Plano de Pormenor das Antas Relatório - Câmara Municipal do Porto

herança dos velhos caminhos vicinais, aparecem formas e escalas diversas de habitaçãoe industria, mais ou menos recentes, que progressivamente se foram aqui instalando.2.1.3. Projectos e PlanosSó em 1932, o Prof. Ezequiel de Campos, no ”Prólogo ao Plano da Cidade do Porto”, serefere à área de Campanhã, alertando para os inúmeros problemas que já então selevantavam, nomeadamente quanto à precariedade e congestionamento das suasprincipais vias, como as ruas do Freixo e de São Roque da Lameira, e a desorganizaçãofuncional, agravados por um relevo difícil. Na continuidade deste trabalho, em 1952,Antão de Almeida Garrett com o “Plano Regulador”, propõe, no que diz respeito à área emquestão, o prolongamento da Av. Fernão de Magalhães até à Circunvalação e preconiza aindividualização da zona industrial de Campanhã e Contumil (faceando a linha decaminho de ferro) e da zona residencial das Antas. Quanto aos planos sucessivos(Auzelle em 1964, P.G.U. em 1987), de uma forma geral mais não fazem, nesta áreaespecífica, que dar seguimento a projectos dos seus antecessores.Já com o actual PDM, se destaca a finalização da VCI e o seu prolongamento para sulatravés da construção da Ponte do Freixo, bem como a construção da nova ponteFerroviária sobre rio Douro. Tendo, sobretudo os primeiros, forte impacto pela redefiniçãodo sistema de acessibilidades e de transportes da zona oriental da cidade, já queapresentam problemas de saturação, à semelhança dos da ponte da Arrábida e áreascircundantes, ao colectarem tráfego de longo curso com o gerado pelas zonas urbanas esuburbanas do Porto, Gaia e Gondomar.Tem por isso o actual Plano Director Municipal, dado especial atenção à Zona Oriental,quer aos novos nós que articulam a VCI com a área em questão (Nó de Contumil e Nó deS. Roque da Lameira), quer ao vulgarmente designado Vale de Campanhã, que englobaas unidades de ordenamento E, F e G, cujo Plano Estruturante e de Pormenor é aprovadoem 1992 pela Câmara Municipal do Porto. Procura-se, desta forma, compensar uma faltade investimento público e, por consequência, também privado, de que esta parte decidade tem sido alvo a qual desde há alguns anos tem sido inclusive apontada como afutura entrada principal da Cidade, destacando-se neste Plano e segundo o PDM, “ofuturo Parque Oriental na envolvência dos rios Tinto e Torto, que futuramenteestabelecerá a ligação da Cidade ao previsto Parque da Área Metropolitana do Porto”.2.1.4. A Área Envolvente ao Estádio das Antas - Caracterização e Diagnóstico daSituação Actual2.1.4.1. Estádio das AntasSurge em 1933 a ideia de construção do Estádio do Futebol Clube do Porto emsubstituição do anterior campo na Rua da Constituição. Não chegando os 48.000 m2 de14-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc6

cota baixa para a cota alta, da Rua de S. Roque da Lameira para o Bairro da LitografiaNacional, através da Rua de Rodrigo Álvares, onde um conjunto de blocos de habitaçãorecente (anos 80) rompe com a escala, quer do próprio Bairro, quer da Travessa doMonte da Costa, onde também recentemente algumas intervenções semelhantes serealizaram.2.1.4.4. Rua São Roque da Lameira:troço entre Rua Central da Corujeira e Rua da Fonte VelhaAntiga via de penetração na Cidade, apresenta um tráfego intenso, diferentes morfologiase contrastes arquitectónicos. Lado a lado, surgem-nos muros altos e largos portões queacedem a quintas e palacetes, habitações do século XIX com dois ou três pisos eintervenções / substituições recentes, dos anos 70 e 80 de fraca qualidade arquitectónica,na grande maioria dos casos. A juntar a esta situação de clara falta de legibilidade eestabilidade, verifica-se que a recente passagem do último troco da VCI, vem tornar aindamais susceptível uma situação já de si precária. O significativo número de funções que seconcentram, sobretudo no Largo do Matadouro, ligadas sobretudo a actividades deconsumo diário e não diário (cafés, restaurantes e serviços administrativos), garantealguma vitalidade a este troço da rua, à qual, a nosso ver, não será igualmente alheia aproximidade da Praça da Corujeira. Depois de albergar as funções de Feira/Mercado (degado), esta Praça é actualmente um importante núcleo social e comercial da freguesia, eum espaço público com características únicas. Papel de crucial importância poderáigualmente ter, no futuro, o espaço desactivado do Matadouro, que se prevê venha a serconvertido num espaço cultural.2.1.4.5. Área Sul de ContumilÉ também inequivocamente uma área onde as vias de traçado sinuoso, adaptando-se àtopografia, lhe conferem uma fisionomia marcadamente rural, mas que no entanto écontrariada a Sul com os blocos de habitação social possivelmente dos anos 60 / 70, quevêm romper a escala deste aglomerado. É um ponto que se caracteriza por um isolamentocrescente em relação à envolvente: depois da construção do caminho de ferro e daCircunvalação, a construção do Estádio e da VCI vem acentuar mais ainda esseisolamento.2.2. Estrutura da propriedadeRelativamente à estrutura da propriedade, verifica-se que na área de intervenção doPlano de Pormenor, aquela que vai ser sujeita a um processo de reparcelamento,complementado com um sistema de compensações, em 14 proprietários, três deles detêm74% da área.14-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc8

Os três grandes proprietários são, por ordem de grandeza, o Futebol Clube do Porto, com16,1 ha (51% da área), a JOMAR, com 4,82 ha (15%) e a Câmara Municipal do Porto,com 2,51 ha (8%).A Câmara Municipal do Porto é, ainda, proprietária de algumas parcelas na área deintervenção do estudo urbanístico, mas que não estão incluídas no Plano de Pormenor. Aserem consideradas estas a C.M.P. seria o segundo maior proprietário, a seguir aoF.C.Porto.2.3. Enquadramento no PDM – Avaliação da EdificabilidadeO Plano de Pormenor é compatível com o PDM do Porto, conforme se verifica pelaanálise do extracto da Planta Síntese das Normas Provisórias (Desenho 004).A referida Planta Síntese classifica a totalidade da área de intervenção do Plano dePormenor como Área Mista de Densidade 2.Para estas áreas, o PDM atribui a cada prédio uma edificabilidade baseada num índice de2,1 m2/m2 aplicável à área do prédio situada numa faixa de 30m de profundidade aolongo das vias habilitantes e de 1,05 m2/m2,aplicável à restante área.Foi com base neste critério que se definiu a edificabilidade total do Plano de Pormenor, aedificabilidade de cada prédio situado na área de intervenção, o reparcelamento e adistribuição perequativa dos custos e benefícios da execução do Plano, conformeexplicitado em pormenor no ponto 4.1.2.4. Levantamento urbanísticoFoi realizado um levantamento urbanístico às zonas mais sensíveis da área deintervenção, seja por estarem na fronteira com as zonas envolventes, por serem objectoda abertura de novas vias ou correcção dos traçados das vias existentes ou deintervenções mais pesadas que envolvam alteração dos usos actuais com demolição dotecido edificado. Com esta metodologia, evitou-se uma recolha de informaçãogeneralizada, incluindo zonas consolidadas nas quais não iria processar-se qualquerintervenção de transformação que justificasse essa recolha , o que permitiu reduzir oprazo de execução.O levantamento abrangeu as seguintes variáveis:- tipologia do lote e do edifício- nº de pisos do edifício- usos- nº de fogos ou unidades comerciais- estatuto de propriedade14-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc9

- estado de conservação do edifício- data de construção do edifício- interesse arquitectónico.Para cada lote identificado no levantamento foi feita uma ficha que inclui fotografia doedifício.As fichas do levantamento apresentam-se em anexo.Tendo em conta a forma como foi feito o levantamento, abrangendo áreas delimitadassem ligação entre si e não constituindo um todo significativo, não faz sentido apresentaruma análise dos dados na sua totalidade.3. Proposta3.1. ObjectivosTendo em conta as directivas expressas pela C.M. do Porto, os diversos interesses emjogo e a análise da situação no terreno, foram definidos como objectivos a atingir peloPlano, os seguintes:• Implantar o novo estádio, tendo em conta as valências urbanas deste novo tipo deequipamento, a pressão que vai gerar sobre os acessos e o estacionamentoautomóvel, o impacto visual do grande volume de construção, mas, acima de tudo,que o processo de renovação que essa implantação origina contribua para “coser” asmalhas urbanas envolventes através dos novos espaços públicos a criar e da novaestrutura viária;• Localizar na zona das Antas dois outros equipamentos de grande capacidade deatracção, um pavilhão multiusos e uma superfície comercial de média dimensão, quecontribuam para acentuar a sua centralidade;• Estruturar uma nova área urbana de usos mistos – residência, comércio e serviços –que será conseguida através da reconversão dos terrenos hoje ocupados pelasinstalações do F.C.P. e de outros terrenos e edifícios desocupados;• Estabelecer uma estrutura de espaços públicos diversificados, centrada no novoestádio, que assegure novas ligações urbanas com os bairros envolventes,nomeadamente Contumil, S. Roque da Lameira e Antas, rompendo com a barreira daVCI;• Estruturar uma nova rede de espaços e corredores verdes, que façam a ligação entrea estrutura verde existente e um conjunto de novas zonas e percursos verdes a criar;14-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc10

• Melhorar a acessibilidade e a circulação na Área de Intervenção, em especial narelação da rede local com a rede primária da cidade, aproveitando a rede viária a criarna A.I. para melhorar a ligação entre zonas do tecido urbano da cidade, queactualmente sofrem de importantes descontinuidades;3.2. Descrição da proposta3.2.1. Conceito urbanoA obrigatoriedade de manter em funcionamento o actual estádio até à abertura do novo,evitando uma interrupção na utilização da infraestrutura desportiva, implica que esteúltimo seja construído num outro local, reaproveitando os actuais terrenos desportivospara outros fins.A construção do novo estádio é, consequentemente, uma grande oportunidade, que nãodeve ser desperdiçada e na qual a Câmara Municipal do Porto aposta fortemente pararenovar e requalificar urbanisticamente uma parcela muito importante da cidade,aproveitando para atenuar o efeito de barreira da VCI e da linha de caminho de ferro,abrindo ligações urbanas mais fortes aos bairros envolventes das Antas, criandocondições para a localização de actividades geradoras de emprego, serviços àcomunidade e um volume de população residente que, ao exigir um conjunto deequipamentos complementares, acentua a centralidade desta zona.Para além da construção do novo estádio prevê-se, como principais intervenções, aconstrução de um pavilhão multiusos (adequado à realização de provas das váriasmodalidades desportivas de recinto coberto, de concertos e outro tipo de espectáculos,congressos, etc….), a Nascente da linha de caminho de ferro e fronteiro ao novo estádio,nos terrenos do antigo matadouro, que embora fora da área de intervenção do Plano dePormenor foi proposto no Estudo Urbanístico de Enquadramento e a relocalização daestação do metro ligeiro entre aqueles dois grandes equipamentos (estádio e multiusos),constituindo um interface de transportes que contribuirá para uma melhoria nofuncionamento do sistema de transportes e no nível de serviço.Este conjunto de infraestruturas, associado à construção de um centro comercial junto donovo estádio, vai criar um efeito dinamizador sobre a zona, contribuindo fortemente paraa sua transformação e requalificação em benefício de toda a zona oriental da cidade.Em termos de estruturação urbanística o Plano assenta em três sistemas principais:a) Uma nova alameda que liga a Av. Fernão Magalhães à rotunda do Vale de Cartes e,sucessivamente, à nova via estruturante do Plano de Contumil, cruzando a VCI noactual Nó do Mercado Abastecedor a remodelar;14-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc11

) Uma nova rua que liga a zona do Plano da Praça das Flores, a sul, ao Bairro deContumil, a norte, cruzando desniveladamente a nova alameda e a VCI, no primeirocaso, em viaduto urbano com articulação de percursos através de escadas e, nosegundo caso, em passagem inferior ao viaduto existente, ao longo do novo parqueurbano que se estenderá por baixo da VCI, até à via a consolidar no extremo norte domesmo.c) Um anel urbano em volta do novo estádio que inclui troços de túnel rodoviário e quepermite separar os acessos aos parques de estacionamento a instalar noembasamento do estádio, dos movimentos de entrada e saída da cidade e dosmovimentos pedonais mais importantes. Procurou--se, por isso, ancorar este anel omais possível nas malhas existentes e projectadas, incluindo um rua-ponte sobre aVCI, facilitando assim, quer a acessibilidade à zona do estádio, quer a continuidadede espaço público inter-bairros essencial ao equilíbrio das comunidades urbanas.Estes três sistemas, em conjunto com os dois parques urbanos propostos (ampliação doPq. de S. Roque e espaço envolvente do viaduto da VCI), deverão assim ser prioritáriosna qualificação do espaço público e das infraestruturas, sem o que, as intervenções dosprivados carecerão de sustentabilidade.Por outro lado, propõem-se regras para estas intervenções.Na sua parte mais larga, com um perfil de 70 m, entre a Av. Fernão de Magalhães e onovo estádio, a Alameda das Antas estrutura uma nova zona residencial nos terrenos adeixar livres pelo actual estádio. Esta zona, onde se localizarão também comércio,serviços e novas actividades, é rematada a Norte por um parque urbano (ocupando osterrenos da Qta. do Salgueiro e outros) que constitui uma cortina verde entre ela e a VCI.Para além da relação tradicional edifício/rua, propõe-se um segundo nível de percursopedonal que liga, à mesma cota, a zona da igreja ao viaduto urbano referidoanteriormente. Ao longo destes percursos, usufrui-se da transparência para o interior dosquarteirões e para o parque urbano mais a norte. Os grandes espaços libertados nointerior dos quarteirões serão espaços condominiais com actividades ligadas ao lazer e aodesporto.Entre a rua envolvente do estádio e a actual Rua Protectora dos Animais, propõe-se aimplantação de edifícios de uso misto perpendicularmente à rua. Esta implantaçãopermite tirar partido das características do terreno, articulando diferenças de cotaapreciáveis e libertando também espaços condominiais à cota média entre as referidasruas. Esta volumetria permitirá criar uma fachada contínua para a rua envolvente doestádio, onde se poderão instalar actividades terciárias, o que contribuirá para avitalidade urbana da zona periférica ao estádio.14-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc12

De referir que foi estabelecida como cota máxima dos edifícios a construir no âmbitodeste Plano, a cota 160 que corresponde à cota superior do corpo principal da Igreja dasAntas, com excepção do edifício da parcela 5.1. Esta estratégia permite aumentar a áreade construção nas zonas mais a Poente mantendo a unidade volumétrica do conjunto eatinge a sua expressão máxima num edifício singular com cerca de 16 pisos localizadojunto ao cunhal Sul da plataforma do estádio, que se pretende venha a constituir ummarco importante à escala do território, particularmente para quem circula na VCI ou apartir do Vale de Cartes.No que diz respeito à dotação de equipamentos, para além da evidente importância daconstrução do novo estádio e do novo pavilhão multiusos, propõem-se a localização deum equipamento escolar no extremo Norte do actual estádio e de um equipamento desaúde no troço inicial da Alameda das Antas.Estão previstos 1100 lugares de estacionamento nas caves do estádio, 2500 lugares nascaves da área comercial localizada imediatamente a Norte do estádio e 1000 lugares nointerface de transportes anexo à futura estação de metropolitano.Principais números do empreendimento:Habitação - 2750 fogos / 8250 habitantesComércio e Serviços - 62000 m2 / 5000 postos de trabalhoEquipamentos - Estádio: 55000 m2Escola: 3000 m2Centro de Saúde: 600 m2Parques Urbanos - Antas: 10 haEstacionamento - Público: 4600 lugaresPrivado: 4500 a 6000 lugaresNota: Os valores do número de fogos, habitantes, áreas comerciais, postos de trabalho eestacionamentos são indicativos.Para além dos equipamentos e espaços verdes referidos, estão ainda previstos fora daárea de intervenção do Plano de Pormenor, mas no âmbito do Estudo Urbanístico deEnquadramento, um Pavilhão Multiusos, com 10.000 m2, e a ampliação do Parque de S.Roque que aumentará a área deste equipamento para 2.5 ha.3.2.2. Estrutura Verde3.2.2.1. ConceitoOs conceitos e opções tomadas na concepção da estrutura verde do projecto de espaçopúblico da Cidade das Antas baseiam-se na identificação e definição de tipologias deespaços exteriores, das quais se destacam a arborização viária, alameda, praças,14-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc13

parques e jardins, encarados como espaços de recreio e estadia e ainda espaços deprotecção e enquadramento do sistema viário.3.2.2.2. EstruturaA proposta de intervenção assenta na definição de uma estrutura constituída pelaAlameda das Antas, que se desenvolve no prolongamento da Av. dos Combatentes,caracterizada por uma faixa central permeável e que culmina na Praça do Estádio,polarizada lateralmente pela proposta de criação de dois Parques com dimensãosignificativa à escala da cidade – o Parque das Antas e a ampliação do Parque de S.Roque, considerando-se fundamental nesta estrutura, a ligação entre este dois espaços.Salienta-se ainda a importância do estabelecimento de fortes vínculos da estrutura verdecom o resto da cidade, do ponto de vista físico, visual e funcional, nomeadamente o seuprolongamento a sul para a Campanhã, e para norte na direcção de Contumil.3.2.2.3. AlamedaCaracteriza-se por um espaço central com 32 m de largura que se organiza por umasequência de planos, cujas deformações geram espaços viáveis como espaços depermanência e de estar, permitindo lateralmente, de modo periférico, a existência dezonas de circulação e movimento, separando claramente estas distintas formas deapropriação dos espaços.Os passeios laterais são dotados de uma faixa de estacionamento, a qual se encontraseparada da circulação pedonal por um sistema de sebes de modo a proporcionarmaiores níveis de conforto.A arborização dos passeios laterais e da faixa central é efectuada com espéciescaducifólias, em alinhamentos múltiplos, evidenciando o vazio interior, de naturezapermeável.3.2.2.4. Parque das AntasImplantando-se numa situação de talvegue, cujo sistema de drenagem natural já foialterado pela construção da VCI, este Parque apresenta uma área total deaproximadamente 10 hectares, integrando como pré-existências a mata e estruturas daQuinta do Salgueiro, que constituem valores culturais e patrimoniais a conservar e arecuperar, bem como a mata de protecção no limite norte do parque, a manter ereestruturar.O Parque estrutura-se através de um sistema de muros e socalcos, que vencem osdesníveis existentes e permite a construção de plataformas sustentáveis, passíveis demúltiplas utilizações e ocupações. Esta estrutura constitui também uma referência culturale patrimonial relativamente ao modo de construção e forma de apropriação das encostasdo Douro, e uma referência imediata na imagem da cidade do Porto.Nos planos gerados pelo socalcar das encosta é proposta a instalação de um conjunto deequipamentos desportivos, como campos de ténis ou campos polidesportivos, prevendo-14-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc14

se ainda uma área para desportos alternativos, utilizando o espaço útil entre pilares sob aVCI.As restantes áreas, com maiores superfícies, são ocupadas por prados regados,polifuncionais, permitindo uma utilização livre e múltipla por parte dos utentes do Parque.Na zona do Parque, a sul da Rua de Contumil, está prevista a instalação deequipamentos desportivos, como minigolf, e estruturas relacionadas com oaproveitamento lúdico da linha de água, a qual atravessa todo o parque, em sucessivasquedas de água, nos desníveis gerados pelos diversos socalcos.Sendo o parque atravessado transversalmente pela Rua de Contumil, estão previstos doisatravessamentos pedonais suspensos, um entre as zonas norte e sul do parque, sob aVCI, o outro entre a Quinta do Salgueiro e a área comercial.3.2.2.5. Ampliação do Parque de S. RoqueEmbora fora da área de intervenção do Plano de Pormenor, refere-se aqui, pela suaimportância na estrutura verde da zona, a ampliação do Parque de S. Roque, proposta noEstudo Urbanístico de Enquadramento.O Parque de S. Roque caracteriza-se por uma sucessão de plataformas a níveisdiferentes, originando diversos espaços de tipologias distintas e variadas. A proposta deampliação deste Parque consiste na sua extensão para nascente, proporcionando odesfrutar das vistas de grande profundidade que se vislumbram sobre as encostas doDouro, nas suas cotas mais elevadas.Assim, são propostas duas situações de miradouro a cotas distintas, a mais baixa comoprolongamento para nascente do belvedere de S. Roque; a segunda, localizada a cotassuperiores desenvolve-se num plano suavemente inclinado, com um percurso pedonalsuspenso que permite a ligação às cotas inferiores. A zona posterior deste plano éocupada com uma área de merendas, separadas por sebes compartimentando o espaço,as quais introduzindo a dimensão de verticalidade, acentuam a perspectiva, distanciandoo horizonte.A proposta contempla a construção de um plano de água, numa situação de depressãonatural existente, permitindo criar uma zona de suaves declives, como zona decontemplação e estadia ao longo das margens.A estrutura dos percursos que atravessam o parque para norte e nascente, possibilitamnovas ligações pedonais, entre a zona de S. Roque da Lameira e a zona das Antas, atéao Parque das Antas, bem como percursos pedonais complementares até a PraçaVelasquez.3.2.3. Rede viária3.2.3.1. Caracterização do Conceito e da Área de EstudoA área objecto do estudo urbanístico abrange toda a zona compreendida entre a VCI, anorte, e a Av. Fernão de Magalhães, a sul, sendo estes os eixos fundamentais que, do14-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc15

ponto de vista funcional, condicionam a acessibilidade motorizada à área e vieramdeterminar a solução proposta no estudo urbanístico e no Plano de Pormenor, tendo estatambém em consideração os desideratos expressos no Plano Director Municipal quantoàs ligações urbanas principais a disponibilizar.Para além do aspecto conceptual subjacente à solução proposta, a mesma foigrandemente condicionada pela topografia do terreno e pelos condicionamentos defronteira com as áreas envolventes.Considerando a importância de que se reveste a oferta de boas condições deacessibilidade ao empreendimento a levar a efeito, seja ao novo estádio do Futebol Clubedo Porto e ao Pavilhão Multiusos, seja às novas áreas comerciais e habitacionais a criar,foi determinante na solução proposta a vontade de criar uma articulação privilegiada entrea rede viária interna e as principais vias da envolvente próxima, nomeadamente, pelacriação de alternativas de acessibilidade diversificadas, quer à malha mais densamenteurbana na direcção do centro, na Avenida Fernão de Magalhães, à VCI no nó do MercadoAbastecedor remodelado e criando alternativas a norte pela articulação deste ponto coma Via Nordeste, consequentemente com a Circunvalação e com as auto-estradas de VilaReal e Braga, descomprimindo a pressão sobre a VCI.Ao nível da Av. Fernão de Magalhães, a solução teve em conta a necessidade dedesdobrar os movimentos de acesso desta Avenida à VCI no actual nó, eliminando osconstrangimentos de capacidade existentes, por eliminação dos movimentos de volta àesquerda.3.2.3.2. Solução PropostaA solução viária que se propõe é constituída por um eixo fundamental estruturante, quearticula a Av. Fernão de Magalhães com a VCI e se prolonga na via nordeste, que serve arede local de acesso às áreas habitacionais e comerciais e ao novo estádio,desenvolvendo-se o acesso a este último em anel de circulação de sentido único, que oenvolve e que intercepta o eixo estruturante.Este anel assegura o acesso das diversas direcções de e para as áreas deestacionamento instaladas no estádio.A sobreposição de funções no novo eixo a criar foi evitada considerando a sua funçãosupra local, propondo-se, para o efeito, que a ligação no sentido de saída da cidade paraacesso à VCI e à via nordeste, para quem circula na Av. Fernão de Magalhães, seja feitaatravés de um túnel rodoviário que a articula directamente com o nó do mercadoabastecedor, remodelado, permitindo tornar independente a acessibilidade própria doempreendimento, que se faz de nível, dos movimentos directos interzonas urbanas.No sentido de garantir a articulação com a VCI propõe-se a remodelação do nódesnivelado do mercado abastecedor de modo a garantir a acessibilidade em qualquerdas direcções e com o sistema pré-existente a norte, sendo a solução caracterizada pelacriação de uma rotunda de grande raio (60m) sob a VCI, a ser semaforizada, dado oscondicionamentos que a topografia do terreno e do próprio traçado da VCI introduzem na14-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc16

solução, nomeadamente, pela conflitualidade por entrecruzamento que se gera em algunsdos acessos.É de referir que foi preocupação fundamental criar condições de acumulaçãomaximizadas para os acessos que se fazem a partir da VCI e internalizar nas soluçõespropostas um funcionamento coordenado dos principais movimentos internos à zona, comespecial relevo ao nível da rotunda, de modo a não provocar acumulações no seu interiorimpeditivas de um funcionamento eficaz. Foi igualmente preocupação da proposta, quenos nós criados o número de fases permitidas não excedesse as duas.14-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc17

4. Execução do Plano e operacionalização4.1. Reparcelamento do solo urbanoO Plano de Pormenor define o reparcelamento do solo urbano, de acordo com oD.L.380/99 de 22 de Setembro, de forma a ajustar a configuração e o aproveitamento dosterrenos para construção às disposições do plano e a distribuir equitativamente, entre osproprietários, os benefícios e os encargos resultantes da sua execução.O regime legal que enquadra a intervenção urbana em que se constitui o Plano dePormenor, é o Regulamento das Normas Provisórias que substituem o PDM, actualmentesuspenso, com vista à sua revisão.As Normas Provisórias atribuem a cada prédio situado no território concelhio, “umacapacidade edificatória de referência, que deve servir como parâmetro base para aadopção de mecanismos perequitativos que corrijam desigualdades decorrentes dozonamento”.Para além desta capacidade edificatória que se baseia num índice de construção brutode 0,84 aplicado através de uma fórmula que tem em conta a área total do prédio e a áreasituada numa faixa de 30m a partir das vias públicas habilitantes 1 , as Normasestabelecem índices diferenciados para as diferentes categorias de espaços dozonamento do PDM.No caso concreto do Plano de Pormenor das Antas, toda a zona abrangida é Área Mistade Densidade 2 e a edificabilidade máxima de cada prédio é a correspondente à áreabruta de construção ( Abc ) calculada de acordo com a fórmula, parâmetros e definiçõesseguintes:Abc = Ae x Icb + ( At – Ae ) x Icb x 0,5em que:Icb = 2,10 m2/m2;At - área total do prédio medida em projecção zenital e expressa em metros quadrados(m2);Ae - área do prédio contida no polígono definido pela extrema confrontante com viapública habilitante, pela perpendiculares a esta nos seus pontos extremos e pela paralelatraçada a 30m de profundidade, expressa em metros quadrados (m2);A aplicação da fórmula de cálculo acima referida a cada uma das parcelas incluídas noslimites do P.P., considerando as vias habilitantes indicadas pela Câmara Municipal doPorto, resultou num direito de edificabilidade para cada um dos proprietários, expresso1 Via pública habilitante (do prédio)Via pública a manter como tal, pavimentada, que serve directamente o prédio e que está dimensionada ou a serdimensionada de acordo com as necessidades de estruturação do tecido urbano da cidade, excepto os casos das autoestradase vias-rápidas, indicadas na Planta de Síntese, e respectivos acessos imediatos. (Normas Provisórias doPorto – Regulamento)14-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc18

em área de pavimento, conforme consta no quadro “Direitos de edificabilidade” (verpagina seguinte).Na planta “Cadastro e Demolições” – desenho nº 003 estão indicados o cadastro e as viashabilitantes na área de intervenção do plano, elementos que permitiram calcular aedificabilidade máxima de cada prédio.14-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc19

Quadro - Direitos de edificabilidadeParcela Área ( At ) Ae At - Ae Abc Abc corrigida (1)Câmara Municipal do Porto14.1 3 467 3 467 3 640 2 73014.2 1 614 1 529 85 3 300 2 47515 15 028 3 533 11 495 19 489 14 61723 16 453 1 900 14 553 19 271 14 45332B 1 225 1 063 162 2 402 1 802L7 454 429 25 49 695Total 38 241 45 030 36 772Futebol Clube do Porto4 159 677 7 203 152 474 179 326 131 418L1 1 173 875 298 2 150 1 613L13 799 799 1 678 1 258Total 161 649 179 052 134 289Outros1 46 723 3 259 43 464 52 481 39 3613 1 848 1 848 1 940 1 4557 650 650 683 51212.1 12 095 12 095 12 700 9 52512.2 2 885 2 885 3 029 2 27213.1 6 044 6 044 6 346 4 76013.2 11 677 5 661 6 016 18 205 13 65416 3 217 474 2 743 3 876 2 90728 9 703 3 616 6 087 13 985 10 48929 4 531 3 904 627 8 857 6 64330 10 872 1 318 9 554 12 800 9 60031 1 320 1 107 213 2 548 1 91132 2 078 1 848 230 4 122 3 092Sub-total 113 643 141 572 106 18132A 1 306 1 261 45 2 695 2 02233 604 564 40 1 226 92034 2 083 2 005 78 4 292 3 21935 88 88 185 13936 162 162 340 25537 3 769 3 769 3 957 2 96838 3 242 3 242 3 404 2 553Sub-total 11 254 16 101 12 076(1) Abc corrigida – ver pagina 20 e 2114-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc20

Parcela Área ( At ) Ae At - Ae AbcAv. Fernão de MagalhãesL2a 556 420 136 1 025L2b 540 404 136 991L3 555 427 128 1 031L4 586 477 109 1 116L5 585 513 72 1 153L6 455 425 30 924L8 432 408 24 882L9 447 423 24 914L10 442 423 19 908L11 366 353 13 755L12 422 405 17 868Sub-total 5 386 10 567 10 567TOTAL 330 173 396 321 299 885Na elaboração do Plano de Pormenor respeitou-se, inicialmente, a edificabilidadepermitida para o conjunto dos prédios da área de intervenção, chegando-se a um valorfinal de edificabilidade do Plano praticamente igual ao que as Normas atribuem aoconjunto dos prédios (com uma diferença de 0,3%).Na revisão do Plano terminada em Abril de 2002, por indicação da C.M.P. aedificabilidade foi reduzida, chegando-se a um valor final de 381 106 m2, o quecorresponde a uma diferença de 3.8 % relativamente à edificabilidade permitida.O somatório dos direitos de edificabilidade dos diferentes proprietários com prédios nazona, aplicando os critérios das Normas Provisórias é de 396.321 m2, sendo a área brutade construção do Plano de Pormenor de 381 106 m2. Este último valor sofrerá,necessariamente, ligeiros ajustamentos na fase de loteamento e na fase de projecto dosedifícios.O quadro “Edificabilidade do plano” regista a edificabilidade de cada malha e de cadaparcela do Plano.14-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc21

Edificabilidade do planoMALHA PARCELA AREA BRUTA TOTAL TOTAL DA MALHAHABITAÇÃOCOM/SERV1 1.1 6 408 1 345 7 7531.2 8 384 1 599 9 9831.3 8 598 1 911 10 5091.4 2 918 272 3 190 31 4352 2.1 101 220 2 292 103 512 103 5123 3.117 3993 06740 331 40 3313.217 4002 4654 4.1 40 613 40 6134.2 22 888 6 278 29 166 69 7795 5.1 16 056 18 953 35 0095.2 1 812 1 8125.3 3 466 3 466 40 2886 6.1 4 232 384 4 6166.2 6 197 450 6 6476.3 3 986 446 4 4326.4 6 138 169 6 3076.5 5 005 1 054 6 0596.6 5 302 5 302 33 3637 7.1 8 600 5 132 13 732 13 7328 8.1 4 455 870 5 3258.2 1 995 711 2 7068.3 1 995 729 2 7248.4 3 990 1 578 5 5688.5 7 693 2 402 10 0958.6 10 963 399 11 3628.7 1 231 1 231 39 0119 9.1 4 782 757 5 5399.2 2 990 1 126 4 116 9 655TOTAL 381 106A concretização do princípio de perequação compensatória, previsto no DL 380/99 de 22de Setembro, baseia-se na aplicação de um índice médio de utilização (o constante doartigo 15º das Normas Provisórias do PDM ) e na repartição dos custos de urbanização.Dada a urgência em concluir a construção do novo estádio e toda a rede deinfraestruturas necessárias à sua entrada em funcionamento, a tempo do EURO 2004,considerou-se vantajoso que a condução do processo, na primeira fase, fosse feita poruma só entidade, no caso a C.M. do Porto ou em quem esta delegar. Esta entidade seráresponsável pelo financiamento e construção das infraestruturas gerais o que permitiráobter ganhos significativos em custos e garantir, mais facilmente, a conclusão da obra noprazo estabelecido.Com este processo de gestão da operação os proprietários receberão o seu direito deconstrução em parcelas ou lotes de terreno já infraestruturado, pagando à autarquia os14-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc22

custos de urbanização, através da cedência de direitos de edificabilidade expressos emm2 de superfície de pavimento o que originou uma correcção da área de construção aatribuir, em função da valorização que a construção das infraestruturas confere aos seusterrenos.Para determinar o factor de correcção foi estimado o custo total das infraestruturasnecessárias à realização do Plano, o que permitiu determinar um custo de infraestruturaspor m2 de construção ( da ordem dos 16.620$/m2).Partindo de um valor de venda de 60 c/m2 de área infraestruturada para construção,obtém-se um valor de 27,7% para o custo das infraestruturas.Considerando que parte das infraestruturas a construir serve uma área mais vasta, não foiimputada a totalidade daquele valor aos prédios situados na área de intervenção do Planode Pormenor, mas sim um valor de 25%.Assim, o direito de edificabilidade dos proprietários de terrenos não infraestruturados foiafectado de um factor de correcção de 0,75.Neste pressuposto foram delimitadas duas unidades de execução, integrandorespectivamente os prédios situados em zonas a infraestruturar e em zonas jáinfraestruturadas, cujo direito de edificabilidade foi, em consequência, afectado ou nãopelo referido factor de correcção.O quadro “DIREITOS DE EDIFICABILIDADE”, da página 17, já reflecte esta correcção(vide coluna 6), nos casos em que a mesma foi aplicada.Na atribuição das parcelas seguiram-se os seguintes critérios, limitados à disponibilidadede parcelas com dimensão adequada ao direito de edificabilidade de cada proprietário:- reduzir ao mínimo a subdivisão das malhas em parcelas e lotes, deixando aosproprietários a máxima liberdade para lotear de acordo com as suas conveniências;- atribuir os direitos de edificação, quando possível, na parcela original de cadaproprietário.O quadro “Atribuição dos direitos de edificação” regista, para cada prédio, o direito deedificação e a parcela ou parcelas a atribuir a cada proprietário para satisfazer essedireito.Por várias razões, nomeadamente os reduzidos direitos de edificabilidade de algunsproprietários, a decisão de não subdividir todas as parcelas até à menor expressão, olote, deixando algum grau de flexibilidade aos proprietários nessa operação e, finalmente,a impossibilidade de definir lotes de acordo com os direitos edificatórios, registam-sealgumas diferenças, para mais ou para menos, entre o valor atribuído e o direitoedificatório de cada proprietário.Por outro lado, pelas mesmas razões apontadas atrás e, também, por já decorreremnegociações entre a Câmara Municipal do Porto e alguns proprietários com vista àaquisição ou permuta de terrenos, não foi atribuída área de construção a algunsproprietários (Quadro “Proprietários não incluídos”). Os direitos de edificabilidade destesproprietários totalizam 24 411 m2.14-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc23

9.2 4 116 38 2 553TOTAL 108 261 L2 a L6 e L8 a L12 10 567TOTAL 27 05314-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc25

Apresenta-se de seguida um resumo dos dados quantitativos referentes aoreparcelamento:1. Edificabilidade total do Plano ...............................................................381 106 m22. Direitos de edificabilidade - Total..........................................................396 321 m23. Direitos de edificabilidade corrigidos - .................................................299 885 m2 24. Direitos de edificabilidade para pagamento de infraestruturas Total (2 –3)96 436 m25. Direitos atribuídos................................................................................272 979 m26. Proprietários não incluídos (Direitos de edificabilidade)...........................27 053 m27. Área edificável a gerir pela C.M.P.........................................................108 261 m2(para custear as infraestruturas e indemnizar os proprietários não incluídos)2 Nos lotes com frente para a Av. Fernão de Magalhães não foi feita a correcção de edificabilidade, dado já existireminfraestruturas.14-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc26

Bibliografia utilizada- O Espaço Urbano do Porto, condições naturais e desenvolvimento – J.M. Pereira de Oliveira, Instituto deAlta Cultura, Coimbra, 1973- Porto, percursos nos espaços e memórias – H. Marques, J.A. Rio Fernandes, Luís P. Martins, Ed.Afrontamento, Porto, 1990- Descrição Topográfica e História da Cidade do Porto – Rebelo da CostaCâmara Municipal do Porto:- Campanhã, estudos monográficos – Junta de Freguesia de Campanhã, 1990- Plano Regulador da Cidade do Porto, Porto 1952- Porto, Projecto Cidade Nova. Ratificação do Plano Director Municipal, Porto 199314-04-2008C:\Backup\Disco D\PPA\revisão 4.4.2002\Peças Escritas\Relatório 4.4.2002.doc27