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Divulgação técnica 24 Para além da utilização de índices de atributos constituídos por conjuntos de caraterísticas, foi também analisada a inclusão do Coeficiente de Localização, estabelecido pelo Ministério das Finanças, como possível variável explicativa da localização do imóvel. É proposto um modelo com uma precisão aproximada dos 78% que excluí este coeficiente. Palavras Chave: Preço da habitação; modelos hedónicos; índices de atributos; Coeficiente de Localização das Finanças. Abstract Several hedonic models have been used to estimate the value of the property market, both in order to obtain more realistic approximations of the market value of a property by either the seller or the buyer, either with fiscal objectives. There are several records of literature applying hedonic methods at various locations around the world, using different sources of information and so, too, using different variables. In this study, we present the results of an investigation developed with data from the apartments sold between 2005 and 2009, supplied by a group of estate agents in an average city of Portugal. Several characteristics of an apartment are analyzed using indices of attributes, and were also considered the inclusion of the Location Coefficient established by the Ministry of Finance, as a possible explanatory variable location of the apartment. We present a model with an accuracy of approximately 78%, without that variable. Keywords: price of housing, hedonic models, indices of attributes, Location Coefficient – Ministry of Finance 1. Introdução Uma previsão adequada do valor do imobiliário é muito importante na economia de um país, nomeadamente para o Estado enquanto recetáculo de impostos, como para potenciais compradores, proprietários, vendedores, construtores e investidores. Em Portugal, ter casa própria, é uma prioridade. A necessidade de avaliação dos imóveis tem vários fins, é baseada em diferentes processos e gera por isso diferentes valores para o mesmo imóvel em questão. Se estivermos a falar de uma avaliação para efeitos de tributação de impostos, o valor do imóvel é calculado através de fórmulas rígidas e coeficientes fixados, sem atender, por exemplo, à qualidade interior do imóvel. Se estivermos a falar de uma avaliação para fins de hipoteca, para concessão de um empréstimo bancário, o valor dessa avaliação é de uma maneira geral muito superior ao anterior, mas com grande grau de subjetividade uma vez que depende em grande parte da experiência e profissionalismo do avaliador. Se estivermos a falar de uma avaliação feita pelo proprietário, são muitas vezes os interesses pessoais e também algum grau de afetividade que pesam na fixação desse valor. Nas últimas duas décadas os estudos sobre mercado imobiliário proliferaram em Portugal. O objetivo de cada investigação, é a tentativa de encontrar um modelo matemático, o mais preciso possível, que estime o valor da habitação em função dos seus atributos, quer físicos quer de localização. A vantagem de usar uma técnica estatística como a regressão múltipla é a de oferecer uma base científica ao trabalho empírico quando tradicionalmente os avaliadores recorrem mais a pressupostos subjetivos, baseados essencialmente na sua experiência e sensibilidade (Reis, 2008). A abordagem hedónica permite, de uma maneira peral, determinar o preço de um bem em função das suas caraterísticas através da estimação da equação dos preços implícitos. Nesta linha de pensamento, muitos especialistas pensam que se o mercado estiver em equilíbrio, e se o modelo estiver bem formulado, a regressão hedónica estima o valor de cada um dos atributos do imóvel. Os modelos de preços hedónicos que têm sido desenvolvidos para Portugal, dependem em primeira instância das fontes de dados utilizadas, e dos tipos de dados existentes nessas fontes. Neste estudo, foram utilizadas metodologias hedónicas para determinar quais são os fatores mais importantes na formação do preço da habitação. Para a prossecução deste objetivo usou-se uma amostra de apartamentos vendidos em Castelo Branco – Portugal com a informação disponibilizada por alguns Agentes Imobiliários desta cidade. Posteriormente, recorrendo à informação constante no Ministério das Finanças, foi registado para cada imóvel o respetivo Coeficiente de Localização. Os valores destes coeficientes, são fixados pelo Ministério do Estado e das Finanças, no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), assim como a delimitação do zonamento, e são do domínio público estando acessíveis em qualquer serviço de Finanças. Agroforum | n.º 28 Ano 20, 2012
Divulgação técnica Fig. 1 - Mapa de Castelo Branco obtido no SIGIMI 25 Uma portaria recente, a 1 Portaria nº 1119/2009, de 30 de Setembro – Série I – nº 190, actualizou o zonamento com a introdução de zonas homogéneas e a delimitação de alguns coeficientes de localização. Estes coeficientes podem variar entre 0,35 e 3 respetivamente em situações de habitação dispersa em meio rural e em zonas de elevado valor de mercado. Esta última actualização determinou os valores, mínimo e máximo, respetivamente de 0,5 e 1,2 para o município de Castelo Branco, no que se refere à Habitação. No caso dos imóveis amostrados, este coeficiente varia apenas entre 0,9 e 1,2. Pode ler-se no Artigo 42º do CIMI que na fixação deste coeficiente se têm em consideração, características como acessibilidades, considerando-se como tais a qualidade e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas; a proximidade de equipamentos sociais, designadamente estabelecimentos de ensino, serviços públicos e comércio; serviços de transportes públicos e ainda a localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário. Tendo em conta a evolução do mercado imobiliário que é por natureza um mercado dinâmico, o legislador contemplou a possibilidade de revisão trienal do zonamento e dos Coeficientes de Localização. O SIGIMI permite aceder através de um simples clique, aos valores actualizados dos Coeficientes de Localização para cada zona/ prédio/casa no mapa de Portugal. A informação sobre o valor dos coeficientes da nossa base de dados, foi obtida recorrendo-se à utilização deste SIG. Pensamos que este coeficiente, pelas caraterísticas com que é definido, pode ser caraterizador do local onde se encontra o imóvel vendido, e por isso ser usado como fator da formação do preço da habitação. No mapa da Figura 1, obtido através do SIGIMI, podem observar-se as delimitações do zonamento e dos respetivos valores dos Coeficientes de Localização, em Castelo Branco. A avaliação de um imóvel, para efeitos de tributação do IMI, apresenta grande variabilidade na determinação do valor do imóvel, ao tomar como referência um valor de mercado que foi fixado sem ter em conta grande parte das caracterís- 1 A referida portaria pode ser consultada na integra em http://www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/ assim como os valores dos coeficientes de localização definidos no CIMI Agroforum | n.º 28 Ano 20, 2012
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