Bayernfonds Australien 6 - Real IS

Bayernfonds Australien 6
Staatlich stark!

Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger,
ein faszinierendes Land, ein stabiler Staat, ein dynamischer Wirtschaftsraum – Australien hat viel zu bieten.
Das vorliegende Beteiligungsangebot „Bayernfonds Australien 6“ eröffnet interessierten Kapitalanlegern die
Möglichkeit, von einem attraktiven Investment in einen soliden und nachhaltigen Sachwert zu profitieren.
Der geschlossene Immobilienfonds investiert im Stadtzentrum der australischen Hauptstadt Canberra in eine
moderne Büroimmobilie, die langfristig an den australischen Staat („Commonwealth of Australia“) als Hauptmieter
vermietet ist.
Der Hauptmieter der Fondsimmobilie, der australische Staat, steht für hohe Einnahmensicherheit. Derzeit
wird die Bonität Australiens für langfristige, verbriefte Verbindlichkeiten von wesentlichen Rating-Agenturen
sehr hoch eingestuft. Australien befindet sich seit Jahren auf Wachstumskurs und die prognostizierten Fundamentaldaten
lassen auch in der Zukunft – gerade auch im Vergleich mit anderen OECD-Staaten – eine positive
Entwicklung erwarten, auch wenn durch die aktuellen globalen Turbulenzen Auswirkungen auf die australische
Wirtschaft gegeben sind. Die nationale australische Finanzbehörde („ATO“ oder „Australian Taxation
Office“) nutzt die Fondsimmobilie als neues Hauptquartier.
Die Fondsimmobilie ist nahezu vollständig für einen Zeitraum von insgesamt 15 Jahren seit November 2007
an das Commonwealth of Australia, vertreten durch die ATO, vermietet. Drei Verlängerungsoptionen von
jeweils weiteren fünf Jahren bieten dem Mieter langfristige Planungsmöglichkeiten bis zum November 2037
und damit hat sich die ATO den zentralen Standort im Herzen der Hauptstadt Canberra äußerst langfristig
gesichert. Die Bonität des australischen Staats als Mieter und die grundsätzlich fest fixierten jährlichen
Mietsteigerungen über die gesamte Grundmietzeit ergeben aus heutiger Sicht eine gute Planungsgrundlage
für die Einnahmenprognose aus der Vermietung des Fondsobjekts.
Gemäß der Prognoserechnung sind attraktive jährliche Ausschüttungen / Entnahmen von anfänglich 6,5 Prozent
ansteigend auf 8,5 Prozent nach australischen Steuern geplant. Der den Anlegern zuzurechnende Anteil
an den Mieteinnahmen ist dabei in Deutschland unter Progressionsvorbehalt steuerfrei. Das Fondskonzept
berücksichtigt insoweit das deutsch-australische Doppelbesteuerungsabkommen in der derzeit gültigen
Fassung. Die Beteiligung ist einfach und bequem, da der Anleger in Australien für diese Beteiligung keine
Steuererklärung abgeben muss.
Der Fonds „Bayernfonds Australien 6“ erlaubt es dem Anleger, sein Portfolio in der Assetklasse Immobilien
international, auch hinsichtlich der Währung, zu diversifizieren und im Bereich der Immobilienfonds in ein
attraktives Investment zu investieren.
Bereits mehr als 52.000 private und institutionelle Anleger haben sich für ein Produkt aus dem Hause der
Real I.S. entschieden. Die Real I.S. AG, Innere Wiener Str. 17, 81667 München, verfügt über Erfahrungen aus
einem Investmentvolumen von über EUR 6,5 Mrd. Die Real I.S. übernimmt als Anbieter bzw. Prospektverantwortliche
für den Inhalt des vorliegenden Prospekts die Verantwortung entsprechend § 3 VermVerkProspV
und erklärt, dass ihres Wissens die Angaben richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind. Wir
laden auch Sie ein, sich an dem Beteiligungsangebot „Bayernfonds Australien 6“ zu beteiligen, und wünschen
Ihnen viel Freude mit Ihrer Beteiligung.
Datum der Prospektaufstellung: 23.07.2009
Real I.S. AG
Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement, mit Sitz in München
Anbieter
Josef Brandhuber Ralf Licht Andreas Heibrock
Vorstandsvorsitzender Vorstand Mitglied der Geschäftsleitung
3

Inhaltsverzeichnis
1. Angebotsüberblick 6
2. Initiator (Anbieter) 16
3. Risikohinweise 20
4. Investitionsstandort 48
5. Fondsobjekt 58
6. Investitions- und Finanzierungsplan 68
7. Prognoserechnung 76
8. Prognostizierter Beteiligungserfolg und Sensitivitätsanalysen 88
9. Eröffnungsbilanz und Planrechnungen 96
10. Rechtliche Grundlagen 102
11. Steuerliche Grundlagen 139
12. Vertragspartner und personelle Verflechtungen 155
13. Gesellschaftsvertrag 167
14. Treuhandvertrag 186
15. Abwicklungshinweise 193
16. Ausfüllhinweise 196
17. Verbraucherinformationen für den Fernabsatz 198
18. Prospektverantwortung und Vollständigkeit 202
19. Impressum 206
Der vorliegende Prospekt unterliegt der Prüfung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich die Prüfung des Beteiligungsprospekts durch
die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht auf dessen formelle Vollständigkeit beschränkt und
die inhaltliche Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben nicht Gegenstand der Prüfung ist.
4

Junge Behörde: 1911 wurde
das Australian Taxation Office
(nationale australische Finanzbehörde)
gegründet – im
selben Jahr, in dem auch das Australian
Capital Territory, das Gebiet für die neue
Hauptstadt Canberra, geschaffen wurde.
Quelle: www.ato.gov.au
1.Angebotsüberblick
6
c. Malcolm Maloney Jagamarra. | Image supplied by Central Art – www.aboriginalartstore.com.au

1. Angebotsüberblick
Der nachfolgende Angebotsüberblick stellt
lediglich eine verkürzte Zusammenfassung
des Beteiligungsangebots dar. Maßgeblich
für eine Anlageentscheidung ist der gesamte
Beteiligungs prospekt.
1.1 Bayernfonds Immobilienverwaltung
GmbH & Co. Kambera KG
Die wesentlichen Kennzahlen des Beteiligungsangebots
(Einzelheiten siehe Tz. 5 „Fondsobjekt“,
Tz. 6 „Investitions­ und Finanzierungsplan“ und
Tz. 7 „Prognoserechnung“)
Fondsobjekt 1) Büroimmobilie in Canberra
(Australien), „Australian
Taxation Office“,
10-14 Cooyong Street
Gesamtinvestitionsvolumen
2)
davon Kaufpreis
Fondsobjekt 3)
Einkaufsfaktor
(bezogen auf den Kaufpreis ohne
Erwerbsnebenkosten)
AUD 248.700.000
AUD 220.088.700
(einschließlich Erwerbs nebenkosten)
rd. das 13-fache der Jahresnettomiete
(Zeitraum
01.01.2010 – 31.12.2010)
Eigenkapital 2) AUD 248.700.000
Einzahlung Beteiligungskapital
2)
zu 100 %
Einzahlungstermin 4) ab 10.12.2009
Prognostizierte
Ausschüttungen /
Entnahmen 5)
anfänglich 6,5 % p. a., ansteigend
auf 8,5 % p. a., enthalten
auch Kapitalrückzahlungen;
durchschnittliche Ausschüttungen
/ Entnahmen rd. 7,1 % p. a.
Hauptmieter Australischer Staat
(nationale australische
Finanzbehörde, „ATO“)
Vermietungsstand rd. 97,8 % – rd. 96,4 % sind
an die nationale australische
Finanzbehörde („ATO“) vermietet;
rd. 1,4 % sind an drei
Einzelhandelsmieter vermietet;
fünfjährige Mietgarantie des
Verkäufers für derzeit noch unvermietete
Restfläche (rd. 2,2 %
der Gesamtmietfläche)
Laufzeit des
Mietvertrags mit ATO
insgesamt 15 Jahre (Restlaufzeit
bis November 2022) mit
drei Verlängerungsoptionen
des Mieters von jeweils fünf
Jahren (bis zum Jahr 2037)
1) Die Fondsgesellschaft wird sämtliche Treuhandanteile (sog. Units) am australischen
Treuhandvermögen BF Kambera Trust halten. Der Treuhänder Bayernfonds
Kambera GmbH wird als Treuhandvermögen das Fondsobjekt, d. h. ein erbbaurechtsähnliches
Recht am Grundstück nebst aufstehendem Gebäude, erwerben.
Details hierzu siehe Tz. 10.
2) Zuzüglich fünf Prozent Agio auf das Eigenkapital und vorbehaltlich Über- /
Unterschreitung um bis zu zehn Prozent gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft (Tz. 13). Die Angaben basieren auf dem Planungsstand
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung (siehe hierzu Hinweise und Vorbehalte in
Tz. 3.3 und 6.1).
3) Der Kaufpreis für das erbbaurechtsähnliche Recht am Grundstück nebst aufstehendem
Gebäude beläuft sich ohne Erwerbsnebenkosten auf voraussichtlich
AUD 205.000.000.
4) Siehe Tz. 1.10.
5) Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen bezogen auf das eingezahlte
Beteiligungskapital ohne Agio für das jeweilige Geschäftsjahr ab 2010 (während
der Platzierungsphase ggf. zeitanteilig auf der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen
Bestimmungen der Fondsgesellschaft), nach australischen Steuern, jedoch
ohne Berücksichtigung der Effekte des Progressionsvorbehalts und der in Deutschland
auf Anlegerebene zu versteuernden Zinsen aus der Anlage der Liquiditätsreserve.
Ausschüttungen / Entnahmen enthalten auch Kapitalrück zahlungen.
Details hierzu siehe Tz. 1.12.
1.2 Beteiligungsangebot
Nachfolgend ist das Angebot für eine Beteiligung an
der Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Kambera KG („Fondsgesellschaft“), einem geschlossenen
Immobilienfonds nach deutschem Recht,
zusammengefasst.
Die Fondsgesellschaft beabsichtigt, mittelbar über
einen Treuhänder eine hochwertige Büroimmobilie
(„Fondsobjekt“) in Australiens Hauptstadt Canberra,
im Teilmarkt Civic, dem städtischen Zentrum Canberras,
zu erwerben. Dazu sind bereits Verträge geschlossen
worden (vgl. hierzu die grafische Übersicht
in Tz. 10.1; Details zum rechtlichen und steuerlichen
Fondskonzept und den wesentlichen Verträgen sind
insbesondere Tz. 10 und Tz. 11 zu entnehmen). Fondsobjekt
ist die neue Hauptverwaltung der nationalen
australischen Finanz behörde („Australian Taxation
Office“ oder auch „ATO“) in der Hauptstadt Canberra.
Es wurde Ende 2007 fertiggestellt. Die moderne
Büroimmobilie ist zu rd. 96,4 Prozent langfristig –
auf der Grundlage eines 15-jährigen Mietvertrags
mit einer Grundlaufzeit bis November 2022 – an
den australischen Staat („Commonwealth of Australia“)
zur Nutzung durch die nationale australische
Finanzbehörde vermietet, wobei der Mieter sich
durch drei Verlängerungsoptionen den Standort bzw.
die Mietflächen bis zum Jahr 2037 äußerst langfristig
gesichert hat. Bei den verbleibenden rd. 3,6 Prozent
handelt es sich um insgesamt fünf Einzelhandelsflächen
im Erdgeschoss des Fondsobjekts. Hiervon sind
drei Flächen (rd. 1,4 Prozent der gesamten vermietbaren
Fläche) an drei Mieter vermietet. Für die
verbleibenden Flächen (rd. 2,2 Prozent der gesamten
vermietbaren Fläche des Fondsobjekts) gewährt der
8

Verkäufer dem Käufer eine fünfjährige Mietgarantie,
sodass auch für diese noch zu vermietenden Flächen
die Einnahmen für zumindest fünf Jahre gesichert
sind. Das Fondsobjekt verfügt über rd. 43.413 m² vermietbare
Flächen sowie 400 Parkplätze (die ebenfalls
langfristig an die nationale australische Finanzbehörde
analog der Büro- und Lagerflächen fest vermietet sind)
und befindet sich in zentraler und verkehrstechnisch
günstiger Lage im Zentrum der Hauptstadt Canberra.
1.3 Beteiligung über den Treuhandkommanditisten
Der Anleger beteiligt sich mittelbar über den Treuhandkommanditisten
an der Fondsgesellschaft. Als
Treugeber ist der Anleger nach dem Treuhand- und
nach dem Gesellschaftsvertrag einem direkt als
Kommanditist an der Fondsgesellschaft Beteiligten
(„Direktkommanditist“) wirtschaftlich gleichgestellt.
Jeder Treugeber ist zur Erbringung seines Beteiligungsbetrags
(Kapitaleinlage zzgl. fünf Prozent Agio)
verpflichtet (vgl. Tz. 17.2) und hat den Treuhandkommanditisten
von Verbindlichkeiten aus dem für ihn
anteilig erworbenen und gehaltenen Kommanditanteil
freizustellen.
Treugeber können auf Grundlage der gesellschaftsvertraglichen
Regelungen jederzeit in die Stellung
eines Direktkommanditisten wechseln. Der Anleger
hat hierbei entstehende Kosten und Gebühren für
die Erteilung der Handelsregistervollmacht und die
Eintragung als Kommanditist in das Handelsregis ter
zu tragen sowie die weiteren Voraussetzungen des
Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft zu beachten
(siehe hierzu Tz. 13).
1.4 Zielgruppe und Konzept der Fondsbeteiligung
Das vorliegende Beteiligungsangebot wendet sich
an Anleger (natürliche Personen),
die in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig
sind, ihre Beteiligung im steuerlichen
Privatvermögen halten und diese nicht
fremdfinanzieren,
die langfristig in eine professionell verwaltete
gewerbliche Immobilie in Canberra (Australien),
unter Berücksichtigung der damit zusammenhängenden
Schwankungen des Wechselkurses und
lokalen Immobilienmarkts, investieren möchten
und
9
die im Rahmen einer unternehmerischen Beteiligung,
die wegen ihrer Größenordnung üblicherweise
institutionellen Investoren vorbehalten ist,
auf Grundlage eines fundierten Fondskonzepts
an den möglichen Erträgen und am Wertsteigerungspotenzial
einer Sachwertanlage teilhaben
möchten.
Die mit dieser Beteiligung verbundenen Risiken sind
unter Tz. 3 „Risikohinweise“ dargestellt und bei der
Anlageentscheidung zu berücksichtigen.
1.5 Standort des Fondsobjekts
Das Fondsobjekt liegt in Civic, dem Stadtzentrum der
australischen Hauptstadt Canberra. Der Teilmarkt
Civic ist der zentralste Teilmarkt Canberras und wird
– ebenso wie der weitere wichtige Teilmarkt für
Premium-Büroimmobilien Barton – insbesondere von
Regierungsmietern nachgefragt. Im Teilmarkt Civic
gibt es nur einen vergleichsweise geringfügigen
Leerstand bei hochwertigen bzw. modernen Büroimmobilien
(vergleichbar zur Büroimmobilie für das
Australian Taxation Office) und auch historisch waren
die immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten
(wie bspw. die Leerstandsraten) eher stabil und
daher entsprechend attraktiv.
Canberra liegt im Australian Capital Territory („ACT“),
rd. 280 km südwestlich von Sydney und etwa 660 km
nordöstlich von Melbourne. Das australische Parlament
und die Verfassungsorgane haben hier ihren
Sitz, genauso wie zahlreiche Ministerien. Diese generieren
den Großteil des Bruttosozialprodukts des ACT.
Auch Firmen aus den Branchen Informationstechnologie,
Biotechnologie, Bildung und Tourismus sind in
Canberra angesiedelt.
Australiens Wirtschaft bietet seit Jahren ein positives
Bild mit vergleichsweise überdurchschnittlichen
Wachstumsraten, verhältnismäßig niedriger Arbeitslosigkeit
und soliden Staatsfinanzen. Seit 1992
betrug der jährliche Zuwachs des Bruttoinlandsprodukts
im Jahresdurchschnitt 3,6 Prozent. Auch im
Jahr 2008 wurde trotz der Finanzkrise und anderer
belastender Faktoren für die australische Wirtschaft
(z. B. Rohstoffpreisentwicklung) ein Wachstum von
2,3 Prozent erzielt. Zwar wird für das Jahr 2009 mit
einem Nullwachstum gerechnet, doch gehen Experten
für 2010 von einer Wiederbelebung der Wirtschaft
aus (siehe hierzu auch Tz. 4).

1.6 Das Fondsobjekt
Bei dem Gebäude handelt es sich um eine hochwertige
Büroimmobilie mit modernen Spezifikationen
und hohem Standard. Das Fondsobjekt wurde Ende
2007 fertiggestellt und ist seit dem 26.11.2007 an
den australischen Staat als Hauptmieter vermietet.
Dieser nutzt die Büroimmobilie als Hauptverwaltung
der nationalen australischen Finanzbehörde.
Von den in Australien üblichen Umweltratings hat
das Gebäude bereits das sog. Green Star Rating mit
4 Sternen erhalten. Es ist außerdem für die Zertifizierung
nach NABERS mit 4,5 Sternen konzipiert.
Die vermietbare Fläche umfasst rd. 43.413 m². Das
Gebäude besteht aus zwei Gebäudeteilen, die über je
ein Erdgeschoss und neun Obergeschosse verfügen
und auf fünf Ebenen miteinander verbunden sind.
Auf dem Dach sind die Technikzentralen untergebracht.
Die 400 Pkw-Tiefgaragenstellplätze des
Fonds objekts sind ebenfalls langfristig an den
Hauptmieter, den australischen Staat, vermietet.
Übersicht über die vermietbaren
Flächen / Nutzungsarten:
Bürofläche 41.686 m²
Lagerfläche 143 m²
Einzelhandelsflächen 1.584 m²
Gesamt 43.413 m²
Pkw-Tiefgaragenstellplätze 400
Das Fondsobjekt ist flexibel nutzbar konzipiert und
daher drittverwendungsfähig. Das Gebäude ist, wie
in der Hauptstadt Canberra üblich, auf einem Grundstück
errichtet, dessen Eigentümer der australische
Staat ist. Die Fondsgesellschaft soll das Grundstück
nebst aufstehendem Gebäude mittelbar über den
Treuhänder als Nutzungsberechtigten aus einem
langfristigen erbbaurechtsähnlichen Recht (sog.
Crown Lease, Laufzeit bis zum Jahr 2107) halten.
Details hierzu sind in Tz. 5 und Tz. 10.6 dargestellt.
1.7 Hauptmieter / Mietvertrag
Das Fondsobjekt ist zu rd. 96,4 Prozent langfristig
(auf der Grundlage eines 15-jährigen Mietvertrags
mit einer Basislaufzeit bis November 2022) an den
australischen Staat („Commonwealth of Australia“)
zur Nutzung durch die nationale australische Finanz-
10

ehörde vermietet, wobei der Mieter sich durch
drei Verlängerungsoptionen den Standort bzw. die
Mietflächen bis zum Jahr 2037 äußerst langfristig
gesichert hat.
Die Rating-Agenturen bewerten den Finanzstatus
Australiens zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
positiv. So hat z. B. Standard & Poor’s Australien mit
AAA eingestuft. Australien wird daher als Schuldner
mit hervorragender Bonität bewertet (vgl. Tz. 4.1.3).
Der Mietvertrag mit dem australischen Staat wurde für
15 Jahre ab dem 26.11.2007 über eine Gesamtfläche
von 41.829 m² und 400 Stellplätze abgeschlossen. Entsprechend
läuft der Mietvertrag noch bis 25.11.2022.
Der Mietzins wird während der gesamten vorgenannten
Mietvertragslaufzeit, außer in den Jahren
2012 bzw. 2017, jährlich fest um 3,5 Prozent erhöht
(„Wertsicherungsklausel“). In den Jahren 2012 bzw.
2017, d. h. fünf und zehn Jahre nach Mietbeginn,
wird die Miete an die Marktmiete angepasst, wobei
die Miete nicht unter das Vorjahresniveau fallen kann
(sog. Ratchet Clause). Nach Ablauf der Grundmietzeit
von 15 Jahren hat der Mieter drei Verlängerungs optionen
von jeweils fünf Jahren, sodass sich der Mieter die
Mietflächen insgesamt bis zum November 2037 im
Zuge einer langfristigen Standortplanung gesichert
hat. Bei Ausübung der Verlängerungs optionen erfolgt
jeweils eine Anpassung an die Marktmiete, wobei
auch hier die Miete nicht unter das Vorjahresniveau
sinken kann. Wichtige Hinweise zu den vorgenannten
Aspekten siehe in Tz. 3.3.2.
Bei dem Mietvertrag handelt es sich um einen Brutto-
Mietvertrag, d. h. der Großteil der Bewirtschaftungskosten
für das Fondsobjekt (z. B. Versicherung,
Wartung und Instandhaltung, Steuern, Abgaben und
Verwaltungskosten) ist vom Vermieter zu tragen. Der
Mieter muss grundsätzlich seine Verbrauchs kosten
(z. B. für seinen Wasser- und Energieverbrauch)
bezahlen. Die gute Bonität des australischen Staats
als Mieter und die festen jährlichen Mietsteigerungen
während der Grundmietzeit bilden aus heutiger
Sicht eine insgesamt gute Prognosegrundlage
für die Einnahmen aus der Vermietung des Fondsobjekts.
Weitere Details sind in Tz. 7 (betreffend die
Annahmen im Rahmen der Prognoserechnung), in
Tz. 5.2 und Tz. 10.6.4 (betreffend die mietvertraglichen
Regelungen) sowie in Tz. 3.2 und Tz. 3.3 (zu
immobilienspezifischen und wirtschaftlichen Risiken)
dargestellt.
11
1.8 Gutachten und Prüfungen im Zusammenhang
mit dem Ankauf des Fondsobjekts
Im Zusammenhang mit der Ankaufsprüfung (sog.
Due Diligence) hat Colliers International, Canberra,
ein Wertgutachten für das Fondsobjekt mit Datum
vom 30.06.2009 erstellt. Darin wird der Wert des
Fondsobjekts mit AUD 207,5 Mio. angesetzt. Weitere
Wertgutachten wurden nicht erstellt. Zudem hat
Rider Levett Bucknall ein technisches Gutachten über
das Fondsobjekt, einschließlich eines umwelttechnischen
Berichts, mit Datum vom 15.07.2009 erstellt.
Die Ergebnisse dieses technischen Gutachtens
wurden im Rahmen der Prognoserechnung (Tz. 7)
berücksichtigt. Hinweise dazu siehe auch in Tz. 3.2.
1.9 Mindestbeteiligungsbetrag
Der Beteiligungsbetrag („Erwerbspreis“) jedes
künftig beitretenden Anlegers soll mindestens
AUD 20.000 betragen. Der geschäftsführende Kommanditist
kann nach eigenem Ermessen geringere
Beteiligungsbeträge zulassen. Höhere Beteiligungsbeträge
müssen durch 1.000 ohne Rest teilbar sein.
Auf den Beteiligungsbetrag künftig beitretender
Anleger wird ein Agio von fünf Prozent erhoben.
1.10 Beitritt und Einzahlung / Platzierungsfrist
und ­garantie
Der Beteiligungsbetrag zzgl. fünf Prozent Agio ist
gemäß den Bestimmungen der Beitrittsvereinbarung
wie folgt zu erbringen: Bei Zeichnung der Beteiligung
a) bis zum 30.11.2009: zum 10.12.2009;
b) zwischen dem 01.12.2009 und dem 14.12.2009:
zum 18.12.2009;
c) nach dem 14.12.2009: zum 20. des auf die Zeichnung
folgenden Monats (bzw., sofern dies kein
Bankarbeitstag ist, zum nächstfolgenden Bankarbeitstag)
(„Einzahlungstag“), es sei denn die
Fondsgesellschaft hat den Anleger bis spätestens
14 Tage vor dem Einzahlungstag durch schriftliche
Abrufmitteilung zur Einzahlung zu einem späteren
Termin aufgefordert, der jedoch nicht später
liegen darf als der 20. des Monats, an dem die
Platzierungsfrist für die Fondsgesellschaft endet,
(siehe dazu auch Tz.15 „Abwicklungshinweise“).

Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft erfolgt,
indem der Anleger das Angebot auf Abschluss eines
Treuhandvertrags im Rahmen der Beitrittsvereinbarung
abgibt, der Treuhandkommanditist dieses Angebot
annimmt und die Real I.S. Beteiligungs GmbH
als geschäftsführender Kommanditist den Treuhandkommanditisten
zur Kapitalerhöhung gemäß § 4
des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft
zulässt. Nachteilige australische Steuerfolgen könnten
eintreten, wenn Beteiligungsquoten von Anlegern
bzw. diesen nahestehenden Personen überschritten
werden (Details hierzu siehe Tz. 11.5 bzw. Tz. 3.4). Anleger
können deshalb entsprechend § 4 Abs. (5) des
Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft in Höhe
eines Teils / ihres gesamten Beteiligungsbetrags
einem atypisch stillen Gesellschafter vergleichbar
über den Treuhandkommanditisten am Vermögen
der Fondsgesellschaft beteiligt sein, sodass derartige
australische Steuerfolgen auf der Grundlage dieser
gesellschaftsvertraglichen Regelungen möglichst
vermieden bzw. ausgeschlossen werden. Es besteht
im Rahmen der Beteiligung grundsätzlich keine
Nachschusspflicht (zu einem Wiederaufleben der
Haftung siehe Tz. 10.2.3).
Der Verkaufsprospekt muss gemäß § 9 Abs. 1 Verk-
ProspG mindestens einen Werktag vor dem öffentlichen
Angebot veröffentlicht werden. Das öffentliche
Angebot beginnt daher frühestens einen Tag
nach Veröffentlichung des Verkaufsprospekts und
endet bei Vollplatzierung des Kommanditkapitals,
spätestens jedoch mit Ablauf der vorgesehenen
Platzierungsfrist zum 30.12.2010. Die Real I.S. hat
eine Platzierungsgarantie für das zur Durchführung
der Investition erforderliche Eigenkapital übernommen.
Wichtige Details hierzu siehe auch in Tz. 3,
insbesondere Tz. 3.2.1, Tz. 3.3.3 sowie Tz. 3.3.8.
1.11 Wichtige Hinweise
Das Beteiligungsangebot ist auf Anleger zugeschnitten,
die natürliche Personen mit Wohnsitz in
Deutschland (und nur in Deutschland unbeschränkt
einkommensteuerpflichtig) sind, ihre Beteiligung
im Privatvermögen halten und die Beteiligung nicht
fremdfinanzieren. Es können sich natürliche oder juristische
Personen im Rahmen der Kapitalerhöhungen
gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft,
grundsätzlich als Treugeber über den Treuhandkommanditisten,
beteiligen. Eine Beteiligung von
Gesellschaften bürgerlichen Rechts, Gemeinschaften
und Ehepaaren in der Form einer Gesellschaft bürger-
lichen Rechts bzw. Gemeinschaft ist sowohl für Kommanditisten
als auch für Treugeber ausgeschlossen.
Personen, die (i) Staatsangehörige der USA, Kanadas,
Japans, Großbritanniens oder Australiens sind, (ii)
Inhaber einer dauerhaften Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigung
der USA („Green Card“), Kanadas, Japans,
Großbritanniens oder Australiens sind, (iii) ihren gewöhnlichen
Aufenthalt / Wohnsitz oder Sitz in den USA,
in Kanada, Japan, Großbritannien oder Australien haben
und / oder (iv) die Beteiligung für eine Vermögensmasse
mit Sitz in den USA, in Kanada, Japan, Großbritannien
oder Australien eingehen oder einer solchen
anbieten, sollen nicht Kommanditisten der Gesellschaft
oder Treugeber sein. Anlässlich der Aufnahme und auf
Verlangen des geschäftsführenden Kommanditisten
haben Gesellschafter und Treugeber zu versichern und
nachzuweisen, dass keine der im vorstehenden Satz genannten
Bedingungen vorliegt. Der geschäftsführende
Kommanditist kann im Einzelfall Ausnahmen von den
Regelungen in diesem Absatz zulassen.
Anleger können ihren Anteil an der Fondsgesellschaft
auch nicht wirksam an in vorstehendem Absatz
genannte Personen übertragen bzw. zu deren Gunsten
in sonstiger Weise verfügen oder ihren Anteil
diesen Personen wirksam vererben, sofern der
geschäftsführende Kommanditist seine Zustimmung
verweigert. Darüber hinaus enthalten §§ 23, 24 des
Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft weitere
Beschränkungen der Möglichkeit zur Übertragung
des / Verfügung über bzw. Vererbung des Anteils an
der Fondsgesellschaft. Geht der Anteil an der Fondsgesellschaft
auf in vorstehendem Absatz genannte
Personen über bzw. fällt ein Anleger in Zukunft unter
den in vorstehenden Absätzen genannten Personenkreis,
kann der Anleger / Erwerber vom geschäftsführenden
Kommanditisten aus der Gesellschaft ausgeschlossen
werden. Vorstehende Beschränkungen
und Ausschlussmöglichkeiten gelten im Rahmen des
Treuhandvertrags entsprechend.
1.12 Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen
und steuerliche Behandlung
Bezogen auf den gesamten Beteiligungsbetrag des
Anlegers (ohne Agio) ist für den Prognosezeitraum
eine jährliche Ausschüttung / Entnahme von anfänglich
6,5 Prozent nach australischen Steuern geplant,
die bis zum Ende des Prognosezeitraums im Jahr
2022 auf rd. 8,5 Prozent ansteigen soll (siehe hierzu
12

130 %
120 %
110 %
100 %
10 %
8 %
6 %
4 %
2 %
0 %
Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen 1)
6,5 % 6,5 % 6,5 % 6,75 % 6,75 % 7,0 % 7,0 % 7,0 % 7,0 %
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
insbesondere Tz. 7.6). Ausschüttungen / Entnahmen
enthalten auch Kapitalrückzahlungen. Bezogen auf
die Ausschüttung / Entnahme für das Jahr 2010 nehmen
Anleger an möglichen Ausschüttungen / Entnahmen
bei Zeichnung bis Ende des Jahres 2009 vollumfänglich,
bei Zeichnung ab dem 15.12.2009 zeitanteilig
ab dem Ersten des auf die vertragsgemäße Einzahlung
des Beteiligungsbetrags nebst Agio folgenden Monats
teil. Die jährlichen Ausschüttungen / Entnahmen sind
zum 30.06. des Folgejahres, erstmals zum 30.06.2011,
vorgesehen (Details hierzu siehe in § 20 des in Tz. 13
abgedruckten Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft).
Das Fondskonzept berücksichtigt das deutsch-australische
Doppelbesteuerungsabkommen in der derzeit
gültigen Fassung. Danach werden den Anlegern
zuzurechnende Einkünfte aus der Vermietung des
Fondsobjekts in Deutschland auf Ebene der Anleger
von der Einkommenbesteuerung freigestellt, sind
allerdings in Deutschland im Rahmen des Progressionsvorbehalts
zu berücksichtigen. Zinseinkünfte aus
der Anlage liquider Mittel unterliegen der deutschen
Besteuerung. Zur steuerlichen Behandlung von Veräußerungserlösen
siehe Tz. 11 „Steuerliche Grundlagen“.
Wichtige Hinweise hierzu siehe auch in Tz. 3.4
„Steuerliche Risiken“.
Die aus der Beteiligung resultierenden steuerlichen
Verpflichtungen in Australien (einschließlich der
13
7,75 %
8,0 %
Abgabe der Steuererklärungen) können nach derzeitigem
australischen Steuerrecht von dem Treuhänder
des vorgeschalteten Treuhandvermögens
(„BF Kambera Trust“) und von der Fondsgesellschaft
erfüllt werden, da die australischen Steuerbehörden
die Fondsgesellschaft und nicht die Anleger bzgl. der
laufenden Erträge aus der Vermietung des Fondsobjekts
als Steuerpflichtigen anerkennen (Details
hierzu siehe Tz. 11 „Steuerliche Grundlagen“). Aufgrund
der Beteiligung muss der einzelne Anleger somit
nach derzeitigem australischen Steuerrecht keine
persönliche Steuererklärung in Australien abgeben.
1.13 Beteiligungsdauer / Exitstrategie
8,5 %
119,32 %
Abgeltungsteuer in Deutschland 1) Bezogen auf den Beteiligungsbetrag ohne Agio; auf Ebene der Anleger,
vor Progressionsvorbehalt und Abgeltungsteuer auf
Zinseinnahmen aus der Liquiditätsreserve in Deutschland,
(weitere Details hierzu Tz. 7, 8 und 11).
31.12.2022
Die Fondsgesellschaft wird für unbestimmte Zeit
eingegangen, wobei eine ordentliche Kündigung
erstmals zum 31.12.2030 möglich ist. Das Recht zur
Kündigung aus wichtigem Grund bleibt hiervon
unberührt. Zudem sind die Anleger berechtigt, bei
Einhaltung der im Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
geregelten Beschränkungen, ihren Anteil
mit Wirkung zum 31.12. / 01.01. eines jeden Jahres
auf einen Erwerber zu übertragen. Eine Beteiligung
im Rahmen dieses Angebots ist als langfristige
Vermögensanlage konzipiert. Die Prognoserechnung
geht dabei auf der Grundlage der Strategie zur möglichen
Veräußerung des Fondsobjekts („Exitstrategie“)
von einer Haltedauer bis Ende 2022 aus, da die

Grundmietzeit des vorgesehenen Mietverhältnisses
mit dem Hauptmieter in diesem Jahr abläuft und
dann eine Veräußerung des Fondsobjekts mit einem
entweder verlängerten oder neu abgeschlossenen
Mietverhältnis möglich wäre, was erfahrungsgemäß
eine positive Auswirkung auf den erzielbaren Veräußerungserlös
hat (Details siehe in Tz. 7). Dezember
2022 wurde daher in der Prognoserechnung als
Verkaufsdatum des Fondsobjekts und damit als Ende
der Beteiligung der Anleger angenommen.
Ob zu diesem für Zwecke der Prognose unverbindlich
angesetzten Zeitpunkt ein Verkauf sinnvoll oder
möglich ist oder ob ein Verkauf weit vor oder weit
nach diesem Zeitpunkt sinnvoll oder möglich ist,
kann aus heutiger Sicht nicht eingeschätzt werden
und hängt wesentlich von der zu diesem Zeitpunkt
tatsächlichen Vermietungssituation, der allgemeinen
Situation der Wirtschaft und des Immobilienzyklus
sowie von den weiteren relevanten Bedingungen
und Einflussfaktoren für eine Veräußerung des
Fondsobjekts ab. Insofern handelt es sich bei dem
prognostizierten Verkaufszeitpunkt um eine vorläufige
und unverbindliche Planung. Auf der Grundlage
des Geschäftsplans der Fondsgesellschaft sieht die
Prognoserechnung zunächst eine langfristige Vermietung
des Fondsobjekts vor (siehe hierzu auch die
Hinweise in Tz. 3.3.9). Die tatsächliche Beteiligungsdauer
muss daher nicht dem Prognosezeitraum
entsprechen. Über den Zeitpunkt des Verkaufs des
Fondsobjekts und damit die tatsächliche Dauer der
Beteiligung bzw. eine Beendigung der Beteiligung
entscheiden die Gesellschafter in der Gesellschafterversammlung.
Einzelheiten hierzu sind Tz. 10 „Rechtliche Grundlagen“
bzw. Tz. 13 „Gesellschaftsvertrag“ zu entnehmen.
1.14 Anlegerbetreuung
Die Anlegerbetreuung sowie das Asset- und Fondsmanagement
werden von der Real I.S. übernommen.
Einzelheiten dazu siehe unter Tz. 10.4.4.
1.15 Anlegereignung
Bei dem Beteiligungsangebot handelt es sich um
eine langfristige unternehmerische Beteiligung.
Dementsprechend richtet sich das vorliegende Angebot
an Anleger, die bereit sind, eine langfristige unternehmerische
Beteiligung einzugehen und darüber
hinaus die in diesem Prospekt enthaltenen Einschätzungen
teilen. Anleger sollten vor einer Anlageentscheidung
prüfen, ob sie bereit und wirtschaftlich
in der Lage sind, bei unerwartet negativem Verlauf
der Beteiligung einen teilweisen oder vollständigen
Verlust ihres Beteiligungsbetrags einschließlich Agio
hinzunehmen. Außerdem darf beim Anleger kein
kurz- oder mittelfristiger Bedarf bestehen, über die
angelegten Mittel zu verfügen. Anleger sollten vor
der Anlageentscheidung unbedingt den gesamten
Prospekt im Zusammenhang, insbesondere die
Risikohinweise in Tz. 3, sorgfältig gelesen haben.
Der Anleger sollte sich bei Fragen zum vorliegenden
Beteiligungsangebot / Prospekt unbedingt durch unabhängige
Experten beraten lassen, bspw. zu steuerlichen
und rechtlichen Fragen durch Steuer berater
und Rechtsanwälte.
Initiator des Beteiligungsangebots und Herausgeber
des vorliegenden Prospekts ist die
Real I.S. AG
Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
Innere Wiener Straße 17
81667 München
14

Fleißig und erfolgreich:
Im Steuerjahr 2007/08 nahm
das Australian Taxation Office
(ATO) AUD 270,9 Mrd. ein
und damit AUD 9,8 Mrd. mehr als geplant.
Quelle: ATO Annual Report 2007/08
2.Initiator (Anbieter)
16

2. Initiator (Anbieter)
2.1 Der Initiator Real I.S.
Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement,
mit Sitz in München, zählt zu den großen
bankgebundenen Initiatoren auf dem deutschen Kapitalanlagemarkt.
Mit attraktiven Angeboten wendet
sie sich sowohl an private als auch an institutionelle
Anleger.
Seit 1991 wurden von ihrer Vorgängergesellschaft,
der Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH mit
Sitz in München, sowie ab dem Jahr 2001 von der
Real I.S. selbst, rd. 100 Fondsmodelle (Immobilien-,
Großmobilien-, Medien- und Schiffsfonds) sowie
Immobilienaktienportfolios mit einem Investitionsvolumen
von über EUR 6,5 Mrd. platziert.
Die Real I.S. begleitet bisher mehr als 52.000 private
und institutionelle Anleger von der Zeichnung
der Fondsanteile über die Verwaltung bis hin zur
späteren Liquidation des Fonds. Für die seit dem
Emissionsjahr 1991 aufgelegten Immobilienfonds
wurde eine Leistungsbilanz zum 31.12.2007 gemäß
Definition VGF Arbeitskreis erstellt und von einer
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft.
2.2 Die langjährige Kompetenz
Die Real I.S. hat in den letzten Jahren bereits fünf
Publikumsfonds mit australischen Immobilien aufgelegt
und zählt zu den marktführenden Initiatoren in
diesem Segment. Der erste geschlossene Immobilienfonds
mit einer Premium-Immobilie in Melbourne
wurde aufgrund der sehr guten Marktentwicklung
bereits nach ca. zwei Jahren mit einem Gesamtrückfluss
an die Anleger von insgesamt über 147 Prozent
nach Steuern in Australien (bezogen auf die Kapitaleinlage
ohne Agio) erfolgreich aufgelöst.
Die Real I.S. agiert in Australien in allen wesentlichen
Immobiliensegmenten (Office, Retail, Industrial und
Hospitality) über ein breites lokales Netzwerk, über
eine Repräsentanz in Brisbane (Bundesstaat Queensland)
und mit einem aktiven Assetmanagement-
Ansatz, der bisher bei allen Investments zu positiven
Ergebnissen für die Investoren geführt hat. Das
vorliegende Beteiligungsangebot ist nach bisher
durchgeführten Direktinvestments in Melbourne,
Canberra, Adelaide und Sydney bereits das dritte
Premium-Investment in der australischen Hauptstadt
Canberra.
Im Jahr 2008 hat die Real I.S. den Scope Award in
der Kategorie „Immobilien Australien / Neuseeland“
gewonnen. In ihrer Begründung stellte die Jury
die Erfahrung und Kompetenz heraus, mit der die
Real I.S. eine qualitativ hochwertige Produktlinie
geschaffen hat.
2.3 Die Qualität als Philosophie
Die Unternehmensphilosophie der Real I.S. orientiert
sich an den Maximen Qualität, Kundenorientierung,
Innovation und Verantwortung. Die Real I.S. bietet
ihren Kunden ein hochwertiges und umfangreiches
Portfolio von Beteiligungsmodellen an. Hierbei
übernimmt die Real I.S. bei den von ihr aufgelegten
Produkten im Sinne ihrer Kunden die wichtige Auf -
gabe, die Beteiligungsprodukte unter Ertrags-,
Kosten- und Risikogesichtspunkten zu optimieren.
Die Real I.S. wählt bewusst nur Vertriebspartner mit
hoher Fach kompetenz und Kundenverant wortung
aus, um eine stetige Kundenzufriedenheit zu erreichen.
Das Unter nehmen ist mit einem ganzheitlichen
Qualitätsmanage mentsystem nach DIN EN ISO
9001:2000 vom TÜV Süddeutschland zertifiziert.
2.4 Das Leistungsangebot
Die Anleger können bei der Real I.S. auf das professionelle
Management ihrer Investitionen bauen. Die
Real I.S. verfügt über die Kompetenz für alle hierfür
notwendigen Aufgaben:
18
Auswahl geeigneter Investitionsobjekte
Abwicklung aller vereinbarten Investitionen
(z. B. Baubegleitung)
Leistungscontrolling (z. B. Eingang Mieteinnahmen,
Garantieleistungen)
kaufmännisches und technisches Gebäudemanagement

Asset- und Portfoliomanagement
Rechts- und Steuerkompetenz
detaillierte, übersichtliche Informationsaufbereitung
für die Anleger
Wer in ein Beteiligungsmodell der Real I.S. investiert,
vertraut sein Vermögen einem seriösen und
erfahrenen Initiator an. Neben dem attraktiven
Produktangebot steht das professionelle Mana ge -
ment für hohe Qualität.
19

3.Risikohinweise
20

3. Risikohinweise
3.1 Allgemeine Hinweise
Investitionen in geschlossene Immobilienfonds und
damit auch in das vorliegende Beteiligungsangebot
sind eine langfristige unternehmerische Beteiligung
und nicht vergleichbar mit Vermögensanlagen in
Instrumente des Kapitalmarkts wie festverzinsliche
Wertpapiere oder Aktien. Die Beteiligung eignet
sich nur für Anleger, die sich langfristig engagieren
wollen und keine Kapitalanlage mit fester Verzinsung
und einer schon heute feststehenden Rückzahlung
des eingesetzten Kapitals zu einem festen Zeitpunkt
wünschen.
Durch eine Beteiligung im Rahmen des vorliegenden
Beteiligungsangebots geht der Anleger wirtschaftliche
und unternehmerische Risiken ein. Insbesondere
können zukünftige Entwicklungen die erwarteten
bzw. projizierten Ergebnisse nachteilig beeinflussen.
Kapitalrückflüsse und Ausschüttungen / Entnahmen
sind weder im Voraus kalkulierbar noch gesichert.
Die Beteiligung sollte daher lediglich Beimischungscharakter
zum übrigen Vermögensportfolio besitzen
und vom Anleger aus Eigenkapital finanziert sein.
Der Analyse der mit dieser Beteiligung verbundenen
Risiken kommt besondere Bedeutung zu. Das Ergebnis
der Beteiligung ist von verschiedenen, in der Zukunft
liegenden rechtlichen, steuerlichen, politischen und
wirtschaftlichen Parametern abhängig, die sich während
der Beteiligungsdauer verändern können, ohne
dass dies zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
voraussehbar war. Insbesondere können veränderte
rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen,
wie z. B. eine Änderung der Gesetzgebung, der
Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis, die
Ertragslage und damit die Werthaltigkeit der Vermögensanlage
negativ beeinflussen. Die in die Prognoserechnung
eingeflossenen Prämissen, insbesondere
auch betreffend die Entwicklung der möglichen Mieteinnahmen
und die anfallenden Aufwendungen und
Kosten, sind aufgrund der heute erwarteten Entwicklung
bzw. auf Basis indikativer Schätzungen getroffen
worden. Mit Änderungen und Abweichungen muss
erfahrungsgemäß gerechnet werden. Unvorhergesehene
bzw. abweichende Ereignisse bzw. Sachverhalte
können zu negativen Abweichungen von der Prognoserechnung
führen. Der tatsächliche Beteiligungsverlauf
kann deutlich ungünstiger ausfallen als erwartet
und auch zum Verlust der gesamten Einlage einschließlich
Agio führen. Interessierte Anleger, denen
die notwendige Sachkenntnis für eine Beteiligung an
einem geschlossenen Immobilienfonds fehlt, sollten
keine Beteiligungsentscheidung treffen, ohne sich
den Rat eines sachkundigen Beraters einzuholen.
Nachfolgend sind die vom Anbieter als wesentlich
erachteten Risiken im Zusammenhang mit der
Vermögensanlage einschließlich der ggf. mit einer
Fremdfinanzierung einhergehenden Risiken dargestellt.
Die aufgeführten Risiken wurden nicht
nach der Wahrscheinlichkeit ihres Eintreffens, ihrer
Ergebnisauswirkung und dergleichen untergliedert,
sondern zum besseren Verständnis nach Themenbereichen
geordnet. Die einzelnen Risiken beziehen
sich dabei nicht ausschließlich auf die Themenbereiche,
denen sie zugeordnet wurden, sondern
können auch themenübergreifende Relevanz besitzen
und / oder sich auf den Eintritt anderer Risiken
auswirken. Die nachfolgend im Einzelnen dargestellten
Risiken können einzeln oder kumuliert die
Vermögens- und Ertragslage der Fondsgesellschaft
erheblich beeinflussen und zu deutlichen Abweichungen
von den prospektierten Ergebnissen führen.
3.2 Immobilienspezifische Risiken
Zu den immobilienspezifischen Risiken gehören
Standortgegebenheiten, wie z. B. die Umgebung,
Immissionen, Konjunktureinflüsse, die regionale und
überregionale Wettbewerbssituation, die Mieter,
Veränderungen des Mietniveaus und der Kosten, Insolvenzen
von Vertragsparteien, Veränderungen der
Finanzmärkte und der Finanzierungsmöglichkeiten,
sowie Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung
bzw. Verwaltungspraxis. Hierzu zählen auch
die Risiken im Zusammenhang mit dem Erwerb und
der Bewirtschaftung der Fondsimmobilie. Insoweit
wird auf die nachfolgenden Ausführungen verwiesen.
Die dort näher beschriebenen Gegebenheiten
beeinflussen das Ergebnis der Fondsgesellschaft und
damit die möglichen Ausschüttungen / Entnahmen
und Kapitalrückflüsse an die Anleger bzw. die Rentabilität
der Beteiligung aus Sicht der Anleger.
3.2.1 Wesentliche Risiken im Zusammenhang
mit dem Erwerb der Rechte am Fondsobjekt /
Rückabwicklungsrisiken
Es bestehen Risiken im Zusammenhang mit dem
Erwerb des erbbaurechtsähnlichen Rechts am
Grundstück (nebst darauf errichtetem Gebäude)
(„Fondsobjekt“), die dazu führen können, dass
22

die Nutzungsrechte am Fondsobjekt im Ergebnis
nicht erworben werden können;
der Erwerb der Nutzungsrechte am Fondsobjekt
nicht allein durch Eigenkapital der Fondsgesellschaft,
sondern ganz oder teilweise durch Fremdkapital
erfolgt;
die Nutzungsrechte am Fondsobjekt erworben
werden, aber Mängel bestehen; und / oder
unter dem erbbaurechtsähnlichen Vertrag
zu sätzlicher, nicht im Investitions- und Finanzierungsplan
bzw. in der Prognoserechnung
berücksichtigter Aufwand entsteht.
Folge kann sein, dass sich die Rentabilität aus der
Beteiligung für die Anleger gegenüber der Prognose
(ggf. auch erheblich) reduziert und / oder dass die
Fondsgesellschaft aufgelöst oder (rück-)abgewickelt
werden muss, wobei in diesen Fällen auch das Risiko
besteht, dass die Anleger einen teilweisen oder vollständigen
Verlust Ihrer Einlage nebst Agio erleiden.
Dabei ist die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
(bzw. der Treuhänder des vorgeschalteten
australischen Treuhandvermögens der Fondsgesellschaft
als vorgesehener Käufer des Fondsobjekts)
berechtigt, (i) dem Verkäufer des Fondsobjekts
gegenüber festzustellen, dass die Voraussetzungen
bzw. aufschiebenden Bedingungen für dessen
Erwerb nicht hergestellt werden (können) bzw. (ii)
das Fonds objekt ganz oder teilweise mittels Fremdkapital
zu erwerben (z. B. im Wege einer Eigenkapital-Zwischenfinanzierung),
ohne dass die Anleger
bzw. Gesellschafter der Fondsgesellschaft darüber
beschließen.
Die Nutzungsrechte am Fondsobjekt können insbesondere
in folgenden Fällen im Ergebnis nicht
erworben werden (mit der Folge, dass die Fondsgesellschaft
abgewickelt bzw. aufgelöst werden muss):
Der Kaufvertrag über den Erwerb des erbbaurechtsähnlichen
Rechts am Grundstück (nebst
darauf errichtetem Gebäude) wird nicht durchgeführt,
wenn die Parteien weder die Andienungs-
noch die Kaufoption („Put and Call Option“)
ausüben. In diesem Fall können ggf. weder der
Verkäufer noch der Käufer Ansprüche gegeneinander
geltend machen.
Die Parteien dürfen die Andienungs- und Kaufoption
nicht ausüben (oder haben ggf. entsprechende
Kündigungs- bzw. Rücktrittsrechte) bzw.
den Kaufvertrag nicht durchführen (oder haben
23
ggf. entsprechende Kündigungs- bzw. Rücktrittsrechte),
wenn u. a. Bedingungen der Andienungs-
und Kaufoption bzw. des Kaufvertrags zum
Erwerb des erbbaurechtsähnlichen Rechts nicht
bzw. nicht fristgerecht erfüllt werden, z. B. falls
der sog. „Encroachment Letter“ nicht fristgerecht
vorliegt und / oder falls das Foreign Investment
Review Board („FIRB“) die erforderliche staatliche
Ankaufsgenehmigung nicht erteilt. Ein solcher
Fall läge insbesondere auch vor, wenn zum Zeitpunkt
des Ablaufs der Ausübungsfrist unter der
Andienungs- bzw. der Kaufoption der Mietvertrag
mit dem Hauptmieter nicht bestehen würde (z. B.
wegen Kündigung oder Annullierung) oder wenn
das Fondsobjekt zu diesem Zeitpunkt so beschädigt
ist, dass der Hauptmieter seinen Mietvertrag aus
diesem Grund kündigt oder voraussichtlich kündigen
kann (sog. Event of Destruction). Auch in diesen
Fällen können ggf. weder der Verkäufer noch der
Käufer Ansprüche gegeneinander geltend machen.
Derartige Rechte mit den gleichen Rechtsfolgen
stehen dem Käufer auch zu, sofern (i) das Fondsobjekt
vor Kaufpreiszahlung bzw. Eigentumsübertragung
in bestimmtem Umfang zerstört oder
beschädigt wird (wobei eine Beschädigung innerhalb
definierter Grenzen nicht zur Kündigung berechtigt,
sondern vom Verkäufer bzw. auf Kosten
des Versicherers beseitigt werden muss) oder (ii)
das Eigenkapital der Fondsgesellschaft nicht wie
im Rahmen des Investitions- und Finanzierungsplans
bzw. in der Prognoserechnung angenommen
bereits bis zur Fälligkeit der Kaufpreiszahlung
und der Erwerbsnebenkosten zumindest im
erforderlichen Umfang eingeworben und für den
Käufer die Finanzierung der Zahlungspflichten
aus dem Kaufvertrag nicht anderweitig gesichert
ist (z. B. wenn am Markt keine Eigenkapital-Zwischenfinanzierung
erhältlich ist).
Die Andienungs- und Kaufoption bzw. der Kaufvertrag
wird ggf. nicht durchgeführt, sofern eine
Vertragspartei im Sinne der jeweiligen vertraglichen
Regelungen insolvent wird. Sollte der
Käufer die Kaufoption bzw. den Kaufvertrag aus
einem solchen Grund nicht durchführen können
bzw. der Verkäufer die Vereinbarungen aus
diesem Grund kündigen, besteht ein Anspruch
auf Seiten des Verkäufers, zumindest gewährte
Sicherheiten als Schadenersatz einfordern zu
können (siehe unten).
Die Andienungs- und Kaufoption bzw. der vorgesehene
Kaufvertrag enthalten weitere Auflagen
und Bedingungen, die von den Vertragsparteien

fristgerecht zu erfüllen sind. Insofern besteht
das übliche Restrisiko, dass die Andienungs- und
Kaufoption bzw. der vorgesehene Kaufvertrag
nicht wie vorgesehen durchgeführt werden können
bzw. dass es zu einer Nichtdurchführung bzw.
ggf. Rückabwicklung der Verträge und damit zu
einer Nichtdurchführung des geplanten geschlossenen
Fonds kommt.
Bei Unterzeichnung der Andienungs- und Kaufoption
hat die Käuferseite zur marktüblichen Absicherung
der vertraglichen Verpflichtungen den Verkäufern
eine standardisierte Bankgarantie (sog. Letter of
Credit) in Höhe von AUD 10 Mio. zur Verfügung gestellt.
Die Real I.S. hat gegenüber der ausstellenden
Bank die Mithaftung übernommen, gleichwohl
bleibt der Käufer gegenüber der ausstellenden Bank
für eventuelle Verpflichtungen aus dieser standardisierten
Bankgarantie verpflichtet. Der Letter of
Credit, den die ausstellende Bank gegen Zahlung
einer Avalprovision ausgegeben hat, ist spätestens
bei Durchführung der Transaktion und bei Zahlung
des Kaufpreises vom Verkäufer an die ausstellende
Bank zurückzugeben. Die Bankgarantie müsste vom
Verkäufer auch an den Käufer bzw. die ausstellende
Bank zurückgegeben werden, falls bestimmte Umstände
eintreten, die der Ausübung einer der Optionen
unter der Andienungs- und Kaufoption bzw. der
Durchführung des Kaufvertrags entgegenstehen
(z. B. wenn die staatliche Ankaufsgenehmigung (sog.
FIRB Approval) nicht erteilt wird). Der Verkäufer darf
die Bankgarantie nur bei bestimmten, in der Optionsvereinbarung
bzw. im Kaufvertrag festgelegten
Vertragsverletzungen durch den Käufer einlösen. In
einem solchen Fall ist letztlich die Fondsgesellschaft
– vor der mithaftenden Real I.S. – gegenüber der
garantierenden Bank erstattungspflichtig. Erfüllt der
Käufer seine Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag
nicht, ist der Verkäufer wie vorstehend ausgeführt
berechtigt, die Bankgarantie einzulösen und hat
gemäß der Andienungs- und Kaufoption bzw. dem
vorgesehenen Kaufvertrag grundsätzlich keine darüber
hinausgehenden Ansprüche gegen den Käufer. Es
verbleibt jedoch ein Risiko, dass mögliche über den
Betrag der Bankgarantie hinausgehende Ansprüche
(z. B. Schadenersatz, Aufwendungsersatzanspruch)
vom Verkäufer erfolgreich geltend gemacht werden
könnten (z. B. bei Unwirksamkeit der vertraglichen
Begrenzung von Ausgleichsan sprüchen des Verkäufers).
Solche Ansprüche wären vom Treuhandvermögen
bzw. der Fondsgesellschaft und somit wirtschaftlich
von den Anlegern zu tragen.
Ist bis zur Fälligkeit der Kaufpreiszahlung und der
Erwerbsnebenkosten kein ausreichendes Eigenkapital
der Fondsgesellschaft eingeworben, wird sich
die Geschäftsführung der Fonds gesellschaft um
eine Fremdfinanzierung bemühen. Der Käufer (der
Treuhänder des Trusts) bzw. die Fondsgesellschaft
hat in einem solchen Fall einer Bank ggf. Sicherheiten,
z. B. dingliche Sicherheiten am Fonds objekt,
zu stellen. Folge einer Fremdfinanzierung kann sein,
dass wirtschaftlich der Fondsgesellschaft Kosten
oberhalb des kalkulatorisch prognostizierten Ausschüttungsniveaus
für das noch nicht eingeworbene
Eigenkapital entstehen und in der Folge Ausschüttungen
/ Entnahmen ganz ausfallen oder im Vergleich
zur Prognoserechnung geringer ausfallen. Kommt der
Käufer (wirtschaftlich letztlich die Fondsgesellschaft)
Verpflichtungen aus einer Fremdfinanzierung nicht
nach, besteht zudem das Risiko, dass gewährte Sicherheiten
verwertet werden. Aus Sicht der Fondsgesellschaft
kann dies zum teilweisen oder vollständigen
Verlust der Rechte am Fondsobjekt führen. Aus Sicht
der Anleger kann sich die Rentabilität der Beteiligung
erheblich reduzieren oder ein Totalverlust der Einlage
nebst Agio eintreten. Zu den weiteren Risiken
einer potenziellen Fremdfinanzierung siehe Tz. 3.3.3,
Tz. 3.3.4 und Tz. 3.3.5.
Werden die Nutzungsrechte am Fondsobjekt
(scheinbar) erworben, besteht das Risiko, dass zu
einem späteren Zeitpunkt rechtliche Mängel bspw.
der Vertragsdokumentation festgestellt werden,
aufgrund derer der Erwerb der Nutzungsrechte am
Fondsobjekt oder die Gründung des Trusts oder
der Fondsgesellschaft fehlerhaft oder unwirksam
ist. Dies kann u. a. dazu führen, dass der Erwerb der
Nutzungsrechte am Fondsobjekt rückabgewickelt
und die Fondsgesellschaft abgewickelt werden muss.
Es besteht die Möglichkeit, dass die im Rahmen einer
Rückabwicklung erzielten Mittel nicht ausreichen,
um die ggf. bestehenden Verbindlichkeiten der
Fondsgesellschaft vollständig abzulösen bzw. die
Kapitaleinlage nebst Agio vollständig an die Anleger
zurückzuzahlen. Eine Insolvenz der Fondsgesellschaft
kann in diesem Fall nicht ausgeschlossen werden.
Dies könnte einen Totalverlust der Einlage nebst
Agio zur Folge haben. Der Verkäufer hat im Rahmen
der Optionsvereinbarung bzw. des Kaufvertrags nur
sehr eingeschränkt Gewährleistungen und Zusicherungen
betreffend das Fondsobjekt und den Mietvertrag
mit dem Hauptmieter abgegeben. Dabei sind die
entsprechenden Gewährleistungen („Warranties“)
auch nur über einen sehr kurzen Zeitraum und in be-
24

schränktem Haftungsvolumen rechtswirksam vereinbart,
sodass im Fall von Mängeln und Schäden (ggf.
unentdeckten Mängeln und Schäden) nach Ankauf
durch den Käufer ggf. auch keine Ansprüche (mehr)
gegen den Verkäufer durchgesetzt werden könnten.
Entsprechende Schäden und Wertverluste wären in
vollem Umfang vom Käufer und daher wirtschaftlich
von der Fondsgesellschaft zu tragen.
Schließlich kann unter dem erbbaurechtsähnlichen
Vertrag zusätzlicher, nicht in der Prognoserechnung
berücksichtigter Aufwand entstehen. Gemäß dem
erbbaurechtsähnlichen Vertrag über das Fondsobjekt
(„Crown Lease“) hat der Nutzungsberechtigte, d. h.
der australische Trust (vertreten durch den Treuhänder),
vergleichbar einem Grundstückseigentümer
umfangreiche Verpflichtungen zu erfüllen. Dies
schließt Zahlungsverpflichtungen (z. B. Grundsteuern)
sowie die Übernahme der Haftung eines Grundstückseigentümers
ein. Der Nutzungsberechtigte
muss auch sicherstellen, dass die Vorschriften über
die erlaubte Nutzung („Permitted Use“) eingehalten
werden. Sollte der Nutzungsberechtigte die umfangreichen
vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllen,
kann der Commonwealth of Australia Maßnahmen
zur Heilung bzw. zur Beseitigung dieses Zustands ergreifen,
bspw. Arbeiten auf Kosten des Nutzungsberechtigten
selbst veranlassen. In einem solchen Fall
wäre nicht auszuschließen, dass zusätzliche Kosten
entstehen, die zu einer Minderung der Rentabilität
der Beteiligung führen.
Sollte der Nutzungsberechtigte die Miete oder sonstige
Zahlungsverpflichtungen unter dem Crown Lease
nicht innerhalb der vereinbarten Fristen bezahlen oder
sollte das Fondsobjekt für länger als ein Jahr nicht bestimmungsgemäß
genutzt werden oder sollte der Nutzungsberechtigte
die laufenden Zusicherungen und
Verpflichtungen nicht einhalten und diesen Zustand
nicht innerhalb von sechs Monaten nach Benachrichtigung
durch das Commonwealth of Australia heilen,
hat der Commonwealth of Australia das Recht, den
Crown Lease außerordentlich zu kündigen, ohne dass
der Nutzungsberechtigte für den Verlust seiner Rechtsposition
unter dem Crown Lease (und damit wirtschaftlich
für den Verlust des Fondsobjekts) in diesem Fall
eine Entschädigung erhalten würde. Zusätzlich hält
das Commonwealth of Australia sich darüber hinaus
mögliche Schadenersatzforderungen offen. In diesen
Fällen droht aus Sicht der Anleger der teilweise oder
vollständige Verlust der Kapitaleinlage nebst Agio.
25
3.2.2 Markt­ und Standortentwicklung
Wie alle anderen Wirtschaftsgüter werden auch Investitionen
in Immobilien von der wirtschaftlichen Entwicklung
beeinflusst. Diese kann sich negativ auf die
Werthaltigkeit des Fondsobjekts auswirken. Ob die in
der Prognoserechnung unterstellten Entwicklungen
eintreten, wird u. a. davon beeinflusst werden, wie
sich am Standort des Fondsobjekts die Nachfrage
nach vergleichbaren Büroflächen entwickelt. Trotz
sorgfältiger Auswahl des Fondsobjekts hinsichtlich
Standort, Lage und Mieterqualität ist die Wertentwicklung
und damit die nachhaltige Ertragskraft des
Fondsobjekts nicht vorhersehbar. Ferner ist derzeit
nicht vorhersehbar, ob und in welchem Umfang weitere
Objekte im entsprechenden Umfeld des Fondsobjekts
errichtet werden und ob und in welchem Umfang
durch Renovierungsmaßnahmen gleichwertige
oder höherwertige Mietflächen geschaffen werden.
Die Wertentwicklung ist damit auch von den Veränderungen
des Marktumfelds, den Branchengewohnheiten
und Arbeitsbedingungen sowie der Veränderung
der Konkurrenzsituation abhängig.
3.2.3 Instandhaltung und Instandsetzung /
Revitalisierung
Crown Lease / erbbaurechtsähnlicher Vertrag: Unter
dem erbbaurechtsähnlichen Vertrag über das Fondsobjekt
mit dem Commonwealth of Australia ist
der Nutzungsberechtigte, d. h. der Treuhänder des
australischen Trusts, verpflichtet, das Fondsobjekt im
vertraglich vereinbarten Umfang instand zu halten
und zu reparieren. Sollten diese Verpflichtungen
nicht erfüllt und innerhalb vertraglich festgesetzter
Fristen der vertraglich vereinbarte Zustand nicht
hergestellt werden, droht die Kündigung des erbbaurechtsähnlichen
Vertrags mit der Folge, dass der
australische Trust und damit die Fondsgesellschaft
mittelbar das Besitz-, Nutzungs- und Vermietrecht
am Fondsobjekt verlieren, ohne dass der australische
Trust (als Nutzungsberechtigter) für den Verlust seiner
Rechtsposition unter dem Crown Lease (und damit
wirtschaftlich für den Verlust des Fondsobjekts)
in einem solchen Fall eine Entschädigung erhalten
würde. Weitere Details hierzu sind Tz. 3.2.1 zu
entnehmen. In einem solchen Fall könnten die
Anleger ihre Kapitaleinlage nebst Agio verlieren.
Mietvertrag mit der nationalen australischen Finanzbehörde
(„ATO“ oder „Hauptmieter“) und Mietverträge
mit den Einzelhandelsmietern: Alle Kosten und

Ausgaben für die Instandhaltung und Renovierung
des Fondsobjekts (einschließlich der technischen
Komponenten, aller struktureller Reparaturen und
Investitionen) unter den bestehenden Mietverträgen
sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Daraus
ergeben sich, insbesondere betreffend den Mietvertrag
mit der ATO letztlich für die Fondsgesellschaft
die nachstehend dargestellten Kostenrisiken:
Der Vermieter ist verpflichtet, für das Fondsobjekt
die erforderlichen technischen Vorrichtungen (sog.
Services) zu jeder Zeit bereitzustellen bzw. für deren
Betrieb(sbereitschaft) zu sorgen. Sollten technische
Vorrichtungen im Verantwortungsbereich des
Vermieters zu reparieren oder zu ersetzen sein,
ist der Vermieter verpflichtet, dies innerhalb eines
angemessenen Zeitraums auf seine Kosten zu tun.
Sollte der Vermieter dem nicht nachkommen, kann
der Hauptmieter unter bestimmten Voraussetzungen
die Reparatur / den Austausch selbst beauftragen und
vom Vermieter Erstattung der Kosten verlangen. Ist
die Nutzbarkeit von Mietflächen eingeschränkt, weil
Services dem Hauptmieter nicht oder nur teilweise
zur Verfügung stehen, muss der Vermieter innerhalb
vertraglich vereinbarter Fristen die volle Verfügbarkeit
der Services wieder herstellen. Hat der Vermieter
den Mangel nicht bis zum Ablauf der Frist beseitigt,
steht dem Hauptmieter zunächst das Recht zu, die
Mietzahlungen bis zur Beseitigung des Mangels
auf der Grundlage der vertraglichen Regelungen zu
reduzieren bzw. in bestimmten Fällen einzustellen.
Sollten Mietflächen aufgrund eines Mangels bei
den Services ganz oder teilweise nicht nutzbar sein,
kann der Hauptmieter bis zur Behebung des Mangels
durch den Vermieter die Miet- und sonstige
Zahlungen unter dem Mietvertrag ggf. ganz oder
teilweise einstellen. Sollte es nach einem Gutachten
eines Experten unwahrscheinlich sein, den Mangel
innerhalb von drei Monaten (nach Datum des Expertenberichts)
zu beheben bzw. sollte der Mangel nicht
innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten nach
dessen Auftreten behoben worden sein, kann der
Hauptmieter den Mietvertrag schriftlich kündigen,
sofern die vertraglichen Voraussetzungen vorliegen.
Sind Miet räume teilweise oder ganz zerstört / nicht
nutzbar, kann der Hauptmieter auf der Grundlage
der vertraglichen Regelungen (u. a. nach der Feststellung
eines Gutachters, dass die Mieträume für länger
als drei Monate nicht nutzbar sein werden) den
Mietvertrag ggf. ebenfalls kündigen.
Die Mieter der Einzelhandelsflächen haben im Fall
der teilweisen oder vollständigen Zerstörung der
Mietsache unter Einhaltung von Fris ten Kündigungsrechte.
Sofern der Vermieter die Fristen über Benachrichtigung
über die teilweise oder vollständige
Zerstörung nicht einhält bzw. eine Benachrichtigung
über eine beabsichtigte Wiederinstandsetzung
nicht umsetzt, hat der Mieter ggf. Anspruch auf
Schadenersatz.
In jedem der vorgenannten Fälle können die Mieteinnahmen
– ggf. auch im Rahmen einer erforderlichen
Neuvermietung des Fondsobjekts – geringer
und / oder die Kosten für Instandhaltung und Reparatur
höher als prognostiziert ausfallen. In der Folge
wäre die Liquidität auf Ebene der Fondsgesellschaft
geringer als prognostiziert, was zu dem teilweisen
oder vollständigen Ausfall von Ausschüttungen / Entnahmen
an die Anleger führen kann. Bei erheblichen
Abweichungen von der Prognose – wenn z. B. das
Fondsobjekt in einem solchen Fall nach Kündigung
des Mietvertrags nicht neu vermietet werden kann
oder falls die Nutzungsrechte am Fondsobjekt in
schwachem Marktumfeld bzw. kurzfristig verkauft
werden müssten – kann es für die Anleger auch zu
einem Totalverlust der Einlage nebst Agio kommen.
Künftig erforderliche strukturelle Reparaturen des
und Investitionen in das Fondsobjekt (z. B. neue
Klimaanlage oder Austausch von wesentlichen
Großkomponenten) sind vom Vermieter zu tragen
und nicht auf die Mieter umlegbar. In der Prognoserechnung
ist die Schätzung derartiger Kosten für das
Fondsobjekt gemäß dem Gutachten eines lokalen
Experten auf Basis langfristiger Projektionen berücksichtigt.
Es besteht das Risiko, dass die tatsächlichen
Aufwendungen für strukturelle Reparaturen und
Investitionen höher als prognostiziert sind. Dann
würden sich der Netto-Cashflow und die Liquidität
auf der Ebene des Treuhandvermögens (des australischen
Trusts) und damit der Fondsgesellschaft entsprechend
verringern. Nicht auszuschließen ist, dass
bei Eintritt hoher derartiger Zusatzkosten Fremdmittel
aufgenommen werden müssen. Sollten derartige
Fremdmittel nicht zu erhalten sein, müsste / müssten
ggf. das Fondsobjekt bzw. die Anteile am Treuhandvermögen
veräußert werden. Bei einem schwachen
Marktumfeld könnte dies aus Sicht der Anleger den
Totalverlust der Kapitaleinlage nebst Agio bedeuten.
Mit Beendigung der Mietverträge können außer für
Instandhaltung und Instandsetzung auch Kosten für
26

Renovierung zur Erhaltung bzw. Verbesserung der
Wettbewerbsfähigkeit (Verkauf / Anschlussvermietung)
des Fondsobjekts entstehen. Im Rahmen der
Prognoserechnung ist angenommen, die Fondsimmobilie
zum Ende des Jahres 2022 zu veräußern. Der
Mietvertrag mit dem Hauptmieter, der nationalen
australischen Finanzbehörde, läuft im Jahr 2022
prognosegemäß aus. In der Prognoserechnung sind
bzgl. der Verkaufsannahmen bzw. des projizierten
Veräußerungserlöses Ansätze bzw. Kosten für Anschluss-
bzw. Wiedervermietung und Revitalisierung
berücksichtigt, die von lokalen Experten aus heutiger
Sicht für plausibel gehalten werden. Es ist jedoch
nicht auszuschließen, dass die in der Prognoserechnung
berücksichtigten Kosten für die Wieder- bzw.
Weitervermietung bzw. Revitalisierung tatsächlich
nicht ausreichen. Sollten die berücksichtigten Kosten
nicht ausreichen oder sollte die Fondsgesellschaft
das Fondsobjekt über den projizierten Veräußerungszeitpunkt
hinaus halten, können ungeplante zusätzliche
Kosten für Wiedervermietung, Instandhaltung
und Instandsetzung bzw. Revitalisierung entstehen.
Der Veräußerungserlös bzw. die Liquidität auf Ebene
des Treuhandvermögens und damit der Fondsgesellschaft
können niedriger als prognostiziert ausfallen.
Sollten derartige Abweichungen zum Prognoseszenario
eintreten, können sich für die Anleger negative
Abweichungen bzgl. der Rentabilität der Beteiligung
bis hin zum Verlust der gesamten Kapitaleinlage
nebst Agio ergeben.
3.2.4 Versicherungen / zufälliger Untergang
Unter dem maßgeblichen Mietvertrag mit dem
Hauptmieter bestehen für den Vermieter (und in
bestimmtem Umfang für den Mieter) Pflichten zum
Abschluss und zur Aufrechterhaltung bestimmter
Versicherungen. Es besteht das Risiko, dass eine Versicherungsgesellschaft
ihre Verpflichtungen aus den
Versicherungsverträgen nicht erfüllt. Dem Vermieter
kann hieraus ein nicht bezifferbarer Schaden entstehen.
Auch können Lücken bei der Versicherung, Ausschlussgründe
oder unterschiedliche Auslegung der
Versicherungsbestimmungen dazu führen, dass im
Schadensfall Ansprüche des Vermieters nicht durchgesetzt
werden können und dem Vermieter ein Schaden
verbleibt. Auch ist nicht auszuschließen, dass ein
Versicherungsschutz am Markt nicht erhältlich ist.
Der Vermieter ist zum Abschluss und zur Aufrechterhaltung
von Versicherungen im marktüblichen
Umfang verpflichtet. Der Vermieter muss eine
Haftpflichtversicherung im Umfang von mindestens
27
AUD 20 Mio. (je Einzelereignis), eine Glasversicherung
und eine „all-risk“-Sachversicherung für das
Grundstück / Fondsobjekt abschließen und aufrechterhalten.
Die Sachversicherung muss alle vernünftigerweise
zu versichernden bzw. versicherbaren
Risiken zum jeweiligen Wiederherstellungswert
abdecken. Die Kostenschätzungen für die vom
Vermieter zu unterhaltenden Versicherungen sind
in der Prognoserechnung auf Basis sorgfältiger
Schätzungen lokaler Experten berücksichtigt. Es ist
jedoch nicht auszuschließen, dass tatsächlich höhere
Versicherungsbeiträge zu entrichten sind.
Sollten im Schadensfall – in allen vorstehend genannten
Fällen – Versicherungsleistungen gleich welchen
Grundes nicht ausreichen, hat ggf. der australische
Trust und damit die Fondsgesellschaft die Differenz
zu tragen. Es kann auch nicht ausgeschlossen werden,
dass nach den Versicherungsverträgen Ausschlussgründe
greifen und im Ergebnis hinsichtlich
einzelner Risiken entweder kein oder nur teilweiser
Versicherungsschutz besteht. In diesen Fällen ist für
die Anleger auch ein Totalverlust ihrer Kapitaleinlage
nebst Agio nicht auszuschließen. Das ggf. nicht
versicherbare Risiko des zufälligen Untergangs sowie
das Risiko der vollständigen oder teilweisen Zerstörung
des Fondsobjekts und des langfristigen Nutzungs-
und Einnahmeausfalls aus dem Fondsobjekt
trägt letztlich die Fondsgesellschaft. Auch in einem
solchen Fall ist für die Anleger der Totalverlust der
gesamten Kapitaleinlage nebst Agio nicht auszuschließen.
3.2.5 Altlasten / Baumängel / Ausfall von
Gewährleistungsansprüchen
Trotz Prüfung im Rahmen der Ankaufsprüfung (sog.
Due Diligence) lässt sich nicht ausschließen, dass
der australische Trust und damit wirtschaftlich die
Fondsgesellschaft unter dem erbbaurechtsähnlichen
Vertrag und den Mietverträgen für bestehende und
künftige Umweltbelastungen des Fondsobjekts, z. B.
aus Altlasten oder schädlichen Baustoffen, einzustehen
hat. Insbesondere können den australischen
Trust Beseitigungskosten für Umweltschäden treffen.
Im Rahmen der rechtlichen und der technischen
Ankaufsprüfung wurden Altlasten an nachbarschaftlichen
Grundstücken festgestellt. Auch auf dem
Grundstück, auf dem sich das Fondsobjekt befindet,
wurden vor Baubeginn Schadstoffe gefunden, die
jedoch im Zuge der Entwicklung und des Baus des
Fondsobjekts vollständig beseitigt wurden. Von den

lokalen, zuständigen Behörden wurde erklärt, dass
nach der Beseitigung der entdeckten Altlasten das
Grundstück für die beabsichtigte Nutzung geeignet
ist. Der bestehende „Site Audit Report“ berichtet
allerdings über grundsätzliche Restrisiken u. a. im
Zusammenhang mit den Altlasten auf den nachbarschaftlichen
Grundstücken und sieht diese als akzeptabel
an, sofern die diesbezüglichen Restrisiken
regelmäßig auf der Grundlage eines „Environment
Management Plan“ („EMP“) überprüft und beobachtet
werden. Dabei muss der Eigentümer des Fondsobjekts
dafür Sorge tragen, dass der EMP von allen
relevanten Parteien eingehalten wird (u. a. den Mietern,
Dienstleistern) und dass alle entsprechenden
Maßnahmen eingehalten werden. In diesem Zusammenhang
muss der Eigentümer sicherstellen, dass
regelmäßig Luft- und Wasserproben genommen
und an die zuständigen Stellen zur Überwachung
eingereicht werden. Obwohl die vorstehend dargestellte
Situation aus Sicht der zuständigen Behörden
und auch der involvierten Experten der Fondsgesellschaft
derzeit kein materielles Risiko darstellt, kann
nicht ausgeschlossen werden, dass sich hieraus oder
auch aufgrund neuer Verunreinigungen auf dem
Grundstück oder auf nachbarschaftlichen Grundstücken
in Zukunft Risiken ergeben, die bspw. durch
darauf basierende Mietvertragskündigungen oder
aufgrund von nicht auf die Verursacher umlegbare
Beseitigungskosten zu einer unplanmäßigen wirtschaftlichen
Belastung des Eigentümers und damit
der Fondsgesellschaft führen. Vergleichbares kann
ebenfalls eintreten, wenn der EMP u. a. durch den Eigentümer
nicht eingehalten wird und hieraus Konsequenzen
entstehen. In gravierenden Fällen kann dies
zu erheblichen Reduzierungen oder gar Ausfällen
von Ausschüttungen / Entnahmen bzw. zum Totalverlust
der Einlage (nebst Agio) der Anleger führen.
Umweltbelastende Stoffe können die Nutzbarkeit
und den Wert des Fondsobjekts erheblich beeinträchtigen.
Es kann zu Mieteinbußen, zu Kosten für
Ersatzunterbringung der Mieter und zur Kündigung
der Mietverträge kommen. Damit können letztlich
der Fondsgesellschaft aus Umweltbelastungen Nachteile
drohen, bis hin zum Verlust des wirtschaftlichen
Werts des Fondsobjekts. Aus Sicht der Anleger kann
dies zum Totalverlust der Kapitaleinlage nebst
Agio führen.
Das Fondsobjekt kann mit Baumängeln behaftet sein.
Die Risiken betreffend etwaige materielle Baumängel
sind jedoch auch durch sorgfältige technische
Prüfungen nicht vollständig auszuschließen. Sollten
entsprechende Baumängel auftreten, im Rahmen
der technischen Prüfungen nicht erkannt bzw.
vertraglich nicht ausreichend geregelt worden sein
bzw. vorhandene Baumängel nicht innerhalb der
Gewährleistungs- und kaufvertraglichen Regelungen
für den australischen Trust und damit letztlich für
die Fondsgesellschaft aufwandsneutral zu beheben
sein, können sich signifikante Werteinbußen und
Mietausfälle bis hin zur Kündigung der Mietverträge
ergeben. Daraus können negative Auswirkungen auf
prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen und
den Wert des Fondsobjekts und damit auf die Rendite
der Anleger resultieren. Auch ein Totalverlust der
Kapitaleinlage nebst Agio ist bei Eintreten derartiger
Fälle aus Sicht der Anleger nicht auszuschließen.
Für den Bau des Fondsobjekts hat der Verkäufer
einen Generalunternehmer beauftragt. Die Gewährleistungsansprüche
aus den relevanten Verträgen
werden im Kaufvertrag soweit möglich dem Käufer
abgetreten bzw. zu dessen Gunsten ausgeübt.
Mögliche Ansprüche (z. B. aufgrund von Mängeln)
sind daher ggf. gegenüber dem Generalunternehmer
durchzusetzen und hängen ganz wesentlich auch
von dessen Bonität ab. Sollten die Gewährleistungen
nicht erbracht werden, der Verkäufer seinen Verpflichtungen
nicht nachkommen, Gewährleistungsansprüche
mangels Bonität des Anspruchgegners
letztlich nicht werthaltig sein oder während der
Gewährleistungsfrist Mängel auftreten, ist nicht auszuschließen,
dass die diesbezüglichen Kosten vom
australischen Trust und damit wirtschaftlich letztlich
von der Fondsgesellschaft getragen werden müssten.
Mögliche bislang unentdeckte materielle Schäden
am Fondsobjekt sind der Höhe nach oder hinsichtlich
des Zeitpunkts ihrer Entdeckung nicht bestimmbar.
Insoweit trägt letztlich die Fondsgesellschaft ein
nicht bezifferbares Baumängelrisiko. Es ist nicht auszuschließen,
dass die gebildeten Reserven („Liquiditätsreserve“)
nicht ausreichen, etwaige Kosten einer
Mängelbeseitigung abzudecken, und dass am Markt
kein zusätzliches Fremdkapital zur Abdeckung ungeplanter
Aufwendungen aufgenommen werden kann.
Mietminderungen und die Kündigung der Mietverträge
können die Folge sein. In diesen Fällen ist nicht
auszuschließen, dass Ausschüttungen / Entnahmen
der Fondsgesellschaft gekürzt oder ausgesetzt
werden müssen oder dass aus Sicht der Anleger ein
Totalverlust der Kapitaleinlage nebst Agio eintritt.
28

3.3 Wirtschaftliche und rechtliche Risiken
3.3.1 Abweichungen vom Investitions­ und Finanzierungsplan
bzw. der Prognoserechnung
In die Berechnung der finanzmathematischen
Renditeangaben fließen verschiedene Variablen
ein, wie z. B. Inflationsrate, erzielbare Mieterträge
/ Mietpreisentwicklung, bestimmte Kosten und
der angenommene Verkaufspreis und -zeitpunkt für
das Fondsobjekt. Die den Berechnungen zugrunde
gelegten absoluten Größen dieser Variablen basieren
auf historischen Durchschnittswerten der
wirtschaftlichen Gegebenheiten und deren erwarteter
Entwicklung, Schätzungen bzw. Festsetzungen
der Berater (z. B. Gutachter, Steuerberater) und des
Initiators im Allgemeinen. Für den Investitions- und
Finanzierungsplan und die Prognoserechnung wird
unterstellt, dass diese Werte im Rahmen einer Langzeitbetrachtung
auch als Indikator für künftige Werte
herangezogen werden können. Es besteht jedoch das
Risiko nachhaltig negativer Abweichungen von der
Prognoserechnung, da jedes tatsächliche Abweichen
einer der Variablen von den getroffenen Annahmen
das Gesamtergebnis beeinflusst. Darüber hinaus
können Abweichungen von getroffenen Annahmen
kumuliert zu nachhaltigen Abweichungen von
prognostizierten Kapitalrückflüssen, steuerlichen
Ergebnissen und Renditen nach Steuern führen. Die
finanzmathematisch errechnete Rendite („IRR“) stellt
lediglich einen Orientierungswert dar und kann nicht
bzw. nur sehr bedingt mit der Rendite von anderen
Kapitalanlagen (z. B. von Pfandbriefen, Spareinlagen
oder anderen Fondsprodukten) verglichen werden.
Unter anderem sind der unternehmerische Charakter
einer Immobilieninvestition und die Tatsache zu berücksichtigen,
dass nur das jeweils noch gebundene
Kapital in Höhe der finanzmathematischen Rendite
verzinst wird.
Der in diesem Prospekt enthaltene prognostizierte
Investitions- und Finanzierungsplan stellt eine
Kalkulation der voraussichtlich anfallenden Kosten
der Gesamtinvestition dar. Überschreiten die
tatsächlichen Kosten oder darauf anfallende Steuern
die veranschlagten Beträge, kann die durch Kostenüberschreitungen
entstehende Finanzierungslücke
die Aufnahme zusätzlichen Fremdkapitals, eine Reduzierung
der Liquiditätsreserve oder eine Ausschüttungsreduzierung
notwendig machen. Auch durch
Ausfall von Vertragspartnern, verzögerte Eigenkapitalplatzierung
(bzw. gegenüber der Prognose höhere
Kosten und Aufwendungen einer Eigenkapital-Zwischenfinanzierung),
höhere Steuern, unvorhergese-
29
hene Kosten etc. können sich das Investitionsvolumen
und damit auch der Finanzierungsbedarf erhöhen.
Änderungen des Investitionsvolumens wirken sich
ggf. nachteilig auf den prognostizierten Investitions-
und Finanzierungsplan und damit auf die prognostizierte
Rentabilität der Beteiligung und die prognostizierten
Ausschüttungen / Entnahmen aus.
3.3.2 Vermietung und Anschlussvermietung –
Abweichungen von der Prognose
Die Anleger tragen das Bonitätsrisiko der jeweiligen
Mieter des Fondsobjekts. Die Prognoserechnung
basiert auf der Annahme, dass der jeweilige Mieter
während der gesamten Mietzeit seinen mietvertraglichen
Verpflichtungen nachkommt. Sollte der
jeweilige Mieter seinen mietvertraglichen Verpflichtungen
nicht bzw. nicht im vollen Umfang nachkommen
bzw. die Miete kürzen oder Mietnebenkosten
oder sonstige vertraglich vereinbarte Zahlungen
nicht leisten, kann es im Vergleich zur Prognoserechnung
zu erheblich niedrigeren Netto-Mieteinnahmen
oder gar zum völligen Ausfall von Mieteinnahmen
kommen. Dies gilt insbesondere, wenn der Mietvertrag
des Hauptmieters („nationale australische
Finanzbe hörde“) vorzeitig beendet werden sollte
(siehe hierzu auch die entsprechenden Fälle in
Tz. 3.2). Vertragspartner können auch langfristige
(Miet-)Verträge aus wichtigem Grund kündigen;
dieses Recht besteht dann, wenn eine Vertragspartei
einer wesentlichen Vertragspflicht während
der Vertragslaufzeit nicht nachkommt bzw. diese
erheblich verletzt. So ist der Vermieter unter dem
Mietvertrag mit dem Hauptmieter auch verpflichtet,
ein bestimmtes Umweltrating (sog. Rating nach
NABERS von 4,5 Sternen) für das Fonds objekt innerhalb
bestimmter Fristen zur erreichen bzw. über die
Laufzeit des Mietvertrags aufrechtzuerhalten und
dem Mieter regelmäßig ein diesbezügliches Zertifikat
der ausstellenden Stelle vorzu legen. Sollte der
Vermieter seinen mietvertraglichen Verpflichtungen
nicht nachkommen, könnte dies zur vorzeitigen
Beendigung des Mietvertrags mit dem Hauptmieter
führen. Durch Eintritt der vorstehenden Fälle kann
das Ergebnis der Fondsgesellschaft, etwa bei
erforderlicher Anschlussvermietung oder Verkauf
des Fondsobjekts bzw. durch mögliche Kosten und
Schadenersatzleistungen, nachteilig beeinträchtigt
werden, bis hin zur Insolvenz und zum vollständigen
Verlust der Kapitaleinlage des Anlegers nebst Agio.
Der Vermieter kann gezwungen sein, einer Änderung
des Mietvertrags zu Gunsten des Hauptmie-

ters zuzustimmen und / oder eine Verlängerung
des Mietvertrags zu ungünstigeren Bedingungen
zu akzeptieren, insbesondere da ein Großteil der
Flächen des Fondsobjekts an die nationale australische
Finanzbehörde vermietet wird. Im Rahmen der
Vermietung besteht das Risiko, dass einzelne mietvertragliche
Regelungen nicht wirksam oder einzelne
Ansprüche nicht durchsetzbar sind. Ferner kann es
zu rechtlichen oder wirtschaftlichen Meinungsverschiedenheiten
mit einem Mieter über den Umfang
der Mietzahlungs- und Nebenkostenzahlungspflichten
kommen. Dies kann zu Mietstreitigkeiten und
Mietminderungen bis hin zur Kündigung des Mietvertrags
führen. Folge kann der Ausfall von Mietzahlungen
mit entsprechend negativen Folgen für die
wirtschaftliche Situation der Fondsgesellschaft bis
hin zur Insolvenz und zum vollständigen Verlust der
Kapitaleinlage des Anlegers nebst Agio sein.
Der Mietvertrag mit dem Hauptmieter, dem australischen
Staat, wurde für eine Laufzeit von insgesamt
15 Jahren (bis November 2022) abgeschlossen, wobei
dem Mieter drei Optionen zur Mietvertragsverlängerung
von jeweils weiteren fünf Jahren eingeräumt
wurden. Falls der Mieter die Verlängerungsoptionen
nicht ausübt, trägt der Vermieter und damit wirtschaftlich
die Fondsgesellschaft das Risiko der
Neuvermietung bzw. der weiteren Verwertung des
Fonds objekts. Ist eine Neuvermietung bzw. Verwertung
nicht zu den prognostizierten Konditionen
möglich, kann dies zu einer Reduzierung oder zum
Ausfall von Ausschüttungen / Entnahmen an die Anleger,
aber auch – sollte während der Fondslaufzeit
eine (Nach-)Finanzierung mit Fremdkapital erfolgen
– zur Fälligstellung der Fremdkapitalfinanzierung
und Zwangsversteigerung der Nutzungsrechte am
Fondsobjekt durch die finanzierende Bank führen. Es
besteht das Risiko, dass die Anleger ihre Kapitaleinlage
nebst Agio teilweise oder vollständig verlieren.
Fällt der jeweilige Mieter während der Laufzeit
des Mietvertrags aus oder wird ein Mietvertrag
aus anderem Grund vorzeitig aufgelöst, trägt der
Vermieter (und damit wirtschaftlich letztlich die
Fondsgesellschaft) das Risiko der Anschlussvermietung.
Dies umfasst neben zusätzlichen Kosten
und Aufwendungen auch das Leerstandsrisiko, das
Risiko einer geringeren Miethöhe sowie das Risiko
einer erforderlichen weiteren Revitalisierung des
Fondsobjekts. Dieses Risiko besteht ebenfalls am
vorgesehenen Ende des Mietvertrags mit dem australischen
Staat. Eine in diesen Fällen ggf. erforderliche
Revitalisierung des Fondsobjekts könnte erhebliche
ungeplante Kosten verursachen, die vom Vermieter
getragen werden müssten. Im Rahmen der Prognoserechnung
wurde u. a. aufgrund der Bonität des
Hauptmieters für die Laufzeit dieses Mietvertrags
unterstellt, dass derartige Kosten nicht entstehen.
Für das Ende des Mietvertrags wurden im Rahmen
der Prognoserechnung auf Grundlage von Projektionen
des lokalen Gutachters aus heutiger Sicht
angemessene Ansätze für die Wieder- bzw. Weitervermietung
und die Revitalisierung des Fondsobjekts
berücksichtigt. Bei negativen Abweichungen, bspw.
einer geringeren als der projizierten Marktmiete
zum Zeitpunkt des Auslaufens der bestehenden
Mietverträge und / oder im Fall höherer Wieder- bzw.
Weitervermietungskosten als angenommen, kann es
aus Sicht der Anleger zu erheblichen Abweichungen
gegenüber der prognostizierten Rentabilität der Beteiligung
bis hin zum Totalverlust der Kapitaleinlage
nebst Agio kommen.
Bei dem Mietvertrag mit dem Hauptmieter handelt
es sich um einen Brutto-Mietvertrag, d. h. der Mieter
zahlt neben der Miete grundsätzlich nur noch seine
direkten Verbrauchskosten, nicht jedoch die Kosten
für öffentliche Abgaben und Steuern („Statutory
Outgoings“), für Gebäudeversicherungen oder
weitere bestimmte Bewirtschaftungskosten. Darüber
hinaus sind alle Kosten und Ausgaben für die
Instandhaltung und Renovierung des Fondsobjekts
vom Vermieter zu tragen. Entsprechende Kostenansätze
für diesbezügliche Kosten des Vermieters
sind sowohl von den Gutachtern als auch von den
lokalen Experten geschätzt und auf dieser Basis in
der Prognoserechnung berücksichtigt worden. Im
Rahmen der Prognoserechnung wurden daher aus
heutiger Sicht realistische Annahmen bzgl. der nicht
auf den Mieter umlagefähigen Bewirtschaftungs-
und Mietnebenkosten (einschließlich geschätzter
Kostensteigerungen) sowie Instandhaltungs- und
Renovierungskosten berücksichtigt. Sollten die vorstehend
genannten nicht umlegbaren Gesamtkosten
auf der Ebene des Vermieters höher als projiziert sein
und / oder zu anderen Zeitpunkten anfallen, wird sich
der Netto-Cashflow für den Vermieter ggf. entsprechend
reduzieren bzw. in negativer Weise verändern.
Dies würde ggf. auch die verfügbare Liquidität auf
Ebene der Fondsgesellschaft reduzieren und kann
Ausfälle bei den Ausschüttungen / Entnahmen an
die Anleger nach sich ziehen. Reduzieren sich die
Netto-Mieteinnahmen, sinkt dadurch ggf. auch der
Wert des Fondsobjekts, was sich aus Sicht der Anleger
ebenfalls negativ auf die Rentabilität der Anlage
auswirkt.
30

Gemäß dem Mietvertrag mit dem Hauptmieter
wird die Miete jährlich, erstmals nach Ablauf eines
Mietjahres, um 3,5 Prozent erhöht („Rent Review“).
Zusätzlich kann die Miete nach Ablauf von fünf und
zehn Jahren bzw. zu jedem Zeitpunkt der Verlängerung
des Mietvertrags durch Ausübung einer der
drei Verlängerungsoptionen an den Markt angepasst
werden („Market Rent Review“). Allerdings
kann die Miete hier nicht unter das Miet niveau des
Vorjahres fallen („Ratchet Clause“), es wurden jedoch
in diesem Zusammenhang bestimmte Annahmen
für die Marktmietentwicklung getroffen, die in die
Prognoserechnung eingegangen sind. Auch unter
den weiteren Mietverträgen und -garantien betreffend
das Fondsobjekt wurden bestimmte Mietanpassungen
über den Prognosezeitraum angenommen,
wobei hier auch entsprechende Annahmen für die
Zeiträume nach Ablauf dieser Mietverträge getroffen
wurden. Es besteht das Risiko, dass die im Rahmen
der Prognose getroffenen diesbezüglichen Annahmen
tatsächlich in negativer Weise abweichen und
dies könnte die Rentabilität der Beteiligung aus Sicht
der Anleger reduzieren. Zudem sind im Rahmen
eines eventuellen Anschlussmietvertrags oder zum
Zeitpunkt einer Mietvertragsverlängerung derartige
Mietanpassungen ggf. nicht oder nicht im gleichen
Umfang möglich, sodass die Wertsicherung auf
dieser Basis grundsätzlich nur bis zum Ablauf der aktuellen
Grundmietlaufzeiten besteht (zu den Risiken
im Zusammenhang mit einem Market Rent Review
siehe oben). Zum Zeitpunkt einer Anschlussvermietung
oder einer Mietvertragsverlängerung kann die
Miete auch zu einer ggf. geringeren Marktmiete hin
angepasst werden. Dies könnte zur Folge haben,
dass die Netto-Mieteinnahmen langfristig sinken und
der Marktwert und mögliche Veräußerungserlös des
Fondsobjekts ggf. ebenfalls reduziert werden. In diesen
Fällen würde sich die Rentabilität der Beteiligung
für die Anleger reduzieren; auch ein teilweiser oder
vollständiger Verlust der Kapitaleinlage der Anleger
nebst Agio ist nicht auszuschließen.
Die zum Veräußerungszeitpunkt angenommene
Marktmiete für die vermietbaren Flächen des
Fondsobjekts (als auch für die Parkplätze) ist aus
vorliegenden Sachverständigen-Stellungnahmen
abgeleitet. Es besteht das Risiko, dass die Projektionen
der Sachverständigen nicht eintreffen und die
Marktmiete zum Zeitpunkt der prognostizierten bzw.
tatsächlichen Veräußerung des Fondsobjekts oder
dessen Anschlussvermietung erheblich unter der für
diesen Zeitpunkt prognostizierten Marktmiete liegt.
31
Da die Marktmiete in die Veräußerungspreiskalkulation
einfließt, kann sich in diesem Fall die Rendite der
Anleger aus der vorliegenden Beteiligung erheblich
verschlechtern. Auch ein Verlust der Kapitaleinlage
nebst Agio der Anleger ist bei materiellen Abweichungen
von der Prognose nicht auszuschließen.
Eine geringere Marktmiete, als in der Prognose für
den Zeitpunkt der Anschlussvermietung angenommen,
würde ebenfalls die Netto-Mieteinnahmen
reduzieren. Dies kann Kürzungen bzw. die Aussetzung
von Ausschüttungen / Entnahmen der Fondsgesellschaft
an die Anleger sowie ggf. ebenfalls einen
geringeren Veräußerungserlös nach sich ziehen.
Der Mietvertrag mit dem Hauptmieter, dem australischen
Staat, beinhaltet Regelungen, die dem Mieter
unter bestimmten Umständen eine Übertragung
bzw. Abtretung des Mietvertrags (sog. Assignment),
eine Untervermietung („Subleasing“) oder eine vergleichbare
anderweitige Übertragung von Rechten
aus dem Mietvertrag ermöglichen. Hieraus kann sich
aus Sicht des Vermieters u. U. eine Verschlechterung
der Bonität des / der Mieter(s) ergeben. Durch das
vorgenannte Recht des Mieters kann es ggf. zu einem
Wechsel des Mieters mit allen damit verbundenen
Risiken kommen. So könnte sich bspw. die Bonität
des neuen Mieters schlechter entwickeln als dies
der Fall gewesen wäre, wenn der australische Staat
Hauptmieter geblieben wäre. Bei einem Ausfall des
Mieters – im hier vorliegenden Fall ggf. des bonitätsschwächeren
neuen Mieters – kann es im Zuge der
Nachvermietung zu erheblichen Kosten für den Vermieter
kommen und auch die Anschlussmiete sowie
die mietvertraglichen Regelungen können sich erheblich
verschlechtern. Ist eine Neuvermietung bzw.
Verwertung nicht zu den prognostizierten Konditionen
möglich, kann dies zu einer Reduzierung oder
zum Ausfall von Ausschüttungen / Entnahmen an die
Anleger, aber auch – falls während der Fondslaufzeit
eine Nachfinanzierung mit Fremdkapital erfolgt
– zur Fälligstellung der Fremdkapitalfinanzierung
und Zwangsversteigerung der Nutzungsrechte am
Fondsobjekt durch die finanzierende Bank führen. Es
besteht das Risiko, dass die Anleger ihre Kapitaleinlage
nebst Agio teilweise oder vollständig verlieren.
Auch hinsichtlich des erbbaurechtsähnlichen Vertrags
am Fondsobjekt sind Risiken zu beachten, die
im Rahmen der (Anschluss-)Vermietung des Fondsobjekts
entstehen können. So müssen die Mieter das
Fondsobjekt stets im Rahmen der erlaubten Nutzung
betreiben und nutzen. Bei Nichteinhaltung dieser

Regelungen besteht ggf. ein Kündigungsrecht des
Commonwealth of Australia unter dem erbbaurechtsähnlichen
Vertrag. Bei Eintritt eines solchen Falls
besteht aus Sicht der Anleger das Risiko des teilweisen
oder vollständigen Verlusts der Kapitaleinlage
nebst Agio.
3.3.3 (Zwischen­)Finanzierung
Sollte zum vereinbarten Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung
Eigenkapital der Fondsgesellschaft nicht mindestens
in Höhe des Kaufpreises für das Fondsobjekt
und der Nebenkosten (z. B. Steuern, erhaltene Dienstleistungen)
verfügbar sein, muss teilweise oder ganz
durch ein Bankdarlehen (zwischen-)finanziert werden.
Für eine derartige Finanzierung müsste der Käufer
bzw. die Fondsgesellschaft übliche Sicherheiten
stellen, die im Fall eines vertragswidrigen Verhaltens
(z. B. der Nichtrückführung) von der finanzierenden
Bank in Anspruch genommen und verwertet würden.
Übliche Sicherheiten wären bspw. eine Abtretung der
Ansprüche der Fondsgesellschaft unter der Platzierungsgarantie
oder auch dingliche Rechte am Fondsobjekt.
Sind die Kosten einer ggf. erforder lichen
(Zwischen-)Finanzierung – bspw. im Fall steigender
bzw. tatsächlich höherer Zinsen und / oder Kredit-
und Liquiditätsmargen – höher als in der Prognoserechnung
bzw. dem Investitions- und Finanzierungsplan
kalkulatorisch berücksichtigt (also max. in
Höhe des entsprechenden Ausschüttungsanspruchs
bezogen auf das noch nicht platzierte Eigenkapital
ggf. unter Berücksichtigung des im Investitions-
und Finanzierungsplan zusätzlich berücksichtigten
Aufwandspostens), gehen diese zunächst zu Lasten
der Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft. Sollte
die vorhandene Liquidität nicht ausreichen, wäre
eine Nachfinanzierung dieser Kosten erforderlich
und / oder die geplanten Ausschüttungen / Entnahmen
an die Anleger können sich entsprechend reduzieren
oder müssten ggf. völlig ausgesetzt werden.
Sollte sich die restliche Eigenkapitalplatzierung über
einen erheblichen Zeitraum verzögern (ggf. bis zum
Ende des Platzierungszeitraums Ende 2010) bzw.
sollten durch sonstige Rahmenbedingungen negative
Entwicklungen eintreten (z. B. falls in diesem Fall
die finanzierende Bank die Laufzeit des Darlehens für
die Zwischenfinanzierung nicht verlängert bzw. falls
die zwischenfinanzierende Bank gewährte Sicherheiten
in Anspruch nimmt), ist nicht auszuschließen,
dass die Anleger ihre Kapitaleinlage nebst Agio
teilweise oder vollständig verlieren.
Eine verbindliche Finanzierungszusage für eine
ggf. erforderliche Finanzierung liegt derzeit nicht
vor und müsste bei Bedarf von der Geschäftsführung
der Fondsgesellschaft besorgt werden. Die
entsprechende Kompetenz für die Aufnahme von
Fremdkapital während des Platzierungszeitraums
und in bestimmten Fällen auch darüber hinaus ist der
Geschäftsführung der Fondsgesellschaft gemäß § 9
des Gesellschaftsvertrags zugewiesen, d. h. es findet
im Fall einer Fremdkapitalaufnahme während des
Platzierungszeitraums keine Beschlussfassung durch
die Gesellschafter der Fondsgesellschaft statt. Im Fall
der Aufnahme einer Finanzierung müssen von der
Fondsgesellschaft bestimmte Auszahlungsvoraussetzungen
erfüllt werden und es besteht das Risiko,
dass die Bank bei Nichterfüllung dieser Voraussetzungen
den Kredit nicht auszahlt. Es ist auch nicht
auszuschließen, dass eine erforderliche Finanzierung
für die Fondsgesellschaft am Markt nicht erhältlich
ist. Sollten diese Fälle eintreten, wäre die Fondsgesellschaft
ggf. nicht in der Lage, ihre Zahlungsverpflichtungen
zu erfüllen. Insbesondere könnte
die Fondsgesellschaft dem australischen Trust nicht
das zur Kaufpreiszahlung unter dem Kaufvertrag für
das Fondsobjekt erforderliche Kapital zur Verfügung
stellen. Dies könnte u. a. zur Nichtdurchführung des
Kaufvertrags, zur Verwertung der unter dem Optionsvertrag
bzw. Kaufvertrag gestellten Sicherheit
(Bankgarantie, Details hierzu siehe in Tz. 3.2.1) durch
den Verkäufer und zur (Rück-)Abwicklung des Fonds
führen und entstehende bzw. entstandene Kosten
(u. a. unter der Andienungs- und Kaufoption / dem
Kaufvertrag, bestimmte Kostenansätze im Rahmen
des Investitions- und Finanzierungsplans) wären
u. U. vom vorgesehenen Käufer des Fonds objekts
und damit wirtschaftlich von der Fonds gesellschaft
zu tragen. Es ist auch nicht auszuschließen, dass
die Fonds ge sellschaft in einer solchen oder in einer
vergleichbaren Situation insolvent wird und die
Anleger ihre Kapitaleinlage nebst Agio teilweise
oder vollständig verlieren.
3.3.4 Langfrist­ und Anschlussfinanzierung
Das Fondskonzept sieht zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
keine langfristige Fremdkapitalaufnahme
auf Ebene des australischen Trusts bzw. der Fondsgesellschaft
vor. Vielmehr sollen die Investitionen und
die damit zusammenhängenden Kosten gemäß der
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung vorliegenden
Geschäftsplanung der Fondsgesellschaft zunächst
ausschließlich über das Eigenkapital der Anleger
finanziert werden. Im Zuge des professionellen Asset-
32

und Fondsmanagements kann es jedoch – speziell
bei einem akzeptablen bzw. attraktiven Zinsniveau
und bei verfügbaren Darlehen zu vertretbaren
Konditionen – während der Fondslaufzeit wirtschaftlich
sinnvoll erscheinen, langfristiges Fremdkapital
aufzunehmen und das durch eine derartige Refinanzierung
ggf. verfügbare Eigenkapital ganz oder
teilweise vorzeitig an die Anleger zurückzuzahlen.
Im Rahmen der gesellschaftsvertraglichen Regelungen
sind in bestimmten Fällen der Fremdkapitalaufnahme
die Entscheidungskompetenzen dem
geschäftsführenden Kommanditisten zugeordnet
(§ 9 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft).
Während der Platzierungsphase ist dies auf der
Grundlage der gesellschaftsvertraglichen Regelungen
stets der Fall. In anderen Fällen, insbesondere
bei einer Aufnahme von mittel- bis langfristigem
Fremdkapital in erheblicher Höhe nach Abschluss
des Platzierungszeitraums, müssen die Gesellschafter
darüber beschließen (§ 15 des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft). Somit kann es zur
Aufnahme von Fremdkapital durch die Fondsgesellschaft
bzw. den australischen Trust auch ohne
Beschlussfassung der Anleger auf Ebene der Fondsgesellschaft
kommen.
Sollte Fremdkapital in marktüblicher Weise aufgenommen
werden, sind übliche Sicherheiten (z. B.
Grundpfandrechte) zu bestellen. Es sind die damit
ggf. zusammenhängenden Risiken zu beachten.
Sollte ein aufgenommenes Darlehen (und / oder
damit zusammenhängende Geschäfte wie Zinssatz-
oder Währungsswaps) vor Ablauf vorzeitig aufgelöst
werden (z. B. falls das Fondsobjekt vorzeitig verkauft
oder das zugrunde liegende Darlehen nicht
oder in anderer Weise verlängert wird), könnten
je nach Zinsentwicklung am Kapitalmarkt ggf.
Vorfälligkeitsentschädigun gen und Kosten zu Lasten
der Fondsgesellschaft entstehen, die bspw. den
Veräußerungserlös für das Fondsobjekt signifikant
reduzieren könnten.
Läuft eine Fremdfinanzierung aus, wäre ggf. am Markt
eine Anschlussfinanzierung zu suchen. Die Konditionen
für eine solche Anschlussfinanzierung wären neu
zu verhandeln. Sollten diese Konditionen weniger
günstig sein, kann sich dies nachteilig auf die Liquidität
der Fondsgesellschaft auswirken. Dies kann zu
Kürzungen oder gar zu Aussetzungen möglicher
Ausschüttungen / Entnahmen an die Anleger führen.
Ist die Fondsgesellschaft gezwungen, das Fondsobjekt
in einem schwachen Marktumfeld zu veräußern
33
(bspw. weil keine Anschlussfinanzierung möglich ist
oder weil Vertragsbestimmungen unter den Darlehensverträgen
nicht eingehalten werden können, die
Bank Darlehensverträge kündigt und die Sicherheiten
verwertet), kann dies den Totalverlust der Kapi taleinlage
nebst Agio der Anleger nach sich ziehen bzw.
eine Reduzierung gegenüber der prognostizierten
Rentabilität für die Anleger bewirken.
3.3.5 Außerplanmäßiger Finanzierungsbedarf
der Fondsgesellschaft
Sollte bei der Fondsgesellschaft weiterer Finanzierungsbedarf
entstehen und kann dieser Finanzierungsbedarf
nicht aus einer Kapitalerhöhung gedeckt werden bzw.
nehmen Gesellschafter an einer Kapitalerhöhung
nicht teil bzw. beschließen diese nicht, müsste die
Fondsgesellschaft Fremdkapital aufnehmen. Es
kann nicht ausgeschlossen werden, dass zum Zeitpunkt
der erforderlichen Fremdkapitalaufnahme
eine Finanzierung nur zu für die Fondsgesellschaft
ungünstigen Bedingungen möglich sein wird. Dies
kann sich auf die Liquidität der Fondsgesellschaft
nachteilig auswirken und zu einer Verminderung
bzw. zum Ausbleiben der prognostizierten Ausschüttungen
/ Entnahmen an die Anleger führen. Weiter
kann nicht ausgeschlossen werden, dass keine zusätzliche
Finanzierung gewährt wird. In diesem Fall
besteht das Risiko, dass es zu einer Insolvenz der
Fondsgesellschaft kommt und die Anleger ihre
Kapitaleinlage nebst Agio vollständig verlieren.
3.3.6 Kosten der Gesellschaft bzw. auf Ebene
des australischen Trusts
Es werden Kosten und Aufwendungen u. a. für
bestimmte Dienstleistungen entstehen, die nicht
auf die Mieter umgelegt werden können. Diese sind
im Rahmen des Investitions- und Finanzierungsplans
sowie der Prognoserechnung, z. T. auf Basis von
Schätzungen, berücksichtigt. Das Gleiche gilt für die
Kosten der Fondsgesellschaft (Kosten des Jahresabschlusses
und für rechtliche und / oder steuerliche
Beratung), Treuhandgebühren und Kosten für die
Geschäftsbesorgung. Ein Teil der vorgenannten Kostenpositionen
basiert auf Kostenschätzungen (z. B.
Kosten der Rechts- und Steuerberatung), die in ihrer
tatsächlichen Höhe von den jeweiligen Ansätzen im
Inves titions- und Finanzierungsplan oder in der Prognoserechnung
abweichen können. Ferner ist nicht
auszuschließen, dass zusätzliche nicht vorgesehene
laufende Kosten auf Ebene des Treuhandvermögens
und / oder der Fondsgesellschaft entstehen (z. B. auch

aufgrund höherer Kostensteigerungen als angenommen)
und einen erhöhten Finanzierungsbedarf oder
eine Reduktion der projizierten Liquidität erfordern.
Hierdurch können nachteilige Abweichungen von
den Ansätzen im Investitions- und Finanzierungsplan
bzw. in der Prognoserechnung entstehen, die
zu einer geringeren Ausschüttung / Entnahme der
Fondsgesellschaft und zu einer nachteiligen Abweichung
betreffend die Rentabilität der Beteiligung aus
der Sicht der Anleger führen können.
3.3.7 Liquidität
Für unvorhergesehene Ausgaben oder zum Ausgleich
von Mindereinnahmen ist eine Liquiditätsreserve
vorgesehen. Die Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft
sowie des australischen Trusts wird
aus einem im Investitions- und Finanzierungsplan
eingestellten Betrag sowie aus laufenden Liquiditätsüberschüssen
gebildet. Durch die tatsächliche
Entwicklung (z. B. bei niedrigeren Mieteinnahmen,
höheren Kosten oder Steuern) kann die Liquiditätsreserve
erheblich geringer sein als in der Kalkulation
prognostiziert. Es ist nicht auszuschließen, dass
die tatsächlich vorhandene Liquiditätsreserve nicht
ausreicht, um die vorgenannten Risiken absichern zu
können und daher andere Kapitalbeschaffungsmaßnahmen
(z. B. Fremdkapitalaufnahme) erforderlich
werden oder auch dass der projizierte Zinssatz von
3,5 Prozent p. a. für die Anlage der Liquiditätsreserve
nicht erreicht wird. In der Folge könnte dies gegenüber
der Prognose zu deutlich geringeren Ausschüttungen
/ Entnahmen oder gar zu einer Aussetzung
möglicher Ausschüttungen / Entnahmen führen,
wobei sich die Rentabilität der Beteiligung gegenüber
der Prognose in diesen Fällen erheblich verringern
könnte.
3.3.8 Vertragspartner / Bonität der Vertragspartner
Diesem Beteiligungsangebot liegt eine Vielzahl von
Verträgen zugrunde. Die ordnungsgemäße Durchführung
dieser Verträge ist u. a. von der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit und der Vertragstreue
der Vertragspartner, der Wirksamkeit der einzelnen
vertraglichen Regelungen und zum Teil von der Auslegung
der vertraglichen Bestimmungen abhängig.
Sollte es im Zeitablauf zu einem Ausfall eines oder
mehrerer Vertragspartner kommen, kann dies aus
Sicht des Anlegers negative Auswirkungen auf den
Wert des (Treuhand-)Anteils an der Fondsgesellschaft
haben. Es bestehen daher im Zusammenhang mit der
Beteiligung insbesondere auch entsprechende Boni-
35
tätsrisiken. Es kann grundsätzlich nicht ausgeschlossen
werden, dass Vertragspartner – insbesondere der
Verkäufer, der Mieter, Versicherungsgesellschaften
oder diverse Gewährleistungsverpflichtete – ihren
finanziellen oder sonstigen Verpflichtungen gegenüber
dem australischen Trust bzw. der Fondsgesellschaft
oder dem einzelnen Gesellschafter wegen
Zahlungsschwierigkeiten oder aus anderen Gründen
nicht bzw. nicht in voller Höhe nachkommen können
und sich hierdurch negative Auswirkungen auf die
wirtschaftliche Entwicklung der Fondsgesellschaft
und somit auf den Wert des (Treuhand-)Anteils an
der Fondsgesellschaft bis hin zum Totalverlust der
Einlage nebst Agio aus Sicht der Anleger ergeben.
3.3.9 Veräußerung der Fondsimmobilie /
Wert entwicklung / Beteiligungsdauer
Da bei der Veräußerung der Fondsimmobilie der
Verkaufspreis u. a. von der Ertragskraft der Immobilie
und damit in erster Linie von der jeweils aktuellen
Vermietungssituation des Fondsobjekts (z. B. Bonität
der Mieter, Miethöhe und Laufzeit der Mietverträge),
von der Standortqualität bzw. der zum Zeitpunkt der
Veräußerung am Markt bestehenden Nachfrage von
Investoren abhängig sein wird, ist nicht vorhersehbar,
ob eine Veräußerung des Fondsobjekts zu den
prognostizierten bzw. für den Anleger günstigen
Konditionen möglich sein wird. Die Wertentwicklung
der Fondsimmobilie und der erzielbare Wiederverkaufspreis
sind daher von heute nicht vorhersehbaren,
markt- und objektspezifischen Entwicklungen
sowie von verschiedenen gesamtwirtschaftlichen
oder branchenspezifischen Faktoren abhängig.
Zum Ablauf des Prognosezeitraums werden in der
Prognoserechnung verschiedene Szenarien dargestellt,
wobei diese nur bestimmte Abweichungen,
nicht aber Worst-Case-Szenarien darstellen, bei
denen die Anleger die Kapitaleinlage nebst Agio ganz
oder teilweise verlieren können. Die im Rahmen der
Prognoserechnung ermittelte Rentabilität basiert
zu einem maßgeblichen Teil auf dem kalkulierten
Veräußerungserlös des Fondsobjekts. Sollte das
Fondsobjekt nicht zum prognostizierten bzw. kalkulierten
Preis veräußert werden können, wird die
tatsächliche Rentabilität aus (Treuhand-)Anteilen
an der Fondsgesellschaft geringer ausfallen und es
kann auch die Rückzahlung des Kapitalanteils nebst
Agio in Frage stehen. Der Erlös aus der Veräußerung
des Fondsobjekts wird dazu verwendet, zunächst die
Verbindlichkeiten des Treuhänders bzw. der Fondsgesellschaft
gegenüber Drittgläubigern und danach
solche gegenüber Gesellschaftern zu bedienen. Ein

verbleibender Verwertungserlös wird im Verhältnis
der Kapitaleinlage („Kapitalkonto I“) an die Gesellschafter
ausgezahlt. Liegt der erzielte Veräußerungserlös
unter dem ursprünglich gezahlten Kaufpreis,
so kann der dem Anleger zustehende Anteil am
Veräußerungserlös unter die ursprünglich geleistete
Anlagesumme absinken. Es ist auch nicht auszuschließen,
dass im Extremfall der Veräußerungserlös
nach Bedienung der Verbindlichkeiten aufgezehrt
ist. Dies würde für den Anleger wirtschaftlich zu
einem Verlust seiner geleisteten Anlagesumme nebst
Agio führen. Auch ist im Hinblick auf eine künftige
Wertentwicklung zu beachten, dass die im Rahmen
des Beteiligungs angebots anfallenden Dienstleistungsvergütungen
und Kosten keine wertbildenden
Aufwendungen der Investition für einen späteren
Erwerber darstellen, mit der Folge, dass diese
erst durch Wertzuwächse bei der Fondsimmobilie
kompensiert werden müssen. Die Veräußerung der
Fondsimmobilie ist durch keinerlei Vereinbarungen
gesichert. Insofern besteht zu jedem Zeitpunkt das
Risiko, dass die Fondsimmobilie nicht veräußert
werden kann und daher der im Rahmen der Prognoserechnung
kalkulierte Verkaufserlös nicht erzielt
wird. Aufgrund der Größe des Fondsobjekts und der
somit erforderlichen Finanzkraft späterer Käufer ist
die Anzahl potenzieller Käufer eingeschränkt. Dadurch
kann auch die Veräußerbarkeit eingeschränkt
sein und / oder die Kaufpreisfindung verzerrt werden.
Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass
eine Veräußerung der Immobilie nicht möglich ist,
weil kein erforderlicher Mehrheitsbeschluss in der
Gesellschafterversammlung der Fondsgesellschaft
gefasst wird.
Die Prognoserechnung geht davon aus, dass die
Fonds immobilie zum Ende des Jahres 2022 veräußert
wird. Es wurden bei der Veräußerung Kosten
im Zusammenhang mit der Renovierung, Wieder-
bzw. Anschlussvermietung und dem Verkauf der
Fondsimmobilie angesetzt und von dem projizierten
Veräußerungserlös bzw. den Einnahmen im Jahr 2022
abgezogen. Sollten die Kosten ansätze der Prognoserechnung
in einer solchen Situation nicht ausreichen,
würde dies ggf. zu einer Verringerung des möglichen
Veräußerungserlöses führen, was sich negativ auf die
Rentabilität der Beteiligung für die Anleger auswirken
könnte, ggf. bis hin zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der investierten Kapitaleinlage
nebst Agio. Sollte das Fondsobjekt Ende 2022 nicht
veräußert werden, dann besteht neben dem in Tz. 3.3.2
dargestellten Anschluss- bzw. Weitervermietungsrisiko
darüber hinaus das Risiko der Refinanzierung
derartiger Renovierungs- und Vermietungskosten
und ggf. der Überbrückung etwaiger Leerstandszeiten,
was ebenfalls aus Sicht der Anleger zu dem
vor stehend dargestellten negativen Beteiligungsergebnis
führen kann.
Sollte ein Verkauf des Fondsobjekts aufgrund der
Marktlage oder Mietsituation Ende 2022 wirtschaftlich
nicht sinnvoll bzw. durchführbar sein, kann
sich die Beteiligungsdauer des Anlegers deutlich
verlängern. Ist die Fondsgesellschaft durch externe
Einflüsse (z. B. im Fall einer erforderlichen, jedoch
nicht möglichen Anschlussvermietung oder -finanzierung)
gezwungen, die Fondsimmobilie unter Druck
in einem schwachen Marktumfeld zu verkaufen, können
die Anleger im schlimmsten Fall ihre gesamte
Kapitaleinlage nebst Agio verlieren.
3.3.10 Währungsrisiko
Die Investition – bis auf einige Nebenkosten – und
der Mittelrückfluss (Ausschüttungen / Entnahmen
und Veräußerungserlös) erfolgen in australischen
Dollar, sodass innerhalb der Fondsgesellschaft
(einschließlich des australischen Trusts) auf der
Grundlage des zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
vorgesehenen Geschäftsplans und der hieraus
abgeleiteten Prognoserechnung kein erhebliches
Wechselkursrisiko besteht.
Die Einlage in die Fondsgesellschaft und alle wesentlichen
sonstigen vom Anleger im Rahmen des Beteiligungsangebots
zu leistenden Zahlungen haben in
australischen Dollar zu erfolgen. Der Wechselkurs
des australischen Dollar zum Euro, aber auch zu
anderen Währungen, war in der Vergangenheit deutlichen
Schwankungen unterworfen und wird auch
zukünftig Schwankungen unterliegen. Anleger, deren
persönliche, finanzielle Verhältnisse durch andere
Währungen als den australischen Dollar, also z. B.
durch den Euro geprägt sind, sowie Anleger, die ihre
Kapitaleinlage durch einen Umtausch von anderen
Währungen in australischen Dollar leisten bzw. ihren
Mittelrückfluss (anteilige Ausschüttungen / Entnahmen
und anteiliger Veräußerungserlös) z. B. in Euro
transferieren, sind einem entsprechenden Wechselkursrisiko
ausgesetzt. Eine Veränderung des Wechselkurses
zu Lasten des Anlegers kann das Ergebnis der
Beteiligung für den Anleger massiv beeinträchtigen
und auch zu Verlusten auf Ebene des Anlegers führen.
Da die Fondsgesellschaft Einnahmen in australischen
Dollar erzielt, einige – insgesamt jedoch geringfü-
36

gige – Ausgaben (u. a. laufende Kosten für Jahresabschlussarbeiten)
zum Teil aber in Euro zu leisten
sind, ist sie zu jedem Zeitpunkt des Umtauschs von
australischen Dollar in Euro einem entsprechenden
Wechselkursrisiko ausgesetzt. Sofern es zu einer
Abschwächung des australischen Dollar gegenüber
dem Euro kommt, verschlechtert sich entsprechend
die Liquidität der Fondsgesellschaft mit der Folge,
dass sich u. U. die ausschüttungsfähige Liquidität der
Fondsgesellschaft reduziert. Sollte sich eine gegenüber
der Prognose abweichende Situation ergeben
(z. B. sofern eine (Zwischen-)Finanzierung in Euro
aufgenommen wird und ggf. in diesem Zusammenhang
abgeschlossene Währungssicherungsgeschäfte
die entsprechenden Risiken nicht vollständig abdecken),
können hohe zusätzliche Währungsrisiken auf
Fondsebene entstehen, da den Einnahmen, die ausschließlich
in australischen Dollar denominiert sind,
in Höhe der Zahlungsverpflichtungen unter den vorgenannten
Finanzierungs- und Währungssicherungsgeschäften
ggf. Euro-Zahlungsverpflichtungen entgegenstehen
würden. In derartigen Fällen ist nicht
auszuschließen, dass sich das prognostizierte Beteiligungsergebnis
für die Anleger negativ verändert,
dass sich die prognostizierten Ausschüttungen / Entnahmen
reduzieren oder diese gar entfallen oder
in gravierenden Fällen, dass gar ein Totalverlust der
Einlage nebst Agio für die Anleger die Folge wäre.
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung sind entsprechende
Finanzierungs- bzw. Währungssicherungsgeschäfte
weder abgeschlossen noch vorgesehen, aber
nach dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
nicht grundsätzlich ausgeschlossen.
3.3.11 Quellenangaben
Im vorliegenden Beteiligungsprospekt wurden Angaben
von Dritten, insbesondere von den Rechts- und
Steuerberatern der Fondsgesellschaft, vom Bewertungsgutachter
bzw. vom technischen Gutachter
und von Immobiliensachverständigen (zusammen
die „externen Experten“) übernommen. Der Inhalt
und die Richtigkeit der Angaben der externen
Experten können weder von der Fondsgesellschaft
noch vom Anbieter überprüft werden. Es ist nicht
auszuschließen, dass die von den externen Experten
übernommenen Aussagen und Angaben unrichtig,
unvollständig und / oder aus dem Sachzusammenhang
herausgelöst, missverständlich oder sogar irreführend
sind. Es kann ebenfalls nicht ausgeschlossen
werden, dass die Unrichtigkeit und / oder Unvollständigkeit
dieser Aussagen zu negativen Abweichungen
vom prognostizierten Verlauf der Beteiligung führen.
37
Eine Haftung der externen Experten, deren Aussagen
und Angaben übernommen wurden, ist nicht in jedem
Fall möglich oder wurde in einigen Fällen auch
im marktüblichen Umfang beschränkt.
Die Angaben zu den äußerst umfangreichen und
komplexen Mietverträgen, zum Kaufvertrag bzw. zur
Optionsvereinbarung, zur grundstücksrechtlichen
Situation, zu den Genehmigungen und allen weiteren
rechtlich relevanten Sachverhalten (z. B. zu Umweltaspekten)
basieren auf einer Analyse und einer Zusammenfassung
der wesentlichen Regelungen und
Aspekte betreffend diese Vereinbarungen und Umstände
des australischen Anwalts der Fondsgesellschaft.
Der Anbieter hat keine eigenständige Prüfung
dieser Verträge vorgenommen. Es besteht daher das
Risiko, dass Angaben zu den entsprechenden Verträgen
und Vereinbarungen in dem Kapitel „Rechtliche
Grundlagen“ dieses Beteiligungsprospekts nicht
richtig sind.
Die Analysen der externen Experten der Fondsgesellschaft
können darüber hinaus Lücken oder Fehler
enthalten. Es besteht das Risiko, dass daraus negative
wirtschaftliche Folgen für die Fondsgesellschaft
entstehen.
3.3.12 Eingeschränkte Fungibilität /
Übertragbarkeit
Für den Handel mit (Treuhand-)Anteilen an der
Fondsgesellschaft gibt es keinen funktionsfähigen
Markt; die Fungibilität ist somit eingeschränkt. Ein
Verkauf der (Treuhand-)Anteile an der Fondsgesellschaft
ist nicht gewährleistet. Ferner kann die
Fungibilität auch durch die steuerliche Situation,
insbesondere durch die derzeit geltende zehnjährige
sog. Spekulationsfrist für indirekt im Privatvermögen
gehaltene Immobilien in Deutschland, beschränkt
sein. Ebenso ist nicht ausgeschlossen, dass eine
Veräußerung der Beteiligung auf Ebene des Anlegers
u. U. als gewerblicher Grundstückshandel gewertet
werden kann, was zu erheblichen steuerlichen Nachteilen
des Anlegers im Hinblick auf die Beteiligung
und sonstige Immobilien geschäfte des Anlegers
führen kann.
Des Weiteren ist jede Übertragung bzw. Verfügung
in sonstiger Weise über den (Treuhand-)Anteil an der
Fondsgesellschaft durch den Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft (für Treuhandanteile haltende
Anleger in Verbindung mit dem Treuhandvertrag)

eschränkt. Beabsichtigte Übertragungen bzw.
Verfügungen in sonstiger Weise sind vorab dem
geschäftsführenden Kommanditisten schriftlich
anzuzeigen. Die zur Übertragung bzw. Verfügung
in sonstiger Weise erforderliche Zustimmung kann
der geschäftsführende Kommanditist in den in § 23
Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft
aufgeführten Fällen verweigern (z. B. wenn
eine gemäß § 3 Abs. (5) Sätze 2 und 3 des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft ausgeschlossene
Person Gesellschafter bzw. Treugeber würde oder
falls gegen in- oder ausländisches Wert papier- / Investmentrecht
oder sonstiges Aufsichtsrecht verstoßen
würde und / oder die Gesellschaft künftig in- oder
ausländischem Wertpapier- / Investmentrecht oder
sonstigem Aufsichtsrecht unterläge).
Der Anleger kann in diesen Fällen seinen Anteil nicht
übertragen bzw. in sonstiger Weise darüber verfügen.
In vergleichbarer Weise ist im Erbfall ggf. die Übertragung
eines (Treuhand-)Anteils an der Fondsgesellschaft
auf den Vermächtnisnehmer bzw. Begünstigten
einer Auseinandersetzungsanordnung durch den
Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft beschränkt
bzw. kann der Erbe eines (Treuhand-)Anteils gemäß
dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft ausgeschlossen
werden.
Zudem sind der Bayernfonds Immobiliengesellschaft
mbH eine beabsichtigte Veräußerung und
deren Bedingungen anzuzeigen und der Ankauf der
Beteiligung zu den Bedingungen der beabsichtigten
Veräußerung anzubieten. Die Bayernfonds Immobiliengesellschaft
mbH ist bereit, bei einer Veräußerung
beratend und vermittelnd tätig zu werden. Es ist
jedoch nicht auszuschließen, dass die Erzielung eines
angemessenen, insbesondere über dem Einstandspreis
(„Nominalwert“) liegenden Kaufpreises nicht
möglich ist.
3.3.13 Beteiligung an der Fondsgesellschaft /
Management / Verwaltung
Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft erfolgt auf
unbestimmte Zeit. Das Ausscheiden aus der Fondsgesellschaft
durch ordentliche Kündigung ist erstmals
zum 31.12.2030 möglich. Der ausscheidende Gesellschafter
erhält hierbei grundsätzlich eine Abfindung
von der Fondsgesellschaft. Die Fondsgesellschaft
müsste die Zahlung der Abfindung aus der laufenden
Liquidität, der Liquiditätsreserve und u. U. durch die
Aufnahme zusätzlicher Fremdmittel finanzieren.
Dies könnte für die verbleibenden Gesellschafter zu
negativen Auswirkungen auf Ertragslage und Rentabilität
der Beteiligung, insbesondere auf mögliche
Ausschüttungen / Entnahmen führen.
Bei Ausscheiden von Geschäftsführern oder Mitarbeitern
in verantwortlichen Positionen des Komplementärs
oder geschäftsführenden Kommanditisten der
Fondsgesellschaft oder des Treuhandkommanditisten
müssen geeignete Nachfolger gefunden werden, was
u. a. Kosten verursachen und ein Managementrisiko
auch für die Fondsgesellschaft bergen kann.
Ein Missbrauch der Vertretungsmacht, Fehlentscheidungen
bzw. Unterlassung notwendiger Handlungen
der Geschäftsführungen sowie die Verfolgung von
Eigeninteressen zum Nachteil der Anleger können
die Entwicklung der Fondsgesellschaft negativ beeinflussen
und können dazu führen, dass die Anleger
einen Verlust ihrer Kapitalanlage nebst Agio erleiden.
3.3.14 Beschlussfassung in der Fondsgesellschaft /
Stimmrechte / Majorisierung
Es besteht grundsätzlich die Gefahr, dass Kommanditisten
/ Treugeber aufgrund einer Minderheitenstellung
ihre gesellschaftsrechtlichen und wirtschaftlichen
Interessen nicht durchsetzen können. Ferner
besteht die Gefahr, dass bei Nichtwahrnehmung von
Stimmrechten, z. B. durch Nichtteilnahme an der
Gesellschafterversammlung oder am schriftlichen
Abstimmungsverfahren, im Verhältnis zum Gesamtbetrag
der Beteiligung nicht mehrheitlich beteiligte
Kommanditisten / Treugeber in der Abstimmung die
notwendige Beschlussmehrheit stellen und Beschlüsse
in ihrem Interesse fassen. Solche Beschlüsse der
Gesellschafter sind auch für die nicht am Beschlussverfahren
teilnehmenden Kommanditisten / Treugeber
bindend und von diesen mitzutragen. Eine
Majorisierung könnte auch durch den Eintritt des
Platzierungsgaranten oder von Anlegern mit hohen
Kapitaleinlagen herbeigeführt werden. Es besteht
auch das Risiko, dass die erforder liche Mehrheit der
Gesellschafter wesentliche Beschlüsse wie z. B. den
Verkauf des Fondsobjekts oder die Auflösung der
Fondsgesellschaft gegen den Willen einzelner Gesellschafter
beschließt. Hinzuweisen ist darauf, dass der
Treuhandkommanditist bei fehlender Weisung durch
den Treugeber im Sinne der Beschlussvorlage der
Geschäftsführung abstimmt.
38

3.3.15 Rückzahlungsverpflichtungen aus
Vorab ausschüttungen / ­entnahmen
Gemäß den gesellschaftsvertraglichen Regelungen
der Fondsgesellschaft ist die Geschäftsführung berechtigt,
im laufenden Jahr Vorabausschüttun gen /
-entnahmen an die Gesellschafter vorzunehmen.
Die Genehmigung erfolgt auf der nächstfolgenden
Gesellschafterversammlung, ggf. im schriftlichen
Abstimmungsverfahren. Sofern die Gesellschafterversammlung
die Genehmigung verweigert, besteht
eine Rückzahlungsverpflichtung der Anleger. Es
besteht das Risiko, dass Anleger dieser Verpflichtung
nicht nachkommen können. Dies hätte zur Folge,
dass die Liquidität der Fondsgesellschaft weiter verringert
würde.
3.3.16 Kündigung des Treuhandvertrags
Scheidet der Treuhandkommanditist aus der Fondsgesellschaft
aus, besteht für die mittelbar beitretenden
Anleger das Risiko, dass sie während der Laufzeit
des Fonds seinen Kommanditanteil anteilig übernehmen
und für die Restlaufzeit der Fondsgesellschaft
unmittelbar Kommanditisten der Fondsgesellschaft
werden. Daraus können sich Kosten im Zusammenhang
mit der Eintragung ins Handelsregister, eine
Erhöhung der Haftsumme auf AUD 10 und eine persönliche
Haftung des Anlegers für Verbindlichkeiten
der Fondsgesellschaft ergeben.
3.3.17 Widerruf von Beteiligungen
Dem Anleger kann nach deutschem Recht als Verbraucher
die Möglichkeit eines Widerrufs, insbesondere
nach den Regelungen über Haustürgeschäfte
(§§ 312 ff. BGB) oder Fernabsatzgeschäfte (§§ 312b
ff. BGB) offenstehen. Wird das Widerrufsrecht
wirksam ausgeübt, hat die Fondsgesellschaft den
dem Anleger zustehenden Rückgewähranspruch
(regelmäßig Kapitaleinlage zzgl. Agio) aus dem
Vermögen der Fondsgesellschaft zu erfüllen. Sofern
die Fondsgesellschaft zum Zeitpunkt der Ausübung
des Widerrufsrechts nicht über ausreichende Mittel
zur Rückzahlung der vom Anleger gewährten Mittel
verfügt, kann das Risiko bestehen, dass der Anleger
seine gewährten Mittel nicht oder nicht in vollem
Umfang zurückerhält. Es kann zudem nicht ausgeschlossen
werden, dass zu einem späteren Zeitpunkt
– insbesondere durch einzelne Gerichte oder aufgrund
dann gefestigter Rechtsprechung – festgestellt
wird, dass die Widerrufsbelehrung und / oder die
Verbraucherinformationen nicht oder nicht im erfor-
39
derlichen Umfang den gesetzlichen Anforderungen
genügen / genügt und / oder nicht wirksam erfolgt
sind / ist und dadurch das gesetzliche Widerrufsrecht
eines Anlegers – u. U. auch nach sehr langer Zeit –
nicht erloschen ist. Insofern besteht das Risiko, dass
einzelne oder mehrere Anleger zu einem späteren
Zeitpunkt – insbesondere nach Abschluss des öffentlichen
Angebots der Beteiligung an der Fondsgesellschaft
– wirksam den Widerruf ihrer Beteiligung
erklären. In diesem Fall wäre die Fondsgesellschaft
verpflichtet, dem widerrufenden Anleger die ihm in
diesem Fall zustehenden Forderungen (Kapitaleinlage
zzgl. Agio) zu erstatten. Der spätere Widerruf
(nach Abschluss des öffentlichen Angebots) ist
nicht durch die Platzierungsgarantie der Real I.S. AG
abgedeckt. Dies hätte – u. U. sogar deutliche – Auswirkungen
auf die für Ausschüttungen / Entnahmen
zur Verfügung stehende Liquidität. Es kann sein, dass
in solch einem Fall die Ausschüttungen / Entnahmen
reduziert oder ausgesetzt werden müssen und / oder
die Fondsgesellschaft ihren fälligen Zahlungsverpflichtungen
nicht oder nicht mehr in voller Höhe
nachkommen kann. Auch eine Insolvenz der Fondsgesellschaft
kann in solch einem Fall eintreten. Für
die in der Fondsgesellschaft verbleibenden Anleger
kann dies letztlich den Totalverlust ihrer Kapitaleinlage
nebst Agio bedeuten.
3.3.18 Kapitalanlage mit Auslandsbezug /
anwendbare Rechtsordnung
Mit einer Investition im Ausland können für den
Anleger folgende Risiken verbunden sein:
Rechtliche oder politische Risiken sowie Risiken
aus im Ausland abweichenden Usancen, die sich
Anleger bei solchen Investitionen zu vergegenwärtigen
haben, wie z. B. die Änderung der Recht sordnung,
sodass die wirtschaftlichen Interessen
der Fondsgesellschaft bzw. der Anleger nicht
durchgesetzt werden können.
Steuerliche Besonderheiten, die sich aus dem
deutschen bzw. dem ausländischen Steuerrecht
und / oder aus dem Doppelbesteuerungsabkommen
ergeben und zu einer höheren
steuer lichen Belastung des australischen Treuhandvermögens,
der Fondsgesellschaft und /
oder der Anleger führen.
Besonderheiten des ausländischen Rechtssystems,
die vom deutschen Rechtsverständnis
abweichen, die unten in diesem Abschnitt
beschrieben sind.

Kostenrisiken aus nicht vorhergesehenen Ausgaben,
z. B. für Gerichtsverfahren in Australien, die zu
einer Minderung der Rentabilität der Anlage
führen.
Wesentliche Verträge im Zusammenhang mit dieser
Beteiligung (z. B. die Verträge und Vereinbarungen
im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag und der
Kaufvertrag selbst, der erbbaurechtsähnliche Vertrag
betreffend das Grundstück, auf dem das Fondsobjekt
steht, die Mietverträge betreffend das Fondsobjekt)
unterliegen ausländischem, insbesondere australischem
Recht. Aus diesem Grund können gerichtliche
Auseinandersetzungen ggf. in Australien nach
den dort geltenden Rechtsgrundsätzen zu führen
sein. Dies kann aus Sicht der Fondsgesellschaft die
Durchsetzung ihrer Rechtsansprüche erschweren
und mit höheren Aufwendungen verbunden sein als
in Deutschland. Es ist daher nicht auszuschließen,
dass sich hieraus unvorhergesehene Belastungen
ergeben, die die wirtschaftlichen Parameter der Prognoserechnung
betreffen und zu einer Reduzierung
der prognostizierten Ausschüttungen / Entnahmen
und der Rendite aus Sicht der Anleger führen.
Die Fondsgesellschaft ist darauf ausgerichtet, in den
USA, Kanada, Japan, Großbritannien und Australien
keiner behördlichen Beaufsichtigung (bspw. für
Fonds oder des Handels von Anteilen) und keinen
Genehmigungs-, Melde-, Prospektierungs- und ähnlichen
Pflichten zu unterliegen. In Australien werden
lediglich übliche steuerliche Pflichten aufgrund der
Einkünfte aus dem australischen Trust bestehen.
Im Zuge des ersten Beitritts von Anlegern als Treugeber
ist in der Beitrittsvereinbarung vorgesehen,
dass die Anleger u. a. nicht Staatsangehörige bzw.
Personen mit Wohnsitz oder Ansässigkeit in einem
der genannten Staaten sein und keine dauerhafte
Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigung für einen
dieser Staaten haben dürfen (vgl. die relevanten
Fälle im Detail in § 3 Abs. (5) des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft). Jedoch kann sich die
Situation des Anlegers, bspw. durch Wegzug in die
USA bzw. nach Kanada, Japan, Großbritannien oder
Australien oder Erteilung einer dauerhaften Aufenthalts-
und Arbeitsgenehmigung für einen dieser
Staaten, nachträglich verändern. Ebenso können
Anteile an der Fondsgesellschaft (Kommanditanteile
und / oder Treuhandanteile) etwa durch Veräußerung
an oder Erbfolge auf neue Gesellschafter / Treugeber
bspw. mit Staatsangehörigkeit, Wohnsitz oder
gewöhnlichem Aufenthalt in einem der genannten
Staaten übergehen. In diesen Fällen kann der geschäftsführende
Kommanditist den Anleger aus der
Gesellschaft bzw. als Treugeber ausschließen (vgl.
im Detail § 26 Abs. (1) g) des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft). Es besteht weiterhin das
Risiko, dass die Fondsgesellschaft in einem solchen
Fall in den USA, Kanada, Japan, Großbritannien
bzw. Australien zusätzlichen behördlichen Pflichten
unterliegt. Diese könnten bspw. in einer Registrierungspflicht
bestehen, die nur unter Vorlage eines
gesondert aufzustellenden Prospekts erfüllt werden
kann. Durch solche Pflichten können der Fondsgesellschaft
erhebliche Kosten entstehen, die im prognostizierten
Investitions- und Finanzierungsplan und
in der Prognoserechnung nicht berücksichtigt sind.
Gelingt bzw. erfolgt der Ausschluss eines solchen
Anlegers nicht bzw. nicht rechtzeitig, lässt sich nicht
ausschließen, dass der Fondsgesellschaft vorstehend
beschriebene zusätzliche behördliche Pflichten und
die damit verbundenen nicht-prognostizierten Kosten
entstehen. Beide Fälle können aus Sicht der Anleger
zu erheblichen Abweichungen gegenüber der prognostizierten
Rentabilität der Beteiligung bis hin zum
Totalverlust der Kapitaleinlage nebst Agio führen.
3.4 Steuerliche Risiken
3.4.1 Allgemein
Dieses Beteiligungsangebot ist auf nur in Deutschland
unbeschränkt steuerpflichtige Anleger (natürliche
Personen) ausgerichtet, die aus dem Privatvermögen
heraus investieren und den (mittelbaren)
Erwerb der Anteile an der Fondsgesellschaft nicht
fremdfinanzieren. Bei Investition aus dem Betriebsvermögen
bzw. anderer steuerlicher Ansässigkeit als
nur in Deutschland trägt der Investor u. a. zusätzliche
steuerliche Risiken, die in diesem Prospekt nicht
dargestellt sind.
Die Konzeption dieses Beteiligungsangebots beruht
auf dem zur Zeit der Prospektaufstellung geltenden
deutschen und australischen Steuerrecht, einschließlich
der zu diesem Zeitpunkt einschlägigen
Verwaltungserlasse der zuständigen Behörden sowie
der relevanten Rechtsprechung. Es ist nicht auszuschließen,
dass Gesetzesänderungen und / oder
Änderungen in der Rechtsprechung und / oder der
Erlasse bzw. Praxis der deutschen bzw. australischen
Finanzverwaltung zu einer anderen und ggf. höheren
als der in diesem Prospekt dargestellten bzw.
zugrunde gelegten Besteuerung führen. Dies ist
40

auch mit Rückwirkung möglich. Ebenso sind voneinander
abweichende Auffassungen der einzelnen
Finanzverwaltungen und Finanzgerichte sowie eine
unterschiedliche Behandlung von Sachverhalten in
Australien und Deutschland nicht ausgeschlossen.
Bis zur endgültigen steuerlichen Veranlagung, bspw.
nach einer Betriebsprüfung der Fondsgesellschaft,
bzw. bis zum Eintritt der Festsetzungsverjährung
steht die Besteuerung der Anleger mit Einkünften
aus der Fondsgesellschaft nicht fest.
Steuergesetzgebung sowie Verwaltungserlasse und
-praxis der Finanzverwaltungen in Deutschland und
Australien haben in den letzten Jahren ständigen
Veränderungen unterlegen. Es ist nicht auszuschließen,
dass künftige Veränderungen die steuerliche
Situation der Fondsgesellschaft, des Treuhänders /
des Treuhandvermögens und die diesem Beteiligungsangebot
zugrunde gelegte Ertrags- und Liquiditätsplanung
nachteilig beeinflussen.
Deutsches und australisches Steuerrecht ermöglichen
es unter bestimmten Voraussetzungen (Missbrauch
von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten, „Anti-
Avoidance Provisions“), Gestaltungen für Zwecke
der Besteuerung zu ignorieren. Es ist nicht auszuschließen,
dass die deutsche und / oder australische
Finanzverwaltung im Ergebnis erfolgreich Elemente
dieses Beteiligungsangebots für Besteuerungszwecke
ignoriert / ignorieren bzw. abweichend von
der steuerlichen Konzeption des Beteiligungsangebots
behandelt / behandeln.
Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass
Deutschland und / oder Australien das abgeschlossene
Abkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland
und dem Australischen Bund zur Vermeidung
der Doppelbesteuerung und zur Verhinderung der
Steuer verkürzung bei Steuern vom Einkommen und
vom Vermögen sowie bei einigen anderen Steuern
vom 24.11.1972 („DBA“) unterschiedlich interpretieren
oder ändern. Negative steuerliche Auswirkungen
können sich für die Anleger in Deutschland insbesondere
auch ergeben, wenn das bestehende DBA durch
Revision durch ein neues DBA ersetzt wird, das unter
einer Rückfallklausel („switch over clause“) Deutschland
das Besteuerungsrecht für Mieteinkünfte und
Gewinne aus der Veräußerung des Fondsobjekts
gewährt. Das DBA wird derzeit neu verhandelt,
sodass künftig neue und ggf. nachteilige gesetzliche
Regelungen gelten können (siehe hierzu Details in
Tz. 3.4.2 b)). In jedem dieser Fälle kann sich für die
Anleger die Ausschüttung / Entnahme nach Steuern
41
bzw. die Rentabilität der Beteiligung nach Steuern
substanziell mindern.
Aufgrund der steuerlichen Transparenz der Beteiligungsstruktur
wird dem Anleger das Ergebnis der
Fondsgesellschaft steuerlich zugerechnet und damit
bei diesem nach seinen persönlichen Besteuerungsmerkmalen
und dem sich daraus ergebenden individuellen
Steuersatz versteuert. Es besteht das Risiko,
dass Steuerzahlungen zu leisten sind, denen keine
oder nur deutlich geringere Liquiditätszuflüsse aus
der Fondsbeteiligung gegenüberstehen.
Im Ergebnis kann in Australien und / oder Deutschland
eine höhere als die in diesem Prospekt dargestellte
Besteuerung erfolgen. Es können Steuernachzahlungen
zzgl. Zinsen zu leisten sein. Dies kann die
Rentabilität der Beteiligung aus Sicht der Anleger
stark einschränken und letztlich gar zu einem teilweisen
oder vollständigen Verlust der Kapitaleinlage
nebst Agio führen. Dies gilt auch hinsichtlich
jedes der nachstehend dargestellten steuerlichen
Risiken in Deutschland bzw. Australien.
Der Anleger sollte vor einer Anlageentscheidung den
gesamten Beteiligungsprospekt sorgfältig prüfen
und bzgl. der steuerlichen Aspekte insbesondere
das Kapitel „Steuerliche Grundlagen“ berücksichtigen.
Vor der Anlageentscheidung sollte der Anleger
zudem einen auf diesem Gebiet erfahrenen steuerlichen
Berater hinzuziehen.
Die kalkulierten bzw. projizierten Ergebnisse können
nicht garantiert werden. Das Risiko der steuerlichen
Konzeption und von Änderungen des Steuerrechts
bzw. dessen Auslegung trägt somit vollständig und
allein der Anleger. Für den Eintritt der wirtschaftlichen
Ziele eines Anlegers wird keine Haftung
übernommen.
3.4.2 Besteuerung in Deutschland
a) Besteuerung der Zinsen aus dem dem
Treuhänder gewährten Darlehen
Die Fondsgesellschaft wird dem Treuhänder des
Treuhandvermögens ein Darlehen zur Finanzierung
des Kaufpreises nebst Nebenkosten
des Fondsobjekts bzw. von Kosten und Aufwendungen
im Zusammenhang mit dem Treuhandvermögen
gewähren. Die Fondskonzeption geht
davon aus, dass Zinszahlungen des Treuhänders
auf dieses Darlehen in Australien von den steuer-

pflichtigen Einkünften aus der Vermietung bzw.
Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der Anteile
am Treuhandvermögen abziehbar sind, das Darlehen
für deutsche Steuerzwecke jedoch negiert
wird, sodass die Zinseinkünfte der Fondsgesellschaft
aus diesem Darlehen nicht als den Anlegern
zuzurechnende steuerpflichtige Einkünfte
qualifizieren sollten.
Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass Zinseinkünfte
aus diesem Darlehen den Anlegern anteilig
als in Deutschland steuerpflichtige Einkünfte
aus Kapitalvermögen zugerechnet werden. Die
Anleger müssten diese Einkünfte aus Kapitalvermögen
dann (ggf. auch nachträglich zzgl. Zinsen
darauf) der Einkommensteuer unterwerfen. Die
Nachsteuer rendite der Beteiligung des Anlegers
an der Fonds gesellschaft würde sich in diesem
Fall erheblich verringern.
b) Besteuerung von Mieteinkünften bzw. Veräußerungsgewinnen
im Anrechnungsverfahren
Die diesem Beteiligungsangebot zugrunde
liegende Prognoserechnung und Prognose des
Beteiligungsergebnisses unterstellt, dass Mieteinkünfte
aus dem Fondsobjekt und Gewinne aus der
Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der Anteile
am Treuhandvermögen in Deutschland auf Ebene
des Anlegers nicht der Einkommensteuer unterliegen.
Es ist nicht auszuschließen, dass die Mieteinkünfte
und Veräußerungsgewinne in Deutschland
auf Ebene des Anlegers ganz oder teilweise (d. h.
nicht nur im Rahmen des Progressionsvorbehalts)
der Einkommensteuer unterliegen. Das ist bspw.
der Fall, wenn die Freistellung unter dem DBA
bzw. nach § 50d Abs. 9 Satz 1 EStG nicht anwendbar
ist und / oder australische Veräußerungsgewinne
unter dem DBA nicht von deutscher
Besteuerung freizustellen wären.
Die Freistellung von Mieteinkünften und ggf.
Veräußerungsgewinnen unter dem DBA ist insbesondere
nicht anwendbar, wenn die Voraussetzungen
der § 50d Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 und / oder
Nr. 2 EStG vorliegen. Das ist der Fall, wenn die Abzugsfähigkeit
von Zinsen auf das dem Treuhänder
gewährte Darlehen oder die (teilweise) Abzugsfähigkeit
von Zinsen auf die ggf. der Fondsgesellschaft
zur Verfügung gestellte Zwischenfinanzierung
als auf dem DBA beruhende australische
Nichtbesteuerung / Besteuerung mit niedrigerem
42
Steuersatz bzw. als australische Nichtbesteuerung
infolge Nichtansässigkeit der Fondsgesellschaft
qualifiziert wird.
Ebenso können Mieteinkünfte und ggf. Veräußerungsgewinne
beim Anleger in Deutschland der
Einkommensteuer unterliegen, wenn das Besteuer
ungsrecht Deutschlands als Ansässigkeitsstaat
des Anlegers (bspw. durch entsprechende Anwendung
des Artikels im DBA über die Methode zur
Vermeidung der Doppelbesteuerung ggf. unter
Anwendung der Tz. 32.6 des Kommentars zum
OECD-Musterabkommen und / oder der Grundsätze
des OECD-Berichts zur Anwendbarkeit des
OECD-Musterabkommens auf Personengesellschaften
vom Januar 1999) extensiv ausgelegt und
für diese Einkünfte Deutschland zugewiesen wird.
Es ist auch nicht auszuschließen, dass Gewinne
aus der Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der
Anteile am Treuhandvermögen unter dem DBA
nicht von der Besteuerung in Deutschland auf
Ebene der Anleger freigestellt sind (vgl. Verfügung
der OFD Münster vom 04.05.2009). Die
Anleger könnten dann den Veräußerungsgewinn
in Deutschland der Einkommensteuer zu unterwerfen
haben.
Sollte die Finanzverwaltung, z. B. durch Änderung
von Einkommensteuerbescheiden der Anleger
im Anschluss an eine Betriebsprüfung bei der
Fondsgesellschaft, von der Steuerpflichtigkeit von
Mieteinkünften bzw. Veräußerungsgewinnen in
Deutschland ausgehen, können die Anleger Einkommensteuer
und Zinsen darauf nachzuzahlen
haben. Dies könnte eine erhebliche Liquiditätsbelastung
für den Anleger darstellen.
Außerdem kann bei einem Neuabschluss / einer
Revision eine sog. Rückfallklausel („switch over
clause“) in das DBA aufgenommen werden, nach
der Deutschland – insbesondere wegen der australischen
steuerlichen Abzugsfähigkeit der Zinsen
auf das dem Treuhänder von der Fondsgesellschaft
gewährte Darlehen – das Besteuerungsrecht für
die Mieteinkünfte und Gewinne aus der Veräußerung
des Fondsobjekts zusteht. Deutschland strebt
bei Revisions- / Neuverhandlungen von DBA – wie
sie mit Australien derzeit stattfinden – gewöhnlich
die Aufnahme einer Rückfallklausel in das DBA an.
Dies kann auf Ebene der Anleger zur Belastung
mit deutscher Einkommensteuer unter Anrechnung
einer möglichen australischen Steuer sowie

zumindest für seit Bekanntwerden einer DBA-Neuregelung
nicht abgeschlossene Besteuerungszeiträume
zur Nachzahlung von Einkommensteuer
und Zinsen darauf führen.
Die Nachsteuerrendite der Beteiligung des
Anlegers an der Fondsgesellschaft würde sich in
jedem dieser Fälle erheblich verringern.
c) Gewerbesteuer auf Ebene der Fondsgesellschaft
Es ist nicht auszuschließen, dass die Fondsgesellschaft
entgegen der Konzeption dieses
Beteiligungsangebots als Mitunternehmerschaft
qualifiziert wird (z. B. weil die Veräußerung des
Fondsobjekts in die Prognoserechnung und das
prognostizierte Beteiligungsergebnis einbezogen
ist – vgl. BMF-Schreiben vom 01.04.2009), d. h. für
deutsche Steuerzwecke gewerbliche Einkünfte erzielt
und deshalb der Gewerbesteuer unterliegt.
Einkommensteuerliche Folge auf Ebene der
Anleger könnte sein, dass Deutschland das
Besteuerungsrecht für Einkünfte aus der Fondsgesellschaft
nach der Anrechnungsmethode
zusteht. In diesem Fall würden Einkünfte aus
Vermietung / Veräußerung des Fondsobjekts auf
Ebene des Anlegers anteilig der Einkommensteuer
unterliegen und könnte im Ausland entrichtete
Steuer im Rahmen der §§ 34c, 32d Abs. 5 EStG
ggf. auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet
werden.
Die Nachsteuerrendite der Beteiligung des
Anlegers an der Fondsgesellschaft würde sich in
diesem Fall erheblich verringern.
d) Gewerblicher Grundstückshandel
Die Veräußerung des Fondsobjekts, der Anteile
am Treuhandvermögen oder des Anteils bzw. der
Treugeberstellung an der Fondsgesellschaft ist
für deutsche Steuerzwecke dem Anleger als anteilige
Veräußerung des Fondsobjekts zuzurechnen.
Vorgenannte Veräußerungen können im Zusammenhang
mit weiteren Veräußerungen des Anlegers
wie z. B. von Grundstücken oder Anteilen
bzw. der Treugeberstellung an (mittelbar) grundstückshaltenden
Personengesellschaften einen
gewerblichen Grundstückshandel begründen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs
und nach Auffassung der Finanzverwaltung ist Indiz
für das Vorliegen gewerblichen Grundstückshandels
das Überschreiten der sog. Drei-Objekt-
43
Grenze. Die Veräußerung von mehr als drei
Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums
ist grundsätzlich als steuerpflichtiger gewerblicher
Grundstückshandel zu qualifizieren. In die
Prüfung der Drei-Objekt-Grenze kann auch die
Veräußerung des Anteils am Treuhandvermögen
durch die Fondsgesellschaft, des Fondsobjekts
durch den Treuhänder für die Fondsgesellschaft
bzw. des Anteils oder der Treugeberstellung an
der Fondsgesellschaft einzubeziehen sein. Die
Drei-Objekt-Grenze ist keine starre Nicht-Aufgriffsgrenze.
Zum Beispiel kann auch die Veräußerung
von weniger als vier Objekten gewerblichen
Grundstückshandel begründen. Ebenso kann
gewerblicher Grundstückshandel auch bei einer
höheren Zahl von Veräußerungen nach Ablauf
dieses Zeitraums oder bei hauptberuflicher Tätigkeit
im Baubereich vorliegen.
Liegt gewerblicher Grundstückshandel vor, qualifiziert
entsprechend genutztes Grundvermögen
beim Anleger rückwirkend als Umlaufvermögen.
Folge ist u. a., dass für Gebäude keine Absetzung
für Abnutzung zulässig ist und Mieteinkünfte
sowie Veräußerungsgewinne als Einkünfte aus
Gewerbebetrieb einkommensteuer- und gewerbesteuerpflichtig
sind.
e) Anwendung Progressionsvorbehalt
Für die Anwendung des Progressionsvorbehalts
ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen. Dies
betrifft insbesondere den Fall einer beabsichtigten
Verlustverrechnung mit anderen Einkünften
aus derselben Einkunftsart und demselben Land.
Nach dem BMF-Schreiben vom 08.10.2004 zur
Einkunftserzielungsabsicht ist ein Totalüberschuss
innerhalb von 30 Jahren zu erzielen, der
sowohl auf der Ebene der Fondsgesellschaft als
auch auf der Ebene der Gesellschafter erreicht
werden muss. Die Erzielbarkeit eines Totalüberschusses
ist aus Sicht des Anbieters auf der Ebene
der Fondsgesellschaft ausreichend konkretisiert.
Auch auf der Ebene der Anleger sollte vom Bestehen
einer Überschusserzielungsabsicht auszugehen
sein. Allerdings besteht insbesondere bei
Anlegern im Fall teilweiser oder vollständiger
Fremdfinanzierung der Beteiligung an der Fondsgesellschaft
und für den Fall von Anteilsübertragungen
das Risiko, den Nachweis der Überschusserzielungsabsicht
im Ergebnis nicht erfolgreich
führen zu können.

f) Fremdwährungsgeschäfte
Entstehen Anlegern Gewinne aus Fremdwährungsgeschäften
im Zusammenhang mit ihrem
Anteil an der Fondsgesellschaft, können diese Gewinne
in Deutschland steuerpflichtig sein. Dem
Anleger wird empfohlen, insoweit steuerlichen
Rat einzuholen.
3.4.3 Besteuerung in Australien
a) Steuerliche Nichtabzugsfähigkeit von Zinsen
Die diesem Beteiligungsangebot zugrunde
liegen de Prognoserechnung und Prognose des
Beteiligungsergebnisses unterstellt, dass insbe sondere
die Zinsen auf das dem Treuhänder gewährte
Darlehen in Australien die positiven Mieteinkünfte
aus dem Fondsobjekt und Gewinne
aus der Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der
Anteile am Treuhandver mögen mindern.
Es ist nicht auszuschließen, dass die australische
Finanzverwaltung im Ergebnis erfolgreich die
steuerliche Abzugsfähigkeit dieser Zinsen ganz
oder teilweise versagen wird. Die Nachsteuerrendite
der Beteiligung des Anlegers an der Fondsgesellschaft
würde sich in diesem Fall erheblich
verringern.
b) Einbehalt von Kapitalertragsteuer auf
australische Zinsen durch den Treuhänder
Die diesem Beteiligungsangebot zugrunde
liegende Prognoserechnung und Prognose des
Beteiligungsergebnisses unterstellt, dass der
Treuhänder in Australien steuerlich nicht ansässig
ist und keine Betriebsstätte in Australien unterhält
und deshalb auf Zinszahlungen auf das von
der Fondsgesellschaft zur Finanzierung des Kaufpreises
für das bzw. von Nebenkosten im Zusammenhang
mit dem Treuhandvermögen gewährte
Darlehen keine Quellensteuer einbehalten muss.
Es ist nicht auszuschließen, dass der Treuhänder
von der australischen Finanzverwaltung als in
Australien steuerlich ansässig bzw. als eine australische
Betriebsstätte unterhaltend qualifiziert
wird. In diesem Fall wären zehn Prozent Quellensteuer
auf Zinszahlungen des Treuhänders an die
Fondsgesellschaft einzubehalten und zu entrichten.
Die Nachsteuerrendite der Beteiligung des
Anlegers an der Fondsgesellschaft würde sich in
diesem Fall erheblich verringern.
c) Verlustvorträge
Die diesem Beteiligungsangebot zugrunde
liegen de Prognoserechnung und Prognose des
Beteiligungsergebnisses unterstellt, dass nach
australischem Steuerrecht dem Treuhänder
für Rechnung des Treuhandvermögens und
der Fondsgesellschaft entstandene steuerliche
Verluste in nachfolgende Veranlagungszeiträume
vorgetragen und gegen positive Einkünfte
verrechnet werden können.
44
Eine Voraussetzung des Vortrags steuerlicher Verluste
für Rechnung des Treuhandvermögens und
für die Fondsgesellschaft ist, dass das Treuhandvermögen
nach Aufnahme der Anleger in die
Fondsgesellschaft für australische Einkommensteuerzwecke
durchgängig als von einer Vielzahl
von Anlegern gehalten qualifiziert („Widely Held
Trust“). Das ist nicht der Fall, wenn entgegen dem
Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft nach
Aufnahme von Anlegern in die Fondsgesellschaft
den 20 Anlegern / Treugebern (mit Ausnahme des
geschäftsführenden Kommanditisten) mit den
höchsten gezeichneten Beteiligungsbeträgen
zusammen mindestens 75 Prozent oder mehr
des Gesellschaftskapitals der Fondsgesellschaft
zuzurechnen sind.
Weitere Voraussetzungen des Vortrags steuerlicher
Verluste für Rechnung des Treuhandvermögens
und für die Fondsgesellschaft sind, dass
im Zeitraum zwischen der Erzielung negativer
Einkünfte und deren Verrechnung mit positiven
Einkünften Anforderungen an den Bestand der
Anleger / Treugeber („50 % Stake Test“) erfüllt
werden und – auf Ebene der Fondsgesellschaft
– die Geschäftsaktivität der Fondsgesellschaft
unverändert fort besteht, wenn 50 Prozent oder
mehr der Anleger wechseln („Same Business
Test“). Am erforderlichen Bestand der Anleger /
Treugeber kann es fehlen, wenn (Treuhand)Anteile
an der Fondsgesellschaft übertragen
werden. Am erforderlichen Bestand der Anleger /
Treugeber kann es bzgl. negativer Einkünfte aus
oder im Zusammenhang mit dem Erwerb des
Fondsobjekts auch fehlen, sofern bei Verursachung
solcher negativer Einkünfte das Gesellschaftskapital
der Fondsgesellschaft noch nicht
mehrheitlich eingezahlt ist. Sollte es am erforderlichen
Bestand der Anleger / Treugeber fehlen,
entfallen auf Ebene des Treuhandvermögens
australische steuerliche Verlustvorträge, sofern
50 Prozent oder mehr der Anleger wechseln; die

Fondsgesellschaft muss dann den Same Business
Test erfüllen, um die steuerlichen Verlustvorträge
fortführen zu können.
Sollten australische steuerliche Verlustvorträge
– wegen Nichteinhaltung der vorstehenden Voraussetzungen
und / oder aus anderen Gründen – ganz
oder teilweise nicht nutzbar sein, kann sich die
Nachsteuerrendite der Beteiligung des Anlegers
an der Fondsgesellschaft erheblich verringern.
d) Steuerpflichtigkeit des Anlegers mit Gewinnen
aus der Veräußerung des Fondsanteils
Für dieses Beteiligungsangebot wird unterstellt,
dass Anleger / Treugeber, die allein bzw. zusammen
mit nahestehenden Personen weniger
als zehn Prozent des Gesellschaftskapitals der
Fondsgesellschaft halten, mit Gewinnen aus der
Veräußerung des Anteils an der Fondsgesellschaft
in Australien nicht der australischen Einkommensteuer
unterliegen.
Anleger, die bei Veräußerung des Anteils an der
Fondsgesellschaft allein oder zusammen mit nahestehenden
Personen mindestens zehn Prozent
oder mehr des Gesellschaftskapitals der Fondsgesellschaft
halten, unterliegen mit Veräußerungsgewinnen
der australischen Einkommensteuer.
Ein Anfall derartiger nicht in der Prognoserechnung
berücksichtigter Steuern würde die Nachsteuerrendite
der Beteiligung des Anlegers an
der Fondsgesellschaft erheblich verringern.
e) Stempelsteuer („Stamp Duty“)
Die diesem Beteiligungsangebot zugrunde
liegende Prognoserechnung und Prognose des
Beteiligungsergebnisses unterstellt, dass durch
die Aufnahme von Anlegern in die Fondsgesellschaft
Stempelsteuer („Stamp Duty“) im Australian
Capital Territory („ACT“) auf das Fondsobjekt
oder auf die Beteiligung als solche in nur
geringer Höhe ausgelöst wird. Stempelsteuer in
erheblicher Höhe entsteht jedoch durch Aufnahme
von Anlegern in die Fondsgesellschaft, wenn
entgegen den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft nach gezeichneten
Beteiligungsbeträgen ein Anleger / Treugeber
(mit Ausnahme des Treuhandkommanditisten)
einzeln oder zusammen mit dem Anleger / Treugeber
nahestehenden Personen 20 Prozent oder
mehr des Gesellschaftskapitals der Fondsgesellschaft
hält. Es wurden zwar gesellschaftsvertrag-
45
liche Regelungen getroffen, die den Eintritt eines
solchen Falls verhindern sollen (siehe hierzu § 4
Abs. (5) des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft),
entsprechende Restrisiken sind jedoch
nicht auszuschließen. In diesem Fall könnten die
Anleger / Treugeber bzw. diesen nahestehende
Personen anteilig Stempelsteuer zu entrichten
haben, die bis zu 6,75 Prozent des unbelasteten
Verkehrswerts des erbbaurechtsähnlichen Rechts
am Fondsobjekt beträgt. Insgesamt würde
sich die Nachsteuerrendite der Beteiligung des
Anlegers an der Fondsgesellschaft in diesem Fall
erheblich verringern.
f) Australische steuerliche Bemessungsgrundlage
Die diesem Beteiligungsangebot zugrunde
liegen de Prognoserechnung und Prognose des
Beteiligungsergebnisses beruht u. a. auf Annahmen
zur teilweisen Behandlung von Mieteinkünften
aus dem Fondsobjekt als in Australien nicht einkommensteuerbare
Rückzahlung des fiktiven
Darlehens gemäß Division 250 Australian Income
Tax Assessment Act 1997, zur steuerlichen Ab zugsfähigkeit
von Betriebsausgaben und zur Entstehung,
Höhe bzw. Erstattungsfähigkeit / Umlegbarkeit
der australischen Mehrwertsteuer
(„Goods and Services Tax“).
Bei Division 250 handelt es sich um eine neue
Vorschrift. Weder sind finanzgerichtliche Entscheidungen
noch eine veröffentlichte Verwaltungsauffassung
verfügbar, sodass Unsicherheit
hinsichtlich der Berechnung des Rückzahlungsbetrags
auf das fiktive Darlehen besteht. Es lässt
sich nicht ausschließen, dass die australische
Finanzbehörde die Berechnung des Rückzahlungsbetrags
auf das fiktive Darlehen zurückweisen
könnte. Dies könnte die zeitliche Zurechnung
steuerpflichtiger Einkünfte verändern und zu
einer für die Anleger im Ergebnis nachteiligen
Abweichung von der Prognoserechnung sowie
dem prognostizierten Beteiligungsergebnis und
den Sensitivitätsanalysen führen.
Sollten die hinsichtlich Goods and Services Tax
getroffenen Annahmen unzutreffend sein (bspw.
indem der Erwerb der Rechte unter dem Crown
Lease betreffend das Grundstück / Fondsobjekt
der Goods and Services Tax unterläge und diese
nicht im Wege des Vorsteuerabzugs erstattet
würde), würde daraus erheblich höherer Steueraufwand,
als in der steuerlichen Konzeption dieses
Beteiligungsangebots vorgesehen, resultieren.

Dies würde die Nachsteuerrendite der Beteiligung
des Anlegers an der Fondsgesellschaft erheblich
verringern.
g) Steuererklärungspflicht der Anleger
Die Konzeption dieses Beteiligungsangebots
sieht die Besteuerung von Mieteinkünften aus
dem Fondsobjekt und Gewinnen aus der Veräußerung
des Fondsobjekts bzw. der Anteile
am Treuhandvermögen in Australien auf Ebene
des Treuhänders für das Treuhandvermögen
sowie auf Ebene der Fondsgesellschaft vor. Es
ist nicht auszuschließen, dass eine Änderung in
der australischen Verwaltungspraxis oder der
australischen Steuergesetze dazu führt, dass die
Anleger künftig zur Abgabe individueller Steuererklärungen
verpflichtet werden.
3.5 Haftungsrisiken / Risiken durch persönliche
Anteilsfinanzierung
3.5.1 Haftung und Nachhaftung
Grundsätzlich haftet ein der bestehenden Fondsgesellschaft
beitretender bzw. einen Kommanditanteil
an der Fondsgesellschaft erwerbender Anleger (i) für
die vor seinem Eintritt / Anteilserwerb begründeten
Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft bis zur Höhe
der im Handelsregister einzutragenden Hafteinlage
(§ 173 HGB) und (ii) für die ab seinem Eintritt / Anteils -
erwerb und bis zu seiner Eintragung als Kommanditist
im Handelsregister begründeten Verbindlichkeiten
der Fondsgesellschaft unbeschränkt (§ 176
Abs. 2 HGB). Nach Eintragung als Kommanditist im
Handelsregister und Leistung der Hafteinlage haftet
der Kommanditist – bei ggf. fortbestehender unbeschränkter
Haftung gemäß § 176 Abs. 2 HGB – bis zur
Höhe der Hafteinlage, soweit infolge Entnahmen des
Anlegers (z. B. Ausschüttungen / Entnahmen, sonstige
Entnahmen, Abfindungen bei Ausscheiden) der Saldo
seiner Kapitalkonten mit Ausnahme des Verrechnungskontos
(vgl. § 6 des Gesellschaftsvertrags) den Betrag
der Hafteinlage des Kommanditisten unterschreitet
(§ 172 Abs. 4 HGB).
Nach dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
ist vorgesehen, dass (i) der Treuhandkommanditist
aufschiebend bedingt auf die Eintragung als Kommanditist
im Handelsregister mit einer Hafteinlage
von AUD 10 der Fondsgesellschaft beitritt und (ii)
Anleger von der Stellung als Treugeber auf Antrag
aufschiebend bedingt auf die Eintragung als Kommanditist
im Handelsregister mit einer Hafteinlage
von AUD 10 in die Stellung eines Kommanditisten
wechseln können. Sollte dies nicht eingehalten
werden, besteht (i) für den Treuhandkommanditisten
der Fondsgesellschaft – und damit über den
Treuhandvertrag für die über diesen beteiligten
Anleger – das Risiko, für zwischen dem Beitritt des
Treuhandkommanditisten und dessen Eintragung
als Kommanditist im Handelsregister begründete
Verbindlichkeiten unbeschränkt zu haften, sowie
(ii) für in die Stellung als Kommanditist wechselnde
Treugeber das Risiko, für zwischen dem Erwerb des
Kommanditanteils und der Eintragung als Kommanditist
im Handelsregister begründete Verbindlichkeiten
unbeschränkt zu haften. Sollte die Hafteinlage
zurückgewährt werden, besteht (i) für den Treuhandkommanditisten
– und damit anteilig die Anleger –
sowie (ii) für zur Stellung als Kommanditist wechselnde
bislang als Treugeber beteiligte Anleger das Risiko
bis zur Höhe der im Handelsregister eingetragenen
Hafteinlage (geplant: AUD 10) zu haften.
Im Fall des Ausscheidens aus der Fondsgesellschaft
haften Kommanditisten gemäß § 161 Abs. 2 HGB
i. V. m. § 160 Abs. 1 HGB für die bis dahin begründeten
Verbindlichkeiten der Gesellschaft noch bis zu
fünf Jahre nach Eintragung ihres Ausscheidens im
Handelsregister gegenüber den Gläubigern der
Gesellschaft, jeweils beschränkt auf den Betrag ihrer
Hafteinlage. Gleiches gilt bei einer Auflösung der
Fondsgesellschaft.
Es besteht das Risiko, dass die eingeschränkte Kommanditistenhaftung
von einer ausländischen Jurisdik tion,
z. B. bei Schädigung Dritter, nicht anerkannt wird. In
diesem Fall könnten Anleger wirtschaftlich über ihre
Kapitaleinlage zzgl. Agio hinaus unein geschränkt
persönlich haften.
3.5.2 Persönliche Anteilsfinanzierung
Vom Anbieter wird eine persönliche Anteilsfinanzierung
nicht empfohlen, und es wird auch nicht
zugesichert, dass eine solche aufgenommen werden
kann. Nimmt der Anleger trotzdem eine solche
Anteilsfinanzierung auf, ist er verpflichtet, eine ggf.
erforderliche Verpfändung des Kommanditanteils
der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft unverzüglich
schriftlich anzuzeigen. Sofern der einzelne
Anleger eine persönliche Anteilsfinanzierung aufnimmt,
muss er in der Lage sein, den regelmäßigen
Kapitaldienst (Zins und Tilgung) unabhängig von
etwaigen Ausschüttungen / Entnahmen der Fondsgesellschaft
aufzubringen. Die prognostizierten
46

Ausschüttungen / Entnahmen sind nicht garantiert,
ihre Höhe hängt von vielen verschiedenen Faktoren
ab, die alle unterschiedlichen Risiken unterliegen.
Insofern kann nicht ausgeschlossen werden, dass
prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen
reduziert werden müssen oder sogar ausbleiben.
Unabhängig davon bliebe der einzelne Anleger
verpflichtet, den Kapitaldienst für seine persönliche
Anteilsfinanzierung zu leisten. Weiterhin kann nicht
ausgeschlossen werden, dass eine aufgenommene
persönliche Anteilsfinanzierung vor vollständiger
Tilgung, z. B. bei Ablauf der vereinbarten Konditionenfestschreibungsdauer
oder vorzeitiger Kündigung
des Darlehens, zurückgeführt werden muss, ohne
dass zum selben Zeitpunkt die Fondsbeteiligung
liquidiert oder veräußert werden kann. Auch der Verlust
des eingesetzten Kapitals kann nicht grundsätzlich
ausgeschlossen werden, sodass der Anleger das
Risiko trägt, im Liquidationsfall keinerlei Rückzahlung
des eingesetzten Kapitals zu erhalten. Insofern
muss der einzelne Anleger in der Lage sein, jederzeit
eine etwaige aufgenommene persönliche Anteilsfinanzierung
unabhängig von der Beteiligung an der
Fondsgesellschaft zurückzuführen. Im schlimmsten
Fall droht dem Anleger der persönliche Ausfall unter
der Fremdfinanzierung bis hin zur Insolvenz des
Anlegers.
3.6 Maximales Risiko des Anlegers bzw.
Kumulation von Risiken
Das maximale Risiko des Anlegers ist der Totalverlust
der gesamten Kapitaleinlage nebst Agio sowie
ggf. darüber hinaus die Verpflichtung, aus seinem
sonstigen privaten Vermögen Steuern zu zahlen,
Erstattungen an die Fondsgesellschaft aufgrund der
Regelungen des Gesellschaftsvertrags sowie Erstattungen
an den Treuhandkommanditisten aufgrund
der Regelungen des Treuhandvertrags zu leisten,
der Eintritt des Falls gemäß Tz. 3.5.1 und im Fall der
Refinanzierung der Einlage („Anteilsfinanzierung“)
ferner, die Belastung aus deren Fortsetzung oder
Rückführung, der Entstehung von Vorfälligkeitsentschädigungen
oder Kosten, ohne dass diese durch
Einnahmen aus der Beteiligung gedeckt sind, tragen
zu müssen. Schlimmstenfalls kann die Belastung des
Anlegers mit den vorgenannten Zahlungsverpflichtungen
ohne korrespondierende Einnahmen aus
der Beteiligung dessen Privatinsolvenz verursachen.
Ein Risiko darüber hinaus besteht für Anleger, die
ihre Beteiligung als Direktkommanditist halten. Für
Verbindlichkeiten, die – entgegen dem Gesellschafts-
47
vertrag der Fondsgesellschaft – nach dem Beitritt
des Direktkommanditisten in die Fondsgesellschaft
oder im Fall des Wechsels eines Treugebers in die
Stellung eines Direktkommanditisten, aber noch vor
der Eintragung des Anlegers als Kommanditist in
das Handelsregis ter begründet werden, haftet der
Kommanditist dagegen unbeschränkt mit seinem
gesamten Privatvermögen.
Die in den vorstehenden Abschnitten dargestellten
Erläuterungen beschreiben die wesentlichen
einzelnen Risiken, die mit einer Beteiligung an der
Fondsgesellschaft verbunden sind. Die beschriebenen
Risikofaktoren können nicht nur einzeln
auftreten, sondern sich vielmehr auch gemeinsam
realisieren. Dadurch können sich die beschriebenen
Auswirkungen auch über die Summe der einzelnen
Auswirkungen hinaus verstärken. Insbesondere bei
einem Zusammentreffen mehrerer der vorgenannten
Risiken, die zu einer negativen Abweichung von der
Prognoserechnung führen, reicht u. U. die gebildete
Liquiditätsreserve nicht zur Abdeckung aller Kosten
aus. Dies kann zu einer Kürzung oder zu einem Ausfall
der Ausschüttungen / Entnahmen bis hin zu einem
Verlust der gesamten Anlagesumme nebst Agio
führen. Wenn man davon ausgeht, dass der Anleger,
wie dies im Rahmen des Beteiligungsangebots vorgesehen
ist, keine Finanzierung seiner Beteiligung
durchführt, sondern diese aus Eigenmitteln erbringt
und unter der Annahme, dass der Anleger seine
Beteili gung an der Fondsgesellschaft als Treugeber
hält, stellt der Verlust der gesamten Kapitaleinlage
nebst Agio für den Anleger somit das wesentliche
Risiko im Zusammenhang mit dieser Beteiligung dar.
Weitere wesentliche Risiken existieren nach Kenntnis
des Initiators („Anbieters“) nicht.

Großer Arbeitgeber: In 70
Geschäftsstellen in allen
Landesteilen Australiens
beschäftigte das Australian
Taxation Office im Jahr 2008 insgesamt
23.303 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
Quelle: ATO Annual Report 2007/08
4.Investitionsstandort
48

4. Investitionsstandort
4.1 Australien – Commonwealth of Australia
Fläche 7.692.024 km²
Bevölkerung 21,6 Mio. (Dezember 2008,
vorläufige Angabe)
Bevölkerungsdichte 2,8 Einwohner pro km²
Hauptstadt Canberra
Währung Australischer Dollar (AUD)
Bruttoinlandsprodukt
pro Kopf
EUR 29.153 (2008)
Wirtschaftswachstum 2008: 2,3 %
2009: 0,0 % (prognostiziert)
Inflationsrate 2008: 4,4 %
2009: 1,7 % (prognostiziert)
Arbeitslosenquote 2008: 4,2 %
2009: 6,2 % (prognostiziert)
Landessprache Englisch
Regierungsform Parlamentarisch-demo kra tische
Monarchie im Commonwealth
of Nations
4.1.1 Allgemeines
Nach Russland, Kanada, den USA, China und Brasilien
ist Australien das sechstgrößte Land der Erde
und etwa 21,5-mal so groß wie die Bundesrepublik
Deutschland. Australien ist in sechs Bundesstaaten
und zwei Territorien unterteilt (Verwaltungsgliederung).
Der größte Teil der Bevölkerung lebt in
Küstenregionen – zum einen in der Umgebung von
Perth im Südwesten des Kontinents, zum anderen in
den Küstengebieten im Südosten von Adelaide über
Melbourne bis Brisbane. In diesen Gebieten wiederum
leben die meisten Menschen in den städtischen
Regionen, vor allem den Hauptstädten der Bundesstaaten
und Territorien.
Australien sieht sich als Einwanderungsland mit
einer multikulturellen Gesellschaft. Die Einwanderer
stammen vor allem aus dem Vereinigten Königreich,
Neuseeland, China, Italien und Vietnam.
Das australische Parlament besteht aus zwei Kammern
– dem Repräsentantenhaus mit 150 Sitzen und
dem Senat mit 76 Sitzen. Regierungspartei ist die
Australian Labor Party. Die nächsten Wahlen finden
im Jahr 2010 statt. Königin Elizabeth II. ist das Staatsoberhaupt
Australiens.
4.1.2 Rohstoffe
Australien ist einer der größten Rohstofflieferanten
und besitzt weltweit die größten Reserven an Braunkohle,
Nickel, Uran und Zink. Darüber hinaus bestehen
erhebliche Vorkommen an Gold, Silber, Kupfer,
Lithium, Eisenerz, Bauxit und Steinkohle.
Im Jahr 2007 war Gold der wichtigste Rohstoff.
Australien verfügt über mehr als 5.800 Tonnen an
Goldvorkommen. Fast ein Viertel aller Ausgaben in
der Rohstoffförderung wurde für die Gewinnung
von Gold aufgewendet. Mit 245 Tonnen gefördertem
Gold entfiel 2007 etwa ein Zehntel der weltweiten
Förderung auf Australien.
4.1.3 Volkswirtschaft
Mit einem Bruttoinlandsprodukt pro Kopf von über
EUR 29.000 (2008) gehört Australien zu den hochentwickelten
Industrieländern. Dienstleistungen
machen daher trotz der erheblichen Rohstoffvorkommen
etwa drei Viertel des Bruttoinlandsprodukts aus.
Die Exporte werden von Rohstoffen dominiert.
Australien verfügt wegen seiner soliden Staatsfinanzen
über einen ausgezeichneten Finanzstatus. Von
1998 bis 2008 wies der Staatshaushalt durchweg
Überschüsse auf. Seither verringerte sich die Staatsverschuldung
von über 40 Prozent des Bruttoinlandsprodukts
auf 14 Prozent (2008), was dem geringsten
Wert unter den OECD-Ländern entspricht.
Die Auslandsverschuldung („Gross Foreign Debt“)
Australiens war 2008 mit 94,8 Prozent des Bruttoinlandsprodukts
hoch (bei einer Netto-Auslandsverschuldung
von 53 Prozent des Bruttoinlandsprodukts),
wobei der öffentliche Sektor nur knapp
acht Prozent ausmachte. Die Währungsreserven
fielen Ende 2008 mit 3,1 Prozent verhältnismäßig
gering aus. Zu dieser Situation trägt vor allem die
traditionell defizitäre Leistungsbilanz Australiens
bei. Das Defizit erreichte 2008 umgerechnet knapp
USD 43 Mrd. oder 4,3 Prozent des Bruttoinlandsprodukts.
Die wichtigsten Importprodukte sind Pkw,
Rohöl, Computer, Medikamente, Tele kommu ni kations
güter sowie Industriemaschinen und -teile. Der
Passivtrend wird durch die Erwerbs- und Vermögenseinkommen
verstärkt, vor allem durch die Gewinn-
Transfers der Minengesellschaften, die sich überwiegend
in ausländischem Besitz befinden. Auch in
den kommenden Jahren muss daher weiterhin mit
einem Leistungsbilanzdefizit gerechnet werden.
Dessen Finanzierung wird jedoch wegen des attrak-
50

tiven Standorts für ausländische Investitionen und
der sehr guten Investitionsbedingungen voraussichtlich
auch in Zukunft reibungslos erfolgen.
Die Wirtschaft Australiens kann sich der weltweiten
Rezession und der Finanzkrise nicht entziehen. Das
Wirtschaftswachstum war Anfang 2009 – erstmals
seit 1991 – negativ. Dies resultiert im Wesentlichen
aus der gesunkenen weltweiten Nachfrage nach
Rohstoffen und dem Rückgang der Rohstoffpreise.
Der Wert der Warenexporte wird – gemessen in
australischen Dollar – 2009 voraussichtlich knapp
51
20 Prozent unterhalb des Vorjahreswerts liegen. Seit
Beginn des Jahres schlägt sich die wirtschaftliche Entwicklung
auch auf dem australischen Arbeitsmarkt
nieder. Die Arbeitslosenquote ist von vier Prozent im
Juli 2008 auf 5,7 Prozent im März 2009 gestiegen. Die
Tendenz ist steigend, doch die Werte liegen unter
denen der meisten führenden Industrieländer. Positiv
zu bewerten ist die Preisentwicklung. Nachdem die
Inflationsrate Mitte 2008 auf fünf Prozent anstieg,
ging sie zuletzt auf 2,5 Prozent zurück. Es wird erwartet,
dass sich diese Entwicklung fortsetzt.

12
10
8
6
4
2
Arbeitslosenquote in %
(Prognose)
0 2009 2010
Australien
Kanada
Frankreich
Deutschland
Italien
Japan
Großbritannien
USA
Quelle: International Monetary Fund
Um den wirtschaftlichen Abschwung zu dämpfen,
reagierte die Reserve Bank of Australia mit massiven
Zinssenkungen. Ausgehend von einem Leitzins
von 7,25 Prozent Anfang August 2008, dem höchsten
Stand seit zwölf Jahren, sank er zuletzt am
07.04.2009 auf drei Prozent.
Die australische Regierung hat zwei Konjunkturpakete
im Umfang von umgerechnet USD 34,5 Mrd. verabschiedet.
Neben Zuwendungen für Pensionäre und
Bezieher niedriger bis mittlerer Einkommen werden
in den nächsten vier Jahren vor allem Infrastrukturmaßnahmen,
der Wohnungsbau und die Wärmedämmung
von Immobilien gefördert. Für den Zeitraum
2009 / 2010 wird daher mit einem Haushaltsdefizit von
4,9 Prozent des Bruttoinlandsprodukts gerechnet.
Das durchschnittliche Wirtschaftswachstum von
1992 bis 2008 betrug etwa 3,6 Prozent p. a. Trotz
der erwarteten Stagnation des Bruttoinlandsprodukts
im Jahr 2009 wird ab 2010 wieder mit einem
Wirtschaftswachstum gerechnet. Der Verlauf einer
konjunkturellen Belebung in Australien wird aber
entscheidend davon abhängen, wann die weltweit
umfangreichen Konjunkturprogramme Wirkung
zeigen und sich die internationalen Finanzmärkte
stabilisieren. Die mittelfristige Prognose für die australische
Wirtschaft ist ähnlich positiv wie für andere
führende Industrieländer.
5
4
3
2
1
0
-1
-2
52
Veränderung des Bruttoinlandsprodukts in %
(Prognose)
2010 2011 2012 2013 2014
Australien
Kanada
Frankreich
Deutschland
Italien
Japan
Großbritannien
USA
Quelle: International Monetary Fund
Die Rating-Agenturen bewerten den Finanzstatus
Australiens zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
weiterhin positiv. Moody’s bewertet sowohl das
Foreign Currency Risk als auch das Local Currency
Risk des Landes mit Aaa, bei stabilem Ausblick.
Standard & Poor’s hat Australien mit AAA eingestuft.
Fitch bewertet die langfristige Bonität australischer
Staatsanleihen in australischen Dollar am 30.04.2009
mit AAA. Der Ausblick ist jeweils stabil. Australien
wird somit als Schuldner mit hervorragender Bonität
bewertet.
4.1.4 Immobilienmarkt
Der australische Immobilienmarkt führt zusammen
mit Kanada und den USA den Immobilien-Transparenzindex
von Jones Lang LaSalle an. Hierbei handelt
es sich um einen Index zur internationalen Vergleichbarkeit
der Transparenz von Immobilienmärkten. Im
australischen Markt finden ausländische Investoren
die gleichen Marktbedingungen wie die lokalen
Investoren vor und können akkurate Markt- und
Finanzinformationen, klare Vorgaben zu Steuern und
behördlichen Regulierungen, gleiche Behandlung im
Transaktionsprozess, hohe ethische Standards und
hervorragende Marktexpertise erwarten.
Auch in Australien besitzt der Umweltschutz einen
hohen Stellenwert. Standards für energie- und umweltbewusstes
Bauen, wie das National Australian
Built Environment Rating System („NABERS“) und das

Green Building Council’s Green Star Rating, gehören
daher im Büroimmobilienbereich in Australien mittlerweile
zur gängigen Praxis.
Der australische Büroimmobilienmarkt durchläuft
derzeit eine Phase der Neupositionierung und
Neubewertung. Die landesweite Leerstandsrate lag
zu Jahresbeginn mit etwa sechs Prozent unter dem
langjährigen Durchschnitt von etwa zehn Prozent.
Kurz- und mittelfristig ist mit einer rückläufigen Mietnachfrage
zu rechnen.
Der mit der Finanzkrise einhergehende Liquiditätsengpass
verringerte das Transaktionsvolumen sig nifi
kant, was seit 2007 zu nachgebenden Kaufpreisen
und einem breiteren Angebot für Käufer führte, die
nicht auf Fremdfinanzierung angewiesen sind. Inzwischen
ist jedoch eine Belebung des Transaktionsvolumens
wieder erkennbar. Kurz- bis mittelfris tig
besteht die Chance, hochwertige Immobilien zu
erwerben, die sonst selten oder gar nicht gehandelt
werden. Die Kaufpreise wurden bereits nach unten
korrigiert, sodass eine Investition im aktuellen Zyklus
günstig erscheint.
5,00
4,00
3,00
2,00
1,50
1,00
0,50
0,00
53
4.2 Canberra
Index zur internationalen Vergleichbarkeit der Transparenz von
immobilienmarktspezifischen Daten
1,17
Kanada
1,20
Australien
1,20
USA
1,21
Neuseeland
1,31
Großbritannien
1,33
Niederlande
1,34
Frankreich
1,43
Schweden
1,48
Belgien
4.2.1 Allgemeines
Canberra liegt im Australian Capital Territory („ACT“),
rd. 290 km südwestlich von Sydney und 670 km
nordöstlich von Melbourne. Das ACT besitzt mit etwa
147 Einwohnern pro km² die höchste Bevölkerungsdichte
aller Bundesstaaten und Territorien. Mit etwa
345.000 Einwohnern ist Canberra die achtgrößte
Stadt Australiens.
Als Regierungssitz und Hauptstadt ist Canberra Sitz
der Verfassungsorgane, von Ministerien und Behörden.
Diese generieren den Großteil des Bruttosozialprodukts
und sind größter Arbeitgeber im ACT. Auch
die Bereiche Informationstechnologie, Verteidigung,
Biotechnologie, Bildung und Tourismus sind in der
Hauptstadt stark vertreten.
1,52
Irland
1,55
Hongkong
1,55
Singapur
1,56
Finnland
1,58
Deutschland
1,68
Dänemark
1,70
Spanien
...
4,76
Syrien
Quelle: Jones Lang LaSalle, 2008 Real Estate Transparency Index

25 %
20 %
15 %
10 %
5 %
Vergleich Leerstandsraten von Canberra und Australien gesamt
0 %
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Canberra
Australien
4.2.2 Immobilienmarkt
Die Fondsimmobilie befindet sich im Stadtteil Civic,
dem Zentrum Canberras. Canberra besitzt einen
Büroflächenbestand von etwa 2 Mio. m², wovon
rd. 29,5 Prozent in Civic liegen.
Canberra – Fläche und Leerstand nach Stadtteil und Gebäudestandard
54
Quelle: Colliers International, Office Market Overview Canberra, Juni 2009
Der Leerstand der Büroflächen Canberras lag bis
2007 unter dem nationalen Niveau. Er ist jedoch auf
8,5 Prozent gestiegen, da sich der Gesamtbestand im
Jahr 2008 um etwa 100.000 m² erhöhte.
Die Leerstandsraten sind je nach Teilmarkt und
Gebäudequalität sehr unterschiedlich.
Gebäudestandard Gesamtmarkt Stadtteil Civic Andere Stadtteile
Gesamt 1.934.592
1.997.275
A-Grade 673.237
732.512
B-Grade 490.214
517.423
C-Grade 707.219
685.531
D-Grade 63.922
61.809
Juli 2008 Januar 2009
Fläche (m²) Leerstand (%) Fläche (m²) Leerstand (%) Fläche (m²) Leerstand (%)
6,1
8,5
6,1
12,0
2,0
3,2
9,0
8,8
5,6
9,3
582.378
589.634
187.291
190.459
180.306
196.201
192.335
180.528
22.446
22.446
1,2
3,1
0,5
0,7
0,0
1,0
2,2
7,3
7,0
8,6
1.352.214
1.407.641
485.946
542.053
309.908
321.222
514.884
505.003
41.476
39.363
8,3
10,8
8,3
15,9
3,1
4,5
11,6
9,3
4,8
9,7
Quelle: Colliers, International Market Indicators Report, Canberra Office, Autumn 2009

25 %
20 %
15 %
10 %
5 %
Vergleich Leerstandsraten Stadtzentrum Canberra und Durchschnitt aller australischen Stadtzentren
0 %
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Stadtzentrum Canberra
Bei der Fondsimmobilie handelt es sich um ein
moder nes Bürogebäude im Stadtteil Civic. Die entsprechenden
Teilmärkte für A-Grade- und B-Grade-
Gebäude hatten Anfang 2009 einen geringeren Leerstand
als Canberra insgesamt. Die Leerstandsraten in
Civic lagen seit 2004 unter dem nationalen Durchschnittswert
der Stadtzentren – trotz eines starken
Anstiegs des Angebots an erstklassigen Büroflächen
seit 2006.
37 %
Marktprofil Canberra 2009
3 %
34 %
26 %
Durchschnitt aller australischen Stadtzentren
55
Quelle: Colliers International, Office Market Overview Canberra, Juni 2009
Die Qualität, d. h. der Anteil hochwertiger Büroflächen,
von Canberras Büroimmobilienbestand blieb
lange hinter der anderer Märkte zurück.
Experten gehen davon aus, dass sich der Bestand
bis 2013 an den nationalen Durchschnitt angleichen
wird.
Grade A
Grade B
Grade C
Grade D
50 %
Marktprofil Canberra 2013
3 %
27 %
20 %
Quelle: Colliers International, Office Market Overview Canberra, Juni 2009

In Civic ist der Anteil an A-Grade-Flächen von 28 Prozent
im Juli 2006 auf 32 Prozent im Januar 2009 gestiegen.
Experten rechnen mit einem weiteren Anstieg auf
etwa 42 Prozent im zweiten Halbjahr 2010.
Canberra
Stadtteil Civic
Gesamtfläche
in m²
Januar 2009
Leerstehende
Fläche in m²
Januar 2009
57
Leerstand
in %
Januar 2009
Marktanteil
in %
Januar 2009
Marktanteil
in %
Juli 2006
A-Grade 190.459 1.306 0,69 32 28
B-Grade 196.201 1.888 0,96 33 51
C-Grade 180.528 13.162 7,29 31 17
D-Grade 22.446 1.928 8,59 4 4
Gesamt 589.634 18.284 3,10 100 100
Ältere Gebäude, die nicht die Anforderungen an
Umweltverträglichkeit und Funktionalität erfüllen,
werden kurz- bis mittelfristig weniger nachgefragt
werden. Bis Anfang 2008 stiegen die Mietpreise
stetig, doch der Markt hat sich seitdem in Richtung
geringerer Wachstumsraten und größerer finanzieller
Anreize für Mieter entwickelt. Bei Gebäuden,
die nicht über A-Grade-Standard oder über keine
modernen Spezifikationen verfügen, ist von einem
Rückgang des Marktwerts auszugehen. Der Ausblick
für hochwertige und moderne Bürogebäude ist im
Vergleich positiv, jedoch sind kurzfristig nur geringe
Wertzuwächse und – wegen der Fertigstellung neuer
Gebäude – auch höhere Leerstandsraten zu erwarten.
Regierungsmieter und große Gesellschaften, deren
Mietverträge in den nächsten zwei Jahren auslaufen,
können mit attraktiven Angeboten rechnen. Experten
gehen davon aus, dass sich in den nächsten fünf Jahren
ein Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage
einstellen wird.
Quellen: ANZ, Australian Bureau of Statistics, Australian Government,
Auswärtiges Amt, BayernLB, Colliers International,
DB Research, International Monetary Fund
Quelle: Colliers International, Office Market Overview Canberra, Juni 2009

Beliebter Mieter: In einer
2008 von Pricewaterhouse­
Coopers durchgeführten
Umfrage äußerten 80 Prozent
der privaten australischen Steuerzahler und
89 Prozent der Unternehmen ihre Zufriedenheit
mit den Leistungen und Services der
natio na len australischen Finanzbehörde ATO.
Quelle: ATO Annual Report 2007/08
5.Fondsobjekt
58

5. Fondsobjekt
5.1 Allgemeine Informationen
Das Fondsobjekt ist eine moderne Büroimmobilie
mit hochwertiger Ausstattung, die Ende 2007 fertiggestellt
wurde. Es handelt sich um das neue Hauptquartier
der nationalen australischen Finanzbehörde
(„Australian Taxation Office“). Das Gebäude besteht
aus zwei Gebäudeteilen mit je einem Erdgeschoss
mit Eingangsbereich („Foyer“) und neun Obergeschossen.
Die Gebäudeteile sind in den Erdgeschossen
und auf vier weiteren Ebenen miteinander
verbunden. Auf dem Dach sind die Technikzentralen
untergebracht. Die Pkw-Stellplätze verteilen sich auf
zweieinhalb Untergeschosse.
Von den in Australien üblichen Umweltratings hat
das Gebäude bereits das sog. Green Star Rating mit
4 Sternen erhalten. Es ist außerdem für die Zertifizierung
nach NABERS mit 4,5 Sternen konzipiert. Dieses
wird nach Ablauf der vorgeschriebenen Nutzungsfristen
sowie nach Erfüllung der hierfür erforderlichen
Kriterien erteilt werden.
Das Fondsobjekt hat eine vermietbare Fläche
von 43.413 m² sowie insgesamt 400 Stellplätze
(die teilweise als Fahrradstellplätze genutzt werden).
Die ein zelnen Ebenen weisen ab dem ersten Obergeschoss
einen Flächenzuschnitt von ca. 4.262 m² bis
4.740 m² auf. Das Fondsobjekt wird im Wesentlichen
als Bürogebäude auf einer vermietbaren Fläche von
41.686 m² genutzt. Im Erdgeschoss befinden sich zudem
noch ca. 1.584 m² Handels- bzw. Gastronomieflächen.
Hierfür sind fünf Mieteinheiten vorgesehen.
5.1.1 Gutachten Marktwertermittlung
und technischer Zustand
Für das Fondsobjekt wurde ein Gutachten zur Ermittlung
des Verkehrswerts bei Colliers International
Consultancy and Valuation Pty Limited, Canberra,
in Auftrag gegeben. Das Gutachten vom 30.06.2009
bewertet das Objekt zum voraussichtlichen Ankaufszeitpunkt
mit einem Verkehrswert von AUD 207,5
Mio. Das Gutachten bestätigt insoweit die Angemessenheit
des Kaufpreises von AUD 205,0 Mio. Der
Anbieter bestätigt, dass kein weiteres Wertgutachten
vorliegt.
Es wurden umwelt- und bautechnische Untersuchungen
von Rider Levett Bucknall in Kooperation mit
Waterman AHW Pty Limited hinsichtlich Mechanik,
Elektrik, Liftanlagen, Hydraulik, Brandschutz, Fassade,
60

1,0 km
0,5 Meilen
Parkes Way
Fondsobjekt
Deakin
Adelaide Ave
Australian National
Botanic Gardens
Parkes Way
Lake Burley
Griffin
Yarralumla
Melbourne Ave
Civic
Parliament
House
Forrest
61
Commonwealth Ave
Manuka
Statik, Gebäudetechnik und Wartung durchgeführt.
In Zusammenarbeit mit Noel Arnold & Associates
wurde ein Gutachten zur Umweltverträglichkeit des
Gebäudes erstellt. Die Ergebnisse dieser technischen
Begutachtungen des Fondsobjekts sind im Gutachten
vom 15.07.2009 enthalten.
Auf dem Grundstück wurden in der Vergangenheit
Altlasten festgestellt, die jedoch beim Bau des
Fonds objekts vollständig beseitigt wurden. Ein im
Zusammenhang mit dem Bauvorhaben erstellter
Sachverständigenbericht weist allerdings darauf hin,
dass Verschmutzungen über das Grundwasser aus
benachbarten Grundstücken entstehen könnten.
Daher wurde ein „Environmental Management Plan“
(„EMP“) erstellt, nach dem regelmäßig Luft-, Grundwasser-
und Bodenmessungen vorzunehmen sind.
Bisher wurden keine Auffälligkeiten festgestellt.
Northbourne Ave
Vernon
Circle
Parkes
Canberra Ave
Questacon
Kings Ave
Braddon
Barton
Parkes Way
Limestone Ave
National Gallery
of Australia
Kingston
Australian National
War Memorial
Fairbairn Ave
Morshead Dr
Obwohl die dargestellte Situation aus Sicht der
zuständigen Behörden und der involvierten Experten
derzeit kein materielles Risiko darstellt, kann nicht
ausgeschlossen werden, dass sich – aufgrund neuer
Verunreinigungen auf dem Grundstück oder auf
benachbarten Grundstücken, z. B. durch Tankstellen
– in Zukunft Risiken ergeben (siehe hierzu Tz. 3.2.5).
Der Sachverhalt führt laut Wertgutachten zu keiner
Beeinträchtigung des Werts des Fondsobjekts. Die
Anwälte haben bestätigt, dass der Käufer im üblichen
Umfang abgesichert ist.

5.1.2 Objektdaten im Überblick
Allgemeine Objektdaten:
Australian Taxation Office, ATO Precinct C,
Canberra, ACT
Anschrift 10 - 14 Cooyong Street,
Canberra City, ACT 2601
Block 5 Section 89,
Division of City ACT
Nutzung Untergeschosse:
Parkplätze und Lagerflächen
Erdgeschoss:
Eingangshalle, Gastronomie,
ggf. Läden und Haustechnik,
Ladezone
1. - 9. Obergeschoss:
Büroflächen
Dachgeschoss:
Technikaufbauten
Zeitraum der
Fertigstellung
Ende 2007
Stockwerke 2,5 Untergeschosse
jeweils ein Erdgeschoss,
9 Obergeschosse,
Dach als Technikgeschoss
Grundstücksfläche 5.773 m²
Mietflächen
Bürofläche 41.686 m²
Lagerfläche 143 m²
Einzelhandelsflächen 1.584 m²
Gesamt 43.413 m²
Pkw-Tiefgaragenstellplätze 400
(Nutzung teilweise als Fahrradstellplätze)
Vermietungsstand rd. 97,8 %
Kaufpreis
Fondsobjekt
Verkehrswert gemäß
Wertgutachten
AUD 205,0 Mio.
AUD 207,5 Mio.
5.1.3 Gebäudeausstattung
Bautechnische Daten:
Baukonstruktion
Stahlbetonkonstruktion mit tragenden Stützen im
Erd geschoss und ersten Obergeschoss an der Fassade,
in den zweigeschossigen Eingangsbereichen offen
liegende V-förmige Stützen. Aussteifende Kerne und
Stahlbetondecken.
Dach
Flachdachkonstruktion, im begehbaren Bereich mit
Schutzanstrich beschichtet.
Attikaabdeckung mit Aluminiumformblechen, im
Brüstungsbereich mit Paneelen.
Fenster / Fassade
Erdgeschoss festverglast für Ladennutzung,
vorgehängte Glasfassade, in den Brüstungsbereichen
im 2. bis 6. Obergeschoss mit undurchsichtigen Paneelen,
7. bis 9. Obergeschoss raumhoch verglast.
Technikaufbauten mit gewellten Blechfassaden.
Wände / Decken
Die Obergeschosse werden hauptsächlich als Großraumbüros
mit einzelnen abgetrennten Bereichen genutzt.
Tragende und aussteifende Wände wurden aus
bewehrtem Beton oder Mauerwerk hergestellt.
Nichttragende Wände sind Systembauwände aus Glas,
Holz oder Kunststoff.
Im erhöhten Eingangsbereich sind die Wandverkleidungen
aus Holz.
Die konstruktiven Betondecken wurden mit Akustikpaneelen
abgehängt.
Bodenbeläge
Büroflächen mit textilem Belag, allgemeine Bereiche
wie Foyers mit Naturstein.
Heizung / Lüftung / Kühlung
Das Gebäude ist voll klimatisiert. Die Erzeugung der
Wärme erfolgt über zwei automatische Gasgebläsebrenner.
Kühlung wird teils in den Zentralen im Dachgeschoss,
teils in den Zentralen im Erdgeschoss erzeugt.
Beide Bauteile wurden für den Betrieb von Gastronomieküchen
im Erdgeschoss mit entsprechenden Abluftschächten
vorgerüstet.
Sanitär
Die Wasserversorgung erfolgt über das örtliche Netz.
Zur Reduzierung des Wasserverbrauchs wurde
ein Grau wassertank eingebaut, der einen Teil des
Bedarfs von nicht trinkbarem Wasser, wie z. B.
Toilettenspülung, deckt.
62

Brandschutz
Das Gebäude ist mit einer Sprinkleranlage ausgestattet.
Die Treppenhäuser werden druckbelüftet.
Des Weiteren sind im Gebäude Schlauchkästen mit
Anschluss an die Steigleitungen in ausreichender Zahl
sowie tragbare Feuerlöscher vorhanden.
Eine Brandmeldeanlage mit entsprechenden Rauchmeldern
und Meldezentrale ist vorhanden.
Die Lüftungsanlage ist mit dem Brandmelde- und
Störmeldesystem gekoppelt und kann im Gefahrenfall
zonenweise zu- bzw. abgeschaltet werden.
Elektroinstallation
Die Stromversorgung erfolgt über das örtliche Netz.
Steuerung
Zur Steuerung, Überwachung und Verbrauchsoptimierung
ist eine Gebäudeleittechnik vorhanden. Mit dieser
werden die wesentlichen Aggregate und Geräte der
Haustechnik gesteuert; zudem wird Einfluss auf den
Energieverbrauch genommen. Eventuell auftretende
Störungen in den Anlagen sowie Gefahrenalarme
werden mit dieser Anlage erfasst.
Förderanlagen
Im Gebäude befinden sich 13 Aufzüge, davon versorgen
zehn Personenaufzüge sämtliche Geschosse vom Erdgeschoss
bis zum 9. Obergeschoss. Ein Personen- / Lastenaufzug
führt ebenfalls vom Erdgeschoss bis ins 9. Obergeschoss.
Zwei weitere Aufzüge bedienen ausschließlich
das Erdgeschoss und die Tiefgaragenebenen. Die Aufzüge
wurden von der Firma Schindler errichtet.
Außenanlagen
Wege – Straßenoberflächen sind mit Plattenbelägen
versehen bzw. asphaltiert.
Erschließungszustand
Das Gebäude ist vollständig erschlossen.
Gebäudezustand
Das Gebäude wurde Ende 2007 fertiggestellt und ist als
neuwertig einzustufen.
Altlasten
Auf dem Grundstück wurden vor Baubeginn Altlasten
gefunden, die jedoch während der Bauphase vollständig
entsorgt wurden. Um die Nachhaltigkeit der Bodensanierung
zu gewährleisten, wurde ein Managementplan
(„Environmental Management Plan“) erstellt, in dessen
Rahmen z. B. die Grundwassersituation in regelmäßigen
Abständen untersucht wird. Bisher wurden keine Auffälligkeiten
festgestellt (vgl. hierzu jedoch Tz. 3.2.5).
Sonstiges
Das Gebäude wird nach einer Betriebsphase von zwölf
Monaten (und nach Erfüllung für die Zertifizierung erforderlicher
Kriterien) nach Durchführung der Zertifizierung
ein Umweltrating nach NABERS von 4,5 Sternen erhalten.
Das Gebäude wurde bereits entsprechend dem Australian
Green Star Rating der Kategorie 4 zertifiziert.
63
5.2 Hauptmieter: nationale australische
Finanzbehörde
Seit November 2007 ist das Fondsobjekt zu rd.
96,4 Prozent langfristig an den australischen Staat,
hier vertreten durch die nationale australische
Finanzbehörde („ATO“), vermietet. Das ATO gehört
zum Verantwortungsbereich des Finanzministers
des „Commonwealth of Australia“.
Die Rating-Agenturen bewerten den Finanzstatus
Australiens zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
positiv. Australien wird als Schuldner mit hervorragender
Bonität bewertet (vgl. Tz. 4.1.3).
5.2.1 Mietvertrag
Der Mietvertrag mit der nationalen australischen
Finanzbehörde wurde für eine Grundmietzeit von
15 Jahren bis zum 25.11.2022 über eine Gesamtfläche
von 41.829 m² sowie 400 Pkw-Tiefgaragenstellplätze
(die teilweise als Fahrradstellplätze genutzt werden)
abgeschlossen. Die Brutto-Miete des Jahres 2010 beträgt
insgesamt rd. AUD 17,3 Mio. (für die Büro- und
Lagerflächen sowie die Pkw-Stellplätze). Während
der Grundmietzeit ist grundsätzlich, außer in den
Jahren 2012 und 2017, eine jährliche Mietanpassung
von 3,5 Prozent vereinbart. In den Jahren 2012 und
2017, d. h. fünf und zehn Jahre nach Mietbeginn,
wird die Miete an die Marktmiete angepasst, wobei
diese nicht unter das Vorjahresniveau fallen kann
(„Ratchet Clause“). Nach Ablauf der Grundmietzeit
am 25.11.2022 hat der Mieter drei Verlängerungsoptionen
von jeweils fünf Jahren. Bei Ausübung
der Verlängerungsoptionen erfolgt jeweils eine
Anpassung an die Marktmiete, wobei auch hier die
Miete nicht unter das Vorjahresniveau sinken kann
(Details hierzu siehe Tz. 10.6.4).

Mieter Nutzungsart Stellplätze Vermietbare
Fläche in m²
ATO
Miete / m² p. a.
bzw. Stellplatz
zum Januar 2010
64
Mietanpassung
in % p. a.
Indexierung
jeweils am
Art des
Mietvertrags
Bürofläche 41.686 1) AUD 396,35 3,50 26.11. brutto
(Nebenkosten
in Miete
enthalten)
Lagerfläche 143 1) AUD 208,88 3,50 26.11. brutto
(Nebenkosten
in Miete
enthalten)
Stellplätze 400
(Nutzung
teilweise als
Fahrrad stellplätze)
AUD 2.356,70 3,50 26.11. brutto
(Nebenkosten
in Miete
enthalten)
1) Für die Berechnung der Miete werden gemäß Mietvertrag 41.207 m² (Bürofläche 41.096 m², Lagerfläche 111 m²) zugrunde gelegt.
5.2.2 Bewirtschaftungs­ und Betriebskosten
Bei dem Mietvertrag handelt es sich um einen
Brutto-Mietvertrag („Gross Lease“), d. h. es werden
grundsätzlich alle wesentlichen Mietnebenkosten
(z. B. Steuern, Abgaben, Versicherungen), die im Zusammenhang
mit der Bewirtschaftung des Fondsobjekts
stehen, vom Vermieter getragen. Lediglich die
verbrauchsabhängigen Kosten (wie z. B. Strom, Gas,
Wasser und Telekommunikation) sind vom Mieter zu
bezahlen. Diese Kosten wurden im Rahmen der Prognoserechnung
entsprechend berücksichtigt (siehe
auch Tz. 7, Tz. 10.6.4).

Mietbeginn
26.11.2007 25.11.2022
Miet ende Verlängerungsoptionen
drei zu
jeweils fünf
Jahren
Monatsmiete
im Januar 2010
AUD 1.357.378
AUD 1.932
AUD 78.557
65
5.2.3 Instandhaltung und Instandsetzung /
Strukturelle Reparaturen
Der Mietvertrag mit der nationalen australischen
Finanzbehörde sieht vor, dass grundsätzlich sämtliche
Wartungs- und Instandhaltungskosten für das
Fondsobjekt vom Vermieter zu tragen sind. Zudem
sind Investitionen für strukturelle Reparaturen oder
Neuinstallationen (vergleichbar mit Investitionen für
Reparaturen von „Dach und Fach“), d. h. Investitionen
für die Erneuerung von strukturellen Komponenten
der Immobilie (z. B. Fenster und Türen, Bodenbeläge,
Klimaanlage, Dach und Fassade) vom Vermieter zu
bezahlen und gemäß den mietvertraglichen Bestimmungen
nicht auf den Mieter umlegbar. Im Rahmen
der Prognoserechnung wurden aus heutiger Sicht
fachgerechte bzw. sorgfältige Annahmen bzgl. dieser
nicht umlagefähigen Nebenkosten, die von örtlichen
Experten im Rahmen der Erstellung des technischen
Gutachtens bzw. des Wertgutachtens projiziert
wurden, berücksichtigt (siehe hierzu auch Tz. 7 und
Tz. 10.6.4).

5.3 Weitere Mieter
Bei den verbleibenden rd. 3,6 Prozent der vermietbaren
Gesamtfläche handelt es sich um insgesamt
fünf Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss des Fondsobjekts.
Hiervon sind drei Flächen (rd. 1,4 Prozent der
gesamten vermietbaren Fläche) an drei Gastronomiebetriebe
mit einer Mietvertragslaufzeit zwischen
sieben und zehn Jahren vermietet. Die vermieteten
Einzelhandelsflächen werden gemäß den mietvertraglichen
Regelungen jährlich mit fünf Prozent indexiert.
Für die verbleibenden Flächen (rd. 2,2 Prozent
der Gesamtmietflächen des Fondsobjekts) gewährt
der Verkäufer dem Käufer eine fünfjährige Mietgarantie,
sodass auch für diese noch zu vermietenden
Flächen die Einnahmen für zumindest fünf Jahre
gesichert sind. Auch die Miete dieser Flächen wird
jährlich um fünf Prozent erhöht. Die Kosten für die
Vermietung dieser Flächen trägt der Verkäufer.
Die Mietverträge der Einzelhandelsflächen werden
nachfolgend tabellarisch abgebildet (siehe auch
Tz. 10.6.4).
66
Mieter Nutzungsart Vermietbare
Fläche in m²
T&G Restaurants
Pty Limited
Blu Ginger
Investments Pty
Limited
Oxford Canberra
Pty Limited
Italienisches
Restaurant „Tongue
and Groove“
Indisches Restaurant
„Blu Ginger“
Take-Away
Getränke und Snacks
„Octane“
327
222
Mietgarantie 156
Mietgarantie 809
70

Miete / m² p. a.
zum
Januar 2010
Mietanpassung
in % p. a.
Indexierung
jeweils am
Art des
Mietvertrags
AUD 766,94 5,00 30.01. netto
(flächenan teilige
Kosten übernahme)
AUD 585,59 5,00 07.03. brutto
(Nebenkosten in
Miete enthalten)
AUD 928,57 5,00 30.01. netto
(flächen anteilige
Kos ten über nahme)
AUD 400,00 5,00 01.01. netto
(flächen anteilige
Kostenübernahme)
AUD 375,00 5,00 01.01. netto
(flächen anteilige
Kostenübernahme)
67
Mietbeginn Mietende Monatsmiete
im
Januar 2010
30.01.2009 29.01.2019 AUD 20.899
07.03.2009 06.03.2019 AUD 10.833
30.01.2009 29.01.2016 AUD 5.417
01.01.2010 31.12.2014 AUD 5.200
01.01.2010 31.12.2014 AUD 25.281
Bei diesen Mietverträgen handelt es sich bis auf
den Mietvertrag des Mieters Blu Ginger, der analog
der nationalen australischen Finanzbehörde einen
Brutto-Mietvertrag abgeschlossen hat, um Netto-
Mietverträge, d. h. die auf diese Flächen entfallenden
Betriebskosten sind teilweise auf die Mieter umlegbar.
Instandhaltung und strukturelle Reparaturen
werden vom Vermieter getragen. In der Prognoserechnung
wurden entsprechende Kostenansätze
für umlegbare und nicht umlegbare Kosten berücksichtigt.

Königlich: Das australische
Staatsoberhaupt, Königin
Elizabeth II., erhält von der
ehemaligen Kronkolonie
keine festen Einkünfte. Entsprechend
führt die Queen auch keine Steuern an
Australien ab. Quelle: www.royal.gov.uk
und
Finanzierungsplan
6.Investitions-
68

6. Investitions- und Finanzierungsplan
In diesem Kapitel werden Prognosen hinsichtlich der
geplanten Investition und der hierfür vorgesehenen
Finanzierung dargestellt, so wie sie sich bei Prospektaufstellung
auf der Grundlage des zu diesem Zeitpunkt
vorgesehenen Fondskonzepts ergeben. Über
die dargestellten Investitionen hinaus sind keine
weiteren Investitionen geplant. Diese in die Zukunft
gerichteten Aussagen basieren auf dem für die
Fondsgesellschaft erstellten Fondskonzept. Dieses
beruht auf Planungen und Einschätzungen, die bei
Prospektaufstellung nach bestem Wissen entwickelt
wurden. Tatsächlich können sich im Vergleich zu den
Planungen und Einschätzungen andere Umstände,
Änderungen etc. ergeben, sodass ggf. tatsächlich von
den Planungen und Einschätzungen abweichende
Ergebnisse eintreten (siehe hierzu die Hinweise in
Tz. 3.2 und Tz. 3.3 sowie in Tz. 10.2 und Tz. 10.6).
Nachstehend sind auf dieser Grundlage die Investitionen
auf der Ebene der Fondsgesellschaft und des
Treuhandvermögens („BF Kambera Trust“) sowie deren
Finanzierung auf konsolidierter Basis dargestellt.
Der Investitions- und Finanzierungsplan beruht auch
auf Schätzungen und Annahmen. Die tatsächlichen
Positionen können daher vom Investitions- und Finanzierungsplan
abweichen. Ebenso sind Rundungsdifferenzen
möglich.
Auf den Ausweis ggf. anfallender australischer
Umsatzsteuer („Goods and Services Tax“, kurz „GST“)
wurde verzichtet, da diese voraussichtlich auf die
Mieter des Fondsobjekts umlegbar bzw. als Vorsteuer
erstattungsfähig sein wird. Die auf die umsatzsteuerpflichtigen
Leistungen in Deutschland entfallenden
Steuern, die voraussichtlich nicht als Vorsteuer geltend
gemacht werden können, sind unter der Position
„Nicht abzugsfähige Vorsteuer“ ausgewiesen.
Die maximale Gesamthöhe der Provisionen beträgt
AUD 38.328.500 zzgl. anteiliger Umsatzsteuer in
Höhe von AUD 38.000. Die Vergütung des Anbieters
setzt sich aus den Positionen 5) bis 7) sowie aus der
Provision in Höhe von AUD 825.000 als Teil der Finanzierungskosten
gemäß nachstehendem Inves titions-
und Finanzierungsplan (siehe Posi tion 4)). Diese
Ver gütung enthält die Provision für die Kapitalvermittlung
der Real I.S. sowie weiterer mit dem Vertrieb
beauftragter Unternehmen.
Von der Fondsgesellschaft werden Vertriebsvergüt
ungen in Höhe von bis zu neun Prozent des vermittelten
Beteiligungsbetrags an den jeweiligen
Vertriebspartner gezahlt. Vertriebspartner sind u. a.
die vertreibende Bank, Sparkasse, sonstige Vermittler
und die Real I.S. Das Agio in Höhe von fünf Prozent
des jeweils vermittelten Beteiligungsbetrags wird
zur teilweisen Deckung dieser Vertriebsver gütung
verwendet. Die Höhe der Vergütung richtet sich nach
individuellen Vereinbarungen mit dem jeweiligen
Vertriebspartner.
Die prognostizierten Gesamtkosten und die
prognostizierte Finanzierung des Anlage objekts
stellen sich nach § 9 Abs. 2 Nr. 9 VermVerkProspV
wie folgt dar:
Prognostizierte Gesamtkosten des
Anlageobjekts
a) Anteile am Treuhandvermögen
BF Kambera Trust
b) Darlehen zu Gunsten des
Treuhandvermögens
70
in AUD 1)
99.500.000
123.000.000
c) Kosten 2) 38.517.680
d) Liquiditätsreserve 3) 116.820
Summe Gesamtkosten 261.134.500
Prognostizierte Finanzierung des
Anlageobjekts
in AUD 1)
Real I.S. Beteiligungs GmbH 10.000
Einlagen der Zeichner 248.690.000
Agio 12.434.500
Fremdkapital 0
Gesamte Finanzierung inkl. Agio 261.134.500
1) EUR 1 = AUD 1,7376 (EZB-Kurs) zum 23.07.2009; Wechselkurse können
erheblichen Schwankungen unterliegen, siehe Tz. 3.3.10.
2) Diese Kosten sind in Tz. 6.2, Position 3) bis 8) erläutert, wobei ein Kostenanteil
von AUD 385.220 in Position a) enthalten ist.
3) Liquiditätsreserve auf Ebene der Fondsgesellschaft (ohne Berücksichtigung
der Liquiditätsreserve auf Ebene des Treuhandvermögens BF Kambera Trust,
die im o. g. Betrag der Position a) berücksichtigt ist). Die Summe der gesamten
konsolidierten Liquiditätsreserve ist in Tz. 6.2, Position 9) dargestellt.
Tz. 6.1 und Tz. 6.2 stellen die Investition bei konsolidierter
Betrachtung der Ebenen des Treuhandvermögens
und der Fondsgesellschaft dar.

Prognostizierter Finanzierungsplan (konsolidiert)
1) Eigenkapital
Real I.S. Beteiligungs GmbH 10.000
Einlagen der Zeichner 248.690.000
Agio 12.434.500
6.1 Prognostizierter Finanzierungsplan
Bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot handelt
es sich nach dem Stand der Planungen zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung um einen reinen Eigenkapital-
fonds. Das heißt, es ist beabsichtigt, die Investitionskosten
bei plangemäßer Platzierung des erforderlichen
Kommanditkapitals zunächst mit den Beteiligungsbeträgen
der Anleger – ohne dauerhafte Aufnahme
von Fremdkapital – zu finanzieren (siehe hierzu die
Hinweise in Tz. 3.3.3, Tz. 3.3.4 und Tz. 3.3.5 bzw.
Tz. 10.2 und Tz. 10.6 sowie zur Aufnahme einer Eigen-
71
in AUD 1) in AUD 1)
in % bezogen auf das
Eigenkapital / Fondsvolumen
jeweils mit Agio
Gesamtes Eigenkapital mit Agio 261.134.500 100,00
Gesamtfinanzierung 261.134.500 100,00
Prognostizierter Investitionsplan (konsolidiert)
in AUD 1)
in % bezogen auf das
Eigenkapital / Fondsvolumen
jeweils mit Agio
2) Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten 220.088.700 84,28
3) Kosten der Fondsgesellschaft 304.620 0,12
4) Finanzierungskosten 950.000 0,36
5) Objektaufbereitung und Konzeption 200.000 0,08
6) Kapitalbeschaffung 22.382.100 8,57
7) Platzierungsgarantie 14.921.400 5,71
8) Nicht abzugsfähige Vorsteuer 144.780 0,06
9) Liquiditätsreserve 2.142.900 0,82
Gesamtinvestition 261.134.500 100,00
1) EUR 1 = AUD 1,7376 (EZB-Kurs) zum 23.07.2009;
Wechselkurse können erheblichen Schwankungen unterliegen, siehe Tz. 3.3.10.
kapital-Zwischenfinanzierung die nachfolgenden
Erläuterungen zu Position 1) und Tz. 6.2, Position 4)).
Aufgrund der bei Aufstellung des Prospekts relativ
hohen Margenaufschläge, weiterer Kosten und
Aufwendungen im Rahmen von Finanzierungen
sowie der insgesamt unvorteilhaften Bedingungen
am Markt für Fremdkapitalfinanzierungen in australischen
Dollar wurde für das Investment keine dauerhafte
Fremdfinanzierung vorgesehen, da sich eine
solche für die Anleger negativ auf die Rentabilität der
Beteiligung und die Investitionssicherheit auswirken
könnte.

Sollten die Marktkonditionen für Fremdfinanzierungen
künftig ein attraktives Niveau erreichen und
sich die Rentabilität der Beteiligung für die Anleger
durch eine dauerhafte Fremdfinanzierung steigern
lassen oder eine dauerhafte Fremdfinanzierung aus
anderen Gründen erforderlich werden, ist eine nachträgliche
teilweise Refinanzierung der Investition mit
Fremdkapital grundsätzlich möglich. In diesem Fall
könnte den Anlegern ggf. ein Teil der Beteiligungsbeträge
vorzeitig durch eine Sonderausschüttung / -entnahme
ausgekehrt werden oder die frei werdenden
Mittel könnten alternativ reinvestiert werden (siehe
hierzu die Hinweise in Tz. 3.3.4). Derartige Fälle und
deren mögliche Auswirkungen sind in der Prognoserechnung
dieses Beteiligungsangebots nicht enthalten.
1) Eigenkapital
Nach Durchführung der zum Zeitpunkt der Aufstellung
des Prospekts geplanten Kapitalerhöhung
soll das Eigenkapital der Fondsgesellschaft
AUD 248.700.000 (zzgl. Agio) betragen. Dabei ist
die Einlage des geschäftsführenden Kommanditisten,
der Real I.S. Beteiligungs GmbH, in Höhe von
AUD 10.000 bereits berücksichtigt. Das Agio beläuft
sich auf AUD 12.434.500. Einschließlich Agio wird das
Eigenkapital AUD 261.134.500 betragen.
Die Einlage der Anleger zzgl. fünf Prozent Agio ist gemäß
den Bestimmungen der Beitrittsvereinbarung wie
folgt zu erbringen: Bei Zeichnung der Beteiligung
a) bis zum 30.11.2009: zum 10.12.2009;
b) zwischen dem 01.12.2009 und dem 14.12.2009:
zum 18.12.2009;
c) nach dem 14.12.2009: zum 20. des auf die Zeichnung
folgenden Monats (bzw., sofern dies kein
Bankarbeitstag ist, zum nächstfolgenden Bankarbeitstag)
(„Einzahlungstag“), es sei denn die
Fondsgesellschaft hat den Anleger bis spätestens
14 Tage vor dem Einzahlungstag durch schriftliche
Abrufmitteilung zur Einzahlung zu einem späteren
Termin aufgefordert, der jedoch nicht später
liegen darf als der 20. des Monats, an dem die
Platzierungs frist für die Fondsgesellschaft endet,
(siehe dazu auch Tz. 15 „Abwicklungshinweise“). Die
im Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft vorgesehene
Schließung dieses Beteiligungsangebots soll
spätestens zum 31.12.2010 erfolgen.
Der Kaufpreis für das erbbaurechtsähnliche Recht
am Grundstück und das darauf errichtete Gebäude
ist am 30.12.2009 fällig (siehe hierzu die Hinweise
in Tz. 3.2.1 bzw. Tz. 10.6.1, Tz. 10.6.2 und Tz. 10.6.3).
Aus Vereinfachungsgründen wurde im Investitions-
und Finanzierungsplan sowie in der Prognoserechnung
(Tz. 7) die Kaufpreiszahlung zum 01.01.2010
unterstellt. Sofern der Fondsgesellschaft zu diesem
Zeitpunkt nicht genügend Eigenkapital zur Verfügung
steht, um dem Treuhandvermögen („BF Kambera
Trust“) durch den Erwerb von Trustanteilen sowie
die Ausreichung eines Darlehens an den Treuhänder
zur Erfüllung von Zahlungsverpflichtungen für das
Treuhandvermögen ausreichende Liquidität für die
Zahlung des Kaufpreises und der Erwerbsnebenkosten
zur Verfügung zu stellen, muss die Fondsgesellschaft
bzw. der Treuhänder für das Treuhandvermögen ggf.
Fremdkapital (z. B. Eigenkapital-Zwischenfinanzierung)
am Kapital markt aufnehmen. Im Fall einer Eigenkapital-
Zwischenfinanzierung soll das aufgenommene Fremdkapital
(einschließlich Zinsen und Nebenkos ten) soweit
möglich durch laufend eingeworbene Kapitaleinlagen
der Anleger schrittweise zurückgeführt werden.
6.2 Prognostizierter Investitionsplan
2) Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten
Der Treuhänder hat wirtschaftlich für das Treuhandvermögen
mit dem Verkäufer des Fondsobjekts einen
Optionsvertrag geschlossen, der die Parteien berechtigt,
die Rechte am Fondsobjekt zu einem Kaufpreis in
Höhe von AUD 205.000.000 zum 30.12.2009 zu erwerben
/ zu übertragen (Details hierzu siehe in Tz. 10.6).
Der Kaufpreis wurde auf Basis der voraussichtlichen
Netto-Miet einnahmen des Jahres 2010 (Zeitraum
01.01.2010 – 31.12.2010) von AUD 15.785.937 mit
einer Kapitalisierungsrate von rd. 7,7 Prozent (entspricht
einem Faktor von ca. 12,99) festgelegt. Im
Investitionsplan wurde die vollständige und fristgerechte
Bezahlung des Kaufpreises unterstellt.
Beim Erwerb fallen Erwerbsnebenkosten an. In den
Erwerbsnebenkosten ist die voraussichtliche Stamp
Duty (Transfersteuer beim Ankauf von Immobilien
bzw. Rechten an Immobilien im Australian Capital
Territory) in Höhe von AUD 13.837.500 enthalten.
Für die Rechts- und Steuerberatung sowie für sonstige
Beratung im Rahmen der Investition und der
Strukturierung der Transaktion, für Wertgutachten
und technische Gutachten wurden auf Basis sorgfältiger
Schätzungen sowie in einigen Fällen auf Grundlage
bereits abgeschlossener Vereinbarungen Kosten
in Höhe von AUD 1.251.200 in den Investitions plan
eingestellt.
72

3) Kosten der Fondsgesellschaft
Diese Position enthält eine kalkulatorische Vergütung
von AUD 2.620 für den aus steuerlichen Gründen in
Australien erforderlichen „Public Officer“ des Treuhandvermögens
in Australien (betreffend das Jahr
2009) und die Vergütungen des geschäftsführenden
Kommanditisten bzw. Komplementärs der Fondsgesellschaft
gemäß Gesellschaftsvertrag für das Jahr
2009 in Höhe von AUD 2.380 (inkl. Umsatzsteuer). Für
Steuerberatung und Jahresabschlussarbeiten im Jahr
2009 wurden auf Basis von Schätzungen bzw. von
Erfahrungswerten insgesamt AUD 280.000 (ggf. inkl.
Umsatzsteuer) eingestellt. Der Treuhänder erhält im
Jahr 2009 eine Vergütung von AUD 20.000 (ggf. anfallende
Umsatzsteuer ist in Pos. 8) berücksichtigt).
4) Finanzierungskosten
Für die Stellung einer standardisierten Bankgarantie
(„Letter of Credit“) im Zusammenhang mit dem
Vertrag über eine Andienungs- und Kaufoption
bzw. dem Kaufvertrag wurde eine Avalprovision von
AUD 125.000 an die ausstellende Bank geleistet
(Details hierzu siehe Tz. 10.6.1).
Des Weiteren sind in der Position Finanzierungskosten
mögliche Kosten einer vorübergehenden
Eigenkapital-Zwischenfinanzierung enthalten. Die
Prognoserechnung geht, auch auf Basis von Erfahrungswerten
des Anbieters im Rahmen vergleichbarer
Produktemissionen u. a. im Frühjahr 2009, von
einer vollständigen Einzahlung des Eigenkapitals
im Dezember 2009 aus und stellt demgemäß auch
projizierte Ausschüttungen in Höhe von 6,5 Prozent
im Jahr 2010 dar, welche zum 30.06. des Folgejahres
abfließen. Sollte eine Eigenkapital-Zwischenfinanzierung
notwendig sein, was insbesondere bei Fortführung
der Eigenkapitalplatzierung der Fondsgesellschaft
über den Dezember 2009 hinaus erforderlich
werden könnte, sollten die marktüblichen Zinssätze
und Finanzierungskonditionen zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung voraussichtlich nicht oberhalb
des kalkulierten ggf. anteiligen Ausschüttungsanspruchs
für das noch nicht platzierte Kommanditkapital
liegen. Daher ist aus heutiger Sicht in einem
solchen Fall nicht mit materiellen wirtschaftlichen
Nachteilen auf der Ebene der Fondsgesellschaft
zu rechnen (siehe hierzu jedoch die Hinweise in
Tz. 3.3.3 bzw. Tz. 3.3.4).
Sind die Kosten einer ggf. erforderlichen Fremdfinanzierung
jedoch tatsächlich höher als der kalkulierte
ggf. anteilige Ausschüttungsanspruch für das
73
noch nicht platzierte Kommanditkapital, könnte
dies nachteilige Auswirkungen auf die Liquidität der
Fondsgesellschaft und daher auf die Rentabilität der
Beteiligung aus der Sicht der Anleger haben. Aus diesem
Grund wurden im Rahmen des Investitions- und
Finanzierungsplans Kosten in Höhe von AUD 825.000
berücksichtigt, um derartige Mehraufwendungen im
Zusammenhang mit einer möglichen Eigenkapital-
Zwischenfinanzierung zu decken, ohne dass sich die
projizierte Rentabilität der Anleger aus der Beteiligung
in einem solchen Fall wesentlich reduziert.
Sollte das zur Finanzierung des Kaufpreises nebst
Erwerbsnebenkosten erforderliche Eigenkapital bspw.
gegenüber den Annahmen der Prognose insgesamt
drei Monate später eingeworben werden, der Zinsaufwand
für eine Zwischenfinanzierung dieser Beträge
bei sieben Prozent p. a. (und damit 0,5 Prozent p. a.
oberhalb des kalkulierten ggf. anteiligen Ausschüttungsanspruchs
für das noch nicht platzierte Kommanditkapital)
liegen und weitere Kosten in Höhe
von 0,25 Prozent bezogen auf das zur Finanzierung
des Kaufpreises nebst Erwerbsnebenkosten erforderliche
Eigenkapitalvolumen ohne Agio entstehen,
dann wären die im Rahmen des Investitions- und
Finanzierungsplans berücksichtigten Kosten von bis
zu AUD 825.000 ausreichend und die potenzielle
Eigenkapital-Zwischenfinanzierung hätte keinen
nach teiligen Effekt auf die Rentabilität der Beteiligung
aus Sicht der Anleger. Es ist aber möglich, dass in
derartigen Fällen die berücksichtigten Kosten in Höhe
von AUD 825.000 nicht ausreichen und die in Tz. 3.3.3
bzw. Tz. 3.3.4 dargestellten Folgen eintreten.
Sofern das erforderliche Kommanditkapital der Fondsgesellschaft
nicht bis Ende 2009 vollständig platziert
werden kann, ist angestrebt, dass die Fondsgesellschaft
vorübergehend im erforderlichen Umfang
Fremdkapital aufnimmt („(Zwischen-)Finanzierung“).
Im Rahmen des Investitions- und Finanzierungsplans
der Fondsgesellschaft ist in der Position Finanzierungskosten
vorsorglich ein Betrag in Höhe von AUD 825.000
für den Fall angesetzt („Angesetzte (Zwischen-)
Finanzierungskosten“), dass die Fondsgesellschaft auf
bzw. im Zusammenhang mit der ggf. erforderlichen
(Zwischen-)Finanzierung Aufwendungen in Höhe eines
Betrags hat, die oberhalb des kalkulatorischen Ausschüttungsanspruchs
auf Basis der Prognoserechnung
(Tz. 7) für das etwaig noch nicht platzierte Kommanditkapital
bis zur Rückführung der (Zwischen-)Finanzierung
(„Kalkulatorischer Ausschüttungsanspruch“)
liegen. Soweit es der Real I.S. gelingt, dass

a) eine solche (Zwischen-)Finanzierung nicht erforderlich
wird, erhöht sich die der Real I.S. gemäß
vorstehendem Absatz zustehende Vergütung um
AUD 825.000;
b) der Fondsgesellschaft Aufwendungen auf bzw. im
Zusammenhang mit der (Zwischen-)Finanzierung
entstehen, die niedriger als der Betrag des kalkulatorischen
Ausschüttungsanspruchs sowie der
Angesetzten (Zwischen-)Finanzierungskosten sind,
erhöht sich die der Real I.S. gemäß vorstehendem
Absatz zustehende Vergütung um AUD 825.000
abzüglich des Betrags derjenigen tatsächlich angefallenen
Aufwendungen – voraus gesetzt, dass
diese zunächst den Betrag des kalkulatorischen
Ausschüttungsanspruchs überstiegen haben –,
soweit dieser Betrag den Betrag der Angesetzten
(Zwischen-)Finanzierungskosten mindert.
Details hierzu siehe Tz. 10.4.1.
5) Objektaufbereitung und Konzeption
Für die Konzeption und die Objektaufbereitung
erhält die Real I.S. von der Fondsgesellschaft eine
Vergütung in Höhe von insgesamt AUD 200.000
(die anteilige Umsatzsteuer ist in Position 8) des
vorstehenden Investitions- und Finanzierungsplans
berücksichtigt).
6) Kapitalbeschaffung
Für die Vermittlung des erforderlichen Eigenkapitals
erhalten die Real I.S. und weitere mit dem Vertrieb
beauftragte Unternehmen eine Vergütung von
der Fondsgesellschaft in Höhe von insgesamt
AUD 22.382.100. Dieser Betrag entspricht neun Prozent
des zu vermittelnden Eigenkapitals und wird teilweise
durch das Agio von fünf Prozent abgedeckt. Die
Kosten der Kapital beschaffung können sich über
den Betrag von AUD 22.382.100 hinaus um bis zu
AUD 825.000 erhöhen (vgl. dazu auch die vorstehende
Erläuterung zu Position 4) „Finanzierungskosten“).
7) Platzierungsgarantie
Für die Übernahme der Platzierungsgarantie erhält
die Real I.S. eine Vergütung von AUD 14.921.400
(siehe Tz. 10.4.3).
8) Nicht abzugsfähige Vorsteuer
Die Umsatzsteuer, die auf Ebene der Fondsgesellschaft
auf Leistungen in Deutschland erhoben
wird, ist voraussichtlich nicht erstattungsfähig. Der
voraussichtlich nicht abzugsfähige und damit nicht
erstattungsfähige Anteil wird kumuliert für alle betreffenden
Positionen des Investitions- und Finanzierungsplans
ausgewiesen und erhöht das Gesamtinvestitionsvolumen
um AUD 144.780.
9) Liquiditätsreserve
Die Position zeigt die konsolidierte Liquiditätsreserve
der Fondsgesellschaft und innerhalb des Treuhandvermögens
des Trusts. Einzelne Positionen des
Investitionsplans können sich verändern. Die Kosten
gemäß Investitionsplan sind weitestgehend fixiert,
sodass zum Zeitpunkt der Aufstellung des Prospekts
und auf Basis des zu diesem Zeitpunkt vorgesehenen
Fondskonzepts keine signifikanten Kostenüberschreitungen
zu erwarten sind. Geringere Kosten als
prospektiert erhöhen die Liquiditätsreserve. Höhere
Kosten gehen zu Lasten der Liquiditätsreserve.
74

Goldwert: Der „Australian
Nugget“ ist offizielles Zahlungsmittel
und gilt als eine der
umsatzstärksten Goldmünzen
der Welt. Die Münze besteht aus einem
Feingehalt von 999,9 / 1000 Anteilen Gold,
was 24 Karat entspricht. Sie wird in einer
Stückelung zwischen 5 und 100 australischen
Dollar herausgegeben.
Quelle: www.perthmint.com
7.Prognoserechnung
76

7. Prognoserechnung
Die Prognoserechnung, die auf dem zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung angestrebten Fondskonzept
basiert, projiziert die zukünftige Entwicklung der
Einnahmen und Ausgaben und somit einen aus heutiger
Sicht möglichen Ergebnisverlauf des geplanten
Immobilieninvestments. Diese in die Zukunft gerichteten
Aussagen beruhen auf dem für die Fondsgesellschaft
erstellten Konzept, das nach gegenwärtigen,
nach bestem Wissen vorgenommenen Planungen
und Einschätzungen entwickelt wurde. Die Prognosesicherheit
der Annahmen nimmt für die weiter in
der Zukunft liegenden Annahmen ab. Es muss daher
mit materiellen Abweichungen von diesen Annahmen
gerechnet werden (siehe hierzu die Hinweise
in Tz. 3, insbesondere auch in Tz. 3.3). Insbesondere
durch Änderungen der gesetzlichen Bestimmungen,
der Rechtsprechung und / oder der Verwaltungsauffassung
in Deutschland sowie in Australien, durch
Änderungen gegenüber den Annahmen zur Entwicklung
des Immobilienmarkts und der entsprechenden
Vermietungs- und Veräußerungsbedingungen
betreffend das Fondsobjekt, durch Änderungen bei
einer etwaigen Refinanzierung der Investition oder
durch Änderungen bei den zugrunde liegenden abgeschlossenen
und beabsichtigten Verträgen können
sich erhebliche Veränderungen der wirtschaftlichen
und steuerlichen Eckdaten der Beteiligung ergeben.
Die Einkünfte aus der Vermietung des Fondsobjekts
sind auf der Ebene des Treuhandvermögens („BF Kambera
Trust“) bzw. anschließend – unter Anrechnung
des steuerlichen Ergebnisses und möglicher Steuerzahlungen
auf der Ebene des Treuhandvermögens –
von der Fondsgesellschaft in Australien zu versteuern.
Insbesondere aufgrund steuerlicher Verlustvorträge
kommt es voraussichtlich erst mit der Veräußerung
der Fondsimmobilie zu einer tatsächlichen materiellen
Steuerbelastung in Australien (siehe hierzu die
Hinweise in Tz. 3.4 bzw. weitere Details in Tz. 7.3).
Der Initiator geht in der Prognoserechnung von
einer Haltedauer bis zum Ende des Jahres 2022 aus,
was aus Sicht der Anleger einer Beteiligungsdauer
von rd. 13 Jahren entspricht. Dieser Ansatz ist aus
Sicht des Anbieters für Zwecke einer vorläufigen
Geschäftsplanung sinnvoll, da die Grundmietzeit des
vorgesehenen Mietverhältnisses mit dem Hauptmieter,
der nationalen australischen Finanzbehörde,
in diesem Jahr abläuft und dann eine Veräußerung
des Fondsobjekts mit einem entweder verlängerten
oder neu abgeschlossenen Mietverhältnis möglich
wäre, was erfahrungsgemäß eine positive Auswirkung
auf den erzielbaren Veräußerungserlös haben
sollte. Die Prognoserechnung ist daher exemplarisch
bis zum 31.12.2022 ab gebildet. Zu diesem Zeitpunkt
wurde in der Prognose rechnung ein (direkter oder
indirekter) Verkauf des Fondsobjekts angenommen.
Ob zu diesem für Zwecke der Prognose unverbindlich
angesetzten Zeitpunkt ein Verkauf sinnvoll oder
möglich ist oder ob ein Verkauf weit vor oder weit
nach diesem Zeitpunkt sinnvoll oder möglich ist,
kann aus heutiger Sicht nicht eingeschätzt werden
und hängt wesent lich von der zu diesem Zeitpunkt
tatsächlichen Vermietungssituation und von den
Bedingungen zur Veräußerung der Immobilie ab.
Zunächst sieht die Prognoserechnung eine langfristige
Vermietung des Fondsobjekts vor, die Grundlage
dieses Beteiligungsangebots ist (siehe hierzu
Tz. 7.1.3 sowie die Hinweise in Tz. 3.3.9).
Die Prognoserechnung beruht in Verbindung mit den
Ansätzen des Investitions- und Finanzierungsplans
auf der Annahme, dass die Platzierung und Erbringung
des erforderlichen Kommanditkapitals (zzgl.
Agio) zum 10.12.2009 erfolgt. Sollte eine längere
Platzierungsdauer erforderlich sein oder sollte eine
Fremdfinanzierung in das Konzept eingebunden
werden (z. B. als Zwischenfinanzierung eines Teils
des erforderlichen Eigenkapitals), gehen daraus ggf.
resultierende Finanzierungskosten, welche über den
im Investitions- und Finanzierungsplan berücksichtigten
Kosten in Höhe von AUD 825.000 liegen
(Tz. 6.2, Position 4)), zu Lasten der Liquiditätsreserve
(siehe hierzu Tz. 3.3.3 bzw. Tz. 3.3.4).
Bei der Beteiligung des Anlegers an dem vorliegenden
Beteiligungsangebot handelt es sich um ein
Investment in australische Dollar. Auf der Ebene der
Fondsgesellschaft bzw. des vorgeschalteten Treuhandvermögens
werden die wesentlichen Zahlungsströme
(z. B. aus der Vermietung des Fondsobjekts
und aus der Anlage der freien Liquidität) ebenfalls in
australischen Dollar geleistet, sodass auf der Ebene
der Fondsgesellschaft bzw. des vorgeschalteten
Treuhandvermögens voraussichtlich keine materiellen
Währungsrisiken bestehen. Sofern Anleger ihre
Kapitaleinlage durch einen Umtausch von Euro in
australische Dollar leisten bzw. ihren Mittelrückfluss
in australischen Dollar (Ausschüttungen / Entnahmen
und anteiliger Veräußerungserlös) in Euro
transferieren, sind sie entsprechenden Wechselkursschwankungen
mit möglichen Auswirkungen auf die
Rentabilität aus der Beteiligung ausgesetzt (siehe
hierzu die Hinweise in Tz. 3.3.10).
78

Auf den Ausweis ggf. anfallender australischer
Umsatzsteuer („Goods and Services Tax“, kurz „GST“)
wurde verzichtet, da diese voraussichtlich auf die
Mieter des Fondsobjekts umlegbar und als Vorsteuer
erstattungsfähig ist. Die auf die umsatzsteuerbaren
Leistungen in Deutschland entfallenden Umsatzsteuerbeträge,
die voraussichtlich nicht als Vorsteuer
geltend gemacht werden können, sind in den betreffenden
Positionen enthalten.
79
Alle Beträge in der Prognoserechnung sind in
australischen Dollar angegeben.
Die Positionen in der Prognoserechnung stellen
die Einnahmen und Ausgaben auf der Ebene des
Treuhandvermögens („BF Kambera Trust“) sowie
der Fondsgesellschaft auf konsolidierter Basis dar.
Rundungsdifferenzen in dieser konsolidierten
Darstellung sind möglich.

Prognoserechnung
in AUD 2010 2011 2012 2013 2014
1. Einnahmen
Mieteinnahmen 18.231.583 18.881.941 19.514.364 19.747.459 20.452.825
Zinseinnahmen 373.962 652.239 666.707 658.300 686.864
Netto-Veräußerungserlös 0 0 0 0 0
Summe der Einnahmen 18.605.546 19.534.180 20.181.071 20.405.760 21.139.689
2. Fonds­ und Bewirtschaftungskosten
Haftungs- und
Geschäftsführungs vergütung
7.380 7.380 7.380 7.380 7.380
Vergütung Treuhandkommanditist 23.800 24.276 24.762 25.257 25.762
Vergütungen für Geschäfts besorgung
und Beratung
86.900 86.900 86.900 86.900 386.900
Kosten der Fondsgesellschaft 303.800 309.876 316.074 322.395 328.843
Umlegbare Betriebsnebenkosten 94.863 97.955 102.011 105.846 109.308
Nicht umlegbare Betriebsneben- und
Instandhaltungs kosten
2.554.565 2.639.882 3.314.410 3.446.897 2.952.744
Summe der Ausgaben 3.071.308 3.166.269 3.851.536 3.994.675 3.810.936
Einnahmenüberschuss
vor Steuern in Australien
3. Voraussichtliches steuerliches
Ergebnis in Australien
15.534.238 16.367.911 16.329.535 16.411.085 17.328.753
Steueraufwand in Australien 0 0 0 0 0
Einnahmenüberschuss
nach Steuern in Australien
Liquiditätswirkung der
Ausschüttungen / Entnahmen
4. Liquiditätsreserve (konsolidiert)
zum 31.12. eines Jahres
5. Voraussichtliches steuerliches
Ergebnis in Deutschland
Einkünfte Australien unter
Progressions vorbehalt in % des EK
ohne Agio
6. Ausschüttungen / Entnahmen
nach Steuern in Australien in %
Ausschüttungen / Entnahmen
an Kommanditisten / Treu geber
(gesamt) zum 30.06. des Folgejahres
Deutsche Abgeltungsteuer
inkl. Solidaritätszuschlag auf
Zinseinnahmen
Ausschüttungen / Entnahmen
nach Abgeltungsteuer
15.534.238 16.367.911 16.329.535 16.411.085 17.328.753
0 ­16.165.500 ­16.165.500 ­16.165.500 ­16.787.250
17.677.138 17.879.549 18.043.584 18.289.169 18.830.671
3,72 4,45 4,43 4,47 4,83
6,50 6,50 6,50 6,75 6,75
16.165.500 16.165.500 16.165.500 16.787.250 16.787.250
-98.633 -172.028 -175.844 -173.627 -181.160
16.066.867 15.993.472 15.989.656 16.613.623 16.606.090
80

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
20.884.210 21.875.673 22.669.492 23.020.413 23.460.853 24.259.513 25.422.225 24.256.115
706.301 734.862 768.193 695.045 751.702 804.278 839.008 867.187
0 0 0 0 0 0 0 310.108.403
21.590.512 22.610.535 23.437.685 23.715.458 24.212.555 25.063.791 26.261.233 335.231.705
7.380 7.380 7.380 7.380 7.380 7.380 7.380 7.380
26.277 26.803 27.339 27.885 28.443 29.012 29.592 30.184
635.850 664.746 688.373 698.786 712.185 736.642 770.514 735.315
335.420 342.128 348.971 355.950 363.069 370.331 377.737 385.292
85.888 114.143 120.395 124.199 118.030 101.447 135.108 142.274
3.235.753 3.161.672 5.352.243 5.545.062 3.625.607 3.845.816 3.758.693 4.733.430
4.326.568 4.316.872 6.544.700 6.759.263 4.854.715 5.090.628 5.079.024 6.033.875
17.263.944 18.293.663 16.892.984 16.956.195 19.357.841 19.973.163 21.182.210 329.197.830
0 0 0 0 0 0 0 34.458.511
17.263.944 18.293.663 16.892.984 16.956.195 19.357.841 19.973.163 21.182.210 294.739.319
­16.787.250 ­17.409.000 ­17.409.000 ­17.409.000 ­17.409.000 ­19.274.250 ­19.896.000 ­317.896.489
19.307.365 20.192.028 19.676.012 19.223.206 21.172.047 21.870.960 23.157.170 0
4,79 5,19 4,62 4,67 5,62 5,84 6,31 0,00
7,00 7,00 7,00 7,00 7,75 8,00 8,50 119,32
17.409.000 17.409.000 17.409.000 17.409.000 19.274.250 19.896.000 21.139.500 296.756.989
-186.287 -193.820 -202.611 -183.318 -198.262 -212.128 -221.288 -228.720
17.222.713 17.215.180 17.206.389 17.225.682 19.075.988 19.683.872 20.918.212 296.528.269
81

7.1 Einnahmen
7.1.1 Mieteinnahmen
Der Großteil der Mieteinnahmen, rd. 95 Prozent,
ergibt sich aus dem langfristig für die Mietflächen
sowie Pkw-Tiefgaragenstellplätze des Fondsobjekts
fixierten Mietverhältnis mit dem australischen Staat,
der durch die nationale australische Finanzbehörde
vertreten ist. Der Mietvertrag für die Büro- und
Lager flächen sowie die gesamten Pkw-Tiefgaragenstellplätze
begann am 26.11.2007; die Grundmietzeit
beträgt insgesamt 15 Jahre (Details hierzu siehe Tz. 5.2
und Tz. 10.6.4). Zudem hat die nationale australische
Finanzbehörde drei Verlängerungsoptionen von
jeweils fünf Jahren. Im Rahmen der Prognoserechnung
wurde unterstellt, dass die nationale australische
Finanzbehörde ihre erste Verlängerungsoption
fristgerecht ausübt und das Fondsobjekt für weitere
fünf Jahre anmietet (siehe die Hinweise in Tz. 3.3,
insbesondere Tz. 3.3.2).
Bei den verbleibenden rd. fünf Prozent der Miet einnahmen
handelt es sich um Einnahmen aus insgesamt
fünf Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss des
Fondsobjekts. Hiervon sind drei Flächen (rd. 1,4 Prozent
der gesamten vermietbaren Fläche ohne Berücksichtigung
der Pkw-Tiefgaragenstellplätze) an drei Mieter
vermietet. Für die übrigen Flächen (rd. 2,2 Prozent
der Gesamtmietflächen) gewährt der Verkäufer dem
Käufer eine fünfjährige Miet garantie (Details hierzu
siehe Tz. 5.3 bzw. Tz. 10.6.4).
Für die Prognoserechnung wurden die Mieteinnahmen
für die vermietbaren Flächen (Büro- und Einzelhandelsflächen)
und Pkw-Tiefgaragenstellplätze
grundsätzlich entsprechend den Regelungen in den
Mietverträgen angesetzt.
Gemäß den vertraglichen Regelungen steigt die
Miete für die Büro- und Lagerfläche und die Pkw-Tiefgaragenstellplätze
des Hauptmieters, der nationalen
australischen Finanzbehörde, außer in den Jahren
2012 und 2017, jährlich zum 26.11. um 3,5 Prozent.
Aus Vereinfachungsgründen wurden in der Prognoserechnung
die Mietsteigerungen jeweils zum 01.12.
eines Jahres angesetzt. In den Jahren 2012 und 2017,
d. h. fünf und zehn Jahre nach Mietbeginn, sowie zu
jedem Zeitpunkt der Verlängerung des Mietvertrags
durch Ausübung einer der drei Verlängerungsoptionen
finden Mietanpassungen an das Marktniveau
statt, wobei die Miete nicht unter das Vorjahresniveau
sinken kann (Details siehe Tz. 10.6.4, Hinweise
siehe Tz. 3.3.2). Im Rahmen der Prognoserechnung
wurde für die Bürofläche während der Grundmietzeit
im Jahr 2012 keine Mietsteigerung sowie im Jahr 2017
eine Erhöhung der Miete um 0,92 Prozent angesetzt
(dieser Ansatz entspricht den Projektionen des lokalen
Sachverständigen bzw. Wertgutachters, siehe dazu
unten).
Die Verträge für die drei vermieteten Einzelhandelsflächen
laufen über sieben bis zehn Jahre. Der in der
Prognoserechnung angenommene Mietbeginn ist
jeweils der 30.01.2009. Während der Mietvertragslaufzeiten
findet eine jährliche Mietsteigerung von
fünf Prozent jeweils im ersten Quartal eines Jahres
statt (Details hierzu siehe Tz. 5.3 bzw. Tz. 10.6.4). Aus
Vereinfachungsgründen wurden in der Prognoserechnung
die Mietsteigerungen jeweils zum 01.02.
angesetzt. Für den Mietvertrag mit Blu Ginger Investments
Pty Limited (Details hierzu siehe Tz. 5.3) wurde
– analog zu den Annahmen im Wertgutach ten des
lokalen Gutachters (siehe unten) – in der Progno serechnung
eine Mietlaufzeit bis Januar 2019 angenommen,
wobei der Mietvertrag für diese Fläche bis
März 2019 läuft. Hieraus resultiert eine marginale Abweichung.
Tatsächlich ergibt sich aus dem späteren
Ende des Mietvertrags eine etwas längere Mietsicherheit,
die sich wirtschaftlich nicht nach teilig auswirkt.
Zudem enthält diese Position die auf die Mieter
umlegbaren Betriebs- und Bewirtschaftungskosten.
Bei dem Mietvertrag mit der nationalen australischen
Finanzbehörde handelt es sich um einen Brutto-Mietvertrag,
d. h. der Großteil der Bewirtschaftungskosten
für das Fondsobjekt (z. B. Versicherung, Wartung
und Instandhaltung, Steuern, Abgaben und Verwaltungskosten)
ist vom Vermieter zu tragen. Der Mieter
muss grundsätzlich seine Verbrauchskos ten (z. B. für
seinen Wasser- und Energieverbrauch) bezahlen. Bei
den Mietverträgen über die Einzelhandelsflächen
handelt es sich um einen Brutto-Mietvertrag und
zwei Netto-Mietverträge, d. h. bei diesen werden die
Betriebskosten weitgehend anteilig, also bezogen
auf die gesamten Nettomietflächen im Fondsobjekt,
auf den jeweiligen Mieter umgelegt.
Die Ansätze der Mieteinnahmen lehnen sich an die
mietvertraglichen Grundlagen und das Wertgutachten
bzw. die darauf basierenden Projektionen
für den Prognosezeitraum des lokalen Gutachters
von Colliers International Consultancy and Valuation
Pty Limited („Colliers International“) an, die
im Rahmen der Ankaufsprüfung des Fondsobjekts
82

erstellt wurden. Die Projektionen des Gutachters
sind insbesondere für die Annahmen zur Anschluss-
bzw. Wiedervermietung der Flächen nach Ablauf der
relevanten Mietverträge sowie die Annahmen zu den
umlegbaren bzw. nicht umlegbaren Betriebs- und
Bewirtschaftungskosten von Bedeutung (siehe hierzu
die Hinweise in Tz. 3.3.2 bzw. Tz. 3.3.9). Das Wertgutachten
von Colliers International belegt, dass
der Durchschnittswert der vertraglich vereinbarten
Mieten etwas unter dem Marktniveau liegt.
7.1.2 Zinseinnahmen
In dieser Position sind die aus der Anlage der Liquiditätsreserve
erwirtschafteten projizierten Zinsen
dargestellt. Für die Anlage der verfügbaren Liquidität
im Jahr 2009 wurden keine Zinseinnahmen unterstellt.
Ab dem Jahr 2010 bis zum Ende der Prognoserechnung
wurde ein einheitlicher Anlagezinssatz für
jeweils die gesamte Liquiditätsreserve von 3,5 Prozent
p. a. angesetzt. Die Liquiditätsreserve schließt die Beträge
für Ausschüttungen / Entnahmen ein, solange
diese noch nicht an die Anleger gezahlt worden sind
(siehe zu dieser Position auch die Hinweise in Tz. 3.3,
insbesondere in Tz. 3.3.7).
7.1.3 Veräußerungserlös
Die Prognoserechnung geht davon aus, dass das
Fondsobjekt zum Ende des Jahres 2022 direkt oder
indirekt veräußert wird (siehe hierzu auch Tz. 3.3.9
bzw. die Sensitivitätsanalysen in Tz. 8). Dieser Ansatz
ist aus Sicht des Anbieters für Zwecke einer vorläufigen
Geschäftsplanung sinnvoll, da die Grundmietzeit
des Mietverhältnisses mit dem Hauptmieter,
der nationalen australischen Finanzbehörde, in
diesem Jahr abläuft und dann eine Veräußerung des
Fondsobjekts mit einem entweder verlängerten oder
neu abgeschlossenen Mietverhältnis möglich wäre,
was erfahrungsgemäß eine positive Auswirkung auf
den erzielbaren Veräußerungserlös haben sollte. Tatsächlich
kann sich eine kürzere oder längere Haltedauer,
z. B. aufgrund der tatsächlichen Entwicklung
auf dem Immobilienmarkt, ergeben.
Als Brutto-Veräußerungserlös wurde ein Wert von
AUD 334.766.687 berücksichtigt, der sich wie folgt
berechnet: Die prognostizierten Mieteinnahmen
nach Abzug laufender Kosten für das Jahr 2023
(AUD 25.778.566) wurden mit dem gleichen Faktor
wie zum Zeitpunkt des Ankaufs des Fondsobjekts
(ca. 12,99-fach) kalkuliert. Es wurde weiterhin unter-
83
stellt, dass die nationale australische Finanzbehörde
ihre erste Verlängerungsoption ausübt und die
Fonds immobilie für weitere fünf Jahre zu der für
diesen Zeitpunkt projizierten Marktmiete anmietet
(dieselbe Marktmiete würde angesetzt, wenn ein
anderer Mieter als die nationale australische Finanzbehörde
das Fondsobjekt anmieten würde). Die Mieteinnahmen
für die Anschlussvermietung basieren
auf dem vom lokalen Marktexperten Colliers International
zur Verfügung gestellten Wertgutachten
bzw. darauf basierenden langfristigen Projektionen
und den hierin enthaltenen entsprechenden Annahmen
(siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3, insbesondere
auch in Tz. 3.1 und Tz. 3.3.2). Für die Ermittlung
der Marktmieten zum Jahr 2023, dem Basisjahr
für die Bestimmung des Verkaufspreises, wurden
die aktuellen Marktmieten gemäß Gutachten bzw.
Projektionen von Colliers International mit den darin
enthaltenen Annahmen zur durchschnittlichen Mietsteigerung
der einzelnen Flächen (Büro-, Lager- und
Einzelhandelsflächen) sowie der Pkw-Tiefgaragenstellplätze
über den Betrachtungszeitraum angesetzt und
damit die Ansätze der lokalen Sachverständigen im
Rahmen der Prognose entsprechend übernommen.
Es wurden weiterhin kalkulatorische Verkaufsnebenkosten
(z. B. für Anwalts- oder Beratungskosten) von
AUD 1.673.833 (entspricht 0,5 Prozent des projizierten
Brutto-Veräußerungserlöses) berücksichtigt. Zudem
wurden vereinbarte Abwicklungsgebühren unter dem
Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Real I.S. in Höhe
von AUD 3.347.667 (entspricht einem Prozent des
projizierten Brutto-Veräußerungserlöses) kalkuliert.
Als marktübliches Zugeständnis („Incentive“) an den
Hauptmieter, die nationale australische Finanzbehörde,
im Zusammenhang mit der Mietvertragsverlängerung
um zunächst weitere fünf Jahre wurden auf
der Grundlage der Annahmen der Sachverständigen
insgesamt drei Monatsmieten (Dezember 2022 bis
Februar 2023) angesetzt. Das Incentive in Höhe der
Monatsmiete für Dezember 2022 ist bei den Mieteinnahmen
berücksichtigt. Die zwei verbleibenden
Monatsmieten in Höhe von insgesamt AUD 4.650.677
wurden als Aufwand gegen den Veräußerungserlös
gerechnet.
Der Vermieter ist unter den Mietverträgen für
strukturelle Reparaturen verantwortlich. Da das
Fondsobjekt zum Zeitpunkt der vorgesehenen Veräußerung
ca. 15 Jahre alt sein wird, wurden Kosten für
Revitalisierungsmaßnahmen in Höhe von insgesamt

AUD 14.986.107 angesetzt. Um diesem Umstand
gegenüber einem potenziellen Käufer Rechnung zu
tragen, wurden diese Kosten ebenfalls vom projizierten
Veräußerungserlös abgezogen. Der angesetzte
geschätzte diesbezügliche Revitalisierungsaufwand
basiert auf Kosten in Höhe von AUD / m² 200
(wobei dieser Kostenansatz bis zum angenommenen
Verkaufszeitpunkt entsprechend indexiert wird).
Weiterhin ist gemäß Mietvertrag mit der nationalen
australischen Finanzbehörde die Ausführung von
Malerarbeiten nach jeweils spätestens fünf Jahren zu
berücksichtigen, was während der Prognosedauer in
den Kostenansätzen berücksichtigt wurde, was aber
ebenfalls mit dem Verkaufszeitpunkt zusammentrifft
und zu diesem Zeitpunkt erneut in den Kostenansätzen
berücksichtigt werden muss. Der angesetzte
geschätzte diesbezügliche Revitalisierungsaufwand
basiert auf Kosten von AUD / m² 25 (ebenfalls dann
indexiert bis zum Anfall dieser projizierten Kosten
zum Zeitpunkt der Veräußerung), die in der Prognoserechnung
über einen Zeitraum von sechs Monaten
(Oktober 2022 – März 2023) verteilt werden. Insofern
wurden lediglich die Kosten für Malerarbeiten im
Zeitraum Januar – März 2023 aus Vereinfachungsgründen
gegen den Veräußerungserlös gerechnet;
die Kosten für Malerarbeiten im Jahr 2022 wurden
in der Prognoserechnung bei den nicht umlegbaren
Betriebsneben- und Instandhaltungskosten (Tz. 7.2.6)
berücksichtigt. Die vorstehend dargestellten Kostenansätze
beruhen auf der Analyse des lokalen Gutachters
von Colliers International. Alle Kostenpositionen
wurden gemäß den Annahmen des Wertgutachtens
indexiert (siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.1, Tz. 3.2
und 3.3, insbesondere auch in Tz. 3.3.9).
Im exemplarisch angenommenen Jahr des Verkaufs
ergibt sich unter diesen Annahmen ein Netto-Veräußerungserlös
in Höhe von AUD 310.108.403. Nachstehende
Übersicht stellt die Berechnung des Netto-
Veräußerungserlöses nach Abzug aller vorstehend
genannten geschätzten und angesetzten Kosten und
Aufwendungen dar:
Prognostizierter Netto­Veräußerungserlös
Brutto-Veräußerungserlös 334.766.687
Verkaufsnebenkosten -1.673.833
Abwicklungsgebühr Real I.S. -3.347.667
Mietzugeständnis an Finanzbehörde -4.650.677
Revitalisierungskosten -14.986.107
Netto­Veräußerungserlös 310.108.403
7.2 Fonds­ und Bewirtschaftungskosten
7.2.1 Haftungs­ und Geschäftsführungsvergütung
Gemäß §§ 21, 21A des Gesellschaftsvertrags der
Fondsgesellschaft erhalten der geschäftsführende
Kommanditist und der Komplementär der Fondsgesellschaft
jährlich eine Vergütung von jeweils
AUD 1.000 zzgl. deutscher Umsatzsteuer. Die Vergütung
des aus steuerlichen Gründen in Australien
erforderlichen sog. Public Officer des Treuhandvermögens
wird ab dem Jahr 2010 auf AUD 5.000 p. a.
geschätzt und ist in der Prognoserechnung berücksichtigt.
Die geschätzte Gebühr des Public Officer
sowie die Vergütungen des geschäftsführenden
Kommanditisten und Komplementärs für das Jahr
2009 wurden im Investitions- und Finanzierungsplan
angesetzt (siehe auch Tz. 6.2, Position 3)).
7.2.2 Vergütung Treuhandkommanditist
Die Vergütung für den Treuhandkommanditisten
beträgt AUD 20.000 p. a. zzgl. deutscher Umsatzsteuer,
wobei diese Gebühr ab 2011 um jährlich zwei Prozent
ansteigt. Der entsprechende Aufwand wurde im
Rahmen der Prognoserechnung berücksichtigt.
7.2.3 Vergütungen für Geschäftsbesorgung
und Beratung
Gemäß dem Geschäftsbesorgungs- / Fondsverwaltungsvertrag
zwischen der Real I.S. und der Fondsgesellschaft
fällt ab dem Jahr 2010 eine jährliche Vergütung
in Höhe von AUD 10.000 zzgl. Umsatzsteuer
an (weitere Details hierzu siehe in Tz. 10.4.4). Dem
Beratungs- und Servicevertrag für das (technische)
Assetmanagement zwischen der Real I.S. und dem
Treuhänder des australischen Trusts zufolge beträgt
die jährliche Vergütung für die ersten vier Jahre ab
dem Jahr 2010 AUD 75.000. Im Jahr 2014 erhöht sich
die Vergütung auf AUD 375.000. Im Anschluss daran
ist eine Vergütung von drei Prozent der jeweiligen
Miete eines Jahres ohne umlegbare Nebenkosten aus
dem Fondsobjekt, mindestens jedoch AUD 620.000
jährlich vertraglich vereinbart (ggf. zzgl. deutscher
Umsatzsteuer, diese fällt aber voraussichtlich nicht
an und ist insofern auch nicht berücksichtigt).
7.2.4 Kosten der Fondsgesellschaft
Die Position Kosten der Fondsgesellschaft umfasst
die Kostenschätzung für die laufende Buchhaltung,
den Jahresabschluss, die Erstellung der Steuerer-
84

klärungen und die steuerliche Betreuung, für die
rechtliche Beratung sowie für die Büro-, Beirats-,
Wirtschaftsprüfer-, Gesellschafts- und Sachverständigentätigkeiten
für die Fondsgesellschaft und die
Bayernfonds Kambera GmbH als Treuhänder des
Treuhandvermögens.
Im Jahr 2010 wurden in der Prognoserechnung
Kosten auf Ebene der Fondsgesellschaft in Höhe von
AUD 20.000 zzgl. deutscher Umsatzsteuer und auf
Ebene der Bayernfonds Kambera GmbH als Treuhänder
des Treuhandvermögens Kosten in Höhe von
AUD 280.000 p. a. ggf. inkl. deutscher Umsatzsteuer
angenommen. Diese Beträge werden ab dem Jahr
2011 jährlich jeweils mit zwei Prozent indexiert. Für
das Jahr 2009 sind die relevanten Kostenschätzungen
im Investitions- und Finanzierungsplan berücksichtigt
(siehe Tz. 6.2, Position 3)).
Da es sich bei diesen Positionen um Schätzungen
künftigen Aufwands handelt, ist nicht auszuschließen,
dass die angesetzten Beträge nicht ausreichen,
um den Aufwand für die Kosten der Gesellschaft
und des Treuhandvermögens tatsächlich zu decken
(siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.3, insbesondere in
Tz. 3.3.6). Es ist auch nicht auszuschließen, dass einzelne
Kosten nicht in australischen Dollar, sondern in
Euro an die entsprechenden Dienstleister zu zahlen
sein werden. Aus der Entwicklung der Wechselkurse
können Abweichungen der Liquiditätsreserve resultieren
(siehe hierzu auch Tz. 3.3.10).
7.2.5 Umlegbare Betriebsnebenkosten
In dieser Position werden die von den Mietern zu
übernehmenden projizierten Mietnebenkosten als
Aufwand bzw. Kosten position wieder kalkulatorisch
abgezogen (siehe auch Tz. 7.1.1 bzw. Tz. 10.6.4).
7.2.6 Nicht umlegbare Betriebsneben­ und
Instandhaltungskosten
Der Mietvertrag mit dem Hauptmieter sowie der
Mietvertrag über eine der drei vermieteten Einzelhandelsflächen
sind Brutto-Mietverträge, d. h. der
Großteil der Bewirtschaftungskosten für das Fondsobjekt
(z. B. Versicherungskosten, Steuern und Abgaben,
Wartung und Instandhaltung bzw. Reparatur)
ist vom Vermieter zu tragen (Details hierzu siehe in
Tz. 10.6.4). Diese nicht umlegbaren Betriebs- und
Bewirtschaftungsnebenkosten sind in der Prognose-
85
rechnung kalkulatorisch berücksichtigt. Dabei
lehnen sich die diesbezüglichen Annahmen bzw.
Schätzungen eng an die Analyse bzw. Projektion des
lokalen Gutachters von Colliers International an. In
der Prognose wurden daher – auch in Anlehnung
an die Analyse bzw. Projektion der lokalen Experten
– rd. 97 Prozent der Betriebs- und Bewirtschaftungskosten
(Mietnebenkosten) als nicht umlagefähig
angenommen (siehe hierzu auch die Hinweise
in Tz. 3.3).
Die Grundmietzeit unter dem Mietvertrag mit der
nationalen australischen Finanzbehörde beträgt
zunächst 15 Jahre (bis November 2022). In der Prognoserechnung
wurden Kosten für die gemäß Mietvertrag
vom Vermieter zu zahlenden Malerarbeiten
(jeweils einmal alle fünf Jahre während der Laufzeit
des Mietvertrags) von AUD 3.441.511 angesetzt, wobei
diese Kosten stets zum Ende der relevanten mietvertraglichen
Frist angenommen wurden. Weiterhin
wurden Kosten für die Erneuerung der Fußbodenbeläge
/ Teppichboden (zehn Jahre nach Mietbeginn)
von insgesamt AUD 2.847.502 angesetzt, zu deren
Tragung der Vermieter ebenfalls mietvertraglich verpflichtet
ist (siehe Tz. 10.6.4). Diese Kosten wurden in
der Prognoserechnung jeweils über einen Zeitraum
von sechs Monaten verteilt. Des Weiteren enthält die
Prognoserechnung entsprechende Kostenansätze
für Wiedervermietung bei Auslauf von Mietverhältnissen
in Höhe von AUD 552.957 (z. B. mietfreie
Zeiten, Vermittlergebühren, Mietzugeständnisse bei
Ausbauten). Die diesbezüglichen Ansätze wurden
ebenfalls gutachterlich ermittelt.
In der Prognoserechnung wurden weiterhin über
den Betrachtungszeitraum Kostenschätzungen für
strukturelle und nicht auf den Mieter umlegbare
weitere Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und
Reparaturaufwendungen und erforderliche Neuinvestitionen
des Vermieters von AUD 3.486.163 in
das Fondsobjekt berücksichtigt, die auf der Grundlage
der Projektionen des Sachverständigen / des
Gutachters festgelegt wurden.
Insgesamt belaufen sich die nicht auf die Mieter
umlegbaren Instandhaltungskosten im Zeitraum
2010 bis 2022 auf rd. AUD 10.328.133. Diese Ansätze
entstammen, wie vorstehend ausgeführt, den inflationierten
Ansätzen aus dem Wertgutachten und der
Analyse von Colliers International (siehe hierzu auch
insbesondere die Hinweise in Tz. 3.2.3 und Tz. 3.3.2).

7.3 Voraussichtliches steuerliches Ergebnis
in Australien
In Australien werden die Einkünfte aus der Vermietung
zunächst auf Ebene des Treuhandvermögens
besteuert. Die Einkünfte der Fondsgesellschaft
aus dem Treuhandvermögen werden dann unter
Anrechnung der Besteuerung auf Ebene des Treuhandvermögens
separat besteuert. Der anwendbare
Steuersatz in Australien beträgt derzeit 30 Prozent.
Auf dieser Grundlage berücksichtigt die Prognoserechnung
in einer konsolidierten Darstellung die
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung gültigen
steuerlichen Regelungen sowie die Gesetzeslage und
die anwendbare Rechtsprechung zur Ermittlung des
steuerlichen Ergebnisses. Bei der Ermittlung des prognostizierten
steuerlichen Ergebnisses in Australien
wurden ein Gutachten sowie diverse Einzelanalysen
des steuerlichen Beraters der Fondsgesellschaft
zugrunde gelegt.
Durch die vorläufigen projizierten Effekte aus der
sog. Division 250 (Details siehe Tz. 11.4.1), der in Australien
voraussichtlich abzugsfähigen Schuldzinsen
aus dem Darlehen der Fondsgesellschaft an den
Treuhänder und anderen abzugsfähigen Aufwendungen
ergibt sich im Betrachtungszeitraum insgesamt
ein Verlustvortrag, der voraussichtlich mit dem
prognostizierten Veräußerungserlös ausgeglichen
wird und in der Berechnung der prognostizierten
Steuerzahlung aus dem Veräußerungserlös berücksichtigt
ist.
Zur deutschen Steuersituation siehe Tz. 11.3. Zum
vorläufigen bzw. projizierten voraussichtlichen
steuerlichen Ergebnis siehe insbesondere auch die
Hinweise in Tz. 3.4.
7.4 Liquiditätsreserve (konsolidiert)
zum 31.12. eines Jahres
Änderungen der einzelnen Positionen gegenüber
den Ansätzen der Prognoserechnung wirken sich
auf die Liquiditätsreserve aus. Die Liquiditätsreserve
setzt sich aus der Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft
und der Liquiditätsreserve des vorgeschalteten
Treuhandvermögens zusammen und wird verzinslich
angelegt (siehe auch die Hinweise in Tz. 3.3.7). In der
Prognoserechnung ist der Stand der konsolidier ten
86

Liquiditätsreserve zum 31.12. eines Jahres dargestellt.
Diese Position enthält den Einnahmenüberschuss
des laufenden Jahres nach Steuern in
Australien unter Berücksichtigung der jeweiligen
Ausschüttun gen / Entnahmen sowie die Liquiditätsreserve
aus dem Vorjahr.
7.5 Voraussichtliches steuerliches Ergebnis
in Deutschland
Aus deutscher steuerlicher Sicht handelt es sich bei
den Einkünften der Fondsgesellschaft aus der Vermietung
des Fondsobjekts in Australien um Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung, die aufgrund des
Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Australien
und Deutschland (DBA D / AUS) in Deutschland
von der Einkommensteuer unter Progressionsvorbehalt
freigestellt sind.
Für die Ermittlung des Progressionsvorbehalts wird
das anteilige steuerliche Ergebnis eines Anlegers aus
der Fondsgesellschaft – ermittelt nach dem deutschen
Steuerrecht und ohne anteilige Zinseinnahmen
(siehe hierzu Tz. 7.7) – seinem in Deutschland
zu versteuernden Einkommen zugeschlagen. Der
Steuersatz, der auf dieses Ergebnis anwendbar ist,
ist dann auf das Einkommen des Anlegers ohne die
Einnahmen aus dieser Beteiligung anzuwenden.
Die prospektierte Haltedauer des Anteils an der
Fondsgesellschaft, des Fondsobjekts sowie der
Anteile am Treuhandvermögen übersteigen jeweils
zehn Jahre. Selbst wenn Gewinne aus der Veräußerung
des Fondsobjekts bzw. der Anteile am Treuhandvermögen
in Deutschland nicht nach dem DBA
D / AUS von der Einkommensteuer freigestellt sein
sollten, kann der Anleger den anteiligen Veräußerungsgewinn
nach gegenwärtiger Rechtslage in
Deutschland ggf. steuerfrei vereinnahmen, da kein
privates Veräußerungsgeschäft vorliegt und soweit
die Voraussetzungen des gewerblichen Grundstückshandels
nicht gegeben sind (siehe hierzu die
Hinweise in Tz. 3.4 bzw. weitere Details in Tz. 11). In
der Prognoserechnung wird die Einkommensteuerfreiheit
des anteiligen Veräußerungsgewinns auf
Ebene des Anlegers unterstellt.
87
7.6 Ausschüttungen / Entnahmen nach Steuern
in Australien
Die prognostizierten Ausschüttungen / Entnahmen
beziehen sich auf den jeweils geleisteten Kapitalanteil
(ohne Agio). Hierbei ist die Besteuerung der
Fondsgesellschaft und des Treuhandvermögens
in Australien bereits berücksichtigt. Die Ausschüttungen
/ Entnahmen sind jeweils zum 30.06. eines
jeden Folgejahres, erstmals zum 30.06.2011 vorgesehen.
Für die Endausschüttung / -entnahme
wird unterstellt, dass die vorhandene Liquidität
einschließlich des Veräußerungserlöses (vgl. hierzu
Tz. 7.1.3) nach Begleichung aller Kosten, Gebühren
und Steuern zum 31.12.2022 an die Anleger ausgezahlt
und die Fondsgesellschaft zum gleichen Datum
aufgelöst wird.
7.7 Ausschüttungen / Entnahmen nach Steuern
in Australien und Abgeltungsteuer in
Deutschland
Es wird unterstellt, dass Deutschland als Wohnsitzstaat
der Anleger das Besteuerungsrecht für die
Zins einnahmen aus der Anlage der Liquiditätsreserve
hat. Im Ausland (z. B. Australien) ggf. erhobene und
nicht erstattungsfähige Quellensteuer kann ggf.
beim Anleger nach den Vorgaben des § 34c EStG
auf dessen deutsche Einkommensteuer angerechnet
werden. Seit 01.01.2009 unterliegen Zinseinkünfte
beim Anleger grundsätzlich der Abgeltungsteuer in
Höhe von 25 Prozent zzgl. 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag.
In der Prognoserechnung wurde deshalb
die Abgeltungsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag
von den Ausschüttungen / Entnahmen abgezogen.
Etwaige Kirchensteuer wurde nicht berücksichtigt.
Die Zins einnahmen sind im Hinblick auf die Haupttätigkeit
der Fondsgesellschaft von untergeordneter
Bedeutung.

Innovatives Geld: 1988 führte
Australien als erste Nation
weltweit Banknoten aus Kunststoff
ein. Die heutigen Dollarscheine
sind aus Polymer­Substrat hergestellt
und bieten eine höhere Sicherheit vor
Fälschungen als ihre Vorgänger aus Papier.
Bis heute haben über 20 Nationen diese
wegweisende Technologie übernommen.
Quelle: Note Printing Australia, www.noteprinting.com
Beteiligungserfolg und
Sensitivitätsanalysen
8.Prognostizierter
88

8. Prognostizierter Beteiligungserfolg und
Sensitivitätsanalysen
8.1 Darstellung des prognostizierten
Beteiligungserfolgs über den Prognosezeitraum
2010­2022
Die nachfolgende Tabelle zeigt den prognostizierten
Ertrag nach australischer Steuer und deutscher Abgeltungsteuer
für eine angenommene Beteiligung
von AUD 50.000.
Prognostizierte Ertragsberechnung für eine
Investition von nominal AUD 50.000 zzgl. Agio
nach Steuern in Australien und Deutschland 1) :
Betrachtungszeitraum 2010 – 2022
in AUD
Beteiligung 50.000
zzgl. 5 % Agio 2.500
Einzahlung insgesamt 52.500
Summe der prognostizierten Erträge vor
australischen Steuern inkl. Liquiditätsreserve
109.214
kumulierte Steuern in Australien -6.928
Kapitaleinlage inkl. Agio -52.500
Gesamtertrag nach Steuern in Australien 49.786
kumulierte Steuern in Deutschland bei
Anwendung der Abgeltungsteuer -488
Gesamtertrag nach Steuern in Australien
und deutscher Abgeltungsteuer 49.298
Zusammengefasst ergibt sich eine Prognoserendite
nach australischer Steuer und deutscher
Abgeltungsteuer 1) – ermittelt nach
interner Zinsfußmethode – von jährlich 6,7 % 2)
1) Ohne Auswirkungen des Progressionsvorbehalts in Deutschland.
2) Beachte eingeschränkte Vergleichbarkeit; siehe hierzu Punkt 7).
Die Berechnung der dargestellten Prognoserendite
unterliegt folgenden Annahmen:
1) Das Eigenkapital von AUD 50.000 zzgl. Agio
wurde am 10.12.2009 vollständig erbracht.
2) Die bei der Prospektaufstellung geltenden steuerlichen
Vorschriften und die in den steuerlichen
Erläuterungen (Tz. 11) dargestellte erwartete
Rechtsanwendung sind für den gesamten Prognosezeitraum
anwendbar. Die Beteiligung wird
von einer ausschließlich in der Bundesrepublik
Deutschland unbeschränkt einkommensteuer-
90
pflichtigen natürlichen Person (insbes. mit Wohnsitz
oder gewöhnlichem Aufenthaltsort in der
Bundes republik Deutschland) im Privatvermögen
gehalten und nicht fremdfinanziert.
3) Die Werte wurden aus der konsolidierten Prog
noserechnung der Fondsgesellschaft und des
australischen Treuhandvermögens (Tz. 7) abgeleitet.
Die Ergebnisse beruhen auf einer Reihe von
Annahmen. Rundungsdifferenzen sind möglich.
4) Laufende Erträge aus der Vermietung des Fondsobjekts
und der Veräußerungsgewinn sind in
Australien zu besteuern. In Deutschland unterliegen
diese dem Progressionsvorbehalt. Die
Auswirkungen aus dem Progressionsvorbehalt
sind dabei nicht berücksichtigt, da diese sich
aus der jeweiligen individuellen Situation des
Anlegers ergeben. Angaben zum steuerlichen
Beteiligungsergebnis für Zwecke des Progressionsvorbehalts
sind Tz. 7 „Prognoserechnung“
zu entnehmen. Es wurde eine Veräußerung zum
Ende des Jahres 2022 angenommen. Die Auswirkungen
betreffend die Besteuerung der anteiligen
Zinseinkünfte aus der Anlage der Liquiditätsreserve
auf Ebene des Anlegers in Höhe der
Abgeltungsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag sind
in der Ertragsberechnung berücksichtigt (siehe
hierzu Tz. 11).
5) Für Zwecke der Renditeermittlung wurde ein Verkauf
des Fondsobjekts zum 31.12.2022 zu einem
Verkaufspreis in Höhe einer Kapitalisierungsrate
von rd. 7,7 Prozent (Faktor ca. 12,99) bezogen
auf die prognostizierten Netto-Mieteinnahmen
für das Jahr 2023 unterstellt. Zudem wurde dieser
Verkaufspreis um kalkulatorische Verkaufsnebenkosten
von 0,5 Prozent, eine Abwicklungsgebühr
für die Real I.S. von einem Prozent des ermittelten
Brutto-Veräußerungserlöses sowie Kosten für die
Revitalisierung des Fondsobjekts reduziert (vgl.
hierzu Tz. 7.1.3). Die Höhe des Verkaufspreises
hängt von der tatsächlichen Immobilienmarktsituation
Ende des Jahres 2022 ab. Ob und wann
das Fondsobjekt tatsächlich verkauft wird, obliegt
einem Beschluss der Gesellschafterversammlung.
6) Ausschüttungen / Entnahmen erfolgen ab dem
Jahr 2010 jeweils zum 30.06. des Folgejahres. Die
Schlussausschüttung (siehe Tz. 7.6) erfolgt zum
31.12.2022.

7) Die dargestellte Prognoserendite wurde nach der
Methode des internen Zinsfußes („IRR-Methode“)
ermittelt. Bei dieser finanzmathematischen Berechnungsmethode
wird derjenige Abzinsungssatz
(interner Zinsfuß – IRR) ermittelt, bei dem die
Summe der Barwerte der zu unterschiedlichen
Zeitpunkten anfallenden Ein- und Auszahlungen
gleich groß ist und damit zu einem Kapitalwert
von null führt. Der interne Zinsfuß gibt wirtschaftlich
gesehen die Verzinsung des sich jeweils über
die Zeit verändernden (kalkulatorisch) gebundenen
Anlegerkapitals an. Der anfänglich als Einlage
erbrachte Betrag reduziert sich rechnerisch
durch Auszahlungen sowie eventuelle Steuerentlastungen
auf Anlegerebene und erhöht sich
durch mögliche weitere Einzahlungen, eventuelle
Steuerzahlungen auf Anlegerebene sowie die
interne Verzinsung selbst. Der zeitliche Verlauf
des gebundenen Kapitals unterscheidet sich bei
verschiedenen Investitionen, weshalb die IRR-
Rendite nicht vergleichbar mit z. B. der Rendite
von festverzinslichen Wertpapieren, Spareinlagen
oder anderen Fondsprodukten ist. Ein Vorteilhaftigkeitsvergleich
auf Basis von IRR-Kennzahlen ist
nur unter Einbeziehung des jeweils gebundenen
Kapitals, der Reihe der prognostizierten Zahlungen
sowie der Laufzeiten sinnvoll.
Wenn sämtliche Annahmen der Prognoserechnung
eintreten, ergeben sich unter den oben
dargestellten Prämissen eine Rendite für den
Anleger gemäß der IRR-Methode in Höhe von ca.
6,7 Prozent jährlich nach Steuern in Australien
und Steuern in Deutschland auf anteilige Zinseinkünfte
aus der Anlage der Liquiditätsreserve
(vor Progressionsvorbehalt) sowie eine durchschnittliche
Kapitalbindung von ca. 107,5 Prozent
bezogen auf das vom Anleger eingezahlte
Kapital.
Das prognostizierte durchschnittlich gebundene
Kapital veranschaulicht den Unterschied zu
bspw. einem Wertpapier. Ein zum Nominalwert
von 100 gekauftes festverzinsliches Wertpapier
weist eine durchschnittliche Kapitalbindung von
100 Prozent auf. Der Gesamtertrag (Überschuss
aus der Beteiligung) lässt sich als Verzinsung des
durchschnittlich gebundenen Kapitals mit der
ausgewiesenen Rendite nach Steuern (hier nach
australischen Steuern und deutscher Abgeltungsteuer)
über die Anlagedauer darstellen.
91
Der prognostizierte Gesamtertrag berechnet
sich wie folgt:
Gesamtertrag
in
AUD =
durchschnittlich
gebundenes
Kapital
in AUD x
IRR­Rendite nach
australischen
und deutschen
Steuern x
Prognosedauer
in
Jahren
49.298 = 56.421 x 6,69 % x 13,06
Die vorstehend angegebenen Werte sind gerundet;
es können sich insoweit Rundungsdifferenzen
ergeben.
Abweichende Entwicklungen können die Rendite
des Anlegers nachhaltig beeinflussen (siehe hierzu
die Hinweise in Tz. 3).
8.2 Prognostizierte Kapitalflussrechnung
und nominelle Kapitalbindung
Nachfolgende Tabelle zeigt den prognostizierten
Kapitalfluss, wenn die Annahmen der Prognoserechnung
eintreten.
Darüber hinaus enthält diese Darstellung beispielhaft
die deutsche Besteuerung einschließlich der
Wirkungen des Progressionsvorbehalts für einen Anleger
bei einer Beteiligungssumme von AUD 50.000
zzgl. Agio mit einem zu versteuernden Einkommen
von EUR 100.000 p. a. bei Einzelveranlagung. Zudem
wird angenommen, dass der Anleger seinen
Sparerfreibetrag bereits ausgeschöpft hat, sodass
die anteiligen Zinseinnahmen in Deutschland auf
der Grundlage der anwendbaren Regelungen voll
versteuert werden.
Die vom Treuhänder des australischen Trusts bzw.
der Fondsgesellschaft erwirtschafteten Einkünfte
werden für Besteuerungszwecke den hinter der
Fondsgesellschaft stehenden Gesellschaftern zugerechnet.
Die steuerlichen Wirkungen in Deutschland
für den einzelnen Anleger sind daher grundsätzlich
von dessen individueller steuerlicher Einkommenssituation
abhängig.
Abweichend zur Planbilanz erfolgt hier für die Darstellungsanforderungen
gemäß IDW-Standard S 4
(Grundsätze ordnungsgemäßer Beurteilung von
Verkaufsprospekten über öffentlich angebotene
Vermögensanlagen vom 18.05.2006) die Aufspaltung
des anteiligen Jahresergebnisses in Eigenkapitalrückzahlung
und Gewinnausschüttung / -entnahme.

Prognostizierte Kapitalflussrechnung
in AUD Jahr 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Nominell gebundenes Kapital 52.500 52.500 49.426 46.398 43.369 40.217
Gewinnausschüttung
(nach Steuer in Australien)
Steuerzahlungen in
Deutschland 1)
Eigenkapitalrückzahlung
Beteiligung KG
Das nominell gebundene Kapital ergibt sich hier aus
dem eingesetzten Kapital abzüglich der Ausschüttungen
/ Entnahmen an den Anleger nach Steuern.
8.3 Sensitivitätsanalyse: Beispiele für
Abweichungen von der Prognose
Der Prognoserechnung liegen Annahmen hinsichtlich
der Entwicklung bestimmter Einflussfaktoren
zugrunde. Die Prognose geht dabei von vorliegenden
Verträgen oder Schätzungen aus. Wie sich die
Einflussfaktoren tatsächlich entwickeln werden,
ist nicht vorhersagbar. Mit der Sensitivitätsanalyse
sollen daher dem Anleger die Auswirkungen von
Veränderungen einzelner Einflussfaktoren, die
0 0 0 0 2.030 2.687
0 -177 -222 -221 -222 -239
0 3.250 3.250 3.250 1.345 688
Summe des Rückflusses 0 3.073 3.028 3.029 3.153 3.136
Haftungsvolumen 2) 0 0 0 0 0 0
Prospektiertes Datum Rückfluss 30.06.2010 30.06.2011 30.06.2012 30.06.2013 30.06.2014 30.06.2015
1) Die deutsche Steuerzahlung setzt sich zusammen aus der Besteuerung der
Kapitaleinkünfte unter der Annahme, dass diese unter der Abgeltungsteuer
zzgl. Solidaritätszuschlag zu besteuern sind, sowie den Steuerwirkungen aus
dem Progressionsvorbehalt, berechnet nach den deutschen Steuervorschriften
bei einem beispielhaften Anleger, wie oben dargestellt, wobei der Anfall
Einflussfaktoren
der Prognose zugrunde liegen, beispielhaft veranschaulicht
werden. Alle anderen Annahmen bleiben
unverändert.
Die Sensitivitäten stellen keine Worst­Case­Betrachtung
dar (siehe hierzu Tz. 3 „Risikohinweise“).
Die nachfolgenden Rentabilitätsberechnungen sind
über den gesamten Prognosezeitraum nach Steuern
in Australien, nach deutscher Steuer auf die anteiligen
Kapitaleinkünfte der Anleger und vor den Effekten
aus dem Progressionsvorbehalt kalkuliert. Zu den
Annahmen und zur Berechnungsmethode vergleiche
die Ausführungen unter Tz. 6 „Investitions- und
Finanzierungsplan“, Tz. 7 „Prognoserechnung“ und
Tz. 11 „Steuerliche Grundlagen“.
92
etwaiger Kirchensteuer nicht berücksichtigt ist (siehe hierzu auch Tz. 11).
Für die Währungsumrechnung wurde ein Kurs von AUD 1 = EUR 0,6 zugrunde
gelegt.
Gesamtrückflüsse unterschiedlicher Szenarien nach Steuern
in Australien und deutscher Abgeltungsteuer
Negative
Abweichung
Gemäß
Prognose
Positive
Abweichung
8.3.1 Variation des Verkaufsfaktors 192,9 % 203,6 % 214,3 %
8.3.2 Entwicklung der Marktmiete 182,7 % 203,6 % 224,5 %
8.3.3 Entwicklung der nicht umlegbaren Kosten 195,9 % 203,6 % 211,2 %
8.3.4 Zusammentreffen der obigen Einflussfaktoren 165,6 % 203,6 % 245,6 %

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Gesamt
37.081 33.819 30.576 27.310 24.043 20.443 16.730 12.788
2.674 2.881 2.599 2.612 3.095 3.218 3.461 24.531 49.787
-238 -257 -234 -233 -275 -287 -308 -46 -2.959
826 619 901 888 780 782 789 35.131 52.500
3.262 3.243 3.266 3.267 3.600 3.713 3.942 59.616 99.328
0 0 0 0 0 0 0 10
30.06.2016 30.06.2017 30.06.2018 30.06.2019 30.06.2020 30.06.2021 30.06.2022 31.12.2022
2) Haftungsvolumen der Kommanditisten / Treugeber der Fondsgesellschaft:
Nach Rückfluss der Kapitaleinlage, im obigen Beispiel nach Ausschüttung /
Entnahme des Gewinns aus der Veräußerung des Fondsobjekts, haften die
Gesellschafter bzw. Treugeber noch fünf Jahre in Höhe ihrer Hafteinlage für die
Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft. Die Haftsumme für Kommanditisten
Etwaige der Real I.S. aus Geschäftsbesorgungsverträgen
zustehende erfolgsabhängige Gebühren sind
aus Vereinfachungsgründen in den nachstehenden
Analysen bzw. Darstellungen nicht berücksichtigt
(siehe Details hierzu in Tz. 10.4.4).
8.3.1 Variation des Verkaufsfaktors
Die Prognoserechnung geht von einem Veräußerungsfaktor
im exemplarisch angenommenen Verkaufsjahr
2022 von ca. 12,99 der prognostizierten Jahresnettomiete
aus (Details hierzu siehe in Tz. 7.1.3). Allerdings
kann aus heutiger Sicht keine zuverlässige Aussage
über den tatsächlichen Verkaufsfaktor zu diesem
Zeitpunkt getroffen werden, da dieser von den dann
gegebenen Marktverhältnissen abhängt. Für die
Sensitivitätsanalyse wurden gegenüber der Prognoseannahme
ein abweichendes negatives Szenario mit
einem Verkaufsfaktor von ca. 11,49 (minus 1,5-fache
Jahresnettomiete) und ein positives Szenario mit
einem Verkaufsfaktor von ca. 14,49 (plus 1,5-fache
Jahresnettomiete) dargestellt.
8.3.2 Entwicklung der Marktmiete
Die Entwicklung der Marktmieten wirkt sich beim
Fondsobjekt vor allem auf den Veräußerungserlös
aus, da der Mietvertrag mit dem Hauptmieter, der
nationalen australischen Finanzbehörde, bis November
2022 läuft und für diesen Zeitraum grundsätzlich
93
und den Treuhandkommanditisten beträgt jeweils AUD 10. Für Zwecke der Eintragung
in das Handelsregister gilt AUD 1 = EUR 0,6. Die Haftsumme aller über
den Treuhandkommanditisten beteiligten Treugeber ist insgesamt auf AUD 10
begrenzt. Zum Punkt „Wiederaufleben der Haftung“ siehe Tz. 3.5.
jährlich feste Steigerungen von 3,5 Prozent vereinbart
sind. In den Jahren 2012 und 2017 findet jeweils
eine Anpassung an den Markt statt, wobei die Miete
nicht unter das Vorjahresniveau sinken kann („Ratchet
Clause“). Die Sensitivitätsanalyse betrachtet daher
die Marktmiete aller Flächen / Pkw-Tiefgaragenstellplätze
des Fondsobjekts nur zum Zeitpunkt des
Verkaufs (Details zur Ermittlung der für diese Zwecke
angenommenen Marktmiete im Rahmen der Prognoserechnung
sind in Tz. 7.1.3 enthalten). Dabei wurde
in Abweichung zum Szenario der Prognoserechnung
die Marktmiete um 20 Prozent erhöht bzw. reduziert.
8.3.3 Entwicklung der nicht umlegbaren Kosten
Unter dem bestehenden Mietvertrag für die wesentlichen
Mietflächen sowie Parkplätze mit der nationalen
australischen Finanzbehörde trägt der Vermieter
den Großteil der Bewirtschaftungskosten (z. B. Versicherungskosten
für das Gebäude, Steuern und Abgaben,
Wartung und Instandhaltung bzw. Reparatur);
nur bestimmte verbrauchsabhängige Kosten (wie z. B.
Strom, Gas und Wasser) werden vom Mieter übernommen.
Auch kommt der Mieter nicht für die Kosten der
Fondsgesellschaft bzw. des Treuhandvermögens (z. B.
Kosten für den Jahresabschluss und die rechtliche und
steuerliche Beratung) sowie die laufenden bzw. zum
Zeitpunkt der Veräußerung entstehenden Kosten für
strukturelle Reparaturen und Investitionen betreffend
das Fondsobjekt auf. Für die Sensitivitätsanalyse

wurden diese nicht auf den Mieter umlegbaren
Kostenpositionen, die in Tz. 7.2 im Detail dargestellt
sind, im Vergleich zum Basis szenario um 20 Prozent
erhöht oder reduziert.
8.3.4 Zusammentreffen der obigen Einflussfaktoren
Es ist nicht auszuschließen, dass mehrere negative
Ereignisse kumulativ eintreten, mit der Folge, dass
sich bspw. die Netto-Einnahmen und insbesondere
der angenommene Veräußerungserlös verringern.
Dieses Szenario stellt das Zusammentreffen der drei
bereits einzeln beschriebenen Faktorenab weichungen
beispielhaft dar. Wie vorstehend bereits ausgeführt,
sind diese Sensitivitäten in einer umfassenden Risikoanalyse
gleichwohl keine Worst-Case-Betrachtung
(siehe hierzu Tz. 3.6).
8.3.5 Nichtverlängerung des Mietvertrags betreffend
die Büro­ und Lagerfläche sowie die Pkw­
Tiefgaragenstellplätze durch die nationale
australische Finanzbehörde
Ein entscheidender Erfolgsfaktor bei diesem Beteiligungsmodell
ist die langfristige Vermietung der
gesamten Büroflächen / Parkplätze des Fondsobjekts
an den australischen Staat zur Nutzung durch die
nationale australische Finanzbehörde. In der Prognoserechnung
wird unterstellt, dass der Mieter den Miet -
vertrag im Jahr 2022 verlängert. Eine Sensitivitätsanalyse
soll die Auswirkungen auf die Rentabilität
der Beteiligung bei Nichtausübung der Verlängerungsoption
durch die australische Finanzbehörde
untersuchen (Details hierzu siehe auch in Tz. 10.6.4
sowie die Hinweise in Tz. 3.3.2). Für dieses Szenario
wurden folgende Annahmen getroffen:
Der Mietvertrag mit einem Nachmieter für die
Flächen, die derzeit von der nationalen australischen
Finanzbehörde gemietet werden, beginnt
im Dezember 2023. Die Ausübung der Verlänge
rungsoption zum November 2022 muss die
natio nale australische Finanzbehörde mindestens
zwölf Monate vor Ende des Mietvertrags
anzeigen; sonst endet dieser zum 25.11.2022 (zu
möglichen Abweichungen siehe Tz. 10.6.4). Aus
Vorsichtsgründen wurde angenommen, dass die
Fondsgesellschaft – nach der Nichtausübung der
Verlängerungsoption im November 2022 – weitere
zwölf Monate (also insgesamt 24 Monate)
benötigt, um einen Nachmieter für die betreffenden
Flächen zu finden.
94
Der Nachmieter erhält als Zugeständnis („Incentive“)
eine mietfreie Zeit von sechs Monaten
(ab Dezember 2023).
Es erfolgt analog zum Basisszenario eine umfassende
Renovierung der Fondsimmobilie mit Kosten
von insgesamt AUD 14.082.463. Dieser Kostenansatz
beruht auf der Analyse des lokalen Gutachters
von Colliers International für ein solches Szenario
und wurde über die Fondslaufzeit indexiert.
Für die Mietvertragsvermittlung fallen marktübliche
Gebühren in Höhe von ca. AUD 2,9 Mio.
im Dezember 2023 an.
Der Marktwert der Immobilie wird auf Basis der
prognostizierten Mieteinnahmen für das Jahr
2024 nach Abzug laufender Kosten, jedoch ohne
mietfreie Zeiten berechnet. Da in diesem Szenario
im Jahr 2023 keine Miete für die Büroflächen
eingenommen wird, eignet sich dieses Jahr nicht
als Grundlage für die Ermittlung des Marktwerts.
Es wird stattdessen unterstellt, dass der Marktwert
des Fondsobjekts am 01.01.2023 das etwa
13-fache der Einnahmen des Jahres 2024 nach
Abzug laufender Kosten, abgezinst um ein Jahr
zum Zinssatz von ca. 7,7 Prozent, beträgt.
Die Verkaufsnebenkosten betragen ca.
AUD 1,6 Mio., die Abwicklungsgebühr unter dem
Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Real I.S.
ca. AUD 3,2 Mio.
Der Veräußerungserlös wird um die Positionen
korrigiert, die bei der Bestimmung des Marktwerts
nicht berücksichtigt sind. Hierbei handelt
es sich im Wesentlichen um Mieteinnahmen aus
den Einzelhandelsflächen im Jahr 2023, laufende
Kosten für das Jahr 2023, die mietfreie Zeit
des Nachmieters der nationalen australischen
Finanzbehörde sowie Vermittlergebühren und
mietfreie Zeiten durch die Wiedervermietung von
Einzelhandelsflächen. Die Beträge werden mit
ihrem Zeitwert am 31.12.2022 berücksichtigt und
wirken in Summe kaufpreismindernd.
Das Fondsobjekt kann auf Basis der beschriebe nen
Parameter am 31.12.2022 zu einem Netto-Verkaufserlös
von AUD 285.502.713 verkauft werden.
Kaufpreiszahlung und Schlussausschüttung an
die Anleger erfolgen ebenfalls zu diesem Tag,
sodass die Laufzeit des Fonds – wie im Basisszenario
– am 31.12.2022 endet.
Der Gesamtrückfluss gemäß diesen Annahmen
nach australischen Steuern sowie deutscher Abgeltungsteuer
auf die anteiligen Kapitaleinkünfte der
Anleger beläuft sich auf rd. 196,9 Prozent (Prognoseszenario
rd. 203,6 Prozent).

Tierisch: Eine Besonderheit
im australischen Steuersystem
ist die Wollsteuer, die auf
geschorene Wolle australischer
Schafe erhoben wird. Mit dieser Sonderabgabe
wurden bis 2006 zusätzliche Marketing­,
Entwicklungs­ und Forschungsausgaben
zur Förderung der australischen Wolle
finanziert. Quelle: ATO, Wool Tax Act No. 5
9.
Eröffnungsbilanz und
Planrechnungen
96

9. Eröffnungsbilanz und Planrechnungen
Die nachfolgend dargestellte Eröffnungsbilanz und
die Planrechnungen der Bayernfonds Immobilienverwaltung
GmbH & Co. Kambera KG („Fondsgesellschaft“)
wurden unter Berücksichtigung der Rechnungslegungsvorschriften
des Handelsgesetzbuchs
(„HGB“) erstellt. In Tz. 9.2 werden wesentliche
Annahmen und Wirkungszusammenhänge erläutert.
9.1 Eröffnungsbilanz der Fondsgesellschaft
zum 01.07.2009 und Zwischenbilanz der Fondsgesellschaft
zum 15.07.2009
Die Eröffnungsbilanz der Fondsgesellschaft, der
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Kambera KG, wurde am 01.07.2009 erstellt und stellt
sich wie folgt dar:
Aktiva in EUR
Ausstehende Einlage (AUD 1,00) 0,57
Summe Aktiva 0,57
Passiva
Kapital 0,57
Summe Passiva 0,57
Umrechnungskurs: 1 AUD = 0,5719 EUR
Die Zwischenbilanz der Fondsgesellschaft, der
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Kambera KG, wurde am 15.07.2009 erstellt und stellt
sich wie folgt dar:
Aktiva in EUR
Kassenbestand (AUD 10.000,00) 5.631,00
Summe Aktiva 5.631,00
Passiva
Kapital 5.631,00
Summe Passiva 5.631,00
Umrechnungskurs: 1 AUD = 0,5631 EUR
Es haben keine erfolgswirksamen Geschäftsvorfälle
seit Aufstellung der Eröffnungsbilanz stattgefunden.
Entsprechend den gesetzlichen Vorschriften erfolgt
die Bilanzierung in Euro. Für Zwecke der Bilanz
wurden die jeweiligen Positionen zum festgelegten
Anschaffungskurs am jeweiligen Stichtag angesetzt.
9.2 Prognose der Planrechnungen der Bayernfonds
Immobilienverwaltung GmbH & Co. Kambera KG
zum Ende der Jahre 2009, 2010, 2011 und 2012
Die nachstehenden Planrechnungen gehen davon
aus, dass das Kommanditkapital der Fondsgesellschaft
zum 10.12.2009 vollständig eingezahlt ist.
Aus Vereinfachungsgründen wurden die Mieteinnahmen
bzw. die ggf. anfallenden Zinsaufwendungen,
die liquiditätsmäßig zum Teil im Folgejahr ab- oder
zu fließen, nicht abgegrenzt, sondern als Ertrag bzw.
Aufwand in dem Jahr verbucht, in dem sie rechnerisch
anfallen. Des Weiteren gehen die Planrechnungen
aus Vereinfachungsgründen davon aus,
dass der Kaufpreis zum 01.01.2010 bezahlt ist und
die Anleger ab 01.01.2010 an den Mieteinnahmen
partizipieren und dass anfallender Aufwand für das
Jahr 2009 zwar bilanzwirksam, jedoch in diesem Jahr
nicht liquiditätswirksam ist. Betreffend das Jahr 2009
berücksichtigen die nachstehenden Planrechnungen
das Rumpfgeschäftsjahr von der Gründung der
Fondsgesellschaft bis zum 31.12.2009.
Die Prognosen der Planrechnungen stellen nicht auf
das Anlageobjekt im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 1 der
Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
(Anteile am Treuhandvermögen sowie Darlehen an
den Treuhänder), sondern auf das Gebäude, Grundstück
und Bauten sowie die Mieteinnahmen ab, weil
die Fondsgesellschaft handelsrechtlich dieses Treuhandvermögen
zu bilanzieren hat.
98

Prognose der Planbilanz 2009, 2010, 2011 und 2012
in AUD 2009 2010 2011 2012
Aktiva
A. Anlagevermögen
Gebäude 0 216.344.715 212.379.129 208.413.544
B. Umlaufvermögen
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 222.453.200 17.677.138 17.879.549 18.043.584
C. Rechnungsabgrenzungsposten 0 0 0 0
Summe Aktiva 222.453.200 234.021.853 230.258.678 226.457.128
Passiva
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 248.700.000 248.700.000 248.700.000 248.700.000
II. Kapitalrücklage 12.434.500 12.434.500 12.434.500 12.434.500
III. Gewinnvortrag / Verlustvortrag 0 -38.681.300 -27.112.647 -14.710.322
IV. Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag -38.681.300 11.568.653 12.402.326 12.363.949
Ausschüttungen 0 0 -16.165.500 -32.331.000
B. Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 0 0 0 0
Summe Passiva 222.453.200 234.021.853 230.258.678 226.457.128
Die Planbilanzen setzen auf den im Investitions- und
Finanzierungsplan bzw. in der Prognoserechnung
verwendeten Zahlen auf. Die Darstellung der Planbilanzen
erfolgt zur Vereinfachung in australischen
Dollar. Die tatsächlichen Bilanzen werden nach den
gesetzlichen Vorschriften in Euro dargestellt.
Aktiva: Die Fondsgesellschaft hält als Treugeber
Anteile an einem australischen Treuhandvermögen,
welches das Fondsobjekt hält. Für die deutsche Handelsbilanz
wurde hier das Fondsobjekt als Anlagevermögen
in der Gesellschaft verbucht.
Passiva: Die Prognose geht von einer Vollplatzierung
des Eigenkapitals zum 10.12.2009 aus. Nach
Durchführung der geplanten Kapitalerhöhung
beläuft sich das gezeichnete Kapital der Fondsgesellschaft
auf AUD 248.700.000. Das Agio von insgesamt
AUD 12.434.500 wird in der Position Kapitalrücklage
ausgewiesen. Aufgrund von Abschreibungen sowie
von Erwerbsnebenkosten ergibt sich im Jahr 2009
ein handelsbilanzieller Verlust, der in den folgenden
Jahren vorgetragen wird.
99

Prognose der Plan­Gewinn­ und Verlustrechnungen
2009, 2010, 2011 und 2012
in AUD 01.07. –
31.12.2009 2010 2011 2012
1. Mieteinnahmen 0 18.231.583 18.881.941 19.514.364
Veräußerungsgewinn 0 0 0 0
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 0 373.962 652.239 666.707
2. Abschreibungen Gebäude 0 -3.965.585 -3.965.585 -3.965.585
3. Sonstige betriebliche Aufwendungen -37.731.300 -3.071.308 -3.166.269 -3.851.536
4. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -950.000 0 0 0
5. Sonstige Steuern 0 0 0 0
6. Handelsrechtliches Ergebnis ­38.681.300 11.568.653 12.402.326 12.363.949
Die Fondsgesellschaft erzielt aus der Fondsimmobilie
Mieteinnahmen. In dieser Position sind neben den
Mieteinnahmen die umlegbaren Betriebsneben kosten
berücksichtigt. Aus der Liquiditätsreserve erwirtschaftet
die Fondsgesellschaft Zinseinnahmen. Bei
den betrieblichen Aufwendungen handelt es sich
vorwiegend um administrative Kosten (z. B. Kosten
des Jahresabschlusses, Geschäftsbesorgungsvergü-
Prognoseplanzahlen für 2009, 2010, 2011 und 2012
gemäß § 15 Abs. 1 Nr. 4 VermVerkProspV
tung, nicht umlegbare Betriebsnebenkosten der
Fondsgesellschaft bzw. des Trusts) sowie im Jahr 2009
um Erwerbsnebenkosten und Syndizierungskos ten.
Im Jahr 2009 sind in Position 4 Zwischenfinanzierungszinsen
enthalten, wobei es sich hier um eine Rücklage
für ggf. entstehende Finanzierungskosten handelt
(siehe hierzu auch die Hinweise in Tz. 3.2.1 bzw.
Tz. 3.3.3 sowie in Tz. 10.4.1, Tz. 10.6.1 und Tz. 10.6.2).
in AUD 01.07. –
31.12.2009 2010 2011 2012
Investition
Grundstücke und Bauten 0 220.310.300 0 0
Umsatzerlöse
Mieteinnahmen 0 18.231.583 18.881.941 19.514.364
Handelsrechtliches Ergebnis ­38.681.300 11.568.653 12.402.326 12.363.949
Die Fondsgesellschaft hält 100 Prozent der Treuhand
anteile am BF Kambera Trust. Dieser beabsichtigt,
zum 30.12.2009 das Fondsobjekt „Australian
Taxation Office“ in Canberra zu einem Kaufpreis von
AUD 205.000.000 zu erwerben. Unter Einbezug von
Nebenkosten in Höhe von AUD 15.310.300 (Transfersteuern,
sog. Stamp Duty), Rechtsberatung, Vermittlungsprovisionen,
sonstige Beratung) ergibt
sich insgesamt ein Betrag von AUD 220.310.300.
Die Abweichung zum Ansatz in der Bilanz resultiert
aus der Gebäudeabschreibung für das Jahr 2010
von AUD 3.965.585.
Weitere Investitionen in Grundstücke und Bauten
sind nicht geplant. Die Fondsgesellschaft ist nicht im
Bereich der Produktion tätig, sondern beschränkt
sich auf die vermögensverwaltende Tätigkeit der
Vermietung des Fondsobjekts. Daher können keine
Planzahlen zur Produktion dargestellt werden. Die
Fondsgesellschaft erzielt im Jahr 2010 Umsatzerlöse
aus der Vermietung des Fondsobjekts in Höhe von
anfänglich rd. AUD 18,2 Mio. Das handelsrechtliche
Ergebnis der Fondsgesellschaft ist oben stehender
Darstellung zu entnehmen.
100

Prognose der Finanzlage 2009, 2010, 2011 und 2012
gemäß § 15 Abs. 1 Nr. 3 VermVerkProspV
in AUD 01.07. –
31.12.2009 2010 2011 2012
Einzahlungen
Mieteinnahmen 0 18.231.583 18.881.941 19.514.364
Zinseinnahmen 0 373.962 652.239 666.707
Netto-Veräußerungserlös 0 0 0 0
Summe der Einzahlungen 0 18.605.546 19.534.180 20.181.071
Fonds­ und Bewirtschaftungskosten
Haftungs- und Geschäftsführungsvergütung 0 7.380 7.380 7.380
Vergütung Treuhandkommanditist 0 23.800 24.276 24.762
Vergütungen für Geschäftsbesorgung und Beratung 0 86.900 86.900 86.900
Kosten der Fondsgesellschaft 0 303.800 309.876 316.074
Umlegbare Betriebsnebenkosten 0 94.863 97.955 102.011
Nicht umlegbare Betriebsneben- und
Instandhaltungs kosten 0 2.554.565 2.639.882 3.314.410
Summe der Auszahlungen 0 3.071.308 3.166.269 3.851.536
Überschuss vor Steuern in Australien 0 15.534.238 16.367.911 16.329.535
Voraussichtliches steuerliches Ergebnis in Australien
Steueraufwand in Australien 0 0 0 0
Überschuss nach Steuern in Australien 0 15.534.238 16.367.911 16.329.535
Die voraussichtliche Finanzlage der Fondsgesellschaft
in den Jahren 2009 bis 2012 wird auf der
Einnahmenseite durch die Vermietung des Fondsobjekts
geprägt. Für das Jahr 2009 sind keine
Zahlungen prognostiziert. Mieteinnahmen aus
der Vermietung der Fondsimmobilie sind erst zum
01.01.2010 zu erwarten. Auf Grundlage der Mietverträge
mit der nationalen australischen Finanzbehörde
sind Einnahmen in Höhe von anfänglich
rd. AUD 18,2 Mio. geplant. Des Weiteren sind Zinseinnahmen
aus der Anlage der Liquiditätsreserve
bzw. der aufgelaufenen Mieteinnahmen sowie der
anzusparenden Ausschüttungen / Entnahmen auf Basis
eines kalkulatorischen Zinssatzes von 3,5 Prozent
p. a. angesetzt (siehe Tz. 7.1.2). Auf der Ausgabenseite
sind die Fonds- und Bewirtschaftungskosten
inkl. der Kosten des australischen Treuhandvermögens
berücksichtigt. Der projizierte Überschuss, der sich
aus der Differenz der Einzahlungen und der Auszahlungen
ergibt, soll im Betrachtungszeitraum
101
unter Berücksichtigung der geplanten Liquiditätsreserve
an die Anleger ausgeschüttet werden. Weitere
detaillierte Erläuterungen zur vorstehend dargestellten
Liqui di täts planung der Fondsgesellschaft
sind in Tz. 7 beschrieben.

Ungewöhnlich: Im Bundesstaat
Western Australia, ca. 600 km
nördlich von Perth, liegt eine
besondere Station (Groß­Farm
im Outback Australiens). Der Besitzer
Leonhard Casley sagte sich 1970 von
Australien los und gründete den souveränen
Staat „Hutt River Province“. Neben einer
eigenen Regierung verfügt Hutt River u. a.
über eine ständige Vertretung in Berlin.
Quelle: Ständige Vertretung der Hutt River Province Principality in Berlin
10.Rechtliche
Grundlagen
102

103

10. Rechtliche Grundlagen
10.1 Einführung
Im Folgenden werden wesentliche rechtliche
Aspekte des Beteiligungsangebots dargestellt. Die
nachfolgenden rechtlichen Grundlagen sind eine
Zusammenfassung und ersetzen nicht das sorgfältige
Studium des gesamten Beteiligungsangebots, insbesondere
auch der dazu gehörenden abgedruckten
Verträge und Vereinbarungen (Tz. 13 „Gesellschaftsvertrag“
und Tz. 14 „Treuhandvertrag“). Interessierte
Anleger, denen die notwendigen Fachkenntnisse für
eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds
fehlen, sollten keinen Anteil an der Fondsgesellschaft
erwerben, ohne sich zuvor durch einen
sachkundigen Berater aufklären zu lassen.
Im Rahmen der Erhöhung ihres Kapitals bietet die
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Kambera KG („Fondsgesellschaft“) Anlegern den
Erwerb von Kommanditbeteiligungen grundsätzlich
als Treugeber über den Treuhandkommanditisten an.
Treuhandkommanditist der Fondsgesellschaft ist die
FCT FinanzControl Treuhand GmbH („Treuhandkommanditist“),
Komplementär ist die Real I.S. Fund Management
GmbH („Komplementär“) und geschäftsführender
Kommanditist ist die Real I.S. Beteiligungs
GmbH („geschäftsführender Kommanditist“).
Wichtige Hinweise: Das Beteiligungsangebot ist
auf Anleger zugeschnitten, die natürliche Personen
mit Wohnsitz in Deutschland sind, ihre Anteile im
Privatvermögen halten und diese nicht fremdfinanzieren.
Es können sich natürliche oder juristische
Personen im Rahmen der Kapitalerhöhungen gemäß
§ 4 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft,
grundsätzlich als Treugeber über den Treuhandkommanditisten,
beteiligen. Eine Beteiligung von
Gesellschaften bürgerlichen Rechts, Gemeinschaften
und Ehepaaren in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen
Rechts bzw. Gemeinschaft ist sowohl für Kommanditisten
als auch für Treugeber ausgeschlossen.
Personen, die (i) Staatsangehörige der USA, Kanadas,
Japans, Großbritanniens oder Australiens sind, (ii) Inhaber
einer dauerhaften Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigung
der USA („Green Card“), Kanadas, Japans,
Großbritanniens oder Australiens sind, (iii) ihren
gewöhnlichen Aufenthalt / Wohnsitz oder Sitz in den
USA, in Kanada, Japan, Großbritannien oder Australien
haben und / oder (iv) die Beteiligung für eine Ver-
mögensmasse mit Sitz in den USA, in Kanada, Japan,
Großbritannien oder Australien eingehen oder einer
solchen anbieten, sollen nicht Kommanditisten der
Gesellschaft oder Treugeber sein. Anlässlich der Aufnahme
und auf Verlangen des geschäftsführenden
Kommanditisten haben Gesellschafter und Treugeber
zu versichern und nachzuweisen, dass keine der im
vorstehenden Satz genannten Bedingungen vorliegt.
Der geschäftsführende Kommanditist kann im Einzelfall
Ausnahmen von den Regelungen in diesem
Absatz zulassen.
Anleger können ihren Anteil an der Fondsgesellschaft
nicht wirksam an in vorstehendem Absatz
genannte Personen übertragen bzw. zu deren
Gunsten in sonstiger Weise verfügen oder ihren
Anteil diesen Personen wirksam vererben, sofern der
geschäftsführende Kommanditist seine Zustimmung
verweigert. Darüber hinaus enthalten §§ 23, 24 des
Gesellschaftsvertrags weitere Beschränkungen der
Möglichkeit zur Übertragung des / Verfügung über
bzw. Vererbung des Anteils an der Fondsgesellschaft.
Vorstehende Beschränkungen gelten auch im Rahmen
des Treuhandvertrags entsprechend. Geht der
Anteil an der Fondsgesellschaft auf in vorstehendem
Absatz genannte Personen über bzw. fällt ein Anleger
in Zukunft unter den in vorstehenden Absätzen
genannten Personenkreis, kann der Anleger / Erwerber
vom geschäftsführenden Kommanditisten aus
der Gesellschaft ausgeschlossen werden.
Die Fondsgesellschaft, ein geschlossener Immobilienfonds
nach deutschem Recht, hält 100 Prozent der
Treuhandanteile an dem BF Kambera Trust („Treuhandvermögen“
oder „Trust“), einem Treuhandvermögen
nach australischem Recht. Der Treuhänder
des Trusts ist die Bayernfonds Kambera GmbH („Treuhänder“).
Der Treuhänder ist aufgrund einer Optionsvereinbarung
(„Put and Call Option“) berechtigt, das
erbbaurechtsähnliche Recht („Crown Lease“) an dem
Grundstück mit aufstehender Immobilie „Australian
Taxation Office, 10-14 Cooyong Street, Canberra
(Civic), ACT“ („Fondsobjekt“) voraussichtlich zum
30.12.2009 zu erwerben. Der Treuhänder wird das
Fondsobjekt treuhänderisch für die Fondsgesellschaft
als alleinige Begünstigte aus dem Treuhandvermögen
halten und langfristig vermieten. Wirtschaftlich berechtigt
an dem Fondsobjekt bzw. den Erträgen aus
der Vermietung und Verpachtung des Fondsobjekts
ist als Treugeber allein die Fondsgesellschaft.
104

Bei dem Beteiligungsangebot handelt es sich gemäß
dem zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung angestrebten
Fondskonzept auf Ebene der Fondsgesellschaft
zunächst um einen reinen Eigenkapitalfonds
(siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.2.1, Tz. 3.3.3,
Tz. 3.3.4 und Tz. 3.3.5). Ziel ist es, den Erwerb der
Rechte am Fondsobjekt einschließlich Nebenkosten
und Kosten der Fondsstrukturierung durch Kapitaleinlagen
der Anleger zu finanzieren. Die Fondsgesellschaft
wird die Kapitaleinlagen der Anleger (neben
der Deckung von Nebenkosten und Kosten der
Fonds strukturierung) insbesondere zum Erwerb von
Anteilen am Treuhandvermögen („Units“) sowie zur
Gewährung eines Darlehens an den Treuhänder zur
Finanzierung des Erwerbs (nebst Erwerbsnebenkosten)
im Zusammenhang mit dem Treuhandvermögen
verwenden.
Übersicht über die wesentlichen vertraglichen Beziehungen im Rahmen der Fondsstruktur
Deutschland
Australien
Real I.S. Beteiligungs GmbH
(geschäftsführender Kommanditist)
Real I.S. Fund Management GmbH
(Komplementär)
105
AUD 9.999
AUD 1
AUD 0
Bayernfonds Kambera GmbH
(Treuhänder)
Anleger
FCT FinanzControl Treuhand GmbH
(Treuhandkommanditist)
Bayernfonds Immobilienverwaltung
GmbH & Co. Kambera KG
(Fondsgesellschaft)
Darlehen 100 % Trustanteile
BF Kambera Trust
(Treuhandvermögen)
Australian Taxation Office
Canberra, ACT
(Fondsobjekt)

10.2 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
Der Anleger beteiligt sich entweder unmittelbar als
Kommanditist oder mittelbar als Treugeber über
den Treuhandkommanditisten an der Fondsgesellschaft.
Zunächst ist nur der Beitritt als Treugeber
vorgesehen. Die Treugeber können nach Durchführung
der Kapitalerhöhung eine Umwandlung ihrer
Treuhandbeteiligung in eine Direktbeteiligung als
Kommanditist verlangen. Der Anleger ist als Treugeber
nach dem Gesellschaftsvertrag einem Kommanditisten
wirtschaftlich gleichgestellt. Im Folgenden
wird daher – unabhängig davon, ob der Anleger
seine Beteiligung während der Fondslaufzeit letztlich
unmittelbar als Kommanditist oder weiterhin indirekt
als Treugeber über den Treuhandkommanditisten
hält – einheitlich auch von „Gesellschafter“ und
„Gesellschafterrechten“ gesprochen.
Anleger haben gegenüber der Fondsgesellschaft
die im Gesellschaftsvertrag festgelegten und
nachfolgend dargestellten Rechte (§ 4 Satz 1 Nr. 1
VermVerkProspV):
Dies sind als Vermögensrechte der Anspruch auf
Beteiligung am Ergebnis und den Entnahmen sowie
der Anspruch auf Teilhabe am Aus ein ander setzungsguthaben
bei Auflösung der Fondsgesellschaft bzw.
Abfindung bei Ausscheiden des Gesellschafters.
Außerdem hat der Anleger Stimmrecht in der Gesellschafterversammlung
bzw. im schriftlichen Umlaufverfahren
sowie die im Gesellschaftsvertrag festgelegten
Informations- und Kontrollrechte. Weitere
Rechte stehen dem Anleger im Zusammenhang mit
dieser Beteiligung nicht zu.
Die Rechte der derzeitigen Gesellschafter stimmen
bis auf die nachfolgend aufgeführten Ausnahmen
mit den Rechten der Anleger überein:
Der Treuhandkommanditist hält im eigenen Namen
keinen Anteil an der Fondsgesellschaft, sodass ihm
vorstehend genannte Gesellschafterrechte lediglich
treuhänderisch für die Anleger zustehen.
Der geschäftsführende Kommanditist ist zusätzlich
zu den vorstehend für Anleger genannten Gesellschafterrechten
zur Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
befugt, im Rahmen einer Generalvoll macht
zur Vertretung der Fondsgesellschaft berechtigt und
erhält eine jährliche Vergütung. Er leistet auf seine
Kapitaleinlage kein Agio. Seine Haftsumme beträgt
AUD 1.
Der Komplementär ist nicht am Vermögen der Fondsgesellschaft
beteiligt, sodass er nicht am Ergebnis,
Entnahmen und einem Auseinandersetzungsguthaben
der Fondsgesellschaft teilnimmt. Er erhält jedoch eine
jährliche Haftungsvergütung. Der Komplementär ist
zur Vertretung der Fondsgesellschaft berechtigt.
Die Einzelheiten regeln der Gesellschaftsvertrag der
Fondsgesellschaft (Tz. 13) sowie der Treuhandvertrag
(Tz. 14).
10.2.1 Gesellschafter, Sitz der Fondsgesellschaft,
gezeichnetes Kapital
Die Fondsgesellschaft wurde am 16.07.2009 als
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Kambera KG unter der Nummer HRA 94146 in das
Handels register des Amtsgerichts München eingetragen.
Persönlich haftender Gesellschafter („Komplementär“)
ist die Real I.S. Fund Management GmbH
ohne Kapitalanteil. Geschäftsführender Kommanditist
ist die Real I.S. Beteiligungs GmbH mit einer
bereits geleisteten Kapitaleinlage in Höhe von insgesamt
AUD 10.000 (davon AUD 1 unmittelbar und
AUD 9.999 mittelbar über den Treuhandkommanditisten)
und einer Haftsumme für die unmittelbare
Beteiligung von EUR 0,60. Treuhandkommanditist ist
die FCT FinanzControl Treuhand GmbH ohne Kapitalanteil
(für eigene Rechnung) und mit einer Haftsumme
von EUR 6. Der Treuhandkommanditist wird
im Rahmen von Kapitalerhöhungen gemäß § 4 des
Gesellschaftsvertrags seinen Kapitalanteil erhöhen
und anteilig als Treuhänder für Rechnung der Anleger
(und des geschäftsführenden Kommanditisten)
als Treugeber halten. Der Sitz der Fondsgesellschaft
ist München.
Das zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung gezeichnete
bzw. eingezahlte Kommanditkapital beläuft sich
auf AUD 10.000.
10.2.2 Beteiligung, Kapitalerhöhung, Aufnahme
weiterer Gesellschafter
Anleger, die die in Tz. 10.1 zusammengefassten Voraussetzungen
(vgl. § 3 Abs. (5) Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft) erfüllen, können sich gemäß
Fondskonzept mittelbar über den Treuhandkommanditisten
an der Fondsgesellschaft beteiligen.
Voraussetzung ist, dass das Angebot des Anlegers
auf Abschluss eines Treuhandvertrags vom Treuhandkommanditisten
angenommen und die Erhöhung
des Kapitalanteils des Treuhandkommanditisten in
106

der Fondsgesellschaft vom geschäftsführenden Kommanditisten
zugelassen wird. Die Umwandlung einer
Treuhandbeteiligung in eine Beteiligung als Kommanditist
ist unter Einhaltung der im Gesellschaftsvertrag
genannten Voraussetzungen möglich.
Der Verkaufsprospekt muss gemäß § 9 Abs. 1
VerkProspG mindestens einen Werktag vor dem
öffentlichen Angebot veröffentlicht werden. Die
Platzierungsfrist beginnt daher frühestens einen Tag
nach Veröffentlichung des Verkaufsprospekts und
endet bei Vollplatzierung des Kommanditkapitals,
spätes tens jedoch mit Ablauf der vorgesehenen
Platzierungsfrist zum 30.12.2010.
Der geschäftsführende Kommanditist ist berechtigt,
das Gesellschaftskapital in einem oder mehreren
Schritten auf insgesamt bis zu AUD 250 Mio. zzgl.
Agio zu erhöhen, wobei eine Abweichung von bis
zu zehn Prozent in Abhängigkeit vom Investitionsvolumen
zulässig ist. Auf der Grundlage des Investitions-
und Finanzierungsplans (siehe Tz. 6) ist zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung eine Erhöhung des
Kom man dit kapitals um AUD 248.690.000 zzgl. Agio
vorgesehen.
Der Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlage
beträgt AUD 248.690.000. Bei der angebotenen
Vermögensanlage handelt es sich um Kommanditanteile.
Die Anzahl der angebotenen Anteile
beträgt maximal 12.434, sofern sich alle Anleger mit
dem Mindestbeteiligungsbetrag beteiligen. Sollten
Zeichnungen unterhalb des Mindestbeteiligungsbetrags
zugelassen werden, wird sich die maximale
Anzahl der angebotenen Kommanditanteile
erhöhen.
Der Beteiligungsbetrag eines Gesellschafters – mit
Ausnahme des Kapitalanteils des geschäftsführenden
Kommanditisten – soll mindestens AUD 20.000
betragen („Mindestbeteiligung“). Der geschäftsführende
Kommanditist kann nach eigenem Ermessen
geringere Beteiligungsbeträge zulassen. Beteiligungsbeträge
müssen jeweils durch 1.000 ohne
Rest teilbar sein.
Zusätzlich hat jeder noch beitretende Gesellschafter
ein Agio von fünf Prozent bezogen auf seinen Beteiligungsbetrag
entsprechend der Beitrittsvereinbarung
zu leisten. Die für die weiteren Kommanditisten im
Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt
jeweils EUR 6.
107
Für Treugeber gilt die vorgenannte Regelung über
die Mindestbeteiligung entsprechend. Die Treugeber
werden allerdings nicht selbst in das Handelsregis ter
eingetragen.
Der Anleger hat den in der Beitrittsvereinbarung genannten
Beteiligungsbetrag zzgl. fünf Prozent Agio
zu entrichten. Werden Beteiligungsbetrag und Agio
nicht fristgerecht erbracht, so ist die Fondsgesellschaft
bzw. der Treuhandkommanditist berechtigt,
Verzugszinsen ab Fälligkeit in gesetzlicher Höhe zu
verlangen. Ein darüber hinausgehender Schaden der
Fondsgesellschaft kann ebenfalls geltend gemacht
werden. Im Fall eines Wechsels eines Treugebers
in die Stellung eines Direktkommanditisten fallen
für die Handelsregistervollmacht und -eintragung
Notar- bzw. Gerichtsgebühren in gesetzlicher Höhe
nach der Gebührentabelle für Gerichte und Notare
sowie der Kostenordnung an. Die Höhe der Gebühren
hängt vom Gegenstandswert ab. Im Rahmen von
Verfügungen oder Übertragungen jeglicher Art (z. B.
durch Abtretung der Beteiligung) fallen Gebühren
gemäß Preisverzeichnis der Fondsgesellschaft oder
deren Geschäftsbesorger an. Eigene Kosten für
Telefon, Internet, Porti usw. hat der Anleger selbst
zu tragen. Kosten einer verspäteten Mitteilung der
Sonderwerbungskosten trägt der jeweilige Anleger.
Sofern der Fondsgesellschaft Mehrbelastungen aus
der Zuweisung steuerlicher Ergebnisse entstehen,
sind diese von dem verursachenden Gesellschafter
bzw. dem Treuhandkommanditisten zu tragen. Der
Treuhandkommanditist tritt alle diesbezüglichen
Ansprüche gegen Treugeber an die Fondsgesellschaft
ab. Darüber hinaus sind mit dem Erwerb, der
Verwaltung und der Veräußerung der Vermögensanlage
keine Kosten verbunden (§ 4 Satz 1 Nr. 10 der
Verordnung).
10.2.3 Treugeber und Kommanditisten, Auskunftspflichten,
keine Nachschusspflicht
Der Treuhandkommanditist erwirbt, hält und verwaltet
den Beteiligungsbetrag treuhänderisch anteilig
für die Treugeber, mit denen er einheitliche Treuhandverträge
abschließen wird, im eigenen Namen
für fremde Rechnung. Die Treugeber werden im
Innenverhältnis zur Fondsgesellschaft grundsätzlich
wie Kommanditisten behandelt. Sie sind insbesondere
wie ein unmittelbar Beteiligter wirtschaftlich am
Gewinn und Verlust, Auseinandersetzungsguthaben
und Liquidationserlös beteiligt. Jeder Treugeber

kann dem Treuhandkommanditisten Weisungen zur
Wahrnehmung seines Stimmrechts geben und auch
selbst in den Gesellschafterversammlungen abstimmen
(siehe § 5 des Gesellschaftsvertrags).
Die Erhöhung der Kommanditeinlage des Treuhandkommanditisten
bzw. die Aufnahme weiterer Gesellschafter
ist insoweit aufschiebend bedingt, dass
nach gezeichneten Beteiligungsbeträgen keinem
Gesellschafter (mit Ausnahme des Treuhandkommanditisten)
einzeln oder zusammen mit ihm
nahestehenden Personen 20 Prozent oder mehr des
Gesellschaftskapitals zuzurechnen sind und dass den
20 Gesellschaftern (mit Ausnahme des geschäftsführenden
Kommanditisten) mit den höchsten gezeichneten
Beteiligungsbeträgen zusammen weniger als
75 Prozent des Gesellschaftskapitals zuzurechnen
sind. Bis zum Eintritt dieser Bedingungen sind die
Gesellschafter atypisch still beteiligt bzw. werden
zumindest so gestellt (weitere Details siehe in § 4
Abs. (5) des in Tz. 13 abgedruckten Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft).
Jeder Treugeber kann nach Durchführung der entsprechenden
Kapitalerhöhungen gemäß § 4 des
Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft und
unter Vorlage einer Handelsregistervollmacht (gemäß
§ 30 des Gesellschaftsvertrags) verlangen, dass
seine Treuhandbeteiligung in eine Direktbeteiligung
als Kommanditist umgewandelt wird. Das Verlangen
wird erst mit der Vorlage der Handelsregistervollmacht
wirksam. Die Umwandlung ist aufschiebend
bedingt auf die Eintragung des Treugebers als
Kommanditist in das Handelsregister. Die durch eine
solche Umwandlung entstehenden Kosten (z. B.
Kosten der Eintragung ins Handelsregister) hat der
wechselnde Treugeber zu tragen. Die zu ersetzenden
Kosten richten sich nach dem Preisverzeichnis der
Fondsgesellschaft oder dem ihres Geschäftsbesorgers
(derzeit Real I.S. AG, www.realisag.de), das von
dem wechselnden Treugeber jederzeit eingesehen
werden kann und auf Wunsch kostenlos zugesendet
wird, und betragen derzeit EUR 70 zzgl. Umsatzsteuer.
Die für den wechselnden Treugeber im Handelsregister
einzutragende Haftsumme beträgt EUR 6.
Alle Gesellschafter haben im Rahmen des Gesellschaftsverhältnisses,
abgesehen von Fällen der
Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit,
nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
Schadenersatzansprüche der Gesellschafter untereinander
sowie im Verhältnis zur Fondsgesellschaft
verjähren nach Ablauf von drei Jahren, gerechnet
ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch
entstanden ist und der Gesellschafter von den
Umständen, die den Anspruch begründen, und der
Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne
grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Unabhängig
von der Kenntnis bzw. grob fahrlässigen Unkenntnis
verjährt der Anspruch bei vorsätzlichen Handlungen
spätestens nach Ablauf von zehn Jahren, im Übrigen
spätestens nach Ablauf von fünf Jahren nach der
Entstehung des Anspruchs, es sei denn, es handelt
sich um Ansprüche für Schäden aus der Verletzung
des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit oder
um Ansprüche für sonstige Schäden, die auf einer
grob fahrlässigen oder vorsätzlichen Pflichtverletzung
beruhen. Die Ansprüche sind gegenüber dem
Verpflichteten schriftlich geltend zu machen (siehe
§ 11 des Gesellschaftsvertrags).
Im Außenverhältnis gegenüber Gläubigern der
Fondsgesellschaft haften künftig beitretende Gesellschafter
vor Leistung ihres Beteiligungsbetrags
unmittelbar bzw. mittelbar über den Treuhandkommanditisten
nach § 171 Abs. 1 HGB bis zur Höhe der
jeweils im Handelsregister eingetragenen bzw. anteilig
über den Treuhandkommanditisten zuzurechnenden
Einlage (= Haftsumme). Nach Leistung des
Beteiligungsbetrags ist gemäß § 171 Abs. 1 HGB die
Haftung für danach begründete Verbindlichkeiten
ausgeschlossen.
Soweit der Beteiligungsbetrag eines Gesellschafters
nach Entnahmen unter den Betrag der Haftsumme
gemindert wird, lebt die unmittelbare Haftung bzw.
mittelbare Haftung über den Treuhandkommanditisten
gegenüber Gläubigern der Fondsgesellschaft
bis zur Höhe der (anteiligen) Haftsumme wieder
auf (§§ 172 Abs. 4, 171 HGB). Mit Ausscheiden des
Gesellschafters endet nicht zeitgleich die Haftung in
Höhe der Haftsumme. Gesellschafter haften gemäß
§§ 161 Abs. 2, 160 HGB trotz ihres Ausscheidens aus
der Fondsgesellschaft für die bis dahin begründeten
Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft, wenn die
Verbindlichkeit vor Ablauf von fünf Jahren nach dem
Ausscheiden fällig ist und daraus Ansprüche gegen
den Gesellschafter gerichtlich geltend gemacht
werden.
Im Innenverhältnis besteht keine Nachschussverpflichtung
der Gesellschafter, sodass diese zum Ausgleich
etwaiger Verluste der Fondsgesellschaft über die
geleistete Pflichteinlage (zzgl. Agio) hinaus keine
weiteren Leistungen an die Fondsgesellschaft zu er-
bringen haben. Nur mit einstimmigem Gesellschafter-
108

eschluss können Nachschüsse beschlossen werden.
Ohne ihre jeweilige Zustimmung müssen die Gesellschafter
nicht an Kapitalerhöhungen teilnehmen.
Der Erwerber der Vermögensanlage haftet im Fall
der Einlagenhaftung bzw. Einlagenrückgewähr
(§ 171, § 172 IV HGB). Darüber hinaus ist der Erwerber
der Vermögensanlage nicht verpflichtet, weitere
Leistungen zu erbringen, insbesondere weitere
Zahlun gen zu leisten (§ 4 Satz 1 Nr. 11 der Verordnung).
Jeder Gesellschafter ist verpflichtet, der Fondsgesellschaft
unverzüglich etwaige Änderungen seiner
in der Beitrittserklärung gemachten Angaben
mitzuteilen. Jeder Gesellschafter ist auch verpflichtet,
die Fondsgesellschaft unaufgefordert über
eine steuerrechtliche „Ansässigkeit“ außerhalb der
Bundesrepublik Deutschland zu informieren. Dies
gilt auch für jede künftige Änderung hiervon. Auf
entsprechende Anforderung des geschäftsführenden
Kommanditisten hat jeder Gesellschafter den
erforderlichen Nachweis über den Ort seiner „Ansässigkeit“
im Sinne des Steuerrechts zu erbringen. Der
geschäftsführende Kommanditist hat überdies das
Recht, von den Gesellschaftern Angaben zur Erteilung
von Auskünften gegenüber Steuerbehörden
oder kontoführenden Banken zu verlangen, soweit
dies gesetzlich geboten ist, von den Steuerbehörden
gefordert wird oder zur Freistellung, Ermäßigung
oder Erstattung von Abzugsteuern erforderlich ist.
In den zuletzt genannten Fällen ist der geschäfts-
109
führende Kommanditist zudem berechtigt, von den
Gesellschaftern / Treugebern ggf. die Ausfertigung
notwendiger Steuerformulare und -erklärungen oder
die Mitwirkung hierbei zu verlangen.
10.2.4 Gesellschaftszweck
Gegenstand des Unternehmens ist der direkte
und / oder über Treuhandverhältnisse indirekte Erwerb,
die Verwaltung – insbesondere durch Vermietung
und Verpachtung – sowie die Veräußerung von
Grundstücken bzw. grundstücksgleichen Rechten.
Die Gesellschaft ist zu allen Rechtsgeschäften und
Rechtshandlungen berechtigt, die geeignet erscheinen,
den Gesellschaftszweck unmittelbar oder mittelbar
zu fördern. Die Gesellschaft kann zur Erreichung
des Gesellschaftszwecks auch Beteiligungen an
anderen Gesellschaften eingehen. Die Gesellschaft
kann die zur Erreichung ihres Zwecks erforderlichen
oder zweckmäßigen Handlungen selbst vornehmen
oder durch Dritte vornehmen lassen. Die Gesellschaft
ist nicht berechtigt, gewerblich tätig zu werden und
Tätigkeiten auszuüben bzw. Geschäfte zu betreiben,
die einer Genehmigung oder Erlaubnis nach § 34c
Gewerbeordnung oder nach § 1 Gesetz über das
Kreditwesen bedürfen.
Die wichtigsten Tätigkeitsbereiche der Fondsgesellschaft
stimmen mit dem vorstehenden Gesellschaftszweck
überein.

Der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
weicht lediglich hinsichtlich der nachfolgenden
Regelungen von den gesetzlichen Regelungen ab
und macht dabei von gesetzlich vorgesehenen
Gestaltungsmöglichkeiten Gebrauch:
Gesetzliche Regelung Abweichung
Natürliche Personen als Gesellschafter,
in der Position eines Komplementärs
grundsätzlich mit unbeschränkter
Haftung für die Verbindlichkeiten der
Gesellschaft
§ 164 HGB – Geschäftsführung durch
den Komplementär
Beim Komplementär handelt es sich um eine Gesellschaft mit
beschränkter Haftung. Diese ist eine juristische Person und haftet
für Verbindlichkeiten gegenüber Gläubigern ausschließlich mit ihrem
Gesellschaftsvermögen (§ 13 Abs. 2 GmbHG).
Der Komplementär ist von der Geschäftsführung im gesetzlich zulässigen
Umfang ausgeschlossen. Der geschäftsführende Kommanditist führt die
Geschäfte der Fondsgesellschaft und ist zur Beauftragung Dritter mit Aufgaben
der Geschäftsführung berechtigt (§ 9 des Gesellschaftsvertrags).
§ 170 HGB Der geschäftsführende Kommanditist hat Generalvollmacht zur Vertretung
der Fondsgesellschaft (§ 9 des Gesellschaftsvertrags).
§§ 112, 161 Abs. 2, 165 HGB Der Komplementär und der geschäftsführende Kommanditist sind vom
gesetzlichen Wettbewerbsverbot befreit (§ 9 des Gesellschaftsvertrags).
§ 166 HGB Die Gesellschafter sind berechtigt, die Handelsbücher und Papiere der
Fondsgesellschaft einzusehen. Der geschäftsführende Kommanditist
informiert die Gesellschafter über deren gesetzliches Kontrollrecht
hinaus über wesentliche Geschäftsvorgänge, die wirtschaftliche Situation
der Fondsgesellschaft sowie über Geschäftsverlauf und Lage der Fondsgesellschaft
(§ 10 des Gesellschaftsvertrags).
§§ 119, 161 Abs. 2 HGB Es bestehen umfangreiche Sonderregelungen zu Gesellschafterbeschlüssen
(§§ 13 bis 17 des Gesellschaftsvertrags).
§§ 167ff. HGB Der Komplementär erhält für die Übernahme des Haftungsrisikos eine
jährliche Vergütung in Höhe von AUD 1.000 (§ 21 des Gesellschaftsvertrags).
Es bestehen umfangreiche Sonderregelungen hinsichtlich der
Ergebnisverteilung sowie der Entnahmeberechtigung (§§ 19, 20, 21A des
Gesellschaftsvertrags).
§ 181 BGB Der geschäftsführende Kommanditist und der Komplementär sind
von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit (§ 9 des Gesellschaftsvertrags).
110

Der Gesellschaftsvertrag des Komplementärs, der
Real I.S. Fund Management GmbH, weicht in den
folgenden Regelungen von den gesetzlichen Regelungen
ab und macht dabei von gesetzlich vorgesehenen
Gestaltungsmöglichkeiten Gebrauch:
Gesetzliche Regelung Abweichung
Verfügung über Geschäftsanteile durch
notarielle Beurkundung der Abtretung
(§ 15 Abs. 3 GmbHG)
Gemeinsame Vertretungsmacht der
Geschäftsführer (§ 35 Abs. 2 Satz 1
GmbHG)
Jede Verfügung über Geschäftsanteile bedarf zu ihrer Wirksamkeit der
vorherigen Zustimmung aller Gesellschafter.
Die Gesellschaft hat nur einen Geschäftsführer, der die Gesellschaft allein
vertritt. Sind mehrere Geschäftsführer bestellt, so wird die Gesellschaft
jeweils durch zwei Geschäftsführer oder durch einen Geschäftsführer in
Gemeinschaft mit einem Prokuristen vertreten.
Wettbewerbsverbot für Gesellschafter Der alleinige Gesellschafter Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
ist ohne Entgelt allgemein von jedem Wettbewerbsverbot
befreit. Eine Befreiung kann ferner durch einstimmigen Gesellschafterbeschluss
erteilt werden.
§ 181 BGB Durch Gesellschafterbeschluss kann Geschäftsführern die Befugnis
erteilt werden, die Gesellschaft bei Geschäften mit sich selbst zu
vertreten.
10.2.5 Erbringung der Einlagen
Der Beteiligungsbetrag zzgl. fünf Prozent Agio ist gemäß
den Bestimmungen der Beitrittsvereinbarung wie
folgt zu erbringen: Bei Zeichnung der Beteiligung
a) bis zum 30.11.2009: zum 10.12.2009;
b) zwischen dem 01.12.2009 und dem 14.12.2009:
zum 18.12.2009;
c) nach dem 14.12.2009: zum 20. des auf die Zeichnung
folgenden Monats (bzw., sofern dies kein
Bankarbeitstag ist, zum nächstfolgenden Bankarbeitstag)
(„Einzahlungstag“), es sei denn die
Fondsgesellschaft hat den Anleger bis spätestens
14 Tage vor dem Einzahlungstag durch schriftliche
Abrufmitteilung zur Einzahlung zu einem
späteren Termin aufgefordert, der jedoch nicht
später liegen darf als der 20. des Monats, an dem
die Platzierungsfrist für die Fondsgesellschaft
endet,
(siehe dazu auch Tz.15 „Abwicklungs hinweise“).
Anleger sind nach vertragsgemäßer Leistung des
Beteiligungsbetrags zzgl. fünf Prozent Agio ab dem
Monatsersten des Kalendermonats im Sinne des
§ 20 des Gesellschaftsvertrags entnahmeberechtigt,
der auf den Monat des im vorstehenden Absatz
111
definierten jeweils relevanten Tags folgt, an dem
der Beteiligungsbetrag zzgl. fünf Prozent Agio zu
erbringen ist. Vorstehender Satz gilt auch, wenn der
Anleger seinen Beteiligungsbetrag zzgl. fünf Prozent
Agio zu einem früheren Zeitpunkt erbracht hat (siehe
auch Tz. 10.2.11).
Werden Beteiligungsbetrag und Agio nicht innerhalb
der oben genannten Fristen erbracht, so ist die Fondsgesellschaft
bzw. der Treuhandkommanditist berechtigt,
Verzugszinsen ab Fälligkeit in gesetzlicher Höhe zu
verlangen. Zur Zeit der Herausgabe dieses Verkaufsprospekts
beträgt dieser gesetzliche Zins fünf Prozent pro
Jahr über dem jeweils geltenden Basiszinssatz. Ein
darüber hinausgehender Schaden der Fondsgesellschaft
kann ebenfalls geltend gemacht werden.
Im Fall des Zahlungsverzugs kann der Treuhandkommanditist
vom Treuhandvertrag zurücktreten
oder der Beteiligungsbetrag auf den Betrag bereits
geleisteter Zahlungen abzüglich fünf Prozent Agio
sowie abzüglich sämtlicher Schadenersatzansprüche
herabgesetzt werden. Die im Zusammenhang
mit dem Ausscheiden entstandenen Kosten hat der
Gesellschafter zu tragen. Die Fondsgesellschaft ist
berechtigt, für die Kosten des Ausscheidens eine
Schadenpauschale in Höhe des Agios bzw. für die

Kosten der Herabsetzung des Beteiligungsbetrags in
Höhe von AUD 800 geltend zu machen, soweit der
Gesellschafter nicht einen geringeren Schaden bzw.
das Nichtvorliegen eines Schadens nachweist (weitere
Einzelheiten siehe § 7 des Gesellschaftsvertrags
sowie § 4 des Treuhandvertrags).
Im Zusammenhang mit der Verwaltung der Beteiligung
fallen für den Anleger keine weiteren Kosten
an. Eigene Kosten für Telefon, Internet, Porti, Reisekosten
usw. hat der Anleger selbst zu tragen.
10.2.6 Geschäftsführung und Vertretung
Zur Geschäftsführung der Fondsgesellschaft ist allein
der geschäftsführende Kommanditist, die Real I.S.
Beteiligungs GmbH, berechtigt. Die Befugnisse des
geschäftsführenden Kommanditisten zur Vornahme
von Handlungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
der Fondsgesellschaft und darüber hinaus sind in
§ 9 Abs. (2) des Gesellschaftsvertrags aufgezählt.
Die Vertretung der Fondsgesellschaft erfolgt durch
den Komplementär, die Real I.S. Fund Management
GmbH. Der Komplementär ist von der Geschäftsführung
ausgeschlossen.
Dem geschäftsführenden Kommanditisten ist Generalvollmacht
zur Vertretung der Fondsgesellschaft
erteilt und er ist von den Beschränkungen des § 181
BGB befreit. Die Generalvollmacht kann nur bei Vorliegen
eines wichtigen Grunds widerrufen werden.
Zu Details siehe § 9 des Gesellschaftsvertrags.
10.2.7 Kontrollrechte
Jedem Gesellschafter stehen die Kontrollrechte
gemäß § 166 HGB zu. Darüber hinaus haben sie das
Recht, die Handelsbücher und Papiere der Fondsgesellschaft
durch einen Angehörigen der steuerberatenden
oder wirtschaftsprüfenden Berufe einsehen
zu lassen. Ferner sind sie durch den geschäftsführenden
Kommanditisten jährlich und über wesentliche
Geschäftsvorgänge zu informieren (siehe § 10 des
Gesellschaftsvertrags).
10.2.8 Gesellschafterversammlung und
Beschlussfassung
Grundsätzlich einmal jährlich, spätestens bis zum
30.11., ist ein schriftliches Umlaufverfahren durchzuführen,
in dem die Gesellschafterbeschlüsse gefasst
werden. Eine Gesellschafterversammlung findet nur
auf Antrag des geschäftsführenden Kommanditisten,
des Komplementärs, des Treuhandkommanditisten,
des Beirats oder von Gesellschaftern, die mindestens
30 Prozent des Gesellschaftskapitals vertreten, statt
(siehe § 17 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags).
Gesellschafterbeschlüsse bedürfen regelmäßig der
einfachen Mehrheit, so z. B. über die Feststellung
des Jahresabschlusses, die Entnahmen, die Wahl
des Abschlussprüfers, die Entlastung des geschäftsführenden
Kommanditisten, die Wahl, Entlastung
und Vergütung des Beirats, den Ausschluss von
Gesellschaftern, die Bestellung eines neuen Treuhandkommanditisten,
Zustimmung zur Begründung,
Änderung oder Aufhebung von Miet- und Pachtverträgen,
sofern der Miet- bzw. Pachtvertrag mehr als
30 Prozent der vermietbaren Flächen des Fondsobjekts
zum Gegenstand hat, durch den Treuhänder des
Trusts, die Zustimmung zu Verlängerung und / oder
den Neuabschluss von Darlehen, die dem Treuhänder
zur Finanzierung im Trust für die Gesellschaft als
Treugeber gehaltener Wirtschaftsgüter durch die
Gesellschaft gewährt wurden, Zustimmung zur Änderung
sowie Kündigung des Trust Deed, den Widerruf
der Geschäftsführungsbefugnis des geschäftsführenden
Kommanditisten, die Einstellung der Tätigkeit
der Gesellschaft sowie die Aufnahme und Umschuldung
von Darlehen und der Abschluss von Verträgen
über Sicherheiten in diesem Zusammenhang
(einschließlich dinglicher Belastungen des Gesellschaftsvermögens)
in allen Fällen, die nicht durch die
Geschäftsführung gemäß den Regelungen des § 9 des
Gesellschaftsvertrags durchgeführt werden dürfen.
Einer Mehrheit von 75 Prozent der abgegebenen
Stimmen bedürfen Beschlüsse über z. B. die Änderung
des Gesellschaftsvertrags, die Auflösung der
Fondsgesellschaft, das Eingehen von Beteiligungen,
den Erwerb weiterer Grundstücke, die Veräußerung
des Gesellschaftsvermögens, die Bestellung und
Abberufung des Treuhänders des BF Kambera Trust
(Details hierzu siehe in § 15 des in Tz. 13 abgedruckten
Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft).
Das Stimmrecht bemisst sich nach dem Kapitalanteil
(Kapitalkonto I jedes Gesellschafters) mit der Maßgabe,
dass auf je AUD 1 Kapitalanteil eine Stimme
entfällt.
Beschlussfähigkeit im schriftlichen Umlaufverfahren
ist gegeben, wenn mindestens 30 Prozent der
Stimmen aller Gesellschafter an der Abstimmung
teilnehmen. Sofern eine Gesellschafterversammlung
entsprechend den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags
ordnungsgemäß einberufen wurde,
112

ist diese unabhängig von der Zahl der anwesenden
oder vertretenen Stimmen beschlussfähig, sofern der
geschäftsführende Kommanditist und der Treuhandkommanditist
anwesend oder vertreten sind. Wird
die Beschlussfähigkeit im schriftlichen Umlaufverfahren
nicht erreicht, können Beschlüsse in einer weiteren
schriftlichen Abstimmung unabhängig von der
Zahl der teilnehmenden Stimmen gefasst werden.
Der Inhalt der Niederschrift gilt als von dem einzelnen
Gesellschafter genehmigt, sofern er der Richtigkeit
nicht binnen zwei Wochen nach dem Empfang
gegenüber dem geschäftsführenden Kommanditisten
schriftlich unter Angabe von Gründen widerspricht.
10.2.9 Beirat
Die Gesellschafter können einen Beirat zur Beratung,
Unterstützung und Überwachung der Geschäftsführung
bestellen. Bis zur Wahl eines entsprechenden
Beirats ist der geschäftsführende Kommanditist
be rechtigt, einen vorläufigen Beirat zu bestellen.
Der Beirat ist berechtigt, von der Geschäftsführung
Berichterstattung über einzelne Geschäftsführungsangelegenheiten
zu verlangen. Eine Weisungsbefugnis
hat er jedoch nicht (siehe § 12 des Gesellschaftsvertrags).
10.2.10 Vergütungen des Komplementärs,
des geschäftsführenden Kommanditisten
und des Treuhandkommanditisten
Der Komplementär erhält für seine Übernahme der
Haftung eine jährliche Vergütung von AUD 1.000
(siehe § 21 des Gesellschaftsvertrags).
Der geschäftsführende Kommanditist erhält für die
Übernahme der Geschäftsführung eine Vergütung
von jährlich AUD 1.000 (siehe § 21A des Gesellschaftsvertrags).
Der geschäftsführende Kommanditist ist,
wie die übrigen Gesellschafter, entsprechend seiner
Kapitaleinlage gewinn- und entnahmeberechtigt.
Der Treuhandkommanditist erhält für sämtliche mit
den Treuhandschaften verbundenen Tätigkeiten
eine Vergütung von jährlich AUD 20.000 zzgl.
gesetzlicher Umsatzsteuer. Die Vergütung des Treuhandkommanditisten
erhöht sich ab dem Jahr 2011
jährlich um zwei Prozent. Die Vergütung des Treuhandkommanditis
ten wird von der Fondsgesellschaft
bezahlt (siehe § 22 des Gesellschaftsvertrags und
§ 14 des Treuhandvertrags).
113
Alle genannten Vergütungen sind jährlich spätestens
zum 31.12. zur Zahlung fällig und verstehen sich ggf.
zzgl. Umsatzsteuer.
Darüber hinaus stehen den Gründungsgesellschaftern
innerhalb und außerhalb des Gesellschaftsvertrags
keine Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte
und auch keine sonstigen Gesamtbezüge zu, insbesondere
Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen,
Versicherungsentgelte, Provisionen
und Nebenleistungen jeder Art (§ 7 Abs. 1
Satz 1 Nr. 3 der Verordnung).
10.2.11 Ergebnisbeteiligung, Entnahmen / Ausschüttungen
und Liquiditätsüberschuss
Jeder Gesellschafter ist verpflichtet, seine persönlichen
Sonderwerbungskosten des Vorjahres nebst
Belegen bis spätestens 31.03. eines jeden Kalenderjahres
unaufgefordert mitzuteilen. Zusätzliche Kosten
einer verspäteten Mitteilung trägt der jeweilige
Anleger.
Sollten gemäß den steuerlichen Vorschriften bei
Gesellschaftern Ergebnisse als steuerlich beachtliche
Sondereinnahmen oder Sonderwerbungskosten entstehen,
so sind diese Ergebnisse für steuerliche Zwecke
ausschließlich diesen zuzuweisen. Sofern hieraus
bei der Fondsgesellschaft Mehrbelastungen resultieren,
sind diese von dem verursachenden Gesellschafter
zu tragen. Soweit solche Mehrbelastungen durch
Treugeber veranlasst sind, ist der Treuhandkommanditist
gegenüber der Fondsgesellschaft zu deren
Tragung verpflichtet. Der Treuhandkommanditist tritt
alle diesbezüglichen gegenwärtigen und künftigen
(auch bedingten) Ansprüche gegen Treugeber aus
abgeschlossenen oder abzuschließenden Treuhandverträgen
an die Fondsgesellschaft ab; die Fondsgesellschaft
nimmt diese Abtretung an.
Nach Abzug der Vergütungen des Komplementärs,
des geschäftsführenden Kommanditisten sowie
des Treuhandkommanditisten werden die verbleibenden
Gewinne und Verluste grundsätzlich auf
die Gesellschafter im Verhältnis des Kapitalkontos I
zum jeweiligen Bilanzstichtag verteilt. Abweichend
davon werden nach Möglichkeit die Ergebnisse der
Geschäftsjahre 2009 und 2010 im rechtlich, insbesondere
steuerrechtlich, zulässigen Maße so verteilt,
dass sämtliche Gesellschafter unabhängig vom
Beitrittszeitpunkt entsprechend ihrer vertragsgemäß
eingezahlten Einlage gleichgestellt werden. Hierzu

werden – soweit erforderlich – später beitretenden
bzw. ihren Kapitalanteil erhöhenden Gesellschaftern
von nach dem Monatsersten ihrer vertragsgemäßen
Einlageleistung anfallenden Gewinnen bzw. Verlusten
der Gesellschaft ggf. Vorabanteile zugerechnet,
bis sämtlichen Gesellschaftern Gewinne bzw.
Verluste der Gesellschaft in gleicher anteiliger Höhe
zugerechnet sind.
Etwaige Umsatzsteuerrückerstattungen sind den
Gesellschaftern zuzurechnen, denen eine der
Umsatzsteuerrückerstattung zugrunde liegende
Umsatzsteuerzahlung einkommensteuerrechtlich
als Werbungskosten zuzurechnen war. Die Umsatzsteuerzahlungen
gelten im Rahmen der Ergebnisverteilung
dementsprechend als Aufwand dieser
Gesellschafter.
Allen Gesellschaftern werden Verlustanteile auch
dann zugerechnet, wenn sie die Höhe ihrer Kapitalanteile
übersteigen; eine Ausgleichspflicht ergibt
sich hierdurch nicht.
Die Gesellschafter entscheiden über die Verwendung
von Gewinnen und Liquiditätsüberschüssen
(„Entnahmen“), soweit sie nicht nach Auffassung
des geschäftsführenden Kommanditisten als angemessene
Liquiditätsreserve zur Sicherstellung einer
ordnungsgemäßen Fortführung der Geschäfte der
Fondsgesellschaft benötigt werden. Der geschäftsführende
Kommanditist und der Beirat unterbreiten
gemeinsam den Gesellschaftern und dem Treuhandkommanditisten
einen Vorschlag über die Höhe der
für das vorangegangene Geschäftsjahr zu beschließenden
Entnahmen. Die Gesellschafter nehmen
im Verhältnis ihrer eingezahlten Kapitalanteile an
Entnahmen teil, sofern nicht nachstehend etwas
Anderes bestimmt ist.
Anleger sind nach vertragsgemäßer Leistung des
Beteiligungsbetrags zzgl. fünf Prozent Agio ab dem
Monatsersten des Kalendermonats entnahmeberechtigt,
der auf den Monat des in Tz. 10.2.5 für verschiedene
Zeichnungszeitpunkte definierten Tags folgt,
an dem der Beteiligungsbetrag zzgl. fünf Prozent
Agio jeweils zu erbringen ist. Vorstehender Satz gilt
auch, wenn der Anleger seinen Beteiligungsbetrag
zzgl. fünf Prozent Agio zu einem früheren Zeitpunkt
erbracht hat. Der geschäftsführende Kommanditist
ist berechtigt, Entnahmen für das vorangegangene
Geschäftsjahr auch vor einem Beschluss der Gesellschafter
zu veranlassen, nicht jedoch vor dem 30.06.
des Folgejahres. Entnahmen können auch dann
erfolgen, wenn der Kapitalanteil durch Verluste
gemindert ist.
Soweit auf die an die Fondsgesellschaft geleisteten
Zahlungen Kapitalertragsteuer oder eine andere vergleichbare
Quellensteuer zu zahlen oder eine solche
bereits abgezogen worden ist oder die Fondsgesellschaft,
aufgrund einer Vereinbarung mit den Steuerbehörden,
Steuern abzuführen hat und diese Steuern
nur bestimmte Gesellschafter betreffen, ist der dafür
erforderliche Betrag von den auf diese Gesellschafter
entfallenden Ausschüttungen / Entnahmen von der
Fondsgesellschaft einzubehalten oder der Fondsgesellschaft
zu erstatten. Die Fondsgesellschaft,
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Kambera KG, Innere Wiener Straße 17, 81667 München,
als Zahlstelle führt bestimmungsgemäß alle
Zahlungen an die Anleger, also auch die Ausschüttungen
/ Entnahmen, aus. Die Zahlstelle Real I.S. AG,
Innere Wiener Straße 17, 81667 München, hält den
Verkaufsprospekt zur kostenlosen Ausgabe bereit.
10.2.12 Übertragungen von / Verfügungen über
Beteiligungen durch Anleger
Jeder Gesellschafter bzw. Treugeber kann seinen
Gesellschafts- bzw. Treuhandanteil auf der Grundlage
der gesellschaftsvertraglichen Regelungen durch
Abtretung übertragen oder in sonstiger Weise darüber
verfügen, sofern der geschäftsführende Kommanditist
schriftlich zugestimmt hat.
Die freie Handelbarkeit der Vermögensanlage ist
durch nachstehende Umstände eingeschränkt (§ 4
Satz 1 Nr. 3 VermVerkProspV): Der geschäftsführende
Kommanditist kann die Zustimmung bei Vorliegen
eines wichtigen Grundes verweigern. Ein wichtiger
Grund liegt insbesondere vor, wenn infolge der Übertragung
des bzw. Verfügung über den Gesellschafts-
bzw. Treuhandanteil:
a) (i) ein Gesellschafter (mit Ausnahme des Treuhandkommanditisten)
und / oder ein Treugeber
einzeln und / oder zusammen mit ihm jeweils
nahestehenden Personen 20 Prozent oder mehr
des Gesellschaftskapitals gemäß § 4 Abs. (1)
des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft
(abgedruckt in Tz. 13) hält und / oder (ii) den
nach Übertragung bzw. Verfügung vorhandenen
20 Gesellschaftern und Treugebern (mit Ausnahme
des geschäftsführenden Kommanditisten) mit
114

den höchsten gezeichneten Beteiligungsbeträgen
zusammen 75 Prozent oder mehr des Gesellschaftskapitals
gemäß § 4 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags
zuzurechnen wären;
b) bei der Fondsgesellschaft und / oder dem BF
Kambera Trust das Recht zur Nutzung steuerlicher
Verluste bzw. steuerlicher Verlustvorträge nach
australischem Recht entfallen würde;
c) eine gemäß § 3 Abs. (5) Sätze 2 und 3 des Gesell -
schaftsvertrags der Fondsgesellschaft ausgeschlossene
Person Gesellschafter oder Treugeber
würde;
d) gegen in- oder ausländisches Wertpapier- / Investmentrecht
oder sonstiges Aufsichtsrecht verstoßen
wird und / oder die Gesellschaft künftig in- oder
ausländischem Wertpapier- / Investmentrecht oder
sonstigem Aufsichtsrecht unterläge; und / oder
e) in sonstiger Weise gegen Gesetze oder Rechtsvorschriften
verstoßen würde.
Eine Übertragung von Gesellschafts- bzw. Treuhandanteilen
kann nur mit Wirkung zum Ablauf des
31.12. eines Jahres bzw. zum Beginn des 01.01. eines
Jahres erfolgen. Unterjährige Übertragungen kann
der geschäftsführende Kommanditist (bei Treuhandanteilen
zusammen mit dem Treuhandkommanditisten)
nach pflichtgemäßem Ermessen zulassen.
Im Übrigen sind beabsichtigte Verfügungen dem
geschäftsführenden Kommanditisten anzuzeigen. In
der schriftlichen Anzeige und auf Nachfrage hat der
Gesellschafter bzw. Treugeber dem geschäftsführenden
Kommanditisten die zur Entscheidung über das
Vorliegen eines wichtigen Grundes erforderlichen
Angaben zu machen und zu belegen. Die Kosten der
Verfügung hat der jeweilige Gesellschafter zu tragen.
Die freie Übertragung von bzw. Verfügung über
Gesellschafts- / Treuhandanteile(n) an der Fondsgesellschaft
ist ferner durch ein Vorkaufsrecht der
Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH („BFI“)
eingeschränkt. Auf das Fehlen eines funktionsfähigen
Zweitmarkts für den Handel dieser Anteile wird
hingewiesen. Der BFI steht ein Vorkaufsrecht zu, das
nach Wahl der BFI von ihr selbst oder von einem Dritten
ausgeübt werden kann (siehe § 23 Abs. (2) des
Gesellschaftsvertrags). Die BFI ist nicht zum Erwerb
ihr angebotener Gesellschafts- / Treuhandanteile an
der Fondsgesellschaft verpflichtet.
115
10.2.13 Tod eines Gesellschafters
Stirbt ein Gesellschafter, der eine natürliche Person
ist, geht die Beteiligung auf seine Erben bzw. Vermächtnisnehmer
über. Die Fondsgesellschaft wird
nicht aufgelöst, sondern mit diesen fortgesetzt.
Soweit die Erben die Beteiligung in Erfüllung des
Erblassers ganz oder teilweise übertragen, wird der
Begünstigte neuer Gesellschafter. Liegt in der Person
des Erben, des Vermächtnisnehmers oder des Begünstigten
einer Auseinandersetzungsanordnung ein
wichtiger Grund gemäß § 23 Abs. (1) Satz 3 Buchstaben
a) bis e) des Gesellschaftsvertrags (vgl. inhaltlich
auch Tz. 10.2.12) vor, kann der Übergang der
Beteiligung binnen sechs Wochen nach Vorliegen
der erforderlichen Informationen und Dokumente
vom geschäftsführenden Kommanditisten durch
schriftliche Erklärung untersagt werden. In diesem
Fall scheidet der Erbe aus der Gesellschaft aus, statt
des Vermächtnisnehmers bzw. Begünstigten einer
Auseinandersetzungsanordnung bleibt der Erbe bzw.
bleiben die Erben Gesellschafter.
Die Erben bzw. Vermächtnisnehmer müssen sich
durch Vorlage eines Erbscheins oder eines Erbnachweises
entsprechend § 35 GBO legitimieren. Der
Erbfall ist dem geschäftsführenden Kommanditisten
unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Alle der Fondsgesellschaft
durch den Erbfall entstehenden Kosten
haben die Erben bzw. Vermächtnisnehmer zu tragen.
10.2.14 Laufzeit der Fondsgesellschaft, Ausscheiden,
Auseinandersetzungsguthaben
Die Fondsgesellschaft wird für unbestimmte Zeit
eingegangen. Ein Gesellschafter kann die Fondsgesellschaft
unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von
sechs Monaten erstmals zum 31.12.2030 ordentlich
kündigen. Danach ist sie mit gleicher Frist jeweils
zum Ende eines Geschäftsjahres ordentlich kündbar.
Ein Gesellschafter kann die Fondsgesellschaft auch
vor dem 31.12.2030 außerordentlich mit einer Frist
von sechs Monaten zum Ende eines Geschäftsjahres
kündigen, wenn er nach seinem Beitritt wegen
Krankheit oder Behinderung auf nicht absehbare Zeit
außer Stande ist, unter üblichen Bedingungen des
allgemeinen Arbeitsmarkts mindestens drei Stunden
täglich erwerbstätig zu sein, wegen Arbeitslosigkeit
für einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten ohne
Unterbrechung Arbeitslosengeld bezogen hat oder
rechtskräftig geschieden wird und nach der Scheidung
an seinen geschiedenen Ehepartner oder an

Kinder zur Zahlung von Unterhalt verpflichtet ist; die
Unterhaltsverpflichtung muss insgesamt mindestens
EUR 500 pro Monat betragen. Die außerordentliche
Kündigung kann nur innerhalb von drei Monaten
nach Eintritt ihrer Voraussetzungen erfolgen und
wenn keiner der in § 23 Abs. (1) Satz 3 Buchstaben a)
und / oder b) des Gesellschaftsvertrags genannten
Umstände vorliegt (siehe § 25 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags).
Hiervon unberührt bleibt die Möglichkeit der vorzeitigen
Kündigung aus wichtigem Grund. Die Kündigung
hat nicht die Auflösung der Fondsgesellschaft,
sondern nur das Ausscheiden des kündigenden
Gesellschafters zur Folge.
In bestimmten Fällen scheidet der Gesellschafter aus
der Fondsgesellschaft aus bzw. kann der Anleger
aus der Fondsgesellschaft ausgeschlossen werden.
Beispielsweise scheidet der Gesellschafter aus der
Fondsgesellschaft aus, wenn über sein Vermögen
das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Der geschäftsführende
Kommanditist kann einen Gesellschafter
u. a. aus der Fondsgesellschaft ausschließen, sofern
in der Person eines Gesellschafters ein Umstand
vorliegt, der es im Fall der Übertragung / Verfügung
über einen Gesellschaftsanteil den geschäftsführenden
Kommanditisten, wie in Tz. 10.2.12 beschrieben,
berechtigen würde, die Zustimmung zur Übertragung
/ Verfügung zu versagen. Im Einzelnen regelt
§ 26 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags (vgl. Tz. 13) die
Gründe, aufgrund derer ein Gesellschafter aus der
Fondsgesellschaft ausscheidet.
Dem ausscheidenden Gesellschafter steht ein Abfindungsanspruch
zu, der sich grundsätzlich nach dem
Verkehrswert seiner Beteiligung bemisst. In bestimmten
Fällen kann der Abfindungsanspruch auch
20 Prozent unter dem Verkehrswert liegen (Details
hierzu siehe in Tz. 13, § 28 des Gesellschaftsvertrags).
Das Auseinandersetzungsguthaben wird sechs
Monate nach seiner verbindlichen Feststellung fällig,
der Anspruch auf eine Abfindung sechs Monate nach
Wirksamwerden der Kündigung. Die Gesellschaft ist
berechtigt, das Auseinandersetzungsguthaben oder
die Abfindung in drei gleichen Jahresraten auszuzahlen.
In diesem Fall ist der jeweils rückständige Rest
mit vier Prozent jährlich zu verzinsen. Eine Sicherstellung
kann der ausscheidende Gesellschafter nicht
verlangen (siehe § 28 des Gesellschaftsvertrags).
Die Höhe des Abfindungsanspruchs wird von dem für
das betreffende Geschäftsjahr bestellten Abschlussprüfer,
bei Streit durch einen durch den Präsidenten
der zuständigen Industrie- und Handelskammer
bestellten Schiedsgutachter, festgestellt. Die Kosten
des Schiedsgutachtens trägt der ausscheidende
Gesellschafter.
Der Komplementär ist berechtigt, durch Kündigung
gegenüber der Fondsgesellschaft zum Ende eines
Geschäftsjahres aus der Fondsgesellschaft, erstmals
zum 31.12.2011, auszuscheiden.
10.3 Treuhandvertrag der Anleger mit dem Treuhandkommanditisten
und wesentliche Rechte
und Pflichten des Treuhandkommanditisten
Dieser Abschnitt enthält die Angaben zu den wesentlichen
Rechten und Pflichten des Treuhandkommanditisten
gemäß § 12 Abs. 3 Nr. 3 VermVerkProspV.
10.3.1 Gegenstand des Treuhandvertrags
Die FCT FinanzControl Treuhand GmbH schließt als
Treuhandkommanditist mit allen künftig beitretenden
Treugebern gleichlautende Treuhandverträge ab.
Der Treuhandvertrag ist in Tz. 14 dieses Beteiligungsprospekts
abgedruckt. Auf dieser Rechtsgrundlage
übernimmt der Treuhandkommanditist die Aufgabe,
die Kommanditbeteiligung des Treugebers im eigenen
Namen, aber für Rechnung des Treugebers zu halten
und zu verwalten, wobei für das Verhältnis zwischen
Treugeber und dem Treuhandkomman ditisten die
Regelungen des Gesellschaftsvertrags entsprechend
gelten (siehe § 1 des Treuhandver trags).
10.3.2 Rechtsverhältnisse
Der Treuhandkommanditist tritt nach außen im
eigenen Namen auf und wird als Kommanditist in
das Handelsregister eingetragen. Im Innenverhältnis
handelt der Treuhandkommanditist im Auftrag und
für Rechnung der Treugeber, sodass die Stellung des
Treugebers wirtschaftlich der eines Kommanditisten
der Fondsgesellschaft entspricht.
Der Beteiligungsbetrag eines Treugebers ohne Agio
soll mindestens AUD 20.000 betragen; Beteiligungen
müssen jeweils (ohne Berücksichtigung des Agios)
durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. Der Treugeber hat
die in der Beitrittserklärung bezeichnete Pflichteinlage
zzgl. fünf Prozent Agio fristgerecht einzuzahlen.
116

Im Verzugsfall gelten die Regelungen des Gesellschaftsvertrags
entsprechend (siehe § 7 des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft).
10.3.3 Wesentliche Rechte und Pflichten
des Treuhandkommanditisten
Der Treuhandkommanditist hält und verwaltet die
Kommanditbeteiligung des Treugebers im eigenen
Namen, aber für Rechnung des Treugebers.
Der Treuhandkommanditist erteilt dem Treugeber
Vollmacht zur Ausübung des Stimmrechts aus dem
für ihn treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil
und der ihm aus diesem Kapitalanteil zustehenden
Kontroll- und Widerspruchsrechte eines Kommanditisten.
Diese Vollmacht kann nur aus wichtigem
Grund widerrufen werden. Wenn der Treugeber sein
Stimmrecht nicht selbst oder durch einen Dritten
wahrnimmt oder er nicht für den Einzelfall vorher
eine andere Weisung erteilt, wird der Treuhandkommanditist
angewiesen, das Stimmrecht entsprechend
den Beschlussvorschlägen der Geschäftsführung der
Fondsgesellschaft auszuüben. Beim Beschluss der
Gesellschafterversammlung über Nachschüsse in
die Gesellschaft und / oder Kapi talerhöhungen der
Gesellschaft (§ 7 Abs. (4), (5) des Gesellschaftsvertrags)
wird sich der Treuhänder einer Stimmabgabe
für den Treugeber enthalten, sofern der Treugeber
keine Weisung hinsichtlich der Stimmabgabe erteilt
hat (§ 5 des Treuhandvertrags).
Der Treuhandkommanditist tritt dem Treugeber
seinen Anspruch auf den festgestellten Gewinn, die
beschlossenen Entnahmen sowie auf dasjenige, was
ihm im Fall seines Ausscheidens oder der Beendigung
der Fondsgesellschaft zusteht, entsprechend der
Höhe des Beteiligungsbetrags des Treugebers ab.
Die Abtre tung ist aufschiebend bedingt auf die
Einzahlung des Beteiligungsbetrags zzgl. Agio durch
den Treugeber. Der Treuhandkommanditist bleibt
ermächtigt, die an den Treugeber abgetretenen
Ansprüche im eigenen Namen einzuziehen.
Der Treugeber ist berechtigt, an den Gesellschafterversammlungen
und an sonstigen Abstimmungen
(schriftliches Umlaufverfahren) teilzunehmen.
Der Treuhandkommanditist ist in Abstimmung mit
der Fondsgesellschaft zum Rücktritt von dem Treuhandvertrag
berechtigt, wenn der Treugeber seiner
Verpflichtung zur Einzahlung des Beteiligungsbetrags
117
nicht oder nicht vollständig nachkommt. Stattdessen
kann der Treuhandkommanditist in Abstimmung mit
der Fondsgesellschaft den Beteiligungsbetrag auf den
Betrag der geleisteten Zahlung abzüglich fünf Prozent
Agio herabsetzen.
10.3.4 Wesentliche Rechte und Pflichten
des Treugebers
Zusätzlich zu den Rechten und Pflichten, die aus den
in Tz. 10.3.3 dargestellten Sachverhalten für den
Treugeber bestehen, gilt für den Treugeber:
Der Treugeber ist verpflichtet, den von ihm übernommenen
Beteiligungsbetrag zzgl. Agio gemäß den
Bedingungen der Beitrittsvereinbarung zu erbringen.
Der Treugeber hat alle Rechte und Pflichten des
Treuhandkommanditisten aus dem Gesellschaftsvertrag,
mit Ausnahme der dort speziell im Hinblick auf
den Treuhandkommanditisten vorgesehenen Rechte
(z. B. Aufnahme weiterer Kommanditisten, Kapitalerhöhung)
zu übernehmen (siehe § 4 Abs. 1 des
Treuhandvertrags).
10.3.5 Treugeberregister
Der Treuhandkommanditist führt ein Register über
alle persönlichen und beteiligungsbezogenen Daten
der Treugeber (§ 3 des Treuhandvertrags).
10.3.6 Freistellung des Treuhandkommanditisten
Der Treugeber stellt den Treuhandkommanditisten
von allen Verbindlichkeiten frei, die im Zusammenhang
mit Erwerb und Halten der treuhänderisch
gehaltenen Kommanditbeteiligung stehen. Der
Treugeber haftet nicht für die Erfüllung der Verbindlichkeiten
anderer Treugeber (siehe § 4 Abs. 2 des
Treuhandvertrags).
10.3.7 Übertragung der Beteiligung
Treugeber können ihre Beteiligung zu den gleichen
Zeitpunkten und nur unter den gleichen Voraussetzungen
übertragen wie Kommanditisten (siehe § 23
des Gesellschaftsvertrags und § 8 des Treuhandvertrags).
Jede Verfügung ist dem Treuhandkommanditisten
schriftlich anzuzeigen und bedarf seiner
Zustimmung.

10.3.8 Dauer, Kündigung
Der Treuhandvertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Der Treugeber kann den Treuhandvertrag
jederzeit kündigen, wenn er seine Beteiligung gemäß
§ 5 Abs. (4) des Gesellschaftsvertrags in eine Direktbeteiligung
umwandelt. Darüber hinaus kann der
Treugeber den Treuhandvertrag ordentlich erstmals
zum 31.12.2030 mit einer Frist von sechs Monaten
kündigen, danach mit gleicher Frist zum Ende eines
Geschäftsjahres der Gesellschaft. Zudem kann der
Treugeber aus den in § 9 Abs. 1 des Treuhandvertrags
genannten Gründen und gemäß den dort genannten
Voraussetzungen außerordentlich kündigen. Die
Kündigung aus wichtigem Grund bleibt hiervon unberührt
(siehe § 9 Abs. 1 des Treuhandvertrags).
Darüber hinaus endet der Treuhandvertrag, wenn
der Treuhandkommanditist vom Treuhandvertrag
zurücktritt, der Treuhandkommanditist ohne einen
Nachfolger aus der Fondsgesellschaft ausscheidet
und / oder der Treuhänder gegenüber dem Treugeber
schriftlich feststellt, dass in der Person des
Treugebers ein Grund vorliegt, aufgrund dessen
ein Gesellschafter gemäß § 26 Abs. (1) lit. b) – g)
des Gesellschaftsvertrags aus der Fondsgesellschaft
ausscheiden würde (siehe § 9 Abs. 2 des Treuhandvertrags).
Verstirbt ein Treugeber, wird der Treuhandvertrag
mit seinen Erben oder mit einem seiner Erben
fortgesetzt (siehe § 10 des Treuhandvertrags). Der
Treuhandkommanditist ist berechtigt, den Übergang
des Treuhandanteils entsprechend § 24 Satz 4 des
Gesellschaftsvertrags zu untersagen. In diesem Fall
endet dieser Treuhandvertrag. Im Übrigen gilt § 24
des Gesellschaftsvertrags auch im Rahmen des Treuhandvertrags
entsprechend.
Im Detail siehe zur Beendigung des Treuhandvertrags
und Tod eines Treugebers in Tz. 14 die §§ 9, 10
des Treuhandvertrags.
10.3.9 Vergütungen des Treuhandkommanditisten
Der Treuhänder erhält für die mit der Treuhandschaft
für sämtliche Treugeber verbundenen Tätigkeiten
ab dem Jahr 2009 eine jährliche Vergütung in Höhe
von insgesamt AUD 20.000 jeweils zzgl. gesetzlicher
Umsatzsteuer in jeweils gültiger Höhe. Die Vergütung
erhöht sich ab dem Jahr 2011 jährlich um
zwei Prozent. Die Vergütung ist spätestens am 31.12.
eines jeden Jahres gegen Ausfertigung einer Rechnung
zur Zahlung fällig, erstmals am 31.12.2009.
Die Vergütung, ebenso wie die nachgewiesenen
angemessenen Reisekosten sowie die Kosten, die
dem Treuhandkommanditisten für drucktechnische
Anfertigungen und den Versand der für die Treugeber
bestimmten Unterlagen im Zusammenhang
mit Gesellschafterversammlungen und schriftlichen
Gesellschafterabstimmungen entstehen, sind Kosten
der Gesellschaft und werden von dieser an den Treuhandkommanditisten
gezahlt.
10.4 Weitere Verträge der Fondsgesellschaft
10.4.1 Kapitalbeschaffung
Mit der Beschaffung des Eigenkapitals der Fondsgesellschaft
sind die Real I.S. sowie weitere Vertriebspartner
beauftragt. Hierbei dürfen für den
Vertrieb auch weitere Aufträge namens und für
Rechnung der Fondsgesellschaft erteilt werden.
Für die Beschaffung des Eigenkapitals der Fondsgesellschaft
ist – vorbehaltlich der Regelungen des
nachstehenden Absatzes – eine in australischen
Dollar denominierte Vergütung in Höhe von insgesamt
vier Prozent bezogen auf das vermittelte Kommanditkapital
zzgl. Agio in Höhe von fünf Prozent
(ebenfalls bezogen auf das vermittelte Kommanditkapital)
vereinbart. Sofern und soweit es der Real I.S.
gelingt, im Rahmen der Vertriebsvereinbarungen mit
Vertriebspartnern Provisionen zu vereinbaren, die
unter dem genannten Betrag liegen, erhöht sich die
von der Fondsgesellschaft der Real I.S. zu zahlende
Provision, insbesondere für die eigenvermittelten
Anteile der Real I.S., um die auf diese Weise von der
Fondsgesellschaft gegenüber anderen Vertriebspartnern
ersparte Provision.
Sofern das erforderliche Kommanditkapital der
Fondsgesellschaft nicht bis Ende 2009 vollständig
platziert werden kann, ist angestrebt, dass die
Fondsgesellschaft vorübergehend im erforderlichen
Umfang Fremdkapital aufnimmt („(Zwischen-)
Finanzierung“). Im Rahmen des Investitions- und
Finanzierungsplans der Fondsgesellschaft (Tz. 6) ist
in der Position Finanzierungskosten vorsorglich ein
Betrag in Höhe von AUD 825.000 für den Fall angesetzt
(„Angesetzte (Zwischen-)Finanzierungskosten“),
dass die Fondsgesellschaft auf bzw. im Zusammenhang
mit der ggf. erforderlichen (Zwischen-)Finanzierung
Aufwendungen in Höhe eines Betrags hat,
die oberhalb des kalkulatorischen Ausschüttungsanspruchs
auf Basis der Prognoserechnung (Tz. 7) für das
etwaig noch nicht platzierte Kommanditkapital bis zur
118

Rückführung der (Zwischen-)Finanzierung („Kalku la torischer
Ausschüttungsanspruch“) liegen. Soweit es der
Real I.S. gelingt, dass
a) eine solche (Zwischen-)Finanzierung nicht erforderlich
wird, erhöht sich die der Real I.S. gemäß
vorstehendem Absatz zustehende Vergütung um
AUD 825.000;
b) der Fondsgesellschaft Aufwendungen auf bzw.
im Zusammenhang mit der (Zwischen-)Finanzierung
entstehen, die niedriger als der Betrag
des Kalkulatorischen Ausschüttungsanspruchs
sowie der Angesetzten (Zwischen-)Finanzierungskosten
sind, erhöht sich die der Real I.S. gemäß
vorstehendem Absatz zustehende Vergütung
um AUD 825.000 abzüglich des Betrags derjenigen
tatsächlich angefallenen Aufwendungen
– voraus gesetzt, dass diese zunächst den Betrag
des Kalkulatorischen Ausschüttungsanspruchs
überstiegen haben –, soweit dieser Betrag den
Betrag der Angesetzten (Zwischen-)Finanzierungskosten
mindert.
Die Vergütung ist frühestens einen Monat nach
Zeichnung, Einreichung aller Unterlagen und Annahme
der Beitrittsvereinbarung durch die Fondsgesellschaft
und spätestens mit Schließung der
Fondsgesellschaft fällig, jedoch nicht vor Zahlung
des Beteiligungsbetrags zzgl. Agio, wobei eine
zusätzliche Vergütung gemäß vorstehendem Absatz
erst mit vollständiger Platzierung des Eigenkapitals
der Fondsgesellschaft fällig und zahlbar wird. Durch
die Vergütung sind alle mit dem Vertrieb zusammenhängenden
Kosten der Real I.S. und der anderen
Vertriebspartner abgegolten.
Für die Kapitalbeschaffungsverträge mit den Vertriebspartnern
wurden übliche Haftungsbeschränkungen
vereinbart. Der Kapitalbeschaffungsvertrag
mit der Real I.S. wurde am 14.07.2009 abgeschlossen.
10.4.2 Vertrag über Objektaufbereitung
und Konzeption
Die Fondsgesellschaft hat mit der Real I.S. einen
Vertrag zum 14.07.2009 über die Objektaufbereitung
und Konzeption geschlossen. Hiernach ist die Real I.S.
insbesondere für die Auswahl der geeigneten Immobilie,
die Durchführung von Vorverhandlungen mit
Maklern und Verkäufern sowie für die Durchführung
der Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife
zuständig. Die Real I.S. erbringt die im Zusammen-
119
hang mit der Konzeption stehenden Leistungen,
insbesondere eine Rentabilitätsberechnung, die
Erstellung eines Finanzplans sowie die Erstellung
der Emissionsunterlagen für die Beteiligung. Weiterhin
wird die Real I.S. sämtliche Vertragsunterlagen
abstimmen.
Für die erbrachten Leistungen erhält die Real I.S.
insgesamt eine Vergütung in Höhe von AUD 200.000
(AUD 100.000 für die Objektaufbereitung und
AUD 100.000 für die Konzeption) zzgl. deutscher
Umsatzsteuer. Der Vergütungsanspruch entsteht
jeweils mit Abschluss bzw. Durchführung des Kaufvertrags
betreffend das Fondsobjekt und ist nach
Rechnungsstellung, frühestens am 30.12.2009, zur
Zahlung fällig. Über die vorgenannten Vergütungsansprüche
hinausgehende Ansprüche, insbesondere
auf Auslagenersatz im Zusammenhang mit an Dritte
beauftragten Leistungen, hat die Real I.S. nicht.
Die Haftung der Real I.S. ist auf Vorsatz und grobe
Fahrlässigkeit beschränkt, außer bei Schäden aus der
Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit
oder bei Verletzung einer vertragswesentlichen
Pflicht in einer den Vertragszweck gefährdenden
Weise („Kardinalspflicht“). Dies gilt – mit Ausnahme
der nachfolgenden Sätze 4 und 5 dieses Absatzes –
auch in dem Fall, dass die Real I.S. Aufgaben an Dritte
überträgt. Die Real I.S. haftet, soweit sie ihre Aufgaben
oder Teile davon an Dritte überträgt, für deren
Verschulden wie für eigenes Verschulden. Überträgt
die Real I.S. ihre Aufgaben an qualifizierte Berufsträger,
so hat sie nur ihr bei der Auswahl zur Last fal lendes
Verschulden zu vertreten. Für ein Verschulden der
Berufsträger haftet die Real I.S. nicht.
10.4.3 Platzierungsgarantie
Die Real I.S. garantiert mit Vertrag vom 14.07.2009,
dass das für die Durchführung der geplanten
Inves tition auf Ebene der Fondsgesellschaft insgesamt
erforderliche Gesellschaftskapital, jedoch
maximal AUD 275.000.000 („Maximalbetrag“), zu
den Bedingungen der Beitrittsvereinbarung bzw.
des Verkaufsprospekts spätestens zum 31.12.2010
(„Platzierungsfrist“) voll gezeichnet (platziert) ist. Die
Real I.S. verpflichtet sich daher, einen Kapitalanteil an
der Gesellschaft in der Höhe – ohne Agio – selbst zu
zeichnen oder Kapitalanteile an der Gesellschaft in
der Höhe – jeweils ohne Agio – durch Dritte zeichnen
zu lassen, wie unter Berücksichtigung der bis zum
31.12.2010 vorliegenden und von der Gesellschaft
angenommenen Beitrittsvereinbarungen zur Errei-

chung des Gesellschaftskapitals erforderlich sind,
jedoch keinesfalls mehr als den Maximalbetrag.
Das erforderliche Gesellschaftskapital ist das Kommanditkapital
gemäß § 4 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft in der dort jeweils
genannten bzw. durch den geschäftsführenden
Kommanditisten festgelegten Höhe. Zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung bzw. der Unterzeichnung
des Vertrags über die Platzierungsgarantie ist als
erforderliches Gesellschaftskapital der Betrag von
AUD 248.700.000 festgelegt. Falls der geschäftsführende
Kommanditist der Fondsgesellschaft ein
hiervon abweichendes erforderliches Gesellschaftskapital
gemäß § 4 Abs. (1) Satz 2 des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft festlegt, hat er die
Real I.S. hiervon unverzüglich zu informieren. Wenn
zu einem Zeitpunkt das erforderliche Gesellschaftskapital
vollständig platziert ist, wird der Fonds geschlossen
(vorzeitiges Ende der Platzierungsfrist), und
der Betrag des erforderlichen Gesellschafts kapitals
kann nicht mehr geändert werden.
Das Gesellschaftskapital gilt auch dann als platziert,
sodass die Real I.S. nicht mehr aus vorstehender
Garantie in Anspruch genommen werden kann, sofern
nach Ablauf der Platzierungsfrist (i) Anleger den
Treuhandvertrag gemäß § 9 Abs. 1 Treuhandvertrag
wirksam kündigen, (ii) Anleger gemäß § 26 Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft aus der Fondsgesellschaft
ausscheiden und / oder (iii) Anleger ihr Angebot
zum Abschluss des Treuhandvertrags bzw. zum
Beitritt zur Fondsgesellschaft wirksam widerrufen.
Für die Übernahme der Platzierungsgarantie erhält
die Real I.S. eine Vergütung in Höhe von sechs Prozent
des am 31.12.2010 geltenden erforderlichen Gesellschaftskapitals
(ohne Agio und abzüglich des derzeitigen
Kommanditkapitals von AUD 10.000). Der Vergütungsanspruch
entstand dabei mit Abschluss des
Vertrags über die Platzierungsgarantie und ist nach
Rechnungsstellung – auf Basis des aktuell geltenden
erforderlichen Gesellschaftskapitals –, frühestens am
30.12.2009, zur Zahlung fällig. Falls das erforderliche
Gesellschaftskapital am 31.12.2010 von dem zum Tag
der Rechnungsstellung festgelegten abweicht, haben
die Parteien eine Schlussabrechnung der Vergütung
vorzunehmen und die Differenz unverzüglich auszugleichen.
Die Real I.S. übernimmt keinerlei Haftung für die von
den Anlegern übernommenen Kommanditanteile
an der Gesellschaft. Insbesondere haftet die Real I.S.
nicht für die Bonität der Anleger und nicht für die
Erfüllung der diesen obliegenden Einlagenverpflichtungen.
Im Übrigen ist die Haftung der Real I.S. für
Nebenpflichten auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit
beschränkt, außer bei Schäden aus der Verletzung
des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit oder
bei Verletzung einer vertragswesentlichen Pflicht
in einer den Vertragszweck gefährdenden Weise
(„Kardinalspflicht“). Dies gilt auch in dem Fall,
dass die Real I.S. Aufgaben an Dritte überträgt. Die
Real I.S. haftet, soweit sie ihre Aufgaben oder Teile
davon an Dritte überträgt, für deren Verschulden
wie für eigenes Verschulden.
10.4.4 Geschäftsbesorgungs­ / Fondsverwaltungsvertrag
der Fondsgesellschaft mit der Real I.S.
Die Fondsgesellschaft hat die Real I.S. mit Vertrag vom
14.07.2009 mit der laufen den Verwaltung der Fondsgesellschaft
beauftragt. Zu diesem Aufgaben bereich
gehören insbesondere die folgenden Aufgaben:
a) Verwaltung der Treuhand-Beteiligung an dem
BF Kambera Trust
b) kaufmännische Verwaltung
c) Führung des Berichtswesens, insbesondere der
Erstellung des jährlichen Geschäftsberichts
d) Abwicklung des Zahlungsverkehrs
e) Durchführung der Korrespondenz mit den
Gesellschaftern
f) Aufbewahrung sämtlicher Unterlagen der
Fondsgesellschaft
g) Vorbereitung und Durchführung von Gesellschafterversammlungen
h) Abstimmung und Korrespondenz mit dem
Treuhandkommanditisten bzgl. der als Treugeber
beteiligten Anleger
i) Vorbereitung von Entscheidungen für die
Geschäftsführung
Die Real I.S. ist berechtigt, die vorgenannten Aufgaben
ganz oder teilweise an von ihr beauftragte Dritte
weiterzugeben.
120

Für die Übernahme der Geschäftsbesorgung erhält
die Real I.S. eine jährliche Vergütung in Höhe von
AUD 10.000. Die Vergütung ist zum 30.12. eines
jeden Jahres fällig, erstmals zum 31.12.2010 (die
Tätigkeiten im Rahmen des Rumpfjahres 2009 sind
mit der Gebühr für das Jahr 2010 abgegolten).
Im Fall des Verkaufs des Fondsobjekts erhält die
Real I.S. zudem
a) eine Abwicklungsgebühr in Höhe von einem Prozent
des Brutto-Verkaufspreises sowie
b) ggf. eine erfolgsabhängige Gebühr in Höhe des
jeweils höheren von (i), sofern das Fondsobjekt
zu einem höheren Verkaufspreis als im Beteiligungsprospekt
angegeben (siehe Tz. 7.1.3) veräußert
wird, 25 Prozent des Verkaufspreises, soweit
dieser den im Beteiligungsprospekt angegebenen
Verkaufspreis übersteigt, und (ii), sofern die im
Beteiligungsprospekt prognostizierte Rendite der
Anleger einschließlich des Netto-Verkaufspreises
für das Fondsobjekt (kalkuliert nach der Methode
des internen Zinsfußes für den Beispielsfall des
Beteiligungsprospekts in Tz. 8) im Rahmen der
Beteiligung überschritten würde, einen Betrag
aus dem Verkaufspreis des Fondsobjekts, sodass
die Anleger drei Viertel der höheren Rendite
erhalten.
Die Vergütung versteht sich jeweils zzgl. ggf. anfallender
gesetzlicher Umsatzsteuer.
Die Real I.S. erbringt auch weiter gehende sonstige
Leistungen gegenüber der Gesellschaft, insbesondere
im Zusammenhang mit dem Anlegerbeitritt, der
Anteilsübertragung, der Anteilsherabsetzung usw. Soweit
der Gesellschaftsvertrag der Gesellschaft hierfür
spezielle Bearbeitungsgebühren oder Schadenpauschalen
vorsieht, sind diese Beträge als Vergütung an
die Real I.S. weiterzuleiten. Die Real I.S. ist auch berechtigt,
diese Beträge unmittelbar vom betroffenen
Gesellschafter / Anleger einzuziehen. Soweit die
Gesellschaft in diesem Zusammenhang auf Ansprüche
gegenüber dem Gesellschafter / Anleger verzichtet,
steht auch der Real I.S. insoweit keine Vergütung
zu. Im Übrigen haben die Parteien für diese sonstigen
Leistungen ein gemeinsam zu bestimmendes
Leistungs- / Preisverzeichnis vereinbart. Dieses ist in
der jeweils gültigen Fassung anzuwenden.
Der Geschäftsbesorgungs- / Fondsverwaltungsvertrag
ist zunächst auf die Dauer von 15 Jahren abgeschlos-
121
sen. Eine ordentliche Kündigung ist grundsätzlich
ausgeschlossen. Der Vertrag verlängert sich um
jeweils fünf weitere Jahre, sofern nicht eine Vertragspartei
den Vertrag unter Einhaltung einer Frist
von sechs Monaten kündigt. Das Recht der Parteien,
den Vertrag aus wichtigem Grund außerordentlich
ohne Einhaltung einer Frist zu kündigen, ist hiervon
unberührt. Eine außerordentliche Kündigung muss
schriftlich erklärt werden.
Die Haftung der Real I.S. ist auf Vorsatz und grobe
Fahrlässigkeit beschränkt, außer bei Schäden aus der
Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit
oder bei Verletzung einer vertragswesentlichen
Pflicht in einer den Vertragszweck gefährdenden
Weise („Kardinalspflicht“). Soweit die Real I.S.
Verträge im Namen oder für Rechnung der Gesellschaft
schließt, beschränkt sich ihre Haftung auf
die Auswahl des jeweiligen Vertragspartners. Eine
Haftung für die Leistungen des jeweiligen Vertragspartners
oder für Überwachung dieser Leistungen ist
ausgeschlossen. Schadenersatzansprüche verjähren
nach Ablauf von drei Jahren, gerechnet ab dem Ende
des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und
der Anspruchsberechtigte von den den Anspruch begründenden
Umständen und der Person des Schuldners
Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit
erlangen müsste. Unabhängig von der Kenntnis bzw.
grob fahrlässigen Unkenntnis verjährt der Anspruch
spätestens nach Ablauf von fünf Jahren nach der
Entstehung des Anspruchs. Derartige Ansprüche sind
innerhalb einer Ausschlussfrist von sechs Monaten
nach Kenntniserlangung vom Schaden gegenüber
dem Verpflichteten schriftlich geltend zu machen.
Die Nichteinhaltung der Ausschlussfrist führt zum
Verlust des Anspruchs.
10.4.5 Kosten der Fondsgesellschaft einschließlich
Steuerberatung
Die laufende Steuerberatung der Fondsgesellschaft
in Deutschland sowie der Jahresabschluss soll von
der INTEGRA Treuhandgesellschaft mbH, Steuerberatungsgesellschaft
durchgeführt werden. Es
können darüber hinaus noch weitere Kosten für den
Jahresabschluss oder für steuerliche oder rechtliche
Beratung etc. entstehen. Eine jährliche Vergütung für
diese Leistungen ist noch nicht abschließend festgelegt;
auf Basis von Schätz- und Erfahrungswerten sind
jedoch im Investitions- und Finanzierungsplan (Tz. 6)
bzw. in der Prognoserechnung (Tz. 7) entsprechende
Ansätze gebildet worden.

10.5 Wesentliche Verträge der Fondsgesellschaft
mit der Bayernfonds Kambera GmbH als
Treuhänder für das Treuhandvermögen
BF Kambera Trust
10.5.1 Treuhandvertrag („Trust Deed“) des
BF Kambera Trust („Treuhandvermögen“)
Der BF Kambera Trust wurde durch einen Treuhandvertrag
(„Trust Deed“) am 17.07.2009 nach dem Recht des
australischen Bundesstaats Victoria durch die Bayernfonds
Kambera GmbH als Treuhänder gegründet.
Der Treuhänder („Trustee“) wird das erbbaurechtsähnliche
Recht am Fondsobjekt treuhänderisch für
die Fondsgesellschaft als einzigen Treugeber und
wirtschaftlich Berechtigten („Unitholder“ bzw.
„Beneficiary“) halten.
Ein „Trust“ ist eine rechtlich bindende Vereinbarung,
aufgrund derer der Treuhänder Eigentum an im Trust
gehaltenen Vermögensgegenständen („Treuhandvermögen“)
in eigenem Namen, aber für Rechnung
und auf Risiko der Treugeber hält. Treugeber sind die
Inhaber der Anteile am Treuhandvermögen („Units“).
Entsprechend wird der Treuhänder das erbbaurechtsähnliche
Recht am Grundstück (nebst darauf errichtetem
Gebäude) als Fondsobjekt treuhänderisch für
die Fondsgesellschaft als wirtschaftlich berechtigten
Treugeber des Trusts halten.
Der Treuhandvertrag ermöglicht es der Fondsgesellschaft,
als Treugeber die wesentlichen das Treuhandvermögen
betreffenden Entscheidungen (z. B. im
Zusammenhang mit Abschluss und Beendigung von
Mietverträgen, An- und Verkauf von Treuhandvermögen,
Darlehensverträgen und sämtlichen Verträgen
mit einem jährlichen Volumen von mehr als
AUD 10.000) im Wege des Zustimmungsvorbehalts
zu fällen, Erträge aus dem Treuhandvermögen zu erhalten
sowie den Treuhandvertrag zu kündigen und
Herausgabe des Treuguts zu verlangen.
Daneben enthält der Treuhandvertrag u. a. Bestimmungen
zur Übertragung von Treuhandanteilen, zur
Vergütung bzw. Kostenerstattung für den Treuhänder,
zur Freistellung des Treuhänders von Haftungsrisiken,
zu den allgemeinen und besonderen Rechten und
Pflichten des Treuhänders, Regelungen zu Änderungen
des Trust Deed sowie zur Bewertung des Treuhandvermögens,
Bestimmungen zur Ernennung und
Aufgabe unabhängiger Gutachter, zur Verpflichtung
zur Führung des Registers bzw. einer Liste der ausge-
gebenen Anteile und Regelungen zur Zustimmung
durch die Fondsgesellschaft als Anteilseigner. Der
Inhalt des Trust Deed entspricht insoweit den üblichen
Regelungen für Treuhandvereinbarungen unter
Berücksichtigung der besonderen Bestimmungen
gemäß dem Recht des australischen Bundesstaats
Victoria.
Die Fondsgesellschaft hält sämtliche Anteile am
Treuhandvermögen des BF Kambera Trust. Das Treuhandvermögen
soll bis zur Fälligkeit des Kaufpreises
für das Fondsobjekt u. a. durch Zeichnung weiterer
Anteile durch die Fondsgesellschaft im erforderlichen
Umfang aufgestockt werden.
10.5.2 Darlehensvertrag
(„Loan and General Agreement“)
Die Fondsgesellschaft hat gemäß dem Investmentkonzept
mit der Bayernfonds Kambera GmbH, in ihrer
Eigenschaft als Treuhänder des BF Kambera Trust
für die Fondsgesellschaft als Treugeber handelnd,
am 17.07.2009 einen Darlehensvertrag („Loan and
General Agreement“) abgeschlossen. Nach dem
Darlehensvertrag kann der Treuhänder für das
Treuhandvermögen ein Darlehen in Höhe von bis zu
AUD 123.000.000 von der Fondsgesellschaft, insbesondere
zur Finanzierung des Erwerbs der Rechte am
Fondsobjekt, in Anspruch nehmen. Das Darlehen ist
im Rahmen der Prognoserechnung berücksichtigt
worden (siehe dazu Details in Tz. 7 bzw. Tz. 11 und
auch die Hinweise in Tz. 3.4). Das Darlehen hat eine
Laufzeit von neun Jahren und elf Monaten ab dem
Datum der Auszahlung bzw. mit Zustimmung der
Fondsgesellschaft ggf. auch länger. Das Darlehen ist
während der Platzierungsphase in dem Zeitraum unverzinslich,
sofern das gezeichnete Kapital nicht mindestens
AUD 123.000.000 beträgt. Im Übrigen ist das
Darlehen mit zehn Prozent p. a. zu verzinsen. Im Fall
des Verzugs erhöht sich der Darlehenszins auf 14 Prozent
p. a. Das Darlehen soll zum Fälligkeitstermin des
Kaufpreises für die Rechte am Fondsobjekt gezogen
werden und ist ohne schriftliche Zustimmung der
Fondsgesellschaft nicht übertragbar. Das Darlehen
ist unbesichert. Der Treuhänder als Treuhänder des
Treuhandvermögens („Darlehensnehmer“) kann das
Darlehen mit einer Benachrichtigungsfrist von fünf
Werktagen vorzeitig zurückzahlen. Rückzahlung des
Darlehens schuldet der Treuhänder ausschließlich
aus dem treuhänderisch für die Fondsgesellschaft als
Treugeber im Trust gehaltenen Treugut.
122

10.6 Weitere wesentliche Verträge der Bayernfonds
Kambera GmbH in ihrer Funktion
als Treuhänder des Treuhandvermögens
BF Kambera Trust
10.6.1 Vertrag über eine Andienungs­ und
Kauf option („Optionsvereinbarung“ –
„Put and Call Option“)
Der Fälligkeitstermin für die im Rahmen der Transaktion
anfallende australische Stempelsteuer („Stamp
Duty“) ist vom Zeitpunkt der formalen Unterzeichnung
des Kaufvertrags über das erbbaurechtsähnliche
Recht am Grundstück (nebst darauf errichtetem
Gebäude) bzw. dem Zeitpunkt der Ausübung der
nachstehend beschriebenen Optionsvereinbarung
abhängig. Ein möglichst später Ausübungstermin
unter der Optionsvereinbarung und damit ein möglichst
später formaler Kaufvertragsabschluss und damit
Kaufpreiszahlungstermin ist bis zur Einwerbung
des erforderlichen Eigenkapitals u. a. aus wirtschaftlichen
Gründen sinnvoll. Im Zuge der Verhandlungen
mit den Verkäufern konnte erreicht werden, dass
zunächst eine Optionsvereinbarung („Put and Call
Option“) abgeschlossen wurde, die den Vertragsparteien
folgende wesentlichen Rechte einräumt:
Gegen Zahlung von AUD 11 hat die Bayernfonds Kambera
GmbH (als Treuhänder des Treuhandvermögens
BF Kambera Trust) das Recht erworben, von den Verkäufern,
QIC Westpoint Pty Limited (als Treuhänder
für den QIC March 2001 Trust) sowie Canberra Centre
Investments Pty Limited (als Treuhänder für den Canberra
Centre Investment Trust), zu einem bestimmten
Termin das erbbaurechtsähnliche Recht am Grundstück
nebst aufstehendem Gebäude „Australian Taxation
Office“, 10-14 Cooyong Street, Canberra, („ACT“)
auf der Grundlage eines der Optionsvereinbarung
beigefügten Kaufvertragsentwurfs zu erwerben („Call
Option“). Die Verkäufer sind zwei Rechtseinheiten,
die von der Queensland Investment Corporation
(„QIC“) verwaltet werden. QIC ist ein Unternehmen
der Verwaltung der Regierung von Queensland und
wird gemäß dem Government Owned Corporation Act
1993 sowie dem Queensland Investment Corporation
Act 1991 operativ tätig. QIC agiert als Wirtschaftsunternehmen
unter dem Corporation Act 2001. Seit der
formalen Gründung im Jahr 1991 hat sich QIC zum
größten institutionellen Fondsmanager in Australien
mit AUD 65 Mrd. „Assets Under Management“ (Stand
31.05.2009) entwickelt. Das Unternehmen betreut über
80 institutionelle Investoren im In- und Ausland. Dazu
zählen Pensionsfonds, öffentlich-rechtliche Organisationen
und Verwaltungseinheiten, gemeinnützige
123
Organisationen, Versicherungen, Finanzinstitutionen
sowie Ausbildungseinrichtungen. Die Call Option
muss innerhalb eines bestimmten Zeitfensters (im Zeitraum
bis 11.12.2009) vor dem vereinbarten Kauftermin
ausgeübt werden.
Gegen Zahlung von AUD 11 haben die Verkäufer vom
Käufer das Recht erworben, zu einem bestimmten
Zeitpunkt den Abkauf des erbbaurechtsähnlichen
Rechts am Grundstück nebst aufstehendem Gebäude
„Australian Taxation Office“, 10-14 Cooyong Street,
Canberra, („ACT“) auf der Grundlage eines der Optionsvereinbarung
beigefügten Kaufvertragsentwurfs
zu verlangen („Put Option“). Die Put Option muss
inner halb eines bestimmten Zeitfensters (im Zeitraum
ab 11.12.2009 bis 18.12.2009) vor dem vereinbarten
Kauftermin ausgeübt werden. Die Optionsvereinbarung
wurde am 21.07.2009 rechtsverbindlich
unterzeichnet.
Die Ausübung der Call Option sowie der Put Option
ist an bestimmte übliche Bedingungen geknüpft,
wie z. B. den Erhalt eines „Encroachment Letters“
(oder „Encroachment Licence“) von der zuständigen
Behörde betreffend die Erteilung einer Erlaubnis für
bestimmte vom Grundstück des Fondsobjekts in den
Luftraum angrenzender Grundstücke überstehende
Objekten (z. B. Sonnenschutzvorrichtungen, Vordächer),
die am Fondsobjekt montiert sind, den Erhalt
einer staatlichen Genehmigung zur Durchführung
der Transaktion durch die zuständige australische
Behörde („Foreign Investment Review Board“, kurz
„FIRB“), das Bestehen des Mietvertrags mit dem
Hauptmieter („ATO Lease“) sowie dass das Fondsobjekt
zu diesem Zeitpunkt nicht so beschädigt ist,
dass der Hauptmieter seinen Mietvertrag aus diesem
Grund kündigen oder voraussichtlich kündigen kann
(„Event of Destruction“). Sollte die Ausübung der
Call- und Put-Option wegen einer der vorstehenden
Bedingungen ausgeschlossen sein oder sollten die
Vertragsparteien keine der Optionsrechte ausüben,
erwirbt der Treuhänder das erbbaurechtsähnliche
Recht am Fondsobjekt nicht. In diesen Fällen würde
die Fondsgesellschaft (rück-)abgewickelt (siehe hierzu
auch die Hinweise in Tz. 3.2.1).
Die Verkäufer können weiterhin die Optionsvereinbarung
kündigen, falls der Käufer seine vertraglichen
Verpflichtungen verletzt und eine solche Vertragsverletzung
nicht im Rahmen der vertraglichen
Regelungen fristgerecht heilt oder wenn der Käufer
insolvent wird.

Dabei ist die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
(bzw. der Treuhänder des vorgeschalteten
australischen Treuhandvermögens der Fondsgesellschaft
als vorgesehener Käufer des Fondsobjekts)
berechtigt, den Verkäufern des Fondsobjekts
gegenüber festzustellen, dass die Voraussetzungen
bzw. aufschiebenden Bedingungen für den Erwerb
des erbbaurechtsähnlichen Rechts am Fondsobjekt
nicht hergestellt werden (können). In jedem Fall der
Nichtausübung einer der Optionen bzw. der Nichtdurchführung
des Kaufvertrags müsste die Fondsgesellschaft
aufgelöst und wirtschaftlich (rück-)
abgewickelt werden. Es ist bei Eintritt eines solchen
Falles nicht völlig auszuschließen, dass ggf. angefallene
bzw. anfallende Kosten und Aufwendungen des
Käufers bzw. der Fondsgesellschaft wirtschaftlich
von den Anlegern zu tragen wären. Beim Rücktritt
von der Optionsvereinbarung hat der Käufer und
damit wirtschaftlich die Fondsgesellschaft u. U.
dem Verkäufer eine Abstandszahlung in Höhe der
gewährten Sicherheit („Bankgarantie“) in Höhe von
AUD 10 Mio. zu erbringen. Diese Kosten, für die der
Anbieter gegenüber der ausstellenden Bank für die
Bankgarantie mithaftet, sowie die sons tigen ggf.
angefallenen Kosten des Fonds (Details hierzu siehe
Tz. 6) sind jedoch begrenzt und stellen insofern die
maximalen Aufwandsbeträge in einem solchen Fall
dar (siehe hierzu Tz. 3.2.1).
Im Rahmen der Optionsvereinbarung wird weiterhin
von den Verkäufern eine Mietgarantie für die derzeit
noch unvermieteten Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss
des Fondsobjekts übernommen (Details hierzu
siehe unter nachstehender Tz. 10.6.4). Neben der
fünfjährigen Mietgarantie für diese Flächen werden
dabei auch die Mindeststandards für die mögliche
Vermietung während der Laufzeit der Mietgarantie
festgelegt. Sollten die Flächen auf Basis der vertraglichen
Regelungen während der Laufzeit der Mietgarantie
vermietet werden, würde die Mietgarantie
vorzeitig enden.
Die Optionsvereinbarung untersagt den Vertragsparteien
ferner die Abtretung von Rechten aus diesem
Vertrag und enthält weitere für solche Verträge typische
Vereinbarungen (z. B. Regelungen zur Vertraulichkeit
von Informationen, Details für erforderliche
Benachrichtigungen und Zustellungen). Zudem ist
geregelt, dass die Parteien ihre Kosten im Zusammenhang
mit der Optionsvereinbarung selbst tragen,
soweit nicht Abweichendes im Vertrag geregelt ist.
Bei Unterzeichnung der Optionsvereinbarung hat
die Käuferseite zur marktüblichen Absicherung der
vertraglichen Verpflichtungen den Verkäufern eine
standardisierte Bankgarantie („Letter of Credit“) in
Höhe von AUD 10 Mio. zur Verfügung gestellt, die
von der BayernLB, München, ausgestellt wurde. Die
Real I.S. hat gegenüber der ausstellenden Bank die
Mithaftung übernommen, gleichwohl bleibt der
Käufer gegenüber der ausstellenden Bank für eventuelle
Verpflichtungen aus dieser standardisierten
Bankgarantie verpflichtet. Der Letter of Credit, den
die ausstellende Bank gegen Zahlung einer Avalprovision
in Höhe von AUD 125.000 ausgegeben hat (siehe
hierzu auch Tz. 6.2, Position 4)), ist spätestens bei
Durchführung der Transaktion und bei Zahlung des
Kaufpreises vom Verkäufer an die ausstellende Bank
zurückzugeben. Die Bankgarantie muss vom Verkäufer
auch an den Käufer bzw. die ausstellende Bank
zurückgegeben werden, falls bestimmte Umstände
eintreten, die der Ausübung einer der Optionen unter
der Andienungs- und Kaufoption bzw. der Durchführung
des Kaufvertrags entgegenstehen. Der Verkäufer
darf die Bankgarantie nur bei bestimmten, in der Optionsvereinbarung
bzw. im Kaufvertrag festgelegten
Vertragsverletzungen durch den Käufer einlösen. In
einem solchen Fall ist letztlich die Fondsgesellschaft
gegenüber der garantierenden Bank erstattungspflichtig.
Erfüllt der Käufer seine Verpflichtungen
aus dem Kaufvertrag nicht, ist der Verkäufer wie
vorstehend ausgeführt berechtigt, die Bankgarantie
einzulösen und hat gemäß der Optionsvereinbarung
bzw. dem vorgesehenen Kaufvertrag grundsätzlich
keine darüber hinausgehenden Ansprüche gegen
den Käufer (siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.2.1).
Der Abschluss der Optionsvereinbarung löst keine
australische Stempelsteuer aus. Mit Ausübung
einer Option und Ausfertigung und Durchführung
des Kaufvertrags wird die Stamp Duty in Höhe von
derzeit rd. 6,75 Prozent bezogen auf den Kaufpreis
bzw. den Verkehrswert der Rechte am Fondsobjekt
innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Eigentumsübertragung
fällig. Dies ist im prognostizierten
Investitions- und Finanzierungsplan (Tz. 6) berücksichtigt.
Umsatzsteuern oder materielle Belastungen
im Rahmen des Investitions- und Finanzierungsplans
bzw. der Prognoserechnung durch sog. Goods and
Services Tax fallen durch den Abschluss der Optionsvereinbarung
voraussichtlich nicht an.
Bis zum möglichen Übergabezeitpunkt des Fondsobjekts
an den Käufer darf der Verkäufer bestimmte
Handlungen nicht vornehmen bzw. muss bestimmte
124

Handlungen unterlassen bzw. mit dem Käufer
abstimmen sowie bestimmte Richtlinien befolgen.
Zudem müssen die Vertragsparteien wesentliche Bestimmungen
des Kaufvertrags bereits mit Abschluss
der Optionsvereinbarung einhalten. Der Verkäufer ist
verpflichtet, das Fondsobjekt in einem bestimmten
Zustand zu erhalten und alle für das Fondsobjekt
einzuhaltenden Vorschriften und Gesetze zu befolgen.
Darüber hinaus haben die Parteien weitere
übliche Zusicherungen („Warranties“) abgegeben.
Die Optionsvereinbarung wurde nach dem Recht des
Australian Capital Territory abgeschlossen.
10.6.2 Kaufvertrag über das erbbaurechtsähnliche
Recht an dem Fondsobjekt und damit
zusammenhängende Vereinbarungen
Die Bayernfonds Kambera GmbH (als Treuhänder des
Treuhandvermögens BF Kambera Trust), QIC Westpoint
Pty Limited (als Treuhänder für den QIC March
2001 Trust) und Canberra Centre Investments Pty
Limited (als Treuhänder für den Canberra Centre Investment
Trust) (die beiden Letzteren zusammen der
bzw. die „Verkäufer“) haben sich auf einen Kaufvertrag
(„Sale Agreement“) geeinigt, der bei Ausübung der
vorstehend beschriebenen Andienungs- bzw. Kaufoption
von den Vertragspartnern auszufertigen ist.
Gemäß Kaufvertrag sollen Nutzen und Lasten der
Rechte am Fondsobjekt mit Kaufpreiszahlung am
30.12.2009 („Completion Date“) auf den Treuhänder
des BF Kambera Trust übergehen. Der Kaufpreis
beträgt AUD 205.000.000 und ist bei Vorliegen
der Fälligkeitsvoraussetzungen am 30.12.2009 zu
zahlen. Bei verspäteter Zahlung bestehen übliche
vertragliche Regelungen (wie bspw. eine Strafzinsberechnung,
ein Recht des Verkäufers auf Einlösung
gewährter Sicherheiten bzw. auf Schadenersatz und
auf Kündigung des Vertrags).
Im Zusammenhang mit dem Ankauf der Rechte am
Fondsobjekt hat Colliers International, Canberra,
ein Wertgutachten mit Datum vom 30.06.2009 für
den Ankaufszeitpunkt für das Fondsobjekt erstellt
und den Wert des Fondsobjekts auf AUD 207,5 Mio.
veranschlagt. Weitere Wertgutachten wurden nicht
erstellt. Aufbauend auf dem Wertgutachten haben
die lokalen Experten von Colliers International eine
Analyse bzw. Projektion der Einnahmen und Ausgaben
im Zusammenhang mit dem Fondsobjekt
für den gesamten Prognosezeitraum erstellt. Diese
berücksichtigt u. a. die Brutto-Mieteinnahmen aus
125
dem Fondsobjekt und die Bewirtschaftungs- und
Nebenkosten sowie die Ausgaben für Instandhaltung
und Wartung für das Fondsobjekt. Insoweit basiert
die Prognoserechnung (Tz. 7, Tz. 8) auf den Angaben
des Wertgutachters sowie der Experten von Colliers
International, Canberra.
Im Rahmen der Ankaufsprüfung („Due Diligence“)
hat Rider Levett Bucknall, Sydney, mit Datum vom
15.07.2009 ein technisches Gutachten einschließlich
umwelttechnischem Bericht über das Fondsobjekt
erstellt, dessen Ergebnisse in die Kaufvertragsverhandlungen
bzw. in die Prognoserechnung – soweit
möglich bzw. soweit dies von den Beratern und
Experten als erforderlich gesehen wurde – eingegangen
sind. Soweit erforderlich wurden umwelttechnische
Sachverhalte zusätzlich von den australischen
Anwälten der Fondsgesellschaft im Rahmen der Due
Diligence geprüft. Im Rahmen der Ankaufsprüfung
wurde festgestellt, dass das Grundstück, auf dem
das Fondsobjekt steht, vor dessen Bau von Altlasten
betroffen war, die jedoch im Zuge der Entwicklung
und des Baus des Fondsobjekts beseitigt wurden,
und von den lokalen zuständigen Behörden wurde
erklärt, dass diese beseitigten Altlasten nicht der
beabsichtig ten Nutzung entgegenstehen. Allerdings
muss der Eigentümer der Rechte an dem Fondsobjekt
einen „Environment Management Plan“ („EMP“)
beachten (Details hierzu siehe auch in Tz. 5.1). Dabei
muss der jeweilige Eigentümer der Rechte an dem
Fondsobjekt dafür Sorge tragen, dass der EMP von
allen relevanten Parteien eingehalten wird (u. a. den
Mietern) und dass alle entsprechenden Maßnahmen
durchgeführt werden. In diesem Zusammenhang
muss der Eigentümer sicherstellen, dass regelmäßig
Luft- und Wasserproben genommen und an die
zuständigen Stellen zur Überwachung eingereicht
werden. Im Rahmen der Ankaufsprüfung wurden
keine weiteren erheblichen Verunreinigungen
und Schadstoffe innerhalb des Gebäudes und im
Untergrund gefunden und keine ungewöhnlichen
technischen Probleme festgestellt, aufgrund derer
in der Praxis gravierende Risiken oder Probleme zu
erwarten wären. Im Zusammenhang mit möglichen
Risiken in diesem Zusammenhang siehe die Hinweise
in Tz. 3.2.5.
Für den Erwerb der Rechte am Fondsobjekt fällt in
Australien auf der Grundlage der kaufvertraglichen
Regelungen voraussichtlich keine Belastung der
Fondsgesellschaft für die sog. Goods and Services
Tax („GST“, entspricht der deutschen Umsatzsteuer)
an. Im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag fallen

jedoch australische Stempelsteuer („Stamp Duty“,
vergleichbar der deutschen Grunderwerbsteuer) in
Höhe von ca. 6,75 Prozent bezogen auf den Kaufpreis
bzw. Wert des Fondsobjekts sowie weitere
nominelle Nebenkosten (u. a. für die Registrierung)
an. Ein entsprechender Ansatz ist im Investitions-
und Finanzierungsplan (Tz. 6) berücksichtigt, wobei
davon ausgegangen wird, dass die Stamp Duty auf
den vereinbarten Kaufpreis (ohne Anfall von GST) kalkuliert
wird. Diese Sachverhalte werden im Rahmen
des vorliegenden Gutachtens der Steuerberater der
Fondsgesellschaft zutreffend ausgeführt. Ansonsten
tragen die Vertragsbeteiligten ihre Kosten im Zusammenhang
mit der Transaktion (z. B. für Rechtsberatung)
grundsätzlich selbst.
Der Kaufvertrag unterliegt dem Recht des Australian
Capital Territory („ACT“).
Über das im Zentrum der australischen Hauptstadt
Canberra (Civic) gelegene Grundstück, auf dem die
Fondsimmobilie errichtet ist, ist ein erbbaurechtsähnliches
Recht bestellt (sog. Crown Lease, siehe
hierzu die Details unter der nächsten Überschrift).
Das Grundstück ist im zuständigen Grundregister in
ACT unter folgender Bezeichnung eingetragen: Certificate
of Title Volume 1863, Folio 95; das Grundstück ist
dabei im Deposited Plan 10502 als Block 5, Section 89
in der Division of City vermerkt. Zivilrechtlicher
Eigentümer des Grundstücks ist der australische
Staat („Commonwealth of Australia“). Das Grundstück
hat eine Größe von rd. 5.773 m².
Gemäß den Prüfungen der australischen Anwälte
der Fondsgesellschaft bestehen keine dinglichen
Belastungen auf dem Grundstück / Fondsobjekt
(z. B. Grundpfandrechte).
Das Grundstück / Fondsobjekt ist unter Einhaltung
der Genehmigungen, gesetzlichen und sonstigen
Vorschriften und Vereinbarungen, insbesondere des
erbbaurechtsähnlichen Vertrags („Crown Lease“) zu
nutzen. Details zu Letzterem sind im nächsten Abschnitt
dargestellt. Alle erforderlichen behördlichen
Genehmigungen zur Nutzung des Fondsobjekts
liegen gemäß dem Bericht der australischen Anwälte
der Fondsgesellschaft vor.
Vor Abschluss der Optionsvereinbarung und Vereinbarung
des Kaufvertrags haben die von der Fondsgesellschaft
beauftragten australischen Anwälte
und Steuerberater und Sachverständigen eine
umfangreiche sorgfältige Prüfung („Due Diligence“)
durchgeführt. Wie in Australien üblich, haben die
australischen Anwälte dazu einen Bericht („Legal
Due Diligence Report“) erstellt. Diese sorgfältige
Prüfung hat keine materiell nachteiligen bzw. unüblichen
Sachverhalte hinsichtlich des Fondsobjekts
ergeben, die nicht in diesem Prospekt dargestellt
sind. Gleichwohl wird dem Anleger empfohlen, vor
einer Anlageentscheidung die in Tz. 3 „Risikohinweise“
dargelegten Hinweise, insbesondere auch im
Zusammenhang mit dem Ankauf des Fondsobjekts
(insbesondere in Tz. 3.2.1), sorgfältig zu prüfen.
Über den nachstehend beschriebenen erbbaurechtsähnlichen
Vertrag („Crown Lease“) steht das
Grundstück und damit das Fondsobjekt dem Nutzungsberechtigten
unter diesem Vertrag zu (derzeit
dem Verkäufer und nach Durchführung des Kaufvertrags
dem Käufer). Der Crown Lease hat eine Laufzeit
zunächst bis zum 05.10.2107. Der Treuhänder des BF
Kambera Trust, als zukünftiger Nutzungsberechtigter
unter dem Crown Lease betreffend das Grundstück
(nebst darauf errichtetem Gebäude), hat in seiner
zukünftigen Rechtsposition in erheblichem Umfang
einem Eigentümer vergleichbare Rechte und
Pflichten hinsichtlich des Grundstücks / Fondsobjekts.
Gleich einem Grundstückseigentümer hat der
Treuhänder auch die Kosten des Grundstücks bzw.
der Immobilie zu tragen und unterliegt der gleichen
Haftung hinsichtlich Personen, Immobilie etc. wie ein
Eigentümer (siehe hierzu auch die Hinweise in Tz. 3,
insbesondere in Tz. 3.2.1).
Der Erwerb der Rechte unter dem erbbaurechtsähnlichen
Vertrag für das Grundstück bzw. Fondsobjekt
steht unter aufschiebenden Bedingungen und ist
befristet. Insbesondere muss die staatliche Ankaufsgenehmigung
durch das Foreign Investment Review
Board („FIRB“) erteilt werden (siehe hierzu ebenso
die Hinweise in Tz. 3.2.1). Einige Bestandteile des
Fondsobjekts überschreiten im Luftraum die Grundstücksgrenzen
des Crown Lease und erstrecken sich
auf nachbarschaftliche Grundstücke, die ebenfalls
dem Commonwealth of Australia gehören. Derartige
Überschreitungen („Encroachments“) sind nicht
unüblich, bedürfen jedoch der vertragsgemäßen
Anerkennung durch den jeweiligen Grundstückseigentümer
(im Wege einer „Encroachment Licence“).
Der aktuelle Eigentümer der Nutzungsrechte am
Fondsobjekt, der Verkäufer, hat ein derartiges Anerkenntnis
erhalten, dieses muss jedoch vor Durchführung
des Kaufvertrags zwischen dem Käufer und
dem Commonwealth of Australia neu vereinbart und
abgeschlossen werden, sodass auch dieser Sachver-
126

halt eine aufschiebende Bedingung für die tatsächliche
Durchführung des Kaufvertrags darstellt (siehe
hierzu auch die Ausführungen in Tz. 10.6.1 bzw. die
Hinweise in Tz. 3.2.1).
Der Kaufvertrag wird auf der Grundlage geschlossen,
dass der Verkäufer seine Pflichten aus den sog.
Agreements for Lease (vergleichbar Vorverträgen für
die eigentlichen Mietverträge, u. a. mit zahlreichen
Verpflichtungen des Vermieters gegenüber den
Mietern u. a. zur Gewährung von Zuschüssen für
Innenausbauarbeiten) gegenüber den Mietern des
Fondsobjekts – auch nach Durchführung des Kaufvertrags
– erfüllt.
Im Rahmen der Kaufvertragsdurchführung („Completion“)
muss der Verkäufer außerdem spätestens
am Tag des Übergangs von Nutzen und Lasten am
Fondsobjekt auf den Käufer bzw. der Kaufpreiszahlung
durch den Käufer die Überlassung bestimmter
Unterlagen, Gegenstände und Dokumente an den
Käufer sicherstellen.
Im Rahmen des Kaufvertrags tritt der Verkäufer
seine Gewährleistungsansprüche betreffend das
Fondsobjekt an den Käufer ab, soweit dies rechtlich
möglich ist. So werden auch bestehende Dienstleistungsverträge
betreffend das Fondsobjekt zunächst
übernommen (einschließlich des Vertrags mit dem
Hausverwalter).
Bis zum Übergang der Rechte am Fondsobjekt auf
den Käufer darf der Verkäufer bestimmte Handlungen
oder Unterlassungen nicht vornehmen bzw.
muss bestimmte Richtlinien befolgen und / oder mit
dem Käufer abstimmen. So ist der Verkäufer bei Veränderungen
der Mietverhältnisse, im Fall von Zustimmungserfordernissen
zu Untermietverhältnissen,
Kündigungen von Mietern etc. verpflichtet, vorher
die Zustimmung des Käufers einzuholen (die nicht
ohne wichtigen Grund versagt werden darf). Der Verkäufer
darf weiterhin das Fondsobjekt nicht belasten,
muss das Fondsobjekt in einem bestimmten Zustand
erhalten und alle Vorschriften und Gesetze diesbezüglich
befolgen.
Über die im Kaufvertrag vereinbarten Zusicherungen
und Gewährleistungen hinaus, die wie in Australien
üblich nur einen sehr begrenzten Umfang haben
und die betreffend den Zeitraum ihres Bestands als
auch in ihrem Volumen stark begrenzt sind (siehe
hierzu die Hinweise in Tz. 3.2.1), stehen dem Käufer
keine Ansprüche zu, sollten sich nachträglich Kosten
127
oder Wertveränderungen durch Sachverhalte ergeben,
die im Rahmen der sorgfältigen Prüfung („Due
Diligence“) nicht entdeckt wurden oder die im Zusammenhang
mit einer falschen Interpretation oder
Analyse von Unterlagen oder Informationen entstehen,
die vom Verkäufer an den Käufer überlassen
wurden. Der Verkäufer hat bestimmte Zusicherungen
und Gewährleistungen auch nur für Informationen
und Dokumente übernommen, die dem Käufer im
Rahmen eines elektronischen Datenraums im Rahmen
der Ankaufsprüfungen überlassen wurden. Das
Fondsobjekt wird auf der Grundlage der kaufvertraglichen
Regelungen in dem Zustand erworben, in dem
es sich zum Zeitpunkt des Abschlusses der Verträge
befunden hat. Der Verkäufer haftet außer im durch
Zusicherungen und Gewährleistungen vereinbarten
Umfang nicht für ggf. versteckte Mängel oder unentdeckte
oder nicht dargelegte Umstände zum Nachteil
des Käufers (siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3, insbesondere
auch in Tz. 3.2.5). Insofern hat sich der Käufer
im Wesentlichen auf die Ergebnisse der eigenen
Ankaufsprüfungen (u. a. unter Hinzuziehung eigener
Anwälte und technischer und sonstiger Berater und
Sachverständiger) zu verlassen und kann sich in nur
sehr geringem Maße auf Gewährleistungen oder Zusicherungen
und damit auf die Haftung des Verkäufers
verlassen bzw. stützen, sollten nach Ankauf des
Fondsobjekts rechtliche, technische oder sonstige
Probleme entstehen, die den Wert des Fondsobjekts
auch ganz erheblich mindern könnten (siehe hierzu
auch die relevanten Hinweise in Tz. 3.2 bzw. Tz. 3.3).
Der Kaufvertrag regelt, dass mietfreie Zeiträume und
sonstige Mieterzugeständnisse und Abschlusskosten
(„Incentives“) im Zusammenhang mit dem Abschluss
der bereits bestehenden und der noch für die derzeit
unvermieteten Einzelhandelsflächen abzuschließenden
Mietverträge (siehe nachstehenden Absatz)
vom Verkäufer übernommen werden und der Käufer
diesbezüglich umfassend freigestellt wird.
Im Rahmen des Kaufvertrags wird weiterhin von den
Verkäufern eine Mietgarantie für die derzeit noch
unvermieteten Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss
des Fondsobjekts (sog. Flächen T4 bzw. T5) übernommen
(Details hierzu siehe unter nachstehender
Tz. 10.6). Neben der fünfjährigen Mietgarantie für diese
Flächen werden dabei auch die Mindeststandards für
die mögliche Vermietung während der Laufzeit der
Mietgarantie festgelegt. Sollten die Flächen auf Basis
der vertraglichen Regelungen während der Laufzeit
der Mietgarantie vermietet werden, würde die Mietgarantie
ggf. vorzeitig enden. Die Mietgarantie ist

nicht abtretbar und wird nur zu Gunsten des Käufers
ausgestellt (d. h. für einen möglichen Käufer, an den
der Treuhänder des BF Kambera Trust die Rechte am
Fondsobjekt nach Ankauf veräußert, wäre die Mietgarantie
nicht verfügbar bzw. diese würden in diesen
Fällen vorzeitig enden).
Es bestehen zahlreiche weitere marktübliche
Regelungen, wie sie in Kaufverträgen, speziell in
Australien, üblich sind (u. a. zur Vertraulichkeit
von Informationen, zu Haftungsbegrenzungen der
Treuhänder der Vertragsparteien, zu gegenseitigen
Freistellungen („Indemnity“) der Vertragsparteien im
Fall von Schäden und Kosten (z. B. Rechtsberatungskosten)
durch vertragswidriges Verhalten der jeweils
anderen Partei).
Bei Unterzeichnung der dem Kaufvertrag vorgeschalteten
Andienungs- und Kaufoption („Put and
Call Option“) hat die Käuferseite zur marktüblichen
Absicherung der vertraglichen Verpflichtungen den
Verkäufern eine standardisierte Bankgarantie („Letter
of Credit“) in Höhe von AUD 10 Mio. zur Verfügung
gestellt, die von der BayernLB, München, ausgestellt
wurde. Der Käufer ist dabei gegenüber der ausstellenden
Bank für eventuelle Verpflichtungen aus
dieser standardisierten Bankgarantie verpflichtet. Der
Letter of Credit, den die ausstellende Bank gegen Zahlung
einer Avalprovision in Höhe von AUD 125.000
ausgegeben hat, ist spätestens bei Durchführung der
Transaktion und bei Zahlung des Kaufpreises vom Verkäufer
an die ausstellende Bank zurückzugeben. Die
Bankgarantie muss vom Verkäufer auch an den Käufer
bzw. die ausstellende Bank zurückgegeben werden,
falls bestimmte Umstände eintreten, die der Ausübung
einer der Optionen unter der Andienungs- und
Kaufoption bzw. der Durchführung des Kaufvertrags
entgegenstehen. Der Verkäufer darf die Bankgarantie
nur bei bestimmten, in der Optionsvereinbarung bzw.
im Kaufvertrag festgelegten Vertragsverletzungen
durch den Käufer einlösen. In einem solchen Fall ist
letztlich die Fondsgesellschaft gegenüber der garantierenden
Bank erstattungspflichtig. Erfüllt der Käufer
seine Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nicht, ist
der Verkäufer u. a. berechtigt, die Bankgarantie einzulösen
(siehe dazu auch nachstehenden Absatz sowie
die Hinweise in Tz. 3.2.1).
Sollte der Kaufvertrag nicht wie vorgesehen durchgeführt
werden, bspw. weil sich aufschiebende Bedingungen
oder weitere erforderliche Voraussetzungen
nicht erfüllen lassen oder weil eine der Vertragsparteien
ihren kaufvertraglichen Verpflichtungen nicht
nachkommt bzw. nicht nachkommen kann, kann es
in der Folge auch zu einer (Rück-)Abwicklung der
Fondsgesellschaft kommen. Dabei ist u. a. gemäß
dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft (bzw.
der Treuhänder des vorgeschalteten australischen
Treuhandvermögens der Fondsgesellschaft als vorgesehener
Käufer des Fondsobjekts) berechtigt, den
Verkäufern des Fondsobjekts gegenüber festzustellen,
dass die Voraussetzungen bzw. aufschiebenden
Bedingungen für dessen Erwerb nicht hergestellt
werden (können). In bestimmten Fällen (z. B. wenn
der Käufer den Kaufpreis nicht oder nicht fristgerecht
zahlen kann) wäre der Käufer ggf. zur Kündigung des
Vertrags berechtigt. Sollte das Fondsobjekt vor dem
30.12.2009, dem „Completion Date“ (dem vereinbarten
Tag des Übergangs von Nutzen und Lasten
am Fondsobjekt und der Kaufpreiszahlung für das
Fondsobjekt), so zerstört oder beschädigt werden,
dass ein Schaden größer als 2,5 Prozent des vereinbarten
Kaufpreises entstanden ist, können beide
Parteien den Kaufvertrag kündigen. In diesem Fall
muss der Verkäufer die gewährte Sicherheit (standardisierte
Bankgarantie über AUD 10 Mio.) an den
Käufer zurückgeben und die Parteien haben keine
weiteren Ansprüche mehr gegeneinander. Sollte das
Fondsobjekt bis zu diesem Zeitpunkt so zerstört oder
beschädigt sein, dass der Schadenswert unterhalb
2,5 Prozent des vereinbarten Kaufpreises bleibt,
dann besteht kein derartiges Kündigungsrecht für die
Parteien und die Transaktion muss durchgeführt werden,
wobei der Verkäufer in diesem Fall verpflichtet
wäre, den Schaden über seine Versicherung geltend
zu machen und insofern zu beseitigen. In jedem Fall
der Nichtdurchführung des Kaufvertrags müsste die
Fondsgesellschaft aufgelöst und wirtschaftlich (rück-)
abgewickelt werden. Es ist bei Eintritt eines solchen
Falls nicht völlig auszuschließen, dass ggf. angefallene
bzw. anfallende Kosten und Aufwendungen des Käufers
bzw. der Fondsgesellschaft wirtschaftlich von den
Anlegern zu tragen wären. Bei Nichtdurchführung
des Kaufvertrags aus vom Käufer zu vertretenden
Gründen hat der Käufer und damit wirtschaftlich die
Fondsgesellschaft dem Verkäufer eine Abstandszahlung
in Höhe der unter dem Kaufvertrag gewährten
Sicherheit („Bankgarantie“) in Höhe von AUD 10 Mio.
zu erbringen. Diese Kosten, für die der Anbieter gegenüber
der ausstellenden Bank für die Bankgarantie
mit haftet, sowie die sonstigen ggf. angefallenen
Kosten des Fonds (Details hierzu siehe Tz. 6) sind
jedoch begrenzt und stellen insofern die maximalen
Aufwandsbeträge in einem solchen Fall dar (siehe
hierzu jedoch die weiteren Hinweise in Tz. 3.2.1).
128

Die Nichtdurchführung des Kaufvertrags wäre auch
möglich, wenn vor Durchführung des Kaufvertrags
einer der Vertragspartner insolvent wird.
10.6.3 Erbbaurechtsähnlicher Vertrag über die
Nutzungsüberlassung des Grundstücks
des Fondsobjekts („Crown Lease“)
Das Fondsobjekt befindet sich auf einem rd. 5,773
Hektar (rd. 5.773 m²) umfassenden Grundstück im
Stadtteil Civic, dem Zentrum von Canberra. Das
Fonds objekt ist im Wege eines erbbaurechtsähnlichen
Vertrags („Crown Lease“) vom 06.10.2008
für 99 Jahre bis zum 05.10.2107 an den jeweiligen
Rechteinhaber (vergleichbar einem Nutzungsberechtigten
unter einem Erbbaurecht) vom australischen
Staat („Commonwealth of Australia“ oder
„Commonwealth“) als zivilrechtlichem Eigentümer
des Grundstücks zur Nutzung überlassen worden.
Vorausgesetzt der Nutzungsberechtigte erfüllt alle
vereinbarten Verpflichtungen, ist er berechtigt, das
Grundstück auch nach dem Jahr 2107 für eine weitere
Mietperiode zu den dann gültigen, gesetzlich
vorgegebenen Konditionen (u. a. Laufzeit, Höhe des
Nutzungsentgelts) weiter zu nutzen.
Aktuell Nutzungsberechtigter unter dem Crown
Lease sind jeweils zu gleichen Teilen QIC Westpoint
Pty Limited und Canberra Centre Investments Pty
Limited. Die Übertragung des Crown Lease auf das
Treuhandvermögen BF Kambera Trust (vertreten
durch seinen Treuhänder Bayernfonds Kambera
GmbH) steht u. a. unter dem Vorbehalt der Zustimmung
des Foreign Investment Review Board („FIRB“).
FIRB ist eine staatliche Institution, welche im Rahmen
von Grundstücksgeschäften mit Ausländern in Australien
stets involviert ist. Die FIRB ist nicht zur Genehmigung
verpflichtet. Nach Auskunft des australischen
Anwalts der Fondsgesellschaft und gemäß der Erfahrung
des Anbieters aus vergleichbaren Transaktionen
bestehen keine Hinweise, dass die FIRB-Genehmigung
nicht erteilt würde.
Im Australian Capital Territory („ACT“), dem Standort
des Fondsobjekts, ist es im gewerblichen Bereich
grundsätzlich nicht möglich, Eigentum an Grund und
Boden vom Staat zu erwerben. Vielmehr ist es üblich,
das Land langfristig im Wege eines Crown Lease
vom Staat zur Nutzung überlassen zu bekommen.
Für die Überlassung des Lands unter dem Crown
Lease muss auf Anforderung des Staats lediglich eine
unbedeutende jährliche Miete in Höhe von AUD 0,05
bezahlt werden. Das Grundstück liegt in Canberra im
129
Stadtteil Civic und ist – betreffend den Crown Lease –
im zuständigen Grundregister des Australian Capital
Territory unter der Registriernummer Volume 1863,
Folio 95 registriert. Das Grundstück liegt innerhalb
der Section 89, Block 5, Division of City auf dem
hinterlegten Plan 10502.
Unter dem Crown Lease sichert der Nutzungsberechtigte
u. a. zu, dass die auf dem Grundstück errichteten
Gebäude eine Brutto-Nutzfläche von 49.220 m²
nicht überschreiten, dass für jegliche Bebauung oder
strukturelle Änderungen an der Bebauung im Voraus
eine Genehmigung eingeholt wird, die Flächen bis zu
47.430 m² für Büronutzung und bis zu 1.790 m² für
Einzelhandelsnutzung und – gemäß einem Nachtrag
zum Crown Lease vom 15.01.2009 – für Gastronomie
genutzt werden, behindertengerechte Zugänge und
Einrichtungen bereitgestellt werden und die öffentlichen
Zugänge zur Zufriedenheit des Commonwealth
beleuchtet werden. Weiterhin sichert der Nutzungsberechtigte
zu, dass auf dem Grundstück die geplanten
Parkflächen, wie sie von der entsprechenden
Behörde genehmigt wurden, bereitgestellt werden.
Bestimmte strukturelle Änderungen an den Gebäuden
bedürfen ebenfalls einer Genehmigung durch
das Commonwealth. Wie in Verträgen dieser Art
üblich, stellt der Nutzungsberechtigte („Lessee“) das
Commonwealth of Australia von allen Schäden oder
Ansprüchen Dritter frei. Das Gebäude ist vom Nutzungsberechtigten
zur Zufriedenheit des Commonwealth
of Australia zu warten und instand zu halten.
Sollte der Nutzungsberechtigte diese Verpflichtung
nicht erfüllen, kann das Commonwealth of Australia
unter bestimmten Umständen bspw. Arbeiten auf
Kosten des Nutzungsberechtigten veranlassen oder
auch verlangen, dass der Nutzungsberechtigte die
Gebäude entfernt und ggf. wieder auf eigene Kosten
errichtet. Das Commonwealth of Australia hat übliche
Inspektionsrechte. Der Nutzungsberechtigte
muss für alle Steuern und Abgaben im Zusammenhang
mit dem Grundstück während der Laufzeit des
Crown Lease aufkommen. Bei den vorgenannten
bzw. bestehenden laufenden Zusicherungen handelt
es sich um übliche Zusicherungen im Rahmen eines
Crown Lease im Australian Capital Territory.
Sollte der Nutzungsberechtigte die Miete oder jegliche
andere Zahlungsverpflichtung unter dem Crown
Lease nach Anforderung nicht innerhalb von drei
Monaten nach deren Fälligkeit bezahlen oder die
laufenden Zusicherungen nicht einhalten bzw. verletzen
und diesen Zustand nicht innerhalb von sechs

Monaten nach entsprechender Benachrichtigung
durch das Commonwealth of Australia heilen, oder
sollte das Fondsobjekt länger als ein Jahr nicht gemäß
den Nutzungsbestimmungen genutzt werden,
hat das Commonwealth of Australia das Recht, den
Crown Lease außerordentlich zu kündigen, wobei
das Commonwealth of Australia sich darüber hinaus
mögliche Schadenersatzforderungen offen hält.
Der Crown Lease unterliegt dem Recht des Australian
Capital Territory („ACT“).
10.6.4 Mietvertrag mit dem Hauptmieter des
Fondsobjekts, dem Commonwealth of
Australia (vertreten durch das Australian
Taxation Office)
Das Fondsobjekt ist auf der Grundlage eines mit
Wirkung zum 26.11.2007 abgeschlossenen Mietvertrags
zu rd. 96,4 Prozent der Gesamtfläche langfristig
an den australischen Staat, vertreten durch die
nationale australische Finanzbehörde („Australian
Taxation Office“ oder „ATO“), vermietet. Der Mietvertrag
hat eine Grundlaufzeit von zunächst 15 Jahren
(bis 25.11.2022) und kann vom Mieter dreimal um
jeweils fünf Jahre verlängert werden (bis maximal
25.11.2037). Die Ausübung einer Verlängerungsoption
muss dem Vermieter jeweils zwölf Monate
vor Ablauf des Mietvertrags vom Mieter schriftlich
angezeigt werden.
Die Miete ist monatlich vorschüssig und grundsätzlich
immer zum ersten Tag des Monats zu bezahlen
(jeweils zzgl. australischer Umsatzsteuer, sog.
Goods and Services Tax). Weitere Details hierzu sind
in Tz. 5.2 enthalten. Diese Ansätze sind im Rahmen
der Prognoserechnung (Tz. 7, Tz. 8) berücksichtigt.
Die maßgeblichen Netto-Flächen im Mietvertrag sind
geringer als die bei Fertigstellung des Fondsobjekts
tatsächlichen vorhandenen Flächen, die nun vom
Mieter unter dem Mietvertrag belegt sind. Mieteinnahmen
für diese Flächendifferenz können aus Sicht
des Eigentümers des Fondsobjekts bzw. des Vermieters
jedoch erst nach Auslaufen des Mietvertrags ggf.
erzielt werden.
Bei verspäteten Zahlungen unter dem Mietvertrag
mit der nationalen australischen Finanzbehörde
bestehen übliche vertragliche Regelungen. Sollte der
Mieter nach ordnungsgemäßer Benachrichtigung
durch den Vermieter nicht innerhalb von 30 Tagen
ausstehende und fällige Beträge bezahlen, hat der
Vermieter ein Kündigungsrecht. Die Miete als solche
wird jeweils ohne Benachrichtigungen durch den
Vermieter fällig. Sofern vertraglich fällige Zahlungen
des Mieters (z. B. Mieten) nicht innerhalb von zehn
Tagen nach Fälligkeit beglichen werden, sind vom
Mieter zusätzlich vertraglich vereinbarte Strafzinsen
an den Vermieter zu leisten.
Die Miete wird grundsätzlich jährlich zum 26.11. um
3,5 Prozent erhöht („Rent Review“). Abweichend
davon erfolgt in den Jahren 2012 und 2017 eine Anpassung
an die Marktmiete („Market Rent Review“),
wobei hierfür der entsprechende vertraglich definierte
Prozess vom Vermieter beachtet und durchgeführt
werden muss und die Miete nicht unter das
Niveau der Miete des unmittelbar vorhergehenden
Monats sinken kann.
Der Mietvertrag mit der nationalen australischen
Finanzbehörde ist ein Brutto-Mietvertrag („Gross
Lease“), was bei Mietverträgen mit staatlichen
Mietern in der Hauptstadt Canberra die übliche
Mietvertragsform darstellt. Unter dem Mietvertrag
zahlt der Mieter neben der Miete grundsätzlich
noch seine direkten Verbrauchskosten für Elektrizität,
Gas und Wasser oder für Telekommunikation
und ähnliche Dienstleistungen sowie mit dem
Vermieter zu vereinbarende Stundensätze für den
Betrieb der Klimaanlage außerhalb der definierten
üblichen Geschäftszeiten. Alle weiteren Bewirtschaftungs-
und Betriebskosten trägt der Vermieter. Der
Vermieter trägt daher Kosten und Aufwendungen
für das Fonds objekt wie z. B. öffentliche Abgaben
und Steuern (Rates, Levies, Water and Sewerage
Charges, Taxes, zusammen „Statutory Outgoings“),
Gebäude- und sonstige Versicherungen, Hausverwaltungskosten
oder weitere Bewirtschaftungskosten
(z. B. Reinigung der Außenflächen und der äußeren
Fensterflächen, Gartenpflege, Verbrauchskosten
aus dem Betrieb der technischen Gebäudevorrichtungen
wie Klimaanlage, Heizung). Darüber hinaus
trägt der Vermieter alle Kosten und Ausgaben für die
Instandhaltung und Renovierung des Fondsobjekts
(einschließlich der technischen Komponenten sowie
aller strukturellen Reparaturen und Investitionen).
Der Mieter ist lediglich verpflichtet, die Mieträume
gemäß Mietvertrag instand zu halten und zu pflegen.
Kostenansätze für die entsprechenden vom Vermieter
zu tragenden diesbezüglichen Kosten und Aufwendungen
haben lokale Sachverständige für den
gesamten Prognosezeitraum geschätzt. Diese sind
im Rahmen der gutachterlichen Stellungnahmen in
der Prognoserechnung (Tz. 7) berücksichtigt (siehe
hierzu die Hinweise in Tz. 3.2.3 bzw. Tz. 3.3).
130

Der Vermieter ist verpflichtet, für das Fondsobjekt
nebst Grundstück die erforderlichen technischen
Betriebsvorrichtungen (u. a. wesentliche Teile
der Klimaanlage, Heizung, Aufzüge, Türsysteme,
Brandschutzsysteme, Kommunikationssysteme,
Versorgungssysteme für Gas, Wasser, Abwasser,
und Elektrizität) zu jeder Zeit bereitzustellen bzw.
für den Betrieb zu sorgen. Dabei sind einschlägige
australische Standards und im Mietvertrag vereinbarte
zusätzliche Standards einzuhalten. Der Mieter ist
jedoch für von ihm installierte Systeme (z. B. Sicherheits-
und Betriebssysteme) selbst verantwortlich.
Sind im Verantwortungsbereich des Vermieters stehende
technische Betriebsvorrichtungen zu reparieren
oder zu ersetzen, ist der Vermieter verpflichtet,
dies innerhalb eines angemessenen Zeitraums auf
seine Kosten zu tun. Sind Reparatur / Ersatz durch
Fehlverhalten des Mieters erforderlich geworden,
kann der Vermieter diese Kosten auf den Mieter umlegen.
Der Vermieter ist verpflichtet, diese Systeme
u. a. auf der Grundlage der vertraglichen Standards
und Regelungen bereitzustellen, zu betreiben und
entsprechend definierter Kriterien (u. a. gemäß
einem vereinbarten Wartungsplan) zu warten und
dem Mieter regelmäßig Service-Verträge, Wartungsberichte
und Zertifikate, die die Einhaltung der
entsprechenden australischen Standards bestätigen,
vorzulegen.
Sollte die Nutzung der Mietflächen eingeschränkt
sein, da die technischen Betriebsvorrichtungen („Services“)
dem Mieter nicht oder nur teilweise zur Verfügung
stehen, muss der Vermieter auf schriftliche
Aufforderung des Mieters innerhalb vertraglich vereinbarter
Fristen die volle Verfügbarkeit der Services
wiederherstellen. Im Normalfall muss der Vermieter
innerhalb von zwei Werktagen die vertragsgemäße
Funktion der Services wiederherstellen. Wenn der
Vermieter den Mangel nicht bei Ablauf der Frist
beseitigt hat, steht dem Mieter zunächst das Recht
zu, die Mietzahlungen (bzw. auch alle sonstigen
Zahlungen unter dem Mietvertrag an den Vermieter)
bis zur Beseitigung der Mängel um einen zwischen
den Parteien abgestimmten Betrag zu reduzieren.
Sollten sich die Parteien diesbezüglich nicht einigen,
wird gemäß den mietvertraglichen Bestimmungen
ein Experte die Mietreduktion festlegen. Behebt der
Vermieter Störungen der Services nicht innerhalb
vorgesehener Fristen bzw. unternimmt dazu keine
entsprechenden Schritte, kann der Mieter die Störung
nach Ablauf weiterer fünf Werktage auf Kosten
des Vermieters beheben lassen. Sofern der Mangel
nach einem schriftlichen Expertengutachten nicht
131
innerhalb von drei Monaten beseitigt werden kann,
steht dem Mieter ein Kündigungsrecht zu.
Sollten die Mietflächen ganz oder teilweise unbetretbar,
zerstört oder nicht nutzbar sein, kann der Mieter
ggf. zunächst die Miete bzw. die Zahlungen an den
Vermieter auf der Grundlage der mietvertraglichen
Regelungen ganz oder teilweise aussetzen. In diesen
Fällen kann der Mieter den Mietvertrag ggf. auch
kündigen. Dazu muss eine der folgenden Voraussetzungen
vorliegen: Ein Experte bescheinigt, dass die
betroffenen Mietflächen für mindestens drei Monate
ab Datum der Bescheinigung nicht genutzt werden
können, oder eine Behörde verfügt, dass die betroffenen
Mietflächen wegen drohender Gefahren nicht
genutzt werden dürfen (und ein Experte bestätigt in
diesem Fall, dass dieser Zustand für mindestens drei
Monate anhält), oder die betroffenen Mietflächen
können nach Zerstörung für einen Zeitraum von
mindestens drei Monaten nicht genutzt werden. Der
Mietvertrag enthält umfangreiche weitere übliche
Regelungen für diese Fälle. So kann der Mieter im
Fall einer nur teilweisen Zerstörung oder Nicht-Nutzbarkeit
der Mietflächen, alternativ zu einer Kündigung
und sofern der Vermieter die Flächen nicht
innerhalb eines angemessenen Zeitraums instand
setzt, auch auf Kosten des Vermieters wieder instand
setzen lassen (und die entsprechenden Kosten auch
mit Miet- oder anderen Zahlungsforderungen des
Vermieters verrechnen). Sollte der Mieter im Fall
der vollständig zerstörten oder nicht nutzbaren
Immobilie von den vorstehend beschriebenen Kündigungsrechten
keinen Gebrauch machen und sollte
der Umstand, dass die Mietflächen in Gänze nicht genutzt
werden können, nicht durch den Vermieter zu
vertreten sein, dann steht dem Vermieter innerhalb
eines Zeitraums von 30 Tagen nach Schadenseintritt
und sofern der Mieter keinen Wiederaufbau auf der
Grundlage der vertraglichen Bestimmungen vom
Vermieter verlangt, grundsätzlich ein Kündigungsrecht
mit einmonatiger Frist zu.
Vergleichbare Regelungen, wie vorstehend dargestellt,
im Fall der teilweisen oder vollständigen
Zerstörung der Mietsache oder von Einschränkungen
in der Nutzung sind grundsätzlich auch für den Fall
vereinbart, dass im Mietobjekt gefährliche bzw. gesundheitsgefährdende
Substanzen entdeckt werden.
In diesem Fall muss der Vermieter den Mieter umgehend
schriftlich informieren. Der Vermieter ist zur
Beseitigung bzw. Überwachung gesundheitsgefährdender
Substanzen auf eigene Kosten verpflichtet,
soweit nicht der Mieter das Vorhandensein derar-

tiger Substanzen zu verantworten hat und wäre auch
verpflichtet, die Kosten für eine vorübergehende
anderweitige Unterbringung des Mieters zu bezahlen.
In diesen Fällen hätte der Mieter auch keine
Verpflichtung zur Zahlung der Miete. Der Vermieter
sichert zu, dass zum Zeitpunkt des Mietbeginns
weder Asbest noch andere gesundheitsgefährdende
Materialien im Mietobjekt vorliegen und dass die Klimaanlage
die einschlägigen australischen Standards
(u. a. „Code of Practice on Indoor Air Quality“) erfüllt,
um Gesundheitsrisiken zu vermeiden. Der Mieter hat
weiterhin das Recht zu kündigen, falls gesundheitsgefährdende
Substanzen die Nutzung der Mietsache
gefährlich machen und die Gefährdung nach einem
Expertengutachten nicht innerhalb von drei Monaten
beseitigt werden kann oder der Vermieter nicht
innerhalb von drei Monaten die Gefährdung beseitigt.
Das Recht auf Kündigung in diesen Fällen für den
Mieter besteht allerdings nicht, soweit der Mieter
das Vorhandensein derartiger Substanzen zu verantworten
hat. Die Kündigung schränkt die Rechte und
Ansprüche des Mieters nicht ein.
Der Mietvertrag verpflichtet den Mieter grundsätzlich
zur Instandhaltung und Reparatur seiner
gemieteten Flächen sowie der ausschließlich von
ihm genutzten Flächen („Exclusive Use Areas“) des
Fondsobjekts. Der Mieter ist jedoch nicht zur Reparatur
und Instandhaltung dieser Flächen verpflichtet,
falls die Schäden auf normale Abnutzung oder auf
Schäden bspw. durch Feuer, Blitzeinschlag, Sturm,
Flut, Erdbeben, Wasserschaden oder andere versicherbare
Fälle wie höhere Gewalt zurückzuführen
sind, wobei dieser Ausschluss entfällt, wenn der
Mieter den Schaden zu vertreten hat. Dies trifft auch
für die technischen Betriebsvorrichtungen zu. Sollte
der Mieter Schäden an diesen zu vertreten haben,
dann gilt auch hier die Regel, dass der Mieter diese
auf seine Kosten zu beseitigen hat.
Der Vermieter ist zur Wartung, Instandhaltung und
Reparatur aller weiteren Komponenten des Fondsobjekts
und des Grundstücks gemäß dem dem Mietvertrag
beigefügten Wartungsplan und zum Abschluss
entsprechender Wartungs- und Serviceverträge
verpflichtet. Der Vermieter ist außerdem verpflichtet,
ein bestimmtes Umweltrating (sog. Rating nach
NABERS von 4,5 Sternen) für das Fondsobjekt innerhalb
bestimmter Fristen zu erreichen bzw. über die
Laufzeit des Mietvertrags aufrechtzuerhalten. Beide
Vertragsparteien sind verpflichtet, keine Handlungen
vorzunehmen, die dieses Umweltrating gefährden.
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter regelmä-
ßig ein diesbezügliches Zertifikat der ausstellenden
Stelle vorzulegen (siehe hierzu auch die Hinweise in
Tz. 3.3.2).
Der Vermieter muss eine Vielzahl weiterer für Mietverträge
dieser Art üblicher Verpflichtungen einhalten,
z. B. hinsichtlich der regelmäßigen Reinigung bestimmter
Flächen, die nicht vom Mieter zu reinigen
sind, hinsichtlich der Instandhaltung und Pflege der
Außenanlagen etc.
Darüber hinaus besteht die Verpflichtung des Vermieters,
die Mietsache auf Kosten des Vermieters
regelmäßig und im vereinbarten Umfang, spätestens
alle fünf Jahre, neu zu streichen sowie alle zehn Jahre
(und spätestens nach zehn Jahren) die Fußbodenbeläge
zu erneuern. Derartige Verpflichtungen des
Vermieters sind in der Prognoserechnung (Tz. 7, Tz. 8)
auf der Grundlage der Schätzungen von Experten umfassend
berücksichtigt (siehe hierzu auch die Hinweise
in Tz. 3.2.3 bzw. Tz. 3.3.2).
Der Vermieter ist – wie vorstehend dargestellt –
grundsätzlich für alle Schäden und Aufwendungen
verantwortlich, die dem Mieter entstehen, wenn
dieser das Fondsobjekt aufgrund von Defekten nicht
nutzen kann, ebenso wenn er von seinem Kündigungsrecht
Gebrauch macht (einschließlich der
Kosten für die Nutzung alternativer Räumlichkeiten
bzw. eines ggf. dadurch erforderlichen Umzugs).
Diese Verpflichtung ist auf Fälle begrenzt, die der
Vermieter oder seine Angestellten oder Beauftragten
verursacht bzw. zu vertreten hat / haben bzw. die im
Verantwortungsbereich des Vermieters liegen und
nicht vom Mieter zu vertreten sind.
Im Gegenzug stellt der Mieter den Vermieter von allen
Schäden, Verlusten und Kosten bzw. Aufwendungen
frei, die dem Vermieter durch die unsorgsame oder
missbräuchliche Nutzung oder vorsätzliche Handlungen
von Angestellten des Mieters im Zusammenhang
mit den Betriebsvorrichtungen des Fondsobjekts
für Gas, Wasser (einschließlich Überflutung),
Elektrizität, Beleuchtung oder anderer Ver- und
Entsorgungsanlagen des Fondsobjekts entstehen.
Dies schließt neben möglichen Sachschäden auch
Personenschäden mit ein, die durch das vorgenannte
Verhalten des Mieters entstehen. Die vorgenannte
Freistellung des Vermieters durch den Mieter gilt
nicht für Fälle, die durch arglistiges, missbräuchliches,
vorsätzliches oder sorgloses Verhalten des
Vermieters entstehen.
132

Unter dem Mietvertrag bestehen festgelegte Versicherungsverpflichtungen
für die Vertragsparteien.
Solange der Mieter, wie dies zum heutigen Zeitpunkt
gegeben ist, ein bestimmter qualifizierter staatlicher
Mieter ist, bestehen keine besonderen Versicherungsverpflichtungen
für den Mieter, ansonsten muss der
Mieter eine Haftpflichtversicherung („Public Liability
Insurance“) mit mindestens AUD 20 Mio. je Schadensfall
aufrecht erhalten, eine „Third Party Property
Damage Insurance“ von mindestens AUD 20 Mio.
sowie weitere gesetzlich und / oder vom Vermieter
geforderte Versicherungen vorweisen.
Bei den Versicherungsverpflichtungen des Vermieters
handelt es sich um übliche umfangreiche Versicherungsverpflichtungen.
Der Vermieter muss eine
Haftpflichtversicherung („Public Liability Insurance“)
im Umfang von mindestens AUD 20 Mio. (je Einzelereignis,
ggf. auch ein höherer Betrag, falls der Mieter
dies vernünftigerweise fordert) und eine „all-risk“-
Sachversicherung für das Grundstück / Fondsobjekt
abschließen und aufrechterhalten. Die Sachversicherung
muss alle vernünftigerweise zu versichernden
und auch tatsächlich am Markt versicherbaren
Risiken zum jeweiligen Wiederherstellungswert
abdecken (siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.2.4).
Neben der Sachversicherung ist auch eine Glasversicherung
für das Fondsobjekt zum jeweiligen Wiederherstellungswert
abzuschließen. Der Mieter ist (ggf.
auf Anforderung) in die Versicherungen als mitversichert
aufzunehmen. Die durch die ggf. erforderliche
Mitversicherung des Mieters entstehenden Kosten
hat ggf. der Mieter zu tragen. Schadensfälle, die zwar
versichert aber vom Mieter zu vertreten sind, hat
der Mieter zu tragen. Der Vermieter hat dem Mieter
auf Anforderung die ordnungsgemäße Versicherung
nachzuweisen. Die Kostenschätzungen für
vom Vermieter zu tragende Versicherungen für das
Fondsobjekt sind in der Prognoserechnung (Tz. 7)
auf Basis sorgfältiger Schätzungen lokaler Experten
berücksichtigt.
Der Mietvertrag regelt weiterhin die gestattete
Nutzung durch den Mieter und mögliche Einschränkungen
bei der Nutzung der Mietflächen. Die
Mieträume sind grundsätzlich für Büronutzung und
ergänzende Nutzungen zu belegen. So sichern sich
die Vertragsparteien insbesondere zu, dass sie die
Regelungen zur erlaubten Nutzung („Permitted Use“)
unter dem erbbaurechtsähnlichen Vertrag betreffend
das Grundstück (nebst darauf errichtetem Gebäude)
(„Crown Lease“) mit dem australischen Staat umfassend
beachten und nicht dagegen verstoßen.
133
Der Mieter ist verpflichtet, die rechtlichen Vorschriften
zu beachten und das Fondsobjekt in Über ein stim mung
mit dem anwendbaren Recht zu nutzen, nicht jedoch
aufgrund von rechtlichen Vorschriften strukturelle
Änderungen oder Umbauten bzw. Zubauten am Fondsobjekt
auf eigene Kosten durchzuführen. Sollten
derartige Maßnahmen und Investitionen erforderlich
sein (z. B. bei einer Änderung von Standards bzw.
Vorschriften) und sollte der Vermieter diese Maßnahmen
nach Benachrichtigung des Mieters nicht durchführen,
kann der Mieter nach angemessener Frist die
Maßnahmen auf Kosten des Vermieters durchführen.
Es bestehen vertraglich festgelegte Inspektionsrechte
und Zutrittsrechte des Vermieters oder von
ihm bestimmter Personen, wobei hierfür übliche
Bedingungen eingehalten werden müssen und
Freistellungen seitens des Vermieters zu Gunsten
des Mieters für Schäden vereinbart sind, die vom
Vermieter oder von Beauftragten des Vermieters im
Rahmen des Zutritts des Fondsobjekts entstehen. So
darf z. B. der Vermieter (oder ein von ihm Beauftragter)
mindestens alle drei Monate das Fondsobjekt
nach angemessener Besuchsanmeldung überprüfen
bzw. prüfen, ob der Mieter seinen mietvertraglichen
Verpflichtungen (z. B. bezüglich der Instandhaltung
der Mieträume) nachkommt. Auch zur Ausführung
erforderlicher Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen
gelten vergleichbare Zugangsrechte. In
Notfällen (z. B. bei umgehend durchzuführenden
Reparaturen) kann der Vermieter die Mietsache ohne
Voranmeldung, falls diese nicht möglich ist, betreten.
Im Regelfall muss ein Vertreter des Mieters beim
Betreten des Fondsobjekts zugegen sein.
Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters
keine strukturellen Änderungen am Fondsobjekt
vornehmen und auch keine Änderungen, die gegen
die anwendbaren Vorschriften verstoßen. Sollten
derartige Änderungen (z. B. zusätzliche Einbauten)
während der Laufzeit des Mietvertrags vom Mieter
auf seine Kosten vorgenommen werden, müssen
diese vom Mieter instand gehalten werden. Sofern
der Mieter bei Beendigung des Mietvertrags seine
Ausbauten entfernt, muss er ggf. entstandene Beschädigungen
beseitigen. Sollten diese Änderungen
nicht beseitigt werden, gehen Sie am Ende des
Mietvertrags in das Eigentum des Vermieters über.
Bei Beendigung des Mietvertrags ist der Mieter nicht
zum Rückbau oder Schönheitsreparaturen („Make
Good“) verpflichtet. Sonstige Ansprüche des Vermieters
gegen den Mieter im Fall der Beendigung des
Mietvertrags bleiben davon unberührt.

Der Mietvertrag enthält auch marktübliche Regelungen,
die dem Mieter unter bestimmten Umständen
eine Übertragung bzw. Abtretung des Mietvertrags
(„Assignment“) oder eine Untervermietung
bzw. vergleichbare anderweitige Übertragung von
Rechten aus dem Mietvertrag ermöglichen. Eine
Übertragung bzw. Abtretung des Mietvertrags oder
eine Untervermietung ist jedoch ohne vorherige Zustimmung
des Vermieters grundsätzlich nicht möglich,
es sei denn, die Übertragung bzw. Abtretung
oder Untervermietung erfolgt an eine bestimmte
andere staatliche Rechtseinheit („Commonwealth
statutory body or agency“), sodass sich hieraus aus
heutiger Sicht keine materielle Verschlechterung
der Bonität des Mieters ergeben sollte. Die Abtretung
/ Übertragung des Mietvertrags an andere Mieter
unterliegt der Zustimmung des Vermieters, wozu
er verpflichtet ist, sofern überzeugend dargelegt
werden kann, dass der Abtretungsempfänger / neue
Mieter finanziell sicher und in der Lage ist, alle sich
aus dem Mietvertrag ergebenden Verpflichtungen
umfassend zu erfüllen, und der Abtretungsempfänger
/ neue Mieter die erforderlichen Vereinbarungen
im Zusammenhang mit der Überleitung des Mietvertrags
zur Zufriedenheit des Vermieters ausfertigt
und aus vernünftiger Sicht des Vermieters entsprechende
Sicherheiten durch den Abtretungsempfänger
/ neuen Mieter zur Verfügung gestellt werden.
Die zustimmungspflichtige Abtretung / Übertragung
des Mietvertrags bzw. Untervermietung ist nur
möglich, wenn der Mieter sich zu diesem Zeitpunkt
nicht vertragswidrig verhält. Durch das vorgenannte
Recht des Mieters kann es während der Haltedauer
der Beteiligung ggf. zu einem Wechsel des Mieters
kommen (siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.3.2).
Sollte der Abtretungsempfänger / neue Mieter nicht
die vorstehend genannten Bedingungen einer bestimmten
staatlichen Rechtseinheit erfüllen, muss er
zusätzliche Versicherungen abschließen, zu denen
der heutige Mieter nicht verpflichtet ist (Details siehe
oben).
Der Mietvertrag enthält – neben den bereits oben
dargestellten diversen Kündigungsrechten der Vertragsparteien
bei Eintritt bestimmter Umstände (wie
teilweise oder vollständige Zerstörung oder Beschädigung
bzw. Nichtnutzbarkeit der Mietsache oder
Auftreten gesundheitsgefährdender Substanzen) –
weiterhin übliche Regelungen zu außerordentlichen
Kündigungsrechten. In folgenden Fällen („Tenant
Defaults“) besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht
des Vermieters:
134
Zahlungsverzug des Mieters. Der Mieter bezahlt
den ausstehenden Betrag nicht innerhalb von
30 Tagen nach schriftlicher Aufforderung durch
den Vermieter.
Nichtdurchführung von Wartungs- und Reparaturarbeiten,
zu denen der Mieter verpflichtet ist
(nach Ablauf einer Heilungsfrist nach Benachrichtigung
durch den Vermieter).
Nichterfüllung materieller Verpflichtungen unter
dem Mietvertrag (ebenfalls nach Ablauf einer
Heilungsfrist, falls dies möglich ist, nach Benachrichtigung
bzw. Anzeige durch den Vermieter).
Der Mieter ist ein Unternehmen und ein
Insolvenz verwalter wurde zur Auflösung des
Unternehmens bestellt.
Sollte der Mieter im Fall eines Tenant Default den vertragswidrigen
Zustand nicht innerhalb von 30 Tagen
nach Anzeige des Vermieters beseitigt haben oder
der Vertragsverstoß nicht heilbar sein, kann der Vermieter
den Mietvertrag kündigen, die Räumung des
Fondsobjekts verlangen, dieses in Besitz nehmen
und ggf. weitere Ansprüche gegen den Mieter geltend
machen.
In folgenden Fällen („Landlord Defaults“) besteht ein
außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters:
Nichterfüllung von Verpflichtungen unter dem
Mietvertrag durch den Vermieter (nach Ablauf
einer Heilungsfrist, falls dies möglich ist, nach Benachrichtigung
bzw. Anzeige durch den Mieter).
Nichtdurchführung von Wartungs- und Reparaturarbeiten,
zu denen der Vermieter verpflichtet ist
(nach Ablauf einer Heilungsfrist nach Benachrichtigung
durch den Mieter).
Insolvenz des Vermieters.
Beseitigt der Vermieter im Fall eines Landlord Default
den vertragswidrigen Zustand nicht innerhalb von
30 Tagen bzw. ist dieser Vertragsverstoß nicht heilbar,
kann der Mieter den Mietvertrag kündigen und
die ihm zustehenden rechtlichen Maßnahmen und
Rechte für diesen Fall ausüben (siehe hierzu auch die
Hinweise in Tz. 3.2 bzw. Tz. 3.3). Bei der Rückgabe
der Mietsache bzw. beim Verlassen der Mieträume
behält sich der Mieter die Durchsetzung ihm ggf. zustehender
weiterer Rechtsmittel vor. In bestimmten
Fällen muss der Vermieter zudem definierte Kosten
für die neuen Mieträume bzw. den Umzug des Mieters
übernehmen („Relocation Expenses“).

Verbleibt der Mieter nach Ablauf des Mietvertrags im
Objekt, ohne dass der Vermieter die Räumung verlangt,
dann erfolgt die weitere Vermietung auf monatlicher
Basis. Der Mieter ist verpflichtet, die zuletzt
bezahlte Miete zu entrichten. Die Kündigungsfrist
beträgt für beide Parteien einen Monat.
Unter dem Mietvertrag bestehen zahlreiche weitere
marktübliche Regelungen: So enthält der Mietvertrag
übliche Regelungen zur Vertraulichkeit. Hierbei
verpflichtet sich der Vermieter, bestimmte Informationen
im Zusammenhang mit den Aktivitäten des
Mieters in den Mieträumen streng vertraulich zu
behandeln.
Die Vermietung der 400 Parkplätze des Fondsobjekts
ist Teil der vertraglichen Regelungen unter diesem
Mietvertrag. Die Nutzung der Parkplätze muss in
einer Weise erfolgen, die angemessen ist und die
anwendbaren Vorschriften berücksichtigt.
Der Vermieter ist schließlich verpflichtet, den Mietvertrag,
wie in Australien üblich, registrieren zu
lassen und auch alle mit dem Vertrag im Zusammenhang
stehenden Kosten für Stamp Duty oder Registrierung
zu tragen.
Der Mieter hat ein exklusives Namensrecht und das
Recht, Anzeigetafeln / Beschriftungen an der Fondsimmobilie
anzubringen. Im Erdgeschoss steht das
Recht, Anzeigetafeln / Beschriftungen anzubringen,
auch den Einzelhandelsmietern zu.
Unter dem Mietvertrag mit der nationalen australischen
Finanzbehörde werden vom Mieter grundsätzlich
keine Mietsicherheiten / Kaution zur Absicherung
der mietvertraglichen Verpflichtungen gestellt.
Aufgrund der aus heutiger Sicht guten Bonität des
Mieters wurde im Rahmen der Prognoserechnung
(Tz. 7) vom Ansatz von Mietausfällen abgesehen
(siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.3).
Der Mietvertrag unterliegt dem Recht des Australian
Capital Territory („ACT“).
Mietverträge betreffend die Einzelhandelsflächen
Im Erdgeschoss des Fondsobjekts sind zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung drei Einzelhandels- / Restaurantflächen
mit zusammen 619 m², d. h. rd. 1,4 Prozent
der gesamten vermietbaren Flächen, vermietet.
Weitere Details hierzu sind in Tz. 5.3 enthalten.
135
Jeder Mietvertrag unterliegt den anwendbaren
gesetzlichen Vorschriften für diese Art von Mietverträgen,
dem Leases („Commercial and Retail“)
Act 2001 („LCRA“). Im LCRA sind Minimumstandards
für Mietverträge festgelegt, wie z. B. Miete, Umsatzmiete,
Betriebskosten, Übertragung.
Die vorstehend dargestellten Mieten werden jährlich
zum Jahrestag des Mietbeginns um fünf Prozent
angepasst. Des Weiteren enthalten die Mietverträge
Umsatzmietvereinbarungen. Umsatzmiete ist der
Betrag, um den zehn Prozent des Umsatzes die Basismiete
in einem Finanzjahr überschreitet.
Beim Mietvertrag mit dem Mieter Blu Ginger handelt
es sich um einen Brutto-Mietvertrag, d. h. der Mieter
beteiligt sich nicht an den Betriebs- und Bewirtschaftungskosten
des Fondsobjekts („Outgoings“). Bei den
Mietverträgen für die weiteren Einzelhandelsflächen
handelt es sich um Netto-Mietverträge, d. h. die
Betriebskosten werden weitgehend, anteilig bezogen
auf die gesamten Nettomietflächen im Fondsobjekt,
auf den jeweiligen Mieter umgelegt.
Als Sicherheit für die Erfüllung der Verpflichtungen
aus dem Mietvertrag wurden von allen Mietern Bankgarantien
im üblichen Umfang zur Verfügung gestellt
sowie persönliche Garantien geleistet. Im Zuge
der Eigentumsübertragung am Fondsobjekt sollen
die originalen Bankgarantien übertragen bzw. durch
eine Ersatz-Bankgarantie ausgetauscht werden.
Zum Ende des jeweiligen Mietvertrags ist die Mietsache
vom Mieter in renoviertem Zustand zurückzugeben.
Mietgarantie
Im Rahmen des Kaufvertrags erteilen die Verkäufer
zu Gunsten des Käufers eine Mietgarantie über zwei
noch nicht vermietete Flächen im Erdgeschoss des
Fondsobjekts (Details hierzu siehe in Tz. 5.3 und
Tz. 10.6).
Der Verkäufer hat alle Kosten der Vermietung (z. B.
Ausbaukosten zu Gunsten der Mieter, mietfreie
Zeiträume, Maklergebühren) zu tragen. Die Mietgarantie
beginnt mit dem Zeitpunkt der Durchführung
des Kaufvertrags (Kaufpreiszahlung durch den Käufer
und Überlassung von Nutzen und Lasten an den neuen
Eigentümer der Rechte am Fondsobjekt durch den
Verkäufer) und endet spätestens nach fünf Jahren.
Die Garantieverpflichtung endet dabei ggf. vorzeitig

mit der tatsächlichen Vermietung der jeweiligen Einzelhandelsfläche
auf der Grundlage der vertraglichen
Vereinbarungen.
10.6.5 Beratungs­ und Servicevertrag des
Treuhänders mit der Real I.S.
Der Treuhänder des BF Kambera Trust, Bayernfonds
Kambera GmbH, hat die Real I.S. mit Vertrag vom
14.07.2009 mit der Geschäftsbesorgung im Zusammenhang
mit den nachstehend genannten Beratungs-
bzw. Servicedienstleistungen beauftragt:
a) Laufende technische Analyse der Immobilie und
Beratung des Treuhänders betreffend Maßnahmen
im Bereich Instandhaltung und Reparatur;
b) Beratung der Gesellschaft im Zusammenhang mit
der Aufstellung von Budgets für die Reparatur
und Instandhaltung der Immobilie sowie ggf. Abstimmung
derartiger Budgets mit den Mietern im
Rahmen der Regelungen des jeweiligen Mietvertrags
(dies betrifft sowohl die Immobilie selbst als
auch die technischen Ausrüstungen („Plant“),
die mit der Immobilie verbunden sind); sowie
c) Koordination und Überwachung von technischen
Maßnahmen im Zusammenhang mit strukturellen
und sonstigen Reparaturen, Instandhaltungen
und Investitionen betreffend die Immobilie sowie
begleitende Prüfung, Kontrolle und Koordination
der Abrechnung der diesbezüglichen Kosten
durch die beauftragten Firmen und Unternehmen.
Die Real I.S. wird als Bestandteil und Nebenleistung
zu den vorstehend genannten Beratungs- bzw. Serviceleistungen,
soweit erforderlich, an der Erstellung von
Berichten an den Treuhänder und / oder die Fondsgesellschaft
zu technischen oder wirtschaftlichen Umständen
bzw. Sachverhalten betreffend die Immobilie
mitwirken.
Die Real I.S. ist berechtigt, Dritte mit der Erbringung
einzelner oder sämtlicher der vorgenannten Beratungs-
bzw. Serviceleistungen zu beauftragen.
Für die Übernahme der vorgenannten Beratungs-
bzw. Serviceleistungen erhält die Real I.S. ab dem
Jahr 2010 für die ersten vier Kalenderjahre eine jährliche
Vergütung von AUD 75.000, für das Jahr 2014
in Höhe von AUD 375.000 und anschließend jährlich
in Höhe von drei Prozent der jeweiligen Miete eines
Kalenderjahres ohne umlegbare Nebenkosten aus
dem Fondsobjekt, mindestens jedoch AUD 620.000.
Die Arbeiten unter dieser Vereinbarung für das
Rumpfjahr 2009 sind mit der Gebühr für das Jahr
2010 abgegolten. Die Reduktion der jährlichen
Vergütung während der ersten vier Kalenderjahre
ab dem Jahr 2010 basiert darauf, dass es sich bei
dem Fondsobjekt um eine neue moderne Immobilie
handelt und dass daher der Aufwand der Real I.S. in
den ersten Jahren der Laufzeit dieses Vertrags deutlich
geringer sein wird als später. Die Vergütung ist
jeweils spätestens zum 30.12. eines jeden Jahres in
australischen Dollar fällig und zu zahlen. Die Vergütung
versteht sich zzgl. ggf. anfallender gesetzlicher
Umsatzsteuer.
Der Beratungs- und Servicevertrag wird auf die Dauer
von zunächst 15 Jahren geschlossen. Eine ordentliche
Kündigung ist, soweit zulässig und soweit
nachstehend nichts Anderes geregelt, ausgeschlossen.
Der Vertrag verlängert sich um jeweils fünf
weitere Jahre, sofern nicht eine Vertragspartei diesen
Vertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von
sechs Monaten kündigt. Das Recht der Parteien, den
Vertrag aus wichtigem Grund außerordentlich ohne
Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen, bleibt
hiervon unberührt. Eine außerordentliche Kündigung
muss schriftlich erklärt werden.
Die Haftung der Real I.S. unter diesem Beratungs- und
Servicevertrag ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit
beschränkt, außer bei Schäden aus der Verletzung
des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit oder
bei Verletzung einer vertragswesentlichen Pflicht
in einer den Vertragszweck gefährdenden Weise
(„Kardinalspflicht“). Soweit die Real I.S. Verträge im
Namen oder für Rechnung der Gesellschaft schließt,
beschränkt sich ihre Haftung auf die Auswahl des
jeweiligen Vertragspartners. Eine Haftung für die
Leistungen des jeweiligen Vertragspartners oder für
Überwachung dieser Leistungen ist ausgeschlossen.
Schadenersatzansprüche verjähren nach Ablauf von
drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres,
in dem der Anspruch entstanden ist und der Anspruchsberechtigte
von den den Anspruch begründenden
Umständen und der Person des Schuldners
Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit
erlangen müsste. Unabhängig von der Kenntnis bzw.
grob fahrlässigen Unkenntnis verjährt der Anspruch
spätestens nach Ablauf von fünf Jahren nach der
Entstehung des Anspruchs. Derartige Ansprüche sind
136

innerhalb einer Ausschlussfrist von sechs Monaten
nach Kenntniserlangung vom Schaden gegenüber
dem Verpflichteten schriftlich geltend zu machen.
Die Nichteinhaltung der Ausschlussfrist führt zum
Verlust des Anspruchs.
10.6.6 Kosten des Treuhänders des BF Kambera
Trust (einschließlich Steuerberatung)
Die laufende Steuerberatung und die Abschlussarbeiten
für das australische Treuhandvermögen
(„BF Kambera Trust“), welche auf Ebene des Treuhänders
anfallen, sollen durch einen australischen
Steuerberater bzw. eine lokale Buchhaltungsfirma
durchgeführt werden. Die diesbezüglichen Kosten
und Aufwendungen beeinflussen das wirtschaftliche
Ergebnis aus der Vermietung des Fondsobjekts und
werden von den Mieteinnahmen abgezogen. Eine
jährliche Vergütung für diese Leistungen ist noch
nicht abschließend festgelegt, auf Basis von Schätz-
und Erfahrungswerten sind jedoch im Investitions-
und Finanzierungsplan (Tz. 6) bzw. in der Prognoserechnung
(Tz. 7) entsprechende Ansätze gebildet
worden (siehe hierzu auch die Hinweise in Tz. 3.3).
10.6.7 Beratungsverträge und sonstige
weitere Vereinbarungen
Im Rahmen der Transaktion sind bzw. werden weiterhin
Rechts- und Steuerberaterkosten, Kosten für
Buchhaltung und Jahresabschlussarbeiten, Kosten
für Wirtschaftsprüfung, Gutachter- und Expertenkosten
sowie weitere Beratungskosten und Kosten
für die Hausverwaltung („Property Management“)
vor Ort anfallen, die im Rahmen des prognostizierten
Investitions- und Finanzierungsplans, teilweise auf
Grundlage von Schätzungen, angesetzt wurden
(siehe hierzu Tz. 6). Sollten die angesetzten Kosten
tatsächlich anders ausfallen, würde sich dies auf die
Liquiditätsreserve auswirken. Zukünftige diesbezügliche
Beauftragungen wurden auf Grundlage von
Schätzungen im Rahmen der Prognoserechnung
berücksichtigt (siehe hierzu Tz. 7). Sollten diese Kosten
tatsächlich anders ausfallen, könnte sich dies auf
die Liquidität der Fondsgesellschaft auswirken (siehe
hierzu die Hinweise in Tz. 3.3).
137
10.7 Anwendbares Recht betreffend die wesentlichen
Verträge und Vereinbarungen
Die Optionsvereinbarung („Put and Call Option“), der
Kaufvertrag, der Crown Lease betreffend das Grundstück
bzw. Fondsobjekt, die Mietvereinbarungen,
das Trust Deed, der Darlehensvertrag zwischen der
Fondsgesellschaft und dem Treuhandvermögen
und weitere Verträge im Zusammenhang mit der
Transaktion unterliegen australischem Recht. Der
Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft, der Treuhandvertrag,
einige der Geschäftsbesorgungsverträge
und der weiteren Dienstleistungsverträge (z. B.
Vertrag über Objektaufbereitung und Konzeption,
Kapitalbeschaffungsvertrag) unterliegen dem Recht
der Bundesrepublik Deutschland.
Die Angaben zu den äußerst umfangreichen und
komplexen vorstehend ausführlich dargestellten
Verträgen nach australischem Recht basieren auf
einer Analyse und einer Zusammenfassung der
wesentlichen Regelungen dieser Verträge und
Vereinbarung des australischen Anwalts der Fondsgesellschaft
(siehe hierzu die wichtigen Hinweise
in Tz. 3.3.11).

138

11. Steuerliche Grundlagen
11.1 Vorbemerkung
In diesem Abschnitt sind (gemäß § 4 Satz 1 Nr. 2
VermVerk ProspV) die wesentlichen Grundlagen der
steuer lichen Konzeption der Vermögensanlage und
damit die steuerlichen Aspekte und Folgen einer
Beteiligung an der Fonds gesellschaft dargestellt. Es
wird auf steuerliche Aspekte eingegangen, die für
eine natürliche Person von Bedeutung sein können,
die aus schließlich in Deutschland unbeschränkt
steuerpflichtig ist und einen Anteil an der Fondsgesellschaft
im steuerlichen Privatvermögen hält
(„Anleger“). Dieser Abschnitt berücksichtigt nicht
steuerliche Aspekte von Investoren, die ihren Anteil
an der Fondsgesellschaft im Betriebsvermögen halten.
Ebenso gilt die Darstellung nicht für Personengesellschaften
bzw. Körperschaften, Personenvereinigungen
oder Vermögensmassen im Sinne von § 1
Abs. 1 Körperschaftsteuergesetz, die einen Anteil
an der Fondsgesellschaft halten. Es wird unterstellt,
dass der Anleger den Erwerb des Anteils an der
Fondsgesellschaft nicht fremdfinanziert.
Dieses Kapitel enthält eine Darstellung steuerlicher
Aspekte und berücksichtigt keinesfalls steuerliche
Besonderheiten einzelner Anleger. Die Besteuerung
der Einkünfte aus einem Anteil an der Fondsgesellschaft
ist auch von individuellen Verhältnissen des
Anlegers abhängig. Daher sollte der Anleger zu
Fragen seiner Besteuerung mit Einkünften aus dem
Anteil an der Fonds gesellschaft seinen steuerlichen
Berater konsultieren.
Die Ausführungen in diesem Kapitel sind in Zusammenhang
mit dem Kapitel „Risikohinweise“ (Tz. 3)
und darin insbesondere dem Abschnitt „Steuerliche
Risiken“ (Tz. 3.4) zu lesen. Vor einer Anlageentscheidung
sollte der Anleger daher auch das Kapitel
„Risikohinweise“ gelesen und verstanden haben.
Die nachfolgende Darstellung basiert auf den zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung gültigen natio na len
deutschen und australischen gesetzlichen Regelungen,
dem gegenwärtigen Abkommen zwischen der Bundesrepublik
Deutschland und dem Australischen Bund
zur Vermeidung der Doppelbesteuerung („DBA“ vom
24.11.1972, in Kraft getreten am 15.02.1975), den
veröffentlichten Verwaltungsanweisungen sowie der
veröffentlichten Rechtsprechung der Finanzgerichte.
Die zugrunde liegenden Gesetze, das DBA (zu dem
Revisionsverhandlungen mit Australien derzeit stattfinden),
die Rechtsprechung der Finanzgerichte sowie
139
die Auffassung bzw. Verwaltungspraxis der Finanzverwaltung
können sich jederzeit, ggf. mit Wirkung
für die Vergangenheit, ändern bzw. wegfallen. Eine
Gewähr für das Fortbestehen der derzeiti gen Rechtslage
und Verwaltungsauffassung / -praxis wird vom
Anbieter nicht übernommen. Für das Fondskonzept
relevante (und ggf. nachteilige) Änderungen der
Rechtslage, Verwaltungsauffassung / -praxis bzw.
Finanzrechtsprechung sind nicht auszuschließen.
Ebenfalls ist nicht auszuschließen, dass nachstehend
vertretene Rechtsauffassungen von der Finanzverwaltung
bzw. den Finanzgerichten nicht geteilt
werden. Die Besteuerung kann somit von der Darstellung
in diesem Abschnitt nachteilig abweichen.
11.2 Fondskonzept im Überblick
Das Beteiligungsangebot ist so konzipiert, dass der
Treuhänder („Bayernfonds Kambera GmbH“) das
Fondsobjekt ausschließlich für die Fondsgesellschaft
im Treuhandvermögen „BF Kambera Trust“ hält und
verwaltet. Fondsobjekt sind die Rechte aus dem
Crown Lease betreffend das Grundstück und das auf
dem Grundstück errichtete Gebäude („Australian
Taxation Office“, vgl. Tz. 10.6). Aus Sicht des deutschen
Steuerrechts sollten die Anleger Einkünfte aus
Vermietung einer Immobilie bzw. Einkünfte aus der
Veräußerung eines erbbaurechtsähnlichen Rechts
erzielen. Die Fondsgesellschaft sollte in Deutschland
steuerlich als vermögensverwaltende Personengesellschaft
qualifizieren. Für Zwecke deutschen
Einkommensteuerrechts sind Einkünfte aus dem
Fondsobjekt und sonstige Einkünfte der Fondsgesellschaft
dem Anleger anteilig zuzurechnen.
Aus Sicht des australischen Steuerrechts sind der
Treuhänder für das Treuhandvermögen bzw. die
Fondsgesellschaft mit Einkünften aus australischer
Quelle in Australien steuerpflichtig. Vereinfachend
zusammengefasst sind Einkünfte aus Vermietung
und Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der Anteile
am Treuhandvermögen sowie australische Zinseinkünfte
(mit Ausnahme von Zinseinkünften auf das
dem Treuhänder von der Fondsgesellschaft gewährte
Darlehen, vgl. Tz. 11.4.2) in Australien zu versteuern.
Die Höhe der in Australien steuerpflichtigen
Einkünfte aus Vermietung bzw. Veräußerung des
Fondsobjekts / der Anteile am Treuhandvermögen
wird jedoch um bestimmte zulässige Aufwendungen,
bspw. Zinsen auf Fremdfinanzierung, gemindert.

Durch Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung
(„Doppelbesteuerungsabkommen“) wird
teilweise das Besteuerungsrecht Deutschlands als
Wohnsitzstaat des Anlegers zu Gunsten des Quellenstaats
der Einkünfte eingeschränkt. Deutschland
und Australien haben das oben genannte DBA vom
24.11.1972 abgeschlossen.
Für die Anwendbarkeit des DBA bei der Besteuerung
des Anlegers in Deutschland sollte dessen
Ansässig keit im Sinne des Art. 4 DBA aufgrund unbeschränkter
Steuerpflicht bzw. ständiger Wohnstätte
in Deutschland maßgeblich sein. Da es sich bei der
Fondsgesellschaft um eine vermögensverwaltende
Personengesellschaft und beim Treuhandvermögen
um eine steuerlich transparente Treuhand handeln
sollte (vgl. Tz. 11.3.1 a)), sollte das DBA für deutsche
Steuerzwecke auf diese selbst nicht anwendbar sein.
Für Einkünfte aus Vermietung einer australischen
Immobilie steht Australien das Besteuerungsrecht
zu (Art. 6 DBA). Deutschland stellt die Einkünfte aus
Vermietung im Grundsatz unter Anwendung des
Progressionsvorbehalts von der Besteuerung frei
(Art. 22 Abs. 2 lit. a DBA).
Für Einkünfte aus der Veräußerung des Fondsobjekts
bzw. der Anteile am Treuhandvermögen enthält das
DBA keine ausdrückliche Regelung. Gewichtige Gründe
sprechen dafür, dass Deutschland Einkünfte aus
der Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der Anteile
am Treuhandvermögen unter Anwendung des Progressionsvorbehalts
von der Besteuerung freistellen
sollte (streitig, vgl. Tz. 11.3.3). Unabhängig von
der Freistellung nach DBA sollten Einkünfte aus
der Veräußerung des Fondsobjekts, der Anteile am
Treuhandvermögen oder des Anteils an der Fondsgesellschaft
nach derzeitiger Rechtslage in Deutschland
beim Anleger nicht einkommensteuerpflichtig
sein, sofern die Anschaffung des Fondsobjekts, der
Anteile am Treuhandvermögen und des Anteils an
der Fondsgesellschaft jeweils mehr als zehn Jahre
zurückliegt und kein gewerblicher Grundstückshandel
vorliegt (vgl. Tz. 11.3.3). Würde Deutschland die
Veräußerungseinkünfte besteuern, sollten hierauf
entrichtete und um Ermäßigungsansprüche gekürzte
australische Ertragsteuern auf die deutsche Einkommensteuer
des Anlegers anrechenbar sein.
Für Zinseinkünfte ist zu unterscheiden. Die Fondsgesellschaft
wird, z. B. auf eine vorzuhaltende
Liquiditätsreserve, Zinseinkünfte voraussichtlich in
Australien, Deutschland und ggf. Luxemburg erzielen
(Letzteres, da die Fondsgesellschaft erwägt, eine
luxemburgische Bank mit einem Teil des üblichen
Cash-Managements zu betrauen). Für Zinseinkünfte
aus Australien (Art. 11 DBA) und Luxemburg (Art. 14
DBA Deutschland / Luxemburg) steht Deutschland
jeweils das Besteuerungsrecht zu. Zusätzlich hat
Australien das Recht zum Quellensteuerabzug in
Höhe von bis zu zehn Prozent des Bruttobetrags der
Zinsen. Beim Anleger sind anteilig zuzurechnende
Zinseinkünfte in Deutschland einkommensteuerpflichtig
(vgl. Tz. 11.3.6).
Gewichtige Gründe sprechen dagegen, dass Deutschland
aufgrund des dem Treuhänder von der Fondsgesellschaft
gewährten Darlehens von der Freistellungs-
zur Anrechnungsmethode übergehen könnte
(vgl. Tz. 11.3.4).
Deutschland führt seit geraumer Zeit Revisionsverhandlungen
über das DBA mit Australien (vgl.
Tz. 11.11). Ein neu abgeschlossenes Doppelbesteuerungsabkommen
Deutschland / Australien könnte für
die Anleger zu einer im Vergleich zur Darstellung in
diesem Abschnitt nachteiligen Besteuerung führen.
11.3 Besteuerung in der
Bundesrepublik Deutschland
Nachfolgend sind mögliche Belastungen mit Kirchensteuer
und Aspekte des Besteuerungsverfahrens hinsichtlich
Kirchensteuer nicht berücksichtigt. Anleger
sollten sich dazu steuerlich beraten lassen.
11.3.1 Fondsgesellschaft
a) Zurechnung von Einkünften
Für die steuerliche Zurechnung der Einkünfte aus
dem Fondsobjekt zum Anleger in Deutschland
sind zwei Treuhandverhältnisse relevant. Die
Anleger beteiligen sich durch Treuhandvertrag
(zunächst) als Treugeber über den Treuhandkommanditisten
an der Fondsgesellschaft. Die
Fondsgesellschaft hält das Fondsobjekt über das
vom Treuhänder („Bayernfonds Kambera GmbH“)
ausschließlich für die Fondsgesellschaft verwaltete
Treuhandvermögen „BF Kambera Trust“ gemäß
den Bedingungen des Trust Deed.
140
Die Fondsgesellschaft ist aufgrund ihrer Strukturierung
als Personengesellschaft steuerlich transparent
und damit nicht Subjekt der Einkommen-

steuer. Die von der Fondsgesellschaft gehaltenen
Wirtschaftsgüter und erwirtschafteten Einkünfte
sind für Besteuerungszwecke den Gesellschaftern
der Fondsgesellschaft bzw. den über den Treuhandkommanditisten
investierenden Anlegern
zuzurechnen. Die Zurechnung erfolgt nach dem
im Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
festgelegten Verteilungsschlüssel. Für über den
Treuhandkommanditisten investierte Anleger
(„Treugeber“) gilt nach dem Treuhanderlass
(Schreiben des Bundesministers der Finanzen
vom 01.09.1994 über die Zurechnung von Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung bei
Treuhandverhältnissen) Entsprechendes. Der von
dem Treuhandkommanditisten gehaltene Anteil
an der Fondsgesellschaft und damit die von der
Fondsgesellschaft gehaltenen Wirtschaftsgüter
sowie erzielten Einkünfte sind den Treugebern
anteilig zuzurechnen. Dazu ist erforderlich, dass
der Treuhandkommanditist weisungsabhängig
ist, wirtschaftlich ausschließlich auf Rechnung
und Gefahr der Treugeber handelt und die
Treugeber im Innenverhältnis wie unmittelbar
beteiligte Kommanditisten gestellt sind. Diese
Voraussetzungen sind nach dem zwischen dem
Treuhandkommanditisten und dem jeweiligen
Treugeber abzuschließenden Treuhandvertrag
(vgl. Tz. 14) erfüllt. Der Treuhandkommanditist
hält den Anteil an der Fondsgesellschaft jeweils
anteilig für Rechnung und im Interesse des Treugebers,
der Stimmrechte aus dem Anteil selbst
ausüben oder den Treuhandkommanditisten über
die Ausübung anweisen und das Treuhandverhältnis
kündigen und Herausgabe des Anteils an
der Fondsgesellschaft verlangen kann.
Der Treuhänder hält das Fondsobjekt als Treuhandvermögen
in einem sog. Trust nach australischem
Recht im eigenen Namen und für Rechnung
der Fondsgesellschaft als alleiniger Inhaber
von Anteilen am Treuhandvermögen (sog. Units;
vgl. Tz. 10.5.1). Die steuerliche Behandlung
eines Trusts bzw. der Einkünfte aus einem Trust
ist in Deutschland gesetzlich nicht geregelt und
ist von der Ausgestaltung des Trust Deed und
der Units im Einzelfall abhängig. Das Treuhandvermögen
„BF Kambera Trust“ sollte aufgrund
der vertraglichen Ausgestaltung des Trusts im
sog. Trust Deed für deutsche Steuerzwecke als
transparente Treuhand qualifizieren. Nach der
Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sind bei
Treuhandverhältnissen demjenigen die Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen,
141
der über die Nutzungsüberlassung des Mietobjekts
entscheidet. Entsprechend den Grundsätzen
des Treuhanderlasses und der Rechtsprechung
des Bundesfinanzhofs ist die Fondsgesellschaft
zur Kündigung des Trust Deed berechtigt, kann
die Fondsgesellschaft das Treuhandvermögen
herausverlangen und trifft die Fondsgesellschaft
wesentliche Entscheidungen über das Treuhandvermögen,
insbesondere über Erwerb und
Veräußerung des Fondsobjekts, Darlehensaufnahme
sowie den Abschluss, die Verlängerung,
Änderung und Kündigung von Mietverträgen.
Erträge aus dem Treuhandvermögen stehen der
Fondsgesellschaft zu. Lasten aus dem Treuhandvermögen
hat ebenfalls die Fondsgesellschaft
zu tragen. Im Treuhandvermögen gehaltene
Wirtschaftsgüter, insbesondere das Fondsobjekt,
und die im Treuhandvermögen erwirtschafteten
Einkünfte sollten deshalb für deutsche Steuerzwecke
der Fondsgesellschaft und damit anteilig
den Anlegern zuzurechnen sein.
Die Fondsgesellschaft wird dem Treuhänder ein
Darlehen in dessen Eigenschaft als Treuhänder
über das Treuhandvermögen zur teilweisen
Finanzierung des Erwerbs des Fondsobjekts
gewähren. Dieses Darlehen wird ausschließlich
mit Erträgen aus dem Fondsobjekt bzw. mit
dem Fondsobjekt selbst, jedoch nicht mit anderen
Einkünften bzw. anderem Vermögen des
Treuhänders, zu bedienen sein. Da für deutsche
Steuerzwecke das Fondsobjekt den Anlegern bzw.
Treugebern anteilig zuzurechnen ist, sollte dieses
Darlehen für deutsche Steuerzwecke zu negieren
sein. Den Anlegern bzw. Treugebern sind lediglich
Einkünfte aus Vermietung bzw. Veräußerung
des Fondsobjekts und ggf. Zinseinkünfte bspw.
aus der Anlage von Liquiditätsreserve zuzurechnen.
Für deutsche Steuerzwecke sollten den Anlegern
bzw. Treugebern auf das von der Fondsgesellschaft
an den Treuhänder gewährte Darlehen
gezahlte Zinsen keine anteilig zurechenbaren
Zinseinkünfte verursachen.
b) Art der Einkünfte
Die Fondsgesellschaft ist eine vermögensverwaltende
Personengesellschaft, d. h. keine gewerblich
tätige Mitunternehmerschaft im Sinne von
§ 15 Abs. 1 Nr. 2 EStG. Eine Personengesellschaft,
die ausschließlich eine Immobilie bzw. ein Erbbaurecht
als eigenes Immobilienvermögen für
mehr als zehn Jahre hält und vermietet und eine
Liquiditätsreserve als eigenes Kapitalvermögen

verwaltet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung gemäß § 21 EStG bzw. Einkünfte aus
Kapitalvermögen gemäß § 20 EStG. Gegen die
Qualifikation der Fondsgesellschaft als gewerblich
tätige Mitunternehmerschaft spricht auch,
dass der Abverkauf des Fondsobjekts nach mehr
als zehn Jahren Haltedauer lediglich eine Möglichkeit
ist, d. h. weder im Vorhinein vereinbart
noch durch Vertrag mit einem Dritten abgesichert
ist, und die Realisierung dieser Möglichkeit
nach der Mindestlaufzeit der Fondsgesellschaft
von der dann gegebenen Immobilienmarktlage
abhängig und erst zu diesem Zeitpunkt ein Käufer
zu finden ist.
Der BFH hat einen Mobilien-Leasingfonds als
gewerbliche Mitunternehmerschaft qualifiziert,
wenn die Vermietung des Wirtschaftsguts mit
dessen An- und Verkauf zu einem einheitlichen
Geschäftskonzept verklammert ist. Das ist der
Fall, wenn es zum Fondskonzept gehört, nicht
durch Mieteinnahmen aus dem Wirtschaftsgut,
sondern erst durch Erzielung des Verkaufserlöses
für das Wirtschaftsgut vor Ablauf dessen
gewöhnlicher oder tatsächlicher Nutzungsdauer
einen steuerlichen Totalgewinn zu erzielen.
Die Finanzverwaltung ist der Auffassung, dass
diese Grundsätze auf Ein-Objekt-Gesellschaften
unabhängig von der Art des gehaltenen Wirtschaftsguts,
d. h. auch auf einen geschlossenen
Immobilienfonds, Anwendung finden (BMF-
Schreiben vom 01.04.2009 zur Abgrenzung
von vermögensverwaltender und gewerblicher
Tätigkeit). Gewichtige Gründe sprechen dafür,
dass die Fondsgesellschaft nicht aufgrund der
vorstehenden Kriterien als gewerblich tätige Mitunternehmerschaft
qualifizieren sollte: Anders als
im vom BFH beurteilten Mobilien-Leasingfonds
ist der Abverkauf des Fondsobjekts im vorliegenden
Beteiligungsangebot nicht im Vorhinein
vereinbart. Zudem sollten aufgrund der längeren
Nutzungsdauer von Immobilien die Kriterien für
Mobilien-Leasingfonds nicht pauschal übertragbar
sein. Schließlich sollten die Anleger nach dem
wirtschaftlichen Konzept des Beteiligungsangebots
während der vorgesehenen Mindestlaufzeit
der Fondsgesellschaft, d. h. ohne Berücksichtigung
von Einkünften aus der Veräußerung des
Fondsobjekts, einen Totalgewinn für Zwecke des
deutschen Steuerrechts erzielen. Zur Anwendbarkeit
dieser BFH-Rechtsprechung zu Mobilien-
142
Leasingfonds auf Immobilien liegt bislang keine
Entscheidung der Finanzgerichtsbarkeit vor,
sodass sich ein Erfolg der Finanzverwaltung mit
einer möglichen gegenteiligen Auffassung derzeit
nicht ausschließen lässt.
Die Fondsgesellschaft ist auch nicht gewerblich
geprägt im Sinne von § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG.
Gewerbliche Prägung liegt vor, wenn an der
Personengesellschaft ausschließlich eine oder
mehrere Kapitalgesellschaften als persönlich
haftende Gesellschafter beteiligt und nur diese
oder Personen, die nicht Gesellschafter sind, zur
Geschäftsführung befugt sind. Bei einer GmbH
& Co. KG liegt keine gewerbliche Prägung vor,
wenn ein Kommanditist zum Geschäftsführer der
Gesellschaft bestimmt wird. Der geschäftsführende
Kommanditist kann – auch nach Auffassung
der Finanzverwaltung – eine Kapitalgesellschaft
sein (R 15.8 Abs. 6 Einkommensteuer-Richtlinien
2005, mit vereinzelt in der Literatur vertretener
gegenteiliger Auffassung). Bei der Fondsgesellschaft
ist der Kommanditist Real I.S. Beteiligungs
GmbH zum geschäftsführenden Kommanditisten
bestellt.
Sollte die Fondsgesellschaft entgegen der Auffassung
des Anbieters im Ergebnis als Mitunternehmerschaft
qualifiziert werden, sollte Deutschland Mieteinkünfte
aus dem Fondsobjekt und ggf. Gewinne
aus der Veräußerung des Fondsobjekts nach dem
DBA von deutscher Besteuerung freizustellen haben
(„Freistellungsmethode“). Zwar unterläge die
Fondsgesellschaft der Gewerbesteuer, jedoch sollte
Gewerbesteuer lediglich in relativ geringer Höhe
entstehen. Auf Ebene der Anleger würden die Einkünfte
im Rahmen des Progressionsvorbehalts (vgl.
Tz. 11.3.5) berücksichtigt. In der Literatur wird jedoch
auch vertreten, dass Deutschland mangels australischer
Betriebsstätte der Fondsgesellschaft nicht zur
Anwendung der Freistellungsmethode verpflichtet ist,
sondern die Anrechnungsmethode anwenden kann.
Dies klärende Rechtsprechung liegt nicht vor. Wäre
die Anrechnungsmethode anwendbar, könnte die
Fondsgesellschaft der Gewerbesteuer in erheblicher
Höhe unterliegen. Auf Ebene der Anleger könnten
Einkünfte der Fondsgesellschaft aus Vermietung / Veräußerung
des Fondsobjekts anteilig der Einkommensteuer
in Deutschland unterliegen, jedoch wären
insoweit im Ausland entrichtete Steuern im Rahmen
der §§ 34c, 32d Abs. 5 EStG auf die deutsche Einkommensteuer
anrechenbar.

11.3.2 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Zwar unterliegen die Anleger grundsätzlich mit
ihrem Welteinkommen der deutschen Einkommenbesteuerung.
Für Einkünfte aus Vermietung jedoch
steht Australien das Besteuerungsrecht zu (Art. 6
DBA). Deutschland stellt die Einkünfte aus Vermietung
im Grundsatz unter Anwendung des Progressionsvorbehalts
von der Besteuerung frei (Art. 22
Abs. 2 lit. a DBA).
11.3.3 Einkünfte aus der Veräußerung von Immobilien
/ Gewerblicher Grundstückshandel
Die Veräußerung des Fondsobjekts, der Anteile
am Treuhandvermögen oder des Anteils bzw. der
Treugeberstellung an der Fondsgesellschaft ist für
deutsche Steuerzwecke dem Anleger als anteilige
Veräußerung des Fondsobjekts zuzurechnen.
Veräußern Privatpersonen oder vermögensverwaltende
Personengesellschaften Grundstücke oder
veräußern Privatpersonen Anteile an Grundstücksgesellschaften,
kann ein steuerpflichtiger gewerblicher
Grundstückshandel, ein steuerpflichtiges privates
Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
EStG oder ein nicht-steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft
vorliegen.
Ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft
gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG setzt voraus, dass
kein gewerblicher Grundstückshandel gegeben ist
und der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung
nicht mehr als zehn Jahre beträgt.
a) Abgrenzung
Wesentlich sind die Dauer der Nutzung vor der
Veräußerung und die Zahl der veräußerten
Objekte. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs
und nach Auffassung der Finanzverwaltung
ist Indiz für das Vorliegen gewerblichen
Grundstückshandels das Überschreiten der sog.
Drei-Objekt-Grenze (vgl. BFH vom 10.12.2001 –
BStBl. II 2002, S. 291 und BMF-Schreiben vom
26.03.2004, BStBl. I 2004, 434):
Die Veräußerung von mehr als drei Objekten
innerhalb der Fünfjahreszeiträume im Sinne
der Drei-Objekt-Grenze ist grundsätzlich als
steuerpflichtiger gewerblicher Grundstückshandel
zu qualifizieren.
143
Die Veräußerung des Anteils am Treuhandvermögen
durch die Fondsgesellschaft, des
Fondsobjekts durch den Treuhänder für die
Fondsgesellschaft bzw. des Anteils oder der
Treugeberstellung an der Fondsgesellschaft
ist dem Anleger ggf. als Veräußerung eines
Objekts zuzurechnen. Nach derzeitiger Auffassung
der Finanzverwaltung ist das aber
nur der Fall, wenn der Anleger mindestens
zehn Prozent der Fondsanteile hält oder
der Marktwert seines Anteils an der Fondsgesellschaft
bzw. am Fondsobjekt mehr als
EUR 250.000 beträgt. Steigt der Verkehrswert
des Fondsobjekts, kann der Anteil bzw. die
Treugeberstellung an der Fondsgesellschaft
für den Anleger trotz Beteiligungsbetrag von
weniger als EUR 250.000 an der Fondsgesellschaft
als Objekt im Sinne der Drei-Objekt-
Grenze qualifizieren.
Die Drei-Objekt-Grenze ist keine starre Nicht-
Aufgriffsgrenze. Zum Beispiel kann auch die
Veräußerung von weniger als vier Objekten
gewerblichen Grundstückshandel begründen.
Ebenso kann gewerblicher Grundstückshandel
auch bei einer höheren Zahl von Veräußerungen
nach Ablauf dieses Zeitraums oder
bei hauptberuflicher Tätigkeit im Baubereich
vorliegen.
Liegt gewerblicher Grundstückshandel vor, qualifiziert
entsprechend genutztes Grundvermögen
beim Anleger rückwirkend als Umlaufvermögen.
Folge ist u. a., dass für Gebäude keine Absetzung
für Abnutzung zulässig ist und Mieteinkünfte
sowie Veräußerungsgewinne als Einkünfte aus
Gewerbebetrieb einkommensteuer- und gewerbesteuerpflichtig
sind. Liegt kein gewerblicher
Grundstückshandel vor, ist die Veräußerung einer
Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft
nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbar, wenn
der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung
nicht mehr als zehn Jahre beträgt.
b) Fondskonzept
Das vorliegende Angebot ist so gestaltet, dass
Fondsgesellschaft und Treuhänder für die Fondsgesellschaft
lediglich vermögensverwaltend (vgl.
Tz. 11.3.1 b)) tätig werden, da Grundbesitz über
einen längeren Zeitraum an Dritte vermietet wird,
die Laufzeit des Fonds und des Trusts unbegrenzt
ist, die geplante Haltedauer des Fondsobjekts

mehr als zehn Jahre beträgt, der maßgebliche
Mietvertrag über das Fondsobjekt mindestens
eine Laufzeit bis November 2022 hat (zzgl. drei
Verlängerungsoptionen des Mieters um jeweils
weitere fünf Jahre bis insgesamt November 2037)
und die Veräußerung des Fondsobjekts in keiner
Form vorab vereinbart ist.
Ein privates Veräußerungsgeschäft sollte nach
der Fondskonzeption für Anleger, die sich im Rahmen
der vorgesehenen Platzierungsfrist an der
Fondsgesellschaft beteiligen und bis zur Liquidation
der Fondsgesellschaft beteiligt bleiben, nicht
gegeben sein, da eine Veräußerung des Fondsobjekts
gemäß der Prognose erst gegen Ende 2022
und damit nach Ablauf von zehn Jahren geplant
und davon abhängig ist, ab diesem Zeitpunkt
einen Käufer finden und einen hinreichenden
Kaufpreis erzielen zu können.
c) Besteuerung bei gewerblichem Grundstückshandel
/ steuerpflichtigem privaten Veräußerungsgeschäft
Qualifiziert die Tätigkeit der Fondsgesellschaft /
des Treuhänders für die Fondsgesellschaft bzw.
qualifizieren die Einkünfte aus der Fondsgesellschaft
beim Anleger aus anderen Gründen als
gewerblicher Grundstückshandel oder wird das
Fondsobjekt innerhalb von zehn Jahren nach
Erwerb verkauft, so wären Einkünfte aus der
Veräußerung nach deutschem Einkommensteuerrecht
für die Anleger in Deutschland steuerpflichtig.
Jedoch sprechen gewichtige Gründe
dafür, dass für Einkünfte aus der Veräußerung
von Immobilien nach dem DBA allein Australien
das Besteuerungsrecht zusteht. Deutschland
sollte diese australischen Veräußerungseinkünfte
unter Progressionsvorbehalt von der deutschen
Besteuerung freizustellen haben (Art. 22 Abs. 2
lit. a DBA). Dies ist allerdings nicht unumstritten:
Die OFD Münster (Verfügung vom 04.05.2009)
geht davon aus, dass die australische Steuer auf
Veräußerungsgewinne zwar unter den sachlichen
Anwendungsbereich des DBA fällt, dieses zu
Veräußerungsgewinnen jedoch keine Regelung
enthält. Zutreffend ist, dass das DBA keine dem
Art. 13 OECD-Musterabkommen 2005 zur Vermeidung
der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet
der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen
vergleichbare Sonderregelung enthält. Gegenstand
von Art. 13 OECD-Musterabkommen ist
144
u. a., das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus der
Ver äußerung von unbeweglichem Vermögen dem
Belegenheitsstaat des unbeweglichen Vermögens
zuzuweisen. Die Veräußerung unbe weglichen
Vermögens ist Unterfall der Nutzung dieses Vermögens.
Daher sollte auch die Veräußerung unbeweglichen
Vermögens unter Art. 6 DBA fallen
und eine Doppelbesteuerung durch Freistellung
in Deutschland zu vermeiden sein. Entsprechend
hat der Bundesfinanzhof zum alten Doppelbesteuerungsabkommen
Deutschland / Italien
entschieden, das eine dem DBA vergleichbare
Regelung enthielt (BFH BStBl. II 1972, 948ff.).
Gleichwohl ist nicht auszuschließen, dass Einkünfte
aus der Veräußerung des Fondsobjekts innerhalb
von zehn Jahren oder gewerbliche Einkünfte
bei Veräußerung des Fondsobjekts der deutschen
Besteuerung unterliegen könnten. In diesem Fall
wäre (entsprechend der von der OFD Münster
vertretenen Ansicht) in Australien gezahlte australische
Einkommensteuer auf Veräußerungseinkünfte
entsprechend § 34c Abs. 1, 6 Satz 4 EStG
auf die deutsche Einkommensteuer des Anlegers
anzurechnen. Die Veräußerung des Anteils bzw.
der Treugeberstellung an der Fondsgesellschaft
oder des Fondsobjekts bzw. der Units am Treuhandvermögen
durch die Fondsgesellschaft kann
für Einkommensteuerzwecke des Anlegers – nach
derzeitiger Auffassung der Finanzverwaltung,
wenn die Beteiligung des Anlegers den Schwellenwert
eines Anteils von mindestens zehn Prozent
an der Fondsgesellschaft oder eines Marktwerts
des Anteils von mehr als EUR 250.000 beim
Anleger übersteigt (vgl. im Einzelnen Tz. 11.3.3 a))
– als die Veräußerung eines Objekts im Sinne der
Drei-Objekt-Grenze zu qualifizieren sein, unabhängig
davon, ob Deutschland die Einkünfte aus
der Veräußerung besteuert oder von deutscher
Besteuerung freistellt.
11.3.4 Rückfall des Besteuerungsrechts
nach Deutschland
Deutschland sollte Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne
aus dem Fondsobjekt nicht aufgrund einer
Rückfallklausel („switch-back clause“) im DBA oder
deutschen Einkommensteuerrecht nach der Anrechnungsmethode
besteuern können.
Besteuerung nach der Anrechnungsmethode würde
bedeuten, dass Einkünfte aus der Fondsgesellschaft
beim Anleger der deutschen Einkommensteuer

unterliegen und die auf diese Einkünfte in Australien
gezahlte und um Ermäßigungsansprüche gekürzte
Einkommensteuer grundsätzlich auf die Einkommensteuer
des Anlegers angerechnet werden könnte.
a) Das (derzeitige) DBA enthält keine Rückfallklausel
(vgl. jedoch nachstehend Tz. 11.3.4 d)), nach der
Deutschland die Anrechnungsmethode anwenden
kann, sofern Mieteinkünfte oder Veräußerungsgewinne
aus dem Fondsobjekt in Australien
durch den in Australien abziehbaren, aber nicht
steuerpflichtigen Zins auf das Darlehen der
Fondsgesellschaft an den Treuhänder wirtschaftlich
nicht einkommenbesteuert werden.
Die Anrechnungsmethode sollte nicht auf Basis
extensiver Auslegung des Besteuerungsrechts
Deutschlands als Ansässigkeitsstaat nach dem
Kommentar zum OECD-Musterabkommen oder
dem OECD Partnership Report 1999 (OECD-
Bericht zur Anwendbarkeit des OECD-Musterabkommens
auf Personengesellschaften vom
Januar 1999) anwendbar sein. Nach Tz. 32.6 des
Kommentars zum OECD-Musterabkommen in der
ergänzten Fassung vom Juli 2008 ist der Ansässigkeitsstaat
des Einkünftebeziehers bei Qualifikationskonflikten
zur Anwendung der Anrechnungsmethode
berechtigt, sofern sich ein Quellenstaat
nach einem Doppelbesteuerungsabkommen an
der Besteuerung der Einkünfte gehindert sieht,
auch wenn der Quellenstaat die Einkünfte nach
seinem nationalen Steuerrecht nicht besteuert
hätte. Nach dem OECD Partnership Report ist der
Ansässigkeitsstaat ferner zur Anwendung der
Anrechnungsmethode berechtigt, soweit der
Quellenstaat an den Gesellschafter einer Personengesellschaft
gezahlten Zins nach Doppelbesteuerungsabkommen
nicht oder nur zu einem
nach Doppelbesteuerungsabkommen begrenzten
(Quellen-)Steuersatz besteuern darf. Gewichtige
Gründe sprechen gegen die Anwendbarkeit der
Anrechnungsmethode für Anleger mit Einkünften
aus dem Fondsobjekt. Australien sollte nicht
durch Bestimmungen des DBA an der Besteuerung
der Zinsen auf das Darlehen der Fondsgesellschaft
an den Treuhänder gehindert sein.
Vielmehr besteuert Australien diese Zinseinkünfte
bei der Fondsgesellschaft nicht, weil diese als
nicht aus australischer Quelle stammend gelten.
Außerdem sollte es – möglicherweise entgegen
der Auffassung der Finanzverwaltung – nicht
zulässig sein, Besteuerungsrechte im DBA, also
einer Regelung aus 1972 / 1974, anhand später
145
entwickelter Auslegungsgrundsätze der OECD,
d. h. eines nicht-staatlichen und nicht-rechtsetzenden
Gremiums, zu verteilen.
b) Nationales deutsches Einkommensteuerrecht
sollte Deutschland ebenso nicht zur Besteuerung
von Mieteinkünften oder Veräußerungsgewinnen
aus dem Fondsobjekt nach der Anrechnungsmethode
berechtigen. Deutschland besteuert
ausländische Einkünfte, trotz deren Freistellung
in Deutschland nach einem Doppelbesteuerungsabkommen,
sofern die speziellen Voraussetzungen
des § 50d Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 oder 2 EStG
vorliegen.
Gewichtige Gründe sprechen dafür, dass die Voraussetzungen
des § 50d Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 und 2
EStG für den Anlegern zuzurechnende Einkünfte
aus der Fondsgesellschaft nicht erfüllt sind. Die
Freistellung von Einkünften aus Vermietung und
ggf. der Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der
Anteile am Treuhandvermögen sollte nicht durch
§ 50d Abs. 9 EStG aufgehoben sein.
Deutschland besteuert statt nach Freistellungs-
gemäß der Anrechnungsmethode, wenn der
ausländische Staat ein Doppelbesteuerungsabkommen
so anwendet, dass die Einkünfte im ausländischen
Staat nicht oder nur zu einem durch
das Doppelbesteuerungsabkommen begrenzten
Steuersatz besteuert werden (§ 50d Abs. 9 Satz 1
Nr. 1 EStG). Diese Voraussetzungen sollten nicht
vorliegen. Die Einkünfte aus der Vermietung und
Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der Anteile
am Treuhandvermögen unterliegen in Australien
der Besteuerung. Aus Sicht australischen Steuerrechts
ist die Fondsgesellschaft ein Steuerpflichtiger,
vergleichbar einer Kapitalgesellschaft. Die
Investoren sind mit Einkünften aus dem Fondsobjekt
in Australien nicht steuerpflichtig, weil
Australien nach nationalem Steuerrecht, d. h.
ohne Rückgriff auf das DBA, die Fondsgesellschaft
besteuert. Unzutreffend sollte sein, für Zwecke
des § 50d Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 EStG von australischer
Nichtbesteuerung der Einkünfte aus dem
Fondsobjekt insoweit auszugehen, als die steuerliche
Abzugsfähigkeit des dem Treuhänder des
Treuhandvermögens von der Fondsgesellschaft
überlassenen Darlehens die steuerliche Bemessungsgrundlage
reduziert, da dies nicht auf der
Anwendung des DBA durch Australien, sondern
auf Australiens nationalem Steuerrecht beruht.

Deutschland besteuert auch dann statt nach
Freistellungs- gemäß der Anrechnungsmethode,
wenn Einkünfte im ausländischen Staat nur
deshalb nicht steuerpflichtig sind, weil sie von
einer Person bezogen werden, die im ausländischen
Staat nicht unbeschränkt steuerpflichtig
ist (§ 50d Abs. 9 Satz 1 Nr. 2 EStG). Die Einkünfte
aus dem Fondsobjekt sind in Australien steuerpflichtig
(vgl. unten, Tz. 11.4). Nach § 50d Abs. 9
EStG ist unerheblich, ob die steuerliche Bemessungsgrundlage
in Australien für Einkünfte aus
dem Fondsobjekt durch Zinsen auf ein von der
Fondsgesellschaft an den Treuhänder gewährtes
Darlehen gemindert wird. Unzutreffend sollte
es danach auch sein, aufgrund der Zinsen auf
das Darlehen von teilweise in Australien nicht
steuerpflichtigen Einkünften auszugehen. Die
steuerliche Abzugsfähigkeit der Zinsen auf das
Darlehen in Australien ist nicht durch die steuerliche
Ansässigkeit der Fondsgesellschaft, sondern
dadurch verursacht, dass die Fondsgesellschaft
nach australischem Steuerrecht als ein von
dem Treuhänder selbständiger Steuerpflichtiger
qualifiziert.
c) Die Tz. 32.6 des Kommentars zum OECD-Musterabkommen,
der OECD Partnership Report und
§ 50d Abs. 9 EStG sind relativ neue Bestimmungen,
zu denen für die im Rahmen des Fondskonzepts
relevanten Fragen bislang keine Auslegung
durch die Finanzgerichte verfügbar ist. Eine im
Ergebnis erfolgreiche abweichende Besteuerung
der Anleger durch die Finanzverwaltung wie auch
eine für die Besteuerung der Anleger nachteilige
Änderung des § 50d Abs. 9 EStG lässt sich nicht
ausschließen. In diesem Fall könnten die Anleger
mit Einkünften aus der Fondsgesellschaft unter
Anrechnung von in Australien gezahlter Einkommensteuer
in Deutschland steuerpflichtig sein
(siehe hierzu auch Tz. 3.4).
d) Vorstehende Darstellung und steuerliches
Fondskonzept beruhen auf dem zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung gültigen DBA. Die
Bundesrepublik Deutschland und Australien
führen Verhandlungen über den Abschluss
eines Revisionsabkommens, um das bestehende
DBA zu ersetzen. Über Stand und Inhalt der
Verhandlungen oder mögliche Änderungen im
DBA ist dem Anbieter nichts bekannt. Es ist nicht
auszuschließen, dass sich für die vorstehende
Darstellung und das steuerliche Fondskonzept
wesentliche Änderungen ergeben, die zu einer
146
nachteiligen Besteuerung des Treuhandvermögens,
der Fondsgesellschaft und / oder der Anleger
führen können. Insbesondere könnte eine Rückfallklausel
(„switch over clause“), wie sie Deutschland
in Revisionsabkommen zu Doppelbesteuerungsabkommen
gewöhnlich anstrebt, in das
künftige DBA aufgenommen werden. Abhängig
von der konkreten Ausgestaltung einer solchen
Rückfallklausel könnte unter einem künftigen DBA
die Anrechnungsmethode für die Einkommenbesteuerung
der Anleger in Deutschland mit Mieteinkünften
und Gewinnen aus der Ver äußerung
des Fondsobjekts anzuwenden sein (siehe hierzu
auch Tz. 3.4).
11.3.5 Progressionsvorbehalt /
Werbungskosten / Verluste
Dem Anleger zuzurechnende und nach DBA von
deutscher Besteuerung freigestellte Mieteinkünfte
sind beim Anleger im Rahmen des Progressionsvorbehalts
zu berücksichtigen.
Dem Anleger zuzurechnende Einkünfte aus der
Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der Anteile am
Treuhandvermögen sind beim Anleger nicht im Rahmen
des Progressionsvorbehalts zu berücksichtigen,
wenn die Veräußerung als nicht-steuerpflichtiges
privates Veräußerungsgeschäft qualifiziert (vgl.
Tz. 11.3.3 b)). Qualifizieren solche Einkünfte als steuerpflichtiges
privates Veräußerungsgeschäft oder als
gewerblicher Grundstückshandel, sollten diese beim
Anleger nach Auffassung des Anbieters ebenfalls nur
im Rahmen des Progressionsvorbehalts zu berücksichtigen
sein (streitig, vgl. Tz. 11.3.3 c)).
Da das Fondsobjekt in Australien und damit nicht in
der EU liegt, findet der Progressionsvorbehalt trotz
dessen voraussichtlicher Nichtanwendbarkeit auf
Mieteinkünfte aus EU-Staaten ab 2009 weiterhin
Anwendung.
Für Zwecke des Progressionsvorbehalts ist die Höhe
dieser Miet- bzw. Veräußerungseinkünfte fiktiv nach
deutschen Grundsätzen der Einkünfteermittlung zu
ermitteln.
Mieteinkünfte sind nach den Grundsätzen der
Einnahmen-Überschuss-Ermittlung unter Beachtung
der deutschen steuerlichen Vorschriften über
die Ermittlung der Anschaffungskosten für das
Fondsobjekt, der Abschreibungsmethoden und
der Nutzungsdauer zu ermitteln. Ferner ist hin-

sichtlich der sofort abziehbaren Werbungskosten
und der aktivierungspflichtigen Anschaffungs- und
Herstellungskosten der sog. 5. Bauherrenerlass des
Bundesfinanzministeriums vom 20.10.2003 (BStBl. I
2003, 546ff.) zu beachten: Danach gehören zu den
Anschaffungskosten grundsätzlich alle aufgrund
des Vertragswerks an die Anbieterseite geleisteten
Aufwendungen, die auf den Erwerb des Grundstücks
mit dem bezugsfertigen Gebäude gerichtet
sind, insbesondere die Baukosten für die Errichtung
oder Modernisierung des Gebäudes, die Baubetreuungsgebühren,Finanzierungsvermittlungsgebühren,
Zinsfreistellungsgebühren, Gebühren für
die Vermittlung des Objekts oder Eigenkapitals und
des Treuhandauftrags, Abschlussgebühren, Courtage,
Agio, Beratungs- und Bearbeitungsgebühren,
Platzierungsgarantiegebühren, Kosten für die
Ausarbeitung der technischen, wirtschaftlichen und
steuerlichen Grundkonzeption, für die Werbung der
Bauinteressenten und sonstige Vorbereitungskosten
sowie Gebühren für die Übernahme von Garantien
und Bürgschaften. Eine Aufspaltung dieser Aufwendungen
in sofort abziehbare Werbungskosten und
Anschaffungskosten danach, ob sie auf die Finanzierung,
die steuerliche Beratung oder die Errichtung
des Gebäudes entfallen, kommt nicht in Betracht
(vgl. BFH vom 14.11.1989, II R 197 / 84, BStBl. II 1990,
S. 299). Zu den sofort abziehbaren Werbungskosten
gehören dagegen die Aufwendungen, die nicht auf
den Erwerb des Grundstücks mit dem bezugsfertigen
Gebäude gerichtet sind und die auch der Erwerber
eines bebauten Grundstücks außerhalb eines Gesamtobjekts
als Werbungskosten abziehen könnte, wie
z. B. Zinsen der Zwischen- und Endfinanzierung, Disagio,
Gebühren im Zusammenhang mit der Vermietung
etc., Verluste, die ggf. den Anlegern zuzuweisen
sein könnten, unterliegen als negative ausländische
Einkünfte der Verlustausgleichsbeschränkung nach
§ 2a EStG. Diese Verluste können nicht mit anderen
positiven Einkünften ausgeglichen werden, sie dürfen
auch nicht nach § 10d EStG abgezogen werden.
§ 2a EStG verhindert auch, dass die ausländischen
Verluste bei der Berechnung des zu versteuernden
Einkommens zum Zweck der Ermittlung des besonderen
Steuersatzes berücksichtigt werden (sog.
negativer Progressionsvorbehalt). Ein Verlustausgleich
ist nur mit (künftigen) positiven Einkünften
derselben Art aus australischer Quelle möglich. Die
Verluste sind daher für Zwecke des Progressionsvorbehalts
ggf. vorzutragen und können mit künftigen
positiven Einkünften derselben Art aus australischer
Quelle, insbesondere aus dem Anteil an der Fondsgesellschaft,
verrechnet werden. Im Rahmen dieser
147
Einkünfteermittlung sind Begrenzungen der einkommensteuerlichen
Abzugsfähigkeit von Verlusten
gemäß § 15a EStG sowie § 15b EStG zu beachten. Die
steuerlichen Auswirkungen des Progressionsvorbehalts
hängen von dem nach deutschen steuerlichen
Vorschriften ermittelten Ergebnis aus der Beteiligung
und der Höhe des in Deutschland zu versteuernden
Einkommens des jeweiligen Anlegers ab. Daher wird
auf eine Berechnung des Progressionsvorbehalts
verzichtet. Informationen zur Berechnung der individuellen
Auswirkungen auf der Ebene der Anleger
sind Tz. 7 zu entnehmen und die Auswirkungen
des Progressionsvorbehalts sind anhand von Beispielsberechnungen
in Tz. 8 dargestellt. Hinsichtlich
möglicher Risiken im Zusammenhang mit dem Progressionsvorbehalt
wird auf die Ausführungen unter
Tz. 3.4.2 e) verwiesen.
Aufwendungen der Fondsgesellschaft kann der
Anleger einkommensteuerlich voraussichtlich nicht
anteilig als Werbungskosten geltend machen (§ 3c
Abs. 1 EStG). Gleiches gilt für Aufwendungen des
Anlegers im Zusammenhang mit dem Erwerb des
Anteils an der Fondsgesellschaft sowie für nichteinkommensteuerpflichtige
Gewinne aus der Veräußerung
des Anteils an der Fondsgesellschaft. Die
dem Anleger auf den Anteil an der Fondsgesellschaft
zuzurechnenden Einkünfte – bis auf Zinsen – sind
nach DBA in Deutschland von der Einkommensteuer
freigestellt (vgl. Tz. 11.3.2 und 11.3.3) bzw. sollten
nach Ablauf der Haltedauer von mindestens zehn
Jahren gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG und Fehlen
gewerblichen Grundstückshandels (vgl. Tz. 11.3.3)
keinen Einkommensteuertatbestand erfüllen.
Insoweit sollten mangels in Deutschland steuerlich
abziehbarer Werbungskosten auch Begrenzungen
der einkommensteuerlichen Abzugsfähigkeit von
Verlusten gemäß § 15a EStG sowie § 15b EStG nicht
zur Anwendung kommen.
Qualifizieren beim Anleger die Einkünfte aus der
Fondsgesellschaft als Einkünfte aus gewerblichem
Grundstückshandel oder Gewinne aus der Veräußerung
des Fondsobjekts / der Anteile am Treuhandvermögen
bzw. an der Fondsgesellschaft als privates
Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Abs. 1 Nr. 1
EStG (vgl. Tz. 11.3.3), gelten die Ausführungen in
vorstehendem Absatz entsprechend, sofern diese
Einkünfte von der deutschen Einkommensteuer nach
DBA unter Progressionsvorbehalt freigestellt sind.
Sollten dem Anleger zuzurechnende Einkünfte in
Deutschland steuerpflichtig und nicht nach DBA von
der deutschen Einkommensteuer unter Progressi-

onsvorbehalt freigestellt sein, könnte der Anleger
bei steuerlicher Geltendmachung von Verlusten den
Begrenzungen gemäß §§ 15a, 15b EStG unterliegen.
Die Konzeption dieses Beteiligungsangebots berücksichtigt
eine solche Steuerbelastung nicht.
11.3.6 Zinseinkünfte
Von der Fondsgesellschaft bzw. dem Treuhänder im
Treuhandvermögen erzielte Zinseinkünfte sind bei
den Anlegern anteilig einkommensteuerpflichtig
(§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG).
Beteiligungsbeträge der Anleger sind erstmals zum
10.12.2009 zu leisten. Anleger sind daher frühestens
ab Januar 2010 an Einkünften der Fondsgesellschaft
beteiligt (vgl. §§ 19, 20 Gesellschaftsvertrag der
Fondsgesellschaft).
Seit Anfang 2009 unterliegen Zinseinkünfte beim
Anleger der Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent
zzgl. 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag.
Soweit Zinseinkünfte von einem inländischen
Kreditinstitut oder inländischen Finanzdienstleistungsinstitut
im Sinne des § 43 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7
lit. b EStG geschuldet werden, wird von den Zinsen
deutsche Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 Prozent
(ab 2009) zzgl. Solidaritätszuschlag einbehalten
und abgeführt. Der Anleger muss in seiner Einkommensteuererklärung
seit 2009 solche ihm anteilig
zuzurechnenden Zinseinkünfte nicht mehr angeben
(vgl. jedoch nachstehenden Absatz; außerdem
sind ggf. für Kirchensteuerzwecke Angaben in der
Einkommensteuererklärung erforderlich). Soweit
Zinseinkünfte von einem anderen Schuldner als
einem inländischen Kreditinstitut oder inländischen
Finanzdienstleistungsinstitut im Sinne des § 43 Abs. 1
Satz 1 Nr. 7 lit. b EStG geschuldet werden (z. B. bei
Anlage von Liquiditätsreserve in Luxemburg), wird
ggf. keine deutsche Kapitalertragsteuer einbehalten
und abgeführt. Der Anleger muss solche ihm anteilig
zuzurechnenden Zinseinkünfte in seiner Einkommensteuererklärung
angeben und in Deutschland
versteuern (zum Verfahren vgl. Tz. 11.10).
Auf Antrag beim zuständigen Finanzamt gemäß
§ 32d Abs. 6 EStG findet für den Anleger eine Günstigerprüfung
statt, ob die Versteuerung sämtlicher
Kapitaleinkünfte des Anlegers mit dessen individuellem
Einkommensteuersatz für den Anleger günstiger als
die Abgeltungsteuer ist. Sofern der persönliche
Einkommensteuersatz des Anlegers unter 25 Prozent
liegt, kann die Wahl einer Besteuerung mit dem
individuellen Einkommensteuersatz sinnvoll sein. Die
Besteuerung der Anlegern zuzurechnenden Zinseinkünfte
kann sich somit für die Anleger unterscheiden.
Trotzdem musste im Rahmen der Prognoserechnung
(vgl. Tz. 7) und im Rahmen der Berechnung
des prognostizierten Beteiligungserfolgs und der
Sensitivitätsanalysen (vgl. Tz. 8) die Besteuerung
der Zinseinkünfte soweit anwendbar vereinfachend
mit Abgeltungsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag
unterstellt werden. Der Anleger sollte gleichwohl
grundsätzlich die Wahl individueller Besteuerung
der Kapitaleinkünfte prüfen.
Seit 2009 kann der Anleger seine sämtlichen Einkünfte
aus Kapitalvermögen nur noch in Höhe des Sparer-
Pauschbetrags gemäß § 20 Abs. 9 EStG (für Ledige:
EUR 801 pro Veranlagungszeitraum; für zusammen
veranlagte Ehepartner: EUR 1602 pro Veranlagungszeitraum)
mindern. Dem Anleger tatsächlich entstandene
Werbungskosten sind bei Einkünften aus
Kapitalvermögen steuerlich nicht mehr abzugsfähig.
Zudem kann der Anleger seit 2009 ihm anteilig zuzurechnende
in Deutschland steuerpflichtige Zinseinkünfte,
die lediglich der Abgeltungsteuer unterworfen
werden, im Grundsatz nicht mehr mit negativen
Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnen
(§ 2 Abs. 5b EStG). In den Grenzen des § 43a Abs. 3
EStG bzw. § 20 Abs. 6 EStG bleibt eine Verlustverrechnung
möglich. Abweichendes gilt, wenn der Anleger
gemäß § 32d Abs. 6 EStG die Einkünfte aus Kapitalvermögen
der tariflichen Einkommensteuer unterwirft.
Der Anleger sollte zu Fragen in diesem Zusammenhang
einen steuerlichen Berater konsultieren.
Für Zwecke deutschen Steuerrechts sollten Zinszahlungen
des Treuhänders des Treuhandvermögens
auf das von der Fondsgesellschaft zum Erwerb des
Fondsobjekts gewährte Darlehen keine dem Anleger
zuzurechnenden Zinseinkünfte darstellen. Da das
Fondsobjekt selbst den Anlegern für deutsche Steuerzwecke
anteilig zuzurechnen ist, sollte das dem
Treuhänder von der Fondsgesellschaft gewährte Darlehen
für deutsche Steuerzwecke als nicht existent zu
qualifizieren sein. Aus diesem Grund sollte auch die
Ausgestaltung des Darlehens als anfänglich zinsloses
Darlehen für deutsche Steuerzwecke ebenfalls nicht
relevant sein.
148

11.3.7 Investmentsteuergesetz
Anleger unterliegen mit Einkünften aus der Fondsgesellschaft
nicht der Besteuerung nach Investmentsteuergesetz.
Die Fondsgesellschaft qualifiziert mangels
Risikomischung nicht als Investmentvermögen,
da lediglich der Erwerb der Rechte am Fondsobjekt,
d. h. der Erwerb eines erbbaurechtsähnlichen Rechts
an einem bebauten Grundstück, beabsichtigt ist.
11.4 Besteuerung in Australien
Für Zwecke der australischen Einkommenbesteuerung
sind der Treuhänder für Rechnung der Fondsgesellschaft
sowie die Fondsgesellschaft selbst mit aus
australischer Quelle im Treuhandvermögen erzielten
Einkünften steuerpflichtig. Die Fondsgesellschaft
sollte von dem Treuhänder gezahlte Steuer auf ihre
australische Einkommensteuerschuld anrechnen
können. Übersteigt die von dem Treuhänder gezahlte
australische Einkommensteuer die für die Fondsgesellschaft
veranlagte australische Einkommensteuer,
sollte die Fondsgesellschaft Rückzahlung der zu viel
gezahlten Einkommensteuer verlangen können.
Für den Treuhänder sind für Rechnung der Fondsgesellschaft
Einkünfte aus der Vermietung des Fondsobjekts
und der Veräußerung des Fondsobjekts in
Australien steuerpflichtig.
Für die Fondsgesellschaft sind die Netto-Einkünfte
des Treuhänders aus dem Treuhandvermögen, Zinseinkünfte
aus australischer Quelle und Einkünfte aus
der Veräußerung der Anteile am Treuhandvermögen
in Australien steuerpflichtig.
11.4.1 Mieteinkünfte
Von dem Treuhänder aus dem Fondsobjekt erzielte
positive Mieteinkünfte unterliegen in Australien für
Rechnung der Fondsgesellschaft der Einkommensteuer
in Höhe von derzeit 30 Prozent. Die Einkommensteuer
wird nicht durch Steuerabzug an der
Quelle, sondern im Veranlagungsverfahren erhoben.
Bei der Ermittlung der Höhe der Mieteinkünfte aus
dem Fondsobjekt können bestimmte Betriebsausgaben
und Zinsaufwand abgezogen werden.
Ein Teil der Mieteinkünfte aus dem Fondsobjekt kann
ggf. auf Basis von Bestimmungen über die Vermietung
an Regierungsbehörden, als Ausgleich für die
149
fehlende Berechtigung zu Gebäudeabschreibungen,
nicht der australischen Einkommensteuer unterliegen.
a) Zinsaufwand
Zinszahlungen des Treuhänders des Treuhandvermögens
auf Darlehen zur Finanzierung des
Fondsobjekts mindern die australische einkommensteuerliche
Bemessungsgrundlage. Dies
sollte auch für das von der Fondsgesellschaft dem
Treuhänder zur Finanzierung des Fondsobjekts
gewährte Darlehen gelten. Da es sich bei Treuhänder
und Fondsgesellschaft um zwei Steuersubjekte
handelt, die Höhe des Zinses nach der
Stellungnahme eines lokalen Experten dem Drittvergleich
entspricht und nicht variabel ist und die
Grenze zur schädlichen Gesellschafterfremdfinanzierung
bei der geplanten Fremdfinanzierungsquote
(„Thin Capitalization Rules“) unterschritten
ist, sollte nach nationalem australischen Steuerrecht
Abzugsfähigkeit bestehen.
Der Treuhänder ist eine in Australien steuerlich
nicht ansässige Kapitalgesellschaft, die auch
keine australische Betriebsstätte unterhalten
sollte. Als solche sollte der Treuhänder nicht zum
Einbehalt von australischer Kapitalertragsteuer
auf Zinszahlungen auf das von der Fondsgesellschaft
gewährte Darlehen verpflichtet sein.
b) Betriebsausgaben
Zahlungen für erbrachte Dienstleistungen im
Zusammenhang mit der Verwaltung des Fondsobjekts,
Kosten für Reparaturen am Gebäude des
Fondsobjekts und Kosten für Versicherungen im
Zusammenhang mit dem Fondsobjekt sind von
der australischen einkommensteuerlichen Bemessungsgrundlage
abziehbare Betriebsausgaben.
Über einen Zeitraum von fünf Jahren können zum
Teil Provisionen und Vergütungen, insbesondere
für Vertrieb oder die Platzierungsgarantie, abgeschrieben
werden. Dies gilt unabhängig davon,
ob der Treuhänder für das Treuhandvermögen
Vertragspartner mit dem jeweiligen Dienstleister
ist oder der Fondsgesellschaft entsprechende
Provisionen und Vergütungen aus Einnahmen aus
dem Fondsobjekt ersetzt.
c) Nicht der Einkommensteuer unterliegende
Mieteinkünfte
Voraussichtlich wird der Treuhänder nicht zu
Abschreibungen auf das Gebäude im Treuhandvermögen
berechtigt sein, da bei Vermietung

an Regierungsbehörden spezielle steuerliche
Abzugsbeschränkungen (Division 250 des australischen
Einkommensteuergesetzes, Australian
Income Tax Assessment Act 1997) greifen.
Nach Division 250 können von dem Treuhänder
aus dem Treuhandvermögen erzielte Mieteinkünfte
anteilig wie Rückzahlung von Nominalbetrag
und Zinszahlung auf ein fiktives Darlehen an
den Darlehensgeber qualifiziert werden. Soweit
Beträge als Rückzahlung des Nominalbetrags
eines fiktiven Darlehens zu behandeln sind,
liegen nicht der Einkommensteuer zu unterwerfende
Einkünfte vor.
Der während der Haltedauer des Treuhandvermögens
insgesamt als Rückzahlung des Nominalbetrags
eines fiktiven Darlehens gemäß Division 250
zu qualifizierende Betrag sollte ungefähr dem bei
einem nicht-behördlichen Mieter als Abschreibungen
auf das Gebäude zu qualifizierenden
Betrag entsprechen. Folge der Einkünftequalifikation
gemäß Division 250 ist jedoch, dass Einkünfte
vornehmlich am Ende der Fondslaufzeit als
einkommensteuerbefreit qualifizieren dürften.
Demgegenüber wirken sich Abschreibungen auf
ein Gebäude tendenziell zu Beginn der Fondslaufzeit
aus.
Wirtschaftlicher Effekt einer Anwendbarkeit von
Division 250 ist somit vereinfachend ausgedrückt,
dass sich die Einkünfte aus dem Treuhandvermögen
im Vergleich zur Vermietung an einen
nicht-behördlichen Mieter über die Fondslaufzeit
anders verteilen. Die Annahme eines fiktiven Darlehens
gemäß Division 250 hat nicht zur Folge,
dass steuerlich Zinseinkünfte vorlägen. Vielmehr
bleibt es einkommensteuerlich bei der Qualifikation
als Mieteinkünfte.
Bei Division 250 handelt es sich um eine neue
Vorschrift. Weder sind finanzgerichtliche Entscheidungen
noch eine veröffentlichte Verwaltungsauffassung
verfügbar, sodass Unsicherheit
hinsichtlich der Berechnung des Rückzahlungsbetrags
auf das fiktive Darlehen besteht. Es lässt sich
nicht völlig ausschließen, dass die australische
Finanzbehörde die Berechnung des Rückzahlungsbetrags
auf das fiktive Darlehen zurückweisen
könnte. Dies könnte die zeitliche Zurechnung
steuerpflichtiger Einkünfte verändern und zu einer
für die Anleger im Ergebnis auch nachteiligen
Abweichung von der Prognoserechnung (Tz. 7)
150
sowie dem prognostizierten Beteiligungserfolg
und den Sensitivitätsanalysen (Tz. 8) führen (siehe
hierzu die wichtigen Hinweise in Tz. 3.4).
11.4.2 Fondsgesellschaft
Unabhängig von einer Auszahlung an die Fondsgesellschaft
sind vom Treuhänder aus dem Treuhandvermögen
erwirtschaftete Netto-Einkünfte
der Fondsgesellschaft steuerlich zuzurechnen und
unterliegen in Australien der Einkommensteuer in
Höhe von derzeit 30 Prozent. Von dem Treuhänder
entrichtete australische Einkommensteuer für auf
Rechnung der Fondsgesellschaft erzielte positive
Einkünfte sollte die Fondsgesellschaft auf ihre australische
Einkommensteuerschuld anrechnen können
bzw. Überzahlungen erstattet bekommen.
Zinseinkünfte der Fondsgesellschaft auf das dem Treuhänder
zur Finanzierung des Fondsobjekts gewährte
Darlehen sollten nicht in die australische einkommensteuerliche
Bemessungsgrundlage der Fondsgesellschaft
eingehen. Denn nach nationalem australischen
Steuerrecht gelten Zinseinkünfte aus einem außerhalb
Australiens geschlossenen Darlehensvertrag,
den in Australien steuerlich nicht ansässige Parteien
geschlossen haben, einkommensteuerlich als nicht aus
australischer Quelle stammend. Solche Zinseinkünfte
sollten auch nicht der australischen Kapitalertragsteuer
unterliegen (Tz. 11.4.1 a)).
Zinsaufwand der Fondsgesellschaft auf eine ggf.
erhaltene Zwischenfinanzierung, soweit die Zwischenfinanzierung
zum Erwerb der Anteile am
Treuhandvermögen dient, sollte die australische
einkommensteuerliche Bemessungsgrundlage der
Fondsgesellschaft mindern. Voraussetzung ist, dass
die Zwischenfinanzierung der Höhe nach die Grenzen
australischer Grundsätze unschädlicher Gesellschafterfremdfinanzierung
zu jedem Zeitpunkt einhält.
Zahlungen des Treuhänders aus dem Treuhandvermögen
an die Fondsgesellschaft, die über die Netto-
Einkünfte des Treuhänders des laufenden Jahres aus
dem Treuhandvermögen hinausgehen, mindern bei
der Fondsgesellschaft zunächst die Anschaffungskosten
auf die Anteile am Treuhandvermögen. Nach
Minderung der Anschaffungskosten auf die Anteile
am Treuhandvermögen auf null unterliegen solche
Zahlungen als Veräußerungsgewinn bei der Fondsgesellschaft
in Australien der Einkommensteuer in
Höhe von derzeit 30 Prozent.

Von der Fondsgesellschaft außerhalb Australiens
erwirtschaftete Einkünfte, bspw. Zinsen auf die Liquiditätsreserve
der Fondsgesellschaft, unterliegen in
Australien nicht der Einkommensteuer.
11.4.3 Steuerliche Verlustvorträge
Von dem Treuhänder im Zusammenhang mit dem
Treuhandvermögen erwirtschaftete einkommensteuerliche
Verluste können in Australien im Grundsatz
in künftige Besteuerungszeiträume vorgetragen
und mit späteren positiven Einkünften verrechnet
werden.
Eine Voraussetzung ist, dass das Treuhandvermögen
nach Aufnahme der Anleger in die Fondsgesellschaft
für australische Einkommensteuerzwecke durchgängig
als von einer Vielzahl von Anlegern gehalten qualifiziert
(sog. Widely Held Trust). Das sollte der Fall
sein, wenn entsprechend dem Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft nach Aufnahme von Anlegern
in die Fondsgesellschaft den 20 Anlegern / Treugebern
(mit Ausnahme des geschäftsführenden
Kommanditisten) mit den höchsten gezeichneten
Beteiligungsbeträgen weniger als 75 Prozent des
Gesellschaftskapitals der Fondsgesellschaft zuzurechnen
sind.
Eine weitere Voraussetzung ist, dass sich die Mehrheitsverhältnisse
an den Anteilen am Treuhandvermögen
während des Beobachtungszeitraums nicht
zu 50 Prozent oder mehr ändern (sog. 50 % Stake
Test). Für die Beurteilung der Mehrheitsverhältnisse
an den Anteilen am Treuhandvermögen ist auf die
Beteiligungsquoten der Anleger bzw. mittelbar der
Treugeber an der Fondsgesellschaft abzustellen. Ein
Anleger- / Treugeberwechsel im Todesfall eines Anlegers
ist jedoch unbeachtlich. Für den 50 % Stake Test
sind üblicherweise Änderungen der Beteiligungsquoten
ab Beginn des Verlustjahres bis zum Ende des
Jahres, in dem der Verlust mit positiven Einkünften
verrechnet werden soll, zu berücksichtigen. Wird
innerhalb eines laufenden Jahres mit negativen
Einkünften die 50-Prozent-Grenze des 50 % Stake
Test überschritten, können ab dem Zeitpunkt des
Überschreitens der 50-Prozent-Grenze entstandene
Verluste vorgetragen werden, soweit die Voraussetzungen
des 50 % Stake Test erfüllt sind.
Einkommensteuerliche Verluste des Treuhänders aus
dem Zeitraum vor Erhalt der Mehrheit des geplanten
Beteiligungskapitals der Anleger können daher mit
151
hoher Wahrscheinlichkeit nicht als Verlustvortrag
vorgetragen und gegen spätere positive Einkünfte
verrechnet werden. Jedoch sollten die wirtschaftliche
Aktivität und damit relevante Ausgaben erst
mit Kaufpreiszahlung (nebst Erwerbsnebenkosten)
für das Fondsobjekt voraussichtlich Ende Dezember
2009 entstehen. Die Prognoserechnung (Tz. 7) geht
davon aus, dass zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung
voraussichtlich im Dezember 2009 der Großteil des
erforderlichen Kommanditkapitals platziert sein wird
und während der Fondslaufzeit (außer ggf. von Todes
wegen) kein erheblicher Wechsel der Anleger erfolgen
wird. Sollte dies nicht der Fall sein, könnte sich
die steuerliche Bemessungsgrundlage ggf. erhöhen
und die Rentabilität aus der Beteiligung würde durch
ggf. höhere steuerliche Belastungen mit australischer
Steuer sinken (siehe hierzu auch die Hinweise in
Tz. 3.4).
Bei der Fondsgesellschaft bleiben den Anteilen am
Treuhandvermögen zuzurechnende einkommensteuerliche
Verluste trotz Wechsels von mindestens
50 Prozent oder mehr der Anleger voraussichtlich
erhalten, da die ausschließlich im Halten der Anteile
am Treuhandvermögen bestehende Geschäftsaktivität
der Fondsgesellschaft unverändert fortbesteht
(sog. Same Business Test).
11.4.4 Zinseinkünfte in Australien
Auf sonstige Zinseinkünfte aus australischer Quelle
(z. B. auf Bankguthaben bei einer australischen Bank)
werden zehn Prozent australische Quellensteuer
einbehalten. Nach dem Fondskonzept sind derartige
Einkünfte jedoch voraussichtlich nicht oder nur in
geringem Umfang zu erwarten.
11.4.5 Veräußerungsgewinne
Der Gewinn aus der Veräußerung des Fondsobjekts
durch den Treuhänder für Rechnung der Fondsgesellschaft
unterliegt in Australien der Einkommensteuer
in Höhe von derzeit 30 Prozent. Veräußerungsgewinn
ist der Betrag, um den der Veräußerungspreis den
Abzugsposten übersteigt. Der Abzugsposten berechnet
sich, indem vom Kaufpreis des Fondsobjekts zzgl.
etwaiger aktivierter Transaktionskosten bestimmte
Abschreibungen (z. B. auf Teile des Zubehörs) und
der als Rückzahlung des Nominalbetrags des fiktiven
Darlehens gemäß Division 250 angesetzte Betrag
abgezogen werden.

Der Gewinn aus der Veräußerung der Anteile am
Treuhandvermögen durch die Fondsgesellschaft unterliegt
in Australien ebenfalls der Einkommensteuer
in Höhe von derzeit 30 Prozent. Veräußerungsgewinn
ist der Betrag, um den der Veräußerungspreis
den Abzugsposten übersteigt. Der Abzugsposten
berechnet sich, indem von den Anschaffungskosten
der Fondsgesellschaft für die Anteile („Units“) am
Treuhandvermögen zzgl. etwaiger aktivierter Transaktionskosten
die Zahlungen des Treuhänders aus
dem Treuhandvermögen an die Fondsgesellschaft
abgezogen werden, die jeweils über die Netto-Einkünfte
des Treuhänders aus dem Treuhandvermögen
in einem Jahr hinausgingen.
Der Gewinn aus der Veräußerung der Anteile an der
Fondsgesellschaft durch den Anleger ist lediglich
dann in Australien einkommensteuerpflichtig, sofern
ein Anleger bzw. Treugeber allein oder zusammen
mit nahestehenden Personen bei Veräußerung einen
Anteil von mindestens zehn Prozent oder mehr des
Kapitals der Fondsgesellschaft hält. Der Anteil des
Treuhandkommanditisten als solcher ist dabei nicht
zu berücksichtigen.
11.5 Stempelsteuer
Der Erwerb von Grundbesitz, auch durch Erwerb
des erbbaurechtsähnlichen Rechts am Fondsobjekt
unter dem Crown Lease betreffend das Grundstück
unterliegt im Australian Capital Territory („ACT“)
der Stempelsteuer („Stamp Duty“) in Höhe von rd.
6,75 Prozent des Marktwerts des bebauten Grundstücks
ohne Belastungen oder, soweit dieser Betrag
höher ist, des gezahlten Kaufpreises.
Die Stempelsteuer ist nicht bereits durch Abschluss
der Optionsvereinbarung (sog. Put and Call Option)
zum Erwerb des erbbaurechtsähnlichen Rechts über
das Grundstück durch den Treuhänder für Rechnung
des Treuhandvermögens und damit für die Fondsgesellschaft
entstanden. Die Stempelsteuer wird jedoch
mit Ausübung der Put and Call Option entstehen.
Diese Stamp Duty wurde im Investitions- und Finanzierungsplan
(Tz. 6) berücksichtigt.
Durch Aufnahme von Anlegern in die Fondsgesellschaft
bzw. Übertragung von Anteilen an der Fondsgesellschaft
wird ggf. Stempelsteuer in geringer
nomineller Höhe ausgelöst. Grund ist, dass der
geschäftsführende Kommanditist anfangs direkt zu
1 / 10.000 am Gesellschaftskapital der Fondsgesell-
schaft beteiligt sein wird. Weiterer Grund ist, dass
gemäß dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
keinem Anleger zusammen mit dem Anleger
nahestehenden Personen 20 Prozent oder mehr des
Kapitals der Fondsgesellschaft zustehen werden
(Details hierzu siehe im abgedruckten Gesellschaftsvertrag
in Tz. 13).
Die Veräußerung des Fondsobjekts bzw. (ohne weite re
Gestaltungsmaßnahmen ggf.) der Anteile am Treu-
handvermögen wird Stempelsteuer auslösen. Üblicherweise
trägt der Erwerber diese Stempelsteuer gemäß
entsprechender Vereinbarung im Kaufvertrag.
11.6 Umsatzsteuer
11.6.1 Australische Goods and Services Tax
Auf bestimmte für das vorliegende Beteiligungsangebot
relevante Vorgänge wird in Australien Goods and
Services Tax („GST“) erhoben.
Nachstehende Vorgänge in der Investitionsphase
sollten nicht der Goods and Services Tax unterliegen:
152
Die Beteiligung der Anleger an der Fondsgesellschaft,
der Erwerb von Anteilen am Treuhandvermögen
durch die Fondsgesellschaft und die
Aufnahme / Vergabe von Darlehen durch Fondsgesellschaft
bzw. Treuhänder, da es sich um nichtsteuerpflichtige
„financial supplies“ handelt.
Die Gewährung einer Put Option im Rahmen der
Optionsvereinbarung („Put and Call Option Agreement“)
durch den Treuhänder und die Gewährung
einer Call Option im Rahmen der Optionsvereinbarung
zu Gunsten des Treuhänders könnten der
Goods and Services Tax unterliegen, sind jedoch
aufgrund der niedrigen Bemessungsgrundlage
wirtschaftlich nicht relevant.
Der Erwerb der Rechte unter dem Crown Lease
betreffend das Grundstück / Fondsobjekt sollte
nicht der Goods and Services Tax unterliegen,
sofern der Mietvertrag mit der nationalen australischen
Finanzbehörde sowie die Mietverträge
über die Gewerbeflächen bei Ausübung der
Put / Call Option unter dem Put and Call Option
Agreement abgeschlossen und wirksam sind.
Die Vermietung des Fondsobjekts unterliegt der
Goods and Services Tax in Höhe von zehn Prozent
der Nettomiete. Diese Goods and Services Tax
kann unter dem jeweiligen Mietvertrag auf den
Mieter umgelegt werden.

Von dem Treuhänder im Zusammenhang mit dem
Erwerb und der Unterhaltung des Fondsobjekts
empfangene Dienstleistungen in Australien ansässiger
Dienstleister, z. B. Makler, Versicherung und
Gebäudereinigung, unterliegen grundsätzlich der
Goods and Services Tax. Der Treuhänder sollte die
Erstattung der Goods and Services Tax im Wege des
Vorsteuerabzugs erreichen können.
Von dem Treuhänder des Treuhandvermögens oder
der Fondsgesellschaft im Zusammenhang mit dem
Erwerb der Rechte für das Fondsobjekt und der Finanzierung
des Erwerbs bezogene Dienstleistungen
von nicht in Australien ansässigen Dienstleistern
sollten nicht der australischen Goods and Services
Tax unterliegen (keine Anwendbarkeit des Reverse
Charge Mechanismus).
Zahlungen des Treuhänders des Treuhandvermögens
an die Fondsgesellschaft als Treugeber unterliegen
nicht der Goods and Services Tax.
Die Veräußerung der Rechte am Fondsobjekt unterliegt
nur dann der Goods and Services Tax, wenn
es sich mangels Vermietung des Fondsobjekts in
erheblichem Umfang um keine Übertragung eines
laufenden Betriebs („Supply of Going Concern“) handelt.
In solchen Fällen kann die Goods and Services
Tax im Kaufvertrag häufig auf den Käufer umgelegt
werden. Die Auszahlung des Verkaufspreises durch
den Treuhänder an die Fondsgesellschaft unterliegt
nicht der Goods and Services Tax. Ebenso unterliegt
die Veräußerung der Anteile am Treuhandvermögen
nicht der Goods and Services Tax.
11.6.2 Deutsche Umsatzsteuer
Die Fondsgesellschaft und der Treuhänder werden
voraussichtlich in Deutschland keinen Vorsteuerabzug
auf Eingangsrechnungen geltend machen
können.
11.7 Grundsteuer / Immobiliensteuer
Die in Australien ggf. auf Bundesebene, Bundesstaatsebene
oder kommunaler Ebene entstehenden
Immobiliensteuern (z. B. Land Tax), Grundsteuern
und vergleichbare Abgaben trägt nach dem Hauptmietvertrag
mit der nationalen australischen Steuer-
behörde das Treuhandvermögen bzw. die Fondsgesellschaft
mit Ausnahme eines Teils der Ver-
153
brauchskosten, die der Mieter als Mietnebenkosten
zu tragen haben wird (Details hierzu siehe in Tz. 10.6.4).
11.8 Vermögensteuer
Weder Australien noch Deutschland erheben derzeit
Vermögensteuer.
11.9 Erbschaft­ und Schenkungsteuer
11.9.1 Australien
Australien erhebt derzeit weder Schenkungsteuer
noch Erbschaftsteuer.
11.9.2 Deutschland
Die Übertragung der Anteile an der Fondsgesellschaft
im Wege der Schenkung bzw. aufgrund Erbfalls
unterliegt der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer.
Die Höhe der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer ist
u. a. von der Höhe der Bemessungsgrundlage und
der jeweils anwendbaren Steuerklasse abhängig.
Maßgeblich für die Feststellung der erbschaft- bzw.
schenkungsteuerlichen Bemessungsgrundlage
ist der gemeine Wert, der sich grundsätzlich am
Verkehrswert orientieren sollte. Dies gilt sowohl für
den Fall der unmittelbaren Beteiligung als auch für
den Fall der Beteiligung über den Treuhänder. Die
persönlichen Freibeträge betragen seit 2009 z. B.
bei Erwerbern der Steuerklasse I für Ehegatten
EUR 500.000, für Kinder EUR 400.000, für Enkel
EUR 200.000. Für Erwerber der Steuerklassen II und
III beträgt der Freibetrag grundsätzlich einheitlich
EUR 20.000, für den eingetragenen Lebenspartner
hingegen wie für Ehegatten EUR 500.000. Die Steuerklassen
werden in drei Gruppen unterteilt. Zur Steuer-
klasse I gehören u. a. Ehegatten, Kinder und deren
Abkömmlinge sowie Eltern und Voreltern bei Erwerb
von Todes wegen. Zur Steuerklasse II gehören u. a.
die Eltern und Voreltern bei Schenkung, Geschwister
und deren Kinder, geschiedene Ehegatten, Schwiegereltern
und -kinder, zur Steuerklasse III u. a. die
übrigen Erwerber.
Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über
die derzeit geltenden Steuersätze in Abhängigkeit
von der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs (vgl. § 19
ErbStG) und der jeweiligen Steuerklasse.

Wert des steuerpflichtigen
Erwerbs bis einschließlich …
Prozentsatz in der
Steuerklasse
Euro I II III
75.000 7 30 30
300.000 11 30 30
600.000 15 30 30
6.000.000 19 30 30
13.000.000 23 50 50
26.000.000 27 50 50
über 26.000.000 30 50 50
11.10 Verfahrensrechtliche Aspekte
Der Treuhänder für das Treuhandvermögen sowie
die Fondsgesellschaft haben jährlich eine Einkommensteuererklärung
in Australien abzugeben.
Anleger und Treugeber sollten aufgrund ihres Anteils
an der Fondsgesellschaft keine Steuererklärungen in
Australien abzugeben haben.
Die Fondsgesellschaft hat für deutsche Steuerzwecke
ihre Einkünfte durch Einnahme-Überschuss-Rechnung
zu ermitteln. Die Einkünfte werden auf Ebene
der Fondsgesellschaft einheitlich und gesondert
festgestellt. Diese Feststellung auf Ebene der Fondsgesellschaft
ist Grundlage für die Besteuerung
des einzelnen Anlegers (einschließlich Progressionsvorbehalt).
Die Sonderwerbungskosten eines Anlegers (z. B.
persönliche Steuerberatungskosten) sind in der deutschen
Erklärung zur gesonderten und einheitlichen
Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung
der Fondsgesellschaft geltend zu machen.
Die Sonderwerbungskosten eines Anlegers können
nur berücksichtigt werden, wenn der Anleger die erforderlichen
Unterlagen der Fondsgesellschaft bzw.
deren steuerlichen Beratern rechtzeitig mitgeteilt
hat. Da sich Sonderwerbungskosten eines Anlegers
nach dem Fondskonzept für deutsche Steuerzwecke
überwiegend nur im Rahmen des Progressionsvorbehalts
auswirken, wird der Anleger nicht gesondert
zur Mitteilung von Sonderwerbungskosten
aufgefordert.
Die Fondsgesellschaft wird dem für sie zuständigen
Finanzamt Mitteilung über die Auslandstätigkeit
gemäß § 138 Abs. 2 AO machen, sollte eine solche
Mitteilung erforderlich sein. Nach Auffassung des
Anbieters sollten Anleger aufgrund der Beteiligung
an der Fondsgesellschaft nicht verpflichtet sein,
zusätzlich eigene Mitteilung gemäß § 138 Abs. 2 AO
an das zuständige Finanzamt zu machen.
154

12. Vertragspartner und
personelle Verflechtungen
12.1 Initiator / Anbieter / Zahlstelle
Firma, Sitz Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement,
München
Geschäftsanschrift Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Rechtsform Aktiengesellschaft (AG)
Handelsregister / Registergericht HRB 132654, Amtsgericht München
Tag der ersten Eintragung 16.08.2000
Gegenstand des Unternehmens Auflage von strukturierten Beteiligungsangeboten
(z. B. geschlossenen Immobilienfonds, Immobilien AGs
und Mobilienfonds).
Grundkapital / Geleistete Einlagen EUR 2.500.000 (voll eingezahlt)
Die Gesellschaft ist eine 100-prozentige Tochtergesellschaft
der Bayerischen Landesbank (BayernLB), München.
Vorstand Josef Brandhuber, Oberhaching (Vorsitzender)
Ralf Licht, Münster
Jochen Schenk, München
Brigitte Walter, Egmating
Aufsichtsorgane Dr. Edgar Zoller, Eichenau (Vorsitzender)
Georg Jewgrafow, Wolfratshausen
Walter Strohmaier, Dingolfing
Die Geschäftsanschrift des Vorstands und des Aufsichtsrats
stimmen mit dem Sitz des Unternehmens überein.
Funktionen Anbieter, Zahlstelle für die kostenlose Bereithaltung des
Beteiligungsprospekts, Konzeption und Objektaufbereitung,
Kapitalbeschaffung, Platzierungsgarantie, Geschäftsbesorgung
und technisches Assetmanagement, Anlegerverwaltung
in Deutschland, Gesellschafter des Komplementärs sowie des
geschäftsführenden Kommanditisten und des Treuhänders
des Treuhandvermögens (BF Kambera Trust)
155

12.2 Leistungsbilanz der Real I.S. zum 31.12.2007
Die nachstehende Übersicht ist ein Auszug aus
der geprüften Leistungsbilanz der Real I.S. zum
31.12.2007 und zeigt die Entwicklung der von der
Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH („BFI“) bzw.
Real I.S. in der jüngeren Vergangenheit (seit 1996)
aufgelegten und geschlossenen Immobilien fonds.
Die Real I.S. hat in der Vergangenheit eine Vielzahl
Immobilienfonds
Deutschland
Bayernfonds CityInvest
Erfurt Jena
Bayernfonds Berlin
Schönhauser Allee
Bayernfonds München,
Berlin, Wiesbaden
Bayernfonds Circoleum
Bad Homburg
Emissions­
jahr
Gesamt­
investition
unterschiedlicher Auslands-Immobilien fonds aufgelegt.
Neben den unten stehenden Auslands-Immobilienfonds
hat die Real I.S. in den Jahren 2007 und
2008 drei weitere Auslands-Immobilienfonds für Immobilien
in Australien und Groß britannien aufgelegt.
Des Weiteren wurden zwei geschlossene Publikumsfonds
aufgelegt, die mittelbar in Immobilien in Australien
und Asien investieren.
156
Investitionsart / Gegenstand
in TEUR Vermietungsstand
1997 62.474 Büro- und Gewerbeimmobilien in Erfurt und Jena
85,5 %
1998 171.857 Einkaufszentrum in Berlin
98,3 %
2000 65.603 Büroimmobilien in München, Berlin
und Wiesbaden
96,4 %
2001 62.970 Büroimmobilie in Bad Homburg
92,9 %
Bayernfonds Berlin Mitte II 2002 67.215 Bankgebäude in Berlin
100 %
Bayernfonds Düsseldorf 2002 51.622 Bürogebäude in Düsseldorf
100 %
Bayernfonds München,
Rüsselsheim,
Düsseldorf-Ratingen
BF REAL I.S. / DB Real Estate
CityInvest
2003 129.509 Bürogebäude in München, Rüsselsheim
und Ratingen
100 %
2004 180.913 Bürogebäude in Essen und Düsseldorf,
Einkaufs zentrum in Berlin
99,7 %
Bayernfonds Hamburg I 2005 21.273 Bürogebäude in Hamburg
94,7 %

Diese in der nachfolgenden Tabelle nicht aufgeführten
Auslands-Immobilienfonds waren zum 31.12.2007
entweder noch nicht geschlossen oder noch nicht
herausgegeben und sind daher in der Leistungsbilanz
nicht erfasst.
Der Fonds „Bayernfonds Australien 6“ ist der sechste
geschlossene Publikumsfonds der Real I.S., der direkt
oder indirekt in australische Immobilien investiert.
Ausschüttung
in %
kumuliert seit
Emission
steuerliches Ergebnis
in % 1)
kumuliert seit
Emission
Liquiditätsreserve
in TEUR
kumuliert seit
Emission
157
Valuta Fremdmittel
in TEUR
kumuliert seit
Emission
gebundenes Kapital
in %
kumuliert seit
Emission
SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST
47,50 % 48,72 % -12,85 % -25,17 % 2.103 4.981 12.455 12.322 48,30 % 46,20 %
45,00 % 48,96 % -28,65 % -32,71 % 5.124 11.469 67.980 67.980 42,50 % 39,50 %
35,00 % 30,68 % -18,90 % -30,55 % 279 912 29.678 29.678 56,60 % 56,30 %
36,00 % 30,00 % -7,89 % -16,94 % 658 1.295 28.873 28.873 61,60 % 65,30 %
31,50 % 31,50 % -3,72 % -10,23 % 364 1.301 30.685 30.685 72,70 % 70,80 %
36,00 % 41,00 % -3,89 % -8,27 % 844 1.334 25.374 25.374 67,50 % 65,00 %
19,50 % 19,50 % 0,98 % 2,36 % 3.934 6.991 49.200 49.200 81,50 % 80,20 %
24,00 % 24,25 % -1,22 % -1,16 % 3.170 5.818 100.100 100.100 81,10 % 81,10 %
18,75 % 18,75 % 1,45 % 3,43 % 519 959 13.167 13.167 87,30 % 86,70 %
1) Siehe ausführliche Leistungsbilanz.

Internationale
Immobilienfonds
Bayernfonds US Real Estate US I, L.P
Verkauf der Immobilien in 2005
Bayernfonds US Real Estate US II, L.P
Verkauf der Immobilie in 2005
Bayernfonds Austria
Salzburg und Wien
Bayernfonds Austria
Bischofshofen
Emissions­
jahr
Gesamt­
investition
in
158
Investitionsart / Gegenstand
TEUR / TUSD / TAUD / TGBP Vermietungsstand
1998 98.065 TUSD Büroimmobilien in Chicago und Washington
verkauft
1999 196.737 TUSD Büroimmobilie in San Francisco
verkauft
2001 61.211 TEUR 2 Büroimmobilien in Wien, eine in Salzburg
100 %
2002 21.664 TEUR Einkaufszentrum in Bischofshofen
97,3 %
Bayernfonds Frankreich 1 2005 89.744 TEUR 4 Büroimmobilien bei Toulouse
100 %
Bayernfonds Australien 1 2005 168.274 TAUD Büroimmobilie in Melbourne
100 %
Bayernfonds Ungarn 1 2006 83.969 TEUR Einkaufszentrum in Györ
100 %
Bayernfonds Großbritannien 1 2006 86.097 TGBP Büroimmobilie in Northhampton
100 %
Bayernfonds Australien 2 2007 265.971 TAUD Büroimmobilie in Canberra
100 %
Andere geschlossene Fonds Emissions­
jahr
Gesamtinvestition
in
TUSD
Bayernfonds BestLife I 2005 143.177 TUSD 171 US-LV-Policen
Bayernfonds BestLife 2 2006 54.079 TUSD 57 US-LV-Policen
Investitionsart / Gegenstand

Ausschüttung
in %
kumuliert seit
Emission
steuerliches
Ergebnis in % 1)
kumuliert seit
Emission
Liquiditätsreserve in
TEUR / TUSD / TAUD / TGBP
kumuliert seit
Emission
159
Valuta Fremdmittel in
TEUR / TUSD / TAUD / TGBP
kumuliert seit
Emission
gebundenes Kapital
in %
kumuliert seit
Emission
SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST
157,00 % DBA DBA
135,00 % DBA DBA
42,00 % 42,00 % DBA DBA 1.831 2.797 22.770 27.033 63,30 % 63,40 %
30,00 % 30,00 % DBA DBA 576 1.119 8.910 8.910 74,60 % 74,30 %
14,00 % 14,00 % DBA DBA 669 1.373 53.574 53.574 91,00 % 91,00 %
12,50 % 12,50 % DBA DBA 1.387 6.576 94.615 94.615 87,50 % 88,80 %
11,25 % 11,25 % DBA DBA 2.822 7.243 54.400 54.400 90,60 % 91,10 %
12,00 % 12,00 % DBA DBA 1.788 1.653 51.000 51.000 93,30 % 94,60 %
7,00 % 7,00 % DBA DBA 11.058 13.254 162.500 162.500 95,10 % 96,40 %
Ausschüttung
in %
kumuliert seit
Emission
steuerliches
Ergebnis in % 1)
kumuliert seit
Emission
Liquiditätsreserve
in TUSD
kumuliert seit
Emission
Valuta Fremdmittel
in TUSD
kumuliert seit
Emission
gebundenes Kapital
in %
kumuliert seit
Emission
SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST
5,75 % 5,75 % DBA DBA 1.866 11.858 0 0 94,50 % 94,50 %
0,00 % 0,00 % DBA DBA 37.581 32.327 0 0 100,00 % 100,00 %
1) Siehe ausführliche Leistungsbilanz.

12.3 Fondsgesellschaft / Emittent / Zahlstelle für Zahlungen an die Anleger
Firma, Sitz Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. Kambera
KG, München
Geschäftsanschrift Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Rechtsform, Rechtsordnung Kommanditgesellschaft (GmbH & Co. KG), unterliegt
deutschem Recht
Handelsregister / Registergericht HRA 94146, Amtsgericht München
Tag der Gründung /
Tag der ersten Eintragung
01.07.2009 / 16.07.2009
Gegenstand des Unternehmens Gegenstand des Unternehmens ist der direkte und / oder
über Treuhandverhältnisse indirekte Erwerb, die Verwaltung
– ins besondere durch Vermietung und Verpachtung – sowie
die Veräußerung von Grundstücken bzw. grundstücksgleichen
Rechten.
Gesellschaftskapital zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung
Voraussichtliches Gesellschaftskapital
nach Vollplatzierung
Persönlich haftender Gesellschafter
(Komplementär), Gründungsgesellschafter
Geschäftsführender Gesellschafter
(Kommanditist), Gründungsgesellschafter
Gründungskommanditist / Treuhandkommanditist
der Fondsgesellschaft
Die Gesellschaft ist zu allen Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen
berechtigt, die geeignet erscheinen, den Gesellschaftszweck
unmittelbar oder mittelbar zu fördern. Die Gesellschaft
kann zur Erreichung des Gesellschaftszwecks auch Beteiligungen
an anderen Gesellschaften eingehen. Die Gesellschaft kann
die zur Erreichung ihres Zwecks erforderlichen oder zweckmäßigen
Handlungen selbst vornehmen oder durch Dritte
vornehmen lassen.
Die Gesellschaft ist nicht berechtigt, gewerblich tätig zu werden
und Tätigkeiten auszuüben bzw. Geschäfte zu betreiben,
die einer Genehmigung oder Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung
oder nach § 1 Gesetz über das Kreditwesen bedürfen.
AUD 10.000 (vollständig eingezahlt)
AUD 248.700.000
Real I.S. Fund Management GmbH
(weitere Angaben siehe Tz. 12.4)
Real I.S. Beteiligungs GmbH
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Die Mitglieder der Geschäftsführung von geschäfts führendem
Kommanditisten und Komplementär sind Mitglieder der
Geschäftsführung des Emittenten.
(weitere Angaben siehe Tz. 12.5)
FCT FinanzControl Treuhand GmbH
(weitere Angaben siehe Tz. 12.9)
Weitere Gesellschafter Neu beitretende Kommanditisten
160

12.4 Persönlich haftender (Gründungs­)Gesellschafter der Fondsgesellschaft
Firma, Sitz Real I.S. Fund Management GmbH, München
Geschäftsanschrift Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Rechtsform Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) (die Haftung
für Verbindlichkeiten gegenüber Gläubigern ist beschränkt
auf das Gesellschaftsvermögen der GmbH)
Handelsregister / Registergericht HRB 145873, Amtsgericht München
Tag der ersten Eintragung 18.12.2002
Gegenstand des Unternehmens Ankauf, Verwaltung, Vermietung und Verpachtung von
Immobilien sowie die Entwicklung und Durchführung von
Immobilienprojekten. Ausgenommen sind Geschäfte, die der
Genehmigung nach § 34 c GewO bedürfen. Die Gesellschaft
ist berechtigt, Beteiligungen jeglicher Art einzugehen und
im Rahmen der Beteiligung diese zu vertreten und auch
Zweigniederlassungen zu errichten.
Stammkapital EUR 25.000 (vollständig eingezahlt)
Kapitalanteil Kein Anteil
Geschäftsführer Christian Berger, München
Susanne Drost, München
René Zerull, Sulzemoos
Diese Personen sind auch Mitglieder der Geschäftsführung
des Emittenten.
Die Geschäftsanschrift der Geschäftsführer stimmt mit der
Geschäftsanschrift der Gesellschaft überein.
161

12.5 Geschäftsführender (Gründungs­)Gesellschafter der Fondsgesellschaft
Firma, Sitz Real I.S. Beteiligungs GmbH (Alleingeschäftsführer),
München
Geschäftsanschrift Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Rechtsform, Rechtsordnung Gesellschaft mit beschränkter Haftung,
unterliegt deutschem Recht
Handelsregister / Registergericht HRB 171744, Amtsgericht München
Tag der ersten Eintragung 15.01.2008
Gegenstand des Unternehmens Ankauf, Verwaltung, Vermietung und Verpachtung von
Immobilien sowie die Entwicklung und Durchführung von
Immobilienprojekten. Ausgenommen sind Geschäfte, die der
Genehmigung nach § 34 c GewO bedürfen.
Stammkapital / Geleistete Einlage EUR 25.000
Kapitalanteil AUD 1 sowie als Treugeber über den Treuhandkommanditisten
weitere AUD 9.999 (vollständig eingezahlt)
Geschäftsführer Georg Gmeineder, Mittenwald
Beate Lange, München
Jan Essers, München
12.6 Trust / australisches Treuhandvermögen
Firma BF Kambera Trust
Tag der Gründung 17.07.2009
Diese Personen sind auch Mitglieder der Geschäftsführung
des Emittenten.
Die Geschäftsanschrift der Geschäftsführer stimmt mit der
Geschäftsanschrift der Gesellschaft überein.
Treugeber Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. Kambera KG
(Fondsgesellschaft)
Treuhänder Bayernfonds Kambera GmbH
162

12.7 Treuhänder des BF Kambera Trust
Firma, Sitz Bayernfonds Kambera GmbH, München
Geschäftsanschrift Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Rechtsform Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Handelsregister / Registergericht HRB 180313, Amtsgericht München
Tag der ersten Eintragung 15.07.2009
Gegenstand des Unternehmens Ankauf, Verwaltung, Vermietung und Verpachtung von
Immobilien sowie die Entwicklung und Durchführung von
Immobilienprojekten. Ausgenommen sind Geschäfte, die
der Genehmigung nach § 34 c GewO bedürfen.
Stammkapital / Geleistete Einlage EUR 25.000
Geschäftsführer Susanne Drost, München
Jan Essers, München
12.8 Vorkaufsberechtigter
Firma, Sitz Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH, München
Geschäftsanschrift Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Rechtsform, Rechtsordnung Gesellschaft mit beschränkter Haftung,
unterliegt deutschem Recht
Handelsregister / Registergericht HRB 45696, Amtsgericht München
Geschäftsbeginn 10.04.1973
Gegenstand des Unternehmens Erwerb, Verwaltung und Veräußerung von Grundstücken und
grundstücksgleichen Rechten, insbesondere in der Form von
geschlossenen Immobilienfonds; Kauf, Verkauf und Vermietung
von beweglichen und unbeweglichen Wirtschafts- und
Investitionsgütern, auch in der Form des Leasing, sowie
Aufl age von Immobilien oder Mobilienleasingfonds, ferner
alle damit, auch mittelbar, im Zusammenhang stehenden
Geschäfte sowie Beteiligung an und Geschäftsführung in
Unternehmen mit ähnlichem Gegenstand.
Stammkapital / Geleistete Einlage EUR 511.291,88 (DM 1.000.000)
Geschäftsführer Josef Brandhuber, Oberhaching
Jochen Schenk, München
Brigitte Walter, Egmating
163

12.9 Gründungsgesellschafter / Treuhandkommanditist der Fondsgesellschaft
Firma, Sitz FCT FinanzControl Treuhand GmbH, München (Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Steuerberatungsgesellschaft)
Geschäftsanschrift Schleißheimer Straße 4, 80333 München
Rechtsform Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Handelsregister / Registergericht HRB 83045, Amtsgericht München
Tag der ersten Eintragung 27.11.1987
Gegenstand des Unternehmens Für Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und Steuerberatungsgesellschaften
gesetzlich und berufsrechtlich zugelassene Tätigkeiten
gemäß §§ 2 und 43 Abs. 4 WPO und §§ 33 und 57 Abs. 3
StBerG. Handels- und Bankgeschäfte sind ausgeschlossen.
Stammkapital EUR 50.000
Kapitalanteil (für eigene Rechnung) AUD 0
In der Funktion als Treuhandkommanditist ist es ihre Aufgabe,
eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft für die einzelnen
Anleger treuhänderisch zu halten und zu verwalten.
Die FCT FinanzControl Treuhand GmbH ist in Bezug auf die
Fondsgesellschaft weder als Abschlussprüfer noch als Prospektprüfer
oder steuerlicher Berater, sondern ausschließlich
als Treuhandkommanditist auf der Grundlage von Treuhandverhältnissen
tätig. In dieser Funktion haftet sie nur für grob
fahrlässige oder vorsätzliche Verletzung der ihr obliegen den
Pflichten, nicht jedoch für weiter gehende Ansprüche, insbesondere
nicht für die vom Treugeber verfolgten wirtschaftlichen
und steuerlichen Ziele und auch nicht für Pflichtverletzungen
der Geschäftsführung, des Beirats oder von
Vertragspartnern der Fondsgesellschaft.
Geschäftsführer Matthäus Paulus, Puchheim
Dr. Rainer Polster, Seefeld-Hechendorf
Frank Alexander Paulus, Eichenau
164

12.10 Verkäufer der Rechte am Fondsobjekt
Firma, Sitz QIC Westpoint Pty Limited, Brisbane (als Treuhänder
des QIC March 2001 Trust und der Canberra Centre Investments
Pty Limited ABN 39 197 725 984 als Treuhänder
des Canberra Centre Investment Trust)
Geschäftsanschrift Level 6, Central Plaza Two, 66 Eagle Street,
GPO Box 2242, Brisbane, Queensland 4001
Australische Registrierungsnummer ABN 39 197 725 984
12.11 Hauptmieter des Fondsobjekts (ca. 96,4 Prozent der vermietbaren Flächen)
Firma, Sitz Commonwealth of Australia (nationale australische
Finanzbehörde), Canberra
Geschäftsanschrift „ATO National Offices Stage II South“, 10-14 Cooyong Street,
Canberra City, ACT 2601
12.12 Steuerberater der Fondsgesellschaft in deutschen Angelegenheiten (Steuerberatungsgesellschaft:
Buchführung in Deutschland, Erstellung des Jahresabschlusses und sonstige steuerliche Beratung)
Firma, Sitz INTEGRA Treuhandgesellschaft mbH, München
Geschäftsanschrift Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Rechtsform Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Handelsregister / Registergericht HRB 67077, Amtsgericht München
Tag der ersten Eintragung 20.10.1981
Gegenstand des Unternehmens Für Steuerberatungsgesellschaften gesetzlich und berufsrechtlich
zugelassene Tätigkeiten gemäß § 33 in Verbindung
mit § 57 Abs. 3 StBerG. Handels- und Bankgeschäfte sowie
gewerbliche Tätigkeiten sind ausgeschlossen.
Stammkapital EUR 100.000
Geschäftsführer Stefan Köglmayr, München
Harald Henning, München
Anette Holzinger, München
165

12.13 Gesellschaftsrechtliche, personelle und
kapitalmäßige Verflechtungen
Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
(Real I.S.) ist Anbieter des Beteiligungsangebots
und zeichnet dafür verantwortlich.
Die Real I.S. und die Bayernfonds Immobiliengesellschaft
mbH sind kapitalmäßig und / oder personell
miteinander verbunden.
Der Komplementär (Real I.S. Fund Management
GmbH), der geschäftsführende Kommanditist
(Real I.S. Beteiligungs GmbH) und der Treuhänder des
BF Kambera Trust (Bayernfonds Kambera GmbH) sind
100-prozentige Tochtergesellschaften der Real I.S.
Die FCT FinanzControl Treuhand GmbH ist in Bezug
auf die Fondsgesellschaft weder als Abschlussprüfer
noch als Prospektprüfer oder steuerlicher Berater,
sondern ausschließlich als Treuhandkommanditist
auf der Grundlage von Treuhandverhältnissen tätig.
In dieser Funktion haftet sie nur für grob fahrlässige
oder vorsätzliche Verletzung der ihr obliegenden
Pflichten, nicht jedoch für weiter gehende Ansprüche,
insbesondere nicht für die vom Treugeber verfolgten
wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele und auch
nicht für Pflichtverletzungen der Geschäftsführung,
des Beirats oder von Vertragspartnern der Fondsgesellschaft.
Die INTEGRA Treuhandgesellschaft mbH, Steuerberatungsgesellschaft,
steht in laufender Geschäftsbeziehung
zur Real I.S.
Dadurch, dass die Real I.S. Beteiligungs GmbH zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung an der Fondsgesellschaft
direkt und indirekt einen Anteil von
mehr als 50 Prozent hält, ist der Emittent eine
Tochtergesellschaft der Real I.S. Beteiligungs GmbH.
Sofern der Anteil der Real I.S. Beteiligungs GmbH
an dem Emittenten aufgrund von zukünftigen
Kapital erhöhungen unter 50 Prozent fällt, ist die
Fondsgesellschaft kein Konzernunternehmen der
Real I.S. Beteiligungs GmbH mehr.
Die Real I.S. Beteiligungs GmbH hat – neben der
Beteiligung an der Fondsgesellschaft in Höhe von
AUD 1 (direkte Beteiligung) bzw. AUD 9.999 (mittelbare
Beteiligung) – folgende weitere Beteiligungen:
Beteiligung als geschäftsführender Kommanditist bei
der Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Opalus KG mit einem Kapitalanteil von direkt und
indirekt AUD 10.000 sowie Beteiligung als geschäftsführender
Kommanditist bei der Bayernfonds
Immobilienverwaltung GmbH & Co. Australien 4
KG mit einem Kapitalanteil von direkt und indirekt
AUD 6.000.
Die Real I.S. Beteiligungs GmbH ist ein 100-prozentiges
Tochterunternehmen der Real I.S. AG, die auf
den Gebieten Kapitalanlageprodukte für private und
institutionelle Investoren, Entwicklung von Immobilien
und Beratung zur Optimierung von Immobilienportfolios
tätig ist. Der Emittent ist daher derzeit ein
Konzernunternehmen der Real I.S. AG.
166

13. Gesellschaftsvertrag
§ 1
Firma, Sitz
(1) Die Gesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft
und führt die Firma:
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Kambera KG
(nachstehend „Gesellschaft“).
(2) Sitz der Gesellschaft ist München oder zukünftig
ein anderer von dem geschäftsführenden Kommanditisten
zu bestimmender Ort im Inland. Im
Falle einer Sitzverlegung sind die Gesellschafter
bzw. Treugeber zu informieren.
§ 2
Gesellschaftszweck
(1) Gegenstand des Unternehmens ist der direkte
und / oder über Treuhandverhältnisse indirekte
Erwerb, die Verwaltung – insbesondere durch
Vermietung und Verpachtung – sowie die Veräußerung
von Grundstücken bzw. grundstücksgleichen
Rechten.
(2) Die Gesellschaft ist zu allen Rechtsgeschäften
und Rechtshandlungen berechtigt, die geeignet
erscheinen, den Gesellschaftszweck unmittelbar
oder mittelbar zu fördern. Die Gesellschaft kann
zur Erreichung des Gesellschaftszwecks auch
Beteiligungen an anderen Gesellschaften eingehen.
Die Gesellschaft kann die zur Erreichung
ihres Zwecks erforderlichen oder zweckmäßigen
Handlungen selbst vornehmen oder durch Dritte
vornehmen lassen.
(3) Die Gesellschaft ist nicht berechtigt, gewerblich
tätig zu werden und Tätigkeiten auszuüben bzw.
Geschäfte zu betreiben, die einer Genehmigung
oder Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung
oder nach § 1 Gesetz über das Kreditwesen
bedürfen.
§ 3
Gesellschafter und Kapital
(1) Komplementär (persönlich haftender Gesellschafter)
ist die Real I.S. Fund Management
GmbH („Komplementär“), mit Sitz in München,
ohne Kapitalanteil. Der Komplementär ist nicht
am Vermögen der Gesellschaft beteiligt.
167
(2) Gründungskommanditist und geschäftsführender
Kommanditist ist die Real I.S. Beteiligungs
GmbH („geschäftsführender Kommanditist“
und „Gründungskommanditist“), mit Sitz in
München, mit einem Kapitalanteil in Höhe von
AUD 1 sowie einer weiteren Beteiligung in Höhe
von AUD 9.999 (ohne Agio) über den Treuhandkommanditisten
als Treugeber.
(3) Darüber hinaus kann sich jede natürliche oder
juristische Person gemäß den Voraussetzungen
des § 3 Abs. (5) und der entsprechenden
Beitrittsvereinbarung im Rahmen der Kapitalerhöhungen
gemäß § 4 Abs. (1) über den Treuhandkommanditisten,
die FCT FinanzControl
Treuhand GmbH („Treuhandkommanditist“),
mit Sitz in München, als Treugeber beteiligen.
Der Treuhandkommanditist tritt aufschiebend
bedingt auf die Eintragung als Kommanditist
im Handelsregister in die Gesellschaft ein.
Der Treuhandkommanditist hält für eigene
Rechnung keinen Kapitalanteil und ist nicht
für eigene Rechnung am Vermögen der Gesellschaft
beteiligt, wird jedoch im Rahmen der
Kapitalerhöhung gemäß § 4 einen Kapitalanteil
übernehmen und diesen treuhänderisch für
Rechnung der Treugeber halten. Die Beteiligung
an der Gesellschaft als Treugeber erfolgt,
indem der Treugeber ein Angebot auf Abschluss
eines Treuhandvertrags abgibt, der Treuhandkommanditist
dieses Angebot annimmt und
der geschäftsführende Kommanditist den
Treuhandkommanditisten zur Kapitalerhöhung
gemäß § 4 zulässt. Die Treugeber werden über
die Annahme des Angebots auf Abschluss
eines Treuhandvertrags und die Zulassung des
Treuhandkommanditisten zur entsprechenden
Kapitalerhöhung gemäß § 4 informiert; die
Treugeber verzichten gemäß § 151 BGB auf den
Zugang der Annahmeerklärung.
(4) Der geschäftsführende Kommanditist ist durch
die Gesellschafter unwiderruflich bevollmächtigt,
unter Befreiung von den Beschränkungen
des § 181 BGB ohne weitere Zustimmung
weitere natürliche oder juristische Personen
als Gesellschafter in die Gesellschaft aufzunehmen,
entsprechende Aufnahmeverträge (auch
im Namen der jeweiligen Mitgesellschafter)
abzuschließen und / oder durch Erhöhung der
Beteiligung des Treuhandkommanditisten das
eingelegte Kapital zur Finanzierung des durch-

zuführenden bzw. durchgeführten Gesellschaftszwecks
im Sinne des § 2 auf das in § 4
Abs. (1) genannte Gesellschaftskapital zu erhöhen
und diejenigen Erklärungen abzugeben und
Handlungen vorzunehmen, die insoweit sachdienlich
oder erforderlich sind. Eine separate
Zustimmung der Mitgesellschafter ist hierfür
nicht erforderlich.
(5) Das Gesellschaftskapital setzt sich aus den gesamten
Kapitalanteilen der jeweiligen Gesellschafter
zusammen. Eine Beteiligung von Gesellschaften
bürgerlichen Rechts, Gemeinschaften
und Ehepaaren in der Form einer Gesellschaft
bürgerlichen Rechts bzw. Gemeinschaft ist sowohl
für Kommanditisten als auch für Treugeber
ausgeschlossen.
Personen, die (i) Staatsangehörige der USA,
Kanadas, Japans, Großbritanniens oder Australiens
sind, (ii) Inhaber einer dauerhaften Aufenthalts-
und Arbeitsgenehmigung der USA („Green
Card“), Kanadas, Japans, Großbritanniens
oder Australiens sind, (iii) ihren gewöhnlichen
Aufenthalt / Wohnsitz oder Sitz in den USA, in
Kanada, Japan, Großbritannien oder Australien
haben und / oder (iv) die Beteiligung für eine
Vermögensmasse mit Sitz in den USA, in Kanada,
Japan, Großbritannien oder Australien eingehen
oder einer solchen anbieten, sollen nicht
Kommanditisten der Gesellschaft oder Treugeber
sein. Anlässlich der Aufnahme und auf
Verlangen des geschäftsführenden Kommanditisten
haben Gesellschafter und Treugeber zu
versichern und nachzuweisen, dass keine der
im vorstehenden Satz genannten Bedingungen
vorliegt. Der geschäftsführende Kommanditist
kann im Einzelfall Ausnahmen von Sätzen 3 und
4 zulassen.
(6) Die Beteiligung eines Gesellschafters bzw. Treugebers
soll mindestens AUD 20.000 betragen,
wobei der geschäftsführende Kommanditist
nach eigenem Ermessen auch geringere Beteiligungen
zulassen kann. Beteiligungen müssen
jeweils durch 1.000 ohne Rest teilbar sein.
Zusätzlich hat der beitretende Gesellschafter
bzw. Treugeber ein Agio in Höhe von fünf Prozent
bezogen auf seine Beteiligung entsprechend
der Beitrittsvereinbarung zu leisten. Der
gesamte Beteiligungsbetrag zzgl. Agio ist in bar
168
zu erbringen. Für die Beteiligung des geschäftsführenden
Kommanditisten als Treugeber gilt
die Mindestbeteiligung gemäß Satz 1 und
Satz 2 nicht.
(7) Den beitretenden Gesellschaftern / Treugebern
ist bekannt, dass seit Gründung verschiedene
Verträge für die Gesellschaft abgeschlossen
wurden bzw. künftig abgeschlossen werden und
die Gesellschaft aus für das Treuhandverhältnis
BF Kambera Trust (australischer Trust) durch den
Treuhänder Bayernfonds Kambera GmbH abgeschlossenen
bzw. abzuschließenden Verträgen
wirtschaftlich verpflichtet ist bzw. verpflichtet
wird. Die Gesellschafter können die abgeschlossenen
Verträge gemäß § 10 Abs. (1) einsehen
und stimmen ihnen mit ihrem Beitritt zu.
(8) Der geschäftsführende Kommanditist hat seinen
Kapitalanteil gemäß § 3 Abs. (2) geleistet. Die
übrigen Gesellschafter / Treugeber werden ihre
Kapitalanteile nach Maßgabe des § 7 erbringen.
(9) Die für den Treuhandkommanditisten und jeden
Direktkommanditisten, mit Ausnahme des
geschäftsführenden Kommanditisten, im Handelsregister
einzutragende Hafteinlage beträgt
stets AUD 10. Die für den geschäftsführenden
Kommanditisten im Handelsregister einzutragende
Hafteinlage beträgt AUD 1.
(10) Für Zwecke der Eintragung in das Handelsregister
gilt: AUD 1 = EUR 0,6.
§ 4
Kapitalerhöhungen
(1) Der geschäftsführende Kommanditist ist berechtigt,
das Gesellschaftskapital durch Zulassung
des Treuhandkommanditisten zur Erhöhung
seines Kapitalanteils sowie durch Aufnahme
weiterer Gesellschafter bis zum 31.12.2010 (Platzierungsfrist)
in einem oder mehreren Schritten
auf insgesamt bis zu AUD 250.000.000 (zzgl.
fünf Prozent Agio) zu erhöhen. Der geschäftsführende
Kommanditist ist, abhängig vom
Investitionsvolumen der Gesellschaft, berechtigt,
das Gesellschaftskapital abweichend
von Satz 1 um zehn Prozent zu überschreiten
bzw. zu unterschreiten.

(2) Mit der Zulassung des Treuhandkommanditisten
zur Kapitalerhöhung und der Annahme des
Angebots des Anlegers zum Abschluss eines
Treuhandvertrags durch den Treuhandkommanditisten
erhöht sich der Kapitalanteil des
Treuhandkommanditisten vorbehaltlich der
Abs. (3) und (5) automatisch, ohne dass es einer
weiteren Maßnahme oder Erklärung bedarf, um
den entsprechenden in der Beitrittsvereinbarung
bezeichneten Betrag. Die Erbringung der
Kommanditeinlage des Treuhandkommanditisten
richtet sich nach § 7.
(3) Kapitalerhöhungen erfolgen jeweils mit Wirkung
zum Beginn des Kalendermonats, der der
Annahme des Beitritts bzw. der Zulassung zur
Erhöhung des Kapitalanteils folgt.
(4) Der geschäftsführende Kommanditist hat freies
Ermessen, Beitrittsangebote nicht anzunehmen
und Kapitalerhöhungen nicht vorzunehmen.
(5) Die Erhöhung der Kommanditeinlage des Treuhandkommanditisten
bzw. die Aufnahme weiterer
Gesellschafter ist mit Ausnahme des geschäftsführenden
Kommanditisten hinsichtlich
jedes Treugebers und Gesellschafters insoweit
aufschiebend bedingt, dass nach gezeichneten
Beteiligungsbeträgen
(i) keinem Treugeber bzw. Gesellschafter (mit
Ausnahme des Treuhandkommanditisten)
einzeln oder zusammen mit dem Treugeber
bzw. Gesellschafter nahestehenden
Personen 20 Prozent oder mehr des Gesellschaftskapitals
gemäß Abs. (1) zuzurechnen
sind; und
(ii) den 20 Treugebern bzw. Gesellschaftern (mit
Ausnahme des geschäftsführenden Kommanditisten)
mit den höchsten gezeichneten
Beteiligungsbeträgen zusammen weniger
als 75 Prozent des Gesellschaftskapitals
gemäß Abs. (1) zuzurechnen sind.
Bis zur Eintragung als Kommanditist im Handelsregister
und bis zum Eintritt der vorstehenden
aufschiebenden Bedingungen stellt der Treuhandkommanditist
Beteiligungsbeträge der
Treugeber der Gesellschaft jeweils als atypisch
stiller Gesellschafter zur Verfügung bzw. wird
169
zumindest so gestellt. Die Regelungen dieses
Vertrags gelten für diesen Zeitraum soweit möglich
sinngemäß.
§ 5
Rechtstellung der Treugeber / Auskunftspflichten
(1) Den Gesellschaftern ist bekannt, dass der Treuhandkommanditist
an den geplanten Kapitalerhöhungen
gemäß § 4 zwar im eigenen Namen,
jedoch als Treuhänder für fremde Rechnung
teilnimmt und seinen Kapitalanteil für die Treugeber
halten wird. Dieses Treuhandverhältnis
wird in einem Treuhandvertrag geregelt, den
der Treuhandkommanditist mit den Treugebern
unmittelbar selbst abschließt.
(2) Soweit der Treuhandkommanditist seine Rechte
an die Treugeber abgetreten oder diesen Vollmacht
zur Ausübung der mitgliedschaftlichen
Rechte erteilt hat, werden die Treugeber im
Verhältnis zur Gesellschaft und allen Gesellschaftern
wie Kommanditisten behandelt.
Dies gilt insbesondere für die Beteiligung am
Gesellschaftsvermögen, am Gewinn und Verlust,
an einem Auseinandersetzungsguthaben und
einem Liquidationserlös sowie für die Ausübung
mitgliedschaftlicher Rechte, insbesondere
Stimm- und Entnahmerechte. Die Gesellschafter
sind ausdrücklich damit einverstanden, dass die
Treugeber kraft der ihnen erteilten Vollmacht
die auf ihre Beteiligung entfallenden mitgliedschaftlichen
Rechte unmittelbar selbst oder
durch Bevollmächtigte ausüben, insbesondere
an Beschlussfassungen der Gesellschafter mitwirken
können.
(3) Soweit die Treugeber nicht unmittelbar handeln,
wird der Treuhandkommanditist diese
Gesellschafterrechte nach deren Weisungen
und insbesondere nach Maßgabe des Treuhandvertrags
im Interesse der Treugeber ausüben.
(4) Jeder Treugeber kann nach Durchführung der
entsprechenden Kapitalerhöhungen gemäß § 4
und unter Vorlage einer Handelsregistervollmacht
gemäß § 30 verlangen, dass seine Treuhandbeteiligung
in eine Direktbeteiligung als
Kommanditist umgewandelt wird. § 4 Abs. (5)
und § 3 Abs. (6) Sätze 1 und 2 gelten sinngemäß.
Das Verlangen wird erst mit der Vorlage
der Handelsregistervollmacht wirksam. Die

Umwandlung ist aufschiebend bedingt auf die
Eintragung des Treugebers als Kommanditist in
das Handelsregister. Die durch eine solche Umwandlung
entstehenden Kosten (z. B. Kosten der
Eintragung ins Handelsregister) hat der wechselnde
Treugeber zu tragen. Die zu ersetzenden
Kosten bestimmen sich nach dem Preisverzeichnis
der Gesellschaft oder deren Geschäftsbesorgers,
das von dem wechselnden Treugeber
jederzeit eingesehen werden kann. Die für den
wechselnden Treugeber im Handelsregister
einzutragende Haftsumme beträgt AUD 10.
(5) Jeder Kommanditist ist verpflichtet, etwaige
Änderungen seiner in der Beitrittsvereinbarung
gemachten Angaben der Gesellschaft unverzüglich
mitzuteilen. Jeder Kommanditist ist auch
verpflichtet, der Gesellschaft unaufgefordert
seine steuerrechtliche „Ansässigkeit“ außerhalb
der Bundesrepublik Deutschland bzw. jede
künftige Änderung seiner steuerrechtlichen
„Ansässigkeit“ mitzuteilen. Auf Anforderung
des geschäftsführenden Kommanditisten hat
jeder Kommanditist Nachweis über den Ort
seiner „Ansässigkeit“ im Sinne des Steuerrechts
zu erbringen. Der geschäftsführende Kommanditist
hat überdies das Recht, von den Kommanditisten
Angaben zur Erteilung von Auskünften
gegenüber Steuerbehörden oder kontoführenden
Banken zu verlangen, soweit dies gesetzlich
geboten ist, von den Steuerbehörden gefordert
wird oder zur Freistellung, Ermäßigung oder
Erstattung von Abzugsteuern erforderlich ist. In
den zuletzt genannten Fällen ist der geschäftsführende
Kommanditist zudem berechtigt,
von den Kommanditisten die Ausfertigung ggf.
notwendiger Steuerformulare und -erklärungen
oder die Mitwirkung hierbei zu verlangen. Für
Treugeber gilt das Vorstehende entsprechend.
§ 6
Gesellschafterkonten
(1) Für jeden Gesellschafter werden folgende
Kapital konten geführt:
a) Der Kapitalanteil (Pflichteinlage einschließlich
Hafteinlage) des Gesellschafters wird auf
dem Kapitalkonto I geführt. Dieses ist unveränderlich
und maßgebend für das Stimm- und
Entnahmerecht und – vorbehaltlich § 19 –
170
für die Ergebnisverteilung, die Beteiligung
am Vermögen und am Auseinandersetzungsguthaben.
b) Das Agio wird als Kapitalrücklage auf dem
Kapitalkonto II gebucht. Das Kapitalkonto II
gilt als Rücklage nach § 264c Abs. 2 S. 1
Ziffer II HGB.
c) Ausschüttungen, sonstige Entnahmen sowie
sonstige Einlagen werden auf dem Kapitalkonto
III gebucht.
d) Gewinne und Verluste werden auf dem
Kapital konto IV gebucht (Gewinn- und Verlustvortragskonto).
(2) Die Salden auf den Kapitalkonten sind unverzinslich.
(3) Für den Leistungsverkehr und die sonstigen
Ansprüche zwischen der Gesellschaft und den
Gesellschaftern wird ein gesondertes Verrechnungskonto
geführt. Das Konto hat im Verhältnis
der Gesellschaft zu den Gesellschaftern
Forderungs- und Verbindlichkeitscharakter.
§ 7
Erbringung der Kommanditeinlagen
Für die Leistung der Kapitalanteile und des Agios
bei Gesellschaftern, die gemäß § 3 Abs. (2), (3) und
(4) beitreten bzw. ihren Kapitalanteil erhöhen, gilt
Folgendes:
(1) Die Gesellschafter im Sinne des § 3 Abs. (4) sind
zur Barleistung des Kapitalanteils zzgl. Agio
gemäß den Bedingungen der Beitrittsvereinbarung
verpflichtet. Bei ratenweiser Einzahlung
des Kapitalanteils werden die Einzahlungen
vorrangig dem Kapitalkonto II, sodann dem
Kapitalkonto I gutgeschrieben.
(2) Der Treuhandkommanditist erhöht seinen Anteil
im Rahmen der jeweiligen Kapitalerhöhung
gemäß § 4 und erbringt diesen Kapitalanteil
zzgl. Agio durch Abtretung seiner gegen die
künftigen Treugeber bestehenden Ansprüche
auf Leistung der Einlage an die Gesellschaft. Die
Abtretung der Ansprüche wird hiermit erklärt.
Die Gesellschaft nimmt diese Abtretung an. Eine

weiter gehende Haftung des Treuhandkommanditisten
für die Erbringung der Einlagen ist im
Innenverhältnis zur Gesellschaft ausgeschlossen.
(3) Wird der Kapitalanteil zzgl. Agio zu den über die
Beitrittsvereinbarung vereinbarten Terminen
nicht oder nicht in voller Höhe erbracht, kann
der Treuhandkommanditist von der Beitrittsvereinbarung
mit dem säumigen Treugeber
zurücktreten.
(4) Der infolge Abs. (3) gemäß § 26 Abs. (1) lit. c)
ausscheidende Treugeber trägt die im Zusammenhang
mit seinem Ausscheiden entstehenden
Kosten und die der Gesellschaft dadurch
entstehenden Schäden, mindestens aber eine
Schadenpauschale in Höhe des vereinbarten
Agios. Macht die Gesellschaft diese Schadenpauschale
geltend, bleibt es dem Treugeber
vorbehalten, einen geringeren Schaden bzw.
das Nichtvorliegen eines Schadens nachzuweisen.
Die Gesellschaft ist zudem berechtigt, ihre
Schadenersatzansprüche mit etwaigen Rückzahlungsverpflichtungen
zu verrechnen.
(5) Anstelle des Rücktritts gemäß Abs. (3) kann der
geschäftsführende Kommanditist den Kapitalanteil
eines in Verzug geratenen Treugebers
unter Beachtung des § 3, insbesondere des § 3
Abs. (6), sowie des § 4 Abs. (1) auf den Betrag
der von ihm geleisteten Zahlung abzüglich
fünf Prozent Agio sowie abzüglich sämtlicher
Schadenersatzansprüche herabsetzen. Im Falle
der Herabsetzung hat der hiervon betroffene
Gesellschafter bzw. Treugeber der Gesellschaft
die diesbezüglichen Kosten, mindestens aber
eine Schadenpauschale in Höhe von AUD 800
zu ersetzen. Macht die Gesellschaft diese
Schadenpauschale geltend, kann der betroffene
Treugeber einen geringeren Schaden bzw. das
Nichtvorliegen eine Schadens nachweisen.
(6) Bei nicht fristgerechter Einzahlung der Einlagen
können dem Gesellschafter bzw. Treugeber
Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe berechnet
werden. Die Geltendmachung von darüber
hinausgehenden Schadenersatzforderungen,
z. B. zusätzlichen Bearbeitungsgebühren des
Geschäftsbesorgers der Gesellschaft, bleibt
davon unberührt.
171
(7) Der Treuhandkommanditist tritt bereits hiermit
die ihm gegenüber den jeweiligen Treugebern
zustehenden Ansprüche auf Verzugszinsen und
sonstigen Schadenersatz an die Gesellschaft ab;
die Gesellschaft nimmt diese Abtretung an. Die
Gesellschaft ist somit berechtigt, die entsprechenden
Ansprüche unmittelbar gegenüber
dem jeweiligen Treugeber geltend zu machen;
ein darüber hinausgehender Anspruch der
Gesellschaft gegenüber dem Treuhandkommanditisten
besteht nicht.
§ 8
Ausschluss der Nachschusspflicht
Über die Verpflichtung zur Leistung des in der
Beitrittsvereinbarung vereinbarten Kapitalanteils
zzgl. Agio hinaus übernehmen die Kommanditisten
bzw. Treugeber keine weiteren Zahlungs- oder
Nachschusspflichten oder Haftungen. Unberührt von
diesem vertraglichen Haftungsausschluss bleibt die
gesetzliche Regelung über die Haftung der Kommanditisten,
bzw. der Treugeber im Innenverhältnis zum
Treuhandkommanditisten gemäß Treuhandvertrag,
gegenüber Gesellschaftsgläubigern gemäß
§§ 171 ff. HGB.
§ 9
Geschäftsführung und Vertretung
(1) Zur Geschäftsführung befugt ist ausschließlich
der geschäftsführende Kommanditist. Der
Komplementär ist im Innenverhältnis von der
Geschäftsführung ausgeschlossen. Den übrigen
Kommanditisten stehen keine Geschäftsführungs-
und Vertretungsrechte für die gesamte
Dauer der Gesellschaft zu.
(2) Der geschäftsführende Kommanditist ist
verpflichtet, die Geschäfte der Gesellschaft
unter Beachtung der sich aus § 15 ergebenden
Zuständigkeiten der Gesellschafter sowie nach
Maßgabe der von diesen demgemäß gefassten
Gesellschafterbeschlüsse mit der Sorgfalt
ordentlicher Kaufleute zu führen sowie seine
Geschäftserfahrungen und -verbindungen der
Gesellschaft nach besten Kräften zur Verfügung
zu stellen. Der geschäftsführende Kommanditist
hat die Gesellschaft in Übereinstimmung
mit den gesetzlichen Vorschriften und diesem

Gesellschaftsvertrag zu führen. Über den gewöhnlichen
Geschäftsbetrieb der Gesellschaft
hinausgehende Handlungen bedürfen eines
zustimmenden Gesellschafterbeschlusses.
Folgende Handlungen bedürfen keinesfalls der
Zustimmung der Gesellschafter / Treugeber:
(a) während der Platzierungsfrist gemäß § 4
Abs. (1) die Aufnahme von Fremdmitteln
jeder Währung zur Finanzierung der Investitionen
der Gesellschaft, die Bestellung
hierfür üblicher Sicherheiten und / oder die
Vereinbarung einer verzinslichen Kaufpreisstundung
mit dem Veräußerer des erbbaurechtsähnlichen
Rechts am Grundstück
(nebst darauf errichtetem Gebäude) Australian
Taxation Office, 10-14 Cooyong Street,
Canberra (Australien). Eine etwaige Eigenkapital-Zwischenfinanzierung
und / oder eine
Kaufpreisstundung muss dabei in jedem Fall
mit der Platzierungsfrist enden;
(b) Abschluss, Änderung und Beendigung von
Währungs- bzw. Zinssicherungsgeschäften;
(c) Abschluss, Änderung und Kündigung bzw.
Aufhebung von Asset-Management-Verträgen
über die Wirtschaftsgüter der Gesellschaft,
Geschäftsbesorgungs- und Dienstleistungsverträgen;
(d) Feststellung gegenüber dem Veräußerer des
erbbaurechtsähnlichen Rechts am Grundstück
(nebst darauf errichtetem Gebäude)
Australian Taxation Office, dass die Voraussetzungen
bzw. aufschiebenden Bedingungen
für dessen Erwerb nicht hergestellt
werden (können).
Zum gewöhnlichen Geschäftsbetrieb der Gesellschaft
gehören, in den durch § 15 Abs. (1)
bestimmten Grenzen, insbesondere
(a) die Eröffnung und Auflösung von Konten
der Gesellschaft und die Abwicklung des
Zahlungsverkehrs;
(b) die Führung der Bücher der Gesellschaft
sowie die Aufstellung des Jahresabschlusses;
172
(c) Zustimmung zur Begründung, Änderung
oder Aufhebung von Miet- und Pachtverträgen
durch Bayernfonds Kambera GmbH als
Treuhänder des im BF Kambera Trust (australischer
Trust) für die Gesellschaft als Treugeber
gehaltenen erbbaurechtsähnlichen
Rechts am Grundstück (nebst darauf errichtetem
Gebäude) Australian Taxation Office,
sofern der Miet- bzw. Pachtvertrag weniger
als 30 Prozent der vermietbaren Fläche des
Gebäudes zum Gegenstand hat;
(d) die Aufnahme und Umschuldung von
Darlehen und Kreditlinien auch nach Ablauf
der Platzierungsfrist gemäß § 4 Abs. (1)
– insbesondere für erforderliche Betriebsmittelkredite
und / oder zur Finanzierung
von Investitionen einschließlich solcher für
Instandhaltung, Modernisierung und Sanierung
des Grundstücks / Gebäudes Australian
Taxation Office, die bei Laufzeiten von über
fünf Jahren auf AUD 40 Mio. begrenzt sein
müssen, es sei denn, es besteht kurzfristiger
Handlungsbedarf bzw. Gefahr im Verzug für
das Grundstück / Gebäude bzw. die Gesellschaft
– und der Abschluss von Zins- und
Währungssicherungsgeschäften sowie der
Abschluss von Verträgen über Sicherheiten
in diesem Zusammenhang (einschließlich
dinglicher Belastungen des Gesellschaftsvermögens);
(e) die Übernahme von Bürgschaften, Garantien
und das Eingehen von Avalkrediten und die
Gewährung von Sicherheiten;
(f) das Einleiten, das Führen und die Beilegung
von gerichtlichen und außergerichtlichen
Rechtsstreitigkeiten der Gesellschaft;
(g) der Abschluss marktüblicher Versicherungen.
Einer Zustimmung der Gesellschafter / Treugeber
bedarf es für diese Geschäfte nicht.
(3) Der Komplementär ist von den Beschränkungen
des § 112 Abs. 1 HGB befreit. Dies gilt sinngemäß
für den geschäftsführenden Kommanditisten.
(4) Der Komplementär und der geschäftsführende
Kommanditist sind von den Beschränkungen des
§ 181 BGB befreit.

(5) Der Komplementär vertritt die Gesellschaft einzeln.
Dem geschäftsführenden Kommanditisten
wird hiermit, soweit gesetzlich zulässig, Generalvollmacht
zur Vertretung der Gesellschaft
erteilt. Er ist im Rahmen seiner Generalvollmacht
ebenfalls einzelvertretungsberechtigt.
Die Vollmacht ist inhaltlich nicht beschränkt.
(6) Die Gesellschafter sind bei Vorliegen eines wichtigen
Grundes ermächtigt, die dem geschäftsführenden
Kommanditisten erteilte Geschäftsführungsbefugnis
nebst Generalvollmacht durch
Beschluss zu widerrufen.
(7) Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnis
erlöschen automatisch mit dem Ausscheiden
des geschäftsführenden Kommanditisten bzw.
des persönlich haftenden Gesellschafters aus
der Gesellschaft, insbesondere wenn diese von
ihrem Kündigungsrecht gemäß § 25 Gebrauch
machen.
(8) Der geschäftsführende Kommanditist ist auch
zur Beauftragung anderer juristischer oder
natürlicher Personen mit Teilen der Geschäftsführung
oder mit einzelnen Geschäftsführungsaufgaben
berechtigt.
§ 10
Kontrollrechte und Geschäftsbericht
(1) Die Gesellschafter haben über das Kontrollrecht
des § 166 HGB hinaus das Recht, die Handelsbücher
und Papiere der Gesellschaft selbst
einzusehen oder durch einen Angehörigen der
steuerberatenden oder wirtschaftsprüfenden
Berufe einsehen zu lassen.
(2) Der geschäftsführende Kommanditist informiert
die Gesellschafter und den Beirat über wesentliche
geschäftliche Vorgänge und über die
wirtschaftliche Situation der Gesellschaft.
(3) Der geschäftsführende Kommanditist hat
jährlich den Gesellschaftern schriftlich über den
Geschäftsverlauf und die Lage der Gesellschaft
zu berichten.
173
§ 11
Haftung
(1) Die Gesellschafter bzw. Treugeber haben untereinander
sowie im Verhältnis zu der Gesellschaft
nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
Davon ausgenommen ist die Verletzung
von Leben, Körper und Gesundheit. Die Bestimmungen
des § 9 Abs. (2) bleiben unberührt.
(2) Schadenersatzansprüche der Gesellschafter
bzw. Treugeber untereinander sowie im Verhältnis
zur Gesellschaft verjähren nach Ablauf
von drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des
Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und
der Gesellschafter / Treugeber von den Anspruch
begründenden Umständen und der Person
des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne
grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Unabhängig
von der Kenntnis oder der grob fahrlässigen
Unkenntnis verjähren Ansprüche auf
Ersatz anderer Schäden als aus der Verletzung
des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit
spätestens nach Ablauf von zehn Jahren nach
der Entstehung des Anspruchs bzw., soweit ein
solcher Schaden nicht durch vorsätzliche oder
grob fahrlässige Pflichtverletzung entstanden
ist, spätestens nach Ablauf von fünf Jahren nach
der Entstehung des Anspruchs.
(3) Ansprüche sind gegenüber dem Verpflichteten
schriftlich geltend zu machen.
§ 12
Beirat
(1) Die Gesellschafter können einen Beirat wählen,
der aus drei Mitgliedern besteht. Zusätzlich
kann ein Ersatzmitglied gewählt werden.
(2) Die Beiratsmitglieder werden für die Zeit bis
zum Ablauf des dritten Jahres bestellt, das auf
ihre Wahl folgt. Auch nach Ablauf dieser Zeit
bleibt ein Beiratsmitglied so lange im Amt, bis
ein Nachfolger bestimmt ist. Eine Wiederwahl
ist zulässig. Scheidet ein Beiratsmitglied während
seiner Amtszeit aus oder verstirbt es, rückt
das Ersatzmitglied an dessen Stelle nach. Haben
die Gesellschafter kein Ersatzmitglied gewählt,
rückt als nächstes Beiratsmitglied die Person
nach, die die nächstmeisten Stimmen bei der
vorangegangenen Beiratswahl erhalten hatte,
wenn diese die Wahl annimmt. Sofern das nach-

ückende Mitglied die Wahl nicht annimmt bzw.
keine andere Person Stimmen bei der vorangegangenen
Beiratswahl erhalten hat, bestimmt
der geschäftsführende Kommanditist eine
Person, die diese Funktion annimmt, als nachrückendes
Mitglied des Beirats. Die Amtszeit
des Ersatzmitglieds bzw. des nachrückenden
Mitglieds endet mit der regulären Amtszeit des
Beiratsmitglieds, an dessen Stelle das Ersatzmitglied
bzw. das nachrückende Mitglied zum
Beiratsmitglied wurde.
(3) Bis zur Wahl eines ordentlichen Beirats kann der
geschäftsführende Kommanditist einen vorläufigen
Beirat bestellen.
(4) Der Beirat fasst seine Beschlüsse mit einfacher
Mehrheit. Er ist beschlussfähig, wenn mindestens
zwei seiner Mitglieder anwesend sind.
(5) Der Beirat gibt sich selbst eine Geschäftsordnung
und wählt aus seiner Mitte einen Vorsitzenden.
(6) Aufgabe des Beirats ist die Beratung, Unterstützung
und Überwachung des geschäftsführenden
Kommanditisten. Der Beirat ist nicht
berechtigt, dem geschäftsführenden Kommanditisten
Weisungen zu erteilen. Er kann jedoch
von dem geschäftsführenden Kommanditisten
Berichterstattung über einzelne Geschäftsführungsangelegenheiten
verlangen und eines
seiner Mitglieder oder einen sachverständigen
Dritten auf Kosten der Gesellschaft beauftragen,
die Geschäftsbücher der Gesellschaft einzusehen
und Bericht zu erstatten.
(7) Mindestens ein Beiratsmitglied nimmt an den
Gesellschafterversammlungen gemäß § 17
dieses Vertrags teil. Auf Verlangen des Beirats
nimmt der geschäftsführende Kommanditist
oder ein durch diesen zu benennender Vertreter
an den Beiratssitzungen teil; der geschäftsführende
Kommanditist seinerseits ist berechtigt,
an den Beiratssitzungen teilzunehmen.
(8) Der Beirat ist kein Organ im Sinne des Aktienrechts.
Seine Mitglieder haften nur für Vorsatz
oder grobe Fahrlässigkeit; davon ausgenommen
ist die Haftung für Schäden infolge Verletzung
des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit
einer Person. Schadenersatzansprüche der
174
Gesellschafter und der Gesellschaft verjähren
nach Ablauf von drei Jahren, gerechnet ab dem
Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden
ist und der Anspruchsberechtigte von
den den Anspruch begründenden Umständen
und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt
hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen
musste. Unabhängig von der Kenntnis bzw. grob
fahrlässigen Unkenntnis verjährt der Anspruch
bei vorsätzlichem Handeln spätestens nach
Ablauf von zehn Jahren, im Übrigen spätestens
nach Ablauf von fünf Jahren nach der Entstehung
des Anspruchs.
(9) Derartige Ansprüche sind innerhalb einer Ausschlussfrist
von sechs Monaten nach Kenntniserlangung
vom Schaden gegenüber dem Verpflichteten
schriftlich geltend zu machen. Die
Nichteinhaltung der Ausschlussfrist führt zum
Verlust des Anspruchs.
(10) Jedes Beiratsmitglied erhält neben der Erstattung
seiner Auslagen eine Vergütung in Höhe
von AUD 500 p. a. zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer
in jeweils gültiger Höhe. Änderungen hierzu
sind durch die Gesellschafter zu beschließen.
§ 13
Gesellschafterbeschlüsse
(1) Die von den Gesellschaftern in den Angelegenheiten
der Gesellschaft zu treffenden Bestimmungen
erfolgen durch Beschlussfassung. Die
Gesellschafterbeschlüsse werden grundsätzlich
im Wege des schriftlichen Umlaufverfahrens
gefasst. Das schriftliche Umlaufverfahren ist
einmal jährlich bis spätestens zum 30.11. eines
Jahres, erstmals im Geschäftsjahr 2011, durchzuführen.
Eine Beschlussfassung in einer Gesellschafterversammlung
ist unter den Voraussetzungen
des § 17 dieses Vertrags möglich.
(2) Soweit in zwingenden gesetzlichen Bestimmungen
oder diesem Gesellschaftsvertrag nicht
ausdrücklich etwas anderes geregelt ist, bedürfen
Gesellschafterbeschlüsse der einfachen
Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Stimmenthaltungen
gelten als nicht abgegebene
Stimmen. Bei Stimmengleichheit gilt ein Antrag
als abgelehnt.

(3) Das Stimmrecht bemisst sich nach dem Kapitalkonto
I jedes Gesellschafters mit der Maßgabe,
dass auf je AUD 1 eine Stimme entfällt.
(4) Die Unwirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses
kann nur binnen einer Ausschlussfrist
von einem Monat nach Kenntniserlangung
durch eine gegen die Gesellschaft zu richtende
Klage, in der auch die Gründe genannt werden
müssen, aus denen sich die Unwirksamkeit
des Gesellschafterbeschlusses ergibt, geltend
gemacht werden. Nach Ablauf der Frist gilt ein
etwaiger Mangel als geheilt.
(5) Jeder Gesellschafter kann sich im Rahmen der
Ausübung seines Stimmrechts durch einen
schriftlich bevollmächtigten Vertreter vertreten
lassen.
(6) Ein Bevollmächtigter, der mehrere Gesellschafter
vertritt, kann entsprechend ihm erteilter
Weisungen voneinander abweichende Stimmen
abgeben. Dies gilt auch für den Treuhandkommanditisten;
dieser ist berechtigt, das ihm
zustehende Stimmrecht gespalten auszuüben.
Stets kann jedoch für einen einzelnen Gesellschafter
bzw. Treugeber das Stimmrecht nur
einheitlich abgegeben werden. Im Übrigen kann
ein Gesellschafter für seinen Kapitalanteil nur
eine einheitliche Stimme abgeben.
§ 14
Niederschriften über Gesellschafterbeschlüsse
(1) Über die Gesellschafterbeschlüsse ist eine Niederschrift
anzufertigen, die von dem geschäftsführenden
Kommanditisten, dem Treuhandkommanditisten
und, sofern ein Beirat besteht
und zumindest eines seiner Mitglieder an der
Beschlussfassung mitgewirkt hat, einem Beiratsmitglied
zu unterzeichnen und den Gesellschaftern
zu übersenden ist.
(2) Die Niederschrift hat das Abstimmungsergebnis
sowie die getroffenen Gesellschafterbeschlüsse
zu enthalten; im Falle der Beschlussfassung
gemäß § 17 zusätzlich den Ort und den Tag der
Versammlung, die Teilnehmer, die Gegenstände
der Tagesordnung und alle Anträge.
175
(3) Der Inhalt der Niederschrift gilt als von dem einzelnen
Gesellschafter genehmigt, sofern er der
Richtigkeit nicht binnen zwei Wochen seit dem
Empfang gegenüber dem geschäftsführenden
Kommanditisten schriftlich unter Angabe von
Gründen widerspricht.
§ 15
Zuständigkeit der Gesellschafter
(1) Die Gesellschafter sind insbesondere für folgende
Beschlussfassungen zuständig:
a) Feststellung des Jahresabschlusses;
b) Beschluss über Entnahmen gemäß § 20;
c) Wahl des Abschlussprüfers gemäß § 18
Abs. (3) Satz 1;
d) Entlastung des geschäftsführenden
Kommanditisten;
e) Wahl, Entlastung und Vergütung des Beirats
gemäß § 12;
f) Änderung des Gesellschaftsvertrags;
g) Ausschluss von Gesellschaftern, insbesondere
nach § 26 Abs. (1) lit. d), nicht jedoch der
Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung nach
§ 26 Abs. (1) c);
h) Bestellung eines neuen Treuhandkommanditisten
gemäß § 26 Abs. (3);
i) in Abweichung von § 25 Auflösung der
Gesellschaft gemäß § 29;
j) Eingehen von Beteiligungen, Erwerb weiterer
Grundstücke oder grundstücksgleicher
Rechte und die Durchführung von Neubauvorhaben
auf bereits erworbenen oder noch
zu erwerbenden Grundstücken bzw. grundstücksgleichen
Rechten, sofern die mit den
einzelnen Maßnahmen verbundenen Kosten
zehn Prozent des Gesellschaftskapitals übersteigen;
k) Veräußerung des Gesellschaftsvermögens
oder wesentlicher Teile des Gesellschaftsvermögens,
insbesondere der Treuhandanteile

(Units) am BF Kambera Trust (australischer
Trust) genannten Treuhandvermögen oder
des im BF Kambera Trust gehaltenen erbbaurechtsähnlichen
Rechts am Grundstück
(nebst darauf errichtetem Gebäude) Australian
Taxation Office;
l) Zustimmung zur Begründung, Änderung
oder Aufhebung von Miet- und Pachtverträgen
durch die Bayernfonds Kambera GmbH
als Treuhänder des im BF Kambera Trust für
die Gesellschaft als Treugeber gehaltenen
erbbaurechtsähnlichen Rechts am Grundstück
(nebst darauf errichtetem Gebäude)
Australian Taxation Office, sofern der Miet-
bzw. Pachtvertrag mehr als 30 Prozent der
vermietbaren Fläche des Gebäudes zum
Gegenstand hat;
m) Zustimmung zur Verlängerung und / oder
zum Neuabschluss von Darlehen, die der
Bayernfonds Kambera GmbH in der Funktion
als Treuhänder zur Finanzierung im BF Kambera
Trust für die Gesellschaft als Treugeber
gehaltener Wirtschaftsgüter durch die
Gesellschaft gewährt wurden;
n) Entnahme aus der Gesellschaft oder erneute
anderweitige Verwendung von an die Gesellschaft
zurückgezahlten Darlehen im Sinne
des § 15 Abs. (1) lit. m);
o) Zustimmung zur Änderung sowie zur Kündigung
des Trust Deed des BF Kambera Trust;
p) Bestellung und Abberufung des Treuhänders
des BF Kambera Trust genannten Treuhandvermögens,
insbesondere der Bayernfonds
Kambera GmbH;
q) Widerruf der Geschäftsführungsbefugnis
nebst Generalvollmacht gemäß § 9 Abs. (6);
r) vollständige oder teilweise Einstellung der
Tätigkeit der Gesellschaft;
s) die Aufnahme und Umschuldung von
Darlehen und der Abschluss von Verträgen
über Sicherheiten in diesem Zusammenhang
(einschließlich dinglicher Belastungen des
Gesellschaftsvermögens) in allen Fällen, die
176
nicht durch die Geschäftsführung gemäß
den Regelungen des § 9 durchgeführt
werden dürfen.
(2) Beschlüsse im Sinne von Abs. (1) lit. f), i), j), k)
und p) bedürfen einer Mehrheit von 75 Prozent
der abgegebenen Stimmen.
(3) Eine etwaige Nachschusspflicht kann nur mit
den Stimmen aller Gesellschafter beschlossen
werden.
(4) Der einzelne Gesellschafter oder Treugeber ist
ohne seine Zustimmung nicht verpflichtet, sich
an einer beschlossenen Kapitalerhöhung zu
beteiligen.
§ 16
Gesellschafterbeschlüsse im schriftlichen
Umlaufverfahren
(1) Im Wege der schriftlichen Abstimmung (Umlaufverfahren)
kommt ein Beschluss nur zustande,
wenn mindestens 30 Prozent der Stimmen aller
Gesellschafter bzw. Treugeber an der Abstimmung
teilnehmen. Wird im Rahmen der schriftlichen
Abstimmung diese Quote nicht erreicht,
kann der geschäftsführende Kommanditist eine
weitere schriftliche Abstimmung mit gleicher
Tagesordnung (Abstimmungsgegenstände)
veranlassen.
(2) Im Rahmen dieser zweiten schriftlichen Abstimmung
können Beschlüsse unabhängig von der
Anzahl der teilnehmenden Stimmen gefasst
werden. Hierauf ist im Rahmen der Bekanntgabe
der Abstimmungsgegenstände hinzuweisen.
Alternativ kann auch eine Gesellschafterversammlung
nach Maßgabe des § 17 einberufen
werden.
(3) Bei schriftlichen Abstimmungen hat der geschäftsführende
Kommanditist den Abstimmungsgegenstand
mit einer begründeten Stellungnahme
bekannt zu geben. Die Bekanntgabe
erfolgt schriftlich an die der Gesellschaft zuletzt
benannte Anschrift des jeweiligen Gesellschafters.
Die Abstimmungsunterlagen sind zuvor
dem Treuhandkommanditisten und, soweit
vorhanden, dem Beirat mit angemessener Frist
vorzulegen. Soweit diese eigene Stellungnah-

men abgeben, sind sie den Abstimmungsunterlagen
beizufügen. Die Stimmabgabe der
Gesellschafter muss innerhalb von drei Wochen
nach Absendung der Abstimmungsaufforderung
bei der Gesellschaft eingehen. Soweit der
Gegenstand der Beschlussfassung eilbedürftig
ist, kann der geschäftsführende Kommanditist
die Frist auf zehn Tage verkürzen. Bis zum Ende
der Frist nicht eingegangene Stimmen zählen
als Stimmenthaltung. Bei der Berechnung
der Frist werden der Tag der Absendung der
Abstimmungsaufforderung und der Tag des
Eingangs der Stimmabgabe bei der Gesellschaft
mitgezählt. Die Auszählung der Stimmen erfolgt
durch die Gesellschaft bzw. den Treuhandkommanditisten
für die Treugeber. Der Treuhandkommanditist
und der Beirat haben das Recht,
die Auszählung zu überprüfen. Über das Ergebnis
der Abstimmung sind die Gesellschafter
durch die Zusendung einer Niederschrift gemäß
§ 14 dieses Vertrags zu unterrichten.
§ 17
Gesellschafterversammlung
(1) Gesellschafterversammlungen finden statt auf
Antrag des geschäftsführenden Kommanditisten,
des Komplementärs, des Treuhandkommanditisten,
des Beirats oder auf Antrag von
Gesellschaftern bzw. Treugebern, die zusammen
mindestens 30 Prozent des Gesellschaftskapitals
vertreten.
(2) Die Gesellschafterversammlung wird durch den
geschäftsführenden Kommanditisten einberufen.
Die Einberufung erfolgt schriftlich an die
der Gesellschaft zuletzt benannte Anschrift des
jeweiligen Gesellschafters. Sie muss den Zeitpunkt,
den Ort und die Tagesordnung angeben.
Zwischen der Absendung einerseits sowie dem
Tag der Versammlung andererseits muss eine
Frist von mindestens vier Wochen liegen. Bei eilbedürftigen
Fällen kann die Frist auf zehn Tage
verkürzt werden. Bei der Berechnung der Fristen
werden der Tag der Absendung und der Tag der
Versammlung mitgezählt.
(3) Die Gesellschafterversammlung findet grundsätzlich
am Sitz der Gesellschaft statt, sofern die
Gesellschafter nicht etwas anderes beschließen.
(4) Den Vorsitz in der Gesellschafterversammlung
führt der geschäftsführende Kommanditist.
177
(5) Wird eine Gesellschafterversammlung auf
Antrag des Komplementärs, des Treuhandkommanditisten,
des Beirats oder der Gesellschafter
bzw. Treugeber, die mindestens 30 Prozent des
Gesellschaftskapitals vertreten, nicht innerhalb
von 14 Tagen, nachdem der entsprechende
Antrag nach Abs. (1) dem geschäftsführenden
Kommanditisten zuging, einberufen, ist der
Antragsteller oder der Treuhandkommanditist
berechtigt, die Versammlung einzuberufen.
(6) Eine ordnungsgemäß einberufene Gesellschafterversammlung
ist ohne Rücksicht auf die Zahl
der anwesenden oder vertretenen Gesellschafter
beschlussfähig, sofern der geschäftsführende
Kommanditist sowie der Treuhandkommanditist
anwesend oder vertreten sind. Hierauf ist bei
Einberufung der Gesellschafterversammlung
hinzuweisen.
§ 18
Geschäftsjahr, Jahresabschluss
(1) Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Das erste
Geschäftsjahr der Gesellschaft ist ein Rumpfgeschäftsjahr.
(2) Der geschäftsführende Kommanditist hat in
den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres
für das vorangegangene Geschäftsjahr unter
Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer
Buchführung und Bilanzierung sowie der
gesetzlichen Vorschriften die Bilanz und die
Gewinn- und-Verlust-Rechnung der Gesellschaft
aufzustellen und zu unterzeichnen.
(3) Der Jahresabschluss (Bilanz und die Gewinnund-Verlust-Rechnung)
wird, jedoch erstmals für
das Geschäftsjahr, in dem neue Gesellschafter
gemäß § 4 der Gesellschaft beitreten bzw. der
Treuhandkommanditist seinen Kapitalanteil
gemäß § 4 erhöht (Beitrittsjahr), jährlich von
einem vereidigten Buchprüfer bzw. Wirtschaftsprüfer
oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
auf Kosten der Gesellschaft geprüft. Für
sämtliche Geschäftsjahre bis einschließlich des
Geschäftsjahres, in dem das Gesellschaftskapital
gemäß § 4 vollständig platziert wird (sämtliche
Beitrittsjahre), bestimmt der geschäftsführende
Kommanditist den Abschlussprüfer.

(4) Der geprüfte Jahresabschluss ist allen Gesellschaftern
bekannt zu geben bzw. mit der
Einladung zur Gesellschafterversammlung
gemäß § 17 dieses Vertrags zuzusenden. Die
Gesellschaft hat den Prüfungsbericht dem
Treuhandkommanditisten und dem Beirat
auszuhändigen.
§ 19
Beteiligung am Ergebnis
(1) Die Beteiligung der Gesellschafter am Ergebnis
der Gesellschaft, wie es sich nach Berücksichtigung
der Vergütungen gemäß §§ § 21, 21A und
§ 22 ergibt, bestimmt sich nach dem Verhältnis
des Kapitalkontos I zum jeweiligen Bilanzstichtag,
sofern nicht nachfolgend etwas anderes
bestimmt ist.
(2) Abweichend von Abs. (1) werden nach Möglichkeit
die Ergebnisse der Geschäftsjahre 2009 und
2010 im rechtlich, insbesondere steuerrechtlich,
zulässigen Maße so verteilt, dass sämtliche Gesellschafter
unabhängig vom Beitrittszeitpunkt
entsprechend ihrer vertragsgemäß eingezahlten
Einlage gleichgestellt werden. Hierzu werden –
soweit erforderlich – später beitretenden bzw.
ihren Kapitalanteil erhöhenden Gesellschaftern
von nach dem Monatsersten ihrer vertragsgemäßen
Einlageleistung anfallenden Gewinnen
bzw. Verlusten der Gesellschaft ggf. Vorabanteile
zugerechnet, bis sämtlichen Gesellschaftern
Gewinne bzw. Verluste der Gesellschaft in
gleicher anteiliger Höhe zugerechnet sind.
(3) Etwaige Umsatzsteuerrückerstattungen sind
den Gesellschaftern zuzurechnen, denen eine
der Umsatzsteuerrückerstattung zugrunde
liegen de Umsatzsteuerzahlung einkommensteuerrechtlich
als Werbungskosten zuzurechnen
war. Die Umsatzsteuerzahlungen gelten im
Rahmen der Ergebnisverteilung dementsprechend
als Aufwand dieser Gesellschafter. Diese
Regelung gilt analog für den Treuhandkommanditisten
und dessen Treugeber.
(4) Allen Gesellschaftern werden Verlustanteile
auch dann zugerechnet, wenn sie die Höhe ihrer
Kapitalanteile übersteigen; eine Ausgleichspflicht
ergibt sich hierdurch nicht.
(5) Die Gesellschaft ist nicht verpflichtet, die Gesellschafter
bzw. Treugeber zum Nachweis von Son-
178
derwerbungskosten gesondert aufzufordern.
Sonderwerbungskosten müssen bis spätestens
31.03. des Folgejahres der Gesellschaft unter
Vorlage von Belegen schriftlich mitgeteilt werden,
anderenfalls können zusätzliche Kosten für
den jeweiligen Anleger berechnet werden. Dies
gilt entsprechend für Sonderbetriebsausgaben
und -vermögen.
(6) Sollten gemäß den steuerlichen Vorschriften
bei Gesellschaftern oder Treugebern Ergebnisse
als steuerlich beachtliche Sondereinnahmen
oder Sonderwerbungskosten entstehen, so
sind diese Ergebnisse für steuerliche Zwecke
ausschließlich diesen zuzuweisen. Sofern
hieraus bei der Gesellschaft Mehrbelastungen
resultieren, sind diese von dem verursachenden
Gesellschafter zu tragen. Soweit solche Mehrbelastungen
durch Treugeber veranlasst sind,
ist der Treuhandkommanditist gegenüber der
Gesellschaft zu deren Tragung verpflichtet.
Der Treuhandkommanditist tritt hiermit alle
diesbezüglichen gegenwärtigen und künftigen
(auch bedingten) Ansprüche gegen Treugeber
aus abgeschlossenen oder abzuschließenden
Treuhandverträgen an die Gesellschaft ab; die
Gesellschaft nimmt diese Abtretung an.
§ 20
Entnahmen
(1) Die Gesellschafter entscheiden über die Verwendung
von Gewinnen und Liquiditätsüberschüssen
(Entnahmen), soweit sie nicht nach
Auffassung des geschäftsführenden Kommanditisten
als angemessene Liquiditätsreserve zur
Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Fortführung
der Geschäfte der Gesellschaft benötigt
werden. Der geschäftsführende Kommanditist
und der Beirat unterbreiten gemeinsam den
Gesellschaftern und dem Treuhandkommanditisten
einen Vorschlag über die Höhe der für
das vorangegangene Geschäftsjahr zu beschließenden
Entnahmen.
(2) Die Gesellschafter nehmen im Verhältnis des für
sie jeweils geführten Kapitalkontos I gemäß § 6
Abs. (1) lit. a) an Entnahmen teil, sofern nicht
nachfolgend etwas anderes bestimmt ist.
(3) An den Entnahmen nehmen die Gesellschafter
dergestalt teil, dass ihnen ein zeitanteiliger
Entnahmeanspruch für den Zeitraum ab dem

Monatsersten, der der vertragsgemäßen Einlagenleistung
folgt, zusteht. Der Zeitpunkt für die
vertragsgemäße Einlagenleistung ist aus der
Beitrittsvereinbarung bzw. einer auf Grundlage
der Beitrittsvereinbarung ergehenden gesonderten
Abrufmitteilung ersichtlich. Satz 1 gilt
auch, wenn Gesellschafter Einlagen ganz oder
teilweise vor dem Zeitpunkt gemäß Satz 2
geleistet haben.
(4) Der geschäftsführende Kommanditist ist
berechtigt, Entnahmen für das vorangegangene
Geschäftsjahr auch vor einem Beschluss
der Gesellschafter zu veranlassen (vorläufige
Entnahmen), nicht jedoch vor dem 30.06. des
Folgejahres.
(5) Entnahmen können auch dann erfolgen, wenn
der Kapitalanteil durch Verluste gemindert ist.
(6) Soweit auf die an die Gesellschaft geleisteten
Zahlungen Kapitalertragsteuer oder eine andere
vergleichbare Quellensteuer zu zahlen oder
eine solche bereits abgezogen worden ist oder
die Gesellschaft aufgrund einer Verfügung der
oder Vereinbarung mit den Steuerbehörden
Steuern abzuführen hat und diese Steuern
nur bestimmte Gesellschafter oder Treugeber
betreffen, ist der dafür erforderliche Betrag von
den auf diese Gesellschafter und Treugeber entfallenden
Ausschüttungen von der Gesellschaft
einzubehalten oder der Gesellschaft zu erstatten.
§ 21
Vergütung des Komplementärs
(1) Für die Übernahme des Haftungsrisikos erhält
der Komplementär eine jährliche Haftungsvergütung
in Höhe von AUD 1.000 ggf. zzgl. gesetzlicher
Umsatzsteuer in jeweils gültiger Höhe.
(2) Die Haftungsvergütung nach Abs. (1) ist – unbeschadet
von § 20 Abs. (1) – spätestens am 31.12.
eines jeden Jahres zur Zahlung fällig. Zeitanteilige
Abschlagszahlungen sind zulässig.
(3) Der Komplementär hat auch dann Anspruch auf
die Haftungsvergütung, wenn in dem betreffenden
Geschäftsjahr kein entsprechender
Jahresüberschuss realisiert wurde.
(4) Notwendige Reisekosten werden auf Nachweis
gesondert ersetzt.
179
§ 21A
Vergütung des geschäftsführenden
Kommanditisten
(1) Der geschäftsführende Kommanditist erhält
eine jährliche Vergütung in Höhe von AUD 1.000
ggf. zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer in jeweils
gültiger Höhe.
(2) Die Vergütung nach Abs. (1) ist – unbeschadet
von § 20 Abs. (1) – spätestens am 31.12. eines
jeden Jahres zur Zahlung fällig. Zeitanteilige
Abschlagszahlungen sind zulässig.
(3) Der geschäftsführende Kommanditist hat auch
dann Anspruch auf die Vergütung nach Abs. (1),
wenn in dem betreffenden Geschäftsjahr kein
entsprechender Jahresüberschuss realisiert
wurde.
(4) Notwendige Reisekosten werden auf Nachweis
gesondert ersetzt.
§ 22
Vergütung des Treuhandkommanditisten
Der Treuhandkommanditist erhält von der Gesellschaft
zu Lasten der Gesellschaft für sämtliche mit
den Treuhandschaften verbundenen Tätigkeiten die
Vergütung, die in den Treuhandverträgen zwischen
Treuhandkommanditist und den Treugebern vereinbart
ist.
§ 23
Übertragung, Belastung und Teilung von Gesellschaftsanteilen
(1) Jeder Gesellschafter bzw. Treugeber kann seinen
Gesellschafts- bzw. Treuhandanteil übertragen
oder in sonstiger Weise darüber verfügen,
sofern der geschäftsführende Kommanditist
schriftlich zugestimmt hat. Der geschäftsführende
Kommanditist kann die Zustimmung aus
wichtigem Grund verweigern. Ein wichtiger
Grund liegt insbesondere vor, wenn infolge
der Übertragung des bzw. Verfügung über den
Gesellschafts- bzw. Treuhandanteil:
a) (i) ein Gesellschafter (mit Ausnahme des
Treuhandkommanditisten) und / oder ein
Treugeber einzeln und / oder zusammen mit
ihm jeweils nahestehenden Personen 20 Prozent
oder mehr des Gesellschaftskapitals gemäß
§ 4 Abs. (1) hält und / oder (ii) den nach

Übertragung bzw. Verfügung vorhandenen
20 Gesellschaftern und Treugebern (mit
Ausnahme des geschäftsführenden Kommanditisten)
mit den höchsten gezeichneten
Beteiligungsbeträgen zusammen 75 Prozent
oder mehr des Gesellschaftskapitals gemäß
§ 4 Abs. (1) zuzurechnen wären;
b) bei der Gesellschaft und / oder dem BF
Kambera Trust das Recht zur Nutzung steuerlicher
Verluste bzw. steuerlicher Verlustvorträge
nach australischem Recht entfallen
würden;
c) eine gemäß § 3 Abs. (5) Sätze 2 und 3 ausgeschlossene
Person Gesellschafter oder
Treugeber würde;
d) gegen in- oder ausländisches Wertpapier- /
Investmentrecht oder sonstiges Aufsichtsrecht
verstoßen wird und / oder die Gesellschaft
künftig in- oder ausländischem Wertpapier-
/ Investmentrecht oder sonstigem
Aufsichtsrecht unterläge; und / oder
e) in sonstiger Weise gegen Gesetze oder
Rechtsvorschriften verstoßen würde.
Eine Übertragung kann jeweils nur zum Ablauf
des 31.12. eines Jahres bzw. zum Beginn des
01.01. eines Jahres erfolgen. Jede beabsichtigte
Übertragung bzw. Verfügung ist dem geschäftsführenden
Kommanditisten schriftlich anzuzeigen.
In der schriftlichen Anzeige und auf Nachfrage
hat der Gesellschafter bzw. Treugeber dem
geschäftsführenden Kommanditisten die zur
Entscheidung über das Vorliegen eines wichtigen
Grundes erforderlichen Angaben zu machen und
zu belegen.
(2) Der Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH
steht an der Beteiligung eines jeden Gesellschafters
bzw. Treugebers einzeln ein Vorkaufsrecht
gemäß den nachstehenden Bestimmungen zu.
Vor Abtretung der Beteiligung an einen Dritten
ist diese zunächst der Bayernfonds Immobiliengesellschaft
mbH schriftlich unter Beifügung
einer Kopie des Kaufvertrags mit dem kaufwilligen
Dritten zum Kauf anzubieten, wobei das
Vorkaufsrecht von der Bayernfonds Immobiliengesellschaft
mbH oder einem nach ihrem freien
180
Belieben zu benennenden Dritten ausgeübt
werden kann. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts
durch die Bayernfonds Immobiliengesellschaft
mbH oder den von ihr benannten
Dritten beträgt 30 Kalendertage, gerechnet ab
dem Eingang des im obigen Sinne vollständigen
schriftlichen Angebots zum Kauf der Beteiligung
bei der Bayernfonds Immobiliengesellschaft
mbH. Im Übrigen gelten hinsichtlich des
Vorkaufsrechts die gesetzlichen Bestimmungen
(§§ 463 ff. BGB). Die mit der Veräußerung und
Abtretung entstehenden Kosten, zu denen auch
eventuell bei der Gesellschaft anfallende Steuern
gehören, sind vom verkaufenden Kommanditisten
bzw. Treugeber zu tragen.
Die Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH
kann ihre Beteiligung auch über den Treuhandkommanditisten
halten.
(3) Die Teilung von Gesellschaftsanteilen erfordert,
soweit nicht nach diesem Vertrag bzw. kraft Gesetzes
Abweichendes gilt, die Zustimmung des
geschäftsführenden Kommanditisten.
(4) Bei jedem Übergang der Gesellschafterstellung
auf einen Dritten – ob im Rahmen von Gesamtrechts-
oder Sonderrechtsnachfolge – werden
alle Konten gemäß § 6 unverändert und einheitlich
fortgeführt. Der Übergang einzelner Rechte
und Pflichten hinsichtlich nur einzelner Gesellschafterkonten
ist nicht möglich. Der Übergang
ist der Gesellschaft schriftlich anzuzeigen.
(5) Die im Zusammenhang mit einer Übertragung
oder Teilung von Gesellschafts- bzw. Treuhandanteilen
verbundenen Kosten trägt der den
Gesellschafts- bzw. Treuhandanteil übertragende
bzw. teilende Gesellschafter bzw. Treugeber.
Die Kosten, zu denen auch eventuell bei
der Gesellschaft anfallende Steuern gehören,
werden diesem Gesellschafter bzw. Treugeber
von dem geschäftsführenden Kommanditisten
gesondert in Rechnung gestellt. Die zu ersetzenden
Kosten, mit Ausnahme eventuell bei der
Gesellschaft anfallender Steuern, bestimmen
sich nach dem Preisverzeichnis der Gesellschaft
oder deren Geschäftsbesorger, das von Gesellschaftern
bzw. Treugebern jederzeit eingesehen
werden kann.

(6) Unterjährige Übertragungen von Gesellschafts-
bzw. Treuhandanteilen kann der geschäftsführende
Kommanditist nach pflichtgemäßem
Ermessen zulassen.
(7) Der übertragende und der neue Gesellschafter
sind verpflichtet, der Gesellschaft die Übertragung
des jeweiligen Gesellschaftsanteils unter
Beifügung einer unterzeichneten Kopie des
Übertragungsvertrags und ggf. des Nachweises
der entsprechenden steuerlich abzugsfähigen
Sonderwerbungskosten bzw. Sonderbetriebsausgaben
unverzüglich anzuzeigen.
(8) Gegenüber der Gesellschaft gilt der bisherige
Gesellschafter solange als Gesellschafter, bis der
Gesellschaft gemäß Abs. (1) die Übertragung
des jeweils betroffenen Gesellschaftsanteils
angezeigt worden ist. Die Gesellschaft ist berechtigt,
mit schuldbefreiender Wirkung, auch
gegenüber dem neuen Gesellschafter, an den
bisherigen Gesellschafter Auszahlungen vorzunehmen,
bis ihr unter Berücksichtigung der
Bestimmungen gemäß Abs. (1) die Übertragung
des Gesellschaftsanteils mitgeteilt worden ist.
§ 24
Tod eines Gesellschafters
(1) Stirbt ein Gesellschafter, wird die Gesellschaft
nicht aufgelöst, sondern fortgesetzt. Die Beteiligung
des Gesellschafters geht auf seine Erben
über. Soweit die Erben die Beteiligung in Erfüllung
eines Vermächtnisses oder einer Auseinandersetzungsanordnung
des Erblassers ganz
oder teilweise übertragen, wird der Begünstigte
neuer Gesellschafter.
Liegt in der Person des Erben, des Vermächtnisnehmers
oder des Begünstigten einer Auseinandersetzungsanordnung
ein wichtiger Grund
gemäß § 23 Abs. (1) Satz 3 Buchstaben a) bis e)
vor, kann der Übergang der Beteiligung binnen
sechs Wochen nach Vorliegen der erforderlichen
Informationen und Dokumente vom geschäftsführenden
Kommanditisten durch schriftliche
Erklärung untersagt werden. In diesem Fall
scheidet der Erbe aus der Gesellschaft aus, statt
des Vermächtnisnehmers bzw. Begünstigten
einer Auseinandersetzungsanordnung bleibt
der Erbe bzw. bleiben die Erben Gesellschafter.
181
Die Erben bzw. Vermächtnisnehmer müssen
sich durch Vorlage eines Erbscheins oder eines
Erbnachweises entsprechend § 35 GBO legitimieren.
Der Erbfall ist dem geschäftsführenden
Kommanditisten unverzüglich schriftlich anzuzeigen.
(2) Die Gesellschaft kann auf die vorstehende Legitimierung
verzichten, wenn ihr eine Ausfertigung
oder eine beglaubigte Abschrift des Testaments
des Gesellschafters sowie die Niederschrift über
die Eröffnungsverhandlung des Nachlassgerichts
vorgelegt wird.
(3) Testamentsvollstreckung an Gesellschaftsanteilen
von Kommanditisten ist zulässig.
(4) Alle der Gesellschaft durch den Erbfall entstehenden
Kosten haben die Erben bzw. Vermächtnisnehmer
zu tragen.
§ 25
Dauer der Gesellschaft, Kündigung
(1) Die Gesellschaft wird für unbestimmte Zeit eingegangen.
a) Ein Gesellschafter kann die Gesellschaft
ordentlich erstmals mit einer Frist von sechs
Monaten zum 31.12.2030 kündigen, danach
mit gleicher Frist jeweils zum Ende eines
Geschäftsjahres.
b) Ein Gesellschafter kann die Gesellschaft auch
vor dem 31.12.2030 außerordentlich mit einer
Frist von sechs Monaten zum Ende eines
Geschäftsjahres kündigen, wenn er nach
seinem Beitritt
ba) wegen Krankheit oder Behinderung auf
nicht absehbare Zeit außer Stande ist,
unter üblichen Bedingungen des allgemeinen
Arbeitsmarkts mindestens drei
Stunden täglich erwerbstätig zu sein,
bb) wegen Arbeitslosigkeit für einen
Zeitraum von mehr als sechs Monaten
ohne Unterbrechung Arbeitslosengeld
bezogen hat, oder

c) rechtskräftig geschieden wird und nach
der Scheidung an seinen geschiedenen
Ehegatten und / oder an Kinder zur
Zahlung von Unterhalt in Höhe von insgesamt
mindestens EUR 500 pro Monat
verpflichtet ist
und jeweils nach Wirksamwerden der außerordentlichen
Kündigung keiner der in § 23
Abs. (1) Satz 3 Buchstaben a) und / oder b)
genannten Umstände vorliegt und die außerordentliche
Kündigung innerhalb von drei
Monaten nach Eintritt der in vorstehenden
Ziffern ba) bis einschließlich bc) genannten
Voraussetzung erfolgt.
c) Das Recht zur Kündigung aus wichtigem
Grund bleibt unberührt.
d) Der Treuhandkommanditist kann nur mit
Einwilligung oder auf Weisung sämtlicher
Treugeber kündigen. § 27 bleibt unberührt.
(2) Der Komplementär ist berechtigt, auch vor
Ablauf der vorgenannten Frist durch Kündigung
gegenüber der Gesellschaft zum Ende eines
Geschäftsjahres aus der Gesellschaft auszuscheiden,
erstmals jedoch mit Wirkung zum
31.12.2011. Die Kündigungserklärung muss mit
einer Frist von sechs Monaten erfolgen.
(3) Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen und
ist an die Gesellschaft, im Falle der Kündigung
gemäß Abs. (2) an den geschäftsführenden
Kommanditisten zu richten. Maßgeblich für die
Einhaltung der Kündigungsfrist ist der Eingang
des Kündigungsschreibens bei der Gesellschaft
bzw. – im Falle der Kündigung gemäß Abs. (2) –
bei dem geschäftsführenden Kommanditisten.
(4) Die Kündigung hat nicht die Auflösung der
Gesellschaft, sondern nur das Ausscheiden des
kündigenden Gesellschafters zur Folge.
(5) Wenn Gesellschafter, deren Kapitalanteile
insgesamt mindestens 75 Prozent des gesamten
Kapitals der Gesellschaft bilden, die Gesellschaft
wirksam kündigen, ist die Gesellschaft aufgelöst,
es sei denn, die verbleibenden Gesellschafter
fassen mit 75 Prozent ihrer Stimmen einen
Fortsetzungsbeschluss.
§ 26
Ausscheiden von Gesellschaftern
(1) Ein Gesellschafter scheidet aus der Gesellschaft
aus, wenn
182
a) er das Gesellschaftsverhältnis wirksam
gekündigt hat, mit Wirksamwerden der
Kündigung;
b) ihm das Gesellschaftsverhältnis aus wichtigem
Grund gekündigt worden ist, mit
Wirksamwerden der Kündigung;
c) ihm gegenüber gemäß § 7 der Rücktritt von
der Beitrittsvereinbarung erklärt worden ist,
mit Zugang der Rücktrittserklärung;
d) er durch Gesellschafterbeschluss aus
wichtigem Grund aus der Gesellschaft
ausgeschlossen worden ist, mit Zugang der
Ausschlusserklärung;
e) über sein Vermögen oder seinen Nachlass
ein Insolvenzverfahren eröffnet wird, mit
Eröffnung des Insolvenzverfahrens;
f) der geschäftsführende Kommanditist den
Gesellschafter durch schriftliche Ausschlusserklärung
ausschließt, weil die Eröffnung
eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen
des Gesellschafters mangels Masse abgelehnt
worden ist, oder der Gesellschafter
eine außergerichtliche Einigung mit seinen
Gläubigern über die Schuldenbereinigung
nach § 305 Abs. 1 Nr. 1 Insolvenzordnung
versucht oder der Kapitalanteil des Gesellschafters
von einem Gläubiger gepfändet
und die Vollstreckungsmaßnahme nicht
innerhalb von sechs Monaten aufgehoben
wird;
g) der geschäftsführende Kommanditist den
Gesellschafter durch schriftliche Ausschlusserklärung
ausschließt, weil und soweit in der
Person dieses Gesellschafters ein wichtiger
Grund gemäß § 23 Abs. (1) Satz 3 Buchstaben
a) bis e) vorliegt bzw. entsteht, sofern die
Ausschlusserklärung spätestens innerhalb
von sechs Wochen nach Vorliegen der erforderlichen
Informationen und Dokumente
beim geschäftsführenden Kommanditisten
erfolgt.

Für Treugeber gilt das Vorstehende sinngemäß,
so dass bei Vorliegen einer der in vorstehendem
Satz genannten Umstände bezüglich eines Treugebers
der Kapitalanteil des Treuhandkommanditisten
anteilig herabgesetzt werden kann.
(2) Durch das Ausscheiden eines Gesellschafters
wird die Gesellschaft nicht aufgelöst, sondern
unter den verbleibenden Gesellschaftern mit
der bisherigen Firma fortgeführt. Scheidet der
Treuhandkommanditist aus der Gesellschaft
aus, so wird diese gemäß Abs. (3) mit einem
neuen Treuhandkommanditisten oder gemäß
§ 27 Abs. (1) mit den betreffenden Treugebern
fortgesetzt; anderenfalls gilt § 26 Abs. (4). Für
den Fall des Ausscheidens des letzten Komplementärs
tritt die Bayernfonds Immobiliengesellschaft
mbH (nachfolgend auch „BFI“) der Gesellschaft
als Komplementär ohne Kapitalanteil mit
sofortiger Wirkung bei. Die Gesellschaft stellt
die BFI von der Inanspruchnahme sämtlicher vor
Beitritt der BFI bereits entstandenen und bis zur
Eintragung der BFI in das Handelsregister noch
entstehenden Ansprüche frei.
(3) Bei Ausscheiden des Treuhandkommanditisten
kann gemäß § 15 Abs. (1) h) ein neuer Treuhandkommanditist
bestellt werden, der unter
Ausschluss der Auseinandersetzung im Wege
der Sonderrechtsnachfolge in alle Rechte und
Pflichten des ausscheidenden Treuhandkommanditisten
eintritt; hierzu ist eine außerordentliche
Gesellschafterversammlung einzuberufen,
es sei denn, die ordentliche Gesellschafterversammlung
findet vor Beendigung der Treuhandverträge
zwischen Treugebern und dem
Treuhandkommanditisten statt. Wird ein neuer
Treuhandkommanditist bestellt, haben alle
Treugeber ihr bisheriges Treuhandverhältnis
nach Maßgabe der Beschlussfassung mit diesem
fortzusetzen.
(4) Wird kein neuer Treuhandkommanditist
bestellt, so enden die Treuhandverträge der
Treugeber mit dem bisherigen Treuhandkommanditisten
mit der Folge des § 27.
§ 27
Beendigung des Treuhandvertrags
(1) Die Beendigung des Treuhandvertrags eines
Treugebers im Rahmen der Kommanditbeteiligung
hat, sofern die Treugeberstellung nicht
183
einverständlich auf den bisherigen oder einen
anderen Treugeber übertragen wird, eine
Herab setzung des Kapitalanteils und der Haftsumme
des Treuhandkommanditisten entsprechend
dem betroffenen Beteiligungsbetrag zur
Folge. Statt der Kapitalherabsetzung kann der
Treugeber von dem Treuhandkommanditisten
die Übertragung des treuhänderisch gehaltenen
Kapitalanteils auf sich oder eine von ihm benannte
dritte Person verlangen; auf Verlangen
des Treuhandkommanditisten ist der Treugeber
zur Übernahme des Kapitalanteils verpflichtet.
(2) Liegt in der Person eines Treugebers ein Grund
vor, nach dem ein Gesellschafter aus der Gesellschaft
gemäß § 26 Abs. (1) lit. b) bis d) ausscheiden
würde, so können in entsprechender
Anwendung der Regelungen dieses Vertrags der
Kapitalanteil und die Haftsumme des Treuhandkommanditisten
in dem Umfang herabgesetzt
werden, wie es dem Beteiligungsbetrag dieses
Treugebers entspricht.
(3) Bei einer Kapitalherabsetzung gelten für den
Treuhandkommanditisten die Regelungen des
§ 28 entsprechend.
§ 28
Auseinandersetzungsguthaben, Abfindung
(1) Scheidet ein Gesellschafter aus der Gesellschaft
aus, hat er – außer im Falle des Ausscheidens
nach § 26 Abs. (1) b), d), e) oder f) – Anspruch
auf ein Auseinandersetzungsguthaben in Höhe
des Verkehrswerts seiner Beteiligung. Der Anteil
des Gesellschafters am Verkehrswert der Gesellschaft
(Verkehrswert der Beteiligung) bestimmt
sich nach dem Verhältnis des für ihn geführten
Kapitalkontos I zur Summe der für sämtliche
Gesellschafter geführten Kapitalkonten I.
(2) Scheidet ein Gesellschafter gemäß § 26 Abs. (1)
b), d), e) oder f) aus der Gesellschaft aus,
bestimmt sich das Auseinandersetzungsguthaben
nach dem Verkehrswert seiner Beteiligung
gemäß Abs. (1) unter Berücksichtigung eines
Abschlags in Höhe von 20 Prozent (verminderter
Verkehrswert der Beteiligung).
(3) Ein ideeller Geschäftswert (Firmenwert) bleibt
bei der Wertermittlung in jedem Fall außer
Ansatz.

(4) Das Auseinandersetzungsguthaben ist von dem
gegebenenfalls gemäß § 18 Abs. (3) bestellten
Abschlussprüfer bzw. anderenfalls von einem
Steuerberater, vereidigten Buchprüfer oder
einer Steuerberatungsgesellschaft bzw. einem
Wirtschaftsprüfer oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
der bzw. die einvernehmlich
von dem geschäftsführenden Kommanditisten
und dem ausscheidenden Gesellschafter oder,
sofern ein diesbezügliches Einvernehmen nicht
herzustellen ist, von dem Präsidenten, der für
den Sitz der Gesellschaft zuständigen Industrie-
und Handelskammer bestimmt wird, als Schiedsgutachter
nach billigem Ermessen verbindlich
festzustellen. Die Kosten des Schiedsgutachtens
trägt der ausscheidende Gesellschafter.
(5) Das Auseinandersetzungsguthaben wird sechs
Monate nach seiner verbindlichen Feststellung
fällig, der Anspruch auf eine Abfindung sechs
Monate nach Wirksamwerden der Kündigung.
Die Gesellschaft ist berechtigt, das Auseinandersetzungsguthaben
oder die Abfindung in drei
gleichen Jahresraten auszuzahlen. In diesem Fall
ist der jeweils rückständige Rest mit vier Prozent
jährlich zu verzinsen.
(6) Ausscheidende Gesellschafter können keine
Sicherstellung ihres Auseinandersetzungsguthabens
oder der Abfindung verlangen. Eine Haftung
der übrigen Gesellschafter, insbesondere
des Komplementärs, für die Erfüllung des Auseinandersetzungsguthabens
ist ausgeschlossen.
§ 29
Auflösung der Gesellschaft
(1) Die Gesellschaft kann zum Ende eines jeden
Geschäftsjahres aufgelöst werden. Im Falle einer
Auflösung ist die Gesellschaft durch den geschäftsführenden
Kommanditisten abzuwickeln
und das Gesellschaftsvermögen zu verwerten.
§ 265 Abs. 2, 4 und 5 und § 273 Abs. 4 AktG gelten
entsprechend.
(2) Der Erlös aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens
wird dazu verwendet, zunächst die
Verbindlichkeiten der Gesellschaft gegenüber
184
Drittgläubigern, danach gegenüber dem Komplementär
und dem Treuhandkommanditisten
sowie im Anschluss gegenüber den Gesellschaftern
auszugleichen. Ein verbleibender
Verwertungserlös wird im Verhältnis der für
die Gesellschafter geführten Kapitalkonten I an
die Gesellschafter ausgezahlt. Eine Haftung des
Komplementärs für die Erfüllung der Gesellschafterforderungen
ist in diesem Fall ausgeschlossen.
§ 30
Handelsregistervollmacht und ­kosten
Jeder Kommanditist hat den geschäftsführenden
Kommanditisten einzeln in der gesetzlichen Form zu
bevollmächtigen, für ihn Anmeldungen zum Handelsregister
vorzunehmen. Dazu hat jeder Kommanditist
der Gesellschaft eine unwiderrufliche, über den Tod
hinaus geltende, von den Beschränkungen des § 181
BGB befreiende, notariell beglaubigte Handelsregister
vollmacht zu Gunsten des geschäftsführenden
Kommanditisten, die diesen zu allen Anmeldungen
zum Handelsregister ermächtigt, an denen ein Kommanditist
mitzuwirken hat, zur Verfügung zu stellen.
Jeder Kommanditist hat die für die Vollmacht, seine
Anmeldung zum und Eintragung ins Handelsregister
entstehenden Kosten zu übernehmen.
§ 31
Mitteilungen, Bekanntmachungen und Zahlungen
Die Gesellschafter haben der Gesellschaft jeweils
schriftlich ihre Anschrift, Faxnummer, E-Mail-Adresse
und Bankverbindung sowie Änderungen derselben
unaufgefordert mitzuteilen.
Mitteilungen und Bekanntmachungen der Gesellschaft
an die letzte gemäß Satz 1 übermittelte
Adresse, Faxnummer bzw. E-Mail-Adresse des Gesellschafters
gelten als dem Gesellschafter am nächsten
Werktag ordnungsgemäß zugegangen.
Die Gesellschaft ist berechtigt, Zahlungsverpflichtungen
gegenüber dem Gesellschafter durch
Zahlung auf die letzte gemäß Satz 1 übermittelte
Bankverbindung des Gesellschafters mit schuldbefreiender
Wirkung zu erfüllen.

§ 32
Schriftform
(1) Nebenabreden zu diesem Vertrag sowie Änderungen
und Ergänzungen dieses Vertrags,
einschließlich dieser Bestimmung, bedürfen –
vorbehaltlich Abs. (2) – der Schriftform, soweit
nicht notarielle Form erforderlich ist.
(2) Auf eine feste Verbindung dieses Gesellschaftsvertrags
selbst sowie mit anderen Verträgen und
Erklärungen – insbesondere auch mit solchen,
auf die hier Bezug genommen wird – wird
verzichtet. Für die Annahme der Beitrittsvereinbarung
durch die Gesellschaft genügt die
Unterzeichnung durch Faksimile.
§ 33
Salvatorische Klausel, Erfüllungsort, Gerichtsstand
(1) Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags
ganz oder teilweise unwirksam oder
undurchführbar sein oder werden, wird dadurch
die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen
nicht berührt. An die Stelle unwirksamer bzw.
undurchführbarer Bestimmungen treten solche
Regelungen, die in gesetzlich zulässiger Weise
dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen
oder undurchführbaren Bestimmungen am
nächsten kommen. Entsprechendes gilt, wenn
sich bei der Durchführung des Vertrags eine
ergänzungsbedürftige Lücke ergeben sollte.
(2) Erfüllungsort für die Verpflichtungen und
Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus
diesem Vertrag sowie über das Zustandekommen
dieses Vertrags ist der Sitz der Gesellschaft,
soweit dies rechtlich zulässig vereinbart werden
kann. Sämtliche Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang
mit dem Gesellschaftsverhältnis,
wie z. B. Streitigkeiten im Zusammenhang mit
Beitritt, Ausscheiden, Rechten und Pflichten von
Gesellschaftern und Gesellschafterbeschlüssen,
können als Aktiv- oder Passivprozesse von der
Gesellschaft selbst geführt werden.
185
§ 34
Anwendbares Recht
Dieser Gesellschaftsvertrag unterliegt dem Recht der
Bundesrepublik Deutschland.
München, 10.07.2009
Ort, Datum
Georg Gmeineder und Jan Essers
jeweils als Geschäftsführer
für die Real I.S. Beteiligungs GmbH
Gründungskommanditist /
geschäftsführender Kommanditist
René Zerull und Susanne Drost
jeweils als Geschäftsführer
für die Real I.S. Fund Management GmbH
Komplementär
Dr. Rainer Polster
als Geschäftsführer
für die FCT FinanzControl Treuhand GmbH
Treuhandkommanditist
Josef Brandhuber
als Geschäftsführer
und Christian Berger
als Prokurist
für die Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH

14. Treuhandvertrag
zwischen
der in der „Beitrittsvereinbarung Kommanditbeteiligung“
genannten Person
– im Folgenden „Treugeber“ genannt –
und
der FCT FinanzControl Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft,
Schleißheimer Straße 4, 80333 München
– im Folgenden „Treuhänder“ genannt –
Präambel
Der Treugeber beabsichtigt, sich als Treugeber an
der Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH &
Co. Kambera KG (im Folgenden „Gesellschaft“) zu
beteiligen.
Die Beteiligung eines Anlegers an der Gesellschaft als
Treugeber erfolgt dergestalt, dass der Treuhänder, der
sich als Kommanditist an der Gesellschaft beteiligt,
seinen Kapitalanteil erhöht und dann im eigenen
Namen für Rechnung und im Interesse des Treugebers
einen entsprechenden Anteil an der Gesellschaft
hält. Mit Unterzeichnung der Beitrittsvereinbarung
gibt der Treugeber ein verbindliches Angebot zum
Abschluss des vorliegenden Treuhandvertrags ab.
Dieses Angebot bleibt wirksam, sofern der Treugeber
nicht von dem in der Beitrittsvereinbarung
bezeichneten Widerrufsrecht Gebrauch macht. Der
Treuhandvertrag wird mit dessen Annahme durch
den Treuhänder wirksam. Der Treuhänder kann das
Angebot zum Abschluss des Treuhandvertrags nach
Zulassung des Treuhänders zur Kapitalerhöhung
gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrags der Gesellschaft
annehmen. Durch die Annahme der Beitrittsvereinbarung
durch den Treuhänder wird die Stellung als
Treugeber begründet.
Dem Treugeber ist bekannt, dass von der Gesellschaft
verschiedene Verträge abgeschlossen worden sind
bzw. noch abgeschlossen werden, insbesondere über
den Erwerb von Treuhandanteilen am BF Kambera
Trust, über den ein erbbaurechtsähnliches Recht am
Grundstück (nebst darauf errichtetem Gebäude) Australian
Taxation Office (10-14 Cooyong Street, Canberra,
Australien) gehalten und von der Bayernfonds
Kambera GmbH verwaltet werden soll, sowie über
die Gewährung von Darlehen durch die Gesellschaft
an die Bayernfonds Kambera GmbH in der Funktion
als Treuhänder der Gesellschaft. Hinsichtlich der
bereits abgeschlossenen Verträge wird im Übrigen
auf § 3 Abs. (7) des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft
verwiesen.
§ 1
Treuhandauftrag
1. Der Treugeber beauftragt und bevollmächtigt
hiermit den Treuhänder, für ihn unter Befreiung
von den Beschränkungen des § 181 BGB eine
Kommanditbeteiligung in Höhe desjenigen Beteiligungsbetrags
zu erwerben und zu verwalten,
der in der Beitrittsvereinbarung des jeweiligen
Anlegers angegeben ist.
2. Der Beteiligungsbetrag ohne Agio soll mindes tens
AUD 20.000 betragen; Beteiligungen müssen
jeweils (ohne Berücksichtigung des Agios) durch
1.000 ohne Rest teilbar sein.
3. Für das Verhältnis zwischen dem Treuhänder und
dem Treugeber gelten die Bestimmungen des
Gesellschaftsvertrags der Gesellschaft (im Folgenden
„Gesellschaftsvertrag“) entsprechend, soweit
dieser Treuhandvertrag keine abweichenden
Bestimmungen enthält.
4. Die Treuhandschaft erstreckt sich ausschließlich
auf das Halten und die Verwaltung des Kommanditanteils
gemäß diesem Treuhandvertrag. Der Treugeber
erkennt deshalb an, dass der Treuhänder
nicht verpflichtet ist, die im Beteiligungsprospekt
getroffenen Aussagen auf Übereinstimmung mit
den tatsächlichen Gegebenheiten zu überprüfen.
Insoweit wird auf den hiermit verbundenen
Haftungsausschluss gemäß § 13 Abs. 3 dieses
Vertrags verwiesen.
5. Der Treuhänder ist darüber hinaus nicht befugt,
für den Treugeber Handlungen vorzunehmen, die
einer Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz
bedürfen.
§ 2
Auftragsdurchführung
1. Der Treuhänder erwirbt und erhöht seinen Kapitalanteil
nach Maßgabe von § 3 Abs. (3), (5) sowie
§ 4 Abs. (2), (3) und (5) des Gesellschaftsvertrags
bzw. stellt der Gesellschaft den Beteiligungsbetrag
des Treugebers (einschließlich Agio) bis zum
186

Eintritt der aufschiebenden Bedingungen in § 4
Abs. (5) des Gesellschaftsvertrags als atypisch
stiller Gesellschafter / so gestellte Person zur
Verfügung.
2. Der Treuhänder hält seine Kommanditbeteiligung
für den Treugeber und die anderen Treugeber im
Sinne des § 5 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags im
Außenverhältnis als einheitlichen Gesellschaftsanteil.
Der Treuhänder ist berechtigt, die mit dem
treuhänderisch gehaltenen Gesellschaftsanteil
verbundenen Rechte nach Maßgabe dieses Vertrags
und des Gesellschaftsvertrags wahrzunehmen.
Er ist berechtigt, Kommanditbeteiligungen
an der Gesellschaft gleichzeitig für mehrere
Treugeber treuhänderisch zu verwalten. Er tritt
nach außen im eigenen Namen auf und wird als
Kommanditist in das Handelsregister eingetragen.
Im Rahmen der Durchführung der Kapitalerhöhung
wird für den Treuhänder eine Haftsumme
in Höhe von AUD 10 gemäß § 3 Abs. (9), (10) des
Gesellschaftsvertrags im Handelsregister eingetragen.
Im Innenverhältnis handelt der Treuhänder
ausschließlich im Auftrag und für Rechnung
des jeweiligen Treugebers, sodass wirtschaftlich
dieser Kommanditist ist.
3. Der Treuhänder ist berechtigt, die Erhöhung
seines Kapitalanteils davon abhängig zu machen,
dass der Treugeber seinen Beteiligungsbetrag
zzgl. fünf Prozent Agio auf das in der Beitrittsvereinbarung
genannte Konto erbracht hat.
§ 3
Treugeberregister
1. Der Treuhänder führt für alle Treugeber ein
Register mit ihren persönlichen und beteiligungsbezogenen
Daten (im Folgenden „Treugeberregister“).
2. Der Treugeber erhält einen Auszug aus dem Treugeberregister.
Ihm obliegt es, alle Änderungen
seiner eingetragenen Daten dem Treuhänder unverzüglich
bekannt zu geben und auf Verlangen
des Treuhänders auf eigene Kosten durch Vorlage
entsprechender Urkunden (Erbschein, Übertragungsvertrag
etc.) nachzuweisen.
3. Auskünfte über die Beteiligung und die eingetragenen
Daten darf der Treuhänder in dem jeweils
erforderlichen Umfang nur dem persönlich haftenden
Gesellschafter, dem geschäftsführenden
187
Kommanditisten, dem zuständigen Finanzamt,
den Kreditgebern bei berechtigtem Interesse,
dem Beirat und zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten
Prüfern und Beratern der Gesellschaft
erteilen. Der Treugeber hat keinen Anspruch auf
Bekanntgabe der Daten anderer Treugeber.
§ 4
Pflichten des Treugebers
1. Der Treugeber trägt im Innenverhältnis in Höhe
seines Beteiligungsbetrags alle Rechte und Pflichten
des Treuhänders aus dem Gesellschaftsvertrag,
mit Ausnahme der dort speziell im Hinblick
auf den Treuhänder (Treuhandkommanditist)
vorgesehenen Rechte und Pflichten (z. B. Aufnahme
weiterer Kommanditisten, Kapitalerhöhung).
2. Der Treugeber stellt den Treuhänder von allen
Verbindlichkeiten frei, die im Zusammenhang mit
Erwerb und Halten der treuhänderisch gehaltenen
Kommanditbeteiligung stehen. Dies gilt
auch für die gesetzliche Haftung der Kommanditisten
gemäß §§ 171 ff. HGB. Der Treugeber haftet
nicht für die Erfüllung der Verbindlichkeiten
anderer Treugeber.
3. Der Treugeber ist verpflichtet, den von ihm übernommenen
Beteiligungsbetrag zzgl. Agio gemäß
den Bedingungen der Beitrittsvereinbarung zu
erbringen.
4. Über die Verpflichtung zur Leistung des in der
Beitrittsvereinbarung vereinbarten Beteiligungsbetrags
zzgl. fünf Prozent Agio hinaus übernehmen
die Treugeber keine weiteren Zahlungs- oder
Nachschusspflichten.
5. Der Treuhänder ist zum Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung
und diesem Vertrag berechtigt,
wenn der Treugeber seiner Verpflichtung zur
Einzahlung des Beteiligungsbetrags gemäß Abs. 3
nicht oder nicht vollständig nachkommt. Stattdessen
kann die Gesellschaft, vertreten durch den
geschäftsführenden Kommanditisten, den Beteiligungsbetrag
unter Beachtung von § 1 Abs. 2
auf den Betrag der geleisteten Zahlung abzüglich
fünf Prozent Agio herabsetzen. Für Schadenersatzansprüche,
die Erhebung einer Schadenpauschale
und Verzugszinsen durch die Gesellschaft
gegen den / vom Treugeber gilt § 7 Abs. (4) bis (7)
des Gesellschaftsvertrags.

§ 5
Rechte des Treugebers
1. Der Treuhänder tritt hiermit seine Ansprüche aus
dem treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil auf
den festgestellten Gewinn, die beschlossenen
Entnahmen sowie dasjenige, was ihm im Falle
seines Ausscheidens oder der Beendigung der
Gesellschaft zusteht, entsprechend der Höhe des
Beteiligungsbetrags des Treugebers an den Treugeber
ab. Die Abtretung steht unter der aufschiebenden
Bedingung des vollständigen Eingangs
des Beteiligungsbetrags nebst Agio auf dem in
§ 4 Abs. 3 genannten Konto. Der Treugeber nimmt
diese Abtretung hiermit an. Der Treuhänder bleibt
ermächtigt, die an den Treugeber abgetretenen
Ansprüche im eigenen Namen einzuziehen.
2. Für den Fall der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens
über sein Vermögen tritt der Treuhänder
hiermit den treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil
an den Treugeber in der Höhe des von
diesem übernommenen Beteiligungsbetrags ab.
Der Treugeber nimmt diese Abtretung hiermit
an. Die Abtretung des Kapitalanteils ist im Außenverhältnis
aufschiebend bedingt durch die Eintragung
des Treugebers in das Handelsregister.
Entsprechendes gilt, wenn die Eröffnung eines
Insolvenzverfahrens abgelehnt wird oder von
Privatgläubigern des Treuhänders Maßnahmen
der Einzelzwangsvollstreckung in den Kapitalanteil
durchgeführt werden oder der Treuhandvertrag
sonst aus wichtigem Grund endet, der
nicht vom Treugeber zu vertreten ist.
3. Werden an den Treuhänder Entnahmen ausbezahlt,
während der handelsrechtliche Buchwert
des Kapitalanteils durch Verluste oder Entnahmen
unter den Betrag der im Handelsregister eingetragenen
Haftsumme herabgemindert ist oder
wird, lebt die Freistellungspflicht des Treugebers
gegenüber dem Treuhänder gemäß § 4 Abs. 2
in dem Umfang wieder auf, wie die Haftung des
Treuhänders gemäß § 172 Abs. 4 HGB wiederauflebt.
Die Freistellungsverpflichtung entfällt
jeweils anteilig auf die einzelnen Treugeber in
Höhe des jeweiligen Beteiligungsbetrags.
4. Der Treuhänder nimmt die Gesellschaftsrechte
und Pflichten im Interesse des Treugebers und
unter Beachtung ihrer Treuepflicht gegenüber
188
den übrigen Gesellschaftern und Treugebern
wahr, soweit der Treugeber nicht gemäß Abs. 5
und 6 unmittelbar handelt. Der Treuhänder ist berechtigt,
Untervollmachten zu erteilen oder sich
zur Ausführung der ihr übertragenen Aufgaben
geeigneter Erfüllungsgehilfen zu bedienen.
5. Der Treugeber ist berechtigt, an den Gesellschafterversammlungen
und an sonstigen Abstimmungen
(schriftliches Umlaufverfahren) teilzunehmen.
Der Treuhänder wird dem Treugeber
unverzüglich die Einladung zur Gesellschafterversammlung
nebst Anlagen übersenden. Entsprechendes
gilt für schriftliche Abstimmungen.
6. Der Treuhänder erteilt hiermit dem Treugeber
Vollmacht zur Ausübung des Stimmrechts aus
dem für ihn treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil
und der ihm aus diesem Kapitalanteil
zustehenden Kontroll- und Widerspruchsrechte
eines Kommanditisten. Diese Vollmacht kann nur
aus wichtigem Grund widerrufen werden.
7. Für den Fall, dass der Treugeber sein Stimmrecht
nicht selbst oder durch einen Dritten wahrnimmt,
weist er den Treuhänder hiermit an, das auf
ihn entfallende Stimmrecht entsprechend den
Beschlussvorschlägen der Geschäftsführung der
Gesellschaft auszuüben, sofern er dem Treuhänder
nicht für den Einzelfall vorher eine andere
Weisung erteilt. Beim Beschluss der Gesellschafterversammlung
über Nachschüsse in die Gesellschaft
und / oder Kapitalerhöhungen der Gesellschaft
(§ 7 Abs. (4), (5) des Gesellschaftsvertrags)
wird sich der Treuhänder einer Stimmabgabe für
den Treugeber enthalten, sofern der Treugeber
keine Weisung hinsichtlich der Stimmabgabe
erteilt hat. Der Treugeber erhält die Niederschrift
über die Gesellschafterbeschlüsse.
§ 6
Rechnungslegung, Berichtspflicht
1. Der Treuhänder ist verpflichtet, für jeden Treugeber
die in § 6 des Gesellschaftsvertrags vorgesehenen
Konten zu führen. Die Treuhandbuchhaltung
ist zusammen mit dem Jahresabschluss von
dem Abschlussprüfer zu prüfen, sofern gemäß
§ 18 Abs. (3) des Gesellschaftsvertrags eine solche
Prüfung stattfindet.

2. Von der Verpflichtung nach Abs. 1 ist der Treuhänder
befreit, wenn die Gesellschaft die Treuhandbuchhaltung
in ihre Finanzbuchhaltung
integriert.
3. Der Treuhänder hat den Treugeber über alle
wesentlichen Geschäftsvorfälle zu unterrichten.
Im Übrigen erhält der Treugeber jährlich den
Geschäftsbericht der Gesellschaft.
§ 7
Treuhandvermögen
1. Der Treuhänder hält und verwaltet das Treuhandvermögen
getrennt von seinem sonstigen
Vermögen.
2. Der Treugeber ist entsprechend seinem Beteiligungsbetrag
am Kapitalanteil des Treuhänders
beteiligt. Die Kapitaleinlage wird auf dem Kapitalkonto
I geführt. Die Kapitaleinlage (Kapitalkonto I)
ist maßgebend für das Stimmrecht sowie – vorbehaltlich
des § 19 Abs. (1), (2) und § 20 Abs. (3) des
Gesellschaftsvertrags – für die Ergebnisverteilung,
das Entnahmerecht und die Beteiligung am Vermögen
und am Auseinandersetzungsguthaben.
3. Entnahmen und sonstige Auszahlungen stehen
dem jeweils zum Zeitpunkt der Ausschüttungen
im Treugeberregister eingetragenen Treugeber
zu. § 5 Abs. 1 bleibt unberührt.
§ 8
Verfügung des Treugebers
1. Seine Stellung als Vertragspartei des Treuhandvertrags
kann der Treugeber nur mit schriftlicher
Zustimmung des Treuhänders und allen Rechten
und Pflichten mit Wirkung zum Ablauf des 31.12.
bzw. zum Beginn des 01.01. eines Jahres auf
Dritte übertragen, sofern die Voraussetzungen
gemäß § 23 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags
gewahrt sind. Teilübertragungen sind zulässig,
wenn die Anforderungen von vorstehendem
Satz 1, § 1 Abs. 2 und von § 8 Abs. 2 gewahrt bleiben.
Unterjährige Übertragungen kann der Treuhänder
nach pflichtgemäßem Ermessen zulassen.
2. Bei jeder Übertragung gemäß Abs. 1 werden alle
Konten im Sinne von § 6 Abs. 1 unverändert und
einheitlich fortgeführt. Der Übergang einzelner
Rechte und Pflichten hinsichtlich nur einzelner
Treugeberkonten ist nicht möglich.
189
§ 9
Beendigung des Treuhandvertrags
1. Der Treuhandvertrag wird auf unbestimmte Zeit
geschlossen.
Der Treugeber kann den Treuhandvertrag jederzeit
kündigen, indem er seine Beteiligung gemäß
§ 5 Abs. (4) des Gesellschaftsvertrags in eine
Direktbeteiligung umwandelt.
Darüber hinaus kann der Treugeber den Treuhandvertrag
ordentlich erstmals zum 31.12.2030
mit einer Frist von sechs Monaten kündigen,
danach mit gleicher Frist jeweils zum Ende eines
Geschäftsjahres der Gesellschaft.
Der Treugeber kann den Treuhandvertrag auch
vor dem 31.12.2030 außerordentlich mit einer
Frist von sechs Monaten zum Ende eines Geschäftsjahres
kündigen – mit der Folge, dass die
Beteiligung als Treugeber an der Gesellschaft
beendet wird –, wenn er nach seinem Beitritt
a) wegen Krankheit oder Behinderung auf
nicht absehbare Zeit außer Stande ist, unter
üblichen Bedingungen des allgemeinen Arbeitsmarkts
mindestens drei Stunden täglich
erwerbstätig zu sein,
b) wegen Arbeitslosigkeit für einen Zeitraum von
mehr als sechs Monaten ohne Unterbrechung
Arbeitslosengeld bezogen hat, oder
c) rechtskräftig geschieden wird und nach der
Scheidung an seinen geschiedenen Ehepartner
oder an Kinder zur Zahlung von Unterhalt
verpflichtet ist; die Unterhaltsverpflichtung
muss mindestens EUR 500 pro Monat betragen,
und jeweils nach Wirksamwerden der außerordentlichen
Kündigung des Treugebers keiner der
in § 23 Abs. (1) Satz 3 Buchstaben a) und / oder b)
des Gesellschaftsvertrags genannten Umstände
vorliegt. Die außerordentliche Kündigung kann
nur innerhalb von drei Monaten nach Eintritt
ihrer Voraussetzungen erfolgen.
Im Übrigen kann der Treuhandvertrag aus
wichtigem Grund gekündigt werden.
Die Kündigung des Treuhandvertrags hat schriftlich
zu erfolgen.

2. Darüber hinaus endet der Treuhandvertrag, wenn
a) der Treuhänder von diesem Vertrag zurücktritt
(§ 4 Abs. 5, § 12);
b) der Treuhänder ohne einen Nachfolger aus
der Gesellschaft ausscheidet (§ 11);
c) der Treuhänder gegenüber dem Treugeber
schriftlich feststellt, dass in der Person des
Treugebers ein Grund vorliegt, aufgrund
dessen ein Gesellschafter gemäß § 26 Abs. (1)
lit. b) – g) des Gesellschaftsvertrags aus der
Gesellschaft ausscheidet.
3. Die Beendigung des Treuhandvertrags löst gemäß
§ 27 des Gesellschaftsvertrags die Herabsetzung
des Kapitalanteils des Treuhänders entsprechend
dem Beteiligungsbetrag des Treugebers und
somit die Aufgabe der von dem Treuhänder für
den Treugeber gehaltenen Beteiligung an der
Gesellschaft aus. Für Ansprüche des Treugebers
gegenüber dem Treuhänder gilt § 28 des Gesellschaftsvertrags
entsprechend. Außer bei Beendigung
des Treuhandvertrags gemäß Abs. 2 lit. c)
kann der Treugeber vom Treuhänder statt der
Kapitalherabsetzung die Übertragung des treuhänderisch
gehaltenen Kapitalanteils auf sich oder
eine von ihm benannte dritte Person verlangen.
Auf Verlangen des Treuhänders ist der Treugeber
verpflichtet, den Kapitalanteil zu übernehmen.
§ 10
Tod eines Treugebers
Verstirbt ein Treugeber, wird der Treuhandvertrag
mit seinen Erben oder mit einem seiner Erben fortgesetzt.
Der Treuhänder ist berechtigt, den Übergang
des Treuhandanteils entsprechend § 24 Satz 4 des
Gesellschaftsvertrags zu untersagen. In diesem Fall
endet der Treuhandvertrag.
§ 24 des Gesellschaftsvertrags gilt im Übrigen
entsprechend.
§ 11
Ausscheiden des Treuhänders
1. Scheidet der Treuhänder aus der Gesellschaft
aus, kann diese gemäß § 26 Abs. (3) des Gesellschaftsvertrags
mit einem neuen Treuhandkommanditisten
fortgesetzt werden. Wird kein neuer
Treuhandkommanditist bestellt, so gilt § 9 Abs. 2
lit. b).
2. Wird gemäß § 15 Abs. (1) lit. h) und § 26 Abs. (3)
des Gesellschaftsvertrags ein neuer Treuhandkommanditist
bestellt, hat der Treugeber mit
diesem den Treuhandvertrag nach Maßgabe
des diesbezüglichen Gesellschafterbeschlusses
fortzuführen; das Recht des Treugebers zur Kündigung
des Treuhandvertrags und Wechsel in die
Stellung als Kommanditist der Gesellschaft gemäß
§ 9 Abs. 1 bleibt unberührt.
§ 12
Rücktritt des Treuhänders
1. Der Treuhänder ist berechtigt, von der Beitrittsvereinbarung
und diesem Vertrag zurückzutreten,
wenn
190
a) sich herausstellt, dass die geplante Beteiligung
aus Gründen, die er nicht zu vertreten
hat, undurchführbar ist oder wird;
b) es dem Treuhänder wegen Überzeichnung des
in § 4 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags vorgesehenen
Gesellschaftskapitals nicht mehr
möglich ist, seinen Kapitalanteil zur Übernahme
weiterer treuhänderischer Beteiligungen
zu erhöhen;
c) sich herausstellt, dass Angaben des Treugebers
in der Beitrittsvereinbarung unzutreffend
waren.
2. § 4 bleibt unberührt.
§ 13
Haftung des Treuhänders
1. Der Treuhänder hat seine Pflichten mit der Sorgfalt
eines ordentlichen Kaufmanns nach pflichtgemäßem
Ermessen zu erfüllen. Er haftet den
Treugebern nur für grob fahrlässige oder vorsätzliche
Verletzung der ihm obliegenden Pflichten.

2. Der Treuhänder haftet nicht für weitergehende
Ansprüche, insbesondere für die vom Treugeber
verfolgten wirtschaftlichen und steuerlichen
Ziele, oder dafür, dass die geschäftsführenden
Gesellschafter, der gegebenenfalls gewählte
Beirat oder die Vertragspartner der Gesellschaft
die ihnen obliegenden Pflichten ordnungsgemäß
erfüllen.
3. Der Treuhänder hat nicht an der Konzeption und
Erstellung des Beteiligungsprospekts, welcher
der Beitrittsvereinbarung mit dem Treugeber zu
Grunde liegt, mitgewirkt und insbesondere nicht
die darin getroffenen Aussagen auf ihre Übereinstimmung
mit den tatsächlichen Gegebenheiten
überprüft. Der Treugeber erkennt in diesem
Zusammenhang an, dass der Treuhänder zu einer
solchen Prüfung auch nicht verpflichtet war. Eine
Haftung des Treuhänders für etwaige Prospektmängel
sowie im Zusammenhang mit dem Vertrieb
der Kommanditanteile ist ausgeschlossen.
4. Der Anspruch auf Schadenersatz – gleich aus
welchem Rechtsgrund – verjährt in drei Jahren
gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der
Anspruch entstanden ist und der Treugeber von
den Umständen, die den Anspruch begründen,
und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt
oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
Unabhängig von der Kenntnis bzw. grob fahrlässigen
Unkenntnis verjährt der Anspruch bei
vorsätzlichen Handlungen spätestens nach Ablauf
von zehn Jahren, im Übrigen spätestens nach
Ablauf von fünf Jahren nach der Entstehung des
Anspruchs.
5. Der Treugeber hat seine Ansprüche innerhalb
einer Ausschlussfrist von sechs Monaten nach
Kenntniserlangung gegenüber dem Treuhänder
schriftlich geltend zu machen. Eine Fristversäumnis
führt zum Verlust der Ansprüche.
§ 14
Vergütung des Treuhänders
1. Der Treuhänder erhält für die mit der Treuhandschaft
für sämtliche Treugeber verbundenen
Tätigkeiten ab dem Jahr 2009 eine jährliche
Vergütung in Höhe von insgesamt AUD 20.000
jeweils zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer in jeweils
gültiger Höhe. Die Vergütung erhöht sich ab dem
01.01.2011 jährlich um zwei Prozent.
191
2. Die Vergütung ist spätestens am 31.12. eines
jeden Jahres gegen Ausfertigung einer Rechnung
zur Zahlung fällig, erstmals am 31.12.2009.
3. Die Vergütung, ebenso wie die nachgewiesenen
angemessenen Reisekosten sowie die Kosten, die
dem Treuhandkommanditisten für drucktechnische
Anfertigungen und den Versand der für
die Treugeber bestimmten Unterlagen im Zusammenhang
mit Gesellschafterversammlungen und
schriftlichen Gesellschafterabstimmungen entstehen,
sind Kosten der Gesellschaft und werden von
dieser an den Treuhandkommanditisten gezahlt.
§ 15
Sonderwerbungskosten
1. Der Treugeber kann Sonderwerbungskosten (persönlich
getragene Kosten im Zusammenhang mit
seiner Beteiligung) nicht bei seiner persönlichen
Einkommensteuererklärung, sondern ausschließlich
im Rahmen der gesonderten und einheitlichen
Feststellung der Einkünfte der Gesellschaft
geltend machen (§§ 179, 180 Abgabenordnung).
2. Der Treuhänder ist nicht verpflichtet, den Treugeber
zum Nachweis der Sonderwerbungskosten
gesondert aufzufordern. Bezüglich der Geltendmachung
von Sonderwerbungskosten gilt § 19
Abs. (5) und (6) des Gesellschaftsvertrags. Der
Abs. 1 und vorstehende Sätze von Abs. 2 gelten
entsprechend für Sonderbetriebsvermögen und
ggf. Sonderbetriebsausgaben.
§ 16
Schriftform
1. Nebenabreden zu diesem Vertrag sowie Änderungen
und Ergänzungen dieses Vertrags, einschließlich
dieser Bestimmung, bedürfen – vorbehaltlich
Abs. 2 – der Schriftform, soweit nicht
notarielle Form erforderlich ist.
2. Auf eine feste Verbindung dieses Treuhandvertrags
selbst sowie mit anderen Verträgen und Erklärungen
– insbesondere auch mit solchen, auf
die hier Bezug genommen wird – wird verzichtet.
Für die Annahme des Treuhandvertrags / der Beitrittsvereinbarung
durch den Treuhänder genügt
die Unterzeichnung durch Faksimile.

§ 17
Salvatorische Klausel, Erfüllungsort, Gerichtsstand
1. Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags
ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar
sein oder werden, wird dadurch die
Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht
berührt. An die Stelle unwirksamer bzw. undurchführbarer
Bestimmungen treten solche Regelungen,
die in gesetzlich zulässiger Weise dem
wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen oder
undurchführbaren Bestimmungen am nächsten
kommen. Entsprechendes gilt, wenn sich bei der
Durchführung des Vertrags eine ergänzungsbedürftige
Lücke ergeben sollte.
2. Erfüllungsort für die Verpflichtungen und Gerichtsstand
für sämtliche Streitigkeiten aus diesem
Vertrag sowie über das Zustandekommen dieses
Vertrags ist der Sitz des Treuhänders, soweit dies
rechtlich zulässig vereinbart werden kann.
§ 18
Anwendbares Recht
Dieser Treuhandvertrag unterliegt dem Recht der
Bundesrepublik Deutschland.
FCT FinanzControl Treuhand GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Dr. Rainer Polster
Geschäftsführer
Treugeber
192

15. Abwicklungshinweise
Die Beitrittsvereinbarung erhalten Sie von Ihrem
Anlageberater / Vermittler.
Wenn Sie sich entschlossen haben, der Bayernfonds
Immobilienverwaltung GmbH & Co. Kambera KG beizutreten,
reichen Sie bitte die vollständig ausgefüllte
und rechtsverbindlich unterzeichnete Beitrittsvereinbarung
bei Ihrem Anlageberater / Vermittler ein oder
senden Sie diese an die
Real I.S. AG
Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
Innere Wiener Straße 17
81667 München
Bei Fernabsatzverträgen
Sollten Sie sich im Rahmen eines Fernabsatzvertrags
zum Beitritt zur Bayernfonds Immobilienverwaltung
GmbH & Co. Kambera KG entschlossen haben,
hat / wird Ihnen Ihr Anlageberater / Vermittler eine
Beitrittsvereinbarung für Fernabsatzverträge gesondert
zukommen lassen. Diese ist auf die Besonderheiten
von Fernabsatzverträgen zugeschnitten.
Um einen Fernabsatzvertrag handelt es sich insbesondere,
wenn der Treuhandvertrag mit einem
Verbraucher ausschließlich unter Verwendung von
Fernkommunikationsmitteln (z. B. Brief, Telefon,
Fax, E-Mail) zustande kommt, es sei denn, dass der
Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz
organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems
erfolgt.
Ob Sie im Rahmen eines Fernabsatzvertrags der
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Kambera KG beizutreten beabsichtigen, teilt Ihnen
Ihr Anlageberater / Vermittler mit.
Reichen Sie bitte im Rahmen eines Fernabsatzvertrags
ausschließlich die vollständig ausgefüllte und
rechtsverbindlich unterzeichnete Beitrittsvereinbarung
für Fernabsatzverträge bei Ihrem Anlageberater
/ Vermittler ein oder senden Sie diese an die
Real I.S. AG an die oben genannte Anschrift.
Allgemeines
Die von Ihnen unterzeichnete Beitrittsvereinbarung
stellt ein rechtsverbindliches Angebot zum Abschluss
eines Treuhandvertrags dar. Sie beteiligen sich zunächst
mittelbar über den Treuhandkommanditisten
an der Fondsgesellschaft. Die Beteiligung als Treugeber
erfolgt mit Zulassung des Treuhandkommanditisten
zur Kapitalerhöhung durch den geschäftsfüh-
193
renden Kommanditisten und Annahme des Angebots
zum Abschluss eines Treuhandvertrags durch den
Treuhandkommanditisten. Die rechtsverbindliche
Entgegennahme des Beitrittsangebots und sonstiger
Willenserklärungen der Anleger erfolgt, betreffend
den Abschluss des Treuhandvertrags durch den Treuhandkommanditisten,
FCT FinanzControl Treuhand
GmbH, Schleißheimer Straße 4, 80333 München, und
betreffend die Zulassung zur Kapitalerhöhung durch
den geschäftsführenden Kommanditisten, Real I.S.
Beteiligungs GmbH, Innere Wiener Straße 17, 81667
München. Ein gegengezeichnetes Exemplar der
Beitrittsvereinbarung wird Ihnen zurückgesandt. Die
Beitrittsvereinbarungen werden in der Reihenfolge
ihres zeitlichen Eingangs registriert und angenommen,
sofern freies Zeichnungskapital zur Verfügung
steht.
Wichtige Hinweise:
Das Beteiligungsangebot ist auf Anleger zugeschnitten,
die natürliche Personen mit Wohnsitz in
Deutschland sind, ihre Anteile im Privatvermögen
halten und diese nicht fremdfinanzieren. Es können
sich natürliche oder juristische Person im Rahmen
der Kapitalerhöhungen gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft über den Treuhandkommanditisten
als Treugeber beteiligen. Eine
Beteiligung von Gesellschaften bürgerlichen Rechts,
Gemeinschaften und Ehepaaren in der Form einer
Gesellschaft bürgerlichen Rechts bzw. Gemeinschaft
ist sowohl für Kommanditisten als auch für Treugeber
ausgeschlossen.
Personen, die (i) Staatsangehörige der USA, Kanadas,
Japans, Großbritanniens oder Australiens sind, (ii) Inhaber
einer dauerhaften Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigung
der USA („Green Card“), Kanadas, Japans,
Großbritanniens oder Australiens sind, (iii) ihren
gewöhnlichen Aufenthalt / Wohnsitz oder Sitz in den
USA, in Kanada, Japan, Großbritannien oder Australien
haben und / oder (iv) die Beteiligung für eine Vermögensmasse
mit Sitz in den USA, in Kanada, Japan,
Großbritannien oder Australien eingehen oder einer
solchen anbieten, sollen nicht Kommanditisten der
Gesellschaft oder Treugeber sein. Anlässlich der Aufnahme
und auf Verlangen des geschäftsführenden
Kommanditisten haben Gesellschafter und Treugeber
zu versichern und nachzuweisen, dass keine der im
vorstehenden Satz genannten Bedingungen vorliegt.
Der geschäftsführende Kommanditist kann im
Einzelfall Ausnahmen von den Regelungen in diesem
Absatz zulassen.

Zahlungsweise und ­termin
Der AUD-Beteiligungsbetrag zzgl. fünf Prozent Agio
ist als Bareinlage zu leisten.
Die Zahlung des Beteiligungsbetrags zzgl. fünf Prozent
Agio ist gemäß den Bestimmungen der Beitrittsvereinbarung
wie folgt zu erbringen: Bei Zeichnung
der Beteiligung
a) bis zum 30.11.2009: zum 10.12.2009;
b) zwischen dem 01.12.2009 und dem 14.12.2009:
zum 18.12.2009;
c) nach dem 14.12.2009: zum 20. des auf die Zeichnung
folgenden Monats (bzw., sofern dies kein
Bankarbeitstag ist, zum nächstfolgenden Bankarbeitstag)
(„Einzahlungstag“), es sei denn die
Fondsgesellschaft hat den Anleger bis spätestens
14 Tage vor dem Einzahlungstag durch schriftliche
Abrufmitteilung zur Einzahlung zu einem späteren
Termin aufgefordert, der jedoch nicht später
liegen darf als der 20. des Monats, an dem die
Platzierungsfrist für die Fondsgesellschaft endet.
Falls gemäß Beitrittsvereinbarung der Beteiligungsbetrag
nebst Agio durch den Anleger durch
Über weisung auf das Konto der Fondsgesellschaft
erbracht wird, gilt folgende Kontoverbindung:
Kontoinhaber: Bayernfonds Immobilienverwaltung
GmbH & Co. Kambera KG
Konto-Nr. 497 4175296
Bayerische Landesbank
BLZ 700 500 00
IBAN DE89 7005 0000 4974 1752 96
BIC BYLADEMM
Nahestehende Person
Bitte beachten Sie, dass es für das Steuerkonzept
dieses Beteiligungsangebots und die Art der (mittelbaren)
Beteiligung des Anlegers an der Fondsgesellschaft
gemäß § 4 Abs. (5) des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft erheblich ist, ob und ggf.
mit welchem Beteiligungsbetrag einem Anleger
nahe stehende Personen an der Fondsgesellschaft
beteiligt sind bzw. beabsichtigen, sich zu beteiligen.
Die Beitrittsvereinbarung sieht eine Erklärung des
Anlegers zu dieser Frage und dessen Mitteilungspflicht
gegenüber der Real I.S. AG Gesellschaft für
Immobilien Assetmanagement vor.
Nahestehende Personen sind: (i) Familienmitglieder
des Anlegers (d. h. Eltern, Geschwister, Kinder, Großeltern,
Geschwister der Eltern, Kinder der Geschwister
sowie deren Ehepartner), (ii) Ehepartner, (iii)
Familienmitglieder des Ehepartners, (iv) vom Anleger
und / oder seinen Familienmitgliedern bzw. den
Familienmitgliedern seines Ehepartners geleitete,
gehaltene und / oder beherrschte in- oder ausländische
Personen- oder Kapitalgesellschaften, (v)
Mitgesellschafter in- oder ausländischer Personengesellschaften
im Sinne von (iv) und deren Ehepartner
bzw. (vi) von Mitgesellschaftern beherrschte in- oder
ausländische Kapitalgesellschaften im Sinne von
(iv) sowie (vii) in- oder ausländische Stiftungen oder
Treuhandvermögen, deren Begünstigter der Anleger,
sein Ehepartner, seine Familienmitglieder bzw.
Familienmitglieder seines Ehepartners und / oder
Mitgesellschafter im Sinne von (vi) sind.
Ausschüttungen / Entnahmen
Die Anleger sind ab dem Ersten des Folgemonats
der vertragsgemäßen Einzahlung des Beteiligungsbetrags
zzgl. fünf Prozent Agio gemäß §§ 19, 20
des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft
ergebnis- und entnahmeberechtigt (erstmals ab dem
Geschäftsjahr 2010, während der Platzierungsphase
ggf. zeitanteilig auf der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen
Bestimmungen der Fondsgesellschaft).
Ausschüttungen / Entnahmen erfolgen in AUD und
gemäß der Prognoserechnung voraussichtlich zum
30.06. eines Jahres für das vorangegangene Geschäftsjahr.
Anleger, die gemäß Beitrittsvereinbarung
ihre Ausschüttung in Euro wünschen, erhalten den
Gegenwert in Euro auf Basis des Wechselkurses sechs
Bankarbeitstage vor Fälligkeit der Ausschüttung. Der
Anleger kann jederzeit seine Entscheidung durch
schriftliche Erklärung gegenüber der Fondsgesellschaft
zu Händen der Real I.S. widerrufen und somit
jederzeit über die Währung betreffend die Ausschüttungen
/ Entnahmen (AUD oder Euro) entscheiden.
Der Widerruf muss mindestens einen Monat vor
dem nächsten Ausschüttungstermin bei der Real I.S.
eingegangen sein.
Beteiligungshöhe
Die Beteiligungssumme soll mindestens AUD 20.000
zzgl. fünf Prozent Agio betragen. Der geschäftsführende
Kommanditist kann nach eigenem Ermessen
geringere Beteiligungsbeträge zulassen. Beteiligungen
müssen (ohne Berücksichtigung des Agios)
jeweils durch 1.000 ohne Rest teilbar sein.
Steuerliche Behandlung
Die Beantragung einer Steuernummer sowie die
Abgabe einer Steuererklärung in Australien für den
einzelnen Anleger sind gemäß gegenwärtigem australischen
Steuerrecht nicht notwendig (Einzelheiten
194

und wichtige Hinweise hierzu siehe Tz. 11 „Steuerliche
Grundlagen“ sowie Tz. 3.4).
Sonderwerbungskosten
Aus verwaltungstechnischen Gründen ist vorgesehen,
die Anleger nicht zur Mitteilung der Sonderwerbungskosten
aufzufordern, da sich diese
grundsätzlich ohnehin nur im Progressionsvorbehalt
auswirken. Sofern dem Anleger Sonderwerbungskosten
entstehen, sind diese daher der Fondsgesellschaft
unaufgefordert bis zum 31.03. eines jeden Jahres
für das vorangegangene Kalenderjahr zusammen
mit den entsprechenden Nachweisen mitzuteilen.
Übertragung von Anteilen
Die Übertragung von oder sonstige Verfügung über
Gesellschafts- bzw. Treuhandanteile durch Abtretung,
im Wege eines Verkaufs, Schenkung oder einer
sonstigen Vereinbarung setzt die vorherige Zustimmung
des geschäftsführenden Kommanditisten
voraus, die aus den in § 23 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft genannten Gründen
verweigert werden kann, und dass die Bayernfonds
Immobiliengesellschaft mbH nicht ihr Vorkaufsrecht
gemäß § 23 Abs. (2) des Gesellschaftsvertrags der
Fondsgesellschaft ausgeübt hat. Bei einer Übertragung
oder Teilung von Gesellschafts- bzw. Treuhandanteilen
gemäß § 23 des Gesellschaftsvertrags der
Fondsgesellschaft ist der jeweilige Anleger, bzw.
dessen Rechtsnachfolger, verpflichtet, die im Zusammenhang
mit der Übertragung oder Teilung
seines Gesellschaftsanteils entstehenden Kosten zu
übernehmen. Gemäß dem Geschäftsbesorgungsvertrag
ist die Real I.S. berechtigt, für jeden Übertragungs-
oder Teilungsvorgang eine Gebühr für die
Umschreibung der Anteile entsprechend dem jeweils
aktuellen Preisverzeichnis zu erheben. Für das Jahr
2009 beträgt die Gebühr EUR 250 zzgl. der jeweiligen
gesetzlichen Umsatzsteuer je Übertragungs- oder
Teilungsvorgang.
Tod eines Gesellschafters
Stirbt ein Anleger, geht sein Gesellschafts- bzw.
Treuhandanteil direkt auf seinen Erben bzw. entsprechend
der Erbquoten anteilig auf seine Erben über.
Soweit Erben den Gesellschafts- bzw. Treuhandanteil
in Erfüllung eines Vermächtnisses oder einer Auseinandersetzungsanordnung
des Erblassers ganz oder
teilweise übertragen, wird der Begünstigte neuer
Gesellschafter bzw. Treugeber.
Liegt in der Person des Erben, des Vermächtnisnehmers
oder des Begünstigten einer Auseinandersetzungsanordnung
ein wichtiger Grund gemäß § 23
195
Abs. (1) Satz 3 Buchstaben a) bis e) des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft vor, kann der Übergang
der Beteiligung binnen sechs Wochen nach
Vorliegen der erforderlichen Informationen und
Dokumente vom geschäftsführenden Kommanditisten
durch schriftliche Erklärung untersagt werden.
In diesem Fall scheidet der Erbe aus der Gesellschaft
aus, bzw. sofern der / die Erbe(n) aus oben genannten
Gründen die Beteiligung nicht auf den Vermächtnisnehmer
bzw. Begünstigten einer Auseinandersetzungsanordnung
übertragen kann / können, bleibt
der Erbe bzw. bleiben die Erben Gesellschafter. Der
Erbfall ist dem geschäftsführenden Kommanditisten
unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Erben bzw. Vermächtnisnehmer
müssen sich durch Vorlage eines
Erbscheins oder Erbnachweises entsprechend § 35
GBO legitimieren.
Erben bzw. Vermächtnisnehmer eines Gesellschaftsanteils
sollten beachten, dass der Gesellschaftsanteil
(jeweils) direkt auf sie übergeht (sog. Sondererbfolge)
und nicht in Erbengemeinschaft gehalten wird. Im
Treuhandvertrag ist Entsprechendes für Treuhandanteile
vereinbart, sodass diese ebenfalls direkt und
ggf. anteilig auf Erben bzw. Vermächtnisnehmer
eines verstorbenen Treugebers und nicht auf die
Erbengemeinschaft übergehen.
Widerrufsrecht
Dem Anleger steht das Recht zu, binnen einer Frist
von zwei Wochen seine im Rahmen der Beitrittsvereinbarung
abgegebene Willenserklärung zum
Abschluss des Treuhandvertrags ohne Angabe von
Gründen zu widerrufen. Zu den Einzelheiten der
Widerrufsregelung beachten Sie bitte die Widerrufsbelehrung
auf der zu verwendenden Beitrittsvereinbarung.
Datenschutz
Die Verarbeitung der bei Ihrem Eintritt und künftig
im Zusammenhang mit Ihrer Beteiligung anfallenden
Daten erfolgt über eine EDV-Anlage bei der Fondsgesellschaft
bzw. ihrem Geschäftsbesorger sowie
bei dem Treuhandkommanditisten. Diese Daten
werden ausschließlich für Zwecke der Abwicklung,
Verwaltung und Betreuung Ihrer Beteiligung an der
Fondsgesellschaft und zu Ihrer Betreuung sowie zur
Information des vermittelnden Vertriebspartners verwendet
und Dritten nur zugänglich gemacht, wenn
dies zur Verwaltung der Fondsgesellschaft und / oder
der steuerlichen Abwicklung erforderlich ist. Die Bestimmungen
des Datenschutzgesetzes werden dabei
strikt beachtet.

16. Ausfüllhinweise
Die Beteiligung an dem Fonds „Bayernfonds Australien
6“ ist für natürliche Personen konzipiert, die
nur in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig
sind, ihre Beteiligung im Privatvermögen
halten und diese nicht fremdfinanzieren. Bei einer
Investition aus dem Betriebsvermögen, Fremdfinanzierung,
anderer steuerlicher Ansässigkeit und / oder
Beteiligung einer Personengesellschaft oder eines
unter das Körperschaftsteuergesetz fallenden Anlegers
können sich signifikante Abweichungen von den
in Tz. 11 darge stellten steuerlichen Grundlagen der
Beteiligung ergeben.
Bitte tragen Sie alle erbetenen Daten des Zeichners
/ Anlegers gut leserlich in Blockschrift in die
jeweiligen Felder der Beitrittsvereinbarung ein.
Nachstehendes gilt auch, wenn Sie die Ihnen von Ihrem
Anlageberater / Vermittler gesondert zur Verfügung
gestellte Beitrittsvereinbarung für Fernabsatzverträge
(vgl. Tz. 15) verwenden. Auf Besonderheiten
wird nachstehend hingewiesen.
Beitrittsvereinbarung
Bitte tragen Sie in die Beitrittsvereinbarung die erbetenen
Daten in die hierfür vorgesehenen Felder ein
und leisten Sie die drei erforderlichen Unterschriften
jeweils mit Angabe von Ort und Datum an den mit X
gekennzeichneten Stellen.
Mit der ersten Unterschrift bieten Sie den Abschluss
des Treuhandvertrags und den Erwerb der Beteiligung
an. Darüber hinaus verpflichten Sie sich zur
fristgerechten Zahlung des Beteiligungsbetrags zzgl.
fünf Prozent Agio gemäß den Bestimmungen der Beitrittsvereinbarung.
Weiterhin erteilen Sie Weisung
betreffend das gewünschte Konto für die Überweisung
der AUD-Ausschüttungen / AUD-Entnahmen
oder der in Euro getauschten Ausschüttungen / Entnahmen.
Mit der ersten Unterschrift nehmen Sie
weiterhin die im Rahmen des Beteiligungsangebots
getroffenen Regelungen hinsichtlich möglicher
Sonderwerbungskosten sowie die Regelungen zum
Datenschutz (einschließlich der Mitteilungen an die
Finanzbehörden) zur Kenntnis und stimmen diesen,
zusammen mit weiteren ausgeführten Regelungen,
zu. Sie geben weiterhin folgende Erklärung bzw. Bestätigung
ab: „Ich (i) bin kein Staatsangehöriger der
USA, Kanadas, Japans, Großbritanniens oder Austra-
liens, (ii) bin kein Inhaber einer dauerhaften Aufenthalts-
und Arbeitsgenehmigung der USA („Green
Card“), Kanadas, Japans, Großbritanniens oder
Australiens, (iii) habe weder meinen gewöhnlichen
Aufenthalt / Wohnsitz noch meinen Sitz in den USA,
in Kanada, Japan, Großbritannien oder Australien
und (iv) beabsichtige nicht, die Beteiligung für eine
Vermögensmasse mit Sitz in den USA, in Kanada,
Japan, Großbritannien oder Australien einzugehen
oder einer solchen anzubieten.“ Mit Unterzeichnung
dieser Beitrittsvereinbarung haben Sie sich
zum Abschluss eines Treuhandvertrags und damit
zur Übernahme der Beteiligung an der Bayernfonds
Immobilienverwaltung GmbH & Co. Kambera KG entschieden.
Sie bestätigen, dass die FCT FinanzControl
Treuhand GmbH als Treuhandkommanditist bei der
Investitionsentscheidung nicht mitgewirkt hat. Sie
bestätigen, von dem Treuhandkommanditisten keine
irgendwie geartete Mitwirkung oder Beratung erhalten
und / oder erwartet zu haben und dies auch nicht
für die Zukunft zu erwarten. Sie nehmen zur Kenntnis,
dass eine derartige Beratung von dem Treuhandkommanditisten
weder angeboten noch geleistet
wird. Mit der ersten Unterschrift geben Sie außerdem
die weitere Erklärung ab, dass – soweit Sie in dem
dafür vorgesehenen Feld keine Angaben machen –
nach Ihrer Kenntnis keine Ihnen nahestehenden Personen
(im Sinne der im Beteiligungsprospekt in Tz. 15
„Abwicklungshinweise“ enthaltenen Definition) an der
Fondsgesellschaft beteiligt sind bzw. beabsichtigen,
sich an der Fondsgesellschaft zu beteiligen. Sie verpflichten
sich darüber hinaus dazu, falls Sie Kenntnis
von der Beteiligung bzw. beabsichtigten Beteiligung
einer Ihnen nahestehenden Person an der Fondsgesellschaft
erlangen, dies unverzüglich der Real I.S.
unter Angabe des Namens der Ihnen nahestehenden
Person schriftlich mitzuteilen. Ferner erklären Sie,
zum Lesen des Beteiligungsprospekts (einschließlich
Gesellschaftsvertrag, Treuhandvertrag und – im Fall
einer Beitrittserklärung durch Fernabsatzvertrag –
den Verbraucherinformationen für den Fernabsatz)
sowie der Beitrittsvereinbarung vor Unterzeichnung
der Beitrittsvereinbarung ausreichend Zeit gehabt zu
haben, den Inhalt dieser Dokumente, insbesondere
die Risikohinweise (in Tz. 3 des Beteiligungsprospekts),
vollumfänglich zur Kenntnis genommen zu haben
und Gesellschaftsvertrag, Treuhandvertrag und die
Beitrittsvereinbarung als für Sie verbindlich anzuerkennen.
196

Mit der zweiten Unterschrift erklären Sie, dass Sie
die dort genannten Unterlagen (den vollständigen
Beteiligungsprospekt mit dem darin abgedruckten
Gesellschaftsvertrag, Treuhandvertrag und – im Fall
einer Beitrittserklärung durch Fernabsatzvertrag –
den Verbraucherinformationen für den Fernabsatz)
erhalten haben.
Im Fall der Beitrittserklärung durch Fernabsatzvertrag
erklären Sie mit der zweiten Unterschrift ferner, dass
Sie als Bestandteil des vollständigen Beteiligungsprospekts
zusätzlich auch die Verbraucherinformationen
für den Fernabsatz in Tz. 17 erhalten haben.
Mit der dritten Unterschrift bestätigen Sie, dass Sie
ein Exemplar der Beitrittsvereinbarung einschließlich
der Widerrufsbelehrung in Textform erhalten haben.
197

17. Verbraucherinformationen für
den Fernabsatz
Gemäß § 312c BGB ist die Fondsgesellschaft bei Vorliegen
eines Fernabsatzvertrags über Finanzdienstleistungen
verpflichtet, dem Anleger folgende
Informationen zur Verfügung zu stellen:
17.1 Informationen zum Anbieter und zu anderen
mit dem Verbraucher in Kontakt tretenden
gewerblich tätigen Personen
a) Fondsgesellschaft
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH
& Co. Kambera KG
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts München (HRA 94146)
Ladungsfähige Anschrift:
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Persönlich haftender Gesellschafter der
Fondsgesellschaft (Komplementär)
Real I.S. Fund Management GmbH
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts München (HRB 145873)
Ladungsfähige Anschrift:
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Geschäftsführer der Fondsgesellschaft
(geschäftsführender Kommanditist)
Real I.S. Beteiligungs GmbH
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts München (HRB 171744)
Ladungsfähige Anschrift:
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Treuhandkommanditist (Unternehmer)
FCT FinanzControl Treuhand GmbH,
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Steuerberatungsgesellschaft
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts München (HRB 83045)
Ladungsfähige Anschrift:
Schleißheimer Straße 4, 80333 München
b) Initiator des Beteiligungsangebots,
Anbieter, Vertreter
Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien
Assetmanagement
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts München (HRB 132654)
Gesetzliche Vertreter: Josef Brandhuber (Vors.),
Ralf Licht, Jochen Schenk, Brigitte Walter
Ladungsfähige Anschrift:
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
198
Die Hauptgeschäftstätigkeit der Real I.S. AG
Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
besteht in der Auflage von strukturierten Beteiligungsangeboten
(z. B. geschlossenen Immobilienfonds,
Immobilienaktiengesellschaften und
Mobilienfonds) und allen damit mittelbar und
unmittelbar zusammenhängenden Geschäften.
c) Anlageberater / Vermittler
Die Sparkasse / Bank bzw. der Anlageberater /
Vermittler, über die / den Sie den Prospekt, die
Beitrittsvereinbarung und die Widerrufsbelehrung
erhalten haben, wird Ihnen gegenüber
als An lageberater(in) / Vermittler(in) der Fondsgesellschaft
tätig.
Die ladungsfähige Anschrift der vorgenannten
Personen ergibt sich aus den Ihnen von der
Sparkasse / Bank oder den sonstigen Anlageberatern
/ Vermittlern zugesandten oder überlassenen
Unterlagen.
17.2 Informationen zum Unternehmensgegenstand
der Fondsgesellschaft und zur Finanzdienstleistung
selbst
a) Gesellschaftszweck der Fondsgesellschaft
Gegenstand des Unternehmens ist der direkte
und / oder über Treuhandverhältnisse indirekte
Erwerb, die Verwaltung – insbesondere durch
Vermietung und Verpachtung – sowie die
Veräußerung von Grundstücken bzw. grundstücksgleichen
Rechten. Die Gesellschaft ist zu
allen Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen
berechtigt, die geeignet erscheinen, den Gesellschaftszweck
unmittelbar oder mittelbar zu
fördern. Die Gesellschaft kann zur Erreichung des
Gesellschaftszwecks auch Beteiligungen an anderen
Gesellschaften eingehen. Die Gesellschaft
kann die zur Erreichung ihres Zwecks erforderlichen
oder zweckmäßigen Handlungen selbst
vornehmen oder durch Dritte vornehmen lassen.
Die Gesellschaft ist nicht berechtigt, gewerblich
tätig zu werden und Tätigkeiten auszuüben bzw.
Geschäfte zu betreiben, die einer Genehmigung
oder Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung oder
nach § 1 Gesetz über das Kreditwesen bedürfen.
b) Gegenstand der konkreten vorliegenden
Anlagemöglichkeit und Zustandekommen
des hierfür erforderlichen Vertrags
Gegenstand der vorliegenden Anlagemöglichkeit
ist die mittelbare Beteiligung des Anlegers gemäß

§ 4 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
über den Treuhandkommanditisten als Treugeber
an der Fondsgesellschaft. Um der Fondsgesellschaft
beizutreten sowie die mit der Beteiligung
verbundenen Rechtsgeschäfte abzuschließen,
hat der Anleger eine vollständig ausgefüllte und
von ihm unterzeichnete Beitrittsvereinbarung
für Fernabsatzgeschäfte (vgl. Tz. 15) bei seinem
Anlageberater / Vermittler oder direkt bei dem
Anbieter einzureichen. Die unterzeichnete Beitrittsvereinbarung
stellt ein rechtsverbindliches
Angebot zum Abschluss eines Treuhandvertrags
zwischen dem Anleger und dem Treuhandkommanditisten
dar. Der Beitritt kommt durch
Zulassung des Treuhandkommanditisten zur Kapitalerhöhung
gemäß § 4 Gesellschaftsvertrag der
Fondsgesellschaft durch den geschäftsführenden
Kommanditisten und die Annahme des Angebots
des Anlegers auf Abschluss des Treuhandvertrags
durch den Treuhandkommanditisten zustande.
Die von dem geschäftsführenden Kommanditisten
gegengezeichnete Beitrittsvereinbarung
wird dem Anleger – nach Unterzeichnung durch
den Treuhandkommanditisten – als Durchschlag
zurückgesandt.
c) Mindestlaufzeit der Fondsgesellschaft /
Kündigung
Die Dauer der Fondsgesellschaft ist unbefristet.
Sie wird für unbestimmte Zeit eingegangen. Eine
Kündigung des Gesellschaftsvertrags ist unter Einhaltung
einer Kündigungsfrist von sechs Monaten
zum Ende eines Geschäftsjahres, erstmals jedoch
zum 31.12.2030, möglich. Ein Gesellschafter kann
die Gesellschaft auch vor dem 31.12.2030 außerordentlich
mit einer Frist von sechs Monaten zum
Ende eines Geschäftsjahres kündigen, wenn er
nach seinem Beitritt a) wegen Krankheit oder Behinderung
auf nicht absehbare Zeit außer Stande
ist, unter üblichen Bedingungen des allgemeinen
Arbeitsmarkts mindestens drei Stunden täglich
erwerbstätig zu sein, b) wegen Arbeitslosigkeit
für einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten
ohne Unterbrechung Arbeitslosengeld bezogen
hat oder c) rechtskräftig geschieden wird und
nach der Scheidung an seinen geschiedenen
Ehepartner und / oder an Kinder zur Zahlung von
Unterhalt in Höhe von insgesamt mindestens
EUR 500 pro Monat verpflichtet ist. Die außerordentliche
Kündigung kann nur innerhalb von
drei Monaten nach Eintritt ihrer Voraussetzungen
erfolgen und nur dann, wenn nach Wirksamwerden
der außerordentlichen Kündigung keine der
199
in § 23 Abs. (1) Satz 3 Buchstaben a) und / oder b)
des Gesellschaftsvertrags genannten Umstände
vorliegen.
Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund
bleibt hiervon unberührt. Einzelheiten hinsichtlich
Dauer und Kündigung der Fondsgesellschaft
finden sich im vorliegenden Prospekt, insbesondere
in Tz. 10 „Rechtliche Grundlagen“ und Tz. 13
„Gesellschaftsvertrag“.
d) Beteiligungsbetrag
Der Beteiligungsbetrag eines beitretenden
Gesellschafters soll mindestens AUD 20.000 zzgl.
fünf Prozent Agio betragen. Der Beteiligungsbetrag
muss (ohne Berücksichtigung des Agios)
durch 1.000 ohne Rest teilbar sein.
e) Von dem Anleger zu entrichtender Gesamtbetrag
zum Erwerb der Beteiligung
Der Anleger hat den in der Beitrittsvereinbarung
genannten Beteiligungsbetrag zzgl. fünf Prozent
Agio zu entrichten.
Weitere Leistungen hat der Anleger im Zusammenhang
mit dem Erwerb der Beteiligung nicht
zu erbringen, insbesondere hat er keine weiteren
Zahlungen zu leisten. Auch zusätzliche Liefer- und
Versandkosten fallen nicht an. Eigene Kosten
für Telefon, Internet, Porti usw. hat der Anleger
allerdings selbst zu tragen. Angaben zu den
steuerlichen Auswirkungen der Beteiligung des
Anlegers als Treugeber an der Fondsgesellschaft
und zur steuerlichen Abwicklung finden sich im
vorliegenden Beteiligungsprospekt, insbesondere
unter Tz. 11 „Steuerliche Grundlagen“.
f) Zahlungsmodalitäten
Die Zahlung des Beteiligungsbetrags zzgl.
fünf Prozent Agio erfolgt gemäß den Bestimmungen
der Beitrittsvereinbarung wie folgt:
Bei Zeichnung der Beteiligung
a) bis zum 30.11.2009: zum 10.12.2009;
b) zwischen dem 01.12.2009 und dem
14.12.2009: zum 18.12.2009;
c) nach dem 14.12.2009: zum 20. des auf die
Zeichnung folgenden Monats (bzw., sofern
dies kein Bankarbeitstag ist, zum nächstfolgenden
Bankarbeitstag) („Einzahlungstag“),
es sei denn die Fondsgesellschaft hat den Anleger
bis spätestens 14 Tage vor dem Einzahlungstag
durch schriftliche Abrufmitteilung zur

Einzahlung zu einem späteren Termin aufgefordert,
der jedoch nicht später liegen darf als
der 20. des Monats, an dem die Platzierungsfrist
für die Fondsgesellschaft endet,
(siehe dazu auch Tz.15 „Abwicklungshinweise“).
Wird der Beteiligungsbetrag zzgl. fünf Prozent
Agio nicht rechtzeitig erbracht, können dem
Anleger Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe
berechnet werden. Die Geltendmachung von
darüber hinausgehenden Schadenersatzforderungen
(z. B. zusätzliche Bearbeitungs- oder
Bankgebühren) bleibt davon unberührt. Weiterhin
ist bei nicht vollständiger und / oder verspäteter
Bereitstellung des Beteiligungsbetrags zzgl.
fünf Prozent Agio der Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung
durch den Treuhandkommanditisten
oder eine Herabsetzung des gezeichneten
Beteiligungsbetrags durch den geschäftsführenden
Kommanditisten möglich (siehe hierzu § 7
des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft,
der als Tz. 13 in diesem Prospekt abgedruckt ist).
g) Ausschüttungen / Entnahmen
Vorgesehen ist, dass der Anleger Ausschüttungen
/ Entnahmen erhält. Die an den Anleger
zu leistenden geplanten Ausschüttungen / Entnahmen
erfolgen, sofern die Gesellschafterversammlung
dies beschließt, in Höhe des
Liquiditätsüberschusses, soweit er nicht der
Liquiditätsreserve zugeführt wird. Die Berechtigung
des Anlegers zur anteiligen Teilnahme an
Ausschüttungen / Entnahmen bezogen auf den
vertragsgemäß geleisteten Beteiligungsbetrag
(ohne Agio) besteht ab dem Ersten des auf die
vertragsgemäße Einzahlung folgenden Monats
(erstmals ab dem Geschäftsjahr 2010, während
der Platzierungsphase ggf. zeitanteilig auf der
Grundlage der gesellschaftsvertraglichen Bestimmungen
der Fondsgesellschaft). Barausschüttungen
/ -entnahmen erfolgen voraussichtlich
jeweils zum 30.06. des jeweiligen Folgejahres. Die
Ausschüttungen / Entnahmen erfolgen durch die
Fondsgesellschaft als Zahlstelle. Andere Stellen,
die bestimmungsgemäß Zahlungen an den Anleger
ausführen, existieren nicht. Die Zahlstelle
Real I.S. AG hält den Verkaufsprospekt zur kostenlosen
Ausgabe bereit.
h) Beitrittsgrundlage
Die den Anlegern zur Verfügung gestellten
Informationen, insbesondere der vorliegende
Beteiligungsprospekt, gelten bis zur Mitteilung
von Änderungen.
17.3 Angaben zum Fernabsatzvertrag selbst
a) Anwendbares Recht, Gerichtsstand
Das Vertragsverhältnis zwischen der Fondsgesellschaft
und dem einzelnen Anleger unterliegt dem
Recht der Bundesrepublik Deutschland.
200
Erfüllungsort für die Verpflichtungen und
Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus
diesem Vertrag sowie über das Zustandekommen
dieses Vertrags ist der Sitz des Treuhänders,
soweit dies rechtlich zulässig vereinbart werden
kann.
b) Sprache
Die Kommunikation zwischen der Fondsgesellschaft,
ihren Gesellschaftern und den Anlegern
erfolgt ausschließlich in deutscher Sprache.
c) Widerrufsrecht
Dem Anleger steht das Recht zu, binnen einer Frist
von zwei Wochen seine im Rahmen der Beitrittsvereinbarung
abgegebene Willenserklärung zum
Abschluss des Treuhandvertrags ohne Angabe
von Gründen zu widerrufen. Der Widerruf ist in
Textform (z. B. per Brief, Fax, E-Mail) gegenüber
der Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement,
Innere Wiener Straße 17, 81667
München, zu erklären und hat u. a. zur Folge, dass
die beiderseits empfangenen Leistungen zurückzugewähren
und ggf. gezogene Nutzungen (z. B.
Zinsen) herauszugeben sind. Die Widerrufsfrist
beginnt am Tag nach Erhalt dieser Widerrufsbelehrung
in Textform, nicht jedoch, bevor (i)
Ihnen auch eine Vertragsurkunde, Ihr schriftlicher
Antrag oder eine Abschrift der Vertragsurkunde
oder des Antrags zur Verfügung gestellt worden
ist, (ii) Sie die Bestätigung über den Vertragsschluss
in Textform erhalten haben und (iii) unsere Informationspflichten
gemäß § 312c Abs. 2 BGB i. V. m.
§ 1 Abs. 1, 2 und 4 BGB-InfoV (siehe diese Tz. 17)
erfüllt worden sind. Weitere Einzelheiten finden
sich in der in der Beitrittsvereinbarung abgedruckten
Widerrufs belehrung.

17.4 Informationen zu etwaigen außergerichtlichen
Rechtsbehelfen und das Bestehen
von Garantiefonds
a) Außergerichtlicher Rechtsbehelf
Beschwerden im Zusammenhang mit der Finanzdienstleistung
kann der Anleger, unbeschadet
seines Rechts, die Gerichte anzurufen, an die
Deutsche Bundesbank, Schlichtungsstelle, Postfach
11 12 32, 60047 Frankfurt am Main, richten.
Hierzu hat der Anleger der Schlichtungsstelle
den Sachverhalt kurz schriftlich zu schildern und
sämtliche zum Verständnis der Beschwerde erforderlichen
Unterlagen beizufügen. Zudem hat
der Anleger der Schlichtungsstelle zu versichern,
dass er in der Streitigkeit noch kein Gericht, keine
Streitschlichtungsstelle und keine Gütestelle, die
Streitbeilegung betreibt, angerufen und auch
keinen außergerichtlichen Vergleich mit dem
Beschwerdegegner abgeschlossen hat. Der Anleger
kann sich im Verfahren vertreten lassen. Ein
Merkblatt zum Beschwerdeverfahren sowie die
Schlichtungsstellenverfahrensverordnung sind
bei der Deutschen Bundesbank erhältlich.
b) Garantiefonds
Garantiefonds oder andere Entschädigungsregelungen,
die nicht unter die Richtlinie 94 / 19 / EG
des Europäischen Parlaments und des Rats vom
30.05.1994 über Einlagensicherungssysteme
(ABl. EG Nr. L 135 S. 5) und die Richtlinie 97 / 9 / EG
des Europäischen Parlaments und des Rats vom
03.03.1997 über Systeme für die Entschädigung
der Anleger (ABl. EG Nr. L 84 S. 22) fallen, bestehen
nicht.
201

18. Prospektverantwortung und
Vollständigkeit
18.1 Schlussbemerkungen
Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Asset management,
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
ist Anbieter dieses Beteiligungsangebots und
übernimmt gemäß § 3 der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
vom 16.12.2004 die Verantwortung
für dieses Angebot und die in diesem
Prospekt enthaltenen Angaben und erklärt als
Prospektverantwortliche, dass ihres Wissens die
Angaben richtig und keine wesentlichen Umstände
ausgelassen sind. Die im Prospekt gemachten Angaben
berücksichtigen die bei der Aufstellung des
Prospekts maßgebenden rechtlichen und wirtschaftlichen
Verhältnisse und die zu dieser Zeit gültigen
gesetzlichen Vorschriften und Verwaltungsrichtlinien
in Deutschland.
Der Anbieter erklärt, auch im Hinblick auf § 264a
StGB, dass seines Wissens die Angaben im Prospekt
richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen
worden sind.
Der Anbieter haftet nicht für Abweichungen aufgrund
künftiger Entwicklungen und Änderungen
rechtlicher und steuerlicher Grundlagen sowie für
Änderungen und Entwicklungen der wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen in Deutschland bzw. Australien
(d. h. Abweichungen von den prognostizierten
Werten), insbesondere nicht für die prognostizierten
Mieterträge, Veräußerungserlöse bzw. Kosten und
Aufwendungen (einschließlich Steuern), die die Basis
für die Prognoserechnung darstellen. Sollten die
Verkäufer des Fondsobjekts, die Mieter oder andere
Vertragspartner der Fondsgesellschaft bzw. des Treuhandvermögens
(„BF Kambera Trust“) ihren vertraglichen
Verpflichtungen, gleich aus welchem Grund,
nicht nachkommen, besteht keine Haftung des
Anbieters für Schäden oder Nachteile, die den Anlegern
hieraus entstehen können. Auch werden der
Eintritt eines bestimmten steuerlichen Ergebnisses
und das steuerliche Konzept dieses Beteiligungsangebots
nicht garantiert. Eine Haftung für Mängel
des Fonds objekts übernimmt der Anbieter nicht.
Der Anbieter haftet auch nicht für Angaben Dritter,
insbesondere solcher, die durch Quellenangaben
oder entsprechende Hinweise im Prospekt kenntlich
gemacht sind. Der Inhalt des Prospekts berücksichtigt
nur die aus Sicht des Anbieters bekannten und
erkennbaren Sachverhalte bis zum Zeitpunkt der Aufstellung
des Prospekts. Über die im Prospekt genannten
wesentlichen Vereinbarungen mit dem Anbieter
und den mit ihm verbundenen Unternehmen hinaus
bestehen keine weiteren Vertragsbeziehungen.
Der Komplementär, die Fondsgesellschaft, der
geschäftsführende Kommanditist, der Treuhänder
des australischen Trusts („Treuhandvermögen“),
der Treuhandkommanditist und seine verbundenen
Unternehmen haben an der Aufstellung der Prospektunterlagen
nicht mitgewirkt. Für die Angaben im
Prospekt und in den sonstigen Emissionsunterlagen
wird von diesen Gesellschaften und den für sie
handelnden Personen keine Haftung übernommen.
Wenn sich für einen Anleger Fragen ergeben, wird
die Real I.S. diese jederzeit beantworten. Verbindlich
sind aber nur schriftlich bestätigte Angaben.
Vermittler oder sonstige Dritte sind nicht berechtigt,
Auskünfte zu erteilen oder Zusagen zu machen, die
von den Aussagen im Prospekt abweichen.
Alle mit der Konzeption, Prüfung und Durchführung
des Angebots beauftragten Personen und Gesellschaften
haften gegenüber der Fondsgesellschaft,
dem Treuhänder des australischen Trusts („Treuhandvermögen“)
sowie den Anlegern nur bei grob fahrlässiger
oder vorsätzlicher Verletzung der ihnen
obliegenden Sorgfaltspflichten. Dies gilt auch für die
Real I.S. als Anbieter dieses Beteiligungs angebots.
Ersatzansprüche nach dem Verkaufsprospektgesetz
wegen unrichtiger oder unvollständiger Prospektangaben
verjähren nach Ablauf von einem Jahr nach
Kenntnisnahme des Anlegers von einem Prospektfehler
oder einer Unvollständigkeit des Prospekts,
spätestens jedoch drei Jahre nach Abschluss des
Erwerbsgeschäfts. Weiter gehende Ansprüche nach
Vertragsrecht oder aufgrund vorsätzlicher unerlaubter
Handlungen bleiben hiervon unberührt.
Mit seinem Beitritt erklärt der Anleger, dass er von
dem Prospekt nebst Anlage, insbesondere auch
von den Risikohinweisen (siehe Tz. 3, insbesondere
auch von den Risiken im Zusammenhang mit einer
möglichen Rückabwicklung gemäß Tz. 3.2.1 und
einer möglichen Anpassung des Fondskonzepts
durch Fremdfinanzierungen gemäß Tz. 3.3.3,
Tz. 3.3.4 bzw. Tz. 3.3.5) und den vorstehenden Angaben
sowie dem vorstehenden Haftungsvorbehalt
Kenntnis genommen hat und dass er damit vollumfänglich
einverstanden ist.
202

18.2 Vollständigkeit des Prospekts
Um dem Gebot der Vollständigkeit der Angaben
nach der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
vom 16.12.2004 – nachfolgend kurz als
„Verordnung“ bezeichnet – Rechnung zu tragen,
werden abschließend nachfolgende Erklärungen
abgegeben:
18.2.1 Der Verkaufsprospekt ist in deutscher Sprache
und nicht, weder ganz noch zum Teil, in einer
anderen in internationalen Finanzkreisen gebräuchlichen
Sprache abgefasst. Aus diesem Grunde ist eine
vorangestellte deutsche Zusammenfassung nicht
erforderlich (§ 2 Abs. 1 Satz 5 der Verordnung).
18.2.2 Für den Inhalt des Verkaufsprospekts übernimmt
keine natürliche Person die Verantwortung
(§ 3 der Verordnung).
18.2.3 Der Anbieter sowie der Emittent übernehmen
keine Zahlung von Steuern für den Anleger
(§ 4 Satz 1 Nr. 2 der Verordnung).
18.2.4 Eine Möglichkeit, die für die Zeichnung oder
den Erwerb der Vermögensanlagen vorgesehene
Frist vorzeitig zu schließen, besteht nicht. Kürzungen
oder Herabsetzungen des Beteiligungsbetrags sind
nur im Fall der Überzeichnung oder bei nicht vollständiger
bzw. nicht fristgerechter Einzahlung der
Gesellschaftseinlagen möglich. Darüber hinaus
gibt es keine Möglichkeiten, Zeichnungen, Anteile
oder Beteiligungen zu kürzen (§ 4 Satz 1 Nr. 7 der
Verordnung).
18.2.5 Das Angebot erfolgt nicht gleichzeitig in
verschiedenen Staaten mit bestimmten Teilbeträgen.
Das Angebot der Vermögensanlage findet ausschließlich
in Deutschland statt (§ 4 Satz 1 Nr. 8 der
Verordnung).
18.2.6 Der Emittent ist nicht für eine bestimmte
Zeit gegründet (§ 5 Nr. 2 der Verordnung).
18.2.7 Die Höhe des gezeichneten Kapitals des
Emittenten beträgt AUD 10.000. Die Einlage (Kommanditanteile)
ist vollständig eingezahlt (§ 6 Satz 1
Nr. 1 der Verordnung).
18.2.8 Wertpapiere oder Vermögensanlagen i. S. d.
§ 8f Abs. 1 des Verkaufsprospektgesetzes sind bisher
nicht ausgegeben worden (§ 6 Satz 1 Nr. 2 der
Verordnung).
203
18.2.9 Der Emittent ist weder eine Aktiengesellschaft
noch eine Kommanditgesellschaft auf Aktien
und kann daher keine Umtausch- oder Bezugsrechte
auf Aktien einräumen (§ 6 Satz 2 der Verordnung).
18.2.10 Die Gründungsgesellschafter haben insgesamt
eine Einlage in Höhe von AUD 10.000 gezeichnet.
Die Einlage ist vollständig eingezahlt. Es handelt
sich um einen Kommanditanteil, der vom geschäftsführenden
Gründungskommanditisten gezeichnet
worden ist. Der Komplementär und der Treuhandkommanditist
erbringen keine Einlage (§ 7 Abs. 1
Satz 1 Nr. 2 der Verordnung).
18.2.11 Die Gründungsgesellschafter waren und
sind weder unmittelbar noch mittelbar an Unternehmen
beteiligt, die mit dem Vertrieb der emittierten
Vermögensanlagen beauftragt sind (§ 7 Abs. 2 Nr. 1
der Verordnung).
18.2.12 Die Gründungsgesellschafter waren und
sind weder unmittelbar noch mittelbar an Unternehmen
beteiligt, die dem Emittenten Fremdkapital zur
Verfügung stellen (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 der Verordnung).
18.2.13 Die Gründungsgesellschafter waren und
sind weder unmittelbar noch mittelbar an Unternehmen
beteiligt, die im Zusammenhang mit der Herstellung
des Anlageobjekts nicht nur geringfügige
Lieferungen oder Leistungen erbringen (§ 7 Abs. 2
Nr. 3 der Verordnung).
18.2.14 Der Emittent ist nicht abhängig von Paten ten,
Lizenzen, Verträgen oder neuen Herstellungsverfahren,
die von wesentlicher Bedeutung für seine
Geschäftstätigkeit oder Ertragslage sind (§ 8 Abs. 1
Nr. 2 der Verordnung).
18.2.15 Es sind keine Gerichts- oder Schiedsverfahren
anhängig, die einen wesentlichen Einfluss auf die
wirtschaftliche Lage des Emittenten haben können
(§ 8 Abs. 1 Nr. 3 der Verordnung).
18.2.16 Es bestehen keine laufenden Investitionen
(§ 8 Abs. 1 Nr. 4 der Verordnung).
18.2.17 Die Tätigkeit des Emittenten ist nicht durch
außergewöhnliche Ereignisse beeinflusst worden
(§ 8 Abs. 2 der Verordnung).
18.2.18 Die Netto-Einnahmen werden für den
Erwerb der Anteile am Treuhandvermögen, die
Gewährung des Darlehens an den Treuhänder und

zur Bildung einer Liquiditätsreserve gemäß Investitions-
und Finanzierungsplan verwendet (zusammen
das „Anlageprojekt“) und nicht für sonstige Zwecke
genutzt. Die Anlageprojekte sind zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung noch nicht umgesetzt. Es ist
vorgesehen, dass die Fondsgesellschaft im Dezember
2009 die Anteile am Treuhandvermögen erwirbt. Es
gibt weiterhin einen Vertrag, nach dem die Bayernfonds
Kambera GmbH die Auszahlung eines Darlehens
von der Fondsgesellschaft verlangen kann, was im
Dezember 2009 geplant ist. Die Netto-Einnahmen sind
allein für die Realisierung der Anlageziele ausreichend
(§ 9 Abs. 1 der Verordnung).
18.2.19 Anlageobjekt sind die Anteile am Treuhandver
mögen sowie das Darlehen an den Treuhänder.
Die Fondsgesellschaft hat hieraus Ansprüche auf
Zinszahlungen und ist wirtschaftlich an den Erträgen
aus dem Treuhandvermögen berechtigt (§ 9 Abs. 2
Nr. 1 der Verordnung).
18.2.20 Dem Prospektverantwortlichen, den Gründungsgesellschaftern
des Emittenten, den Mitgliedern
der Geschäftsführung des Emittenten, den Mitgliedern
der Geschäftsführung des Komplementärs und des
geschäftsführenden Kommanditisten sowie dem Treuhänder
und sonstigen Personen stand und steht nicht
das Eigentum am Anlageobjekt oder wesentlichen
Teilen desselben zu. Auch aus anderen Gründen steht
diesen Personen eine dingliche Berechtigung am Anlageobjekt
nicht zu (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 der Verordnung).
18.2.21 Nicht nur unerhebliche dingliche Belastungen
des Anlageobjekts liegen nicht vor (§ 9 Abs. 2
Nr. 3 der Verordnung).
18.2.22 Rechtliche Beschränkungen der Ver wendungs
möglichkeiten des Anlageobjekts, insbesondere
im Hinblick auf das Anlageziel, bestehen nicht
(§ 9 Abs. 2 Nr. 4 der Verordnung).
18.2.23 Tatsächliche Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeiten
des Anlageobjekts, insbesondere
im Hinblick auf das Anlageziel, bestehen nicht
(§ 9 Abs. 2 Nr. 4 der Verordnung).
18.2.24 Behördliche Genehmigungen gemäß § 9
Abs. 2 Nr. 5 VermVerkProspV liegen, sofern erforderlich,
vor bzw. wurden betreffend die erforderliche
Genehmigung durch das australische Foreign Investment
Review Board („FIRB“) beantragt und werden
als Voraussetzung bis zur Eigentumsübertragung
und Kaufpreiszahlung vorliegen (siehe hierzu die
Hinweise in Tz. 3.2.1 bzw. Tz. 10.6.1 und Tz. 10.6.2).
18.2.25 Der Emittent hat über die Anschaffung oder
Herstellung des Anlageobjekts oder wesentlicher
Teile davon zum Zeitpunkt der Prospekt auf stellung
folgende Verträge geschlossen: Einen Vertrag zur
Zeichnung von Trustanteilen gemäß dem Trust
Deed mit der Bayernfonds Kambera GmbH vom
17.07.2009, einen Vertrag über die Gewährung eines
Darlehens (Darlehensvertrag) mit der Bayernfonds
Kambera GmbH vom 17.07.2009, einen Vertrag über
die Geschäftsbesorgung und Fondsverwaltung (Geschäftsbesorgungs-/Fondsverwaltungsvertrag)
mit
der Real I.S. AG vom 14.07.2009, einen Vertrag über
die Vermittlung von Kapital (Kapitalbeschaffungsvertrag)
mit der Real I.S. AG vom 14.07.2009, einen
Vertrag über die Garantie der Kapitalplatzierung
(Platzierungsgarantievertrag) mit der Real I.S. AG
vom 14.07.2009 sowie einen Vertrag über Objektaufbereitung
und Konzeption mit der Real I.S. AG
vom 14.07.2009 (§ 9 Abs. 2 Nr. 6 der Verordnung).
18.2.26 Für die Fondsimmobilie wurde das in
Tz. 1.8 beschriebene Wertgutachten erstellt. Für das
Anlageobjekt (Anteile am Treuhandvermögen und
Darlehen an die Bayernfonds Kambera GmbH) wurde
kein Bewertungsgutachten erstellt (§ 9 Abs. 2 Nr. 7
der Verordnung).
18.2.27 Von der Prospektverantwortlichen, den
Gründungsgesellschaftern und den Mitgliedern ihrer
Geschäftsführung, den Mitgliedern der Geschäftsführung
des Emittenten, dem Treuhänder und sonstigen
Personen werden keine nicht nur geringfügigen
Lieferungen und Leistungen erbracht (§ 9 Abs. 2 Nr. 8
der Verordnung).
18.2.28 Die voraussichtlichen Gesamtkosten des
Anla ge objekts sind in Tz. 6 im Rahmen des Investitions-
und Finanzierungsplans in AUD ausgewiesen.
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung am
23.07.2009 lag der Wechselkurs für EUR 1 bei
AUD 1,7376 (EZB-Kurs). Wechselkurse können erheblichen
Schwankungen unterliegen; siehe hierzu
Tz. 3.3.10 (§ 9 Abs. 2 Nr. 9 der Verordnung).
18.2.29 Bei dem Emittenten handelt es sich um
keine Gesellschaft i. S. v. §§ 264a, 267 Abs. 1 HGB.
Eine Prüfungspflicht für den Jahresabschluss und
den Lagebericht besteht nach den §§ 264a, 316 HGB
für kleine Gesellschaften nicht. Da der Emittent vor
204

weniger als 18 Monaten gegründet wurde, nutzt der
Anbieter die Wahlmöglichkeit zur Darstellung der
wirtschaftlichen Situation gemäß den verringerten
Prospektanforderungen; § 10 ist damit nicht anwendbar
(§ 15 Abs. 1 der Verordnung).
18.2.30 Der Emittent hat weder Vorstand noch
Aufsichtsgremium. Ein Beirat besteht derzeit nicht;
die Gesellschafter / Treugeberversammlung kann
dessen Einrichtung zur Überwachung, Beratung und
Unterstützung der Geschäftsführer beschließen
(§ 12 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung).
18.2.31 Den Mitgliedern der Geschäftsführung
des Emittenten sind für das letzte abgeschlossene
Geschäftsjahr keine Gesamtbezüge gewährt worden,
insbesondere sind ihnen keine Gehälter, Gewinnbeteiligungen,
Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte,
Provisionen oder Nebenleistungen
irgendeiner Art gewährt worden (§ 12 Abs. 1 Nr. 2
der Verordnung).
18.2.32 Die Mitglieder der Geschäftsführung des
Emittenten sind auch Angestellte der Real I.S. AG, die
neben anderen Unternehmen mit dem Vertrieb der
angebotenen Vermögensanlage betraut ist. Darüber
hinaus sind keine gemäß § 12 Abs. 1 der Verordnung
zu nennenden Personen für Unternehmen tätig, die
mit dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlagen
betraut sind (§ 12 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung).
18.2.33 Die nach § 12 Abs. 1 der Verordnung zu
nennenden Personen, die Mitglieder der Geschäftsführung,
sind nicht für Unternehmen tätig, die dem
Emittenten Fremdkapital geben (§ 12 Abs. 2 Nr. 2 der
Verordnung).
18.2.34 Die nach § 12 Abs. 1 der Verordnung zu
nennenden Personen, die Mitglieder der Geschäftsführung,
sind nicht für Unternehmen tätig, die im Zusammenhang
mit der Herstellung des Anlageobjekts
nicht nur geringfügige Lieferungen oder Leistungen
erbringen (§ 12 Abs. 2 Nr. 3 der Verordnung).
18.2.35 Es liegen keine Umstände oder Beziehungen
vor, die Interessenskonflikte des Treuhänders begründen
können (§ 12 Abs. 2 Nr. 3 der Verordnung).
18.2.36 Die FCT FinanzControl Treuhand GmbH,
Schleißheimer Straße 4, 80333 München, hält als
Treuhänder die Kommanditanteile der Anleger im
205
Rahmen ihrer Beteiligung. Darüber hinaus gibt es
keine Treuhänder im Sinne der Vermögensanlagen-
Verkaufsprospektverordnung (§ 12 Abs. 3 Nr. 1 der
Verordnung).
18.2.37 Es existieren keine Personen, die nicht in
den Kreis der nach der Verordnung angabepflichtigen
Personen fallen, die die Herausgabe oder den
Inhalt des Prospekts oder die Abgabe oder den Inhalt
des Angebots der Vermögensanlage aber wesentlich
beeinflusst haben (§ 12 Abs. 4 der Verordnung).
18.2.38 Vorliegend handelt es sich nicht um ein
Angebot von Vermögensanlagen, für deren Verzinsung
oder Rückzahlung eine juristische Person oder
Gesellschaft die Gewährleistung übernommen hat
(§ 14 der Verordnung).
18.2.39 Im Rahmen der verringerten Prospektanforderung
stellt der Emittent die Eröffnungsbilanz, die
nicht älter als zwei Monate ist, die voraussichtliche
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage für das laufende
Jahr sowie die Planzahlen für die folgenden drei
Geschäftsjahre und die Planzahlen zur Investition dar
(§ 15 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 der Verordnung).
Datum der Aufstellung des Prospekts:
23.07.2009

19. Impressum
Prospektherausgeber / Initiator
Real I.S. AG
Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
Innere Wiener Straße 17
81667 München
Gestaltung und Gesamtherstellung
DACHCOM A2 Kommunikation GmbH
Agentur für Werbung und Kommunikation
Am Köchlinweiher 2
88131 Lindau
Redaktionsstand: 23.07.2009
Wichtiger Hinweis:
Der Nachdruck oder die Kopie dieses Beteiligungsprospekts,
auch auszugsweise, ist nur nach vorheriger
schriftlicher Genehmigung des Prospektherausgebers
/ Initiators gestattet. Organigramme
und Illustrationen sind notwendigerweise vereinfachend.
Soweit ausgewiesen handelt es sich um
Prognosen. Bei Abweichungen oder Zweifeln
sind die Textangaben maßgeblich.
Hergestellt in der Bundesrepublik Deutschland
© Real I.S. AG Gesellschaft für
Immobilien Assetmanagement 2009
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81667 München
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