SAKSFRAMLEGG - Kragerø kommune

SAKSFRAMLEGG
Saksbehandler: Eirik Carlsten, BYGGA Arkiv: GBNR 29/75
Arkivsaksnr.: 09/1955-6
ERSTATNINGSHYTTE, TO ERSTATNINGSANNEKS, UTHUS OG
SVØMMEBASSENG - JOMFRULAND G/BNR. 29/75 - REINEMO
Rådmannens forslag til vedtak:
::: Sett inn innstillingen under denne linja
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 93, jfr. pbl § 95b godkjennes tiltakene som
omsøkt.
Erstatningshytta godkjennes på følgende vilkår:
• Eksisterende hytte må rives. Rivningsmateriell skal leveres godkjent sorteringsanlegg.
Kvittering skal kunne fremlegges ved etterspørsel.
• Tillatelsen gjelder for korrigerte tegninger mottatt 09.03.2010.
• Tiltaket kan ikke påbegynnes før det er søkt om og gitt igangsettingstillatelse.
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 gis det dispensasjon fra gjeldene
reguleringsplan for nytt basseng.
Det legges vekt på at bassenget skal graves ned i terrenget og at det knapt vil være synlig fra
sjøen, stranda eller Utsiaveien. Det plasseres på tomtens nære uteområde.
Søknad om dispensasjon oversendes ikke Fylkesmannen og Fylkeskommunen til
forhåndsuttalelse da deres interesser etter Rådmannens oppfatning ikke blir vesentlig berørt.
Bassenget godkjennes på følgende vilkår:
• Bassenget skal i sin helhet graves ned i terrenget. Bassengkanten legges i nivå med
terrenget.
• Bassenget må sikres ihht. gjeldene forskrifter.
• Oppgravde masser må fjernes fra tomta.
• Tiltaket kan ikke påbegynnes før det er søkt om og gitt igangsettingstillatelse.
Erstatningsanneks nr. 1:
• Eksisterende anneks må rives. Rivningsmateriell leveres godkjent sorteringsanlegg.
• Bygningen skal ikke fungere som selvstendig bruksenhet, og tillates ikke bruksendret.
• Tiltaket kan ikke påbegynnes før det er søkt om og gitt igangsettingstillatelse.

Erstatningsanneks nr. 2:
• Eksisterende anneks må rives. Rivningsmateriell leveres godkjent sorteringsanlegg.
• Bygningen skal ikke fungere som selvstendig bruksenhet, og tillates ikke bruksendret.
• Tiltaket kan ikke påbegynnes før det er søkt om og gitt igangsettingstillatelse.
Uthus:
• Det tillates at eksisterende anneks mot nord omdefineres til uthus.
• Om bygget skal ombygges eller erstattes må det sendes inn egen melding/søknad på
dette.
• Bygget tillates ikke isolert eller panelt innvendig.
• Eksisterende uthus og eksisterende utedo må rives.
::: Sett inn innstillingen over denne linja
... Sett inn saksutredningen under hjelpeoverskriftene nedenfor denne linja
Kragerø, den 21.03.2010
Arnt Rugseth
Bygningssjef
2

SAKSOPPLYSNINGER
Saken ekspederes til:
Logg Arkitektur AS.
Arne Reinemo Jr.
Maj Vogt Stenersen Reither.
Telemark fylkeskommune.
Fylkesmannen i Telemark.
Som trykte vedlegg følger:
• Brev fra Logg Arkitektur AS, datert 24.07.09 og 04.03.10.
• Søknad om dispensasjon, datert 24.07.09.
• Situasjonskart.
• Tegninger.
• Bilder og skråfoto.
Saken med vedlegg er elektronisk tilgjengelig på kommunens hjemmeside.
Bakgrunnen for saken
Logg Arkitektur AS har på vegne av Arne Reinemo Jr. søkt om rammetillatelse for å rive
eksisterende hytte, to anneks, uthus og utedo. Videre er det søkt om å bygge ny
erstatningshytte, to nye erstatningsanneks og nytt basseng på eiendommen g/bnr. 29/75. I
tillegg søkes det om å omdefinere eksisterende anneks nr. 3 på tomta til uthus. Se vedlagt
plantegning.
Søknadene er første gang registrert i kommunen den 31.07.2009.
Saksbeskrivelse
Eiendommen ligger sørøst for Åsvikbrygga og på utsiden av Jomfruland, vendt mot havet.
Tomta er regulert til fritidsbebyggelse i reguleringsplanen for ӯstre og Vestre
Saltveksmyr”.
Eiendommen ”Utsiaveien 29” har i følge arkitekten vært i familien Reinemos eie siden 1968.
Før dette ble det drevet sommerbarnehjem på eiendommen, derav stor bygningsmasse på
tomta.
Som det fremgår av vedlagte bilder består eiendommen i dag av en rekke bygninger. Tomta
er i dag bebygd med hytte, 3 stk anneks, uthus og utedo. Se for øvrig brev fra arkitekt, datert
04.03.10 for nærmere beskrivelse av bygningsmassen.
Nedenfor vil Rådmannen gi nærmere beskrivelse av hvert enkelt omsøkt tiltak.
Erstatningshytte:
3

Eksisterende hytte er i en etasje, med saltak, oppgitt til 74m 2 BYA.
Omsøkt hytte er gitt et moderne preg med flatt tak og mye glass. Hytta har rene linjer med
værbestandige bygningsmaterialer som glass, betong og ubehandlet tre i kombinasjon med
bruk av lokal skifer/tørrmur. Hytta har et BYA på 100m 2 , med BRA på 88m 2 . Stue og
kjøkkendelen er trukket ca. 2m i vestlig retning, vekk fra sjøen i forhold til eksisterende
hytte. Sidefløyen med soverom og bad flukter med eksisterende vegg mot øst, men er trukket
ca. 4m lengre mot nord enn eksisterende hyttevegg. Gesims-/mønehøyden er lavere enn
mønehøyden på eksisterende hytte og klart innenfor tillatt mønehøyde. Eksisterende hytte er
stiplet inn på nye plan- og fasadetegninger.
I bakkant av soveromsfløyen mot vest er det tenkt satt opp en forstøtningsmur som strekker
seg bort til anneks nr. 1. Terrenget skrår i dag noe opp mot vest så det må nødvendigvis
graves vekk noe masse for å få planert terrenget. Det er tenkt anlagt terrasse innenfor muren,
fremfor annekset og frem til fasaden mot øst. Se vedlagt plantegning. Tegningene viser
terrasse i nivå med terrenget.
Erstatningsanneks nr. 1:
Eksisterende anneks, målt til ca. 11m 2 BYA, ligger sydvest for hytta og inneholder to
soverom. Dette skal rives og erstattes med nytt anneks på 30m 2 BYA (BRA 24m 2 ).
Bygget får samme moderne preg som hytta og er trukket ca. 1,8m i vestlig retning, vekk fra
sjøen. I tillegg er det flyttet ca. 1,3m nærmere hytta enn eksisterende anneks. Gesims-
/mønehøyden er ca. 10cm høyere enn dagens mønehøyde. Byggets høyde holder seg likevel
langt under tillatt mønehøyde.
Erstatningsanneks nr. 2:
Eksisterende anneks mot vest måler 28m 2 BYA og inneholder to soverom med sengeplass til
ca.12 barn. Det søkes om å rive dette for å bygge nytt i moderne stil lik hytta. Nytt bygg har
samme BYA, 28m 2 og et BRA på ca. 23m 2 . I forhold til eksisterende anneks flyttes bygget
ca. 2m mot øst. Dette gjøres for at grunnen under dagens anneks svikter og en flytting vil
både samle bygningsmassen og redusere behovet og kostnaden for fundamentering av
underlaget betydelig. Gesims-/mønehøyden forblir uendret.
Basseng:
Det søkes om å bygge basseng i tilknytning til hytta og øvrig bygningsmasse på tomta.
Bassenget er på 4 x 8m, nedsenket i terrenget. Dette er plassert i hyttas nære uteområde,
mellom anneks nr. 1 og nr. 2. Se vedlagte tegninger. Som nevnt tidligere i saken stiger
terrenget noe mot vest og bassenget er plassert i nivå med terrenget utenfor anneks nr. 2.
Uthus:
Eksisterende anneks mot nord inneholder to soverom. Dette ble målt til ca. 2,5m x 5,1m,
altså i underkant av 13m 2 BYA. Dette ønskes omgjort til uthus for å imøtekomme
kommunens ønske om å redusere den totale bygningsmassen på tomta. Ved å tillate dette vil
både eksisterende uthus og utedo nord for hytta bli revet. Det foreligger ingen konkret
søknad om å erstatte eksisterende anneks med uthus.
4

Mottatte søknader av 24.07.09 inneholdt søknad om rammetillatelse for oppføring av
erstatningshytte, erstatningsanneks (nr.1) og nytt svømmebasseng. Det ble i tillegg søkt om
dispensasjon fra byggeforbudet i plan- og bygningsloven.
Etter å ha gjennomgått søknadene og foretatt befaring på eiendommen sendte Rådmannen
følgende brev til arkitekt, nabo og tiltakhaver, datert 06.11.09:
ERSTATNINGSHYTTE, ANNEKS OG SVØMMEBASSENG - JOMFRULAND
G/BNR. 29/75 - REINEMO
Viser til søknader mottatt her 31. 07. 2009.
Først vil vi opplyse om at omsøkte tiltak vil bli vurdert og behandlet etter gjeldene
regler på søketidspunktet. Tomta er regulert til fritidsbebyggelse. I følge
reguleringsbestemmelsene kan eksisterende fritidseiendommer bygges ut etter
gjeldene regler. Bestemmelsene i kommuneplanens arealdel vil derfor bli trukket inn
som tolkningsmomenter og retningslinjer ved behandling av søknadene.
Det er foretatt befaring på eiendommen og den sammenheng har vi synspunkter til
omsøkte tiltak som må kommenteres nærmere.
Eiendommen består i dag av hytte, anneks og tre uthus, samt en utedo. Det er søkt
om å rive eksisterende anneks og hytte som skal erstattes av nytt anneks på 30m 2
bebygd areal og ny hytte på 100m 2 bebygd areal. I tillegg er det søkt om nytt
basseng, 4 x 8m, vest for hytta. Hvert tiltak vil bli kommentert nærmere under. Hele
utbyggingen vil bli behandlet samlet, men det vil bli gitt en tillatelse pr. tiltak.
Tiltakene må plasseres minimum 4m fra nabogrensene. Er det tvil om enkelte av
grensene må dette avklares, eventuelt rekvirere en kartforretning over tomta.
Erstatningshytte:
Hoveddelen av erstatningshytta er trukket ca. 2m i vestlig retning og vekk fra sjøen i
forhold til den opprinnelige hytta, noe som vurderes som positivt. Sidefløyen blir
liggende i flukt med eksisterende vegg mot øst og ca. 4m lengre mot nord enn
eksisterende hyttevegg. Ny hytte har et BYA og en mønehøyde innenfor
bestemmelsene i kommuneplanes arealdel. Rådmannen vil kunne anbefale omsøkte
hytte godkjent og plassert som omsøkt. Derimot må åpen pergola utgå. Vanligvis
godkjennes ikke hovedbygninger koblet sammen med øvrig bebyggelse via tak,
levegger, pergola etc. Etter vår oppfatning vil denne fremheve og forsterke
bygningsmassens utstrekning i lengderetningen på en uheldig måte. Annekset og
hytta skal klart fremgå som to separate bygninger og ikke forbindes med pergola.
Nye korrigerte tegninger må sendes inn.
Videre bes det om en tilbakemelding hvordan vann og avløp er tenkt løst. Det vil ikke
bli gitt tillatelse til innlagt vann før det foreligger godkjent utslippstillatelse.
I og med at hele eiendommen nå skal totalombygges vil det bli satt som vilkår at det
”ryddes opp” i bygningsmassen på tomta. For å tillate en såpass omfattende
5

utbygging med ny hytte, basseng og anneks, vesentlig større enn eksisterende
bygninger, vil rådmannen forlange at begge uthusene og utedoen nord for hytta
rives. Eksisterende uthus vest for hytta beholdes.
Basseng:
Når det gjelder bassenget vil det kunne gis dispensasjon for dette. Rådmannen er
derimot av den oppfatning at dette må plasseres innenfor hytta og tenkt tørrmur mot
vest. Dette skal ligge i nær tilknytning til hyttens opparbeidet uteområde. Muren mot
vest kan eventuelt forskyves noe for å få plass til bassenget. Bassengkanten skal være
i nivå med opparbeidet uteområde og ikke fremstå som en oppbygd konstruksjon.
Hele bassenget skal graves/sprenges ned i sin helhet. Rådmannen vil ikke anbefale
bassenget godkjent, plassert som omsøkt oppe på ”høyden” vest for hytta. Nye
korrigerte tegninger med endret plassering må sendes inn.
Erstatningsanneks:
Rådmannen vil kunne godkjenne nytt anneks som erstatning for eksisterende bygning.
Det gjøres oppmerksom på at annekset ikke skal være en egen bruksenhet, men kun
en bibygning til hytta.
Vi ber arkitekt og tiltakshaver vurdere våre synspunkter og eventuelt omtegne
prosjektet for å imøtekomme våre synspunkter. Korrigerte situasjonskart og
tegninger må nabovarsles på nytt. Når hele eiendommen nå skal totalombygges vil
rådmannen vurdere å legge saken frem for Kragerø bygningsråd til behandling.
Om tiltakshaver ønsker det kan enhver sak legges frem for Kragerø bygningsråd til
behandling slik søknadene er sendt inn, men i dette tilfellet med en innstilling fra
rådmannen i tråd med overnevnte vurdering. All saksbehandling i bygningsrådet er
underlagt gebyr uansett ufall av behandlingen.
Saken legges i bero i påvente av en tilbakemelding.
Det må ikke påbegynnes noe arbeid før det foreligger tillatelse til tiltak.
Videre hadde tiltakshaver møte med administrasjonen i januar 2010. Komplett søknad med
korrigerte tegninger ble mottatt 09.03.10. Se vedlagt brev fra arkitekt, datert 04.03.10 for
nærmere beskrivelse av endringene.
Ved de første søknadene forelå det merknad/protest fra Maj Vogt Stenersen Reither,
registrert eier av tomta g/bnr. 29/76. Dette er i følge kartet ei ubebygd tomt beliggende i
friluftsområdet sør for g/bnr. 29/75. Vedkomne fikk kopi av vårt brev av 06.11.09.
Når det nå søkes om erstatningsanneks nr. 2, er dette tiltaket samt korrigerte tegninger
nabovarslet på nytt. Det foreligger nå ingen merknader/protester til omsøkte tiltak. Det antas
at eier av g/bnr. 29/76 har frafalt tidligere merknad/protest og Rådmannen anser det som
unødvendig å kommentere dette nærmere. Hun vil derimot motta kopi av bygningsrådets
behandling og vedtak sammen med klageskjema.
Andre opplysninger
6

I og med at erstatningshytte, erstatningsanneks nr. 1 og nr. 2 og uthus ligger innenfor
stadfestet reguleringsplan er ikke saken oversendt Fylkesmannen og Fylkeskommunen til
forhåndsuttalelse.
Svømmebassenget, som verken vil være synlig fra sjøen, stranden eller fra Utsiaveien, og
lagt som en del av hyttas nærområde, er ikke oversendt Fylkesmannen og Fylkeskommunen
til forhåndsuttalelse da deres interesser etter Rådmannens oppfatning ikke blir vesentlig
berørt.
Fylkesmannen og Fylkeskommunen må imidlertid få bygningsrådets vedtak oversendt med
klageskjema.
SAKSVURDERING
De viktigste sider ved saken
Først gjøres det oppmerksom på at søknadene blir behandlet etter gjeldene regler på det
tidspunktet søknadene er levert kommunen. I dette tilfellet er søketidspunktet 31.07.2009.
Rådmannen har ingen spesielle merknader til omsøkte tiltak. Erstatningshytta utformes i
moderne arkitektur, og plasseres omtrent samme sted på tomta. Utvidelsen skjer vekk fra
sjøen. Byggets fasade vendt mot sjøen vil ha omtrent samme lengde som eksisterende fasade.
Når det gjelder erstatningsanneks nr. 1 er bredden på fasaden som vender mot sjøen og
stranda omtrent like bred som dagens fasade. Utvidelsen skjer vekk fra sjøen og hele bygget
er trukket noe bakover som beskrevet tidligere i saken.
Erstatningsanneks nr. 2 vil erstatte eksisterende anneks på 28m 2 BYA og trekkes noe
nærmere hytta. Bygningen får samme størrelse og samme gesims-/mønehøyde som
eksisterende anneks.
Eiendommen ligger som nevnt i regulert område med bestemmelser som sier hva som tillates
innenfor dette området. I § 1.2.1 står det følgende:
”Omfatter området med eksisterende fritidsbebyggelse. Disse kan bygges om og til etter
gjeldene regler og det fast utvalg for plansakers skjønn”.
I § 1.2 står det følgende:
”I området kan det oppføres uthus i henhold til kommuneplanens bestemmelser”.
Kragerø kommune har i mange sammenhenger gitt uttrykk for at eiendommer innenfor
reguleringsplaner skal gis samme mulighet for utbygging som de eiendommene som ligger
utenfor regulerte områder i arealdelens LNF – område. De skal også gis de samme
begrensninger der hvor det vil være aktuelt. Tanken med dette er at fritidseiendommene skal
behandles likt. Slike saker kan være hvor gamle reguleringsplaner setter andre og mindre
grenser til areal og utforming på hyttene enn det arealdelen gjør. På eiendommer innenfor
LNF – områder vil bestemmelsene i kommuneplanens arealdel gi mulighet for å bygge
7

erstatningshytter på inntil 100m 2 BYA. Videre gis det anledning til å utvide et eksisterende
anneks med BYA på minimum 10m 2 til maksimalt 30m 2 BYA. Bestemmelsene gir også
anledning til å føre opp et uthus på inntil 15m 2 BYA.
Vanligvis godkjennes basseng hvis det graves/sprenges ned i terrenget. Oppbygde
konstruksjoner tillates ikke. Rådmannen er av den oppfatning at om bassenget plasseres som
omsøkt, kan dette godkjennes i og med at det ikke bygges opp nye konstruksjoner for å få
plassert det. Fra sjøen, stranda og Utsiaveien vil det knapt være synlig. Bassenget er derimot
avhengig av at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen. Rådmannen er av den oppfatning
av at dette bør kunne gis. Bassenget ligger i tilknytning til hytta og anneksene og det nære
uteområdet.
Rådmannen vil med bakgrunn i overnevnte foreslå at det gis dispensasjon for å få bygge
basseng som omsøkt.
Erstatningsanneks nr. 1 og nr. 2 anbefales godkjent som omsøkt med enkelte vilkår.
Rådmannen foreslår at alle tiltakene godkjennes.
Målsettingen
Det er en målsetting for Kragerø kommune å holde seg innenfor de bestemmelser og
retningslinjer som eventuelle reguleringsplaner, kommuneplanens arealdel og de sentrale
føringer for utbygging i strandsonen gir.
Forslag til løsning
Rådmannen vil foreslå ovenfor Kragerø bygningsråd at erstatningshytta, basseng,
erstatningsanneks nr.1 og nr. 2 godkjennes som omsøkt. Det knyttes vilkår til hvert enkelt
tiltak.
KONSEKVENSER
Ingen for Kragerø kommune.
... Sett inn saksutredningen over denne linja
8