Análise da demanda e modelos de preços hedônicos - Banco do ...

taxa de participação 3 , mas compensa tal desvantagem com relação ao preço do solo urbano,
calculado como o mais “barato” entre as regiões metropolitanas do país.
2.3 Comportamento Recente do Mercado Imobiliário
No ano de 1997, o mercado imobiliário de Fortaleza representou o terceiro
mercado do Brasil com relação ao volume de vendas, perdendo as posições primazes para as
cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, de acordo com o SECOVI-CE.
De acordo com a Entidade, o período de 1995 a 2001 foi marcado pelo lançamento
de 412 empreendimentos entre edificações residenciais, prédios comerciais (lojas, salas e
shoppings), empreendimentos hoteleiros (flats) e conjuntos habitacionais de diferentes portes
na cidade de Fortaleza. Cumpre enfatizar que se considera lançamento a comercialização de
um imóvel edificado ou “na planta”. No período considerado, há prédios lançados que
somente foram entregues em data posterior: é o caso de 73 empreendimentos imobiliários,
com data de entrega superior a 01/01/2002, sendo identificadas no banco de dados 52
ocorrências de lançamentos suspensos.
Como se evidencia pela leitura da tabela 1, a maior participação do novo estoque
imobiliário da cidade de Fortaleza reside no empreendimento destinado à habitação
residencial típica, que é responsável por cerca de 85% dos lançamentos efetuados. Outras
inferências a respeito dos números do mercado imobiliário de Fortaleza são: comportamento
médio de 117 m² de área (apartamento) e 42 m² (sala), 2 quartos e 2 vagas de garagem por
apartamento, um grupamento de cerca de 128 empresas construtoras atuando como agentes
econômicos de oferta e destaque para o ano de 1995 como o mais representativo com relação
a volume de lançamentos, concentrando 31% dos lançamentos, seguido pelo ano de 1996,
com 18% dos lançamentos.
Os bairros da Aldeota e Meireles, tidos como nobres, protagonizam os
lançamentos imobiliários, aglutinando conjuntamente o percentual de 45% dos imóveis
lançados. Na Aldeota, região de notável desenvolvimento, há zona comercial notadamente
entre as avenidas Des. Moreira e Sem. Virgílio Távora, e entre as avenidas Santos Dumont e
Dom Luiz. (CAVALCANTE, M., 2002).
TABELA 1 - Lançamentos Imobiliários Fortaleza
QUANTIDADE DE PARTICIPAÇÃO
SEGMENTO
LANÇAMENTOS
(%)
APARTAMENTO 350 85
CASA 29 7
FLAT 16 4
LOJA 6 1
SALA COMERCIAL 11 3
Fonte: Tabulação própria do autor a partir de dados do SECOVI-CE
A figura 1 destaca os bairros que captaram os lançamentos imobiliários no
período considerado, ficando claramente evidenciada a concentração de lançamentos na
Região Administrativa II.
Nas negociações imobiliárias realizadas, os bairros Aldeota, Meireles, Papicu,
Cocó Dionísio Torres e Praia de Iracema lideram escala de vendas realizadas, participando
conjuntamente com 73% do valor, enquanto os apartamentos novamente possuem valor
significativamente representativo, com participação de 83%, seguido pelos flats e pelas salas
comerciais, com 4% cada segmento.
3 Utilizou-se na estimação das variáveis o modelo adaptado de renda fundiária urbana vonthuneano.
Maiores informações, ver Ferreira e Lemos (2001).
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