Vrste upisa prava na nepokretnostima u Srbiji

Vrste upisa prava na nepokretnostima u Srbiji
Načelo stvarnosti, sadržano u čl 4 Zakona o državnom premeru i katastru i upisima prava
na nepokretnostima, propisuje da se u katastar nepokretnosti upisuju: zemljište, građevinski
objekti, kao i njihovi posebni delovi koji čine samostalnu celinu. Od predmeta upisa treba
razlikovati vrste upisa. Prema ZDPKN postoje četiri vrste upisa u katastar nepokretnosti 1 :
• upis nepokretnosti,
• upis stvarnih prava 2 (u zemljišnim knjigama: uknjižba),
• predbeležba
• i zabeležba
Opšte pretpostavke, neophodne za sve vrste upisa, osim za upis nepokretnosti su: 1)
nepokretnost je registrovana, ili se upisuje istovremeno sa upisom prava 2) postoji registrovani
prethodnik i 3) podnosilac zahteva ima isprave potrebne za upis (tabularnu ispravu i isprave koje
su osnov za upis). Od druge pretpostavke postoje dva izuzetka. Prvi, kada podnosilac zahteva
priloži isprave koje pokazuju pravni kontinuitet od registrovanog vlasnika do njega. Međutim,
ukoliko se desi da samo jedna od tih isprava nije punovažna, pribavilac mora da podigne tužbu
protiv onog lica čija isprava nije punovažna. Drugi izuzetak je slučaj kada pribavilac kupi
nepokretnost od naslednika koji još uvek nije upisan. Ispunjenje ovih pretpostavki takođe nije
potrebno kod nekih vrsta zabeležbi, međutim, Zakon to precizno ne uređuje.
Upis nepokretnosti, podrazumeva upis podataka o parceli i građevinskim objektima na
njoj, kao i njihovim posebnim delovima. On se vrši na osnovu elaborata, koji je ishod
katastarskog premera (član 40.), ali i odgovarajućih isprava, kada to predviđa Zakon. Ukoliko je
dozvola za građevinski objekat prekoračena, ili nije ni izdata, upisuje se odgovarajuća zabeležba.
1 Upis u registar ima konstitutivno dejstvo, ali u slučajevima predviđenim zakonom može biti i deklarativan.
2 Moguć je i upis obligacionih prava povodom nepokretnosti, koja su suprostavljiva svim trećim licima (kao što je npr. ugovorno pravo preče
kupovine), kao i tereta.

Upisom stvarnih prava (uknjižbom) se konačno ''stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju
pravo svojine (koje može biti upisano kao pravo svojine, susvojine ili zajedničke svojine) i druga
stvarna prava na nepokretnostima.'' Najvažnija novina u odnosu na prethodni zakon, jeste
mogućnost da predmet upisa bude državina. U slučaju da je ovakvim upisom neko lice oštećeno,
ono može tražiti da se upiše zabeležba spora, a da se upis izbriše. Pored opštih pretpostavki,
postoje i posebne pretpostavke koje moraju biti ispunjene samo kod uknjižbe: ako je tabularna
isprava javna - dovoljna je oznaka zemljišta i prava koje se upisuje. U slučaju da je isprava
privatna 3 ona mora da ispuni i neke dodatne uslove 4 .
Ukoliko uknjižba ima neki nedostatak, umesto nje se upisuje predbeležba, kojom se
takođe stiču ili gube prava, ali uslovno. Pribavilac će konačno steći pravo svojine (ili neko drugo
pravo) kada se otklone nedostaci zbog kojih nije bilo moguće izvršiti uknjižbu, odnosno kada
opravda predbeležbu.. Smisao predbeležbe jeste da pribavilac stekne prvenstvo u ondosu na
ostale potencijalne pribavioce. Stoga, u zemljišnoknjižnom sistemu, on treba da opravda
predbeležbu u roku od 15 dana od kada je rešenje o predbeležbi dostavljeno pribaviocu. Ukoliko
on nije u mogućnosti da je opravda u tom roku (jer, na primer, prethodnik ne želi da mu izda
clausulu intabulandi), on može podneti tužbu za opravdanje predbeležbe. Kada pribavilac
opravda predbeležbu, ne upisuje se uknjižba, već zabeležba opravdanja predbeležbe. Kada je
pribavilac ne opravda, ona se briše samo na zahtev lica protiv kojeg je bila izvršena, a rok za
njeno brisanje ne postoji. Ipak, za razliku od ovih rešenja, Zakon je posvetio tri člana predbeležbi
u kojima nigde nije određen rok od 15 dana za opravdavanje ili podnošenje tužbe za
opravdavanje predbeležbe, ali zato propisuje rok od 90 dana 5 , posle kojeg se predbeležba briše
ex officio, mada je brisanje mogućei u drugom roku, ukoliko je vezana za rok ili uslov sadržan u
clausuli intabulandi (što je inače protivrečno odredbi iz člana 87. st. 2. 6 ).
Članovima 81. i 82. Zakon je šturo propisao šta je zabeležba i vrste zabeležbe. U njima
nije propisano da se njom, izuzetno, može steći ili izgubiti pravo zabeležbom izvršivosti
3 Ili javna, ali je sastavljena na osnovu sporazuma postignutog pred notarom ili sudom.
4 Pismena forma, potpisi overeni u sudu, tačna oznaka zeljišta i prava koje se upisje i clausula intabulandi.
5 Ovo je jako loše rešenje za podnosioca zahteva, jer je gotovo nemoguće okončati većinu postupaka pred sudom u ovom roku.
6 U članu 87. st. 2. piše da clausula intabulandi ne sme biti uslovljena niti oročena.

(kod sudske hipoteke). Takođe se ne navodi koji su izuzeci u slučaju kojih zabeležba ne
mora da ispuni opšte uslove za upis, kao ni da se neke procesne zabeležbe upisuju po službenoj
dužnosti.
Filip Blagojević
Institut za pravo I finansije