Information om stambyte-stamrenovering pdf.pdf - HSB

HSBs Bostadsrättsförening
Volten i Täby
Information inför punkterna 21-22 på brf Voltens årsstämma 14 maj
2008.
Bakgrund
Brf Volten byggdes under åren 1967-1968 vilket innebär att fastigheterna har en ålder av ungefär 40
år idag. Eftersom stammars livslängd brukar beräknas till cirka 40 år har styrelsen för brf Volten
vidtagit åtgärder för att undersöka stammarnas skick.
Under åren 2002 påbörjades en inventering av föreningens avloppsstammar då också tre stammar
valdes ut och renoverades med prolinemetoden (Marknadsvägen 37, 55, 269). Spolning och filmning
med dokumentation av stammarna skedde i 2 etapper under i huvudsak år 2006. Av inventeringen
framgick att cirka 10-15 % av stammarna var i dåligt eller i mycket dåligt skick. Detta avser framförallt
den delen av föreningen som har avloppsstammar av plast. Fördelningen plast- respektive gjutjärnsstammar
är 70/30. Vissa riktigt akuta åtgärder är utförda. Planerade ”pilotstammar” är också genomförda
(Marknadvägen 33, 103-105, 125,157-159, 293). Pilotstammarna är utförda i projektform under
2007-2008. En utvärdering av arbetet är gjord som är grunden till den metod stämman ska fatta beslut
om.
Elledningarna i brf Volten har inte moderniserats alls sedan fastigheterna byggdes. Undantaget är i de
lägenheter där innehavarna i privat regi har moderniserat. Majoriteten av elledningarna i föreningen är
ursprungliga 1-fasinstallationer. Detta är omodernt idag vilket vi framförallt märker av när ny spis eller
tvättmaskin ska inköpas. Dagens elstandard är 3-fasanläggning med nolla och jordledning. Standard
är dessutom att samtliga eluttag i lägenheterna (inklusive tak) är jordade.
Status
Vid staminventeringen 2006 konstaterades att stammarna har ett tydligt renoveringsbehov. Mellan 10-
15% är i akut behov av åtgärd. Plaststammarna är i störst behov, men även gjutjärnsstammarna är i
slitet skick.
Med ovanstående inventering som grund kan konstateras att brf Voltens stammar måste åtgärdas
utan för stort dröjsmål så att vi inte drabbas av onödiga kostnader orsakade av att åtgärder inte sätts
in inom rimlig tid.
Åtgärdsmöjlighet: Traditionellt stambyte (alternativ A)
Traditionellt stambyte innebär i korthet att samtliga befintliga rörstammar byts i befintligt läge och
ersätts med nytt material. Arbetet innebär att befintliga rör/rörslitsar bilas fram, nya rör installeras, golv
och väggar gjuts därefter igen, nytt tätskikt samt ytskikt (kakel/klinkers/matta) monteras i badrum.
Köksinredning tas ner samt återmonteras i befintligt skick efter rörbytet.
Vad får det för effekter i Volten?
Fördelar Nya rör för både avlopp samt vatten, ny standard badrumsinredning samt nya
tät- och ytskikt i badrum.
Nackdelar Arbetsinsatsen tar ca 5-6 arbetsveckor per lägenhet. Arbetet är tidskrävande,
bullrigt samt väldigt dammigt. Dusch & toa i separat hus på gården.
Kostnader (inkl el) Cirka 215.000.000 kr (=cirka 259.000 kr/lägenhet)
Referensobjekt Brf Storstugan, Brf Städet 1 Åkersberga, Brf Hägern Hägernäs, Brf Vitbetan
Södermalm, Brf Kölhalningen Södermalm, Brf Fikonträdet Kungsholmen.
Åtgärdsmöjlighet: Stamrenovering relining (alternativ B)
Relining innebär att avloppsstammar lagas, detta kan göras med 2 olika metoder:
1. Strumpmetoden som innebär att en syntetstrumpa mättad med epoxy rullas in i befintligt
avloppsrör. Där härdar strumpan till ett nytt plastavloppsrör.

2. Prolinemetoden som innebär att befintligt avloppsrör sprutas med polyesterplast, detta
härdar sedan till nytt plastavloppsrör.
Vad får det för effekter i Volten?
Fördelar Befintliga avloppsrör används som form för det nya avloppsröret, inga
bilningsarbeten i lägenheterna, arbetsinsatsen är ca 4-5 dagar per lägenhet.
En förhållandevis tyst och ren metod. I de allra flesta fall kommer en av
toaletterna att vara tillgänglig under renoveringsperioden.
Nackdelar Befintliga badrum kvarstår i befintligt skick, vattenledningar till lägenheterna
byts ej (trolig kvarstående livslängd är minst 20 år)
Kostnader (inkl el) Ca 90.000.000 kr (=cirka 109.000:-/lägenhet)
Referensobjekt Brf Wibbla Äng, Brf Kampementsbacken, Brf Hjälmö, Brf Norrgården,
Brf Solhjulet, Brf Gärdet, Brf Näsbyviken.
Uppgradering av el
I båda ovanstående åtgärdsmöjligheterna har styrelsen också räknat in uppgradering av elen i våra
fastigheter. Totalkostnaden för hela el-uppgraderingen är cirka 38.500.000 kr vilket innebär cirka
46.380 kronor per lägenhet.
El till lägenheterna:
Befintliga 1-fas elledningar byts från mätartavlan i källaren fram till respektive lägenhet med 3fasledning
till nytt proppskåp med jordfelsbrytare i lägenheten.
El inne i lägenheterna:
Befintliga elledningar byts från nytt proppskåp i lägenheten till uttag och strömbrytare. Detta innebär
att samtliga lägenheter får jordade uttag samt 3-fas till spisen, nytt jordat uttag på balkongen och
tvättmaskinsuttag i badrummet.
-2-
Avgiftspåverkan (preliminär beräkning)
Föruts: Kreditiv under projekttiden, 5% ränta. 1% avgiftsökning ger 330 kkr intäktsökning
Stamreno+el i lgh+3-fas el Lån Ränta Amortering Am.tid Avgiftsökning %
Total kostnad 90 milj
År 1 30 milj (kreditiv) 1,5 milj 0 4,5
År 2 30+30 milj (kreditiv) 3 milj 0 4,5
År 3 30+30+30 milj (kreditiv) 4,5 milj 0 4,5
År 4 och framåt 90 milj 4,5 milj 2 eller 3 milj 45-30 6 eller 9 (År 4)
Stambyte+el i lgh+3-fas el Lån Ränta Amortering Am.tid Avgiftsökning %
Total kostnad 215 milj
År 1 72 milj (kreditiv) 3,6 milj 0 11
År 2 72+72 milj (kreditiv) 7,2 milj 0 11
År 3 72+72+71 milj (kreditiv) 10,8 milj 0 11
År 4 och framåt 215 milj 10,8 milj 4,3 eller 7,2 milj 50-30 13 eller 22 (År 4)
Styrelsens förslag
Styrelsen föreslår årsstämman att besluta att alternativ B (stamrenovering relining) genomförs.
Styrelsens motiv är:
1. Kostnad
2. Minimal störning under genomförandeperioden
3. Redan renoverade badrum behöver inte rivas
2008-05-09