Análise da demanda e modelos de preços hedônicos - Banco do ...

pela teoria. A presença de escolas parece atuar como fonte de desaglomeração no bairro para
o consumidor de flats, que se dispõe a pagar pela distância dos centros comerciais (talvez em
virtude do perfil do morador desse tipo de imóvel). Para esse segmento, a variável unidades
totais não foi considerada importante, o que é esperado teoricamente, uma vez que o morador
de flat já sabe que tem implícito à sua decisão a elevada vizinhança de apartamentos.
Salas comerciais. O ajuste do modelo deu-se com a exclusão das variáveis
segurança e escolas, evidenciando novamente que a presença de escolas parece atuar como
um fator que desfavorece a atração do capital imobiliário – nesse caso comercial. O sinal da
variável saneamento está em contraponto à teoria econômica e o consumidor de salas
comerciais da cidade de Fortaleza parece estar fortemente influenciado pela presença em um
corredor comercial, como se espera na teoria. A relação de maior unidades (variáveis
quantidade de pavimentos e unidades totais) traduz-se em maior precificação provavelmente
pelo fato de tal condição representar um menor custo de condomínio. Por fim, como se
espera, o efeito renda do bairro na precificação dos imóveis é positivo.
Terrenos. Esse segmento apresentou problemas de multicolinearidade de algumas
variáveis (distância Aldeota, distância Centro, coleta, densidade populacional, lazer, nobreza,
praia, saúde, segurança, utilidade e verticalização), que foram desprezadas. Para as demais
variáveis, os resultados são esperados, uma vez que, como terrenos, alguns insumos afetos à
ocupação não devem se mostrar importantes, como é o exemplo da utilidade. Enquanto a
renda do bairro exerce importância, confronta a teoria e o comportamento típico de mercado a
presença de um sinal negativo na variável corredor, indicando supostamente que a presença
em um corredor se traduziria em diminuição de preços.
TABELA 4 – Estimativa Final da Equação de Preço para Apartamentos
Variável Coeficiente Variável Coeficiente
C 12.5113*
ARACTERÍSTICAS FÍSICAS CARACTERÍSTICAS ECONÔMICAS
AREA 0.0064* COLETA -0.5395*
QTDPAV 0.0044* DENSID -0.0019** N=876
APTPAV -0.0324* RENDA -0.00012** R 2 =0,84
BLOCOS -0.0448* SANEAMENTO -0.0803* F=351,3
CARACTERÍSTICAS LOCACIONAIS SAÚDE -35.7822* DW=1,5
DISTALDEOTA -0.1014* ESCOLAS -29.7899*
DISTCENTRO -0.0264*
LAZER 16.396*
(*) Significante a 1%; (**) Significante a 3%.
TABELA 5 – Estimativa Final da Equação de Preço para Flats
Variável Coeficiente Variável Coeficiente
C 3.8050*
ARACTERÍSTICAS FÍSICAS CARACTERÍSTICAS ECONÔMICAS
AREA 0.0219* COLETA 3.7472*
QTDPAV 0.0220* RENDA 0.00105* N=1969
APTPAV 0.0206* SANEAMENTO 0.1073* R 2 =0,61
BLOCOS ESCOLAS -174.462* F=311,3
CARACTERÍSTICAS LOCACIONAIS DW=0,89
DISTALDEOTA 1.1383*
DISTCENTRO 0.1191*
CORREDOR 0.0619*
(*) Significante a 1%.
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