Análise da demanda e modelos de preços hedônicos - Banco do ...

ANÁLISE DA DEMANDA E MODELOS DE PREÇOS HEDÔNICOS NO MERCADO
IMOBILIÁRIO URBANO: O CASO DE FORTALEZA
RESUMO
O presente artigo consiste no estudo dos determinantes econômicos que contribuem para a
formação dos preços do mercado imobiliário da cidade de Fortaleza, Estado do Ceará, na
ótica dos agentes econômicos de demanda, fundamentado na teoria dos preços hedônicos ou
preços implícitos. O modelo proposto pelo trabalho investiga preços implícitos na curva de
utilidade de um agente de demanda segmentado em dois grupos: consumidor direto do bem
habitação e o investidor em imóveis, que incorpora adicionalmente atributos econômicofinanceiros
que medem o grau de risco e retorno na formação dos preços hedônicos. O estudo
estima os preços hedônicos através de uma regressão segmentada por tipo de imóvel dos
preços observados contra os diversos atributos distribuídos nos vetores de características
físicas, locacionais, econômicas e financeiras. A amostra selecionada para estimação do
modelo é formada pelas transações imobiliárias de lançamentos ocorridas na cidade (período
de 1995 a 2003), bem como terrenos urbanos (período de 1995 a 1998), perfazendo o
montante de 4.467 ocorrências imobiliárias, sendo 876 apartamentos residenciais, 1969 flats,
539 terrenos e 1622 salas comerciais. O trabalho também estima a função de demanda
imobiliária e analisa o risco imobiliário dos bairros da cidade de Fortaleza.
Palavras Chave: Mercado Imobiliário, Demanda, Preços Hedônicos, Fortaleza
ABSTRACT
The present paper consists of the study of the economic determinants that contribute to the
formation of the prices of the real estate market of the city of Fortaleza (Ceará), on the side of
the economical agents of demand, based in the hedonic or implicit prices theory. The model
considered for the work investigates implicit prices in the curve of utility of an agent of
demand segmented in two groups: direct consumer of the good house and the investor in
properties, that it incorporates economical-financial additionally that measure the degree of
risk and return in the formation of the hedonic prices. The study esteem the hedonic prices
through a regression segmented by type of property of the prices observed against the several
attributes distributed in the vectors of physical, location, economical and financial
characteristics. The sample selected for estimate of the model is formed by the real estate
transactions of occured launchings in the city (period from 1995 to 2003), as well as urban
lands (period from 1995 to 1998), totalize the sum of 4.467 real estate occurrences, being 876
residential apartments, 1969 flats, 539 lands and 1622 commercial rooms. The work it esteem
the function of real estate demand for the city of Fortaleza and identifies the behavior of real
estate risk of the quarters of the city of Fortaleza.
Key words: Real State Market, Demand, Hedonic Prices, Fortaleza
1. INTRODUÇÃO
A necessidade de habitação é inerente a todo ser humano, sendo caracterizada
como básica e está intimamente ligada à busca de segurança. Segurança contra as
adversidades do meio-ambiente, o que maximiza bem-estar. O papel do bem habitação ocupa
espaço relevante no contexto econômico, através de mercado imobiliário que, por sua vez,
envolve complexa interação entre os agentes de oferta e os agentes de demanda.
O consumidor do bem habitação pode ser segmentado em dois grandes grupos:
aqueles que possuem a intenção de utilizarem o bem imóvel para satisfação final de sua
necessidade básica de habitação e aqueles que o adquirem para compor cesta de bens de
investimento, por fatores específicos inerentes aos bens imobiliários.
O preço final de equilíbrio para um imóvel entre oferta e demanda pode ser
decomposto em vetores de características intrínsecas do imóvel, como ativo real e dotado de
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