Análise da demanda e modelos de preços hedônicos - Banco do ...

Foi aqui introduzida modificação no modelo de DiPasquale e Wheaton, a fim de
mensurar a existência de possíveis efeitos de ajustamento dinâmico na quantidade demandada
(ex.: uma quantidade maior de pessoas comprando imóvel em virtude de aquecimento de
mercado), como é detalhado adiante. Dessa forma, testa-se se um possível indicador
disponível, o Índice de Velocidade de Vendas (IVV) seria determinante na formação da
demanda, assumindo a função estimada a notação:
Qd = f ( Ht, Yt , Pt , Ut , IVV ) (19)
A pesquisa de dados é efetuada tomando-se por base a procura por imóveis
efetivamente construídos, ou seja, a quantidade de imóveis demandada referente a metros
quadrados edificados. A base de dados refere-se exclusivamente a imóveis novos (reposição),
uma vez que não houve acesso a registros de imóveis usados, embora se reconheça a pouca
representatividade dessa parcela no estoque total.
Renda. Para a variável RENDA foi escolhida como proxy a evolução do consumo
médio por medidor de energia elétrica na cidade de Fortaleza, referente ao período
selecionado, de acordo com informações cedidas pela COELCE. A base de dados original
fornecida foi agrupada por lotes (número total de 40 diferentes lotes) definidos a critério
daquela concessionária, os quais foram devidamente agrupados. A escolha da proxy consumo
de energia elétrica para demonstrar variações na renda já foi amplamente anteriormente pela
literatura, como pode ser visto nas estimações empíricas conduzidas por Lucena (1985) e
Balarine (1996) 10 .
Família. Para a variável FAMÍLIA, que estima o impacto do crescimento de
famílias na quantidade demanda de imóveis, foi utilizada como proxy a quantidade de
medidores disponíveis para faturamento na concessionária de energia elétrica. Na série
utilizada, o número médio mensal observado é de cerca de 1,5 milhão de famílias
demandando mensalmente por serviços habitacionais, com um desvio-padrão de 80.334.
Utilidade. De acordo com Rosen (1979), as taxas de juros hipotecárias têm sido
indicadas como influente na formação de ciclos habitacionais. A variável UTILIDADE foi
aqui construída com a composição da taxa básica divulgada pelo BACEN de 12% a.a. 11
(capitalização mensal), utilizada pelo SFH, conjugada à aplicação da equação (20), gerando
um fator de utilidade mensal par o consumidor de serviços habitacionais, descontados os
custos incorridos.No modelo de demanda, a variável UTILIDADE (Ut) é definida com base
na hipótese de que os agentes se comportarão de acordo com o ciclo mais próximo. A média
dos preços dos últimos dois períodos 12 é, dessa forma, calculada para a construção dessa
variável de acordo a seguinte notação:
Ut = Mt –1 / 2 [( Pt -1 - Pt –2 ) / (Pt –2 )+ (Pt -2 - Pt –1 ) / (Pt –1 )] (20)
onde Mt é a taxa de juros utilizada nos boletins do BACEN (CRUZ; SANTOS, 2000).
Preço. A variável Preço Médio (Pt) é calculada, segunda a SECOVI-CE, a partir
do preço médio do imóvel negociado no mercado imobiliário de Fortaleza, atualizado pelo
INCC da FGV para dezembro/2003, contra o valor médio da área privativa, gerando um
preço-padrão do metro quadrado como estimativa de valoração da construção na cidade de
Fortaleza, determinando o comportamento da quantidade demandada total de imóveis.
Velocidade de Vendas ou Ritmo do Mercado. De acordo com DiPasquale e
Wheaton (1994, p.6), “There is compelling evidence that the demand side of the market also
10 Balarine (1996), porém, utiliza o consumo de energia elétrica como variável de controle, além da
própria renda mensal média, tentando explicar a contribuição macroeconômica na formação do estoque. Há
indicações, porém, de forte correlação entre as variáveis renda e consumo de energia, como demonstrado por
Lucena (1985).
11 Informação disponível em . Acesso em: 20 mar. 2004.
12 Cruz e Santos (2000, p. 19) qualificam essa hipótese como “forte”, todavia fundamentam sua
utilização a partir de resultados empíricos satisfatórios obtidos em trabalhos anteriores, inclusive por estimações
realizadas pelos próprios autores do modelo original.
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