom. 

Det er kun i Tromsø at kjedene har under 

90% av romkapasiteten, her har kjedene kontroll 

over 89% av rommene. 

4.4.2 Nytten av kjedemedlemskapet 

For hoteller i Norge kan kostnaden ved å delta/være 

i en kjede være opp mot 10 % av 

losjiomsetningen. Det er imidlertid store variasjoner 

i hva som inngår i kjedeavgiften, spesielt 

i forhold til eierintegrerte kjeder og frivillige 

kjeder. Kjedehotellene har blitt spurt om 

å angi nytteverdien med å være med i kjeden 

vurdert opp mot kostnaden. I årets undersøkelse 

svarer over 90% av kjedehotellene at 

nytteverdien med å være med i kjeden er 

stor eller meget stor. Dette er på nivå med 

fjoråret. Hoteller som er knyttet opp til en 

frivillig kjede er mindre fornøyd med kjedemedlemskapet 

enn hoteller som er en del av 

en eierintegrert kjede. Over 95% av de eierintegrerte 

hotellene opplever at kjeden er til 

meget eller stor nytte. Av de frivillige er det 

ca. 65% som har den samme oppfatningen 

av kjeden. 

Det kan virke som at det ikke er noen forutsetning 

å være tilknyttet en kjede for å levere 

gode resultater. Det fi nnes fl ere eksempler 

– både i de største byene og ute i distriktene 

– på at frittstående hoteller oppnår svært god 

lønnsomhet. 

I de største byene har de største aktørene noe 

lavere penetrasjon enn forventet. Dette kan 

ha sammenheng med at disse kjedene også 

har hoteller i strøk av byene som generelt har 

lavere belegg enn de sentrumsnære strøkene. 

91% av hotellene har stor eller meget stor 

nytte av kjedemedlemskapet 

4.5 Kort om hotellmarkedet i 

Norden 

4.5.1 Generelt om markedet i 

Norden 

Det er totalt ca. 238 000 hotellrom i Norden, 

og de fi re landene har følgende andel: Sverige 

38%, Norge 25%, Danmark 17% og Finland 

19%. 


Antall Ca. antall Rom Rom- Omsetning Omsetning Markeds- Oms.pr.hotell 

Kjede hotell Rom pr hotell andel mill. 2004 mill. 2005 andel i 1000 2005 

Totalt Norge 1. 136 67.500 59 100% 15.400 1) 16.600 1) 100% 14.600 

Sum 10 største kjeder 2) 327 38.800 119 57% 11.100 12.100 77% 36.900 

Andre hoteller 809 28.800 36 43% 4.300 4.500 27% 5.613 

1 Kilde SSB og Horwath sine estimater 

2 )Ikke 100% sammenlignbart med NH-2005 da det ikke er samme kjeder i oppstillingen 

Alle de nordiske landene har opplevd økning 

i solgte gjestedøgn fra 2004 til 2005. Solgte 

gjestedøgn (endring fra 2004 i parentes) for 

de enkelte landene var i 2005: Sverige 22,9 

mill. (+6,4%), Norge 17,1 mill. (+4,6%), 

Finland 13,7 mill. (+3,7) og Danmark 10,1 

mill. (+8,1%). 

Kapasitetsutnyttelsen var i 2005 (2004 tall i 

parentes): Sverige 47% (46%), Norge 52% 

(50%), Danmark 50% (49%) og Finland 49% 

(48%). Gjennomsnittsprisene steg fra 2004 

til 2005 i samtlige nordiske land; Sverige opp 

2%, Norge opp 2%, Danmark opp 11% og 

Finland opp 3%. Samtlige land har også en 

økning i RevPAR; Sverige opp 6%, Norge opp 

7%, Danmark opp 14% og Finland opp 5%. 

Ser vi på strukturen for utenlandsgjester til 

Norden, viser statistikken at Sverige har den 

største andelen utenlandske gjester med 

28,7% av de totalt 18,7 mill. utenlandske 

gjestedøgnene som ble registrert på nordiske 

hoteller i 2005. Danmark hadde 25,6%, Norge 

25,4% og Finland 20,2%. Ser man andel/mix 

i eget land er utenlandskmarkedet viktigst for 

de danske hotellene hvor dette markedet står 

for 47,4% av alle gjestedøgn. I Norge står de 

utenlandske gjestene for 27,8% av alle gjestdøgn, 

i Finland 27,5% og Sverige 23,5%. 

I 2005 ble det registrert en 5,5% fl ere utenlandske 

gjestedøgn i Norden. Danmark og 

Sverige hadde den største økningen på h.h.v. 

8,3% og 6,3%. 

33

34 


SIAS takker Thon Hotel Terminus 

i Oslo for tilliten. 

Design, prosjekt og leveranse av SIAS 

SIAS takker Rica Maritim Hotel 

i Haugesund for tilliten. 

Design, prosjekt og leveranse av SIAS 

SIAS designer, prosjekterer 

og leverer komplette 

innredninger til hotell- og 

restaurant markedet. 

St. Olavsgt. 12, O165 OSLO 

Tlf.: 22 36 80 80 www.sias.net sias@sias.net

4.5.2 De største kjedene i Norden 

Scandic/Hilton største kjede målt etter antall rom – Choice størst i antall hoteller 


Sverige Norge Danmark Finland Totalt Gj. sn. 

Antall Antall Antall Antall Antall ant. rom 

Pr. 16.09.06 hotell rom hotell rom hotell rom hotell Rom hotell rom pr. hotell 

Scandic/Hilton 67 12954 15 2670 20 3324 21 3756 123 22704 185 

Choice 60 8046 71 8717 17 2235 4 459 152 19457 128 

Rezidor SAS 28 4367 22 5283 12 2216 71) 1817 69 13683 198 

Rica 10 1407 68 8756 0 0 0 0 78 10163 130 

Best Western 61 5827 17 1150 16 1423 13 800 107 9200 86 

First 36 4470 9 985 6 1196 0 0 51 6651 130 

Sum storkjeder 267 37071 202 27561 71 10394 45 6832 580 81858 141 

Kilde: Kjedene og Horwath Consulting. Oppdatert per. september 06 

1) Driftes av Sokos Hotels som i tillegg drifter 39 hoteller i Finland under eget varemerke 

Best Western har vokst mest i Norden det siste 

året. Veksten har først og fremst kommet i 

Sverige. Det er bl.a. mange tidligere Ramada 

hotell som har konvertert til Best Western. 

De to største, Choice og Scandic/Hilton har 

ekspandert med i overkant av 4% i antall disponible 

rom. Rica har hatt den største reduksjonen. 

Dette skyldes først og fremst frafall av 

de tidligere partnerhotellene i Sverige. 

4.5.3 Nordiske allianser 

De største kjedene opererer nå i fl ere eller 

alle nordiske land. Dette har medført at tid- 

ligere allianser mellom de ulike aktørene i 

Norden har blitt mindre viktig de siste årene. 

Det samarbeides imidlertid fremdeles på 

enkelte områder hvor den enkelte kjede 

har behov for å styrke sine produkter og 

distribusjon. I Skanplus HotelPass inngår 

bl.a. Norlandia, Thon, Restel (Finland), Elite 

(Sverige) og Best Western (Sverige). Rica 

samarbeider med Arp-Hansen (Danmark)og 

Restel (Finland) på sitt feriepass. I tillegg inngår 

fl ere av kjedene i ulike eksterne lojalitetsprogram, 

for eksempel SAS Eurobonus. 

Elite Hotels og Thon Hotels samarbeider også 

om sine ordinære bonusprogram. Elite har 

også Arp-Hansen som samarbeidspartner i 

sitt program. Sokos samarbeider med Rezidor 

SAS på sitt lojalitetsprogram. First og Comwell 

(Danmark/Sverige/Norge) samarbeider om 

First Member. 

Det er primært i de ulike markedsprogrammene 

det fremdeles er noe samarbeid mellom 

ulike kjeder. På salgssiden er samarbeidet 

svært begrenset. 

35


5 Eiendomsselskaper i norsk hotellnæring 

5.1 Oversikt over eiendomsselskapenes hoteller i Norge 

Olav Thon er fortsatt ”sjefen” som eier av hoteller i Norge 

Driftskjede Antall Antall rom Gj.sn.ant.rom Romandel i Romandel 

Eiendomsselskaper hoteller pr. hotell Norge 10 største 

Olav Thon Gruppen 1) Rb 38 5 491 145 8% 29% 

Norgani C,Sc,Ri 12 2 191 183 3% 12% 

Vital Eiendom C,SA 12 2 037 170 3% 11% 

Wenaasgruppen C,Ri,SA 10 1 924 192 3% 10% 

Rica Eiendom Ri 15 1 874 125 3% 10% 

KLP Eiendom SA,Sc 5 1 539 308 2% 8% 

Norlandia N 22 1 479 67 2% 8% 

Eiendomsspar/Victoria Eiendom 2) Ri,C 9 1 453 161 2% 8% 

Host F 5 581 116 1% 3% 

Home Properties (Capona) C,Sc 3 332 111 0% 2% 

Sum store eiere 131 18 901 144 28% 100% 

Norge totalt 1136 67 523 59 100% 

Kilde: Respektive eiendomsselskaper 

Rb = Rainbow, C = Choice, F= First, RI = Rica, SA = Radisson SAS, N = Norlandia, Sc = Scandic 

1) Inkluderer to hoteller som eies med 50% 

2) Inkluderer to hoteller som eies med 50% og 75% 

De ti største hotelleiendomsselskapene eier 

12% av hotellene i Norge, og 28% av landets 

hotellrom. Oversikten er ajourført ultimo 

august 2006. Dette er sammenfallende med 

fjoråret. 

Norgani Hotels, som var en ny stor aktør i 

2005, har ytterligere forsterket sin posisjon 

i 2006. I tillegg eier Norgani Hotels mange 

hoteller i Sverige, Danmark og Finland, se 

nedenfor. 

Olav Thon er fortsatt på toppen blant eierne 

av hotelleiendommer i Norge. Olav Thon 

Gruppen eier 8% av landets hotellrom, og i 

tillegg har selskapet fi re hoteller i Belgia og 

Nederland. 

Wenaasgruppen solgte i fjor fl ere hoteller til 

Norgani, og falt dermed ned fra sølvplass til 

4 plass på oversikten. Wenaasgruppen eier 

dessuten 5 hoteller i København. 

Vital Eiendom har, ved siden av hotellene i 

Norge, også store hoteller i Sverige (Stockholm 

og Göteborg). 

5.2 Norske eiere dominerer i Sverige 

De største einedomsbesitterne av hotell i Sverige, Danmark og Finland 

Antall hoteller 

Eiendomsselskaper Sverige Danmark Finland Sum 

Norgani 1) 42 7 2 51 

Pandox 23 1 24 

Dividum 32 32 

Home Properties 17 17 

Kapiteeli 1) 17 17 

Host 11 2 13 

Tapiola 12 12 

Nordisk Renting 

Antall hoteller desember 2005 

4 2 6 

Kilde: Home Propereties/respektive selskap 

1) Norgani kjøpte i tillegg 15 hoteller og et kongressenter sommeren 2006 i Finland, fra Kapiteeli 

Norgani er den største hotelleieren i disse tre 

landene, og dermed også den største eieren 

i hele Norden. Pr. 31.07.06 eier Norgani 79 

hoteller inklusive hotellene i Norge. 

De norske investorene Eiendomsspar og Petter 

G. Sundt står bak Pandox og Petter Stordalen 

har kontrollen i Home Properties, mens Host 

kontrolleres av Asmund Haare.

6 Vurdering av lønnsomhet i hotellnæringen 

6.1 Ulike driftsmodeller 

Lønnsomhetsvurderinger i hotellnæringen er 

kompliserte. I de senere årene har strukturen i 

hotellnæringen endret seg betydelig. Dette innebærer 

bl.a. at vurdering av det enkelte hotell 

alene ikke sier alt om næringens lønnsomhet. I 

dette kapitlet gir vi en grov oversikt over hvilke 

problemstillinger dette innebærer. 

Alternative organiseringsmodeller for hotelldrift 

6.2 Interessentgrupper i 

hotellnæringen 

De eierintegrerte kjedene er først og fremst 

opptatt av driften av hotellene, og det er i 

den sammenheng kjedebildet har oppstått. 

Eiendommene eies oftere av egne eiendomsinvestorer 

enn av kjedene, selv om det 

heller ikke er unormalt at kjedene gjennom 

separate juridiske enheter også eier disse. 

Verdiskapningen innen næringen skjer derfor 

i ulike selskaper og på ulike nivåer, som igjen 

medfører uoversiktlighet av kontantstrømmene 

i systemet. For å vurdere hotellnæringens 

lønnsomhet må altså lønnsomheten hos 

tre aktører vurderes – eiendomsselskapene, 

hotellene og kjedene. 

En slik total vurdering er en svært omfattende 

oppgave fordi informasjon kan være svært 

vanskelig tilgjengelig. Eksempelvis driver 

Tidligere var hotellet som oftest ett selskap, 

der huseier også var ansvarlig for driften. I 

noen tilfeller kunne hotellet etter hvert være 

tilknyttet en frivillig gruppering/kjede (eks. 

Best Western, som i dag fortsatt har en betydelig 

utbredelse). Skissen nedenfor viser fi re 

ulike hovedmodeller, som samtidig representerer 

en grov historisk utvikling (det må 

understrekes at alle alternativene naturligvis 

mange av hotelleiendomsselskapene også 

med andre typer eiendom, mens hotellkjedene 

ofte driver hoteller i fl ere land. Driften av 

hotellene er enten organisert i egne juridiske 

enheter eller fl ere hoteller i samme selskap, 

noe som gjør det vanskelig å kunne fi nne ut 

av lønnsomheten i det enkelte hotell. 

Nedenfor vises et tenkt eksempel på kontantstrømmene 

2 i et slikt enkeltforhold, der kjeden 

leier hotellet av et eiendomsselskap og driver 

dette som et eget datterselskap til kjeden: 

Forutsetninger basert på undersøkelsen 

60-100 rom: 

Antall hotellrom 100 

Omsetning (losji 60%, F&B 40%) Kr. 26.000.000 

Husleie til eiendomsselskap 22% av omsetn. 

Adm./marketingfee hotell til kjede 5% av omsetn. 

Hotelldriftsselskapets kontantstrøm 5% av omsetn. 


fi nnes fortsatt). De to nederste alternativene 

er vanlige i dag, for henholdsvis hotell med 

frivillig eller franchise kjededeltagelse og en 

integrert kjedemodell, slik de fl este større kjedene 

i Norge opererer 1 . I denne siste modellen 

eier kjeden hotelldriftsselskapet og leier 

hotellbygningen med inventar/utstyr. 

Fordelingen av brutto kontantstrøm mellom de 

tre interessentene ser dermed slik ut: 

1000kr % 

Eiendomsselskapet 5.700 68 

Hotellet (driftsselskapet) 1.300 16 

Kjeden 1.300 16 

Sum 8.300 100 

Med hotelldriftsselskapet eiet av kjeden, fordeler 

brutto kontantstrøm seg med 68/32 til 

henholdsvis eiendomsselskap og kjede. 

Kapittel 3 viser lønnsomheten for hoteller av 

ulik størrelse. Kapitlene 4 og 5 har mer generelle 

betraktninger om kjeder og eiendomsselskaper. 

Hvis eiendomsselskapet i eksemplet 

har et direkte avkastningskrav på 6% 

(avhengig av en rekke faktorer) og netto kontantstrøm 

etter 10% eierkostnader, på NOK 

5.1 mill, vil leien forrente en investering på 

ca. 85 mill. kroner. 

1 En femte modell – hvor kjeden driver med managementavtale – er svært vanlig i utlandet, men praktiseres bare i et par tilfeller i Norge. Ved nyetablering av overnatting/ 

reiselivsanlegg i dag er det også fl ere eksempler på at investeringene i anleggene realiseres med såkalt ”sale-/leaseback” modell, jfr. spesialkapitel i fjorårets utgave av 

Norsk Hotellnæring. 

2 Kontantstrøm = Løpende driftsinntekter minus løpende driftskostnader 

37


Som det fremgår av undersøkelsesresultatene 

i kapittel 3, utgjør husleien ca. 25% av omsetningen 

for alle hotellene som betaler husleie. 

Dette gir huseier en andel på ca. 71% av kontantstrømmen. 

Husleiens størrelse må vurderes 

mot forskjellige kriterier, slik som konsept, 

revpar etc., men en gjennomsnittlig husleie 

på ca. 25% kan være en utfordring for 

driftsselskapene. 

6.3 Den vanskelige vurderingen 

av det offi sielle regnskapet 

I følge årsregnskapene fra hotellnæringen 

presenteres til dels store resultatforskjeller 

som tyder på stor variasjon i lønnsomhetsnivå. 

Det er imidlertid viktig å være klar over 

at det er en rekke bakenforliggende forhold 

som påvirker resultatet. En sammenligning og 

normalisering av resultatene er avhengig av 

mange faktorer, slik som: 

• Regelverket for utgiftsføring/aktivering av 

utskiftninger/påkostninger etc. er relativt 

fl eksibelt og består mye av skjønn. Vårt 

inntrykk er at vurderingene ofte er avhengig 

av det enkelte års driftsresultat. En 

viktig indikator for vurdering av lønnsomhet 

er vedlikeholdskostnadene (jfr. avsnitt 

3.7). 

7 NYE HOTELLPROSJEKTER 

Hittil i 2006 har én nyåpning funnet sted - 

Clarion Collection Havnekontoret i Bergen. 

Thon Hotels åpner et 1000-sengs hotell på 

Gardermoen i november og fl ere står for tur 

Nye hoteller 

• Hotellanleggets alder gir forskjeller i 

avskrivningsbeløpet. Nye anlegg har store 

avskrivninger mot eldre eiendommer som 

delvis er avskrevet. Tilsvarende forhold 

gjelder også for fi nanskostnadene. 

• I personlig eiet hotell (kanskje vært i 

familien i generasjoner) er motivet ofte 

ikke størst mulig overskudd presentert i 

regnskapet. Her reinvesteres ofte mye av 

overskuddet for å opprettholde/øke kvalitet 

og standard. Motsatt fremkommer 

ikke alltid eierlønn fullt ut i regnskapet, 

noe som bedrer det bokførte resultatet. 

i året som kommer. Det er fremdeles færre 

hoteller enn i toppåret 1997, men senge -og 

romkapasiteten er større. 

• I kjedehotellene kan det være en del 

interne overføringer og konsernoverføringer 

som påvirker resultatet. 

• Det foretas ulike disposisjoner for å oppnå 

gunstigst mulig skatteposisjon. 

Generelt sett er inntrykket at mindre og personlig 

eide hoteller ofte fremstår med relativt 

svakere årsresultater enn for eksempel de 

store hotellkjedene. Dette kan ha sammenheng 

med at det er viktig for kjeden å vise 

gode resultater overfor de ulike interessentgruppene. 

Kapasitetsøkning skjer både i form av bygging 

av nye hoteller og utvidelse av eksisterende. 

Sted Hotell Kjede Rom totalt Ca. åpning 

Bergen Clarion Collection Havnekontoret Choice 116 Åpnet mai 2006 

Fredrikstad Radisson SAS Hotel Fredrikstad Rezidor SAS 155-170 Feb. 07 

Flesland Clarion Hotel Bergen Airport Choice 200 Vår 07 

Gardermoen Thon Conference Thon 300 Aug. 07 

Gardermoen Thon Budget Thon 260 Nov 06 

Kragerø Quality Spa&Resort Kragerø Choice franchise / Estatia Resort 230 Mars 07 

Stiklestad Stiklestad Hotell Rica Partner 56 Vår 07 

Ulsteinvik Quality Hotel Ulstein Choice 93 Mars 07

Igangsatte utvidelser 1 

Sted Hotell Kjede Antall rom Nye rom Ca. åpning Anmerkning 

Mange ønsker å bygge hotell i 

Kristiansund 


Alta Rica Hotell Alta Rica 241 82 Høst 07 Landsmøtesal med plass til 650 pers. 

tilknyttet Nordlysbadet. 

Bergen Rica Travel Hotell Rica 160 15-20 2007 Utvidelse med rom. 

Gardermoen Quality Airport Hotel Gardermoen Choice 326 115 åpnet Nye rom, utvidet kurs/konferansesaler 

med plass til 830 pers., ny bar og rest. 

Gardermoen SAS Radisson Airport Hotel Gardermoen Rezidor SAS 503 153 Feb. 07 Plenumssal for 400 pers. 

Grimstad Rica Grimstad Hotell Rica 100 50 Sept. 07 Ny møtesal til 50 personer, går fra 

”Rica partner” til Rica. 

Kvinesdal Nye Utsikten 100 76 Sept 07 Gammelt hotell rives og nytt bygges. 

Golf- og Konferansehotell 

Oslo City Terminus Thon 159 38 Mars 07 Nye rom med vekt på juniorsuiter og 

superiorrom 

Oslo Rica Helsfyr Hotell Rica 207 92 Nov 07 Auditorium for 90 pers., 

relax-avdeling og nye møterom. 

Stavanger Quality Airport Hotel Stavanger Choice 273 99 åpnet Utvider med rom, konferansefasiliteter 

og ny storsal med plass til 500 pers. 

Tromsø Radisson SAS Tromsø Rezidor SAS 271 76 Juni 07 Utvider med rom, konferansefasiliteter, 

ny resepsjon og lobbybar. 

Værnes Rica Hell Hotell Rica 380 136 åpnet To hotell er slått sammen 

og utvidet antall rom. 

1 Kjente utvidelser på mer enn 35 rom. 

I tillegg til de ”sikre” nye og utvidelsene 

ovenfor har vi ytterligere registrert over 30 

nye prosjekter. Mange av disse vil sikkert ikke 

bli realisert. Eksempelvis er det seks nye prosjekter 

bare i Kristiansund (se ramme). 

I kapitel 2 er vist oversikt over tilbud, etterspørsel, 

kapasitetsutnyttelse og prisbildet i 

Norge. Gjennomsnittskapasitetsutnyttelsen er 

på 52,1% i 2005 og gjennomsnittlig oppnådde 

priser er relativt lave. Kapasitetsutnyttelsen 

i byer er høyere enn i landdistrikter, mens 

Forventet ny hotellkapasitet 

Etterspørselen har de siste to år vokst med ca. 

5%. Det ser derfor ut til at det økede tilbudet 

vil absorberes av den økende etterspørselen 

prisnivået ikke er så forskjellig. Nye prosjekter 

med slike priser og kapasitetsnivåer som for 

gjennomsnittet lar seg normalt ikke realisere 

økonomisk. Generelt sett blir det vanskelig 

for nye hotellprosjekter, dersom de ikke 

representerer et nytt tilbud med mulighet til 

å tiltrekke seg helt nye gjestegrupper, som 

ikke fi nnes på destinasjonen i dag. 

Basert på registrerte prosjekter har vi laget en 

oversikt som viser sannsynlig tilvekst av rom 

de nærmeste årene. 

Ny kapasitet (rom) 

2006 2007 2008 2009 

Sikre nye prosjekter 375 1039 

Igangsatte utvidelser 469 587 

Besluttede prosjekter 871 400 

Andre nye prosjekter 1 245 980 

Nye utvidelser (est.) 200 200 200 

Sum 844 1826 1316 1580 

Totalt antall rom i Norge: 67000 68344 70170 71486 73066 

% økning totalt 1,3 % 2,7 % 1,9 % 2,2 % 

1) forutsatt 10% av kjente prosjekter i 2008, 40% i 2009 

Kilde: Horwath Consultings estimater 

på sikt. Økningen i tilbudet av hotellrom fordeler 

seg imidlertid ikke likt over hele landet, 

geografi ske skjevheter kan oppstå. 

Kristiansund har i dag 5 hoteller med til 

sammen 346 rom. Alle hotellene ligger 

i sentrum av byen. Kapasitetsutnyttelsen 

har steget jevnt de siste år fra 51,4% i 

2004 til 62,7% i 2005. Per august 2006 ligger 

den på 66,8%. Hotellene i byen hadde 

i 2005 60% yrkestrafi kk, 22% ferie/fritidstrafi 

kk og 7% kurs/konferanse. 

Det er intet hotelltilbud ved fl yplassen 

som ligger ca. 6 km fra sentrum, og det 

kan synes som det er behov for et hotell 

med større kurs/konferansefasiliteter enn 

det som tilbys i dag, bl.a. på grunn av 

øket trafi kk i oljerelatert virksomhet. 

Nå er byggelysten stor i byen. Hele seks 

prosjekter - mer eller mindre konkrete – 

er nå lansert i media: 

· Flyplassen Kvernberget – Marriott 

· Kirketomta på Kirkeøya i sentrum – 

Thon 

· Devoldholmen på Kirkeøya i sentrum – 

Thon 

· Kvernberget ved fl yplassen – 

”Noah’s Ark” 

· Gomalandet – hotell i tilknytning til 

Fotballstadion Atlanten og 

Atlanterhavsbadet 

39


8 Spesialtema: Morgendagens hotell – viktige utviklingstrekk 


I dette kapitlet ser vi på utfordringer og muligheter 

i forbindelse med planlegging av nye 

hoteller (og større moderniseringer av eksisterende 

hotell). 

Vi har ingen ambisjon om å presentere futuristiske 

arkitektoniske løsninger. Derimot ser 

vi på krav til utforming av nye hoteller. Dette 

gjøres med bakgrunn i forventede trender og 

utviklingstrekk som er viktig for fremtidsrettet 

hotelldrift. Flere av disse utviklingstrekkene 

underbygger forventninger om relativt betydelige 

endringer i fremtidige hotellkonsepter 

(se også kapittel 2 i Norsk Hotellnæringrapportene 

fra 2004 og 2005. Her er det lagt 

spesiell vekt på trender og utviklingstrekk av 

betydning for hotell). 

I en situasjon med mange nye hotellprosjekter 

(se kapittel 7) er utfordringer og muligheter 

i forbindelse med hotellutvikling et særlig 

aktuelt tema. 

Dette er også et viktig arbeidsområde for 

Horwath Consulting. Gjennom etableringsundersøkelser 

(feasibility studies) for nye prosjekter 

og andre hotellutviklingsoppdrag har 

vi betydelig erfaringsbakgrunn fra hele landet. 

Kobling av forventede utviklingstrekk, 

markedsmuligheter og økonomiske realiteter 

er stikkord i utviklingssammenheng. 

8.2 Evolusjon eller revolusjon 

8.2.1 Et lite tilbakeblikk 

Når man skal beskrive morgendagens hotell 

er det greit med et lite tilbakeblikk. Hvordan 

har utviklingen vært? Er det for eksempel forskjell 

på hotellene i dag og hotellene for 10 

eller 20 år siden? 

Hvis vi tar for oss det fysiske hotellproduktet 

er de synlige forskjellene, med noen få unntak, 

ikke så store. Selve hotellrommet er relativt 

likt. Interiøret er tilpasset et mer effektivt 

renhold. Ferietrafi kken er viktigere, og det er 

sjeldnere med enkeltrom. Internett-tilgang er 

oftest på plass. 

I fellesrommene er det skjedd noe større endringer. 

Serveringsarealet er kanskje noe mer 

innskrenket, mens møtearealene er større og 

med audiovisuelle hjelpemidler. 

Ser vi på drift/organisasjon/eierskap, er det 

skjedd store endringer siden kjedenes inntreden 

i det norske markedet for ca. 30 år siden. 

Mens det tidligere stort sett dreide seg om to 

interessentgrupper – hotellet og gjestene, er 

det normale i dag fi re-fem interessentgrupper 

– gjestene, bedrifter/organisasjoner (gjestenes 

arbeidsgiver), hotellet, kjeden og eiendomsselskapet. 

Det fi nnes rundt 30 kjedevaremerker 

og 4 store kjedeselskaper med til 

sammen over halvparten av omsetningen. Og 

det skjer årlige, relativt store, strukturelle endringer. 

Disse forholdene er nærmere behandlet 

i kapitlene 4, 5 og 6 i denne rapporten. 

Et viktig moment i denne sammenheng er at 

det er ikke bare hotellsiden som fremstår mer 

samlet (kjeder). Også på gjestesiden har det 

skjedd en utvikling bort fra individuelle personers 

direkte avtaler med individuelle hoteller, 

til at store deler av hotellomsetningen i dag 

(for yrkesreiser, møter) styres gjennom fi rmaavtaler 

eller andre typer samarbeidsopplegg. 

Ved første øyekast er inntrykket av lønnsomheten 

det samme som det har vært i mange 

år – gjennomsnittlig ca. 50% belegg og relativt 

beskjedent igjen på bunnlinjen av hotellregnskapet. 

For å ta stilling til hotell-lønnsomhet 

må man imidlertid se på de ulike interessentgruppene, 

herunder eksempelvis bindingen 

hotell-kjede og avtalen kjeden-eiendomsselskap. 

Jfr. også kapittel 3. 

Det er fortsatt et stort antall hoteller som er 

individuelt eiet og drevet. Heller ikke for disse 

er det lett å måle lønnsomhet direkte fra 

regnskapet. For mange slike hoteller er driften 

idealistisk eller en form for livsstil. 

Et viktig forhold når det gjelder lønnsomhet 

er imidlertid effektivitet. Norske hoteller er 

gjennom årene blitt vesentlig mer effektive, 

for eksempel målt i antall solgte romdøgn per 

årsverk, jfr. nærmere i kapittel 3.4. Norske 

hoteller ligger i dag i toppen internasjonalt 

målt etter effektivitet. En del av effektivitetsforbedringen 

skyldes naturligvis endringer i 

det fysiske hotellproduktet og ny teknologi. 

Ofte er imidlertid dette ikke direkte synlig 

overfor gjesten. 

Som en oppsummering på siste 10 – 20 

års utvikling kan sies at hotellet som sådan 

har gjennomgått en ”forsiktig evolusjon”. 

Samtidig er man kommet til et punkt der 

mye er i ferd med å skje både når det gjelder 

innhold, utforming og fi nansiering. Det 

nærliggende eksemplet i denne sammenheng 

er Quality Holmsbu Hotel & Spa ved 

Drammensfjorden. Innholdsmessig som ett av 

de første hotellene med et stort spa-anlegg, 

uformingsmessig med leiligheter i stedet for 

hotellrom og som fi nansieringsløsning såkalt 

sale/leaseback i stedet for ordinær fi nansiering. 

Samtidig var hotellet det eneste helt nye 

hotellet i 2004 og markerte starten på satsing 

på ny hotellkapasitet etter fl ere års stillstand 

som følge av den markedsmessige nedturen i 

årene rundt årtusenskiftet. 

8.2.2 Trenger vi fl ere hoteller? 

Flertallet av norske hoteller har belegg mellom 

40 og 60%. Dette indikerer ikke noe stort 

behov for nye hoteller og i hvert fall ikke noe 

særlig mer av det samme. 

Det har vært en betydelig sanering i hotellnæringen 

de senere år. Sammenligner man 

med 10 år tilbake, er det ca. 100 færre hoteller, 

men omtrent det samme antallet rom. 

I media lanseres stadig nye hotellplaner. Det 

er imidlertid relativt få av disse som blir realisert. 

I kapittel 7 er gitt en oversikt over nye 

prosjekter og forventet kapasitetsøkning i de 

nærmeste årene. Studerer man disse tallene 

nærmere, fremgår det at det neppe blir 

mer enn en årlig romtilvekst på 3-4%. Med 

Norges reiselivspotensial bør dette ikke være 

mer enn det som kan spises opp av den årlige 

markedsveksten. På den enkelte destinasjon 

som får nye prosjekter, vil effekter og betydning 

imidlertid kunne være dramatisk. Når 

kanskje kapasiteten øker med 30-40% over 

natten, har naturligvis et nytt prosjekt betydelige 

konsekvenser for de eksisterende hotellene 

i området. Hvis ikke det nye prosjektet 

representerer noe nytt og klarer å tilføre betydelig 

ny trafi kk til stedet.

8.3 Momenter som påvirker 

utviklingen 

8.3.1 Viktige trender og utviklingstrekk 

Trender og utviklingstrekk 

Generelt 

• Tidsklemme 

• Enkelhet og kontroll 

• Brand Generation 

Reiselivsutvikling 

• Ferie/fritidsreiser forventes å øke raskest 

fremover 

• Yrkesreisende prøver å ikke reise 

• MICEET i vekst 

• ”Fired if nok wired” 

• Reiser som motvirker stress 

Hotellutvikling 

• Hotellkjeder/profi l 

• Økende interesse for hytte/leiligheter 

• Nisjeorienterte tilbud med inkluderende 

opplevelser 

• Spa/wellness 

• Matkultur 

Hotellenes omverden er i stadig forandring. 

Det er viktig å identifi sere hvilke trender og 

utviklingstrekk som vil påvirke hotellutviklingen. 

a) Generelle utviklingstrekk 

De tre punktene tidsklemme, enkelhet og 

kontroll og ”brand generation” listet i rammen 

ovenfor har sammenheng. Flere og fl ere 

kjenner at tiden ikke strekker til i det daglige, 

og man havner i ”tidsklemme”. Dette betyr at 

mange er villig til å kjøpe løsninger som gjør 

livet enklere. Spesielt gjelder dette de med 

god inntekt. 

Selv om ting skal være enkelt, ønsker man 

ikke å gi fra seg all kontroll. Varemerker som 

man kjenner og kan identifi sere seg med blir 

derfor viktigere. Enklere løsninger kan også 

bety større etterspørsel etter pakkede tilbud 

både på hotellet, stedet og for hele reisen. 

Prisen på pakken er imidlertid ikke lenger det 

viktigste, men at tilbudet er enkelt og tilgjengelig. 

b) Reiselivsutvikling 

Det er forventet at ferie/fritidsreiser vil øke 

raskest. Flere av de internasjonale varemerkene 

forbundet med byhoteller tilpasser seg 

dette og bygger resortanlegg. 

Det ser ut til at det blir stadig mer tungvindt å 

reise i noen sammenhenger. Dette innebærer 

at ikke helt strengt nødvendige yrkesreiser vil 

kunne forsvinne. Teknologiske møtemuligheter 

kan overta. 

Samtidig krever de fl este å kunne være løpende 

tilgjengelig under reiser både på telefon 

og nett. Online-tilgjengelighet vil være et 

must (”fi red if not wired”). 

De senere år har spareiser og cruise vært de 

hurtigstvoksende reisesegmentene. Det antas 

at reiser som motvirker stress stadig vil være 

i vekst. 

Forventet vekst gjelder også for MICEET-markedssegmentene 

1 . 

c) Hotellutvikling 

Det forventes at hotelletterspørselen vil være 

sterkest for ”upmarket-tilbud” og enklere tilbud, 

mens mellomklasse-etterpørselen vil 

stagnere. 

Slike polariseringstrender er synlige på fl ere 

områder, som kjedevaremerker mot sterke 

individuelle varemerker (gjerne i noen markedssegmenter). 

Eller i serveringssammenheng, 

der ”det gode måltid” foretrekkes den 

ene dag, mens ”beitemarkedstilbudene” 

(eksempelvis fastfood) foretrekkes den neste. 

Samtidig er mat viktigere. En spennende matopplevelse 

i hotellet er et fortrinn med økt 

interesse for matkultur. 

”The brand generation” er naturligvis viktig for 

sterke kjedevaremerker. Men ikke bare disse. 

Merkestyrke for det individuelle hotellet kan 

være like viktig i mange markedssegmenter. 

Ønske om frihet og mer uformell stil, betyr 

økende interesse for hytter/leiligheter. Dette 

gjelder ikke bare i resortsammenheng, men 

også for byreiser. 

1 MICEET = (Meetings, Incentives, Congress, Events, Exhibitions, Technical visits) 

2 Her beskrives utforming generelt. Størrelse, beliggenhet og tomtens beskaffenhet vil kunne påvirke løsningene. 


Parallelt med store og omfattende anlegg fi nnes 

markedssegmenter for nisjeorienterte 

overnattingstilbud, gjerne med naturbasert 

opplevelsestilbud integrert. 

8.3.2 Krav til større effektivitet 

Vi har ovenfor og i kapittel 3.4 vist at norske 

hoteller i dag ligger i effektivitetstoppen. Fra 

1998 til 2005 har antall solgte romdøgn per 

årsverk økt med hele 58% til 758 romdøgn. 

Noe av denne forbedringen kan nok tilskrives 

”en dyd av nødvendighet” i forbindelse med 

nedturen i hotellmarkedet rundt årtusenskiftet. 

Det er naturligvis en sammenheng mellom 

hotellets tilbud, servicegrad og dette effektivitetsmålet. 

Noen hevder at for mange hoteller 

er man gått for langt eller at det i hvert fall 

ikke er særlig mer å hente på effektivitetsforbedring 

når det gjelder bemanning. 

Det er imidlertid helt sikkert mer å hente 

gjennom bedret logistikk/systemer/de myke 

verdier. Utfordringen er å klare dette samtidig 

som man har et markedsorientert tilbud. 

Å bygge nytt eller å gjøre større endringer i 

eksisterende hoteller er kostnadskrevende i 

Norge. Det å sikre effektivitet gjennom mulighet 

for gode logistikkfunksjoner og fl eksibel 

betjening er derfor oftest nøkkelen til lønnsomhet. 

8.4 Effektivitet og markedsorientering 

– utfordringer og 

muligheter 

8.4.1 Fleksibel drift 

a) Utforming 2 

De fl este hoteller opplever store svingninger 

både i overnattings- og serveringsbesøk. Se 

eksempelvis avsnitt 3.2.2. d) med oversikt 

over svingninger i antall fulle dager. Hoteller 

med 60% belegg kan ha 100 helt fulle dager. 

Lønnsomhet betyr bl.a. å kunne tilpasse seg 

41


store svingninger. De fl este hoteller har imidlertid 

en fysisk utforming som mer er tilpasset 

stort besøk (”Holmenkollsøndag”), enn de 

stille dager (”Blåmandag”). De er det også 

mange av. 

Hotellutforming 

Fellesområdet må ha en utforming som gjør 

at hotellet kan drives med færrest mulig, 

gjerne bare én person, i front og alene i de 

stilleste perioder. Samtidig skjer svingninger 

raskt også over dagen, slik at det er ønskelig 

med enkle muligheter for at kolleger kan trå 

til raskt ved behov. En slik løsning er illustrert 

i fi guren ovenfor. 

Ideelt sett bør alle fellesfunksjoner ligge på ett 

plan og med de fi re hovedavdelingene organisert 

”rygg mot rygg”. Dette sikrer ikke bare 

god kommunikasjon, men gir også mulighet 

til effektivitet gjennom bredere stillingsinnhold 

(jfr. avsnitt b nedenfor). 

For noen kan kanskje ovenstående virke som 

selvfølgeligheter, men fortsatt oppleves prosjekter 

der eksempelvis restaurant og servering 

er lagt på ulike plan. 

Videre er det ønskelig med fl eksibilitet mellom 

de ulike avdelingsarealene. Vanligst er 

det å tenke fl eksibilitet mellom møterom og 

møte/selskapsrom i form av fl eksible veggløsninger. 

Det er også mulig å tenke seg ulike 

lokaler benyttet til ulike formål etter sesong. 

Tilsvarende fl eksibilitet er mulig med litt kreativitet 

også mellom servering og resepsjon/ 

lobby og møte- og hotellrom. 

Figuren viser også en fl eksibel grense mot 

opplevelse og mellom ute og inne. (Jfr. nærmere 

om dette i avsnittene g og h nedenfor). 

b) Fleksible system- og organisasjonsløsninger 

Store svingninger i belegg og besøk innebærer 

også behov for personale med bredere roller. 

Hotellorganisasjonen blir mer som et fotballag 

som spiller ”totalfotball” 3 . Flere hoteller jobber 

etter slike prinsipper i dag. Eksempelvis hvis 

behovet er kun én person på vakt, må denne 

kunne både håndtere hotellresepsjonen, tappe 

en øl og servere en enkel rett. Tilsvarende 

på dager med stort trykk i hotellresepsjonen, 

bør ansatte i for eksempel administrasjonen 

(forsvaret) raskt kunne trå til ved kø i resepsjonen 

(angrepet). 

Skal slik totalfotballorganisering kunne praktiseres 

effektivt, kreves planlegging for dette 

ved design av hotellet slik det fremgår av 

fi guren til venstre med fellesfunksjoner samlet 

så nært som mulig rundt resepsjonsfunksjonen. 

I et eksisterende hotell kan det være vanskelig 

å oppnå slik effektivitet uten dramatiske 

ombygginger. For nye prosjekter kan tomt, 

beliggenhet og størrelse også kreve løsninger 

som ikke er helt ideelle i effektivitetssammenheng. 

Dette innebærer normalt dyrere drift og 

det er vanskeligere å oppnå lønnsomhet. 

c) Størrelse 

Å planlegge riktig størrelse både når det gjelder 

antall rom, serveringsareal og konferanseareal 

er vanskelig. Dette er også en utfordring 

ved gjennomføring av etableringsundersøkelser 

(feasibility studies). Som det fremgår av 

fi guren i avsnitt 3.2.2 D med antall fulle dager 

og belegg, vil det ofte være riktig å planlegge 

et større hotell enn det gjestedøgnsgrunnlaget 

skulle tilsi. Tapt inntekt på mange fulle 

dager er også en del av regnestykket. 

Mange hoteller oppdaget raskt etter åpning at 

møtearealene er for små. Dette kan ha sammenheng 

med fl ere forhold. Viktigst er kanskje 

at for mange hoteller er møtestrukturen 

møter med én overnatting, med ankomst 

formiddag og arrangement fra lunsj til lunsj. 

Dette opplegget krever oftest møtefasiliteter 

for to fulle dager og sperrer altså for et 

nytt møte med ankomst dagen etter (selv om 

hotellromkapasiteten er til stede). 

Et annet forhold er endring i møtestruktur fra 

mer tradisjonelle kurs til arrangementer i alle 

MICEET-segmentene. Selv eventarrangemen- 

ter som i stor grad kan foregå utenfor selve 

hotellet, vil kanskje kreve å kunne samles i 

plenum for deler av arrangementet. 

d) Sesong og innhold 

Det norske klimaet innebærer store sesongsvingninger 

og endringer i kundegrupper og 

markeder. Det ideelle er å kunne ha utnyttelse 

av arealene året rundt. Det handler også 

om å utnytte omsetningspotensialet. Slik kan 

sommerrestauranten skifte til weekendpub 

og/eller møtested for mer uformelle møter 

ellers i året. 

For et hotell kan det forekomme betydelig 

skifte i gjestegrupper med helt ulike formål 

fra den ene dagen til den andre. Hotellet må 

kunne fremstå som et teater med dreiescene, 

- endret delvis fysisk og delvis organisasjonsmessig. 

e) Samvirkning for synergi 

En måte å oppnå arealutnyttelse er samarbeid 

med eksterne som kan gi synergier. Et 

kjent eksempel i denne sammenheng er kulturhus/fl 

erbrukshallbygging i forbindelse med 

hoteller. Stedets kulturbehov vil kunne være i 

motfase med hotellets MICEET-arrangementer. 

Samtidig vil kulturtilbudet også berike oppholdet 

for hotellgjestene. 

f) Vann og sol 

I et norsk klima kan forskjellen mellom suksess 

og fi asko ligge i at hotellets beliggenhet 

og utforming er tilpasset solforhold eller ikke. 

Videre vil det også styrke et prosjekt som har 

beliggenhet med direkte kontakt til vann. 

Enda bedre er det hvis dette også gir aktivitetsmuligheter. 

g) Lav terskel ute/inne 

Uteserveringssesongen kan forlenges med 

uker/måneder med kunstig varme og god 

planlegging. For effektivitet og trivsel er det 

vanligvis viktig med mulighet for ”lav terskel” 

(eksempel store skyvevinduer) mellom ute og 

inne ved serveringsvirksomhet. Røykeloven 

forsterker dette behovet. 

h) Opplevelser/aktiviteter 

Opplevelses- og aktivitetstilbud er aktuelt 

både for ferie/fritids- og møtesegmentene. 

Dette er i liten grad hensyntatt ved eksisterende 

hoteller. Kravene her vil kunne være 

spesielle fra sted til sted, avhengig av opple- 

3 Det nederlandske fotballaget Ajax revolusjonerte i sin tid fotballverden med innføring av totalfotball – dvs. at spillerne, fra å ha sine faste regioner på banen, fi kk roller over 

hele banen når det var aktuelt. Slik spiller alle i dag.

velses- og aktivitetstilbud. Ofte vil det være 

snakk om en tilrettelagt ”slusefunksjon” mellom 

ute og inne. Vannsport krever skifte av 

bekledning og plass til utstyr, fi ske krever det 

samme og plass for behandling og oppbevaring 

av fi sk, mange vinteraktiviteter krever 

plass for bekledning og utstyr osv. 

8.4.2 Overnattingstilbud med 

multifunksjonalitet 

a) Innledning 

Etterspørsel etter leiligheter/hytter/rorbuer 

og lignende med hotellstandard innredning 

har vart noen år. Hittil har kun et fåtall 

hoteller virkelig utnyttet denne trenden til 

multifunksjonalitet i utformingen. Mange nye 

hoteller bygges fortsatt med tradisjonelle 

hotellrom selv om betydelige deler av markedet 

i dag etterspør noe annet (se avsnitt 2.6). 

Gjennom å tenke multifunksjonalitet i utformingen 

oppnår man enkelt å kunne tilby begge 

deler. Den ene dagen kan leiligheten være 

leilighet for eksempel i ferie/fritidsmarkedet. 

Den neste dagen kan leiligheten fungere som 

to separate hotellrom med egne baderom og 

egne innganger, for eksempel i kursmarkedet. 

Den tredje dagen kan leiligheten fungere som 

et vanlig dobbeltrom og en minisuite i yrkesreisemarkedet. 

Eksempel på multifunksjonsleilighet på 55m 2 

b) Fordeler 

Ett konkret eksempel på en slik løsning er vist 

i fi guren ovenfor. På et areal ikke mye større 

enn to litt større hotellrom er det mulig å få til 

en slik funksjonell leilighetsløsning. 

Gjennom dette oppnår man et tilbud som er 

tilpasset de viktigste trender og utviklingstrekk 

i markedet i dag: 

• Trend om større frihet 

• Tilpasset de nye generasjoners levemåte 

• Tilpasset folks økende matinteresse (valg 

mellom å spise i restaurant eller tilberede 

selv) 

• Tilpasset det økede behov for egenorganiserte 

smågrupper (eksempelvis jentegruppe 

på tur) 

Samtidig innebærer den fl eksible bruken mellom 

leilighet og to typer hotellrom mer fornøyde 

gjester og høyere kapasitetsutnyttelse. 

Hittil har leiligheter i Norge i stor grad vært 

tenkt på som et resort-tilbud (for eksempel 

på alpindestinasjoner). Multifunksjonsleiligheter 

kan være like aktuelt for et byhotell. 

Leilighetsløsningen kan gjøre fi nansieringen 

enklere. 

8.4.3 Finansiering 

Høye investeringskostnader gjør fi nansiering 

av hotellutbygging i Norge til en utfordring. 

Multifunksjonsleilighetsløsningen åpner for 

enklere fi nansiering. For det første er et mer 

fl eksibelt og markedsorientert hotell enklere å 

fi nansiere i seg selv. For det andre åpner det 

muligheten for såkalt ”sale/leaseback-fi nansiering”. 

Dette innebærer at hotellet selger ut 

alle eller noen av leilighetene og leier de tilbake 

for størstedelen av året, mens leilighetskjøperen 

(kan være organisert både som selveier 

og borettslag) har rett til å bruke leiligheten 

for et bestemt antall dager i løpet av året. 

Alternative fi nansieringsformer som ”sale/ 

leaseback” er presentert i detalj i kapittel 9 i 

rapporten Norsk Hotellnæring 2005. 

Prinsippet innebærer at deler av bankfi nansieringen 

byttes ut med private kjøpere. For 

utbygger ligger et ytterligere incentiv både 

i at det ofte oppnås en prisforskjell mellom 

utbyggingskostnad og markedspris på leiligheten 

og at (deler av) prosjektet kan selges 

før utbygging starter. Spesielt interessant 

for hotelldriften er prinsippet når det oppnås 

”motfase” i hotellbruk og eierbruk. 

Også for leilighetseierne er ”sale/leaseback” 

multifunksjonsleiligheter interessante. Disse 

vil normalt gjennom sin mer fl eksible hotellbruk 

(mellom hotellrom og leiligheter) kunne 

bety større utleieinntekter (som leilighetseieren 

vanligvis får en prosentandel av). 

Prinsippet er også i ferd med å bre seg internasjonalt 

både i Europa og USA. Her brukes 

4 ”Vacation ownership” fi nnes også internasjonalt i andre varianter, som ”timeshare” og ”fragmented ownership” 

5 Se tekst i rammen på neste side 


ofte begrepet ”condo hotels” 4 . Prinsippet 

benyttes ikke utelukkende for leiligheter, men 

også for normale hotellrom. Den nye kjeden 

”Guest Invest” med hoteller i London er et 

eksempel på dette. 

8.5 Et opplevelseshotell 

uten lavsesong 

Forventning om økt relativ betydning for 

ferie/fritidsmarkedet innebærer at hotellutbygging 

og utvikling krever mer orientering 

mot opplevelser – og at opplevelsesdelen i 

større grad inkluderes i hotelltilbudet fremfor 

å være basert på helt eller delvis eksternt 

leverte opplevelser. Dette vil i betydelig grad 

også gjelde de fl este by- og konferansehoteller. 

Det ideelle målet er å kunne operere med et 

opplevelsestilbud som kan gi jevnt, godt 

belegg året rundt. I avsnitt 8.4.1 er utformingshensyn 

for å kunne legge til rette for et 

mer aktivitets- og opplevelsesorientert tilbud 

berørt. Eksempelvis vil det for mange hotell 

kunne være aktuelt med tilrettelagte ”sluseløsninger” 

når utendørs aktiviteter og opplevelser 

skal utnyttes. 

Eksempler på tilrettelegging for aktiviteter og 

opplevelser innendørs kan være investeringsbasert 

(badeland, bowling, spa/wellness 5 , 

spesialinnredet klasserom for matkurs osv.). 

Men det kan også være basert på ”mykvare”tilbud 

uten spesielt store krav til investeringer 

i spesielle faste anlegg (bluesweekend, mat- 

og vinkurs, osv.). Å tilrettelegge for utendørs 

aktiviteter representerer heller ikke noe nytt. 

Dette har eksistert like lenge som hoteller har 

eksistert. Det nye i dette er å være bevisst 

med tilrettelegging for slike tilbud når hotellet 

planlegges. På denne måten kan tilbudene 

gjøres effektive og profesjonelle. 

43


Hva er et spa? 

The International Spa Association defi nes 

a spa as ”an entity devoted to enhancing 

overall well-being through a variety of 

professional services that encourage the 

renewal of mind, body and spirit,” further 

elaborating a hotel/resort spa as “a spa 

owned by and located within a resort or 

hotel providing professionally administered 

spa services, fi tness, and wellness 

components and spa cuisine menu choices.” 

Spas in resorts or hotels provide an 

array of services including massages, sauna/Jacuzzi, 

facial treatments, alternative 

stress management, fi tness programs and 

spa cuisine. 

En undersøkelse i USA (Smith Travel 

Research) viser at 27% av 4+ og 5-stjerners 

hoteller har spa. Nesten 40% av nye 

prosjekter i disse kategoriene planlegges 

med spa. 

Spareiser har vært blant de hurtigst voksende 

reisesegmenter i Europa i fl ere år. 

En oversikt over forhold i Norge er gitt 

i fjorårets rapport, Norsk Hotellnæring 

2005. 

For å tilrettelegge for slike løpende breddetilbud 

kreves hotell av en viss størrelse. Mindre 

bedrifter må vanligvis satse på mer nisjepreg 

på smalere områder – også dette inne og ute. 

Opplevelser og aktiviteter er det egentlige reisemålet 

i ferie/fritidssammenheng. Det tradisjonelle 

hotellet blir primært et middel på vei 

til aktivitets- og opplevelsesmålene (selv om 

naturligvis et trivelig hotellopphold også er en 

opplevelse). I det nye hotellet vil aktiviteter 

og opplevelser i større grad være integrert og 

tilrettelagt for hotellgjesten – samtidig som et 

mer komplett tilbud også er enklere tilgjengelig. 

8.6 Morgendagens hotell – 

oppsummering 

Kravene til å lykkes som morgendagens hotell 

ligger i stikkordene effektivitet, fl eksibilitet, 

multifunksjonalitet og tilrettelegging og tilgjengeliggjøring 

for opplevelser/aktiviteter. 

Enkelt oppsummert: Drifts- og markedsorientering. 

Flere hoteller oppfyller sikkert disse kravene 

og er godt forberedt på morgendagens utfordringer. 

De fl este hoteller vil møte ny konkurranse 

og nye tilbud, og må planlegge for å 

møte dette. 

Med norsk kostnadsnivå må mulighet for 

effektiv drift være i høysetet. Samtidig må 

dette skje på en måte som ikke ødelegger for 

markedsorientering/gjestetrivsel. Selve utformingen 

ved nybygg og større moderniseringer 

må hensynta dette. 

I avsnitt 8.3 har vi berørt at norske hoteller 

ligger i effektivitetstoppen internasjonalt. 

Imidlertid har de aller fl este hoteller mer å gå 

på når det gjelder å tilrettelegge for effektive 

logistikkfunksjoner, fl eksibilitet mellom avdelingene 

og mulighet for moderne organisasjonsprinsipper, 

der den enkelte ansatte ”kan 

spille over hele banen”. 

Et viktig suksesskriterium vil være nærmest 

mulig en utforming som vist i avsnitt 8.4.1. 

Som en del av markedsorienteringen er også 

hotellets opplevde profi l viktig i dag. Det kan 

være et kjedevaremerke med innhold, som 

matcher brukernes forventninger og stil. Det 

kan også være individuelle hoteller med sitt 

eget særpreg. 

Dette kapitlet handler om bevissthet i hotellutformingen 

og om å hensynta viktige utviklingstrekk 

i markedet ved planlegging for 

nytt. Vi tror følgende er spesielt viktige vurderinger 

nå: 

• Fleksibel utnyttelse 

Fleksibilitet i overnattingsavdelingen vil 

være et meget sentralt suksesskriterium 

fremover. Leiligheter med multifunksjonalitet 

(kan brukes både som en fullt 

utstyrt leilighet og som to fullt innredede 

og funksjonelle hotellrom). Å ikke ivareta 

slike hensyn vil gjøre det vanskeligere å 

lykkes i hotellmarkedet fremover. 

• Et opplevelseshotell uten lavsesong 

Ferie/fritidsgjestene antas å bli, relativt 

sett, viktigere. Dette gjør at det er ønskelig 

å la opplevelser og aktiviteter i større 

grad fremstå som en integrert del av 

hotellproduktet. Det er ønskelig med et 

bredere tilbud – og ikke bare innendørs. 

• Alternativ fi nansiering 

Vurdere å la gjestene delta gjennom 

”sale/leaseback”. 

Og samtidig naturligvis det helt grunnleggende 

på plass; - å gi gjestene en god opplevelse. 

Slik at de gir positiv omtale. Og kommer 

tilbake.

9 Spesialtema: MVA-problematikk etter 1. september 2006 

Advokatene Eivind Bryne og Mette Borchgrevink, Advokatfi rmaet Steenstrup Stordrange DA 

Hittil har hotellene ikke hatt merverdiavgift på 

overnattingstjenester, men på servering og en 

rekke andre tjenester. 

Fra 1. september i år er det innført 8 % moms 

på romutleie i overnattingsvirksomhet mv. 

Dette medfører fordeler og ulemper for 

næringen: 

· Fordelen er at hotellene får fradrag for all 

inngående avgift. Dette vil medføre en 

betydelig fordel og forenkling for næringen. 

· Momssatsen på 8 % er den samme som 

for persontransport. Dermed blir reiser og 

overnatting likebehandlet, og hele reiselivsbransjen 

får atskillig enklere momsbehandling. 

· Ulempen er at kundene må betale moms 

på overnattingen. 

· For forretningsreisende vil dette ikke ha 

noen betydning, fordi disse har enten 

fradragsmuligheter eller rett til refusjon. 

Dette gjelder både norske og utenlandske 

forretningsreisende. 

· Fritidsreisende og turister vil få et netto 

påslag i prisen som følge av momsen. 

Fritidsreisende og turister vil heretter 

betale forbruksskatt på overnatting. 

Nytt: Lav mva-sats på overnatting, og formidling 

av overnatting mv. 

Aktuelle momssatser for næringen blir dermed 

8 % for salg av overnatting, samt ved 

salg av persontransport, formidling av reiser 

og overnatting, og næringens formidling av 

hytter etc. Den generelle merverdiavgiftssatsen 

for varer og tjenester er på 25%. Salg av 

aviser har 0 % mens serveringssatsen er 25% 

og salg av mat/catering har en sats på 13%, 

som forventes økt til 14%. 

Hva omfattes av den nye avgiftsplikten 

Den nye avgiftsplikten gjelder for ”romutleie 

i hotellvirksomhet og lignende virksomhet, 

utleie av fast eiendom til camping samt utleie 

av hytter, ferieleiligheter og annen fritidseiendom 

i tilknytning til slik virksomhet.” 

Dette omfatter romutleie i hoteller, pensjonater, 

moteller, hospitser, herberger, samt utleie 

av skipslugarer. Avgiftsplikten gjelder overnattingsbedrifter. 

Den gjelder uansett hvor lenge 

oppholdet varer, og den gjelder også langtids- 

Sammendrag: 

Merverdiavgift på 

overnatting 

Merverdiavgift på romutleie i hotellvirksomhet 

er innført fra 1. september 2006. 

Hotellnæringen har nå fullt fradrag for inngående 

merverdiavgift, mot før kun delvis 

fradrag. Rammebetingelsene er dermed 

brakt på nivå med andre land. At momssatsen 

på 8 % for overnatting er den samme 

som for reiser, forenkler dessuten momsbehandlingen 

for hele reiselivsbransjen. 

Omfang 

Den nye momsplikten omfatter foruten 

romutleie i overnattingsbedrifter også 

campingvirksomhet. Romutleien omfatter 

så vel kursrom som overnattingsrom. I tilknytning 

til overnattings- og campingvirksomhet 

er det merverdiavgift på utleie av 

hytter, ferieleiligheter og annen fritidseiendom. 

Tilknytningskravet til servering utelukker 

mange gårdbrukeres næringsmessige 

hytteutleie. En mulig endring er at denne 

gruppen blir omfattet. 

Adgangen til frivillig registrering etter forskrift 

nr. 117 gjelder ikke utleie av ferieleiligheter, 

hytter og annen fritidseiendom, 

uansett om utleie skjer til overnattings- og 

campingvirksomhet for bruk i avgiftspliktig 

virksomhet. Det gjenstår avklaring av om 

deler av turistanlegg, regulert til næringsformål, 

er fritids- eller hotelleiendom. Enn 

videre gjenstår en nærmere avklaring av 

når utenlandske reisearrangører skal sies 

å omsette overnattingstjenester i Norge, 

med derav følgende merverdiavgiftsregistreringsplikt 

i Norge. 

Hva inngår i overnattingstjenesten 

Tilleggsytelser som utgjør et naturlig ledd 

i romutleien, og hvor det ikke kreves særskilt 

vederlag, avgiftsberegnes med 8 % 

som en del av overnattingstjenesten. Dette 

vil normalt gjelde adgang basseng og trimrom, 

parkering etc. 

Kunder med fradragsrett 

Fradragsrett for hotellovernatting medvir- 

1 Etter momsloven § 5 b nr 5 er adgang til opplevelsessentra og svømmebasseng unntatt fra avgiftsplikt: Badeland anses som opplevelssenter 

2 Helse- og helserelaterte tjenester er unntatt fra avgiftsplikt etter momsloven § 5 b nr. 2. 

3 Momsloven § 23. 


ker til at den nye momsplikten er en god 

ordning. Avgiftspliktige næringsdrivende 

får hotellmomsen tilbake i avgiftsoppgjøret, 

eller gjennom refusjonsordningen for 

utenlandske næringsdrivende. På tilsvarende 

vis får kommunene hotellmomsen 

tilbake gjennom kompensasjonsordningen. 

Dessverre kompenseres ikke frivillige 

organisasjoner for merutgifter som følge 

av merverdiavgift på overnatting, ettersom 

dette ikke anses som en del av merverdiavgiftsreformen 

i henhold til Stortingets 

budsjettvedtak. 

Merutgift for forbrukerne 

Den økte momsbelastningen faller på fritidsreisende 

og turister, samt hotellgjester 

fra den momsunntatte delen av næringslivet, 

organisasjoner og offentlig forvaltning 

generelt. Disse er ”Svarteper”, som må 

betale indirekte skatt på forbruk av hotellovernatting. 

Hotellnæringens mangfoldige momssatser 

Aktuelle momssatser for hotellnæringen 

blir dermed 8 % for salg av overnattings- 

og kursrom, samt ved salg av persontransport, 

formidling av reiser og overnatting, 

og næringens formidling av hytter etc. Salg 

av aviser har 0 %. Salg av mat har sats 

på 13 %, (som antas å bli økt til 14 %). 

Servering, og selskapslokaler i forbindelse 

med servering, samt øvrige varer og tjenester 

faller inn under den generelle merverdiavgiftssatsen 

som er på 25 %. 

Bokføringskravene 

Hoteller må spesifi sere henholdsvis romutleie 

og servering i tråd med bokføringsforskriften, 

som lyder: 

”Avgiftspliktig og avgiftsfritt salg, samt salg 

som faller utenfor bestemmelsene i merverdiavgiftsloven 

kapittel IV, skal fremgå 

hver for seg og summeres særskilt. 

Det samme gjelder dersom avgiftspliktig 

omsetning avgiftsberegnes etter forskjellige 

satser.” 

Ved Advokat/partner Eivind Bryne 

Advokatfi rmaet Steenstrup Stordrange DA 

45


utleie av hytte/rom/leilighet som leies ut i 

regi av hoteller. 

Den nye ordningen må avgrenses mot ordinær 

utleie av bolig, ferieleilighet og hytteutleie, 

hvor det ikke er moms, og heller ikke fradragsrett 

for aktørene. 

Campingvirksomhet er også blitt momsbelagt 

med 8 %. Med campingvirksomhet mener 

man områder der det er tilrettelagt for plassering 

av campingvogner/oppsetting av telt, 

samt at det blant annet er tilgang til en strømkilde 

og adgang til å benytte toaletter/dusj. 

En bonde som tillater ungdom å slå opp telt 

på et jorde driver ikke ”camping”- virksomhet 

i lovens forstand. 

Hvem skal beregne avgift? 

Avgiftsplikten retter seg mot hotellet som 

omsetter overnattingstjenester, dvs. den virksomhet 

som leier ut rom i en hotellvirksomhet 

eller lignende. 

Hvem skal ikke beregne avgift? 

Næringsdrivende som driver vanlig utleie av 

fast eiendom, uten at dette har tilknytning til 

hotellvirksomhet eller lignende virksomhet, 

skal ikke beregne avgift. Slik utleie er fortsatt 

utenfor merverdiavgiftssystemet. For utleie av 

arealer/fast eiendom til bruk i hotellvirksomhet 

kan det normalt søkes frivillig registrering 

etter forskrift nr. 117. Etter en forskriftsendring 

er denne adgangen blitt innskrenket for hytter 

og fritidsleiligheter. 

Hva med inngående avgift? 

Heretter skal hotellene ha fullt fradrag for all 

inngående avgift, ettersom alle varer og tjenester 

som normalt omsettes fra hoteller er 

blitt merverdiavgiftspliktig med unntak av 

særskilt betaling for adgang til svømmebasseng, 

som kun i enkelttilfeller vil påvirke den 

generelle fradragsretten. 

Romutleie har hittil ikke vært fradragsberettiget 

virksomhet. Det har vært full momsbelastning 

på anskaffelsen av varer og tjenester 

relatert til denne del av hotelldriften, og kun 

forholdsmessig fradrag for fellesanskaffelser 

til den kombinerte virksomheten med overnatting 

og servering etc. 

Før 1. september 2006 har det vært omfanget 

av serveringsvirksomheten som i første rekke 

har hatt avgjørende betydning for hotellenes 

fradragsrett. Den generelle fradragsretten har 

variert fra hotell til hotell, og har variert mellom 

20 % og 80 %. 

Forholdsmessig fordeling – hva med SPA- 

hoteller etc? 

Fradragsrett beror på hvorvidt anskaffelsene 

kan relateres til avgiftspliktig virksomhet. 

Prinsippet er at det skal skje en forholdsmessig 

fordeling av fradrag for inngående moms 

etter hvor stor del av virksomheten som er 

momspliktig, jf eksempelet ovenfor. 

Frokosten vil normalt være verd mer enn 5 %, 

og må avgiftsbelegges som servering, dvs 25 

%. Hotellet må selv beregne frokostverdien 

ut fra kalkulerte kostnader, og avgiftsbelegge 

dette med 25 %. Differansen mellom overnattingsprisen 

og kalkulert frokostverdi, må 

avgiftsbelegges med 8 %. 

Dersom hoteller selger matpakker, er dette 

matvarer, som har take-away-sats som matvarer, 

dvs 13 %, men med full fradragsrett. 

Hoteller må spesifi sere henholdsvis romutleie 

og servering i tråd med bokføringsforskriften, 

som lyder: ”Avgiftspliktig og avgiftsfritt salg, 

samt salg som faller utenfor bestemmelsene i 

merverdiavgiftsloven kapittel IV , skal fremgå 

hver for seg og summeres særskilt. Det samme 

gjelder dersom avgiftspliktig omsetning 

avgiftsberegnes etter forskjellige satser.” 

Tilgang til svømmehall 1 er unntatt fra avgiftsplikt, 

og det samme gjelder massasje og 

andre helse- eller helserelaterte tjenester 2 . 

Sminke- og frisørtjenester er momspliktig. 

Spa-hoteller har utfordringer på forholdsmessig 

fordeling av hva som er momspliktig, (og 

med fradragsrett for inngående avgift) og hva 

som er unntatt fra avgiftsplikt (og som ikke 

gir fradragsrett). Når hotellet selger aviser og 

bøker, er dette momspliktig, men med 0-sats, 

og gir rett til fradrag for inngående moms. 

For hoteller som tilbyr gjestene gratis adgang 

til svømmebasseng, samtidig som det tas 

betaling fra andre enn gjestene, skal inngående 

avgift fordeles 3 dersom inngangspengene 

til svømmehallen overstiger 5 % av samlet 

omsetning fra både overnatting og inngangspenger 

4 . Slik fordeling vil normalt ikke være 

aktuelt. 

4 Se artikkel om Merverdiavgift på romutleie i hotellvirksomhet, Skattetaten 23. august 2006, www.skatteetaten.no. 

5 Se noten ovenfor. 

Hva med tilleggsytelser? 

Tilleggsytelser som ikke utgjør mer enn 5 % 

av verdien avgiftsberegnes sammen med 

overnattingstjenesten. Tjenester som er inkludert 

i overnattingsprisen, som internettilgang, 

adgang basseng og trimrom, parkering etc, gis 

samme sats, 8 %, som overnattingen. Dette 

gjelder uansett om dette har vanlig momssats 

(parkering) eller om det er momsfritt (adgang 

svømmebasseng). Vilkåret er at ytelsen utgjør 

et naturlig ledd i romutleien og at det ikke 

kreves særskilt vederlag for ytelsen. Rett til 

å spille golf utgjør etter Skattedirektoratets 

mening ikke en naturlig ledd i romutleie, dette 

gjelder også for ”golfhoteller” 5 . 

Dersom hotellet tar seg særskilt betalt for 

internettilgang, solarium etc, vil dette være 

vanlige momspliktige tjenester med 25 % 

momssats. 

Norske og utenlandske gjesters 

fradragsrett ved kjøp av 

overnattingstjenester 

Business to Business (B2B): 

• Norske næringsdrivende som driver virksomhet 

med fradragsrett for inngående 

merverdiavgift vil få fullt fradrag for merverdiavgiften 

på overnatting. 

• Det samme gjelder utenlandske næringsdrivende, 

som kan kreve momsrefusjon 

etter momsloven § 26 a, jf forskrift nr. 

106. 

Business to Consumer (B2C) 

• Forbrukere har ikke fradragsrett for merverdiavgift, 

og hotellmomsen vil isolert 

sett medføre en høyere sluttpris for forbrukerne. 

Det kan likevel være at sluttprisen 

blir den samme fordi hotellene vil få 

stor fordel av fradragsretten for inngående 

moms. Her kan hotellene få en utfordring 

i form av prisdifferensiering mellom B2B 

og B2C. 

• Poenget med momssystemet er nettopp 

at forbrukeren som sisteledd skal betale 

merverdiavgiften, og at ingen av de foregående 

ledd skal betale merverdiavgift.

Virkninger for hotellnæringen 

Frem til 1. september 2006 har hotellnæringen 

ikke vært momspliktig for overnattingstjenesten. 

Derfor har næringen heller ikke 

hatt fradrag for inngående moms knyttet til 

overnattingstjenestene. Næringen har derfor 

betalt 25 % på alle varer og tjenester som 

brukes som innsatsfaktor, men uten å kunne 

føre dette til fradrag. Hotellnæringen har derfor 

båret belastningen med å være sistemann 

i avgiftskjeden, en rolle som sluttbruker/forbruker 

egentlig skal ha. 

Med innføring av moms, vil næringen laste 

avgiftsbelastningen over på sluttkunden. 

Hotellene må ta 8 % moms for all overnatting, 

likevel kan de trekke fra alle inngående 

avgift, selv om dette normalt er 25 %. Dette 

vil være en betydelig fordel for næringen. 

Utenlandske reiseoperatører – behøver normalt 

ikke mva-registrering i Norge 

Når en utenlandsk turoperatør formidler reise og 

opphold i Norge, vil han fra 1. september måtte 

viderefakturere til sine kunder den norske merverdiavgiften 

som påløper på reisen og oppholdet 

til kundene i Norge. Likevel vil turoperatøren 

ikke bli avgiftspliktig til Norge for denne omsetningen 

selv om det blir beregnet norsk merverdiavgift 

på selve overnattingstjenesten. 

NHO Reiseliv har derfor fått gjennomslag for 

sine anførsler overfor departementet. Dette 

betyr at utenlandske forretningsreisende vil kunne 

få refundert den norske avgiften på overnattingstjenesten 

gjennom refusjonsordningen for 

utenlandske næringsdrivende, jfr. mval. § 26a. 

Også de utenlandske turoperatørene vil kunne 

søke refusjon, men da for sine egne reise- og 

oppholdsutgifter i Norge, og ikke kundene sine. 

Utenlandske ”vanlige” turister, vil ikke oppnå 

noe refusjonsrett. 

Man må imidlertid merke seg at dersom den 

utenlandske turoperatøren etter en konkret vurdering 

i realiteten selv omsetter overnattingstjenester 

i Norge (altså gjør noe mer enn å formidle 

reise og overnatting), vil turoperatøren bli 

registreringspliktig for merverdiavgift i Norge for 

denne omsetningen. 

Overnattingsstedene må oppgi sine priser og 

fakturere overnattingstjenestene med 8% merverdiavgift 

overfor turoperatørene. Dette innebærer 

ikke et fritak, men kun at de utenlandske 

turoperatørene som anses å formidle overnattingstjenesten 

kan viderefakturere sine kunder 

den norske avgiften på oppholdet. 

6 Forskrift nr 117 endres med virkning fra 1. september 2006. 

Hva med kurs og konferanser på hotell? 

Kurs er ”undervisning”, som er fritatt for merverdiavgift. 

Kursarrangører har derfor ikke fradrag 

for inngående moms, og moms på bruk 

av hotell til kurs vil være en økt utgift for kursarrangørene. 

Konferanser derimot, er ikke undervisning. 

Konferansearrangører har derfor fullt fradrag 

for inngående merverdiavgift, og innføring av 

hotellmoms vil derfor ikke ha betydning. Det 

blir interessant å se om kursarrangører endrer 

sitt produkt vekk fra undervisning og over på 

konferanser for å komme inn i momssystemet. 

Når hoteller leier ut lokaler til kurs og konferanser 

vil momssatsen være 8 %. Dersom det 

foregår servering i lokalene, blir momssatsen 

25 %. Det er derfor avgjørende om det ytes 

servering i forbindelse med utleien av lokalet. 

Det blir 25 % moms dersom serveringstjenestene 

beløpsmessig ikke er av underordnet 

betydning. Dersom det bare serveres kaffe 

og mineralvann i forbindelse med bruk av 

lokalene til møter, konferanser el., vil serveringen 

være beløpsmessig underordnet. I slike 

tilfeller skal kun serveringstjenesten ha 25 

% moms, og lokalleien for øvrig 8 %. Dersom 

serveringen er det vesentlige element med 

bruken av lokalene og utleier selv står for serveringen, 

blir momssatsen 25 %. 

Disse nye reglene gjelder kun for romutleie i 

regi av hotellvirksomhet. Utleie av fast eiendom 

i sin alminnelighet er fortsatt unntatt fra 

momsplikt. Dette betyr at eiendomsselskaper 

etc som leier ut lokaler til møter, konferanser 

etc fortsatt skal gjøre dette uten moms. 

Vilkåret er selvsagt at ikke utleien er en del av 

hotellvirksomhet eller lignende virksomhet. 

Hva med utleiehytter og ferieleiligheter? 

Når hoteller forestår utleie av hytte, ferie- og 

fritidsleilighet, utleie av fast eiendom til camping 

etc vil dette bli avgiftspliktig. Dette gjelder 

all slik utleie i tilknytning til hotellvirksomhet 

og campingvirksomhet. Det spiller 

ingen rolle om hyttene ligger et annet sted 

enn hotellet, såfremt hyttene leies ut i regi av 

hotellet. Tilsvarende gjelder for andre utleieobjekter 

som fritidsleiligheter etc. Pt er det 

ikke et krav om at hyttene leies ut på samme 

sted som hotellvirksomheten foregår, men 

her har Finansdepartementet varslet at de vil 


følge nøye med for å hindre misbruk av fradragsretten. 

En innstrammingsmulighet som 

kan komme er at man i fremtiden vil kreve 

at hytter/ferieleiligheter skal ha en geografi sk 

tilknytning til hotellvirksomheten. Et annet 

krav som kan komme kan bli at hotellet som 

forestår utleien må ha hotelldrift som den 

økonomisk dominerende virksomheten for å 

få momsplikt med tilhørende fradragsrett. 

Hytter og leiligheter som leies ut av privatpersoner 

er fortsatt fritatt for avgiftsplikt, og har 

heller ikke fradrag for inngående moms. Det 

samme gjelder hytteformidling og formidling 

av rom etc av noen som ikke driver hotell- 

eller lignende virksomhet. Disse er unntatt 

fra momsloven, som betyr at de verken skal 

beregne moms, eller har fradrag for inngående 

avgift. 

Avgiftsplikt/fradragsrett for ferieleiligheter? 

Avgiftspliktig utleie av ferieleiligheter, hytter 

etc gir full fradragsrett for inngående avgift. 

Det er grunnen til at momsplikten med tilhørende 

fradragsrett er begrenset til utleie i regi 

av hoteller, og ikke gjelder for privatpersoner. 

Samtidig blir det normalt ikke adgang til frivillig 

registrering for utleiere av hytter, ferieleiligheter 

etc, selv om disse skal videreutleies 

av hoteller og campingvirksomheter 6 . 

Fra ulike hold er det kommet krav om at 

turistanlegg, regulert til næringsformål, skal 

omfattes. Det forventes her en presisering av 

forskrift nr. 117. 

Oppsummering: 

Avgiftssatser og fradragsrett 

• Den alminnelige mva-satsen: 25 %* 

• Servering 25 %* 

• Overnatting: 8 %* 

• Betalings TV 25 %* 

• Matvarer (dv take-away fra 

restaurant og cafeer): 13 %* 

• Bøker og aviser 0 %* 

• Salg av varer og tjenester 

(salg av toilettart. etc) 25 %* 

• Varer og tjenester merket * er avgiftspliktig, 

og gir rett til fradrag for inngående 

avgift. 

• Massasje og tilgang svømmehall: 

Fritatt for avgiftsplikt – ikke fradrag for 

inngående moms. 

47


10. EXECUTIVE SUMMARY AND HIGHLIGHTS 

1 INTRODUCTION 

“Norsk Hotellnæring 2006” is the 10th annual 

report on the Norwegian hotel industry. The 

report is prepared by Horwath Consulting Oslo, 

and contains general information, marketing 

data, operational data, presentations of the 

most important hotel chains and other relevant 

hotel information. 

Page references are to respective pages/ 

tables in this report. 

2 GENERAL (p.4) 

• In 2005 Norway had a total of 1.136 

hotels with 143.570 beds. There has been 

a small reduction in number of hotels since 

the top year 1997. In the same period 

there has been a small growth in the 

room capacity (p.4). 

• In 2005 there were 17,1 mill. hotel nights 

– up 4,6% from the year before. Domestic 

guest nights reached an all time high in 

2005. Based on the development so far 

this year, it is expected around 4% growth 

(p. 4) 

• Average room occupancy rose to 52,1% 

total and 61% for urban hotels in 2005. 

Oslo and Bergen are busy markets with 

an occupancy of 68% and 69% respectively 

(p. 5). 

• The average achieved room rate had 

a slight increase to NOK 717,- in 2005. 

Average achieved room rate is about 

the same for city and country hotels. The 

actual achieved room rates in Norway are 

very competitive in the European market 

(p.5). 

• Revenue per available room (RevPAR) 

increased from NOK 351,- to NOK 374,- 

(up 6,6%) for Norway. RevPAR for city 

hotels was NOK 436,-. There are huge 

differences in RevPAR between different 

counties in Norway. RevPAR for Oslo was 

NOK 524,- in 2005 (p. 6). 

• The increase in guest nights in 2005 mainly 

came in the business segment which 

counts for 34,6%. There was also an 

increase in the meeting market. Leisure 

traffi c has a share of 50,9% and conferences 

14,5% nationwide. City hotels have a 

higher share of business travels (49,3%), 

and less leisure (37,7%) (p. 7). 

• The share of foreign hotel nights in 

Norway is only 27,8% in 2005. Foreign 

hotel nights rose by 2%, but the total 

number is about the same as 10 years 

ago. However, Norway has a higher share 

of foreign guest nights than Finland 

(27,5%) and Sweden (23,5%). (p. 7). 

• In general with low average occupancy 

the price competition is tough and RevPAR 

is for many hotels too low to give desired 

profi t margins. As much as 70% of room 

nights are sold as corporate/ special price. 

Since hotel chains have very dominant 

positions in Norway, (89% or more of 

rooms in the 6 largest cities are chain 

rooms) and real estate companies (p.29) 

own a large part of Norwegian hotel properties, 

it is necessary to view both individual 

hotel, chain- and real estate profi ts 

to see a full picture of profi tability for the 

hotel industry (p. 12). 

• The hotel industry is offering a wider range 

of accommodation products. New capacity 

is often built as apartments or hotel standard 

cabins. In winter sport resorts such 

beds outnumber hotel beds by 5 to 1 or 

more. Another trend is small niche hotels 

with focus on activities, being close to 

nature and good/local food (p.40) 

• Foreign guests taking their holiday in 

Norway are in general very satisfi ed. In 

2005 97% answered good or very good 

as to level of satisfaction when asked 

about their holiday (p. 9) 

• Norwegian companies and organisations 

are in general satisfi ed with the quality of 

Norwegian hotels. E.g. service scores 3,6 

on a fi ve point scale with very few dissatisfi 

ed. (p. 9) 

• According to a survey from Central Bureau 

of Statistics (SSB) in 2005 for the fi rst time 

more than 50% made their holiday trips 

abroad. 

3 SURVEY DATA 

3.1 Economic key fi gures (p.12) 

• This chapter is based on questionnaires 

sent out to a choice of Norwegian hotels 

with response from 115. Responding 

hotels have an average size of 148 rooms 

vs 59 rooms for the Norwegian average 

hotel. The responding hotels are representing 

approx. 1/3 (35%) of total rooms 

turnover in Norway. (p. 16) 

• Average occupancy for the participating 

hotels is 65,1%, while the Norwegian 

average is 52,1% (p. 17). 

• Average daily room rate and RevPAR for 

survey hotels are NOK 713,- and NOK 

464,- respectively. This is an increase compared 

to 2005 (p. 17). 

• As in previous years, the maintenance cost 

in the survey is lower than considered to 

be necessary to maintain hotels physical 

standard (approx. 5%) – this year 2,8%. 

(p. 19). 

• The survey hotels produced on average 

a gross operating profi t (GOP) of 32,7% 

(p.19). 

• The average GOPPAR (Gross Operating 

Profi t Per Available Room) for the hotels is 

NOK 262 (p. 19). 

• A summary of fi gures is shown on p. 20 

and 22 

3.2 Market data (p. 14) 

• Approx. 52% of the hotels’ marketing 

budget is directed through the chain’s 

head offi ce (p. 14). 

• Direct booking is still the most common 

form of advance reservation (35%). 6% of 

the hotel guests come as “walk-ins” (without 

reservation). 32% of foreign business 

travel reservations are done locally (from 

companies/ organisations visited) (p.15). 

• 67% of guest nights received are through 

corporate agreements (55%) or tour operators 

(12%) (p. 14)

• There is a correlation between occupancy 

and the number of occupied days during 

the year. More than 20% of the respondents 

have above 100 fully occupied days 

(p.15) 

• Since 1997 cash sales share of turnover is 

reduced from 20 to 9% (p.16) 

• Few hotels participate in quality control 

programs other than compulsory. Most of 

the hotel chains have their own programs 

(p. 21/22). 

• Hotels are expecting a growth in average 

room rate and occupancy for the coming 

years (p. 21). 

• Almost 1/3 of the hotels are planning 

major modernisation activities the coming 

year (p. 21). 

4 HOTEL CHAINS 

Ð New brands in Norway in 2005 are Thon 

Hotels (changed name from Rainbow), 

Clarion Collection and Quality Resort (new 

Choice brands). Marriott is still expected 

to announce an Oslo project as its fi rst 

hotel in Norway. (p 24). 

• The four largest chains in Norway are 

Rica Hotels, Choice Hotels, Thon Hotels 

and Rezidor SAS with a market share of 

50,6%. The 10 largest chains have 28,8% 

of the number of hotels, 57,4% of the 

rooms and 70,6% of the hotel turnover in 

Norway (p. 27). 

• Thon Hotels is the market leader in Oslo 

with 12 hotels and a room share of 27%. 

Oslo is as other larger cities dominated 

by the chains. The 10 largest chains have 

together 91% room share in Oslo (p. 29). 

RevPar 2005 was highest in Oslo 

(p. 32): 

Destination 

ARR 

(NOK) 

Source: Horwath Consulting 

• Scandic/Hilton is the largest chain in the 

Nordic countries with 22 704 rooms, while 

Choice have more hotels (152). (p. 34). 

Largest Scandinavian chain 

Occupancy RevPAR 

(NOK) 

Oslo 750 (725) 70% (65%) 524 (468) 

Bergen 720 (709) 69%(64%) 498 (456) 

Trondheim 706 (692) 64% (62%) 455 (429) 

Stavanger 729 (718) 67% (61%) 490 (436) 

Tromsø 685 (679) 71% (67%) 486 (458) 

Kr.sand 695 (739) 56% (55%) 386 (403) 

Total Average 

rooms 

Pr. 30.06.06 hotel rooms per hotel 

Scandic/Hilton 123 22704 185 

Choice 152 19457 71 

RezidorSAS 69 13683 198 

Rica 78 10163 130 

Best Western 107 9200 17 

First 51 6651 130 

Total 589 81858 141 

Source: Horwath Consulting (per July 2006) 

5 REAL ESTATE COMPANIES IN 

THE HOTEL INDUSTRY (p. 36) 

• The largest hotel owner is still Olav Thon 

Gruppen, owning and operating 38 hotels 

with 5.491 rooms under their own brand 

Thon Hotels. The second largest Norgani 

Hotels has strengthened its position and 

has now 12 hotels in Norway is in the 

portfolio. Norgani also owns hotels in 

Denmark, Finland and Sweden. In Sweden, 

Norgani and Pandox are the two largest 

with 42 and 23 hotels in Sweden. These 

companies are controlled by Norwegian 

owners. 


6 EVALUATION OF PROFITABILITY 

IN THE HOTEL INDUSTRY (p. 37) 

• To get a complete picture of industry profi 

tability, profi tability both for individual 

hotels, chains and hotel property owners 

have to be analysed. 

7 NEW HOTEL PROJECTS (p. 38) 

• Few new hotels opened since 2003. In 

2006 however two new hotels opened, 

and six new hotels will open in 2007. 

Capacity also increased through extension 

of existing hotels, 10 hotels have announced 

extension in 2007. In addition many 

projects have been announced in the 

media, but are not yet decided. 

8 CHALLENGES FOR HOTELS OF 

TOMORROW (p. 40) 

• This chapter describes important trends 

and developments expected to have 

infl uence on construction and operation 

of new hotels. Besides market orientation, 

cost control is important in a high 

cost country like Norway. This means e.g. 

fl exible utilization both of common areas 

and hotel rooms. Multi functional apartments 

that one day can be used as an 

apartment and the next day as two functional 

hotel rooms is introduced in this 

chapter (section 8.4.2). 

Leisure traffi c is expected to be more 

important to most hotels and therefore 

increased consideration for what hotels 

should offer both for internal and external 

experiences and activities are discussed. 

Building multi functional apartments 

opens for vacation ownership, e.g. organised 

as sale/leaseback. 

9 VAT ON HOSPITALITY SERVICES 

(p. 45) 

• 8% VAT on hospitality services was introduced 

in Norway on Sept. 1, 2006. This 

has brought on new challenges and possibilities 

for the domestic hospitality trade 

and for foreign tour operators. All 

in all this will turn out positively for the 

Norwegian hotel industry. 

49

Micros Fidelio leverer it-løsninger til hotell- og restaurantnæringen, som gir kunden bedre 

marginer, mindre personalkostnader, mer fornøyde medarbeidere og mer fornøyde kunder. 

Med mer enn 20 års bransje erfaring, dedikerte medarbeidere, 

førsteklasses produkter og en global organisasjon vil Micros Fidelio være 

samarbeids partneren som bidrar til god avkastning på it- investeringene. 

KONTAKT OSS NÅ, SÅ FÅR DU HØRE MER OM SYSTEMENE 

MED FLEST FORNØYDE KUNDER 

FIDELIO NORDIC NORGE AS 

KONGHELLEGT. 3 – 0569 OSLO – TLF: 22 80 98 00 – FAX: 22 38 23 08 

Hjemmesider: http//www.micros.com – E-post: info@fi delio.no 

Fidelio.indd Sec1:1 06-10-05 12:58:18

Bredt tilbud, profesjonell rådgivning 

Horwath Consulting AS er et selvstendig norsk konsulent selskap 

tilknyttet et internasjonalt nettverk. Gjennom vår brede erfaringsbakgrunn 

basert på arbeidserfaring fra markedsføring, økonomi 

og ledelse innen hotell og reiseliv, samt stort antall årlige oppdrag, 

vet vi hvilke krav som stilles og kan tilby effektiv bistand 

av høy kvalitet. Vi er kjent for større rapport oppdrag, eksempelvis 

på hotell, attraksjoner, cruise, fylker og destinasjoner. 

Gjennom vårt internasjonale nettverk holdes vi opp datert om 

trender og utvikling. 

Kjent og anerkjent med oppdragsgivere i hele verdikjeden: 

Leverandører av varer 

og tjenester til 

reiselivsnæringene 1) 

• Finans 

• Eiendom 

• Kommuner 

• Fylker 

• Stat 

• Leverandører 

• Bransjeorganisasjoner 

1) Bedrifter, organisasjoner og offentlige myndigheter med reiselivsinteresser 

2) Som attraksjoner og aktivitetsfi rmaer, museer og utstillinger, temaparker osv. 

Eksempler på våre arbeidsområder: 

Reiselivets karakter innebærer behov for både solid lokal forankring 

og internasjonalt perspektiv. 

Vi arbeider primært for norske oppdragsgivere i Norge 

og Skandinavia. Vår internasjonale tilknytning muliggjør 

også arbeid for norske oppdragsgivere i utlandet eller 

utenlandske oppdragsgivere i Norge og Skandinavia. 

Horwath Revisjon DA er søsterselskap i Norge. 

Planlegging/ analyser Marked Økonomi Organisasjon 

• Etableringsundersøkelser 

• Nasjonal, regional og lokal 

stedsutvikling 

• Tema eller aktivitetsbasert turistutvikling 

• Forretnings- og markedsplaner 

• Veivalg/strategivurderinger 

• Diskusjonspartner 

• Markedsundersøkelser 

• Markedsplaner og kampanjer 

• Distribusjonsveivalg 

• Strategiske allianser 

• Produktutvikling 

• Info/PR-aktiviteter 

1) Gjennom samarbeidende eiendomsmeglerselskap rettet mot reiseliv, Midgard AS 

– veivalg for lønnsomt reiseliv 

Produsenter av 

reiselivstjenester 

• Opplevelsesprodusenter 

innen 

natur, kultur, 

fornøyelser og 

shopping 2) 

• Konferansesentre 

• Spa-tilbud 

• Overnattingsbedrifter 

• Serveringsbedrifter 

• Transportbedrifter 

• Cruisedestinasjoner 

• Sykkel og MC-turer 

Videreforedlere i 

reiselivet 

• Nasjonale, regionale 

og lokale reiselivsorganisasjoner 

• Temabaserte reiselivsorganisasjoner 

• Kjeder 

• Turoperatører 

• Kortselskaper 

Formidlingsbedrifter 

og organisasjoner 

• Reisebyråer 

• Annen booking 

• IT-leverandører 

• Driftsanalyser 

• Nøkkeltall 

• «Turn around» 

• Finansiell rådgivning 

• Verdivurderinger 

• Salg/leie/management reiselivsbedrifter 

• Eiendomsmegling 1) 

Horwath Consulting AS, Tordenskioldsgate 6, 0160 Oslo, 

Tlf +47 23 00 39 90, Fax +47 23 00 39 91 E-mail: firmapost@horwath.no 

• Større kjøpere 

av reiselivstjenester 

• Lederutvikling/kompetanseprogrammer 

• Lederrekruttering 

• Program for lederskifter 

• Styrerepresentasjon 

• «Management for hire» 

• Kjeder 

• Franchise 

• Drifts- og samarbeidsmodeller 

• Nettverk 

• Kvalitetsprogrammer 

Horwath Revisjon, Kristian Augustsgt. 7B, 0164 Oslo, Tlf 22 94 30 00/30, Fax 22 94 30 01/31 

Markedet 


51

© Horwath Consulting, 2006 



Tlf +47 23 00 39 90, Fax +47 23 00 39 91 E-mail: firmapost@horwath.no

2007 

NORSK HOTELLNÆRING 

11. årgang 

i samarbeid med


Veivalg for lønnsomhet 

Horwath Consulting er et selvstendig, ledende og norskeid reiselivsrådgivningsmiljø 

som arbeider i hele verdikjeden i reiselivs næringene 

og for bedrifter/organisasjoner som leverer varer og tjenester til reiselivsnæringene. 

Vi har bred erfaring fra reiseliv og hotell. Dessuten 

arbeider vi i nettverk med spesialistmiljøer i inn- og utland som kompletterer 

vår kompetanse. Vi arbeider primært for norske oppdragsgivere 

i Norge og Skandinavia. Vår internasjonale tilknytning muliggjør 

oppdrag også utover disse områdene. Se mer detaljert informasjon 

om vårt virkeområde på nest siste omslagsside. 

Horwath er et verdensomspennende nettverk av konsulent- og 

revisjons fi rmaer bundet sammen av varemerket Horwath. Reiselivskonsulentdelen 

“Horwath Hotel, Tourism and Leisure consult ing “ (HTL) 

fi nnes over det meste av verden. HTL er representert i 18 europeiske 

land. Horwath Revisjon DA er søsterselskap i Norge. 

Horwath Consulting Norway is a leading group of Norwegian consultants 

to the hotel, tourism, and leisure industries (HTL). Partners and 

consultants have long and broad experience from hotel and tourism 

engagements. The key to success in the travel industry is often a combination 

of a sound local basis and the necessary international view. This 

is also a basis for our goal to give effi cient and high quality services. 

Our assignments are mainly in Scandinavia. 

Horwath Consulting AS, Tordenskioldsgate 6, 0160 Oslo 

Tlf.: 23 00 39 90 Faks: 23 00 39 91 E-post: fi rmapost@horwath.no 

www.horwath.no 

Horwath Hotel, Tourism and Leisure consultants (HTL) is a worldwide 

network of independent management consulting fi rms, linked together 

by the recognised Horwath name. The HTL group comprises the largest 

global network of specialized travel industry consultants. 

Horwath is also a large international network of accounting fi rms. 

The Horwath HTL group’s wide representation provides us with unique 

market positioning. We can offer clients an unrivalled depth of knowledge 

of local market characteristics, combined with an understanding 

of international trends. In fact, Horwath has a historical advantage 

over other organizations in this sector. The speciality dates back to the 

inception of Horwath & Horwath in New York City. In 1916, the Horwath 

brothers introduced the “uniform system of accounts for hotels”, which 

has since become the standard for the hotel industry worldwide. HTL is 

the descendant of this inherited specialty. 

Horwath HTL 

Hotel, Tourism and Leisure 

www.horwathhtl.com • www.horwath.com 

Innholdsfortegnelse 

1. Innledning 3 

2. Hotellnæringen i Norge 3 

2.1 Tilbud og etterspørsel 3 

2.2 Pris 5 

2.3 Omsetningsutvikling i 2006 6 

2.4 Tilfredse gjester gir gjenkjøp 6 

2.5 Aktuelt på Reiselivskartet 7 

3 Spørreundersøkelse norske hoteller 17 


3.2 Markedsdata 17 

3.3 Driftsøkonomiske data 20 

3.4 Andre forhold 25 

3.5 Nøkkeltall med analyseskjema 27 

4 Kjeder 28 

4.1 Utvikling kjedestruktur 28 

4.2. Kjeder i det norske overnattingsmarkedet 30 

4.3 Kjedenes posisjon i de største byene 33 

4.4 Kjedehoteller vs andre hoteller 36 

4.5 Kort om hotellmarkedet i Norden 36 

5 Eiendom og drift i norsk hotellnæring 37 

5.1 Oversikt over eiendoms selskapenes hoteller i Norge 37 

5.2 Norske eiere dominerer i Sverige 39 

5.3 Nye konstellasjoner innenfor drift og eiendom 39 

5.4 Stor interesse for hotelleiendommer 39 

6 Vurdering av lønnsomhet i hotellnæringen 40 


6.2 Alternative organiseringsmodeller for hotelldrift 40 

6.3 Interessentgrupper i hotellnæringen 40 

6.4 Særtrekk ved regnskapsavleggelsen i hotellnæringen 40 

6.5 Eksempler som viser at ”hotell ikke er hotell” i analysesammenheng 41 

6.6 Spesielle risikoområder i hotellnæringen 41 

6.7 Finansielle nøkkeltall 43 

6.8 Ikke-fi nansielle nøkkeltall som er av særlig betydning for hotell næringen 43 

6.9 Multipler ved verdsettelse av hotellvirksomheter 43 

7 Nye hotellprosjekter 44 


7.2 Trender 44 

7.3 Nye hotelltilbud 44 

7.4 Lønnsomhet i nye prosjekter 44 

7.5 Tilvekst mot 2010 44 

8 Spesialtema: Rekruttering – næringens største utfordring 45 


8.2 Færre hotell-utdanner seg 45 

8.3 Langsiktig strategisk rekruttering 46 

8.4 Internasjonal arbeidskraft 46 

8.5 Ta vare på arbeidskraften 46 

9 Executive summary & highlights 47 

Pris kr. 1 100,-ekskl. mva (rapporten er inkludert i abonnement Hotel, Restaurant & Reiseliv 2007). ©Horwath Consulting 2007. Ettertrykk (utdrag/tabeller) tillatt med kildeangivelse. Kopiering ikke tillatt uten etter 

nærmere avtale. Rapporten er utarbeidet i samarbeid med Innovasjon Norge, SEB Kort og Horwath International. Rapporten bygger på en spørreundersøkelse blant norske hoteller og supplerende informasjon innhentet 

eller utarbeidet av Horwath Consultings medarbeidere: rolf.braend@horwath.no, eva-britt.kornfeldt@horwath.no, anne.smaadal@horwath.no, anders.vatne@horwath.no og per-erik.winther@horwath.no. Grafi sk formgiving: 

Inger Marie Sparre/RM Grafi ka. Trykk: Stens Trykkeri AS. 09/07/5000. Forside: Arkitekt Roger Hampton, Halvorsen & Reine. Bilder fra Choice Hotels, Radisson SAS Oslo Plaza Hotel, Grims Grenka og Grand Hotel 

Oslo. Fotografer bl. a. Thomas Moss og Merete Odland.

Forord 

Utfordringen for reiselivet og Innovasjon Norge er følgende: 

Hvordan få fl ere turister til Norge i en tid der turistene er mer kravstore, 

og kampen om dem er tøffere enn noen gang? Skal Norge 

ta sin del av den internasjonale veksten i reiselivet, er vi avhengig 

av at vi har de rette produktene, den rette kompetansen og ikke 

minst at profi leringen av Norge som reisemål blir mer fokusert. 

For å nå disse målene må vi jobbe langsiktig og utviklingen må 

være basert på geoturismens prinsipper. Vi mener at utvikling 

av reiselivsnæringen må være basert på kunnskap, enten det er 

kunnskap om markedene eller om produktene. 

1 Innledning - 

fremgang for norske hoteller 

Norske hoteller er i vinden. Kapasitetsutnyttelse og oppnådde gjennomsnittspriser 

øker. Nye prosjekter fl orerer i media. Men det er også nok av 

utfordringer. Dette kan du lese mer om i denne bransje rapporten. 

”Norsk Hotellnæring 2007” er den 11. utgaven i rekken om hotellnæringen. 

Som i fjor presenterte vi resultatene av spørreundersøkelsen 

blant norske hoteller allerede i juni. På den måten kom tallmaterialet 

ferskt og aktuelt til hovedbrukerne. Stoffet fra del 1 inngår i denne 

hovedrapporten som kapitlene 3 og 6. 

Her kommer rapporten komplett - med stoff om utvikling, markedsinformasjon, 

økonomi, hoteller, kjeder, eiendomsselskaper og annet aktuelt 

bransjestoff. Som i fjor er det to spesialkapitler – i år om vurdering av 

hotellregnskapet (kapitel 6) og om utfordringer ved rekruttering av medarbeidere 

(kapitel 8). Formålet er å gi et aktuelt situasjonsbilde av næringen 

og noen av dens viktigste muligheter og utfordringer. Videre behandles 

noen viktige utviklingstrekk i hotellenes omverden. 

Innovasjon Norge, bransjebladet Hotell, Restaurant & Reiseliv (HRR) og 

SEB Kort er samarbeidspartnere for Norsk Hotellnæring. Disse bidrar 

økonomisk til utgivelsen. Det gjør også noen annonsører. Samarbeidet 

med HRR bidrar til en bred distribusjon av denne bransjeinformasjonen. 

Opplegg, utarbeidelse og tekst/innhold er alene Horwath Consultings 

ansvar, hvis ikke annet er spesielt angitt. 

Vi er takknemlige for velvilje og støtte fra deltakende hoteller og kjeder 

til gjennomføring av undersøkelsen gjengitt i kapittel 3. Det hadde 

imidlertid vært ønskelig at fl ere individuelle hoteller så betydningen 

av å delta, slik at utsagnskraften kunne blitt ytterligere forbedret ved 

nedbryting i undergrupper. Utfylling av ethvert spørreskjema kan fremstå 

som et ”ork” i en travel hverdag. Imidlertid, de fl este som har svart 

synes dette er overkommelig. Mange sier at utfyllingen i seg selv også 

representerer en ”eye-opener” for kunnskaper om egen bedrift. 

For å gjøre nye veivalg må man kjenne sitt eget ståsted. En situasjonsanalyse 

som denne kan være et viktig bidrag i en slik sammenheng. 

Rapporten har mange ulike leser- og brukergrupper. Vi tar gjerne i mot 

innspill som kan bidra til å øke rapportens nytteverdi. 

Oslo, september 2007 


1) Med byhotell menes hoteller som ligger i byer som hadde bystatus før 1996. 

Bransjerapporten Norsk Hotellnæring, 

som er utviklet og skrevet av Horwath 

Consulting AS, er et viktig tiltak for å 

fremskaffe bedre kunnskap om de norske 

reiselivsnæringene. Bransjerapporten tar for seg de 

mest sentrale utviklingstrekkene innen hotellnæringen i 

Norge, men har også et internasjonalt perspektiv. 

God lesning! 

Per-Arne Tuftin 

PS: Se våre bransjesider www.innovasjonnorge.no/reiseliv 

2 Generelt om hotellnæringen 

i Norge 

2.1 Tilbud og etterspørsel 

2.1.1 Flere hotellsenger 

Ca. 28% av hotellene i Norge ligger i byene 1 . Disse byhotellene har 

ca. 40% av sengekapasiteten og ca. 45% av romkapasiteten. 

Hotellkapasiteten i Norge 

Antall hotell 1) Antall disponible 

hotellsenger (1000) 1) 

År Alle hotell Byhotell Alle hotell Byhotell 

1992 1.183 287 120 40 

1995 1.179 289 129 44 

2000 1.166 304 141 50 

2004 1.079 310 141 56 

2005 1.136 313 144 56 

2006 1.119 315 145 58 

Endring 92-06 - 5,4% 9,8% 20,% 45% 

Endring 05-06 -1,5% 0,6% 0,7 % 3,6% 

Kilde: SSB 

1) Gjennomsnittstall over året 

Gjennomsnittshotellet i 2006 hadde 60 rom og 130 senger. 

Antall hoteller i Norge er relativt stabilt på ca. 1100, men det blir 

fl ere byhoteller og færre distriktshoteller. Som følge av sesongdrift 

er antallet hoteller høyere i juli enn eksempelvis desember. 

2.1.2 Høyere vekst i antall overnattinger enn i 

antall senger 

A) HOTELL 

Antall overnattinger 

Tall i 

1000 

Norske 

overnattinger 

Utenlandske 

overnattinger 

Totalt antall 

overnattinger 

År Alle hotell Byhotell Alle hotell 1) Byhotell Alle hotell Byhotell 

1992 9.022 3.657 4.275 (32%) 1.773 13.298 5.430 

1999 11.319 5.674 5.208 (32%) 2.447 16.526 8.121 

2000 11.398 5.716 4.967 (30%) 2.257 16.365 7.973 

2002 11.482 5.891 4.706 (29%) 2.271 16.188 8.163 

2003 11.262 5.904 4.375 (28%) 2.185 15.636 8.089 

2004 11.764 6.278 4.596 (28%) 2.349 16.360 8.627 

2005 12.349 6.724 4.761 (28%) 2.493 17.110 9.217 

2006 12.859 7.096 4.914 (28%) 2.627 17.773 9.723 

Endring 

92-06 

43% 94% 13% 48% 34% 79% 

Endring 14% 25% -5,6% 7,4% 7,5% 20% 

99-06 

Endring 

05-06 

Kilde: SSB 

4,1% 5,5% 3,2% 5,4% 3,9% 5,5% 

1) Andel av totalt antall overnattinger i parentes 

3


Det ble i alt registrert 17,8 mill. hotellovernattinger 

i 2006. Økningen er på nesten 4% fra 

2005. Dette er det høyeste antall hotellovernattinger 

som er registrert i Norge, og utgjør 

nær 14% fl ere overnattinger enn bunnåret 

2003. Det er fremdeles størst vekst i det 

innenlandske markedet, opp 4,1% fra 2005. 

Byhotellene har hatt størst fremgang. 

De utenlandske gjestedøgnene hadde en vekst 

i antall gjestedøgn med 3,2% fra 2005 til 2006. 

Det er verdt å merke seg at 2006-tallet ligger 

5,6% under toppnivået i 1999. Antall norske 

gjestedøgn har i samme periode økt med 

13,6%. 

B) HOTELLER STÅR FOR 2/3 AV KOMMERSIELLE 

OVERNATTINGER I NORGE 

I 2006 ble det registrert 27,5 mill. kommersielle 

overnattinger i Norge, 65% av disse 

var på hotell , 30% på camping, 5% i hyttegrender. 

I tillegg er det registrert ca. 333 000 

gjestedøgn ved Norske Vandrerhjem (1,9% 

av hotellovernattingene). 

Per første halvår 2007 hadde hotellene 8,58 

mill. overnattinger mot 8,13 mill. i samme 

periode i fjor. Dette er en økning på 10,0%. 

De norske overnattingene økte med 6,2% 

mens de utenlandske økte med 3,8%. 

Antall overnattinger på campingplasser økte i 

samme periode med 10% (fra 2,71 mill. til 

2,98 mill.), andel utlendinger er 23,0% (økt 

med 16,8% fra 2006). 

Antall overnattinger i hyttegrender økte per 

juni 2006 til samme periode i 2007 med 

12,4% (fra 680 055 til 764 669), andel utlen- 

dinger er 56,3% (en svak tilbakegang fra 

2005). 

Antall overnattinger ved norske vandrerhjem 

økte fra 135 209 i 1. halvår i 2006 til 144 513 

i samme periode i 2007; en økning på 6,9%. 

2.1.3 Første halvår 2007 – 

toppen nådd? 

Den svært positive trenden norsk hotellnæring 

har opplevd de to siste årene har vedvart 

i første halvår 2007. Det er kraftig vekst i 

både antall solgte gjestedøgn (først og fremst 

yrkesgjester) og gjennomsnittlig rompris. 

I forhold til overnattingsstatistikken til SSB 

er det ingen tegn på at veksten er på retur, 

men veksten kommer nå også i stor grad på 

hoteller i nærområdet til de store byene. Skal 

belegget økes ytterligere i de største byene, 

må veksten trolig komme utenfor de/den 

ordinære yrkesreisedagene/sesongen. 

For første halvår 2007 var det nær 8,6 mill. 

overnattinger, herav 26,7% utenlandske 

(27,2% året før). Antall hotellovernattinger 

har per første halvår 2007 økt med 7,1%. Fra 

bunnåret 2003 har trafi kken økt med 18%. 

Økningen i totalt antall registrerte hotellovernattinger 

i perioden første halvår 06 til samme 

periode i 2007 er på 5,5%. I årets første 

seks måneder har kurs-/konferansetrafi kk økt 

med 0,8% og yrkesreiser har økt med hele 

11,4%. Yrkesreiser har økt med 42,1% fra første 

halvår 2003 til første halvår 2007. Ferie-/ 

fritidstrafi kken har økt med 2,0% fra 2006. 

Tall for juli isolert viser en økning i antall 

hotell overnattinger på 1,4% fra 2006 til 2007. 

Andelen utlendinger har vært stabil på 39%. 

Viktig å merke seg er det at trafi kkøkingen i 

feriemåneden juli kom innenfor yrkestrafi kken. 

Både kurs-/konferanse- og ferie-/fritidssegmentet 

har tilbakegang i juli. 

Det kan tyde på at det er den innenlandske 

ferie-/fritidstrafi kken som har hatt tilbakegang 

i sommer. 

2.1.4 Bedret kapasitetsutnyttelse 

i 2006 

Belegget økte også i 2006 og endte på 

54,6%, opp 2,5%-poeng fra året før. Det er 

svært mange år siden belegget i Norge var 

på et så høyt nivå. Samtidig er det fremdeles 

for lav utnyttelse på mange distriktshotell (jfr. 

fi guren i avsnitt 2.2.1). 

For første halvår 2007 var kapasitetsutnyttelsen 

på rom 54,6%. Dette innebærer en 

økning fra samme periode i fjor på 2,5%poeng. 

Fra 2003 er det økning på 8,3%-poeng 

(fra 46,3%). 

Antatt rombelegg i 2007 vil bli 56,5% 

(Horwath Consulting-prognose). 

De største hotellkommunenes %-vise andel av total markedet i 2006 (2005) 

Andel 

romdøgn % 

Andel 

gj.døgn % 

Tot. gj.døgn 

kurs/konferanse 

Tot. gj.døgn 

yrke 

Tot. gj.døgn 

ferie/fritid. 

Oslo 18,9 (18,7) 17,5 (17,2) 14,1 (14,0) 24,2 (25,6) 132,4 (123,4) 

Bergen 7,8 (7,8) 7,5 (7,4) 4,6 (4,7) 9,5 (9,7) 6,7 (6,6) 

Trondheim 4,3 (4,4) 4,0 (4,1) 2,9 (3,2) 5,9 (6,2) 2,8 (2,9) 

Stavanger 4,3 (4,1) 3,5 (3,3) 3,3 (2,9) 6,1 (6,2) 1,6 (1,5) 

Tromsø 2,6 (2,8) 2,3 (2,5) 2,8 (3,1) 3,3 (3,7) 2,3 (2,5) 

Kristiansand 2,4 (2,3) 2,6 (2,5) 2,5 (2,3) 3,0 (2,6) 2,3 (2,4) 

Ullensaker 3,2 (3,0) 2,7 (2,5) 4,2 (4,3) 3,6 (2,6) 1,6 (2,0) 

Totalt 7 største 

kommuner/byer 

43,5 (43,1) 40,2 (39,4) 34,3 (34,5) 55,7 (56,5) 30,1 (29,2) 

Kilde: SSB bearbeidet av Horwath Consulting

2.1.5. 40% av gjestedøgnene til 

storbyene 

I 2006 hadde de 7 største hotellkommunene i 

Norge 43,5% av totalt antall solgte romdøgn 

i Norge. Dette er 0,4%-poeng høyere enn i 

2005. Markedsandelen til de største byene 

falt i 2006 på yrkessegmentet. Dette har trolig 

sammenheng med at man i perioder har for 

lav kapasitet til å dekke etterspørselen innen 

dette segmentet. På ferie/fritidsmarkedet 

økte de største byene markedsandelen med 

0,9%-poeng til 30,1. Oslo og Stavanger hadde 

den største veksten. 

De seks største byene og fl yplasskommunen 

Ullensakers andel av antall solgte gjestedøgn 

passerte i 2006 40%. Andelen av losjiomsetning 

økte med 1,2% poeng til 45,2%. 

2.2 Pris 

2.2.1 Oppnådd rompris 

(gjennomsnittspris) 

A) YTTERLIGERE FORBEDRING I LOSJIINNTEKT 

Hotellene hadde en samlet losjiinntekt (oppnådd 

rompris (uten frokost og mva) x antall 

solgte rom) på nær 8,77 milliarder kroner i 

2006, en økning på ca.10%. 

Gjennomsnittlig oppnådd rompris (dvs. losjiinntekt 

fratrukket inntektsreduksjoner/rabatter 

delt på solgte romdøgn) økte med kr. 29 

eller opp 4,0% fra 2005, og endte på kr. 746. 

For byhoteller var økningen kr. 34 (opp 4,8%) 

og endte på kr. 749 i 2006. 

For første gang på lenge har romprisøkningen 

(siste to år) vært høyere enn konsumprisindeksen. 

B) BYHOTELLENE IGJEN MED HØYERE PRISER 

Avstanden i oppnådd pris mellom by- og 

distriktshotell har de siste årene blitt mindre 

og mindre. Etter to år med høyere gjennomsnittspriser 

på hoteller utenfor byene ble 

bildet igjen ”normalt” i 2006. Prisdifferansen 

forsterker seg ytterligere per første halvår 

2007 i byhotellenes favør. 

Som det fremgår av tabellene ovenfor oppnådde 

byhotellene en beleggsprosent på 

64,7% i 2006, mens belegget for Norge totalt 

var 54,6%. Distriktshotellene lå under 50%. 

Hotellene i Norge, og spesielt byhotellene, 

Mer samsvar mellom utvikling i belegg og pris på byhotellene 

Gjennomsnittlig beleggsprosent 1990-2006 

80 

70 

60 

50 

40 

1990 

1995 

2000 

2001 

har i mange år slitt med for lave gjennomsnittlige 

rompriser. Dette har sammenheng 

med at en stor andel av byhotellenes omsetning 

er avtalebasert og til rabatterte priser 

(se kapittel 3, avsnitt 3.2.1 c, der det fremgår 

at nesten 70% av byhotellenes romdøgn 

kommer fra fi rma- og turoperatøravtaler). 

Prisøkningen som er registrert det siste året 

har trolig både sammenheng med at mange 

av kjedeavtalene er reforhandlet, og at bruk 

av losjioptimeringsteknikker gir prisutslag ved 

høyt belegg. 

C) FORTSATT STOR PRISVEKST I 2007 

Første halvår 2007 gikk gjennomsnittlig rompris 

opp med kr. 61 sammenlignet med samme 

periode året før (fra kr. 751 til kr. 812) 

tilsvarende 8,1%. Losjiomsetningen økte med 

15,9% som følge av bedret kapasitetsutnyttelse 

og prisvekst. 

Gjennomsnittspris i juli var 729 (opp kr. 49 fra 

2006), tilsvarende 7,2% 

Prisutviklingen for resten av året vil trolig ikke 

være like sterk. Svært mange justerte prisene 

høsten 2006 i forbindelse med innføringen av 

mva. Vår prognose vedrørende snittprisen for 

året 2007 er ca. kr. 800 opp ca. 7%. 

2.2.2 RevPAR 

2002 

2003 

A) 9% ØKNING I REVPAR 2006 

2004 

2005 

64,7% 

54,6% 

2006 

RevPAR benyttes ofte som målebegrep innen 

hotellnæringen, og er en forkortelse for ”revenue 

per available room”, dvs. inntekt per tilgjengelig 

rom. RevPAR kombinerer målebegrepene 

gjennomsnittlig oppnådd rompris 

og kapasitetsutnyttelse, og fremkommer ved 

å multiplisere disse to. Nøkkeltallet er viktig 

som et enkelt mål for mulighet til å oppnå 

lønnsomhet. 

500 

Byhoteller Total 

Oppnådd rompris 1995 - 2006 

800 

700 

600 

1995 

2000 

2001 

2002 

2003 


2004 

Som det fremgår av tabellen nedenfor er det 

stadig betydelige distriktsmessige forskjeller 

på RevPAR som oppnås i Norge. Oslos 

RevPAR er nær 125% høyere enn RevPAR for 

Hedmark, og nær 45% over landsgjennomsnittet. 

Dette innebærer at det med gjennomsnittlig 

god hotelldrift er lettere å oppnå 

lønnsomhet i Oslo (selv om dette naturligvis 

påvirkes av bl.a. høyere investeringskostnader 

og at det generelle kostnadsnivået kan være 

høyere i Oslo). 

Gjennomsnittlig RevPAR i 2006 var kr. 407 for 

alle hoteller, en økning på 8,8%. RevPAR for 

byhoteller var kr. 485 en økning på 11,1% i 

forhold til 2005. Utviklingen for Norge samlet, 

og samtlige fylker (unntatt Hedmark) har 

vært positiv i 2006. Vest-Agder og Rogaland 

hadde størst økning i 2006 h.h.v. opp 20,6% 

og 18,9%, Vest-Agder var imidlertid et av få 

fylker med nedgang i RevPAR i 2005. 

RevPAR 2004 – 2006 (NOK) 

2005 

749 kr 

746 kr 

2006 

Kilde SSB 

4 på topp 2004 2005 2006 

Oslo 468 524 588 

Akershus 400 435 498 

Rogaland 369 403 479 

Hordaland 402 413 448 

Gjennomsnitt Norge 351 374 407 

4 på bunn 2004 2005 2006 

Oppland 278 291 299 

Aust-Agder 275 268 286 

Telemark 254 268 279 

Hedemark 256 275 263 

Gjennomsnitt Norge 351 374 407 


5


B) MINDRE REVPAR-FORSKJELLER I JULI 2007 

Forskjellen i oppnådd RevPAR i feriemåneden 

juli er større enn totalt for året, men ble mindre 

i 2007 enn året før. Dette skyldes først og 

fremst at Vest Agder som er det fylket med 

høyest RevPAR i juli, hadde en kraftig tilbakegang 

i år (-6,4%). Det dårlig været i juli og 

frafall av norske gjester er trolig hovedårsaken 

till dette. Hedmark som er det fylket med 

lavest RevPAR hadde en økning fra 2006 på 

hele 18,4%. 

Vest-Agders RevPAR er i 2007 58% (85% 

i 2006) høyere enn gjennomsnittet for 

Norge og 179% (252% i 2006) høyere enn 

Hedmarks. For Oslo-hotellene er juli tradisjonelt 

ingen spesielt bra måned, men RevPAR i 

juli 2007 var 15% høyere enn gjennomsnittet 

i Norge. 

RevPAR juli 2005 – 2007 (NOK) 

4 på topp i juli 2005 2006 2007 

Vest-Agder 608 779 729 


Sogn og Fjordane 477 511 576 

Møre og Romsdal 435 506 565 

Gj.snitt Norge 390 422 462 

4 på bunn i juli 2005 2006 2007 

Østfold 332 388 372 

Telemark 351 340 349 

Buskerud 288 268 323 

Hedmark 248 221 261 

Gj.snitt Norge 390 422 462 


Den gjennomsnittlige RevPAR for Norge i juli 

var stabil i 2004 og 2005, men økte i 2006 

med 8% og med ytterlige 9,6% til kr. 462 i 

2007. 

C) FORVENTNING OM YTTERLIGERE BEDRING AV 

REVPAR I 2007 

For 1. halvår 2007 ligger RevPAR for hele 

landet på kr. 443, det er en økning på hele 

13,3% i forhold til samme periode i fjor da 

RevPAR var kr. 391. 

Det ligger an til en generelt svært god lønnsomhetsforbedring 

for hotellene i 2007, selv 

om man forventer at RevPAR neppe vil ha 

samme vekstkurve i 3. og spesielt 4. kvartal. 

Vår prognose er at RevPAR vil øke med ca. 

10% i 2007 og havne på ca. 452. 

2.3 Omsetningsutvikling i 2006 

SSBs omsetningsindeks for samferdsel og 

reiseliv, viser at samlet hotell og restaurantomsetning 

økte med 10,3% fra 2005 til 2006. 

Inndelingen viser videre følgende endring: 

· Hotellvirksomhet +10,3% 

· Annen overnatting + 8,9% 

· Restaurantvirksomhet + 10,4% 

· Barvirksomhet +13,9% 

· Kantine-og catering + 22,4% 

Det foreligger ingen statistikk som viser hele 

hotellnæringens lønnsomhetsbilde. Det vises 

imidlertid til kapittel 6 vedrørende diverse lønnsomhetsforhold 

fra hotellundersøkelsen. 

2.4 Tilfredse gjester gir gjenkjøp 


Når salget ikke blir det man forventer, trekker 

mange den raske konklusjonen at produktet 

ikke er godt nok. Det er derfor interessant å se 

nærmere på hvordan turistene opplever besøket 

i Norge. Transportøkonomisk Institutt (TØI) 

gjennomfører årlig, på oppdrag fra Innovasjon 

Norge, en såkalt gjesteundersøkelse. Her intervjues 

ved utreise fra Norge et representativt 

utvalg turister om besøket i Norge. 

Nedenfor følger noen av de resultatene som 

fremgår av denne undersøkelsen for besøk 

sommeren 2006. 

Ca 1/3 av turistene er førstegangsbesøkende 

til Norge, 1/3-del har vært her 1-5 ganger før, 

mens den siste 3-delen har vært her mer enn 

5 ganger tidligere. 

2.4.2 Generelt om turistenes tilfredshet 

med besøket i Norge 

Hva er din/deres generelle mening om denne 

ferien? 

Verken eller 3% 

Ganske god 33% 

Svært god 63% 

Ganske dårlig 0% 

Svært dårlig 0% 

På spørsmålet ”Hva er din/deres generelle 

mening om denne ferien?” svarer over 60% 

at de er svært godt, og langt over 90% at de 

er svært, eller ganske godt fornøyd med oppholdet 

i Norge. Misfornøyde gjester fremkommer 

knapt i fi guren. 

Dette gir seg utslag i gjenkjøp. Ca. 1/3 ønsker 

seg tilbake allerede innen ett år og ytterligere 

1/3 innen 2-3 år. Kun 3% sier de ikke har 

tenkt seg tilbake. 

Hvor godt fornøyd er du med følgende på 

denne reisen? 

Kvalitet på 

overnattingstilbudet 

Kvalitet på 

transport 

Kvalitet på turistinformasjonskontorer 

Befolkningens 

serviceinnstilling 

Museer og 

attraksjoner 

0 20 40 60 80 100 

Svært dårlig Ganske dårlig 

Verken eller Ganske god Svært god 

Resultatene fra disse tre spørsmålene viser 

tydelig at det ikke er på produktet skoen trykker. 

De som kommer er fornøyd, men det 

kommer for få. Dette har sammenheng med 

at Norge er ukjent og usynlig i store deler av 

utenlandsmarkedet. Med knappe ressurser 

bør innsatsen fl yttes (i hvert fall kortsiktig) til 

markedsbearbeiding fremfor produktutvikling, 

servicetiltak og kvalitetsprogrammer. 

2.4.3 Hotellene har en prisutfordring 

Gjesteundersøkelsen har også et spørsmål om 

synspunkter på prisnivået 2 . Ikke over raskende 

svarer de fl este (ca. ¾) at prisnivået på alkoholholdige 

drikker er svært høyt i Norge. For 

overnatting svarer ¾ at prisnivået er ganske, 

eller svært høyt. Dette er noe overraskende. 

Oppnådde gjennomsnittspriser (jfr. avsnitt 2.2) 

har hittil absolutt vært konkurransedyktige i 

europeisk sammenheng. De turistene som reiser 

på gruppeturer overnatter oftest svært rimelig. 

Gjesteundersøkelsen tyder på at hotell næringen 

har en betydelig kommunikasjons utford ring 

når det gjelder oppfatningen av pris nivået 

i Norge. Samtidig skyter prisene på en del 

hoteller i været i 2007. Det gjelder i særlig 

grad de største byene. Det henvises til nærmere 

om dette i avsnitt 2.5.1 c. 

Overraskende er det også at prisnivået på serveringssteder 

oppfattes som rimeligere enn 

overnatting. Kun 30% fi nner dette svært høyt. 

2) Noen av turistene reiser på ulike pakketurer. Disse kjenner normalt ikke prisene på de enkelte delene som inngår i pakken. Pakketurer utgjør en mindre del av turistene.

2.5 Aktuelt på Reiselivskartet 


Grunnlaget for all reisevirksomhet er: 

- opplevelser i ferie-/fritidssammenheng og 

- møter i yrkes-/organisasjonssammenheng. 

Det er derfor viktig å være klar over at overnatting, 

bespisning og transport primært er 

midler på veien til det egentlige målet – opplevelser 

eller møter. Samtidig kan disse midlene 

inneholde betydelige opplevelseselementer 

selv. 

Opplevelser eller møter styrer altså i stor grad 

reisebeslutningen 3. Denne spesielle rollen til 

opplevelser og møter (som er såkalte immobile 

tjenester – det er nødvendig å reise for 

å oppleve eller møtes) illustreres ved skyen i 

fi guren nedenfor. 

2.5.2 Delprodusenter reiseliv 

A) INNLEDNING 

Fordi en reise består av fl ere deler (overnatting, 

transport osv.), brukes betegnelsen delprodusenter. 

Produsentleddet leverer altså de 

ulike elementene som inngår i reisen. 

Reiselivskartet 

Opplevelser og møter kan være kostnadsfrie 

(eksempelvis naturopplevelser) eller levert av 

kommersielle aktører. 

B) KOMMERSIELLE OPPLEVELSER 

• ”Opplevelsesindustrien” 

Som det fremgår ovenfor selger de aller, 

aller fl este reiselivsaktører opplevelser. Dette 

har ført til at det foreslås å erstatte begrepet 

”reiselivsnæringene” med ”opplevelsesindustrien”. 

Dette for i sterkere grad å signalisere 

opplevelsenes betydning. Samtidig ligger 

implisitt en forståelse for at opplevelsene 

blir viktigere for mange. Slik begrepsbruk har 

imidlertid også sine ulemper, for eksempel i 

forhold til yrkesreiser. 

• Flere aktivitetsleverandører 

Næringsgrenen opplevelses-, arrangements- 

og aktivitetsvirksomhet er i betydelig vekst. I 

følge SSBs strukturstatistikk er antallet bedrifter 

mer enn fordoblet fra 2003 til 2005 (til 

175 bedrifter) med en samlet omsetning på 

rundt 275 mill. kr. 

Dette er leverandører som i betydelig grad tilbyr 

opplevelser for hotellgjester. 

• Hotellene som reisemål i seg selv 

Det kan også noteres som en klar trend at 

hotellene i større grad satser på å tilby opp- 


levelser/aktiviteter som en integrert del av 

sitt tilbud. (Et eksempel på dette er satsing på 

spa/wellness (se omtale denne siden)). 

C) MØTESENTRE/MØTER 

• Stadig fl ere kulturhus koblet mot hotell 

Et viktig utviklingstrekk er koblingen av kulturhus 

og hotellprosjekter. Bakgrunnen for dette 

ligger i synergimuligheter som kan redusere 

både investerings- og driftskostnader ved 

sambruk av arealer. 

Kulturhus i kombinasjon med hotell fi nnes nå 

på over 10 ulike steder og fl ere slike kombinasjoner 

er under planlegging (bl.a. i Mandal, 

Skien, Dombås, Levanger og Sortland). 

• Segmentering og andre utfordringer i 

møtemarkedet 

Det har de siste årene skjedd en betydelig endring 

i hotellenes markedsmessige møtesegmenter. 

Tradisjonelt er dette blitt delt opp i kurs, 

møter, konferanser og kongresser – gjerne basert 

på varighet, tema og størrelse som kriterier. 

Endringer i markedet mot møtearrangementer 

med ofte betydelig sosialt innhold har medført 

en annen oppdeling, og møtesegmentene 

betegnes nå ofte bransjemessig som 

MICEET (Meetings, Incentives, Congresses, 

Events, Exhibitions, Technical visits (= stu- 

3) For mer informasjon om reiselivskartet og bruk av dette henvises til spesialomtale i Norsk Hotellnæring rapporten 2004 (kan bestilles som PDF hos Horwath Consulting). 

7


Spa/wellness – et vekstområde 

A) UTVIKLINGSTREKK 

Spa har i fl ere år vært reiselivssegmentet 

med høyest vekst (ved siden av cruise) i 

Europa 1. 

Spa kan på den ene siden være svært helserettet 

eller svært ”wellness”-orientert. 

Wellness-begrepet i spasammenheng går på 

å skape ”det totale velvære” gjennom fysiske 

aktiviteter og behandlinger, men uten å 

gi avkall på særlig på det gode liv. 

Det synes viktig å fremstå som virkelig spa 

(inneholde alle elementer) og samtidig ha 

særpreg. Trenden går mot såkalte ”holistiske” 

spas med både mentale og sosiale 

tilbud i tillegg til de fysiske. 

B) SPAHOTELLER I NORGE 

Nærmere 30 hoteller i Norge markedsfører 

seg med spatilbud. Imidlertid er det ikke så 

mange som tilfredsstiller kravene til å kalle 

seg et spahotell. Et komplett spaanlegg 

inneholder elementene bad/vann, behandling 

(massasje og lignende), fysisk og mental 

trening og gjerne spesiell mat-/drikkemeny 

eller sosiale tilbud. 

dieturer)). Økt opplevelses-/sosialt innhold i 

arrangementene er et viktig utviklingstrekk. 

Markedsføringsmessig har MICEET-møtesegmentene 

særtrekk som skiller seg fra annen 

hotellmarkedsføring. 

Det er fl ere forhold som er utfordringer til 

hotellene: 

1) Størrelse 

Når en arrangør skal søke etter mulig 

arrangementssted, foregår dette i dag 

ofte gjennom databaser på internett. Har 

arrangementet eksempelvis 400 deltagere, 

kan dette benyttes som søkekriterium. 

Og bare steder med kapasitet til fl ere enn 

400 vil dukke opp og kunne bli vurdert. 

2) Arrangementenes krav til møteromsareal 

øker 

a. Svært mange ordinære seminarer/konferanser 

har et drøyt døgns varighet (fra 

ca. lunsj til ca. lunsj). Dette innebærer at 

møtelokaler for ett døgns bruk er opptatt 

i to dager. Hotellet har altså med denne 

møtestrukturen behov for nesten det dobbelte 

av arealkapasitet. 

Nedenfor følger en oversikt over viktige spahoteller 

i Norge. 

Sted, 


Antall behandlingsrom 

Antall 

rom i 

hotellet 

Geilo, Dr. Holms Hotell 6 127 

Geilo, Vestlia Resort 9 120 

Gol, Oline Spa Pers 

Hotel 

11 170 

Hankø, Hankø Hotell 

& Spa 

Hole, Sundvolden 

Hotel 

Holmsbu, Quality Spa 

& Resort Holmsbu 

Kragerø, Quality Spa & 

Resort Kragerø 

15 102 

6 168 

12 183 

13 235 

Loen, Hotel Alexandra 5 191 

Nesbru, Holmen 

Fjordhotell 

9 157 

Os, Solstrand Hotel 

& Bad 

Savalen, Savalen 

Fjellhotell & Spa 

Selje 

Selje SPA Thalasso 

13 132 

8 98 

12 49 

Færre internasjonale UIAkongresser 

til Norge – for 

tredje år på rad 

Norge hadde i følge UIA (Union of International 

Association) 87 internasjonale kongresser i 

2006. (Oslo: 35, Bergen: 21, Trondheim: 8, 

Stavanger: 6, andre: 17). Dette utgjorde 1.7% 

av Europas og 1% av verdens totale kongressmarked. 

UIA representerer en betydelig del 

av det internasjonale kongressmarkedet og 

fører årlig oversikt over hvor organisasjonens 

medlemmer holder sine kongresser. Norge 

ligger på 29. plass etter antall. 

I 1996 hadde Norge 135 arrangementer og 

antallet har i årene etterpå vært i tilbakegang. 

Nå har Norge for tredje år på rad en 

nedgang i antall registrerte internasjonale 

UIA-kongresser. Nedgangen antas delvis å 

være en konsekvens av at det i perioden 

etter 2000 ikke ble arbeidet aktivt på det 

utenlandske kongressmarkedet fra norsk 

side selv om byene fortsatte sitt arbeid. 

Norway Convention Bureau ble etablert av 

Andelen gjester som kommer til disse 

hotellene med spa som hovedformål varierer 

sterkt med type hotell og beliggenhet. 

Typiske resorthotell har større andel enn mer 

sentralt beliggende hotell. Antall medarbeider 

i spaavdelingene varierer fra fi re til godt 

over 10 på hotellene i listen. 

Nye spahotell som nå bygges er Quality Spa 

& Resort Son Marina med 156 rom, Quality 

Spa & Resort Norefjell med 250 rom og 

Farris Bad med 177 rom som skal stå ferdig 

i 2009. 

Verd å merke seg er at det foreløpig ikke er 

spahoteller nord for Dovre. Men det planlegges. 

Fremst i løypa er antakeligvis Hamn i 

Senja der byggingen har startet. 

1 Begrepet spa er knyttet opp til vann. Den vanligste 

defi nisjonen er en forkortelse av ”sana per 

aqua” (helse gjennom vann). Historisk har spahoteller 

(”bad”) hatt en kilde som utgangspunkt. 

Senere er også saltvannsbaserte behandlingsopplegg 

kommet (Thalasso-spa). Spabegrepet 

er imidlertid etter hvert noe ”utvannet”, og man 

kan fra tid til annen se bruk som nærmest alternativ 

til ”resort”. 

SAS og kongressbyene i 2003 som følge av 

at Norges Turistråd nedla prosjektet NCB 

etter kutt i statlige overføringer. 

NCB skal markedsføre Norge som internasjonalt 

kongressland på vegne av de 19 

partnerne i selskapet. Nettverksbygging og 

kartlegging av norske fag- og forskningsmiljøer 

som er tilknyttet internasjonale 

organisasjoner er en av hovedoppgavene 

i arbeidet for å få fl ere internasjonale kongresser 

til å velge Norge. 

I følge NCB vil det ta lang tid før Norge klarer 

å øke på den internasjonale rankingen fordi 

resultatene henger sammen med innsatsen 

overfor nasjonale fag- og forskningsmiljøer. 

Kilde: Union of International Associations, 

International Meetings Statistics 2006

. Store arrangementer/kongresser 

Slike arrangementer er ofte sponsorfi nansiert. 

Det er vanlig med sponsorutstillinger i 

arealet i nær tilknytning til møtearealet. Det 

er altså behov for betydelig areal utover 

selve møtelokalet. Omvendt har som oftest 

utstillinger også et seminarprogram. 

· Internasjonale møter 

Mens det totale norske møtemarkedet nærmest 

er gitt ut ifra økonomiske og andre forhold 

(hotellene/kjedene konkurrerer om markedsandeler, 

men påvirker i liten grad totalen), stiller 

det seg annerledes med det internasjonale 

møtemarkedet. En økning i antall internasjonale 

gjestedøgn fra møtemarkedet, betyr en økning 

av totalmarkedet i Norge. Dette markedet bearbeides 

primært gjennom samarbeidsorganisa- 

«Den ideelle beleggsprosenten?» 

Ønskelig beleggsprosent (kapasitetsutnyttelse) 

for et hotell er et interessant tema – 

et tema det fi nnes interessenter med svært 

ulikt syn på: 

• Det enkelte hotell/den enkelte kjede 

vil naturligvis være interessert i en høy 

beleggsprosent. Dette gir åpenbare 

lønnsomhetsmuligheter gjennom større 

omsetning, lavere priskonkurranse/høyere 

priser og mer effektive driftsopplegg. 

• Andre interessenter kan ha et motsatt 

syn og får problemer ved høyt belegg: 

• Nærings- og samfunnsliv på stedet/i 

regionen er avhengig av at besøkene 

får plass. Fulle hoteller gir problemer 

i yrkesreisesammenheng og andre 

møter. Det vil kunne innebære økte 

kostnader, forsinkelser og i verste fall 

tapte muligheter. 

• Turoperatører, transportselskaper 

og andre reiselivsaktører vil ha problemer 

med å legge opp rundturer. 

Dette medfører fare for tap for en 

rekke aktører både lokalt og regionalt. 

I verste fall kan dette bety at 

hele turer til Norge droppes. 

• Det samme gjelder for individuelle 

feriereisende som planlegger turen 

på egenhånd. 

sjonen Norway Convention Bureau (se faktaomtale 

på denne siden). 

D) OVERNATTING 

- Flere fulle hoteller 

I avsnittene 2.1. – 2.3. ovenfor er gjestedøgnsutvikling, 

priser og belegg behandlet. 

Kapasitetsutnyttelsen har økt med 6,4%poeng 

fra bunnåret 2003 til 2006, og fortsetter 

å øke i 2007. 

Det er særlig yrkestrafi kk som øker, og det er 

derfor i byene belegget først og fremst vokser. 

Med høye beleggstall kommer perioder med 

fulle hoteller og problemer for de som er på 

Med en kapasitetsutnyttelse for hele Norge 

totalt på ca 55% (2006) skulle en tro at 

ovenstående var et begrenset problem. 

Imidlertid, beleggsprosenten varierer mye 

og er ofte høyere i byene enn i distriktene. 

Den betydelige yrkesreiseveksten i de største 

byene (og enkelte andre steder) i 2006 

og 2007 har medført at dette er blitt en 

høyst aktuell problemstilling. De 6 største 

byene hadde i 2006 kapasitetsutnyttelse fra 

62% (Kristiansand) til 74% (Oslo). Figuren på 

side 20 viser en sammenstilling av beleggsprosent 

og antall fulle dager. Denne fi guren 

viser at det kan være ganske mange fulle 

dager selv med beleggsprosent på 50 - 

60%. Belegget varierer altså betydelig over 

tid mange steder. 

Hva er så den ”ideelle beleggsprosenten”? 

Det er ikke noe enkelt fasitsvar på dette. 

Som det fremgår av kapittel 3 hadde ca 20% 

av hotellene i spørreundersøkelsen negativ 

bunnlinje. Et hotell som taper penger kan 

fort innebære negativitet for lokalsamfunnet 

over tid, for eksempel gjennom begrenset 

eller rett og slett dårlig tilbud. I verste fall 

kan hotellet gå konkurs og hotelltilbudet bli 

borte 1 . 

I og med at det er negativt for sted/regionen 

at gjester ikke får plass, kan det enkle 


reise. Det er naturlig at noen ønsker seg fl ere 

hotellsenger. 

Det er derfor interessant å se på forholdet 

mellom hotellenes interesse for høyt belegg 

og lønnsomhet, og gjestens ønske om ”alltid 

plass” og lave priser. Dette temaet behandles 

nærmere nedenfor (”den ideelle beleggsprosenten?”). 

- Listepriser vs variable priser 

Losjioptimering (revenue eller yield management) 

– det å kunne selge ethvert hotellrom til 

“riktig pris og tid” – har lenge vært et fagfelt praktisert 

i hotellnæringen. De senere årene er teknikkene 

forbedret og dataprogrammer tatt i bruk for 

å utnytte losjioptimeringsmulighetene fullt ut. 

svaret på spørsmålstillingen være: Den 

beleggs prosenten som gir mulighet til lønnsom 

drift (for eksempel målt som tilfredsstillende 

forrentning av investert kapital). 

Dette vil normalt kunne være en lavere 

beleggsprosent for etablerte hoteller enn 

for nyetableringer. Med dagens betydelige 

bygge kostnader for nye hotellprosjekter vil 

det vanligvis være nødvendig med både en 

høy beleggprosent og relativt høye rom priser 

for å få lønnsomhet ved prosjektet. Det gis 

altså ikke noe fasitsvar på spørsmålet. Svaret 

vil avhenge av en rekke spesielle faktorer 

knyttet til det enkelte prosjektet, stedet og 

stedets behov. 

Generelt sett kan det sies at det i dag vil være 

svært vanskelig å oppnå lønnsomhet for nye 

prosjekter, hvis ikke beleggprosenten forventes 

å ligge på over 60% over tid. En beleggsprosent 

for Norge totalt som i gjennomsnitt 

over tid svinger mellom 47% og 53% er et 

viktig tankekors i denne sammenheng. 

Skadevirkningene for kommune/region ved 

manglende hotellkapasitet i deler av året kan 

være del av forklaring på at kommuner og 

lokale næringsdrivende/investorer engasjerer 

seg i nye prosjekter selv om årsregnskapene 

til eksisterende hoteller ikke underbygger 

behov for fl ere hoteller eller større tilbud. 

1) Et aktuelt eksempel er Kautokeino, som nå åpner nytt hotell etter fl ere år uten. Der rapporteres om betydelige 

negative konsekvenser for kommunen i perioden uten hotell. 

9


Med forventning om lengre perioder med 

fullt – slik det har vært for hoteller i de største 

byene i det siste – vil det være fristende å øke 

listeprisen (”rack rate”) relativt betydelig 4 . Det 

som ser ut til å være nytt i år er at enkelte 

hoteller ser ut til helt å forlate å bruke listepriser, 

men tilpasser seg med vesentlig høyere 

priser på dager hvor det er forventninger om 

at det skal bli helt fullt på stedet/i området. 

På fulle dager har eksempelvis fremkommet 

priser ved nettsøk på kr. 3-5000 for et hotellrom 

i Oslo. 

Dette kan være svært uheldig. Til tross for at 

norske hotellpriser hittil har vært svært konkurransedyktige 

(gjennomsnittspris Norge år 

2006 kr. 746, Oslo kr. 794), sliter hotell-Norge 

med en ufortjent høyprisprofi l (se også avsnitt 

2.4). Med rompriser på over kr. 2000 er veien 

fra gjest til media kort. Mediaoppslag om kr. 

5000 for et standardrom vil naturligvis kunne 

være svært ødeleggende. 

For hotellet/kjeden er slik praksis også en ”risikosport” 

der langsiktige negative virkninger fort 

kan ”spise opp” den kortsiktige gevinsten. 

Et ekstra moment i denne sammenheng er 

en utvikling der ”folk fl est” i større grad tar 

i bruk sanksjoner eller aksjonerer. En negativ 

opplevelse på ett kjedehotell får lettere kon sekvenser 

for hele kjeden fremover. 

Mange er kanskje ikke klar over at det eksisterer 

en egen prisforskrift om at bl.a. gjeldende 

rompriser skal være åpent tilgjengelig 

på hotellet? Se egen tekstboks om dette. Slike 

regler er det også for servering. 

E) SERVERING 

Stikkord som ”kortreist mat”, mat- og vinspalter, 

kokkekonkurranser, matkurs for barn 

osv. underbygger at mat og kosthold er viktig 

for store grupper i dag. 

Omsetningsutviklingen for servering har vært 

vesentlig mer positiv enn utviklingen for 

hotell de senere år. Interessant er også den 

polarisering som skjer i forbruket med sterk 

vekst i salg av ”fast food” på den ene siden 

og stor interesse for ”det gode måltid”, (”slow 

food”) på den annen. 

Fra 2005 til 2006 hadde restaurantvirksomhet 

en økning på 8%, mens barer hadde en 

omsetningsøkning på ca. 14%. Til sammen- 

Utdrag fra forskrift om prisopplysning ved 

overnattings- og serveringssteder. 

§ 2. Prisopplysning ved overnattingssteder 

Overnattingssteder skal ha daterte oppslag 

som viser priser for leie av rom. 

Prisoppslaget skal være ved resepsjonen 

eller annet sted som er lett synlig for kundene 

ved ankomst til overnattingsstedet. 

Prisopplysningsplikten vil være oppfylt 

ved at oppslaget viser prisene for de mest 

ligning økte hotelldrift med ca. 9% og annen 

overnatting med drøyt 10%. 

Mat er i dag et klarere suksesskriterium også 

for hoteller enn tidligere. God mat er en selvfølge. 

Men den skal helst også være spesiell 

(eksempelvis ”kortreist” eller tematisert). 

Og den skal gjerne identifi seres gjennom en 

historie. 

En rekke matutviklingsprosjekter gjennomføres 

for tiden over det meste av landet. 

F) TRANSPORT 

- Fly viktigere for hotell 

Selv om bil uansett reiseformål er viktigste 

transportmåte, øker fl y relativt sett mest. 

Dette har særlig sammenheng med spesielt 

lavprisselskapenes (les: Norwegian) betydelige 

satsing på direkteruter til/fra utlandet. 

Foreløpig er vektingen til utlandet betydelig 

sterkere enn fra utlandet. For første gang 

gjorde nordmenn i 2005 fl ere feriereiser til 

utlandet enn hjemme. Denne trenden har 

fortsatt i 2006 og 2007. 

Viktig i denne sammenheng er at antallet 

direkte fl yforbindelser til Norge har betydelig 

økning, og det er i dag over 120 direkteruter 

til utlandet. Siste skudd på stammen er 

interessant – Norwegian har besluttet å åpne 

direkterute fra Tromsø til London. 

- Lavprisselskapene og de øvrige fl yselskapenes 

lavpristilbud gir betydelige nye 

markedsmessige muligheter for hotellnæringen 

både innen- og utenlands. 

benyttede overnattingstilbudene. Dersom 

prisen for leie av rom inkluderer servering, 

skal dette fremgå av oppslaget. 

Overnattingssteder skal, i tillegg til prisoppslag 

etter første ledd, på hvert rom ha oppslag 

eller opptegnelse om priser for bruk av 

telefon, minibar og andre ytelser som det 

regnes særskilt vederlag for. 

- Tilbudet gjør det enklere å markedsføre 

fl y/hotellpakker for kortferier eller langweekend. 

Denne mulighet er i liten grad 

utnyttet av hotellene. Innovasjon Norge 

har imidlertid startet en spesiell kortferiesatsing 

(se avsnitt 2.5.2). 

- Norwegian har hittil primært konsentrert 

seg om å selge sine fl ytjenester. 

Kombinasjonsmuligheter med hotell på 

Norwegians destinasjoner har imidlertid 

vært tilgjengelige på en enkel måte for 

nettbasert booking. 

- Fergebildet endres 

Color Lines nye fl aggskip, cruisefergen Color 

Magic, seilte sin jomfrutur fra Kiel til Oslo midt i 

september. Color Magic har 1016 lugarer og suiter 

(100 fl ere enn søsterskipet Color Fantasy). Det 

forventes at disse to skipene skal frakte nærmere 

230.000 turister til Norge i 2008. Dette er nesten 

dobbelt så mange tyske turister som skipene 

Kronprins Harald og Prinsesse Ragnhild fraktet på 

ruten i 2004. Forbruket til de tyske turistene som 

kommer med Fantasy og Magic antas å stå for ca. 

20% av det tyske turistforbruket i Norge. 

Color Line er med leveringen av Magic i ferd med 

å realisere en betydelig veivalgs evolusjon: Enten 

å reise til/fra Norge-Kontinentet som en cruiseopplevelse 

(Kielruten), eller raskest mulig – mer 

som en transportetappe – med ferge i den såkalte 

”SuperSpeed-klassen” (marsjfart 27 knop, 1 900 

pass. og bildekk). Fergetiden over Skagerrak reduseres 

til litt over 3 timer (Kristiansand fra januar 

2008) og litt under 4 timer (Larvik). 

Med stor kapasitet og et stort antall turister 

på disse ”transportetappene”, endres opplevelses- 

og overnattingsbehovet på landsiden. 

4) «Det rimeligste standardrommet på Hotel Havne kontoret (Bergen) koster drøye 1 800 kroner, men de fl este koster fra kr. 2 500 per natt og oppover.» Adm.dir. Hilde 

Berentsen til Finansavisen 15/9-07.

2.5.3 Videreforedling 

A) INNLEDNING 

Aktørene i videreforedlingsleddet har markedsmessig 

som primæroppgave å tilgjengeliggjøre 

reiselivsproduktene i produsentleddet, 

enten ved å: 

· samle/strukturere informasjon om et 

område eller tema eller 

· å pakke reiser 

for derigjennom å gjøre det enklere å fi nne 

frem til reisen og å reise. 

På kartet er tegnet en diagonal gjennom 

videreforedlingsaktørene for å illustrere en 

slik todelt rolle: 

· Informasjonsoppgaver og lignende som 

det er vanskelig å ta seg betalt for i 

markeder (kalt info +) 

· Produkter som det går an å ta seg betalt 

for i markedet (kalt salg +) 

Alle aktørene i videreforedlings leddet 

har normalt begge disse oppgavene. 

Reiselivsorganisasjonene som i stor grad har 

oppgaver som man ikke uten videre kan ta 

seg betalt for i markedet, må derfor i betydelig 

grad fi nansieres på annen måte. 

B) REISELIVSORGANISASJONER 5 

- Innovasjon Norge 

Innovasjon Norges reiselivsavdeling har 

ansvaret for markedsføringen av Norge som 

reisemål i utlandet og til dels hjemme 6 . 

Det overliggende mål for satsingen utenlands er 

4,5 millioner utenlandske turistankomster i 2010. 

Dette skal nås gjennom følgende satsingsområder: 

Revitalisering av ferieformen rundreiser og 

baseferie, kortferiemarkedet og satsing på det 

internasjonale møtemarkedet i samarbeid med 

Norway Convention Bureau (NCB). 

Utenlandsmarkedene er delt i tre markedsprioriteringer. 

Størst satsing er det i 11 land 

som karakteriseres som forbrukermarkeder 

(med markedsføring direkte mot forbruker). 

Nytt, prioritert land i år som forbrukermarked 

er Russland. 

Prioritet 2 er bransjemarkeder, land der 

satsing går mot turoperatører og media. Her 

ligger Japan, Kina og Polen. 

3. prioritet har såkalt utviklingsmarkeder, her 

ligger nå to land - India og Korea. 

Som grunnlag for markedssatsingen gjennom 

fører Innovasjon Norge et betydelig 

antall undersøkelser for å skaffe seg bedre 

beslutnings grunnlag. Nytt i denne sammenheng 

nå er det såkalte ”Optima-programmet”. 

Profi leringen av Norge er også justert gjennom 

et nytt og friskt profi lprogram. 

Det er lagt vekt på som et utgangspunkt at 

et lite og lite kjent land som Norge har både 

liten kjennskap og kunnskap blant folk utenlands. 

Budskapet må derfor være spesielt 

tydelig, relevant og synlig. 

Dette skal oppnås gjennom å ha naturbaserte 

ferieopplevelser som utgangspunkt (”sterke 

opplevelser i vakker natur”). Veivalg i denne 

sammenheng er å bruke fjord- og fjellferie 

som ”fyrtårn”, samt med ”fyrlykter”: Fjell, 

kystkultur og såkalt arktisk Norge. 

- Fjord-Norge, fylkes- og destinasjonsselskaper 

· Hotell og mellomledd 

Desto sterkere profi l et enkelt hotell eller en 

kjede har i markedet, desto mindre er man, 

generelt sett, avhengig av videreforedlings- og 

formidlingsaktører i markedsføringsarbeidet. 

Dette har i en årrekke vært en utfordring 

for reiselivsorganisasjonene ved at kjedene 


har prioritert ressurser til egne markedsføringsaktiviteter 

i forhold til reiselivsorganisasjonene. 

Dette påvirker alle de ulike 

leddene (Innovasjon Norge – reiselivslag). 

Fellesnevneren for reiselivsorganisasjonene 

har derfor lenge vært knappe ressurser. Dette 

har ført til ustabilitet. 

· Bedre økonomi 

Som følge av nye støtteordninger og kompensasjonsmidler 

fra avgiftsendringer har noen 

av reiselivsorganisasjonsaktørene de siste 

årene hatt vesentlig bedre økonomi. I tillegg 

har Avinor gått tungt inn i fl ere prosjekter, noe 

som har betydd bedre ressurser for en del av 

organisasjonene. 

Med løfte om betydelig økning i offentlige 

midler til reiselivssatsing for Nord-Norge 

har reorganiseringsdebatten igjen startet. 

Flere ønsker seg en ”konsernmodell” 

for reiselivsmarkedsføring av Nord-Norge. 

Organisasjonsløsninger bør være underlagt 

nøye planlegging med klare mål og veivalg 

for satsingen. Det er også en fare for ineffektivitet 

gjennom unødig overlapping i organisasjonsapparatet 

med for store organisasjoner. 

· Turistskatt trussel for hoteller 

Finansiering av de såkalte ”fellesgodene” for 

en destinasjon (bl.a. felles markedsbearbeiding 

og produktutvikling på destinasjonen) 

gjennom en såkalt turistskatt (kurtax) har vært 

tema med ujevne mellomrom i norsk reiseliv 

i minst 30 år. Det fi nnes noen argumenter for 

en slik løsning av fellesgodeproblematikken. 

5 Kjernevirksomheten (verdiskapningen) til disse organisasjonene er oftest å samle, systematisere og tilgjengeliggjøre informasjon mot turistmarkedet. 

6 Innovasjon Norge sorterer under Nærings- og handelsdepartementet. NHD arbeider med en ny reiselivsstrategi for Norge. Denne er forventet å foreligge i løpet av høsten 2007. 

11

Som medlem hos oss kan du kreve mer. 

Som Diners Club-medlem har du en rekke fordeler. 

Betaler du reisen med Diners Club får du automatisk 

både reiseforsikring og avbestillingsforsikring. Du får 

gratis tilgang til over 80 Vip-lounger på flyplasser over 

hele verden. Og bruker du kortet til shopping, på 

restauranter og hoteller har du inntil 45 dagers 

rentefri betalingsutsettelse på alle kjøp. 

For brukerstedsavtale eller søknadsskjema, 

ring oss på telefon 21 01 56 25, send en e-post til: 

brukersted@dinersclub.no eller gå inn på 

www.dinersclub.no 

For deg som krever mer 

www.dinersclub.no

Det fi nnes imidlertid også en rekke betydelige 

argumenter for at turistskatt ikke er veien å 

gå. Allikevel reises forslaget igjen, og enkelte 

kommuner ønsker å prøve ut dette som et 

prosjekt. Forslaget venter på departemental 

behandling i 2007. 

Innkreving av turistskatt som en overnattingsavgift 

lagt på gjestedøgn kan sammenlignes 

med et turfølge på 5 der én bærer ryggsekken 

for alle. De foreslåtte satser som verserer 

innebærer økning i overnattingsprisene på 

fl ere prosent og vil naturligvis kunne ha effekter 

på etterspørselen. 

· Tematrend – reiselivsorganisasjoner i 2 

dimensjoner 

Reiselivsorganisasjonene representerer først 

og fremst en geografi sk oppdeling. Trend mot 

tema/aktivitetsbaserte ferieformer medfører 

en utvikling av temabaserte reiselivsaktører – 

av og til organisert som samarbeidsnettverk. 

De nasjonale turistveiene gjennomført eller 

planlagt over hele landet representerer en 

formidabel økonomisk satsing. Den markedsmessige 

effekten av denne satsingen er foreløpig 

ikke tatt ut. Etablering av samarbeidsnettverk 

blant bedrifter beliggende langs de 

aktuelle veistrekningene og koordinert med 

respektive reiselivsorganisasjoner, bør være et 

satsingsområde for å oppnå markedseffekt. 

C) KJEDER 

Hotellkjedenes kjernevirksomhet ligger i tilgjengeliggjøring 

av sitt tilbud (nett av hoteller) 

gjennom systematisering/organisering av 

tilbudet (eksempelvis bookingopplegg, nettsider, 

kortprogrammer, fi rmaavtaler etc.), samt 

organisasjonstiltak med sikte på kostnadsreduksjon 

(eksempelvis felles innkjøp). 

De 10 største hotellkjedene hadde i 2006 over 

60% av hotellrommene og 70% av overnattingene 

i Norge. Hotellkjedene har en større rolle i 

Norge enn i de fl este andre land. Hotellkjedene 

er nærmere behandlet i kapittel 4. 

Det fi nnes også en rekke andre kjede typer i 

videreforedling og formidling. Viktigst er serveringskjeder 

og reisebyråkjeder. Serveringskjedene 

har stått for en betydelig vekst (både 

organisk og gjennom oppkjøp) de siste årene. 

Reisebyråkjedene har gjennomgått en betydelig 

omstrukturering, bl.a. som følge av 

den store overgangen til nettbasert bestilling 

og lavprisfl yselskapenes sterke inntreden. 

Reisebyråenes andel av hotellbestillingene 

har de to siste år ligget på ca. 11% (jfr. avsnitt 

3.2.2). 

D) TUROPERATØRER 

Turoperatørenes kjernevirksomhet ligger i 

tilgjengeliggjøring og forenkling av reisetilbudet 

for forbrukeren. Sammensetning av 

ulike delprodusentelementer til en pakke (for 

eksempel opplevelser, overnatting og transport) 

illustrerer dette. 

Turoperatørene står for i gjennomsnitt ca. 

10% (avsnitt 3.2.2.) av hotellbestillingene. 

Som følge av bl.a. god kapasitet (lavt belegg) 

på norske hoteller, har turoperatørene vært 

i stand til å presse priser. Turoperatørprisene 

har ofte vært de laveste prisene for hotellet, 

som tradisjonelt har syntes det var greit 

å sikre seg for sommeren med ”bussgrupper 

i bunnen”. Denne situasjonen er i ferd med 

å forandre seg betydelig. Det høye belegget, 

spesielt i de største byene, skaper betydelige 

utfordringer for turoperatørene. Ikke bare 

forlanger hotellene vesentlig høyere priser, 

det kan også være vanskelig i det hele tatt 

å skaffe plass. For turoperatører avhengig av 

å arrangere rundturer på mange hoteller er 

naturligvis dette en trussel mot hele virksomheten. 

Manglende kapasitet på enkelte destinasjoner 

kan slik sett også føre til tapt omsetning 

på andre destinasjoner, spesielt i distriktene. 

(Se også om ”den ideelle beleggsprosenten?” 

på side 9). 

E) ANNET 

- Kredittkort forenkler 

Muligheten til å være nesten helt uavhengig 

av kontanter gjennom kredittkort forenkler 

enhver reise betydelig. For individuelle reiser 

betales de fl este hotellopphold med kredittkort. 

Kredittkortomsetningen utgjør over 40% 

av hotellomsetningen (jfr. avsnitt 3.2.3). 

2.5.4 Formidling 

A) INNLEDNING 


Det er ikke helt klare grenser mellom de ulike 

kolonnene på Reiselivskartet. Spesielt gjelder 

dette mellom videreforedling og formidling. 

Reisebyråer og hytteutleie regnes som formidlingsaktører. 

Disse kjennetegnes ved at de primært 

arbeider med ren bestillingshåndtering 

(og derigjennom ikke berøres av pakkereiseloven). 

Det fi nnes imidlertid reisebyråer som 

også har betydelig turoperatørvirksomhet. 

I formidlingsleddet ligger også de automatiserte 

informasjons-, bestillings- og betalingsfunksjonene 

som foregår via internett og 

andre IT-baserte distribusjonssystemer. 

B) HYTTEFORMIDLING STAGNERER 

Hytteformidlingstjenestene benyttes primært 

av utenlandske besøkende. Over 80% av 

overnattingene er utenlandske. 

Antallet overnattinger er gått svakt tilbake 

siden 1999 og utgjorde i 2006 1.356.000 

overnattinger. Det er de utenlandske overnattingene 

som er redusert i perioden. 

Hytteformidling er viktigst for innlands- og 

vestlandsfylkene. 

C) INTERNETT 

På Reiselivskartet (se kartfi guren) går tre 

verdistrømmer: En informasjonsstrøm fra delprodusenter 

mot marked og (forhåpentligvis) 

bestillings- og betalingsstrømmer fra marked 

mot delprodusenter. Utfordringene for den 

enkelte aktør på reiselivskartet består i å 

fi nne de mest effektive veivalgene for disse 

strømmene for sitt tilbud. En av utfordringene 

i dette veivalgsarbeidet er at informasjons, 

bestillings- og betalingsstrømmene kan gå 

ulike veier mellom produsent og marked for 

samme reise.


Lenge har internett vært desidert viktigst som 

informasjonsstrøm mot markedet. Nå er også 

bestillingsstrømmen vesentlig for de fl este 

hoteller. Det er imidlertid vanskelig for det 

individuelle kjedehotellet å svare hvor mye 

som utgjøres av internett, fordi de vanskelig 

kan skille dette fra trafi kk fra andre bestillingssystemer 

(som GDS). Kjedene rapporterer 

imidlertid om tosifret prosentvekst i online 

bookinger og at egen, direkte online bookingtjeneste 

stadig blir viktigere. 

Også andre elektroniske hjelpemidler som 

mobiltelefoner og GPS har nå en viktig rolle i 

informasjons- og bestillingsvalg. 

2.5.5 Markeder 

A) INNLEDNING 

Totalmarkedet for ferie-/fritidsreiser i Norge 

kan påvirkes gjennom markedsføring. Yrkesreisemarkedet 

derimot utvikles i forhold til 

den økonomiske utviklingen i Norge og internasjonalt. 

Totalvolumet for yrkesreiser er nærmest 

upåvirket av markedsføringstiltak. 

Det samme gjelder i stor grad for kurs-/konferansemarkedet 

innenlands. Internasjonale 

kurs og konferanser i Norge er derimot i 

meget stor grad avhengig av langsiktig markedsføringsinnsats. 

Jfr. mer informasjon om 

møtesegmenter og tilbakegang for internasjonale 

kongresser i avsnitt 2.5.2 c. 

Det er interessant å merke seg at de to gjestesegmentene 

som påvirkes av markedsføringsinnsats 

(ferie/fritid og internasjonale 

møter og konferanser) begge har svak vekst 

eller har stagnert. Veksten er i segmenter 

der drivkraften er den generelle økonomiske 

utviklingen i Norge (avsnitt 2.1). 

SSB-statistikken opererer med 3 gjestesegmenter 

for hotellgjestedøgn etter formålet 

med reisen: 

- Ferie/fritid (det største med nesten halvparten 

av gjestedøgnene) 

- Yrke (det største for byhotellene med nesten 

halvparten av gjestene) 

- Kurs/konferanse 7 

Det er fl ere gjester per solgte romdøgn på 

ferie-/fritidsmarkedet enn yrkesmarkedet og 

kurs-/konferansemarket. Hotellundersøkelsen 

(kap. 3) viser i gjennomsnitt 1,4 gjestedøgn 

per romdøgn på kurs-/konferansemarket, 1,4 

på yrkesmarkedet og 1,8 på ferie-/fritidsmarkedet. 

Det ble i 2006 solgt nærmere 5% fl ere 

romdøgn på yrkesmarkedet enn på ferie-/fritidsmarkedet. 

Basert på disse gjennomsnittstallene blir romdøgnfordelingen 

i Norge: Yrkesreiser ca. 45%, 

ferie/fritid ca. 38% og kurs/konferanse ca. 

17%. 

Det fi nnes ingen helt klare skiller mellom 

disse tre formålene – eksempelvis kan to 

eller tre formål gjennomføres på samme 

reise. Videre vil mye av formålsregistreringen 

måtte foregå basert på resepsjonens skjønn. 

B) GENERELT OM UTVIKLINGSTREKK I DET NORSKE 

MARKEDET 

Viktig i denne sammenheng er noen hovedtrender 

(som også er berørt i andre sammenhenger): 

• Høy økonomisk aktivitet i Norge betyr stor 

reisevirksomhet. Dette gir først og fremst 

yrkesreiser, men også til en viss grad 

møter/konferanser. 

• Disponibel inntekt er økt for nordmenn de 

senere årene og reisevirksomheten øker. 

Dette tas imidlertid i liten grad ut som økt 

forbruk av hotelltilbud i Norge. Siden 2005 

har fl ere nordmenn hatt sin lengste ferie i 

utlandet enn i Norge. Dette har bl.a. sammenheng 

med økt tilgjengelighet til utenlandske 

tilbud gjennom et betydelig antall 

rimelige og ofte direkte fl yruter. 

- Utenlandsk ferie-/fritidstrafi kk til norske 

hoteller har ikke en tilsvarende utvikling 

som nordmenns reiser til utlandet. Selv 

om ressursene til felles markedsføring av 

Gjestesammensetning markedssegmentene 8 1999-2006/2007 

Gjestedøgn 

(tall i 1000 gj. døgn) 

1999 2001 2003 2004 2005 2006 2007E1 Endring i % 

99-06 

Yrke 5.360 5.161 4.999 5.301 5.919 6.618 7.300 23% 

Kurs og konferanse 2.497 2.434 2.267 2.350 2.484 2.491 2.510 0% 

Ferie og fritid 8.669 8.821 8.370 8.709 8.707 8.664 8.770 0% 

I alt 16.526 16.416 15.636 16.360 17.110 17.773 18.580 8% 

Herav utlendinger 32% 29% 28% 28% 28% 28% 27% -6% 2 

Kilde: SSB og Horwath Consultings estimater 

1) Estimat basert på utvikling pr. juli 2007 

2) Endring i antall utenlandske gjestedøgn i perioden 1999-2006 

Norge i utlandet har økt relativt betydelig 

de to siste år, er midlene fortsatt ikke 

tilstrekkelige til i vesentlig grad å endre 

Norges situasjon som ganske ukjent og 

usynlig. 

Det ser heller ikke ut til at bedret økonomi 

blant de fl este kjeder og enkelthoteller i 

vesentlig grad benyttes til å posisjonere seg 

sterkere i utenlandsmarkedet. 

C) UTVIKLING MARKEDSSEGMENTER 

Etter fl ere år med nedgang i antall gjestedøgn 

siden toppåret 1999, snudde trenden i 

2004. Denne positive utviklingen ser ut til å 

7 Etter SSBs retningslinjer registreres som kurs/konferanse når arrangement er på samme hotell som overnatting. 

8 Det har lenge vært et ønske å få frem også utenlandsandelen fordelt på disse tre markedssegmentene. Dette er interessant i en rekke analysesammenhenger. Det er 

ønskelig at SSB fi nner en løsning

fortsette også i 2007. Sterk gjestedøgnsvekst 

bidro til at 2006 ble et toppår. Etter all sannsynlighet 

vil 2007 bli enda bedre. 

Veksten de siste årene har tilnærmet utelukkende 

kommet innenfor det innenlandske 

yrkessegmentet, noe som betyr at veksten 

primært er kommet i de største byene. 

Markedsfordeling 2006 Norge totalt 

Ferie og fritid: 

49% (37%) 

Yrke: 

37% (51%) 

Kurs og konferanse: 14% (12%) 

Kilde: SSB. (Byhoteller i parentes 

D) UTVIKLING UTENLANDSMARKEDENE - 

HOTELLOVER NATTINGER OMTRENT DET SAMME 

SOM FOR 10 ÅR SIDEN. 

Norske og utenlandske hotellovernattinger 

1990-2006 

20000 

15000 

10000 

5000 

0 

1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 

Kilde SSB 

Totalt Norge Utland 

Utvikling utenlandske hotellovernattinger 1999 – 2006/2007 


Tall i 1.000 gjestedøgn 1999 2001 2003 2004 2005 2006 2007E1 Endring i % 

99-06 

Hele året 5.208 4.817 4.375 4.596 4.761 4.914 5.0601) -6 % 

Sommer (juni - august) 2.746 2.544 2.286 2365 2.433 2.487 2.5342) -9 % 

Kilde: SSB og Horwath Consulting’s estimater 

1) Estimat beregnet basert på utvikling pr. juli 2007 

2) Estimat beregnet for august 

Sommersesongen juni-august 2007 ser ut til 

å gi ca. 8% færre utenlandske gjester enn i 

toppåret 1999. 

2.5.6 Oppsummering Reiselivskartet 

Segmentering er et nøkkelord for å kunne 

bearbeide de riktige deler av markedet effektivt. 

Dette gjelder både for delprodusentene 

og mellomleddene. Det vil vanligvis være 

kryssende interesser mellom aktørene for 

hva som er de mest interessante markedssegmentene. 

Veivalgsutfordringene for produsentene er 

å fi nne frem til de mest effektive veiene for 

både informasjon til markedet og bestilling 

og betaling fra markedet. Dette kan både 

være direkte veivalg mot sluttbruker (turist/ 

gjest), alternativt kan det være mest effektivt 

å benytte mellomledd blant de ulike videreforedlings- 

og formidlingsaktørene. 

Tilsvarende er utfordringen for aktørene i disse 

mellomleddene: Å fremstå som en effektiv 

samarbeidspartner for én eller fl ere av de tre 

verdistrømmene. 

Viktig er det også ikke å glemme at forbrukerne, 

når de skal gjøre sine reisebeslutninger, 

står overfor de samme valgene – direkte 

kontakt mot hotellet (som delprodusent av 

reisen) eller kontakt via mellomledd. 

15

Norges viktigste reiselivsbedrift 

er den du driver selv 

www.nhoreiseliv.no 

NHO Reiseliv representerer 2200 bedrifter innen disse bransjene: 

• Overnatting 

• Servering 

• Opplevelser 

• Destinasjoner 

Alle våre medlemmer er forskjellige, men de har en ting til felles: De har landets største 

reiselivsorganisasjon i ryggen, og den taler deres sak med troverdighet og tyngde. 

www.nhoreiseliv.no

3 Spørreundersøkelse blant norske hoteller 


Dette kapitlet er basert på en spørreundersøkelse 

blant et utvalg norske hoteller. Undersøkelsen 

tar utgangspunkt i regnskaps- og markedsdata 

fra 2006. Spørreskjemaet har som formål å 

kartlegge markeds-, økonomi og andre forhold 

av betydning for hotelldriften. Spørreskjemaet 

har mange spørsmål som går igjen fra år til år 

for å kunne sammenligne. Samtidig er det lagt 

opp til å kunne følge opp aktuelle problemstillinger 

eller å kartlegge nye behov. 

Spørreskjema ble i år sendt til et utvalg på 

ca. 500 (nær halvparten) av norske hoteller. 

Vi har mottatt svar fra 141 hoteller. Tre svar 

inneholdt mangler slik at de ikke kunne benyttes. 

Vi står igjen med 138 hoteller som inngår 

i undersøkelsen. Dette er vesentlig fl ere enn i 

fjor (115 hoteller). 

Hotellene i undersøkelsen har i gjennomsnitt 

148 rom, mens gjennomsnittstørrelsen på 

landsbasis i 2006 var 60 rom. Dette påvirker 

naturligvis totalresultatene. Samtidig er materialet 

brutt ned både på ulike størrelsesgrupper 

og etter type hotell. Dette for å kunne 

gjøre mest mulig relevante sammenligninger. 

En mulig feilkilde i resultatene fra denne 

type undersøkelser er at ”veldrevne” hoteller 

i større grad besvarer. Videre er det relativt 

sett fl ere kjededrevne enn ikke kjededrevne 

hoteller – i forholdet 53% (eierintegrerte og 

managementkontrakt) / 47% (franchise, frivillig 

kjede, assosierte og frittstående). Dette 

har sammenheng med hotell kjedenes spesielt 

sterke stilling i Norge. I Norge står de 10 

største kjedene for 57% av hotellrommene. 

Av de 138 hotellene som besvarte undersøkelsen 

har 87 kategorisert seg i forhold til stjerneklassifi - 

sering (56% 3*, 41,5% 4*, 2,5% 5*). 

Er du interessert i å studere spørreskjemaet, 

ligger dette på nettsiden www.horwath.no. På 

Horwath Internationals nettside www.horwath. 

com er det lenker til hotellundersøkelser fra 

andre land. 

Utvalg hoteller 

Rom 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

1) Reiselivskartet er omtalt i Norsk Hotellnæring 2006 kap. 2,7 

69 

6 

26 

1 9 5 7 

15 

100 60 >100 100 

-100 

-100 

-100 

Byhotell Flyplasshotell Distriktshotell 

3.2 Markedsdata 

Dette avsnittet beskriver hotellenes markedsføringsveivalg. 

Det inneholder informasjon 

om de tre verdistrømmene på Reiselivskartet 1 

(informasjonsstrøm fra hotell til marked om 

sitt tilbud og (forhåpentligvis) bestillings- og 

betalingsstrøm fra marked til hotell)). 

3.2.1 Markedsbearbeiding 

A) FORDELING AV MARKEDSFØRINGSBUDSJETTET 

Sammenlignet med den første hotellundersøkelsen 

i 1997 har hotellenes disponer ing av 

markedsføringsbudsjettet endret seg betydelig. 

Kjedehotellene har i dag en mindre andel av 

budsjettet til egne markedsbearbeid ingstiltak og 

overlater en større del av markedsføringen til 

kjedekontorene. 

Hoteller som er tilknyttet en kjede kanaliserte i 

2006 47% av markedsbudsjettet til kjeden. 

For kjededrevne hoteller er tallet 51%. 

Hoteller som er knyttet opp til kjeder med 

løsere avtaler disponerer 80% av markedsbudsjettet 

selv. 

B) DISPONERING AV HOTELLETS (EGET) MARKEDS- 

BUDSJETT 

Vi har sett nærmere på disponeringen av den 

delen av markedsbudsjettet som hotellene 

selv håndterer. 

Disponering av hotellets markedsbudsjett 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

29% 29% 

Annonsering print 

(aviser, magasiner etc) 

18% 21% 

Annonsering internett 

2% 2% 

Annonsering radio/TV 

20% 21% 

2005 

9% 10% 

Disponert gjennom lokale og /eller 

regionale reiselivsorganisasjoner 

Disponert gjennom 

reisebyrå/turoperatør 

23% 

Annet 

2006 

Internett har blitt en viktig annonsekanal for 

hotellene. Flyplasshotellene benytter nå mer 

på annonsering på internettet enn print (avis, 

magasiner etc.). Distriktshoteller benytter fremdeles 

det meste av eget budsjett på annonsering 

i trykte media. 

Kjededrevete hoteller bruker mer av markedsbudsjettet 

på print enn øvrige hoteller. Dette 

har trolig sammenheng med at kjedene sentralt 

kjører egne nettkampanjer. Av eget markedsbudsjett 

ble 30% benyttet til annonsering i 

trykte media, 21% ble benyttet til internettannonsering 

og 21% ble benyttet gjennom 

lokale/regionale reiselivsorganisasjoner. 

C) ANDELEN SOLGTE ROMDØGN VIA FIRMAAVTALER 

HAR STABILISERT SEG 

Firmaavtaler er fremdeles viktige 

35 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

32% 

29% 

Firmaavtaler - kjede 

23% 24% 

Firmaavtaler - egne 

11% 13% 

Lojalitetskort/bonusprogr 


9% 

Sommerprod/Hotellpass 

6% 

12% 11% 

Turoperatøravtaler 

15% 

Annet 

16% 

21% 

2005 

2006 

Avtalebaserte romdøgn har økt kontinuerlig de 

siste årene. Årets undersøkelse viser at 66% 

av romdøgnene er knyttet opp mot en avtale. 

Dette er tilnærmet samme nivå som i fjor.


Firmaavtaler 

Det er kjent at fl ere av kjedene har reforhandlet 

fi rmaavtaler siste år til høyere priser og er mer 

kritiske til å tegne nye. Fremdeles kanaliseres 

imidlertid store volumer via fi rmaavtaler. I år 

er ca. 53% av det totale antall solgte romdøgn 

generert via fi rmaavtaler (kjede og/eller hotellets 

egne), mot 55% i 2005. 

Turoperatøravtaler 

I tillegg til ordinære fi rmaavtalene (kjede og egne) 

kommer 11% av romdøgnene via turoperatøravtaler. 

Dette er ofte avtaler til svært lave priser. 

Lojalitetsprogrammer 

I tillegg til gjester generert gjennom avtaler kommer 

gjester som deltar i ulike former for lojalitetsprogrammer. 

Det var i 2006 noe fl ere romdøgn 

generert via bonusprogrammer enn de siste årene. 

Sommerproduktene ligger derimot på et lavere 

nivå enn de siste årene. Det er verdt å merke 

seg at det er en betydelig overlapping mellom 

fi rmaavtaler og lojalitetsprogrammene. 

3.2.2 Bestillinger og 

gjestesammensetning 

A) HOTELLENE MOTTAR FREMDELES FLEST BESTILLIN- 

GER VIA TELEFON 

Fordeling av hotellets 

bestillinger etter antall reservasjoner (i %) 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

6 6 

Uten forhåndsbest. (walk in) 

18 18 18 19 

Aut. bestillingssystem 

E-post 

8 7 

Telefax 

47 

Telefon 

51 

2 1 

Post 

2005 

2006 

Telefon holder stand og har også i 2006 en 

svak økning i forhold til antall mottatte reservasjoner 

i forhold til året før. Antall faxbestillinger 

går noe ned i forhold til fjorårets tall. 

For øvrige kanaler er endringene minimale. 

Bestillinger mottatt på fax er i stor grad bestillinger 

fra turoperatører. 

Det bør nevnes at noe av trafi kken som blir 

registrert som e-post trolig kommer fra inter- 

Prosentvis andel forhåndsbestillinger per salgskanal etter andel reservasjoner 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

35 

Direkte foresp. fra gjesten 

41 

11 11 

Eget reservasjonssyst. (CRS) 

nettsystemer, GDS’er 2 , etc. Dette skyldes at 

fl ere systemer leverer bestillingene til hotellet 

per e-post. Disse bestillingene kan ofte bli 

registrert som e-postbestillinger. 

I de siste årene har i underkant av 20% av 

bestillingene kommet via automatiske bestillingssystemer, 

som f.eks. GDS og internett. I 

årets undersøkelse har GDS-bookingene gått 

ned til 17% av alle forhåndsbestillinger. Det 

er imidlertid svært store variasjoner hotellene 

imellom. Flere av kjedehotellene (for eksempel 

i Oslo) kan ha opp mot 50% av forhåndsreservasjonene 

fra GDS’ene. 

I ca. 6% av tilfellene kommer gjesten som 

”walk-in”, dvs. uten forhåndsbestilling. Dette 

er tilnærmet likt som i fjor, men noe lavere 

for årene før 2005 og har trolig sammenheng 

med et høyere belegg de siste årene (viktigere 

å forhåndsbestille i perioder med større 

press i markedet). 

Ferie-/fritidshoteller har større andel ”walk-in” 

enn forretningshoteller (14% mot 2%), men 

har en mindre andel bestillinger fra automatiske 

bestillingssystemer (7% mot 20%). 

Utenlandske forretningsreisebestillinger genereres 

lokalt. Ca. 40% av bestillingene for utenlandsk 

forretningstrafi kk kommer fra bedrifter 

og organisasjoner i hotellets nærområde. 

Denne andelen har falt de siste årene (gikk 

noe opp i år) og skyldes trolig at denne målgruppen 

nå lettere bestiller selv via internett. 

For utenlandske bestillinger påvirkes også 

hotellvalget av råd fra den som skal besøkes. 

Bed & Breakfast og fl yplasshoteller har lavest 

andel lokal bestilling av utenlandske besøkende. 

B) FLEST FORHÅNDSRESERVASJONER GJØRES AV 

GJESTEN DIREKTE TIL HOTELLET 

Hvordan foretas forhåndsbestillinger? 

Fra 2004 til 2005 var det relativt store endringer 

i hvilke kanaler hotellene mottar sine forhåndsreservasjoner 

fra. Dette gjaldt spesielt 

kjedenes/hotellenes egne systemer. Fra 2005 

til 2006 er det mindre endringer i andelen 

mellom de ulike kanalene. 

Av alle forhåndsbestillinger hotellene mottar 

kommer ca. 41% direkte fra gjesten. Dette er 

derfor fremdeles den største og viktigste kanalen 

for bestillinger. Andelen er noe høyere enn i 

fjor og skyldes trolig variasjoner i utvalget. 

Vi har splittet mellom bestillinger fra egne 

internettsider (4%) og kjedens internettsider 

(5%). De fl este hoteller mottar kun bestillinger 

fra én av disse kanalene. På hotellnivå er 

det derfor mer riktig å si at 9% av hotellets 

reservasjoner kommer fra kjedens eller egen 

internettside. Mange hoteller rapporterer et 

volum på over 20% av forhåndreservasjonene 

fra egen/kjedens internettside. 

Hotellenes andel av bestillinger gjennom 

Global Distribution Systems (GDS) er forholdsvis 

stabil, men er noe lavere enn i 2005. 

Andelen bestillinger fra GDS er i underkant av 

17%. Dette er en relativt dyr distribusjonskanal 

for hotellene. 

2) GDS (global distribution systems) er de internasjonale bestillingssystemene utviklet for fl yselskaper, hotellkjeder osv. bl.a. mye benyttet av reisebyråene. 

Disse benyttes fortsatt i betydelig grad og er også koblet opp mot ulike bookingsystemer på internett. 

9 

Hotellkjedens callsenter 

7 

11 11 

10 9 

4 4 4 

3 3 3 

2 2 3 2 2 

3 3 

1 

Uavhengig reservasjonssyst. 

Reisebyrå 

PCO/DMC 1) 

Turoperatør 

1) Professional Conference Organizer/Destination Management Company 

Transportfirma (f.eks fly, buss) 

Egen internettside 

Hotellkjedens internettside 

Annen internettside 

Destinasjonsselskap o.l 

2005 

2006 

Annet

Tidspunkt for bestilling (%) 

Forretningsreiser 

Kurs-/ 

konferanse 

I overkant av 10% (11% i år) av bestillingene 

har de siste årene blitt generert fra de 

tradisjonelle reisebyråene. Trafi kkveksten har 

i samme periode i stor grad kommet innenfor 

reisebyråenes hovedsatsningsområde; 

forretningstrafi kk. Byråene har i realiteten 

mistet noe av sin posisjon, da de ikke har økt 

sin andel av de totale bestillingene i denne 

perioden. 

Ferie-/fritid 

individuelle 

Ferie-/fritid 

gruppe 

Totalt 

2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005 

Mer enn 3 mnd 2 2 28 28 11 9 68 60 24 20 

1 - 3 mnd 7 7 40 37 22 21 23 29 19 18 

2 – 4 uker 17 17 22 24 20 23 9 9 13 15 

1 – 2 uker 26 25 9 9 19 18 4 2 14 17 

3 – 7 dgr 32 28 4 3 14 13 1 1 21 18 

0 – 2 dgr 16 16 1 1 10 9 0 0 8 10 

Walk-in 5 6 0 0 6 7 0 0 3 3 

Sum1 105 101 104 102 102 100 105 101 102 101 

1) Antall respondenter på de ulike intervallene er ikke likt. Legger man sammen delsummene er det derfor ikke alltid at summene blir 100%. 

Summene bør i bli over 100% (spesielt ferie-/fritid gruppe), da man i utgangspunktet er bedt om å ta med bestillinger som også kan bli avbestilt. 

Segmentering av markedet 

Totalt Beliggenhet Norge SSB 

Segmentering av markedet (%) Byhotell Distriktshotell Flyplasshotell 

2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2006 

Totalt kurs-/konferanse 21 18 16 14 35 29 27 28 14 

Forretningsreisende 44 45 52 53 14 21 46 40 

Flypersonale 3 4 3 3 0 0 11 10 

Totalt yrkesreisende 47 49 56 56 13 20 52 50 37 

Innenlands ferie-/fritid 

(individuelle – direkte) 

15 16 13 15 23 25 9 9 

1 

Utenlands ferie-/fritid 

(individuelle – direkte) 

7 8 6 7 13 11 5 5 

Innenlandske reisegrupper 2 1 2 2 4 1 1 1 

Utenlandske reisegrupper 7 8 5 7 12 7 7 9 

Totalt ferie-/fritid 31 31 28 27 50 50 21 22 49 

Andre 1 1 1 1 2 1 0 1 

1) Antall respondenter på de ulike markedssegmentene er ikke likt. Legger man sammen delsummene er det derfor ikke alltid 

at summen blir 100%. 

Oppholdslengde og romfaktor – fordeling etter beliggenhet og hotelltype 1 

1) Hotellenes egne karakteristikker av seg selv. 

Totalt Byhotell Distriktshotell 

Andelen av bestillinger som blir foretatt direkte 

av gjesten på internett er trolig høyere enn 

det som vises i denne undersøkelsen. Det er 

svært vanskelig for hotellene å måle all trafi 

kk. For eksempel er det fl ere gjester som 

bestiller direkte via internett på ulike nettløsninger 

hos reisebyråer og turoperatører. Disse 

bestillingene kan ofte bli registrert som reisebyrå/turoperatørbestillinger. 

Beliggenhet Hotelltype 

Flyplasshotell 

Kurs-/ 

konferanse 

Forretning Ferie-/ 

fritid 

Alle 1,56 1,60 1,55 1,24 1,52 1,55 1,81 

Nordmenn 1,53 1,62 1,36 1,17 1,41 1,59 1,54 

Utenlandske 1,64 1,69 1,66 1,19 1,51 1,66 2,59 

Romfaktor 1,38 1,35 1,52 1,26 1,35 1,35 1,76 


C) BESTILLINGSHORISONTEN ØKER FOR GRUPPER OG 

KONFERANSER 

Disse dataene ble innhentet for første gang i 

fjor. I forhold til 2005 tallene blir bestillinger 

for kurs-/konferanse og ferie-/fritid gruppene 

bestilt noe tidligere. Dette skyldes trolig at 

belegget de siste årene er blitt høyere og at 

det er noe større ”kamp” om rommene. 

D) MARKEDSSEGMENTER – MER YRKESTRAFIKK OG 

FÆRRE UTENLANDSKE GJESTER 

Som det fremgår av innledningen er byhoteller 

overrepresentert i totaltallene. Dette fører 

til at andelen yrkesovernattinger blir betydelig 

høyere enn for landsgjennomsnittet (tall fra 

Statistisk Sentralbyrå (SSB) 49% i undersøkelsen 

mot 37% for landsgjennomsnittet). Ferie- 

/fritidsandelen blir tilsvarende mindre for 

hotellene i undersøkelsen (31% mot 49%). 

Andel kurs-/konferansegjester er også høyere 

i undersøkelsen enn landsgjennomsnittet 

(18% mot 14%). 

Utenlandsandelen er lav 

Hotellene i undersøkelsen har noe lavere andel 

utenlandske gjester (24,5%) enn tallene til SSB. 

Av hotellene i rapporten har byhotellene en 

noe større andel utenlandske gjester enn øvrige 

hoteller. Interessant å merke seg er at ferie-/ 

fritidsandelen av utenlandske gjester utgjør ca. 

16%, dvs. ca. 65% av de utenlandske gjestene. 

I 1999 var den utenlandske andelen av totalt 

antall overnattinger 31,5% (SSB). I 2005 falt denne 

til under 28% for første gang på svært mange år, 

fallet fortsatte i 2006 og havnet på 27,6%. 

Variasjon i lojalitet 

Ca. 40% av hotellgjestene har bodd på hotellet 

tidligere. Andelen faste gjester varierer betydelig 

mellom hotellene. Det er betydelige lavere lojalitet 

ved fl yplasshotellene enn for øvrige hoteller. 

Gjennomsnittlig oppholdslengde er 1,6 døgn. 

Utenlandske hotellgjester har omtrent samme 

botid som norske, henholdsvis 1,6 og 1,5 dager. 

Gjennomsnittlig oppholdslengde for utenlandske 

gjester er 1,2 dager på fl yplasshoteller, 1,7 

på byhoteller og distriktshoteller. I ferie-/fritidssammenheng 

er gjennomsnittlig oppholdslengde 

for utenlandske gjester 2,6 dager. 

Det bor i gjennomsnitt 1,4 personer per solgte 

hotellrom. På Ferie-/fritidshoteller bor det 

i snitt 1,8 personer, mens det på yrkes- og 

kurs-/konferansehoteller i gjennomsnittsnitt 

bor 1,4 personer per rom. 

19


E) STORE SVINGNINGER I ANTALL FULLE DAGER 

Antall fulle dager er interessant av fl ere 

grunner, som: 

- vurdering av kapasitet (utvidelse, nybygg) 

- prispolitikk 

- losjioptimeringsprogrammer 

Beleggsprosent i forhold til antall fulle dager 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

Beleggsprosent 

20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 

Antall fulle dager 

Selv om det er korrelasjon mellom belegg og 

fulle dager er det også stor spredning rundt 

snittet. Legg merke til at ca. 25% av hotellene 

har over 100 fulle dager. 

F) BELEGG OG PRIS PER DAG OG MÅNED 

Tirsdag (71% belegg), onsdag (75%) og torsdag 

(69%) var dagene med høyest belegg i 2006. 

Søndager har lavest belegg (41%). Distriktshotellene 

har i større grad enn by- og fl yplasshotellene 

et jevnt belegg på alle dager (ikke 

søndag). 

Belegg fordelt etter beliggenhet og hotelltype 

100 

80 

60 

40 

20 

Belegg fordelt etter beliggenhet og hotelltype 

80 

60 

40 

20 

Mandag 

Januar 

Totalt 

Byhotell 

Distriktshotell 

Flyplass 

Tirsdag 

Mars 

Onsdag 

Mai 

Totalt 

Byhotell 

Distriktshotell 

Flyplass 

Kurs-/konferanse 

Yrke 

Ferie-/fritid 

Torsdag 

Juli 

Fredag 

Sept 

Kurs-/konferanse 

Yrke 

Ferie-/fritid 

Lørdag 

Nov 

Søndag 

År 

Prisene er høyest tirsdag (807) og onsdag 

(803) og lavest lørdag (696). Ferie-/fritidshotellene 

har høyest snittpriser på fredag og 

lørdag. Distriktshotellene har også minst variasjon 

av prisene i løpet av uken. 

Måneder med fl est solgte romdøgn er (i 

rekkefølge) august, juni, september, juli og 

november. Høyeste gjennomsnittlige rompris 

oppnås (i rekkefølge) i november, desember, 

oktober, mai og september. 

3.2.3 Betalingsform – 

økt direkte debitering 

Betalingsmåte, andel i % 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

21 

9 

3,9 

17 

Kontant Bankort/ 

direkte debitering 

35 

42 

40 

34 

Kredittkort Annen kreditt 

(enn k.kort) 

1997 

2006 

Direkte debitering (bankkort/bank axcept) har økt 

til 17% (9% i 2005) av gjestenes betalingsmåte. 

Annen kreditt (direkte fakturering etc.) er redusert 

til 34%. Kontantsalg (9%) og bruk av kredittkort 

(42%) er på samme nivå som tidligere. 

Hotellenes vurdering av kortselskapene 

Kort Grad av fornøydhet 

Mastercard/Eurocard 4,0 

Visa 4,0 

Diners Club 3,2 

American Express 3,1 

1=lite fornøyd, 5=svært fornøyd 

Hotellenes fornøydhet med kortselskapene 

korrelerer med selskapenes provisjonssats. 

Igjen er det Visa og Mastercard/Eurocard som 

hotellene er mest fornøyd med. 

Det er stor konkurranse innenfor innløsermarked. 

Teller (tidligere Visa) og EuroConex 

(tidligere SEB/MasterCard) er fremdeles de 

to største aktørene, men det er nå fi re store 

aktører i dette markedet. 

EuroConex 32% Streamline 27%, 

Teller 30% Barclay 20% 

Flere hoteller har avtaler med fl ere innløsere. De 

fl este har bl.a. Diners (egen innløser) i tillegg 

til en av de fi re store. 

3.3 Driftsøkonomiske data 

De følgende avsnittene gir en oversikt over 

gjennomsnittlige driftsøkonomiske data per 

tilgjengelig hotellrom, basert på regnskapstall 

fra hoteller som har vært med i årets undersøkelse. 

Tallene er kommentert og delvis 

sammenlignet med tall fra fjoråret der dette 

er hensiktsmessig. 


Hotellene som er med i undersøkelsen er i 

gjennomsnitt betydelig større (148 rom, se 

3.3.3) enn gjennomsnittlig hotellstørrelse i 

Norge (60 rom 3 ). Dette er et forhold som det 

må tas hensyn til ved vurdering av lønnsomhet. 

De fl este tabellene er splittet i tre størrelsesgrupper. 

Sammensetningen av hotellene 

i årets undersøkelse med fl ere hoteller (store 

som små) enn tidligere år, gjør at utsagnskraften 

er ytterligere forsterket. 

Hvilke typer hoteller som inngår i undersøkelsen 

er også av betydning for bedømmelsen 

av tallmaterialet. Hotellene fordeler seg slik: 

Hotelltyper 

- egenvurdering beliggenhet og hovedmarked 

Distriktshotell: 20% 

Ferie-/fritid: 8% 

Forretning: 62% 

Flyplasshotell : 7% 

Byhotell: 73% 

Kurs-/konferanse: 30% 

Som det fremgår er det en stor andel 

by hoteller som er representert i undersøkelsen. 

Grupperingen viser videre at 62% har 

defi nert seg som forretningshoteller. 

3.3.2 Resultatbegreper/nøkkeltall 

RevPAR: Nøkkeltallet viser inntekt pr. tilgjengelig 

rom. RevPAR inneholder både et pris- og kapasitetselement 

og sier noe om hotellets lønnsomhetspotensial. 

De to elementene bør imidlertid 

også vurderes hver for seg idet balansen mellom 

parameterne er viktig i et lønnsomhetsperspektiv. 

3) SSBs gjennomsnitt i 2006 (59 i 2005)

GOPPAR: Dette er en interessant tallstørrelse 

som sier noe om hotellets driftsresultat. 

Defi nisjonen er: 

Total Gross Operating Profi t 

Per Available Room (per day) 

Nøkkeltallet viser lønnsomheten for hele virksomheten 

(før avskrivninger og fi nanskostnader) 

og dermed hotellets effektivitet. En 

sammenligning av GOPPAR mot RevPAR viser 

sammenhengen mellom disse to nøkkeltallsbegreper. 

Nøkkeltallene er å anbefale både 

ved analyse av driften og for investorer som 

vurderer å investere i hotellnæringen. 

TRevPAR 

Dette er et relativt nytt begrep som benyttes 

av utenlandske kjeder. Forkortelsen står for 

”Total Revenues Per Available Room”. Dette 

omfatter både rominntekten og alle andre 

driftsinntekter. Nøkkeltallet gir dermed en 

pekepinn på hvilket driftsresultat det er mulig 

å oppnå. Nøkkeltallet, som alle andre nøkkeltall, 

må vurderes med varsomhet. 

De driftsøkonomiske oversiktene, i det etterfølgende, 

legger til grunn dels varierende antall 

respondenter, idet noen av besvarelsene er 

helt eller delvis ufullstendige. Dette medfører 

at summene ikke nødvendigvis er et resultat 

av de enkelte tall som vises i tabellene. 

3.3.3 Hovedtall losji – betydelig og 

viktig økning i oppnådd rompris 

Undersøkelsen har hatt en større oppslutning 

enn noen gang tidligere. Antall svar overgikk 

fjoråret, som til da var det høyeste, med ca. 

20 %. Dette er gledelig og viktig for at undersøkelsen 

skal gi et mest mulig representativt 

bilde av overnattinger på hoteller i Norge. 

Sammenlignet med fjoråret viser undersøkelsen 

at oppnådd rompris er øket med vel 11% det 

siste kalenderåret. Dette er en fortsettelse av 

økningen som startet i 2005 og som har fortsatt 

i første kvartal 2007 (jfr. SSB statistikken). 

De minste hotellene har lavest rombelegg, 

men har oppnådd høyeste rompris. I denne 

sammenheng er det viktig å være klar over 

at noen hoteller sannsynligvis kan ha oppgitt 

romprisen inklusive merverdiavgift (dette er 

et forhold som SSB har antydet overfor oss). 

For 2006 vil allikevel dette forholdet bety 

mindre idet merverdiavgiften på romutleie 

først ble igangsatt pr. 1.september. Et annet 

forhold som vi har erfart fra noen av konferansehotellene 

er at møteromsleien i enkelte 

tilfeller ikke er fratrukket romprisen på overnatting. 

Vi er likevel av den oppfatning at hotellene 

med færre enn 60 rom, som viser den høyeste 

romprisen, gir et riktig bilde. Dette, 

sammen med at distriktshotellene (som ofte 

er mindre enn byhotellene) har en høyere 

pris enn byhotellene, støtter dette synet. 

Forklaringen til dette bildet ligger sannsynligvis 

i at konkurransesituasjonen er annerledes 

enn for byhotellene. Viktigst her er at 

antall fi rmaavtalebaserte romdøgn er færre og 

antake ligvis at større andel romdøgn selges til 

pensjonspris der selve romprisen ikke er så synlig. 

At undersøkelsen viser noe lavere kapasitetsutnyttelse 

enn fjoråret skyldes utvalget, idet 

mange nye hoteller som har besvart er hoteller 

med noe svak kapasitetsutnyttelse, og påvirker 

derfor det totale resultatet. Innbyrdes viser 

også disse bedriftene en relativ fremgang fra 

fjoråret, noe som er sammenfallende med 

totalstatistikken fra SSB. 

RevPAR (og dermed lønnsomhetspotensialet) 

er økt fra året før. RevPAR varierer mye med 

størrelse, beliggenhet og konsept. For alle 

hotellene i undersøkelsen utgjør RevPAR NOK 

503 mot landet som helhet NOK 407. For 

første gang har vi registrert enkelthoteller 

med RevPAR rundt/over NOK 1.000. 

3.3.4 Salgsmix 


Sett i forhold til antall rom i gjennomsnitt, 

viser undersøkelsen en oppnådd omsetning 

på nærmere NOK 320.000. Hvis vi vurderer 

dette omsetningsvolumet sett i forhold til 

en nyinvestering, vil vi se at beløp i denne 

størrelsesorden er nødvendig for å kunne gi 

investor en rimelig løpende avkastning. 

Som eksempel vil et 100 roms hotell i dag 

minst koste rundt NOK 100,0 mill. Med en 

omsetning på NOK 32,0 mill og en netto 

husleie (leie etter eierkostnader) på 20%, 

gir dette en løpende avkastning for huseier 

på 6,4%. I tillegg vil driftselskapet kunne 

sitte igjen med beløp tilsvarende 1-2% av 

investeringen. 

Losjiinntektene utgjør den største inntektsgruppen 

med ca. NOK 188.000 tilsvarende 

58,8%. Sammen med andre inntekter, som i 

vesentlig grad er møteromsleie, utgjør disse 

gruppene til sammen 67%. Dette er et godt 

utgangspunkt med tanke på den totale lønnsomheten. 

Omsetningen fra disse inntektsgruppene 

har et vesentlig høyere dekningsbidrag 

enn omsetningen som kommer fra 

restaurantvirksomheten. 

Salgets sammensetning er stort sett likt fra år til 

år. De største hotellene og byhoteller/fl yplasshotellene 

har relativt den høyeste andelen av 

omsetningen knyttet til losji – og møterom. De 

minste hotellene har et relativt svakere utgangspunkt 

i denne sammenheng. 

Fordeling driftsinntekter 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

35,2% 35,2% 

58,7% 58,8% 

7,6% 8,2% 

Varesalg Losjisalg(rom) Andre inntekter 

Gjennomsnittstall losji 2006 2005 

Totalt < 60 rom 60-100 rom > 100 rom Byhotell Distriktshotell Flyplasshotell Totalt 

Antall rom per hotell 148 40 77 186 150 111 224 148 

Antall solgte romdøgn 34 928 8 292 15 127 44 892 36 587 19 987 54 895 35 125 

Beleggsprosent 63,7 % 47,9 % 56,7 % 65,4 % 65,7 % 47,2 % 69,8 % 65,1 % 

Oppnådd rompris NOK 789 813 745 760 753 785 767 713 

RevPAR per dag 1) NOK 503 459 415 518 525 369 547 464 

RevPAR per år 1) NOK 183 446 167 405 151 500 188 948 191 523 134 761 199 594 169 451 

1) RevPAR: Revenue per available room 

2005 

2006 

21


Driftsinntekter (kroner) 

Inntekter i NOK 1) 2006 2005 


Varesalg 111 256 155 039 86 022 113 600 100 715 151 979 124 297 102 723 

Losjisalg(rom) 187 962 154 597 154 759 192 762 194 630 144 498 199 641 171 621 

Andre inntekter 26 377 37 355 19 999 26 852 23 378 26 139 45 157 22 176 

Brutto salg per rom 324 509 344 118 258 217 332 448 317 393 322 617 369 095 296 333 

Inntektsreduksjon 7 380 6 713 6 227 7 555 7 613 5 639 8 121 6 278 

Netto salg per rom 319 904 342 143 253 066 327 857 312 592 318 878 364 639 292 181 

1) Kronebeløpene er beregnet per antall tilgjengelige rom (ikke hotellgjennomsnitt). Dvs. årlige inntektstall dividert med antall rom. 

Driftsinntekter(%) 

Inntekter i % 2006 2005 


Varesalg 34,8 % 45,3 % 34,0 % 34,7 % 32,2 % 47,7 % 34,1 % 35,2 % 

Losjisalg(rom) 58,8 % 45,2 % 61,2 % 58,8 % 62,3 % 45,3 % 54,8 % 58,7 % 

Andre inntekter 8,2 % 10,9 % 7,9 % 8,2 % 7,5 % 8,2 % 12,4 % 7,6 % 

Brutto salg per rom 101,4 % 100,6 % 102,0 % 101,4 % 101,5 % 101,2 % 101,2 % 101,4 % 

Inntektsreduksjon 2,3 % 2,0 % 2,5 % 2,3 % 2,4 % 1,8 % 2,2 % 2,1 % 

Netto salg per rom 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 

3.3.5 Kostnadssammensetning 

VAREKOSTNAD: I gjennomsnitt utgjør varekostnaden 

32,6% av varesalget, som er på linje 

med tidligere år. Avvikene mellom høyeste og 

laveste varekostnadsandel for de ulike størrelsene 

på hotellene ligger i størrelsesorden 20%. 

PERSONALKOSTNADER: I personalkostnader inngår 

sosiale kostnader, fremmedytelser og lignende. 

Dette er den største kostnads gruppen 

og utgjør 36,2% av driftsinntektene, som er 

på nivå med tidligere års undersøkelser. Ved 

siden av nedbrytingen av personalkostnader 

etter størrelse og type hotell som fremgår av 

tabellen, har vi foretatt noen krysstabuleringer. 

Siden vi i år har et mer representativt utvalg, 

bør dette være nøkkeltall av interesse. 

Andel personalkostnader i forhold til sum 

inntekter viser følgende: 

Det er sannsynligvis mer å hente for restaurantvirksomheten 

i hotellene med fokus/tiltak på 

innkjøpssiden. Som eksempel ville en reduksjon 

i varekostnaden med 10% øke det gjennomsnittlige 

kalkulasjonstallet med 34%-poeng for 

gjennomsnittshotellet i kjeden. ”En krone spart 

på innkjøp gir 3-4 kroner i merfortjeneste”. 

Med generell oppfatning om høye restaurantpriser 

er priselastisitet et aktuelt tema som 

knyttes til etterspørselssituasjonen og som er 

viktig å ha i tankene for å optimalisere varesalget. 

I det etterfølgende viser vi to teoretiske 

• Bed & Breakfast 33,7% 

• Fullservice 38,1% 

• Hoteller tilknyttet kjede 37,2% 

(herunder kjededrevete) 

• Hoteller ikke tilknyttet kjede 40,3% 

• Hoteller med tariffavtale 37,1% 

• Hoteller uten tariffavtale 37,4% 

Undersøkelsen viser videre at sykefraværet i 

forhold til totalt arbeidede timer er størst ved 

fl yplasshotellene og lavest på distriktshotellene. 

Dette gjelder både korttids- og langtids 

sykefravær. 

ENERGIKOSTNADEN: Utgjør 3,3 % av driftsinntektene, 

som også er på linje med fjoråret. En 

kombinasjon av utfl ating i energiprisene og et 

målbevisst arbeid med energisparing synes å 

gi resultater. Imidlertid er forskjellen mellom 

laveste og høyeste nøkkeltall ca.12%, noe 

som burde være grunn til å sjekke forholdet 

i egen bedrift. 

eksempler som viser den nødvendige omsetningen 

i % av opprinnelig omsetning for å få 

samme avanse i kroner, som før en gitt prisøkning/ 

prisreduksjon og et bestemt dekningsbidrag: 

• 10% prisøkning og en avanse på 70%. 

Prisøkningen er lønnsom hvis hotellet 

bevarer 87,5% av opprinnelig omsetning. 

• 10% prisreduksjon med samme avanse på 70% 

Prisreduksjonen er lønnsom hvis omsetningen 

øker med 16,7% 

DRIFTSMATERIELL/DIVERSE DRIFTSKOSTNADER: 

Kostnads gruppen utgjør 4,5%. De største hotellene 

har de relativt største kostnadene og som 

type hotell ligger fl yplasshotellene på topp 

med 5,2%. 

ADMINISTRASJONSKOSTNADER: 

Kostnadsandelen utgjør i gjennomsnitt 4,5% 

av driftsinntektene, som er en markant nedgang 

i forhold til fjoråret. 

MARKEDSFØRING: Av totale driftsinntekter ut - 

gjør kostnadsgruppen salg- og markedsføring 

i gjennomsnitt 3,5%, som i fjor. Det er verd å 

merke seg at kostnader/lønn til egne ansatte 

som utfører salgs-/ markedsføringsarbeid, 

ikke inngår i nøkkeltallet 4 . Andelen utgjør 

3,8% for Bed & Break fasthotellene og 3,1% 

for fullservicehotellene. 

DRIFTSRESULTAT 1: Resultatet (før vedlikehold, 

leier, avskrivninger og fi nanskostnader) utgjør 

i gjennomsnitt 37,0% av driftsinntektene, 

som er en økning på 1,7%-poeng sammenlignet 

med fjorårets undersøkelse. De minste 

og mellomstore hotellene har svakest driftsresultat. 

Flyplasshotellene og byhotellene 

har en vesentlig bedre driftsavkastning enn 

distriktshotellene (varierer mellom 27,9% og 

43,9%). Bortsett fra de aller minste hotellene 

har summen av de øvrige hatt resultatfremgang 

i 2006. 

4) På et hotell er i prinsippet alle som er i gjestekontakt 

markedsførere (ikke kun de dedikerte i markedsavdelingen)

Driftskostnader (%) 

REPARASJON OG VEDLIKEHOLD: I gjennomsnitt 

har hotellene utgiftsført vedlikehold på 2,7%, 

som er 0,1%-poeng under fjorårets undersøkelse. 

De minste hotellene har brukt mest, 

som tidligere år (4,8% av omsetningen). 

Nøkkeltallene omfatter ikke hva som er investert 

og avskrevet over mer enn 1 år. Vår erfaring 

tilsier at et forbruk over tid på minst 5% av 

inntektene til løpende vedlikehold er nødvendig 

for å opprettholde standard. I tillegg kommer 

større utskiftninger. kif i Videre id inngår i å heller h ll ikke ikk 

personalkostnader til egne ansatte, som kun er 

sysselsatt med vedlikeholdsarbeider. 

PRODUKTUTVIKLING 5 : I gjennomsnitt for disse 

hotellene utgjør kostnadsgruppen 1,3% av 

driftsinntektene. På dette spørsmålet var det 

svært få respondenter i undersøkelsen. 

DRIFTSRESULTAT 2: Nøkkeltallet viser resultatet 

før faste/delvis faste kostnader (fi nans, leie, 

avskrivninger). Årets undersøkelse viser at 

hotellene i gjennomsnitt har 34,1% av omsetningen 

til de faste/delvis faste kostnadene og 

overskudd. Dette er en økning på 1,4%-poeng 

fra i fjor. Nøkkeltallet viser bedriftens effektivitet 

i driftssammenheng. 

Vi har brutt ned driftsresultat 2 på hotelltype 

og på servicegrad. Dette viser følgende: 

Hotelltype Servicegrad 

• Kurs-/konferanse: 

29,1% 

• Bed & Breakfast: 38,9% 

• Forretning: 35,0% • Fullservice: 29,7% 

• Ferie-/fritid: 15,0% 

Nøkkeltallet GOPPAR 6 (se. pkt. 3.3.2), utgjør kr. 

302. Det er viktig å merke seg at nøkkeltallet 

skiller seg fra RevPAR ved at driftskostnadene 

er hensyntatt. GOPPAR refl ekterer resultatet 

av driftseffektivitet, størrelse og konsept m.m. 

sett i forhold til totalt antall rom. 

TRevPAR, som er et nøkkeltall som viser 

samlet omsetning (inkl. varesalg m.m.) i 

forhold til romkapasiteten, viser NOK 886. 

Sammenlignet li med d RevPAR på å NOK 503, som 

bare viser losjiinntekten i forhold til romkapasitet, 

står øvrig omsetning for NOK 381. 

Leie av lokaler utgjør i gjennomsnitt 24,1 % av 

omsetningen for alle hotellene i under søkelsen 

som betaler husleie. De største hotellene, betaler 

relativt sett høyest leie (25,2%). Husleien 

beregnes i de fl este leie avtaler med en prosent 

av losjiomsetningen og lokalleie, og en 

annen prosent på varesalg og øvrig omsetning. 

Salgsmix innvirker derfor på den totale prosentuelle 

leien. Vår erfaring er at de fl este leieavtalene 

er regulert slik at utleier leier ut ”nøkkelferdig” 

hotell, men det er heller ikke uvanlig 

at leietaker investerer i inventaret. Som det 

fremgår av tabellen er det de minste hotellene 

som har lavest andel husleie. Dette skyldes at 

de fl este av disse både eier og driver hotellet i 

et og samme selskap. Det er i den forbindelse 

interessant å registrere at de samme hotellene 

derimot benytter størst relative andel av 

omsetningen til vedlikehold. 

De øvrige faste kostnadene (diverse leie, 

avskrivning og fi nanskostnader) utgjør 4,5%, 

som er på linje med fjoråret. 


Kostnader i % 2006 2005 


Varekostnad 11,3 % 16,9 % 13,1 % 11,1 % 10,5 % 16,2 % 10,4 % 11,4 % 

Personalkostnader 2) 36,2 % 41,3 % 39,3 % 35,8 % 36,3 % 39,7 % 32,2 % 36,4 % 

Energikostnader 3,3 % 3,8 % 3,5 % 3,2 % 3,3 % 3,9 % 2,3 % 3,2 % 

Driftsmateriell, div. kost. 4,5 % 3,5 % 5,4 % 4,5 % 4,4 % 4,5 % 5,2 % 4,8 % 

Adm.kost. 4,5 % 4,9 % 3,3 % 4,7 % 4,8 % 4,2 % 3,4 % 5,4 % 

Salg-/markedsføring 3,5 % 2,6 % 2,7 % 3,6 % 3,6 % 3,6 % 2,6 % 3,7 % 


Reparasjon og vedlikehold 2,7 % 4,8 % 3,7 % 2,5 % 2,5 % 3,7 % 2,8 % 2,8 % 

Forsikringer 0,3 % 0,8 % 0,6 % 0,3 % 0,3 % 0,5 % 0,3 % 0,4 % 

Produktutvikling 1,3 % 0,7 % 4,0 % 0,3 % 1,4 % 0,7 % 0,0 % 2,0 % 

Sum driftskostnader* 66,1 % 78,5 % 71,7 % 65,3 % 65,4 % 76,2 % 58,8 % 66,9 % 


Varekost ift varesalg: 32,6 % 37,2 % 38,5 % 31,9 % 32,6 % 34,0 % 30,6 % 32,5 % 

* Summene stemmer ikke, skyldes ulik ”n” 

Driftsresultat 2 er relativt lavest i de minste 

hotellene, men viser fremgang sammenlignet 

med fjorårets undersøkelse. Det relativt beste 

driftsresultatet oppnår de største hotellene. 

Flyplasshotellene kan fremvise et driftsresultat 

2 på 41,2 %. 

For undersøkelsen totalt viser resultatet et overskudd 

tilsvarende 6,8% av omsetningen, mot et 

overskudd på 5,5% i fjorårets undersøkelse. Den 

positive utviklingen skyldes at driftsresultatet 2 

er forbedret med 1,4 %-poeng. De faste/delvis 

faste kostnadene er uforandret. 

Driftsresultat 3: 6,8% 

Sum “faste” kostnader: 27,3% 

Sum drifts kostnader: 66,1% 

3.3.6 Sammendrag 

resultatregnskapet 

5) Defi nisjon av ”produkututvikling” i RBLs kontoplan:” Kostnader som er rettet mot vesentlige forbedringer og fornyelser av dagens produkt”. 

6) GOPPAR = Total Gross Operating Profi t/ Per Available Room (per day) 

Undersøkelsesresultatene viser et bilde av deler av 

hotellnæringen hva gjelder inntekter, kostnader og 

resultater. Her inngår også kapasitetsutnyttelse og 

oppnådd rompris for overnattingsenhetene. 

Hotellene som inngår i undersøkelsen er i gjennomsnitt 

større enn for landsgjennomsnittet. Vi 

mener at de presenterte resultatene gir et representativt 

bilde av denne delen av næringen. 

Bruken av tallene må imidlertid gjøres med forsiktighet, 

idet tallene omfatter ulike hotelltyper. 

23


Kostnader i % 2006 2005 

Totalt < 60 rom 60-100 rom > 100 rom Byhotell Distriktshotell Flyplasshotell totalt 

Leie driftslokaler 24,1 % 6,8 % 22,7 % 24,4 % 25,2 % 18,3 % 24,7 % 24,8 % 

Annen leie og leasing 0,9 % 0,3 % 1,8 % 0,8 % 0,9 % 1,0 % 0,6 % 1,2 % 

Tap/gevinst/avgang/salg 0,3 % 0,1 % -0,0 % 0,3 % 0,4 % 0,1 % 0,1 % 0,1 % 

Av- og nedskrivninger 2,9 % 3,6 % 2,4 % 2,9 % 3,1 % 2,2 % 2,4 % 3,2 % 

Netto fi nansposter 0,4 % 1,8 % 0,6 % 0,4 % 0,5 % 0,6 % -0,8 % 0,4 % 


Driftsresultat 2 i % 2006 2005 

Totalt < 60 rom 60-100 rom > 100 rom Byhotell Distriktshotell Flyplasshotell totalt 

Netto salgsinntekter 100% 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 

Sum driftskostnader 66,1 % 78,5 % 71,7 % 65,3 % 65,4 % 76,2 % 58,8 % 66,9 % 




Driftsøkonomiske 

nøkkeltall 

Gj.snt. 

beleggsprosent 

2006 2005 2004 

63,7 % 65,1 % 60,7 % 

Gj.snt.antall rom 148 148 147 

Gj.snt.rompris (kr) 789 713 714 

Gj.snt. RevPAR per dag 503 464 433 

Gj.snt. RevPAR per år 183 446 169 451 158 624 

GOPPAR per dag 302 n.a. n.a. 

TRevPAR per dag 886 n.a. n.a. 

3.3.7 Nøkkeltall fra balansen 

Årets undersøkelse inneholdt for første gang 

spørsmål fra selskapenes balanse. Mange 

bedrifter var ikke i stand til å svare på grunn 

av at driftsselskapene ofte ikke er egne juridiske 

enheter, og fl ere har levert balansetall 

hvor eiendeler og gjeld/egenkapital ikke 

stemmer. Dette har redusert antall svar som 

vi mener ser riktige ut, slik at sammenstillingene 

i det etterfølgende legger til grunn kun 

totalt 43 hoteller/selskaper. Disse svarene 

er fordelt mellom ”Hotellet eier bygning og 

inventar”, ”Hotellet leier bygning og inventar” 

og ”Hotellet leier bygning eks. inventar”. 

De etterfølgende nøkkeltall må vurderes med 

Kostnadsfordeling 

Prosentandel av årlig netto omsetning 

per tilgjengelig rom 

noe forsiktighet, idet balansetallene er statisk 

per 31.12 og ikke et gjennomsnitt for året. Vi 

begrenser også utvalget av nøkkeltall til noen få 

som vurderes som representative. Videre har vi 

splittet hotellene som eier bygning og de som 

leier bygning. Følgende nøkkeltall fremkommer: 

Nøkkeltall fra balansen Eide 

hoteller 

Soliditet 

Egenkapitalprosent (egenkapital/totalkapital) 

Likviditet 

Likviditet 1 (omløpsmidler/kortsiktig 

gjeld) 

Likviditet 2 (omløpsmidlervarebeholdning/kortsiktig 

gjeld) 

Leide 


45% 39% 

1,46 0,97 

1,29 0,92 

Tallene viser at både soliditet og likviditet har 

et svært tilfredsstillende nivå. 

3.3.8 Oppsummering 

Utvalget representerer ca. 25% av samlet 

romkapasitet i Norge og hele 35% av losjiomsetningen, 

og undersøkelsen bør dermed gi 

nøkkeltall som er representative for inntekter, 

2006 2005 2004 

Netto salgsinntekter 100,0 % 100,0 % 100,0 % 

Sum driftskostnader 66,1 % 66,9 % 68,8 % 

Driftsresultat 2 34,1 % 32,7 % 31,2 % 

Husleie, fi nans og avskrivninger 28,2 % 28,9 % 28,9 % 

Andre faste kostnader 0,3 % 1,3 % 1,3 % 

Sum faste kostnader 27,3 % 21,6 % 30,2 % 

Driftsresultat 3 6,8 % 5,5 % 1,0 % 

kostnader og resultat i denne delen av norske 

hoteller som er relativt store og med overrepresentasjon 

av byhoteller. 

Fordelingen mellom de to viktigste inntektsgruppene, 

losji (58,8%) og varesalg (34,8%) 

er gunstig i lønnsomhetssammenheng. Fordelingen 

ligger på linje med tidligere undersøkelser. 

Personalkostnadene, som er hotellenes største 

kostnadsgruppe, viser en svak bedring sett i 

forhold til fjorårets undersøkelse (36,2% mot 

36,4%). Forskjellene er imidlertid betydelige 

fra 41,3% for de minste hotellene mot 35,8% 

for de største. Flyplasshotellene driver mest 

rasjonelt med en personalkostnad på 32,2% 

mot distriktshotellene på 39,7%. 

Driftsresultatet (før husleie, avskrivninger 

og fi nanskostnader) på totalt 34,1 %, er en 

bedring fra i fjor, som skyldes at de ulike kostnadsgruppene 

har gått ned relativt sett. 

Det er viktig å legge merke til at vedlikeholdskostnaden 

utgjør kun 2,7% for alle hotellene 

samlet. De minste hotellene har imidlertid 

brukt i underkant av 5%, noe som bør være 

et minimum. 

Faste kostnader (helt/delvis) er på samme 

nivå som i fjor, hvor husleien utgjør alene vel 

24%. Byhotellene har relativ høyest husleie på 

25,2%, men har allikevel det beste resultatet. 

Årets undersøkelse viser et nettoresultat 

på 6,8%, en fremgang på 1,3%-poeng. 

Flyplasshotellene topper med 14,8%.

Interessant er det å registrere at gruppen 

med de minste hotellene har beste relative 

resultat, rangert etter størrelse. 

Totalt sett viser alle gruppene av hoteller 

overskudd (Driftsresultat 3). Allikevel viser 

enkelthotellenes resultater at det også for 

2006 var fl ere enkelthoteller med underskudd. 

Sammenlignet med siste års under søkelsen er 

det en hyggelig fremgang. Ca. 20% av hotellene 

hadde underskudd i 2006 mot ca. 30% i 

2005 og ca. 50% i 2004. 

Balansetallene viser gjennomsnittlig at både 

soliditet og likviditet er tilfredsstillende for de 

hotellene som inngår. Nøkkeltall som viser 

bedriftenes fi nansieringsforhold er ikke tilgjengelig. 

3.4 Andre forhold 

3.4.1 Effektive norske hoteller 

Fjorårstallene (2005) representerte antagelig 

”verdensrekord” i effektivitet. 2006-effektiviteten 

er gått svakt tilbake. Dette har sannsynligvis 

først og fremst med endringer i sammensetningen 

av utvalget å gjøre. Uansett er 

det svært sterke tall. 

Det er en balansegang mellom ønsket servicegrad/tilbudsomfang 

og effektivitet. Det vil 

være naturlig at hotellene i en situasjon med 

bedre økonomi kanskje vektlegger service og 

tilbud noe sterkere. 

Måltallet årsverk per rom vil påvirkes av fl ere 

forhold – spesielt beleggsprosenten. Denne 

var stabil rundt 60% for de undersøkte hotellene 

frem til 2004 og økte til 65% i 2005. 

Måltallet solgte romdøgn per årsverk er mer 

uavhengig av belegg, men påvirkes av tilbudet 

til de undersøkte hotellene (for eksempel 

serveringstilbud). 

3.4.2 Noe dempet forventning 

Erfaringsmessig er hotellene generelt sett 

optimistiske. Forventningene til inneværende 

og kommende år er imidlertid noe lavere enn 

i fjorårets rapport. Samtidig viser tabellen 

nedenfor at det er fl ere som tror på vekst i 

pris enn på vekst i rombelegg. 

Interessant i denne sammenheng er å se 

på hotellenes konkrete prognose for 

belegg og gjennomsnittlig rompris i 2007. 

Sammenlignet med fjoråret er bildet optimistisk 

(prognosen innebærer en økning i 

RevPAR med 7,1%): 

2006 Prognose 07 % 

Belegg 62,6% 1 63,7% + 1,1 

%-poeng 

Oppnådd 

rompris 

760 2 800 + 5,3% 

1) veiet gjennomsnitt 63,7% 

2) veiet gjennomsnitt 789 

3.4.3 Mange, men færre med 

moderniseringsplaner 

På spørsmålet: - Planlegges større moderniseringstiltak 

i 2007/2008?, var andelen ja-svar 

som følger: 

Modernisering 

2007 2008 

Ja 34% 18% 

Andelen med modernisering i inneværende år og 

kommende år er litt lavere enn i fjor (37 og 24%). 

3.4.4 Kvalitet og kvalitetsarbeid 

Det er forventet en sammenheng mellom 

kvalitet og kvalitetsarbeid. Mange hoteller 

arbeider med kvalitet i ulike former. Kun ca 

5% svarer at de ikke har drevet systematisk 

kvalitetsarbeid. 

Utover det lovpålagte (HMS/intern kontroll og 

IK-mat) er det kvalitetsarbeid i kjederegi som 

er viktigst (over 60%). Miljøsertifi kat øker – ca 

¼ har dette. Det ser ut til at ISO-sertifi sering 

har stoppet helt opp. Likeså er totalkvalitetsledelsesprogrammer 

(TKL, TQM) som var vanlig 

for 10 år tilbake uvanlig i dag. 

3.4.5 Servering 

Ca 20% av hotellene i undersøkelsen oppgir 

at de har ansatte med prosentlønn. NHO 

Reiseliv antar at dette tallet på landsbasis for 


alle serveringssteder er 4-5%. Etter gjeldende 

tariffoverenskomst kan det ikke lenger kreves 

%-lønn ved avtaleetablering nye steder. 7 

Frokost inngår normalt i romprisen på norske 

hoteller. Gjennomsnittet for kalkulert frokostpris 

er kr. 55 (kr. 53 året før). Det er store 

svingninger rundt dette gjennomsnittet. 

3.4.6 Organisasjonsforhold 

A) TARIFFAVTALE 

92% av hotellene i undersøkelsen har tariffavtale. 

I gjennomsnitt er imidlertid kun 23% 

av de ansatte fagorganisert. Hotell- og restaurantarbeiderforbundet 

vedtok i mai 2007 å 

tilsluttes Fellesforbundet. 

B) MEDLEMSORGANISASJONER 

67% oppgir å være medlem i NHO Reiseliv. 

65% av disse er godt fornøyd med medlemskapet 

(Skår 4 på skala 1-5). 

Også HSH har nå hotellmedlemmer og har 

inngått avtale med innkjøpsorganisasjonen 

Nores for sine medlemmer. 

Kun ca 60% av hotellene oppgir at de er medlem 

i regional eller lokal reiselivsorganisasjon 

(turistkontor/reiselivslag). 

C) KJEDER 

89% av kjedehotellene oppgir at de er svært 

godt eller godt fornøyd med kjededeltakelsen 

(skår 4 og 5 på 5-punkts skala). 

Kjededrevne hoteller oppgir større nytte enn 

ikke kjededrevne kjedehoteller. 

D) INNKJØP 

Forventning om fortsatt vekst i 2007 (andel med forventning om vekst) 

Nesten alle hotell (97%) oppgir å delta i innkjøpssamarbeid 

og at de sparer på dette. Variasjonen 

i svarprosent kan tyde på at mange hoteller ikke 

helt har oversikt over hva som egentlig spares. 

Rombelegg Oppnådd rompris 

Forventning til utvikling 2007 2008 2007 2008 

Øke 62% 44% 78% 68% 

Holde seg stabil 18% 38% 4% 15% 

Synke 4% 1% 1% 0% 

Vet ikke 16% 17% 17% 17% 

7) Som kjent har dette vært et ”hett” tema i 2007 vedrørende servitøravlønning i Theatercafeen på Hotel Continental. 

25

trust 

SOME THINGS ARE TOO IMPORTANT 

TO TO JUST ANYBODY. 

www.micros-fi www.micros.com delio.no • 866.287.4736 22 80 98 00 

Micros Fidelio leverer IT-løsninger til 

hotell- og restaurantbransjen som gir 

kunden bedre marginer, mer fornøyde 

medarbeidere og mer fornøyde kunder. 

Med mer enn 20 års bransjeerfaring og en 

global organisasjon i ryggen kan du stole 

på at vi som din partner jobber like hardt 

som deg for å bedre din lønnsomhet!

For notater 

3.5 Nøkkeltall med analyseskjema 

Vi presenterer her en oppsummering av årets driftsøkonomiske undersøkelsesresultater 

(2006 regnskapstall), og gir både hoteller som har – og ikke har – deltatt i undersøkelsen 

mulighet til å sammenligne egne tall med gjennomsnittstallene fra undersøkelsen. 

Nøkkeltall 


Total < 60 rom 60-100 

rom 

Kto. klasse/ 

gruppe Driftsinntekter Undersøkelsens tall (%) (2006-regnskap) 

Total < 60 rom 60-100 

rom 

1) Varekostnad i % av netto salg. Varekostnad av varesalg er 32,6% (total) 

Jfr. NHO Reiseliv (RBL) regnskapsoppsett - («Håndbok i regnskap og økonomistyring») 

- noe forenklet/modifi sert 

> 100 rom 

Beleggsprosent (rom) 63,7 % 47,9 % 56,7 % 65,4 % 

Gjennomsnittlig oppnådd rompris (i NOK) 789 813 745 760 

RevPar (per dag i NOK) 503 459 415 518 

> 100 

rom 

Grp. 30 Varesalg 34,8 % 45,3 % 34,0 % 34,6 % 

Grp. 31 Losjisalg (rom) 58,8 % 45,2 % 61,2 % 58,8 % 

Grp. 32 - 38 Andre inntekter 8,2 % 10,9 % 7,9 % 8,2 % 

Brutto salg 101,4 % 100,6 % 102,0 % 101,4 % 

Grp. 39 Inntektsreduksjon 2,3 % 2,0 % 2,5 % 2,3 % 

Netto salg 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 

Grp. 40, 44, 60 Varekostnad ¹) 11,3 % 16,9 % 13,1 % 11,1 % 

Grp. 50 - 59 Personalkost. (inkl. 

musikk/underholdn., 

fremmedytelser) 36,2 % 41,3 % 39,3 % 35,8 % 

Grp. 62 Energikostnader 3,3 % 3,8 % 3,5 % 3,2 % 

Grp. 65 Driftsmateriell, 

diverse 

kostnader etc. 4,5 % 3,5 % 5,4 % 4,5 % 

Grp. 67-71, Adm. kostnader 

74, 76, 77 

4,5 % 4,9 % 3,3 % 4,7 % 

Grp. 72 - 73 Markedsføring 3,5 % 2,6 % 2,7 % 3,6 % 

Driftsresultat 1 37,0 % 27,0 % 32,7 % 37,6 % 

Grp. 66 Reparasjon og 

vedlikehold 2,7 % 4,8 % 3,7 % 2,5 % 

Grp. 75 Forsikringer 0,3 % 0,8 % 0,6 % 0,3 % 

Grp. 79 Produktutvikling 1,3 % 0,7 % 4,0 % 0,3 % 


Grp. 63 Leie driftslokaler 24,1 % 6,8 % 22,7 % 24,4 % 

Grp. 64 Annen leie og leasing 0,9 % 0,3 % 1,8 % 0,8 % 

Grp. 78 Tap og avgang salg 

anleggsmidler 0,3 % 0,1 % 0,0 % 0,3 % 

Grp. 60 Av- og nedskrivninger 2,9 % 3,6 % 2,4 % 2,9 % 

Grp. 80 - 81 Netto fi nansposter 0,4 % 1,8 % 0,6 % 0,4 % 

Sum leie og fi nans 27,3 % 9,4 % 26,1 % 27,8 % 



Din 

bedrifts tall 

Din bedrifts 

tall


4 Kjeder 

4.1 Utvikling kjedestruktur 

4.1.1 Generelt om kjedetyper 

Kjedene kan deles i fi re typer: 

− Filialkjeder (drift av hoteller i kjedens 

egen regi) 

− Franchisekjeder (hotellene drives ikke av 

kjeden, men hotellet deltar i kjeden og 

betaler for tjenester som bruk av varemerke 

og markedsføring etc.) 

− Blanding fi lial/franchise 

− Frivillige kjeder 

I tillegg fi nnes varianter rundt dette. Rica 

Hotels er i utgangspunktet en ren fi lialkjede, 

men har knyttet til seg såkalte partnerhoteller 

i et ”franchise light” opplegg. Best Western 

og Norske Konferansehoteller er eksempler 

på frivillige kjeder der deltakerbedriftene eier 

kjedeselskapet. 

Filialkjedene leier ofte hotellene de driver, 

men kan også eie dem. 

4.1.2. Kjedestruktur 

Skandinavisk og nordisk dekning i form av et 

nett av hoteller med geografi sk spredning er 

viktig for kjeden i og med at nærmere 80% 

av hotellmarkedet er skandinavisk. 

Det er fremdeles ingen som har tilnærmet 

full skandinavisk dekning. Scandic og Choice 

har best dekning, men begge har udekkede 

områder – Scandic særlig i Norge og Choice 

i Finland. Rezidor er sterke i de fl este av de 

større byene i hele Norden. 

I de nordiske hovedstedene har Scandic en 

sterk posisjon i Stockholm, Thon er svært 

sterk i Oslo og Arp-Hansen (kun i København) 

har en dominerende posisjon i København. 

I Helsingfors er det ingen av aktørene som 

dominerer. 

Siste år har det ikke skjedd store synlige endringer 

i selve kjedestrukturen i Norge. Flere 

av kjedene berøres imidlertid av endringer 

blant eiendomsselskapene, der assosiasjoner 

til spillet ”Monopol” til tider har vært naturlig 

siste år (jfr kapitel 5). 

Det er mange nye prosjekter for tiden (se 

kapitel 7). Thon Hotels har størst ekspansjon, 

men alle kjedene er i markedet for å bedre 

sine nettverk. 

4.1.3 Sterke varemerker viktig 1 

Det er nesten 30 hotellkjedevaremerker i 

Norge, men få sterke. Sterke i den forstand 

at det er uhjulpen kunnskap om varemerket. 

Enda færre er virkelig sterke med i tillegg klare, 

positive oppfatninger om merkets innhold. 

Noen av merkene står for et svært løst samarbeid 

med lite innhold. 

Mange utviklingstrekk bidrar til å øke betydningen 

av sterke varemerker. I en travel hverdag 

full av inntrykk er det ønskelig med enkle 

valg. ”The Brand Generation” 2 velger i stor 

grad på bakgrunn av merkets opplevelsesverdi 

(”valg med hjertet”) og merkets ”match” 

med egne verdier/idealer. Viktig er det også 

at hvis gjesten føler at verdier/idealer endres 

negativt, er veien kort til ”sanksjoner” mot 

merket. 

Med økt varemerkebetydning er det behov 

for å 

· utvikle varemerker med innhold som 

gjestene kan identifi sere seg med og 

· som muliggjør enkle og raske kjøpsvalg. 

Når det gjelder merkeinnhold, viser Norsk 

Kundebarometers måling av tilfredshet og 

lojalitet blant norske bedrifter i 2007, at de 

fi re største norske kjedene skårer ”midt på 

treet”. Radisson SAS er best på tilfredshet 

(skår 69,4%) og Rica best på lojalitet (76,8%). 

De tre største ligger litt foran Thon Hotels på 

begge disse punktene. Radisson SAS ble også 

i 2006 for 3. år på rad rangert som mest kjent 

i forretningsmarkedet i Norden i varemerkeindeksen 

BDRC. Indeksen måler bl. a. hvilke 

hoteller som er førstevalg. 

Et lite paradoks i kjedenes ønske om å gjøre 

oss ”merketro” er egen håndtering av kjente 

varemerker som selges gjestene. Ber du om 

Farris kan du få Bon Aqua, ber du om Coca 

Cola kan du få Pepsi og ber du om Mack kan 

du få Ringnes. 

1 ”The art of marketing is the art of brand building. If you are not a brand you are a commodity.”(Philip Kotler) 

2 En stadig større del av alle aldersgrupper er merkebevisst. 

4.1.4 Kjedene i markedet 

· Kjedefrie kjedehoteller 

For Choice-varemerket ”Clarion Collection” 

er kjedeprofi len noe dempet i forhold til de 

andre kjedevaremerkene. Hotellnavnet får i 

større grad stå på egne ben. Ved for eksempel 

telefon til ”Clarion Collection Hotel With” svares 

med ”Hotel With”. 

Noen hevder at typiske resort-hoteller ikke 

passer i kjeder. Siste år har eksempelvis de 

kjente fjellhotellene Hovden Høyfjellshotell 

trukket seg fra Choice og Highland Hotel på 

Geilo fra Rezidor’s Park Inn. 

Choice Hotels har nå selv valgt å gjøre fl ere av 

sine ”fl aggskip” kjedeprofi lløse. De fi re kjente 

resort- og konferansehotellene hotellene i 

Sverige, Selma Spa (tidligere Selma Lagerlöf 

Spa), Stenungsbaden Yacht Club, Aronsborg og 

Yasuragi Hasseludden fremstår nå profi lmessig 

som helt selvstendige hotellbedrifter. De 

ligger ikke lenger på Choice Hotels nettside. 

Ei heller fremgår det på hotellenes nettsider 

at det er noen Choice-tilknytning. Hotellene 

administreres imidlertid fra Choice på linje 

med andre kjedehoteller. 

Slik profi l er også besluttet for det nye 

Treschow-Fritzöe/Canica-hotellet i Larvik. 

Dette er under bygging med leieavtale til 

Choice. Som de svenske kommer spahotellet 

uten kjedeprofi l under navnet ”Farris Bad”. 

· Ricanidelven.no 

Å ”navigere” på kjedenes nettsider krever 

ofte mange klikk. Selv til kjente mål kan 

det være nødvendig med mer enn 3 klikk. 

Suksesshotellet (142 fulle dager i 2006) i 

Trondheim, Rica Nidelven Hotel, har laget et 

eget nettsted for faste gjester, www.ricanidelven.no. 

Her ligger blant annet til enhver tid 

aktuelle menyer. 

Ricahotellene Nidelven og Grand Oslo tok for 

øvrig dobbeltseier i år i Twinings årlige hotellkonkurranse 

om beste frokost. 

Rica har siste år prioritert losjioptimering 

(revenue management) og ny it-løsning.

· Rezidor (www.rezidor.com) 

Flyselskapet SAS har solgt seg helt ut av 

hotellnæringen etter børsintroduksjonen av 

Rezidor i slutten av 2006. Største eier i Rezidor 

er Carlson Hotels (morselskapet til merkenavnene). 

Rezidor har rett til å benytte varemerket 

SAS som en del av Radisson-varemerket i 

tre år etter børsintroduksjonen. 

· Thon Hotels endelig over grensen 

(www.thonhotels.no) 

Thon starter nå bygging av et 200-roms hotell 

i tilknytning til sitt forholdsvis nyåpnede 

shopping senter i Charlottenberg. 

Hotell tilknyttet kulturhus ser ut til å være et 

satsingsområde for Thon Hotels med slike prosjekter 

i Brønnøysund (eksisterende hotell), 

samt Svolvær og Dombås (nye hotell). 

Thon Hotels er nå aktiv på miljøsatsing og har 

besluttet at samtlige hoteller skal sertifi seres 

som såkalte ”miljøfyrtårn”. 12 hoteller er allerede 

sertifi sert. 

Fra før er Scandic kjent i markedet som den 

mest miljøbevisste gjennom fl ere års satsing. 

Andre kjeder har også miljø høyt på dagsorden. 

• Scandic – ikke lenger Hilton-eiet 

Det svenske private equity-fondet EQT 

(eid av bl.a Wallenberg) fi kk tilslaget på 

Scandichotellene i Norden. Ønskelig utvikling i 

Norge stoppet nærmest opp i Hiltonperioden. 

Scandic har nå signalisert ønske om betydelig 

satsing, men konkrete nye prosjekter er ikke 

kjent. 

· Kjeder light 

Det siste året har Mitt Hotell og Euro Hotels 

slått seg sammen og har vedtatt nytt navn, 

”Nor Hotels”. Det er ca. 65, hovedsakelig 

mindre hotell, med i samarbeidskjeden. 

Aktivitetene er relativt begrensede – 

på markedsføring og innkjøp. 

Ditt Hotel - bestillingskjeden som tilbyr bookingtjenester 

til individuelle hoteller markedsføres 

nå under det internasjonale navnet Your 

Hotel. De har 26 hoteller i Norge. 

• Kjeder vs stjerneklassifi sering 

Etter at NHO Reiseliv valgte ikke å gå videre 

med stjerneklassifi sering har selskapet Norsk 

Hotellklassifi sering startet et arbeid med å 

stjerneklassifi sere norske hoteller. Foreløpig 

har noen enkelthoteller og Nor Hotels kjøpt 

seg inn i dette. 

De fl este kjedene er skeptisk til klassifi sering. 

Dette er forståelig – ikke først og fremst av 

kjedehensyn, men fordi å bruke ressurser på 

stjerneklassifi sering ikke er fornuftig markedsorientering 

i kommunikasjon med gjestene i 

vår tid. Det er svært enkelt via både eksempelvis 

nett og guider å orientere seg vesentlig 

bedre om hotellinnhold enn det et endimensjonalt 

stjernesystem leverer. 

I spørreundersøkelsen (kapitel 3) ble hotellene 

spurt om de oppga stjerner til internasjonale 

guider. Kun 17% gjorde dette. Hvis 

hotellene skulle sette stjerne på seg selv var 

fordelingen: 5: 1%, 4: 26%. 3: 36%, 2 og 1: 

ingen. 

4.1.5 Utenlandske kjeder 

· Hilton fremdeles i Norden (www.hilton. 

com) 

Hilton beholdt selv 5 hoteller (2 i Sverige, 2 

Finland og 1 Danmark) når de skilte lag med 

Scandic. De har senere økt porteføljen med 

ytterligere ett hotell i Finland, samt at man 

har åpnet kjedens første hotell på Island. Det 

fi nnes fremdeles ingen offi sielle planer for 

etableringer i Norge. 

· Marriott inn i Norge? (www.marriott.com) 

Faktor Eiendom/Scandinavian Hospitality Group 

har arbeidet noen år med et hotellprosjekt 

i Nannestad, nord for Gardermoen. Nå er 

det dukket opp et Arthur Buchardt prosjekt 

nærmere Gardermoen, som etter planene 

skal være ferdig i 2009. Det er uklart om 

Nannestad-prosjektet er lagt på is. Det er 

også prosjekter i Hemsedal og Trysil, samt i 

Kristiansund og Malmø. 


· Design Hotels (designhotels.com) 

Design Hotels er en internasjonal samarbeidskjede 

med spesiell arkitektur og design som 

kriterium for deltagelse. Markedsføring og 

online bestilling ligger inne i deltagerkonseptet. 

Det er to kommende deltagere i Norge fra 

tidlig i 2008: 

- First Hotel Grims Grenka (First har valgt å 

legge denne storsatsingen på det tidligere 

First Nobel House hotellet (42 rom, 24 

suiter) inn i Design Hotels parallelt med 

First-deltagelse. 

- The Other Side i Neiden i Finnmark åpner 

til våren som et lite hotell (24 rom) med 

svært spesiell utforming og beliggenhet. 

Design Hotels har fra før 7 hotelldeltagere i 

Norden. 

· Comwell ut av Norge 

(www.comwell.com) 

Den danske spa- og konferansekjeden 

Comwell med hoteller i Danmark og Sverige, 

har tidligere i år trukket seg ut av spahotellet 

Hankø Hotel & Bad etter sannsynligvis 6 år 

med betydelige tap. 

4.1.6 Lavprissegmenttilbudet vokser, 

men ikke fort 

Foreløpig er de største aktørene Choice og 

Thon Hotels med henholsdvis Comfort Hotels 

(9 hoteller) og Thon Budget (7 hoteller) varemerkene 

i dette segmentet. Thon Budget 

har opparbeidet seg en klar profi l. Størst av 

de øvrige er City Living med 3 (snart 4) og 

P- Hotels (3). I tillegg er det 3 aktører med 

ett hotell – City Box (Bergen), Smart Hotel 

(Stavanger) og 1-2-3 Hotel (Kristiansand) 

– som alle har ambisjoner om å vokse. 

29


Camping 

Hytter 

Hytter 

Leiligheter 

Enklere hotell 

Pensjonat 

Bed & Breakfast hotell 


Fullservice hotell 


Mindre service grad Større service grad 

Større «frihet» Mindre «frihet» 

Quality 

Comfort Clarion Quality & Qua- Clarion, Qua- 

Resort 

Collection lity Resort lity & Quality 

Resort 

Rica1) Rica Travel Rica1) Rica 1) 

Thon Thon Budget Thon City Thon City & Thon 

Conference Conference 

Park Inn Radisson SAS 

Scandic Scandic 

Norske Norske 

Konferanse Konferanse 

hoteller hoteller 

Norlandia Norlandia Norlandia Norlandia 

De Historiske De Historiske 

First 

Best Western 

First 

Nor Hotels Nor Hotels Nor Hotels Nor Hotels 

NM Hotels 

Your Hotel Your Hotel 

Det Virkelig 

Gode Liv 

Classic 

Classic 

Norway 

Eventyr 

hotellene 

Norske 

Vandrerhjem 

Norway 

2) 

Pluscamp 

20 11 174 36 25 252 74 

Kilde: SSB, kjedene og Horwath Consultings estimater pr. 30.06.2007 

1) Inklusive Partner Hotellene 

2) Vandrerhjemmene inngår ikke i den ordinære hotellstatistikken til SSB .DNT-hytter i tillegg ca 430 

4.2. Kjeder i det norske 

overnattingsmarkedet 3) 

4.2.1 30 varemerker med over 

600 overnattingsbedrifter 

De viktigste kjedene/varemerkene (ca 30) 

som er i det norske overnattingsmarkedet 

er vist nedenfor. Målestokken” benyttet er 

en grov skala for ”service” og ”frihetsgrad”. 

Dette passer bedre enn standard eller kvalitet 

(eksempelvis fi nnes campinghytter med 

hotellstandard). Vannrett er varemerker i 

samme kjede. Loddrett plassering etter størrelse. 

4.2.2 De største kjedekonkurrentene 

i Norge 

Verdt å merke seg er følgende: 

− Choice har gått forbi Rica med Partnere og 

er størst i forhold til antall rom og totalomsetning, 

− Som i 2005 hadde Rezidor høyest beleggsprosent 

og RevPAR i 2006. Rezidor har en 

RevPAR som ligger ca. 20% høyere enn 

nummer to på listen. 

− Med ca. 28% av hotellene står de 10 

største kjedene i 2006 for ca. 57% av 

rommene, 73% av losjiomsetningen og 

ca 76% av totalomsetningen. Dette er 

omtrent som de siste årene. 

3) Vi forholder oss til følgende grove kjededefi nisjon: Mer enn fem deltagende bedrifter i Norge, felles varemerke som benyttes av deltagende bedrifter og kjedekontor for 

felles aktiviteter.

De 10 største kjedene etter antall rom 1) 

Kjede Antall 


Pr. 30.06.2007 Total 

oms 

Ca.ant. 

rom 2) 

Ca.romandel 

2) 

− Relativt sett vokste de mindre kjedene 

noe mer enn de fi re største. 

− Belegget økte for de 10 største kjedene 

samlet med ca. 2,5%-poeng i 2006. I 

2005 var økningen på 5%-poeng. Første 

halvår 2007 har veksten i belegg vært 2,9 

%-poeng. De fi re største har økt 1,2%poeng. 

Dette bildet har sammenheng 

med høyere belegg i utgangspunktet. 

− RevPAR økte i 2006 gjennomsnittlig med 

nærmere 10% for kjedene (for Norge 

totalt gikk RevPAR opp nær 9%). 

· Rezidor har høyest RevPAR (kr. 607). 

Scandic følger med kr. 506 Begge 

disse kjedene har største del av sin 

hotellmasse i de større byene. 

· Norlandia har lavest RevPAR (kr. 294). 

Dette er eneste kjede med lavere 

RevPAR enn landsgjennomsnittet, 

kjeden er i liten grad representert i 

byene. 

− De fi re største kjedene (i forhold til losjiomsetning) 

Choice, Rica m/ Partner 

Hoteller, Thon og Rezidor stod for ca. 56% 

MNOK 

hele 

2006 

Herav 

losjioms 

MNOK 

hele 

2006 

av den totale losjiomsetningen til norske 

hoteller i 2006. De stod for ca. 76% av 

den totale losjiomsetningen til Norges 10 

største kjeder. 

4.2.3 Analyse gjestesammensetning 

kjeder 

A) INNLEDNING 

Total 

oms 

MNOK 

1.halvår 

2006 

Total 

oms 

MNOK 

1.halvår 

2007 

Vi har både sett på forholdet mellom nordmenn 

og utlendinger og de tre segmentene 

fordelt etter formålet med reisen. Disse forholdene 

er analysert for både markedsandeler 

og gjestestruktur(mix). 

B) FORDELING NORDMENN OG UTLENDINGER 


3) 

Hele 

2005 

På landsbasis var fordelingen i 2006 72,4% 

norske og 27,6% utenlandske overnattinger. 

Dette er igjen en noe lavere andel utlendinger 

enn året før. 


3) 

Hele 

2006 

20 

15 

10 

5 

0 

Beleggs 

prosent 3) 

Choice 

1.halvår 

2006 

Rica 

m/partner 

Norske Utenlandske 


Thon Rezidor Scandic 

Noen karakteristika ved gjestesammensetning 

nordmenn – utlendinger: 

- De internasjonale 

Beleggs 

prosent 3) 

1.halvår 

2007 

RevPAR 

Hele 2006 

(2005) 

Choice 68 8 463 12,5 % 2 417 1 421 1 143 1 335 59,8% 62,5 % 59,7% 61,0% 463 (427) 

Rica m/ 

Partnere 5) 

67 8 334 12,3 % 2 308 1 357 1 056 1 176 59,2% 62,3 % 59,2% 61,9% 478 (435) 

Rica u/ 

Partnere 5 ) 

45 6 134 9,0 % 1 760 1 035 804 920 60,7% 64,4 % 61,4 % 64,4 % 497 (447) 

Thon 44 5 710 8,4 % 1 607 983 757 970 64,2% 68,4 % 64,4% 69,8 % 482 (429) 

Rezidor 21 5 443 8,0 % 2 078 1 139 1 033 1 164 67,3% 70,4 % 68,8% 68,1 % 607 (549) 

Scandic 15 2 490 3,7 % 702) 438 324 391 66,2 % 68,4 % 64,1 % 66,4 % 506 (457) 

Norske Konferanse 

hoteller4) 20 2 254 3,3 % 738) 334 350 373 48,7 % 51,1 % 48,1 % 51,7 % 422 (399) 

Norlandia 28 2 174 3,2 % 480 217 227 254 41,1 % 43,0 % 40,0 % 43,4 % 294 (268) 

De Historiske 4) 31 1 964 2,9 % 446 202 201 328 56,0 % 58,2 % 55,4 % 58, 4% 451 (433) 

First 9 986 1,5 % 247 151 97 124 54,0 % 60,3 % 49,7 % 62,4 % 424 (361) 

Best Western 13 844 1,2 % 364 165 163 166 58,8 % 62,4 % 57,8 % 66,7 % 428 (391) 

Sum 10 største 5) 316 38 662 57,1 % 11 388 6 406 5 352 6 281 60,4 % 62,9 % 59,5 % 62,4 % 478 (435) 

Totalt Norge 1 119 67 674 100 % 14 921 8 773 7 002 8 112 52,1 % 54,6 % 52,1 % 54,6 % 407 (374) 

Andel 10 største 5) 28,2% 57,1 % 57,1 % 76,3 % 73,0 % 76,4 % 77,4 % 

Kilde: SSB, kjedene og Horwath Consultings estimater pr. 30.06.2007 

1) Nor Hotels er ikke tatt med i denne oppstillingen, da samarbeidsgruppen ikke tilfredsstiller kjededefi nisjonen 

2) Basert på ant. rom som er rapport inn til SSB i juni-07 

3) Beleggsprosentene i tabellen kan i noen tilfeller avvike fra hotellkjedenes egne tall, bl.a. grunnet ulikt beregningsgrunnlag for disponible rom 

4) Tre hoteller (representert ved 258 rom) er/var medlemmer både i De Historiske og Norske Konferansehoteller. I vår tabell inngår disse i 2006 kun i tallene til Norske 

Konferansehoteller 

5) Sum 10 største inkl. kun Rica med partnerhotellene. 2006 ikke de samme 10 kjeder som i Norsk Hotellnæring 2005 

Fordeling nordmenn og utlendinger 

Markedsandel: Rezidor-hotellene har den høyeste 

markedsandelen for utlendinger (12,3%) 

selv om de bare er den 4. største kjeden (målt 

etter gjestedøgn). Scandics markedsandel i 

utenlandsmarkedet er 6,4% (mot kun 3,7% i 

det norske markedet) 

Struktur: For Rezidor-hotellene utgjør andelen 

utlendinger 34%. Andelsmessig topper 

Scandic med en utenlandsandel på 40%. 

31


Gjestemix Norges største kjeder 2006 

Choice 

Rica m/Partner 

Thon 

Rezidor 

Scandic 

Norske Konf 

Norlandia 

De Historiske 

Best Western 

First 

- De ”norske” 

0 20 40 60 80 100 

Kurs Konf Yrke Ferie Fritid 

Markedsandeler Norges største kjeder 2006 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

16,3 

20,7 

9,3 

14,914,6 13,8 

Choice Rica 

m/Partner 

Markedsandel: Choice Hotels har høyest markedsandel 

i det norske innenlandsmarkedet 

med 16,0% av de norske overnattingene. 

Struktur: For Choice utgjør utenlandske gjester 

kun 20,2% av totalen – altså betydelig lavere 

enn gjennomsnittet for Norge (27%). Mindre 

utenlandsandel enn dette har kun Norske 

Konferansehoteller (19,2%). Dette har sammenheng 

med at begge kjedene har en stor 

andel kurs/konferansegjester, et segment 

som i stor grad er innenlandsk. 

4.2.4 Gjestestruktur og markedsandeler 

- kurs/konferanse, 

yrke og ferie/fritid 

På landsbasis var gjestemixen i 2006 kurs/ 

konferanse 14,0%, yrke 37,2% og ferie/fritid 

48,7%. Yrkestrafi kken blir stadig viktigere for 

norske hoteller. For første gang var andelen 

feriegjester under 50%. 

6,5 

16% 53% 

31% 

15 

8,9 

14,2 13,1 

6,7 

2,9 

7,4 

2,6 

Thon Rezidor Scandic Norske 

Konf 

Kurs Konf Yrke Ferie Fritid 

8,7 

1,3 

3,2 

2,7 

3,1 3,5 3 

1,8 

0,9 

Norlandia De 

Historiske 

Karakteristika vedr. segmentfordeling etter 

reisens formål: 

- Møtestedene 

2,4 2 

0,7 

Best 

Western 

1,4 2 1,6 

First 

Markedsandel: Av de større kjedene har Rica 

og Rezidor høyere markedsandel på kurs/ 

konferansemarkedet enn de har på yrkesmarkedet. 

Choice har den høyeste markedsandelen 

i møtemarkedet med 16,3% av kurs-/ 

konferansegjestene. 

Samlet har de 10 største kjedene hele 71% 

av møtemarkedet (betydelig mer enn romandelen 

på 57%). De 4 største kjedene har 

en markedsandel på 52%. Det brukes betydelige 

markedsressurser i dette segmentet, men 

segmentet utgjør bare 14% av det totale 

antall gjestedøgn for de 10 største kjedene. 

Totalomsetning per gjest kan være betydelige 

høyere innenfor dette segmentet enn de 

øvrige segmentene. 

Struktur: Norske Konferansehoteller lever opp 

til navnet med høyest andel kurs/konferansegjester 

med 38,0% (De har imidlertid enda 

høyere ferie/fritidsandel, 48,0%). 

- Forretningskjedene 

Markedsandel : Høyest markedsandel blant 

yrkesreisende har den største kjeden Choice, 

med 20,7% - foran Thon (15,0%) og Rica 

(14,6%). 


markedsandel i yrkesreisemarkedet. De 10 

største står for 80,0%. 

Struktur: Viktigst er dette segmentet for 

Scandic, der yrkesreisende utgjør 62,2%. 

Thon (51,6%) og Choice (53,0%), og Rezidor 

(48%) har også høy andel yrkesreiser. 

Choice Hotels har den største fremgangen 

innen yrkessegmentet i 2006. 

- Ferie- og weekendhotellene 

Markedsandel: De største kjedene har minst 

markedsmakt innenfor ferie/fritidsmarkedet. 

De fi re største har ”bare” en markedsandel 

på 38,7. Dette er lavere enn romandelen på 

42,2% 

Rica har den klart høyeste markedsandelen 

innen dette segmentet (13,8%), foran Choice 

(9,3%). 

Struktur: Størst relativ betydning har ferie/ 

fritidsmarkedssegmentene for de mindre 

kjedene. Flere kjeder har over halvparten 

av gjestene i dette segmentet: De Historiske 

(63,8%), Norlandia (54,5) og Best Western 

(49,9%). Disse kjedene har også høyere 

utenlandsandel enn landsgjennomsnittet 

(som er 27,6%). 

4.2.5 Markedsandeler totalt for 

de største kjedene 

Choice har høyest markedsandel gjestedøgn 

samlet – Thon øker mest 

Markedsandeler i % 

2005 2006 1. halvår 2007 (06) 

Choice 14,2 14,5 13,8 (13,5) 

Rica 14,2 14,2 13,5 (13,2) 

Thon 10,4 10,8 11,6 (10,2) 

Rezidor 10,3 10,1 9,9 (9,8) 

Totalt 49,1 49,6 48,8 (46,7) 

De fi re største kjedene har ca halvparten av 

gjestedøgnene i Norge.

4.3 Kjedenes posisjon i de 

største byene 


Kjedenes posisjon er spesielt sterk i Norges 

seks største byer. Posisjonen er analysert nærmere 

nedenfor basert på solgte romdøgn. 

I år er Ullensaker kommune med i enkelte 

av tabellene. Kommunen var i 2006 Norges 

5. største hotellkommune. I 2007 vil trolig 

Ullensaker, Trondheim og Stavanger konkurrere 

om å bli Norges 3. største. Tabellene 

viser kjedenes hoteller innenfor de respektive 

bykommunegrensene (enkelthoteller er ikke 

synliggjort), kjedetall inklusive samarbeidshoteller). 

Kilder til tabeller og tekst er Statistisk 

Sentralbyrå (SSB), kjedene, destinasjonsselskaper, 

media og Horwath Consultings estimater 

4) . 

I tillegg til antall hoteller og rom, samt kapasitetsutnyttelse, 

er kjedenes markedspenetrasjon 

benyttet som nøkkeltall i tabellene under. 

Markedspenetrasjon viser kjedenes markedsandel 

(andel av totalt solgte romdøgn) i forhold 

til kjedens romandel. Antall hoteller og 

rom er oppdatert pr. 30.06.07. 

Avsnittet gir også en fremstilling om den 

generelle utvikling i de største byene. Det er 

viktig å poengtere at SSBs og destinasjonsselskapenes 

tall ofte ikke er helt samstemte. 

4.3.2 Beleggstoppen nådd i Oslo? 

Totalt antall solgte romdøgn i 2006 utgjorde 

2,22 mill. som er en økning på ca. 6,6%. 

Belegget på hele 74,1% (SSB-tall) er fortsatt 

lavere enn rekordåret 1998, hvor belegget 

var 77,2%. Etter fl ere år med sterk økning i 

rombelegget er ikke veksten like sterk lenger. 

Viktig årsak til dette er kapasitet, fordi etterpørslen 

er konsentrert mot midtuke og i spesielle 

perioder. 

Det har vært en endring i kjedestrukturen 

i 2006. Linne Hotel har blitt til Thon Hotel 

Linne. 

I første halvår 2007 har gjennomsnittsprisen 

økt med 12,7% og RevPAR økt med hele 

16,2%. Hotellene oppnådde en kapasitetsutnyttelse 

på 73,4%, en fremgang på 2,2%poeng. 

Oslo-hotellene 

Kjede Antall 


Antall 

rom 

Romandel 


2006 (05) 

Beleggs-% hele 

2006 (05) 


Beleggs-% 

1. halvår 07 

(06) 

Thon 13 2.331 28% 1,00 (0,98) 73% (67%) 73% (71%) 

Rezidor 3 1.326 16% 1,03 (1,03) 71% (64%) 74% (72%) 

Rica 8 1.296 16% 0,99 (1,01) 72% (68%) 71% (70%) 

Choice 5 1.007 12% 1,00 (1,02) 73% (70%) 72% (69%) 

Scandic 4 863 10% 1,00 (1,02) 73% (70%) 71% (68%) 

Best Western 3 320 4% 1,06 (1,08) 78% (74%) 80% (73%) 

First1 2 181 2% 1,01 (0,96) 73% (66%) 62% (68%) 

Norlandia 2 148 2% 1,04 (1,06) 75% (73%) 77% (72%) 

Norske Konferansehot. 2 76 1% 0,74 (0,69) 54% (47%) 54% (52%) 

Sum kjeder 42 7.706 93% 1,00 (1,00) 73% (68%) 71% (71%) 

Sum andre2 9 623 8% 1,00 (1,00) 73% (69%) 71% (70%) 

Totalt i Oslo 51 8.329 100% 73% (68%) 71% (71%) 


1) Markedsandelen rom for First Hotels inkl Grims Grenka (Nobel House). I belegget for 1. halvår 2007 er ikke 

Grims Grenka (Noble House) inkl. f.o.m. mars. 

2) Anker Hostel er tatt ut fra tallene i årets rapport (er inkl i fjorårets tall). Dette er gjort da det er svært vanskelig 

å regne ut rombelegg da hostelet kun rapporterer gjestedøgn og ikke har et konstant likt antall rom tilgjengelig 

for ordinær utleie. 

I første halvår 2007 har det vært en nedgang i 

antall gjestedøgn både på ferie/fritidsmarkedet 

og kurs/konferansemarkedet. Kurs/konferansemarkedet 

er blitt redusert med hele 

10,3%, mens yrkesmarkedet øker med 4,7%. 

Også i juli var det betydelig fremgang i yrkesovernattinger 

(15,7%), men tilbakegang for 

ferie/fritid og kurs/konferanse. Juli samlet 

økte med 3,7%. 

Belegget i Oslo totalt for 2007 vil trolig havne 

på ca. 76%. Dette kan være toppen. I løpet av 

2008 får Oslo en romtilvekst på ca. 6% (ca. 

560 rom). 

Oslos tre største hoteller 


1. Radisson SAS Plaza Hotel 673 rom 

2. Clarion Royal Christiania Hotel 503 rom 

3. Radisson SAS Scandinavia 

Hotel 

488 rom 

4) Når det gjelder romutnyttelsen totalt for byene, gjør vi oppmerksom på at tallet i teksten er basert på statistikk fra SSB, mens total romutnyttelse i tabellene er oppgitt fra 

turistkontorene o.a. Turistkontortallene kan noen steder avvike fra SSB-tallene. Dette skyldes en noe annen beregningsmåte, samt at ikke alle hoteller rapporterer inn til 

turistkontorene). 

33


4.3.3 Choice – størst i antall rom 

i Bergen 

Med to nye hoteller i løpet av forholdsvis kort 

tid har Choice Hotels inntatt posisjonen som 

største hotellkjede i Bergen. De Historiske har 

nå tre hoteller i byen etter at Grand Terminus 

fi kk nye eiere og gikk ut fra Best Western og inn 

i De Historiske. 

Bergenshotellene oppnådde i 2006 en gjennomsnittlig 

rompris på kr 743 og en RevPAR 

på kr 536 mot i 2005 h.h.v. kr 720 og 498. 

RevPAR har pr. 30/6-07 økt med 12,0% i forhold 

til tilsvarende periode i 2006. 

Bergens tre største hoteller 


1. Radisson SAS Hotel Norge 345 rom 

2. Radisson SAS Royal Hotel 273 rom 

3. Scandic Bergen City 252 rom 

4.3.4 Trondheim foran stor 

kapasitetsøkning 

I 2006 hadde Rica høyest markedsandel i 

antall solgte rom. Denne posisjonen vil trolig 

Choice overta i 2007 etter at Britannia har 

valgt å avslutte Rica Partner avtalen fra 2007. 

Choice som har 26% av alle tilgjengelige rom 

i Trondheim, har planer om to nye hoteller i 

byen og mer enn fordobling av kapasiteten. 

Rica Nidelven skal øke antall rom med 120. 

Også Royal Garden har utvidelsesplaner. 

Trondheimshotellene økte antall solgte romdøgn 

i 2006 med 3,2% sammenlignet med 

2005. Kapasitetsutnyttelse har økt fra 64,4% 

til 68,9% (SSB-tall). 

Gjennomsnittlig oppnådd rompris og RevPAR 

i 2006 ble hhv kr. 730 og kr. 503. I forhold til 

året før er dette en økning av gjennomsnittsprisen 

med 3,4% og en økning av RevPAR 

med 10,6%. Prisøkningen er lavere enn gjennomsnittet 

i Norge. 

1. halvår 2007 hadde hotellene samlet en 

kapasitetsutnyttelse på 65,9% mot 63,9% pr. 

30.06.06. Prisene har i perioden økt 9,5% og 

RevPAR med 13,0%. 

Bergens-hotellene 

Kjede Antallhotell 

1) 

Antall 

rom1) Romandel1) 

Beleggs-% Markedspenetrasjon 

2006 (05) 2006 (05) 

Choice 2) 5 818 21% 74% (73%) 1,03 (1,05) 

Thon 5 779 20% 71% (67%) 0,99 (0,97) 

Rezidor 2 620 16% 76% (74%) 1,06 (1,07) 

Scandic 2 451 12% 68% (68%) 0,95 (0,98) 

Rica 3 355 9% 68% (68%) 0,95 (0,98) 

De Historiske 3) 3 297 8% 73% ( -) 1,02 (-) 

Sum kjeder 4) 23 3.578 93% 72% (69%) 1,00 (1,00) 

Sum andre 5 258 7% 69% (62%) 0,97 (0,89) 

Sum Bergen 28 3.836 100% 72% (69%) 


1) Antall hoteller og rom er per juni 2007. 

2) Clarion Hotel Collection Havnekontoret inkl. f.o.m. mai 2006. Clarion Hotel Bergen Airport kun med i ant. hoteller 

(åpnet 2007). 

3) De Historiske var ikke inne på listen i fjor. 

4) Inkl. også First Hotel Marin, Best Western Hotel Hordaheimen og P-Hotels. 

Trondheims-hotellene 

Kjede Antall 


Antall 


Beleggs-% Markedspenetra- 

2006 (05) sjon 2006 (05) 

Choice 5 529 26 % 62% (64%) 0,94 (0,98) 

Scandic 3 302 15 % 66% (64%) 1,00 (1,00) 

Thon 2 243 12 % 70% (61%) 1,04 (0,94) 

Rica 2) 1 221 11 % 73% (69%) 1,09 (1,07) 


Sum kjeder 14 1.883 92 % 68% (65%) 1,01 (1,01) 

Sum andre 4) 5 184 8 % 61% (55%) 0,86 (0,86) 

Sum Trondheim 19 2.067 100 % 67% (64%) 

Kilde: VisitTrondheim og Horwath Consulting 


2) Britannia inkl. i beregningen for 2006. 

3) Radisson SAS Royal Garden Hotel og Best Western Chesterfi eld Hotel i beregningen. 

4) Andre: Britannia (ikke i beregningen for 2006), Elgseter, Nova Hotell (tidl. Lilletorget), fru Schøller, P-Hotels, City 

Living Viking Hotel og Trondheim Bed & Breakfast (tidl. Trondheim Vandrerhjem). 

Trondheims tre største hoteller 


1. Radisson SAS Royal Garden Hotel 298 rom 

2. Britannia Hotel 247 rom 

3. Rica Nidelven Hotel 221 rom

4.3.5 Jevnt mellom hotellene i 

Stavanger 

Rezidor hadde størst beleggsmessig fremgang i 

2006. Dette skyldes først og fremst at Park Innhotellet 

i perioder i 2005 opererte med redusert 

kapasitet. Som i øvrige byer med sterkt press 

og kapasitetsproblemer i perioder, blir skillet i 

belegget mellom hotellene mindre. 

Antall romdøgn økte med hele 11,0%poeng 

for hotellene i Stavanger i 2006. 

Kapasitetsutnyttelsen var på 71,7% (SSB-tall), 

opp 4,4%-poeng fra 2005. Fra 2003 har belegget 

i Stavanger økt med hele 16%-poeng. 

I gjennomsnitt oppnådde hotellene i Stavanger 

i 2006 en rompris på kr. 798, mens RevPAR 

utgjorde kr. 572. I forhold til 2005 er dette en 

økning tilsvarende h.h.v. 9,5% og 16,7%. 

Utviklingen for første halvår 2007 er også 

svært positiv. Gjennomsnittprisen har økt 

med 12,7% og RevPAR med 14,6 i forhold til 

samme periode i 2006. 

4.3.6 Tilbakegang i Tromsø i 2006 

Tromsø var den eneste av de større byene 

som hadde tilbakegang i 2006. Belegget 

havnet på 69,9% mot 70,9% året før. Antall 

romdøgn ble redusert med 1,5% (gjestedøgn 

-0,5%). mens rom kapasiteten var tilnærmet 

uendret. 

Tilbakegangen er kommet i kurs-/konferanse- 

og yrkesreisesegmentene (hhv -9,1% 

og -0,8%), mens ferie/fritid hadde vekst (+ 

5,3%). Det foreligger ingen god forklaring på 

denne utviklingen. Næringslivet i Tromsø er 

i fremgang som andre større byer. Raddison 

SAS hotellet begynte å stenge av for utbyggingen 

først i november og kan ikke ha påvirket 

tallene vesentlig 5) . 

Rica har fl est rom og høyest penetrasjon i 

Tromsø. Rica oppnådde et samlet belegg på 

hele 77% for sine to hoteller i 2006. Choice 

Hotels har en stor økning i penetrasjonen. 

Gjennomsnittlig rompris i 2006 ble kr. 708, 

opp fra kr. 685 en økning på 3,5%. RevPAR 

økte fra kr. 486 til kr. 495, en økning på 2,0%. 

Stavanger-hotellene 

Kjede Antall 


Antall 


Beleggs- % Markedspenetra- 

2006 (05) sjon 2006 (05) 

Rezidor 2) 3 760 41 % 70% (62%) 0,98 (0,94) 

Rica 3 348 19 % 69% (66%) 0,97 (1,00) 

Choice 3) 2 338 18 % 73% (68%) 1,02 (1,03) 


Sum kjeder 11 1.746 92 % 71% (65%) 1,00 (0,99) 

Sum andre 3 150 8 % 74% (73%) 1,04 (1,11) 

Sum Stavanger 14 1.896 100 % 71% (66%) 


1) Antall hoteller og rom er per juni 2007 

2) I 2005 var kun 160 rom tilgjengelig i perioder (men beregnet som salgbare) 

3) Ekskl. fl yplasshotell (Sola kommune) 

4) Best Western, First og Thon 

Stavangers tre største hoteller 


1. Radisson SAS Atlantic Hotel 350 rom 

2. Clarion Hotel Stavanger 248 rom 

3. Park Inn Stavanger 208 rom 

Tromsø-hotellene 2006 

Kjede Antall 


Antall 


Beleggs- % Markedspenetrasjon 

2006 (05) 2006 (05) 

Rica 2 291 26 % 77% (78%) 1,11 (1,10) 

Choice 3 264 23 % 75% (72%) 1,09 (1,03) 

Andre kjedehoteller2) 3 454 40 % 68% (68%) 0,97 (0,97) 

Sum kjeder 8 1 009 89 % 71% (72%) 1,03 (1,02) 

Sum andre 3 120 11 % 54% (52%) 0,78 (0,74) 

Sum Tromsø 12 1.129 100 % 69% (71%) 


1) Antall hoteller og rom er per juni 2007 


1. halvår 2007 har kapasitetsutnyttelsen på 

rom økt fra 68,1% til 71,2%. Antall solgte 

romdøgn har økt med 4,7% og RevPAR har 

økt med 13,7%. 

Yrkesreisetilbakegangen fortsetter første 

halvår. Tromsø er den eneste av de større 

byene som har en nedgang i yrkestrafi kken 

per første halvår 2007, men byen har en 

svært positiv utvikling på kurs-/konferanse 

og ferie-/fritidsmarkedene – og vekst totalt. 

5) Forklaringen er sansynligvis at høy etterspørsel kommer i perioder og gir kapasitetsproblemer. 

Tromsøs tre største hoteller 



1. Radisson SAS Hotel 195 rom 

2. Rica Ishavshotel 180 rom 

3. Scandic Tromsø 146 rom 

35


4.3.7 Sol i juli, og 2006 ble et bra år 

i Kristiansand 

Belegget i Kristiansand økte i 2006 med 

6,4%-poeng til 61,9%. Antall solgte romdøgn 

i 2006 økte 9,3%. 

Den høye penetrasjonen til ”andre kjedehoteller” 

i Kristiansand skyldes først og fremst 

høyt belegg for Hotel Norge og Radisson SAS 

Caledonien Hotel. 

Gjennomsnittlig oppnådd rompris og RevPAR i 

2006 ble hhv kr. 767 og kr. 475. 

I forhold til året før er dette en økning av gjennomsnittsprisen 

med 10,3% og en økning av 

RevPAR med hele 23,0%. Gjennomsnittsprisene 

økte med 10,3% til kr. 767. 

1. halvår 2007 har hotellene samlet en 

kapasitetsutnyttelse på 59,3% mot 57,5% 

pr. 30.06.06. Prisene har i perioden økt med 

6,8% og RevPAR med 10,1%. 

4.3.8 Nøkkeltall Norges 7 største 1) 

hotellkommuner 2006 (05-tall) 

Destinasjon Gjennomsnittspris 

Oslo 794 (750) 74% 

(70%) 

Bergen 743 (720) 72% 

(69%) 

Trondheim 730 (706) 69% 

(64%) 

Stavanger 798 (729) 72% 

(67%) 

Ullensaker 820 (764) 74% 

(70%) 

Tromsø 708 (685) 70% 

(71%) 

Kristiansand 767 (695) 62% 

(56%) 

Gj.snitt 

største 

Gj. snitt 

Norge 

774 (732) 72% 

(68%) 

746 (717) 55% 

(52%) 

Belegg RevPAR 


1) Sortert etter solgte romdøgn 

4.4 Kjedehoteller vs andre 


588 (524) 

536 (498) 

503 (455) 

572 (490) 

605 (532) 

495 (486) 

475 (386) 

557 (497) 

407 (374) 

Kjedenes posisjon i Norge er sterkere enn i de 

fl este andre land. Som det fremgår av tabellen 

har de 10 største kjedene 28% av antall 

hoteller i Norge, men hele 76% av all omset- 

Kristiansands-hotellene 2006 

Kjede Antall 


Antall 


Beleggs- % Markedspenetra- 

2006 (05) sjon2 ) 2006 (05) 

Choice 3 432 39% 56% (56%) 0,98 (0,98) 

Rica 2 332 30% 55% (49%) 0,91 (0,86) 

Andre kjedehoteller 3) 3 347 31% 71% (65%) 1,17 (1,14) 

Sum kjeder 8 1.090 100% 61% (57%) 

Sum andre 4) 5 180 

Sum Kristiansand 5) 13 1.270 65% (56%) 



2) Basert på kjedenes kapasitet. 


4) Tall fra øvrige hoteller i Kristiansand har ikke vært tilgjengelige fra Destinasjon Sørlandet. 

5) SSB tall. 

I feriemåneden juli i 2007 var været ikke så 

bra. Dette førte til RevPAR-tilbakegang på 

hele 6,5% (fra kr 779 i 2006 til kr 729), og 

innebærer ca 1,8 mill kr lavere losjiinntekter 

for hotellene i juli 2007 mot året før. 

Stor kjededominans i Norge 

Kjede Antall 


Ca. antall 

rom 

ning. Det er altså store strukturforskjeller mellom 

hotellene i de største kjedene og landets 

øvrige hoteller. 

4.5 Kort om hotellmarkedet 

i Norden 

4.5.1 Generelt om markedet 

i Norden 

Rom pr 


1)Kilde SSB og Horwath sine estimater 

2) Beregnet av gjennomsnittstall fra hotellundersøkelsen 

Det er totalt ca. 243 000 hotellrom i Norden 

(Island ikke medregnet), og de fi re landene 

har følgende andel: Sverige 39%, Norge 25%, 

Finland 19% og Danmark 17%. 

Utviklingen i samtlige nordiske land var svært 

positiv i 2006. Samtlige land økte i antall solgte 

gjestedøgn fra 2005 til 2006. Solgte gjestedøgn 

(endring fra 2005 i parentes) for de enkelte 

landene var i 2006: Sverige 24,3 mill. (+5,9%), 

Norge 17,8 mill. (+3,9%), Finland 14,6 mill. 

Romandel 

Kristiansands tre største hoteller 


1. Quality Hotel Kristiansand 210 rom 

2. Radisson SAS Caledonien Hotel 205 rom 

3. Hotel Norge 172 rom 

Losjioms. 

mill. 

2006 

Tot.oms. 

mill. 

2006 

Markedsandel 

(+5,9) og Danmark 10,6 mill. (+5,3%). 

Tot.oms. 

pr.hotell 

i 1 000 

2006 

Totalt Norge 1. 119 67.700 60 100% 8.773 1) 14.921 2) 100% 13.334 

Sum 10 største 

kjeder 

316 38.700 122 57% 6.406 11.388 76% 36.037 

Andre hoteller 803 29.000 36 43% 2.367 3.533 24% 4.400 

Kapasitetsutnyttelsen var i 2006 (2005 tall i 

parentes): Sverige 49% (47%), Norge 55% 

(52%), Danmark 52% (50%) og Finland 51% 

(49%). Gjennomsnittsprisene steg fra 2005 

til 2006 i samtlige nordiske land; Sverige opp 

4%, Norge opp 4%, Danmark (ikke tilgjenglig 

før oktober, men trolig opp ca. 3-4%) og 

Finland opp 3%. Samtlige land har derfor en 

økning i RevPAR; Sverige opp 8%, Norge opp 

9%, (Danmark ikke tilgjenglig før oktober, 

men trolig opp ca. 7-9%) og Finland opp 8%. 

Ser vi på strukturen for utenlandsgjester til 

Norden, viser statistikken at Sverige har den 

største andelen utenlandske gjester med 

28,6% av de totalt 19,6 mill. utenlandske 

gjestedøgnene som ble registrert på nordiske 

hoteller i 2006. Norge hadde 25,1%, Danmark 

24,6% og Finland 21,7%. For andel/mix i

eget land er utenlandskmarkedet viktigst for 

de danske hotellene hvor dette markedet står 

for 45,1% av alle gjestedøgn. I Finland står de 

utenlandske gjestene for 29,2% av alle gjestdøgn, 

i Norge 27,6% og Sverige 23,1%. 

I 2006 ble det registrert 4,6% fl ere utenlandske 

gjestedøgn i Norden. Finland og Sverige 

hadde den største økningen på h.h.v. 12,3% 

og 4,1%. Det er kun i Finland at det er større 

vekst i det utenlandske markedet enn i det 

innenlandske. 

4.5.2 Choice snart Nordens 

største kjede? 

Scandic er fremdeles Nordens største hotellkjede 

etter antall rom, og Choice størst etter 

antall hoteller. Hilton inngikk i fjorårstallene til 

Scandic. Choice er den eneste av kjedene som 

har hatt en vekst i antall hoteller i forhold til 

2006. Rezidor har hatt størst tilbakegang. 

4.5.3 Vanskeligere for de 

nordiske alliansene 

De største kjedene opererer nå i fl ere eller 

alle nordiske land. Dette har medført at tidligere 

allianser mellom de ulike aktørene i 

Norden har blitt mindre viktig de siste årene. 

Eiendomsselskaper Driftskjede 

1) 

Antall 


De største kjedene 1) i Norden 

Olav Thon befester posisjonen som største eiendomsbesitter av hoteller i Norge 


Sverige antall Norge antall Danmark antall Finland antall Totaltantall Gj. sn.ant. 

Pr. 15.09.07 hotell rom hotell rom hotell rom hotell rom hotell rom 

rom 

pr. hotell 

Scandic 66 12 650 15 2 492 19 2 492 20 3 836 120 22 053 184 

Choice 3) 61 8 169 70 9 236 16 2 133 3 365 152 19 903 133 

Rezidor 21 3 272 21 5 521 11 2 122 72) 1 860 60 12 775 213 

Rica 10 1 410 67 8 334 0 0 0 0 77 9 744 127 

Best Western 68 6 071 15 844 16 1 323 13 800 112 9 200 83 

First 33 4 203 9 986 6 1 194 0 0 48 6 383 133 

Hilton 2 505 0 0 1 382 3 0 6 7 469 260 

Sum store kjeder 261 36 280 197 27 413 69 10 229 44 7 469 569 81 391 143 

Kilde: Kjedene og Horwath Consulting. Oppdatert per september 07 

1) Kjeder som opererer i mer enn ett nordisk land. Island er tatt med i oppstillingen. 

2) Driftes av Sokos Hotels som i tillegg drifter 40 hoteller i Finland under eget varemerke, samt 6 Holiday Club 

hoteller i Finland. 

3) Har i tillegg 4 hoteller i Sverige som fremstår som selvstendige hoteller. 

I 2006 opphørte Skanplus HotelPass hvor 

bl.a. Norlandia, Thon, Restel (Finland), Elite 

(Sverige) og Best Western (Sverige) inngikk. 

Rica Feriepass er nå det eneste hotellpasset 

som driftes av kjedene. Rica samarbeider med 

Arp-Hansen (Danmark) og Restel (Finland) på 

sitt feriepass. 

Det er fremdeles fl ere av kjedene som har 

noe samarbeid mellom sine ulike lojalitetsprogrammer. 

Elite Hotels og Thon Hotels samarbeider 

om sine ordinære bonusprogram, 

Arp-Hansen er ute av Elite sitt program. Sokos 

5.1 Oversikt over eiendoms selskapenes hoteller i Norge 

Antall 

rom 

Gj.sn. 

ant.rom 

pr. hotell 

Romandel 

i Norge 

Romandel i 

10 største 

Olav Thon Gruppen T 41 5 964 145 9 % 30 % 

Norgani C,Sc,Ri,Re 14 2 400 171 4 % 12 % 

Vital Eiendom C,Re,Ri,T 14 2 388 171 4 % 12 % 

Wenaasgruppen C,Re 8 1 600 200 2 % 8 % 

Rica Eiendom Ri 15 1 874 125 3 % 9 % 

KLP Eiendom Re,Sc,Ri 6 1 916 319 3 % 10 % 

Norlandia N 22 1 479 67 2 % 7 % 

Eiendomsspar/ 

Victoria Eiendom 2) 

Ri,C 9 1 453 161 2 % 7 % 

Host F 5 572 114 1 % 3 % 

Home Properties 

(Capona) 

C,Sc 3 332 111 0 % 2 % 

Home Invest AS C 1 82 82 0 % 0 % 

Sum store eiere 138 20 060 145 30 % 100 % 

Norge totalt 

Kilde: Respektive eiendomsselskaper 

1119 67 674 60 100 % 

T = Thon, C = Choice, F= First, Ri = Rica, Re = Rezidor, N = Norlandia, Sc = Scandic 

1) Inkluderer 2 hoteller som eies med 50%, 2) inkluderer 2 hoteller som eies med 50% og 75% 

samarbeider med Rezidor på sitt lojalitetsprogram. 

First og Comwell (Danmark/Sverige) 

samarbeider om First Member. 

I tillegg inngår fl ere av kjedene i ulike 

eksterne lojalitetsprogram, for eksempel SAS 

Eurobonus, Finnair Plus eller Malmö Aviation. 

Det er primært i de ulike markedsprogrammene 

det nå er samarbeid mellom ulike 

kjeder. På salgssiden er samarbeidet svært 

begrenset. 

5 Eiendoms – og driftsselskaper i norsk hotellnæring De ti største hotelleiendomsselskapene eier 

12% av hotellene i Norge, og 29% av lan- 

dets hotellrom. Oversikten er ajourført ultimo 

august 2007. Dette er sammenfallende med 

fjoråret hva gjelder eide hoteller, men viser en 

økning på 1% i forhold til antall rom til 29%. 

Olav Thon er fortsatt på toppen blant eierne av 

hotelleiendommer i Norge. Olav Thon Gruppen 

eier 9% av landets hotellrom, og i tillegg har 

selskapet fi re hoteller i Belgia og Nederland. 

Wenaasgruppen, som tidligere har ligget nærmest 

Thon, solgte i fjor ytterligere 2 hoteller. 

Wenaasgruppen eier dessuten 5 hoteller 

i København. Russland er nå det landet som 

Wenaas investerer mest i. 

Vital Eiendom har, ved siden av hotellene i 

Norge, også store hoteller i Sverige (Stockholm 

og Göteborg). 

37

Thon Hotell Terminus 

Vi takker for 

tilliten 

SIAS designer, prosjekterer 

og leverer komplette 

innredninger til hotell- og 

restaurantmarkedet. 

Gardermoen Gjestegård 

Fornebuveien 5, 1366 Lysaker 

Tlf.: 22 36 80 80 www. sias.net sias@sias.net

5.2 Norske eiere dominerer 

i Sverige 

Store eiendomsbesitterne av hotell 

i Sverige, Danmark og Finland 

Eiendomsselskaper 

Antall hoteller 

Sverige Danmark Finland Sum 

Norgani 40 3 16 59 

Pandox 25 2 27 

Dividum 32 32 

Home 

Properties 

18 18 

Host 11 4 15 

Tapiola 9 9 

Norlandia 6 6 

Wenaasgruppen 

5 5 

Vital 3 3 

Rica 2 2 

Antall hoteller desember 2006/januar 2007 

Kilde: Home Properties/respektive hoteller 

Norgani er den største hotelleieren i disse 

tre landene ved siden av 2. plassen i Norge, 

og dermed også den største eieren i hele 

Norden. Per august 2007 eier Norgani 73 

hoteller inklusive hotellene i Norge. 

De norske investorene Eiendomsspar og Petter 

G. Sundt står bak Pandox og Petter Stordalen 

har kontrollen i Home Properties, mens Host 

kontrolleres av Asmund Haare. 

5.3 Nye konstellasjoner 

innenfor drift og eiendom 

5.3.1 Estatia Resort 

Estatia Resort var tidlig ute med etablering av 

ferie/fritidsanlegg, realisert med den såkalte 

sale-/leaseback modellen. Denne innebærer 

at de ulike boenhetene (leiligheter, hytter) 

selges til privatpersoner/fi rmaer og deretter 

leies tilbake av den operatøren som har den 

kommersielle driften av anlegget, som består 

av servicefaciliteter som bespisning, møterom, 

spa etc. (selve fi nansieringsmodellen ble 

omtalt i ”Norsk Hotellnæring 2005”). 

Estatia Resort åpnet sitt første anlegg på 

Holmsbu i 2003 og har senere åpnet i Kragerø. 

Nye prosjekter forberedes på Norefjell, i Trysil, 

Tjøme, Storsand (Hurum) og ved Vänern i 

Säffl e kommune i Sverige. 

Ved siden av at Estatia Resort har organisert 

eierforholdene og fi nansieringsmodellen, har/ 

skal selskapet ha driftsansvaret av anleggene 

gjennom ulike datterselskaper. Holmsbu og 

Kragerø har tegnet franchiseavtale med Choice 

Hotels for benyttelse av varemerket Quality. 

5.3.2 Nordic Resort 

Nordic Resort er en annen organisasjon som 

utvikler, eier og drifter reiselivsanlegg som 

Estatia Resort. I dag har selskapet resortanlegg 

på Nötholmen i Strömstad i Sverige. Videre 

prosjekteres det et anlegg i Son, i Torvik i 

Ålesund og i Drammen. Nordic Resort har også 

inngått franchiseavtale med Choice Hotels. 

5.3.3 Scandinavian Hospitality Group 

Scandinavian Hospitality Group AS (eiet 100% 

av børsnoterte Faktor Eiendom ASA) har en 

”Multiple Development Agreement” med 

Marriott International. Partnerskapet har utviklet 

seg over 2 år, og resultatet av dette er nå 

byggestart på fl ere hotellprosjekter. Konkrete 

prosjekter er i dag: 

• Courtyard by Marriott Stockholm, 272 rom 

– under bygging. 

• Courtyard by Marriott Kristiansund, 155 rom, 

byggestart i løpet av 2008 

• Marriott Oslo Gardermoen, 300 rom – byggestart 

1Q 2008 

• Marriott Resort Hemsedal, 80 leiligheter under 

bygging. 

Scandinavian Hospitality Group har en målsetting 

om 15-25 Marriotthoteller i Norden. 

5.4 Stor interesse for 

hotelleiendommer 


Hotellnæringen generelt har ord på seg for å 

være lite lønnsom, noe som også fremgår av 

vår undersøkelse. Imidlertid er det krevende å 

analysere alle deler av næringen, slik dette er 

belyst og kommentert tidligere, jfr. kapitel 6. 

Hvis det virkelig er slik at hotellnæringen er 

lite lønnsom, er det paradoksalt at interessen 

for å investere i hotelleiendommer er sterkt 

økende. 

Inntil den første ”virkelige” hotelltransaksjonen 

så dagens lys på 80-tallet, hvor Realia den 

gang kjøpte tidligere KNA hotellet i Stavanger, 

var det utenkelig at hoteller skulle kjøpes og 

selges i det profesjonelle investormarkedet. 

Alle vet at investering i hoteller de siste årene 

har vært ettertraktet og gjennomført med 

gode fortjenestemarginer. I skrivende stund 

har det skjedd en intens kamp for å kjøpe 

Norgani Hotels, som er en relativt ny, men 

stor i skandinavisk sammenheng med over 70 

eiendommer. Hvis transaksjonen gjennomføres, 

vil den være den største eiendomshandelen 

i Norge noen gang, med en verdi på ca. 

NOK 10,0 milliarder. Selgende aksjonærer vil 

i så fall oppnå en meget god avkastning på 

sine investeringer i hotell. 

I vårt eksempel i kap. 6 fremgår det at hotelleiendommens 

eier legger beslag på nærmere 

70% (med driftsselskapet og kjeden på en 

30% andel, er dette en rimelig fordeling?) av 

den kontantstrøm som genereres gjennom 

hotelldriften. Leiekontraktene som inngås og 

som regulerer eiers kontantstrøm, er stort sett 

knyttet mot omsetningen, noe som gir investor 

en mulig oppside ved endringer i ulike forhold 

som prisøkning og kapasitetsutnyttelse. 

Dette gjør investeringen mer spennende enn 

for eksempel utleie av næringsbygg, som er 

basert på fast leie. Det er selvfølgelig også en 

nedside med et slik avtaleforhold, men denne 

er delvis redusert gjennom garanterte minimumsleier.


6 Generelt om vurdering av lønnsomhet i hotellnæringen 


Lønnsomhetsvurderinger i hotellnæringen er 

kompliserte. I de senere årene har strukturen 

i hotellnæringen endret seg betydelig. Dette 

innebærer bl.a. at vurdering av ett enkelt hotell 

alene bare sier noe, men på langt nær alt om 

næringens lønnsomhet. Hvis en regnskapsanalyse 

skal ha noen mening, er det derfor avgjørende 

å være klar over hvilken organisering som 

ligger til grunn. Spesielle hensyn gjelder også 

ved analyse av et enkelt og frittstående hotell. 

Hotellnæringen er en svært sammensatt 

næring med mange små enheter (i dag inngår 

mange av disse i en eller annen form for kjede), 

personlig drevet, og med ulike konsepter 

og tilbud. Fra ”kafeen på hjørnet” til puber, ulike 

restaurantkonsepter, ”bed & break fast” hoteller 

til fullservice hoteller, resort m.m. I tillegg må 

størrelse og beliggenhet/destinasjon hensyntas, 

om det er by- eller distriktshotell, beliggende 

ved fl yplass osv. 

Det er videre viktig å være klar over hvordan 

regnskapene er ført. Hotellnæringen har en 

standard kontoplan som følges av mange, men 

dessverre ikke alle. Det bemerkes også at fl ere 

av hotellkjedene følger en kontoplanstandard 

i den løpende resultatrapporteringen som er 

basert på en amerikansk standard, ”Uniform 

System of Accounts for Hotels” (USAH). Her 

rapporteres inntekter og kostnader etter bærerprinsippet. 

Den norske standarden baseres på 

gruppering av inntekts – og kostnadsarter. 

6.2 Alternative organiserings- 

modeller for hotelldrift 

Tidligere var hotellet som oftest ett selskap, der 

huseier også var ansvarlig for driften. I noen tilfeller 

kunne hotellet etter hvert være tilknyttet 

en frivillig gruppering/kjede (eks. Best Western, 

som i dag fortsatt har en betydelig utbredelse). 

Skissen viser fi re ulike hovedmodeller, som samtidig 

representerer en grov historisk utvikling (det 

må understrekes at alle alternativ ene naturligvis 

fi nnes fortsatt). De to nederste alternativene er 

vanlige i dag, for henholdsvis hotell med frivillig 

eller franchise kjededeltagelse og en integrert 

kjedemodell, slik de fl este større kjedene i Norge 

opererer. I denne siste modellen eier kjeden 

hotelldriftsselskapet og leier hotellbygningen med 

inventar/utstyr. De 10 største kjedene står for ca. 

70% av all losjiomsetning i hoteller i Norge. (En 

femte modell – hvor kjeden driver med managmentavtale 

– er svært vanlig i utlandet, men 

praktiseres bare i noen få tilfeller i Norge). 

Skjematisk kan ulike organiseringsmodeller for hotelldrift se slik ut, 

samtidig som det viser en historisk utvikling 

Tradisjonell, 

enkel organisering 

Delt eiendom 

og drift 

Lokalt hotellselskap 

med ønske om bistand 

i markedsarbeid o.a. 

Integrert kjedemodell 

med kjeden som driver/operatør 

av hotellet 

Skjematisk kan ulike organiseringsmodeller 

for hotelldrift se slik ut, samtidig som det 

viser en historisk utvikling. 

6.3 Interessentgrupper 

i hotellnæringen 

Eiendom Hotell Kjede 

Marked 

Hotellselskap 

Eiendomsinvestor 

Investering 

Leie 

Hotell 

Hotellselskap 

Eiendomsinvestor 

De eierintegrerte kjedene er først og fremst 

opptatt av driften av hotellene, og det er i 

den sammenheng kjedebildet har oppstått. 

Eiendommene eies oftere av egne eiendomsinvestorer 

enn av kjedene, selv om det heller ikke 

er unormalt at kjedene gjennom separate juridiske 

enheter også eier disse. Verdiskapningen 

innen næringen skjer derfor i ulike selskaper og 

på ulike nivåer, som igjen medfører uoversiktlighet 

av kontantstrømmene i systemet. For å 

vurdere hotellnæringens lønnsomhet, må altså 

lønnsomheten hos tre aktører vurderes – eiendomsselskapene, 

hotellene og kjedene. 

En slik totalvurdering er en svært omfattende 

oppgave fordi informasjon kan være svært 

vanskelig tilgjengelig. Eksempelvis driver 

mange av hotelleiendomsselskapene også 

med andre typer eiendom, mens hotellkjedene 

ofte driver hoteller i fl ere land. Driften av 

hotellene er enten organisert i egne juridiske 

enheter eller fl ere hoteller i samme selskap, 

noe som gjør det vanskelig å kunne fi nne ut 

av lønnsomheten i det enkelte hotell. 

- Antall hotellrom 100 

- Omsetning (losji 60%, 

F&B 40%) 

kr. 26.000.000 

- Husleie til eiendomsselskap 

- Adm./marketingfee 

hotell til kjede 

- Hotelldriftsselskapets 

kontantstrøm 

22% av omsetning 



Franchise eller frivillig 

kjede-deltagelse 

Hotell 

(driftsselskap) 

Leie 

Driftsavtale 

Fees etc. 

Kjede 

Fellesfunksjoner 

Kjede 

Fellesfunksjoner 

Gjest 

Gjest 

Gjest 

Gjest/ 

Kunde 

Fordelingen av brutto kontantstrøm mellom de 

tre interessentene ser dermed slik ut: 

1000 kr % 

- Eiendomsselskapet 5.700 68 

- Hotellet (driftsselskapet) 1.300 16 

- Kjeden 1.300 16 

Sum 8.300 100 

6.4 Særtrekk ved regnskapsavleggelsen 

i hotellnæringen 

I følge årsregnskapene fra hotellnæringen 

presenteres til dels store resultatforskjeller 

som tyder på stor variasjon i lønnsomhetsnivå. 

Det er imidlertid viktig å være klar over 

at det er en rekke bakenforliggende forhold 

som påvirker resultatet. En sammenligning 

og normalisering av resultatene er avhengig 

av mange faktorer, slik som: 

- Regelverket for utgiftsføring/aktivering av 

ut skiftninger/påkostninger etc. er relativt 

fl eksibelt og består mye av skjønn. Vårt inntrykk 

er at vurderingene ofte er avhengig av 

det enkelte års driftsresultat. En viktig indikator 

for vurdering av lønnsomhet er vedlikeholdskostnadene. 

- Hotellanleggets alder gir forskjeller i avskrivningsbeløpet. 

Nye anlegg har større avskrivninger 

enn eldre eiendommer som delvis er 

avskrevet. Tilsvarende forhold gjelder også 

for fi nanskostnadene. 

- I personlig eiet hotell (kanskje vært i familien i 

generasjoner) er motivet ofte ikke størst mulig 

overskudd presentert i regnskapet. Her reinvesteres 

ofte mye av overskuddet for å opprettholde/øke 

kvalitet og standard. Motsatt frem-

kommer ikke alltid eierlønn fullt ut i regnskapet, 

noe som bedrer det bokførte resultatet. 

- Er hotellet leiet eller eiet? 

- Konsept (eks.”bed and breakfast” vs fullservice) 

og beliggenhet er viktige vurderingsparametere. 

- I kjedehotellene kan det være en del 

interne overføringer og konsernoverføringer 

som påvirker resultatet. 

- Det foretas ulike disposisjoner for å oppnå 

gunstigst mulig skatteposisjon. 

6.5 Eksempler som viser at 

”hotell ikke er hotell” i 

analysesammenheng 

Nøkkeltall fra driften av norske hoteller er 

basert på en rekke konsulentoppdrag og undersøkelser 

med tall fra fl ere hundre hoteller. 

Tallene som kommenteres i det etterfølgende 

er hentet fra årets undersøkelse, jfr. kapittel 3. 

De to største inntektsstrømmene i et hotell kommer 

fra utleie av hotellrom/møterom og varesalg 

(mat/drikke). I lønnsomhetssammenheng 

er det stor forskjell på disse (losji vesentlig høyere 

dekningsbidrag enn varesalg), noe som er 

viktig å være klar over i analysesammenheng. 

Tabellene viser salgsmix for ulike størrelser 

av hotell, beliggenhet og konsept. Som det 

fremgår varierer andel losji/møterom fra ca. 

45% til ca. 70% av totale driftsinntekter (hensyntatt 

inntektsreduksjoner). 

Videre er det viktig å gå bak inntektstallene 

for å vurdere sammenhengen, slik som for: 

a) Losjiinntekter 

Kontantstrømmen består av 2 elementer, pris 

og kapasitetsutnyttelse. Produktet av disse to 

elementene benevnes i bransjen som RevPAR 

(Revenue Per Available Room). Eksempel: 

Rompris NOK 1.000 og kapasitetsutnyttelse 

70%, gir RevPAR på NOK 700. 

b) Varesalg 

For det første er det ulik avanse/lønnsomhet på 

de forskjellige varegruppene (eks. øl vs mat). 

Dernest er personalinnsatsen høyst ulik slik at 

dekningsbidraget også er svært forskjellig. 

De største kostnadsgruppene i et hotell er 

varekostnad og personalkostnad. Personal- 

kost nader varierer fra ca. 32% til over 40% av 

driftsinntektene. Tilsvarende utgjør varekostnaden 

i forhold til varesalget fra under 30% 

til nærmere 39%. 

Den økonomiske rapporteringen internt i hotellene 

er anbefalt å vise Driftsresultat 1, 2 og 3. 

Driftsresultat 1 viser løpende driftsavkastning 

før vedlikehold. Hotellproduktets beskaffenhet 

er naturlig nok en kritisk suksessfaktor. Dette til 

tross ser vi svært ofte at hotellene forsømmer 

seg slik at hotellets standard og kvalitet gradvis 

blir dårligere. Vedlikeholdet utgjør totalt 2,7% av 

driftsinntektene. Vår erfaring tilsier at dette ikke 

er tilstrekkelig for å holde/forbedre produktet. Det 

er symptomatisk at vedlikeholdsinnsatsen følger 

hotellenes årlige resultater. 

Driftsresultat 1 varierer i ovennevnte undersøkelse 

mellom 27% av driftsinntektene og 

vel 44%. Det skal også bemerkes at en del 

kjedekostnader inngår i disse tallene. 

Driftsresultat 2 kan ikke sammenlignes med 

EBITDA, idet husleien ikke inngår i resultatbegrepet. 

Leie av driftslokaler er defi nert som en fast 

kostnad. Dette er en sannhet med modifi kasjoner, 

idet de fl este leiekontraktene er basert 

på variabel leie, men med en fast minimumsleie. 

Det fremgår at gjennomsnittlig husleie 

utgjør nærmere 25% av driftsinntektene. 

Driftsresultat 3, som er å anse som resultat før 

skatt og disposisjoner, mellom ca. 0 og ca.10% 

av driftsinntektene. Dette er vel å merke resultatene 

fra driften fra hotellene, hvor diverse fees 

er trukket fra og overført til kjedene. I tillegg 

kommer eiendomsselskapene som har fått sin 

leie, som stort sett skal dekke investert kapital 

og FDV kostnader for utleier/eiendomsbesitter. 

6.6 Spesielle risikoområder i 

hotellnæringen 

• Utenlandsmarkedet 

Antall utenlandske overnattinger har stått stille 

de 10 siste årene, mens den internasjonale 

turismen er i stor fremgang. Alle undersøkelser 

blant utlendingene som har besøkt Norge, 

viser stor kundetilfredshet både hva gjelder 

service, produkt etc. Det synes derfor som om 

markedsføringen av Norge i utlandet er mangelfull, 

noe norske myndigheter må hensynta 

ved å bevilge mer penger i fremtidige statsbudsjetter. 

Utenlandske gjester utgjør ca. 27% 

av overnattingene i Norge. Av dette følger 


naturligvis at det er en betydelig risiko knyttet 

til det norske markedet, som i stor grad er 

avhengig av næringslivsutviklingen i Norge. 

• Rompriser 

Prisene for overnatting på norske hoteller har 

som nevnt tidligere ikke fulgt med den generelle 

prisøkningen. Sammenlignet med hovedsteder 

det er relevant å se på, ligger Oslo på 

bunn. Lønnsomheten i hotellnæringen er helt 

avhengig av at ARR (average roomrate) øker i 

tiden fremover. 

På grunn av den negative utviklingen i romprisene 

samtidig med økningen i driftskostnadene 

- ikke minst lønnskostnadene, har det 

vært nødvendig for hotellene å effektivisere 

så mye som mulig for å kunne oppnå positive 

driftsresultater. Statistikken viser at antall årsverk 

per rom i norske hoteller i 1997 utgjorde 

0,47 og tilsvarende i 2006 0,30. Antall solgte 

romdøgn per årsverk viser tilsvarende 479 

og 783. Effektiviseringen synes snart å nå et 

punkt, før det kan gå ut over servicenivået. 

• Stabile rammebetingelser 

Frem til 1. september 2006 har hotellene ikke 

hatt merverdiavgift på overnattingstjenester. 

Momssatsen ble da satt til 8% samtidig 

som hotellene fi kk fullt fradrag for inngående 

avgift. Likeledes får næringsdrivende 

som bor på hotell fradrag i sine regnskaper 

for momsen på hotelltjenestene, slik at momsen 

ikke får noen konsekvenser for disse. 

Fritidsmarkedet derimot vil bli direkte berørt 

av prisstigningen. 

Det er fortsatt uklarheter omkring hva som 

omfattes og ikke omfattes av den nye avgiftsplikten, 

og hvor lenge blir momssatsen 

opprettholdt før myndighetene foreslår en 

økning? 

• Miljø 

De fl este hotellkjedene er opptatt av miljø, 

økologisk mat og lignende. Scandic er kommet 

langt på disse områdene og har bl. a. 

nøkkeltall for energiforbruk, utslipp og søppel 

i forhold til boende gjester. Det er nærliggende 

å tro at hotellnæringen også vil bli berørt av 

eventuelle fremtidige lovreguleringer. 

41

Heilo Eiendom AS er 

en eiendomsmegler 

som spesialiserer seg 

innen segmentene 

hotelleiendommer og 

handelseiendommer i 

og utenfor Norge. 

Innenfor hotellsegmentet 

har Heilo et nært 

samarbeid med Horwath 

Consulting. 

De to selskapene deler 

kontorer i Oslo sentrum. 

Heilo har arbeidet 

innenfor hotellsektoren 

siden 1996 

Til høyre har vi kort 

presentert noen av 

de prosjektene vi har 

arbeidet med i de siste 

årene. 

Vil du vite mer, 

ta kontakt med: 

Sverre Smedberg, 

Leif-Erik Halleen eller 

Trond Sejersted Bødtker 

Heilo Eiendom AS 

Tordenskioldsgate 6 

0160 Oslo 

Telefon: +47 23 00 39 60 

Telefax: +47 23 00 39 61 

E-post: tsb@heilo.no 

www.heilo.no Kjøp - salg - utleie - rådgivning - verdivurdering - prosjektutvikling 

Salg av Radisson SAS Hotel Scandinavia, 

Göteborg fra Nordisk Renting/RBS til 

Vital Eiendom 

Salg av Clarion Collection Hotel Bastion, 

Oslo til Norgani Hotels 

Heilo har hatt mange spennende 

rådgivningsoppdrag for sentrale aktører 

i hotellmarkedet 

Salg av Holmenkollen Park Hotel Rica, 

Oslo til Eiendomsspar og Rica Hotels 

Utleie av nytt hotell på Ullevaal Stadion til 

Thon Hotels 

Salg av Rica Dyreparken Hotel til Vital 

Eiendom på vegne av Rica Hotels 

Vi arbeider med kjøp og salg, utleie og tilknyttede 

rådgivingstjenester innen hotellsektoren i og utenfor 

Norge. Blant våre kunder finnes enkelthoteller, de 

ledende hotellkjedene, eiendomsselskaper, samt 

institusjonelle og private investorer.

6.7 Finansielle nøkkeltall 

Som det er påpekt tidligere er det avgjørende 

for forståelsen av de fl este fi nansielle nøkkeltallene 

(spesielt alle tall som er relatert 

til balansen) at det fremgår om regnskapet 

omfatter både drift og eiendom eller om dette 

er adskilt i ulike juridiske enheter. Det foreligger 

ingen statistikk for norske hoteller som 

gir et reelt bilde av disse forholdene. 

Vi har valgt ut et regnskap som omfatter hele 

virksomheten (drift + eiendom) og som eies 

og drives av en kjede i Norge. At det er en 

kjede som driver hotellet vil kun ha innfl ytelse 

på nøkkeltallene som viser lønnsomhet/ 

rentabilitet idet resultatet inkluderer diverse 

”fees”. Nøkkeltall representerer et hotell som 

er ca. 10 år gammelt og ligger i Osloområdet. 

AS Hotell Fullservice 

Nøkkeltall resultat 

Resultatgrad 25,6 % 

Kontantstrøm fra drift 22,6 % 

Totalrentabilitet 12,8 % 

Egenkapitalrentabilitet 

Nøkkeltall Finansiering 

8,1 % 

Gjeldsgrad 0,95 

Anleggsdekning 

Nøkkeltall soliditet 

109,6 % 

Rentedekningsgrad 9,3 

Gjeldsgrad 

Nøkkeltall likviditet 

48,7 % 

Likviditet I 1,9 

Likviditet II 1,9 

Dette hotellet anses som representativt for veldrevne 

hoteller beliggende i et område med gode 

markedsforutsetninger, og at hotellet har nådd et 

”cruising speed”-nivå. Det tar alltid noe tid/fl ere 

år før et hotell oppnår forventede resultater og en 

tilfredsstillende fi nansiell situasjon. Nøkkeltallene 

viser sunnhetstegn på alle områder. 

Hotellnæringen under ett har nøkkeltall som 

er langt svakere både hva gjelder rentabilitet, 

fi nansiell struktur, likviditet og soliditet. Det 

Defi nisjoner nøkkeltall: 

foreligger imidlertid ikke statistikk som viser 

disse forholdene, jfr. hva som er sagt i kapitlene 

om strukturen i næringen. 

6.8 Ikke fi nansielle nøkkeltall 

som er av særlig betydning 

for hotell næringen 

RevPAR 

RevPAR, jfr. pkt 6.5, er vel det nøkkeltallet som 

har størst fokus i hotellnæringen. Dette tallet, 

som kombinerer rombelegg og oppnådd rompris, 

er avgjørende for bedriftens mulighet til å oppnå 

lønnsomhet. Norske hoteller har i gjennomsnitt 

en kapasitetsutnyttelse på rom tilsvarende 

ca. 50%. Forenklet og populært kan det sies at 

all overnattingskapasitet ved hotellene i Norge 

står ubenyttet annenhver natt. 

Det andre elementet i RevPAR er oppnådd 

rompris. Statistikken viser at den gjennomsnittelige 

økningen i rompris de siste 10 årene, 

frem til 2006,har vært lavere enn endringen i 

KPI. Den strukturendring som har funnet sted 

i hotellnæringen ved omfattende kjededannelsene, 

har gjennom fi rmaavtaler med de 

større fi rmaene bidratt til å holde romprisen 

nede. Dette ser vi nå en endring på i 2006, 

som også har fortsatt hittil i 2007. 

TrevPAR 

Dette er et relativt nytt begrep som benyttes 

mest av utenlandske kjeder. Forkortelsen 

står for ”Total Revenues Per Available Room”. 

Dette omfatter både rominntekten og alle 

andre driftsinntekter. Nøkkeltallet gir dermed 

en pekepinn på hvilket driftsresultat det er 

mulig å oppnå. Nøkkeltallet, som alle andre 

nøkkeltall, må vurderes med varsomhet. 

GOPPAR 

Et annet nøkkeltall som benyttes mer internasjonalt 

enn i Norge er GOPPAR (Gross 

Operating Profi t Per Available Room (per 

day)). Nøkkeltallet fanger opp både driftsinntektene 

og driftskostnadene. Dette er nøkkeltall 

som grovt viser lønnsomhet, og som kan 

• Resultatgrad: (Driftsresultat/omsetning) 

• Kontantstrøm fra drift: (Resultat etter fi nans-skatt + avskrivninger/omsetning) 

• Totalrentabilitet: (Resultat + fi nanskostnader)/gj.sn. totalkapital 

• Egenkapitalrentabilitet: (Driftsresultat-netto fi nanskostnader-skatt)/total egenkapital 

• Gjeldsgrad: (Gj.sn.gjeld/gj.sn.egenkapital) 

• Anleggsdekning: (Egenkapital + langsiktig gjeld)/anleggsmidler 

• Rentedekningsgrad: (Driftsresultat + fi nansinntekter)/fi nanskostnader 

• Gjeldsgrad: (Sum gjeld/sum egenkapital) 

• Likviditet I: (Omløpsmidler/kortsiktig gjeld) 

• Likviditet II: (Omløpsmidler-varebeholdning)/kortsiktig gjeld 


være nyttig som en første informasjon ved 

investeringsvurdering. 


Nøkkeltallet vise teoretisk markedsandel, 

d.v.s. andel solgte romdøgn i forhold til hotellets 

romandel. 

Diverse 

Videre benytter hotellbedriftene en rekke nøkkeltall 

både knyttet til hotellavdelingen og til 

kjøkken- og restaurantvirksomheten. Her kan 

nevnes gjennomsnittlig botid, antall gjester 

i restauranten, omsetningshastighet pr. stol, 

salgsfrekvens enkelte matretter etc. 

6.9 Multipler ved verdsettelse av 

hotellvirksomheter 

Som kjent er det en rekke situasjoner som 

nødvendiggjør verdsettelse av bedriften. 

Hvilke situasjoner som krever dette, er et 

tema for seg selv og som ikke kommenteres 

videre. På samme måte er en gjennomgang 

av hvilke elementer som inngår i en verdsettelsesprosess 

et omfattende og eget tema, 

som ikke utdypes nærmere. 

Det begrenses derfor til å kommentere noen 

parametre som anses viktig i en kjøp/salg 

situasjon av et hotell. 

• Hva skal selges – selskap eller ”innmat”? 

• Selges hotellet med eller uten operatør? 

• Hvem er operatøren og hvordan er hans 

evne til å drive hotell med gode resultater? 

• Hvis leiekontrakt med operatør foreligger, 

hvordan ser den ut? Er det fast leie/variabel 

leie, vedlikeholdsansvar, garantier etc.? 

Det er ikke mulig å fastslå en yield som er 

retningsgivende for omsetning av hoteller. 

Basert på erfaring fra fl ere transaksjoner 

ser vi at avkastningskravet er svært forskjellig 

fra case til case. Det har sammenheng 

med beliggen het, produktets beskaffenhet, 

operatørens profesjonalitet, markeds- og 

kon kurranse situasjon, strategisk investering 

m.m. En leie kontrakt med fast – eller garantert 

høy minimumsleie sammenlignet med en 

leiekontrakt med kun variabel leie, gir naturlig 

nok grunn for en lavere yield, på grunn av 

mindre risiko. 

I det markedet som har vært de siste par årene, 

med lav rente, har vi sett gjennomførte 

transaksjoner med en yield ned på 6%-tallet 

basert på eiers forventede netto leieinntekter. 

I andre tilfeller har transaksjonen vært gjennomført 

med en yield på 8-10%.


7 Nye hotellprosjekt 


I 2006 fant to nyåpninger av hotell sted i 

Norge; Clarion Collection Havnekontoret 

i Bergen (116 rom) og Thon Budget på 

Gardermoen (260 rom). 

I 2007 åpnes fl ere nybygde hoteller enn på 

mange år. 6 hoteller med totalt 1 016 nye 

hotellrom kommer ut på det norske markedet 

i løpet av 2007. 

Av de 23 nye hotellene som er åpnet eller 

under bygging i perioden 2007-2009 er 13 

byhoteller, 2 fl yplasshoteller og 8 distriktshoteller. 

7.2 Trender 

I tillegg til de nybygde hotellene blir hotell 

oppgradert og relansert i nye, mer moderne 

og trendy konsept. Thon Hotel Gyldenløve i 

Oslo fremstår nå som et hotell med fokus på 

nordisk design, og First Hotels/Design Hotels 

Grims Grenka (tidligere First Hotel Nobel 

House) åpner ved årsskiftet; begge i Oslo. 

Rica planlegger ytterligere et hotell i Oslo 

med fokus på trend og design. 

Miljøvennlighet ser ut til å bety mer for både 

gjester og hotellkjeder og fl ere hotell er nå 

Svanemerket og/eller blitt sertifi sert som 

Miljøfyrtårn. 

Fem av hotellene på nybyggingslisten i fi guren 

er spahoteller/hotell med spatilbud (Hamn i 

Senja, Larvik, Norefjell, Son og Trysil). 

7.3 Nye hotelltilbud 

I tillegg til hotellene i tabellen og sikre/ 

besluttede prosjekter (2008: 274 rom, 2009: 

818 rom) har vi ytterligere registrert over 35 

nye planer. Disse fordeler seg med ca. 61% 

by, 14% fl yplass og 25% distrikt. Alle disse vil 

sikkert ikke bli realisert, noen kommer først 

om mange år. 

Nye hoteller – som er åpnet eller er under bygging 

per sept. 07 

Sted Nye 


Bergen Clarion Hotel 

Bergen Airport 

Fredrikstad Radisson SAS 

Fredrikstad 

Gardermoen Thon Hotel Oslo 

Airport 

Kragerø Quality Spa & 

Resort Kragerø 

Ca. 

antall 

rom 

Forventet 

åpning 

200 2007 

172 2007 

260 2007 

235 2007 

Stiklestad Stiklestad Hotel 56 2007 

Ulsteinvik Quality Hotel 

Ulstein 

93 2007 

Totalt 2007 6 hoteller 1016 



7.4 Lønnsomhet i nye prosjekter 

Nye prosjekter med gjennomsnittlige priser 

og kapasitet lar seg normalt ikke realisere 

økonomisk. Generelt sett er det vanskelig å 

oppnå lønnsomhet for nye hotellprosjekter, 

dersom de ikke representerer et nytt tilbud 

med mulighet til å tiltrekke seg nye gjestegrupper 

som ikke fi nnes på destinasjonen i 

dag. I Norsk Hotellnæring 2006 er et spesialkapittel 

for «morgendagens hotell». Rapporten 

kan bestilles hos Horwath Consulting. 

7.5 Tilvekst mot 2010 

Basert på registrerte prosjekter har vi laget en 

oversikt som viser sannsynlig tilvekst av rom 

de nærmeste årene. 

Forventet ny hotellkapasitet 

Utvidelse – ferdigstilte og igangsatte 1 

Sted Utvidelser 

(åpnet og 

igangsatt) 

Alta Rica Hotel 

Alta 

Arendal Clarion Hotel 

Tyholmen 

Arendal Thon Hotel 

Arendal 

Gardermoen 

Radisson SAS 

Oslo Airport 

Grimstad Rica Grimstad 

Hotel 

Oslo Thon Terminus 

Oslo 

Tromsø Radisson SAS 

Hotel Tromsø 

Ca. 

antall 

nye 

rom 




1) Kjente utvidelser på mer enn 35 rom. 

Totalt 

antall 

rom 

Forventet 

åpning 

87 241 2007 

36 96 2007 

40 120 2007 

153 503 2007 

50 100 2007 

41 162 2007 

76 271 2007 

Ny kapasitet (rom) 

2006 2007 2008 2009 2010 

Nye hoteller som er åpnet eller arbeid igangsatt 1 016 1 375 852 

Igangsatte utvidelser 483 242 386 

Besluttede prosjekter 274 818 400 

Nye utvidelser (est.) 40 200 200 200 

Andre nye prosjekter 1 570 1 709 

Sum 1 539 2 091 2 826 2 309 

Antall hotellrom i Norge 

(2006-tall gjennomsnitt) 

67674 69 213 71 304 74 130 76 439 

% økning totalt 2,3 % 3,0 % 4,0 % 3,1 % 

1) forutsatt 10% av kjente prosjekter i 2009, 30% i 2010 

Kilde: Horwath Consultings estimater 

Etterspørselsveksten de to siste år har vært ca. 

4% per år. Det forventes 4-5% reiselivsvekst i 

Europa fremover. Den beregnede tilveksten 

på ca. 3% i 2008 og ca. 4% i 2009 skulle altså 

la seg absorbere i markedet ut i fra en gjennomsnittsberegning. 

Veksten kommer imidlertid ikke jevnt fordelt. 

På det enkelte sted kan ett eller fl ere nye prosjekter 

bety dramatisk økning i kapasiteten og 

problemer for eksisterende hoteller. 

Andre momenter i denne sammenheng er at 

det er behov for en viss fornyelse av hotelltilbudet 

og noen gamle vil fases ut (samtidig 

kan det dukke opp nye prosjekter vi ikke har 

fått med oss (noen utbyggere holder kortene 

tett til brystet)).

80% fl ere gjester på 4 år? 

– Er det mulig med en så stor økning i vintergjester 

på så kort tid? 

– For å si det slik: jeg kjenner ikke til noen 

annen destinasjon som kan referere til en 

liknende utvikling. 

I sesongen 2006/07 ble det registrert 

579.653 gjestedøgn i Trysil (antall netter 

med overnatting i kommersielle senger). 

I følge Halvardsson-beregningen må det 

1.080.609 gjestedøgn til i 2010/11 hvis 

hotellene skal overleve. 

Da har han regnet med et gjennomsnitt på 

50 prosent belegg på Radisson SAS (670 

senger), Estatia (1.400 senger) og Marriott 

Planbo (1.650 senger). De to første prosjektene 

har vært hyppig omtalt, mens 

8 Rekruttering – næringens største utfordring 

Av Solfrid Sæberg, Motivert AS 


I et høykonjunkturmarked, hvor hotellnæringen 

går så det suser, skulle en tro at bransjens 

ledere kunne senke skuldrene og virkelig 

nyte de gode tidene. Så enkelt er det dessverre 

ikke. For få år siden manglet vi gjester, 

i dag mangler vi ansatte! Å skaffe kvalifi sert 

arbeidskraft er nå næringens største utfordring. 

Aldri tidligere har det vært vanskeligere 

å skaffe kokker og servitører, og aldri før har 

det vært vanskeligere å beholde gode medarbeidere 

og ledere enn det er nå. 

8.2 Færre hotell-utdanner seg 

Arbeidsmarkedet i Norge og Europa er i stor 

endring, og befolkningstallet i vår verdensdel 

er synkende. Det betyr at kampen om 

arbeidskraften har startet. 

Vi kan bruke kokkefaget som eksempel. Å 

skaffe kokker har vært vanskelig i mange år. 

De siste årene er situasjonen dramatisk forverret 

og søkertallet til videregående kurs i 

restaurant og matfag viser at det ikke vil bli 

enklere fremover. Antallet søkere er synkende, 

og i tillegg ser vi at mange av de som 

starter på utdanningen slutter underveis. 

Undersøkelsen ”Kokkens hverdag” (Tidemann 

og Mykletun, 2005) viser at mange slutter 

allerede som lærlinger. 

Vi som er i bransjen vet at dette ikke bare 

gjelder kokker. Gode servicemedarbeider 

generelt er en mangelvare. 

Solfrid Sæberg driver rekrutteringsfi rmaet 

Motivert med spesialisering i rekruttering til 

hotellnæringen. Hun har lang erfaring fra hotellkjeder 

og rekrutteringsarbeid. Solfrid Sæberg 

samarbeider med Horwath Consulting om 

rekrutteringsoppdrag. 

Prøve yrket, f.eks. 

i en arbeidsuke 

Få møte noen som allerede er i 

yrket og som jeg kan snakke med 

En egen time med rådgiver for 

å snakke om hva som passer for meg 

Annet 

33% 

31% 

16% 

Snakke med foreldre eller venner 9% 

Informasjon som 

brosjyrer, internett 

7% 


Planbo-prosjektet først har blitt kjent de 

siste ukene. I det ligger en enorm utvidelse 

av Trysilfjell Apartment Hotell. 

– Vi i SkiStar burde egentlig juble. Dette vil 

jo bety mye trafi kk i alpinanlegget. Men jeg 

tenker også på Trysil-samfunnet, og om vi i 

hele tatt kan klare å ta imot alt dette. 

(Utdrag av intervju med Bo Halvardsson, adm.dir. i 

Trysilfjellet Alpin i Østlendingen 4/9-07.) 

Hva er god yrkesveiledning? 

«Hvis du trenger kunnskap og informasjon for å bestemme deg for hvilken utdanning og yrke du 

skal velge, hvilken av disse måtene er den aller beste/nest beste for deg?» 

2% 

4% 

11% 

20% 

20% 

17% 

28% 

0 10% 20% 30% 40% 50% 60% 7 

45


«Viktig at reiseliv fremstår som en seriøs næring» 

Nærings- og handelsminister Dag Terje 

Andersen poengterte dette i forbindelse 

med presentasjonen av hovedlinjene i 

regjeringens nye reiselivsstrategi. 

Ministeren mente at innleid arbeidskraft er 

betenkelig hvis dette er til betingelser som 

totalt sett er dårligere for arbeidstakeren enn 

om bedriften har egne ansatte. Han kom her 

inn på forholdet ”sosial dumping”. 

Gjennom vår hotellundersøkelse kan det 

fastslås at ministerens frykt er ubegrunnet, 

så langt. Av 127 svar på vår forespørsel 

blant hotellene, svarte 18 at det er benyttet 

innleid arbeidskraft i noen få funksjoner. I 

forhold til totalt arbeidede timer utgjør innleid 

arbeidskraft 1,8% av de som har benyttet 

dette. I forhold til samtlige svar i undersøkelsen 

er andelen kun 0,7%. 

Det er i dag stor mangel på arbeidskraft i 

hotellnæringen. Vi er kjent med fl ere tilfeller 

hvor virksomheten må stenge i perioder 

Det er i gode tider grunnlaget for de dårlige 

tidene legges. Nettopp når fortjenestemulighetene 

er størst, er det viktig at bransjen og 

bedriftene evner å se fremover. Bedriftene 

må nå starte et langsiktig rekrutteringsarbeid 

og sørge for at det fi nnes gode hotellmedarbeidere 

også i fremtiden. 

8.3 Langsiktig strategisk 

rekruttering 

Det er nødvendig å tenke langsiktig og strategisk 

på rekruttering, både til egen bedrift og 

for å sikre rekruttering til bransjen i fremtiden. 

Og hva kan vi så konkret gjøre? 

Flere av våre suksessrike kokker har takket sin 

bestemor for sin matinteresse. For fl ere tiår 

tilbake ble gjerne matinteressen vekket nettopp 

gjennom en hjemmeværende mor eller 

bestemor. I dag er situasjonen en annen, og 

mattilberedningen i familien er tilpasset en 

hektisk hverdag og bidrar i mindre grad til 

inspirasjon til fremtidens kokker. 

Det er nødvendig for bransjen å ta ansvar for 

rekrutteringen på et tidligere tidspunkt. 

grunnet mangel på ansatte til å betjene 

gjestene. Rekrutteringsfi rmaer er i ferd 

med å bli etablert i Norge med hovedformål 

å importere arbeidskraft fra utlandet til 

reiselivet. Disse er organisert på en seriøs 

måte hvor regelverket i Norge, det landet 

det importeres arbidskraft fra og EØS-avtalen 

er ivaretatt. Denne type seriøse rekrutteringsselskaper 

kan bli viktig i fremtiden 

for å opprettholde kvalitet- og servicenivået 

i næringen. 

I spørreundersøkelsen (kap 3) til de samme 

vel hundre hotellene har vi spesifi kt spurt 

om restauranten(e) er helt eller delvis leid 

ut til andre aktører (”outsourced”). Svarene 

viser at kun 11 bedrifter har leid ut deler av 

virksomheten. 

For øvrig er husøkonomavdelingen det 

området som har vært mest aktuelt for 

”outsourcing”. Det er vår oppfatning at dette 

er en del av kjernevirksomheten for et 

hotell og bør derfor drives i egen regi. 

Bygg- og anleggsbransjen har startet med 

”Barnas Byggskole” som et tilbud for barn i barneskolen 

i sommerferien. Her får barna «arbeide» 

med hammer, sag og byggematerialer og 

på den måten gjøre seg kjent med byggfaget. 

Vår bransje må kunne arrangere noe tilsvarende 

og sørge for at det blir skapt interesse 

og forståelse for hvilke muligheter som fi nnes. 

Husk at i skolen er ressursene til å drive med 

praktisk matlaging nærmest fraværende. 

Dagens skole, både på barne- og ungdomstrinnet 

og den videregående skolen, gir gjennom 

Kunnskapsløftet næringslivet ansvar og muligheter 

til å bidra overfor barn og unge i deres 

yrkesvalg. ”Programfag til valg”, ”Prosjekt til 

fordypning”, ”Partnerskapsavtaler” og ”Skole 

og Næringsliv” er noen av de mulighetene 

som fi nnes for næringslivet. ”Prosjekt til fordypning” 

er et nytt praksisfag i videregående 

skole som gir elevene mulighet til å ha praksis 

ved en bedrift 9 timer i uken et helt skoleår. 

Den beste yrkesveiledningen (NHO, 2005) 

for de unge er nettopp å få praktisere gjennom 

utplassering, arbeidsuker og lignende 

(se fi gur). Vår næring er godt egnet for den- 

ne form for hospitering, men det krever at 

bedriften gir elevene en seriøs og profesjonell 

mottagelse, og benytter anledningen til å 

markedsføre bedriften og næringen på beste 

måte. Bedrifter som benytter mulighetene 

som ligger i de nye praksisfagene i skolen 

vil skaffe seg fortrinn i jakten på fremtidige 

medarbeidere. 

8.4 Internasjonal arbeidskraft 

Arbeidsinnvandringen har eksistert i Norge 

siden 1970-tallet, og Norge vil i tiden framover 

ha et enda større behov for å hente 

arbeidskraft fra utlandet for å tilføre det norske 

samfunnet viktig kompetanse og dekke 

arbeidskraftsbehov i fl ere sektorer, ikke minst 

i servicebransjen. Bedriftene og næringen må 

arbeide for at det offentlige skal tilrettelegge 

denne muligheten enda bedre gjennom å 

forenkle prosessen og i større grad involvere 

arbeidsgiver. 

8.5 Ta vare på arbeidskraften 

Undersøkelser viser at lav lønn, konkurranse 

fra andre næringer og ikke minst stress, gjør at 

kokkeyrket velges bort. Noe av dette kan ledelsen 

i den enkelte bedrift rette opp. Ved i større 

grad å se den enkelte medarbeider og tilrettelegge 

for den enkeltes behov, vil en kunne 

beholde medarbeiderne lenger. En vaktordning 

som tar hensyn til både småbarnsforeldre, aleneforeldre, 

eldre, studenter og deltidsarbeidende, 

vil være attraktivt for mange. 

Et godt arbeidsmiljø er en avgjørende faktor 

for om en blir i jobben over tid. Å tilrettelegge 

for et godt og utviklende miljø er viktig. Å 

kunne tilby kompetanseheving og et sosialt 

og inkluderende miljø vil kunne veie tungt i 

valg av jobb. Å ha en plan for hvordan bedriften 

skal beholde sine medarbeidere og ledere 

ett år til, vil være en rimelig investering. 

I dagens kamp om arbeidskraft er den beste 

og rimeligste formen for rekruttering å jobbe 

for å beholde de gode medarbeiderne du alt 

har!

9 Executive summary and highlights 

1 INTRODUCTION (p. 3) 

“Norsk Hotellnæring 2007” is the 11 th annual 

report on the Norwegian hotel industry. The 

report is prepared by Horwath Consulting in 

Oslo and contains general information, marketing 

data, operational data, presentations 

of the most important hotel chains and other 

relevant hotel information. 

Page references are to relevant pages/tables 

in this report. 

2 GENERAL (p. 3) 

• In 2006 Norway had a total of 1.119 

hotels with 145.000 beds. There has been 

a small reduction in number of hotels 

since 1992. In the same period there has 

been 20% growth in room capacity in 

general and 45% for city hotels (p.3). 

• In 2006 there were 17,8 mill. guest nights 

– up 3,9% from the year before. Domestic 

guest nights reached an all time high in 

2006. Based on the development so far 

2007, it is expected around 4% growth 

(p. 3). 

• Average room occupancy rose to 54,6% 

total and 64,7% for urban hotels. Oslo is 

a “busy” market with an occupancy of 

74,1% (p. 4). 

• RevPAR 2006 was highest in Oslo (p. 5): 

2006 2005 2004 

Oslo 588 524 468 

Akershus 498 435 400 

Rogaland 479 403 369 


Average Norway 407 374 351 

Source: Horwath Consulting 

• The average achieved room rate increased 

by 4% to NOK 746,- in 2006. Average 

achieved room rate is about the same for 

city and country side hotels. The actual 

achieved room rates in Norway are competitive 

in the European market (p. 5). 

• Revenue per available room (RevPAR) 

increased from NOK 374,- to NOK 407,- 

(up 9%) for Norway. RevPAR for city 

hotels was NOK 485,-. There are huge 

differences in RevPAR between different 

counties in Norway. RevPAR for Oslo was 

NOK 588,- in 2006 (p. 5). 

• Foreign guests on travel in Norway are 

very satisfi ed with their holiday (92% 

very good or good). However, the number 

of international hotel guests is not 

increasing. Norway as a travel destination 

in general is both unknown and invisible 

in the international markets. Thus, larger 

resources should be spent on international 

marketing both from the government 

and the travel industry itself (p. 6). 

• Spa holidays are a rather new trend in 

Norway. Some 30 hotels present spaoffers. 

Only 1/3 of these are real spahotels. 

Many projects are under development 

(p. 8). 


• According to Union of International 

Associations (UIA) statistics, Norway is 

loosing market share. The number of 

UIA registred conferences in 2006 was 

87 (p. 8). 

• Since 2005 more Norwegians are taking 

their main holiday abroad than in Norway 

(p. 10). 

• The increase in guest nights in 2006 

mainly came in the business segment 

which counts for 37%. There was also an 

increase in the meeting market. Leisure 

traffi c has a share of 49% and conferences 

14% nationwide. City hotels have a 

higher share of business travels (51%), 

and less leisure (37%) (p. 14). 

• The share of foreign hotel nights in 

Norway is ca. 28% in 2006. Foreign hotel 

nights rose in 2006, but the total number 

is about the same as 10 years ago (p. 15). 

• Increased demand from the business market 

and more use of revenue management 

techniques from hotel chains have 

increased average prices and RevPAR in 

the six largest cities (and for hotels around 

Oslo Airport Gardermoen) considerably 

the last two years (p. 36). 

47


3 SURVEY DATA 

3.1 Economic key fi gures (p. 17) 

• This chapter is based on questionnaires 

sent out to a choice of Norwegian hotels 

and response from 138. Responding hotels 

have an average size of 148 rooms vs 60 

rooms for the Norwegian average hotel. 

The responding hotels are representing 

ca. 1/3 (ca. 35%) of total rooms turnover 

in Norway (p. 17). 

• Average occupancy for the participating 

hotels is 63,7%, while the Norwegian 

average is 54,6% (p. 21). 

• Average daily room rate and RevPAR for 

survey hotels are NOK 789 and NOK 503 

respectively. This is an increase compared 

to 2006 (10,6% and 8,4%) (p. 21). 

• As in previous years, the maintenance cost 

in the survey is lower than considered to 

be necessary to maintain hotels physical 

standard (ca. 5%) – this year 2,7% (p. 23). 

• The survey hotels produced on average a 

gross operating profi t (GOP) of 34,1% (p. 23). 

• The average GOPPAR (Gross Operating 

Profi t Per Available Room) for the hotels is 

NOK 302 (p. 24). 

• A summary of fi gures is shown on p. 23 

and 24. 

3.2 Market data (p. 17) 

• Ca. 47% of the chains’ total marketing 

budget comes from the participating 

hotels in the chain (p. 17). 

• 64% of guest nights received are through 

corporate agreements (53%) or tour operators 

(11%) (p. 17). 

• Direct booking is still the most common 

form of advance reservation (above 41%). 

Ca. 6% of the hotel guests come as “walkins” 

(without reservation). Ca. 40% of foreign 

business travel reservations are done 

locally (from companies/organisations 

visited) (p. 18). 

• There is a correlation between occupancy 

and the number of occupied days during 

the year. 25% of the respondents have 

more than 100 fully occupied days (p. 20). 

• Since 1997, cash sales share of turnover is 

reduced from 20% to 9% (p. 20). 

• Few hotels participates in quality control 

programs other than compulsory. Most of 

the hotel chains have their own programs 

(p. 25). 

• Hotels are expecting a growth in average 

room rate and occupancy for the coming 

years. However, the expectations are 

somewhat lower than last year (p. 25). 

• More than 1/3 of the hotels are planning 

major modernisation activities the coming 

year (p. 25). 

4 HOTEL CHAINS (p. 31) 

• The four largest chains in Norway are 

Choice Hotels, Rica Hotels, Thon Hotels 

and Rezidor with a market share of guest 

nights of 48,8%. The 10 largest chains 

have 28% of the number of hotels, 57% of 

the rooms and 76% of the hotel turnover 

in Norway (p. 31). 

• Thon Hotels is the market leader in Oslo 

with 13 hotels and a room share of 28%. 

Oslo is as other larger cities dominated 

by the chains. The 10 largest chains have 

together 93% room share in Oslo (p. 33). 

• Scandic is the largest chain in the Nordic 

countries with 22 053 rooms, while Choice 

have more hotels (152) (p. 37). 

Largest Scandinavian chains 1 

Per 15.09.07 Total Average 

hotels rooms 

rooms 

per hotel 

Scandic 120 22 053 184 

Choice 152 19 903 133 

Rezidor 60 12 775 213 

Rica 77 9 744 127 

Best Western 112 9 200 83 

First 48 6 383 133 

Hilton 6 7 469 260 

Total 569 81 391 143 

Source: Horwath Consulting (per Sept. 07) 

1) Chains represented in more than one Nordic country.

5 REAL ESTATE COMPANIES 


• The largest hotel owner is still Olav Thon 

Gruppen, owning and operating 41 hotels 

with 5.964 rooms under their own brand 

Thon Hotels. The second largest Norgani 

Hotels has strengthened its position and 

has now 14 hotels in Norway in the portfolio. 

Norgani also owns hotels in Denmark, 

Finland and Sweden. In Sweden, Norgani 

and Pandox are the two largest with 40 

and 25 hotels. Pandox is controlled by 

Norwegian owners. 

6 EVALUATION OF PROFITABILITY 


• To get a complete picture of industry profi 

tability, profi tability both for individual 

hotels, chains and hotel property owners 

have to be analysed. 

7 NEW HOTEL PROJECTS (p. 44) 

• Few new hotels have opened since 2003. 

In 2006 however, two new hotels opened, 

six will open in 2007, 12 in 2008 

and another fi ve in 2009. Capacity is also 

increased through extension of existing 

hotels. In addition many projects have 

been announced in the media but are not 

yet decided. Ca. 2 800 new hotel rooms 

will come in 2009. This means an increase 

of ca. 4% for Norway. 

8 RECRUITING TO THE 

HOTEL BUSINESS (p. 45) 

• High economic activity/low unemployment 

rate means that recruiting new 

employees is a challenge. 


49


HSH SATSER 

PÅ REISELIV 

HSH 

er arbeidslivets kunnskapspartner og representerer virksomheter innen 

handel og tjenester. HSH ivaretar medlemmenes interesser og tilbyr 

rådgivning som styrker deres organisasjon og konkurransekraft. HSH representerer 

bl.a. den delen av reiselivet som i det vesentlige håndterer nordmenns reiser ut av 

landet – både forretningstrafi kk og feriereiser. Også Norske Innkommende Reisearrangørers 

Forening (NIR) er medlem i HSH. 

De internasjonale reisestrømmene påvirker hverandre, og alle grupper reiselivsaktører 

i Norge blir påvirket av internasjonale forhold i stadig større utstrekning. Vi 

ser at de gamle bransjegrensene står for fall, og at reiselivsnæringen får større og 

større kommersielt samkvem med andre næringer innenfor handel og tjenesteyting. 

HSH 

øker sitt engasjement også på innkommende reiselivsområder. Vår 

internasjonale kunnskap om reiselivet og vårt brede fotfeste i norsk 

næringsliv vil være ett av våre bidrag. HSH ønsker å være en proaktiv part i næringspolitiske 

saker, og ønsker å stimulere til økt verdikjedeaksept både i reiselivsnæringen 

og i de politiske miljøer. 

Økt engasjement krever økt kunnskap, og hotellrapporten utarbeidet av Horwath 

Consulting er et verdifullt verktøy for HSH. 

På HSHs websider, www.hsh-org.no, fi nner du bransjestoff, nyheter, medlemstilbud 

og håndbøker. 

HSH – vi gjør medlemmene sterkere

Bredt tilbud, profesjonell rådgivning 

Horwath Consulting er et selvstendig, norsk konsulentselskap tilknyttet 

det internasjonale nettverket Horwath HTL (Hotel, Travel and 

Leisure industries). Gjennom bred erfaringsbakgrunn fra markedsføring, 

økonomi og ledelse innen hotell og reiseliv, og lang konsulenterfaring 

vet vi hvilke krav som stilles. Vårt mål er å levere effektiv 

bistand av høy kvalitet. Vi er mest kjent for større rapportoppdrag, 

eksempelvis på hotell, attraksjoner, cruise, fylker og destinasjoner. 

Ofte skjer dette med norske og skandinaviske nettverkssamarbeidspartnere 

(som Stein Storsul, attraksjonsutvikling, Petter Dybedal, 

Kjent og anerkjent med oppdragsgivere i hele verdikjeden: 

Leverandører av varer 

og tjenester til 

reiselivsnæringene 1) 

• Finans 

• Eiendom 

• Kommuner 

• Fylker 

• Stat 

• Leverandører 

• Bransjeorganisasjoner 

1) Bedrifter, organisasjoner og offentlige myndigheter med reiselivsinteresser 

2) Som attraksjoner og aktivitetsfi rmaer, museer og utstillinger, temaparker osv. 

Eksempler på våre arbeidsområder: 

(TØI) ringvirkningsoppdrag og Solfrid Sæberg, rekruttering). Med 

oppdragsgivere i hele verdikjeden fra leverandører av varer og tjenester 

til markedet (se nedenfor) er vi også oppdatert om verdikjeden. 

Vi arbeider primært for norske oppdragsgivere i Norge og 

Skandinavia. Reiselivets karakter innebærer behov for både solid 

lokal forankring og internasjonalt perspektiv. Vår internasjonale tilknytning 

muliggjør også arbeid for norske oppdragsgivere i utlandet 

eller utenlandske oppdragsgivere i Norge og Skandinavia. 

Horwath Revisjon DA er søsterselskap i Norge. 

Planlegging/analyser Marked Økonomi Organisasjon 

• Etableringsundersøkelser 

• Nasjonal, regional og lokal 

stedsutvikling 

• Tema- eller aktivitetsbasert 

turistutvikling 

• Forretnings- og markedsplaner 

• Veivalg/strategivurderinger 

• Diskusjonspartner 


Produsenter av 

reiselivstjenester 

• Opplevelsesprodusenter 

innen natur, kultur, 

fornøyelser og 

shopping 2) 

• Konferansesentre 

• Spa-tilbud 

• Overnattingsbedrifter 

• Serveringsbedrifter 

• Transportbedrifter 

• Cruisedestinasjoner 

• Sykkel og MC-turer 

• Markedsundersøkelser 

• Markedsplaner og kampanjer 

• Distribusjonsveivalg 

• Strategiske allianser 

• Produktutvikling 

• Info/PR-aktiviteter 

Videreforedlere i 

reiselivet 

• Nasjonale, regionale 

og lokale reiselivsorganisasjoner 

• Temabaserte reiselivsorganisasjoner 

• Kjeder 

• Turoperatører 

• Kortselskaper 

Formidlingsbedrifter 

og organisasjoner 

• Reisebyråer 

• Annen booking 

• IT-leverandører 

• Driftsanalyser 

• Nøkkeltall 

• «Turn around» 

• Finansiell rådgivning 

• Verdivurderinger 

• Salg/leie/management reiselivsbedrifter 

• Eiendomsmegling 


Tlf +47 23 00 39 90, Fax +47 23 00 39 91 E-mail: firmapost@horwath.no 

• Større kjøpere 

av reiselivstjenester 

• Lederutvikling/kompetanseprogrammer 

• Lederrekruttering 

• Program for lederskifter 

• Styrerepresentasjon 

• «Management for hire» 

• Kjeder 

• Franchise 

• Drifts- og samarbeidsmodeller 

• Nettverk 

• Kvalitetsprogrammer 

Horwath Revisjon, Kristian Augustsgt. 7B, 0164 Oslo, Tlf 22 94 30 00/30, Fax 22 94 30 01/31 

Markedet 


51


© Horwath Consulting, 2007 



Tlf +47 23 00 39 90, Fax +47 23 00 39 91 E-post: firmapost@horwath.no 

Grafisk produksjon: RM grafika AS, Moss

Etableringsundersøkelse hotell - Porsgrunn kommune

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?