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Der neue Fenster-Standard mit Alarmfunktion. Überwacht Beschläge und optional das Glas. Schreckt Eindringlinge wirkungsvoll ab und alarmiert zuverlässig Neu, nur beim bei Einbruchsversuchen. Weru-Fachbetrieb! 6 Eigentümerjournal. | August 2005 Von Fall zu Fall Ist Abhilfe möglich? Ja, ganz einfach. 1. Bei Mietbeginn werden die Betriebkostenvorschüsse in realistischer Höhe vereinbart. Wurde das versäumt, dann können spätestens nach der ersten Betriebskostenabrechnung die Vorschüsse unbürokratisch nach § 560 Absatz 4 BGB auf eine realistische Höhe angehoben werden. Dann geht die Fallbeilwirkung ins Leere, und, man muß auch bei fristgerechter Abrechnung nicht seinem Gelde hinterherlaufen. 2. Sollten die Vorschüsse zu gering sein, dann liegt es im eigenen Interesse, die Abrechnungsfrist von einem Jahr einzuhalten. Praxistipp: Daher (bei kalender- jährlicher Abrechnungsperiode) spätestens Anfang November die Abrechnung fertigmachen und rausschicken. Welche Formalien bei der Betriebskostenabrechnung und beim Unangemessene Tarife Öffentlicher Versorger gerüffelt Mit Grundsatzurteilen vom 5.7.2005, die von bundesweiter Bedeutung sind, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die nachfolgende Klausel unwirksam ist: "Trotz rechtzeitiger Mitteilung der Einwendungen gegen die Rechnung des Versorgers bleibt die Verpflichtung zur Zahlung der Entgelte unberührt. Die Einwendungen sind im Rahmen eines Rückforderungsprozesses geltend zu machen. Ist eine Einwendung begründet, so wird der zuviel gezahlte Betrag verrechnet oder auf ausdrückli- Anheben der Vorschüsse zu beachten sind, das erfahren Sie auf der Geschäftsstelle Ihres örtlichen Vereins von Haus & Grund. Nutzen Sie unseren Service ! RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf chen Wunsch des Entgeltpflichtigen erstattet." (Nichtamtlicher Leitsatz; BGH, Urteile vom 5.7.2005 - X ZR 60/04 und 99/04) Zugrunde lag ein Fall aus Berlin, in welchem um Straßenreinigungstarife gestritten wurde. Der auf Zahlung verklagte Kunde hielt die Tarife für unbillig. Das klagende Unternehmen hatte aber im Zahlungsprozeß nichts zur Angemessenheit = Billigkeit seiner Tarife vorgetragen. Das Berliner Kammergericht meinte, die Behauptung, die festgesetzten Tarife seien unbillig, brauche nicht in der Zahlungsklage geprüft zu werden. Das ergebe sich aus der streitigen Klausel (siehe oben). Der Kunde hätte also zahlen müssen. Und erst später, in einem Rückforderungsprozess wäre eine Überprüfung der Tarife möglich gewesen. Doch, der Kunde zog vor das Höchstgericht. Und, die Bundesrichter schufen Remedur, sie erklärten die obige Klausel für unwirksam! Es stelle eine unangemessene Benachteiligung der Kunden dar, daß das Versorgungsunternehmen entgegen dem Gesetz seine Kunden auch mit begründeten Einwendungen auf einen Rückforderungsprozeß verweise. Die Klausel sei also nach dem AGB-Recht (§§ 305, 307 ff. BGB) unwirksam. Allerdings: Die Verfahren wurden an das jeweilige Berufungsgericht zurückverwiesen. RA Frank - Georg Pfeifer Hinweis: Das Urteil liegt noch nicht in gedruckter Form vor.
Urkundenprozeß Auch für Klage wegen rückständiger Wohnraummiete Der Bundesgerichtshof hat entschieden, daß der Wohnraumvermieter rückständige Miete im Urkundenprozeß geltend machen kann, und zwar auch dann, wenn der Mieter Mängel der Wohnung einwendet (BGH, Urt. v. 1. Juni 2005 - VIII ZR 216/04) Was war geschehen ? Als der Mieter statt der vereinbarten 660 Euro mit dem Behaupten einer Gegenforderung bloß knapp 170 Euro zahlte, klagte der Vermieter den Differenzbetrag von 490 Euro ein. Im sog. Urkundenprozeß legte er dazu - eben als Urkunde - den Mietvertrag vor. Der Mieter hatte aber Wohnungsmängel behauptet. Diese hätten auch durch Urkunden bewiesen werden müssen. Das gelang dem Mieter aber nicht, da solche Urkunden nicht vorlagen. Vermieter bewies Durchhaltevermögen Obwohl also der Vermieter Beweis erbracht hatte (= den Mietvertrag) und der Mieter diesen Beweis nicht entkräften konnte, haben das Amtsgericht zu Jever und die Oldenburger Landrichter die Klage abgewiesen. Das höch- Gartengestaltung | Zaunbau | Gartenpflege H.-C. Eckhardt GmbH + Co KG Garten- und Landschaftsbau Woltersberg 1 | 42111 Wuppertal Tel. 02 02-72 13 85 | Fax 02 02-72 16 67 www.gaerten-von-eckhardt.de ste Zivilgericht hat jetzt den Mieter zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt. Seine - so er Beweis erbringen kann - Gegenrechte darf er nun im Nachverfahren geltend machen. Wenn dem Mieter dieser Gegenbeweis gelänge, würde das vom Vermieter erstrittene Urteil sozusagen rückwirkend aufgehoben. Der Kläger, also der Hauseigentümer, könnte bei ungünstigem Verlauf sogar zum Schadensersatz an den Mieter verpflichtet werden. Zur weiteren Erledigung hat das Höchstgericht den Prozeß zurückverwiesen. Von Fall zu Fall Hintergrund-Info Der Vorteil des Urkundenprozesses liegt darin, daß die Beweislast für die Mietmängel und vor allem für deren Umfang auf den Mieter übergeht. Für den Vermieter ist der Urkundenprozeß günstig, wenn z.B. der Mieter die Mängel und deren Auswirkung übertrieben dargestellt hat. Und der Vermieter kommt ggfls. rascher zu seinem Geld. Das ist wichtig, wenn der Mieter sich im Stadium des fortschreitenden Vermögensverfalls befindet. Praxistipp Aber, der Urkundenprozeß gehört in die Hände des Profis von Haus und Grund. Informieren Sie sich daher bei Ihrem örtlichen Verein. Klicken Sie hier. RA Frank Georg Pfeifer Übergang auf Wärmecontracting nur mit Mieter-Zustimmung Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen („Wärmecontracting“), bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen. Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04 - LG Köln-AG Köln. Dieses Urteil ist von Bedeutung, wenn der Vermieter bei der Wärmeversorgung von der Eigenerzeugng abgeht und sie auf einen Unternehmer auslagert. RA Frank - Georg Pfeifer August 2005 | Eigentümerjournal. 7
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