Análise da demanda e modelos de preços hedônicos - Banco do ...

SANTOS, 2000). São essas as características, inclusive quando imóveis são utilizados para
investimentos:
- Heterogeneidade: a partir da diferenciação espacial e locacional, cada bem seja
precificado de acordo com essas características e seja visto no mercado como
exclusivo, insubstituível (SMITH 1 apud GAZOLA, 2002);
- Imobilidade ou Fixação Espacial: condição que torna suas características
locacionais únicas e tendo impacto na interação de preços;
- Durabilidade: condição que permite a formação de estoques que domina o
mercado, pois se tem um prazo de vida útil dentro de um largo espaço de tempo;
- Preços Elevados: uma das principais características, sendo que Lucena (1985)
estimou que a renda necessária para aquisição de um imóvel é equivalente, em
média a 3 a 4 vezes a renda anual de um indivíduo. Aqui nasce a forma
alternativa de consumo de habitação, que é via locação. O financiamento aos
serviços de habitação nasce do atributo do imóvel de ser um bem extremamente
oneroso. Os demandantes por serviços de habitação recorrem aos instrumentos
de financiamento, onde o setor público historicamente desempenha papel
preponderante. Esse financiamento pode ser efetuado objetivamente a partir de
bancos privados, da Caixa Econômica Federal (CEF) e, por fim, através do
autofinanciamento por partes das construtoras e incorporadoras;
- Custos de Transferência. Os custos de mudança do bem habitação são
reconhecidamente elevados, como resultado das próprias características
estruturais desse ativo, além da tributação na transferência de propriedade;
- Estabilidade: estudos científicos já realizados demonstram que os imóveis não
possuem a volatilidade de receitas presente em outros tipos de investimentos,
como o mercado de ações, naturalmente mais suscetível a choques econômicos -
o que reduz a exposição ao risco do portfólio;
- Divisibilidade: efeito multiplicador no processo analítico e de gestão (ex.: várias
salas em uma mesma edificação);
- Complexo gerenciamento administrativo; requerendo dedicação de várias
habilidades pessoais e utilização de recursos;
- Posição Social: segundo Pitta (2000), preenche-se com os imóveis a necessidade
individual de auto-afirmação social de uma pessoa física ou jurídica; e
- Segmentação geográfica: existência de nichos geográficos específicos de
valorização imobiliária.
A avaliação do valor de uma habitação nasce da indiferença das pessoas em
relação Ao bem habitação que, recheado de uma multiplicidade de fatores, cria expectativas
no homem que busca satisfazê-las. A avaliação de imóveis é justamente a tradução do valor
que o ser humano atribui ao bem habitação, representando a relação entre a intensidade das
necessidades do bem econômico e quantidade existente.
O valor do imóvel é dedutível a partir de uma avaliação direta do bem, de uma
avaliação do que aquele bem pode produzir de resultados, ou do simples preço de equilíbrio
entre a quantidade ofertada e a quantidade demandada (DANTAS, 1998). O valor do imóvel é
formado pela edificação (custos) e pelo terreno que, por sua vez, incorpora as vantagens e
desvantagens espaciais, não sendo necessariamente igual ao preço do imóvel, gerado por
condições adversas do mercado sob concorrência imperfeita.
Entre os métodos de avaliação, destaca-se procedimento de comparação do imóvel
avaliando com unidades semelhantes disponíveis no mercado com relação a características
extrínsecas e intrínsecas. Para avaliar a habitação, necessita-se de vistoria local do bem
1 SMITH, L., ROSEN, K. & FALLIS, G. Recent Development in Economic Models of Housing
Markets. Journal of Economic Literature. v. XXVI, 1988. p.29-64.
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