03.028 - define os aspectos do que seja atividade básica ... - Creci-SP

CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI – 2ª Região CRECI – SÃO PAULO
DEFINE A OBRIGATORIEDADE DE INSCRIÇÃO NO CRECI DE JURÍDICA COM ATIVIDADE BÁSICA DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
APURAÇÃO ADMINISTRATIVA N°°°° 033/03
REQUERENTE: CRECI DA 2a. REGIÃO
REQUERIDA: M. E. EMPREEND. IMOBILIÁRIOS LTDA.
DEPARTAMENTO JURÍDICO
PARECER Nº 028.P.2003
Aprovado na 35ª
Reunião Plenária
aos 20.11.2003
Impugnando notificação para promover o registro de sua inscrição neste
Conselho, alega a Requerida não estar obrigada ao registro, em razão de não se dedicar -
nem de forma principal, nem de forma subsidiária - à prestação de serviços de
intermediação na negociação de imóveis, além de já estar devidamente inscrita no
Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do Estado de São Paulo –
CREA/SP, como decorrência da sua atividade básica ou preponderante, o que afastaria a
necessidade de se registrar em outro Conselho.
Entretanto, com a devida vênia, a expressão utilizada para identificar sua
razão social, aliado ao que dispõe a cláusula terceira de seu contrato social, demonstram
à toda evidência que, além dos objetivos por si propostos envolverem atos privativos do
corretor de imóveis, as atividades que envolvem esses atos são preponderantes em relação
aos de engenharia, obrigando ao registro de sua inscrição neste Conselho Profissional.
DA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Com efeito, a denominação M. E. EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA. estaria a indicar estarmos frente a uma empresa que teria por
objetivo a prestação de serviços, tanto na área de engenharia, quanto na de
empreendimentos imobiliários.
Nenhuma dúvida quanto a abrangência da expressão “engenharia”, pois
segundo nos esclarece Aurélio Buarque de Holanda Ferreira, trata-se da “Arte de aplicar
conhecimentos científicos e empíricos e certas habilitações específicas à criação de estruturas,
dispositivos e processos que se utilizam para converter recursos naturais em formas adequadas ao
atendimento das necessidades humanas (in Novo Dicionário Aurélio da Língua Portuguesa,
Ed. Nova Fronteira, 1986, p. 654)”.
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A expressão “empreendimentos imobiliários”, por sua vez, sugere um vasto
leque de atividades abrangendo inúmeros negócios ligados ao ramo imobiliário,
conforme exemplos a seguir transcritos, consistentes em notas pinçadas aleatoriamente de
livros dedicados aos negócios imobiliários, a saber:
“Um pouco antes de 1964, São Paulo vivia inundada de empreendimentos imobiliários, que
eram lançados com grande estardalhaço, campanha publicitária, moças uniformizadas, banda de
música, balões, etc. Um desses empreendimentos se deu bem no centro da cidade e o lançamento
prometido para um sábado, conforme anúncios de páginas inteiras nos jornais, conseguiu vender o
prédio todo em cerca de 24 horas, a ponto de, no domingo, não sobrar unidade alguma para ser
comercializada, a não ser eventual revenda com ágio (in HENRIQUE HIRSCHFELD,
Incorporação de Imóveis, Atlas, 1992, p. 9)(destaques nossos)”.
“Quem comprou lote no Solar de Brasília não pode construir no local. Terrenos estão
localizados dentro da área de proteção ambiental e empreendimento contraria Lei de Parcelamento do
Solo. (...) A Promotoria de Defesa da Ordem Urbanística (Prourb) foi informada, ontem, que o juiz da 2a.
Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal acatou o pedido dos promotores e desautorizou
construções no local. É o primeiro passo para evitar a implantação desse condomínio (in BRUNO
MATTOS E SILVA, Compra e Venda de Imóveis, Atlas, 2001, p. 197)(destaques nossos)”.
“Escrevi o primeiro livro sobre Shopping Centers em 1989, cuja edição fora lançada
em 1990, poucos meses após a posse do Governo Collor, e o advento da Lei 8.204/90. A citada Lei
afetou drasticamente a vida do país, (...). Essa circunstância reduziu a atividade econômica a níveis
sem precedentes, afetando todos os segmentos; (...). Claro, não poderia deixar de afetar tampouco o
comércio praticado nos Shopping Centers. (...) Estes novos empreendimentos a que me refiro
acabaram sendo lançados e implantados, a despeito da situação econômica reinante e da crise (in
LADISLAU KARPAT, Shopping Centers, Manual Jurídico, Hemus, 1993, p. 17)(
destaques nossos)”.
Destarte, em simples três exemplos, se constata que a doutrina em geral
aplica o conceito de empreendimento imobiliário às incorporações imobiliárias, aos
loteamentos e aos shopping centers, em perfeita sintonia com a cláusula terceira do
contrato social da Requerida (fls. 93), que de forma pormenorizada, enumera o seu
objetivo social, nele incluindo, entre outros, as incorporações imobiliárias e os
loteamentos/desmembramento de terrenos (fls. 93).
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Ora, no que diz respeito aos loteamentos, já pelos termos do artigo 1°, do
Decreto-Lei n° 57, somos informados de que sua implantação se realiza com o objetivo de
venda por oferta pública. E sempre que estivermos frente a uma venda de imóvel por
oferta pública, só se exclui dela a participação obrigatória do corretor de imóveis, se for
realizada pela pessoa física do proprietário, em face da garantia legal a ele concedida de
usar, gozar e dispor de seus bens.
Entretanto, forçoso reconhecer que uma pessoa jurídica jamais poderia se
inserir nesse contexto, pois ela é uma “ficção jurídica”, que necessita de uma pessoa
física para se fazer representar e, em alguns atos, além de ser comprovada a condição de
representante, necessita ele comprovar a necessária qualificação técnica para a prática
do ato.
Caso assim não fosse, qualquer pessoa sem formação profissional poderia
convencionar com terceiros uma sociedade com fins de prestação de assistência jurídica e
postular em Juízo em nome dessa jurídica, através de um de seus representantes. Ou criar
uma sociedade com fins de prestação de serviços de assistência médica, utilizando-se da
razão social e através de um de seus prepostos, para a prática de atos reservados ao
profissional médico. Situação inconcebível.
Além disso, tornar-se ia impossível a uma única pessoa anunciar,
recepcionar o público e dar informações sobre o preço e condições do negócio, levar os
interessados ao local, elaborar as propostas e os subseqüentes contratos, até a definitiva
conclusão do negócio. Já não se trata pois, de uma simples compra e venda de um imóvel,
mas sim de reiteração de atos de comércio, que envolvem sucessivas intermediações
imobiliárias com o objetivo de lucro. E nessa condição, a faculdade concedida ao
proprietário, de usar, gozar e dispor de seus bens, não se aplica.
O mesmo se diz da incorporação imobiliária, por se tratar de outra
atividade que necessita, obrigatoriamente, da presença do corretor de imóveis.
Essa idéia, tem por base o entendimento unânime da doutrina em geral, de
que “O incorporador existiu antes de o direito ter cogitado dele. E viveu a bem dizer na rua ou no alto
dos edifícios em construção, antes de sentar-se no gabinete dos juristas ou no salão dos julgadores.
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Um indivíduo procura o proprietário de um terreno bem situado, e incute-lhe a idéia de
realizar ali a edificação de um prédio coletivo. (...). De posse dos dados que lhe permitem calcular o
aspecto econômico do negócio (participação do proprietário, custo da obra, benefício do construtor e
lucro), oferece à venda as unidades. Aos candidatos à aquisição não dá um documento seu,
definitivo ou provisório, mas deles recebe uma “proposta” de compra, em que vêm especificadas
as condições de pagamento e outras minúcias.
(...). Diante desta variedade polimorfa de atividades, era com efeito impossível definir o
incorporador dentro de fórmula tradicional das figuras componentes de qualquer contrato típico. Ele é
um corretor, porque efetua a aproximação do dono do terreno com os compradores; (...). (in
CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA, Condomínio e Incorporações, Forense, 1981, p.
232).
E segue o autor, “Efetivamente, o Tribunal de Justiça do antigo Distrito Federal, em
1944, equiparou o incorporador ao corretor, acrescentando que nenhuma responsabilidade lhe
advinha dos contratos que firma, “porque traduzem simples promessa”. (...) E na linha do voto vencido a
doutrina medrou, com a tese de que não é mero corretor, pois financia, constrói o edifício, adquire
apartamento para revenda, é, numa palavra, o propulsor do empreendimento (idem, p. 234) (os
destaques são nossos)”.
E como o texto a que nos reportamos se refere à pessoa física do
incorporador, esclarece o festejado autor mais adiante: “Mas aqui nos assalta uma pergunta:
pode o incorporador ser empresa? A razão da indagação está em que, operando em negócio
imobiliário, o incorporador, em última análise, estaria comerciando com imóveis.
Não nos parece procedente qualquer dúvida a respeito, porque entendemos não haver
razão para afastar-se o imóvel do negócio jurídico mercantil (idem, p. 238) (destacamos)”.
E apenas por amor ao debate, transcrevemos a definição dada por DE
PLÁCIDO E SILVA para o termo “incorporação”, como sendo “Na terminologia dos
negócios, é aplicada a expressão para designar a iniciativa tomada por alguém com o intuito de realizar
a construção de edifício de apartamentos, sob regime de condomínio, promovendo a colocação dos
mesmos apartamentos entre pessoas que se mostrem interessadas em sua aquisição
(Vocabulário Jurídico, Forense, 1973, v. II, p. 813) (destaques nossos)”.
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Como se tal não bastasse, a simples leitura do artigo 29, da Lei 4.591/64,
nos informa que, “Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que,
embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno
objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem
construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para
efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela entrega a certo prazo, preço e determinadas condições das obras concluídas
(destacamos)”.
Ora, sabendo-se que “O Corretor de Imóveis é um intermediário, é aquele que
aproxima duas partes em torno de um objetivo comum, que é o imóvel (in ALEXANDRE RAPOSO,
Situações Jurídicas da Profissão de Corretor de Imóveis, Ed. Imobiliária, 1995, p. 36)”,
fácil de se concluir que o incorporador, - que tem por objetivo compromissar ou efetivar a
venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades
autônomas, promovendo para isso a colocação das mesmas unidades entre pessoas que se
mostrem interessadas em sua aquisição -, estaria praticando atos de intermediação
imobiliária.
Como se tal não bastasse, contempla ainda a cláusula terceira, do já
mencionado contrato social, o objetivo de compra, venda e locação de imóveis, além de
construção de imóveis destinados à venda, ficando-se sem saber como poderia a
Requerida afastar em qualquer um deles a figura da intermediação imobiliária e,
conseqüentemente, a necessária participação do corretor de imóveis.
DA ABRANGÊNCIA DA ATIVIDADE RESERVADA AO CORRETOR
Muito embora tenha a Requerida inserido na sua razão social a expressão
“ENGENHARIA”, pela leitura da cláusula terceira de seu estatuto, - que define o seu
objeto social (fls. 93) -, se constata que a vasta gama de atividades correlatas à nobre
profissão deixou de ser considerada, merecendo uma tímida observação num de seus
itens, informando estar ela restrita à “construção de imóveis”.
Ora, reportando-nos à definição dada por Aurélio Buarque de Holanda no
início de nossa análise e levando-se em conta as informações contidas na CBO 94
(Classificação Brasileira de Ocupações), no que se refere aos serviços de engenharia
(grande grupo 0/1, subgrupo 0-2), poderíamos dizer, sem qualquer dificuldade, que a
atividade de “engenharia (especifica-mente no caso de construção de imóveis)”
pressupõe, entre outros, a elabora-
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ção de projetos de engenharia civil e o assessoramento na realização dos mesmos, a
construção de edificações e outras obras de construção civil, o planejamento, bem como o
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desenvolvimento de áreas urbanas, a elaboração, a supervisão e execução de projetos de
paisagismo.
Mesmo tendo a Requerida restringido de forma considerável sua atividade
na área de engenharia - apenas para a construção de imóveis -, forçoso reconhecer com
base no antes exposto, que essa área poderia incluir estudos, projetos, fiscalização,
direção, execução e administração de projetos habitacionais, com fornecimento ou não
de mão de obra, bem como a exploração do ramo de prestação de serviços em atividades
urbanizadoras, correlatas aos projetos habitacionais.
Entretanto, o final do item que descreve esse objetivo social, complementa
de forma peremptória, que todas as construções de imóveis se destinam à venda,
deixando evidente, transparente, espancando qualquer dúvida, que toda a sua atividade
se direciona para a prática de atos de comércio de imóveis, sendo a engenharia um
simples apêndice da sua atividade-fim.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Indubitavelmente, não presta a Requerida serviços de engenharia, mas sim,
deles se utiliza com o objetivo de incorporações imobiliárias, mediante venda através de
oferta pública, além de se dedicar a compra, venda e locação de imóveis, atividades que
necessitam da figura do intermediário e do antecedente registro de sua inscrição neste
Conselho, de forma a autorizá-la à prática dessa atividade, além de incluir no seu estatuto
social um corretor de imóveis como responsável técnico, independentemente da existência
do profissional engenheiro, responsável pela execução de cada obra.
Assim, diante do exposto, inexiste qualquer dúvida sobre a obrigatoriedade
de que, para o regular exercício da atividade da Requerida, far-se-á necessário o registro
de sua inscrição neste Conselho.
É o nosso parecer.
São Paulo, 28.julho.2003
Dr. Paulo Hugo Scherer
Dpto. Jurídico – CRECI 2ª Região
Encarregado
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