Viktiga händelser 2012 - Förvaltaren

2012

INNEHÅLLViktiga händelser 2012 6VD har ordet 8Vision, strategi och mål 10Omvärld och trender 12Våra kunder 18Fastighetsutveckling 22Fastigheternas marknadsvärde 24Finansiering 26Riskhantering 28Miljöansvar för framtiden 30Sundbybergs Stadsnät 44Jobba på Förvaltaren 46Så styrs Förvaltaren 48Förvaltningsberättelse 53Resultaträkning 54Kommentarer till resultaträkning 55Balansräkning 56Kommentarer till balansräkning 58nyckeltal 59Kassaflödesanalys 60Kommentarer till kassaflödesanalys 61Tilläggsupplysningar 62förslag till vinstdisposition 66Styrelsens underskrifter 66Revisionsberättelse 67Granskningsrapport 68Företagsledning 69Styrelse 70Flerårsöversikt – koncern 71Fastighetsfakta 72definitioner 79centrala sundbybergCentrala Sundbyberg genomgår just nuen betydande utveckling.Läs mer på sidan 32.rissne/ursvikI Ursvik påbörjades inflyttningen.Läs mer på sidan 36.hallonbergen/örRenoveringar, nya bostäder ochungdomslägenheter.Läs mer på sidan 40.© Christer Carlson32© Christer Carlson36© Christer Carlson40

© Christer Carlson© Johanna Hanno© Christer Carlson© Johanna Hanno4

De är så viktiga, de där första sekunderna när du öppnardörren och stiger in. Sekunderna som avgör om känslan ärden rätta, om energin finns där, om lusten vaknar till liv.Att du får inspiration och ork att göra det bästa av din dag.Värdet av en bra och funktionell lokal eller ett trivsamt hemkan inte överskattas.Det är det här vi på Förvaltaren jobbar och brinner för.Att våra hyresgäster ska längta tillbaka till sin lokal – ellersitt hem. Följ med oss genom årsredovisningen så ska viberätta mer om vad vi gjort under 2012.© Christer Carlson© Christer Carlson© Johanna Hanno© Johanna Hanno5

Viktiga händelser 2012viktiga händelser 20122012 blev ännu ett år då vi jobbade hårt med vår stora fastighetsutvecklingsplan.Vi är också stolta över att kunna notera att Nöjd-Kund-Index ökade från 60 till 64 och att vi behöll vårt höga kreditbetyg.• Intäkterna uppgick till 747 (758) mkr, enminskning med 11 mkr främst beroendepå fastighetsförsäljningar under året.• Rörelseresultatet uppgick till 302 (240)mkr, en ökning med 62 mkr, vilket förklarasav de fastighetsförsäljningar somskett under året.• Årets resultat efter skatt uppgick till 215(141) mkr.• Förvaltaren behöll det höga kreditbetyget’AA-/Stable/A-1+’.• Bostadshyrorna höjdes med i genomsnitt2,3 procent 2012.• Inflyttning påbörjades i Förvaltarens 268nya yt- och klimatsmarta hyreslägenheteri Ursvik.• Projektstart för Vasagatan 9 mitt icentrala Sundbyberg. Här skapas ettmodernt och energisnålt hus med över200 lägenheter, trygghetsboende ochvårdboende – samt nya butiker.• Energianvändningen minskade 3 procent,vilket är en del i målet att vara klimatneutralår 2030.• Under sommaren hyrde Förvaltaren utflera stora lokaler till bland annat norskagymkedjan Elixia och Kötthallen medSveriges längsta charkdisk.• Under året färdigställdes 211 lägenheteri ett omfattande renoverings- och energiprojektpå Spelmanshöjden i Ör.• Årets Nöjd-Kund-enkät bland de boendevisade att betyget ökat från 60 till 64.• Förvaltaren avyttrade fastigheternaKapellet 11 och Kompassen 1 vid ombildningtill bostadsrätter, till en totalköpeskilling om 311 mkr.händelser efter årets utgång• Hyreshöjningen för bostäder uppgicktill 1,75 procent för 2013.• Fastigheten Hästhoven 2 avyttradesden 6 mars 2013 till en köpeskilling om192 mkr.fastighets ab förvaltaren i sammandragmkr där inget annat angesUtfall2012Koncern ModerbolagUtfall2011Utfall2012Utfall2011Intäkter 747 758 697 699Driftnetto 302 338 281 310Rörelseresultat 302 240 151 130Resultat efter skatt 215 141 242 163Operativt resultat 37 43 71 68Investeringar 369 100 169 98Bokfört värde fastigheter inkl. pågående projekt 3 778 3 668 3 097 3 192Marknadsvärde fastigheter 9 613 9 246 8 920 8 766Eget kapital 2 049 1 847 2 056 1 845Vakansgrad, % 4,2 3,3 4,2 2,8Överskottsgrad, % 40,4 44,6 40,4 44,3Direktavkastning, % 3,3 3,7 3,1 3,5Avkastning på eget kapital, % 11,0 7,9 12,4 9,3Räntetäckningsgrad, % 400,4 257,6 238,8 164,9Belåningsgrad, % 21,7 22,2 23,4 23,4Soliditet (synlig), % 46,8 44,2 47,5 44,8Soliditet (justerad), % 62,8 61,1 62,2 61,46

© Christer Carlson7

VD har ordetVi utvecklar en av Sverigessnabbast växande städer© Christer Carlson”totalavkastningeni våra fastigheterhar varit mycketgod, i snitt 7,7procent per årsedan 2008.”Sundbyberg är en av Sveriges snabbast växande städer.Med grannar som Kista, Bromma flygplats och Arenastaden finnsstaden mitt i händelsernas centrum. Här har också Förvaltaren sinmarknadsplats. Att äga och förvalta 8 000 lägenheter och 130 000kvadratmeter lokaler på denna marknad är händelserikt,spännande och fascinerande.Efterfrågan på våra lägenheter är rekordstor.Alla kategorier av kunder har fått ettökat intresse för hyresrätten som boendeform.Att hyra sig fri från räntesvängningar,amorteringar och ansvar är ett attraktivtoch modernt sätt att förhålla sig till sinbostad. Det starka besittningsskyddet ikombination med bytesrätt och fullserviceger ett tryggt, flexibelt och enkelt sätt attbo och trivas.Mycket gynnsam marknadSom ett kvitto på den stora efterfrågan harvi cirka 45 000 i vår intressebank. Sett iett bredare perspektiv har Storstockholmsbostadsförmedling 400 000 hushåll i kö fören hyresrätt. Mot bakgrund av inflyttningoch befolkningsprognoser ser vi framföross ett ännu större tryck på marknaden förhyresrätter.Förvaltaren är ett medelstort bolag. Trotsdet har vi en liten andel (cirka 3 procent)av marknadens 250 000 hyresrätter i norraStorstockholm.Det innebär bland annat att vi måstevara nyfikna och uppdaterade på vad somhänder i andra bolag och på andra platser.Vi måste kontinuerligt ta del av och bidratill utvecklingen av bostäder och stadsdelari vid mening.Fastighetsportfölj med hållbarutvecklingFastighetsmarknaden har uppmärksammatSundbybergs utveckling och ökade attraktionskraft.Detta har bidragit till en mycketgod totalavkastning i våra fastigheter, ettsnitt på 7,7 procent per år sedan 2008.Under de senaste fyra åren harFörvaltaren gjort stora förändringar i fastighetsportföljenför att nå en mer långsiktigthållbar sammansättning. Målet är att få enbättre fördelning mellan värdeåren så attunderhåll och renoveringsinsatser får enjämnare spridning över tid.Sammanlagt har vi sålt 18 fastigheter,innehållande 1 503 lägenheter sedan 2008.Fastigheterna har sålts till bostadsrättsföreningar.Försäljningarna har skapatfinansiella möjligheter samtidigt som detbidragit till blandade upplåtelseformer iRissne, Hallonbergen och Ör. En viktigaspekt för att motverka segregation ochskapa dynamik i alla stadsdelar. Vi harockså påbörjat nyproduktion i Ursvik ochtotalrenovering av fastigheter i Ör.Starka finanserFörvaltaren har idag finansiella nyckeltalsom visar att vi kan och bör investera – ochdet ska vi göra! Framför oss har vi en spännandeutvecklingsplan som innehåller bådetotalrenoveringar av befintliga hus ochnyproduktion.Vi har samtidigt, genom effektiviseringari den dagliga verksamheten, kunnat ökaunderhållsinsatserna från 60 mkr 2008 till147 mkr 2012.Utvecklingen under de senaste årenhar gjort att vi 2011 fick höjd rating avStandard & Poors från A+ till AA-. Betygetför kort upplåning höjdes från A-1 till A-1+,vilket är det högsta möjliga betyget för kortupplåning. Vi är mycket stolta och glada föratt vi 2012 har fått behålla detta sammantagetfina betyg.Vi genomförde många goda projektFörvaltaren färdigställde 87 lägenheter iUrsvik under 2012. De övriga 181 blir inflyttningsklarai augusti 2013. Vi har ocksåfärdigställt 211 lägenheter i ett omfattande8

VD har ordetrenoveringsprojekt i Ljungen 3 på Spelmanshöjeni Ör.I dessa båda stora projekt har vi utvecklatfastighetsportföljen och fått med ossvärdefulla kunskaper inför framtiden. Vihar samlat på oss viktiga erfarenheter kringombyggnadsprojekt med evakuering avhyresgäster.En systematisk uppföljning av hyresgästernasupplevelser kommer att ge oss nyainsikter och förbättrade verktyg inför nästarenoveringsprojekt. Nyproduktionen harvisat oss att vi kan bygga nytt och den hargett oss värdefull information om hur vikan göra det ännu bättre.Under året projekterade och planerade viäven en ombyggnad av det välkända husetBanken 8 mitt i Centrala Sundbyberg. Härska skapas ett modernt energisnålt husinnehållande lägenheter av olika storlekar,inklusive trygghetsboende och vårdboende.I gatuplanet skapas spännande ochfräscha kommersiella lokaler som bidrartill omdaningen och förnyelsen i CentralaSundbyberg. Här ska också den välkändaverksamheten Träffpunkten för pensionärer.Den fysiska ombyggnaden startarunder våren 2013.Planeringen för kringliggande fastigheternaBasaren 1 och Bageriet 23 fortgårockså. Tillsammans med Banken 8 kommerfastigheterna att bilda en ny och spännandeentré till Centrala Sundbyberg för alla demsom bor och verkar i Annedal och Bromma.Ett bra år för miljön2012 var, i god tradition, ett bra miljöår förFörvaltaren.Vi minskade energiförbrukningen med 3procent och koldioxidutsläppen med 3 procent.Vi skapade också möjligheter för vårahyresgäster i hela Centrala Sundbyberg,Storskogen och Lilla Alby att källsorteramatavfallet. Rissne, Hallonbergen och Örkommer att få samma möjligheter under denärmsta åren.Ett bra år för kundernaÅret var också ett bra år för alla oss påFörvaltaren som så gärna vill ge bra ochtillförlitlig service till våra kunder, varjedag. Indexet för Nöjd-Kund ökade hela fyraenheter, från 60 till 64. Det är fantastisktglädjande och inspirerande.Med förnyade krafter fortsätter vi nu våraansträngningar att öka kundnyttan. Vi djupdykeri enkätsvaren, analyserar resultatenkvarter för kvarter och vidtar förbättringarutifrån dem. En sak som jag kan lova redannu är att vi under 2013 kommer att genomföraen förändring av hur vi sköter våraträdgårdar. Vi har anställt sex trädgårdsmästaresom ska ansvara för buskar, planteringaroch mindre träd i våra områden.Därigenom kan vi, med hjälp av en närmaredialog med de boende, göra långsiktigaplaner för varje gårds utveckling.ett Bra år för medarbetarnaVåra ambitioner om ökad service till vårakunder och utvecklingsplaner för fastighetsportföljenblir verkningslösa om viinte kan rekrytera och behålla kompetentamedarbetare. Därför är det mycket viktigtför oss att kontinuerligt jobba med våraHR-frågor.För att mäta resultatet av HR-arbetetgenomför vi en Nöjd-Medarbetar-mätningvarje år. Jag känner både glädje och optimismför framtiden när jag kan konstateraatt resultaten av enkäten visar på ökadnöjdhet bland våra medarbetare för tredjeåret i rad! Vi ligger klart över snittet iSverige.Jag ser fram emot 2013Med fantastiskt fina finansiella nyckeltal,två bra fastighetsförsäljningar, väl genomfördainvesteringsprojekt, goda miljövinster,höjd Nöjd-Kund-Index och höjd Nöjd-Medarbetar-Index känner jag en uppriktigstolthet och glädje över det gångna året.Det finns saker vi kunde gjort bättre och deerfarenheter vi fått ska vi lära av. Det finnsmycket som återstår och det ska vi planeranoga och se till att göra. 2013 blir ännuett spännande och innehållsrikt år. Blandannat ska vi påbörja ombyggnaden av fastighetenBanken 8 i Centrala Sundbyberg.Nu ser vi alla på Förvaltaren fram mot2013 med allt vad det innebär.Anette Sand, VD”Förvaltaren haridag nyckeltal somvisar att vi kan ochbör investera – ochdet ska vi göra!”© Christer Carlson9

vision, strategi och målVision, strategi och målFörvaltaren ägs av Sundbybergs stad. Sedan starten 1947 harvi byggt och utvecklat det moderna Sundbyberg med attraktivabostäder och fräscha lokaler för företag och andra verksamheter.Bolaget byggde Storskogen på 1950-talet, Ör på 60-talet, Hallonbergenpå 70-talet och Rissne på 80-talet. Nu finns vi med närSundbybergs nya stadsdel Ursvik växer fram.”Sedan starten1947 har vi byggtoch utvecklatdet modernaSundbyberg.”Vår visionStolta hyresgäster i skönare lägenheter ochfräschare lokaler.VärdegrundBolaget har ett gemensamt synsätt som väglederalla våra handlingar – såväl interntsom externt.Vårt agerande styrs av en väl förankradvärdegrund:• Vi gillar och intresserar oss för människor– särskilt kunder.• Vi lyssnar aktivt för att förbättra oss.• Vi är nyfikna och vågar utmana.• Vi säger och gör saker som vi kan stå för.• Vi är rädda om pengar.Värdegrunden talar i sin tur om hur vi skaagera för att Förvaltaren ska vara ett fräscht,spännande, kompetent och lönsamt bolag.StrategiFör att nå uppsatta mål arbetar Förvaltarenmed ägande, utveckling och förvaltning.ÄgandeFörvaltaren äger bostäder och lokaler inomSundbyberg stad. De fastigheter som inteingår i den långsiktiga ägarstrategin haravyttrats. Detta för att få jämnare värdeåri fastighetsportföljen och för att kunnainvestera i nyproduktion. Förvaltaren ägeräven mark som kan avyttras för byggandeav bostäder. Genom att frigöra kapital kanFörvaltaren fortsätta utveckla ett långsiktigtfastighetsinnehav.UtvecklingFörvaltarens strategi är att utveckla befintligasamt bygga nya bostadsfastigheter.Förvaltaren arbetar med en fastighetsutvecklingsplanför att nå en långsiktigthållbar utveckling för bolaget.Bolaget eftersträvar att få ett fastighetsbeståndmed en jämn fördelning avvärdeår utifrån antal kvadratmeter. Genomdetta nås en jämnare fördelning av bådeunderhåll och resultat över tiden. Detta kanhanteras dels genom att bygga nytt alternativtförvärva nybyggda fastigheter, delsgenom omfattande underhållsåtgärder ochinvesteringar i befintliga fastigheter.FörvaltningStrategin är att genom rätt kompetens ochgenom att vara lyhörda skapa trygga ochtrivsamma bostäder, bostadsområden ochlokaler för hyresgästens behov. Genomeffektiv drift skapar vi utrymme för långsiktigtunderhåll. På så sätt ska Förvaltarenfå de nöjdaste hyresgästerna i norra Storstockholm.ÄgardirektivFörvaltaren får sina ägardirektiv avSundbyberg stadshus AB som i sin tur fårsina ägardirektiv från Sundbybergs stad.Ägardirektiven är i korthet följande;Valfrihet i boendet och en god hyresvärd”Bolaget ska bidra till att skapa ett varieratutbud för ett attraktivt boende och en sundbostadsmarknad som ger nuvarande och nyaSundbybergare valfrihet bland olika upplåtelseformeri Sundbybergs stads alla stadsdelar.”Förvaltaren har hittills sålt 1 503 lägenhetertill bostadsrättsföreningar och förvaltarnu cirka 8 000 hyreslägenheter, vilket geren god valfrihet i boendeform. Varje årmäter vi även hur Nöjd-Kund-Index harutvecklats för att säkerställa att vi är en bravärd, se mer under avsnittet Våra kundersidorna 18–20.10

vision, strategi och målUtveckling av stadskärnan i centralaSundbyberg och andra centra”Bolaget ska med sitt fastighetsbestånd kunnabidra till den av kommunen beslutade utvecklingenav Sundbybergs stadskärna och övrigastadsdelscentra.”Förvaltaren arbetar med en fastighetsutvecklingsplanför att utveckla Sundbybergs stad,läs mer under avsnittet Fastighetsutvecklingsidorna 22–23.maximalt värde för underhållskostnaderna.De senaste fem åren har underhållssatsningarnaökat från 60 mkr till 147 mkr.Målstyrning 2012Vi använder målstyrning för att effektiviseraverksamheten, vilket leder till ökad nyttaför våra kunder.Bolaget styr mot uppsatta mål ocharbetet innefattar analys, planering ochkontinuerlig uppföljning av resultaten.SUPERBRUTTORESULTATkr/kvm520500480460440420ModerbolagMiljö och estetiska värden”Bolaget ska vara ett föredöme inom miljöområdetgenom att bli klimatneutralt till år2030. Det innebär bland annat ett kontinuerligtarbete med åtgärder som bidrar till energieffektivisering.”Förvaltaren arbetar aktivt med att varaklimatneutralt 2030, läs mer under avsnittetMiljöansvar på sidorna 30–31.Trygghet och säkerhet”Bolaget ska aktivt medverka till en tryggaremiljö och ett säkert boende.”Förvaltaren arbetar aktivt för att nå entryggare och säkrare miljö, bland annattillsammans med kommunen, socialförvaltingenoch polisen. Förvaltaren har även engratistjänst, Tryggve, där våra hyresgästerbland annat kan få sällskap hem till dörrenav väktare. Under 2012 fyllde Tryggve tio år.Socialt ansvar”Bolaget ska säkerställa att det finns lägenheterför äldreboende samt utveckla trygghetsboenden.”Förvaltaren bygger nya och förvaltar trygghets-och äldreboenden. Vid årsskiftet hadeFörvaltaren 95 lägenheter som avser dessatyper av boenden. I fastighetsutvecklingsplanenplaneras det för cirka 80 äldreboendenoch cirka 20 trygghetsboenden.Underhåll”Bolaget ska arbeta kontinuerligt och långsiktigtmed att underhålla fastighetsbeståndet.”I fastighetsutvecklingsplanen planerasunderhåll som ska göras med lång framförhållningoch prioritering för att uppnåFörvaltarens ekonomiskamålstyrningUnder 2011 fattade Fastighets ABFörvaltarens styrelse beslut om att införamålstyrning istället för budgetstyrning.Bolaget ska styra mot två mål, dels etteffektiviseringsmål som ska ställa krav påbolagets ledning att visa bättre nyckeltali kronor per kvadratmeter jämfört medSABO-företag i Storstockholm, dels ettoperativt resultatmål som tar hänsyn tillägarens krav om utdelning.Resultat 2012Superbruttoresultat Moderbolagets effektiviseringsmålär superbruttoresultat ikronor per kvadratmeter, vilket motsvarasav bruttoresultatet i kronor per kvadratmeter,exklusive underhållskostnader ochfastighetsskatt.Superbruttoresultatet uppgick till 507(501) kronor per kvadratmeter.Operativt resultat Koncernens resultatmålär ett operativt resultat överstigande25 mkr, vilket motsvaras av resultat föreskatt och bokslutsdispositioner, exklusivekostnader av engångskaraktär, omställningskostnader,vinst vid avyttringar avfastigheter och andra jämförelsestörandeposter.Det operativa resultatet uppgick till 37(43) mkr.Operativ målstyrningÄgarmålmålstyrning40038020082009201020112012Superbruttoresultat, kr/kvmOPERATIVT RESULTATmkr100500-50-100-150-2002008Koncern2009201020112012Operativt resultat, mkrFastighets AB Förvaltaren Utfall 2012 Utfall 2011Superbruttoresultat, kr/kvm – moder 507 501Operativt resultat, mkr – koncern 37 43NKI 64 60CO 2(jämfört med år 2010) -6% -3%Direktavkastning (%) mål 3,5 +/- 1% 3,3 3,7Synlig soliditet (%) mål 25-33% 46,8 44,211

omvärld och trenderomvärld och trenderStockholmsregionen är inne i ett expansivt skede och ärnu en av de snabbast växande marknaderna i Europa. Allra snabbastväxer, relativt sett, Sundbyberg som förväntas öka sin folkmängdfrån dagens 41 000 till drygt 63 000 invånare fram till 2026.FÖRSÄLJNINGSPRISFörsäljning från Förvaltaren till BRFmkrkr/kvm1 00020 00080060040020002008200920102012Försäljningspris, mkrFörsäljningspris, kr/kvm15 00010 0005 000”sundbybergscentrala lägegör att stadenbefinner sig mitti landets högstakoncentration avarbetsplatser ochservice.”0Förutsättningarna för att Sundbyberg skaväxa är mycket goda. Det centrala läget göratt staden befinner sig mitt i landets högstakoncentration av arbetsplatser och service.Ett faktum som gör kommunen intressantsom etableringsort för såväl näringsliv somprivatpersoner.Under 2000-talet har länets befolkningökat med en kvarts miljon invånare, menbostadsbyggandet har inte ökat i motsvarandegrad. Ett tecken på det är att närmare400 000 personer köar för en hyresrättinom ramen för Stockholm stads bostadsförmedling.Brist på bostadsmarknadenFör Stockholm som län gäller det nu ocksåatt förbereda sig för en befolkningsökningpå ytterligare en halv miljon nya invånarefram till 2030. Enligt prognoserna kommerfler än 250 000 nya bostäder behöva byggas.Folkmängden i länets norra kommuneruppgår idag till drygt 1,2 miljoner invånare.Befolkningsutvecklingen har också varitstarkt positiv i samtliga kommuner underde senaste tio åren.Stark befolkningstillväxtUnder 2012 ökade befolkningen iSundbyberg med 3,1 procent. Man borockså allt fler på samma yta än tidigare, istadsdelar som Hallonbergen, Duvbo ochStorskogen. Totalt ökade befolkningen med1 254 personer.En av anledningarna till den storabefolkningsökningen är tillskottet avbostäder i Ursvik, Brotorp och i centraladelarna av Sundbyberg. Staden lockar medkonkurrensfördelar som goda kommunikationer,närheten till centrala Stockholm,rekreation i fina naturområden och en väldefinierad stadskärna med bevarad charm.Tvärbanan Norr med projektstart 2014,utvecklingen av Mälarbanan, nya E18 ochStora Ursvik är aktuella projekt som kommeratt påverka tillväxten i kommunen. Dessautbyggnader möter den allt större efterfråganpå effektiva transportmedel ochkvalitetsboende som uppstår i takt med attstorstadsregionen växer.TrenderEn trend på bostadsmarknaden är attandelen en-personers hushåll stadigt ökar.Samtidigt ökar också behovet av störrelägenheter. Vi ser dessutom hur befolkningenblir allt äldre och ställer krav påolika boendetyper på ålderns höst.Några andra bedömningar för den framtidabostadsmarknaden är att behovet avbilliga bostäder fortsätter att öka. Samtidigtser vi framför oss differentierade hyrorberoende på standard, läge och skick. Detär också troligt att kostnaden för att byggabostäder kommer att öka.Hyresmarknaden – HyressättningAllbolagen trädde i kraft 1 januari 2011och det innebar bland annat att de allmännyttigabolagens hyresnormerande rollslopades.Mellan år 2011 och 2012 höjdes hyrornai Storstockholm i genomsnitt med 2,9procent. Förvaltaren förhandlade upp sinhyra enligt en differentierande modell medi genomsnitt 2,3 procent för 2012. För 2013uppgår hyresökningen till 1,75 procent plusen höjning av fasta tillval.Fastighetsmarknaden – Stortintresse för bostadsfastigheterEfterfrågan på bostadsfastigheter i helaStorstockholmsområdet kommer ävenfortsättningsvis att vara mycket hög. Sundbyberghar nu direktavkastningsnivåer runt4 procent och fastighetspriserna fortsätteratt öka i takt med intresset för staden.Prisbilden för Sundbyberg har längelegat över snittet för Storstockholm. Sedan2011 har bostadsrättspriserna ökat med12

omvärld och trender8,5 procent och prognosen pekar mot enprisökning. Detta har gjort allt fler investerareintresserade av att bygga bostäder iSundbyberg.Förutom storsatsningen i Ursvik har ettflertal andra intressanta projekt kommitigång. Bland dessa finns nya Signalfabrikeni centrala Sundbyberg, som efter om- ochtillbyggnad omfattar 36 000 kvadratmeterbostadsrätter, hotell och lokaler – samtområdet Sundbybergs strandpark invidBällstaviken. Även närliggande Annedaloch Mariehäll på stockholmssidan avBällstaån har en positiv påverkan på dencentrala stadsdelen.Förvaltaren möter marknadensbehovFörvaltaren arbetar långsiktigt med attmöta marknadens efterfrågan genom nyproduktion,renovering och ombyggnad.PlusboendeUnder 2013 färdigställer vi 18 nya lägenheteri Ursvik för 65+. Det blir seniorlägenhetersom ger utrymme för ett lugnt, ochbekvämt liv i eget trapphus med möjlighettill gemenskap.TrygghetsboendeVi har påbörjat projekteringen av efterfrågatTrygghetsboende för 70+ i den centraltbelägna fastigheten Banken 8 på Vasagatan 9.Inflyttning under 2015.ÄldreboendeI samarbete med Sundbybergs stad kommervi också att skapa ett 70-tal boendenför äldre med vårdbehov i Banken 8 påVasagatan 9 i centrala Sundbyberg. Inflyttningkommer att ske 2015.UngdomsboendeMed konceptet Bo i Kubik vill vi ge ungdomar18–26 år möjlighet till ett eget boendesom passar både behov och plånbok. Dettasker genom att vi i Hallonbergen omvandlaruthyrningsrum med separat entrétill fristående minilägenheter. Cirka 20lägenheter tillkommer varje år under denärmsta åren.Ytsmarta hyresrätterVi har även investerat i Sundbybergsenskilt största bostadssatsning någonsin,Ursvik. Till att börja med bidrar vi med268 nya klimatmedvetna hyresrätter till deomkring 6 000 nya bostäder som planeras iområdet. Inflyttning pågår 2012–2013.”Förvaltarenmöter marknadensefterfrågan genomnya projekt inomnyproduktion,renovering ochombyggnad.”hyresbostäder i Sundbyberg, bostadsytaFastighetsägare Andel, % 1 000-kvmFastighets AB Förvaltaren 90 1) 547Wåhlin Fastigheter 5 28Wallenstam 2 12Vega Fastigheter 2 11J&E Reibo Fastighets AB 1 5Övriga fastighetsägare 1 5Summa 100 6081)Förvaltaren har en mindre andel (cirka 3 procent) avmarknadens 250 000 hyresrätter i norra Storstockholm.Lokaler i Sundbyberg, lokalytaKälla: NewsecFastighetsägare Andel, % 1 000-kvmFastighets AB Förvaltaren 27 131Diligentia 16 77Nordisk Renting 16 76AMF Fastigheter 11 54Vasakronan 10 49Skanska Fastigheter 9 45Förvaltaren Lokalfastigheter SBG AB 5 24Profi Fastigheter 4 21Summa 100 477Källa: Newsec13

omvärld och trenderExpansiv lokalmarknadLokalmarknaden i Sundbyberg/Solnaär inne i ett expansivt skede. Flera storasatsningar har under åren gjorts genomatt bygga om före detta industriområdentill profilerade kontorsområden. Framförallt pågår en ökad expansion i centralaSundbyberg.Bygget av Arenastaden i Solna tillsammansmed efterfrågan på kostnadseffektiva,moderna kontor med bra kommunikationsnäralägen har också gynnat Sundbybergslokalhyresmarknad. Swedbank är ettexempel på företag som lämnar dyra lägeni centrala Stockholm och etablerar huvudkontori Sundbyberg.Delmarknaden Sundbyberg/Solna är istor utsträckning under byggnation, mennär vägar, spårområden och nyproduceradefastigheter är färdigställda kommer områdetfå en kvalitetshöjning som ytterligarekommer att öka efterfrågan på lokaler.Största volymerna i Solna/SundbybergEfterfrågan på kontorslokaler i stockholmsregionenhar under året legat på en relativtkonstant nivå. Aktiviteten på hyresmarknadenhar i år skiftat fokus från CBD-lägenut till förstaden där uthyrningsvolymen iSundbyberg/Solna ligger i topp.Förvaltaren är fortsatt den största aktörenpå lokalmarknaden i Sundbyberg. Underåret har vi märkt av en ökad efterfrågan pålokaler i centrala lägen. Några av våra nyalokalkunder är matkedjan Kötthallen ochnorska gymkedjan Elixia. I samband medde stora ombyggnaderna av våra fastighetervid Landsvägen i Centrala Sundbybergkommer vi att skapa helt nya och mycketattraktiva affärslägen vid tvärbananshållplats.Avkastning och hyrorDirektavkastningskraven för lokalfastigheterförväntas sjunka. En kommande högkonjunkturkan medföra en allmän genomsnittlighyresökning på 150–300 kronor perkvadratmeter på tre till fem års sikt.Bedömningen förutsätter en vakansgradpå 6–7 procent eller lägre. I dagsläget liggervakansgraderna på omkring 10 procent förSundbyberg som helhet. Högsta hyresnivånär 2 000 kronor per kvadratmeter och åroch den lägsta direktavkastningen ligger på6 procent för kontorslokaler.nyckeltal för sundbybergs stadlokalerLäge Direktavkastning –genomsnittMedelhyra/år, kvmVakans normalnivåCentrum 6–7% 1 700 8–10%Löfströms allé 6–7% 1 500 9–10%Rissne/Hallonbergen 6–7% 1 350 10–12%Övriga kommunen 6–7% 925 12–15%butikerLäge Direktavkastning –genomsnittMedelhyra/år, kvmKälla: DatschaVakans normalnivåCentrum 6–7% 1 500–3 000 1–5%Rissne Torg 6–7% 900–1 500 5–10%Hallonbergen 6–7% 900–1 500 5–10%bostäderLäge Direktavkastning –genomsnittMedelhyra/år, kvmKälla: DatschaCentrum 3,00–4,25% 1 118Duvbo 3,00–4,25% 1 118Lilla Alby 3,00–4,25% 1 118Rissne 3,75–5,00% 1 061Ursvik 3,75–5,00% 1 511Hallonbergen 4,25–5,25% 966Källa: Datscha14

© Christer Carlson15

”Jag har många vänner här och tyckermycket om gatulivet och småbutikerna”Malin Blomberg och spanska vattenhunden Bono, Centrala Sundbyberg© Johanna Hanno16

”här är det trevligt och lite gulligtmed låga hus och små gårdar”Susanne Widén, Rissne© Fredrik Hjerling17

våra kunderVåra kunderFörvaltaren har en lång och nära relation till sina kunder.Många har varit trogna hyresgäster under många år och blivit endel av sitt hus och sitt kvarter. Det är inte ovanligt att hyresgästerflyttade in i ett helt nybyggt hus och efter 40 år fortfarande bor kvar.Över tid ger det ett högt betyg till bolaget som hyresvärd och tillboendet – eller arbetsplatsen – som helhet.NKI BOSTÄDERNöjd-Kund-Index64Förvaltarens NKI (Nöjd-Kund-Index): 64Förvaltarens resultat jämfört med andrabostadsföretag (32 företag, 2012).I undersökningen har en 9-gradig skalaanvänts som sedan omräknats till en100-gradig betygsskala.Lägst resultat 42-57Medelresultat 57-68Högst resultat 68-75kundkontakter per årAntalTelefonsamtal 120 000Besök i kundtjänst 41 000Felanmälningar 33 000Besök forvaltaren.se 922 000Generellt är hyresgästerna mycket nöjdamed sin lägenhet och sin stadsdel. Samtidigtbörjar renoveringsbehoven i mångahus att göra sig påminda, vilket visat sig ide senaste årens kundmätningar. Men 2012ökade glädjande nog Nöjd-Kund-Indexmed hela fyra enheter! Och vi fortsättermed vår uppgift – att få nöjdare hyresgäster.Förvaltaren väger alltid hyresgästernasbehov och önskemål i samband med renoveringar,så att de ska tåla att granskas avkommande generationer.Hyresgästerna representerar ett brettsamhällsspektrum. Här finns det plats föralla. Förvaltaren gör ingen skillnad. Detmärks också i företagets värdegrund sombörjar med ”Vi gillar alla människor –särskilt kunder”.Nära dialogFör att lyckas behövs en nära dialog medhyresgästerna, örat mot marken och årligauppföljningar av kundnöjdheten. Sammantagetger flera hundratusen årliga kontakteren bra vägledning i hur hyresgästerna villha det – och vad bolaget förväntas prestera.Kunderna tydligt nöjdareUnder 2012 ökade bostadshyresgästernasnöjdhet högst märkbart. I den årliga kundmätningengavs sammantaget kundbetyget64 enheter. Särskilt glädjande i kundmätningenär att betyget för Förvaltarensservice ökade från 60 (2011) till 64 enheter.Det finns flera bra förklaringar till det.Under 2012 satsade bolaget hårt på att förbättrarutinerna vid felanmälan och kundklagomål.Kunderna gav ett klart högrebetyg för kvaliteten på reparationerna innei lägenheten och uppskattade den snabbarehanteringen med tydlig återkoppling.Kunderna gav också ett klart högre betygför bemötandet från bolagets personal ochmöjligheterna att få kontakt. En ytterligareförklaring till det högre betyget var denförbättrade trädgårdsskötseln under året.Riktade trädgårdsinsatser under sommarenuppskattades av hyresgästerna.Viktiga kundmötenUtöver kundmätningen är felanmälan medåtgärd, kontakter med kundtjänst ochspontana kontakter Förvaltarens viktigastekundmöten. Vid sidan av den direktafrågan kan bolagets medarbetare där fångaupp behov och önskemål som på sikt påverkarboendekvaliteterna.När det gäller uthyrning av ledigalägenheter och lokaler sker det i huvudsakvia forvaltaren.se som hade ungefär enkvarts miljon unika besökare under 2012.Normalt krävs det flera års kötid för attfå en lägenhet hos Förvaltaren. Idag köarcirka 45 000 personer för en bostad hosFörvaltaren.Bums-enkätUnder 2012 genomförde bolaget också enså kallad Bums-enkät bland bostadshyresgästerna.Ambitionen var att fånga uppmindre saker som snabbt kan fixas till.Kanske en ny sandlåda för de minsta, enparkbänk i solen eller en extra trapphusstädningi veckan? Totalt genomfördesett 20-tal Bums-åtgärder. Under 2013 görFörvaltaren ingen Bums-enkät. Bolagetfokuserar istället på att utveckla idéernafrån 2012 års mätning.18

våra kunder© Christer Carlson”Jag trivs här, med Förvaltarens godaservice och trevliga bemötande. De harockså en funktionell hemsida där mankan sköta sina ärenden.”© Christer CarlsonKambiz Farshidi, Ursvik”Förvaltaren ger alltid ett mycketprofessionellt bemötande och snabbåterkoppling på mina frågor.”Monika Janvari, platsansvarig/bibliotekarie Hallonbergens Bibliotek© Christer Carlson © Johanna Hanno”Jag och min fru känner oss tryggamed Förvaltaren som hyresvärd.Bemötandet är gott och vi får snabbhjälp om något behöver fixas.”Halvar Normark, Rissne”Man ringer, dom kommer och domfixar! Dessutom är alla på Förvaltarenså gulliga!”Fia Blomqvist, Nybergs Bar & Deli19

våra kunder5 STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA57%Sundbybergs stad, 34%Övriga, 57%1%34%4%2%2%SATS Sports Club Sweden AB, 4%Coop Sverige Fastigheter AB, 2%Nya kötthallen i Töcksfors AB, 2%PROFOTO AB, 1%Förvaltarens lokalhyresgästerNär det gäller lokalhyresgästerna arbetarFörvaltaren med många löpande kontakter.Ofta i samband med felanmälan, planeratkundbesök eller förändringar i verksamhetensom kräver hyresvärdens medverkan.Under 2012 genomförde Förvaltaren intenågon kundmätning. Tidigare mätningarhar visat att fler än 8 lokalkunder av 10 ärnöjda med att hyra lokal av Förvaltaren.förfallostruktur på lokalhyreskontraktenFörfalloår Antal avtal Objektsarea, kvm Årshyra, mkr Andel av årshyra, %2013 112 14 097 12,6 102014 241 32 900 35,3 282015 172 24 639 25,4 202016 126 23 170 26,3 212017 2 597 1,1 12018 8 15 397 14,2 112019– 14 7 838 11,7 9Totalt 675 118 638 1) 126,6 1001)Avser ej vakanta lokalerKundåret 2013Inför varje år gör Förvaltaren en verksamhetsplansom beskriver hur bolaget vill förbättraprestationen. Syftet är att kundernaska bli nöjdare och koldioxidutsläppenlägre, samtidigt som ekonomin mår bra.”fler än 8lokalkunder av10 är nöjda medatt hyra lokal avFörvaltaren.”Här följer några utvalda exempel på vadbolaget kommer förbättra under 2013 föratt göra kunderna nöjdare.• Ny kundtjänst. Vi strävar mot att kundernaunder 2013 få svar direkt på devanligaste frågorna.• Egna trädgårdsmästare. Tillsammans medvår landskapsingenjör, ska de ansvara förden löpande skötseln av trädgårdar.• Hyresgästnära information. Snabbare ochtydligare information vid förändringar iboendet.• Avfallshantering. Vi utvecklar och förbättraravfallshanteringen.• Fastighetsunderhåll. Vi fortsätter attutöka vårt fastighetsunderhåll utifrånkundens synpunkter.20

© Christer Carlson21

fastighetsutvecklingFastighetsutvecklingFå städer i Sverige förändras just nu så snabbt som Sundbyberg.En blick tio år framåt i tiden ger en bild av en stad som blomstrarav tillväxt, klimatsmart boende och nya spännande centrumkvarter.Förvaltaren har genom årtiondena haft en ledande roll i attforma det moderna Sundbyberg. Då som nu finns vi på platsför att vidareutveckla hela staden.värdeår – fastighets ab förvaltarenVärdeår Antal lgh, %1950–1960 51960–1970 201970–1990 691990–2000 22000– 1) 4Summa 100boendeBoendeform Antal Yta, kvmUngdomsboende 62 930Plusboende 65+ 105 7 402Trygghetsboende 70+ 34 1 733Övriga 1) 7 807 554 600Totalt 8 008 564 6651)Nyproduktion i Ursvik omfattar totalt 268 lghvarav 87 st är inflyttade år 2012.lokalerLokalanvändning Antal Yta, kvmKontor 200 49 019Kommunlokal 16 27 524Butik 86 22 990Lager 324 22 154Restaurang 15 5 209Verkstad 18 3 187Övrigt 16 281Totalt 675 130 364Förvaltarens historia i Sundbyberg sträckersig ända från 1947 då de första hammarslagenhördes i kvarteren vid Tulegatan.Sedan dess har bolaget haft en avgörandebetydelse för formandet av den modernastaden – framför allt genom att skapa heltnya stadsdelar som Storskogen på 50-talet,Ör på 60-talet, Hallonbergen på 70-taletoch Rissne på 80-talet. När Ursvik nu växerfram med tusentals bostäder, lokaler, skoloroch fritidsaktiviteter finns vi självklart medi en mycket drivande roll.Tufft uppdrag med gott resultatI Förvaltarens uppdrag ligger att förvaltaoch förädla bolagets fastigheter samtidigtsom våra kunder är nöjda med sitt boendeeller sin lokal. I uppdraget ligger också attdet i kommunen ska finnas olika typer avboendeformer och ett småskaligt företagande.Sammanfattningsvis kan sägas att uppdragetär utmanande, där avkastningskravoch hyresgästernas boendekvalitet skaprioriteras samtidigt.15-årig plan förfastighetsutvecklingSom ett verktyg i det arbetet har Förvaltarenen ambitiös fastighetsutvecklingsplan.Planen för den närmaste 15-årsperiodeninnehåller såväl nyproduktion som renoveringarpå olika nivåer – allt ifrån totalrenoveringartill mindre insatser som hissbytenoch badrumsrenoveringar.Stora investeringarFastighetsutvecklingsplanen omfattarinvesteringar på cirka 8 Mdr kronor ochinnebär förutom betydande förädlingav befintligt fastighetsbestånd även attSundbybergs stad tillförs drygt 1 000 nyahyresrätter i flera olika stadsdelar.Det planerade underhållet av fastighetertillkommer därutöver med en årlig kostnadpå mellan 100 och 150 mkr – 147 mkr för2012, varav 24 mkr avser energiförbättringari Hallonbergen centrum. Löpandeskötsel och reparationer hanteras lokalt pådistriktsnivå.Hållbara renoveringarTurordningen och omfattningarna på fastighetsrenoveringarnagörs enligt långsiktigabedömningar, där även andra faktorerän byggår eller värdeår (året för senasterenoveringen) spelar in.Vi tar hänsyn till allmänt renoveringsbehov,klimat- och energimässiga krav samthyresgästernas förväntningar. Dessutomska varje fastighet bära sina egna investeringar.Nya hyresnivåer förhandlas för varjeenskild fastighet. Vi måste också kunnaerbjuda hyresgästerna evakueringslägenheteroch ibland även ersättningslägenheter.Fokus på klimat– och miljömålFörvaltarens klimat- och miljömässiga målär centrala utgångspunkter i fastighetsutvecklingsplanen.Boverket har ställt uppett mål att alla fastighetsbolag ska minskasin energiåtgång med 20 procent från 1995fram till 2020. Under samma period harSundbybergs stad och Förvaltaren som målatt minska sin energianvändning med 30procent – det vill säga 10 procentenhetermer än Boverkets mål.Investeringsprojekt 2012• I Ljungen 3 på Spelmanshöjden 1–26 iÖr genomförde vi under 2011–2012 enomfattande renovering av 211 lägenheter,vilka bland annat fick nya stammar, nyabadrum och nya kök. Husen har ocksåtilläggsisolerats och utrustats med nyavärme- och ventilationslösningar.22

fastighetsutveckling• I Hallonbergen centrum drev vi ettprojekt för att förbättra ventilationen ochhalvera energiförbrukningen. Projektetstartade hösten 2011 med slutdatum årsskiftet2012–2013.• Under 2012 fortsatte arbetet med attfärdigställa 268 ytsmarta och klimatmedvetnalägenheter i Ursvik. Totalt var87 lägenheter inflyttade vid årsskiftet2012–2013.På distriktssidorna 32–43 finns merinformation om bolagets underhålls- ochinvesteringsprojekt under 2012.Investeringsprojekt – mål 2013• Under våren planerar vi för byggstart avBanken 8 på Vasagatan 9 med cirka 210lägenheter inklusive centralt vårdboendeoch trygghetsboende 70+ för stadensäldre. Fastigheten kommer också attinnehålla stora kommersiella ytor och enträffpunkt för stadens pensionärer medinflyttning 2015.• I Hundlokan 3 på Majeldsvägen 1–23planerar vi för att i årsskiftet 2013/2014starta renovering av 156 lägenheter medinriktning på nya kök, badrum, stammaroch helt nya energilösningar.• Under 2013 färdigställs bolagets 268nya lägenheter i Ursvik. Planerad sistainflyttning är augusti 2013. Bland de 268lägenheterna finns 18 seniorlägenheterför 65-plussare.• I Vandraren 9 på Rissneleden 17–95planeras för renovering av drygt 400 garageplatseroch ovanför liggande gårdar.• I Hallonbergen centrum, med närmare25 000 kvadratmeter butiker och kontor,planeras för att under 2013–2014 påbörjaen större förnyelse.sundbybergs stadsdelarKistaRissneursvikBromma FlygHallonbergenduvboCentrala SundbybeRGörstorskogenLilla AlbyarenastadenSolna”planen förden närmaste15-årsperiodeninnehåller såvälnyproduktion somrenoveringar.”Uthyrningsbar yta (kvm)AntalDistrikt Bostäder Lokaler Totalt Fastigheter Lägenheter Lokaler P-platser GarageplatserHallonbergen/Ör 208 722 62 506 271 228 12 2 816 310 448 2 027Rissne/Ursvik 179 728 13 130 192 858 39 2 439 88 1 206 132Centrala Sundbyberg 176 215 54 728 230 943 32 2 753 277 435 753Totalt koncernen 564 665 130 364 695 029 83 8 008 675 2 089 2 912Varav moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren 547 291 105 158 652 449 80 7 740 598 2 089 2 75223

fastigheternas marknadsvärdeFastigheternasmarknadsvärdeFastigheternas bedömda marknadsvärde för koncernen, inklusive mark,uppgick per den 31 december 2012 till 9 613 (9 246), mkr vilket motsvararen ökning på 4,0 procent. För jämförbart bestånd, det vill sägamed hänsyn taget till avyttrade fastigheter, ökade marknadsvärdetför koncernen med 578 mkr, motsvarande 6,4 procent.MARKNADSVÄRDEFörvaltaren koncern och moder, mkr/kvmmkr12 00010 0008 0006 0004 0002 0000mkr10 0009 0008 0007 0006 0005 0004 0003 0002 0001 000020082009201020112012kr/kvm14 00012 00010 0008 0006 0004 0002 000Marknadsvärde koncern, mkrMarknadsvärde moder, mkrMarknadsvärde koncern, kr/kvmMarknadsvärde moder, kr/kvmMARKNADSVÄRDEBokfört värde, Moderbolag20082009201020112012Marknadsvärde, mkrBokfört värde, mkr0Koncernens totala fastighetsbestånduppgick vid årsskiftet till cirka 695 000kvadratmeter, fördelat på 8 008 lägenheter,675 lokaler och 5 001 garage- ochparkeringsplatser. Bostadsytan uppgicktill ungefär 565 000 kvadratmeter och dekommersiella lokalytorna till cirka 130 000kvadratmeter.Marknadsvärde i ModerbolagetFastighets AB FörvaltarenModerbolaget Fastighets AB Förvaltarensmarknadsvärde uppgick till 8 920 (8 766)mkr. För jämförbart bestånd ökade marknadsvärdetfrån 8 462 mkr till 8 920 mkr,motsvarande 5,4 procent.DotterbolagMarknadsvärdet i Förvaltaren HBC AB, somendast innehåller fastigheten Hallonbergencentrum, uppgick till 205 (168) mkr. Ökningenberor på investeringar i energieffektiviseringar.I Förvaltaren Bostäder i Ursvik AB, därnybyggnation av 268 nya bostäder pågår,uppgick mark och pågående investering tillett värde om 489 (312) mkr. Byggnationenfortsätter under våren 2013.Bokfört värde och övervärdeÖvervärde beräknas som skillnaden mellanbedömt marknadsvärde och bokfört värde.Fastigheternas sammanlagda boförda värdei moderbolaget uppgick till 3 098 mkr ochövervärdet uppgick därmed till 5 836 mkr.Taxeringsvärdet uppgick till 6 570 mkr.Inga fastigheter var under året föremål förnedskrivning.MarknadsvärderingFörvaltaren lät genom året NAI Svefasvärdera cirka 90 procent av koncernensfastighetsbestånd med årsskiftet 2012/2013som värdetidpunkt. Fastighetsbeståndetomfattade 79 värderingsobjekt. Resterandevärderingsobjekt internvärderades.Värderingsmetodik ochvärderingsunderlagSamtliga värderingar utfördes objektsvis.Värderingarna genomfördes med erkändaoch accepterade värderingsmetoder, ochmetodiken ansluter i allt väsentligt tillSvenskt Fastighetsindex anvisningar ochriktlinjer. Samtliga 79 objekt, värderades iNAI Svefas egna kalkylmodell.Värdebedömningarna grundades dels påkassaflödesanalyser baserade på prognoseröver framtida betalningsströmmar, dels påjämförelser med genomförda köp av liknandefastigheter inom respektive delmarknad, såkallade ortsprisanalyser.24

fastigheternas marknadsvärde© Christer CarlsonDIREKTAVKASTNINGJämförbart bestånd (snitt 3,6%/år)mkr%12 5005VÄRDEFÖRÄNDRINGJämförbart bestånd (snitt 4,1%/år)mkr%15 00020TOTALAVKASTNINGJämförbart bestånd (snitt 7,7% 1) och 9,1% 2) /år)%1510 0007 5005 0002 500432112 50010 0007 5000+ =5 0002 50010-101050020082009201020112012Marknadsvärde, mkrDirektavkastning, %0020082009201020112012Marknadsvärde, mkrDirektavkastning, %-20-520082009201020112012Totalavkastning inkl underhållTotalavkastning exkl underhåll1)avser totalavkastning inkl underhåll2)avser totalavkastning exkl underhållFastigheternas värden fördelat på områdeMarknadsvärdemkrMarknadsvärdekr/kvmBokfört värdemkrBokfört värdekr/kvmÖvervärdemkrÖvervärdekr/kvmTaxeringsvärdemkrTaxeringsvärdekr/kvmCentrala Sundbyberg 3 550 15 369 1 125 4 871 2 425 10 498 2 768 11 985Hallonbergen/Ör 2 718 11 044 793 3 223 1 925 7 820 1 871 7 604Rissne/Ursvik 2 653 15 135 1 180 6 734 1 472 8 401 1 725 9 844Fastighets AB Förvaltaren 8 920 13 674 3 098 4 750 5 822 8 924 6 365 9 757Förvaltaren HBC AB 205 8 201 191 7 630 14 571 190 7 601FV Bostäder i Ursvik AB 1) 489 27 824 489 27 824 0 0 15 876Totalt koncern 9 614 13 835 3 778 5 437 5 836 8 398 6 570 9 4551)Bostäder i Ursvik AB håller på att uppföra två hyresfastigheter vilka värderas till nedlagda kostnader.25

finansieringFinansieringFastighets AB Förvaltaren har trots en orolig finansmarknaden stark finansiering. Bolaget har en diversifierad finansieringsstrukturmed upplåning på både kapital- och bankmarknaden. Dessutom harbolaget stora reserver i form av bekräftade kreditfaciliteter. Detta tillsammansmed en stark ägarstruktur i Sundbybergs stad och koncernenSundbybergs stadshus AB har gjort att det hela tiden har funnitstillgång till finansiering även om kreditmarginalernaökade något under 2012.mkr11 00010 0009 0008 0007 0006 0005 0004 0003 0002 0001 0000BELÅNINGSGRADKoncern20082009201020112012Marknadsvärde, mkrBelåningsgrad, %%100”standard & poor’sbehöll fastighetsförvaltarens ratingtill ’aa-/stable/a-1+’. ”9080706050403020100SKULDPORTFÖLJENFastighets AB Förvaltarens skuldportföljuppgick den 31 december 2012 till2 087 (2 054) mkr. Andelen finansieringi banklån uppgick till 52 (51) procent.Bolaget har ett företagscertifikatprogrammed möjlighet att emittera 1 500 mkr. Denemitterade volymen uppgick till 1 000 mkrvid årsskiftet, vilket motsvarar 48 (49)procent av låneportföljen. Till den emitteradevolymen har bolaget tecknat backupfacilitetsavtal uppgående till 1 840 mkr.Vid årets utgång uppgick koncernens nettolåneskuldtill 1 780 (1 888) mkr. Bolagethade per 31 december 2012 en derivatportföljuppgående till ett nominellt värde om1 710 (2 015) mkr.FINANSNETTOFinansnettot förbättrades med 23 mkrunder året och uppgick till -44 (-67) mkr.Det förbättrade finansnettot beror på lägreräntor. Den 31 december 2012 var snitträntan(momentan) för skuldportföljen 3,2 (3,4)procent. Genomsnittlig räntebindning uppgicktill 4,1 (4,2) år och andelen räntebindningmed förfall inom ett år med hänsyntill kreditlöften uppgick till 0 (5) procent.RATINGFastighets AB Förvaltarens certifikatprograminnebär även att bolaget erhåller enrating som utförs av Standard & Poor’s.Ratingen avser att bedöma en emittentsgenerella kreditvärdighet att i tid möta sinafinansiella förpliktelser. Ratingen ger ocksåen bedömning av kreditvärdigheten avseendeett specifikt lån/förpliktelse. Standard& Poor´s behöll Fastighets AB Förvaltarensrating till ’AA-/Stable/A-1+’.BORGENSAVGIFTI kommunal borgensavgift har FastighetsAB Förvaltaren erlagt 3,2 (3,2) mkr. Beviljadborgensram uppgick till 1 129 mkr(1 129) mkr, varav 1 122 (889) mkr varutnyttjat.VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FINANSIELLAINSTRUMENTVid årets utgång uppgick finansiella räntederivattill ett nominellt värde om 1 710mkr. Marknadsvärderingar gjordes av dessaderivatkontrakt samt av Förvaltarens elhandelskontraktpå Nordpool. Marknadsvärdetpå samtliga utestående derivatinstrumentper den 31 december 2012 var –142 (-123)mkr, vilket medförde en negativ värdeförändringunder året om 19 mkr. Dettaberor till stor del på den räntenedgång somskedde i de långa räntorna under året.UTSIKTER 2013Året avslutades med att Riksbanken sänktestyrräntan till 1,0 procent på grund av inbromsningeni svensk ekonomi. Riksbankenshuvudscenario är att behålla reporäntan pånuvarande nivå följt av en långsam höjningi slutet av 2013. De långa marknadsräntornaväntas stiga marginellt under 2013.Detta sammantaget väntas ge en något lägregenomsnittlig ränta i skuldportföljen under2013. Finansnettot väntas minska någotunder 2013 jämfört med 2012 till följd aven lägre genomsnittlig ränta.26

finansieringFINANSPOLICYFinansverksamheten styrs av en finanspolicysom styrelsen beslutat vars syfte är attsäkerställa Förvaltarens finansieringsbehovtill en så låg kostnad och risk som möjligt.I finanspolicyn klargörs de mandat och limitersom ligger till grund för hanteringenav de finansiella riskerna.© Christer Carlsonpolicy utfall 2012Räntebindning Policy, % Utfall, %7 år 5–25 22,8MotpartsriskEnbart samarbete med kreditinstitut med hög rating samt maximalt 2 400 mkrutestående derivatkontrakt med en och samma motpart.RefinansieringsriskAndel lån med förfall inom 12 månader, med hänsyn taget till bekräftade löften,får inte överstiga 30 procent.LikviditetsriskLikviditeten bör motsvara kommande tre månaders nettoutbetalningarKapitalbindningGenomsnittlig kapitalbindning med hänsyn taget till kreditlöften bör inteunderstiga 3 årDerivatvolym ej överstiger lånevolymMaxvolym nettoexponering för totalt utestående derivataffärer får max motsvaralåneportföljens volym.UppfylltUppfylltUppfylltUppfylltUppfylltkapitalbindningKapitalbindning 1) Utfall (mkr) Utfall, %0–1 år 1 135 2) 541–3 år 306 15>3–5 år 156 8>5–7 år 490 23>7–9 år 0 0Total volym 2 087 1001)Kreditlöften ej medtagna.2)1 000 mkr avser certifikatprogram.räntebindningRäntebindning Kapitalskuld, mkr Årsränta, %3–5 år 420 3,4>5–7 år 250 4,3>7 år 475 3,1Totalt 2 087 3,2finansieringskällorgenomsnittlig räntesatsFinansieringskällor (mkr) Ram UtnyttjatBanklån 0 9314,54,16%Kreditlöften 1 840 1) 156Företagscertifikatprogram 1 500 1 000Checkräkningskredit 140 0Summa 2 0874,03,53,49%3,53%3,86%3,45%1)Backupfacilitet för företagscertifikatprogram, samtliga kreditlöftenförfaller efter år 2014 och framåt.3,02008200920102011201227

iskhanteringRiskhanteringAtt äga och förvalta fastigheter innebär en ständig exponeringmot en mängd risker, inte minst på investeringssidan. Här är välgenomförda programhandlingar och en kompetent organisationsom klarar att hantera en stor mängd projekt avgörande.Nedan beskrivs de största riskerna.”Förvaltarenarbetar med attlångsiktigt få endifferentieradjustering avhyresnivåerna!”operativa riskerVakansgradVakansgraden anger hur stor del av fastigheternashyresvärde som inte är uthyrd.För bostäder uppstår vakanser främst vidstörre projekt då hela eller delar av fastighetertomställs. Förvaltaren jobbar aktivtmed att minska projektvakanserna genomtill exempel korttidsuthyrningar. Per den31 december 2012 uppgick hyresvakansgradentill 4,2 (3,3) procent, motsvarandeett hyresbortfall på 29 (23) mkr.InvesteringarInnan beslut fattas om investeringar görFörvaltaren en riskanalys baserad på faktorersom investeringskostnad, intäkter, drift- ochunderhållskostnader samt räntekostnader.Många av Förvaltarens fastigheter är äldre,vilket kan medföra ökade underhålls- ochinvesteringskostnader jämfört med ett mermodernt fastighetsbestånd.En av de största riskerna i projektgenomförandetligger i kvaliteten på programhandlingarnasom sedan ska läggas tillgrund för projektering, byggande ochförvaltning. En annan stor risk ligger iorganisationen som ska hantera en stormängd projekt.Finansiella riskerFörvaltaren är exponerat mot olika finansiellarisker, där ränte-, motparts- ochrefinansieringsrisk är de största.RänteriskKostnaden för Förvaltaren upplåningpåverkas av marknadsräntan samt den räntemarginalsom Förvaltaren betalar. Nivånpå marknadsräntan kan förändras snabbtmedan räntemarginalen är mer trögrörlig.En förändring i marknadsräntan påverkarinte Förvaltaren fullt ut eftersom ränteförfallostrukturenhar fördelats på olikalöptider. Vid en ögonblicklig förändring avmarknadsräntan med ±1 procentenhet frånoch med balansdagen den 31 december2012, antaget allt annat lika, skulle räntekostnadenpåverkas med –/+ 5 mkr underden närmaste 12-månadersperioden. OmFörvaltaren däremot haft en helt rörligränta skulle räntekostnaden påverkas med–/+21 mkr.Historiskt sett har en kort räntebindningvarit billigare än en lång räntebindning,sett över tiden. Detta är utgångspunkten förränteriskhanteringen. En kort räntebindningkan dock ge större utslag i resultaträkningenvid snabba ränteförändringar,varför konjunkturläge och Förvaltarensfinansiella ställning beaktas vid valet avräntebindning. Räntebindningen hanterasgenom lån med längre löptider samt genomderivat med en löptid på maximalt tio år.MotpartsriskMotpartsrisk avser risken för att en motpartinte fullföljer sina åtaganden. Förvaltareningår endast kreditlöften och finansielladerivatavtal med de stora affärsbankernapå den svenska marknaden, vilket begränsarrisken.RefinansieringsriskMed refinansieringsrisk avses risken föratt det uppstår svårigheter att refinansieraen låneportfölj eller att det tillfälligtvisuppstår störningar på kapitalmarknadensom kan leda till att nyupplåningen intekan ske till rimliga kostnader. Förvaltarenhar en långsiktig finansieringsstrategi föratt minimera refinansieringsrisken. Dennainnebär att bekräftade låneramar överstigerprognostiserat investeringsbehov för denärmaste 12 månaderna.28

iskhanteringkänslighetsanalys: intäkter och kostnaderFörändring, % Resultateffekt, mkrHyresintäkter +/-1 +/-7Vakansgrad lokaler +/-1 +/-1Drift- och energikostnader +/-1 +/-5Räntenivå, marknadsränta 1) +/-1 +/-51)Resultateffekten är beräknad på Förvaltarens derivatvolym.KänslighetsanalysDe resultatposter som bedöms ha störstpåverkan på koncernens resultat före skattär hyresintäkter, vakansgrad, driftkostnadersamt räntenivå.Känslighetsanalysen ovan visar effektenpå resultatet vid en förändring i respektiveresultatpost, allt annat lika. Beräkningarnautgår från en förändring per den31 december 2012 och med då gällandehyresavtal och avtalsvillkor, vakansgrad,upplåning och räntebindning.© Christer Carlson29

miljöansvarExempel på energieffektiviseringar 2012• Hallonbergen centrum: Installation avFTX (från- och tilluft med värmeåtervinning).• Ljungen 3, Spelmanshöjden 1–26 i Ör:Tilläggsisolering av klimatskal samtinstallation av frånluftsvärmepumpar.• Gullvivan 2, Mamsellstigen 2–8 i Ör:Installation av frånluftsvärmepumpar.• Räfsan 5 och 6, Valkyriavägen 11–13 iRissne: Nya vattenspararmaturer.• Banken 8, Vasagatan 9 i Centrala ochHundlokan 3, Majeldsvägen 1–23 iÖr: Projektering för renovering medföljande låg energianvändning.• Violen 2, Logdansvägen 2–48 ochÖrsvängen 6: Byte av fjärrvärmecentraloch injustering av garageventilation.• Gullvivan 2, Mamsellstigen i Ör: Byte avalla fönster i två punkthus med cirka 60lägenheter.Fortsatt satsning på avfallsfråganEnligt avfallsstrategin ska kunderna hatillgång till nära källsortering och andrahandsmarknaderför återanvändning avgrovsopor. Målet för 2015 är att 50 procentav avfallet ska källsorteras.Sundbybergs stad har även beslutat attmatavfallsinsamling ska vara obligatorisktför kommunens invånare. Under 2012fortsatte Förvaltaren arbetet med att införamatavfallsinsamling i 1 600 lägenheter icentrala Sundbyberg och i Storskogen. Vidårets slut hade drygt 2 400 av Förvaltarenslägenheter matavfallsinsamling.Under året fortsatte vi arbetet medflera mindre förbättringar runt om i vårafastigheter. Fokus låg på källsortering ochsortering av matavfall.Hämtning av grovsoporAlla som bor hos Förvaltaren har tillgångtill nära och gratis hämtning av grovsoporen gång per månad. Till vår hämtningfortsatte vi under året med den uppskattadeSMS-tjänst som påminner hyresgästernaom när den hämtningen kommer. Antaletprenumeranter ökade under året från 84till 408.Uppskattad klädinsamlingKläder är en resurs som med fördel kanåteranvändas. I samarbete med HumanBridge (Läkarmissionen och Erikshjälpen)placerades 14 återvinningsboxar i Rissneoch Hallonbergen under året. Sammanlagtsamlades 36 ton kläder in som gick tillåteranvändning istället för förbränning.Radon, PCB och asbestPlanen är att samtliga fastigheter ska vararadonkontrollerade 2014. Mätningar (105under 2012) utförs enligt plan. När detgäller PCB och asbest är hela Förvaltarensfastighetsbestånd inventerat. Sanering skeri samband med övriga renoveringar.Miljöarbetet 2013• Driftoptimering och energisparåtgärdervid underhåll• Energiprojektering inför stora renoveringari Hundlokan 3 och Banken 8• Energieffektivisering av maskiner itvättstugor• Individuell mätning av el och tappvarmvatteni fler lägenheter• Klädinsamling i Centrala Sundbyberg• Information om avfall och källsorteringtill alla hushåll• Fortsatt arbete med att införa matavfallssortering• Målet för 2013 är att minska CO 2med6 procent jämfört med år 2010.Fakta insamling 2012TonTidningar 397Glas, färgat och ofärgat 182Blandat avfall 168Brännbart avfall 159Elektronikskrot 46Metallförpackningar 25Plastförpackningar 20Summa 997ENERGIFÖRBRUKNINGkWh/kvm Atemp2001751501251007550199520102011VärmeEl20122020”genom attköpa in grön elminskade vi co 2-utsläppen med3 700 ton.”31

Centrala sundbybergmed Duvbo, Storskogen och Lilla Alby© Christer Carlson32

Distrikt: Centrala sundbybergI händelsernas centrumCentrala Sundbyberg genomgår just nu en betydande utveckling.Till denna redan levande stadsdel adderas en ny galleria vid Torget,fler bostäder och den nya Tvärbanan som invigs under 2013.För Förvaltarens del innebar 2012 ett år av förberedelser införförnyelsen av fastigheterna Banken, Basaren och Bageriet vidLandsvägen. Ett större grepp på miljövänlig avfallshanteringoch uppfräschning av tvättstugor togs också under året.KistaursvikRissneHallonbergenör arenastadenduvbostorskogenVidareutveckling avlevande stadsdelFörnyelsen av Centrala Sundbyberg börjadei försiktig skala för 15 år sedan då det förstabostadshuset längs Bällstaån byggdes.Sedan dess har utvecklingen fortsatt ochidag kantas hela ån av hus med båtplatsernedanför.Sundbybergs stad har stora ambitionerför kvarteren längs Landsvägen, frånnybygget av Swedbanks huvudkontor tillcentrumkvarteren med bostäder vid Bällstabro.Den nya Signalfabriken – intillFörvaltarens stora fastigheter – med galleria,hotell och bostäder invigs hösten 2013vid Torget. Gallerian kommer att ha ettaffärsutbud som förväntas vitalisera helaSundbybergs affärsliv. Den nya Tvärbanankommer att passera hela Landsvägen medSundbybergs Central med invigning hösten2013.Kunderna uppskattar trygghetenVarje år följer Förvaltaren upp hur nöjdabolagets bostadshyresgäster är med service,bostadsområde och lägenhet.2012 års mätning visade att hyresgästernai distriktet framför allt är nöjda mednärmiljön, tryggheten, Förvaltarens servicesamt kontakterna med hyresvärden.Särskilt höga betyg fick hantering av felanmälan,vilket är glädjande med tanke påatt bolaget höjt ambitionerna på området.Vidare har den stora satsningen på gårdaroch trädgårdar nu visat sig i kundenkäten.Skötseln av utemiljön fick höga betyg,något som betyder väldigt mycket för dentotala boendekvaliteten.Viktiga händelserStrategiska lokaluthyrningarTotalt hyrde bolaget ut stora lokalytor iCentrala Sundbyberg under sommaren2012. Bland hyresgästerna märks matbutikenKötthallen med ett nytänkandekoncept samt norska fitnesskedjan Elixia.Det här är intressanta uthyrningar somutvecklar Förvaltarens fastigheter ochstadsmiljöer.Miljösatsning på avfallshanteringRedan under 2011 påbörjades en satsningpå att införa matavfallsinsamling i fastigheterna.Projektet fortsatte i stor skala ävenunder 2012. Vid årets slut hade 2 403 avFörvaltarens lägenheter matavfallsinsamling.Fortsatta energibesparingarSom ett led i Förvaltarens energisparplansåg vi under året över belysningen i flerafastigheter. Exempelvis Lekplatsvägen 1–5och 2–8, Tulegatan 37–45 samt Bergsgatan5–15.Löpande modernisering av hissarHissarna på Lekplatsvägen 1, 2 och 5 samtTulegatan 37, 39, 41 och 45 moderniseradesenligt nya gällande regler.Uppfräschning av tvättstugorUnder året gjordes viktiga satsningar påatt modernisera maskiner och fräscha upptvättstugorna på Lekplatsvägen 1 och 2,Tulegatan 39 och 45 samt Bergsgatan.Tvättstugorna försågs dessutom med detelektroniska bokningssystemet Aptus.Bromma FlygCentrala SundbybeRGdistriktsfaktaLilla AlbySolnaBostadsarea, kvm 176 215Lokalarea, kvm 54 728Totalarea, kvm 230 943Antal fastigheter 32Antal lägenheter 2 753Marknadsvärde, mkr 3 550mycket stadskaraktär och pulsEn vandring i de centrala delarna är envandring genom Sveriges historia; rikligtdekorerade trävillor från slutet av 1800-talet,mellankrigstidens mer återhållna stilmed tydliga inslag av art deco, funkishusfrån 40-talet, punkthus från 50-talet ochstorskalig modernism från 60-och 70-talen.Det senaste tillskottet i stadsbildenär raden av nyfunkishus invid Bällstaån.Den stora blandningen av tidsåldrar ochstilar vittnar om att stadsdelen växt framstegvis. Och den har i sanning behållitsin stadskaraktär och puls. Här trängsrestauranger och butiker med kontor ochserviceutbud och på gatorna strömmarmänniskor de flesta av dygnets timmar.Läs mer om Centrala Sundbyberg på nästa sida R33

DISTRIKT: centrala sundbyberg”förvaltarenbidrar till attsundbyberg blirännu attraktivaresom bostadsort.”Större projekt”Den gyllene triangeln”Eftersom Förvaltaren äger tre av de störstafastigheterna vid Landsvägen intill Torgetoch Bällsta bro spelar företaget en centralroll i förnyelsearbetet av området. 2012präglades därför av stora förberedelser närdet gäller den kommande utvecklingen avfastigheterna Banken 8, Basaren 1 ochBageriet 23. Banken 8 och Basaren 1 omfattasockså av stadens detaljplanearbete.Banken 8 – Modernt och klimatsmart boendeBanken 8/Vasagatan 9 är områdetsdominerande fastighet och den av vårafastigheter som nu genomgår den störstaförvandlingen med renoveringsstart 2013.Här kommer vi att erbjuda ett moderntoch klimatsmart boende med en störremångfald. Det blir färre lägenheter än idag,men mer anpassade till dagens efterfråganpå fler lägenhetsstorlekar och boendeformer.Totalt blir det 210 nya lägenheter,varav cirka 70 lägenheter för äldreboendeni samarbete med Sundbybergs stad.Efter ombyggnaden kommer fastighetenatt ge ett betydligt mer stadslikt intryck.Återställda fasader och färgsättningar, uppfräschadebalkonger, inbjudande gångytor,rikare utbud av lokaler, ny belysning ochtrivsamma entréer är viktiga inslag för attbidra till Sundbybergs nya stadsbild.Basaren 1 – Renovering med energifokusUnder 2012 påbörjades förstudierna gällandeBasaren 1. Det är ett projekt som omfattarsåväl renovering som förtätning mednya lägenheter. Renoveringen är inriktadpå betydande energieffektiviseringar, översynav ventilationssystem, stambyten samtmodernisering av lägenheter, gemensamhetsutrymmenoch fasad. Fastigheten kommeratt erbjuda 95 fräscha lägenheter mednya kök och badrum. Fokus kommer ocksåatt läggas på att optimera fastighetens butiksytoroch planera för nyproduktion.Bageriet 23 – Kommersiella ytorUnder året påbörjades också förstudier avBageriet 23 på Landsvägen-Högklintavägen.Även här kommer renoveringen inriktas påbetydande energieffektiviseringar, översynav ventilationssystem, stambyten samtmodernisering av 175 lägenheter, gemensamhetsutrymmenoch fasad.Här ryms också stora lokalytor ochintressanta butikslokaler som kommermoderniseras och effektiviseras under denärmaste åren.Ekorren 2 – Långsiktigt klimatarbeteVår fastighet på Ateljévägen 2–28 har haftproblem med inomhusklimatet. Under2012 fortsatte vi arbetet med att förbättrainomhusklimatet och följa upp med enhälsoenkät bland de boende. För att långsiktigtsäkra upp huset kommer vi under2013–2014 att dränera kring fastigheten,ta fram nya ventilationslösningar och läggahelt nya tak.© Christer Carlson34

DISTRIKT: centrala sundbybergPlanerad nyproduktioni Basaren 1.Våren 2013 startarrenoveringen av Banken 8.35

© Christer CarlsonRISSNE/URSVIK36

DISTRIKT: rissne/ursvikNyproduktion ochfortsatt underhållMedan Rissne byggdes på 80-talet är UrsvikFörvaltarens senaste tillskott i fastighetsportföljen. Bådastadsdelarna kännetecknas av en stark och levande kvarterskänsla.För Rissnes del innebar 2012 ett år av fortsatt underhållsarbete,exempelvis modernisering av hissar, uppgraderade gårdar ochnymålade trapphus. I Ursvik påbörjades inflyttningen i och medatt 87 av Förvaltarens 268 klimatsmarta hyresrätter ficksina första hyresgäster.KistaursvikRissneHallonbergenör arenastadenduvbostorskogenCentrala SundbybeRGSolnaBromma Flyg Lilla AlbyRissne – Tio år av kommandeunderhållRissne fyller snart 30 år. Fastigheterna är idet stora hela fortfarande moderna – menbehöver uppgraderas avseende stammarför vatten och avlopp, bad- och duschrum,hissar samt aggregat för ventilation.Detta planeras ske steg för steg under dekommande tio åren. Fokus läggs även påförbättringar av den redan välplaneradeträdgårds- och lekmiljön på gårdarna.Ursvik – Fortsatt nyproduktionI Ursvik är nyproduktionen av 268 ytsmartaoch klimatmedvetna lägenheter ifull gång. 18 av dessa avser seniorboende.Under 2012 fick 87 av lägenheterna sinaförsta hyresgäster. Under 2013 sker inflyttningeni de återstående 181 lägenheterna.Kunderna uppskattar servicenVarje år följer Förvaltaren upp hur nöjdabolagets bostadshyresgäster är med service,bostadsområde och lägenhet.2012 års mätning visade att hyresgästernai distriktet framför allt är nöjda medden dagliga servicen och Förvaltarenshantering av felanmälningar. Ett trevligtbemötande med snabb återkoppling ochhantering av felanmälan har varit ambitionen– och enligt mätningen något manockså lyckats med.I enkäten pekade hyresgästerna ocksåpå behov av hissrenoveringar och snyggaregårdar. Något som också ligger i bolagetsplan för de kommande åren.Viktiga händelser 2012Nya hissarI distriktet finns ungefär 140 hissar. Varjeår renoverar vi ett tiotal av dem. Så ävenunder 2012. Hissarna moderniseras enligtnya gällande regler. Det innebär bland annatny inredning, att nödtelefon installerasmed tvåvägskommunikation och att nyahissdörrar monteras för höjd säkerhet.Stambyten och våtutrymmenUnder året påbörjades arbetet med attrenovera stammar för vatten och avlopptillsammans med bad- respektive duschrum.Arbetena görs trapphusvis enligt ett avtalmed hyresgästföreningen, vilket ger ökadeintäkter med 300–350 kronor i månadenper lägenhet.GårdsrenoveringarUnder året förnyades två gårdar på Lavettvägenrespektive Pjäsbacken. Gårdarnahelrenoverades med uppdaterade grönytor,gångvägar, träd, buskar, belysningar, staketoch lekredskap.BelysningFortsatt översyn och uppdatering av närvarostyrdbelysning i trapphus och källargångarenligt bolagets energisparplan varen annan viktig insats under 2012.distriktsfaktaBostadsarea, kvm 179 728Lokalarea, kvm 13 130Totalarea, kvm 192 858Antal fastigheter 39Antal lägenheter 2 439Marknadsvärde, mkr 2 653kvarterskänsla och grönagårdarNär stadsdelen Rissne byggdes på80-talet var tanken att skapa en boendemiljödär både barn och vuxna skulle kunnaleva sina drömmar. Vackra träd och blommor,kringbyggda gårdar och bilfria delarkaraktäriserar området, men också en närhettill goda grannar. Trots att området ärstort får man en känsla av att varje kvarter,nästan varje hus är individuellt utformat.Här vindlar sig småvägar kring vinklar,burspråk och balkonger. I hjärtat av Rissneligger Rissne Torg, med tunnelbana, enstor öppen park och en hel rad affäreroch restauranger.Läs mer om Rissne/Ursvik på nästa sida R37

SUNDBYBERGSE BankenKISTAUrsviks torgE18 EnköpingsvägenUrsviks holmeMilotDISTRIKT: rissne/ursvik”när området ärfärdigbyggt kommeröver 15 000människor att boi ursvik.”Stora projektstora Ursvik – inflyttningen har börjat!Intresset för Förvaltarens 268 nya klimatmedvetnalägenheter i Ursvik har varitstort. I september 2012 flyttade de förstahyresgästerna in i de nyproducerade lägenheternaoch under våren 2013 kommer detförsta kvarteret att vara uthyrt. Färdigställandetav det andra kvarteret fortsätterunder 2013 med inflyttning under andrahalvan av året.Nyproduktionen av hyresrätter är en deli Förvaltarens uppdrag att bidra till en valfriheti boendeformer i alla stadsdelar.Fakta Förvaltarens hyresrätter• 268 lägenheter – varav 18 för seniorboende65+.• Yteffektiva och klimatmedvetna.• 2 rok på 45–48 kvm, 3 rok på 68–71 kvmoch 4 rok 87–98 kvm.• Generösa badrum, ekparkett och säkerhetsdörr.• Alla lägenheter har balkong, franskbalkong eller uteplats.Fakta Stadsbyggnad i UrsvikStora Ursvik ligger norr om Enköpingsvägenoch gränsar i väster mot Kymlingelänken,den kommande nya E18. I öster liggerLilla Ursvik med villabebyggelse sedan1930–1940 och i norr ligger Järvafältet ochIgelbäckens naturreservat.Stadsbyggnadsprojektet Ursvik påbörjades2005 då det första spadtaget togs ochberäknas vara klart 2025. Stadsdelen byggsut etappvis och kommer färdig att innehålladrygt 6 000 bostäder och cirka 15 000boende men också en hel del kommersiellalokaler.ursvik/utbyggnadsplanMilotKISTAplanerad tvärbanaUrsviks torgLadugårdsgatanMönstringsvägenSkördegatanUrsviks allé Ursviks alléSkrivargatanStallgatanOxienstiernas alléSkrivargatanBadhusgatanStugvägenArrendevägenUrsviks holmeKronogårdsvägenHemmansvägenForskningsringenSolvändanMarieborgsgatanNaturstigenGårdsvägenGåsörtsvägenKronogårdsvägenSkattetorpsvägenForskargrändIgelbäcksvägenMarieborgsgatanBackstugevägenForskningsringenGrönlingens vägGräsvägenMilstensvägenUrsviksvägenSE BankenGamla EnköpingsvägenArrendevägenMilstensvägen38E18 EnköpingsvägenBrännarvägenSUNDBYBERGBROMMAMcDonaldsFärdigställt Pågående husproduktion Antagen detaljplan Översiktsplanerat Förvaltarens fastigheterplanerad tvärbanaLadugårdsgatanSkördegatanUrsviks a lé Ursviks a léSkrivargatanSta lgatanMönstringsvägenOxienstiernas a léSkrivargatanGamla EnköpingsvägenBadhusgatanStugvägenArrendevägenKronogårdsvägenA rendevägenBrännarvägenSolvändanHemmansvägenForskningsringenMarieborgsgatanNaturstigenGårdsvägenGåsörtsvägenKronogårdsvägenSkattetorpsvägenForskargrändIgelbäcksvägenBackstugevägenMarieborgsgatanForskningsringenMilstensvägenGrönlingens vägGräsvägenMilstensvägenUrsviksvägenHALLONBERGENSOLNA

”Det känns härligt att allt är nytt ochfräscht och med smarta lösningar.”Natalie Haglund Gonzalez, Ursvik© Fredrik Hjerling39

© Christer CarlsonHALLONBERGEN/ÖR40

DISTRIKT: hallonbergen/örFörnyelse och planeringav nya bostäder1960- och 1970-tals husen i Ör och Hallonbergen har nukommit in i den gyllene medelåldern och står inför en omfattandeförnyelse. Renoveringar, nya bostäder, ungdomslägenheter, attraktivaremiljöer och energisparåtgärder står på agendan.En övergripande ambition finns även att tydligare binda ihopHallonbergen och Ör och länka samman stadsdelarna med övrigaSundbyberg. Detta utan att ge avkall på det som präglar dessastadsdelar med dess närhet till omtyckta grönområden.KistaursvikRissneHallonbergenör arenastadenduvbostorskogenCentrala SundbybeRGSolnaBromma Flyg Lilla AlbyFokus på renoveringar2011 var året då startskottet gick för deomfattande renoveringar av bolagets fastighetersom står att vänta i Hallonbergenoch Ör under många år framöver. Samtidigtpåbörjade Sundbybergs stad ett störrearbete för att tillsammans med de boendesynliggöra framtida behov i stadsdelarna.Arbetet är inriktad på förtätningar mednya bostäder, en bättre infrastruktur ochbevarandet av viktiga grönområden somGolfängarna och Toppstugeområdet iHallonbergen. Dialogen fortsätter under2013.kunderna nöjda med utemiljönVarje år följer Förvaltaren upp hur nöjdabolagets bostadshyresgäster är med service,bostadsområde och lägenhet.2012 års mätning visar att hyresgästerna idistriktet framför allt är nöjda med serviceoch hantering av felanmälan. Man varäven nöjd med skötseln av utemiljön samtviktiga saker som belysning och hissar.Bemötande och öppettider uppskattadesockså.De påbörjade renoveringarna påverkarlöpande boendeupplevelsen. Normalt settminskar kundnöjdheten något i sambandmed renoveringar – för att sedan öka. Hyresgästeri nyrenoverade lägenheter brukaröverlag vara de mest nöjda.Det Trygghetsboende som invigdes 2011med 34 lägenheter, har blivit mycket uppskattatbland hyresgästerna 70+.viktiga händelser18 Nya ungdomslägenheter – Bo i kubikI Hallonbergen finns ett tusental lägenhetermed uthyrningsrum. Genom att skilja avrummet från övriga lägenheten skapar vihelt nya smålägenheter för stadens ungai åldern 18–26 år. Lägenheterna är på 15kvadratmeter och rymmer såväl pentry somdusch och förvaringsutrymme. Under 2012skapades 18 ungdomslägenheter. Vi planerarlöpande för ett 20-tal nya ungdomslägenhetervarje år.Trädgårdarna förnyasGårdsmiljöerna i Hallonbergen och Ör ärbilfria och skyddade platser för lek ochavkoppling. Under 2012 påbörjades renoveringenav de stora gårdsytorna på Logdansvägen2–48. Arbetet blir klart under 2013.Nya fönster i ÖrUnder de senaste åren har vi löpande byttfönster i våra fastigheter i Hallonbergen ochÖr. Under 2012 påbörjades fönsterbyten i120 lägenheter på Mamsellstigen 2–8 i Ör.Ny ventilationUnder 2012 färdigställdes ett ventilationsprojektpå Mamsellstigen 2–8 i Ör. Fastighetenhar fått helt nya frånluftsfläktar medplacering på vinden.Uppskattad lekplats med grillI bolagets fastighetsbestånd finns ett 70-tallekplatser. De förnyas löpande och under2012 färdigställdes en helt uppgraderadlekplats med grillplats på Hallonbergsvägeni Hallonbergen.distriktsfaktaBostadsarea, kvm 208 722Lokalarea, kvm 62 506Totalarea, kvm 271 228Antal fastigheter 12Antal lägenheter 2 816Marknadsvärde, mkr 2 718välplanerat och nära tillgrönskaÖr och Hallonbergen byggdes underett tiotal intensiva år på 1960- och1970-talet. Stadsdelarna är i sin helhetbärare av den tidstypiska arkitektoniskastil som präglade tidsepoken. Husenutmärks av välplanerade lägenheter, gottom plats för bilen i det varma garaget,närhet till grönska, lugna gårdar ochmånga fina promenadvägar med utkiksplatser.Stadsdelarnas gemensamma hjärta ärHallonbergen centrum vilket erbjudernärservice som livsmedelsbutiker, restauranger,apotek, sporthall, tunnelbana,bibliotek samt kommunens Kulturcentrumför alla som gillar musik, dans, teater ochkonst.Läs mer om Hallonbergen/Ör på nästa sida R41

DISTRIKT: hallonbergen/ör”i hallonbergencentrum beräknarvi spara cirka 5miljoner kwhper år.”Stora projektFärdigrenoverat på Spelmanshöjden 1–26 i ÖrVid årsskiftet 2012-2013 avslutades renoveringenav 211 lägenheter i Ljungen 3 påSpelmanshöjden 1–26 i Ör. Fastighetenhar stambytts, tilläggsisolerats och försettsmed nya system för återanvändning avvärme. Vi räknar med att energianvändningenkommer att halveras i linje medvåra klimatmål.Inne i lägenheterna kan hyresgästernanjuta av helt nya kök och badrum. Ungefär70 procent av hyresgästerna har också valtnya ytskikt på väggar och golv.Under 2013 kommer den stora gården attfräschas upp som en avslutning på hela renoveringen.Även garage och gemensammautrymmen har renoverats.Förutom ett stort lyft för hyresgästernasboendemiljö innefattar projektet även enberäknad halvering av energianvändningen.Förberedelserna inför renoveringenpåbörjades under 2012 och kommer attfortsätta under 2013. Byggstarten beräknastill början av 2014 och hyresgästernainformeras redan löpande om renoveringsplanerna.Hallonbergen centrumI Hallonbergen centrum pågick under åretett omfattande projekt för att förbättraluftbehandlingen och halvera energiförbrukningeni fastigheten. Den totalaenergibesparingen beräknas till cirka 5miljoner kWh/år. Projektet startade underhösten 2011 och avslutas i början av 2013.Förberedelser på MajeldsvägenNäst på tur för renovering i Ör står defyra husen i fastigheten Hundlokan 3 påMajeldsvägen 1–23 med 166 lägenheter.i hallonbergen planerar vi löpande för20 nya ungdomslägenheter per år.42

nu är 211 lägenheter på spelmanshöjden1–26 i ör färdigrenoverade.DISTRIKT: hallonbergen/ör© Christer Carlson© Christer Carlson© Christer Carlson© Christer Carlson© Christer Carlson43

sundbybergs stadsnätSundbybergs stadsnätSverige och svenskarna är världsledande i det digitalainformationssamhället och Sundbyberg är den ledandekommunen i Sverige. Bakom denna framgång står SundbybergsStadsnätsbolag AB och Sundbybergs Bredband AB. Bolagensamverkar under begreppet Sundbybergs Stadsnät och arbetar föratt erbjuda Sundbybergsborna och kommunens näringsidkare enkomplett infrastruktur för transport av dagens och morgondagensbredbandstjänster. 2012 har präglats av berikande samarbeten medandra stadsnät och marknadsoperatörer samt av lyckad införsäljningav nätanslutningar. Under 2013 kommer man att erbjuda fler digitalatjänster och fortsätta det viktiga arbetet med att länkasamman Sundbyberg med resten av världen.Uppdrag och målSundbybergs Stadsnät ska driva, utvecklaoch skapa en framtidssäker och kostnadseffektivinfrastruktur med mindremiljöbelastning för snabba digitala kommunikationerinom Sundbybergs stad.Kommunikationen ska ske i ett öppet ochkonkurrensneutralt nät.Sundbybergs Stadsnätsbolag AB ägeroch förvaltar en fiberoptisk infrastruktur,det vill säga ett passivt nät. SundbybergsBredband AB äger och förvaltar en teknikplattformför transport av bredbandstjänstertill och från slutkonsumenter, det vill sägaett aktivt nät. Bolagen organiseras som dotterbolagtill Fastighets AB Förvaltaren.VisionVår vision är ett samhällstäckande fibernättill nytta för alla i Sundbyberg; privatpersoner,företag, organisationer, myndighetersamt utbildnings- och vårdenheter. Nätetska vara snabbt och driftsäkert och kunnaanvändas för all typ av digital kommunikation,till exempel internet, tv, telefoni,underhållning, företagstjänster, vård ochomsorgstjänster, utbildningstjänster ochkommunal service. Ett väl utvecklat kommunikationsnätlänkar samman Sundbybergmed resten av världen.Händelser under 2012i Sundbybergs Stadsnätsbolag abUtbyggnaden av det fiberoptiska nätet harfrämst skett i samband med kommunensexploateringsarbeten i Stora Ursvik, VästraBrotorp och i kvarteret Franstorp samt genomsamordning med andra entreprenörersom utfört schaktarbeten inom kommunen.Under året har ett hundratal fastigheteranslutits till nätet.Genom vårt samarbete med andrastadsnät och med marknadens operatörerhar ett nationellt avtalspaket tagits fram.Paketet har som syfte att standardiserahandeln med uthyrning av svartfiber tillmarknadens aktörer. Det pågår också ettnationellt kravställningsarbete gällande ettsystemstöd för att underlätta handeln medsvartfiberuthyrningen.Myndigheterna ställer mer och mer kravpå robustheten i fiberinfrastrukturen. Medutgångspunkt från Post - och telestyrelsensallmänna rekommendationer för robustanät och noder har ett kvalitetsgranskningsarbetepåbörjats under året.Händelser under 2012 i SundbybergsBredband abRiktade försäljningskampanjer har genomförtstillsammans med våra tjänsteleverantörerför att öka aktiveringsgradenav slutkundsnoder. Införsäljning avföretagsanslutningar inom moderbolagetsfastighetsbestånd har pågått under året,liksom bearbetningen av fastighetsägareför flerbostadshus.Aktiveringsgraden ökade med 7 procentoch aktiveringsbara slutkundsnoder ökademed 3 procent.Under året har olika tester genomförtsi syfte att byta leverantör av Öppen44

sundbybergs stadsnätBredbands- tv. Installationsarbetet av enteknisk plattform som möjliggör leveransav kapacitets tjänster upp till 1 Gbit/sekundhar också påbörjats.Vi har också varit engagerade i Sabosutvecklingsprojekt (BoIT) vars syfte är attvia standardiserad teknik och affärsmodellergöra fastighetsrelaterade tjänster ochtjänster inom vård och omsorg tillgängligaför slutkunder.Planerad utveckling under 2013Utbyggnaden går fortsatt i takt medkommunens exploateringsplaner. Riktadeförsäljningskampanjer till sammans medvåra tjänsteleverantörer mot såväl bostadsrättsföreningarsom enskilda villor ochföretag kommer att intensifieras blandannat genom en förstärkt försäljningsorganisation.Tjänsteportföljen ska utökas med leverantörersom erbjuder triple play tjänster,Gbit tjänster och VOD tjänster (Video OnDemand). Likaså ska IPv6 (Internet protokollversion 6) implementeras. Även kapacitetstjänsterför regionala och nationellaföretag kommer att erbjudas. Kvalitetssäkerhetsarbetetska fortsätta både vad gällerrobusta noder och nät samt säker kundanslutning,helt enligt Post- och telestyrelsensrekommendationer.Framtidens informationssamhälleSverige och svenskarna är världsledandei det digitala informationssamhället ochSundbyberg är den ledande kommunen iSverige.Med vårt stadsnät – ett fiberoptiskt nätsom täcker 86 procent av alla hyresrätter,bostadsrätter och villor i hela staden – ärSundbyberg den fibertätaste kommunen ilandet, enligt en rikstäckande undersökningutförd av Post- och telestyrelsen.Regeringens mål är att 90 procent avSveriges hushåll och företag ska ha tillgångtill bredband om 100 Mbit/sekund år 2020.Detta uppnår Sundbybergs Stadsnät medråge.Sundbyberg Stadsnät är väl rustat föratt möta framtidens allt högre kapacitetskrav.Likaså är Sundbybergs Stadsnäts välutvecklade öppna nät utbyggt för att svaraupp mot framtidens tjänstekrav. Dettainnebär att det öppna nätets plattforminnehåller en tjänstemarknad med mångatjänsteleverantörer i fri konkurrens. Varjeenskild slutkund kan välja fritt mellan enmängd olika tjänster där konkurrensenskapar hög kvalité, inga eller korta bindningstidersamt hög prisvärdhet. Dennahållbara, miljövänliga digitala teknikkommer att gälla i överskådlig framtid ochSundbybergs Stadsnät ligger i den absolutaframkanten.Positiv utvecklingSundbyberg Stadsnät har en positivutveckling. Flera av de ursprungliga målenför stadsnätet är nu uppnådda. Specielltvärt att nämnas är att målet, att i stort settalla fastigheter enkelt ska kunna anslutastill fibernätet, har uppnåtts.Sundbybergs Stadsnät har också i stortbidragit till att staden är en bra plats att bo,leva och arbeta i. I Sundbyberg kan mantack vare den digitala effektiviteten frigöratid för en rikare fritid, bland annat för attträffa och umgås med andra människor.Sundbybergs Stadsnät kommer även attfortsätta utvecklingen av det fiberoptiskatransportnätet med fokus på Sundbybergarnastrygghet och säkerhet.sundbybergs stadsnätsbolag abIntäkter, tkr 18 453Driftkostnad, tkr -1 012Driftnetto, tkr 14 441Rörelseresultat, tkr 2 181Resultat efter skatt, tkr 1 272Rörelsemarginal, % 8,7sundbybergs bredband abIntäkter, tkr 23 542Driftkostnad, tkr -8 088Driftnetto, tkr 14 734Rörelseresultat, tkr 3 652Resultat efter skatt, tkr 2 729Rörelsemarginal, % 11,445

jobba på förvaltaren%90NMINöjd-Medarbetar-IndexJobba på förvaltaren80706050Sverige indexTotalt FörvaltarenEngagemangLedarskapStrukturAttraktivitet2008 2010 2011 20122012 års NMI, Nöjd-Medarbetar-Index, ökade för tredje året i rad.2009 gjordes ingen NMI-mätning.%403020100ÅLDERSFÖRDELNING20-2930-3940-4950-5960-Kvinnor Män TotaltpersonalfaktaAntalet tillsvidareanställda var vidårsskiftet 113 (102). 12 tjänster varinte tillsatta. Utöver de 113 hade vi 14personer med tidsbegränsat uppdrageller så kallad personlig tjänst.• Antalet sommarvikarier var 37 (33).• Antalet praktikanter var 6.• Kompetensutveckling per anställdvar 19 700 (16 000) kr.• Sjukfrånvaron var 4,27 (3,35)procent.• Antalet arbetsplatsolyckor var 7 (3)varav två färdolycksfall.• Antalet chefer var 13 varav 6 kvinnor.En spännande arbetsplats där det är möjligt att förenaprivatliv och familj med en inspirerande karriär. Det fortsatthöga indexet för Nöjd-Medarbetare på 80 (Sverigeindex 75) visar attFörvaltaren lyckats väl i ambitionerna att forma en attraktiv arbetsmiljö.Särskilt glädjande var att medarbetarna i enkäten ansåg attcheferna mycket väl följer bolagets värdegrund.Våra stora ambitioner inom förvaltning och fastighetsutvecklinggör att vi även i fortsättningen kommer att kunna erbjudamånga utmanande arbetsuppgifter.Förvaltaren ska vara en attraktiv arbetsgivaresom lockar och behåller kompetenta ochserviceinriktade medarbetare. För att lyckasmed detta fokuserar vi på sex strategiskaHR-frågor. Dessa är valda för att stödja delångsiktiga mål som finns i verksamhetsplanen,den fastslagna värdegrunden och denkultur som ska genomsyra verksamheten.Förvaltarens strategiska HR-fokus• Resultatorienterat arbetssätt• Vi har kompetens och tar ansvar• Serviceinriktade medarbetare• Lönen är individuell och differentierad• Jämställdhet och mångfald• ArbetsmiljöUnder 2012 arbetade vi med olika förbättringarinom alla sex strategiska HR-områden.Nedan följer några utvalda satsningarunder året.KompetensförstärkningarUnder året arbetade vi med att höja kompetenseni bolaget, bland annat genom attrekrytera välutbildade medarbetare tillnya tjänster. Särskilt märks detta inom vårprojektorganisation. Vi fokuserar också påvidareutbildningar, studiebesök och karriärsmöjligheterinom bolaget.EffektiviseringarSamtidigt har vi sett över hur vi kan effektiviseraoss inom ramen för befintlig organisation.En långsiktig ambition är att helatiden utveckla tjänster, roller och ansvar såatt de matchar kundens efterfrågan.JämställdhetI samband med rekryteringar är vi alltidnoga med att anställa medarbetare i olikaåldrar, av olika kön, med olika kompetenseroch med skiftande bakgrund. Ett kvitto påatt vi är på rätt väg är att vid årsskiftet varcirka 13 procent av personalen av utomnordisktursprung.Vi prioriterar också möjligheten att kombineraett utvecklande arbete med ett braprivatliv. Därför erbjuder vi bland annatflexibla arbetstider och goda möjlighetertill föräldraledighet. Det är något somuppskattas av medarbetarna.Fokus på friskvårdAv tradition har bolaget ett omfattandefriskvårdsarbete med en aktiv idrottsförening,konstförening, återkommandehälsokontroller och massage på jobbet.Under 2012 utökade vi friskvårdsarbetetmed ett mycket förmånligt träningskorthos en av de etablerade fitnesskedjorna.Vid årsskiftet hade i stort sett alla anställdaanvänt sig av någon friskvårdsförmån.ArbetsmiljöUnder 2012 invigde vi de helt nya ochöppna arbetsmiljöerna på huvudkontoret.Genom öppna landskap vill vi stimulera tilldialog, samarbete, snabbare beslutsvägaroch en naturlig kunskapsöverföring.UppföljningGenom årliga utvecklingssamtal följer viupp den enskildes prestation och hur densamspelar med företagets handlingsplaner.Prestationen har också en direkt kopplingtill karriärmöjligheter och löneutveckling.46

jobba på förvaltarenHelena DurgéBefattning: EnergispecialistHar jobbat på Förvaltaren: I tre år.Arbetsuppgifter: Energiuppföljning och bevakning. Jag fungerarockså som internkonsult i energifrågor.Det bästa med jobbet: Att det är varierande, att jag jobbar medmånga människor inom organisationen och – framför allt –att vi lyckas göra många bra saker för klimatet.Det bästa med att jobba på Förvaltaren: Att det är en nytänkandeorganisation med många projekt. Att jag har möjlighetatt utvecklas, både kompetensmässigt och personligt.Vidareutbildningar: Jag har möjlighet att delta i seminarieroch konferenser som rör mitt område. Förvaltaren är mån omatt de anställda ska vara ständigt uppdaterade.© Christer CarlsonJennie Peterson, RissneFriskvårdsaktiviteter: Ja, jag är aktiv i idrottsföreningen. Iförra veckan var vi iväg några stycken och klättrade. Jag harockså sprungit flera motionslopp som Ursviksjoggen ochBlodomloppet.Mehran Ali BeigiBefattning: ReparatörHar jobbat på Förvaltaren: I nio år.Arbetsuppgifter: Jag utför alla typer av reparationer närkunderna anmäler fel.Det bästa med jobbet: Att jobba med händerna. Och att jagkänner de flesta av kunderna i mitt distrikt Hallonbergen.Jag älskar mitt jobb!Det bästa med att jobba på Förvaltaren: Friheten. Att man fåransvar att på egen hand sköta jobbet på bästa sätt.Vidareutbildningar: Jag har fått alla möjliga typer av hantverksutbildningarsedan jag började på Förvaltaren. Hittarjag någon lämplig kurs ställer Förvaltaren alltid upp.Friskvårdsaktiviteter: Nej, jag springer och tränar så mycketpå dagarna …© Christer Carlson47

SÅ STYRS FÖRVALTARENså styrs fÖRVALTARENFastighets AB Förvaltaren är ett allmännyttigtfastighetsbolag som ägs till 100 procent av Sundbybergs stad,via koncernbolaget Sundbybergs stadshus AB. Kommunfullmäktige,kommunstyrelsen och kommunens styrnings- och ägarutskottutövar ägarrollen gentemot koncernen.”internkontrollenvisar att vi hartillfredsställanderutiner och instruktionersamtatt uppdragenutförs på ett betryggandesätt.”För att säkerställa att det övergripande måletuppnås arbetar Fastighets AB Förvaltarenkontinuerligt med bolagsstyrningsfrågor,vilket upprätthåller en effektiv styrning,ledning och kontroll av företaget. Tillgrund för styrningen finns både externaoch interna regelverk.ÄGARSTYRNINGSundbybergs kommunfullmäktige beslutarom ägardirektiv för koncernen Sundbybergsstadshus AB. Kommunfullmäktige fastställeräven bolagsordning och utser styrelseledamöter.Kommunfullmäktige ska taställning innan beslut fattas i koncernensverksamhet som är av principiell betydelseeller av annars större vikt.Sundbybergs stadshus AB ansvarar föratt stadens vision och strategiska inriktningargenomsyrar hela bolagskoncernen.Moderbolaget har en sammanhållandefunktion för bolagen i koncernen, ochansvarar för styrning och uppföljningav dotterbolagens verksamhet utifrånkommunfullmäktiges uppdrag. Styrelseni Sundbybergs stadshus AB ska fatta deprincipiella beslut som krävs för att kommunfullmäktigesuppdrag till koncernengenomförs samt lämna ägardirektiv tillFastighets AB Förvaltaren som ska utgåifrån kommunens ägardirektiv. Dotter- ochdotterdotterbolagen, dess styrelser ochverkställande ledningar, har det operativaansvaret för att ägardirektiven följs.BOLAGSSTYRNINGStyrelsen i Fastighets AB Förvaltaren fastställerårligen en instruktion för verkställandedirektören som reglerar arbetsfördelningenmellan styrelse och verkställandedirektör.I instruktionen anges att verkställandedirektören ansvarar för att leda företagetsverksamhet samt svarar för den ekonomiskarapporteringen. Styrelsen har fastställt enövergripande struktur för bolagsstyrningsom beskriver det ramverk av policys,riktlinjer och instruktioner som ska styraFastighets AB Förvaltarens verksamhet. Destyrdokument som har fastställts ska följasav samtliga medarbetare inom företagetoch utgör därmed grunden för en godintern kontroll i företagets alla processeroch aktiviteter.Planering, styrning och uppföljning avverksamheten sker utifrån den fastställdaorganisationen, med tydlig delegering avansvar och befogenheter.STYRNING AV VERKSAMHETENDen strategiska planeringen utgår frånägardirektiven, där den verkställandeledningen analyserar vilka värdedrivandestyrtal som finns i ägardirektiven. Ledningenplanerar och sammanfattar däreftersin strategi i en verksamhetsplan. Verksamhetsplanenfastställs av styrelsen.De långsiktiga målen för Förvaltaren är att;• Förvaltaren ska ha de nöjdaste hyresgästernai norra Storstockholm.• Förvaltaren ska bli ett klimatneutraltföretag år 2030.• Förvaltaren ska utveckla fasighetsportföljeni enlighet med den fastighetsutvecklingsplansom fastställs som strategisktdokument.• Förvaltaren ska bidra till trygga ochtrivsamma bostäder och bostadsområdenblandade upplåtelseformer i alla stadsdelaroch en långsiktigt hållbar utvecklingför Sundbybergs stad.För att nå de långsiktiga målen arbetarFörvaltaren med målstyrning. Det innebäratt varje år sätts ett antal mål upp, dessa ärsuperbruttresultat (kronor per kvadratmeter),operativet resultat (mkr), Nöjd-Kund-48

SÅ STYRS FÖRVALTARENIndex, CO2-utsläpp samt att genomföraårets projekt i fastighetutvecklingsplanen.Målen godkänns av styrelsen vid styrelsemöteti december.Vid styrelsemöten, i anslutning till tertialrapporter,följs den ekonomiska utvecklingenupp mot de uppsatta målen samtutvecklingen av investeringar. Vid störreavvikelser från målen eller om beslutadeinvesteringar bedöms bli mer kostsamma,rapporterar VD detta till styrelsen. Viddessa möten godkänner styrelsen även enårsprognos, som tas fram vid varje tertial,utifrån fastställda mål.Varje månad sammanställs en VDrapporttill styrelsen som innehåller viktigaaffärshändelser så som investeringar ochavyttringar. Dessutom får styrelsen enmånatlig rapport om finansiering. Genommånadsrapporterna får styrelsen kontinuerligten god bild av företagets finansiellarisker och möjligheter.Uppföljning för att säkerställa den finansiellautvecklingen sker genom regelbundnaledningsgruppsmöten där det ekonomiskautfallet, beslutade investeringar ochavvikelser mot målen följs upp.kontrollen och utfallet återkopplas löpandetill styrelsen.Kontrollens syfte är att säkerställa attbolagets styrdokument, fastställda instruktioneroch rutiner följs.Under året har särskilt vikt lagts på:• uppföljning av bolagets processer vadgäller samtliga projektarbeten• uppföljning av inköpspolicyn• uppföljning av samtliga processer förintäktsoptimeringGranskningen visar att vi har tillfredsställanderutiner och instruktioner samt attuppdragen utförs på ett betryggande sätt.ORGANISATIONGenomförandet av den operativa verksamhetensker ute i bolagets affärsenheter,Förvaltning och Marknad och Fastighetsavdelningen,samt Förvaltarens stödenheterVD-stab, Ekonomi/Finans och IT/Kontorsservice. Förvaltning och Marknadhar ansvar för driftnettot på företagsnivå,och är indelat i tre distrikt. På distriktenhanteras framför allt kundfrågor och dendagliga driften av verksamheten. Fastighetsavdelningenhar ansvar för alla projekt,inköp och lagkrav som rör vår fastighetsutveckling.Avdelningen är indelad i tvåenheter, varav en ansvarar för projekt- ochunderhållsgenomförandet. Den andraenheten har specialistkompetens inomframför allt drift/energi, miljö, trädgård,lantmäteri, lagkrav, upphandling/inköpoch dokumenthantering/ritningsarkiv.INTERN KONTROLLVarje år upprättas en plan för intern kontrolldär väsentliga processer som påverkarbolagets finansiella förhållanden kontrolleras.VD ansvarar för genomförandet av© Christer Carlson49

SÅ STYRS FÖRVALTARENORGANISATION OCH FUNKTIONERFastighets AB FörvaltarenVDVD-stabInkl Pers & InfoEkonomi/FinansIT/KontorFastighetsavdelningenFörvaltning och MarknadTeknik Projekt MarknadLokalAdm.Hallonbergen Rissne CentralaBOLAGS-/ÄGARSTRUKTURKoncernenKommunfullmäktigeKommunstyrelsenStyrnings- och ägarutskottSUNDBYBERGS STADSHUS ABStyrelse, Ordf Pär NuderVD, Sten OlssonFASTIGHETS AB FÖRVALTARENStyrelse, Ordf Sten OlssonVD, Anette SandFÖRVALTARENHBC ABStyrelse, Ordf Sten OlssonFÖRVALTARENBOSTADSFASTIGHETERI SUNDBYBERG ABStyrelse, Ordf Sten OlssonVD, Anette SandSUNDBYBERGSSTADSNÄTSBOLAG ABStyrelse, Ordf Anette SandVD, Heléne JacobssonFÖRVALTARENBOSTÄDER I URSVIK ABStyrelse, Ordf Sten OlssonFÖRVALTARENFASTIGHETS-UTVECKLING ABStyrelse, Ordf Sten OlssonSUNDBYBERGSBREDBAND ABStyrelse, Ordf Anette SandVD, Heléne Jacobsson50

hyregäst mina.© Christer Carlson51

© Christer Carlson52

FörvaltningsberättelseFÖRVALTNINGSBERÄTTELSEStyrelsen och verkställande direktören för Fastighets ABFörvaltaren avger härmed årsredovisning och koncernredovisningför räkenskapsåret 2012-01-01 – 2012-12-31.ÄGARFÖRHÅLLANDENFastighets AB Förvaltaren, 556050-2683,ägs till 100 procent av Sundbybergsstadshus AB som ägs av Sundbybergs stad.VERKSAMHETENFastighets AB Förvaltaren (moderbolag)är ett allmännyttigt bostadsbolag. Medkoncernens 8 008 lägenheter fördeladeöver hela Sundbyberg är Förvaltarenett av de största bostadsbolagen i NorraStorstockholm.Förutom bostäder har Förvaltaren cirka130 000 kvadratmeter lokaler. Lokalernafinns främst i bostadsfastigheterna ochkan vara alltifrån små lager upp till störrebutiker och kontor.Fastighets AB Förvaltaren grundades1947 och har sedan dess mycket aktivtbidragit till stadens uppbyggnad och dessutveckling fram till vad den är idag.Bolaget är miljöcertifierat enligt ISO14001.Fastighets AB Förvaltarens rentkommersiella fastighet (Hallonbergencentrum) finns i dotterbolaget FörvaltarenHBC AB. Verksamheten inom stadsnätochbredbandstjänster bedrivs i dotterbolagenSundbybergs Stadsnätsbolag ABsamt Sundbybergs Bredband AB.I koncernen Fastighets AB Förvaltareningår även Förvaltaren Bostäder i UrsvikAB innehållande ett projekt avseendenybyggnation av 268 lägenheter i Ursvik,Förvaltaren Bostadsfastigheter i SundbybergAB och Förvaltaren FastighetsutvecklingAB. Fastighetsrörelsen står för95 procent av koncernens omsättning.Väsentliga händelser under åretNya hyran Fastighets AB Förvaltaren ochHyresgästföreningen kom överens om nyahyresnivåer för 2012. I genomsnitt höjdeshyrorna med 2,3 procent från och med 1februari 2012, vilket motsvarade cirka 11mkr i ökade intäkter.projekt Nyproduktionen av 268 klimatsmartalägenheter i Ursvik fortskred enligtplan. Den totala investeringen uppgår tillcirka 570 mkr. Investeringen sker i dotterbolagetFörvaltaren Bostäder i Ursvik AB.Renoveringsprojektet av 211 lägenheteri kvarteret Ljungen (Spelmanshöjden) iÖr fortskred enligt plan. Den totala investeringenuppgår till cirka 150 mkr.Energieffektiviseringsprojektet i fastighetenTerränglöparen 11 (Hallonbergencentrum) beräknas att avslutas i början av2013. Den totala investeringen uppgår tillcirka 55 mkr.fastighetsaffärerUnder 2012 genomfördes 3 fastighetstransaktioneri moderbolaget. I augusti2012 avyttrades och ombildades fastighetenKompassen 1 i Hallonbergen till BRF.Köpeskillingen uppgick till 256 mkr. Kapellet11 såldes november 2012 för köpeskillingen55 mkr. Fastigheten Hästhoven2 har undertecknat ett överlåtelseavtal inovember med ett tillträdesdatum i mars2013. Köpeskillingen uppgår till 192 mkr.FÖRSÄLJNING TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENINGARTotalt har Fastighets AB Förvaltarenunder åren 2008 till år 2012 sålt 18 fastighetertill nybildade bostadsrättsföreningartill ett sammanlagt försäljningspris om1 842 mkr.ÖVRIGA TRANSAKTIONERFastighets AB Förvaltaren tecknadeden 30 juni 2011 aktieöverlåtelseavtalmed Ikano Bostad AB om försäljning avsamtliga aktier i dotterbolaget Förvaltareni Ursvik AB. Bolaget innehåller delav fastigheten Sundbyberg 2:79 (mark iUrsvik) men kommer vid frånträdet äveninnehålla del av fastigheten Sundbyberg2:85 (mark i Ursvik) som genom enpågående fastighetsreglering ska tillförasfastigheten Sundbyberg 2:79. Berördafastigheter ska därefter fastighetsreglerastill fastigheten Sundbyberg 2:94 somIkano Bostad AB har förvärvat. Frånträdetskedde 31 maj 2012.händelser efter årets utgång• Hyreshöjningen för bostäder uppgicktill 1,75 procent för 2013.• Fastigheten Hästhoven 2 avyttradesden 6 mars 2013 till en köpeskillingom 192 mkr.53

esultaträkningRESULTATRÄKNINGKoncernenModerbolagetBelopp i mkrNot 2012-01-012012-12-312011-01-012011-12-312012-01-012012-12-312011-01-012011-12-31Hyresintäkter 1, 2 717 732 689 693Övriga intäkter 3 30 26 8 6Nettoomsättning 747 758 697 699Taxebundna utgifter 4 -161 -161 -154 -149Underhåll 5 -147 -124 -123 -108Drift 6 -117 -114 -121 -114Fastighetsskatt -20 -21 -18 -18Drift- och underhållskostnader -445 -420 -416 -389Driftnetto 302 338 281 310Administration 7, 8 -105 -117 -87 -98Bruttoresultat 197 221 194 212Av- och nedskrivningar -92 -98 -79 -82Resultat från fastighetsförsäljningar 9 197 117 36 -Rörelseresultat 302 240 151 130Resultat från andelar i koncernföretag 10 - - 163 1Försäljning av andelar i koncernföretag - - - 92Nedskrivning av andelar i intresseföretag 0 0 0 0Utdelningar övriga företag 0 0 0 0Resultat från övriga värdepapper och fordringar som äranläggningstillgångar - - - -Ränteintäkter och liknande resultatposter 11 10 13 33 30Räntekostnader och liknande resultatposter 12 -78 -98 -77 -97Resultat efter finansiella poster 234 155 270 156Bokslutsdispositioner 13 - - -9 -Resultat före skatt 234 155 261 156Skatt på årets resultat 14 -19 -14 -19 7ÅRETS RESULTAT 215 141 242 16354

esultaträkningKommentarer till RESULTATRÄKNINGNETTOOMSÄTTNINGKoncernen Omsättningen för koncernenminskade till 747 (758) mkr, en minskningmed 11 mkr (1 procent). Såldabostadsfastigheter under året och projektvakansersom en följd av utförda underhållsåtgärderär den främsta förklaringentill den minskade omsättningen.De kommersiella lokalerna motsvarar17 procent av koncernens omsättning ochden genomsnittliga återstående kontraktstidenär 2,2 (1,7) år. Hyreshöjningen förbostadsbeståndet blev i genomsnitt 2,3procent vilket motsvarar cirka 11 mkr.Hyreshöjningen var differentierad vilketinnebär att höjningen varierade mellan1,3–2,5 procent.Den ekonomiska vakansgraden uppgicktill 4,2 (3,3) procent. Kostnaden för vakansökade under 2012 till 30 (23) mkr. Denfrämsta orsaken var vakanser som uppståri samband med ombyggnadsprojekt därbostäder måste tomställas. Nettoomsättningeni kronor per kvadratmeter uppgicktill 1 087 (1 054) kr/kvm. Bostadshyranuppgick i genomsnitt till 986 (955) kr/kvm.Se diagram på sidan 59.MODERBOLAGET För moderbolaget FastighetsAB Förvaltaren minskade omsättningentill 697 (699 mkr). Jämfört med utfall2011 innebär det en minskning med 2mkr (0 procent). Även här påverkar såldabostadsfastigheter under året samt projektvakanserden minskade omsättningen.DRIFT– OCH UNDERHÅLLSKOSTNADERKONCERNEN Drift- och underhållskostnaderför koncernen ökade till 445 (420) mkr,en ökning med 25 mkr (6 procent). Kostnaderför reparationer och skötsel/tillsynvar högre till en följd av ökade vattenskadorsamt en mer snörik vinter än förraåret. Under året har större underhållsinsatsergjorts enligt fastighetsutvecklingsplanenför Fastighets AB Förvaltaren,vilket förklarar de ökade kostnaderna fördrift- och underhåll. I Förvaltaren HBCAB har det under året pågått ett energieffektiviseringsprojektvilket påverkatunderhållskostnaderna.Drift- och underhållskostnader ikronor per kvadratmeter uppgick till648 (598) kr/kvm.Moderbolaget För moderbolaget FastighetsAB Förvaltaren ökade drift- och underhållskostnadernatill 416 (389) mkr, enökning med 27 mkr (7 procent).DRIFTNETTOKoncernen Driftnettot för koncernen minskadetill 302 (338) mkr, en minskningmed 36 mkr (11 procent). Överskottsgradenuppgick till 40,4 (44,6) procent.Driftnettot i kronor per kvadratmeteruppgick till 439 (456) kr/kvm.Moderbolaget För moderbolaget FastighetsAB Förvaltaren uppgick driftnettot till281 (310) mkr. Överskottsgraden uppgicktill 40,4 (44,3) procent.BRUTTORESULTATKoncernen Bruttoresultatet för koncernenminskade till 197 (221) mkr, en minskningmed 24 mkr (11 procent). Det ökadefastighetsunderhållet är den främsta förklaringentill det minskade bruttoresultatet.Under året har effektiviseringsarbetetfortlöpt planenligt vilket inneburit lägrekostnader för administration.Bruttoresultatet i kronor per kvadratmeteruppgick till 287 (308) kr/kvm.Moderbolaget För moderbolaget FastighetsAB Förvaltaren minskade bruttoresultatettill 194 (212) mkr, en minskning med18 mkr (8 procent). Under året har effektiviseringsarbetetfortlöpt planenligtvilket inneburit lägre kostnader föradministration.RÖRELSERESULTATKoncernen Rörelseresultatet för koncernenökade till 302 (240) mkr, en ökning med62 mkr (26 procent). Fastighetsförsäljningarär den främsta orsaken till dethögre rörelseresultatet.Rörelseresultatet i kronor per kvadratmeteruppgick till 439 (334) kr/kvm.Moderbolaget För moderbolaget FastighetsAB Förvaltaren ökade rörelseresultat till151 (130) mkr, en ökning med 21 mkr (16procent).RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTERKoncernen Resultat efter finansiella posterför koncernen uppgick till 234 (155) mkr,en ökning med 79 mkr (51 procent).Räntenettot har förbättrats med 17 mkr(20 procent) på grund av lägre räntor.Resultat efter finansiella poster i kronorper kvadratmeter uppgick till 340 (216)kr/kvm.Moderbolaget För moderbolaget FastighetsAB Förvaltaren uppgick resultat efterfinansiella poster till 270 (156) mkr, enökning med 114 mkr (73 procent). Resultatfrån andelar i koncernföretag samtresultat från försäljningar av koncernföretagökade med 70 mkr (75 procent).Räntenettot förbättrades med 23 mkr(35 procent).RESULTAT FÖRE SKATTKoncernen Resultat före skatt för koncernenuppgick till 234 (155) mkr.Resultat före skatt i kronor per kvadratmeteruppgick till 340 (216) kr/kvm.Moderbolaget För moderbolaget FastighetsAB Förvaltaren uppgick resultat före skatttill 261 (156) mkr.ÅRETS RESULTATKoncernen Årets resultat för koncernenuppgick till 215 (141) mkr, en ökning med74 mkr (52 procent). Årets skattekostnadpå resultatet uppgick till 10 (11) mkr.Återbetalning av skatt från tidigare taxeringsårhar redovisats med 0 (24) mkr.Skatteeffekt på koncernbidrag uppgick till2 (0) mkr. Uppskjuten skattekostnad harredovisats med 7 (27) mkr.Det operativa resultatet minskade till37 (43) mkr.Årets resultat i kronor per kvadratmeteruppgick till 313 (196) kr/kvm. Se diagrampå sidan 59.Moderbolaget För moderbolaget FastighetsAB Förvaltaren uppgick årets resultat till242 (163) mkr, en ökning med 79 mkr(48 procent). Årets skattekostnad på resultatetuppgick till 8 (10) mkr. Återbetalningav skatt från tidigare taxeringsår harredovisats med 0 mkr (24 mkr). Skatt pålämnade koncernbidrag har redovisatsmed 8 mkr (7 mkr). Uppskjuten skattekostnadhar redovisats med 3 mkr (0 mkr).Det operativa resultatet förbättrades till71 mkr (68 mkr).55

alansräkningBALANSRÄKNINGKoncernenModerbolagetBelopp i mkr Not 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31TILLGÅNGARAnläggningstillgångarMateriella anläggningstillgångarByggnader och mark 15 3 174 3 408 2 930 3 143Pågående fastighetsarbeten 16 559 260 167 49Inventarier 17 9 11 9 11Stadsnät/utrustning 18 47 45 - -Summa materiella anläggningstillgångar 3 789 3 724 3 106 3 203Finansiella anläggningstillgångarAndelar i koncernföretag 19 - - 80 49Fordringar hos dotterbolag 20 - - 648 463Fordringar hos övriga koncernföretag 220 218 220 218Andra långfristiga värdepappersinnehav 21 0 0 0 0Andelar i bostadsrättsförening 22 1 1 1 1Andra långfristiga fordringar 23 7 13 7 13228 232 956 744Summa anläggningstillgångar 4 017 3 956 4 062 3 947OmsättningstillgångarKortfristiga fordringarKundfordringar 15 14 10 10Skattefordran 5 5 8 7Övriga fordringar 24 23 13 20 10Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 16 17 14 16Summa kortfristiga fordringar 59 49 52 43Kassa och bank 26 299 166 307 187Summa omsättningstillgångar 358 215 359 231SUMMA TILLGÅNGAR 4 375 4 171 4 421 4 17756

alansräkningKoncernenModerbolagetBelopp i mkr Not 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31EGET KAPITAL OCH SKULDEREget kapital 27Bundet eget kapitalAktiekapital 500 000 aktier á nom 1 000 kr 500 500 500 500Bundna reserver 145 135 100 100Summa bundet eget kapital 645 635 600 600Fritt eget kapitalFria reserver 1 189 1 071 1 214 1 082Årets resultat 215 141 242 163Summa fritt eget kapital 1 404 1 212 1 456 1 245Summa eget kapital 2 049 1 847 2 056 1 845Obeskattade reserver 28 - - 57 48Avsättningar 29 22 18 21 18Långfristiga skulderSkulder till kreditinstitut 30 2 087 2 054 2 087 2 054Övriga långfristiga skulder 11 20 6 15Summa långfristiga skulder 2 098 2 074 2 093 2 069Kortfristiga skulderLeverantörsskulder 83 94 68 64Skulder till koncernföretag - - 18 5Skulder till övriga koncernföretag 11 0 8 0Övriga kortfristiga skulder 4 10 3 9Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 31 108 128 97 119Summa kortfristiga skulder 206 232 194 197SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 375 4 171 4 421 4 177Ställda säkerheter 32 250 253 250 253Ansvarsförbindelser 33 1 1 1 157

alansräkningKommentarer till BALANSRÄKNINGTillgångarMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR förkoncernen uppgick till 3 789 (3 724) mkr.Jämfört med utfall 2011 innebär det enökning med 65 mkr (2 procent). Investeringari befintliga fastigheter uppgick till188 (102) mkr. Investeringar i nyproduceradefastigheter uppgick till 396 (190)mkr. Avskrivningar uppgick till 92 mkr.För moderbolaget Fastighets ABFörvaltaren uppgick materiella anläggningstillgångartill 3 106 (3 203) mkr,en minskning med 97 mkr (3 procent).Minskningen är hänförd till fastighetsförsäljningarnaunder året. Investeringar ibefintliga fastigheter uppgick till 169 (98)mkr. Avskrivningar uppgick till 79 mkr.Finansiella anläggningstillgångar förkoncernen uppgick till 228 (232) mkr.Jämfört med utfall 2011 innebär deten minskning med 4 mkr (2 procent).Minskningen av finansiella anläggningstillgångarmotsvaras främst av moderbolagetSundbybergs stadshus AB förvärv avbolaget Ursvik Sopsug AB.För moderbolaget Fastighets ABFörvaltaren uppgick de finansiella anläggningstillgångarnatill 956 (744) mkr,en ökning med 212 mkr (28 procent).Fordringar hos koncernföretag har ökati jämförelse på grund av försäljningen avdotterbolaget Förvaltaren Lokalfastigheteri Sundbyberg AB år 2011.Kortfristiga fordringar för koncernenuppgick till 59 (49) mkr, en ökning med10 mkr (20 procent).För moderbolaget Fastighets ABFörvaltaren uppgick kortfristiga fordringartill 52 (43) mkr, en ökning med9 mkr (21 procent).Kassa och bank för koncernen uppgick till299 (166) mkr, en ökning med 133 mkr(80 procent). Fastighetsförsäljningar ärfrämsta orsaken till ökad kassa.För moderbolaget Fastighets ABFörvaltaren uppgick kassa och bank till307 (187) mkr, en ökning med 120 mkr(64 procent). Fastighetsförsäljningar ärfrämsta orsaken till ökad kassa.EGET KAPITAL OCH SKULDERBundet eget kapital för koncernen uppgicktill 645 (635) mkr. För moderbolagetFastighets AB Förvaltaren uppgick bundeteget kapital till 600 mkr (600 mkr).Fritt eget kapital för koncernen uppgicktill 1 404 (1 212) mkr, en ökning med192 mkr (16 procent). Ökningen är främsthänförlig till årets resultat. Se diagram påsidan 59.För moderbolaget Fastighets ABFörvaltaren uppgick fritt eget kapital till1 456 (1 245) mkr, en ökning med 211 mkr(17 procent). Ökningen är främst hänförligtill årets resultat.Obeskattade reserver för koncernenuppgick till 0 mkr (0 mkr). För moderbolagetFastighets AB Förvaltaren uppgickobeskattade reserver till 57 (48) mkr.Ökningen beror på avsättningar till periodiseringsfond.Avsättningar för koncernen uppgick till22 (18) mkr och motsvaras av uppskjutenskatteskuld. För moderbolaget FastighetsAB Förvaltaren uppgick avsättningar till21 (18) mkr och motsvaras av uppskjutenskatteskuld.Långfristiga skulder för koncernenuppgick till 2 098 (2 074) mkr, en ökningmed 24 mkr (1 procent). Ökningen ärhänförlig till en ökad låneportfölj.För moderbolaget Fastighets ABFörvaltaren uppgick långfristiga skuldertill 2 093 (2 069) mkr, en ökning med 24mkr (1 procent). Ökningen är hänförligtill en ökad låneportfölj.Kortfristiga skulder för koncernenuppgick till 206 (232) mkr, en minskningmed 26 mkr (11 procent).För moderbolaget Fastighets ABFörvaltaren uppgick kortfristiga skuldertill 194 (197) mkr, en ökning med 3 mkr(1 procent).MarknadsvärdeKoncernen Fastighets AB Förvaltarenhar genom NAI Svefa låtit värdera ca 90procent av bolagets fastighetsbestånd medårsskiftet 2012/2013 som värdetidpunkt.Fastighetsbeståndet omfattade 79 värderingsobjekt.Resterande värderingsobjektinternvärderades. Fastigheternas bedömdamarknadsvärde för koncernen, inklusivemark, uppgick per den 31 december 2012till 9 613 (9 246) mkr vilket motsvarar enökning på 4 procent.58

nyckeltalnyckeltalOMSÄTTNINGKoncernmkrkr/kvm850 1 0908351 0758201 0608051 0457901 0307751 0157601 00074598573097071595570094020082009201020112012Omsättning, mkrOmsättning, kr/kvmRESULTAT EFTER SKATTmkr7006005004003002001000Koncern20082009201020112012Resultat efter skatt, mkrmkr2 500EGET KAPITALKoncern%60%70SOLIDITETKoncern2 0001 5001 00050403020605040302050010100200820092010201120120020082009201020112012Eget kapital, mkrAvkastning eget kapital, %Synlig soliditet, %Justerad soliditet, %59

kassaflödesanalysKASSAFLÖDESANALYSBelopp i mkr2012-01-012012-12-31Koncernen2011-01-012011-12-312012-01-012012-12-31Moderbolaget2011-01-012011-12-31Den löpande verksamhetenRörelseresultat 302 240 151 130Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm- Avskrivningar 92 98 79 82- Ersättning för sålda inventarier 0 0 0 0Resultat från fastighetsförsäljningar -197 -117 -36 -197 221 194 212Erhållen ränta 11 10 19 19Erlagd ränta -75 -96 -75 -96Betald inkomstskatt -10 37 -9 36Kassaflöde från den löpande verksamheten föreförändringar av rörelsekapital 123 172 129 171Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalMinskning/ökning varulager 0 1 - -Minskning/ökning kundfordringar -1 4 0 3Minskning/ökning av fordringar -10 85 -10 89Minskning/ökning av leverantörsskulder -12 27 4 12Minskning/ökning av skulder -16 -13 -30 -76Kassaflöde från den löpande verksamheten 84 276 93 199InvesteringsverksamhetenInvesteringar i materiella anläggningstillgångar -361 -293 -170 -101Sålda materiella anläggningstillgångar 238 0 249 -Sålda koncernföretag 163 100 - -Sålda finansiella anläggningstillgångar - 0 - -Övrig förändring finansiella anläggningstillgångar 1 -7 - -Investeringar i finansiella anläggningstillgångar - - -198 -179Amortering från dotterbolag - - - 167Kassaflöde från investeringsverksamheten 41 -200 -119 -113FinansieringsverksamhetenUpptagna lån 250 - 250 -Amortering av skuld -218 -518 -218 -518Förändring av långfristiga skulder -8 10 -9 10Utbetalda koncernbidrag -8 -32 -Utbetald utdelning -8 -1 -8 -1Anteciperad utdelning - - 163 1Kassaflöde från finansieringsverksamheten 8 -509 146 -508Årets kassaflöde 133 -433 120 -422Likvida medel vid årets början 166 599 187 609Likvida medel vid årets slut 299 166 307 18760

kassaflödesanalysKommentarer till KASSAFLÖDESANALYSKASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDEVERKSAMHETENRörelseresultatet uppgick till 302 (240)mkr och justering för poster som inteingår i kassaflödet avseende den löpandeverksamheten uppgick till 105 (-19) mkr.Kassaflödet från den löpande verksamhetenföre förändringar av rörelsekapitaluppgick till 123 (172) mkr vilket motsvararen förändring med 49 (62) mkr. Dettaförklaras främst av förbättrat räntenetto.Kassaflödet från förändringar av rörelsekapitaletuppgick till -39 (104) mkr.Kassaflödet från den löpande verksamhetenuppgick till 84 (276) mkr, vilket ären minskning med 192 (123) mkr jämförtmed föregående år.KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGS-VERKSAMHETENInvesteringarna i materiella anläggningstillgångaruppgick till -361 (-293) mkrvilket är en ökning med -68 mkr jämförtmed föregående år. Investeringarna motsvararfrämst investeringar i befintligafastigheter (-192 mkr) samt nyproduktionav fastigheter i Ursvik (-178 mkr). Övrigainvesteringar motsvarar kostnader förinventarier.Kassaflödet från sålda anläggningstillgångaruppgick till 238 (0) mkr. Kassaflödetfrån sålda koncernföretag uppgicktill 163 (100) mkr.Kassaflödet från övriga investeringaruppgick till 1 (-7) mkr.Kassaflödet från investeringsverksamhetenuppgick till 41 (-200) mkr, vilket ären förändring med 241 (725) mkr jämförtmed föregående år.KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGS-VERKSAMHETENNya lån har tagits upp med 250 (0) mkroch amortering av befintliga lån har skettmed -218 (-518) mkr. Övrigt kassaflödefrån finansieringsverksamheten uppgicktill -24 (9) mkr och motsvarar utbetaldakoncernbidrag, utbetald utdelning tillägaren samt förändring av långfristigaskulder.Kassaflödet från finansieringsverksamhetenuppgick till 8 (-509) mkr, vilketär en ökning med 517 mkr (-257 mkr)jämfört med föregående år.61

tilläggsupplysningartilläggsupplysningarRedovisningsprinciperDe redovisningsprinciper som är tillämpade överensstämmer med Årsredovisningslagensamt Bokföringsnämndens allmänna råd.Följande värderings- och omräkningsprinciper är tillämpade i årsredovisningen:KoncernredovisningKoncernens resultat- och balansräkningar omfattar alla företag i vilka moderbolagetdirekt eller indirekt har mer än hälften av aktiernas röstvärde samt företagi vilka koncernen på annat sätt har ett bestämmande inflytande och en merbetydande andel av resultatet av deras verksamhet.Samtliga förvärv av företag är redovisade enligt förvärvsmetoden, vilket innebäratt dotterbolagets egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellantillgångarnas och skuldernas verkliga värde, elimineras i sin helhet. I koncernensegna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagets egna kapitalsom tillkommit efter förvärvet. Obeskattade reserver redovisade i de enskildakoncernföretagen är uppdelade i koncernens balansräkning i en kapitaldel ochen skattedel. Kapitaldelen är förd till bundna reserver. Skattedelen är redovisadsom avsättning under rubriken Avsättningar. Interna mellanhavanden och internvinsterinom koncernen elimineras i sin helhet.IntäkterIntäkter har upptagits till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer atterhållas och redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarnakommer att tillgodogöras koncernen och intäkterna kan beräknas påett tillförlitligt sätt. Följande kriterier måste också uppfyllas innan intäkter redovisas:RäntaRänteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis avunderliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta).HyresintäkterHyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkorensom anges i gällande hyresavtal.AnläggningstillgångarAnläggningstillgångarna är redovisade till anskaffningskostnad med avdrag förplanmässiga avskrivningar baserade på en bedömning av tillgångarnas ekonomiskalivslängd.Avskrivningar enligt plan är gjorda enligt följande:Byggnader 2–4%Markanläggningar 5%Inventarier/Stadsnät utrustning 20%Fordringar och skulderFordringar och skulder är redovisade till det belopp varmed de beräknas inflyta.InkomstskattRedovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseendeaktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringari uppskjuten skatt.Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader mellan skattemässigavärden på tillgångar och skulder och redovisningsmässiga värden. Den temporäraskillnaden är hänförlig till anläggningstillgångar samt upplupna pensionskostnader.En skattesats på 22 procent har använts vid beräkningen avuppskjuten skatt.KlassificeringarFrån år 2011 redovisas koncerninterna intäkter i posten administration för attlättare kunna jämföras mot koncerninterna kostnader i posten administration.Belopp i mkr om inte annat anges.Not 1 Hyresintäkter per rörelsegrenHyresintäkterna fördelas på Koncernen Moderbolagetrörelsegrenar enligt följande: 2012 2011 2012 2011Bostäder 569 567 564 567Lokaler 121 140 99 102Garage- och p-platser 25 24 24 23Övrigt 2 1 2 1Summa 717 732 689 693Not 2 Uppgift om inköp och försäljning inom samma koncern, m mInköp och försäljning mellanModerbolagetkoncernföretag 2012 2011Inköp- Förvaltaren HBC AB 1,3% 1,3%- Sundbybergs Stadsnätsbolag AB 0,8% 0,8%- Sundbybergs Bredband AB 1,6% 1,3%Försäljning- Förvaltaren HBC AB - 0,2%- Sundbybergs Stadsnätsbolag AB - 0,1%- Sundbybergs Bredband AB - 0,1%Not 3 Övriga intäkterKoncerninterna övriga intäkter redovisas under posten administration.Not 4 Taxebundna utgifterKoncernen Moderbolaget2012 2011 2012 2011Uppvärmning -84 -76 -80 -70El -42 -49 -40 -45Vatten -19 -19 -19 -19Avfallshantering -16 -16 -15 -15Fjärrkyla 0 -1 0 0Summa -161 -161 -154 -149Not 5 UnderhållskostnaderKoncernen Moderbolaget2012 2011 2012 2011Fastighetsunderhåll -96 -82 -73 -66Lägenhetsunderhåll -43 -36 -43 -36Lokalunderhåll -8 -6 -7 -6Summa -147 -124 -123 -108Not 6 DriftkostnaderKoncernen Moderbolaget2012 2011 2012 2011Reparationer -38 -38 -35 -35Skötsel och tillsyn -67 -64 -64 -59Övriga driftskostnader -12 -12 -22 -20Summa 1) -117 -114 -121 -1141)I posten för moderbolaget ingår koncerninterna inköp med 11 mkr (9).Not 7 Upplysning om revisorns arvode och kostnadsersättningKoncernen ModerbolagetBelopp i tkr 2012 2011 2012 2011Ernst & Young ABRevisionsuppdrag 531 580 379 310Övriga uppdrag 255 345 295 454Summa 786 925 574 764Med revisionsuppdrag avses granskningen av årsredovisningen och bokföringensamt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgiftersom det ankommer på bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annatbiträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandeav sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga uppdrag.62

tilläggsupplysningarNot 8 Medelantal anställda, löner, andra ersättningar och sociala avgifterBelopp i tkrMedeltalet anställda 2012 2011Antal Varav Antal Varavanställda män anställda mänModerbolaget 122 62% 108 61%Dotterföretag 10 70% 8 75%Totalt i koncernen 132 63% 116 62%Löner, ersättningar m m 2012 2011Löner Soc.kostn Löner Soc.kostnoch andra (varav pens. och andra (varav pens.ers. kostnader) ers. kostnader)Moderbolaget 50 803 27 801 48 967 26 449(9 677) (8 897)Dotterföretag 4 049 1 765 5 325 2 353(417) (579)Koncernen 54 852 29 566 54 292 28 802(10 094) (9 476)Löner och andra ersättningar fördelademellan styrelseledamöter mfl och anställda2012 2011Styrelse Övriga Styrelse Övrigaoch VD anställda och VD anställdaModerbolaget 1 880 48 923 1 845 47 122Dotterföretag 1 174 2 875 1 229 4 096Koncernen 3 054 51 798 3 074 51 218Årets pensionskostnad för verkställande direktören i Fastighets AB Förvaltarenuppgår till 453 (517) tkr. Vid uppsägning gäller ömsesidig uppsägningstid om6 månader. Om bolaget säger upp verkställande direktör äger verkställandedirektör rätt till ett avgångsvederlag motsvarande 18 månadslöner. Erhållerverkställande direktören ersättning från annan tjänst sätts vederlaget ned medmotsvarande belopp enligt den avräkningsklausul som finns.Av koncernens pensionskostnader avser 257 (214) tkr nuvarande verkställandedirektör i dotterbolagen Sundbybergs Bredband AB och Sundbybergs StadsnätsbolagAB.Bolaget har en utestående pensionsförpliktelse till en tidigare verkställande direktör.Pensionen utbetalas från försäkringsbolaget via Fastighets AB Förvaltarenoch beloppet 922 (1 011) tkr redovisas av bolaget som långfristig skuld meden korresponderande långfristig fordran gentemot berört försäkringsbolag. Utöverdetta har bolaget under 2012 betalat ut en pensionsförpliktelse om 6 370tkr till en annan tidigare verkställande direktör. Beloppet har tidigare uppgåtttill 3 205 tkr och redovisats som en långfristig skuld. Skillnaden består i lägrediskonteringsränta och en högre livslängd vid tidpunkten då den verkställandedirektören slutade.Styrelseledamöter och andra ledandebefattningshavare Koncernen Moderbolaget2012 2011 2012 2011Styrelseledamöter 42 42 9 9- varav män 28 28 7 7Verkst. direktörer och andra 5 4 1 1ledande bef.havare- varav män - - - -Not 9 Resultat från fastighetsförsäljningarI beloppet ingår koncernintern försäljning med 3 mkr (0).Not 10 Resultat från andelar i koncernföretagModerbolaget2012 2011Anteciperad utdelning på andelari koncernföretag 163 1Summa 163 1Not 12 Räntekostnader och liknande resultatposterKoncernen Moderbolaget2012 2011 2012 2011Räntekostnader -71 -90 -71 -89Övriga finansiella kostnader -4 -5 -3 -5Kostnad för kommunal borgen -3 -3 -3 -3Summa -78 -98 -77 -97Not 13 BokslutsdispositionerModerbolaget2012 2011Avsättning till periodiseringsfond -9 -Summa -9 0Not 14 Skatt på årets resultatKoncernen Moderbolaget2012 2011 2012 2011Aktuell skatt- skatt på årets resultat -10 -11 -8 -10- skatt hänförlig till tidigare perioder - 24 - 24- skatteeffekt på koncernbidrag -2 - -8 -7Uppskjuten skatt- avseende temporär skillnad mellan redovisatoch skattemässigt värde på byggnader -7 -27 -3 0- avseende aktiverade underskottsavdrag 0 - -Summa -19 -14 -19 7Not 15 Byggnader och markKoncernen Moderbolaget2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31ByggnaderIngående anskaffningsvärde 4 180 4 513 3 873 3 825Investeringar 37 - 37Aktiveringar 16 51 15 48Försäljningar -167 -384 -166 -Utgående ackumuleradeanskaffningsvärden 4 066 4 180 3 759 3 873Ingående avskrivningar enligt plan -1 428 -1 500 -1 343 -1 267Försäljningar 64 159 64 -Utrangeringar - - - -Årets avskrivningar enligt plan -82 -87 -76 -76Utgående ack. avskrivningarenligt plan -1 446 -1 428 -1 355 -1 343Ingående nedskrivningar -171 -206 -61 -61Försäljningar - 35 - -Återförda nedskrivningar - - - -Utgående ackumuleradenedskrivningar -171 -171 -61 -61Utgående redovisat värdebyggnader 2 449 2 581 2 343 2 469MarkanläggningarIngående anskaffningsvärde 37 45 37 36Aktiveringar - - - 1Försäljningar - -8 - -Utgående ackumuleradeanskaffningsvärden 37 37 37 37Ingående avskrivningar enligt plan -9 -8 -9 -7Försäljningar - 1 - -Årets avskrivningar enligt plan -2 -2 -2 -2Utgående ack. avskrivningar enligt plan -11 -9 -11 -9Utgående redovisat värdemarkanläggningar 26 28 26 28Not 11 Ränteintäkter och liknande resultatposterKoncernen Moderbolaget2012 2011 2012 2011Ränteintäkter 10 13 9 13Ränteintäkter, koncernföretag - - 24 17Summa 10 13 33 3063

tilläggsupplysningarforts. Not 15MarkIngående anskaffningsvärde 799 825 646 645Nyanskaffningar - - - 1Investeringar - 1 - 0Försäljningar -100 -27 -85 -Utrangeringar - - - -Utgående ackumuleradeanskaffningsvärden 699 799 561 646Ingående nedskrivningar 0 -7 - -Försäljningar - 7 - -Utgående redovisat värde mark 699 799 561 646Utgående redovisat värde byggnader,markanläggningar och mark 3 174 3 408 2 930 3 143Not 16 Pågående fastighetsarbetenKoncernen Moderbolaget2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31Redovisat värde vid årets början 260 29 49 1Investeringar 315 282 133 48Aktiveringar -16 -51 -15 0Utgående redovisat värde 559 260 167 49Not 17 InventarierKoncernen Moderbolaget2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31Ingående anskaffningsvärde 71 78 70 77Inköp 2 2 2 2Försäljningar/utrangeringar -24 -9 -24 -9Utgående ackumuleradeanskaffningsvärden 49 71 48 70Ingående avskrivningar enligt plan -60 -66 -59 -65Försäljningar/utrangeringar 23 9 23 9Årets avskrivningar enligt plan -3 -3 -3 -3Utgående ack. avskrivningarenligt plan -40 -60 -39 -59Utgående planenligt restvärde 9 11 9 11Not 18 Stadsnät/utrustningKoncernen2012-12-31 2011-12-31Ingående anskaffningsvärde 64 57Inköp 8 8Försäljningar/utrangeringar - -1Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 72 64Ingående avskrivningar enligt plan -19 -14Årets avskrivningar enligt plan - 1Försäljningar/utrangeringar -6 -6Utgående ack. avskrivningar enligt plan -25 -19Utgående planenligt restvärde 47 45Not 19 Andelar i koncernföretagModerbolaget2012-12-31 2011-12-31Ingående anskaffningsvärde 49 429Förvärv - -Ovillkorade aktieägartillskott 31 -Försäljningar/avyttringar 0 -380Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 80 49Ingående nedskrivningar - -262Försäljningar/avyttringar - 262Utgående redovisat värde 80 49Kapitalandeli RedovisatFöretagets namn och org.nr Säte procent * värdeFörvaltaren HBC AB556799-2234 Sundbyberg 100% 40Förvaltaren Bostäderi Ursvik AB556781-7183 Sundbyberg 100% 28Förvaltaren Bostadsfastigheteri Sundbyberg AB556767-6763 Sundbyberg 100% 0FörvaltarenFastighetsutveckling AB556811-1636 Sundbyberg 100% 0SundbybergsStadsnätsbolag AB556602-0631 Sundbyberg 100% 7Sundbybergs Bredband AB556599-3374 Sundbyberg 100% 5Summa 80* Kapitalandel överensstämmer med ägarandel.Not 20 Fordringar hos koncernföretagModerbolaget2012-12-31 2011-12-31Redovisat värde vid årets början 463 450Tillkommande poster 185 180Avgående poster - -167Utgående redovisat värde 648 463Not 21 Andra långfristiga värdepappersinnehavKoncernen Moderbolaget2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31Ingående anskaffningsvärde 0 0 0 0Utgående ackumuleradeanskaffningsvärden 0 0 0 0Utgående redovisat värde 0 0 0 0KoncernenAntal RedovisatFöretagets namn och org.nr Säte andelar värdeHusbyggnadsvaror H.B.V.702000-9226 Stockholm 4 00ModerbolagetAntal RedovisatFöretagets namn och org.nr Säte andelar värdeHusbyggnadsvaror H.B.V.702000-9226 Stockholm 4 0064

tilläggsupplysningarNot 22 Andelar i bostadsrättsföreningKoncernen Moderbolaget2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31Ingående anskaffningsvärde 1 1 1 1Utgående ackumuleradeanskaffningsvärden 1 1 1 1Utgående redovisat värde 1 1 1 1Avser andel i Bostadsrättsföreningen Blå Byn.Not 23 Andra långfristiga fordringarKoncernen Moderbolaget2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31Redovisat värde vid årets början 13 42 13 6Tillkommande poster - 7 - 7Avgående poster -6 -35 -6 0Utgående redovisat värde 7 13 7 13Not 24 Övriga kortfristiga fordringarKoncernen Moderbolaget2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31Moms 3 - 1 -Fordringar i samband medfast.försäljningar 4 9 4 9Övriga kortfristiga fordringar 16 4 15 1Summa 23 13 20 10Not 25 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkterKoncernen Moderbolaget2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31Förutbetalda driftskostnader 5 5 5 5Förutbetalda kostnadsräntor 5 8 5 8Övriga poster 6 4 4 3Summa 16 17 14 16Not 26 Kassa och bankKoncernen Moderbolaget2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31Koncernkonto 60 113 69 135Övriga konton 239 53 238 52Summa 299 166 307 187Not 27 Förändringar i eget kapitalAktie- Reserv- Balanserat ÅretsModerbolaget kapital fond resultat resultatBelopp vid årets ingång 500 100 1 082 163Vinstdisposition enligt beslutvid årets bolagsstämma 163 -163Utdelning -8Lämnade koncernbidrag -31Skatt på årets lämnade koncernbidrag 8Årets resultat 242Belopp vid årets utgång 500 100 1 214 242Not 29 AvsättningarKoncernen Moderbolaget2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31Uppskjuten skatteskuld- avseende temporär skillnad mellanredovisat och skattemässigt värdepå byggnader 11 8 23 21- avseende övriga temporära skillnader -2 -3 -2 -3Övriga avsättningar 13 13 - -Summa 22 18 21 18I bokslutet 2012 har uppskjutna skatteskulder omvärderats från 26,3% till 22% pågrund av att bolagsskatten ändras från och med 2013.Not 30 Skulder till kreditinstitutKoncernen Moderbolaget2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31Skulder som förfaller tillbetalning mellan ett och fem årefter balansdagen 1 597 1 606 1 597 1 606Skulder som förfaller tillbetalning senare än fem år efterbalansdagen 490 448 490 448Summa 2 087 2 054 2 087 2 054Not 31 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkterKoncernen Moderbolaget2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31Förskottsbetalda hyror 27 51 25 49Interimsskulder avseende fastighetsaffärer 2 37 2 37Upplupna semesterlöner 6 6 6 6Upplupna sociala avgifter 3 3 3 3Upplupna räntekostnader 5 4 4 4Övriga poster 65 27 57 20Summa 108 128 97 119Not 32 Ställda säkerheterKoncernen Moderbolaget2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31Fastighetsinteckning 250 253 250 253Summa 250 253 250 253Not 33 AnsvarsförbindelserKoncernen Moderbolaget2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31Ansvarsbelopp, Fastigo 1 1 1 1Summa 1 1 1 1Not 28 Obeskattade reserverModerbolaget2012-12-31 2011-12-31Periodiseringsfond tax 2008 19 19Periodiseringsfond tax 2009 29 29Periodiseringsfond tax 2013 9 0Summa 57 4865

vinstdispositionFörslag till VINSTDISPOSITIONVINSTDUTDELNING OCHVÄRDEÖVERFÖRINGDen nya lagen för allmännyttiga bostadsaktiebolagträdde i kraft den 1 januari2011 vilken innebar att reglerna förvärdeöverföring förändrades. Räntesatsenutgörs av den genomsnittliga statslåneräntanplus 1 procentenhet. Kapitalbasenska motsvara det kapital som ägaren vidföregående räkenskapsårs utgång skjutittill i bolaget som betalning för aktier.Värdeöverföringar under ett räkenskapsårfår dock inte överstiga ett belopp sommotsvarar hälften av bolagets resultat förföregående räkenskapsår.För år 2012 blev den genomsnittligastatslåneräntan 1,52 procent vilketinnebär att värdeöverföringen 2012 kanmaximalt uppgå till 5,9 mkr. Värdeöverföringenhanteras genom koncernbidragdär Fastighets AB Förvaltaren lämnarett koncernbidrag om 6,1 mkr efter skatttill Stadshus AB. Då koncernbidraget ärstörre än det maximalt tillåtna värdeöverföringenlämnar Stadshus AB ett aktieägartillskottom 0,2 mkr till Förvaltaren, därmeduppgår värdeöverföringen till 5,9 mkr.KoncernenFritt eget kapital i koncernen uppgick till1 404 mkr, varav årets vinst är 215 mkr.Någon avsättning till bundna fonderföreslås inte.ModerbolagetTill bolagsstämmans förfogande stårföljande vinstmedel i kronorIngående balanseradevinstmedel 1 245 342 704Utdelning -8 424 000Lämnade koncernbidrag -22 625 638Erhållna aktieägartillskott 166 608Årets resultat 241 789 333Summa 1 456 249 007Styrelsen och verkställande direktörenföreslår att vinstmedlen disponeras så att0 mkr utdelas till ägaren samt att återstående1 456 mkr balanseras i ny räkning.Årets utdelning uppgår till 0 procent pådet belopp som ägaren vid föregåenderäkenskapsårs utgång skjutit till i bolagetsom betalning för aktier.Styrelsen och verkställandedirektören föreslår atttill aktieägarna utdelas 0i ny räkning balanseras 1 456 249 0071 456 249 007Sundbyberg 2013-03-20Sten OlssonOrdförandeKristoffer TamsonsVice ordförandeBengt FasthHossein AtigechiBengt HanssonNina LundströmChrister RydhEdwin ErickssonGunhild ManellAnette SandVerkställande direktörVår revisionsberättelse har lämnats 2013-03-20Ernst & Young ABMagnus FredmerAuktoriserad revisor66

evisionsberättelseREVISIONSBERÄTTELSETill årsstämman i Fastighets AB Förvaltaren,org.nr 556050-2683Rapport om årsredovisningen ochkoncernredovisningenVi har utfört en revision av årsredovisningenoch koncernredovisningen förFastighets AB Förvaltaren för 2012. Bolagetsårsredovisning och koncernredovisningingår i den tryckta versionen av dettadokument på sidorna 53–66.Styrelsens och verkställande direktörensansvar för årsredovisningen och koncernredovisningenDet är styrelsen och verkställande direktörensom har ansvaret för att upprättaen årsredovisning och koncernredovisningsom ger en rättvisande bild enligtårsredovisningslagen och för den internakontroll som styrelsen och verkställandedirektören bedömer är nödvändig för attupprätta en årsredovisning och koncernredovisningsom inte innehåller väsentligafelaktigheter, vare sig dessa beror påoegentligheter eller på fel.Revisorns ansvarVårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningenoch koncernredovisningen pågrundval av vår revision. Vi har utfört revisionenenligt International Standards onAuditing och god revisionssed i Sverige.Dessa standarder kräver att vi följeryrkesetiska krav samt planerar och utförrevisionen för att uppnå rimlig säkerhetatt årsredovisningen och koncernredovisningeninte innehåller väsentligafelaktigheter.En revision innefattar att genom olikaåtgärder inhämta revisionsbevis om beloppoch annan information i årsredovisningenoch koncernredovisningen. Revisorn väljervilka åtgärder som ska utföras, bland annatgenom att bedöma riskerna för väsentligafelaktigheter i årsredovisningen, varesig dessa beror på oegentligheter eller påfel. Vid denna riskbedömning beaktarrevisorn de delar av den interna kontrollensom är relevanta för hur bolagetupprättar årsredovisningen och koncernredovisningenför att ge en rättvisandebild i syfte att utforma granskningsåtgärdersom är ändamålsenliga med hänsyntill omständligheterna, men inte i syfte attgöra ett uttalande om effektiviteten i bolagetsinterna kontroll. En revision innefattarockså en utvärdering av ändamålsenligheteni de redovisningsprinciper som haranvänts och av rimligheten i styrelsens ochverkställande direktörens uppskattningar iredovisningen, liksom en utvärdering avden övergripande presentationen i årsredovisningenoch koncernredovisningen.Vi anser att de revisionsbevis vi harinhämtat är tillräckliga och ändamålsenligasom grund för våra uttalanden.UttalandenEnligt vår uppfattning har årsredovisningenoch koncernredovisningen upprättatsi enlighet med årsredovisningslagenoch ger en i alla väsentliga avseendenrättvisande bild av moderbolagets ochkoncernens finansiella ställning per den31 december 2012 och av dess finansiellaresultat och kassaflöden för året enligtårsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsenär förenlig med årsredovisningensoch koncernredovisningens övriga delar.Vi tillstyrker därför att årsstämmanfastställer resultaträkningen och balansräkningenför moderbolaget och förkoncernen.Rapport om andra krav enligtlagar och andra författningarUtöver vår revision av årsredovisningenoch koncernredovisningen har vi ävenutfört en revision av förslaget till dispositionerbeträffande bolagets vinst ellerförlust samt styrelsens och verkställandedirektörens förvaltning för Fastighets ABFörvaltaren för 2012.Styrelsens och verkställandedirektörens ansvarDet är styrelsen som har ansvaret förförslaget till dispositioner beträffandebolagets vinst eller förlust, och det ärstyrelsen och verkställande direktörensom har ansvaret för förvaltningen enligtaktiebolagslagen.Revisorns ansvarVårt ansvar är att med rimlig säkerhetuttala oss om förslaget till dispositioner avbolagets vinst eller förlust och om förvaltningenpå grundval av vår revision. Vi harutfört revisionen enligt god revisionssedi Sverige.Som underlag för vårt uttalande om styrelsensförslag till dispositioner beträffandebolagets vinst eller förlust har vi granskatstyrelsens motiverade yttrande samt etturval av underlagen för detta för att kunnabedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.Som underlag för vårt uttalande omansvarsfrihet har vi utöver vår revision avårsredovisningen och koncernredovisningengranskat väsentliga beslut, åtgärder ochförhållanden i bolaget för att kunna bedömaom någon styrelseledamot eller verkställandedirektören är ersättningsskyldig motbolaget. Vi har även granskat om någonstyrelseledamot eller verkställande direktörenpå annat sätt har handlat i strid medaktiebolagslagen, årsredovisningslagen ellerbolagsordningen.Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtatär tillräckliga och ändamålsenliga somgrund för våra uttalanden.UttalandenVi tillstyrker att årsstämman disponerarvinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsenoch beviljar styrelsens ledamöteroch verkställande direktören ansvarsfrihetför räkenskapsåret.Stockholm den 20 mars 2013Ernst & Young ABMagnus FredmerAuktoriserad revisor67

GranskningsrapportGRANSKNINGSRAPPORT FÖR ÅR 2012Lekmannarevision iFastighets AB FörvaltarenTill årsstämman i Fastighets AB FörvaltarenOrg.nr 556050-2683Till fullmäktige i Sundbybergs stadVi av fullmäktige i Sundbybergs stadutsedda lekmannarevisorer, har granskatFastighets AB Förvaltarens verksamhet.Styrelse och VD svarar för att verksamhetenbedrivs i enlighet med gällandebolagsordning, ägardirektiv samt de föreskriftersom gäller för verksamheten. Lekmannarevisorernasansvar är att granskaverksamhet och intern kontroll och prövaom verksamheten bedrivits i enlighet medfullmäktiges uppdrag.Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagenoch god revisionssed ikommunal verksamhet. Det innebär attvi planerat och genomfört granskningenför att i rimlig grad försäkra oss om attbolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligtoch från ekonomisk synpunkttillfreds ställande sätt samt att bolagets internakontroll är tillräcklig. Granskningenhar genomförts med den inriktning ochomfattning som behövs för att ge rimliggrund för bedömning och prövning.Under året har lekmannarevisorernagranskat bolagets former och instrumentför styrning, uppföljning och kontroll.Granskningen har visat att det föreliggeren tillräcklig struktur avseende internkontroll inom Fastighets AB Förvaltaren.Vi bedömer att bolagets verksamhet sköttspå ett ändamålsenligt och från ekonomisktsynpunkt tillfredsställande sättsamt att den interna kontrollen har varittillräcklig.Vi finner således inte anledning till anmärkningmot styrelsens ledamöter ellerverkställande direktören.Sundbybergs stad den 20 mars 2013Torbjörn NylénHansErik Salomonsson68

företagsledningFÖRETAGSLEDNING© Christer CarlsonFrån vänster: Anders Sundqvist, Anette Sand, Tuija Fransson, John Lindell, Lena Boman och Urban Holm.Anette Sand, vd (1957)På Förvaltaren sedan 2009. Tidigare VD på Sigtunahem, fastighetschefför Ersta Diakoni samt VD för Wallenstam Stockholmoch HSB Södertörn Boservice. Mer än 30 års branscherfarenhet.Utbildning: Gymnasieingenjör kompletterad med universitets-/högskolestudier i bland annat företagsekonomi, fastighetsekonomioch juridik.Lena boman, chef förvaltning och marknad (1954)På Förvaltaren sedan 2011. Tidigare VD för Stiftelsen StockholmsStudentbostäder, CEO Enaco AB och Fastighetschef FörenadeLiv. 33 års branscherfarenhet.Utbildning: Civilingenjör Väg- och Vattenbyggnad vid KTH,Executive MBA vid Handels i Stockholm.Urban Holm, chef Fastighetsavdelningen (1956)På Förvaltaren sedan 2008. Tidigare verksam 14 år inom beställarledeti olika befattningar, bland annat som chef, och 10 årinom konsultledet som projektledare och projektör.Utbildning: Civilingenjör Väg- och Vattenbyggnad CTH ochDrifttekniker KTH.john lindell, chef Ekonomi och Finans (1970)På Förvaltaren sedan 2012. Tidigare ekonomichef påJernhusen samt koncerncontroller på Hufvudstaden. Har 12 åri fastighetsbranschen.Utbildning: Mag. kand. i Företagsekonomi, StockholmsUniversitet.Anders Sundqvist, kommunikationschef (1962)På Förvaltaren sedan 2001. Tidigare 7 år som kommunikatörinom Telia och konsult på PR-byrå samt 9 år som projektör,bland annat vid FFNS Arkitekter.Utbildning: Gymnasieingenjör Bygg (4 år) och fil. kand vidlinjen för Personalfrågor, Stockholms Universitet.Tuija Fransson, hr-chef (1956)På Förvaltaren sedan 2000. Tidigare bland annat verksam i10 år med personalfrågor inom Stockholm stad.Utbildning: Beteendevetare 120 poäng med inriktning påarbetsrätt vid Stockholms universitet.69

STYRELSESTYRELSE© Christer CarlsonStyrelse i Fastighets ABFörvaltaren (mb)Sten Olsson, StyrelseordförandeKristoffer Tamsons, Vice ordförandeBengt Fasth, LedamotChrister Rydh, LedamotHossein Atigechi, LedamotBengt Hansson, LedamotGunhild Manell, LedamotEdwin Erickson, LedamotNina Lundström, LedamotBerit Berggren, SuppleantMikael Sundesten, SuppleantSophie Silverryd, SuppleantFrån vänster: Bengt Fasth, Christer Rydh, Berit Berggren, Mikael Sundesten, Sophie Silverryd,Bengt Hansson, Edwin Erickson, Anette Sand (VD), Sten Olsson, Gunhild Manell, HosseinAtigechi, Kristoffer Tamsons.På bilden saknas Nina Lundström.ArbetstagarrepresentanterShorsh Rahem, VisionWivianne Johansson, Sveriges IngenjörerMarkku Maatala, Fastighets70

FLERÅRSÖVERSIKTFlerårsöversikt – koncernRESULTATRÄKNINGmkr kr/kvm2012 2011 2010 2009 2008 2012 2011 2010 2009 2008Intäkter 747 758 804 822 847 1 087 1 054 1 028 985 952Skötsel och tillsyn -67 -64 -76 -85 -81 -98 -89 -97 -102 -91Reparationer -38 -38 -44 -47 -51 -55 -54 -57 -56 -57Underhåll -147 -124 -116 -125 -58 -214 -173 -148 -150 -65Taxebundna utgifter -161 -161 -176 -162 -158 -235 -223 -225 -194 -178Övrig drift -12 -12 -14 -19 -17 -17 -17 -18 -23 -19Fastighetsskatt -20 -21 -24 -26 -25 -29 -29 -31 -31 -28Fastighetskostnad -445 -420 -451 -464 -390 -648 -584 -577 -556 -438Driftnetto 302 338 353 358 457 440 470 452 429 514Administration -105 -117 -135 -142 -155 -153 -163 -173 -170 -174Bruttoresultat 197 221 218 216 302 287 307 279 259 339Avskrivningar -92 -98 -103 -106 -309 -133 -136 -132 -127 -347Fastighetshandel 197 117 322 653 199 287 162 411 782 224Rörelseresultat 302 240 437 763 192 439 334 588 914 216Räntenetto -68 -85 -112 -117 -155 -99 -118 -143 -140 -174Resultat från andelar i koncernföretag 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Resultat efter finansiella poster 234 155 325 646 37 340 216 416 774 42Resultat före skatt 234 155 325 646 37 340 216 416 774 42Årets resultat 215 141 313 632 4 313 196 400 757 4NYCKELTAL2012 2011 2010 2009 2008Superbruttoresultat, kr/kvm (moderbolag) 507 501 457 432 442Operativt resultat, mkr 37 43 22 85 -162Överskottsgrad, driftnetto (%) 40,4 44,6 43,1 42,1 52,5Överskottsgrad, bruttoresultat (%) 26,4 29,2 27,4 22,5 36,1Antal lägenheter 8 808 7 938 7 936 8 256 8 980Marknadsvärde fastigheter 9 613 9 246 8 603 8 436 8 786Bokfört värde fastigheter 3 733 3 668 3 691 3 662 3 979Balansomslutning 4 375 4 171 4 580 4 968 4 670Eget kapital 2 049 1 847 1 707 1 397 766Kassaflöde 299 166 599 687 160Direktavkastning (%) 3,3 3,7 4,1 4,2 5,2Avkastning på eget kapital (%) 11,0 7,9 20,0 4,3 0,4Soliditet, synlig (%) 46,8 44,2 37,3 28,1 16,4Soliditet, justerad (%) 62,8 61,1 56,2 50,0 44,6Räntetäckningsgrad, ggr 4,0 2,6 3,7 6,0 1,271

fastighetsfaktaFastighetsfakta: Centrala SundbybergIDnr Fastighetsnamn FastighetsadressFastigheter idotterbolagVärdeår1 Bageriet 23 Humbleg 30–36, Högklintav 17–39, Landsv 53–63 1972 243 10 576 8 672 19 248 175 26 0 1272 Banken 8 Espl. 4–8, Landsv 58–62, Vasag 1–13 1968 197 11 896 3 705 15 601 317 14 0 03 Basaren 1 Franstorpsv 19–29, Landsv 65–67 1969 121 4 557 5 979 10 536 95 22 0 1524 Berghällen 11 Gjuteribacken 14 1989 21 1 302 20 1 322 14 1 0 05 Berghällen 16 Gjuteribacken 2 1989 26 1 632 20 1 652 18 1 34 06 Bildhuggaren 11 Mariagatan 1–5, Prästgårdsg 6–10 1969 97 4 428 5 266 9 694 60 9 0 977 Bävern 2 Friluftsv 29–31, Vackra v 12–16 1958 110 9 291 3 360 12 651 143 21 36 2218 Dalen 1 Tulegatan 63–67 1978 28 1 759 296 2 055 19 1 0 09 Ekdungen 1 Järnvägsgatan 19–23 1967 119 8 264 768 9 032 100 5 73 010 Ekorren 2 Ateljevägen 2–28 1955 102 9 606 454 10 060 154 11 26 411 Enen 8–9 Björkhagsv 2, Järnvägsg 80 1929 7 155 0 155 1 0 0 012 Fasanen 3 Furuv 28, Rensg 2, Stenbrottsg 4, Tuleg 42 1984 95 6 446 220 6 666 95 4 0 813 Grönskogen 1 Fågelsången 13 1978 23 1 589 72 1 661 25 3 0 014 Gåsen 2 Vintergatan 21 1989 28 1 893 0 1 893 26 0 0 015 Gåsen 6 Prästgårdsgatan 22 1980 27 1 846 64 1 910 24 3 0 016 Göken 2 Skogsbacken 10–18 1973 126 11 121 365 11 486 197 5 29 417 Klippan 25 Trädgårdsgatan 22–28 1980 122 8 159 671 8 830 134 12 13 1018 Maskinisten 2 Lekplatsvägen 1–7 1983 46 2 499 754 3 253 28 3 0 019 Metallarbetaren 1 Bergsg 5–15, Lekplatsv 2–10, Tuleg 35–47 1980 148 9 494 1 552 11 046 109 16 0 8620 Muraren 9 Järnvägsg 30, Stationsg 1–5, Stureg 29 2002 110 3 166 5 138 8 304 59 11 24 021 Polaris 2 Bergdalen 1–5 1974 84 7 447 396 7 843 100 6 27 022 Pollux 2 Bergdalen 2–8 1974 128 11 209 715 11 934 151 10 43 1223 Posten 12 Järnvägsg 24–26, Stureg 23 1984 74 2 979 1 885 4 864 34 5 0 024 Pressen 1 Esplanaden 15–17, Stureg 32, Vegag 1 1991 76 3 928 942 4 870 58 7 0 025 Renen 2 Ateljev 1–3, Skogsbacken 22–30 1956 107 8 861 1 421 10 282 128 11 39 026 Ringaren 5 Otterstavägen 3–7 1990 62 4 395 72 4 467 54 3 38 027 Rökeriet 5 Nybergs Torg 8, 10 A–B, Stationsg 6 1998 14 234 748 982 3 7 0 028 Skogen 1 Lötgatan 2 1994 16 948 100 1 048 18 2 0 029 Skogen 3 Lötgatan 4–6, Starrbäcksg 17–23 1978 89 5 892 576 6 468 80 9 0 030 Spiken 4 Sturegatan 41/Esplanaden 13 1960 23 909 1 621 2 530 10 6 0 2031 Vargen 2 Friluftsv 4–26, Skogsbacken 13–33 1971 166 13 640 2 106 15 746 238 28 33 1232 Östern 5 Götg 14–20, Råstensg 15, Tuleg 11–19 1960 131 6 094 6 770 12 864 84 14 20 0Totalt 2 768 176 215 54 728 230 943 2 753 277 435 753Taxeringsvärde,mkrUthyrningsbar yta (kvm)BostäderLokalerTotaltLägenheterAntalsuppgifterLokalerP-platserGarageplatserSkogsbacken, Centrala Sturegatan, Centrala Vackra vägen, Centrala Otterstavägen, Centrala Järnvägsgatan, Centrala72

FASTIGHETSFAKTA10282987212225911 1918123116302420131514322272363126451773

FASTIGHETSFAKTAFastighetsfakta: Rissne/UrsvikIDnr Fastighetsnamn Fastighetsadress1 Artilleristen 1–5 Ridvägen 11–45, Kavalleriv 3 + 5, p-hus 1985 225 20 509 1 745 22 254 266 18 153 102 Batteriet 1 Pjäsbacken 11–16 1984 67 6 382 680 7 062 81 6 0 03 Batteriet 2 Pjäsbacken 21–26 1983 67 6 438 462 6 900 82 2 0 04 Batteriet 3 Pjäsbacken 31–36 1983 67 6 739 58 6 797 86 1 0 05 Batteriet 4 Pjäsbacken 2–6, p-hus 1984 3 0 0 0 0 0 118 36 Divisionen 1 Lavettvägen 11–15 1984 52 4 612 892 5 504 59 4 0 07 Divisionen 2 Lavettvägen 21–25 1983 59 5 658 494 6 152 67 4 0 08 Divisionen 5 Lavettvägen 3–7, p-hus 1984 4 0 0 0 0 0 145 149 Dragonen 1 Kavallerivägen 10–18 1985 49 4 583 505 5 088 59 7 0 010 Höladan 1 Stallg 29, Mönstringsv 7–9, Ladugårdsv 20–24 x 2012 8 092 0 8 092 123 0 0 011 Lien 1 Odalvägen 6–18 1989 76 7 717 0 7 717 111 0 0 012 Lien 2 Odalvägen 4 + 30, p-hus 1987 6 0 161 161 0 1 142 013 Lien 3 Odalvägen 20–28 1986 64 6 425 0 6 425 92 0 0 314 Parkering Valkyriavägen 1, p-pl - 0 0 0 0 0 0 46 015 Räfsan 1 Valkyriavägen 3 - 0 0 0 0 0 0 0 016 Räfsan 2 Valkyriavägen 5 1987 26 2 647 41 2 688 35 1 0 017 Räfsan 4 Valkyriavägen 9 1987 1 0 195 195 0 3 0 018 Räfsan 5 Valkyriavägen 11 1987 33 3 367 0 3 367 45 0 0 019 Räfsan 6 Valkyriavägen 13 1987 26 2 647 40 2 687 35 1 0 020 Skvadronen 2 Skvadronsbacken 21–27 1982 52 4 840 736 5 576 61 3 0 1121 Skvadronen 3 Skvadronsbacken 31–36 1982 59 5 580 490 6 070 76 2 0 1122 Skvadronen 4 Skvadronsbacken 41–47 1985 67 6 263 736 6 999 79 3 0 1123 Skvadronen 5 Skvadronsbacken 51–56 1983 68 6 877 39 6 916 92 1 0 1124 Skvadronen 6 Skvadronsbacken 61–65 1985 57 5 320 828 6 148 72 5 10 1125 Skvadronen 7 Skvadronsbacken 71–76 1984 72 5 759 2 398 8 157 73 3 0 026 Skvadronen 8 Skvadronsbacken 81–86 1982 64 6 117 490 6 607 84 2 0 1127 Skvadronen 9 Skvadronsbacken 6, p-hus 1982 7 0 0 0 0 0 197 728 Skörden 1 Stallgatan 26, Ursviks Allé 14–16 x 2012 9 282 206 145 1 0 029 Solskiftet 1 Valkyriavägen 6–16 1987 75 7 622 0 7 622 112 0 0 030 Solskiftet 2 Valkyriavägen 2 - 0 0 0 0 0 0 36 031 Solskiftet 3 Valkyriavägen 4 + 32, p-hus 1987 6 0 161 161 0 1 155 632 Solskiftet 4 Valkyriavägen 18–30 1987 80 7 670 641 8 311 110 5 0 033 Spaden 1 Odalvägen 3–15 1987 86 8 363 456 8 819 116 7 0 334 Spaden 2 Odalvägen 17–27 1987 57 5 843 32 5 870 80 3 0 235 Spaden 3 Odalvägen 1+ 29, p-hus 1987 6 0 161 161 0 1 134 036 Sundbyberg 2:56 1) Lavettvägen 1, p-hus 1985 4 0 0 0 0 0 70 037 Sundbyberg 2:79 (Mark Ursvik) - 3 0Fastigheter idotterbolagVärdeårUthyrningsbar yta (kvm)Antalsuppgifter38 Vikingen 4 Mjölnerbacken 41–46 1986 85 8 582 68 8 650 116 1 0 1839 Vikingen 5 Mjölnerbacken 51–54 1986 60 5 794 415 6 209 82 2 0 0Totalt 1 732 179 728 13 130 192 858 2 439 88 1 206 1321)GemensamhetsanläggningTaxeringsvärde,mkrBostäderLokalerTotaltLägenheterLokalerP-platserGarageplatserOdalvägen, Rissne Pjäsbacken, Rissne Skvadronsbacken, Rissne Pjäsbacken, Rissne Skidbacken, Rissne74

FASTIGHETSFAKTA10283738 302915 1639 31191732181433343687564319262523241211222135132272075

FASTIGHETSFAKTAFastighetsfakta: Hallonbergen och ÖrIDnr Fastighetsnamn Fastighetsadress1 Gullvivan 2 Mamsellstigen 2–8 1965–67 89 9 860 56 9 916 120 3 94 02 Hundlokan 3 Majeldsvägen 1–23 1964 100 11 135 59 11 194 166 3 42 493 Hästhoven 2 Örsvängen 9–15 1965 58 9 824 38 9 862 128 3 96 04 Kartan 1 Lötsjövägen 2–6, Rissneleden 7,Skolgången p-plFastigheter idotterbolagVärdeårUthyrningsbar yta (kvm)Antalsuppgifter1972 0 2 475 18 061 20 536 50 10 75 05 Ljungen 3 Spelmanshöjden 1–26 1964 134 14 739 347 15 086 211 10 78 906 Orienteraren 8 Hallonbergsv 1–47, Skolgången 2 1971 153 15 876 4 779 20 655 219 24 0 1607 Skidåkaren 7 Skidbacken 4–70 1972 228 26 292 2 456 28 748 346 38 0 2978 Stigfinnaren 8 Bergshöjden 4–68 1972 220 25 389 2 436 27 825 343 38 0 2589 Terränglöparen 11 Hallonbergen 8–10 x 1971 190 0 25 000 25 000 0 76 0 16010 Terränglöparen 9 Lötsjövägen 9–99 1970 319 35 239 2 208 37 447 461 26 0 39011 Vandraren 8 Rissneleden 17–95 1971 356 37 783 6 300 44 083 502 58 0 42612 Violen 2 Logdansv 2–48, Örsvängen 6 1967 182 20 110 766 20 876 270 20 64 195Totalt 2 030 208 722 62 506 271 228 2 816 309 449 2 025Taxeringsvärde,mkrBostäderLokalerTotaltLägenheterLokalerP-platserGarageplatserSkidbacken, Hallonbergen Spelmanshöjden, Ör Skidbacken, Hallonbergen Spelmanshöjden, ÖrSkidbacken, Hallonbergen76

FASTIGHETSFAKTA81176491321051277

© Christer Carlson78

DEFINITIONERResultaträkningBruttoresultat: Driftnetto minus administrationskostnader.Driftnetto: Nettoomsättning minus drift- ochunderhållskostnader.Rörelseresultat: Resultat före finansiella posteroch skatt.KapitalMarknadsvärde fastigheter: Det belopp fastigheternaskulle kunna överlåtas till, under förutsättningatt transaktionen görs mellan partersom är oberoende av varandra och som har ettintresse av att den genomförs. I redovisningstermerkallas detta för verkligt värde.LönsamhetAvkastning på eget kapital: Årets resultatefter skatt dividerat med genomsnittligt egetkapital.Totalavkastning: Summan av direktavkastningpå verkligt värde i procent och värdeförändringi procent under året.Överskottsgrad driftnetto: Driftnetto divideratmed nettoomsättningen.Överskottsgrad bruttoresultat: Bruttoresultatdividerat med nettoomsättningen.FörvaltningJämförbart bestånd: Under året avyttradefastigheter exkluderas. Under året förvärvadefastigheter medtas och föregående år justerasför motsvarande period.Vakansgrad: Summa outhyrda intäkter divideratmed bruttohyran.Värdeår: Värdeår åsätts en byggnad vidfastighetstaxeringen och utgångspunkten äratt det motsvarar det år byggnaden uppfördes.Husets värdeår är alltså normalt lika med husetsnybyggnadsår. Har påtaglig om- eller tillbyggnadskett skall värdeåret jämkas.MåltalDirektavkastning: Driftnetto dividerat medmarknadsvärde exkl investeringar.Operativt resultat: Operativt resultat innebärresultat före skatt och bokslutsdispositionerexklusive kostnader av engångskaraktär,omställningskostnader, vinst vid avyttringar avfastigheter och andra jämförelsestörande poster.Soliditet (synlig): Eget kapital plus 73,7%av obeskattade reserver i förhållande till totalatillgångar.Superbruttoresultat: Bruttoresultatet exklusivekostnader för underhåll och fastighetsskatt.FinansieringBelåningsgrad: Räntebärande skulder divideratmed fastigheternas bedömda marknadsvärde.Genomsnittlig ränta: Periodens räntekostnaderoch ränteintäkter, exklusive försäljning avintressebolag och resultat från andelar i intressebolag,dividerat med genomsnittlig räntebärandelåneskuld netto.Räntetäckningsgrad: Rörelseresultat efteravskrivningar plus finansiella intäkter divideratmed finansiella kostnaderSoliditet (justerad): Eget kapital plus övervärdeni fastigheter med avdrag för uppskjutenskatt (26,3%) i förhållande till totala tillgångarinklusive övervärden i fastigheter.Idé, text och produktion: Abby Norm/Igor Produktion, Johanna Brink Reklam i samarbete med Fastighets AB Förvaltaren. Foto: Johanna Hanno, Fredrik Hjerling, Christer Carlson,Shutterstock Images, iStockphoto, Johnér och Matton Images. Tryck: Kaigan.

Fastighets AB Förvaltaren (publ)Box 7510 174 07 SundbybergLötsjövägen 1B Tel 08-706 92 00www.förvaltaren.se