BO I UTLANDET - Dagens Næringsliv
BO I UTLANDET - Dagens Næringsliv
BO I UTLANDET - Dagens Næringsliv
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
DENNE TEMAAVISEN ER EN ANNONSE FRA MEDIAPLANET<br />
Terje Hensrud (t.v) er medforfatter av boken ”Flytte til Spania”. Han har erfaring fra Finansdepartementets skattelovavdeling, og har i flere år ytt advokatbistand i forbindelse med spørsmål i tilknytning til boligkjøp i<br />
utlandet. Stian Wessel (t.h) har mangeårig erfaring fra Finansdepartementets skattelovavdeling før han tiltrådte sin stilling i Advokatfirmaet Seland, Blikom & Co. FOTO: BIRGER SØILAND<br />
FAST EIENDOM I <strong>UTLANDET</strong>:<br />
Eierskap eller eiendomsaksjeselskap?<br />
Om en skal eie eiendom i utlandet personlig eller<br />
gjennom eiendoms-as, reiser vanligvis mange<br />
spørsmål og som oftest kompliserte avveininger.<br />
GJESTEARTIKKEL: ADVOKAT TERJE HENSRUD OG ADVOKAT<br />
STIAN WESSEL, ADVOKATFIRMA SELAND, BLIKOM & CO.<br />
Valg av eierform må baseres<br />
på en konkret vurdering,<br />
blant annet ut fra type eiendom,<br />
eierens bruk og hvor lenge<br />
man skal beholde eiendommen. Selv<br />
om en løsning passer for naboen, er<br />
det ikke sikkert at tilsvarende løsning<br />
vil være gunstig for deg.<br />
Hovedskille, egen bruk eller kun<br />
utleie? Et hovedskille i vurderingen<br />
bør være mellom eiendommer til<br />
egen bruk og eiendommer som skal<br />
leies ut. Skal man ikke bruke eiendommen<br />
selv, vil det i stor grad bero<br />
på en hensiktsmessighetsvurdering<br />
om man bør legge eiendommen inn<br />
i et eget aksjeselskap.<br />
Inntekter gjennom aksjeselskap<br />
En fordel med aksjeselskap er at dette<br />
kun beskattes med 28 prosent av<br />
inntektene, og at du som aksjonær i<br />
utgangspunktet ikke skattlegges før<br />
pengene tas ut av selskapet.<br />
Fritaksmetoden innebærer at du vil<br />
kunne investere i andre selskaper gjennom<br />
aksjeselskapet, uten å måtte skat-<br />
te av gevinster eller utbytte fra aksjer.<br />
Leier man ut mer enn fire leiligheter,<br />
vil dette ordinært bli ansett<br />
som næringsinntekt, og det vil<br />
vanligvis være fordelaktig å legge<br />
eiendommen inn i et as fordi inntekten<br />
da vil bli beskattet som<br />
ordinær virksomhetsinntekt hos<br />
selskapet i stedet for som næringsinntekt<br />
med høy marginalskatt<br />
hos den personlige eier.<br />
Er inntektene fra eiendommen<br />
kapitalinntekt, vil det i utgangspunktet<br />
ikke være lønnsomt å legge<br />
eiendommen inn i et as fordi kapitalinntekter<br />
kun skattlegges med 28<br />
prosent hos mottakeren. I et aksjeselskap<br />
vil beskatningen kunne øke<br />
til nær det dobbelte.<br />
Løpende beskatning Man blir<br />
ikke skattlagt i Norge for bruk av<br />
egen bolig eller fritidsbolig. Er en<br />
eiendom eiet gjennom et aksjeselskap,<br />
vil imidlertid en aksjonær<br />
som benytter eiendommen, bli<br />
beskattet for fordelen av å benytte<br />
denne uten vederlag. Fordelen skal<br />
i utgangspunktet settes til markedsverdien<br />
av utleien.<br />
Grense mot utleie For egen bolig<br />
og fritidsbolig er det muligheter for<br />
skattefrie inntekter gjennom utleie,<br />
i tillegg til egen bruk. For fritidseiendom<br />
er inntekt t.o.m. NOK 10<br />
000 skattefri, og for inntekter over<br />
NOK 10 000 tillegges 85 % av leieinntektene<br />
øvrig inntekt.<br />
Et aksjeselskap vil ikke kunne ha<br />
skattefrie inntekter fra utleie.<br />
Realisasjon Salg av bolig eller fritidseiendom<br />
vil kunne gjøres uten<br />
beskatning dersom kravene til<br />
eier- og botid er oppfylt. Et aksjeselskap<br />
vil imidlertid ikke kunne<br />
opparbeide botid i en eiendom, og<br />
vil ikke kunne selge en slik eiendom<br />
skattefritt medmindre det er<br />
aksjene, og ikke bare selve eiendommen,<br />
som selges.<br />
Arveavgift En fordel med å legge<br />
eiendom inn i et as er reglene for arveavgift<br />
på aksjer. Det er gunstigere<br />
å arve aksjene i et eiendomsselskap<br />
enn å arve eiendom direkte, fordi du<br />
ved arv av aksjer kan velge om arveavgiftsgrunnlaget<br />
skal settes til 100<br />
prosent eller 30 prosent av de skattemessige<br />
formuesverdier.<br />
Det er innført regler om kontinuitet<br />
ved arv av aksjer. Arvingen<br />
overtar historisk inngangsverdi på<br />
aksjene. Spart arveavgift kan der-<br />
med oppveies gjennom økt beskatning<br />
senere.<br />
Regler i utlandet Reglene i det<br />
landet eiendommen ligger, vil ofte<br />
endre på de vurderinger som gjøres<br />
etter norske regler. I noen land vil<br />
skattemyndighetene ikke godta at<br />
det er aksjer som selges dersom det<br />
dreier seg om et eiendomsaksjeselskap<br />
som er et ”single purpose selskap”.<br />
Det vil da påløpe skatt som<br />
om eiendommen er solgt direkte.<br />
I tillegg har mange land en høyere<br />
arveavgift enn Norge, og ikke en<br />
tilsvarende rabatt ved arv av aksjer.<br />
Arv av fast eiendom vil som regel<br />
følge eiendomsstatens regler for arveavgift.<br />
Det vil ordinært være fritak<br />
for arveavgift i Norge hvis det er<br />
betalt arveavgift i utlandet.<br />
•<br />
•<br />
•<br />
•<br />
Gode tips:<br />
Eiendommer som kun generer kapitalinntekter, kan føre til<br />
økt beskatning i et as.<br />
Bruk av personlig eiet eiendom blir ikke fordelsbeskattet,<br />
det blir en aksjonærs bruk av aksjeselskapets eiendom.<br />
Et aksjeselskap kan ikke selge eiendom skattefritt, med<br />
mindre dette skjer i form av aksjer.<br />
Arveavgiften er langt gunstigere ved arv av aksjer enn ved<br />
arv av eiendom direkte.<br />
11
Change language