Análise da demanda e modelos de preços hedônicos - Banco do ...

destacando-se a presença das características locacionais como determinantes. Tais
características trariam em seu bojo a medida de um elemento clássico em modelagem de
economia urbana: o consumo de acessibilidade. O modelo de preços hedônicos deve ser
especificado o mais irrestrito possível, para se obter estimações fortes. As amenidades ou
atrativos, como denominam, sempre estarão incorporadas no valor dos terrenos (CHESHIRE;
SHEPPARD 15 apud FERREIRA NETO, 2002).
No presente artigo, as regressões foram segmentadas de acordo com os segmentos
componentes de lançamentos realizados no período. A pesquisa é efetuada tomando-se por
base a procura por imóveis componentes do novo estoque, uma vez que não foi possível o
acesso a imóveis usados. Tal procedimento foi utilizado por Ferreira Neto (2002) e
Cavalcante, M. (2002). As variáveis escolhidas foram as seguintes:
Características Físicas. As variáveis físicas têm se mostrado como vetor
significante para explicar preço da habitação, como amplamente divulgado pela literatura de
preços hedônicos. Foram selecionados aqui os seguintes indicadores: área privativa do
apartamento, quantidade total de unidades, quantidade de blocos da edificação (quando
condomínio), quantidade de apartamentos por pavimento e quantidade total de pavimentos.
Trata-se de variáveis utilizadas por Ferreira Neto (2002), Lucena (1985), Dantas(2003) e
Rosiers e Thérriault (1995). Os dados foram colhidos no banco de dados disponibilizado pelo
SECOVI-CE, através da Central de Pesquisas e Informações (CENPIS), sendo desprezados
indicadores importantes, como a quantidade de elevadores, número de quartos e números de
vagas de garagem, em virtude de indícios de inconsistência nos registros. A variável idade do
imóvel não foi avaliada, em virtude da amostra do SECOVI-CE restringir-se ao novo estoque.
Renda. Balarine (1995) defende que a Renda desempenha papel importante na
composição do estoque habitacional. Para essa variável, foi aqui escolhida como proxy dado
disponibilizado pela PMF referente à renda do chefe de família de cada bairro, referente ao
ano de 1991, uma vez que o Censo IBGE 2000 não oferecia esse indicador de maneira
objetiva, mas agrupado em faixas de renda. Considerando que parte das variáveis
selecionadas para o modelo foi coletada no ano do Censo (principalmente as amenidades dos
bairros), procedeu-se à atualização dos valores vigentes em 1991 até o mês de
dezembro/2000, numa tentativa de aproximação dessa renda média do responsável pela
unidade familiar. No tocante, por fim, a essa variável, Lucena (1985) afirma que há
suposições de que o indivíduo pondera com bastante relevância os aspectos de vizinhança,
dispondo-se a pagar mais para se localizar em um local com padrão de renda mais elevado.
Consumo de Acessibilidades. A interação com a vizinhança faz parte do cotidiano
das pessoas, de tal forma que os atributos da vizinhança afetam a constituição pessoal e a
acumulação de capital econômico. Essa interação das pessoas com o ambiente têm sido um
dos principais pontos de investigação por parte dos da abordagem dos preços hedônicos
(BAJARI; KAHN, 2003). O conjunto de amenidades ou consumo de acessibilidades foi aqui
segmentado em UTILIDADE, EDUCAÇÃO, SAÚDE E LAZER. O valor encontrado para cada
bairro (quantidade de equipamentos urbanos) é ponderado pela população do bairro e, no caso
das escolas, esse número é revisto para a população com idade inferior a 19 anos. Com
exceção da evolução da quantidade de escolas, informada pela SEDUC, os demais dados do
vetor de amenidades foram levantados através de pesquisa primária realizada na Lista
Telefônica Ano 2000 16 através de consulta às páginas amarelas 17 , que agrupariam os
principais equipamentos urbanos geradores de influência nos consumidores de imóveis,
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CHESHIRE, P. & SHEPPARD S. On Price of Land and the Value of Amenities Economica, v.
62, p.247-67, 1995.
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Publicação da TELEMAR - Telecomunicações do Ceará S/A disponível para assinantes.
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Embora não haja uma real garantia de que todos os equipamentos urbanos no bairro estejam
listados no catálogo, uma vez eu o serviço é pago. Porém, parte-se da hipótese de que os principais equipamentos
urbanos representativos estariam presentes na lista telefônica oficial.
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