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CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS CRECI – 2ª Região CRECI – SÃO PAULO A expressão “empreendimentos imobiliários”, por sua vez, sugere um vasto leque de atividades abrangendo inúmeros negócios ligados ao ramo imobiliário, conforme exemplos a seguir transcritos, consistentes em notas pinçadas aleatoriamente de livros dedicados aos negócios imobiliários, a saber: “Um pouco antes de 1964, São Paulo vivia inundada de empreendimentos imobiliários, que eram lançados com grande estardalhaço, campanha publicitária, moças uniformizadas, banda de música, balões, etc. Um desses empreendimentos se deu bem no centro da cidade e o lançamento prometido para um sábado, conforme anúncios de páginas inteiras nos jornais, conseguiu vender o prédio todo em cerca de 24 horas, a ponto de, no domingo, não sobrar unidade alguma para ser comercializada, a não ser eventual revenda com ágio (in HENRIQUE HIRSCHFELD, Incorporação de Imóveis, Atlas, 1992, p. 9)(destaques nossos)”. “Quem comprou lote no Solar de Brasília não pode construir no local. Terrenos estão localizados dentro da área de proteção ambiental e empreendimento contraria Lei de Parcelamento do Solo. (...) A Promotoria de Defesa da Ordem Urbanística (Prourb) foi informada, ontem, que o juiz da 2a. Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal acatou o pedido dos promotores e desautorizou construções no local. É o primeiro passo para evitar a implantação desse condomínio (in BRUNO MATTOS E SILVA, Compra e Venda de Imóveis, Atlas, 2001, p. 197)(destaques nossos)”. “Escrevi o primeiro livro sobre Shopping Centers em 1989, cuja edição fora lançada em 1990, poucos meses após a posse do Governo Collor, e o advento da Lei 8.204/90. A citada Lei afetou drasticamente a vida do país, (...). Essa circunstância reduziu a atividade econômica a níveis sem precedentes, afetando todos os segmentos; (...). Claro, não poderia deixar de afetar tampouco o comércio praticado nos Shopping Centers. (...) Estes novos empreendimentos a que me refiro acabaram sendo lançados e implantados, a despeito da situação econômica reinante e da crise (in LADISLAU KARPAT, Shopping Centers, Manual Jurídico, Hemus, 1993, p. 17)( destaques nossos)”. Destarte, em simples três exemplos, se constata que a doutrina em geral aplica o conceito de empreendimento imobiliário às incorporações imobiliárias, aos loteamentos e aos shopping centers, em perfeita sintonia com a cláusula terceira do contrato social da Requerida (fls. 93), que de forma pormenorizada, enumera o seu objetivo social, nele incluindo, entre outros, as incorporações imobiliárias e os loteamentos/desmembramento de terrenos (fls. 93). RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SÃO PAULO-SP. PABX 011 - 3884.6677 FAX 011 - 3884.8961 02
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS CRECI – 2ª Região CRECI – SÃO PAULO Ora, no que diz respeito aos loteamentos, já pelos termos do artigo 1°, do Decreto-Lei n° 57, somos informados de que sua implantação se realiza com o objetivo de venda por oferta pública. E sempre que estivermos frente a uma venda de imóvel por oferta pública, só se exclui dela a participação obrigatória do corretor de imóveis, se for realizada pela pessoa física do proprietário, em face da garantia legal a ele concedida de usar, gozar e dispor de seus bens. Entretanto, forçoso reconhecer que uma pessoa jurídica jamais poderia se inserir nesse contexto, pois ela é uma “ficção jurídica”, que necessita de uma pessoa física para se fazer representar e, em alguns atos, além de ser comprovada a condição de representante, necessita ele comprovar a necessária qualificação técnica para a prática do ato. Caso assim não fosse, qualquer pessoa sem formação profissional poderia convencionar com terceiros uma sociedade com fins de prestação de assistência jurídica e postular em Juízo em nome dessa jurídica, através de um de seus representantes. Ou criar uma sociedade com fins de prestação de serviços de assistência médica, utilizando-se da razão social e através de um de seus prepostos, para a prática de atos reservados ao profissional médico. Situação inconcebível. Além disso, tornar-se ia impossível a uma única pessoa anunciar, recepcionar o público e dar informações sobre o preço e condições do negócio, levar os interessados ao local, elaborar as propostas e os subseqüentes contratos, até a definitiva conclusão do negócio. Já não se trata pois, de uma simples compra e venda de um imóvel, mas sim de reiteração de atos de comércio, que envolvem sucessivas intermediações imobiliárias com o objetivo de lucro. E nessa condição, a faculdade concedida ao proprietário, de usar, gozar e dispor de seus bens, não se aplica. O mesmo se diz da incorporação imobiliária, por se tratar de outra atividade que necessita, obrigatoriamente, da presença do corretor de imóveis. Essa idéia, tem por base o entendimento unânime da doutrina em geral, de que “O incorporador existiu antes de o direito ter cogitado dele. E viveu a bem dizer na rua ou no alto dos edifícios em construção, antes de sentar-se no gabinete dos juristas ou no salão dos julgadores. RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SÃO PAULO-SP. PABX 011 - 3884.6677 FAX 011 - 3884.8961 03
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