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CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS CRECI – 2ª Região CRECI – SÃO PAULO Um indivíduo procura o proprietário de um terreno bem situado, e incute-lhe a idéia de realizar ali a edificação de um prédio coletivo. (...). De posse dos dados que lhe permitem calcular o aspecto econômico do negócio (participação do proprietário, custo da obra, benefício do construtor e lucro), oferece à venda as unidades. Aos candidatos à aquisição não dá um documento seu, definitivo ou provisório, mas deles recebe uma “proposta” de compra, em que vêm especificadas as condições de pagamento e outras minúcias. (...). Diante desta variedade polimorfa de atividades, era com efeito impossível definir o incorporador dentro de fórmula tradicional das figuras componentes de qualquer contrato típico. Ele é um corretor, porque efetua a aproximação do dono do terreno com os compradores; (...). (in CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA, Condomínio e Incorporações, Forense, 1981, p. 232). E segue o autor, “Efetivamente, o Tribunal de Justiça do antigo Distrito Federal, em 1944, equiparou o incorporador ao corretor, acrescentando que nenhuma responsabilidade lhe advinha dos contratos que firma, “porque traduzem simples promessa”. (...) E na linha do voto vencido a doutrina medrou, com a tese de que não é mero corretor, pois financia, constrói o edifício, adquire apartamento para revenda, é, numa palavra, o propulsor do empreendimento (idem, p. 234) (os destaques são nossos)”. E como o texto a que nos reportamos se refere à pessoa física do incorporador, esclarece o festejado autor mais adiante: “Mas aqui nos assalta uma pergunta: pode o incorporador ser empresa? A razão da indagação está em que, operando em negócio imobiliário, o incorporador, em última análise, estaria comerciando com imóveis. Não nos parece procedente qualquer dúvida a respeito, porque entendemos não haver razão para afastar-se o imóvel do negócio jurídico mercantil (idem, p. 238) (destacamos)”. E apenas por amor ao debate, transcrevemos a definição dada por DE PLÁCIDO E SILVA para o termo “incorporação”, como sendo “Na terminologia dos negócios, é aplicada a expressão para designar a iniciativa tomada por alguém com o intuito de realizar a construção de edifício de apartamentos, sob regime de condomínio, promovendo a colocação dos mesmos apartamentos entre pessoas que se mostrem interessadas em sua aquisição (Vocabulário Jurídico, Forense, 1973, v. II, p. 813) (destaques nossos)”. RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SÃO PAULO-SP. PABX 011 - 3884.6677 FAX 011 - 3884.8961 04
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS CRECI – 2ª Região CRECI – SÃO PAULO Como se tal não bastasse, a simples leitura do artigo 29, da Lei 4.591/64, nos informa que, “Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega a certo prazo, preço e determinadas condições das obras concluídas (destacamos)”. Ora, sabendo-se que “O Corretor de Imóveis é um intermediário, é aquele que aproxima duas partes em torno de um objetivo comum, que é o imóvel (in ALEXANDRE RAPOSO, Situações Jurídicas da Profissão de Corretor de Imóveis, Ed. Imobiliária, 1995, p. 36)”, fácil de se concluir que o incorporador, - que tem por objetivo compromissar ou efetivar a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, promovendo para isso a colocação das mesmas unidades entre pessoas que se mostrem interessadas em sua aquisição -, estaria praticando atos de intermediação imobiliária. Como se tal não bastasse, contempla ainda a cláusula terceira, do já mencionado contrato social, o objetivo de compra, venda e locação de imóveis, além de construção de imóveis destinados à venda, ficando-se sem saber como poderia a Requerida afastar em qualquer um deles a figura da intermediação imobiliária e, conseqüentemente, a necessária participação do corretor de imóveis. DA ABRANGÊNCIA DA ATIVIDADE RESERVADA AO CORRETOR Muito embora tenha a Requerida inserido na sua razão social a expressão “ENGENHARIA”, pela leitura da cláusula terceira de seu estatuto, - que define o seu objeto social (fls. 93) -, se constata que a vasta gama de atividades correlatas à nobre profissão deixou de ser considerada, merecendo uma tímida observação num de seus itens, informando estar ela restrita à “construção de imóveis”. Ora, reportando-nos à definição dada por Aurélio Buarque de Holanda no início de nossa análise e levando-se em conta as informações contidas na CBO 94 (Classificação Brasileira de Ocupações), no que se refere aos serviços de engenharia (grande grupo 0/1, subgrupo 0-2), poderíamos dizer, sem qualquer dificuldade, que a atividade de “engenharia (especifica-mente no caso de construção de imóveis)” pressupõe, entre outros, a elabora- 05 ção de projetos de engenharia civil e o assessoramento na realização dos mesmos, a construção de edificações e outras obras de construção civil, o planejamento, bem como o RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMÓVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SÃO PAULO-SP. PABX 011 - 3884.6677 FAX 011 - 3884.8961
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