Bayernfonds Australien 4 – Olympic Park Sydney - Real IS

Bayernfonds Australien 4 –
Olympic Park Sydney
Im Herzen von Australien ganz einfach investieren!

Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger,
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München, im August 2008
Sie halten ein aktuelles Beteiligungsangebot aus dem Hause der Real I.S., den „Bayernfonds Australien 4“ in
Ihren Händen. Das Angebot bietet Ihnen ein attraktives Investment in eine bis August 2019 im Wesentlichen an
die Commonwealth Bank of Australia (CBA) vermietete Immobilie in Sydney.
Das Fondsobjekt liegt in dem Teilmarkt Homebush Bay / Olympic Park in Sydney und wurde im Jahr 2007 fertiggestellt.
Die CBA wird in zwei weitere angrenzende Gebäude, die in den nächsten Monaten fertiggestellt werden,
einziehen und verlagert einen bedeutenden Teil ihrer Arbeitsplätze an diesen Standort.
Sydney ist mit rd. 3,7 Mio. Einwohnern die größte Stadt und das wichtigste wirtschaftliche Zentrum in Australien.
Australien befindet sich seit Jahren auf Wachstumskurs und die Fundamentaldaten zeigen auch in der vorhersehbaren
Zukunft eine weiterhin positive Entwicklung voraus.
Mit der Beteiligung am „Bayernfonds Australien 4“ hat der Anleger die Möglichkeit, attraktive Einnahmen zu
erzielen, die durch die Auswahl des Investments, insbesondere auf der Grundlage des langfristigen Mietvertrages
mit einem Hauptmieter mit guter Bonität, aus heutiger Sicht gut kalkulierbar sind. Es sind gemäß der vorliegenden
Prog noserechnung attraktive jährliche Ausschüttungen von anfänglich 6,5 % ansteigend auf 8,25 % (nach australischen
Steuern) geplant. Der den Anlegern zuzurechnende Anteil an den Mieteinnahmen ist dabei in Deutschland
unter Progressionsvorbehalt steuerfrei.
Der „Bayernfonds Australien 4“ erlaubt es dem Anleger, sein Portfolio international, auch hinsichtlich der
Währung, in eine Wachstumsregion zu diversifizieren und im Bereich der Immobilienfonds in ein Premium­
Investment zu investieren.
Bisher haben sich bereits mehr als 44.000 private und institutionelle Anleger für ein Produkt aus dem Hause der
Real I.S. entschieden. Die Real I.S. AG, Innere Wiener Str. 17, 81667 München, ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft
der BayernLB, mit der Erfahrung aus einem Emissionsvolumen von rd. EUR 6 Mrd. Die Real I.S. übernimmt als
Prospektherausgeberin für den Inhalt des vorliegenden Prospektes die Verantwortung entsprechend § 3 Verm­
VerkProspV und erklärt, dass die Angaben richtig sind und keine wesentlichen Umstände ausgelassen wurden.
Wir laden auch Sie ein, sich an dem Beteiligungsangebot „Bayernfonds Australien 4“ zu beteiligen und wünschen
Ihnen viel Freude mit Ihrer Beteiligung.
Real I.S. AG
Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement, München
Anbieterin
Josef Brandhuber Ralf Licht Jochen Schenk Brigitte Walter
Vorstandsvorsitzender Vorstand Vorstand Vorstand

Inhaltsverzeichnis
1. Angebotsüberblick 7
2. Initiatorin 13
3. Risikohinweise 15
4. Investitionsstandort Australien 41
5. Fondsobjekt 47
6. Investitions- und Finanzierungsplan 57
7. Prognoserechnung 63
8. Prognostizierter Beteiligungserfolg und Sensitivitätsanalysen 71
9. Eröffnungsbilanz, Zwischenabschluss und Planrechnungen 77
10. Rechtliche Grundlagen 83
11. Steuerliche Grundlagen 115
12. Vertragspartner und personelle Verflechtungen 129
13. Gesellschaftsvertrag 141
14. Treuhandvertrag 158
15. Abwicklungshinweise 164
16. Ausfüllhinweise 166
17. Verbraucherinformationen für den Fernabsatz 167
18. Prospektverantwortung und Vollständigkeit 171
19. Impressum 175
Anhang
− Beitrittsvereinbarung –
4

Der vorliegende Prospekt unterliegt der Prüfung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich die Prüfung des Beteiligungsprospektes durch die
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht auf dessen formelle Vollständigkeit beschränkt und die
inhaltliche Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben nicht Gegenstand der Prüfung ist.
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1. Angebotsüberblick
Der nachfolgende Angebotsüberblick stellt
lediglich eine verkürzte Zusammenfassung des
Beteiligungsangebotes dar. Maßgeblich für
eine Anlageentscheidung ist der gesamte
Beteiligungsprospekt.
1.1 Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien 4 KG
Die wesentlichen Kennzahlen des Beteiligungsangebotes
(Einzelheiten siehe Tz. 5 „Fondsobjekt“,
Tz. 6 „Investitions- und Finanzierungsplan“ und
Tz. 7 „Prognoserechnung“)
Fondsobjekt 1) Büroimmobilie in Sydney
(Olympic Park),
10 Dawn Fraser Avenue
Gesamtinvestitionsvolumen 2) AUD 135.006.000
davon Kaufpreis
Fondsobjekt 3)
AUD 112.192.500
(einschließlich Erwerbsnebenkosten)
Einkaufsfaktor rd. das 14,24­fache der
Jahresnettomiete
Eigenkapital 2) AUD 135.006.000
Einzahlung
Beteiligungskapital
zu 100 %
Einzahlungstermin 4) ab 12. Dezember 2008
Prognostizierte
Ausschüttungen 5)
anfänglich 6,5 % p. a.,
ansteigend auf 8,25 % p. a.
Vermietungsstand rd. 100 %, davon rd. 97 %
an die Commonwealth
Bank of Australia (CBA)
Laufzeit des Mietvertrages
CBA
bis zum 16. August 2019
1) Die Fondsgesellschaft wird Anteile am australischen Treuhandvermögen
BF Australia 4 Trust halten. Die Treuhänderin Bayernfonds Australien 4 GmbH wird
als Treuhandvermögen das Fondsobjekt, d.h. ein erbbaurechtsähnliches Recht am
Grundstück nebst aufstehendem Gebäude, erwerben. Details hierzu siehe unter
Tz. 10 „Rechtliche Grundlagen“.
2) Zzgl. 5% Agio auf das Eigenkapital.
3) Der Kaufpreis für das erbbaurechtsähnliche Recht am Grundstück nebst aufstehendem
Gebäude beläuft sich ohne Erwerbsnebenkosten auf AUD 104.500.000.
4) Siehe Tz. 1.10.
5) Prognostizierte Ausschüttungen bezogen auf das eingezahlte Beteiligungskapital
ohne Agio für das jeweilige Geschäftsjahr (für 2009 bzw. während der
Platzierungsphase zeitanteilig ab dem Monatsersten des der Einzahlung des
Beteiligungskapitals folgenden Monats), nach australischen Steuern, jedoch unter
Nichtberücksichtigung möglicher Effekte des Progressionsvorbehaltes bzw. der auf
Anlegerebene zu versteuernden Zinsen aus der Anlage der Liquiditätsreserve.
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1.2 Beteiligungsangebot
Nachfolgend wird das Angebot für eine Beteiligung
an der Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH &
Co. Australien 4 KG (nachfolgend Fondsgesellschaft),
einem geschlossenen Immobilienfonds nach deutschem
Recht, zusammengefasst. Die Fondsgesellschaft
soll mittelbar eine hochwertige Büroimmobilie
(Fondsobjekt) in der größten Stadt Australiens, in
Sydney, im Teilmarkt „Homebush Bay“ (Olympic Park)
erwerben. Dazu sind bereits Verträge geschlossen
worden (Details zum rechtlichen und steuerlichen
Fondskonzept und den wesentlichen Verträgen sind
insbesondere Tz. 10 und 11 zu entnehmen). Fondsobjekt
ist eine im Jahr 2007 fertiggestellte moderne
Büroimmobilie, die zu rd. 97 % an die Commonwealth
Bank of Australia (CBA) bis mindestens August 2019
vermietet ist. Die restlichen Flächen sind als Einzelhandelsflächen
vermietet. Das Objekt verfügt über
387 Tiefgaragen­Stellplätze und ist verkehrstechnisch
gut angebunden.
1.3 Beteiligung über die Treuhandkommanditistin
Der Anleger beteiligt sich mittelbar über die Treuhandkommanditistin
an der Fondsgesellschaft. Als
Treugeber ist der Anleger nach dem Gesellschafts­
und Treuhandvertrag einem direkt als Kommanditisten
an der Fondsgesellschaft Beteiligten wirtschaftlich
gleichgestellt. Jeder Treugeber ist zur Erbringung
seines Beteiligungsbetrags (Kapitaleinlage zzgl. 5 %
Agio) verpflichtet (vgl. Tz. 1.10) und hat die Treuhandkommanditistin
von Verbindlichkeiten aus dem für
ihn anteilig erworbenen und gehaltenen Kommanditanteil
freizustellen.
Treugeber können in die Stellung eines direkt als
Kommanditist an der Fondsgesellschaft Beteiligten
(Direktkommanditist) wechseln. Hierbei entstehende
Kosten und Gebühren für die Erteilung der Handelsregistervollmacht
und der Eintragung des Kommanditisten
in das Handelsregister hat der An leger zu
tragen und die weiteren Voraussetzungen im Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft zu beachten
(siehe hierzu Tz. 13).

1.4 Zielgruppe und Konzept der Fondsbeteiligung
Das vorliegende Beteiligungsangebot wendet sich
vornehmlich an Anleger,
• die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig
sind, ihre Beteiligung im steuerlichen Privatvermögen
halten und nicht fremdfinanzieren,
• die langfristig in eine professionell verwaltete
gewerbliche Immobilie in Australien unter Berücksichtigung
der damit zusammenhängenden
Währungs­ und Immobilienmarktdiversifikation
investieren möchten und
• die im Rahmen einer unternehmerischen Beteiligung,
die aufgrund ihrer Größenordnung
üblicherweise nur institutionellen Investoren
vorbehalten ist, auf Grundlage eines fundierten
Fondskonzeptes an den Erträgen und am Wertsteigerungspotenzial
einer Sachwertanlage teilhaben
möchten.
Die Risiken, die mit dieser Beteiligung verbunden
sind, sind unter Tz. 3 „Risikohinweise“ dargestellt und
bei der Anlageentscheidung zu berücksichtigen.
1.5 Standort der Immobilie
Australiens Wirtschaft bietet seit Jahren ein positives
Bild mit überdurchschnittlichen Wachstumsraten,
niedriger Arbeitslosigkeit und soliden Staatsfinanzen.
Seit 1992 betrug der jährliche BIP­Zuwachs
im Jahresdurchschnitt 3,6 %. Auch für das Jahr 2008
werden trotz der Auswirkungen der gegenwärtigen
Kredit krise und anderer derzeit belastender Faktoren
für die globale Wirtschaftsentwicklung (z. B. Rohstoffpreisentwicklung)
Wachstumsraten von rd. 3 %
prognostiziert.
Sydney ist die größte Stadt Australiens und die Hauptstadt
des Bundesstaates New South Wales (NSW).
NSW ist der bevölkerungsreichste Bundesstaat in
Australien mit ca. 6,8 Mio. Einwohnern. Davon leben
rd. 4,1 Mio. in Sydney.
Der Büromarkt in Sydney ist der größte in Australien.
Sydney ist der bevorzugte Sitz für die Firmenzentrale
bei australischen Unternehmen und der bevorzugte
Ort für eine Niederlassung bei ausländischen Unternehmen.
Die Metropolregion Sydney hat einen Anteil
von etwa 25 % am Bruttoinlandsprodukt Australiens.
8
Der Standort des Fondsobjektes in der Homebush Bay
(Olympic Park) ist anlässlich der Olympischen Spiele
im Jahr 2000 in Sydney erschlossen worden. Homebush
Bay (Olympic Park) hat sich heute zu einem
attraktiven Bürostandort entwickelt. Zum Zeitpunkt
der Prospekterstellung gab es praktisch keinen Leerstand
bei den Büros in diesem Teilmarkt und auch
der weitere Ausblick ist getragen von einer positiven
Prognose der lokalen Marktexperten. Der Standort
verfügt über eine sehr gute Infrastruktur. Die Olympic
Park Railway Station befindet sich direkt gegenüber
dem Fondsobjekt.
Über die Entwicklung des Gebietes bzw. der Region
„Sydney Olympic Park“ gibt es einen Masterplan der
Sydney Olympic Park Authority (SOPA). Die SOPA
beabsichtigt, das Gelände zu einem neuen urbanen
Zentrum zu entwickeln.
1.6 Das Fondsobjekt
Das Fondsobjekt ist eine hochwertige Büroimmobilie
mit modernsten Spezifikationen und hohem Standard,
die erst im August 2007 fertiggestellt wurde. Der
Hauptmieter CBA plant, rd. 3.500 Arbeitsplätze in den
Sydney Olympic Park zu verlagern und im Fondsobjekt
und in den zwei dem Fondsobjekt benachbarten
im Bau befindlichen Gebäuden unterzubringen.
Die beiden weiteren Bürogebäude werden voraussichtlich
Ende des Jahres 2008 fertiggestellt.
Das Fondsobjekt soll nach Ablauf der vorgeschriebenen
Fristen über ein 4,5­Star ABGR Rating und ein
4 Greenstar Rating verfügen und daher höchste Anforderungen
bzgl. der Umweltverträglichkeit hinsichtlich
des Betriebes und der Nutzung erfüllen. In drei
Untergeschossen sind 387 Stellplätze untergebracht.
Im Erdgeschoss befinden sich Einzelhandelsflächen,
die zum Teil von der CBA angemietet sind.
Nutzung vermietbare Fläche in m² Anzahl
Büro 22.817,50
Einzelhandel 572,30
Lagerflächen 350,70
Gesamt 23.740,50
Stellplätze 387

Das Fondsobjekt ist flexibel nutzbar konzipiert und
entsprechend drittverwendungsfähig. Das Gebäude
ist auf einem Grundstück errichtet, das im Eigentum
der Sydney Olympic Park Authority (SOPA) steht.
Die Fondsgesellschaft soll mittelbar das Grundstück
nebst aufstehendem Gebäude als Inhaberin eines langfristigen
erbbaurechtsähnlichen Rechts mit Laufzeit bis
zum Jahr 2106 halten (Details hierzu siehe in Tz. 10.6).
1.7 Mieter/Mietvertrag (Sublease)
Das Fondsobjekt ist zu rd. 97 % über einen Mietvertrag
(sog. Sublease, also ein Untermietvertrag unter
dem erbbaurechtsähnlichen Recht mit der SOPA) an
die CBA bis mindestens August 2019 vermietet. Bei
den verbleibenden rd. 3 % Mietflächen handelt es sich
um Einzelhandelsflächen, die an vier weitere Mieter
vermietet sind.
Die CBA ist ein führender Anbieter von Finanzdienstleistungen
und eines der größten an der australischen
Börse (ASX) gelisteten Unternehmen. Die CBA verfügt
über eine gute Bonitätsbewertung namhafter Ratingagenturen
(sog. Credit Rating).
Credit Ratings Long term Short term
Fitch Ratings AA F1+ Juni 07
Moody´s Investor
Services
Aa1 P­1 Juni 07
Standard & Poor´s AA A­1+ Juni 07
Die Mieteinnahmen unter dem Mietvertrag mit der
CBA werden jährlich fest um 3,25 % erhöht (Wertsicherungsklausel).
Nach Ablauf der Mietzeit hat der
Mieter drei Verlängerungsoptionen zu je fünf Jahren.
Bei Ausübung der Optionen erfolgt grundsätzlich
jeweils eine Anpassung an die Marktmiete. Bei dem
Mietvertrag handelt es sich um einen sog. „Double­
Net­Mietvertrag“, d. h. der Vermieter ist – bis auf
bestimmte vertraglich festgelegte Ausnahmen (z. B.
Außenanstrich, Erneuerung von Fußböden) – lediglich
für strukturelle Reparaturen an Dach und Fach
(sog. Capital Works) zuständig. Die wesentlichen
Betriebs­ und Bewirtschaftungskosten, abgesehen
von bestimmten Ausnahmen (z. B. Betriebskosten
der Klimaanlage „after hours“), trägt die CBA. Daher
sollten aus heutiger Sicht die Netto­Mieteinnahmen
aus dem Fondsobjekt über die Prognosedauer dieses
9
Beteiligungsangebotes bei regulärem Verlauf des
Mietvertrags im Wesentlichen verlässlich projizierbar
sein.
1.8 Gutachten und Prüfungen im Zusammenhang
mit dem Ankauf des Fondsobjekts
Im Zusammenhang mit dem Ankauf des Fondsobjektes
hat Colliers International, Sydney, ein
Wertgutachten mit Datum vom 24. Juni 2008 erstellt.
Darin wird der Wert des Fondsobjekts zum Zeitpunkt
des vorgesehenen Erwerbs mit AUD 108 Mio. angesetzt.
Weitere Wertgutachten wurden nicht erstellt.
Im Rahmen der Ankaufsprüfung (sog. Due Diligence)
hat Napier & Blakeley Pty Ltd., Sydney, ein technisches
Gutachten über das Fondsobjekt, einschließlich umwelttechnischem
Bericht, mit Datum vom 8. Juli 2008
erstellt. Die Ergebnisse dieses technischen Gutachtens
des Fondsobjekts, insbesondere auch bzgl. der zukünftigen
Investitionsanforderungen für strukturelle
Investitionen und Reparaturen bzw. Instandhaltungsmaßnahmen,
wurden im Rahmen der Prognoserechnung
berücksichtigt. Es wurden keine erheblichen
Verunreinigungen und Schadstoffe innerhalb des
Gebäudes und im Untergrund vorgefunden.
1.9 Mindestbeteiligungsbetrag
Der Beteiligungsbetrag jedes künftig beitretenden
Anlegers soll mindestens AUD 20.000 betragen. Der
Beteiligungsbetrag muss durch 1.000 ohne Rest teilbar
sein. Auf den Beteiligungsbetrag künftig beitretender
Anleger wird ein Agio von 5 % erhoben.
1.10 Beitritt und Einzahlung/Platzierungsfrist
und -garantie
Die Zahlung des Beteiligungsbetrags (zzgl. Agio)
erfolgt wahlweise über ein Lastschrifteneinzugsverfahren
oder durch fristgerechte Überweisung auf
das Konto der Fondsgesellschaft (siehe hierzu Tz. 15
„Abwicklungshinweise“). Der Beteiligungsbetrag zzgl.
5 % Agio ist, sofern das Lastschrifteneinzugsverfahren
vom Anleger gewählt wird, zum 20. des auf die
Zeichnung folgenden Monats (bzw., sofern dies kein
Bankarbeits tag ist, zum nächstfolgenden Bankarbeitstag)
zu erbringen, wobei der Einzug für Zeichnungen
bis zum 28. November 2008 zum 12. Dezember 2008
erfolgt.

Im Falle der Überweisung ist der Beteiligungsbetrag
(zzgl. Agio) innerhalb von 14 Tagen nach Zeichnung
an die Fondsgesellschaft zu leisten, erstmals jedoch
zum 12. Dezember 2008. Details hierzu siehe in Tz. 15
„Abwicklungshinweise“.
Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft erfolgt
durch Abgabe des Angebots des Anlegers auf Abschluss
eines Treuhandvertrages im Rahmen der
Beitrittsvereinbarung und durch Annahme dieses
Angebots durch die Treuhandkommanditistin sowie
durch Zulassung der Treuhandkommanditistin zur
Kapitalerhöhung gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft durch die Real I.S. Beteiligungs
GmbH als geschäftsführende Kommanditistin (Details
siehe Tz. 10.2).
Die im Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
vorgesehene Schließung dieses Beteiligungsangebots
soll spätes tens zum 30. Juni 2009 erfolgen, sofern
nicht die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft den
Platzierungszeitraum bis zum 30. Juni 2010 verlängert.
Der Verkaufsprospekt muss gemäß § 9 Abs. 1 Verk­
ProspG mindestens einen Werktag vor dem öffentlichen
Angebot veröffentlicht werden. Das öffentliche
Angebot beginnt daher frühestens einen Tag nach
Veröffentlichung des Verkaufsprospektes und endet
mit Ablauf der vorgenannten Fristen bzw. bei Vollplatzierung
des Kommanditkapitals. Zur Sicherstellung der
Investition hat die Real I.S. eine Platzierungsgarantie
10
für das zur Durchführung der Investition erforderliche
Eigen kapital übernommen. Einzelheiten hierzu siehe
unter Tz. 10 „Rechtliche Grundlagen“.
Wichtiger Hinweis: Dieses Beteiligungsangebot
wurde auf Anleger zugeschnitten, die natürliche
Personen mit Wohnsitz in Deutschland sind und ihre
Anteile im steuerlichen Privatvermögen halten. Es
kann sich jede natürliche oder juristische Person, die
keinen Wohnsitz, gewöhnlichen Aufenthalt, Ansässigkeit
und / oder Betriebsstätte in Australien hat und die
nicht australischer Staatsbürger ist, im Rahmen der
Kapitalerhöhungen gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft über die Treuhandkommanditistin
als Treugeber beteiligen.
1.11 Prognostizierte Ausschüttungen und
steuerliche Behandlung
Bezogen auf den gesamten Beteiligungsbetrag des
Anlegers (ohne Agio) ist für den Prognosezeitraum
eine jährliche Ausschüttung (sog. Entnahme) von
anfänglich 6,5 %, die bis zum Ende des Prognosezeitraums
im Jahr 2019 auf 8,25 % ansteigt, nach australischen
Steuern geplant (siehe hierzu insbesondere
Tz. 7 „Prognoserechnung“). Der Ausschüttungsanspruch
besteht dabei zeitanteilig ab dem Ersten des
auf die Einzahlung der Anlagesumme folgenden Monats.
Die jährliche Ausschüttung ist zum 30. Juni des
Folgejahres, erstmals zum 30. Juni 2010, vorgesehen

(Details hierzu siehe in § 20 des in Tz. 13 abgedruckten
Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft).
Das Fondskonzept berücksichtigt das deutsch­australische
Doppelbesteuerungsabkommen in der derzeit
gültigen Fassung. Danach werden die Einkünfte der
Anleger aus der Vermietung des Fondsobjekts in
Deutschland nicht besteuert. Zinseinkünfte aus der
Anlage liquider Mittel unterliegen der deutschen
Besteuerung. Die australischen Einkünfte sind allerdings
im Rahmen des Progressionsvorbehaltes zu
berücksichtigen.
Die aus der Beteiligung resultierenden steuerlichen
Verpflichtungen in Australien (einschließlich der
Abgabe der Steuererklärungen) können nach derzeitigem
australischen Steuerrecht von der Treuhänderin
und der Fondsgesellschaft erfüllt werden, da die australischen
Steuerbehörden die Fondsgesellschaft und
nicht die Anleger bzgl. der laufenden Erträge aus der
Vermietung des Fondsobjektes als Steuerpflichtigen
anerkennen (siehe dazu Tz. 11 „Steuerliche Grundlagen“).
Dadurch ist die Abgabe einer persönlichen
Steuererklärung in Australien durch den einzelnen
Anleger nicht erforderlich. Zur steuerlichen Behandlung
von Veräußerungserlösen siehe Tz. 11 „Steuerliche
Grundlagen“.
1.12 Beteiligungsdauer
Die Fondsgesellschaft wird für unbestimmte Zeit
eingegangen, wobei eine ordentliche Kündigung
erstmals zum 31. Dezember 2030 möglich ist. Das
Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund bleibt
unberührt. Zudem sind die Anleger berechtigt, bei
Einhaltung der im Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaftgeregelten
Beschränkungen, ihren Anteil mit
Wirkung zum 31. Dezember / 1. Januar eines jeden
Jahres auf einen Erwerber zu übertragen. Eine Beteiligung
im Rahmen dieses Angebotes ist eine langfristige
Vermögensanlage. Die Prospektkalkulation geht
von einer Haltedauer bis Ende 2019 aus. Die tatsächliche
Beteiligungsdauer muss nicht dem Prognosezeitraum
entsprechen. Vielmehr können sich auch bereits
vor Ablauf des Prognosezeitraums attraktive Veräußerungsmöglichkeiten
für das Fondsobjekt bzw. die
Anteile am Treuhandvermögen ergeben. Ein Verkauf
kann aber auch erst zu einem Zeitpunkt nach Ablauf
des Prognosezeitraums erfolgen. Über den Zeitpunkt
des Verkaufs und damit die tatsächliche Dauer der
11
Beteiligung können die Gesellschafter in der Gesellschafterversammlung
entscheiden. Einzelheiten
hierzu sind Tz. 10 „Rechtliche Grundlagen“ bzw. Tz. 13
„Gesellschaftsvertrag“ zu entnehmen.
1.13 Anlegerbetreuung
Die Anlegerbetreuung sowie das Asset­ und Fondsmanagement
werden durch die Real I.S. übernommen.
Einzelheiten dazu siehe unter Tz. 10 „Rechtliche
Grundlagen“.
1.14 Anlegereignung
Bei dem Beteiligungsangebot handelt es sich um eine
langfristige unternehmerische Beteiligung. Dementsprechend
richtet sich das vorliegende Angebot
an Anleger, die bereit sind, eine langfristige unternehmerische
Beteiligung einzugehen und darüber
hinaus die in diesem Prospekt enthaltenen Einschätz
ungen teilen. Anleger sollten vor einer Anlageentscheidung
prüfen, ob sie bereit und wirtschaftlich
in der Lage sind, bei unerwartet negativem Verlauf
der Beteiligung einen teilweisen oder vollständigen
Verlust ihres Beteiligungsbetrags einschließlich Agio
hinnehmen zu können (Einzelheiten hierzu siehe in
Tz. 3 „Risikohinweise“). Außerdem darf beim Anleger
kein kurz­ oder mittelfristiger Bedarf bestehen,
über die angelegten Mittel zu verfügen. Anleger
sollten vor der Anlageentscheidung unbedingt den
gesamten Prospekt im Zusammenhang, insbesondere
die Risikohinweise in Tz. 3, sorgfältig gelesen haben.
Soweit nach Kenntnisnahme der Prospektangaben
weitergehende Fragen bestehen sollten, ist u. a.
vor der Anlageentscheidung die Inanspruchnahme
eines unabhängigen fachlichen Ratgebers, z. B. eines
Steuerberaters und Rechtsanwaltes, angezeigt.
Initiatorin des Beteiligungsangebotes und Herausgeberin
des vorliegenden Prospektes ist die
Real I.S. AG
Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
Innere Wiener Straße 17
81667 München
(Alleingesellschafter dieses Unternehmens ist die
Bayerische Landesbank (BayernLB), München)

2. Initiatorin
2.1 Die Initiatorin Real I.S.
Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
(Real I.S.), eine 100 %ige Tochtergesellschaft
der Bayerischen Landesbank mit Sitz in
München (BayernLB), zählt zu den großen bankgebundenen
Initiatoren auf dem deutschen Kapitalanlagemarkt.
Mit attraktiven Angeboten wendet sie sich
sowohl an Privatanleger als auch an institutionelle
Anleger.
Seit 1991 wurden von ihrer Vorgängergesellschaft,
der Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH (BFI)
mit Sitz in München, sowie ab dem Jahr 2001 von der
Real I.S. selbst, rd. 100 Fondsmodelle (Immobilien­,
Großmobilien­, Medien­ sowie Schiffsfonds) sowie
Immobilienaktienportfolios mit einem Investitionsvolumen
von insgesamt rd. EUR 6 Mrd. platziert.
Real I.S. begleitet die bisher mehr als 44.000 privaten
und institutionellen Anleger von der Zeichnung der
Fondsanteile über die Verwaltung bis hin zur späteren
Liquidation des Fonds. Für die seit dem Emissionsjahr
1991 aufgelegten Immobilienfonds wurde eine
Leistungs bilanz zum 31. Dezember 2006 gemäß
Definition VGF Arbeitskreis erstellt und von einer
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft.
Die Real I.S. hat in den letzten Jahren bereits drei
Publikumsfonds mit australischen Immobilienobjekten
aufgelegt und zählt zu den marktführenden Initiatoren
in diesem Immobiliensegment. Dabei wurde
der erste geschlossene Immobilienfonds mit einer
in Melbourne belegenen Premium­Immobilie aufgrund
der sehr guten Marktentwicklung bereits nach
ca. zwei Jahren mit einem Gesamtrückfluss an die
Anleger von insgesamt über 147 % nach Steuern in
Australien (bezogen auf die Kapitaleinlage ohne Agio)
erfolgreich aufgelöst. Dabei agiert die Real I.S. über
ein breites lokales Netzwerk, über eine Repräsentanz
in Brisbane (Bundesstaat Queensland) und mit einem
aktiven Assetmanagement­Ansatz, der bisher in allen
Investments zu überdurchschnittlichen Ergebnissen
für die Investoren geführt hat. Die Real I.S. AG hat
weitere Immobilieninvestments für deutsche und
internationale Investoren erfolgreich realisiert (u. a.
Erwerb der Premium­Immobilie „151 Pirie Street“ in
Adelaide im Jahr 2006). Dabei agiert die Real I.S. in
allen wesentlichen Immobiliensegmenten wie Office,
Retail, Industrial oder Hospitality. Das vorliegende
Beteiligungsangebot ist nach bisher durchgeführten
13
Direktinvestments in Melbourne, Canberra und
Adelaide das erste Premium­Investment im Finanzzentrum
Sydney, New South Wales.
2.2 Die Qualität als Philosophie
Die Real I.S.­Unternehmensphilosophie orientiert
sich an den Maximen Qualität, Kundenorientierung,
Innovation und Verantwortung. Real I.S. bietet ihren
Kunden ein hochwertiges und umfangreiches Produktportfolio
von Beteiligungsmodellen an. Hierbei
übernimmt die Real I.S. bei den von ihr aufgelegten
Produkten im Sinne ihrer Kunden die wichtige Aufgabe,
die Beteiligungsprodukte unter Ertrags­, Kosten­
und Risikogesichtspunkten zu optimieren. Real I.S.
ist eingebunden in die Sparkassen­Finanzgruppe
und wählt bewusst nur Vertriebspartner mit hoher
Fachkompetenz und Kundenverantwortung aus, um
eine stetige Kundenzufriedenheit zu erreichen. Das
Unternehmen ist mit einem ganzheitlichen Qualitätsmanagementsystem
nach DIN EN ISO 9001:2000 vom
TÜV Süddeutschland zertifiziert.
2.3 Das Leistungsangebot
Die Anleger können bei Real I.S. auf das professionelle
Management ihrer Investitionen bauen. Die
Real I.S. verfügt über die Kompetenz für alle hierfür
notwendigen Aufgaben:
• Auswahl geeigneter Investitionsobjekte
• Abwicklung aller vereinbarten Investitionen
(z. B. Baubegleitung)
• Leistungscontrolling (z. B. Eingang von Mieteinnahmen,
Garantieleistungen etc.)
• kaufmännisches und technisches Gebäudemanagement
• Asset­ und Portfoliomanagement
• Rechts­ und Steuerkompetenz
• detaillierte, übersichtliche Informationsaufbereitung
für die Anleger
Wer in ein Beteiligungsmodell der Real I.S. investiert,
vertraut sein Vermögen einem seriösen
und erfahrenen Initiator an. Neben dem attraktiven
Produktangebot steht das professionelle
Manage ment für hohe Qualität.

3. Risikohinweise
3.1 Allgemeine Hinweise
Investitionen in geschlossene Immobilienfonds und
damit auch in das vorliegende Beteiligungsangebot
sind eine langfristige unternehmerische Beteiligung
und nicht vergleichbar mit Vermögensanlagen in
Instrumente des Kapitalmarktes wie festverzinsliche
Wertpapiere oder Aktienanlagen. Die Beteiligung
eignet sich nur für Anleger, die sich langfristig engagieren
wollen und keine Kapitalanlage mit fester
Verzinsung und einer schon heute feststehenden
Rückzahlung des eingesetzten Kapitals zu einem
festen Zeitpunkt wünschen.
Durch eine Beteiligung im Rahmen des vorliegenden
Beteiligungsangebotes geht der Anleger wirtschaftliche
Risiken ein. Insbesondere können zukünftige
Entwicklungen die erwarteten bzw. projizierten Ergebnisse
nachteilig beeinflussen. Kapitalrückflüsse
und Ausschüttungen / Entnahmen sind weder im
Voraus kalkulierbar noch gesichert. Die Beteiligung
sollte daher ohne Übergewichtung lediglich Beimischungscharakter
zum übrigen Vermögensportfolio
besitzen und vom Anleger aus Eigenkapital finan ­
ziert sein.
Zu beachten sind vor allem auch die Besonderheiten
des Immobilienmarktes: Beispielsweise gibt es für Immobilienmärkte
– anders als z. B. bei Aktienmärkten
– keine Tageskurse für einzelne Immobilien, geschlossene
Fonds oder Marktmieten. Immobilienexperten
können lediglich Bandbreiten feststellen, innerhalb
deren sich einzelne Marktpreise bewegen und diese
Erkenntnisse auf konkrete Immobilien übertragen. Für
die Immobilienmärkte typisch ist, dass Mieten und
Preise für Immobilien Marktschwankungen aufgrund
von zeitweisen Über­ oder Unterkapazitäten unterliegen.
Derartige Marktschwankungen können zu
Abweichungen gegenüber den Prognosen führen und
somit die Wirtschaftlichkeit der Anlage beeinflussen.
Der Analyse der mit dieser Beteiligung verbundenen
Risiken kommt dabei eine besondere Bedeutung zu.
Der Erfolg der Beteiligung ist von verschiedenen,
in der Zukunft liegenden rechtlichen, steuerlichen,
politischen und wirtschaftlichen Parametern abhängig,
die sich während der Beteiligungsdauer verändern
können, ohne dass dies zum Zeitpunkt der
Prospekterstellung voraussehbar war. Insbesondere
auch veränderte rechtliche und steuerliche Rahmen­
15
bedingungen, wie z. B. Änderung der Gesetzgebung,
der Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis,
können die Ertragslage und damit die Werthaltigkeit
der Vermögensanlage nachteilig beeinflussen. Diese
Risiken können in der vorliegenden Fondskonzeption
nicht berücksichtigt werden. Die in die Prognoserechnungen
eingeflossenen Prämissen, insbesondere
auch betreffend der Entwicklung der möglichen
Mieteinnahmen und der anfallenden Aufwendungen
und Kosten, sind aufgrund der heute erwarteten
Entwicklung bzw. auf Basis von indikativen Einschätzungen
getroffen worden. Unvorhergesehene bzw.
abweichende Ereignisse bzw. Sachverhalte können
zu negativen Abweichungen von der Prognoserechnung
führen. Der tatsächliche Beteiligungsverlauf
kann sehr viel ungünstiger ausfallen als erwartet.
Interessierte Anleger, denen die notwendige Sachkenntnis
für eine Beteiligung an einem geschlossenen
Immobilienfonds, speziell auch einem geschlossenen
Auslands­Immobilienfonds, fehlt, sollten keine Beteiligungsentscheidung
treffen, ohne sich den Rat eines
sachkundigen Beraters einzuholen.
Die nachfolgende Darstellung soll über die von der
Prospektherausgeberin als wesentlich erachteten
Risiken im Zusammenhang mit der Beteiligung an
der Fondsgesellschaft aufklären. Die wesentlichen
tatsächlichen und rechtlichen Risiken im Zusammenhang
mit der Vermögensanlage einschließlich der
mit einer Fremdfinanzierung einhergehenden Risiken
sind nachfolgend dargestellt (§ 2 Abs. 2 Satz 3 der
VermögensanlagenVerkaufsprospektverordnung).
Die aufgeführten Risiken wurden nicht nach der
Wahrscheinlichkeit ihres Eintreffens, ihrer Ergebnisauswirkung
und dergleichen untergliedert, sondern
zum besseren Verständnis nach Themenbereichen
geordnet. Die einzelnen Risiken beziehen sich dabei
nicht ausschließlich auf die Themenbereiche, denen
sie zugeordnet wurden, sondern können auch themenübergreifende
Relevanz besitzen und / oder sich
auf den Eintritt anderer Risiken auswirken. Die nachfolgend
im Einzelnen dargestellten Risiken können
einzeln oder kumuliert die Vermögens­ und Ertragslage
der Fondsgesellschaft erheblich beeinflussen und
zu deutlichen Abweichungen von den prospektierten
Ergebnissen führen.

3.2 Immobilienspezifische Risiken
Zu den immobilienspezifischen Risiken gehören
Standortgegebenheiten, wie z. B. die Umgebung, Immissionen,
die Sozialstruktur, Konjunktureinflüsse, die
regionale und überregionale Wettbewerbssituation,
die Mieter, Veränderungen des Mietniveaus oder der
Kosten, Mieterwechsel, technische Innovationen mit
der Folge sich verändernder Nutzungsanforderungen,
Insolvenzen von Vertragsparteien, Veränderungen in
den Finanzmärkten oder Finanzierungsmöglichkeiten,
oder Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung
bzw. Verwaltungspraxis. Hierzu zählen auch die
Risiken im Zusammenhang mit dem Erwerb und der
Bewirtschaftung der Fondsimmobilie. Insoweit wird
auf die nachfolgenden Ausführungen verwiesen. Die
dort näher beschriebenen Gegebenheiten beeinflussen
unmittelbar das Ergebnis der Fondsgesellschaft
und damit die möglichen Ausschüttungen und Kapitalrückflüsse
an die Anleger bzw. die Rentabilität der
Beteiligung aus Sicht der Anleger.
3.2.1 Risiken im Zusammenhang mit dem Eigentumsoder
Rechteerwerb/Rückabwicklungsrisiko
Im Zusammenhang mit dem geplanten und vertraglich
über Optionsrechte weitgehend gesicherten möglichen
Erwerb der Rechte unter dem erbbaurechtsähnlichen
Vertrag für das Grundstück (Details hierzu
siehe in Tz. 10.6) besteht das Risiko, dass der
vertraglich vereinbarte Erwerb auch bei Ausübung
der relevanten Optionen durch die Treuhänderin
des australischen Trusts (BF Australia 4 Trust) nicht
zustande kommt, wenn bestimmte vertragliche Bedingungen
(z. B. Ausfertigung und Unterzeichnung des
sog. CBA Sublease) nicht fristgerecht erfüllt werden
bzw. wenn die erforderlichen Genehmigungen durch
die Sydney Olympic Park Authority (SOPA) bzw. die
staatliche Ankaufsgenehmigung durch das Foreign
Investment Review Board (FIRB) nicht erteilt werden.
Die vorgenannten Rechte am Fondsobjekt liegen
bis zum tatsächlichen Übergang des erbbaurechtsähnlichen
Vertrages am Grundstück und damit dem
auf dem Grundstück errichteten Gebäude noch beim
Verkäufer und eine tatsächliche Durchführung des
abgeschlossenen Kaufvertrages findet nur statt, wenn
die im Kaufvertrag vereinbarten Auflagen und Bedingungen
durch die Vertragsparteien fristgerecht erfüllt
werden. Es besteht insofern noch das Risiko, dass
der Kaufvertrag nicht wie vorgesehen durchgeführt
16
werden kann bzw. dass es zu einer Rückabwicklung
des Kaufvertrages und damit zu einer Nichtdurchführung
des geplanten geschlossenen Fonds kommt. In
diesem Fall kommt die vereinbarte Transaktion nicht
zustande und der vorliegende Fonds müsste rückabgewickelt
werden. Zur marktüblichen Absicherung
der vertraglichen Verpflichtungen seitens der Käuferin
wurde zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Kauf­
und Verkaufsoption dem Verkäufer eine standardisierte
Bankgarantie (sog. Letter of Credit) in Höhe von
AUD 5.225.000 zur Verfügung gestellt. Der Letter of
Credit, der seitens der BayernLB gegen Zahlung einer
Avalprovision ausgegeben wurde, ist spätestens bei
Durchführung der Transaktion und bei Zahlung des
Kaufpreises vom Verkäufer an die ausstellende Bank
zurückzugeben. Eine Rückgabepflicht besteht ebenfalls
für den Fall, dass die FIRB­Genehmigung oder die
Zustimmung der SOPA nicht eingeholt werden kann
und somit die Transaktion nicht realisiert werden
kann. Die standardisierte Bankgarantie darf nur in bestimmten,
im Kaufvertrag festgelegten Vertragsverletzungsfällen
seitens des Käufers durch den Verkäufer
eingelöst werden. Bei Eintritt eines solchen Falles ist
letztlich die Fondsgesellschaft gegenüber der garantierenden
Bank erstattungspflichtig. Es besteht dessen
ungeachtet das grundsätzliche Risiko, dass zu einem
späteren Zeitpunkt Rechtsmängel festgestellt werden,
aufgrund derer der Erwerb der Rechtsposition an
dem Fondsobjekt oder die Gründung der Fondsgesellschaft
fehlerhaft oder unwirksam erfolgt ist. Dies
kann u. a. dazu führen, dass der Rechteerwerb bzgl.
des Fondsobjekts oder die Gesellschaftsgründung
rückabgewickelt werden muss, sofern die Rechtsmängel
nicht geheilt werden können. Es kann in den
vorstehend genannten Fällen zu einer Auflösung bzw.
Rückabwicklung der Fondsgesellschaft kommen, wobei
die Möglichkeit besteht, dass die im Rahmen der
Rückabwicklung erzielten Mittel nicht ausreichen, um
die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft vollständig
ablösen zu können bzw. die Kapitaleinlage nebst
Agio vollständig an die Anleger zurückzuzahlen. Die
Insolvenz der Fondsgesellschaft kann in diesem Fall
nicht ausgeschlossen werden.
Im Rahmen des Erwerbs der Nutzungsberechtigung
unter dem erbbaurechtsähnlichen Vertrag mit einer
Laufzeit bis zum Jahr 2106 sind vom Berechtigten,
dem australischen Trust (vertreten durch die Treuhänderin),
zahlreiche und umfangreiche Verpflichtungen

zu erfüllen (Details hierzu siehe in Tz. 10.6). Aus dem
erbbaurechtsähnlichen Vertrag treffen den Berechtigten
letztlich die gleichen Verpflichtungen, die ein
Eigentümer des Grundstückes hätte. Dies schließt
alle Zahlungsverpflichtungen (z. B. Grundsteuern,
ähnliche Steuern und alle Abgaben) ein sowie die
Übernahme der Haftung eines Grundstückseigentümers,
die Instandhaltung des aufstehenden Gebäudes
(des Fondsobjektes) nach vorgeschriebenen Normen
und Vorschriften und im vorliegenden Fall darüber
hinaus die umfangreiche Sanierung und Renovierung
der aufstehenden Immobilie mindestens drei Mal
während der Laufzeit des erbbaurechtsähnlichen
Vertrages und in Abständen von nicht mehr als 25
Jahren. Es sind weiterhin die Einzelhandelsflächen
im Fondsobjekt entsprechend den vertraglich festgelegten
Grundsätzen zu vermieten (Mietermix), das
Fondsobjekt ist in einem gewissen Mindestumfang
zu versichern (der im Fall der Haftpflichtversicherung
den Umfang übersteigt, der bspw. im Mietvertrag
mit dem Hauptmieter CBA, vereinbart ist), es sind
bestimmte Umweltstandards (z. B. Ratings) einzuhalten
bzw. aufrechtzuerhalten und es besteht im
Fall der teilweisen oder vollständigen Zerstörung eine
grundsätzliche Wiederaufbauverpflichtung für das
Fondsobjekt. Es bestehen weiterhin Einschränkungen
bei der Übertragung der Rechtsposition unter dem
erbbaurechtsähnlichen Vertrag (u. a. im Sinne eines
Zustimmungsrechtes der SOPA) und auch bestimmte
Veränderungen auf der Gesellschafterebene des aus
dem erbbaurechtsähnlichen Vertrag Berechtigten
bedürfen der Zustimmung der SOPA. Sollten diese
Verpflichtungen nicht eingehalten werden und sollten
bestimmte Heilungsfristen verstreichen, besteht das
Recht der SOPA, den erbbaurechtsähnlichen Vertrag
zu kündigen und darüber hinaus ggf. Schadenersatzansprüche
geltend zu machen. In diesem Fall würde
die Berechtigte ohne jegliche Entschädigung alle
Rechte unter dem erbbaurechtsähnlichen Vertrag und
damit am Fondsobjekt verlieren. In diesem Fall droht
aus Sicht der Anleger der Totalverlust der Kapitaleinlage
nebst Agio.
3.2.2 Markt- und Standortentwicklung
Wie alle anderen Wirtschaftsgüter werden auch
Invest itionen in Sachwerte, wie Immobilieninvest itionen,
insbesondere von der wirtschaftlichen Entwicklung
beeinflusst. Solche Entwicklungen können
17
sich negativ auf die Werthaltigkeit des Fondsobjekts
auswirken (siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.3). Ob
die in der Prognoserechnung unterstellten Entwicklungen
eintreten, wird u. a. davon beeinflusst werden,
wie sich am Standort des Fondsobjekts die Nachfrage
nach vergleichbaren Büroflächen entwickelt. Trotz
sorgfältiger Auswahl des Fondsobjektes hinsichtlich
Standort, Lage und Mieterqualität ist die Wertentwicklung
und damit die nachhaltige Ertragskraft des
Fondsobjekts nicht vorhersehbar. Ferner ist derzeit
nicht vorhersehbar, ob und in welchem Umfang weitere
Objekte im entsprechenden Umfeld des Fondsobjekts
errichtet werden und ob und in welchem Umfang
durch Renovierungsmaßnahmen gleichwertige
oder höherwertige Mietflächen geschaffen werden.
Die Wertentwicklung ist damit auch von den Veränderungen
des Marktumfeldes und auch den Branchengewohnheiten
und Arbeitsbedingungen sowie der
Veränderung der Konkurrenzsituation abhängig.
3.2.3 Instandhaltung und Instandsetzung /
Revitalisierung
Unter dem erbbaurechtsähnlichen Vertrag betreffend
das Grundstück des Fondsobjektes mit der Sydney
Olympic Park Authority (SOPA) ist die Treuhänderin
des BF Australia 4 Trusts (in deren Funktion als Treuhänderin
des Trusts) verpflichtet, das Fondsobjekt in
dem vertraglich vereinbarten Umfang instandzuhalten
und zu reparieren. Dabei muss das Fondsobjekt in seinem
gegebenen hochwertigen Zustand erhalten werden
und es müssen auch in regelmäßigem Abstand
umfangreiche Sanierungs­ und Renovierungsarbeiten
(sog. Refurbishments) durchgeführt werden (Details
hierzu siehe in Tz. 3.2.1 bzw. in Tz. 10.6). Sollten diese
Verpflichtungen nicht erfüllt und sollten innerhalb
der vertraglich festgesetzten Fristen der vertraglich
vereinbarte Zustand nicht hergestellt werden, droht
die Kündigung des erbbaurechtsähnlichen Vertrages
mit der Folge, dass der australische Trust und damit
die Fondsgesellschaft ohne jegliche Entschädigung
alle Rechte unter dem erbbaurechtsähnlichen Vertrag
und damit am Fondsobjekt verlieren. In einem
solchen Fall könnten die Anleger ihre Kapitaleinlage
nebst Agio verlieren.
Während der Mietzeit hat der Hauptmieter CBA, der
ca. 97 % der vermietbaren Flächen des Fondsobjektes
angemietet hat, gemäß Mietvertrag die Kosten für
laufende Instandhaltung und Instandsetzung bzw.

Renovierungsmaßnahmen weitgehend zu tragen,
wobei strukturelle Reparaturen und Investitionen
(vergleichbar Investitionen für „Dach und Fach“) seitens
des Vermieters, des australischen Trusts, bezahlt
werden müssen. Bezüglich der laufenden nicht strukturellen
Instandhaltung und Reparatur wurde daher
– mit Ausnahme der vom lokalen Gutachter eingeschätzten
Aufwendungen für die Einzelhandelsflächen
und die vom Vermieter gemäß Mietvertrag ggf.
zu übernehmenden diesbezüglichen Aufwendungen
– kein relevanter Ansatz im Rahmen der Prognoserechnung
vorgenommen. Sollte CBA den mietvertraglichen
Verpflichtungen nicht nachkommen oder
sollte es zu Konflikten zwischen Mieter und Vermieter
bzgl. der Frage kommen, ob eine bestimmte Instandhaltungsmaßnahme
eine laufende oder eine strukturelle
Instandhaltungs­ bzw. Reparaturmaßnahme ist,
besteht das Risiko, dass Zusatzkosten für den Vermieter
entstehen, die im Rahmen der Prognoserechnung
nicht berücksichtigt sind. Ob und wann der Mieter
zur Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen
bzw. Instandsetzungen verpflichtet ist, müsste ggf.
durch australische Gerichte entschieden werden. Es
kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass sich zu
einem späteren Zeitpunkt herausstellt, dass bestehende
vertragliche Vereinbarungen über die laufende
Instandhaltungs­ / Instandsetzungsverpflichtung nicht
oder nicht vollständig wirksam sind und / oder sich
Regelungslücken herausstellen, aufgrund derer die
laufenden Instandhaltungs­ / Instandsetzungskosten
nicht in dem kalkulierten Umfang vom Mieter zu
tragen sind. Sollten die Umlagen entsprechender
laufender Instandhaltungs­ und Renovierungskosten
unter dem Mietvertrag mit dem Mieter nicht prognosegemäß
möglich sein, sollte der Mieter entsprechende
Umlagen bzw. Kosten nicht bezahlen oder
sollte der Mieter ausfallen und sollten im Rahmen von
Anschlussvermietungen keine gleichartigen Konditionen
betreffend die Umlage von Mietnebenkosten
vom Vermieter vereinbart werden, würde sich dies auf
die prognostizierte Liquidität des Treuhandvermögens
(australischer Trust) und damit der Fondsgesellschaft
negativ auswirken und könnte zu einer Reduzierung
der Ausschüttungen gegenüber der Prognoserechnung
oder gar zu einer Aussetzung der Ausschüttungen
führen.
18
Bzgl. zukünftig ggf. erforderlicher struktureller Reparaturen
und Investitionen in das Fonds objekt (z. B.
neues Dach, neue Heizungs­ oder Klimaanlage oder
Austausch von wesentlichen Großkomponenten),
deren Kosten auf Grundlage der mietvertraglichen
Bestimmungen vom Vermieter zu tragen sind, hat
ein lokaler Experte bzw. Gutachter im Rahmen des
technischen Gutachtens eine langfristige Projektion
für derartige Kosten erstellt und auch im Gutachten
von Colliers International wurden derartige Kostenprojektionen
von den Experten vorgenommen (sog.
Capital Expenditure Forecast). Die Ansätze betreffend
derartiger nicht umlegbarer Nebenkosten im Rahmen
der Prognoserechnung orientieren sich dabei an den
höheren Kostenschätzungen des Gutachters. Sollten
die tatsächlichen Aufwendungen und Kosten für
strukturelle Reparaturen und Investitionen höher sein
als prognostiziert, würde sich der Netto­Cashflow und
die Liquidität auf der Ebene des Treuhandver mögens
(des australischen Trusts) und damit der Fondsgesellschaft
entsprechend verringern. Es ist auch nicht
auszuschließen, dass bei Eintritt sehr hoher derartiger
Zusatzkosten Fremdmittel aufgenommen werden
müssten. Sollten derartige Fremdmittel in einer
solchen Situation gleich welchen Grundes nicht zu
erhalten sein, müsste ggf. das Fondsobjekt bzw. die
Anteile am Treuhandvermögen veräußert werden,
was bei einem schwachen Markt umfeld aus Sicht der
Anleger den Totalverlust der Kapitaleinlage nebst
Agio bedeuten könnte.
Bei Ablauf des Mietvertrages mit dem Hauptmieter
bzw. bei Ausfall des Mieters oder auch der Einzelhandelsmieter
können außer für die Instandhaltung
und Instandsetzung auch Kosten für Umstrukturierungs­
und Renovierungsaufwendungen erforderlich
werden, um die Wettbewerbsfähigkeit (Verkauf / Anschlussvermietung)
des Fondsobjektes zu erhalten
oder zu verbessern. Im Rahmen der Fondsplanung
und der Prognoserechnung ist vorgesehen, die Fondsimmobilie
zum Ende des Jahres 2019 zu veräußern.
Der bestehende Mietvertrag mit CBA läuft im Jahr
2019 aus, sodass im Rahmen der Prognoserechnung
bzgl. der Verkaufsannahmen bzw. projizierten
Veräußerungserlöse Ansätze bzw. Kosten und Aufwendungen
für Anschluss­ bzw. Wiedervermietung
und Revitalisierung berücksichtigt wurden, die von
lokalen Experten aus heutiger Sicht für plausibel
gehalten werden (Details hierzu siehe Tz. 7). Es ist

jedoch nicht auszuschließen, dass die im Rahmen
der Prognoserechnung angesetzten kalkulatorischen
Kosten und Aufwendungen für die Wieder­ bzw.
Weitervermietung bzw. Revitalisierung tatsächlich
nicht ausreichen, wodurch mögliche Veräußerungserlöse
gemäß der Prognose bzw. die Liquidität auf
Ebene des Treuhandvermögens und damit der Fondsgesellschaft
verringert würde(n) (entsprechende
Sensitivitätsberechnungen siehe in Tz. 8). Sollten
diese Ansätze tatsächlich nicht ausreichen oder sollte
die Fondsgesellschaft das Fondsobjekt über den
projizierten Veräußerungszeitpunkt hinaus halten,
können – letztlich zulasten der Fondsgesellschaft
– ungeplante zusätzliche bzw. höhere anfallende
Kosten für Wiedervermietung, Instandhaltung und
Instandsetzung bzw. Revitalisierung und auch Kosten
für strukturelle Reparaturen entstehen. Sollten diese
Umstände bzw. Abweichungen zum Prognoseszenario
eintreten, können sich für die Anleger deutliche,
negative Abweichungen bzgl. der Rentabilität aus der
Beteiligung bis hin zum Verlust der gesamten Kapitaleinlage
nebst Agio ergeben.
3.2.4 Versicherungen/zufälliger Untergang
Unter dem erbbaurechtsähnlichen Vertrag betreffend
das Grundstück des Fondsobjektes mit der Sydney
Olympic Park Authority (SOPA) ist die Treuhänderin
des BF Australia 4 Trusts (in deren Funktion als Treuhänderin
des australischen Trusts) verpflichtet, das
Fondsobjekt in dem vertraglich vereinbarten Umfang
zu versichern. Dabei muss eine Haftpflichtversicherung
(sog. Public Liability Insurance) im Umfang von
mindestens AUD 50 Mio. (je Einzelereignis) und eine
„all­risk“­Sachversicherung abgeschlossen und aufrechterhalten
werden. Sollten diese Verpflichtungen
nicht erfüllt und sollte innerhalb der vertraglich festgesetzten
Fristen der vertraglich vereinbarte Versicherungszustand
nicht hergestellt werden, dann droht
die Kündigung des erbbaurechtsähnlichen Vertrages
mit der Folge, dass der australische Trust und damit
die Fondsgesellschaft ohne jegliche Entschädigung
alle Rechte unter dem erbbaurechtsähnlichen Vertrag
und damit am Fondsobjekt verlieren (siehe hierzu
auch Tz. 3.2.1). In einem solchen Fall könnten die
Anleger ihre Kapitaleinlage nebst Agio verlieren. Auch
besteht das grundsätzliche Risiko, dass nach Ablauf
der Versicherungslaufzeit keine Versicherung mehr
abgeschlossen werden kann.
19
Der Hauptmieter CBA ist unter dem Mietvertrag
verpflichtet für das Fondsobjekt eine Haftpflichtversicherung
(Public Liability Insurance) im Volumen von
mindestens AUD 20 Mio. (je Einzelereignis) und eine
Versicherung für Beschädigungen und Bruch von Glas
zum Wiederbeschaffungswert sowie eine Sachversicherung
für die ihm gehörenden Ausstattungen
betreffend das Fondsobjekt zum vollen Wiederbeschaffungswert
gegen Risiken durch Feuer, Flut,
Explosion, Blitzschlag, Unruhen, Sturm, Erdbeben etc.
abzuschließen. Solange der Hauptmietvertrag mit der
CBA besteht, darf die CBA Glasschäden als Selbstversicherer
versichern und ist auch nicht verpflichtet,
Versicherungsnachweise an den Vermieter zu übergeben.
Insoweit besteht auch ein Bonitätsrisiko aus dem
Hauptmietvertrag. Die Kosten für die vorgenannten
Versicherungen sind grundsätzlich auf Grundlage der
mietvertraglichen Bestimmungen auf den Hauptmieter
umzulegen bzw. von diesem zu tragen. Sollte der
Hauptmieter ausfallen oder der Vermieter bspw. im
Rahmen von Fremdfinanzierungen oder aus anderen
Gründen gezwungen sein, das Fondsobjekt zusätzlich,
d. h. über dem im Mietvertrag vereinbarten Standard
zu versichern bzw. falls die Kosten vom Hauptmieter
rechtswidrig oder aus anderem Grund nicht getragen
werden oder sollte im Rahmen einer Anschlussvermietung
keine Kostenübernahme für Versicherungskosten
mit den Nachmietern erreicht werden können,
sind diese Kosten vom Vermieter zu tragen, was zu
nachteiligen Abweichungen gegenüber der Prognoserechnung
führen würde.
Unter dem erbbaurechtsähnlichen Vertrag mit der
SOPA besteht im Schadensfall grundsätzlich eine
Wiederherstellungs­ bzw. Wiederaufbauverpflichtung,
unabhängig davon, welche Versicherungsleistungen
im Schadensfall tatsächlich von den Versicherungen
geleistet werden. Sollte dieser Verpflichtung nicht
nachgekommen werden, besteht das Risiko, dass
der erbbaurechtsähnliche Vertrag seitens der SOPA
gekündigt wird, wobei in einem solchen Fall auf Anforderung
der SOPA ggf. das Grundstück auf Kosten
des australischen Trusts ohne aufstehendes Gebäude
zurückgegeben werden muss (siehe hierzu auch
Tz. 3.2.1). Sollten im Schadensfall die Versicherungsleistungen
nicht ausreichen, hat der australische Trust
und damit die Fondsgesellschaft ggf. die Differenz zu
tragen. Es kann auch nicht ausgeschlossen werden,
dass nach den Versicherungsverträgen Ausschluss­

gründe greifen, die im Ergebnis dazu führen können,
dass hinsichtlich einzelner Risiken entweder kein oder
nur teilweiser Versicherungsschutz besteht. In diesen
Fällen ist auch ein Totalverlust der Kapitaleinlage
nebst Agio der Anleger nicht auszuschließen. Das ggf.
nicht versicherbare Risiko des zufälligen Untergangs
sowie das Risiko der ganzen oder teilweisen Zerstörung
und des langfristigen Nutzungsausfalles des
Fondsobjektes trägt letztlich die Fondsgesellschaft.
Auch in einem solchen Fall wäre der Totalverlust der
gesamten Kapitaleinlage nebst Agio des Anlegers
nicht auszuschließen.
3.2.5 Altlasten/Baumängel/Ausfall von
Gewährleistungsansprüchen
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass der australische
Trust und damit wirtschaftlich die Fondsgesellschaft
unter dem erbbaurechtsähnlichen Vertrag
für bestehende und zukünftige Umweltbelastungen
des Fondsobjekts, z. B. aus Altlasten wie etwa Bodenverunreinigungen,
aber auch aus schädlichen Baustoffen,
einzustehen hat. Insbesondere können
den australischen Trust in diesem Zusammenhang
Beseitigungskosten für Umweltschäden treffen.
Umweltbelastende Stoffe können die Nutzbarkeit und
den Wert des Fondsobjektes beeinträchtigen. Im Verhältnis
zu den Mietern kann es zu Mieteinbußen bis
hin zur Kündigung der Mietverträge kommen. Damit
können letztlich der Fondsgesellschaft aus Umweltbelastungen
Nachteile drohen, bis hin zum Verlust
des wirtschaftlichen Wertes des Fondsobjektes, mit
der Folge des Totalverlusts der Kapitaleinlage nebst
Agio aus Sicht der Anleger.
Das Fondsobjekt kann, insbesondere da es gerade
erst errichtet wurde, mit Baumängeln behaftet sein.
Diese Risiken sind auch durch sorgfältige technische
Prüfungen sowie die gezielte Auswahl der Vertragspartner
nicht vollständig auszuschließen. Sollten
entsprechende Baumängel auftreten, im Rahmen
der technischen Prüfungen vor Ankauf nicht erkannt
bzw. vertraglich nicht ausreichend geregelt worden
sein bzw. vorhandene Baumängel nicht innerhalb
der im vorliegenden Fall ohnehin eingeschränkten
Gewährleistungsregelungen und kaufvertraglichen
Regelungen aufwandsneutral für den australischen
Trust und damit letztlich für die Fondsgesellschaft zu
beheben sein, können sich signifikante Werteinbußen
und Mietausfälle und damit negative Auswirkungen
20
auf prognostizierte Ausschüttungen und den Wert
des Fondsobjektes und damit auf die Rendite der
Anleger ergeben.
Für den Neubau des Fondsobjekts wurde durch den
Verkäufer ein Generalunternehmer beauftragt. Die
Gewährleistungsansprüche aus den relevanten Verträgen
wurden soweit möglich an den Käufer abgetreten
und übertragen bzw. werden zu seinen Gunsten
gehalten. Mögliche Ansprüche (z. B. aufgrund von
Vertragsverletzungen oder aufgrund von Mängeln
im Rahmen der Ausführung der Bauarbeiten) sind
daher gegenüber dem Generalunternehmer selbst
durchzusetzen und hängen ganz wesentlich auch von
dessen Bonität und Vertragserfüllung ab. Sollten die
Gewährleistungen gleich aus welchem Grund tatsächlich
nicht erbracht werden, sollten Gewährleistungsansprüche
mangels Bonität des Anspruchgegners
letztlich nicht werthaltig sein oder sollten während
der Gewährleistungsfrist Mängel auftreten, ist nicht
auszuschließen, dass die diesbezüglichen Kosten vom
australischen Trust und damit wirtschaftlich letztlich
von der Fondsgesellschaft übernommen werden
müssten. Mögliche bislang unentdeckte Schäden
am Fondsobjekt sind der Höhe nach oder betreffend
den Zeitpunkt ihrer Entdeckung nicht bestimmbar.
Insoweit trägt die Fondsgesellschaft ein in der Summe
letztlich nicht bezifferbares Baumängelrisiko. Es ist
in einem solchen Fall nicht auszuschließen, dass die
gebildeten Reserven (Liquiditätsreserve) nicht ausreichen,
etwaige Kosten zur Mängelbeseitigung abzudecken,
und dass auch kein zusätzliches Fremdkapital
zur Abdeckung der ungeplanten Aufwendungen am
Markt aufgenommen werden kann. Mietminderungen
und die Kündigung des entsprechenden Mietverhältnisses
können die Folge sein. In diesen Fällen ist nicht
auszuschließen, dass Ausschüttungen der Fondsgesellschaft
gekürzt oder ausgesetzt werden müssen
oder dass aus Sicht der Anleger gar ein Totalverlust
der Kapitaleinlage nebst Agio eintritt.
3.3 Wirtschaftliche und rechtliche Risiken
3.3.1 Abweichungen vom Investitions- und
Finanzierungsplan bzw. der Prognoserechnung
In die Berechnung der finanzmathematischen und der
durchschnittlichen Renditeangaben fließen verschiedene
Variablen ein, wie z. B. Inflationsrate, Ansätze
zur Mietpreisentwicklung und zu bestimmten Kosten

und Aufwendungen, Vermietungssituation und erzielbare
Mieterträge und der angenommene Verkaufspreis
und ­zeitpunkt für das Fondsobjekt. Die in den
Berechnungen zugrunde gelegten absoluten Größen
dieser Variablen basieren auf durchschnittlichen
historischen Werten der wirtschaftlichen Gegebenheiten
und der weiteren zu erwartenden Entwicklung,
auf Schätzungen bzw. auf Erfahrungswerten der involvierten
externen Experten (z. B. Gutachter, Steuerberater)
und der Initiatorin im Allgemeinen. Es wird davon
ausgegangen, dass diese Werte im Rahmen einer
Langzeitbetrachtung auch zukünftig als Indikator herangezogen
werden können. Jedoch sind nachhaltige
negative Abweichungen von der Prognoserechnung
möglich, da jede Veränderung einer Variablen das
Gesamtergebnis beeinflusst. Darüber hinaus ist vom
Anleger zu berücksichtigen, dass Abweichungen von
getroffenen Annahmen sich gegenseitig kompensieren
oder auch kumuliert zu nachhaltigen Abweichungen
von prognostizierten Kapitalrückflüssen,
steuerlichen Ergebnissen und Renditen nach Steuern
führen können. Die finanzmathematisch errechnete
Rendite (IRR) stellt daher lediglich einen Orientierungswert
dar und kann nicht bzw. nur sehr bedingt
mit der Rendite von Kapitalanlagen (z. B. von Pfandbriefen)
verglichen werden. U. a. sind der unternehmerische
Charakter einer Immobilieninvestition und
die Tatsache zu berücksichtigen, dass nur das jeweils
noch gebundene Kapital in Höhe der finanzmathematischen
Rendite verzinst wird.
Der in diesem Prospekt enthaltene prognostizierte Investitions­
und Finanzierungsplan für die Fondsgesellschaft
(Tz. 6) stellt eine Kalkulation der voraussichtlich
anfallenden Kosten der Gesamtinvestitionsmaßnahme
dar. Überschreiten die tatsächlichen Kosten (z. B. für
Rechtsberatung, Gutachter sowie Sachverständige
und Berater) oder darauf anfallende Steuern die
veranschlagten Beträge kann die durch Kostenüberschreitungen
entstehende Finanzierungslücke die
Aufnahme zusätzlichen Fremdkapitals, eine Reduzierung
der Liquiditätsreserve oder eine Ausschüttungsreduzierung
notwendig machen. Auch durch Ausfall
von Vertragspartnern, verzögerte Eigenkapitalplatzierung
(bzw. gegenüber der Prognose höhere Kosten
und Aufwendungen für die Eigenkapital­Zwischenfinanzierung),
höhere Steuern, unvorhergesehene
Kosten etc. können sich das Investitionsvolumen und
damit auch der Finanzierungsbedarf erhöhen. Än­
21
derungen des Investitionsvolumens wirken sich ggf.
nachteilig auf den prognostizierten Investitions­ und
Finanzierungsplan (vgl. unter Tz. 6) und damit auf die
prognostizierte Rentabilität und die prognostizierten
Ausschüttungen aus.
3.3.2 Vermietung und Anschlussvermietung –
Abweichungen von der Prognose
Die Anleger tragen grundsätzlich das Bonitätsrisiko
bzgl. der Mieter, im vorliegenden Fall insbesondere
auch das des Hauptmieters CBA. Die Prognoserechnung
basiert bzgl. der Mieteinnahmen und der
Kostentragung bzw. Erstattung der Mietnebenkosten
(z. B. Bewirtschaftungskosten, Kosten der Gebäudeversicherung,
öffentliche Abgaben und Immobiliensteuern,
laufende Instandhaltungs­ und Reparaturkosten)
auf der Annahme, dass die Mieter während der
gesamten Mietzeit ihren mietvertraglichen Verpflichtungen
nachkommen. Ein Mietausfallwagnis wurde
aufgrund der aus Sicht der Prospektherausgeberin
guten Bonität des Hauptmieters, der ca. 97 % der vermietbaren
Flächen langfristig angemietet hat, nicht
in die Prognoserechnung einbezogen. Sicherheiten
für die Verpflichtungen des Hauptmieters wurden
nicht gestellt. Sollte sich die wirtschaftliche Situation
der Mieter, insbesondere des Hauptmieters, verschlechtern
und sollten diese ihren mietvertraglichen
Verpflichtungen gleich aus welchem Grund nicht bzw.
nicht ordnungsgemäß oder nicht im vollen Umfang
nachkommen bzw. die Miete kürzen (Mietmin derung)
oder Mietnebenkosten nicht bezahlen, kann es im
Vergleich zur Prognoserechnung zu erheblich niedrigeren
Netto­Mieteinnahmen oder gar zum völligen
Ausfall von Mieteinnahmen kommen. Dies gilt auch
wenn der entsprechende Mietvertrag unvorhergesehen
vorzeitig beendet werden sollte. Das Ergebnis
der Fondsgesellschaft kann dadurch nachteilig
beeinträchtigt werden, bis hin zur Insolvenz und zum
vollständigen Verlust der Kapitaleinlage des Anlegers
nebst Agio.
Grundsätzlich können Vertragspartner auch langfristige
(Miet­)Verträge aus wichtigem Grund kündigen;
dieses Recht besteht dann, wenn eine Vertragspartei
einer wesentlichen Vertragspflicht während der Vertragslaufzeit
nicht nachkommt bzw. diese erheblich
verletzt. Das prognostizierte wirtschaftliche Ergebnis
für die Fondsgesellschaft bzw. die Anleger kann sich
somit – u. U. auch deutlich – verschlechtern.

Der Vermieter kann – insbesondere mit Blick auf das
Mietverhältnis mit dem Hauptmieter – u. U. wirtschaftlich
und tatsächlich gezwungen sein, einer Änderung
eines Mietvertrages zugunsten des Mieters zuzustimmen
sowie ggf. eine Verlängerung des Mietvertrages
zu ungünstigeren Bedingungen zu akzeptieren. Auch
im Rahmen der Vermietung besteht das generelle
Risiko, dass einzelne mietvertragliche Regelungen
nicht wirksam oder anderweitig einzelne Ansprüche
nicht durchsetzbar sind. Es besteht hierbei insbesondere
die Möglichkeit, dass die Kostentragung oder
Umlage von Nebenkosten rechtlich oder wirtschaftlich
nicht durchgesetzt werden können. Ferner kann
es zu rechtlichen oder wirtschaftlichen Meinungsverschiedenheiten
mit einem Mieter über den Umfang
der Mietzahlungs­ und Nebenkostenzahlungspflichten
kommen. Dies kann zu Mietstreitigkeiten und Mietminderungen
bis hin zur Kündigung des Mietvertrages
führen mit der Folge des Ausfalls von Mietzahlungen
und entsprechend negativen Folgen für die wirtschaftliche
Situation der Fondsgesellschaft.
Der Mietvertrag mit dem Hauptmieter CBA wurde
ursprünglich für eine Laufzeit von 12 Jahren bis zum
16. August 2019 vereinbart, wobei der CBA drei Optionen
zur Mietverlängerung für jeweils weitere fünf
Jahre eingeräumt wurden. Sollten die Verlängerungsoptionen
– entgegen der Annahme in der Prognoserechnung
(Tz. 7) – durch den Hauptmieter nicht
ausgeübt werden, trägt der Vermieter und damit die
Fondsgesellschaft das Risiko der Neuvermietung bzw.
der weiteren Verwertung des Fondsobjektes. Auch
betreffend der Einzelhandelsflächen wurde im Rahmen
der Prognoserechnung mit Ablauf der gegenwärtigen
Mietverhältnisse eine Anschlussvermietung zu
projizierten Bedingungen unterstellt (Details zu den
vorstehenden Prognoseannahmen siehe in Tz. 7). Ist
eine Neuvermietung bzw. Verwertung nicht zu den
prognostizierten Konditionen möglich, kann dies
zu einer Reduzierung oder zum Ausfall von Ausschüttungen
bzw. von Kapitalrückzahlungen an die
Anleger, aber auch – falls während der Fondslaufzeit
eine Nachfinanzierung mit Fremdkapital erfolgt – ggf.
zur Fälligstellung der Fremdkapitalfinanzierung und
Zwangsversteigerung durch die finanzierende Bank
führen. Es besteht dann das Risiko, dass die Anleger
ihre Kapitaleinlage nebst Agio teilweise oder vollständig
verlieren könnten.
22
Fallen Mieter, insbesondere der Hauptmieter CBA,
während der Laufzeit des Mietvertrages aus oder
wird der entsprechende Mietvertrag aus anderem
Grund vorzeitig aufgelöst, trägt der Vermieter (und
damit letztlich die Fondsgesellschaft) das Risiko der
Anschlussvermietung, welches neben den damit verbundenen
Kosten und Aufwendungen (z. B. für Makler
oder Mieterincentives) auch das Leerstandsrisiko, das
Risiko einer geringeren Miethöhe sowie das Risiko einer
erforderlichen Revitalisierung des Fondsobjektes
umfasst. Dieses Risiko besteht naturgemäß ebenfalls
am Ende des jeweils laufenden Mietvertrages. Eine
ggf. in diesen Fällen erforderliche Revitalisierung oder
ein Umbau des Fondsobjektes könnte erhebliche
ungeplante Kosten und Aufwendungen bzw. höhere
Kosten und Aufwendungen als geplant verursachen,
die letztlich seitens des Vermieters (und damit letztlich
durch die Fondsgesellschaft) getragen werden
müssten. Im Rahmen der Prognoserechnung wurde
aufgrund der heutigen Bonität des Hauptmieters für
die Laufzeit dieses Mietvertrages davon ausgegangen,
dass derartige Kosten nicht entstehen. Für das Ende
des jeweiligen Mietvertrages, auch für die Einzelhandelsflächen,
wurden im Rahmen der Prognoserechnung
auf Grundlage von Analysen und Projektionen
des lokalen Gutachters aus heutiger Sicht angemessene
Ansätze für die Wieder­ bzw. Weitervermietung
und die Revitalisierung des Fondsobjektes berücksichtigt
(Details hierzu siehe in Tz. 7). Bei Eintritt negativer
Abweichungen, bspw. einer geringeren Marktmiete
zum Zeitpunkt des Auslaufs des bestehenden
Mietvertrages als projiziert und / oder im Fall höherer
Revitalisierungs­ und Wieder­ bzw. Weitervermietungskosten
als angenommen, kann es aus der Sicht
der Anleger zu erheblichen Abweichungen gegenüber
der prognostizierten Rentabilität der Beteiligung
bis hin zum Totalverlust der Kapitaleinlage nebst Agio
kommen.
Gemäß den mietvertraglichen Regelungen, auch
betreffend die Einzelhandelsflächen und die Parkplätze,
findet für die gesamte Grundmietdauer eine
feste jährliche Mietanpassung (sog. Rent Review)
statt. Die Details hierzu sind in Tz. 7 bzw. Tz. 10.6
dargestellt. Diese festen jährlichen Mietsteigerungen
unter den jeweiligen Mietverträgen sind jedoch nur
für die Dauer der Grundmietzeit des bestehenden
Mietvertrages vertraglich abgesichert (betreffend
den Hauptmieter also bis zum 16. August 2019). Im

Rahmen eines eventuellen Anschlussmietvertrages
oder zum Zeitpunkt einer Mietvertragsverlängerung
ist es möglich, dass derartige Mietanpassungen nicht
oder nicht im gleichen Umfang möglich sind, sodass
die Wertsicherung auf dieser Basis nur bis zum
Ab lauf der aktuellen Grundmietlaufzeiten besteht.
Zum Zeitpunkt einer Anschlussvermietung oder
einer Mietvertragsverlängerung (z. B. bei Ausübung
der Verlängerungsoptionen) kann die Miete auch
zu einer ggf. geringeren Marktmiete hin angepasst
werden mit der Folge, dass die Netto­Mieteinnahmen
langfristig sinken. In diesen Fällen würde sich die
Rentabilität der Beteiligung reduzieren und auch ein
teilweiser oder vollständiger Verlust der Kapitaleinlage
der Anleger nebst Agio ist nicht auszuschließen.
Die zum Veräußerungszeitpunkt angenommene
Marktmiete ist aus dem Gutachten des lokalen Experten
von Colliers International abgeleitet. Es besteht
das Risiko, dass die Expertenprojektionen bzw. die
Annahmen des Gutachters nicht eintreffen und die
Marktmiete zum Zeitpunkt der prognostizierten bzw.
tatsächlichen Veräußerung des Fondsobjekts oder
dessen Anschlussvermietung erheblich unter der
aktuell erzielten Netto­Miete liegt. Da die Marktmiete
in eine Veräußerungspreiskalkulation einfließt, kann
sich in diesem Fall die Rendite der Anleger aus der
vorliegenden Beteiligung erheblich verschlechtern
(siehe hierzu auch die Sensitivitätsanalysen in Tz. 8).
Auch ein Verlust der Kapitaleinlage nebst Agio der
Anleger wäre bei materiellen diesbezüglichen Abweichungen
von der Prognose nicht auszuschließen. Eine
geringere Marktmiete als in der Prognose für den
Zeitpunkt der entsprechenden Anschlussvermietung
angenommen würde ebenfalls die Netto­Mieteinnahmen
reduzieren, was Kürzungen bzw. die Aussetzung
von Ausschüttungen der Fondsgesellschaft
an die Anleger sowie ggf. ebenfalls einen geringeren
Ver äußerungserlös nach sich ziehen könnte.
Die Mietverträge, insbesondere auch der Hauptmietvertrag
mit der CBA, beinhalten ggf. Regelungen, die
dem Mieter unter bestimmten Umständen eine Übertragung
des Mietvertrages (sog. Assignment) eine
Untervermietung (Subleasing) oder eine vergleichbare
anderweitige Übertragung von Rechten aus
dem Mietvertrag (auch für Zwecke der Besicherung)
ermöglichen. Eine Übertragung des Mietvertrages
oder eine (ggf. auch teilweise) Untervermietung an
bzw. eine gemeinsame Nutzung mit Gesellschaften,
23
die dem Commonwealth Banks Act unterliegen, oder
mit der CBA verbundene Unternehmen oder Tochtergesellschaften
oder deren Rechtsnachfolger ist ohne
Zustimmung des Vermieters möglich. Hieraus kann
sich aus Sicht des Vermieters ggf. eine Verschlechterung
der Bonität des / der Mieter(s) ergeben. In anderen
Fällen sind unter dem Hauptmietvertrag Übertragungen
oder Untervermietungen nur möglich,
wenn der Mieter zur Zufriedenheit des Vermieters
nachweist, dass Dritte finanziell gesund und in der
Lage sind, die mietvertraglichen Verpflichtungen zu
erfüllen. Außerdem dürfen zu diesem Zeitpunkt keine
Mietrückstände bestehen, es darf keine Vertragsverletzung
hinsichtlich des Hauptmietvertrags vorliegen,
die Kosten des Vermieters betreffend der Abtretung
der Rechte aus dem Mietvertrag müssen vom bisherigen
Mieter übernommen werden, bestimmte
Ver träge und Vereinbarungen müssen ausgefertigt
werden und es müssen bestimmte Garantien, Bankbürgschaften
und Freistellungserklärungen vor liegen,
die der Vermieter in angemessenem Umfang
in diesem Fall fordert. Durch das vorgenannte Recht
des Mieters kann es während der Haltedauer der
Beteiligung ggf. zu einem Wechsel des Hauptmieters
mit allen damit verbundenen Restrisiken kommen.
So könnte sich bspw. die Bonität des neuen Mieters
(des Abtretungsempfängers) nach Vollzug der Abtretung
schlechter entwickeln als dies der Fall gewesen
wäre, wenn die CBA Mieter unter dem Mietvertrag
geblieben wäre und es könnten sich unter diesen
Umständen die vorstehend genannten Folgen bzw.
Risiken materialisieren.
Auch betreffend den erbbaurechtsähnlichen Vertrag
für das Grundstück betreffend das Fondsobjekt sind
Risiken zu beachten, die im Rahmen der Vermietung
des Fondsobjektes entstehen können (siehe hierzu
auch die Hinweise und Ausführungen in Tz. 3.2.1 und
die Details in Tz. 10.6). So muss die Vermietungsstrategie
grundsätzlich und mit nachhaltigen Bemühungen
einen bestimmten Mietermix für die Einzelhandelsflächen
berücksichtigen. Bei Nichteinhaltung
dieser Regelung können neben dem Kündigungsrecht
der SOPA unter dem erbbaurechtsähnlichen Vertrag
auch unter dem Mietvertrag mit dem Hauptmieter
Mietkürzungen in erheblichem Umfang entstehen
(in Höhe des Wertes der Einzelhandelsflächen). Auch
wenn die Nutzung und / oder das Management des
Fondsobjektes in einer Weise erfolgt, die ein be­

stimmtes Umweltrating (sog. ABGR­ oder Greenstar­
Rating) nicht erreicht und aufrechterhält, besteht ein
Kündigungsrecht der SOPA, wie in Tz. 3.2.1 näher
beschrieben. All diese Fälle beinhalten aus Sicht der
Anleger das Risiko des teilweisen oder vollständigen
Verlusts der Kapitaleinlage nebst Agio.
3.3.3 Zwischenfinanzierung
Sollte das erforderliche Kommanditkapital zum Zeitpunkt
der Kaufpreiszahlung im Dezember 2008 nicht
zur Verfügung stehen, muss das Kommanditkapital
bis zur Vollplatzierung teilweise oder ganz zwischenfinanziert
werden. Im Rahmen des prognostizierten
Investitions­ und Finanzierungsplanes (Tz. 6) bzw.
der Prognoserechnung (Tz. 7) wurden entsprechende
Ansätze auf der Grundlage von Schätzungen und
Annahmen betreffend das Zeitfenster für die Eigenkapitalplatzierung
der Fondsgesellschaft und betreffend
den damit ggf. zusammenhängenden Kosten und
Aufwendungen getroffen. Eine Finanzierungszusage
der Bayerischen Landesbank in Höhe von grundsätzlich
bis zu AUD 115 Mio. für den Zeitraum bis zum
30. Juni 2009 liegt vor, es müssen von der Fondsgesellschaft
jedoch bestimmte Auszahlungsvoraussetzungen
erfüllt werden und es besteht das grundsätzliche
Risiko, dass die Bank bei Nichterfüllung dieser
Voraussetzungen den Kredit nicht auszahlt. Sollte
dieser Fall eintreten, dann wäre die Fondsgesellschaft
nicht in der Lage, Ihre Zahlungsverpflichtungen
unter den relevanten Verträgen, insbesondere unter
dem Kaufvertrag für das Fondsobjekt, zu erfüllen
und es wäre nicht auszuschließen, dass in diesem
Fall die Fondsgesellschaft insolvent würde und dass
die Anleger teilweise oder vollständig ihre Kapitaleinlage
nebst Agio verlieren würden. Die Laufzeit
der Zwischenfinanzierung kann bei Zustimmung der
zuständigen Gremien der Bayerischen Landesbank
sowie bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen ggf.
einmalig bis zum 30. Juni 2010 verlängert werden
(Details hierzu siehe in Tz. 10.4). Liegen die Kosten
der ggf. erforderlichen Zwischenfinanzierung, bspw.
im Falle steigender bzw. tatsächlich höherer Zinsen
oder Kredit­ und Liquiditätsmargen, aufgrund von
Platzierungsverzögerungen oder verspäteten Einzahlungen
durch die Anleger, höher als in der Prognoserechnung
bzw. dem Investitions­ und Finanzierungsplan
kalkulatorisch angesetzt, gehen diese zunächst
zulasten der Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft.
24
Sollte die vorhandene Liquidität nicht ausreichen,
wäre eine Nachfinanzierung dieser Kosten erforderlich
und / oder die geplanten Ausschüttungen an
die Anleger können sich entsprechend reduzieren
oder im schlimmsten Fall entfallen bzw. ausgesetzt
werden. Sollte sich die Eigenkapitalplatzierung über
einen sehr langen Zeitraum verzögern bzw. sollten
sonstige Rahmenbedingungen ungünstig sein (z. B.
falls in diesem Fall die finanzierende Bank die Laufzeit
des Darlehens für die Zwischenfinanzierung nicht
verlängert), ist nicht völlig auszuschließen, dass die
Anleger Ihre Kapitaleinlage nebst Agio teilweise oder
vollständig verlieren.
Im prognostizierten Investitions­ und Finanzierungsplan
(Tz. 6) ist in der Position „Finanzierungskosten“
eine kalkulatorische Rückstellung für Zwischenfinanzierungszinsen
enthalten. Aus Vereinfachungsgründen
geht die Prognoserechnung von einer
vollständigen Einzahlung des Eigenkapitals im
Dezember 2008 aus und stellt demgemäß auch einen
entsprechenden Liquiditätsabfluss für projizierte
Ausschüttungen in Höhe von 6,5 % im Jahr 2009 dar.
Da das Zinsniveau zzgl. der anfallenden Bankmarge
für eine mögliche Zwischenfinanzierung des Eigenkapitals
zum Zeitpunkt der Prospektierung deutlich
über 6,5 % liegt, wurde im Rahmen des Investitions­
und Finanzierungsplans aus Gründen der kaufmännischen
Vorsicht, für den Fall, dass das Eigenkapital
zu einem späteren Zeitpunkt eingezahlt wird und die
Zwischenfinanzierung des Eigenkapitals durch die
BayernLB in Anspruch genommen werden muss, eine
Rückstellung gebildet. Die Verzinsung der Zwischenfinanzierung
erfolgt auf variabler Basis in Anlehnung
an den AUD­BBSW (allgemeiner Basissatz für Finanzierungen
in Australien) je nach Zinsbindungsfrist zzgl.
einer vereinbarten Marge und zzgl. der jeweiligen
Liquiditätskosten der Bank. Für den nicht in Anspruch
genommenen Kreditbetrag sind jährlich Bereitstellungszinsen
von 0,25 % zumindest bis zum nächsten
Zinstermin an die Bank zu entrichten. Für den Zwischenfinanzierungszins
und die Bereitstellungsprovision
wurde im Rahmen des Investitions­ und Finanzierungsplans
eine Rückstellung in Höhe von AUD
1.351.054 gebildet. Diese Kosten sind im Rahmen des
Investitions­ und Finanzierungsplans als bloße Schätzposition
enthalten und es wurden die Mieteinnahmen
des Rumpfjahres 2008 (in Höhe von rd. AUD 236.682)
mit den angesetzten Finanzierungskosten verrechnet.

Sollten der tatsächliche Zinsaufwand und die Bereitstellungskosten
höher sein als AUD 1.351.054 zzgl.
der eingesparten anteiligen Ausschüttung von 6,5 %,
geht dieser erhöhte Aufwand zulasten der Liquiditätsreserve.
Im Falle von nachteiligen Abweichungen (z. B.
aufgrund eines tatsächlich längeren Platzierungszeitraumes
oder / und aufgrund höherer tatsächlicher
Kosten für die Zwischenfinanzierung des erforderlichen
Kommanditkapitals), könnte dies zu signifikanten
Abweichungen bei der verfügbaren Liquidität
der Fondsgesellschaft führen. Sollte der Fall eintreten,
dass die vorhandene Liquidität nicht ausreicht, wäre
eine Nachfinanzierung dieser Kosten erforderlich
und / oder die geplanten Ausschüttungen an die Anleger
können sich entsprechend reduzieren oder im
schlimmsten Fall entfallen bzw. ausgesetzt werden. In
diesen Fällen ist auch nicht auszuschließen, dass die
Anleger Ihre Kapitaleinlage nebst Agio teilweise oder
vollständig verlieren.
3.3.4 Langfrist- und Anschlussfinanzierung
Das Fondskonzept sieht derzeit keine langfristige
Fremdkapitalaufnahme auf Ebene des australischen
Trusts bzw. der Fondsgesellschaft vor. Im Zuge des
professionellen Asset­ und Fondsmanagements ist
jedoch nicht auszuschließen bzw. ist es während
der Fondslaufzeit ggf. wirtschaftlich sinnvoll, langfristiges
Fremdkapital aufzunehmen und das durch
eine derartige Refinanzierung verfügbare Eigenkapital
ggf. teilweise vorzeitig an die Anleger zurückzuzahlen.
Sollte während der Fondslaufzeit Fremdkapital
in marktüblicher Weise aufgenommen werden (d. h.
es müssten auch übliche Sicherheiten wie dingliche
Rechte an dem Fondsobjekt gestellt werden), sind die
damit ggf. zusammenhängenden Risiken zu beachten.
Sollte ein ggf. während der Fondslaufzeit aufgenommenes
Hypothekendarlehen (oder zusammenhängende
Geschäfte wie Zinssatz­ oder Währungsswaps)
vor Ablauf vorzeitig aufgelöst werden (z. B. bei einem
vorzeitigen Verkauf des Fondsobjekts), könnten je
nach Zinsentwicklung am Kapitalmarkt ggf. Vorfälligkeitsentschädigungen
und Kosten zulasten der Fondsgesellschaft
entstehen, die den Veräußerungserlös für
das Fondsobjekt signifikant reduzieren könnten. Zum
Ablauf einer derartigen Fremdfinanzierung wäre dann
weiterhin am Markt eine Anschlussfinanzierung zu
suchen. In diesem Fall müssten auch die Konditionen
für die Fremdfinanzierung neu verhandelt werden.
25
Sollten die Konditionen für die dann erforderliche
Anschlussfinanzierung aus Sicht der Fondsgesellschaft
nachteilig sein, könnte sich dies nachteilig auf die
Liquidität der Fondsgesellschaft auswirken, was zu
Kürzungen oder gar zu Aussetzungen möglicher Ausschüttungen
an die Anleger führen könnte. Die Höhe
des Zinssatzes für eine etwaige Anschlussfinanzierung
wird sich neben den Kapitalmarktbedingungen zu
diesem Zeitpunkt u. a. nach der Bonität der Mieter,
den Marktbedingungen für Gewerbeimmobilien im
entsprechenden Marktsegment oder auch nach dann
geltenden bankaufsichtsrechtlichen Anforderungen
richten. Ist die Fondsgesellschaft in einer solchen
Situation gezwungen, das Fondsobjekt in einem
schwachen Marktumfeld zu veräußern (bspw. weil
keine Anschlussfinanzierung möglich ist), könnte
dies den Totalverlust der Kapitaleinlage (nebst Agio)
der Anleger nach sich ziehen bzw. eine Reduzierung
gegenüber der prognostizierten Rentabilität für die
Anleger ergeben.
3.3.5 Außerplanmäßiger Finanzierungsbedarf
der Fondsgesellschaft
Sollte bei der Fondsgesellschaft aufgrund der in
diesem Prospekt genannten Risiken weiterer Finanzierungsbedarf
entstehen und kann dieser Finanzierungsbedarf
nicht aus einer Kapitalerhöhung gedeckt
werden, zu der die Kommanditisten nach dem
Gesellschaftsvertrag nicht verpflichtet sind, so müsste
die Fondsgesellschaft Fremdmittel aufnehmen. Dies
könnte sich auf die Liquidität der Fondsgesellschaft
nachteilig auswirken und zu einer Verminderung bzw.
Ausbleiben der prognostizierten Ausschüttungen an
die Anleger führen. Es kann auch nicht ausgeschlossen
werden, dass zum Zeitpunkt der erforderlichen
Fremdkapitalaufnahme eine Finanzierung nur zu
für die Fondsgesellschaft ungünstigen Bedingungen
möglich sein wird oder dass keine zusätzliche Finanzierung
gewährt wird. Im letzteren Fall besteht das Risiko,
dass es zu einer Insolvenz der Fondsgesellschaft
kommen könnte und die Anleger ihre Kapitaleinlage
nebst Agio vollständig verlieren.
3.3.6 Kosten der Gesellschaft
Es werden Kosten und Aufwendungen u. a. für bestimmte
Dienstleistungen entstehen, die nicht auf die
Mieter umgelegt werden können. Diese sind im Rahmen
des Investitions­ und Finanzierungsplanes (Tz. 6)
sowie der Prognoserechnung (Tz. 7) berücksichtigt.

Das Gleiche gilt für die Gesellschaftskosten (Kosten
des Jahresabschlusses und für rechtliche und / oder
steuerliche Beratung) bzw. für Treuhandgebühren
und für die Geschäftsbesorgung durch die Real I.S. Für
einige dieser Kostenpositionen sind Vereinbarungen
mit Festbeträgen vereinbart, sodass insoweit keine
wesentlichen Risiken einer Abweichung von den
Kostenansätzen in der Prognoserechnung bestehen.
Ein Teil der vorgenannten Kostenpositionen basiert
jedoch auf Kostenschätzungen (z. B. Kosten des jährlichen
Abschlusses und der Rechts­ und Steuerberatung),
die zwar aus heutiger Sicht angemessen durch
die Prospektherausgeberin angesetzt wurden, die
jedoch in ihrer tatsächlichen Höhe von den Ansätzen
im Investitions­ und Finanzierungsplan oder in der
Prognoserechnung abweichen können. Betreffend
der Entwicklung der laufenden Kosten auf der Ebene
des australischen Trusts (und der Treuhänderin des
Trusts) bzw. der Fondsgesellschaft wurden entweder
feste Vereinbarungen getroffen oder es wurden
Schätzungen seitens der Prospektherausgeberin
vorgenommen. Es ist auch nicht auszuschließen, dass
zusätzliche nicht vorgesehene Kosten entstehen (z. B.
auch aufgrund höherer Kostensteigerungen als angenommen)
und einen erhöhten Finanzierungsbedarf
oder eine Reduktion der projizierten Liquidität erfordern.
Hierdurch können nachteilige Abweichungen
von den Ansätzen im Investitions­ und Finanzierungsplan
bzw. in der Prognoserechnung entstehen, die zu
einer geringeren Ausschüttung der Fondsgesellschaft
und zu einer nachteiligen Abweichung betreffend der
Rentabilität der Beteiligung aus der Sicht der Anleger
führen können.
3.3.7 Liquidität
Für unvorhergesehene Ausgaben oder Mindereinnahmen
ist eine Liquiditätsreserve vorgesehen. Die Liquiditätsreserve
der Fondsgesellschaft wird aus einem
im Investitions­ und Finanzierungsplan eingestellten
Betrag bzw. aus laufenden Liquiditätsüberschüssen
der Gesellschaft gebildet. Durch die tatsächliche
Entwicklung (z. B. bei niedrigeren Mieteinnahmen als
prognostiziert oder auch aufgrund höherer als in der
Prognose angesetzter Kosten oder Steuern) kann die
Liquiditätsreserve erheblich geringer sein als in der
Kalkulation prognostiziert. Es ist nicht auszuschließen,
dass die tatsächlich vorhandene Liquiditätsreserve
26
nicht ausreicht, um die vorgenannten Risiken absichern
zu können und daher andere Kapitalbeschaffungsmaßnahmen
(z. B. Fremdkapitalaufnahme)
erforderlich werden oder auch dass der – auf Basis
der aktuellen Zinssituation bzw. aufgrund historischer
Zinsentwicklungen – angenommene Zinssatz von
6,5 % p. a. für die Anlage der Liquiditätsreserve nicht
erreicht wird. In der Folge könnte dies gegenüber
der Prognose zu deutlich geringeren Ausschüttungen
oder gar zu einer Aussetzung möglicher Ausschüttungen
führen, wobei sich die Rentabilität der Beteiligung
gegenüber der Prognose in diesen Fällen
erheblich verringern könnte.
3.3.8 Vertragspartner/Bonität der Vertragspartner
Diesem Beteiligungsangebot liegt eine Vielzahl von
Verträgen zugrunde. Die ordnungsgemäße Durchführung
dieser Verträge ist u. a. von der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit und der Vertragstreue der Vertragspartner,
der Wirksamkeit der einzelnen vertraglichen
Regelungen und zum Teil von der Auslegung der
vertraglichen Bestimmungen abhängig. Sollte es im
Zeitablauf zu einem Ausfall des einen oder anderen
Vertragspartners kommen, kann dies aus Sicht des
Anlegers negative Auswirkungen auf den Wert des
Anteils an der Fondsgesellschaft haben. Es bestehen
daher im Zusammenhang mit der Beteiligung insbesondere
auch entsprechende Bonitätsrisiken. Es
kann grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden,
dass Vertragspartner – insbesondere die Mieter / der
Hauptmieter, Versicherungsgesellschaften oder
diverse Gewährleistungsverpflichtete – ihren finanziellen
oder sonstigen Verpflichtungen gegenüber
dem australischen Trust bzw. der Fondsgesellschaft
oder gegenüber dem einzelnen Gesellschafter wegen
Zahlungsschwierigkeiten oder aus anderen Gründen
nicht bzw. nicht in voller Höhe nachkommen können
und sich hierdurch negative Auswirkungen auf die
wirtschaftliche Entwicklung der Fondsgesellschaft
und somit auf den Wert des Anteils an der Fondsgesellschaft
ergeben. Es kann nicht ausgeschlossen werden,
dass der Verkäufer seinen Verpflichtungen aus
dem Kaufvertrag gegenüber der Fondsgesellschaft
nicht bzw. nicht in voller Höhe nachkommt und sich
hierdurch negative Auswirkungen auf die wirtschaftliche
Entwicklung der Fondsgesellschaft und für die
Anleger ergeben.

3.3.9 Veräußerung der Fondsimmobilie/
Wertentwicklung /Beteiligungsdauer
Da bei der Veräußerung der Fondsimmobilie der
Verkaufspreis u. a. von der Ertragskraft der Immobilie
selbst und damit in erster Linie von der jeweils
aktuellen Vermietungssituation des Fondsobjektes
(z. B. Bonität der Mieter, Regelungen und Laufzeit
der Mietverträge), von der Standortqualität bzw. der
zum Zeitpunkt der Veräußerung am Markt bestehenden
Nachfrage von Investoren abhängig sein wird,
ist nicht vorhersehbar, ob eine Veräußerung des
Fondsobjektes zu für den Anleger günstigen Konditionen
möglich sein wird. Die Wertentwicklung der
Fondsimmobilie und der erzielbare Wiederverkaufspreis
sind daher von heute nicht vorhersehbaren,
markt­ und objektspezifischen Entwicklungen sowie
von verschiedenen gesamtwirtschaftlichen oder
branchenspezifischen Faktoren abhängig. Zum Ablauf
des Prognosezeitraums werden in Tz. 8 „Prognostizierter
Beteiligungserfolg und Sensitivitätsanalysen“
verschiedene Szenarien dargestellt, wobei diese nur
Abweichungen, nicht aber „worst­case“­Szenarien
darstellen, bei denen die Anleger die Kapitaleinlage
nebst Agio ganz oder teilweise verlieren können.
Die im Rahmen der Prognoseberechnung ermittelte
Rentabilität basiert zu einem maßgeblichen Teil auf
dem kalkulierten Veräußerungserlös des Fondsobjektes.
Sollte das Fondsobjekt tatsächlich nicht zum
kalkulierten Preis veräußert werden können, wird die
tatsächliche Rentabilität aus Anteilen an der Fondsgesellschaft
geringer ausfallen und kann auch die
Rückzahlung des Kapitalanteils nebst Agio infrage
stehen. Der Erlös aus der Veräußerung des Fondsobjektes
wird dazu verwendet, zunächst die Verbindlichkeiten
der Fondsgesellschaft gegenüber Drittgläubigern
und danach solche gegenüber Gesellschaftern
zu bedienen. Ein verbleibender Verwertungserlös
wird im Verhältnis der Kapitaleinlage (Kapitalkonto I)
an die Gesellschafter ausgezahlt. Liegt der erzielte
Veräußerungserlös unter dem ursprünglich gezahlten
Kaufpreis, so kann der dem Anleger zustehende
Anteil am Veräußerungserlös unter die ursprünglich
geleistete Anlagesumme absinken. Es ist auch nicht
auszuschließen, dass im Extremfall der Veräußerungserlös
nach Bedienung der Verbindlichkeiten aufgezehrt
ist. Dies würde für den Anleger wirtschaftlich zu
einem Verlust seiner geleisteten Anlagesumme nebst
27
Agio führen. Auch ist im Hinblick auf eine künftige
Wertentwicklung zu beachten, dass die im Rahmen
des Beteiligungsangebotes anfallenden Dienstleistungsvergütungen
und Kosten keine wertbildenden
Aufwendungen der Investition für einen späteren
Erwerber darstellen, mit der Folge, dass diese erst
durch Wertzuwächse bei der Fondsimmobilie kompensiert
werden müssen. Die Veräußerung der
Fondsimmobilie ist durch keinerlei Vereinbarungen
gesichert. Insofern besteht zu jedem Zeitpunkt das Risiko,
dass die Fondsimmobilie nicht veräußert werden
kann und daher der im Rahmen der Prognoserechnung
kalkulierte Verkaufserlös nicht erzielt werden
kann. Aufgrund der Größe des Fondsobjektes und der
somit erforderlichen Finanzkraft späterer Käufer ist
die Anzahl potenzieller Käufer eingeschränkt. Dadurch
kann auch die Veräußerbarkeit eingeschränkt
sein und / oder die Kaufpreisfindung verzerrt werden.
Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass eine
Veräußerung der Immobilie nicht möglich ist, weil
kein erforderlicher Mehrheitsbeschluss in der Gesellschafterversammlung
der Fondsgesellschaft gefasst
wird oder weil die hierzu erforderliche Zustimmung
der SOPA nicht erhalten werden konnte (siehe
Tz. 3.2.1).
Die Prognoserechnung geht davon aus, dass die
Fondsimmobilie zum Ende des Jahres 2019 (prognostizierte
Bewirtschaftungsphase) veräußert wird
(Details siehe Tz. 7). Aufgrund der Nutzung des
Fondsobjektes für zu diesem Zeitpunkt rd. zwölf Jahre
und der in diesem Jahr auslaufenden Grundmietzeit
unter dem Hauptmietvertrag mit der CBA wurden
im Zusammenhang mit der Veräußerung Kosten in
Zusammenhang mit der Renovierung, Wieder­ bzw.
Anschlussvermietung und dem Verkauf der Fondsimmobilie
angesetzt und von den Veräußerungserlösen
im Jahr 2019 abgezogen (Details siehe Tz. 7). Sollten
die Kostenansätze im Rahmen der Prognoserechnung
in einer solchen Situation nicht ausreichen, würde
dies ggf. zu einer Verringerung der möglichen Netto­
Veräußerungserlöse führen, was sich negativ auf die
Rentabilität für die Anleger auswirken könnte, ggf. bis
hin zu einem teilweisen oder vollständigen Verlust
der investierten Kapitaleinlage nebst Agio. Sollte
das Fondsobjekt Ende 2019 nicht veräußert werden,
dann besteht neben dem Anschluss­ bzw. Weitervermietungsrisiko
auch das Risiko der Refinanzierung

derartiger Renovierungs­ und Vermietungskosten und
ggf. der Überbrückung etwaiger Leerstandszeiten,
was ggf. ebenfalls aus Sicht der Anleger zu dem vorstehend
dargestellten negativen Beteiligungsausgang
führen kann.
Sollte ein Verkauf des Fondsobjekts aufgrund der
Marktlage oder Mietsituation Ende 2019 wirtschaftlich
nicht sinnvoll bzw. durchführbar sein, kann sich
die Beteiligungsdauer des Anlegers deutlich verlängern.
Ist die Fondsgesellschaft durch externe Einflüsse
(z. B. im Falle einer erforderlichen, jedoch nicht möglichen
Anschlussvermietung oder Anschlussfinanzierung)
gezwungen, die Fondsimmobilie unter Druck in
einem schwachen Marktumfeld zu verkaufen, können
die Anleger im schlimmsten Fall ihre gesamte Kapitaleinlage
nebst Agio verlieren.
3.3.10 Währungsrisiko
Die Investition erfolgt bis auf einige Nebenkosten in
australischen Dollar (AUD). Der Mittelrückfluss (Ausschüttungen
und Veräußerungserlös) erfolgt in AUD,
sodass innerhalb der Fondsgesellschaft (einschließlich
des australischen Trusts) kein erhebliches Wechselkursrisiko
besteht.
Die Einlage in die Fondsgesellschaft und alle wesentlichen
sonstigen vom Anleger im Rahmen des Beteiligungsangebotes
zu leistenden Zahlungen haben in
AUD zu erfolgen. Der Wechselkurs des australischen
Dollars zum Euro, aber auch zu anderen Währungen,
war in der Vergangenheit deutlichen Schwankungen
unterworfen und wird auch zukünftig Schwankungen
unterliegen. Anleger, deren persönliche, finanzielle
Verhältnisse durch andere Währungen als den australischen
Dollar, also z. B. durch den Euro geprägt sind,
sowie Anleger, die ihre Kapitaleinlage durch einen
Umtausch von anderen Währungen in AUD leisten
bzw. ihren AUD­Mittelrückfluss (anteilige Ausschüttungen
und anteiliger Veräußerungserlös) z. B. in EUR
transferieren, sind einem entsprechenden Wechselkursrisiko
ausgesetzt. Eine Veränderung des Wechselkurses
zulasten des Anlegers kann das Ergebnis der
Beteiligung für den Anleger massiv beeinträchtigen
und auch zu Verlusten auf Ebene des Anlegers führen.
Da die Fondsgesellschaft ihre Einnahmen in AUD
erzielt, einige Ausgaben (u. a. laufende Kosten für Jahresabschlussarbeiten)
zum Teil aber in EUR zu leisten
28
sind, ist sie zu jedem Zeitpunkt des Umtausches von
AUD in Euro einem entsprechenden Wechselkursrisiko
ausgesetzt. Sofern es zu einer Abschwächung des
AUD gegenüber dem EUR kommt, verschlechtert sich
entsprechend die Liquidität der Fondsgesellschaft
mit der Folge, dass sich u. U. die ausschüttungsfähige
Liquidität der Fondsgesellschaft reduziert.
3.3.11 Quellenangaben
Im vorliegenden Beteiligungsprospekt wurden Angaben
von Dritten, insbesondere von den Rechts­ und
Steuerberatern der Fondsgesellschaft sowie vom
Bewertungsgutachter und von Immobiliensachverständigen
(zusammen die „externen Experten“)
übernommen. Der Inhalt und die Richtigkeit der
Angaben der externen Experten können weder von
der Fondsgesellschaft noch von der Prospektherausgeberin
überprüft werden. Sofern möglich wurden in
den Verträgen über die Beauftragung der externen
Experten Bestimmungen aufgenommen, unter denen
die externen Experten gegenüber der Fondsgesellschaft
für die Richtigkeit und Vollständigkeit der gemachten
Angaben in marktüblichem Umfang haften.
Es ist nicht auszuschließen, dass die von den externen
Experten übernommenen Aussagen und Angaben
unrichtig, unvollständig und / oder aus dem Sachzusammenhang
herausgelöst, missverständlich oder
sogar irreführend sind. Es kann ebenfalls nicht ausgeschlossen
werden, dass die Unrichtigkeit und / oder
Unvollständigkeit dieser Aussagen zu negativen
Abweichungen vom prognostizierten Verlauf der Beteiligung
führen. Eine Haftung der externen Experten,
deren Aussagen und Angaben übernommen wurden,
ist nicht in jedem Fall möglich oder wurde in einigen
Fällen auch im marktüblichen Umfang beschränkt.
3.3.12 Eingeschränkte Fungibilität
Für den Handel mit Anteilen an der Fondsgesellschaft
gibt es keinen öffentlichen Markt; die Fungibilität ist
somit eingeschränkt. Ein kurzfristiger Verkauf der An­
teile an der Fondsgesellschaft ist nicht gewährleistet.
Ferner kann die Fungibilität auch durch die steuerliche
Situation, insbesondere durch die derzeit
geltende zehnjährige sog. Spekulationsfrist für
indirekt im Privatvermögen gehaltene Immobilien
in Deutschland, beschränkt sein. Ebenso ist nicht
ausgeschlossen, dass eine Veräußerung der Beteiligung
auf Ebene des Anlegers u. U. als gewerblicher

Grundstückshandel gewertet werden kann, was zu
erheblichen steuerlichen Nachteilen des Anlegers im
Hinblick auf die Beteiligung und sonstige Immobiliengeschäfte
des Anlegers führen kann. Des Weiteren
sind bei einer Veräußerung der Beteiligung die Vorschriften
des Gesellschaftsvertrages, insbesondere
Beschränkungen hinsichtlich der Übertragbarkeit der
Anteile an der Fondsgesellschaft, zu beachten. Jeder
Kommanditist ist verpflichtet, eine beabsichtigte Verfügung
über den Gesellschaftsanteil der geschäftsführenden
Kommanditistin schriftlich anzuzeigen. Die zur
Verfügung über den Anteil erforderliche Zustimmung
der geschäftsführenden Kommanditistin kann nur
erteilt werden, sofern im Anschluss (i) kein Anleger
einzeln und / oder zusammen mit nahestehenden
Personen 20 % oder mehr des Gesellschaftskapitals
der Fondsgesellschaft hält und weiterhin mindestens
300 Anleger an der Gesellschaft beteiligt sind sowie
(ii) den 20 Anlegern mit den höchsten gezeichneten
Beteiligungsbeträgen zusammen weniger als 75 % des
Gesellschaftskapitals der Fondsgesellschaft zuzurechnen
ist (vgl. § 23 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft). Zudem ist der Bayernfonds
Immobiliengesellschaft mbH eine beabsichtigte Veräußerung
und deren Bedingungen anzuzeigen und
ist dieser der Ankauf der Beteiligung zu den Bedingungen
der beabsichtigten Veräußerung anzubieten.
Die Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH ist bereit,
bei einer Veräußerung beratend und vermittelnd
tätig zu werden. Es ist jedoch nicht auszuschließen,
dass die Erzielung eines angemessenen, insbesondere
über dem Einstandspreis (Nominalwert) liegenden
Kaufpreises nicht möglich ist. Auch ist im Hinblick auf
die Veräußerbarkeit zu beachten, dass die im Rahmen
des Beteiligungsangebotes anfallenden Dienstleistungsvergütungen
für einen späteren Zweiterwerber
keine wertbildenden Aufwendungen darstellen,
sodass diese erst durch zukünftige Wertzuwächse
der Immobilie ausgeglichen werden müssen.
3.3.13 Beteiligung an der Fondsgesellschaft/
Management/Verwaltung
Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft erfolgt auf
unbestimmte Zeit. Das Ausscheiden aus der Fondsgesellschaft
durch ordentliche Kündigung ist erstmals
zum 31. Dezember 2030 möglich. Der ausscheidende
Gesellschafter erhält hierbei grundsätzlich seitens
der Fondsgesellschaft eine Abfindung. Die Fonds­
29
gesellschaft müsste die Zahlung der Abfindung aus
der laufenden Liquidität, der Liquiditätsreserve und
u. U. durch die Aufnahme zusätzlicher Fremdmittel
finanzieren. Dies könnte für die verbleibenden Gesellschafter
zu negativen Auswirkungen auf Ertragslage
und Rentierlichkeit der Beteiligung insbesondere auf
mögliche Ausschüttungen führen.
Ein Missbrauch der Vertretungsmacht, Fehlentscheidungen
bzw. Unterlassung notwendiger Handlungen
der Geschäftsführungen sowie die Verfolgung von
Eigeninteressen zum Nachteil der Anleger können die
Entwicklung der Fondsgesellschaft negativ beeinflussen.
Bei Ausscheiden von Mitarbeitern in verantwortlichen
Positionen müssen geeignete Nachfolger
gefunden werden.
3.3.14 Beschlussfassung in der Fondsgesellschaft
/Stimmrechte/Majorisierung
Es besteht grundsätzlich die Gefahr, dass Kommanditisten
/ Treugeber aufgrund einer Minderheitenstellung
ihre gesellschaftsrechtlichen und wirtschaftlichen
Interessen nicht durchsetzen können. Ferner
besteht die Gefahr, dass bei Nichtwahrnehmung
von Stimmrechten, z. B. durch Nichtteilnahme an der
Gesellschafterversammlung oder am schriftlichen
Abstimmungsverfahren, im Verhältnis zum Gesamtbetrag
der Beteiligung nicht mehrheitlich beteiligte
Kommanditisten / Treugeber in der Abstimmung die
notwendige Beschlussmehrheit stellen und Beschlüsse
in ihrem Interesse fassen. Solche Beschlüsse der
Gesellschafter sind auch für die nicht am Beschlussverfahren
teilnehmenden Kommanditisten / Treugeber
bindend und von diesen entsprechend mitzutragen.
Eine Majorisierung könnte auch durch den Eintritt der
Platzierungsgarantin oder von Anlegern mit hohen
Beteiligungssummen herbeigeführt werden. Es besteht
auch das Risiko, dass die erforderliche Mehrheit
der Gesellschafter wesentliche Beschlüsse wie z. B.
den Verkauf des Fondsobjekts oder die Auflösung
der Fondsgesellschaft gegen den Willen einzelner
Gesellschafter beschließt. Hinzuweisen ist darauf, dass
die Treuhandkommanditistin bei fehlender Weisung
durch den Treugeber im Sinne der Beschlussvorlage
der Geschäftsführung abstimmt (siehe Tz. 14 „Treuhandvertrag“).

3.3.15 Rückzahlungsverpflichtungen aus
Vorabausschüttungen
Gemäß den gesellschaftsvertraglichen Regelungen
der Fondsgesellschaft ist die Geschäftsführung berechtigt,
im laufenden Jahr Vorabausschüttungen an
die Gesellschafter vorzunehmen. Die Genehmigung
erfolgt auf der nächstfolgenden Gesellschafterversammlung,
ggf. im schriftlichen Abstimmungsverfahren.
Sofern die Gesellschafterversammlung die
Genehmigung verweigert, besteht eine Rückzahlungsverpflichtung
für die Anleger. Es besteht das Risiko,
dass Anleger dieser Verpflichtung nicht nachkommen
können. Dies hätte zur Folge, dass die Liquidität der
Fondsgesellschaft weiter verringert würde.
3.3.16 Kündigung des Treuhandvertrages
Scheidet die Treuhandkommanditistin aus der Fondsgesellschaft
aus, besteht für die mittelbar beitretenden
Anleger das Risiko, dass sie während der Laufzeit
des Fonds ihren Kommanditanteil übernehmen und
für die Restlaufzeit unmittelbar halten müssen.
3.3.17 Widerruf von Beteiligungen
Dem Anleger steht nach deutschem Recht die
Möglichkeit eines Rücktritts, insbesondere nach
den Regelungen über Haustürgeschäfte (§§ 312 ff.
BGB), Fernabsatzgeschäfte (§ 312b ff. BGB) sowie
Verbraucherverträge (§§ 355 ff. BGB), offen. Wird
ein Rücktrittsrecht ausgeübt, sind von der Fondsgesellschaft
die vom Anleger geleisteten Mittel gegen
die gezeichnete Anlage zurückzugewähren. Sofern
die Fondsgesellschaft zum Zeitpunkt der Ausübung
des Rücktrittsrechts nicht über ausreichende Mittel
zur Rückzahlung der vom Anleger gewährten Mittel
verfügt, kann auch in diesem Fall das Risiko bestehen,
dass der Anleger seine Anlage nicht oder nicht in
vollem Umfang zurückerhält. Es kann nicht ausgeschlossen
werden, dass zu einem späteren Zeitpunkt
– insbesondere durch einzelne Gerichte oder aufgrund
dann gefestigter Rechtsprechung – festgestellt
wird, dass die Widerrufsbelehrung und / oder die
Verbraucherinformationen nicht oder nicht in dem
erforderlichen Umfang den gesetzlichen Anforderungen
genügen und / oder nicht wirksam erfolgt
sind und dadurch bedingt das gesetzliche Widerrufsrecht
eines Anlegers – u. U. auch nach sehr langer
Zeit – noch nicht erloschen ist. Insofern besteht das
30
Risiko, dass einzelne oder mehrere Anleger zu einem
späteren Zeitpunkt – insbesondere nach Abschluss
des öffentlichen Angebots der Beteiligung an der
Fondsgesellschaft – den Widerruf ihrer Beteiligung
wirksam erklären. In diesem Fall wäre die Fondsgesellschaft
verpflichtet, dem widerrufenden Anleger
die geleisteten Zahlungen (Beteiligungssumme
zzgl. Agio) zu erstatten. Der spätere Widerruf (nach
Abschluss des öffentlichen Angebotes) ist nicht durch
die Platzierungsgarantie der Real I.S. AG abgedeckt.
Dies hätte – u. U. sogar deutliche – Auswirkungen
auf die für Ausschüttungen zur Verfügung stehende
Liquidität. Es kann sein, dass in solch einem Fall die
Ausschüttungen reduziert oder ausgesetzt werden
müssen und / oder die Fondsgesellschaft ihren fälligen
Zahlungsverpflichtungen nicht oder nicht mehr in
voller Höhe nachkommen kann. Auch eine Insolvenz
der Fondsgesellschaft kann in solch einem Fall eintreten.
Für die in der Fondsgesellschaft verbleibenden
Anleger kann dies letztlich den Totalverlust ihrer
Kapitaleinlage nebst Agio bedeuten.
3.3.18 Besondere Risiken/Kapitalanlage mit
Auslandsbezug/anwendbare Rechtsordnung
Mit einer Investition im Ausland können für den Anleger
folgende Risiken verbunden sein:
• Rechtliche oder politische Risiken, die sich Anleger
bei solchen Investitionen zu vergegenwärtigen
haben.
• Steuerliche Besonderheiten, die sich aus dem
deutschen bzw. dem ausländischen Steuerrecht
und / oder aus dem Doppelbesteuerungsabkommen
ergeben.
• Besonderheiten des ausländischen Rechtssystems,
die vom deutschen Rechtsverständnis abweichen
und deshalb besonders erläuterungsbedürftig sind.
• Risiken aus im Ausland abweichenden Usancen.
• Kostenrisiken.
Wesentliche Verträge im Zusammenhang mit dieser
Beteiligung (z. B. die Verträge und Vereinbarungen
im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag und der
Kaufvertrag selbst, der erbbaurechtsähnliche Vertrag
betreffend das Grundstück, auf dem das Fondsobjekt
belegen ist, die Mietverträge betreffend das Fondsob­

jekt) unterliegen ausländischem, insbesondere australischem
Recht. Aus diesem Grund können gerichtliche
Auseinandersetzungen ggf. in Australien nach
den dort geltenden Rechtsgrundsätzen zu führen
sein. Dies kann aus Sicht der Fondsgesellschaft die
Durchsetzung ihrer Rechtsansprüche erschweren und
mit höheren Aufwendungen verbunden sein als in
Deutschland. Es ist daher nicht auszuschließen, dass
sich unvorhergesehene Belastungen hieraus ergeben,
die die wirtschaftlichen Parameter der Prognoserechnung
betreffen und die dadurch zu einer Reduzierung
der prognostizierten Ausschüttung und der Rendite
aus Sicht der Anleger führen.
3.4 Steuerliche Risiken
3.4.1 Allgemein
Die Konzeption dieses Beteiligungsangebots ist auf
nur in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige
Anleger (natürliche Personen) ausgerichtet, die aus
dem Privatvermögen heraus investieren und den
(mittelbaren) Erwerb der Anteile an der Fondsgesellschaft
nicht fremdfinanzieren. Bei Investition aus dem
Betriebsvermögen bzw. Fremdfinanzierung trägt der
Investor u. a. zusätzliche steuerliche Risiken, die in
diesem Prospekt nicht dargestellt sind.
Die Konzeption dieses Beteiligungsangebots beruht
auf dem zurzeit der Prospekterstellung geltenden
deutschen und australischen Steuerrecht, einschließlich
der zu diesem Zeitpunkt einschlägigen Verwaltungspraxis
der zuständigen Behörden sowie der relevanten
Rechtsprechung. Es ist nicht auszuschließen,
dass Gesetzesänderungen und / oder Änderungen in
der Rechtsprechung und / oder der Praxis der deutschen
bzw. australischen Finanzverwaltung zu einer
anderen als der in diesem Prospekt dargestellten bzw.
zugrunde gelegten Besteuerung führen. Dies ist auch
mit Rückwirkung möglich. Ebenso sind voneinander
abweichende Auffassungen der einzelnen Finanzverwaltungen
und Finanzgerichte sowie eine unterschiedliche
Behandlung von Sachverhalten in Australien
und Deutschland nicht ausgeschlossen.
Steuergesetzgebung und Verwaltungspraxis der Finanzverwaltungen
in Deutschland und Australien haben
in den letzten Jahren ständigen Veränderungen
unterlegen. Es ist nicht auszuschließen, dass künftige
31
Veränderungen die steuerliche Situation der Fondsgesellschaft,
der Treuhänderin / des Treuhandvermögens
und die diesem Beteiligungsangebot zugrunde
gelegte Ertrags­ und Liquiditätsplanung nachteilig
beeinflussen.
Deutsches und australisches Steuerrecht ermöglichen
es unter bestimmten Voraussetzungen (Missbrauch
von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten, Anti­
Avoidance Provisions), Gestaltungen für Zwecke der
Besteuerung zu ignorieren. Es ist nicht auszuschließen,
dass die deutsche und / oder australische Finanzverwaltung
im Ergebnis erfolgreich Elemente der
Konzeption dieses Beteiligungsangebots für Besteuerungszwecke
ignorieren bzw. abweichend von der
steuerlichen Konzeption des Beteiligungsangebots
behandeln könnte.
Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass
Deutschland und / oder Australien das abgeschlossene
Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) unterschiedlich
interpretieren oder ändern, zumal das DBA
derzeit neu verhandelt wird (siehe hierzu Details in
Tz. 11). In diesen Fällen könnte sich für die Anleger
die Ausschüttung nach Steuern bzw. die Rentabilität
der Beteiligung nach Steuern auch substanziell
mindern.
Aufgrund der steuerlichen Transparenz der Beteiligungsstruktur
wird dem Anleger das Ergebnis der
Fondsgesellschaft steuerlich zugerechnet und damit
bei diesem nach seinen persönlichen Besteuerungsmerkmalen
und dem sich daraus ergebenden individuellen
Steuersatz versteuert (Details hierzu siehe im
Kapitel „Steuerliche Grundlagen“ in Tz. 11). Es besteht
das Risiko, dass Steuerzahlungen zu leisten sind,
denen keine oder nur deutlich geringere Liquiditätszuflüsse
aus der Fondsbeteiligung gegenüberstehen.
Im Ergebnis kann in Australien und/oder Deutschland
eine andere als die in diesem Prospekt dargestellte
Besteuerung erfolgen. Dies kann die Rentabilität
der Beteiligung aus Sicht der Anleger stark
einschränken und letztlich gar zu einem teilweisen
oder vollständigen Verlust der Kapitaleinlage nebst
Agio führen. Dies gilt auch hinsichtlich jedes der
nachstehend dargestellten steuerlichen Risiken in
Deutschland bzw. Australien.

Dem Anleger wird empfohlen, vor einer Anlageentscheidung
den gesamten Beteiligungsprospekt sorgfältig
zu prüfen und bzgl. der steuerlichen Aspekte
insbesondere Tz. 11 „Steuerliche Grundlagen“ zu
berücksichtigen und im Rahmen seiner Anlageentscheidung
einen auf diesem Gebiet erfahrenen
steuerlichen Berater hinzuzuziehen. Die kalkulierten
bzw. projizierten Ergebnisse können nicht garantiert
werden. Das Risiko der steuerlichen Konzeption und
von Steuerrechtsänderungen trägt somit vollständig
und allein der Anleger und für die Erreichung der
wirtschaftlichen Ziele eines Anlegers wird keine Haftung
übernommen.
3.4.2 Besteuerung in Deutschland
a) Besteuerung der Zinsen aus dem der Treuhänderin
gewährten Darlehen
Die Fondsgesellschaft wird der Treuhänderin des
Treuhandvermögens ein Darlehen insbesondere zur
Finanzierung des Kaufpreises des bzw. von Kosten im
Zusammenhang mit dem Treuhandvermögen(s) gewähren.
Zinszahlungen der Treuhänderin auf dieses
Darlehen sollten in Australien von den steuerpflichtigen
Einkünften aus der Vermietung bzw. Veräußerung
des Fondsobjekts bzw. der Anteile am Treuhandvermögen
abziehbar sein.
Es ist nicht vollständig auszuschließen, dass Zinseinkünfte
aus diesem Darlehen den Anlegern anteilig
als in Deutschland steuerpflichtige Einkünfte aus
Kapitalvermögen zugerechnet werden. Die Anleger
müssten diese Einkünfte aus Kapitalvermögen der
Einkommensteuer unterwerfen (vgl. Tz. 11.3.6). Die
Nachsteuerrendite der Beteiligung des Anlegers an
der Fondsgesellschaft würde sich in diesem Fall erheblich
verringern. Voraussetzung dafür ist, dass das
für die Verwaltung des Treuhandvermögens durch
die Treuhänderin maßgebliche Trust Deed ganz oder
hinsichtlich der Zinszahlungen auf das Darlehen nicht
als eine für deutsche Steuerzwecke transparente Treuhand
anerkannt würde.
b) Besteuerung von Mieteinkünften bzw. Veräußerungsgewinnen
im Anrechnungsverfahren
Die diesem Beteiligungsangebot zugrunde liegende
Prognoserechnung und Prognose des Beteiligungserfolgs
unterstellt, dass Mieteinkünfte aus dem
32
Fondsobjekt und Gewinne aus der Veräußerung des
Fondsobjekts bzw. der Anteile am Treuhandvermögen
in Deutschland auf Ebene des Anlegers nicht der
Einkommensteuer unterliegen.
Es ist nicht auszuschließen, dass die Mieteinkünfte
und Veräußerungsgewinne in Deutschland auf Ebene
des Anlegers ganz oder teilweise (d. h. nicht lediglich
im Rahmen des Progressionsvorbehalts) der Einkommensteuer
unterliegen. Das ist der Fall, wenn die Freistellung
unter dem DBA nach § 50d Abs. 9 Satz 1 EStG
nicht anwendbar ist und / oder australische Veräußerungsgewinne
unter dem DBA nicht von deutscher
Besteuerung freizustellen wären.
Die Freistellung von Mieteinkünften und ggf. Veräußerungsgewinnen
unter dem Abkommen zwischen
der Bundesrepublik Deutschland und dem Australischen
Bund zur Vermeidung der Doppelbesteuerung
und zur Verhinderung der Steuerverkürzung bei
Steuern vom Einkommen und vom Vermögen sowie
bei einigen anderen Steuern vom 24. November 1972
(DBA) ist nicht anwendbar, wenn die Voraussetzungen
des § 50d Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 und / oder Nr. 2 EStG
vorliegen. Das ist der Fall, wenn die Abzugsfähigkeit
von Zinsen auf das der Treuhänderin gewährte Darlehen
oder die (teilweise) Abzugsfähigkeit von Zinsen
auf die ggf. von der Bayerischen Landesbank der
Fondsgesellschaft zur Verfügung gestellte Zwischenfinanzierung
als auf dem DBA beruhende australische
Nichtbesteuerung / Besteuerung mit niedrigerem
Steuersatz bzw. als australische Nichtbesteuerung
infolge Nichtansässigkeit der Fondsgesellschaft qualifiziert
wird (vgl. Tz. 11.3.4).
Es ist nicht auszuschließen, dass Gewinne aus der
Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der Anteile am
Treuhandvermögen unter dem DBA nicht von der
Besteuerung in Deutschland auf Ebene der Anleger
freigestellt sind. Die Anleger könnten dann den
Veräußerungsgewinn in Deutschland der Einkommensteuer
zu unterwerfen haben.
Sollte die Finanzverwaltung, z. B. durch Änderung
von Einkommensteuerbescheiden der Anleger im
Anschluss an eine Betriebsprüfung bei der Fondsgesellschaft,
von der Steuerpflichtigkeit von Mieteinkünften
bzw. Veräußerungsgewinnen in Deutschland

ausgehen, können die Anleger Einkommensteuer
und Zinsen darauf nachzuzahlen haben. Dies könnte
eine erhebliche Liquiditätsbelastung für den Anleger
darstellen.
Die Nachsteuerrendite der Beteiligung des Anlegers
an der Fondsgesellschaft würde sich in diesen Fällen
erheblich verringern.
c) Gewerbesteuer auf Ebene der Fondsgesellschaft
Es ist nicht gänzlich auszuschließen, dass die Fondsgesellschaft
entgegen der Konzeption dieses Beteiligungsangebots
als Mitunternehmerschaft qualifiziert
wird und der Gewerbesteuer unterliegt.
Folge auf Ebene der Anleger könnte insbesondere
auch sein, dass bei Besteuerung der Zinsen aus dem
der Treuhänderin gewährten Darlehen als Einkünfte
aus Kapitalvermögen (vgl. Tz. 3.4.2 a)) zwingend der
individuelle Einkommensteuertarif des Anlegers anzuwenden
und auch ab 2009 keine Abgeltungsbesteuerung
(vgl. Tz. 11.3.6) möglich ist.
Die Nachsteuerrendite der Beteiligung des Anlegers
an der Fondsgesellschaft würde sich in diesem Fall
erheblich verringern.
d) Gewerblicher Grundstückshandel
Die Veräußerung des Fondsobjekts, der Anteile am
Treuhandvermögen oder des Anteils bzw. der Treugeberstellung
an der Fondsgesellschaft ist für deutsche
Steuerzwecke dem Anleger als anteilige Veräußerung
des Fondsobjekts zuzurechnen.
Vorgenannte Veräußerungen können im Zusammenhang
mit weiteren Veräußerungen des Anlegers wie
z. B. von Grundstücken oder Anteilen bzw. der
Treugeberstellung an (mittelbar) grundstückshaltenden
Personengesellschaften einen gewerblichen
Grundstückshandel begründen. Nach der Rechtsprechung
des Bundesfinanzhofs und nach Auffassung der
Finanzverwaltung ist Indiz für das Vorliegen gewerblichen
Grundstückshandels das Überschreiten der sog.
„Drei­Objekt­Grenze“. Die Veräußerung von mehr als
drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums
ist grundsätzlich als steuerpflichtiger gewerblicher
Grundstückshandel zu qualifizieren. Die Veräußerung
des Anteils am Treuhandvermögen durch die Fondsgesellschaft,
des Fondsobjekts durch die Treuhände­
33
rin für die Fondsgesellschaft bzw. des Anteils oder der
Treugeberstellung an der Fondsgesellschaft ist dem
Anleger als Veräußerung eines Objekts zuzurechnen,
wenn der Anleger mindestens 10 % der Fondsanteile
hält oder der Marktwert seines Anteils an der
Fondsgesellschaft bzw. am Fondsobjekt mehr als
EUR 250.000 beträgt. Steigt der Verkehrswert des
Fondsobjekts, kann der Anteil bzw. die Treugeberstellung
an der Fondsgesellschaft für den Anleger
trotz Beteiligungsbetrag an der Fondsgesellschaft von
weniger als EUR 250.000 als Objekt im Sinne der Drei­
Objekt­Grenze qualifizieren. Die Drei­Objekt­Grenze ist
keine starre Nicht­Aufgriffsgrenze. Zum Beispiel kann
auch die Veräußerung von weniger als vier Objekten
gewerblichen Grundstückshandel begründen. Ebenso
kann gewerblicher Grundstückshandel auch bei einer
höheren Zahl von Veräußerungen nach Ablauf dieses
Zeitraums oder bei hauptberuflicher Tätigkeit im Baubereich
vorliegen.
Liegt gewerblicher Grundstückshandel vor, qualifiziert
entsprechend genutztes Grundvermögen beim Anleger
rückwirkend als Umlaufvermögen. Folge ist u. a., dass
für Gebäude keine Absetzung für Abnutzung zulässig
ist und Mieteinkünfte sowie Veräußerungsgewinne
als Einkünfte aus Gewerbebetrieb einkommensteuer­
und gewerbesteuerpflichtig sind.
e) Erbschaft- und Schenkungsteuer
Der Erwerb von Todes wegen wie auch die Schenkung
der Anteile an der Fondsgesellschaft unterliegen
der Erbschaft­ bzw. Schenkungsteuer. Das
Bundes verfassungsgericht hat durch Beschluss vom
7. November 2006 die teilweise Verfassungswidrigkeit
des gegenwärtigen Erbschaft­ und Schenkungsteuerrechts
festgestellt und dem Gesetzgeber eine Frist
zur entsprechenden Neuregelung bis Ende 2008
gesetzt. Zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe wird
der Referentenentwurf eines Gesetzes zur Reform
des Erbschaftsteuer­ und Bewertungsrechts (ErbStRG)
vom 20. November 2007 diskutiert. Es ist derzeit
nicht sicher, mit welchem konkreten Inhalt und wann
eine Reform des Erbschaft­, Schenkung­ und Bewertungsrechts
erfolgt. Es wird ausdrücklich empfohlen,
insbesondere vor Übertragung von Anteilen an der
Fondsgesellschaft, rechtlichen und / oder steuerlichen
Rat einzuholen.

f) Anwendung Progressionsvorbehalt
Für die Anwendung des Progressionsvorbehalts ist
die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen. Dies betrifft
insbesondere den Fall einer beabsichtigten Verlustverrechnung
mit anderen Einkünften aus derselben
Einkunftsart und demselben Land. Nach dem BMF­
Schreiben vom 8. Oktober 2004 zur Einkunftserzielungsabsicht
ist ein Totalüberschuss innerhalb von
30 Jahren zu erzielen, der auf der Ebene der Fondsgesellschaft
als auch auf der Ebene der Gesellschafter
erreicht werden muss. Die Erzielbarkeit eines Totalüberschusses
ist aus Sicht der Prospektherausgeberin
auf der Ebene der Fondsgesellschaft ausreichend konkretisiert.
Auch auf der Ebene der Anleger sollte vom
Bestehen einer Überschusserzielungsabsicht auszugehen
sein. Allerdings besteht insbesondere bei Anlegern
im Fall teilweiser oder vollständiger Fremdfinanzierung
der Beteiligung an der Fondsgesellschaft und für den
Fall von Anteilsübertragungen grundsätzlich das Risiko,
den Nachweis der Überschusserzielungs absicht im
Ergebnis nicht erfolgreich führen zu können.
g) Fremdwährungsgeschäfte
Entstehen Anlegern Gewinne aus Fremdwährungsgeschäften
im Zusammenhang mit der Beteiligung an
der Fondsgesellschaft (z. B. beim Umtausch von Euro
in AUD und anschließender Einzahlung des Beteiligungsbetrags
zu einem günstigeren Wechselkurs),
können diese Gewinne in Deutschland steuerpflichtig
sein. Dem Anleger wird empfohlen, insoweit steuerlichen
Rat einzuholen.
3.4.3 Besteuerung in Australien
a) Steuerliche Nichtabzugsfähigkeit von Zinsen
Die diesem Beteiligungsangebot zugrunde liegende
Prognoserechnung und Prognose des Beteiligungserfolgs
unterstellt, dass Zinsen auf das der Treuhänderin
gewährte Darlehen und Zinsen auf die ggf. von der
Bayerischen Landesbank der Fondsgesellschaft zur
Verfügung gestellten Zwischenfinanzierung, soweit
diese nicht auf das der Treuhänderin gewährte Darlehen
entfallen, in Australien die positiven Mieteinkünfte
aus dem Fondsobjekt und Gewinne aus der
Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der Anteile am
Treuhandvermögen mindern.
Es ist nicht auszuschließen, dass die australische
Finanzverwaltung im Ergebnis erfolgreich die steuerliche
Abzugsfähigkeit dieser Zinsen ganz oder
34
teilweise versagen wird. Die Nachsteuerrendite der
Beteiligung des Anlegers an der Fondsgesellschaft
würde sich in diesem Fall erheblich verringern.
b) Einbehalt von Kapitalertragsteuer auf
australische Zinsen durch die Treuhänderin
Die diesem Beteiligungsangebot zugrunde liegende
Prognoserechnung und Prognose des Beteiligungserfolgs
unterstellt, dass die Treuhänderin in Australien
steuerlich nicht ansässig ist und keine Betriebsstätte
in Australien unterhält und deshalb auf Zinszahlungen
auf das von der Fondsgesellschaft zur Finanzierung
des Kaufpreises für das bzw. von Nebenkos ten
im Zusammenhang mit dem Treuhandvermögen
gewährte Darlehen keine Quellensteuer einbehalten
muss.
Es ist nicht gänzlich auszuschließen, dass die Treuhänderin
von der australischen Finanzverwaltung als
in Australien steuerlich ansässig bzw. als eine australische
Betriebsstätte unterhaltend qualifiziert wird.
In diesem Fall wäre 10 % Quellensteuer auf Zinszahlungen
der Treuhänderin an die Fondsgesellschaft
einzubehalten und zu entrichten. Die Nachsteuerrendite
der Beteiligung des Anlegers an der Fondsgesellschaft
würde sich in diesem Fall erheblich verringern.
c) Verlustvorträge
Die diesem Beteiligungsangebot zugrunde liegende
Prognoserechnung und Prognose des Beteiligungserfolgs
unterstellt, dass nach australischem Steuerrecht
der Treuhänderin für Rechnung des Treuhandvermögens
und der Fondsgesellschaft entstandene
steuerliche Verluste in nachfolgende Veranlagungszeiträume
vorgetragen und gegen positive Einkünfte
verrechnet werden können.
Eine Voraussetzung ist, dass das Treuhandvermögen
nach Aufnahme der Anleger in die Fondsgesellschaft
durchgängig als von einer Vielzahl von Anlegern
gehalten (sog. Widely Held Trust) für australische
Einkommensteuerzwecke qualifiziert. Das ist nicht
der Fall, wenn entgegen dem Gesellschaftsvertrag der
Fondsgesellschaft nach Aufnahme von Anlegern in
die Fondsgesellschaft den 20 Anlegern / Treugebern
(mit Ausnahme der geschäftsführenden Kommanditistin)
mit den höchsten gezeichneten Beteiligungsbeträgen
zusammen mindestens 75 % oder mehr des
Gesellschaftskapitals der Fondsgesellschaft zuzurechnen
sind.

Weitere Voraussetzungen sind, dass im Zeitraum
zwischen der Erzielung negativer Einkünfte und
deren Verrechnung mit positiven Einkünften Anforderungen
an den Bestand der Anleger / Treugeber (sog.
50 % Stake Test) erfüllt werden und – auf Ebene der
Fondsgesellschaft – die Geschäftsaktivität der Fondsgesellschaft
unverändert fortbesteht, sollten mindestens
50 % oder mehr der Anleger wechseln (sog.
Same Business Test). Am erforderlichen Bestand der
Anleger / Treugeber kann es fehlen, wenn (Treuhand)
Anteile an der Fondsgesellschaft übertragen werden.
Am erforderlichen Bestand der Anleger / Treugeber
kann es bzgl. negativer Einkünfte aus oder im
Zusammenhang mit dem Erwerb des Fondsobjekts
auch fehlen, sofern bei Verursachung solcher negativer
Einkünfte das Gesellschaftskapital der Fondsgesellschaft
noch nicht mehrheitlich eingezahlt ist.
Sollte es am erforderlichen Bestand der Anleger /
Treugeber fehlen, entfallen auf Ebene der Fondsgesellschaft
australische steuerliche Verlustvorträge, sofern
mindestens 50 % oder mehr der Anleger wechseln.
Sollten australische steuerliche Verlustvorträge –
wegen Nichteinhaltung der vorstehenden Voraussetzungen
und / oder aus anderen Gründen – ganz oder
teilweise nicht nutzbar sein, kann sich die Nachsteuerrendite
der Beteiligung des Anlegers an der Fondsgesellschaft
erheblich verringern.
d) Steuerpflichtigkeit des Anlegers mit
Veräußerungsgewinnen
Für dieses Beteiligungsangebot wird unterstellt,
dass Anleger / Treugeber, die allein bzw. zusammen
mit nahestehenden Personen weniger als 10 % des
Gesellschaftskapitals der Fondsgesellschaft halten,
mit Gewinnen aus der Veräußerung des Anteils an der
Fondsgesellschaft in Australien nicht der australischen
Einkommensteuer unterliegen.
Anleger, die bei Veräußerung des Fondsobjekts bzw.
der Anteile am Treuhandvermögen allein oder zusammen
mit nahestehenden Personen mindestens 10 %
oder mehr des Gesellschaftskapitals der Fondsgesellschaft
halten, unterliegen mit Veräußerungsgewinnen
der australischen Einkommensteuer.
Ein Anfall derartiger nicht in der Prognoserechnung
berücksichtiger Steuern würde die Nachsteuerrendite
der Beteiligung des Anlegers an der Fondsgesellschaft
erheblich verringern.
35
e) Stempelsteuer (Stamp Duty)
Die diesem Beteiligungsangebot zugrunde liegende
Prognoserechnung und Prognose des Beteiligungserfolgs
unterstellt, dass durch die Aufnahme von
Anlegern in die Fondsgesellschaft nicht erneut Stempelsteuer
des australischen Bundesstaats New South
Wales (Stamp Duty) auf das Fondsobjekt oder auf die
Beteiligung als solche ausgelöst wird.
Stempelsteuer (Stamp Duty) entsteht jedoch durch
Aufnahme von Anlegern in die Fondsgesellschaft,
wenn entgegen den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft nach gezeichneten
Beteiligungsbeträgen ein Anleger / Treugeber (mit
Ausnahme der Treuhandkommanditistin) einzeln
oder zusammen mit dem Anleger / Treugeber nahestehenden
Personen 20 % oder mehr des Gesellschaftskapitals
der Fondsgesellschaft hält und / oder insgesamt
nicht mindestens 300 Anleger / Treugeber (mit
Ausnahme der Treuhandkommanditistin) vorhanden
sind. Es wurden zwar gesellschaftsvertragliche Regelungen
getroffen, die den Eintritt eines solchen Falles
verhindern sollen (siehe hierzu § 4 Abs. 5 des in Tz. 13
abgedruckten Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft),
entsprechende Restrisiken sind jedoch nicht
vollständig auszuschließen. In diesem Fall könnten
die Anleger / Treugeber bzw. diesen nahestehende
Personen anteilig Stempelsteuer zu entrichten haben,
die 5,5 % des unbelasteten Verkehrswerts des erbbaurechtsähnlichen
Rechts am Fondsobjekt beträgt.
Insgesamt würde sich die Nachsteuerrendite der
Beteiligung des Anlegers an der Fondsgesellschaft in
diesem Fall wirtschaftlich erheblich verringern.
f) Australische steuerliche Bemessungsgrundlage
Die diesem Beteiligungsangebot zugrunde liegende
Prognoserechnung und Prognose des Beteiligungserfolgs
beruht u. a. auf Annahmen zur Abschreibbarkeit
und Abschreibungsmethoden / ­sätzen von Teilen des
Fondsobjekts, der steuerlichen Abzugsfähigkeit von
Betriebsausgaben und zur Entstehung, Höhe bzw.
Erstattungsfähigkeit / Umlegbarkeit von Goods and
Services Tax.
Insbesondere setzt die Berechtigung zu Abschreibungen
auf Teile des Fondsobjekts voraus, dass der Verkäufer
des erbbaurechtsähnlichen Rechts dieses vor
Fertigstellung des aufstehenden Gebäudes erworben
hat. Tatsächlich wurde das Gebäude im Wesentlichen

vor Erwerb des erbbaurechtsähnlichen Rechts durch
den Verkäufer fertiggestellt. Prognoserechnung und
Prognose des Beteiligungserfolgs setzen voraus, dass
die australische Finanzverwaltung die Berechtigung
zu Abschreibungen auf Teile des Fondsobjekts wegen
der formal erst nach Erwerb des erbbaurechtsähnlichen
Rechts durch den Verkäufer erfolgten endgültigen
Fertigstellung des aufstehenden Gebäudes zulässt.
Es ist nicht auszuschließen, dass die australische
Finanzverwaltung im Ergebnis erfolgreich solche
Annahmen bzw. Handhabung nicht anerkennt bzw.
ggf. aus anderen Gründen von einer höheren australischen
Bemessungsgrundlage ausgeht. In diesem
Fall kann sich die Nachsteuerrendite der Beteiligung
des Anlegers an der Fondsgesellschaft erheblich
verringern.
g) Steuererklärungspflicht der Anleger
Die Konzeption dieses Beteiligungsangebots sieht die
Besteuerung von Mieteinkünften aus dem Fondsobjekt
und Gewinnen aus der Veräußerung des Fondsobjekts
bzw. der Anteile am Treuhandvermögen
in Australien auf Ebene der Treuhänderin für das
Treuhandvermögen sowie auf Ebene der Fondsgesellschaft
vor.
Es ist nicht auszuschließen, dass eine Änderung in
der australischen Verwaltungspraxis oder der australischen
Steuergesetze dazu führt, dass die Anleger
künftig zur Abgabe individueller Steuererklärungen
verpflichtet werden.
3.5 Haftungsrisiken/Risiken durch
Fremdfinanzierung der Beteiligung
3.5.1 Haftung und Nachhaftung
Nach Eintragung eines Kommanditisten im Handelsregister
ist seine Haftung für neu begründete
Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft auf die Höhe
der im Handelsregister eingetragenen Haftsummen
beschränkt; eine Außenhaftung ist insoweit ausgeschlossen,
sofern die Hafteinlage geleistet wurde
und soweit kein Wiederaufleben der Haftung durch
Kapitalentnahmen (z. B. Ausschüttungen, sonstige
Entnahmen, Abfindungen bei Ausscheiden) vorliegt
(§§ 171, 172 HGB). Entsprechendes gilt im Hinblick
36
auf Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft, die vor
dem Beitritt des Kommanditisten begründet worden
sind, ohne dass es auf die Eintragung des Kommanditisten
im Handelsregister ankäme (§ 173 HGB).
Allerdings lebt die Haftung wieder auf, wenn das
Kapitalkonto des Kommanditisten unter den Stand
der Haftsumme absinkt, soweit diese das das handelsrechtliche
Ergebnis der Fondsgesellschaft übersteigen
(§ 172 Abs. 4 HGB).
Für Verbindlichkeiten, die nach seinem Beitritt in die
Fondsgesellschaft, aber noch vor seiner Eintragung
als Kommanditist in das Handelsregister begründet
wurden, haftet der Kommanditist dagegen unbeschränkt
mit seinem gesamten Privatvermögen (§ 176
Abs. 2 HGB). Im Rahmen der Beteiligung ist jedoch
vorgesehen, das Anleger sich zunächst ausschließlich
als Treugeber über die Treuhandkommanditistin beteiligen.
Gemäß § 3 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft tritt die Treuhandkommanditistin
in die Fondsgesellschaft im Innenverhältnis mit
Aufnahme des ersten Treugebers mit der von diesem
Treugeber gezeichneten Einlage ein, ohne dass es
einer weiteren Erklärung bedarf, im Außenverhältnis
mit Eintragung als Kommanditist im Handelsregister.
Die eingangs dargestellte Kommanditistenhaftung gilt
daher für die mittelbar beteiligten Anleger (Treugeber)
entsprechend.
Im Falle des Ausscheidens aus der Fondsgesellschaft
haften Kommanditisten gemäß § 161 Abs. 2 HGB
i. V. m. § 160 Abs. 1 HGB für die bis dahin begründeten
Verbindlichkeiten der Gesellschaft noch bis zu fünf
Jahre nach Eintragung ihres Ausscheidens im Handelsregister
gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft,
jeweils beschränkt auf den Betrag ihrer Hafteinlage.
Gleiches gilt bei einer Auflösung der Fondsgesellschaft.
Eine Nachschusspflicht besteht gemäß § 8 des
Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft (siehe
Tz. 11.1) nicht.
Für Anleger als Treugeber gilt das vorstehend Gesagte
grundsätzlich entsprechend, da sie gemäß
Gesellschaftsvertrag des Emittenten und dem Treuhandvertrag
im Innenverhältnis wie Kommanditisten
behandelt werden.

Es kann nicht völlig ausgeschlossen werden, dass die
gesellschaftsrechtliche Struktur des Fonds mit Blick
auf die eingeschränkte Kommanditistenhaftung von
einer ausländischen Jurisdiktion nicht anerkannt
wird und im Falle von z. B. Schädigungen Dritter die
beschränkte Haftung der Kommanditisten nicht anerkannt
wird.
3.5.2 Persönliche Anteilsfinanzierung
Jedem Anleger steht es grundsätzlich frei, seine
Beteiligung an der Fondsgesellschaft aus Eigenmitteln
aufzubringen und / oder ganz oder teilweise durch
Aufnahme eines persönlichen Darlehens zu finanzieren.
Jeder Anleger ist in diesem Zusammenhang
verpflichtet, eine beabsichtigte Verpfändung des
Kommanditanteils der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Von der
Prospektherausgeberin wird eine persönliche Anteilsfinanzierung
nicht empfohlen, und es wird auch nicht
zugesichert, dass eine solche aufgenommen werden
kann. Sofern der einzelne Anleger eine persönliche
Anteilsfinanzierung aufnimmt, muss er in der Lage
sein, den regelmäßigen Kapitaldienst (Zins und Tilgung)
unabhängig von etwaigen Ausschüttungen der
Fondsgesellschaft aufbringen zu können. Die prognostizierten
Ausschüttungen sind nicht garantiert,
ihre Höhe hängt von vielen verschiedenen Faktoren
ab, die alle unterschiedlichen Risiken unterliegen.
Insofern kann nicht ausgeschlossen werden, dass prognostizierte
Ausschüttungen reduziert werden müssen
oder sogar ausbleiben. Unabhängig davon bliebe
der einzelne Anleger dann verpflichtet, den Kapitaldienst
für seine persönliche Anteilsfinanzierung zu
leisten. Des Weiteren kann nicht ausgeschlossen werden,
dass eine aufgenommene persönliche Anteilsfinanzierung
vor vollständiger Tilgung, z. B. bei Ablauf
der vereinbarten Konditionenfestschreibungsdauer
oder vorzeitiger Kündigung des Darlehens, zurückgeführt
werden muss, ohne dass zum selben Zeitpunkt
die Fondsbeteiligung liquidiert oder veräußert werden
kann. Auch der Verlust des eingesetzten Kapitals
kann nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden,
sodass der Anleger das Risiko trägt, im Liquidationsfall
keinerlei Rückzahlung des eingesetzten Kapitals
zu erhalten. Insofern muss der einzelne Anleger in
der Lage sein, jederzeit eine etwaige aufgenommene
persönliche Anteilsfinanzierung unabhängig von der
37
Beteiligung an der Fondsgesellschaft zurückführen zu
können. Im schlimmsten Fall droht dem Anleger der
persönliche Ausfall unter der Fremdfinanzierung bis
hin zur Insolvenz des Anlegers.
3.6 Maximales Risiko des Anlegers bzw.
Kumulation von Risiken
Das maximale Risiko des Anlegers ist der Totalverlust
der Einlage nebst Agio sowie ggf. darüber hinaus die
Verpflichtung, aus seinem sonstigen privaten Vermögen
Steuern zahlen zu müssen, Erstattungen an
die Fondsgesellschaft aufgrund der Regelungen des
Gesellschaftsvertrages leisten zu müssen und im Fall
der Refinanzierung der Einlage (Anteilsfinanzierung)
ferner die Belastung aus deren Fortsetzung oder
Rückführung, der Entstehung von Vorfälligkeitsentschädigungen
oder Kosten, ohne dass diese durch
Einnahmen aus der Beteiligung gedeckt sind, tragen
zu müssen. Schlimmstenfalls kann die Belastung des
Anlegers mit den vorgenannten Zahlungsverpflichtungen
ohne korrespondierende Einnahmen aus der
Beteiligung dessen Privatinsolvenz verursachen. Ein
Risiko darüber hinaus besteht lediglich für Anleger,
die ihre Beteiligung als Direktkommanditist halten.
Für Verbindlichkeiten, die nach dem Beitritt des
Direktkommanditisten in die Fondsgesellschaft oder
im Fall des Wechsels eines Treugebers in die Stellung
eines Direktkommanditisten, aber noch vor der Eintragung
des Anlegers als Kommanditist in das Handelsregister
begründet werden, haftet der Kommanditist
dagegen unbeschränkt mit seinem gesamten Privatvermögen,
wobei im Rahmen des Gesellschaftsvertrages
Regelungen getroffen wurden, dieses Risiko
soweit möglich zu minimieren bzw. auszuschließen.
Die in den vorstehenden Abschnitten dargestellten
Erläuterungen beschreiben die wesentlichen einzelnen
Risiken, die mit einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft
verbunden sind. Die beschriebenen Risikofaktoren
können nicht nur einzeln auftreten, sondern
sich vielmehr auch gemeinsam realisieren. Dadurch
können sich die beschriebenen Auswirkungen auch
über die Summe der einzelnen Auswirkungen hinaus
verstärken. Insbesondere bei einem Zusammentreffen
mehrerer der vorgenannten Risiken, die zu einer
negativen Abweichung von der Prognoserechnung

führen, reicht u. U. die gebildete Liquiditätsreserve
nicht zur Abdeckung aller Kosten aus. Dies kann zu einer
Kürzung oder zu einem Ausfall der Ausschüttung
bis hin zu einem Verlust der gesamten Anlagesumme
nebst Agio führen. Wenn man davon ausgeht, dass
der Anleger, wie dies im Rahmen des Beteiligungsangebotes
vorgesehen ist, keine Finanzierung seiner
Beteiligung durchführt, sondern diese aus Eigenmitteln
erbringt und unter der Annahme, dass der
Anleger seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft
als Treugeber hält, stellt der Verlust der gesamten
Kapitaleinlage nebst Agio für den Anleger somit eines
der wesentlichen Risiken im Zusammenhang mit
dieser Beteiligung dar. Weitere wesentliche Risiken
existieren nach Kenntnis der Initiatorin nicht.
38

4. Investitionsstandort Australien
Australien – Commonwealth of Australia
Fläche 7.692.030 km²
Einwohner (ca.) 21.100.000
Bevölkerungsdichte (ca.) 2,7 Einwohner pro km²
Hauptstadt Canberra, Australian
Capital Territory (ACT)
Währung Australischer Dollar (AUD)
Pro-Kopf-Einkommen US­Dollar 42.970 p. a. 1)
Wirtschaftswachstum 2008
(Prognose)
Arbeitslosenquote
1.Quartal 2008
4.1 Allgemeines zu Australien
2,9 % 2)
4,1 % 1)
Landessprache Englisch, Sprachen
der Ureinwohner
Regierungsform konstitutionelle Monarchie
Alphabetisierungsgrad 96 %
Religion überwiegend christlich
1) Länderanalyse Australien, Bayerische Landesbank: Mai 2008
2) gemäß OECD (Economic Outlook Nr. 83, 2008)
Australien ist mit einer Fläche von ca. 7,7 Mio. km²
eines der größten Länder der Erde und etwa 21,5­mal
so groß wie die Bundesrepublik Deutschland. Nach
Russland, Kanada, China, den USA und Brasilien ist
Australien das sechstgrößte Land der Erde. Mit ca.
21,1 Mio. Einwohnern (das entspricht ca. 2,7 Einwohnern
pro km²) weist das Land eine geringe Bevölkerungsdichte
auf. Am dichtesten sind die Süd­ und
Ostküste besiedelt. Die Bevölkerung lebt zu ca. 85 %
in Städten, wobei sich etwas weniger als die Hälfte
allein auf die Ballungszentren Sydney und Melbourne
verteilt. Die Hauptstadt Canberra bzw. das Australian
Capital Territory (ACT) weist mit ca. 128 Einwohnern
pro km² mit Abstand die höchste Bevölkerungsdichte
auf (zum Vergleich: Victoria 20,5 oder New South
Wales 7,9).
41
Australien verfügt über ein demokratisches Regierungssystem
und bietet eine ethnisch vielfältige und
multikulturelle Gesellschaft. Neben Europäern und
Amerikanern bilden Südostasiaten den Hauptanteil
der Einwanderer. Das Regierungssystem / Staatsaufbau
Australiens ist eine parlamentarische Monarchie unter
Führung der Königin Elizabeth II. als Staats oberhaupt.
Das Zweikammersystem des Parlaments setzt sich
aus Repräsentantenhaus und Senat zusammen. Die
Australische Föderation (Commonwealth of Australia)
besteht aus sechs Bundesstaaten und zwei Territorien,
wobei die meisten Grenzen zwischen den Bundesstaaten
und Territorien den Längen­ und Breitengraden
folgen.
Mit einem Pro­Kopf­Einkommen von inzwischen
über USD 40.000 gehört Australien zu den hoch
entwickelten Industrieländern. Ungeachtet des
bedeutenden Dienstleistungssektors, der rd. 70 %
zur BIP­Entstehung beisteuert, verfügt das Land
über eine starke Rohstoffbasis (Erze, Kohle, Gas,
Erdöl) sowie eine leistungs­ und wettbewerbsfähige
Landwirtschaft. Das spiegelt sich auch in der Exportstruktur
wider, die von Rohstoff­ und Agrarprodukten
dominiert wird. Unter den OECD­Ländern ist Australien
bzgl. der wesentlichen wirtschaftlichen Fundamentaldaten
wie Wirtschaftswachstum, Entwicklung am
Arbeitsmarkt etc. in den letzten Jahren kontinuierlich
unter den Spitzenplätzen.
Günstiges Wirtschaftsumfeld
Australiens Wirtschaft bietet seit Jahren ein überwiegend
positives Bild. Überdurchschnittliche Wachstumsraten,
niedrige Arbeitslosigkeit, solide Staatsfinanzen
und relativ günstige Rahmenbedingungen
sind die wesentlichen Säulen des Erfolges. Seit 16
Jahren bewegt sich die Wirtschaft ununterbrochen
auf Expansionskurs. Der reale BIP­Zuwachs lag dabei
in jedem Jahr über der Marke von 2,0 %. Seit 1992
ergibt das im Jahresdurchschnitt einen realen BIP­
Zuwachs von beachtlichen 3,6 % p. a.
Auch 2007 konnte das Land trotz des schwierigeren
weltwirtschaftlichen Umfelds den Aufwärtstrend
fortsetzen. Mit einem Plus von 3,9 % expandierte das
reale BIP deutlich kräftiger als in den meisten Industrieländern.
Die stärksten Impulse gingen dabei von
der Inlandsnachfrage aus. Während der Privatverbrauch
– unterstützt von kräftigen Lohnzuwächsen

und rückläufiger Arbeitslosigkeit – um 4,5 % zulegte,
nahmen die Investitionen, die wiederum von den
gestiegenen Gewinnen der Unternehmen profitierten,
um 8,1 % zu. Der hohe Auslastungsgrad der Wirtschaft
hat zu einer weiteren Verringerung der Arbeitslosigkeit
beigetragen. Im vergangenen Jahr ging die
Arbeitslosenquote von 4,9 auf 4,4 % zurück. In den
ersten vier Monaten des laufenden Jahres wurde ein
weiterer Rückgang auf 4,1 % registriert.
Australien verfügt über einen ausgezeichneten
Finanzstatus. Ausschlaggebend dafür sind die inzwischen
äußerst soliden Staatsfinanzen. Seit 1998
stehen nicht zuletzt als Reflex der guten konjunkturellen
Performance im Staatshaushalt durchweg
Überschüsse zu Buche. Diese Entwicklung hat positiv
auf die Staatsverschuldung gewirkt. Seit Mitte der
90er­Jahre verringerte sich die Staatsverschuldung
von über 40,0 % des BIP auf 15,5 % (2007) – und das
mit weiter rückläufiger Tendenz. Vertraut man den
Prognosen von IWF und OECD, so wird Australien bereits
im laufenden Jahr die – gemessen am nominalen
BIP – geringste Staatsverschuldung unter den OECD­
Ländern aufweisen.
Starke Zuwächse bei Ein­ und Ausfuhren prägen seit
Jahren die Entwicklung im Außenhandel. Die ausgeprägte
Nachfrage nach Rohstoffen vor allem aus Asien
einerseits sowie die anhaltend lebhafte Inlandsnachfrage
andererseits sind dafür ausschlaggebend.
Australien kann auch über das laufende Jahr hinaus
mit einer Fortsetzung des Konjunkturaufschwungs
rechnen. Vor allem der Bergbau als einer der treibenden
Wachstumsmotoren befindet sich in einer
guten Verfassung, zumal ein Nachlassen der Rohstoffnachfrage
aus Asien nicht absehbar ist. Selbst der
in den vergangenen beiden Jahren von Dürre betroffene
Agrarsektor wird im laufenden Jahr wieder positive
Wachstumsbeiträge liefern. Gleichwohl dürften
die Kreditverteuerung und die durch den Preisanstieg
verursachten Realeinkommenseinbußen die Inlandsnachfrage
dämpfen. Mit einem prognostizierten
realen BIP­Anstieg von rd. 3 % 2008 und 2009 zählt
Australien aber weiterhin zu den wachstumsstarken
Industrieländern.
42
Die seit Jahren gute gesamtwirtschaftliche Performance
(robustes Wirtschaftswachstum, niedrige
Arbeitslosigkeit, intakte Staatsfinanzen mit Budgetüberschüssen
und einer geringen, zudem weiter
rückläufigen Staatsverschuldung) lässt keine Zweifel
an der Wirtschaftskraft und der positiven Zukunftsperspektive
des Landes aufkommen. Dies umso
weniger, da das Land aufgrund der stabilen Rahmenbedingungen,
seiner umfangreichen Rohstoffvorkommen
und der großen Attraktivität für ausländische
Investoren überdurchschnittliches Wachstumspotenzial
besitzt.
Standortvorteile
Durch die geografische und wirtschaftliche Nähe zum
asiatischen Wirtschaftsraum profitieren Australien
und die in Australien ansässigen internationalen
Konzerne von einer schnell wachsenden Bevölkerung
Asiens mit zunehmender Kaufkraft. Der einzigartige
geografische Standort­ und Zeitzonenvorteil
Australiens, seine kulturelle Nähe zu Asien und sein
europäisch/amerikanisch geprägtes Geschäftsumfeld
machen Australien zu einem idealen Sprungbrett
nach Asien. Aufgrund des geringen Zeitunterschieds
von lediglich zwei bis drei Stunden sind Unternehmen
in der Lage, ihre Aktivitäten in Australien nahtlos mit
ihrem Geschäft in der gesamten asiatischen Region zu
integrieren. Die Fähigkeit, asiatische Kunden „in Echtzeit“
zu betreuen, ist dabei ein wichtiger Standortvorteil.
Nahezu 50 % des Welthandels konzentrieren sich
auf die asiatisch­pazifische Region. Die Popularität
Australiens als regionales Zentrum ist daher leicht
nachvollziehbar.
Des Weiteren bietet Australien eine überdurchschnittlich
hohe Anzahl an exzellent ausgebildeten
und mehrsprachigen Arbeitskräften. Etwa 15 % der
australischen Bevölkerung sprechen eine andere
Sprache als Englisch zu Hause. Dazu weist die Alterspyramide
eine bessere Struktur als in vielen anderen
Ländern, speziell Deutschland, auf. So befinden sich
mehr als 67 % der Bevölkerung im arbeitsfähigen
Alter zwischen 15 und 64 Jahren. Die unter 15­Jährigen
machen etwa 20 % der Bevölkerung aus. Zudem
ist ein Bevölkerungswachstum von rd. 1,6 % p. a. zu
verzeichnen.

Innovationsstärke
Australien rangiert dank des intensiven Wissenstransfers
zwischen Unternehmen und Hochschulen diesbezüglich
weltweit auf Platz 2. Prozentual gemessen
am BIP zählt Australien zu den OECD­Ländern, in denen
die höchsten öffentlichen Ausgaben für Forschung
und Entwicklung getätigt werden – noch vor den USA,
Japan, Deutschland und Großbritannien. Die australische
Regierung hat ein umfangreiches Programm
zum Aufbau von Forschungszentren (Cooperative
Research Centres – CRC) ins Leben gerufen, bei dem
öffentliche und private Forschungsinitiativen in einer
Vielzahl von unterschiedlichen Branchen in über
60 Zentren gebündelt werden.
Vor diesem Hintergrund wird klar, warum sich viele
renommierte Unternehmen aus der ganzen Welt
– wie z. B. Mitsubishi, Bristol­Myers Squibb, Fujitsu,
Toshiba, Siemens und Kodak – für Australien als
Standort für ihre F & E­Einrichtungen (Forschung &
Entwicklung) in der Region entschieden haben.
Hoch entwickelter Telekommunikations- und
Informationstechnologie-Sektor
Das Land verfügt über eine weltweit erstklassige
Infrastruktur bei Informations­ und Kommunikationstechnologien.
Australien ist mit dem Rest der Welt
über ein ausgedehntes Netzwerk von Unterseeglasfaserkabeln
und Satelliten verbunden. In Verbindung
mit Australiens hoch qualifiziertem innovativem
Ansatz in der IT­Forschung und ­Entwicklung sind dies
nur einige Gründe, warum führende multinationale
Unternehmen wie IBM, Alcatel, Canon, Cisco Systems,
EDS, Compaq, Ericsson, Fujitsu, Lucent Technologies,
Microsoft, Siemens, SAP, Oracle, Philips und Sun Microsystems
Australien als Hauptsitz für ihre Geschäftsaktivitäten
in der asiatisch­pazifischen Region gewählt
haben.
Niedrige Lebenshaltungskosten und
hohe Lebensqualität
In Australien sind die Lebenshaltungskosten deutlich
niedriger als in vielen anderen Ländern, wie z. B. in den
USA, Großbritannien, Deutschland, Japan, Hongkong,
Singapur und Kanada. Die Großstädte in Australien
bieten im Schnitt nach einem Ranking, das die „Intelli­
43
gence Unit“ des britischen Magazins „Economist“ aufgestellt
hat, die höchste Lebensqualität: fünf der elf
Topstädte in dem Städte­Ranking sind australisch (Bewertungskategorien:
politische Stabilität, Gesundheit,
Kultur und Umwelt, Ausbildung und Infrastruktur).
Die Kombination aus hoher Wettbewerbsfähigkeit
und ausgezeichneten Arbeitskräften mit niedrigen
Gesamt­Lebenshaltungskosten und hoher Lebensqualität
verdeutlichen die Vorteile Australiens als Wirtschaftsstandort.
4.2 Immobilienmarkt Australien
Der Gesamtmarkt für zum Investment geeignete
Gewerbeimmobilien umfasst rd. AUD 362 Mrd. (Stand
2007). Im vergangenen Jahr flossen rd. AUD 18 Mrd.
in direkte Immobilieninvestments in Australien,
rd. 2 % der weltweiten Immobilientransaktionen.
Der australische Markt wird von lokalen Investoren
dominiert, jedoch treten zunehmend ausländische
Investoren am Markt auf und führten im vergangenen
Jahr rd. 17 % der Transaktionen durch.
Der australische Immobilienmarkt führt zusammen
mit den USA den Transparenzindex von Jones Lang
LaSalle Real Estate an. In dem hoch transparenten
australischen Markt sind die ausländischen Investoren
mit den gleichen Marktbedingungen konfrontiert wie
die lokalen Investoren und können akkurate Markt­
und Finanzinfos, klare Vorgaben hinsichtlich Steuern
und behördlicher Regulierungen sowie faire Behandlung
im Transaktionsprozess und hohe ethische
Standards und eine hervorragende Marktexpertise
erwarten.
Wie in vielen anderen Ländern hat die nachhaltige
Entwicklung in Australien mit den zunehmenden
öffentlichen Diskussionen über Umweltschutz einen
hohen Stellenwert erreicht. Standards für energie­
und umweltbewusstes Bauen, wie das Australian
Green Building Rating (AGBR) und das Green Building
Council’s Green Star Rating gehören im Büroimmobilienbereich
in Australien mittlerweile zur gängigen
Praxis.

Mietmarkt für Büroimmobilien
Der Büromarkt in Australien befindet sich in einem
langen Aufwärtstrend. Die Leerstandsraten liegen auf
einem 20­Jahrestief. Das Mietwachstum war über alle
Marktbereiche solide. Die Auswirkungen der gegenwärtigen
Krise an den internationalen Finanzmärkten
werden die Nachfrage nach Büroflächen dämpfen,
dennoch erwarten die Marktexperten eine weiterhin
robuste Nachfrage nach Büroflächen in den kommenden
Jahren. Trotz der gegenwärtigen Risiken für die
US­amerikanische Wirtschaft bleiben die globalen
Wirtschaftsaussichten positiv, insbesondere für die
asiatischen Haupthandelspartner Australiens.
Übersicht australischer Büromarkt
Markt Staat Gesamtfläche
(Mio. m 2 )
Leerstand
(%)
Hauptmärkte CBD (Central Business District)
Kapitalisierungsrate
(%)
Sydney CBD NSW 4,77 5,8 5,25 − 6,00
Melbourne CBD VIC 3,90 3,5 5,75 − 6,75
Brisbane CBD QLD 1,75 0,8 5,75 − 6,25
Perth CBD WA 1,30 0,1 6,50 − 7,00
Adelaide CBD SA 1,20 5,7 6,75 − 7,75
Quelle: Jones Lang LaSalle, 1Q08
In den vergangenen drei Jahren war die Nettoabsorption
bei neuen Büroflächen sehr hoch, vor allem
in den großen Märkten von Sydney und Melbourne.
Für die Jahre 2008 – 2010 erwartet man eine ähnliche
Nachfrage wie in der Vergangenheit. Mit zunehmendem
Fortschreiten des Immobilienzyklus steigt
auch die Anzahl der Flächen, die bis 2010 neu auf
den Markt kommen. Bei allen CBDs (Central Business
District), mit Ausnahme von Sydney, fällt die Anzahl
neuer Büroflächen, die auf den Markt kommen, höher
aus als die prognostizierte Nachfrage. Da die wichtigsten
Städte Leerstandsraten deutlich unter dem
lang jährigen Durchschnitt aufweisen, können diese
Märkte einen Flächenzuwachs gut verkraften. Die
hohe Nachfrage nach Gebäuden mit umweltfeund­
44
lichen Baustandards sorgt für eine gute Absorption
neuer Gebäude zulasten älterer Gebäude. In manchen
Märkten werden neue Flächen dringend benötigt,
z. B. in Perth und Brisbane. Über die nächsten fünf
Jahre bleiben die Leerstandsraten in den meisten
Märkten voraussichtlich moderat.
Leerstandsraten in australischen Büromärkten in %
Markt 1.Quart. 2008 2010 2012
Brisbane CBD 0,8 4,1 6,7
Perth CBD 0,1 2,6 3,5
Melbourne CBD 3,5 5,6 5,7
Adelaide CBD 5,7 3,1 4,4
Sydney CBD 5,8 3,6 3,1
Quelle: Jones Lang LaSalle, 1Q08
Quelle: Jones Lang LaSalle, 1Q08

Die Mieten haben in allen wichtigen Märkten in
Australien in den letzten Jahren deutlich zugelegt,
konsistent zum Abwärtstrend bei den Leerstandsraten.
Besonders niedrige Leerstands raten in Brisbane
und Perth führten dort zu extremen Mietsteigerungen
im hochwertigen Officebereich von 40 % p. a.
in den letzten drei Jahren. In den restlichen wichtigen
Märkten lag die Mietsteigerung bei 8 – 13 % p. a.
Während Brisbane und Perth wohl den Höhepunkt
der Mietsteigerungen erreicht haben, sind die anderen
Märkte auf der „Immobilienuhr“ noch in der
Beschleunigungs phase und man erwartet Mietsteigerungen
wie in den vorhergegangenen drei Jahren.
Mietzyklus – 1. Quartal 2008
späte Phase
Mietanstieg
frühe Phase
Mietanstieg
Perth
Melbourne
Sydney
Adelaide
Quelle: Jones Lang LaSalle, 1Q08
Brisbane
frühe Phase
Mietrückgang
späte Phase
Mietrückgang
45
Investmentmarkt
Wie die wichtigsten Märkte weltweit erlebte der australische
Immobilienmarkt in den letzten Jahren eine
hohe Investorennachfrage, die zu einer deutlichen
Erhöhung der Kaufpreise bei Immobilieninvest ments
führte. Die internationale Finanzkrise geht auch am
australischen Immobilienmarkt nicht spurlos vorbei:
Im ersten Quartal 2008 gaben die Kaufpreise aufgrund
der erhöhten Finanzierungskosten und der
Schwierigkeit, überhaupt Zugang zu Finanzierungen
zu bekommen, zum ersten Mal seit fünf Jahren nach.
Trotz des Rückgangs im Transaktionsvolumen und
den ersten Anzeichen von Preisrückgängen, sind die
Fundamentaldaten für den australischen Büromarkt
positiv.
Quellen:
BayernLB, Länderanalyse Mai 2008, www.bayernlb.de
Australian Bureau of Statistics, www.abs.gov.au
Australian Government, Invest Australia, Ten Good Reasons to Invest in Australia,
www.investaustralia.gov.au
Jones Lang LaSalle Real Estate, Investment Case for Australia, 2008

5. Fondsobjekt
5.1 Standort Sydney
Sydney ist die größte Stadt Australiens und die Hauptstadt
des Bundesstaates New South Wales (NSW), des
bevölkerungsreichsten Bundesstaates in Australien mit
ca. 6,8 Mio. Einwohnern. Davon leben rd. 4,1 Mio. in
Sydney.
Sydney ist das Industrie­, Handels­, Finanz­ und
Transportzentrum des Kontinents. Mehr als die Hälfte
der größten australischen Konzerne haben hier ihren
Hauptsitz. Rund 500 multinationale Unternehmen
unterhalten Geschäftsstellen in Sydney. Die Metropolregion
hat einen Anteil von etwa 25 % am Bruttoinlandsprodukt.
Der Büromarkt in Sydney ist der größte Australiens.
Wie in den meisten Büromärkten in Australien traf
auch in Sydney im vergangenen Jahr eine hohe Nachfrage
nach Büroflächen auf ein geringes Angebot,
AUD/m 2 p. a.
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Jan 03
Quellen:
Colliers International: Sydney Metropolitan Office Market Report, Autumn 2008
CBRE Research & Consulting March 2008
47
sodass die Leerstandsrate im Sydney CBD zum Januar
2008 auf ein Rekordtief von 3,7 % sank. Angetrieben
durch die hohe Mietnachfrage stieg das Mietpreisniveau
für Büroimmobilien im Sydney CBD im Jahresverlauf
2007 um rd. 16 %. Aufgrund der begrenzten
Anzahl neuer Flächen, die in den nächsten Jahren
auf den Markt kommen werden, dürfte der Leerstand
weiterhin niedrig bleiben und die Mietpreise weiter
anziehen. Von der knappen Mietsituation im CBD profitieren
die übrigen Bürostandorte im Großraum Sydney,
da immer mehr Mieter diese Standortalternative zum
CBD wählen.
Sydney CBD: Leerstand und effektive Bruttomieten bei Premium-Objekten
Jul 03
Jan 04
Jul 04
Jan 05
Gesamter Leerstand
Jul 05
Jan 06
Jul 06
Jan 07
Jul 07
Jan 08
Prognose
Jul 08
Jan 09
Jul 09
Bruttomieten in Top-Lagen
Jan 10
Jul 10
Jan 11
Jul 11
Jan 12
Jul 12
Jan 13
21
18
15
12
9
6
3
0
% Gesamter Leerstand

5.2 Immobilienteilmarkt Homebush Bay
Das Fondsobjekt liegt im Teilmarkt Homebush Bay,
westlich vom CBD Sydney.
Übersicht Büromärkte im Großraum Sydney
North West
West
5 km
2 Meilen
Eastern Creek
Westlink
Westlink
M4
M7
Western Motorway
M5
South West
M2
Liverpool
Norwest
Parramatta amatta
Homebush Bay
Inner We West
torway
South Western Motorway
Der Stadtteil Olympic Park (Homebush Bay), wurde
anlässlich der Olympischen Spiele 2000 in Sydney entwickelt.
Für die weitere Entwicklung und Nutzung des
Standortes nach den Olympischen Spielen entwarf die
Kommune einen „Master Plan“, wonach der Olympic
Park, insbesondere das Gebiet um die „ Railway­Station“
(Bahnhof) zu einem Business Park in Form eines städ­
48
New Illawarra Road
km k 20 20
Hornsby
Parramatta tta Road RRoadd
Parramatt
King King
Road Roaadd
Georges
Georges
Rhodes R des
Pacific Pacific Highway
Higghway
km km 10 10
Strathfield
So South Sydney
Mascot Masco scot
Princes
Princes Highwa
Highwa
Sydney
Botany
Kurnell
Mona Vale
North Shore
Macquarie Ma e Park
Chatswood swoo
St. Leonards eonards onar
North No orth Sydney
Sydn
Bondi
tischen Zentrums mit einem Mix aus kommerzieller
Bebauung, Wohnbebauung und Freizeiteinrichtungen
entwickelt werden soll.
Der Leerstand im Büromarkt Homebush Bay liegt bei
derzeit 0,5 % bei einem aktuellen Mietpreisniveau für
Büroflächen von rd. AUD 285 – 295 pro m² pro Jahr.
Vor dem Hintergrund restriktiver Entwicklungsmöglichkeiten
– hohe Vorvermietung ist Voraussetzung
für die Erteilung einer Baugenehmigung – sollte das
verfügbare Angebot auch in Zukunft begrenzt bleiben.
Der konkurrierende Teilmarkt Rhodes hat aktuell
nur noch eine Entwicklungsfläche verfügbar, was die
Nachfrage am Standort Olympic Park weiter erhöhen
sollte, da Alternativen für potenzielle Mieter weiter
stadtauswärts liegen und eine deutlich ungünstigere
Parkplatzsituation bzw. Anbindung an den öffentlichen
Nahverkehr aufweisen.
Quellen: Colliers International: Sydney Metropolitan Office Market Report, 2008
Wertgutachten Colliers International

5.3 Fondsimmobilie (Fondsobjekt)
Das Objekt liegt an prominenter Stelle im Olympic
Park, mit Front zur Dawn Fraser Avenue und zur Herb
Elliott Avenue. Die Entfernung zum CBD Sydney beträgt
rd. 14 km. Die Olympic Park Railway Station liegt
direkt gegenüber und bietet damit eine hervorragende
Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
Das Fondsobjekt mit der Adresse 10 Dawn Faser Avenue
ist eine von drei Immobilien, in die die Commonwealth
Bank of Australia (CBA) einen Teil ihrer Belegschaft in
Sydney verlegt. Die beiden weiteren Bürogebäude sind
derzeit im Bau und werden voraussichtlich Ende des
Jahres /Anfang nächsten Jahres fertiggestellt.
In der unmittelbaren Nachbarschaft finden sich namhafte
Mieter wie Dairy Farmers, Eveready Australia,
Agfa, BP Solar und Samsung Electronics.
Das Fondsobjekt wurde Mitte 2007 fertiggestellt.
In drei Untergeschossen sind 387 Stellplätze untergebracht.
Im Erdgeschoss befinden sich Einzelhandelsflächen,
die zum Teil von CBA angemietet sind.
Auf einer Gesamtfläche von 4.818 m² befindet sich das
sechsstöckige gewerblich genutzte Gebäude mit einer
Nettomietfläche von insgesamt rd. 23.740 m² einschließlich
sechs Einzelhandelseinheiten. Des Weiteren
gibt es 387 Tiefgaragenstellplätze in den Untergeschossen.
Das moderne „Grade­A“­Gebäude besteht aus zwei
Flügeln, die durch ein gläsernes Atrium bzw. einen
Zentralbereich miteinander verbunden sind. Dank
seiner umweltfreundlichen und energie effizienten
49
Bauweise soll das Gebäude nach Ablauf der noch
laufenden vorgeschriebenen Fristen für die Beantragung
und Einwertungen mit einem „4,5­Star Australian
Building Greenhouse Rating“ (ABGR) ausgezeichnet
werden.
5.3.1 Gutachten Marktwertermittlung und
technischer Zustand
Für das Fondsobjekt wurde ein Gutachten zur Ermittlung
des Verkehrswertes bei Colliers International in
Auftrag gegeben. Das Gutachten bewertet das Objekt
mit einem Verkehrswert von AUD 108 Mio. und liegt
damit über dem vereinbarten Kaufpreis von AUD 104,5
Mio. Das Gutachten bestätigt insoweit die Angemessenheit
des Kaufpreises. Die Prospektherausgeberin
bestätigt, dass kein weiteres Wertgutachten vorliegt.
Es wurde weiterhin eine umwelt­ und bautechnische
Untersuchung von Napier & Blakeley Pty. Ltd., Sydney,
durchgeführt, die in Bezug auf Altlasten auf ein
Umweltgutachten von Douglas Partners aus dem Jahr
2003 verweist. Die Ergebnisse dieser technischen Begutachtung
des Fondsobjekts, insbesondere auch bzgl.
der zukünftigen Investitionsanforderungen für strukturelle
Investitionen und Reparaturen bzw. Instandhaltungsmaßnahmen,
wurden im Rahmen der Prognoserechnung
berücksichtigt. Es wurden keine materiellen
Verunreinigungen und Schadstoffe innerhalb des
Gebäudes vorgefunden. Hinsichtlich einer Verunreinigung
des Untergrundes kam Douglas Partners zu dem
Ergebnis, dass hieraus keine Gesundheitsrisiken zu
erwarten sind.

50

5.3.2 Objektdaten im Überblick
Allgemeine Objektdaten:
Anschrift 10 Dawn Fraser Avenue,
Sydney Olympic Park
Homebush Bay, Sydney
Nutzung
3 Untergeschosse Parkplätze und Lager
Erdgeschoss Läden, Büro flächen
1. – 6. OG Büroflächen
Dachgeschoss Technikaufbauten
Zeitraum der Errichtung 2006 bis 2007
Zeitpunkt der Fertigstellung Mitte 2007
Stockwerke 3 Untergeschosse
Erdgeschoss
6 Obergeschosse
Dachgeschoss
Grundstücksfläche
Mietflächen lt. Mietvertrag
vermietbare Flächen:
Lagerflächen 350,7 m²
Ladenflächen 572,3 m²
Büroflächen 22.817,5 m²
Gesamt 23.740,5 m²
Stellplätze 387 in Tiefgarage
Vermietungsstand 100 %
Kaufpreis Fondsobjekt AUD 104,5 Mio.
Verkehrswertgutachten AUD 108 Mio.
5.3.3 Gebäudeausstattung
Bautechnische Daten:
Baukonstruktion
Stahlbetonkonstruktion mit Stützen, Unterzügen und
aussteifenden Decken
Dach
Flachdachkonstruktion, im begehbaren Bereich mit
be schichtetem Schutzestrich, Attikaabdeckung mit
Aluminiumformblechen
Fenster/Fassade
Pfosten – Riegelkonstruktion voll verglast ausgeführt.
In den Brüstungsbereichen und nicht durchsichtig ausgeführten
Fassadenteilen sind die Glasteile mit einer
strukturierten Folie versehen.
Über den Fensterelementen befinden sich horizontale
Blenden als passiver Sonnenschutz.
Das zurückgesetzte Technikgeschoss auf dem Dach wurde
mit horizontal gewelltem Aluminiumblech verkleidet.
51
Wände /Decken
Die Obergeschosse werden im Wesentlichen als
Groß raumbüros genutzt.
Tragende und aussteifende Wände wurden aus
bewährtem Beton oder Mauerwerk hergestellt, nicht
tragende Wände aus Gipskarton.
In den Toiletten wurden hochwertige Materialien für
Kabinen und Schamwände verwendet.
Die konstruktiven Betondecken wurden mit schall ­
absor bierenden Langfeldpaneelen abgehängt.
Die Decken der WC­Bereiche sind mit glattem
Gipskarton abgehängt.
Bodenbeläge
Die Büroflächen sind mit einem Doppelboden ausgestattet,
in dem die Verkabelung für EDV und Elektro an die Arbeitsplätze
geführt wird. Die Auslässe für die Zuluft befinden
sich ebenfalls in diesem Doppelboden.
Die Büroflächen wurden mit einem Teppichbelag ausgestattet,
Nassräume wurden gefliest, allgemeine Bereiche
haben zum Teil einen Steinbelag.
Heizung /Lüftung /Kühlung
Das Gebäude ist voll klimatisiert. Die Erzeugung der
Wärme erfolgt über zwei Gasbrenner. Das erforderliche
Warmwasser wird zentral von einer Gastherme in der
Heizungszentrale erzeugt.
Sanitär
Die Wasserversorgung erfolgt über das örtliche Netz. Im
Rahmen von öffentlich geförderten Wassereinsparungsmaßnahmen
wird für die Deckung des Bedarfs auch
Grauwasser verwendet.
Brandschutz
Die Gebäude sind vollständig durch eine Sprinkleranlage
geschützt. Überwacht wird das Gebäude mit Notrufanlage,
Rauchmeldern, Entrauchungsanlage.
Elektroinstallation
Die Stromversorgung erfolgt über das örtliche Netz.
Drei Notstrom­Dieselaggregate sind in der Lage, das
Gebäude für ca. fünf Tage mit Strom zu versorgen. Hierfür
befinden sich zwei Tanks zu je 35.000 l unterhalb der
untersten Tiefgaragen ebene. Zur unterbrechungsfreien
Stromver sorgung sind zusätzlich Batterien vorhanden.
Steuerung
Zur Steuerung, Überwachung und Verbrauchsoptimierung
ist eine Gebäudeleittechnik vorhanden.
Förderanlagen
Sechs Personenaufzüge sichern die vertikale Erschließung.
Außenanlagen
Wege – Straßenoberflächen sowie Platzflächen mit Plattenbelägen
bzw. asphaltiert.
Erschließungszustand
Das Gebäude ist vollständig erschlossen.
Gebäudezustand
Das Gebäude wurde Mitte 2007 fertiggestellt.
Sonstiges
Das Gebäude entspricht den mittlerweile in Australien
üblichen Umweltstandards, dem sog. Green Star Rating.

52
5.4 Hauptmieter:
Commonwealth Bank of Australia (CBA)
Das Fondsobjekt ist zu rd. 97 % an die Commonwealth
Bank of Australia (CBA) vermietet. Im Erdgeschoss
befinden sich Einzelhandelsflächen, die zum Teil an
die CBA und vier weitere Mieter vermietet sind.
Die Commonwealth Bank of Australia (CBA) ist ein
führender Anbieter von Finanzdienstleistungen und
eines der größten Unternehmen, das an der australischen
Börse (ASX) gelistet ist. Der Cash­Nettoertrag
nach Steuern in der zweiten Jahreshälfte 2007 belief
sich auf AUD 2.385 Mio. Insgesamt verwaltet die
Gruppe ein Vermögen von AUD 454.549 Mio. Im
Februar 2008 wurde eine Dividende von AUD 1,13 pro
Aktie beschlossen, was einer Erhöhung um 6,0 % im
Vergleich zum vorausgegangenen Jahr entspricht.
Das Bankhaus verfügt über ein gutes Credit­Rating
(Fitch: AA, Moody’s: Aa1, S&P: AA), was für die
Laufzeit des Mietvertrages Einnahmesicherheit durch
einen bonitäts starken Hauptmieter impliziert. Die übrigen
rd. 3 % des Gebäudes sind Einzelhandels flächen.

Mietvertrag mit der Commonwealth Bank
of Australia (CBA)
Mieter CBA
Nutzungsart Büro Lager Einzelhandel Einzelhandel Stellplätze 1)
Stellplätze 381 381
vermietbare
Fläche (in m 2 )
Miete/m 2 bzw.
Stellplatz (in AUD)
22.817,50 350,70 31,20 154,70 23.354,10
283,51 100,00 350,00 400,00 1.500,00
Mietanpassung 3,25 % 3,25 % 3,50 % 4,00 % 3,25 %
Mietbeginn 17.08.2007 17.08.2007 01.08.2007 01.09.2007 17.08.2007
Mietende 16.08.2019 16.08.2019 31.07.2013 31.08.2012 16.08.2019
Verlängerungsoptionen
2) 3 x 5 3 x 5 1 x 6 1 x 5 3 x 5
Anfängl. Jahresmieten
(in AUD)
Jahresmieten nach
Anpassung in 2008
(in AUD)
6.468.989,43 35.070,00 10.920,00 61.880,00 571.500,00 7.148.359,43
6.679.231,58 36.209,78 11.302,20 64.355,20 593.171,25 7.384.270,01
1) Im aktuellen Mietvertrag mit der CBA sind 381 Stellplätze ausgewiesen; es
ist vorgesehen, 2 weitere Stellplätze in den Mietvertrag aufzunehmen; in der
angepassten Miete sind 383 Stellplätze zugrunde gelegt.
2) Zum Zeitpunkt der Verlängerung aufgrund Ausübung der Option erfolgt eine
Anpassung an die Marktmiete.
Die CBA hat einen Mietvertrag über Büroflächen von
ca. 22.818 m² und über 350,7 m² Lagerflächen sowie
über 381 Stellplätze abgeschlossen. Die gesamte
Miete von CBA beträgt aktuell rd. AUD 7,3 Mio. Der
Mietvertrag über die Stellplätze soll um zwei weitere
Stellplätze, die den von CBA angemieteten Einzelhandelsflächen
zugeordnet sind, ergänzt werden. Der
Mietvertrag endet zum 16. August 2019 und kann
durch Optionsausübung drei Mal um jeweils fünf
Jahre verlängert werden. Während der Laufzeit des
Mietvertrages ist eine feste jährliche Mietanpassung
um 3,25 % vereinbart. Zu Beginn jeder Verlängerung
erfolgt eine Anpassung an die Marktmiete, die dann
alle zwei Jahre an den Markt angepasst wird. Während
der Optionslaufzeit kann die Miete nicht nach
unten angepasst werden (Details siehe Tz. 10).
Im Erdgeschoss hat CBA eine Einzelhandelsfläche von
31,2 m² zum Betrieb eines Bankautomaten gemietet.
Die Laufzeit beträgt sechs Jahre vom 1. August 2007
bis zum 31. Juli 2013. Die Miete wird jährlich mit
3,5 % angepasst und zum Zeitpunkt der Vertragsverlängerungsoption
(ein Mal sechs Jahre) erfolgt eine
Anpassung an die Marktmiete.
53
Darüber hinaus wurde ein sechsjähriger Mietvertrag
über eine Fläche von 154,7 m² abgeschlossen, beginnend
am 1. September 2007 und endet am 31. August
2012. Diese Fläche wird als Coffee­Shop genutzt. Die
Miete wird jährlich mit 4,0 % angepasst und zum Zeitpunkt
der Vertragsverlängerungsoption (ein Mal fünf
Jahre) erfolgt eine Anpassung an die Marktmiete.
5.4.1 Bewirtschaftungs-, Betriebs- und Nebenkosten
Bei dem Mietvertrag für die Büro­ und Lagerflächen
betreffend die vom Hauptmieter CBA angemieteten
Flächen handelt es sich um einen sog. „Double­Net­
Lease“, d. h. es werden grundsätzlich alle wesentlichen
Mietnebenkosten (d. h. alle Steuern, Abgaben
und Versicherungen im vereinbarten Umfang sowie
die Kos ten für die laufende Wartung, Reparatur und
Instandhaltung und sonstige Betriebs­ und Bewirtschaftungskosten
wie Kosten für Elektrizität, Wasser, Telefon
etc.), die im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung
des Fondsobjekts stehen, in anteiliger Höhe zur Gesamtmietfläche
von rd. 97 % vom Mieter getragen. Bei
den Einzelhandelsflächen sind die Nebenkosten nur
zum Teil umlegbar, was in den Annahmen der Prognoserechnung
(Tz. 7) entsprechend berücksichtigt ist.

5.4.2 Instandhaltung und Instandsetzung/
Strukturelle Reparaturen
Der Mietvertrag mit der CBA sieht vor, dass grundsätzlich
anteilig sämtliche Wartungs­ und Instandhaltungskosten
für das Fondsobjekt, mit Ausnahme
struktureller Reparaturen, vom Mieter zu tragen sind.
Davon abweichende Bestimmungen sind vertraglich
in geringerem Umfang festgelegt und vereinbart
und im Rahmen der Prognoserechnung auf Schätzbasis
entsprechend berücksichtigt. Investitionen
für strukturelle Reparaturen oder Neuinstallationen
(vergleichbar Investitionen für Reparaturen von „Dach
und Fach“), d. h. Investitionen für die Erneuerung
von strukturellen Komponenten der Immobilie (z. B.
Fenster und Türen, Bodenbeläge, Klimaanlage, Dach
und Fassade), sind vom Vermieter zu bezahlen und
gemäß der mietvertraglichen Bestimmungen nicht auf
54
den Mieter umlegbar. Im Rahmen der Prognoserechnung
wurden aus heutiger Sicht fachgerechte bzw.
sorg fältige Annahmen bzgl. dieser nicht umlegungsfähigen
Nebenkosten, die von örtlichen Experten im
Rahmen der Erstellung des technischen Gutachtens
bzw. des Wertgutachtens projiziert wurden, berücksichtigt
( siehe hierzu auch Tz. 7 „Prognoserechnung“).

5.5 Weitere Mieter
Bei den weiteren Mietern handelt es sich im Einzelnen
um Nuray Tolunay and Melahat Celenek (Gastronomie),
City Convenience Store Pty. Ltd. (Bedarfsartikelgeschäft),
Misun Yeo (Gastronomie) und Jean Choe
and Shin Young Choe (Zeitungskiosk). Die Mietverträge
der Einzelhandelsflächen werden nachfolgend
tabellarisch abgebildet.
Mieter Nuray Tolunay City Convenience Store Misun Yeo Jean+Shin Young Choe
Nutzungsart
Einzelhandel
Stellplätze
Einzelhandel
Stellplätze
55
Einzelhandel
Stellplätze
Einzelhandel
Stellplätze
Stellplätze 1 0 1 1 3
vermietbare
Fläche (in m 2 )
Miete/m 2
bzw. Stellplatz
(in AUD)
78,30 139,20 69,30 99,60 386,40
650,00 1.500,00 550,00 600,00 1.500,00 350,00 1.500,00
Mietanpassung 3,50 % 3,50 % 4,00 % 3,50 % 3,50 % 3,50 % 3,50 %
Mietbeginn 01.07.2007 01.07.2007 01.07.2007 01.07.2007 01.07.2007 01.07.2007 01.07.2007
Mietende 30.06.2014 30.06.2014 30.06.2012 30.06.2012 30.06.2012 30.06.2012 30.06.2012
Verlängerungsoptionen
1) keine keine 1 x 5 1 x 5
Anfängl.
Jahresmieten
(in AUD)
Jahresmieten
nach Anpassung
in 2008
(in AUD)
50.895,00 1.500,00 76.560,00 0,00 41.580,00 1.500,00 34.860,00 1.500,00 208.395,00
52.676,33 1.552,50 79.622,40 0,00 43.035,30 1.552,50 36.080,10 1.552,50 216.071,63
1) Zum Zeitpunkt der Verlängerung aufgrund Ausübung der Option erfolgt eine
Anpassung an die Marktmiete.
Bei diesen Mietverträgen handelt es sich um „Semi­
Gross­Leases“, d. h. die auf diese Flächen entfallenden
Betriebskosten sind nur zum Teil auf den Mieter umlegbar.
Instandhaltung und strukturelle Reparaturen obliegen
dem Vermieter. In der Prognoserechnung wurden
entsprechende nicht umlegbare Kosten berücksichtigt.

6. Investitions- und Finanzierungsplan
In diesem Kapitel werden Prognosen hinsichtlich der
geplanten Investition und der hierfür vorgesehenen
Finanzierung dargestellt. Über die dargestellten
Investitionen hinaus sind keine weiteren Investitionen
geplant. Diese in die Zukunft gerichteten Aussagen
beruhen auf dem für die Fondsgesellschaft erstellten
Beteiligungskonzept, das nach gegenwärtigen, nach
bestem Wissen vorgenommenen Planungen und
Einschätzungen entwickelt wurde.
Nachstehend sind die Investitionen auf der Ebene
der Fondsgesellschaft sowie des vorgeschalteten
Treuhandvermögens (BF Australia 4 Trust) und deren
Finanzierung auf konsolidierter Basis dargestellt. Im
Finanzierungsplan
1) Eigenkapital
Real I.S. Beteiligungs GmbH 6.000
Kommanditkapital Zeichner 135.000.000
Agio 6.750.000
57
Investitions­ und Finanzierungsplan sind Schätzungen
und Annahmen enthalten. Einzelne Positionen können
daher abweichen. Ebenso sind Rundungsdifferenzen
möglich.
Auf den Ausweis ggf. anfallender australischer Umsatzsteuer
(Goods and Services Tax, kurz GST) wurde
verzichtet, da diese zum Teil auf die Mieter des Fondsobjekts
umlegbar bzw. als Vorsteuer erstattungsfähig
sind. Die auf die umsatzsteuerpflichtigen Leistungen
in Deutschland entfallenden Steuern, die voraussichtlich
nicht als Vorsteuer geltend gemacht werden
können, sind unter „Nicht abzugsfähige Vorsteuer“
ausgewiesen.
in AUD in AUD
in % bezogen auf das
Eigenkapital /Fondsvolumen
jeweils mit Agio
gesamtes Eigenkapital mit Agio 141.756.000 100,00 %
Gesamtfinanzierung 141.756.000 100,00 %
Investitionsplan
in AUD
in % bezogen auf das
Eigenkapital /Fondsvolumen
jeweils mit Agio
2) Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten 112.192.500 79,14 %
3) Gesellschaftskosten und Vergütung geschäftsführende Kommanditistin 62.000 0,04 %
4) Finanzierungskosten 1.224.372 0,86 %
5) Finanzierungsvermittlung 1.437.500 1,01 %
6) Objektaufbereitung und Konzeption 175.000 0,12 %
7) Eigenkapitalbeschaffung inkl. Agio 12.150.000 8,57 %
8) Platzierungsgarantie 7.830.000 5,52 %
9) Nicht abzugsfähige Vorsteuer 116.660 0,08 %
10) Liquiditätsreserve 6.567.968 4,63 %
Gesamtinvestition 141.756.000 100,00 %

Die Vergütung der Prospektherausgeberin setzt sich
zusammen aus den Positionen 5) bis 8). Die Gesamt­
höhe der Provisionen beträgt danach AUD 21.592.500,
zzgl. anteiliger Umsatzsteuer in Höhe von ca. AUD
33.250. Diese Vergütung enthält die Provision für die
Kapitalvermittlung der Real I.S. sowie ggf. weiterer
mit dem Vertrieb beauftragter Unternehmen.
6.1 Finanzierungsplan
Bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot handelt
es sich um einen reinen Eigenkapitalfonds, d. h. alle
Investitionskosten werden zunächst über das Anlegerkapital
ohne zusätzliche Aufnahme von Fremdkapital
finanziert. Aufgrund des relativ hohen Zinsniveaus
zum Zeitpunkt der Prospektierung wurde für das
Investment keine langfristige Fremdfinanzierung
aufgenommen, da diese sich auf die Rentabilität der
Anleger aus der Beteiligung negativ auswirken würde.
Sollten die Finanzierungskonditionen am Markt während
der Haltedauer des Fondsobjekts ein attraktives
Niveau erreichen und sollte sich insofern die Rentabilität
für die Anleger aus der Beteiligung steigern
lassen, ist eine nachträgliche teilweise Refinanzierung
der Investitionen mit Fremdkapital grundsätzlich
möglich. In diesem Fall könnte ein Teil des Eigenkapitals
der Anleger bspw. vorzeitig in Form einer Sonderausschüttung
an diese ausgekehrt werden (siehe
hierzu die Hinweise in Tz. 3.3.4). Derartige Effekte
sind in der Prognoserechnung dieses Beteiligungsangebotes
nicht enthalten. Der Investitionsbedarf
soll daher zunächst ausschließlich durch Eigen kapital
abgedeckt werden.
1) Eigenkapital
Nach Durchführung der geplanten Kapitalerhöhung
wird das Eigenkapital der Fondsgesellschaft
AUD 135.006.000 (zzgl. Agio) betragen. Dabei ist die
Einlage der geschäftsführenden Kommanditistin, der
Real I.S. Beteiligungs GmbH, in Höhe von insgesamt
AUD 6.000 bereits berücksichtigt. Das Agio beläuft
sich auf rd. AUD 6.750.000. Unter Berücksichtigung
des Agios wird das Eigenkapital AUD 141.756.000
betragen.
Die Einlage der Anleger zzgl. 5 % Agio ist frühestens
zum 12. Dezember 2008 zu erbringen (Details hierzu
sind Tz. 15 „Abwicklungshinweise“ zu entnehmen).
58
Für die Anleger, die zu einem späteren Zeitpunkt beitreten,
erfolgt die Einzahlung bzw. der Einzug zum 20.
des auf die Zeichnung folgenden Monats bzw., sofern
dies kein Werktag ist, zum nächstfolgenden Werktag.
Die im Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
vorgesehene Schließung dieses Beteiligungsangebots
soll grundsätzlich zum 30. Juni 2009 erfolgen, sofern
nicht die geschäftsführende Kommanditistin den Platzierungszeitraum
bis zum 30. Juni 2010 verlängert.
Der Kaufpreis für das Fondsobjekt ist gemäß den
relevanten vertraglichen Regelungen voraussichtlich
am 19. Dezember 2008 fällig. Sofern der Fondsgesellschaft
zu diesem Zeitpunkt nicht genügend Eigenkapital
zur Verfügung steht, um das Treuhandvermögen
(BF Australia 4 Trust) durch Erwerb weiterer
Trustanteile zu erhöhen sowie durch Ausreichung
eines Darlehens an den BF Australia 4 Trust diesem
ausreichend Liquidität für die Zahlung des Kaufpreises
zur Verfügung zu stellen, hat die BayernLB eine Finanzierungszusage
bis maximal AUD 115 Mio. zunächst
bis 30. Juni 2009 erteilt. Eine etwaige Zwischenfinanzierung
von Eigenkapital soll durch das laufend eingeworbene
Anlegerkapital schrittweise zurückgeführt
werden (siehe hierzu 4)). Sollte das Kommanditkapital
zum 30. Juni 2009 nicht oder nicht vollständig zur
Verfügung stehen und die Platzierungsfrist um bis zu
einem Jahr verlängert werden, müsste die Fondsgesellschaft
die fehlenden Mittel weiterhin durch eine
Zwischenfinanzierung abdecken. Eine verbindliche
Zusage zur Verlängerung der Zwischenfinanzierung
durch die BayernLB liegt derzeit nicht vor und müsste
von der Fondsgesellschaft eingeholt werden (siehe
hierzu die Hinweise in Tz. 3.3.3).
6.2 Investitionsplan
2) Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten
Die Treuhänderin des Treuhandvermögens
„BF Australia 4 Trust“, die Bayernfonds Australien
4 GmbH, hat mit dem Verkäufer einen Optionsvertrag
geschlossen, der die Parteien berechtigt,
das Fonds objekt zu einem Kaufpreis in Höhe von
AUD 104.500.000 voraussichtlich zum 19. Dezember
2008 zu erwerben / zu übertragen (Details hierzu
siehe in Tz. 10.6). Der Kaufpreis wurde auf Basis der
voraussichtlichen Mieteinnahmen für das Jahr 2008

von AUD 7.337.139 mit einer Kapitalisierungsrate
von rd. 7,02 % (entspricht einem Faktor von 14,24)
festgelegt.
Beim Erwerb fallen Erwerbsnebenkosten an. In den
Erwerbsnebenkosten ist die Stamp Duty Tax (Transfersteuer
beim Ankauf von Immobilien im Bundesstaat
New South Wales) in Höhe von voraussichtlich
AUD 5.747.500 enthalten. Für die Rechts­ und Steuerberatung
sowie für sonstige Beratung im Rahmen der
Investition und der Strukturierung der Transaktion,
für Maklervergütungen und Wert­ und technische
Gutachten wurden auf Basis sorgfältiger Schätzungen
sowie in einigen Fällen auf Grundlage bereits abgeschlossener
Vereinbarungen Kosten in Höhe von
AUD 1.945.000 in den Investitionsplan eingestellt.
3) Gesellschaftskosten und Vergütung
geschäftsführende Kommanditistin
Gemäß §§ 21, 21A des Gesellschaftsvertrages der
Fondsgesellschaft erhalten die geschäftsführende
Kommanditistin und die Komplementärin jährlich
eine Vergütung von je AUD 2.000 (die hierfür anfallende
Umsatzsteuer ist in Position 9) berücksichtigt).
Weiterhin wurde eine Vergütung von AUD 3.000 für
den erforderlichen „Public Officer“ des Treuhandvermögens
in Australien sowie eine Vergütung der
Treuhandkommanditistin für das Jahr 2008 von
AUD 5.000 (§ 22 des Gesellschaftsvertrages) berücksichtigt.
Für die laufende Steuerberatung wurden
AUD 50.000 eingestellt (ggf. anfallende Umsatzsteuer
ist in Pos. 9) berücksichtigt).
4) Finanzierungskosten
Im Rahmen der Vereinbarung mit der BayernLB über
die Bereitstellung einer ggf. erforderlichen Zwischenfinanzierung
des Eigenkapitals entstand eine Bearbeitungsgebühr
von AUD 100.000. Für die Stellung eines
Letter of Credit im Zusammenhang mit der Optionsvereinbarung
bzw. dem Kaufvertrag wurde eine Avalprovision
von AUD 10.000 an die BayernLB geleistet.
Des Weiteren ist in der Position Finanzierungskosten
eine Rückstellung für Zwischenfinanzierungszinsen
enthalten. Aus Vereinfachungsgründen geht die Prognoserechnung
von einer vollständigen Einzahlung
des Eigenkapitals im Dezember 2008 aus und stellt
59
demgemäß auch einen entsprechenden Liquiditätsabfluss
für projizierte Ausschüttungen in Höhe von 6,5 %
im Jahr 2009 dar. Da das Zinsniveau zzgl. der anfallenden
Bankmarge für eine mögliche Zwischenfinanzierung
des Eigenkapitals zum Zeitpunkt der Prospektierung
deutlich über 6,5 % liegt, wurde aus Gründen
der kaufmännischen Vorsicht, für den Fall, dass das
Eigenkapital zu einem späteren Zeitpunkt eingezahlt
wird und die Zwischenfinanzierung des Eigenkapitals
durch die BayernLB in Anspruch genommen werden
muss, eine Rückstellung gebildet. Die Verzinsung der
Zwischenfinanzierung erfolgt auf variabler Basis in
Anlehnung an den AUD­BBSW (allgemeiner Basissatz
für Finanzierungen in Australien) je nach Zinsbindungsfrist
zzgl. einer vereinbarten Marge und zzgl.
der jeweiligen Liquiditätskosten der Bank. Für den
nicht in Anspruch genommenen Kreditbetrag sind
jährlich Bereitstellungszinsen von 0,25 % zumindest
bis zum nächsten Zinstermin zu entrichten. Für den
Zwischenfinanzierungszins und die Bereitstellungsprovision
wurde eine Rückstellung in Höhe von
AUD 1.351.054 gebildet. Diese Kosten sind im Betrag
der Finanzierungskosten als Schätzposition enthalten.
Die Mieteinnahmen im Jahr 2008 (rd. AUD 236.682)
wurden mit den Finanzierungskosten verrechnet.
Sollten der tatsächliche Zinsaufwand und die Bereitstellungskosten
höher sein als AUD 1.351.054 zzgl.
der eingesparten anteiligen Ausschüttung von 6,5 %,
geht dieser erhöhte Aufwand zulasten der Liquiditätsreserve.
Auch eine Kürzung oder Aussetzung
der prognostizierten Ausschüttungen wäre in einem
solchen Fall nicht völlig auszuschließen (Details hierzu
siehe in Tz. 3.3.3).
5) Finanzierungsvermittlung
Für die Vermittlung der Bereitstellung einer Zwischenfinanzierung
des Eigenkapitals erhält die Real I.S. von
der Fondsgesellschaft eine Vergütung von insgesamt
AUD 1.437.500.
6) Objektaufbereitung und Konzeption
Für die Konzeption und die Objektaufbereitung erhält
die Real I.S. von der Fondsgesellschaft eine Vergütung
in Höhe von insgesamt AUD 175.000 (die anteilige
Umsatzsteuer ist in Position 9) berücksichtigt).

7) Eigenkapitalbeschaffung
Für die Vermittlung des erforderlichen Eigenkapitals
erhält die Real I.S. bzw. weitere mit dem Vertrieb
beauftragte Unternehmen eine Vergütung von
der Fondsgesellschaft in Höhe von insgesamt
AUD 12.150.000 inkl. Agio.
8) Platzierungsgarantie
Für die Übernahme der Platzierungsgarantie
erhält die Real I.S. eine Vergütung von insgesamt
AUD 7.830.000.
9) Nicht abzugsfähige Vorsteuer
Die Umsatzsteuer, die auf Ebene der Fondsgesellschaft
auf Leistungen in Deutschland erhoben
wird, ist voraussichtlich nicht erstattungsfähig. Der
voraus sichtlich nicht abzugsfähige und damit nicht
erstattungsfähige Anteil wird kumuliert für alle betreffenden
Positionen des Investitions­ und Finan­
z ierungsplans ausgewiesen und erhöht das Gesamtinvestitionsvolumen
um AUD 116.660.
10) Liquiditätsreserve
Einzelne Ansätze der in der Mittelverwendung angegebenen
Positionen können sich verändern.
Die Kosten gemäß Investitionsplan sind weitestgehend
fixiert, sodass keine signifikanten Kostenüberschreitungen
zu erwarten sind. Geringere Kosten als
prospektiert erhöhen die Liquiditätsreserve. Höhere
Kosten gehen zulasten der Liquiditätsreserve.
60

7. Prognoserechnung
Die Prognoserechnung projiziert die zukünftige
Entwicklung der Einnahmen und Ausgaben und somit
einen aus heutiger Sicht möglichen Ergebnisverlauf
des Immobilieninvestments. Eine Verwendung der
Nettoeinnahmen für Zwecke, die nicht nachstehend
dargelegt sind, ist nicht vorgesehen. Diese in die Zukunft
gerichteten Aussagen beruhen auf dem für die
Fondsgesellschaft erstellten Beteiligungskonzept, das
nach gegenwärtigen, nach bestem Wissen vorgenommenen
Planungen und Einschätzungen entwickelt
wurde. Die Prognosesicherheit der Annahmen nimmt
für die weiter in der Zukunft liegenden Annahmen
ab. Es muss daher mit materiellen Abweichungen von
diesen Annahmen gerechnet werden (siehe hierzu die
Hinweise in Tz. 3, insbesondere auch in Tz. 3.3). Durch
Änderungen in den gesetzlichen Bestimmungen, der
Rechtsprechung und / oder Verwaltungsauffassung in
Deutschland sowie in Australien, durch Änderungen
gegenüber den An nahmen zur Entwicklung des
Immobilienmarktes und der entsprechenden Vermietungs­
und Veräußerungsbedingungen betreffend das
Fondsobjekt oder durch Änderungen bei den zugrunde
liegenden abgeschlossenen und beabsichtigten
vertraglichen Vereinbarungen können sich erhebliche
Veränderungen der wirtschaftlichen und steuerlichen
Eckdaten der Beteiligung ergeben.
Die Einkünfte aus der Vermietung des Fondsobjektes
sind auf der Ebene des Treuhandvermögens (BF Australia
4 Trust) bzw. anschließend – unter Anrechnung
des steuerlichen Ergebnisses und möglicher Steuerzahlungen
auf der Ebene des Treuhandvermögens –
von der Fondsgesellschaft in Australien zu versteuern.
Insbesondere aufgrund von steuerlichen Verlustvorträgen
kommt es jedoch im Rahmen der Prognoserechnung
voraussichtlich erst mit der Veräußerung
der Fondsimmobilie zu einer tatsächlichen Steuerzahllast
in Australien (siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.4
bzw. weitere Details in Tz. 7.4). Die Anleger selbst
müssen auf der Grundlage der Fondskonzeption und
der aktuellen Rechtslage keine persönliche Steuererklärung
im Rahmen dieser Beteiligung in Australien
abgeben (zu den steuerlichen Details siehe Tz. 11
„Steuerliche Grundlagen“). Die Initiatorin geht in der
Prognoserechnung von einer möglichen Haltedauer
bis zum Ende des Jahres 2019 aus, was aus Sicht der
Anleger einer Beteiligungsdauer von ca. elf Jahren
entsprechen würde. Die Prognoserechnung wurde
exemplarisch bis zum 31. Dezember 2019 abgebildet
63
und ein (direkter oder indirekter) Verkauf des Fondsobjektes
wurde zu diesem Zeitpunkt im Rahmen der
Prognoserechnung angenommen (siehe hierzu die
Hinweise in Tz. 3.3.9). Die Prognoserechnung beruht
in Verbindung mit den Ansätzen des Investitions­ und
Finanzierungsplanes auf der Annahme, dass die Platzierung
des erforderlichen Kommanditkapitals (zzgl.
Agio) zum 12. Dezember 2008 erfolgt ist. Für eine
längere Platzierungsdauer ist im Investitions­ und
Finanzierungsplan eine kalkulatorische Rückstellung
für Finanzierungskosten berücksichtigt. Sollte diese
Rückstellung nicht ausreichen, gehen die weiteren
Finanzierungskosten zulasten der Liquiditätsreserve
(siehe hierzu Tz. 3.3.3). Ein Betrag von AUD 982.061
aus der kalkulatorischen Rückstellung für Finanzierungskosten
für das Jahr 2009 ist aus Gründen der
kaufmännischen Vorsicht in der Liquiditätsbetrachtung,
nicht aber in der steuerlichen Betrachtung
berücksichtigt.
Bei dem Investment handelt es sich um ein Investment
in AUD. Sofern Anleger ihre Kapitaleinlage
durch einen Umtausch von EUR in AUD leisten bzw.
ihren AUD­Mittelrückfluss (Ausschüttungen und
anteiliger Veräußerungserlös) in EUR transferieren,
ist der Anleger einer entsprechenden Wechselkursschwankung
mit möglichen positiven oder negativen
Auswirkungen auf die Rentabilität aus der Beteiligung
ausgesetzt (siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.3.10).
Auf den Ausweis ggf. anfallender australischer
Umsatzsteuer (sog. Goods and Services Tax) wurde
verzichtet, da diese auf Mieter des Fondsobjekts
umlegbar und als Vorsteuer erstattungsfähig sind. Die
auf die umsatzsteuerbaren Leistungen in Deutschland
entfallenden Umsatzsteuerbeträge, die voraussichtlich
nicht als Vorsteuer geltend gemacht werden
können, sind in den betreffenden Positionen enthalten.
Alle Beträge im Rahmen der Prognoserechnung
sind in AUD.
Die Positionen in der Prognoserechnung stellen
die Einnahmen und Ausgaben auf der Ebene des
Treuhandvermögens (BF Australia 4 Trust) sowie
der Fondsgesellschaft auf konsolidierter Basis dar.
Rundungsdifferenzen in dieser konsolidierten
Darstellung sind möglich.

Prognoserechnung in AUD
Prognose in AUD
1. Einnahmen
Mieteinnahmen 7.685.228 7.937.410 8.196.928 8.345.488
Zinseinnahmen 264.164 890.077 875.205 852.541
Netto­Veräußerungserlös 0 0 0 0
Summe der Einnahmen 7.949.392 8.827.487 9.072.133 9.198.029
2. Fonds- und Bewirtschaftungskosten
Haftungs­ und Geschäftsführungsvergütung 7.760 7.760 7.760 7.760
Vergütung Treuhandkommanditistin 23.800 24.276 24.762 25.257
Vergütungen für Geschäftsbesorgung und Beratung 145.512 149.899 154.412 146.551
Gesellschaftskosten 171.900 176.138 180.481 184.931
Nicht umlegbare Betriebsneben­ und Instandhaltungskosten 50.283 51.749 53.408 651.168
Summe der Ausgaben 399.255 409.822 420.822 1.015.666
Einnahmenüberschuss vor Steuern in Australien 7.550.137 8.417.665 8.651.311 8.182.363
3. Voraussichtliches steuerliches Ergebnis in Australien
Steueraufwand in Australien 0 0 0 0
Einnahmenüberschuss nach Steuern in Australien 7.550.137 8.417.665 8.651.311 8.182.363
4. Ausschüttung nach Steuern in Australien
Ausschüttung Liquiditätsreserve bei Veräußerung
Ausschüttung an Kommanditisten/Treugeber (gesamt) 8.775.390 8.775.390 8.775.390 8.775.390
Ausschüttung nach Steuern in Australien in % 6,50 % 6,50 % 6,50 % 6,50 %
5. Liquiditätsreserve (konsolidiert) 5.342.715 4.984.990 4.860.911 4.267.884
6. Voraussichtliches steuerliches Ergebnis in Deutschland
Einkünfte in Australien unter Progressionsvorbehalt in % des
EK ohne Agio
64
1
2009
2
2010
3
2011
4
2012
3,30 % 3,77 % 3,95 % 3,62 %
Steuerliches Ergebnis in Deutschland in % des EK ohne Agio 0,20 % 0,66 % 0,65 % 0,63 %

5
2013
6
2014
7
2015
8
2016
65
9
2017
10
2018
11
2019
Veräußerung
31.12.2019
8.765.717 9.041.123 9.371.205 9.676.830 9.992.426 10.136.289 10.952.666 0
837.251 861.030 881.197 924.283 954.071 942.131 696.982 0
0 0 0 0 0 0 0 155.134.186
9.602.968 9.902.153 10.252.402 10.601.113 10.946.497 11.078.420 11.649.648 155.134.186
7.760 7.760 7.760 7.760 7.760 7.760 7.760 0
25.762 26.277 26.803 27.339 27.885 28.443 29.012 0
159.074 168.739 156.816 180.142 160.968 167.967 202.348 0
189.491 194.164 198.952 203.859 208.887 214.040 219.320 0
355.799 78.923 1.090.286 63.002 1.474.246 1.218.166 69.907 0
737.885 475.862 1.480.617 482.102 1.879.747 1.636.376 528.347 0
8.865.083 9.426.291 8.771.785 10.119.011 9.066.750 9.442.044 11.121.301 155.134.186
0 0 0 0 0 0 0 12.841.465
8.865.083 9.426.291 8.771.785 10.119.011 9.066.750 9.442.044 11.121.301 142.292.721
5.264.724
8.775.390 8.775.390 8.775.390 9.450.420 9.450.420 9.450.420 11.137.995 147.557.445
6,50% 6,50% 6,50% 7,00% 7,00 % 7,00 % 8,25 % 109,30 %
4.357.577 5.008.478 5.004.874 5.673.464 5.289.795 5.281.418 5.264.724 0
4,14 % 4,54 % 4,04 % 5,00 % 4,20 % 4,49 % 5,91 % 0,00 %
0,62 % 0,64 % 0,65 % 0,68 % 0,71 % 0,70 % 0,52 % 0,00 %

7.1 Einnahmen
7.1.1 Mieteinnahmen
Der Großteil der Mieteinnahmen, rd. 97 %, ergibt sich
aus den langfristig fixierten Mietverhältnissen mit der
Commonwealth Bank of Australia (CBA). Die Mietverträge
für die maßgeblichen Büro­ und Lagerflächen
als auch die Parkplätze enden jeweils zum 16. August
2019. Die restlichen rd. 3 % Mieteinnahmen stammen
von mehreren Einzelhandelsmietern mit unterschiedlichen
Konditionen (Details hierzu siehe in Tz. 5 bzw.
Tz. 10).
Für die Prognoserechnung wurden grundsätzlich die
Mieteinnahmen für die vermietbaren Flächen und
Parkplätze entsprechend der Regelungen in den Mietverträgen
angesetzt. Die Mieteinnahmen für das Jahr
2008 ab dem Zeitpunkt des Erwerbs des erbbaurechts­
ähnlichen Rechts am Fondsobjekt (19. bis 31. Dezember
2008) sind im Investitions­ und Finanzierungsplan
berücksichtigt. (siehe hierzu Tz. 6.2 in Position 4)).
Die Mieteinnahmen im Jahr 2009 belaufen sich auf
rd. AUD 7.685.228. Gemäß den mietvertraglichen
Regelungen finden jährliche Anpassungen statt. Im
Falle des Mietvertrages mit der CBA für die Büro­ und
Lagerflächen bzw. die Parkplätze werden die Mieten
jährlich immer zum 17. August um jeweils 3,25 %
erhöht. Auch die Mieteinnahmen für die weiteren
Flächen und Parkplätze unterliegen festen jährlichen
Mietsteigerungsklauseln (Details siehe Tz. 5.5 bzw.
Tz. 10).
Der Ansatz der Mieteinnahmen lehnt sich neben
den mietvertraglichen Grundlagen eng an das Wertgutachten
des lokalen Wertgutachters von Colliers
International in Sydney an, das im Rahmen der
Vertragsverhandlungen zum Erwerb des Fondsobjekts
erstellt wurde. Dieses ist insbesondere hinsichtlich
der Annahmen für die Wiedervermietung der Flächen
nach Ablauf der relevanten Mietverträge (z. B. für die
Einzelhandelsflächen) von Bedeutung.
7.1.2 Zinseinnahmen
In dieser Position sind die Zinserträge aus der Anlage
der Liquiditätsreserve dargestellt. Aus Gründen der
kaufmännischen Vorsicht wurden im Jahr 2009 lediglich
die zwischenzeitlich auflaufenden Mieteinnahmen
mit einem Zinssatz von 6,5 % p. a. verzinst. Erst
66
ab dem Jahr 2010 wurde zusätzlich die eigentliche
Liquiditätsreserve mitverzinst. Des Weiteren wurde
eine Verzinsung der prognostizierten unterjährig anzusparenden
Ausschüttung für sechs Monate berücksichtigt,
da diese erst zur Jahresmitte des Folgejahres
ausgekehrt wird (siehe zu dieser Position auch die
Hinweise in Tz. 3.3, insbesondere in Tz. 3.3.7).
7.1.3 Veräußerungserlös
Die Prognoserechnung geht davon aus, dass das
Fondsobjekt zum Ende des Jahres 2019 direkt oder
indirekt veräußert wird (siehe hierzu auch Tz. 3.3.9
bzw. die Sensitivitätsanalysen in Tz. 8). Tatsächlich
kann sich eine kürzere oder auch längere Halte dauer,
z. B. aufgrund der tatsächlichen Entwicklung auf
dem Immobilienmarkt oder aus anderen Gründen,
ergeben. Als Brutto­Veräußerungserlös wurde ein
Wert von AUD 166.544.640 berücksichtigt, der sich
wie folgt berechnet: Die prognostizierten Mieteinnahmen
für das Jahr 2020 (AUD 11.693.409) wurden
mit einem Faktor von rd. 14,24 und damit mit dem
gleichen Wert wie zum Zeitpunkt des Ankaufs des
Fondsobjektes kalkuliert. Die Mieteinnahmen für die
Anschlussvermietung basieren auf dem vom lokalen
Marktexperten Colliers International, Sydney, zur Verfügung
gestellten Wertgutachten. Für die Ermittlung
der Marktmiete zum Jahr 2020, das Basisjahr für die
Ermittlung des Verkaufspreises, wurden die aktuellen
Marktmieten gemäß Gutachten von Colliers International
mit deren Annahmen zur durchschnittlichen
Mietsteigerung von 3,9 % p. a. über den Betrachtungszeitraum
angesetzt. Gemäß Wertgutachten liegt
die Marktmiete bspw. bei den Büroflächen bei ca.
AUD 295 pro m² p. a. Im Vergleich dazu liegt die
Objektmiete per Ende 2008 bei AUD 292,70 pro m² p. a.
Es wurden weiterhin kalkulatorische Verkaufsnebenkosten
(z. B. für Anwalts­ oder Beratungskosten) von
AUD 416.362 (entspricht 0,25 % bezogen auf den
projizierten Brutto­Veräußerungserlös) berücksichtigt.
Des Weiteren geht die Prognoserechnung davon
aus, dass der Mietvertrag für die Büro­ und Lagerflächen
bzw. die Parkplätze von der CBA verlängert
wird (zu den Auswirkungen bei anderen Annahmen
siehe Tz. 8 „Prognostizierter Beteiligungserfolg und
Sensitiv itätsanalysen“). Als marktübliches Zugeständnis
(sog. Incentive) an die CBA für die Verlängerung des
Mietvertrags wurde ein Betrag von AUD 2.941.446

eingeräumt, z. B. für die Durchführung von Renovierungsmaßnahmen
oder für Innenausbauten (sog. Fit
Out) durch den Mieter. Diese kalkulatorisch angesetzten
Kosten und Aufwendungen im Volumen von
rd. drei Monatsmieten im Zusammenhang mit der
projizierten Mietvertragsverlängerung wurden aus
Vereinfachungsgründen als Aufwand gegen den Veräußerungserlös
gerechnet.
Der Vermieter ist unter den Mietverträgen für strukturelle
Reparaturen verantwortlich. Nachdem die
Fondsimmobilie im Jahr 2019 ca. zwölf Jahre alt sein
wird, wurden Kosten für Revitalisierungsmaßnahmen
in Höhe von AUD 8.052.646 angesetzt. Um diesem
Umstand gegenüber einem potenziellen Käufer
Rechnung zu tragen, wurden diese Kosten vom projizierten
Veräußerungserlös abgezogen. Der angesetzte
geschätzte diesbezügliche Revitalisierungsaufwand
basiert auf der Annahme von heute marktüblichen
Kosten von AUD 220 / m², gemäß der Analyse des
lokalen Gutachters aus Gründen der kaufmännischen
Vorsicht indexiert mit 4,39 % über den prognostizierten
Betrachtungszeitraum von elf Jahren.
Unter Berücksichtigung des prognostizierten geschätzten
Steueraufwands sowie der Liquiditätsreserve
im Jahr des Verkaufs ergibt sich unter diesen
Annahmen ein Ausschüttungsbetrag in Höhe von
AUD 147.557.445. Nachstehende Übersicht fasst die
Kalkulation der Berechnung der Ausschüttung aus
dem Veräußerungserlös nach Abzug aller vorstehend
dargestellten geschätzten und angesetzten Kosten
und Aufwendungen zusammen:
Brutto­Veräußerungserlös 166.544.640
Verkaufsnebenkosten ­ 416.362
Mietzugeständnis an CBA ­ 2.941.446
Revitalisierungskosten ­ 8.052.646
Netto-Veräußerungserlös 155.134.186
Steueraufwand in Australien ­ 12.841.465
Liquiditätsreserve 5.264.724
Ausschüttung 147.557.445
67
7.2 Fonds- und Bewirtschaftungskosten
7.2.1 Haftungs- und Geschäftsführungsvergütung
Die geschäftsführende Kommanditistin und die
Komplementärin der Fondsgesellschaft erhalten ab
dem Jahr 2008 eine Vergütung von jeweils AUD 2.000
zzgl. deutscher Umsatzsteuer. Die Vergütung des aus
steuerlichen Gründen in Australien erforderlichen
sog. „Public Officer“ des Treuhandvermögens beträgt
geschätzt rd. AUD 3.000 p. a. Diese Beträge wurden
im Rahmen der Prognoserechnung kalkulatorisch
berücksichtigt.
7.2.2 Vergütung Treuhandkommanditistin
Die Vergütung für die Treuhandkommanditistin
beträgt im Jahr 2008 AUD 5.000 zzgl. deutscher Umsatzsteuer
und ist im Investitions­ und Finanzierungsplan
(Tz. 6) berücksichtigt. Ab dem Jahr 2009 beträgt
diese Vergütung AUD 20.000 p. a. zzgl. deutscher Umsatzsteuer,
wobei diese Vergütung, erstmals für das
Jahr 2010, um jährlich 2,0 % ansteigend vereinbart ist.
Der entsprechende Aufwand wurde im Rahmen der
Prognoserechnung berücksichtigt.
7.2.3 Vergütungen für Geschäftsbesorgung
und Beratung
Gemäß dem Geschäftsbesorgungs­ / Fondsverwaltungsvertrag
zwischen der Real I.S. und der Fondsgesellschaft
fällt ab 2009 eine jährliche Vergütung in
Höhe von AUD 10.000 zzgl. deutscher Umsatzsteuer
an (weitere Details hierzu siehe in Tz. 10). Dem Beratungs­
und Servicevertrag zwischen der Real I.S.
und der Treuhänderin des australischen Trusts zufolge
beträgt die jährliche Vergütung ab dem Jahr 2009
1,75 % des Netto­Cashflows aus dem Objekt, mindestens
aber AUD 130.000 (ggf. zzgl. deutscher Umsatzsteuer,
diese fällt aber voraussichtlich aufgrund der
Art der Tätigkeiten unter diesem Vertrag nicht an und
ist insofern auch nicht berücksichtigt). Der entsprechende
Aufwand wurde im Rahmen der Prognoserechnung
berücksichtigt.
7.2.4 Gesellschaftskosten
Die Position Gesellschaftskosten umfasst die Kostenschätzung
für die laufende Buchhaltung, den Jahresabschluss,
die Erstellung der Steuererklärungen und
die steuerliche Betreuung, für rechtliche Beratung sowie
für Büro­, Marketing­, Beirats­, Wirtschaftsprüfer­,

Gesellschafts­ und Sachverständigentätigkeiten für die
Fondsgesellschaft und die Bayernfonds Australien 4
GmbH als Treuhänderin des Treuhandvermögens.
Ab dem Jahr 2009 wurden Kosten auf Ebene der
Fondsgesellschaft in Höhe von AUD 10.000 zzgl. deutscher
Umsatzsteuer und auf Ebene der Bayernfonds
Australien 4 GmbH als Treuhänderin des Treuhandvermögens
in Höhe von AUD 160.000 ggf. inkl. deutscher
Umsatzsteuer angenommen. Diese Beträge werden ab
dem Jahr 2010 jährlich mit 2,0 % bzw. 2,5 % indexiert.
Da es sich bei diesen Positionen um Schätzungen
künftigen Aufwands handelt, ist nicht auszuschließen,
dass die angesetzten Beträge nicht ausreichen, um
den Aufwand für die Kosten der Gesellschaft und des
Treuhandvermögens tatsächlich zu decken (siehe hierzu
die Hinweise in Tz. 3.3, insbesondere in Tz. 3.3.6).
Es ist auch nicht auszuschließen, dass einzelne Kosten
nicht in AUD sondern in EUR an die entsprechenden
Dienstleister zu zahlen sein werden. Hieraus können
Vor­ und Nachteile aus der Entwicklung der Wechselkurse
resultieren (siehe hierzu auch Tz. 3.3.10).
Abweichungen gehen zugunsten oder zulasten der
Liquiditätsreserve.
7.2.5 Nicht umlegbare Betriebsneben- und
Instandhaltungskosten
Der Mietvertrag mit der CBA betreffend die Büro­ und
Lagerflächen sieht vor, dass wesentliche Betriebsneben­
und Instandhaltungskosten für das Fondsobjekt,
mit Ausnahme struktureller Investitionen und Reparaturen
(vergleichbar Reparaturen an „Dach und Fach“),
vom Mieter zu tragen sind (sog. Double­Net­Lease).
Einige wenige Ausnahmen bzgl. der Betriebsnebenkosten
im Mietvertrag mit der CBA sind als nicht
umlegbare Kosten auf Schätzbasis berücksichtigt
(Einzelheiten zum Mietvertrag siehe in Tz. 10). Dabei
lehnen sich die diesbezüglichen Annahmen eng an
die Analyse des lokalen Wertgutachters von Colliers
International, Sydney, an. Bei den Einzelhandelsmietverträgen
handelt es sich um sog. „Semi­Gross“­Mietverträge,
wobei die Betriebsnebenkosten nur bzgl.
weiterer Kostensteigerungen und daher nur zum Teil
auf den jeweiligen Mieter umlegbar sind (Details zu
diesen Mietverträgen siehe in Tz. 5.5 bzw. Tz. 10). In
der Prognose wurden daher – auch in Anlehnung an
die Analyse des lokalen Experten von Colliers International
– rd. 3 % der Betriebsnebenkosten als nicht
68
umlagefähig angenommen. Siehe hierzu auch die
Hinweise in Tz. 3.3.
Die Laufzeiten der Mietverträge über die Einzelhandelsflächen
betragen zwischen fünf und sieben
Jahren. In der Prognoserechnung wurden entsprechende
Kosten für Wiedervermietung (z. B. mietfreie
Zeiten, Vermittlergebühren) in Ansatz gebracht. Über
den Betrachtungszeitraum wurden hierfür Kosten von
AUD 737.460 berücksichtigt. Dabei entstammen diese
Ansätze dem Wertgutachten und der Analyse von
Colliers International, Sydney.
In der Prognoserechnung wurden weiterhin Kostenschätzungen
gemäß dem Wertgutachten bzw. der
Analyse von Colliers International, Sydney, bzgl. der
Instandhaltungs­ und Investitionskosten des Vermieters
in das Fondsobjekt für die gesamte Prognosedauer
berücksichtigt. Über den Betrachtungszeitraum
wurden strukturelle bzw. nicht auf die Mieter umlegbare
Instandhaltungs­ und Investitionskosten des
Vermieters in das Fondsobjekt von insgesamt AUD
3.765.555 kalkuliert, die, da bei diesem neuen Objekt
aus dem Jahr 2007 noch umfangreiche Garantien und
Gewährleistungen bestehen, allerdings erst ab dem
Jahr 2012 anfallen, wenn die ersten Mietverträge
der Einzelhandelsflächen auslaufen. Ein technisches
Gutachten der australischen Experten von Napier &
Blakeley, das im Rahmen der Ankaufsprüfung erstellt
wurde, geht von deutlich geringeren Kosten im Prognosezeitraum
für derartige strukturelle Reparaturen
aus. Gleichwohl sind die Hinweise in Tz. 3.2.3 bzw.
Tz. 3.3 zu beachten.
7.3 Voraussichtliches steuerliches Ergebnis
in Australien
In Australien werden die Einkünfte aus der Vermietung
zunächst auf Ebene des Treuhandvermögens
besteuert. Die Einkünfte der Fondsgesellschaft aus
dem Treuhandvermögen werden dann unter Anrechnung
der Besteuerung auf Ebene des Treuhandvermögens
separat besteuert. Der anwendbare Steuersatz
in Australien beträgt derzeit 30 %. Auf dieser Grundlage
berücksichtigt die Prognoserechnung in einer
konsolidierten Darstellung die zum Zeitpunkt der
Prospekterstellung gültigen steuerlichen Regelungen
und Gesetzeslage und die anwendbare Rechtsprechung
zur Ermittlung des steuerlichen Ergebnisses.
Bei der Ermittlung des prognostizierten steuerlichen

Ergebnisses in Australien wurde ein Gutachten von
Napier & Blakeley bzgl. der zulässigen Abschreibungen
hinzugezogen.
Insbesondere aufgrund der projizierten Abschreibungen
und der in Australien abzugsfähigen Schuldzinsen
aus dem Darlehen der Fondsgesellschaft an
das Treuhandvermögen ergibt sich im Betrachtungszeitraum
insgesamt ein Verlustvortrag, der erst mit
dem prognostizierten Veräußerungserlös ausgeglichen
wird und der in der Berechnung der prognostizierten
Steuerzahlung aus dem Veräußerungserlös
berücksichtigt ist.
Zur deutschen Steuersituation siehe Tz. 7.6.
Details zur steuerlichen Betrachtung siehe in Tz. 11
„Steuerliche Grundlagen“ sowie in Tz. 3.4.
7.4 Ausschüttung nach Steuern in Australien
Die prognostizierte Ausschüttung bezieht sich auf den
jeweils geleisteten Kapitalanteil (ohne Agio). Hierbei
ist die Besteuerung der Fondsgesellschaft und des
Treuhandvermögens in Australien bereits berücksichtigt.
Die Ausschüttung ist jeweils zum 30. Juni eines
jeden Folgejahres vorgesehen (für das Jahr 2009 bzw.
während der Platzierungsphase des Kommanditkapitals
zeitanteilig, erstmals zum 30. Juni 2010). Details
zur Endausschüttung inkl. des prognostizierten
Verkaufserlöses sind in Tz. 7.1.3 „Veräußerungserlös“
dargestellt.
7.5 Liquiditätsreserve
Änderungen der einzelnen Posten gegenüber den
Ansätzen der Prognoserechnung gehen zunächst
grundsätzlich zugunsten oder zulasten der Liquiditätsreserve.
Die Liquiditätsreserve setzt sich aus der
Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft und der
Liquiditätsreserve des vorgeschalteten Treuhandvermögens
zusammen und wird verzinslich angelegt.
7.6 Voraussichtliches steuerliches Ergebnis
in Deutschland
Aus deutscher steuerlicher Sicht handelt es sich
bei den Einkünften der Fondsgesellschaft aus der
Vermietung des Fondsobjekts in Australien um
Ein künfte aus Vermietung und Verpachtung, die
69
aufgrund des zwischen Australien und Deutschland
bestehenden Doppelbesteuerungsabkommens
(DBA D / AUS) in Deutschland von der Einkommensteuer
unter Progressionsvorbehalt freigestellt sind.
Für die Ermittlung des Progressionsvorbehalts wird
das anteilige steuerliche Ergebnis eines Anlegers
aus der Fondsgesellschaft seinem in Deutschland
zu versteuernden Einkommen zugeschlagen. Der
Steuersatz, der auf dieses Ergebnis anwendbar ist,
ist dann auf das Einkommen des Anlegers ohne die
Einnahmen aus dieser Beteiligung anzuwenden. Die
prospektierte Haltedauer des Anteils an der Fondsgesellschaft,
des Fondsobjekts sowie der Anteile am
Treuhandvermögen übersteigt jeweils zehn Jahre.
Selbst wenn Gewinne aus der Veräußerung des
Fondsobjekts bzw. der Anteile am Treuhandvermögen
in Deutschland nicht nach dem DBA D / AUS von der
Einkommensteuer freigestellt sein sollten, kann der
Anleger den anteiligen Veräußerungsgewinn nach
gegenwärtiger Rechtslage in Deutschland ggf. steuerfrei
vereinnahmen, da kein privates Veräußerungsgeschäft
vorliegt und soweit die Voraussetzungen
gewerblichen Grundstückshandels nicht vorliegen
(siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.4 bzw. weitere
Details in Tz. 11). In der Prognoserechnung wird die
Einkommensteuerfreiheit anteiligen Veräußerungsgewinns
auf Ebene des Anlegers unterstellt.
Für die Zinseinnahmen aus der Anlage der Liquiditätsreserve
wird davon ausgegangen, dass Deutschland
als Wohnsitzstaat der Anleger das Besteuerungsrecht
für diese Einkünfte aus Kapitalvermögen hat. Im
Ausland (z. B. Australien) ggf. erhobene und nicht
erstattungsfähige Quellensteuer kann ggf. beim Anleger
nach den Vorgaben des § 34c EStG auf dessen
deutsche Einkommensteuer angerechnet werden.
In der Prognoserechnung sind die Effekte aus der
möglichen Besteuerung der Zinseinnahmen auf Anlegerebene
u. a. aufgrund der Tatsache, dass diese ggf.
zum individuellen Steuersatz erfolgt, nicht berücksichtigt
(siehe hierzu ggf. den Beispielsfall in Tz. 8,
der die möglichen Effekte beispielhaft berücksichtigt).
Die Zinseinnahmen sind im Hinblick auf die Haupttätigkeit
der Fondsgesellschaft von untergeordneter
Bedeutung.

8. Prognostizierter Beteiligungserfolg und
Sensitivitätsanalysen
8.1 Darstellung des prognostizierten Beteiligungserfolges
über den Prognosezeitraum 2008–2019
Die nachfolgende Tabelle zeigt den prognostizierten
jährlichen Ertrag nach australischer Steuer für eine
angenommene Beteiligung von AUD 50.000 ermittelt
nach der internen Zinsfußmethode.
Ertragsberechnung für eine Investition von nominal
AUD 50.000 zzgl. Agio nach Steuern in Australien:
Betrachtungszeitraum 2008–2019
AUD
Beteiligung 50.000
zzgl. 5 % Agio 2.500
Einzahlung insgeamt 52.500
Summe der prognostizierten Erträge vor
australischen Steuern inkl. Liquiditätsreserve 96.779
kumulierte Steuern in Australien ­ 4.756
Kapitaleinlage inkl. Agio ­ 52.500
Gesamtertrag nach Steuern in Australien 39.523
Zusammengefasst ergibt sich eine Prognoserendite
nach australischer Steuer – ermittelt
nach interner Zinsfußmethode – von jährlich 6,4 %
Die Berechnung der dargestellten Prognoserendite
unterliegt folgenden Annahmen:
1) Das Eigenkapital inkl. Agio wurde am 12. Dezember
2008 vollständig erbracht und die erste Barausschüttung
wird zum 30. Juni 2010 durch geführt.
2) Unterstellt werden die bei der Prospektlegung
geltenden steuerlichen Vorschriften.
3) Die Werte wurden aus der konsolidierten Prognose ­
rechnung der Fondsgesellschaft und des australischen
Treuhandvermögens (Tz. 7) abgeleitet. Die
Ergebnisse beruhen auf einer Reihe von Annahmen.
Rundungsdifferenzen sind möglich.
4) Die Beteiligung wird von einer unbeschränkt
steuerpflichtigen natürlichen Person mit Wohnsitz
oder gewöhnlichem Aufenthaltsort in der Bundesrepublik
Deutschland und im Privatvermögen
gehalten.
71
5) Die Ausschüttungen wurden jeweils zum 30. Juni
des Folgejahres kalkuliert.
6) Es wurde angenommen, dass laufende Erträge
aus der Vermietung des Fondsobjektes und der
Veräußerungsgewinn ausschließlich in Australien
zu besteuern sind und in Deutschland ggf.
nur dem Progressionsvorbehalt unterliegen.
Die Auswirkungen aus dem Progressionsvorbehalt
sind dabei, da diese sich aus der jeweiligen
individuellen Situation des Anlegers ergeben,
nicht berücksichtigt. Angaben zum steuerlichen
Beteiligungsergebnis für Zwecke des Progressionsvorbehalts
sind aus Tz. 7 „Prognoserechnung“ zu
entnehmen. Es wurde eine Veräußerung zum Ende
des Jahres 2019 angenommen. Die Auswirkungen
betreffend die Besteuerung der anteiligen Zinseinkünfte
aus der Anlage der Liquiditätsreserve auf
Ebene des Anlegers sind dabei, da diese sich aus
der jeweiligen individuellen Situation des Anlegers
ergeben, nicht berücksichtigt (siehe hierzu Tz. 11
„Steuerliche Grundlagen“).
7) Für Zwecke der Renditeermittlung wurde ein Verkauf
zum 31. Dezember 2019 zu einem Verkaufspreis
für das Fondsobjekt in Höhe einer Kapitalisierungsrate
von 7,02 % (= Faktor 14,24) bezogen
auf die prognostizierten Mieteinnahmen im Jahre
2020, abzgl. kalkulatorischer Verkaufskosten von
0,25 % des so ermittelten Brutto­Veräußerungserlöses
und Kosten für die Weitervermietung und
die Revitalisierung des Fondsobjektes angenommen
(vgl. hierzu Tz. 7.1.3). Die Annahme zum
Verkaufspreis ist in Abhängigkeit von der im Jahr
2020 tatsächlichen Immobilienmarktsituation zu
sehen. Ob und wann das Fondsobjekt tatsächlich
verkauft wird, obliegt einem Beschluss der Gesellschafterversammlung.
8) Die dargestellte Prognoserendite beruht auf der
internen Zinsfußmethode. Diese berücksichtigt
neben der reinen Höhe auch den Zeitpunkt der
Zahlungsein­ und ausgänge. Es wird ein Abzinsungssatz
(interner Zinsfuß – IRR) ermittelt,
bei dem die Summe der Barwerte der Ein­ und
Auszahlungen gleich groß ist und damit zu einem
Kapitalwert von null führt. Der interne Zinsfuß gibt
die Verzinsung des jeweils (kalkulatorisch) gebun­

denen Kapitals an und ist nicht vergleichbar z. B.
mit der Rendite von festverzinslichen Wertpapieren,
bei der keine Änderung des durchschnittlich
gebundenen Kapitals eintritt.
Wenn sämtliche Annahmen der Prognoserechnung
eintreten, ergibt sich unter den oben dargestellten
Prämissen eine Rendite für den Anleger
gemäß der IRR­Methode in Höhe von ca. 6,4 %
jährlich nach Steuern in Australien (vor Progressionsvorbehalt
und Steuern auf anteilige Zinseinkünfte
aus der Anlage der Liquiditätsreserve)
sowie eine durchschnittliche Kapitalbindung von
ca. 105,7 % bezogen auf das von ihm eingezahlte
Kapital.
Der Vorteilhaftigkeitsvergleich zwischen verschiedenen
Kapitalanlagen ist anhand des internen
Zinsfußes nicht ohne Weiteres möglich. Die prognostizierte
Rendite ist vielmehr die Rendite einer
Investition eines Anlegers, wenn diese genau den
der Berechnung zugrunde gelegten Verlauf nimmt
Prognostizierte Kapitalflussrechnung
Prognose in AUD Jahr
0
2008
1) Die deutsche Steuerzahlung setzt sich zusammen aus der Besteuerung der
Kapitaleinkünfte unter der Annahme, dass diese unter der Abgeltungssteuer zzgl.
Solidaritätszuschlag zu besteuern sind, sowie Steuerwirkungen aus dem Progressionsvorbehalt
bei einem beispielhaften Anleger wie oben dargestellt (siehe hierzu
auch Tz. 11). Für die Währungsumrechnung wurde ein Kurs von AUD 1 = EUR 0,6
zugrunde gelegt.
72
und sämtliche Annahmen eintreten. Das prognostizierte
durchschnittlich gebundene Kapital veranschaulicht
den Unterschied zu bspw. einem Wertpapier.
Ein zum Nominalwert von 100 gekauftes
festverzinsliches Wertpapier weist eine durchschnittliche
Kapitalbindung von 100 % auf. Der
Gesamtertrag (Überschuss aus der Beteiligung)
lässt sich als Verzinsung des durchschnittlichen gebundenen
Kapitals mit der ausgewiesenen Rendite
nach Steuern (hier nach australischen Steuern)
über die Anlagedauer darstellen.
Der Gesamtertrag berechnet sich wie folgt:
Gesamtertrag
in AUD =
durchschnittlich
gebundenes
Kapital in AUD x
IRR-Rendite nach
australischen
Steuern x
Prognosedauer
in
Jahren
39.523 = 55.475 x 6,45 % x 11,05
Die vorstehend angegebenen Werte sind gerundet; es
können sich insoweit Rundungsdifferenzen ergeben.
nominell gebundenes Kapital 52.500 52.500 49.405 46.389 43.379
Gewinnausschüttung (nach Steuer in Australien) 0 0 0 0 634
Steuerzahlungen in Deutschland 1) 0 ­155 ­234 ­240 ­225
Eigenkapitalrückzahlung Beteiligung KG 0 3.250 3.250 3.250 2.616
Summe des Rückflusses 0 3.095 3.016 3.010 3.025
Haftungsvolumen 2) 0 0 0 0 0
Prospektiertes Datum Rückfluss 30.06.2010 30.06.2011 30.06.2012 30.06.2013
1
2009
2
2010
3
2011
4
2012
2) Haftungsvolumen der Kommanditisten/Treugeber der Fondsgesellschaft: Nach
Rückfluss der Kapitaleinlage, im obigen Beispiel nach Ausschüttung des Gewinns
aus der Veräußerung des Fondsobjektes, haften die Gesellschafter bzw. Treugeber
noch fünf Jahre in Höhe ihrer Hafteinlage für die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft.
Die Haftsumme für Kommanditisten und die Treuhandkommanditistin
beträgt je AUD 1.000. Für Zwecke der Eintragung in das Handelsregister gilt
AUD 1 = EUR 0,6. Die Haftsumme aller über die Treuhandkommanditistin beteiligten
Treugeber ist insgesamt auf AUD 1.000 begrenzt. Zum Punkt Wiederaufleben
der Haftung siehe Tz. 3.5.

Abweichende Entwicklungen können die Rendite des
Anlegers nachhaltig beeinflussen (siehe hierzu die
Hinweise in Tz. 3).
8.2 Prognostizierte Kapitalflussrechnung und
nominelle Kapitalbindung
Nachfolgende Tabelle zeigt den prognostizierten
Kapitalfluss, wenn die Annahmen der Prognoserechnung
eintreten.
Darüber hinaus enthält diese Darstellung beispielhaft
die deutsche Besteuerung für einen Anleger bei einer
Beteiligungssumme von AUD 50.000 zzgl. Agio mit
einem zu versteuernden Einkommen von EUR 100.000
p. a. bei Einzelveranlagung. Weiter wird angenommen,
dass der Anleger seinen Sparerfreibetrag bereits
ausgeschöpft hat, sodass die anteiligen Zinseinnahmen
in Deutschland auf der Grundlage der anwendbaren
Regelungen voll versteuert werden.
5
2013
6
2014
7
2015
8
2016
73
Die von der Treuhänderin des australischen Trusts
bzw. der Fondsgesellschaft erwirtschafteten Einkünfte
werden für Besteuerungszwecke den hinter der
Fondsgesellschaft stehenden Gesellschaftern zugerechnet.
Die steuerlichen Wirkungen in Deutschland
für den einzelnen Anleger sind daher grundsätzlich
von dessen individueller steuerlicher Einkommenssituation
abhängig.
Abweichend zur Planbilanz erfolgt hier für die Darstellungsanforderungen
gemäß IDW­Standard S 4
die Aufspaltung des anteiligen Jahresergebnisses in
Eigenkapitalrückzahlung und Gewinnausschüttung.
Das nominell gebundene Kapital ergibt sich hier aus
dem eingesetzten Kapital abzgl. der Ausschüttungen
an den Anleger nach Steuern.
9
2017
10
2018
40.355 37.348 34.359 31.353 28.139 24.896 21.663
11
2019 Gesamt
2.525 2.733 2.490 2.989 2.600 2.739 22.814 39.523
­244 ­261 ­244 ­285 ­257 ­267 ­298 ­2.711
725 517 760 511 900 761 35.959 52.500
3.006 2.989 3.006 3.215 3.243 3.233 58.475 89.312
0 0 0 0 0 0 1.000
30.06.2014 30.06.2015 30.06.2016 30.06.2017 30.06.2018 30.06.2019 31.12.2019
Rundungsdifferenzen sind möglich.

8.3 Sensitivitätsanalyse:
Abweichungen von der Prognose
Einflussfaktoren Gesamtrückflüsse unterschiedlicher Szenarien
Negative
Abweichung
74
gemäß
Prognose
Positive
Abweichung
8.3.1 Variation des Verkaufsfaktors 175,0 % 184,0 % 193,1 %
8.3.2 Entwicklung der Marktmiete 177,1 % 184,0 % 191,5 %
8.3.3 Entwicklung der Kosten 181,9 % 184,0 % 186,2 %
8.3.4 Zusammentreffen der obigen Einflussfaktoren 166,6 % 184,0 % 203,5 %
Der Prognoserechnung liegen Annahmen hinsichtlich
der Entwicklung bestimmter Einflussfaktoren
zugrunde. Die Prognose geht dabei von vorliegenden
Verträgen oder Schätzungen aus. Wie die Einflussfaktoren
sich nun tatsächlich entwickeln werden, ist
nicht vorhersagbar. Mit der Sensitivitätsanalyse sollen
daher dem Anleger die Auswirkungen von Veränderungen
einzelner der Prognose zugrunde liegender
Einflussfaktoren beispielhaft veranschaulicht werden.
Alle anderen Annahmen bleiben unverändert. Die
Sensitivitäten stellen keine „worst­case“­Betrachtung
dar (siehe hierzu Tz. 3 „Risikohinweise“).
Die nachfolgenden Rentabilitätsberechnungen sind
über den gesamten Prognosezeitraum nach Steuern
in Australien kalkuliert und vor den Effekten aus dem
Progressionsvorbehalt und deutscher Steuer auf die
anteiligen Kapitaleinkünfte der Anleger berechnet.
Zu den Annahmen und zur Berechnungsmethode
vergleiche die Ausführungen unter Tz. 6 „Investitions­
und Finanzierungsplan“, Tz. 7 „Prognoserechnung“
und Tz. 11 „Steuerliche Grundlagen“.
Etwaige der Real I.S. aus Geschäftsbesorgungsverträgen
zustehende erfolgsabhängige Gebühren sind aus
Vereinfachungsgründen in den nachstehenden Analysen
bzw. Darstellungen nicht berücksichtigt (siehe
Details hierzu in Tz. 10).
8.3.1 Variation des Verkaufsfaktors
Die Prognoserechnung geht von einem Veräußerungs ­
faktor im exemplarisch angenommenen Verkaufsjahr
2019 von 14,24 aus (Details hierzu siehe in Tz. 7.1.3).
Allerdings kann aus heutiger Sicht keine zuverlässige
Aussage über den tatsächlichen Verkaufsfaktor zu
diesem Zeitpunkt getroffen werden, da dieser von
den dann gegebenen Marktverhältnissen abhängt.
Für die Sensitivitätsanalyse wurden gegenüber der
Prognoseannahme ein abweichendes negatives
Szenario mit einem Verkaufsfaktor von 12,74 und ein
positives Szenario mit einem Verkaufsfaktor von 15,74
dargestellt.
8.3.2 Entwicklung der Marktmiete
Die Entwicklung der Marktmieten wirkt sich beim
Fondsobjekt vor allem auf den Veräußerungserlös
aus, da der Mietvertrag betreffend die wesentlichen
Miet­ und Parkflächen mit dem Hauptmieter Commonwealth
Bank of Australia (CBA) langfristig bis
August 2019 läuft und für diesen Zeitraum jährlich
feste Steigerungen von 3,25 % vereinbart sind. Die
Mietverträge mit den Einzelhändlern haben zwar
kürzere Laufzeiten, wurden aber, da sie nur rd. 3 %
der Gesamtmieteinnahmen ausmachen, aus Vereinfachungsgründen
während der Laufzeit hinsichtlich der
Sensitivitätsanalyse nicht an höhere oder niedrigere
Marktmieten im Verhältnis zum Prognoseszenario
angepasst. Die Sensitivitätsanalyse betrachtet daher
die Marktmiete aller Flächen / Stellplätze des Fondsobjektes
nur zum Zeitpunkt des Verkaufs. Dabei wurde
in Abweichung zum Szenario der Prognoserechnung
die Steigerung der Marktmiete um 20 % erhöht bzw.
um 20 % reduziert.
8.3.3 Entwicklung der Kosten
Unter dem bestehenden Mietvertrag für die wesentlichen
Mietflächen / den Großteil der Parkplätze mit
der CBA übernimmt die CBA grundsätzlich sämtliche
Betriebs­, Bewirtschaftungskosten für das Fonds objekt
(einschließlich Abgaben und Steuern, Kosten für
laufende Instandhaltung und Reparatur), nicht jedoch

die Kosten der Fondsgesellschaft bzw. des Treuhandvermögens
(z. B. Kosten für den Jahresabschluss und
die rechtliche und steuerliche Beratung) sowie die
Kosten für strukturelle Reparaturen und Investitionen
betreffend das Fondsobjekt. Bei den Einzelhandelsmietern
ist ein Teil der Kosten generell nicht umlegbar.
Darüber hinaus sind in der Prognose Kosten für
die Anschlussvermietung bei den Einzelhandelsmietern
angesetzt. Eine weitere Kostenposition sind die
Kosten für strukturelle Reparaturen und Instandhaltungsinvestitionen,
sowohl laufend als auch am Ende
zum Zeitpunkt der Veräußerung. Für die Sensitivitätsanalyse
wurden diese Kostenpositionen zum Basisszenario
um 20 % erhöht oder reduziert.
8.3.4 Zusammentreffen der obigen Einflussfaktoren
Es ist nicht auszuschließen, dass mehrere negative
Ereignisse kumulativ eintreten, mit der Folge, dass
sich die Nettoeinnahmen und insbesondere der angenommene
Veräußerungserlös verringert (siehe hierzu
auch Tz. 3 „Risikohinweise“). Dieses Szenario stellt das
Zusammentreffen der drei bereits vorstehend einzeln
beschriebenen Faktorenabweichungen beispielhaft
dar. Wie vorstehend bereits ausgeführt, stellen diese
Sensitivitäten gleichwohl keine „worst­case“­Betrachtung
dar.
8.3.5 Nichtverlängerung des Mietvertrages
betreffend die Büro- und Lagerflächen des
Fondsobjektes durch die Commonwealth
Bank of Australia (CBA)
Ein entscheidender Erfolgsfaktor bei diesem Beteiligungsmodell
ist der langfristige Mietvertrag für die
gesamten Büro­ und Lagerflächen des Fondsobjektes
mit der CBA. In der Prognoserechnung wird unterstellt,
dass der Mieter den Mietvertrag im Jahr 2019
verlängert. Eine Sensitivitätsanalyse soll die Auswirkungen
auf die Rentabilität der Beteiligung bei Nichtausübung
der Option zur Verlängerung durch die CBA
untersuchen (Details hierzu siehe in Tz. 10).
Die Ausübung der Verlängerungsoption zum August
2019 muss durch den Mieter mindestens zwölf Monate
vor Ende des Mietvertrages angezeigt werden,
ansonsten endet der Mietvertrag zum 16. August
2019. Des Weiteren wurde angenommen, dass die
Fondsgesellschaft die Zeit zwischen der Nicht­Ausübung
der Mietvertragsverlängerungsoption durch die
CBA und Räumung der Fondsimmobilie durch die CBA
75
(also insgesamt rd. zwölf Monate) erfolgreich dazu
nutzt, einen Nachmieter für die relevanten Flächen in
der Fondsimmobilie zu finden.
Es wurde unterstellt, dass in diesem Zusammenhang
eine umfassende Renovierung der Fondsimmobilie
erfolgen wird. Hierfür wurden aus heutiger Sicht
relativ hohe Renovierungskosten von AUD 320 / m²
für die gesamten 22.817,5 m² Bürofläche indexiert
über den Betrachtungszeitraum mit 4,39 % angesetzt.
Die Gesamtsumme der Renovierungskosten beläuft
sich in diesem Fall auf AUD 11.712.940. Des Weiteren
wurde ein per heute über den marktüblichen Ansätzen
liegendes Zugeständnis an den neuen Mieter
(sog. Incentive) in Höhe AUD 11.765.784 berücksichtigt
(dies entspricht einer Jahresmiete auf der Basis
der projizierten Marktmieten zu diesem Zeitpunkt).
Der Gesamtrückfluss nach diesen Kostenansätzen und
nach australischen Steuern beläuft sich auf 177,6 %
(Prognoseszenario rd. 184 %).

9. Eröffnungsbilanz, Zwischenabschluss und
Planrechnungen
Die nachfolgend dargestellte Eröffnungsbilanz,
Zwischenbilanz und die Planrechnungen der Fondsgesellschaft
wurden unter Berücksichtigung der Rechnungslegungsvorschriften
des Handelsgesetzbuches
(HGB) erstellt und nachfolgend sind die Annahmen
und Wirkungszusammenhänge dargestellt.
Vermögensanlagen im Sinne des § 8 f Abs. 1 des
Verkaufsprospektgesetzes sowie Wertpapiere sind
von der und in Bezug auf die Emittentin bisher nicht
ausgegeben worden.
9.1 Eröffnungsbilanz der Fondsgesellschaft
zum 7. Mai 2008
Die Eröffnungsbilanz der Fondsgesellschaft, der
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien 4 KG, wurde am 7. Mai 2008 erstellt. Die
Eröffnungsbilanz stellt sich wie folgt dar:
in Euro
Aktiva
A. Ausstehende Einlagen 613,00
Summe Aktiva
Passiva
613,00
A. Eigenkapital 613,00
Summe Passiva 613,00
Umrechnungskurs: EUR 1 = AUD 1,63
Entsprechend den gesetzlichen Vorschriften erfolgt
die Bilanzierung in EUR. Für Zwecke der Bilanz
wurden die jeweiligen Positionen zum festgelegten
Anschaffungskurs am jeweiligen Stichtag angesetzt.
77
9.2 Zwischenabschluss der Fondsgesellschaft
zum 30. Juni 2008
in Euro
Aktiva
A. Ausstehende Einlagen 610,80
Summe Aktiva
Passiva
610,80
A. Eigenkapital 610,80
Summe Passiva 610,80
Umrechnungskurs: EUR 1 = AUD 1,637
Entsprechend den gesetzlichen Vorschriften erfolgt
die Bilanzierung in EUR. Für Zwecke der Bilanz
wurden die jeweiligen Positionen zum festgelegten
Anschaffungskurs am jeweiligen Stichtag angesetzt,
daher ergeben sich abweichende Euro­Beträge.
Seit Erstellung der Eröffnungsbilanz am 7. Mai 2008
bis zum Zwischenabschluss wurden keine Umsätze
getätigt. Auf eine G+V­Darstellung zum 30. Juni 2008
wurde daher verzichtet. Alle wesentlichen Änderungen,
die nach dem Stichtag des Zwischenabschlusses
zum 30. Juni 2008 eingetreten sind und
somit für die weitere Entwicklung der Fondsgesellschaft
erheblich sein können, sind im vorliegenden
Beteiligungsprospekt berücksichtigt.

9.3 Prognose der Planrechnungen der
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien 4 KG zum Ende der Jahre 2008, 2009,
2010 und 2011
Die nachstehenden Planrechnungen gehen davon
aus, dass das Kommanditkapital der Fondsgesellschaft
zum 12. Dezember 2008 vollständig eingezahlt ist
und die Zwischenfinanzierung des Kommandit kapitals
prognosegemäß abgelöst wurde. Aus Vereinfachungsgründen
wurden die Mieteinnahmen bzw. die
Zins aufwendungen, die liquiditätsmäßig zum Teil
im Folge jahr ab­ oder zufließen, nicht abgegrenzt,
sondern als Ertrag bzw. Aufwand in dem Jahr verbucht,
in dem sie rechnerisch anfallen.
Prognose der Planbilanz 2008, 2009, 2010 und 2011
Prognose in AUD 2008 2009 2010 2011
Aktiva
A. Anlagevermögen
Gebäude 112.290.428 110.242.722 108.195.015 106.147.308
B. Umlaufvermögen
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 7.550.028 5.342.715 4.984.990 4.860.911
C. Rechnungsabgrenzungsposten 0 0 0 0
Summe Aktiva 119.840.457 115.585.437 113.180.005 111.008.220
Passiva
A. Eigenkapital
I. Stammkapital 135.006.000 135.006.000 135.006.000 135.006.000
II. Rücklage 6.750.000 6.750.000 6.750.000 6.750.000
III. Verlustvortrag / Gewinnvortrag 0 ­21.915.543 ­17.395.173 ­11.025.215
IV. Jahresüberschuss / Fehlbetrag ­21.915.543 4.520.370 6.369.958 6.603.605
Ausschüttungen 0 ­8.775.390 ­17.550.780 ­26.326.170
B. Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 0 0 0 0
Summe Passiva 119.840.457 115.585.437 113.180.005 111.008.220
Die Planbilanzen setzen auf den im Investitions­ und
Finanzierungsplan bzw. in der Prognoserechnung
verwendeten Zahlen auf. Die Darstellung der Planbilanzen
erfolgt zur Vereinfachung in AUD. Die tatsächlichen
Bilanzen werden nach den gesetzlichen
Vorschriften in EUR dargestellt.
78

Aktiva: Die Fondsgesellschaft hält als Treugeberin
Anteile an einem australischen Treuhandvermögen,
welches das Fondsobjekt hält. Für die deutsche Handelsbilanz
wurde hier das Fondsobjekt als Anlagevermögen
in der Gesellschaft verbucht.
Prognose der Plan-Gewinn- und Verlustrechnungen
2008, 2009, 2010 und 2011
79
Passiva: Die Prognose geht von einer Vollplatzierung
des Eigenkapitals zum 12. Dezember 2008 aus. Nach
Durchführung der geplanten Kapitalerhöhung beläuft
sich das Festkapital der Fondsgesellschaft auf AUD
135.006.000. Das Agio von insgesamt AUD 6.750.000
wird in der Position Kapitalrücklage ausgewiesen.
Aufgrund von Abschreibungen sowie von Erwerbsnebenkosten
ergibt sich im Jahr 2008 ein handelsbilanzieller
Verlust der in den folgenden Jahren
vorge tragen wird.
Prognose in AUD 2008 2009 2010 2011
1. Mieteinnahmen 236.682 7.685.228 7.937.410 8.196.928
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 0 264.164 890.077 875.205
2. Abschreibungen Gebäude ­67.322 ­2.047.707 ­2.047.707 ­2.047.707
3. Sonstige betriebliche Aufwendungen ­21.715.910 ­399.034 ­409.822 ­420.822
4. Zinsen und ähnliche Aufwendungen ­368.993 ­982.061 0 0
5. Sonstige Steuern 0 0 0 0
6. Handelsrechtliches Ergebnis -21.915.543 4.520.370 6.369.958 6.603.605
Die Fondsgesellschaft erzielt aus der Fondsimmobilie
Mieteinnahmen. Aus der Liquiditätsreserve erwirtschaftet
die Fondsgesellschaft Zinseinnahmen. Bei
den betrieblichen Aufwendungen handelt es sich vorwiegend
um administrative Kosten (z. B. Kosten des
Jahresabschlusses, Geschäftsbesorgungsvergütung,
nicht umlegbare Betriebsnebenkosten der Fondsgesellschaft
bzw. des Trusts) sowie im Jahr 2008 um Er­
werbsnebenkosten und Syndizierungskosten. Im Jahr
2008 sind Zwischenfinanzierungszinsen dargestellt,
wobei es sich hier um eine Rücklage für evtl. entstehenden
Zinsaufwand handelt. Ein höherer oder geringerer
Zinsaufwand geht zugunsten oder zulasten der
Liquiditätsreserve.

Prognoseplanzahlen für 2008, 2009, 2010 und 2011
gemäß § 15 Abs. 1 Nr. 4 VermVerkProspV
Prognose in AUD 2008 2009 2010 2011
Investition
Grundstücke und Bauten 112.357.750 0 0 0
Umsatzerlöse
Mieteinnahmen 236.682 7.685.228 7.937.410 8.196.928
Ergebnis -21.915.543 4.520.370 6.369.958 6.603.605
Die Fondsgesellschaft hält 100 % der Treuhandanteile
am BF Australia 4 Trust. Dieser beabsichtigt zum
19. Dezember 2008 das Fondsobjekt „10 Dawn Fraser
Avenue“ zu einem Betrag von AUD 104,5 Mio. zu
erwerben. Unter Einbezug von Nebenkosten in Höhe
von AUD 7.857.750 (Transfersteuern (sog. Stamp Duty
Tax), Rechtsberatung, Vermittlungsprovisionen, sonstige
Beratung) ergibt sich insgesamt ein Betrag von
AUD 112.357.750. Die Abweichung zum Ansatz in der
Bilanz ist in der Gebäudeabschreibung anteilig für das
Jahr 2008 von AUD 73.879 begründet.
Weitere Investitionen in Grundstücke und Bauten
sind nicht geplant. Die Fondsgesellschaft ist nicht
im Bereich der Produktion tätig, sondern beschränkt
sich auf die vermögensverwaltende Tätigkeit der
Vermietung des Fondsobjekts, daher können keine
Planzahlen zur Produktion dargestellt werden. Die
Fondsgesellschaft erzielt Umsatzerlöse aus der Vermietung
des Fondsobjekts in Höhe von anfänglich rd.
AUD 7,6 Mio. p. a. Das handelsrechtliche Ergebnis der
Fondsgesellschaft ist aus oben stehender Darstellung
zu entnehmen.
80

Prognose der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
2008, 2009, 2010 und 2011 gemäß § 15 Abs. 1 Nr. 3
VermVerkProspV
Prognose in AUD 2008 2009 2010 2011
Einnahmen
Mieteinnahmen 236.682 7.685.228 7.937.410 8.196.928
Zinseinnahmen 0 264.164 890.077 875.205
Summe der Einnahmen 236.682 7.949.392 8.827.487 9.072.133
Fonds- und Bewirtschaftungskosten
Haftungs­ und Geschäftsführungsvergütung 7.760 7.760 7.760 7.760
Vergütung Treuhandkommanditistin 5.950 23.800 24.276 24.762
Vergütungen für Geschäftsbesorgung und Beratung 0 145.512 149.899 154.412
Gesellschaftskosten und nicht umlegbare Nebenkosten 57.600 171.900 176.138 180.481
Nicht umlegbare Betriebsneben­ und Instandhaltungskosten 50.283 51.749 53.408
Summe der Ausgaben 71.310 399.255 409.822 420.822
Einnahmenüberschuss vor Steuern in Australien 165.372 7.550.137 8.417.665 8.651.311
Voraussichtliches steuerliches Ergebnis in Australien
Steueraufwand in Australien 0 0 0 0
Einnahmenüberschuss nach Steuern in Australien 165.372 7.550.137 8.417.665 8.651.311
Ausschüttung nach Steuern in Australien
Ausschüttung an Kommanditisten / Treugeber (gesamt) 0 8.775.390 8.775.390 8.775.390
Ausschüttung nach Steuern in Australien in % 0,00 % 6,50 % 6,50 % 6,50 %
Liquiditätsreserve (konsolidiert) 6.567.968 5.342.715 4.984.990 4.860.911
Die Vermögens­, Finanz­ und Ertragslage der Fondsgesellschaft
in den Jahren 2008 bis 2011 wird auf der
Einnahmenseite geprägt durch die Vermietung des
Fondsobjekts. Es sind auf Grundlage insbesondere
des Mietvertrages mit der Commonwealth Bank of
Australia und kleinerer Einzelhandelsmietverträge
Einnahmen in Höhe von anfänglich rd. AUD 7,6 Mio.
geplant. Weiter sind Zinseinnahmen wie oben dargestellt
aus der Anlage der prognostizierten Liquidität
auf Basis einer Annahme eines Zinssatzes von 6,5 %
p. a. geplant. Auf der Ausgabenseite sind die oben
stehenden Fonds­ und Bewirtschaftungskosten inkl.
81
der Kosten des australischen Treuhandvermögens
geplant. Der projizierte Einnahmenüberschuss, der
sich aus der Differenz von Einnahmen und Ausgaben
ergibt, soll im Betrachtungszeitraum unter Berücksichtigung
des geplanten Standes der Liquiditätsreserve
an die Anleger wie oben dargestellt ausgeschüttet
werden. Daraus ergibt sich die dargestellte Liquiditätsreserve
der Fondsgesellschaft bzw. des Treuhandvermögens.
Weitere detaillierte Erläuterungen
zur vorstehend dargestellten Liquiditätsplanung der
Fondsgesellschaft sind in Tz. 7 beschrieben.

10. Rechtliche Grundlagen
10.1 Einführung
Im Folgenden werden die wesentlichen rechtlichen
Aspekte des Beteiligungsangebotes dargestellt. Die
nachfolgenden rechtlichen Grundlagen sind eine
Zusammenfassung und ersetzen nicht das sorgfältige
Studium des gesamten Beteiligungsangebotes,
insbesondere auch der dazu gehörenden abgedruckten
Verträge und Vereinbarungen (siehe dazu Tz. 13
„Gesellschaftsvertrag“ und Tz. 14 „Treuhandvertrag“).
Interessierte Anleger, denen die notwendigen Fachkenntnisse
für eine Beteiligung an einem geschlossenen
Immobilienfonds fehlen, sollten keinen Anteil
an der Fondsgesellschaft erwerben, ohne sich zuvor
durch einen sachkundigen Beratern aufklären zu
lassen.
Im Rahmen einer Kapitalerhöhung bietet die Bayernfonds
Immobilienverwaltung GmbH & Co. Australien
4 KG (Fondsgesellschaft) Anlegern den Erwerb von
Kommanditbeteiligungen an. Treuhandkommanditistin
der Fondsgesellschaft ist die FCT FinanzControl
Treuhand GmbH (Treuhandkommanditistin), Komplementärin
ist die Real I.S. Fund Management GmbH
(Komplementärin) und geschäftsführende Kommanditistin
ist die Real I.S. Beteiligungs GmbH (geschäftsführende
Kommanditistin).
Wichtiger Hinweis: Das Beteiligungsangebot ist
gezielt auf Anleger zugeschnitten, die natürliche
Personen mit Wohnsitz in Deutschland sind und ihre
Anteile im Privatvermögen halten. Es kann sich jede
natürliche oder juristische Person, die keinen Wohnsitz,
gewöhnlichen Aufenthalt, Ansässigkeit und / oder
Betriebsstätte in Australien hat und die nicht australischer
Staatsbürger ist, im Rahmen der Kapitalerhöhungen
gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrages der
Fondsgesellschaft über die Treuhandkommanditistin
als Treugeber beteiligen.
83
Die Fondsgesellschaft, ein geschlossener Immobilienfonds
nach deutschem Recht, hält 100 % der Treuhandanteile
an dem BF Australia 4 Trust (Treuhandvermögen
oder Trust), einem Treuhandvermögen nach
australischem Recht. Die Treuhänderin des Trusts ist
die Bayernfonds Australien 4 GmbH (Treuhänderin).
Die Treuhänderin ist aufgrund eines Optionsvertrages
(sog. Put and Call Option Agreement) berechtigt,
das erbbaurechtsähnliche Recht (sog. Lease) an dem
Grundstück mit aufstehender Immobilie „10 Dawn
Fraser Avenue, Sydney (Olympic Park)“ (Fondsobjekt)
voraussichtlich zum 19. Dezember 2008 zu erwerben.
Die Treuhänderin wird das Fondsobjekt treuhänderisch
für die Fondsgesellschaft als alleinigen Begünstigten
aus dem Treuhandvermögen halten und langfristig
vermieten. Wirtschaftlich berechtigt an dem
Fondsobjekt bzw. den Erträgen aus der Vermietung
und Verpachtung des Fondsobjekts ist als Treugeberin
allein die Fondsgesellschaft.
Bei dem Beteiligungsangebot handelt es sich auf
Ebene der Fondsgesellschaft um einen reinen Eigenkapitalfonds.
Ziel ist, den Erwerb des Fondsobjekts
einschließlich Nebenkosten und Kosten der Fondsstrukturierung
durch Kapitaleinlagen der Anleger zu
finanzieren. Die Kapitaleinlagen der Anleger wird die
Fondsgesellschaft (neben der Deckung von Nebenkosten
und Kosten der Fondsstrukturierung) insbesondere
zum Erwerb von Anteilen am Treuhandver mögen
(sog. Units) sowie in Höhe von voraussichtlich ca.
AUD 62,7 Mio. zur Gewährung eines Darlehens an die
Treuhänderin zur Finanzierung des Erwerbs des bzw.
von Kosten im Zusammenhang mit dem Treuhandvermögen
verwenden.

10.2 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
Der Anleger beteiligt sich entweder unmittelbar als
Kommanditist oder mittelbar als Treugeber über die
Treuhandkommanditistin an der Fondsgesellschaft,
wobei nach der Fondskonzeption zunächst nur der
Beitritt über die Treuhandkommanditistin als Treugeber
vorgesehen ist. Die Treugeber können nach
Durchführung der Kapitalerhöhung eine Umwandlung
ihrer Treuhandbeteiligung in eine Direktbeteiligung
als Kommanditist verlangen. Der Anleger ist
als Treugeber nach dem Gesellschaftsvertrag einem
Kommanditisten wirtschaftlich gleichgestellt. Im
Folgenden wird daher, unabhängig davon, ob der
Anleger seine Beteiligung während der Fondslaufzeit
letztlich als Direktkommanditist oder weiterhin indirekt
als Treugeber über die Treuhandkommanditistin
hält, einheitlich von „Gesellschafter“ und „Gesellschafterrechten“
gesprochen.
84
Anleger haben gegenüber der Fondsgesellschaft die
im Gesellschaftsvertrag festgelegten und nachfolgend
ausführlich dargestellten Rechte. Dies sind als
Vermögensrechte der Anspruch auf Beteiligung am
Ergebnis und den Entnahmen sowie der Anspruch auf
Teilhabe am Auseinandersetzungsguthaben bei Auflösung
der Gesellschaft bzw. Abfindung bei Ausscheiden
des Gesellschafters. Außerdem hat der Anleger
Stimmrecht in der Gesellschafterversammlung bzw.
im schriftlichen Umlaufverfahren sowie die weiteren
im Gesellschaftsvertrag festgelegten Rechte. Die
Hauptmerkmale der Anteile entsprechen den mit der
Vermögensanlage verbundenen Rechten, wie nachfolgend
dargestellt. Weitere Rechte stehen dem Anleger
im Zusammenhang mit dieser Beteiligung nicht zu.
Die Einzelheiten regelt der Gesellschaftsvertrag der
Fondsgesellschaft (Tz. 13) sowie der Treuhandvertrag
(Tz. 14).

Gesellschafter, Sitz der Fondsgesellschaft,
gezeichnetes Kapital
Die Fondsgesellschaft wurde am 16. Juni 2008 als
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien 4 KG unter der Nummer HRA 92410 in
das Handelsregister des Amtsgerichts München
eingetragen. Persönlich haftender Gesellschafter
(Komplementärin) ist die Real I.S. Fund Management
GmbH ohne Kapitalanteil. Geschäftsführende Kommanditistin
ist die Real I.S. Beteiligungs GmbH mit
einer bereits geleisteten Kapitaleinlage in Höhe von
insgesamt AUD 6.000 (davon AUD 1.000 unmittelbar
und AUD 5.000 mittelbar über die Treuhandkommanditistin)
und einer Haftsumme für die unmittelbare
Beteiligung von EUR 600. Treuhandkommanditistin ist
die FCT FinanzControl Treuhand GmbH ohne Kapitalanteil
und mit einer Haftsumme von EUR 600. Die
Treuhandkommanditistin wird im Rahmen von Kapitalerhöhungen
gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrages
ihren Kapitalanteil erhöhen und anteilig als Treuhänderin
für Rechnung der Treugeber halten. Der Sitz der
Fondsgesellschaft ist in München.
Das zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung gezeichnete
bzw. eingezahlte Kommanditkapital beläuft sich
auf AUD 6.000.
Beteiligung, Kapitalerhöhung, Aufnahme
weiterer Gesellschafter
Der Anleger beteiligt sich gemäß Fondskonzept
mittelbar über die Treuhandkommanditistin an der
Fondsgesellschaft. Die Umwandlung einer Treuhandbeteiligung
in eine Direktbeteiligung als Kommanditist
ist unter Einhaltung der im Gesellschaftsvertrag
genannten Voraussetzungen möglich. Der Verkaufsprospekt
muss gemäß § 9 Abs. 1 VerkProspG mindestens
einen Werktag vor dem öffentlichen Angebot
veröffentlicht werden. Die Platzierungsfrist beginnt
daher frühestens einen Tag nach Veröffentlichung
des Verkaufsprospektes und endet zum Ablauf der
Platzierungsfrist gemäß Gesellschaftsvertrag bzw. bei
Vollplatzierung des Kommanditkapitals.
Die geschäftsführende Kommanditistin ist berechtigt,
das Gesellschaftskapital in einem oder mehreren
Schritten auf insgesamt bis zu AUD 136 Mio. (zzgl.
Agio) zu erhöhen, wobei eine Abweichung von bis
zu 10 % in Abhängigkeit vom Investitionsvolumen
zulässig ist. Auf der Grundlage des Investitions­ und
Finanzierungsplanes (siehe Tz. 6) ist zum Zeitpunkt
85
der Prospektaufstellung eine Erhöhung des Kommanditkapitals
um AUD 135 Mio. vorgesehen.
In Ermangelung einer festen Stückelung der Beteiligungen
kann eine Aussage über ihre Stückzahl
nicht getroffen werden. Neben dem Kommanditanteil
der geschäftsführenden Kommanditistin
werden mindestens ein Kommanditanteil in Höhe
von AUD 135.000.000 und voraussichtlich maximal
6.750 Kommanditanteile in Höhe der nachstehend
genannten Mindestbeteiligung ausgegeben.
Der Beteiligungsbetrag eines Gesellschafters – mit
Ausnahme des Kapitalanteils der geschäftsführenden
Kommanditistin – muss mindestens AUD 20.000
betragen (Mindestbeteiligung). Beteiligungsbeträge
müssen jeweils durch 1.000 ohne Rest teilbar sein.
Zusätzlich hat jeder noch beitretende Gesellschafter
ein Agio von 5 % bezogen auf seinen Beteiligungsbetrag
entsprechend der Beitrittsvereinbarung zu
leisten. Die für die Gründungskommanditistin und
jeden Direktkommanditisten im Handelsregister einzutragende
Haftsumme beträgt EUR 600.
Für Treugeber gilt die vorgenannte Regelung über
die Mindestbeteiligung entsprechend. Die Treugeber
werden allerdings nicht selbst in das Handelsregister
eingetragen. Außer bei Direktkommanditisten – bei
ihnen fallen für die Handelsregistervollmacht und
­eintragung Notar­ bzw. Gerichtsgebühren nach den jeweils
anwendbaren Gebührenordnungen an – sind mit
dem Erwerb, der Verwaltung und der Veräußerung der
Vermögensanlage keine weiteren Kosten verbunden.
Treugeber und Direktkommanditisten,
Auskunftspflichten, keine Nachschusspflicht
Die Treuhandkommanditistin erwirbt, hält und verwaltet
den Beteiligungsbetrag treuhänderisch anteilig
für die Treugeber, mit denen sie einheitliche Treuhandverträge
abschließen wird, im eigenen Namen
für fremde Rechnung. Die Treugeber werden im Innenverhältnis
zur Fondsgesellschaft grundsätzlich wie
Kommanditisten behandelt. Sie sind dann insbesondere
wie ein unmittelbarer Beteiligter wirtschaftlich
am Gewinn und Verlust, Auseinandersetzungsguthaben
und Liquidationserlös beteiligt. Jeder Treugeber
kann der Treuhandkommanditistin Weisungen zur
Wahrnehmung seines Stimmrechts geben und auch
selbst in den Gesellschafterversammlungen abstimmen
(siehe § 5 des Gesellschaftsvertrages).

Die Erhöhung der Kommanditeinlage der Treuhandkommanditistin
bzw. die Aufnahme weiterer Gesellschafter
ist insoweit aufschiebend bedingt, dass nach
gezeichneten Beteiligungsbeträgen keinem Gesellschafter
einzeln oder zusammen mit ihm nahe stehenden
Personen 20 % oder mehr des Gesell schaftskapitals
zuzurechnen sind und insgesamt mehr als
300 Gesellschafter vorhanden sind und dass den 20
Gesellschaftern mit den höchsten gezeichneten Beteiligungsbeträgen
zusammen weniger als 75 % des Gesellschaftskapitals
zuzurechnen sind. Bis zum Eintritt
dieser Bedingungen sind die Gesellschafter mittelbar
atypisch still beteiligt bzw. werden wirtschaftlich so
gestellt (weitere Details siehe in Tz. 13).
Nachteilige australische Steuerfolgen würden eintreten,
sollte eine Mindestanzahl von Anlegern nicht
erreicht oder Beteiligungsquoten von Anlegern
bzw. diesen nahestehenden Personen überschritten
werden. Kommt der Treuhandvertrag mit der Treuhandkommanditistin
zustande, sind Anleger daher
ggf. entsprechend § 4 Abs. 5 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft in Höhe eines Teils / ihres
gesamten Beteiligungsbetrages einem atypisch stillen
Gesellschafter vergleichbar über die Treuhandkommanditistin
vermögensmäßig an der Fondsgesellschaft
beteiligt.
Jeder Treugeber kann nach Durchführung der entsprechenden
Kapitalerhöhungen gemäß § 4 des
Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft und
unter Vorlage einer Handelsregistervollmacht (gemäß
§ 30 des Gesellschaftsvertrages) verlangen, dass seine
Treuhandbeteiligung in eine Direktbeteiligung als
Kommanditist umgewandelt wird. Das Verlangen wird
erst mit der Vorlage der Handelsregistervollmacht
wirksam. Die Umwandlung ist aufschiebend bedingt
auf die Eintragung des Treugebers als Kommanditist
in das Handelsregister. Die durch eine solche
Umwandlung entstehenden Kosten (z. B. Kosten der
Eintragung ins Handelsregister) hat der wechselnde
Treugeber zu tragen. Die zu ersetzenden Kosten bestimmen
sich nach dem Preisverzeichnis der Fondsgesellschaft
oder deren Geschäftsbesorgerin, das von
dem wechselnden Treugeber jederzeit eingesehen
werden kann. Die für den wechselnden Treugeber im
Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt
EUR 600.
Alle Gesellschafter haben im Rahmen des Gesellschaftsverhältnisses
nur Vorsatz und grobe Fahrläs­
86
sigkeit zu vertreten. Schadenersatzansprüche der
Gesellschafter untereinander sowie im Verhältnis
zur Fondsgesellschaft verjähren nach Ablauf von
drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres,
in dem der Anspruch entstanden ist und der Gesellschafter
von den Umständen, die den Anspruch
begründen, und der Person des Schuldners Kenntnis
erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen
müsste. Unabhängig von der Kenntnis bzw. grob
fahrlässigen Unkenntnis verjährt der Anspruch bei
vorsätzlichen Handlungen spätestens nach Ablauf
von zehn Jahren, im Übrigen spätestens nach Ablauf
von fünf Jahren nach der Entstehung des Anspruchs.
Für die Geltendmachung von Ansprüchen gilt eine
Ausschlussfrist von sechs Monaten nach Kenntniserlangung
vom Schaden. Innerhalb dieser Frist ist der
Anspruch schriftlich geltend zu machen, andernfalls
geht der Anspruch verloren (siehe § 11 des Gesellschaftsvertrages).
Im Außenverhältnis gegenüber Gläubigern der Fondsgesellschaft
haften künftig beitretende Gesellschafter
vor Leistung ihres Beteiligungsbetrages unmittelbar
bzw. mittelbar über die Treuhandkommanditistin
nach § 171 Abs. 1 HGB bis zur Höhe der jeweils im
Handelsregister eingetragenen Einlage (= Haftsumme).
Nach Leistung des Beteiligungsbetrages ist gemäß
§ 171 Abs. 1 HGB die Haftung für danach begründete
Verbindlichkeiten ausgeschlossen.
Soweit der Beteiligungsbetrag eines Gesellschafters
nach Entnahmen unter den Betrag der Haftsumme
herabgemindert wird, lebt die unmittelbare Haftung
gegenüber Gläubigern der Fondsgesellschaft bis zur
Höhe der Haftsumme wieder auf (§§ 172 Abs. 4, 171
HGB). Mit Ausscheiden des Gesellschafters endet
nicht zeitgleich die Haftung in Höhe der Haftsumme.
Gesellschafter haften gemäß §§ 161 Abs. 2, 160 HGB
trotz ihres Ausscheidens aus der Fondsgesellschaft
für die bis dahin begründeten Verbindlichkeiten
der Fondsgesellschaft, wenn die Verbindlichkeit vor
Ablauf von fünf Jahren nach dem Ausscheiden fällig
und Ansprüche gegen den Gesellschafter gerichtlich
geltend gemacht werden.
Im Innenverhältnis besteht keine Nachschussverpflichtung
der Gesellschafter, sodass diese zum Ausgleich
etwaiger Verluste der Fondsgesellschaft über die
geleistete Pflichteinlage (zzgl. Agio) hinaus keine
weiteren Leistungen an die Fondsgesellschaft zu er­

ingen haben. Nur mit einstimmigem Gesellschafterbeschluss
können Nachschüsse beschlossen werden.
Ohne ihre jeweilige Zustimmung müssen die Gesellschafter
nicht an Kapitalerhöhungen teilnehmen.
Jeder Gesellschafter ist verpflichtet, etwaige Änderungen
seiner in der Beitrittserklärung gemachten
Angaben der Fondsgesellschaft unverzüglich mitzuteilen.
Jeder Gesellschafter ist auch verpflichtet,
der Fondsgesellschaft unaufgefordert eine steuerrechtliche
„Ansässigkeit“ außerhalb der Bundesrepublik
Deutschland mitzuteilen. Dies gilt auch für
jede künftige Änderung hiervon. Auf entsprechende
Anforderung der geschäftsführenden Kommanditistin
hat jeder Gesellschafter den erforderlichen Nachweis
über den Ort seiner „Ansässigkeit“ im Sinne des
Steuerrechts zu erbringen. Die geschäftsführende
Kommanditistin hat überdies das Recht, von den
Gesellschaftern Angaben zur Erteilung von Auskünften
gegenüber Steuerbehörden oder kontoführenden
Banken zu verlangen, soweit dies gesetzlich geboten
ist, von den Steuerbehörden gefordert wird oder
zur Freistellung, Ermäßigung oder Erstattung von
Abzugsteuern erforderlich ist. In den zuletzt genannten
Fällen ist die geschäftsführende Kommanditistin
zudem berechtigt, von den Gesellschaftern / Treugebern
ggf. die Ausfertigung notwendiger Steuerformulare
und ­erklärungen oder die Mitwirkung hierbei zu
verlangen.
Gesellschaftszweck
Gegenstand des Unternehmens ist der direkte
und / oder über Treuhandverhältnisse indirekte Erwerb,
die Verwaltung – insbesondere durch Vermietung
und Verpachtung – sowie die Veräußerung von
Grundstücken bzw. grundstücksgleichen Rechten. Die
Gesellschaft ist zu allen Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen
berechtigt, die geeignet erscheinen,
den Gesellschaftszweck unmittelbar oder mittelbar
zu fördern. Die Gesellschaft kann zur Erreichung des
Gesellschaftszwecks auch Beteiligungen an anderen
Gesellschaften eingehen. Die Gesellschaft kann die
zur Erreichung ihres Zwecks erforderlichen oder
zweckmäßigen Handlungen selbst vornehmen oder
durch Dritte vornehmen lassen. Die Gesellschaft ist
nicht berechtigt, gewerblich tätig zu werden und
Tätigkeiten auszuüben bzw. Geschäfte zu betreiben,
die einer Genehmigung oder Erlaubnis nach § 34c
Gewerbeordnung oder nach § 1 Gesetz über das Kreditwesen
bedürfen.
87
Die wichtigsten Tätigkeitsbereiche der Fondsgesellschaft
stimmen mit dem vorstehenden Gesellschaftszweck
überein.
Der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft weicht
lediglich hinsichtlich der nachfolgenden Regelungen
vom gesetzlichen Leitbild ab:
Gesetzliche Regelung Abweichung
Natürliche Personen als
Gesellschafter, in der
Position eines Komplementärs
grundsätzlich
mit unbeschränkter
Haftung für die
Verbindlichkeiten der
Gesellschaft
§ 164 HGB – Geschäftsführung
durch die
Komplementärin
Bei der Komplementärin handelt
es sich um eine Gesellschaft mit
beschränkter Haftung. Diese
ist eine juristische Person und
haftet für Verbindlichkeiten gegenüber
Gläubigern ausschließlich
mit ihrem Gesellschaftsvermögen
(§ 13 Abs. 2 GmbHG).
Die Komplementärin ist von
der Geschäftsführung im
gesetzlich zulässigen Umfang
ausgeschlossen. Die geschäftsführende
Kommanditistin führt
die Geschäfte der Fondsgesellschaft
und ist zur Beauftragung
Dritter mit Aufgaben der Geschäftsführung
berechtigt (§ 9
des Gesellschaftsvertrages).
§ 170 HGB Die geschäftsführende
Kommanditistin hat Generalvollmacht
zur Vertretung der
Fondsgesellschaft (§ 9 des
Gesellschaftsvertrages).
§§ 112, 161 Abs.1 HGB Die Komplementärin ist vom
gesetzlichen Wettbewerbsverbot
befreit (§ 9 des Gesellschaftsvertrages).
§ 166 HGB Die geschäftsführende Kommanditistin
informiert die Gesellschafter
über deren gesetzliches
Kontrollrecht hinaus über
wesentliche Geschäftsvorgänge,
die wirtschaftliche Situation der
Fondsgesellschaft sowie über
Geschäftsverlauf und Lage der
Fondsgesellschaft (§ 10 des
Gesellschaftsvertrages).
Die Komplementärin erhält für
die Übernahme des Haftungsrisikos
eine jährliche Vergütung
in Höhe von AUD 2.000 (§ 21
des Gesellschaftsvertrages). Es
bestehen umfangreiche Sonderregelungen
hinsichtlich der
Ergebnisverteilung sowie der
Entnahmeberechtigung.

Gesetzliche Regelung Abweichung
§ 181 BGB Die geschäftsführende
Kommanditistin und die
Komplementärin sind von den
Beschränkungen des § 181 BGB
befreit (§ 9 des Gesellschaftsvertrages).
Der Gesellschaftsvertrag der Komplementärin, der
Real I.S. Fund Management GmbH, weicht in den
folgenden Regelungen vom gesetzlichen Leitbild ab
und macht von gesetzlich vorgesehenen Gestaltungsmöglichkeiten
Gebrauch:
Gesetzliche Regelung Abweichung
Verfügung über Geschäftsanteile
durch
notarielle Beurkundung
der Abtretung (§ 15
Abs. 3 GmbHG)
Gemeinsame Vertretungsmacht
der
Geschäftsführer (§ 35
Abs. 1 Satz 2 GmbHG)
Wettbewerbsverbot für
Gesellschafter
Jede Verfügung über Geschäftsanteile
bedarf zu ihrer
Wirksamkeit der vorherigen
Zustimmung der Gesellschaft.
Die Gesellschaft hat nur einen
Geschäftsführer, der die Gesellschaft
allein vertritt. Sind mehrere
Geschäftsführer bestellt,
so vertreten sie die Gesellschaft
gemeinsam oder jeweils zusammen
mit einem Prokuristen.
Die alleinige Gesellschafterin
Real I.S. AG Gesellschaft für
Immobilien Assetmanagement
ist ohne Entgelt allgemein von
jedem Wettbewerbsverbot
befreit. Eine Befreiung kann
ferner durch einstimmigen
Gesellschafterbeschluss erteilt
werden.
Erbringung der Einlagen
Der jeweilige Beteiligungsbetrag nebst Agio in Höhe
von 5 % des gezeichneten Beteiligungsbetrages ist
als Barleistung per Bankeinzug zum 20. des auf die
Zeichnung folgenden Monats (bzw., sofern dies kein
Bankarbeitstag ist, zum nächstfolgenden Bankarbeitstag)
entsprechend den Bedingungen der Beitrittsvereinbarung
zur Zahlung fällig, wobei der Einzug
für Zeichnungen bis zum 28. November 2008 zum
12. Dezember 2008 erfolgt. Der Gegenwert in Euro
wird auf Basis des Wechselkurses zwei Bankarbeitstage
vor dem Einzug berechnet (Kursfeststellung:
Laufende EUR / AUD­Kursquotierung der BayernLB).
Es besteht weiter die Möglichkeit der Überweisung
des Beteiligungsbetrages zzgl. Agio in AUD (hierfür
88
anfallende Entgelte gehen zulasten des Zahlungspflichtigen)
innerhalb von 14 Tagen, erstmals jedoch
zum 12. Dezember 2008, auf das Konto der Fondsgesellschaft
(Details siehe Tz. 15).
Werden Beteiligungsbetrag und Agio nicht innerhalb
der oben genannten Fristen erbracht, so ist die
Fondsgesellschaft bzw. die Treuhandkommanditistin
berechtigt, Verzugszinsen ab Fälligkeit in gesetzlicher
Höhe zu verlangen. Zur Zeit der Herausgabe dieses
Verkaufsprospektes beträgt dieser gesetzliche Zins
5 % pro Jahr über dem jeweils geltenden Basiszinssatz.
Ein darüber hinausgehender Schaden der Fondsgesellschaft
kann ebenfalls geltend gemacht werden.
Im Falle des Zahlungsverzuges kann der jeweilige Gesellschafter
aus der Fondsgesellschaft ausgeschlossen
oder der Beteiligungsbetrag auf den Betrag bereits
geleisteter Zahlungen abzgl. 5 % Agio sowie abzgl.
sämtlicher Schadenersatzansprüche herabgesetzt
werden. Die im Zusammenhang mit dem Ausscheiden
entstandenen Kosten hat der Gesellschafter zu tragen.
Die Fondsgesellschaft ist berechtigt, für die Kosten
des Ausscheidens eine Schadenspauschale in Höhe
des Agios bzw. für die Kosten der Herabsetzung des
Beteiligungsbetrages in Höhe von AUD 800 geltend
zu machen, soweit nicht der Gesellschafter einen
geringeren Schaden nachweist. Einzelheiten siehe § 7
des Gesellschaftsvertrages sowie § 4 des Treuhandvertrages.
Im Zusammenhang mit der Verwaltung der Beteiligung
fallen für den Anleger keine weiteren Kosten an.
Eigene Kosten für Telefon, Internet, Porti, Reisekosten
usw. hat der Anleger selbst zu tragen.
Geschäftsführung und Vertretung
Zur Geschäftsführung der Fondsgesellschaft ist allein
die geschäftsführende Kommanditistin, die Real I.S.
Beteiligungs GmbH, berechtigt. Die Vertretung der
Fondsgesellschaft erfolgt durch die Komplementärin,
Real I.S. Fund Management GmbH. Sie ist von der
Geschäftsführung ausgeschlossen.
Der geschäftsführenden Kommanditistin ist Generalvollmacht
zur Vertretung der Fondsgesellschaft
erteilt, und sie ist von den Beschränkungen des § 181
BGB befreit. Die Generalvollmacht kann nur bei Vorliegen
eines wichtigen Grundes widerrufen werden.
Details siehe § 9 des Gesellschaftsvertrages.

Kontrollrechte
Jedem Gesellschafter stehen die Kontrollrechte
gemäß § 166 HGB zu. Darüber hinaus haben sie das
Recht, die Handelsbücher und Papiere der Fondsgesellschaft
durch einen Angehörigen der steuerberatenden
oder wirtschaftsprüfenden Berufe einsehen
zu lassen. Ferner sind sie durch die geschäftsführende
Kommanditistin jährlich und über wesentliche
Geschäftsvorgänge zu informieren (siehe § 10 des
Gesellschaftsvertrages).
Gesellschafterversammlung und Beschlussfassung
Grundsätzlich einmal jährlich, spätestens bis zum
30. November ist ein schriftliches Umlaufverfahren
durchzuführen, in dem die Gesellschafterbeschlüsse
gefasst werden. Eine Gesellschafterversammlung
findet nur auf Antrag der geschäftsführenden Kommanditistin,
der Komplementärin, der Treuhandkommanditistin,
des Beirats oder von Gesellschaftern, die
mindestens 30 % des Gesellschaftskapitals vertreten,
statt (siehe § 17 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages).
Gesellschafterbeschlüsse bedürfen regelmäßig der
einfachen Mehrheit, so z. B. über die Feststellung des
Jahresabschlusses, über Entnahmen, die Wahl des
Abschlussprüfers, die Entlastung der geschäftsführenden
Kommanditistin, die Wahl, Entlastung und
Vergütung des Beirates, den Ausschluss von Gesellschaftern,
Bestellung eines neuen Treuhandkommanditisten,
Änderung bzw. Aufhebung von Miet­ und
Pachtverträgen über mehr als 50 % der Mietflächen
durch die Treuhänderin, die Verlängerung oder Neuabschluss
des Darlehens an die Treuhänderin, über
Verwendung zurückgezahlter Darlehen, über Änderung
oder Kündigung des Trust Deed, Widerruf der
Geschäftsführungsbefugnis und über Einstellung der
Gesellschaft.
Einer Mehrheit von 75 % der abgegebenen Stimmen
bedürfen Beschlüsse wie z. B. die Änderung des Gesellschaftsvertrages,
Auflösung der Fondsgesellschaft,
Eingehen von Beteiligungen, Erwerb weiterer Grundstücke,
Veräußerung des Gesellschaftsvermögens,
Bestellung und Abberufung der Treuhänderin des
BF Australia 4 Trusts.
Das Stimmrecht bemisst sich nach dem Kapitalanteil
(Kapitalkonto I jedes Gesellschafters) mit der Maßgabe,
dass auf je AUD 100 Kapitalanteil eine Stimme
entfällt.
89
Beschlussfähigkeit im schriftlichen Umlaufverfahren
ist gegeben, wenn mindestens 30 % der Stimmen aller
Gesellschafter an der Abstimmung teilnehmen. Sofern
eine Gesellschafterversammlung entsprechend den
Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages ordnungsgemäß
einberufen wurde, ist diese unabhängig von
der Zahl der anwesenden oder vertretenen Stimmen
beschlussfähig, sofern die geschäftsführende
Kommanditistin und die Treuhandkommanditistin
anwesend sind oder vertreten werden. Wird die
Beschlussfähigkeit im schriftlichen Umlaufverfahren
nicht erreicht, können Beschlüsse in einer weiteren
schriftlichen Abstimmung unabhängig von der Zahl
der teilnehmenden Stimmen gefasst werden.
Der Inhalt der Niederschrift gilt als von dem einzelnen
Gesellschafter genehmigt, sofern er der Richtigkeit
nicht binnen zwei Wochen nach dem Empfang gegenüber
der geschäftsführenden Kommanditistin schriftlich
unter Angabe von Gründen widerspricht.
Beirat
Die Gesellschafter können einen Beirat zur Beratung,
Unterstützung und Überwachung der Geschäftsführung
bestellen. Bis zur Wahl eines entsprechenden
Beirats ist die geschäftsführende Kommanditistin
berechtigt, einen vorläufigen Beirat zu bestellen.
Der Beirat ist berechtigt, von der Geschäftsführung
Berichterstattung über einzelne Geschäftsführungsangelegenheiten
zu verlangen. Eine Weisungsbefugnis
hat er jedoch nicht (siehe § 12 des Gesellschaftsvertrages).
Vergütungen der Komplementärin, der geschäftsführenden
Kommanditistin und der Treuhandkommanditistin
Die Komplementärin erhält für ihre Übernahme der
Haftung ab dem Jahr 2008 eine jährliche Vergütung
von AUD 2.000 (siehe § 21 des Gesellschaftsvertrags).
Die geschäftsführende Kommanditistin erhält für die
Übernahme der Geschäftsführung ab dem Jahr 2008
eine Vergütung von jährlich AUD 2.000 (siehe § 21A
des Gesellschaftsvertrages).
Die Treuhandkommanditistin erhält von der Fondsgesellschaft
für ihre Tätigkeit im Jahr 2008 eine
Vergütung von AUD 5.000, ab dem Jahr 2009 eine
Vergütung in Höhe von AUD 20.000, die sich ab dem
1. Januar 2010 jährlich um jeweils 2 % erhöht (siehe
§ 22 des Gesellschaftsvertrages).

Alle genannten Vergütungen sind jährlich bis spätestens
zum 31. Dezember zur Zahlung fällig und verstehen
sich ggf. zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Ergebnisbeteiligung, Entnahmen/Ausschüttungen
und Liquiditätsüberschuss
Jeder Gesellschafter ist verpflichtet, seine persönlichen
Sonderwerbungskosten, Sonderbetriebsausgaben
und sein Sonderbetriebsvermögen des jeweiligen
Vorjahres nebst Belegen bis spätestens 31. März eines
jeden Kalenderjahres unaufgefordert mitzuteilen.
Zusätzliche Kosten einer verspäteten Mitteilung trägt
der jeweilige Anleger.
Sollten gemäß den steuerlichen Vorschriften bei
Gesellschaftern Ergebnisse als steuerlich beachtliche
Sondereinnahmen oder Sonderwerbungskosten entstehen,
so sind diese Ergebnisse für steuerliche Zwecke
ausschließlich diesen zuzuweisen. Sofern hieraus
bei der Fondsgesellschaft Mehrbelastungen resultieren,
sind diese von dem verursachenden Gesellschafter
zu tragen. Soweit solche Mehrbelastungen durch
Treugeber veranlasst sind, ist die Treuhandkommanditistin
gegenüber der Fondsgesellschaft zu deren
Tragung verpflichtet. Die Treuhandkommanditistin
tritt alle diesbezüglichen gegenwärtigen und künftigen
(auch bedingten) Ansprüche gegen Treugeber
aus abgeschlossenen oder abzuschließenden Treuhandverträgen
an die Fondsgesellschaft ab, und die
Fondsgesellschaft hat diese Abtretung angenommen.
Nach Abzug der Vergütungen von Komplementärin
und geschäftsführender Kommanditistin werden
die verbleibenden Gewinne und Verluste grundsätzlich
auf die Gesellschafter im Verhältnis des zum
jeweiligen Bilanzstichtag eingezahlten und nicht
zurückgezahlten Kapitalkontos I verteilt. Abweichend
davon werden nach Möglichkeit die Ergebnisse der
Geschäftsjahre 2008, 2009 und – im Falle der Verlängerung
der Platzierungsfrist – die Ergebnisse des
Geschäftsjahres 2010, soweit möglich auch für steuerliche
Zwecke, so verteilt, dass sämtliche Gesellschafter
entsprechend ihrer vertragsgemäß eingezahlten
Einlage zeitanteilig ab dem Monatsersten, der der
vertragsgemäßen Einlageleistung folgt, relativ gleichgestellt
werden. Hierzu werden – soweit erforderlich
– später beitretenden Gesellschaftern von nach dem
Monatsersten ihrer vertragsgemäßen Einlageleistung
anfallenden Gewinnen bzw. Verlusten der Gesell­
90
schaft ggf. Vorabanteile zugerechnet, bis sämtlichen
Gesellschaftern Gewinne bzw. Verluste der Gesellschaft
in relativ gleicher anteiliger Höhe zugerechnet sind.
Etwaige Umsatzsteuerrückerstattungen sind den
Gesellschaftern zuzurechnen, denen eine der Umsatzsteuerrückerstattung
zugrunde liegende Umsatzsteuerzahlung
einkommensteuerrechtlich als Werbungskosten
zuzurechnen war. Die Umsatzsteuerzahlungen
gelten im Rahmen der Ergebnisverteilung dementsprechend
als Aufwand dieser Gesellschafter.
Allen Gesellschaftern werden Verlustanteile auch
dann zugerechnet, wenn sie die Höhe ihrer Kapitalanteile
übersteigen; eine Ausgleichspflicht ergibt sich
hierdurch nicht.
Die Gesellschafter entscheiden über die Verwendung
von Gewinnen und Liquiditätsüberschüssen
(Entnahmen), soweit sie nicht nach Auffassung der
geschäftsführenden Kommanditistin als angemessene
Liquiditätsreserve zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen
Fortführung der Geschäfte der Fondsgesellschaft
benötigt werden. Die geschäftsführende Kommanditistin
und der Beirat unterbreiten gemeinsam
den Gesellschaftern und der Treuhandkommanditistin
einen Vorschlag über die Höhe der für das vorangegangene
Geschäftsjahr zu beschließenden Entnahmen.
Die Gesellschafter nehmen im Verhältnis ihrer
eingezahlten Kapitalanteile an Entnahmen teil, sofern
nicht nachstehend etwas anderes bestimmt ist.
Die Entnahmeberechtigung der Gesellschafter
beginnt ab dem ersten Tag des Monats, der auf die
vertragsgemäße Leistung der Kapitaleinlage zzgl.
Agio durch den jeweiligen Gesellschafter folgt. Der
Zeitpunkt für die vertragsgemäße Leistung der Kapitaleinlage
zzgl. Agio ist aus der Beitrittserklärung
ersichtlich. Die geschäftsführende Kommanditistin ist
berechtigt, Entnahmen für das vorangegangene Geschäftsjahr
auch vor einem Beschluss der Gesellschafter
zu veranlassen, nicht jedoch vor dem 30. Juni des
Folgejahres. Entnahmen können auch dann erfolgen,
wenn der Kapitalanteil durch Verluste gemindert ist.
Soweit auf die an die Fondsgesellschaft geleisteten
Zahlungen Kapitalertragsteuer oder eine andere vergleichbare
Quellensteuer zu zahlen oder eine solche
bereits abgezogen worden ist oder die Fondsgesellschaft,
aufgrund einer Vereinbarung mit den Steuer­

ehörden, Steuern abzuführen hat und diese Steuern
nur bestimmte Gesellschafter betreffen, ist der dafür
erforderliche Betrag von den auf diese Gesellschafter
entfallenden Ausschüttungen von der Fondsgesellschaft
einzubehalten oder der Fondsgesellschaft zu
erstatten. Die Auszahlung erfolgt durch die Fondsgesellschaft
als Zahlstelle.
Verfügungen über Kommanditanteile
Die freie Handelbarkeit der Gesellschaftsbeteiligung
ist durch ein Vorkaufsrecht der Bayernfonds Immobiliengesellschaft
mbH (BFI) eingeschränkt. Auf das
Fehlen eines organisierten Zweitmarktes für den Handel
mit Kommanditbeteiligungen wird hingewiesen.
Der BFI steht ein Vorkaufsrecht zu, das nach Wahl der
BFI von ihr selbst oder von einem Dritten ausgeübt
werden kann (siehe § 23 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages).
Verfügungen über Kommanditanteile sind nur mit
Wirkung zum Ablauf des 31. Dezember eines Jahres
bzw. zum Beginn des 1. Januar eines Jahres durch
Abtretung möglich. Unterjährige Übertragungen von
Kommanditanteilen kann die geschäftsführende Kommanditistin
nach pflichtgemäßem Ermessen zulassen.
Im Übrigen sind beabsichtigte Verfügungen der
geschäftsführenden Kommanditistin anzuzeigen. Die
Kosten der Verfügung hat der jeweilige Gesellschafter
zu tragen.
Die Übertragung von Kommandit­ und Treuhandanteilen
durch Gesellschafter ist zusätzlich durch bei der
steuerlichen Konzeption des Beteiligungsangebots
zu berücksichtigende Erfordernisse des australischen
Steuerrechts eingeschränkt. Weitere Voraussetzungen
für eine Übertragung von Kommandit­ und Treuhandanteilen
sind, dass infolge der Übertragung des bzw.
Verfügung über den Gesellschaftsanteil (i) kein Gesellschafter
(mit Ausnahme der Treuhandkommanditistin)
und kein Treugeber einzeln und / oder zusammen mit
ihm jeweils nahestehenden Personen 20 % oder mehr
des Gesellschaftskapitals hält und weiterhin mindestens
300 Gesellschafter (mit Ausnahme der Treuhandkommanditistin)
und Treugeber an der Gesellschaft
beteiligt sind sowie (ii) den nach Übertragung bzw.
Verfügung vorhandenen 20 Gesellschaftern und
Treugebern (mit Ausnahme der geschäftsführenden
Kommanditistin) mit den höchsten gezeichneten
Beteiligungsbeträgen zusammen weniger als 75 %
des Gesellschaftskapitals zuzurechnen sind.
91
Tod eines Gesellschafters
Stirbt ein Gesellschafter, der eine natürliche Person
ist, geht die Beteiligung auf seine Erben bzw. Vermächtnisnehmer
über. Die Fondsgesellschaft wird
nicht aufgelöst, sondern mit diesen fortgesetzt. Die
Erben bzw. Vermächtnisnehmer müssen sich durch
Vorlage eines Erbscheines oder eines Erbnachweises
entsprechend § 35 GBO legitimieren. Der Erbfall ist
unverzüglich der geschäftsführenden Kommanditistin
schriftlich anzuzeigen. Alle der Fondsgesellschaft
durch den Erbfall entstehenden Kosten haben die
Erben bzw. Vermächtnisnehmer zu tragen.
Laufzeit der Fondsgesellschaft, Kündigung,
Ausscheiden, Auseinandersetzungsguthaben
Die Fondsgesellschaft wird für unbestimmte Zeit eingegangen.
Ein Gesellschafter kann die Fondsgesellschaft
unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs
Monaten erstmals zum 31. Dezember 2030 ordentlich
kündigen. Danach ist sie mit gleicher Frist jeweils zum
Ende eines Geschäftsjahres ordentlich kündbar.
Ein Gesellschafter kann die Fondsgesellschaft auch
vor dem 31. Dezember 2030 außerordentlich mit
einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Geschäftsjahres
kündigen, wenn er nach seinem Beitritt
wegen Krankheit oder Behinderung auf nicht absehbare
Zeit außerstande ist, unter üblichen Bedingungen
des allgemeinen Arbeitsmarktes mindestens
drei Stunden täglich erwerbstätig zu sein, wegen
Arbeitslosigkeit für einen Zeitraum von mehr als sechs
Monaten ohne Unterbrechung Arbeitslosengeld bezogen
hat oder rechtskräftig geschieden wird und nach
der Scheidung an seinen geschiedenen Ehegatten
oder an Kinder zur Zahlung von Unterhalt verpflichtet
ist; die Unterhaltsverpflichtung muss insgesamt
mindestens EUR 500 pro Monat betragen. Die außerordentliche
Kündigung kann nur innerhalb von drei
Monaten nach Eintritt ihrer Voraussetzungen erfolgen
(siehe § 25 Absatz 1 des Gesellschaftsvertrages).
Hiervon unberührt bleibt die Möglichkeit der vorzeitigen
Kündigung aus wichtigem Grund. Die Kündigung
hat nicht die Auflösung der Fondsgesellschaft,
sondern nur das Ausscheiden des kündigenden
Gesellschafters zur Folge.
Ein Gesellschafter scheidet bei Kündigung der Beteiligung,
bei Rücktritt der Fondsgesellschaft von der Beitrittsvereinbarung
wegen Nichtleistung der Einlage,

ei Ausschluss aus wichtigem Grund, rechtskräftiger
Eröffnung des Insolvenzverfahrens über sein Vermögen
oder in Folge der Pfändung seines Anteils, sofern
die Pfändung nicht innerhalb von sechs Monaten
wieder aufgehoben ist, aus der Fondsgesellschaft aus.
Dem ausscheidenden Gesellschafter steht grundsätzlich
ein Abfindungsanspruch zu, der sich nach
dem Verkehrswert seiner Beteiligung bemisst. In den
vorgenannten Fällen der Kündigung bzw. des Ausschlusses
aus wichtigem Grund sowie bei Eröffnung
des Insolvenzverfahrens über sein Vermögen oder in
Folge der Pfändung seines Anteils erfolgt ein Abschlag
in Höhe von 20 % auf den Verkehrswert.
Das Auseinandersetzungsguthaben bzw. die Abfindung
ist in drei gleichen Jahresraten, erstmals sechs
Monate nach seiner verbindlichen Feststellung in
Bezug auf das Auseinandersetzungsguthaben bzw.
Wirksamwerden der Kündigung in Bezug auf den Anspruch
auf eine Abfindung fällig. Eine Sicherstellung
kann der ausscheidende Gesellschafter nicht verlangen.
Das Abfindungsguthaben ist mit 4 % pro Jahr zu
verzinsen (siehe § 28 des Gesellschaftsvertrages).
Die Kosten zur Ermittlung des Abfindungsguthabens
trägt der ausscheidende Gesellschafter. Die Höhe des
Abfindungsanspruchs wird von dem für das betreffende
Geschäftsjahr bestellten Abschlussprüfer, bei Streit
durch einen durch den Präsidenten der zuständigen
Industrie­ und Handelskammer bestellten Schiedsgutachters,
festgestellt.
Die Komplementärin ist berechtigt, durch Kündigung
gegenüber der Fondsgesellschaft zum Ende eines
Geschäftsjahres aus der Fondsgesellschaft, erstmals
zum 31. Dezember 2009, auszuscheiden.
10.3 Treuhandvertrag der Anleger mit der
Treuhandkommanditistin
Gegenstand des Treuhandvertrages
Die FCT FinanzControl Treuhand GmbH schließt als
Treuhandkommanditistin mit allen künftig beitretenden
Treugebern gleichlautende Treuhandverträge
ab. Danach übernimmt, hält und verwaltet die Treuhandkommanditistin
die Einlage des Treugebers im
eigenen Namen, aber für Rechnung des Treugebers,
wobei für das Verhältnis zwischen Treugeber und der
Treuhandkommanditistin die Regelungen des Gesell­
92
schaftsvertrages entsprechend gelten (siehe § 1 des
Treuhandvertrages, der in vollem Wortlaut als Tz. 14
in diesem Beteiligungsprospekt abgedruckt ist).
Rechtsverhältnisse
Die Treuhandkommanditistin tritt nach außen im
eigenen Namen auf und wird als Kommanditistin in
das Handelsregister eingetragen. Im Innenverhältnis
handelt die Treuhandkommanditistin im Auftrag und
für Rechnung der Treugeber, sodass die Stellung des
Treugebers wirtschaftlich der eines Kommanditisten
der Fondsgesellschaft entspricht.
Der Beteiligungsbetrag eines Treugebers ohne Agio
soll mindestens AUD 20.000 betragen; Beteiligungen
müssen jeweils (ohne Berücksichtigung des Agios)
durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. Der Treugeber
hat die in der Beitrittserklärung bezeichnete Pflichteinlage
zzgl. 5 % Agio fristgerecht einzuzahlen. Im
Verzugsfall gelten die Regelungen des Gesellschaftsvertrages
entsprechend (siehe § 7 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft).
Wesentliche Pflichten des Treugebers
Der Treugeber ist verpflichtet, den von ihm übernommenen
Beteiligungsbetrag zzgl. Agio gemäß den
Bedingungen der Beitrittsvereinbarung auf das dort
genannte Konto zu erbringen. Die Treuhandkommanditistin
ist in Abstimmung mit der Fondsgesellschaft
zum Rücktritt von dem Treuhandvertrag berechtigt,
wenn der Treugeber seiner Verpflichtung zur Einzahlung
des Beteiligungsbetrages nicht oder nicht
vollständig nachkommt. Stattdessen kann die Treuhandkommanditistin
in Abstimmung mit der Fondsgesellschaft
den Beteiligungsbetrag auf den Betrag
der geleisteten Zahlung abzgl. 5 % Agio herabsetzen.
Der Treugeber hat alle Rechte und Pflichten der Treuhandkommanditistin
aus dem Gesellschaftsvertrag
mit Ausnahme der dort speziell im Hinblick auf die
Treuhandkommanditistin vorgesehenen Rechte (z. B.
Aufnahme weiterer Kommanditisten, Kapitalerhöhung)
zu übernehmen (siehe § 4 Abs. 1 des Treuhandvertrages).
Wesentliche Rechte des Treugebers
Die Treuhandkommanditistin tritt dem Treugeber
ihren Anspruch auf den festgestellten Gewinn, die
beschlossenen Entnahmen sowie auf dasjenige, was
ihr im Falle ihres Ausscheidens oder der Beendigung

der Fondsgesellschaft zusteht, in dem Umfang ab, wie
diesem diese Ansprüche gebühren. Die Abtretung
ist auflösend bedingt durch den Rücktritt der Treuhandkommanditistin.
Die Treuhandkommanditistin
bleibt ermächtigt, die an den Treugeber abgetretenen
Ansprüche im eigenen Namen einzuziehen.
Der Treugeber ist berechtigt, an den Gesellschafterversammlungen
und an sonstigen Abstimmungen
(schriftliches Umlaufverfahren) teilzunehmen.
Die Treuhandkommanditistin erteilt dem Treugeber
Vollmacht zur Ausübung des Stimmrechts aus dem für
ihn treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil und der
ihm aus diesem Kapitalanteil zustehenden Kontroll­
und Widerspruchsrechte eines Kommanditisten. Diese
Vollmacht kann nur aus wichtigem Grund widerrufen
werden. Wenn der Treugeber sein Stimmrecht nicht
selbst oder durch einen Dritten wahrnimmt oder er
nicht für den Einzelfall vorher eine andere Weisung
erteilt, wird die Treuhandkommanditistin angewiesen,
das Stimmrecht entsprechend den Beschlussvorschlägen
der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
auszuüben (§ 5 des Treuhandvertrages).
Treugeberregister
Die Treuhandkommanditistin führt ein Register über
alle persönlichen und beteiligungsbezogenen Daten
der Treugeber (§ 3 des Treuhandvertrages).
Freistellung der Treuhandkommanditistin
Der Treugeber stellt die Treuhandkommanditistin von
allen Verbindlichkeiten frei, die im Zusammenhang
mit Erwerb und Halten der treuhänderisch gehaltenen
Kommanditbeteiligung stehen. Der Treugeber
haftet nicht für die Erfüllung der Verbindlichkeiten
anderer Treugeber (siehe § 4 Abs. 2 des Treuhandvertrages).
Übertragung der Beteiligung
Treugeber können ihre Beteiligung zu den gleichen
Zeitpunkten übertragen wie Kommanditisten (siehe
§ 23 des Gesellschaftsvertrages und § 8 des Treuhandvertrages).
Jede Verfügung ist der Treuhandkommanditistin
schriftlich anzuzeigen.
93
Dauer, Kündigung
Der Treuhandvertrag wird auf unbestimmte Zeit
geschlossen. Jeder Treugeber ist berechtigt, den
Treuhandvertrag mit einer Frist von sechs Monaten
zum Ende des Geschäftsjahres, frühestens jedoch zum
31. Dezember 2030 zu kündigen. Eine Kündigung zur
Umwandlung der Treugeberstellung in eine Beteiligung
als Direktkommanditist ist jederzeit zulässig. Die
Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt.
Darüber hinaus endet der Treuhandvertrag, wenn
die Treuhandkommanditistin vom Treuhandvertrag
zurücktritt, die Treuhandkommanditistin ohne einen
Nachfolger aus der Fondsgesellschaft ausscheidet, in
der Person des Treugebers ein Grund vorliegt, aufgrund
dessen ein Gesellschafter gemäß dem Gesellschaftsvertrag
aus der Fondsgesellschaft ausscheiden
würde (siehe § 9 Abs. 2 des Treuhandvertrages).
Verstirbt ein Treugeber, wird der Treuhandvertrag mit
seinen Erben oder mit einem seiner Erben fortgesetzt
(siehe § 10 des Treuhandvertrages).
Vergütungen der Treuhandkommanditistin
Die Treuhandkommanditistin erhält von der Fondsgesellschaft
für ihre Tätigkeit im Jahr 2008 eine
Vergütung von AUD 5.000, ab dem Jahr 2009 eine
Vergütung in Höhe von AUD 20.000, die sich ab dem
1. Januar 2010 jährlich um jeweils 2 % erhöht.
10.4 Weitere Verträge der Fondsgesellschaft
Kreditvertrag zur möglichen Zwischenfinanzierung
des Eigenkapitals
Die Fondsgesellschaft beabsichtigt auf der Grundlage
des vorliegenden Fondskonzepts die Gesamtinvestitionskosten
mit dem Beteiligungskapital der Anleger
zu finanzieren. Für den Fall, dass zum Zeitpunkt der
Fälligkeit des Kaufpreises für das Fondsobjekt und des
Anfalls der weiteren Kosten und Aufwendungen gemäß
dem Investitionsplan die Fondsgesellschaft noch
nicht ausreichend Eigenkapital (zzgl. Agio) syndiziert
hat, hat die Fondsgesellschaft mit der BayernLB,
München, einen Kreditrahmen für die dann erforderliche
Zwischenfinanzierung des Eigenkapitals in Höhe
von bis zu AUD 115 Mio. vereinbart. Der Kreditrahmen
kann bei Erfüllung der vertraglich vereinbarten
Auszahlungsvoraussetzungen frühestens ab dem
15. Dezember 2008 in Anspruch genommen werden

und ist zunächst bis zum 30. Juni 2009 zugesagt. Der
Kredit ist sukzessive mittels eingeworbenen Anlegerkapitals
zurückzuführen. Zu bestimmten Zeitpunkten
müssen bestimmte Rückzahlungen erfolgt sein. Zur
Sicherung der Forderungen der Bank hat die Fondsgesellschaft
u. a. ihre Ansprüche aus der Platzierungsgarantie
der Real I.S. an die Bank abgetreten. Darüber
hinaus hat die Real I.S. eine gesamtschuldnerische
Mithaftung für diesen Kreditvertrag der Fondsgesellschaft
übernommen. Die Fondsgesellschaft
muss während der Laufzeit des Kredits regelmäßig
bestimmte Nachweise und Unterlagen an die finanzierende
Bank einreichen und vereinbarte Pflichten
erfüllen.
Sollte das Kommanditkapital zzgl. Agio zum 30. Juni
2009 nicht oder nicht vollständig zur Verfügung
stehen, müsste die Fondsgesellschaft die fehlenden
Mittel zunächst weiterhin durch eine entsprechende
Fremdfinanzierung abdecken. Eine verbindliche Zusage
über die Verlängerung der Eigenkapital­Zwischenfinanzierung
durch die BayernLB liegt derzeit nicht
vor und müsste von der Fondsgesellschaft eingeholt
werden. Die Fondsgesellschaft kann einen Monat vor
Laufzeitende eine einmalige Verlängerung um ein
Jahr bis zum 30. Juni 2010 bei der Bank beantragen.
Die zuständigen Gremien der Bank werden über diesen
Antrag dann entscheiden (siehe hierzu Tz. 3.3.3).
Die Verzinsung der Zwischenfinanzierung erfolgt auf
variabler Basis in Anlehnung an den 1­Monats­AUD­
Bank Bill Swap Reference Rate (AUD­BBSW – allgemeiner
Basissatz für Finanzierungen in Australien)
je nach Zinsbindungsfrist zzgl. einer vereinbarten
Marge und zzgl. der jeweiligen Liquiditätskosten der
Bank. Die Zinsen werden in Kalendertagen auf Basis
actual / actual berechnet und sind jeweils am Ende der
Zinsbindungsperiode fällig und zahlbar. Für das nicht
in Anspruch genommene Kreditvolumen ist eine Bereitstellungsprovision
von 0,25 % p. a. zu entrichten.
Die Bearbeitungsgebühr der BayernLB beläuft sich
auf AUD 100.000 und es müssen der Bank sämtliche
Kosten (einschließlich Rechtsberatungskosten) im
Zusammenhang mit der Prüfung des Kreditengagements
und der Vertragserstellung erstattet werden.
Im prognostizierten Investitions­ und Finanzierungsplan
(Tz. 6) ist in der Position „Finanzierungskosten“
eine kalkulatorische Rückstellung für Zwischenfinanzierungszinsen
enthalten. Aus Vereinfachungsgrün­
94
den geht die Prognoserechnung von einer vollständigen
Einzahlung des Eigenkapitals im Dezember
2008 aus und stellt demgemäß auch einen entsprechenden
Liquiditätsabfluss für projizierte Ausschüttungen
in Höhe von 6,5 % im Jahr 2009 dar. Da das
Zinsniveau zzgl. der anfallenden Bankmarge für eine
mögliche Zwischenfinanzierung des Eigenkapitals
zum Zeitpunkt der Prospektierung deutlich über
6,5 % liegt, wurde im Rahmen des Investitions­ und
Finanzierungsplans aus Gründen der kaufmännischen
Vorsicht für den Fall, dass das Eigenkapital zu einem
späteren Zeitpunkt eingezahlt wird und die Zwischenfinanzierung
des Eigenkapitals durch die BayernLB in
Anspruch genommen werden muss, eine Rückstellung
gebildet. Für den Zwischenfinanzierungszins
und die Bereitstellungsprovision wurde im Rahmen
des Investitions­ und Finanzierungsplans eine Rückstellung
in Höhe von AUD 1.351.054 gebildet. Diese
Kosten sind im Rahmen des Investitions­ und Finanzierungsplans
als bloße Schätzposition enthalten und
es wurden die Mieteinnahmen des Rumpfjahres 2008
(in Höhe von rd. AUD 236.682) mit den angesetzten
Finanzierungskosten verrechnet. Sollten der tatsächliche
Zinsaufwand und die Bereitstellungskosten
höher sein als AUD 1.351.054 zzgl. der eingesparten
anteiligen Ausschüttung von 6,5 %, mindert dieser
erhöhte Aufwand die Liquiditätsreserve. Im Falle von
nachteiligen Abweichungen (z. B. aufgrund eines tatsächlich
längeren Platzierungszeitraumes oder / und
aufgrund höherer tatsächlicher Kosten für die
Zwischenfinanzierung des erforderlichen Kommanditkapitals)
könnte dies zu signifikanten Abweichungen
bei der verfügbaren Liquidität der Fondsgesellschaft
führen (siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.3.3).
Der Kreditvertrag unterliegt deutschem Recht.
Fremdkapitalvermittlung
Die Real I.S. ist von der Fondsgesellschaft mit der
Beschaffung einer Finanzierungszusage betreffend
die mögliche Eigenkapital­Zwischenfinanzierung bzw.
sofern erforderlich mit deren Beschaffung beauftragt
worden. Sie erhält hierfür eine Vergütung von
1,25 % aus einem Finanzierungsvolumen in Höhe
von AUD 115.000.000. Die Vergütung ist frühestens
am 19. Dezember 2008 fällig, spätestens jedoch am
30. Juni 2010. Die Haftung von Real I.S. ist auf Vorsatz
und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Dies gilt auch in
dem Fall, dass Real I.S. Aufgaben an Dritte überträgt.

Die Real I.S. haftet, soweit sie ihre Aufgaben oder
Teile davon an Dritte überträgt, für deren Verschulden
wie für eigenes Verschulden.
Eigenkapitalvermittlung
Mit der Beschaffung des Eigenkapitals der Fondsgesellschaft
sind die Real I.S. sowie ggf. weitere
Vertriebspartner beauftragt. Hierbei dürfen für den
Vertrieb auch weitere Aufträge namens und für Rechnung
der Fondsgesellschaft erteilt werden.
Für die Beschaffung des Eigenkapitals der Fondsgesellschaft
ist eine in AUD denominierte Vergütung in
Höhe von insgesamt 4 % bezogen auf das vermittelte
Kommanditkapital zzgl. Agio in Höhe von 5 % (ebenfalls
bezogen auf das vermittelte Kommanditkapital)
vereinbart. Die Vergütung ist frühestens einen Monat
nach Zeichnung, Einreichung aller Unterlagen und
Annahme der Beitrittsvereinbarung durch die Fondsgesellschaft
und spätestens mit Schließung der
Fondsgesellschaft fällig. Durch die Vergütung sind alle
mit dem Vertrieb zusammenhängenden Kosten der
Real I.S. und der anderen Vertriebspartner abgegolten.
Die Haftung der Real I.S. und der anderen
Vertriebspartner im Rahmen des Kapitalbeschaffungsvertrages
beschränkt sich auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit,
außer bei Schäden aus der Verletzung des
Lebens, des Körpers oder der Gesundheit oder bei Verletzung
einer vertragswesentlichen Pflicht in einer den
Vertragszweck gefährdenden Weise (Kardinalpflicht).
Vertrag über Objektaufbereitung und Konzeption
Die Fondsgesellschaft hat mit der Real I.S. einen
Vertrag über die Objektaufbereitung und Konzeption
geschlossen. Hiernach ist die Real I.S. insbesondere
für die Auswahl der geeigneten Immobilie, die
Durchführung von Vorverhandlungen mit Maklern
und Verkäufern sowie für die Durchführung der
Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife zuständig.
Die Real I.S. erbringt die im Zusammenhang mit
der Konzeption stehenden Leistungen, insbesondere
eine Rentabilitätsberechnung, die Erstellung eines
Finanzplans sowie die Erstellung der Emissionsunterlagen
für die Beteiligung. Weiterhin wird die Real I.S.
sämtliche Vertragsunterlagen abstimmen und die
Emissionsunterlagen erstellen und gestalten.
Für die erbrachten Leistungen erhält die Real I.S.
insgesamt eine Vergütung in Höhe von AUD 175.000
zzgl. deutscher Umsatzsteuer (AUD 75.000 für die
95
Objekt aufbereitung und AUD 100.000 für die Konzeption).
Der Vergütungsanspruch entsteht anteilig
jeweils mit Abschluss des Kaufvertrages betreffend
das Fondsobjekt und ist nach Rechnungsstellung,
frühestens am 19. Dezember 2008 zur Zahlung fällig.
Über die vorgenannten Vergütungsansprüche hinausgehende
Ansprüche, insbesondere auf Auslagenersatz
im Zusammenhang mit an Dritte beauftragten
Leistungen, hat die Beauftragte nicht.
Die Haftung der Real I.S. ist auf Vorsatz und grobe
Fahrlässigkeit beschränkt, außer bei Schäden aus der
Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit
oder bei Verletzung einer vertragswesentlichen
Pflicht in einer den Vertragszweck gefährdenden
Weise (Kardinalspflicht). Dies gilt – mit Ausnahme der
nachfolgenden Sätze 4 und 5 dieses Abschnitts – auch
in dem Fall, dass die Real I.S. Aufgaben an Dritte überträgt.
Die Real I.S. haftet, soweit sie ihre Aufgaben
oder Teile davon an Dritte überträgt, für deren Verschulden
wie für eigenes Verschulden. Überträgt die
Real I.S. ihre Aufgaben an qualifizierte Berufsträger,
so hat sie nur ihr bei der Auswahl zur Last fallendes
Verschulden zu vertreten. Für ein Verschulden der
Berufsträger haftet die Real I.S. nicht.
Platzierungsgarantie
Die Real I.S. hat sich gegenüber der Fondsgesellschaft
verpflichtet, dafür einzutreten, dass das für die
Durchführung der geplanten Investition der Fondsgesellschaft
insgesamt erforderliche Eigenkapital durch
Aufstockung des Kommanditkapitals der Fondsgesellschaft
bis spätestens zum 30. Juni 2010 voll gezeichnet
(platziert) ist. Die Real I.S. ist insoweit verpflichtet,
die noch nicht gezeichneten Kommanditanteile selbst
zu zeichnen oder durch Dritte zeichnen zu lassen. Für
die Übernahme der Platzierungsgarantie erhält die
Real I.S. eine Vergütung in Höhe von 5,8 % bezogen
auf das garantierte Eigenkapital (ohne Agio). Die
Vergütung ist frühestens am 19. Dezember 2008 und
spätestens mit der vollständigen Platzierung des
Gesellschaftskapitals (Schließung der Gesellschaft) zur
Zahlung fällig.
Die Real I.S. übernimmt keinerlei Haftung für die seitens
der Anleger übernommenen Kommanditanteile
an der Gesellschaft, insbesondere haftet die Real I.S.
nicht für die Bonität der Anleger und nicht für die
Erfüllung der diesen obliegenden Einlagenverpflich­

tungen. Im Übrigen ist die Haftung der Real I.S. für
Nebenpflichten auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit
beschränkt, außer bei Schäden aus der Verletzung des
Lebens, des Körpers oder der Gesundheit oder bei
Verletzung einer vertragswesentlichen Pflicht in einer
den Vertragszweck gefährdenden Weise (Kardinalspflicht).
Dies gilt auch in dem Fall, dass Real I.S. Aufgaben
an Dritte überträgt. Die Real I.S. haftet, soweit sie
ihre Aufgaben oder Teile davon an Dritte überträgt,
für deren Verschulden wie für eigenes Verschulden.
Geschäftsbesorgungs-/Fondsverwaltungsvertrag
der Fondsgesellschaft mit der Real I.S.
Die Fondsgesellschaft hat die Real I.S. mit der laufenden
Verwaltung der Fondsgesellschaft beauftragt. Zu
diesem Aufgabenbereich gehören insbesondere die
folgenden Aufgaben:
a) Verwaltung der Treuhand­Beteiligung an dem
BF Australia 4 Trust
b) kaufmännische Verwaltung
c) Führung des Berichtswesens, insbesondere der
Erstellung des jährlichen Geschäftsberichtes
d) Abwicklung des Zahlungsverkehrs
e) Durchführung der Korrespondenz mit den
Gesellschaftern
f) Aufbewahrung sämtlicher Unterlagen der
Fondsgesellschaft
g) Vorbereitung und Durchführung von Gesellschafterversammlungen
h) Abstimmung und Korrespondenz mit der
Treuhandkommanditistin bzgl. der als Treugeber
beteiligten Anleger
i) Vorbereitung von Entscheidungen für die
Geschäftsführung
Die Real I.S. ist berechtigt, die vorgenannten Aufgaben
ganz oder teilweise an von ihr beauftragte Dritte
weiterzugeben. Für die Übernahme der Geschäftsbesorgung
erhält die Real I.S. ab dem Jahr 2009 eine
jährliche Vergütung in Höhe von AUD 10.000 (ggf.
zzgl. Umsatzsteuer). Die Vergütung ist zum 30. Dezember
eines jeden Jahres fällig. Im Falle des Verkaufs
des Fondsobjektes erhält die Real I.S. eine zusätzliche
erfolgsabhängige Gebühr, falls das Fondsobjekt zu
96
einem höheren Verkaufspreis als im Beteiligungsprospekt
angegeben veräußert werden kann oder für
den Fall, dass die im Prospekt prognostizierte Rentabilität
der Anleger (kalkuliert nach der Methode des
internen Zinsfußes für den Beispielfall in Tz. 8)
im Rahmen der Beteiligung überschritten wird. In
diesen Fällen werden jeweils 25 % der Mehrerlöse
zzgl. einer Abwicklungsgebühr von 1 % bezogen auf
den Veräußerungspreis des Fondsobjektes an die
Real I.S. geleistet, allerdings für den Fall der Ermittlung
der erfolgsabhängigen Gebühr nach der vorstehenden
IRR­Renditemethode nur in dem Maße bzw.
in der Höhe, dass die IRR­Rendite der Anleger dadurch
nicht unter die im Emissionsprospekt dargestellten
prognostizierten Werte fallen. Die Real I.S. erbringt
auch weitergehende sonstige Leistungen gegenüber
der Gesellschaft, insbesondere im Zusammenhang
mit dem Anlegerbeitritt, der Anteilsübertragung, der
Anteilsherabsetzung usw. Soweit der Gesellschaftsvertrag
der Gesellschaft hierfür spezielle Bearbeitungsgebühren
oder Schadenspauschalen vorsieht, sind diese
Beträge als Vergütung an die Real I.S. weiterzuleiten.
Die Real I.S. ist auch berechtigt, diese Beträge unmittelbar
vom betroffenen Gesellschafter einzuziehen.
Soweit die Gesellschaft in diesem Zusammenhang
auf Ansprüche gegenüber Gesellschafter / Anleger
verzichtet, steht auch der Real I.S. insoweit keine Vergütung
zu. Im Übrigen haben die Parteien für diese
sonstigen Leistungen ein gemeinsam zu bestimmendes
Leistungs­ / Preisverzeichnis vereinbart. Dieses ist in der
jeweils gültigen Fassung anzuwenden.
Der Geschäftsbesorgungs­ / Fondsverwaltungsvertrag
ist zunächst auf die Dauer von zwölf Jahren abgeschlossen.
Eine ordentliche Kündigung ist grundsätzlich
ausgeschlossen. Der Vertrag verlängert sich um
jeweils fünf weitere Jahre, sofern nicht eine Vertragspartei
den Vertrag unter Einbehaltung einer Kündigungsfrist
von sechs Monaten kündigt. Dabei ist das
Recht der Parteien, den Vertrag aus wichtigem Grund
außerordentlich ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist
zu kündigen, hiervon unberührt. Eine außerordentliche
Kündigung muss schriftlich erklärt werden.
Die Haftung der Real I.S. ist auf Vorsatz und grobe
Fahrlässigkeit beschränkt, außer bei Schäden aus der
Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit
oder bei Verletzung einer vertragswesentlichen
Pflicht in einer den Vertragszweck gefährdenden

Weise (Kardinalspflicht). Soweit die Real I.S. AG Verträge
im Namen oder für Rechnung der Gesellschaft
schließt, beschränkt sich ihre Haftung auf die Auswahl
des jeweiligen Vertragspartners. Eine Haftung für die
Leistungen des jeweiligen Vertragspartners oder für
Überwachung dieser Leistungen ist ausgeschlossen.
Schadenersatzansprüche verjähren nach Ablauf von
drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in
dem der Anspruch entstanden ist und der Anspruchsberechtigte
von den den Anspruch begründenden
Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis
erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen
müsste. Unabhängig von der Kenntnis bzw. grob fahrlässigen
Unkenntnis verjährt der Anspruch spätestens
nach Ablauf von fünf Jahren nach der Entstehung des
Anspruchs. Derartige Ansprüche sind innerhalb einer
Ausschlussfrist von sechs Monaten nach Kenntniserlangung
vom Schaden gegenüber dem Verpflichteten
schriftlich geltend zu machen. Die Nichteinhaltung
der Ausschlussfrist führt zum Verlust des Anspruchs.
Gesellschaftskosten einschließlich Steuerberatung
Die laufende Steuerberatung der Fondsgesellschaft
in Deutschland sowie der Jahresabschluss soll von
der INTEGRA Treuhandgesellschaft mbH, Steuerberatungsgesellschaft
durchgeführt werden. Es können
darüber hinaus noch weitere Kosten für den Jahresabschluss
oder für steuerliche oder rechtliche Beratung
etc. entstehen. Eine jährliche Vergütung für diese
Leistungen ist noch nicht abschließend festgelegt, auf
Basis von Schätz­ und Erfahrungswerten sind jedoch
im Investitions­ und Finanzierungsplan (Tz. 6) bzw. in
der Prognoserechnung (Tz. 7) entsprechende Ansätze
gebildet worden.
10.5 Wesentliche Verträge der Fondsgesellschaft
mit der Bayernfonds Australien 4 GmbH als
Treuhänderin für das Treuhandvermögen
BF Australia 4 Trust
Treuhandvertrag (Trust Deed) des BF Australia 4
Trusts (Treuhandvermögen)
Der BF Australia 4 Trust wurde durch einen Treuhandvertrag
(Trust Deed) am 14. Mai 2008 nach dem Recht
des australischen Bundesstaates Victoria mit der
Bayern fonds Australien 4 GmbH als Treuhänderin
gegründet. Die Treuhänderin (Trustee) wird das
erbbaurechts ähnliche Recht am Fondsobjekt treu­
97
händerisch für die Fondsgesellschaft als Treugeber
und wirtschaftlich Berechtigten (Unitholder bzw.
Beneficiary) halten.
Ein „Trust“ ist eine rechtlich bindende Vereinbarung,
aufgrund derer die Treuhänderin Eigentum an im
Trust gehaltenen Vermögensgegenständen (Treuhandvermögen)
im eigenen Namen, aber für Rechnung
und auf Risiko der Treugeber hält. Treugeber
sind die Inhaber der Anteile (sog. Units) am Treuhandvermögen.
Entsprechend wird die Treuhänderin
das erbbaurechtsähnliche Recht am Grundstück als
Fondsobjekt treuhänderisch für die Fondsgesellschaft
als wirtschaftlich berechtigten Treugeber des Trusts
halten.
Der Treuhandvertrag ermöglicht es der Fondsgesellschaft
als Treugeber, die wesentlichen das Treuhandvermögen
betreffenden Entscheidungen (z. B. im
Zusammenhang mit Abschluss und Beendigung von
Mietverträgen, An­ und Verkauf von Treuhandvermögen,
Darlehensverträge und sämtliche Verträge mit
einem jährlichen Volumen von mehr als AUD 10.000)
im Weg des Zustimmungsvorbehalts zu fällen, Erträge
aus dem Treuhandvermögen zu erhalten und den
Treuhandvertrag zu kündigen und Herausgabe des
Treuguts zu verlangen.
Daneben enthält der Treuhandvertrag u. a. auch
Bestimmungen zur Übertragung von Treuhandanteilen,
zur Vergütung bzw. Kostenerstattung für die
Treuhänderin, zur Freistellung der Treuhänderin von
Haftungsrisiken, zu den allgemeinen und besonderen
Rechten und Pflichten der Treuhänderin, Regelungen
zu Änderungen des Trust Deed sowie zur Bewertung
des Treuhandvermögens, Bestimmungen zur Ernennung
und Aufgabe unabhängiger Gutachter, zur
Verpflichtung zur Führung des Registers bzw. einer
Liste der ausgegebenen Anteile und Regelungen zur
Zustimmung durch die Anteilseigner.
Das Trust Deed entspricht bzgl. des Regelungsgehalts
insoweit den üblichen Regelungen für Treuhandvereinbarungen
unter Berücksichtigung der besonderen
Bestimmungen gemäß dem anwendbaren Recht des
australischen Bundesstaates Victoria (VIC).
Die Fondsgesellschaft hat zum 15. Juli 2008 100 % der
Anteile des BF Australia 4 Trust zu AUD 1.000 erworben.
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung beträgt
das Treuhandvermögen des BF Australia 4 Trust AUD

1.000. Das Treuhandvermögen soll bis zur Fälligkeit
des Kaufpreises für das Fondsobjekt durch Zeichnung
weiterer Anteile durch die Fondsgesellschaft im erforderlichen
Umfang aufgestockt werden.
Darlehensvertrag (Loan and General Agreement)
Die Fondsgesellschaft wird gemäß dem Investmentkonzept
mit der Bayernfonds Australien 4 GmbH als
Treuhänderin des BF Australia 4 Trust für die Fondsgesellschaft
als Treugeber einen Darlehensvertrag
(Loan and General Agreement) abschließen, wonach
die Treuhänderin für das Treuhandvermögen ein
Dar lehen in Höhe von rd. AUD 62,7 Mio. von der
Fondsgesellschaft, insbesondere zur Finanzierung
des Erwerbs des Fondsobjektes, in Anspruch nehmen
kann. Das Darlehen ist im Rahmen der Prognoserechnung
berücksichtigt worden (siehe dazu Details in
Tz. 7 bzw. in Tz. 11). Das Darlehen hat eine Laufzeit
von neun Jahren und elf Monaten ab dem Datum der
Auszahlung bzw. mit Zustimmung der Fondsgesellschaft
ggf. auch länger. Das Darlehen an die Treuhänderin
ist während der Monate unverzinslich, in denen
die Fondsgesellschaft dieses Darlehen ihrerseits
durch den Kreditrahmen der BayernLB finanziert. Im
Übrigen ist das Darlehen mit 10 % jährlich nachschüssig
zu verzinsen. Im Falle des Verzugs erhöht sich der
Darlehenszins auf 14 % p. a. Das Darlehen soll zum
Fälligkeitstermin des Kaufpreises für das Fondsobjekt
gezogen werden und ist ohne schriftliche Zustimmung
der Fondsgesellschaft nicht übertragbar. Das
Darlehen ist unbesichert. Die Treuhänderin als Treuhänderin
des Treuhandvermögens (Darlehensnehmer)
kann das Darlehen mit einer Benachrichtigungsfrist
von fünf Werktagen vorzeitig zurückzahlen.
10.6 Weitere wesentliche Verträge der Bayernfonds
Australien 4 GmbH in ihrer Funktion als
Treuhänderin des Treuhandvermögens
BF Australia 4 Trust
Vertrag über eine Kauf- und Verkaufsoption
(sog. Put and Call Option)
Der Fälligkeitstermin für die im Rahmen der Transaktion
anfallende australische Stempelsteuer (Stamp
Duty) ist vom Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrages
über das erbbaurechtsähnliche Recht am
Grundstück abhängig. Ein möglichst später Kaufpreiszahlungstermin
ist aufgrund der aktuell sehr hohen
98
Zwischenfinanzierungskosten bis zur Einwerbung des
erforderlichen Eigenkapitals wirtschaftlich sinnvoll. Im
Zuge der Verhandlungen mit dem Verkäufer konnte
erreicht werden, dass zunächst ein Optionsvertrag
(Put and Call Option Agreement) abgeschlossen wird,
der den Vertragsparteien folgende Rechte einräumt:
Gegen Zahlung von AUD 1 hat BF Australia 4 Trust als
Käufer (vertreten durch seine Treuhänderin Bayernfonds
Australien 4 GmbH handelnd für die Fondsgesellschaft
als Treugeber) das Recht erworben, vom
Homebush Bay Trust als Verkäufer (vertreten durch
seine Treuhänderin Colonial First State Property
Limited) zu einem bestimmten Termin das erbbaurechtsähnliche
Recht am Grundstück „10 Dawn Fraser
Avenue“ (Sydney, Olympic Park) nebst aufstehendem
Gebäude auf der Grundlage eines dem Optionsvertrag
beigefügten Kaufvertragsentwurfs zu erwerben
(sog. Call Option). Die Call Option muss innerhalb
eines bestimmten Zeitfensters (im Zeitraum 1. November
2008 bis 14. November 2008) vor dem vereinbarten
Kauftermin (voraussichtlich der 19. Dezember
2008) ausgeübt werden (Details zum Kaufvertrag
siehe nächster Abschnitt in diesem Kapitel).
Gegen Zahlung von AUD 1 hat der Verkäufer vom
Käufer das Recht erworben, zu einem bestimmten
Zeitpunkt den Abkauf des erbbaurechtsähnlichen
Rechts am Grundstück „10 Dawn Fraser Avenue“ (Sydney,
Olympic Park) nebst aufstehendem Gebäude auf
der Grundlage eines dem Optionsvertrag beigefügten
Kaufvertragsentwurfs zu verlangen (sog. Put Option).
Die Put Option muss innerhalb eines bestimmten
Zeitfensters (im Zeitraum 15. November 2008 bis
1. Dezember 2008) vor dem vereinbarten Kauftermin
(voraussichtlich der 19. Dezember 2008) ausgeübt
werden. Der Optionsvertrag wurde am 17. Juli 2008
rechtsverbindlich unterzeichnet.
Die Ausübung der Call sowie der Put Option ist an
mehrere Bedingungen geknüpft, die grundsätzlich bis
zum 12. September 2008 erfüllt sein müssen und zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch ausstehend
waren, wie z. B. die Zustimmung der Sydney Olympic
Park Authority (SOPA) zur Übertragung des erbbaurechtsähnlichen
Vertrages über das Grundstück (sog.
Lease) auf die neue Treuhänderin / das neue Treuhandvermögen,
den Erhalt einer staatlichen Genehmigung
zur Durchführung der Transaktion durch die
zuständige australische Behörde (Foreign Investment

Review Board, kurz FIRB) sowie die rechtswirksame
Ausfertigung des sog. CBA Sublease, also dem Mietvertrag
mit dem Hauptmieter Commonwealth Bank of
Australia (CBA), der in der endverhandelten Version
der Optionsvereinbarung ebenfalls beigefügt wurde.
Zur marktüblichen Absicherung der vertraglichen
Verpflichtungen seitens der Käuferin wurde zum Zeitpunkt
der Unterzeichnung der Kauf­ und Verkaufsoption
dem Verkäufer eine standardisierte Bankgarantie
(sog. Letter of Credit) in Höhe von AUD 5.225.000 zur
Verfügung gestellt. Der Letter of Credit, der seitens
der BayernLB gegen Zahlung einer Avalprovision
ausgegeben wurde, ist spätestens bei Durchführung
der Transaktion und bei Zahlung des Kaufpreises vom
Verkäufer an die ausstellende Bank zurückzugeben.
Eine Rückgabepflicht besteht ebenfalls für den Fall,
dass die FIRB­Genehmigung oder die Zustimmung
der SOPA nicht eingeholt werden kann / nicht erteilt
wird und somit die Transaktion nicht realisiert werden
kann (siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.2.1).
Der Abschluss der Optionsvereinbarung löst keine
australische Stempelsteuer (sog. Stamp Duty, vergleichbar
der deutschen Grunderwerbsteuer) aus.
Mit Ausübung einer Option und Ausfertigung und
Durchführung des Kaufvertrages wird die Stamp Duty
in Höhe von derzeit rd. 5,5 % innerhalb eines bestimmten
Zeitraums nach Eigentumsübertragung
fällig. Dies ist im prognostizierten Investitions­ und
Finanzierungsplan (Tz. 6) berücksichtigt. Umsatzsteuern
fallen durch den Abschluss des Optionsvertrages
lediglich ggf. für die Put Option auf die Bemessungsgrundlage
von AUD 1 an.
Bis zum möglichen Übergabezeitpunkt des Fondsobjekts
an den Käufer darf der Verkäufer bestimmte
Handlungen nicht vornehmen bzw. muss bestimmte
Handlungen unterlassen sowie bestimmte Richtlinien
befolgen. So muss der Verkäufer im Falle von
Veränderungen der Mietverhältnisse, im Fall von
Zustimmungserfordernissen zu Untermietverhältnissen,
für Kündigungen von Mietern etc. vorher die
Zustimmung des Käufers einholen (die nicht ohne
wichtigen Grund versagt werden darf). Der Verkäufer
darf weiterhin das Fondsobjekt nicht belasten und
muss das Fondsobjekt in einem bestimmten Zustand
erhalten und alle Vorschriften und Gesetze diesbezüglich
befolgen. Die Parteien haben weiterhin übliche
Zusicherungen (sog. Warranties) unter der Optionsvereinbarung
abgegeben.
99
Kaufvertrag über das erbbaurechtsähnliche Recht
an dem Fondsobjekt
BF Australia 4 Trust (vertreten durch seine Treuhänderin
Bayernfonds Australien 4 GmbH handelnd für die
Fondsgesellschaft als Treugeber) und die Treuhänderin
des Homebush Bay Trusts, die Colonial First State
Property Limited, haben sich auf einen Kaufvertrag
(sog. Contract for the Sale of Land) geeinigt, der bei
wirksamer Ausübung einer der vorstehend beschriebenen
Optionen als abgeschlossen gilt und von den
Vertragspartnern zu unterzeichnen ist.
Gemäß Kaufvertrag soll der lastenfreie Übergang von
Nutzen und Lasten des Fondsobjekts auf die Treuhänderin
des BF Australia 4 Trust mit der Kaufpreiszahlung
am 19. Dezember 2008 (sog. Completion Date)
erfolgen. Als Kaufpreis wurde ein Betrag in Höhe
von AUD 104.500.000 vereinbart. Der Kaufpreis ist
zum 19. Dezember 2008 bei Vorliegen der kaufvertraglichen
Voraussetzungen auf ein Treuhandkonto
zur Abwicklung der Kaufpreiszahlung seitens des
Käufers einzuzahlen. Bei verspäteter Zahlung bestehen
übliche vertragliche Regelungen (wie bspw.
eine Strafzinsberechnung, ein Recht des Verkäufers
auf Einlösung gewährter Sicherheiten bzw. auf
Schadenersatz). Es wurde ein Wertgutachten beauftragt,
das im Zusammenhang mit dem Ankauf des
Fondsobjektes von Colliers International, Sydney,
mit Datum 24. Juni 2008 erstellt wurde und welches
den Wert des Fondsobjektes zum Zeitpunkt der vor ­
gesehenen Eigentumsübertragung auf AUD 108 Mio.
veranschlagt. Weitere Wertgutachten wurden in
diesem Zusammenhang nicht erstellt. In diesem
Zusammenhang wurde von den lokalen Experten ein
Zustandsbericht erstellt und Aussagen zu den möglichen
Reparatur­ und Instandhaltungsmaßnahmen
in den nächsten zehn Jahren gemacht (sog. Capital
Expenditure Forecast), was insbesondere im Zusammenhang
mit der Prognoserechnung (Tz.7) und den
darin berücksichtigten Beträgen für ggf. nicht umlegbare
strukturelle Investitionen und Reparaturen
von Bedeutung ist. Im Rahmen der Ankaufsprüfung
(sog. Due Diligence) wurde von Napier & Blakeley Pty
Ltd., Sydney, mit Datum 8. Juli 2008 ein technisches
Gutachten einschließlich umwelttechnischen Bericht
erstellt. Auch diese Ergebnisse der technischen
Begutachtung des Fondsobjekts, insbesondere auch
bzgl. der zukünftigen Investitionsanforderungen
für strukturelle Investitionen und Reparaturen bzw.

Instandhaltungsmaßnahmen, wurden im Rahmen der
Prognoserechnung berücksichtigt. Es wurden keine
materiellen Verunreinigungen und Schadstoffe innerhalb
des Gebäudes und im Untergrund vorgefunden.
Für den Erwerb des Fondsobjektes fällt in Australien
keine Goods and Services Tax (entspricht der deutschen
Umsatzsteuer) an. Dieser Sachverhalt wird im
Rahmen eines vorliegenden Steuergutachtens des
australischen Steuerberaters der Fondsgesellschaft
bestätigt. Im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag
fällt australische Stempelsteuer (sog. Stamp Duty,
vergleichbar der deutschen Grunderwerbsteuer) in
Höhe von ca. 5,5 % bezogen auf den Kaufpreis bzw.
Wert des Fondsobjektes sowie weitere nominelle
Nebenkosten (u. a. betreffend die Registrierung) an.
Ein entsprechender Ansatz ist im Investitions­ und
Finanzierungsplan (Tz. 6) berücksichtigt, wobei davon
ausgegangen wird, dass die Stamp Duty auf den
vereinbarten Kaufpreis kalkuliert wird. Dieser Sachverhalt
wird im Rahmen des vorliegenden Gutachtens
der Steuerberater der Fondsgesellschaft entsprechend
dargestellt. Im Kaufvertrag ist geregelt, dass im Falle
des Anfalls derartiger Transfersteuern der Käufer
diese Kosten zu tragen hat. Ansonsten tragen die Vertragsbeteiligten
ihre Kosten (z. B. für Rechtsberatung)
selbst. Der Kaufvertrag unterliegt dem Recht des australischen
Bundesstaates New South Wales (NSW).
Über das Grundstück, auf welchem die Fondsimmobilie
aufsteht, ist ein erbbaurechtsähnliches Recht
(sog. Lease) bestellt (siehe hierzu die Details unter der
nächsten Überschrift). Das Grundstück ist im zuständigen
Grundbuch im Bundesstaat New South Wales
(NSW) unter der Bezeichnung Lot 10, Deposited Plan
1110035 Homebush Bay registriert und liegt in Sydney
im Bereich „Inner West“ im Olympic Park im Immobilien­Teilmarkt
„Homebush Bay“ (Details hierzu siehe
in Tz. 5). Eigentümerin des Grundstücks ist die Sydney
Olympic Park Authority (SOPA). Das Grundstück hat
eine Größe von 4.818 m² und liegt an prominenter
Stelle im Olympic Park, mit Front zur Dawn Fraser
Avenue und zur Herb Elliott Avenue. Die Entfernung
zum Central Business District (CBD) von Sydney beträgt
rd. 14 km. Das Grundstück ist verkehrstechnisch
sehr gut angebunden. Die Olympic Park Railway Station
liegt direkt gegenüber und bietet damit eine sehr
gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
100
Betreffend das Grundstück bestehen marktübliche
Belastungen (sog. Easements) wie bspw. Durchleitungsrechte
für Elektrizität für den örtlichen Versorger
oder Wege­ und Versorgungsrechte. Für das
Grundstück bestehen aber auch übliche Rechte auf
anderen angrenzenden Flurstücken, wie Wegerechte.
Das Grundstück ist zum Zeitpunkt des Abschlusses der
Optionsvereinbarung bzw. des Kaufvertrages nicht
mit Hypotheken oder vergleichbaren Grundpfandrechten
belastet, was durch den australischen Anwalt
der Fondsgesellschaft geprüft und bestätigt wurde.
Das Grundstück / Fondsobjekt ist in Übereinstimmung
mit den Genehmigungen und gesetzlichen und
sonstigen Vorschriften zu nutzen. So dürfen bspw. die
Parkplätze des Fondsobjektes nur durch die Mieter im
Gebäude genutzt werden. Das Grundstück liegt
in einem Gebiet, für welches eine strikte Planung, insbesondere
auch Umweltaspekte betreffend, besteht
(sog. Sydney Regional Environmental Plan, Homebush
Bay). Das Grundstück ist in einer Region mit strikten
Vorschriften zum australischen Kulturerbe belegen,
was Auswirkungen auf das Fondsobjekt haben kann.
Alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen
zur Nutzung des Fondsobjekts liegen nach bestem
Wissen der Prospektherausgeberin vor. Im Vorfeld des
Abschlusses der Optionsvereinbarung und der Vereinbarung
des Kaufvertrages wurden von den durch die
Fondsgesellschaft beauftragten Anwälten und Steuerberatern
sowie den eingeschalteten Sachverständigen
umfangreiche sorgfältige Prüfungen (sog. Due
Diligence) durchgeführt und es wurde ein entsprechendes
Rechtsgutachten und Steuergutachten, wie
in Australien üblich, erstellt. Auch ein Aufmaß (sog.
Survey) zur Bestätigung der Flächenangaben liegt vor.
Im Rahmen dieser Prüfung wurden keine materiell
nachteiligen bzw. unüblichen Sachverhalte festgestellt.
Es wurden keine Hinweise auf wesentliche wertmindernde
Umstände, die im Kaufpreis bzw. bei der
Wertermittlung des Gutachters hätten berücksichtigt
werden müssen, gefunden. Gleichwohl wird dem Anleger
empfohlen, vor einer Anlageentscheidung die
in Tz. 3 „Risikohinweise“ dargelegten Hinweise, insbesondere
auch im Zusammenhang mit dem Ankauf
des Fondsobjekts bzw. der Rechtsposition der Treuhänderin
des Treuhandvermögens (BF Australia 4
Trust) unter dem erbbaurechtsähnlichen Vertrag mit
der SOPA sorgfältig zu prüfen.

Über den nachstehend beschriebenen erbbaurechtsähnlichen
Vertrag steht das Grundstück und
damit das Fondsobjekt derzeit dem Verkäufer und
nach Durchführung des Kaufvertrages dem Käufer
langfristig, bis zum Jahr 2106, zur Verfügung. Die
Treuhänderin des BF Australia 4 Trust, als Mieterin
unter dem Lease betreffend das Grundstück, hat
die gleichen Rechte und Pflichten in Bezug auf das
Grundstück / Fondsobjekt, als wäre sie Eigentümerin
des Grundstückes / Fondsobjekts. Sie hat gleich
einem Eigentümer die Kosten des Grundstücks bzw.
der Immobilie zu tragen und unterliegt der gleichen
Haftung hinsichtlich Personen, Immobilie etc. wie ein
Eigentümer (siehe hierzu auch die Hinweise in Tz. 3,
insbesondere in Tz. 3.2.1).
Der Erwerb der Rechte unter dem erbbaurechtsähnlichen
Vertrag für das Grundstück steht unter der
Bedingung, dass die vertraglich vereinbarten Bedingungen
und Auflagen fristgerecht erfüllt werden,
insbesondere auch dass die erforderlichen Genehmigungen
durch die Sydney Olympic Park Authority
(SOPA) bzw. die staatliche Ankaufsgenehmigung
durch das Foreign Investment Review Board (FIRB)
erhalten werden. Bei den Auflagen und Bedingungen
handelt es sich weiterhin bspw. um die Regelung,
dass der Verkäufer spätestens am Tag der Übertragung
von Nutzen und Lasten am Fondsobjekt auf
den Käufer bzw. der Kaufpreiszahlung durch den
Käufer (sog. Completion Date) dem Käufer bestimmte
übliche Unterlagen, Gegenstände und Dokumente
überlassen muss. Diese Unterlagen und Nachweise
umfassen bspw. die Originaldokumente für das
erbbaurechtsähnliche Recht betreffend das Grundstück,
die Originalmietverträge mit den Mietern,
Sicherheiten unter den bestehenden Mietverträgen
(z. B. Bankgarantien oder Sicherheitendeposits),
Nachweis der rechtswirksamen Ausfertigung und des
Abschlusses des Mietvertrages mit dem Hauptmieter
Commonwealth Bank of Australia (sog. CBA Sublease)
und erforderliche Übertragungsdokumente, z. B. für
die Parkplatzvermietung (sog. Novation of Car Park
Licence), sowie diverse Zustimmungsnachweise (z. B.
betreffend die bestehenden und zu übertragenden
Gewährleistungen für das Fondsobjekt). Im Rahmen
des Kaufvertrages stimmt der Verkäufer einer Abtretung
von Gewährleistungsansprüchen betreffend das
Fondsobjekt zu, soweit dies rechtlich möglich ist. Für
die ggf. nicht abtretbaren Gewährleistungsansprüche
101
wird vereinbart, dass der Verkäufer diese treuhänderisch
für den Käufer hält und sich nach besten
Bemühungen einsetzt, eine Abtretung dieser Gewährleistungsansprüche
zu erreichen. Dies trifft ggf. auf
die Gewährleistungsansprüche zu, die der Verkäufer
an den Generalunternehmer betreffend die Erstellung
des Fondsobjektes bis zur Fertigstellung und darüber
hinaus hat (einschließlich diesbzgl. ggf. gewährter
Sicherheiten). Zu diesem Sachverhalt siehe auch die
Hinweise in Tz. 3.2.5. Die vorgenannten Rechte an
dem Grundstück / dem Fondsobjekt liegen bis zum
tatsächlichen Eigentumsübergang betreffend dieser
Rechte noch beim Verkäufer und eine tatsächliche
Durchführung des abgeschlossenen Kaufvertrages
findet nur statt, wenn die im Kaufvertrag vereinbarten
Auflagen und Bedingungen durch die Vertragsparteien
fristgerecht erfüllt werden. Sollte der Kaufvertrag
bei Nichtvorliegen der Voraussetzungen nicht
wie vorgesehen durchgeführt werden, kann es zu einer
Nichtdurchführung des geplanten geschlossenen
Immobilienfonds kommen (siehe hierzu die Hinweise
in Tz. 3, insbesondere in Tz. 3.2.1).
Zur marktüblichen Absicherung der vertraglichen
Verpflichtungen seitens der Käuferin wurde zum Zeitpunkt
der Unterzeichnung der Kauf­ und Verkaufsoption
dem Verkäufer eine standardisierte Bankgarantie
(sog. Letter of Credit) in Höhe von AUD 5.225.000 zur
Verfügung gestellt. Der Letter of Credit, der seitens
der BayernLB gegen Zahlung einer Avalprovision
ausgegeben wurde, ist spätestens bei Durchführung
der Transaktion und bei Zahlung des Kaufpreises vom
Verkäufer an die ausstellende Bank zurückzugeben.
Eine Rückgabepflicht besteht ebenfalls für den Fall,
dass die FIRB­Genehmigung oder die Zustimmung der
SOPA nicht eingeholt und somit die Transaktion nicht
realisiert werden kann (siehe hierzu die Hinweise in
Tz. 3.2.1). Die standardisierte Bankgarantie darf nur
in bestimmten, im Kaufvertrag festgelegten Vertragsverletzungsfällen
seitens des Käufers durch den
Verkäufer eingelöst werden. Bei Eintritt eines solchen
Falles ist letztlich die Fondsgesellschaft gegenüber
der garantierenden Bank erstattungspflichtig (siehe
hierzu die Hinweise in Tz. 3.2.1).
Im Rahmen des Optionsvertrags und des Kaufvertrags
geben die Vertragsparteien in Australien übliche
Zusicherungen und Gewährleistungen ab. Bezogen
auf die Zusicherungen und Gewährleistungen des

Verkäufers sind diese u. a. sowohl zeitlich als auch
der Höhe nach in marktüblichem Umfang begrenzt.
So können bzgl. der vom Verkäufer abgegebenen
Zusicherungen und Gewährleistungen vom Käufer
keine Ansprüche unterhalb einer (Aufgriffs­) Grenze
von AUD 25.000 geltend gemacht werden. Bezüglich
der Obergrenze für derartige Ansprüche wurde ein
Betrag von 10 % des Kaufpreises vereinbart. Ansprüche
müssen innerhalb eines Zeitraumes von einem
Jahr ab Kaufpreiszahlung geltend gemacht werden.
Mit Ausnahme der im Rahmen der Zusicherungen
und Gewährleistungen ggf. bestehenden Ansprüche
stehen dem Käufer keine Ansprüche zu, sollten sich
nachträglich Kosten, Risiken oder Wertveränderungen
durch Sachverhalte ergeben, die im Rahmen der
sorgfältigen Projektprüfung (sog. Due Diligence) nicht
entdeckt wurden oder die auch vom Verkäufer nicht
weiter offengelegt wurden oder die im Zusammenhang
mit einer falschen Interpretation oder Analyse
von Unterlagen oder Informationen entstehen, die
vom Verkäufer an den Käufer überlassen wurden. Das
Fondsobjekt wird insofern in dem Zustand erworben,
in dem es sich zum Zeitpunkt des Abschlusses der
Verträge befunden hat. Der Verkäufer haftet außer in
dem Umfang, wie er im Rahmen der Zusicherungen
und Gewährleistungen ggf. vereinbart wurde, nicht
für ggf. versteckte Mängel oder unentdeckte oder
nicht dargelegte Umstände zum Nachteil des Käufers.
Die Zusicherungen und Gewährleistungen umfassen
dabei auch die Zusicherung des Bestands der Mietverträge,
die Beachtung der einschlägigen relevanten
Bau­ und Umweltvorschriften sowie die Existenz und
Wirksamkeit der Rechte am Fondsobjekt einschließlich
der Rechte unter dem erbbaurechtsähnlichen
Recht betreffend das Grundstück, welches von der
Sydney Olympic Park Authority (SOPA) bis zum Jahr
2106 gewährt wurde.
Bis zum möglichen Übergabezeitpunkt des Fondsobjekts
an den Käufer darf der Verkäufer – generell
analog den Regelungen unter dem Optionsvertrag
– bestimmte Handlungen oder Unterlassungen
nicht vornehmen bzw. muss bestimmte Richtlinien
befolgen. So muss der Verkäufer im Fall von Veränderungen
der Mietverhältnisse, im Fall von Zustimmungserfordernissen
zu Untermietverhältnissen, für
Kündigungen von Mietern etc. vorher die Zustimmung
des Käufers einholen (die nicht ohne wichtigen
Grund versagt werden darf). Der Verkäufer darf wei­
102
terhin das Fondsobjekt nicht belasten und muss das
Fondsobjekt in einem bestimmten Zustand erhalten
und alle Vorschriften und Gesetze diesbzgl. befolgen.
Erbbaurechtsähnlicher Vertrag über die Nutzungsüberlassung
des Grundstückes des Fondsobjekts
(Lease)
Das Fondsobjekt, welches in Tz. 5 detailliert beschrieben
ist, befindet sich auf einem 4.818 m² umfassenden
Grundstück, das im Wege eines erbbaurechtsähnlichen
Vertrages (sog. Lease) für ursprünglich 99
Jahre bis zum 13. September 2106 an den jeweiligen
Rechteinhaber (vergleichbar einem Nutzungsberechtigten
unter einem Erbbaurecht) vom zivilrechtlichen
Eigentümer des Grundstückes, der Sydney Olympic
Park Authority (SOPA) zur Nutzung überlassen worden
ist. Im Teilmarkt „Olympic Park“ in Sydney, dem
Standort des Fondsobjektes, ist es grundsätzlich nicht
möglich, Eigentum an Grund und Boden zu erwerben,
vielmehr ist es üblich, das Land äußerst langfristig
im Wege eines „Lease“ von der staatlichen Behörde
SOPA zur Nutzung überlassen zu bekommen. Der
Verkäufer ist der aktuelle Nutzungsberechtigte unter
dem Lease und im Rahmen der Transaktion soll die
Nutzungsberechtigung auf BF Australia 4 Trust als
Käufer (vertreten durch seine Treuhänderin Bayernfonds
Australien 4 GmbH handelnd für die Fondsgesellschaft
als Treugeberin) übertragen werden. Der
Übertragungsantrag muss im Rahmen vertraglicher
Regelungen und innerhalb bestimmter Fristen vom
Verkäufer an die SOPA gestellt werden und die SOPA
muss der Übertragung zustimmen, andernfalls kann
die Transaktion nicht durchgeführt werden (siehe
hierzu die Hinweise in Tz. 3.2.1). Die Durchführung
der Übertragung steht ebenfalls unter dem Vorbehalt
der Zustimmung des Foreign Investment Review
Board (FIRB), einer zuständigen staatlichen Institution,
welches im Rahmen von Grundstücksgeschäften
mit Ausländern in Australien stets involviert ist. Nach
Auskunft des australischen Anwalts der Fondsgesellschaft
sind diese Genehmigungen obligatorisch
und es bestehen keine Hinweise, dass die Genehmigungen
nicht in beiden Fällen erteilt werden, obwohl
die zuständigen staatlichen Stellen nicht zur Genehmigung
verpflichtet sind. Der Lease ist im zuständigen
Grundbuch des Bundesstaates New South Wales
(NSW) unter der Nummer AD603190 registriert und
das Grundstück selbst ist eingetragen unter Lot 10

im sog. Deposited Plan 1110035 (sog. Site 5). Das
Grundstück / Fonds objekt hat die Adresse „10 Dawn
Fraser Avenue, Sydney Olympic Park“ und liegt an
prominenter Stelle im Olympic Park, mit Front zur
Dawn Fraser Avenue und zur Herb Elliott Avenue. Die
Entfernung zum CBD Sydney beträgt rd. 14 km. Die
Olympic Park Railway Station liegt direkt gegenüber
und bietet damit eine hervorragende Anbindung an
den öffentlichen Nahverkehr.
Im Rahmen des Erwerbs der Nutzungsberechtigung
unter dem Lease sind vom Berechtigten, dem australischen
Trust (vertreten durch die Treuhänderin),
zahlreiche und umfangreiche Verpflichtungen zu erfüllen.
Dies schließt alle Zahlungsverpflichtungen (z. B.
Grundsteuern und ähnliche Steuern und alle Abgaben)
ein, insbesondere die sog. Estate Levy, die zu Beginn
AUD 10.550 p. a. betrug und jährlich an den australischen
Consumerpreisindex (sog. CPI) angepasst
wird. Die Estate Levy ist unter dem Hauptmietvertrag
mit der CBA anteilig umlegbar und in vollem Umfang
in der Prognoserechnung (Tz. 7) berücksichtigt. Bei
einem Leerstand innerhalb des Fondsobjektes müssen
die Zahlungsverpflichtungen unter dem Lease gegenüber
der SOPA in vollem Umfang weiter geleistet
werden, insoweit ohne auf Mieter umlegbar zu sein.
Für die Überlassung der Rechtsposition als Nutzungsberechtigte
(sog. Lessee) unter dem Lease wurde eine
Miete in Höhe von einmalig AUD 1 bezahlt. Es sind
keine weiteren Leasezahlungen (vergleichbar einem
Erbbauzins) zu leisten.
Die Übernahme der Haftung eines Grundstückseigentümers
ist ebenfalls unter dem Lease auf den
Nutzungsberechtigten übertragen und die SOPA wird
vom Nutzungsberechtigten umfassend freigestellt
(sog. Indemnity). Eine derartige Freistellung von allen
Schäden, Kosten und Aufwendungen besteht auch im
Zusammenhang mit einer Vertragsverletzung durch
den Nutzungsberechtigten (sog. Event of Default)
oder im Fall jeglicher unterlassener Handlung oder
nicht beachteter Verpflichtung des Nutzungsberechtigten
unter dem Lease.
Auch die regelmäßige fachmännische Instandhaltung
des aufstehenden Gebäudes (des Fondsobjektes) nach
allen vorgeschriebenen Normen und Vorschriften ist
Bestandteil der Verpflichtungen des Nutzungsberechtigten
unter dem Lease und das Gebäude muss als
103
hochwertiges Bürogebäude dieses gewerblichen Immobilienteilmarktes
erhalten werden. Darüber hinaus
ist die umfangreiche Sanierung und Renovierung der
aufstehenden Immobilie mindestens drei Mal während
der Laufzeit des erbbaurechtsähnlichen Vertrages
(Lease) und in Abständen von nicht mehr als
25 Jahren vorgeschrieben und stellt eine wesentliche
Verpflichtung des Nutzungsberechtigten dar (siehe zu
diesen Aspekten die Hinweise in Tz. 3.2.3).
Während der ersten zehn Jahre der Laufzeit des Lease
sind die Einzelhandelsflächen im Gebäude in bestimmter
Weise zu vermieten (Mietermix). Dazu muss
der Berechtigte unter dem Lease in vertraglich festgelegtem
Umfang alle Anstrengungen unternehmen,
den vertraglich angestrebten Mietermix zu erreichen.
Sollte dies trotz der erforderlichen Bemühungen
(einschließlich der Einschaltung lokaler Makler) nachweisbar
nicht möglich sein, können bis zu 60 % der
Flächen auch als Büroflächen vermietet werden.
Unter dem Lease ist der Nutzungsberechtigte weiterhin
verpflichtet, das Fondsobjekt in dem vertraglich
vereinbarten Umfang zu versichern. Dabei muss
grundsätzlich eine Haftpflichtversicherung (sog.
Public Liability Insurance) im Umfang von mindestens
AUD 50 Mio. (je Einzelereignis) und eine „all­risk“­
Sachversicherung abgeschlossen und aufrechterhalten
werden. Die Sachversicherung ist zum jeweiligen
Wiederherstellungswert abzuschließen und aufrechtzuerhalten
und die SOPA ist als Mitversicherte mit
aufzunehmen. Sollte der „Berechtigte“ aus dem erbbaurechtsähnlichen
Vertrag (Lease) diesen Verpflichtungen
nicht nachkommen und sollte er innerhalb
der vertraglich festgesetzten Fristen den vertraglich
vereinbarten festgelegten Versicherungszustand nicht
herstellen, dann droht die Kündigung des erbbaurechts
ähnlichen Vertrages mit der Folge, dass der australische
Trust und damit die Fondsgesellschaft das
Besitz­, Nutzungs­ und Vermietrecht am Fondsobjekt
verliert (siehe hierzu auch Tz. 3.2.1 bzw. Tz. 3.2.4).
Unter dem Lease sind vertraglich festgelegte hohe
Umweltstandards (z. B. bestimmte australische Umweltratings
für das Fondsobjekt) einzuhalten bzw.
aufrechtzuerhalten (siehe hierzu auch die Hinweise in
Tz. 3.2.1 und Tz. 3.3.2). Es besteht im Fall der teilweisen
oder vollständigen Zerstörung des Fondsobjekts
im Grundsatz eine Wiederaufbauverpflichtung für das

Fondsobjekt nach vertraglich festgelegten Kriterien
(siehe dazu die Hinweise in Tz. 3.2.1 bzw. Tz. 3.2.4).
Sollte ein Wiederaufbau bzw. eine Wiederherstellung
innerhalb einer angemessenen Frist nicht erfolgen
und sollte dieser Zustand auch nach Aufforderung
durch die SOPA länger als einen Monat andauern,
kann die SOPA den Lease kündigen. In diesem Fall
muss auf Anforderung der SOPA der Nutzungsberechtigte
das noch vorhandene Fondsobjekt auf eigene
Kosten entfernen und das Grundstück in einem
vertraglich vereinbarten Zustand übergeben bzw.
hinterlassen. Sollte der Nutzungsberechtigte dem
nicht nachkommen, kann die SOPA dies veranlassen
und die Kosten dem Nutzungsberechtigten in Rechnung
stellen (zu den weiteren Folgen siehe auch die
Hinweise in Tz. 3.2.4).
Im Übrigen bestehen weitere umfangreiche Verpflichtungen
des Nutzungsberechtigten im Zusammenhang
mit seiner Rechtsposition unter dem Lease,
wie bspw. Einschränkungen bei der Übertragung der
Rechtsposition unter dem Lease (u. a. im Sinne eines
Zustimmungsrechtes der SOPA), und auch bestimmte
Veränderungen auf der Gesellschafterebene des Nutzungsberechtigten
(sog. Change of Control) bedürfen
der Zustimmung der SOPA.
Auch darf das Fondsobjekt nur für unter dem Vertrag
erlaubte Zwecke (im wesentlichen Nutzung als
Bürogebäude) genutzt werden (sog. Permitted Use)
und es bestehen diverse Nutzungsbeschränkungen
(u. a. können die Parkplätze nur von den Mietern im
Fondsobjekt genutzt werden).
Sollten die vorstehend ausgeführten und sämtliche
im Lease geregelten Verpflichtungen seitens des
Nutzungsberechtigten nicht eingehalten werden und
daher eine Vertragsstörung (Event of Default) vorliegen
und sollten bestimmte Heilungsfristen nach
Aufforderung zur Beseitigung der Vertragsstörung
durch die SOPA verstreichen bzw. keine Abhilfe durch
die Nutzungsberechtigte nach Auforderung durch die
SOPA geschaffen werden, ist die SOPA zur Kündigung
des Lease berechtigt. In diesem Fall würde der Berechtigte
ohne jegliche Entschädigung alle Rechte unter
dem erbbaurechtsähnlichen Vertrag und damit am
Fondsobjekt verlieren (siehe hierzu die Folgen und
Hinweise in Tz. 3.2.1) und sich darüber hinaus ggf.
einer Schadenersatzpflicht im vertraglich geregelten
Umfang ausgesetzt sehen.
104
Bezüglich der Event­of­Default­Regelungen bestehen
zusammenfassend folgende wesentlichen Regelungen:
• Unberechtigte Abtretung der Rechtsposition
unter dem Lease bzw. vertragswidriger Wechsel
der Gesellschaftsverhältnisse: Heilungsfrist fünf
Werktage
• Verletzung der Vertragsbestimmungen zur
Versicherung des Fondsobjektes / Grundstückes:
Heilungsfrist fünf Werktage
• Verletzung der erlaubten Nutzung: Heilungsfrist
zehn Werktage
• Verletzung der Wartungs­ und Instandhaltungsbestimmungen:
Heilungsfrist gemäß angemessener
Festlegung durch die SOPA, wobei die Frist nicht
weniger als ein Monat sein kann
• Insolvenz des Nutzungsberechtigten: Heilungsfrist
ein Monat
• Jegliche andere Vertragsverletzung: Heilungsfrist
sechs Monate
Kein Kündigungsrecht der SOPA besteht, wenn der
Nutzungsberechtigte die Aufforderung (sog. Notice)
der SOPA berücksichtigt und den vertragsstörenden
Zustand beseitigt. Auch im Falle von Meinungsverschiedenheiten
über den relevanten Sachverhalt
kann eine Partei zu bestimmten Sachverhalten ggf.
zunächst die Schlichtung innerhalb von 20 Werktagen
nach Erhalt der Benachrichtigung verlangen. Während
dieser Zeit und in diesen Fällen besteht ebenfalls
kein Kündigungsrecht. Gleiches gilt, wenn Resultat
der Schlichtung ist, dass keine Vertragsstörung vorlag.
Letztlich hat der Nutzungsberechtigte unter dem
Lease die gleichen Verpflichtungen, die er hätte, wenn
er Eigentümer des Grundstückes wäre, und darüber
hinaus die vorstehend genannten und die im Lease
speziell geregelten besonderen Verpflichtungen
im Zusammenhang mit dem Fondsobjekt und dem
Grundstück.
Der Lease regelt weiterhin, dass alle Rechte an ggf.
vorhandenen Mineralien des Grundstücks nicht dem
Nutzungsberechtigten zustehen.
Zum Zeitpunkt des Erwerbs der Rechtsposition unter
dem Lease durch die Treuhänderin des BF Australia

4 Trust bestehen weiterhin nachstehend dargelegte
Mietverträge bzgl. der Vermietung des Fondsobjektes,
sodass der neue Nutzungsberechtigte auch
diese Vertragsverhältnisse mit übernimmt.
Im Fall der Beendigung des Leases, unabhängig
davon, ob dies im Wege des Ablaufs der Laufzeit oder
durch Kündigung (sog. Termination) erfolgt, muss
der Nutzungsberechtigte das Grundstück und das
aufstehende Fondsobjekt an die SOPA in dem vertraglich
vereinbarten Zustand zurückgeben. Nicht mit der
Immobilie bzw. dem Grundstück verbundene Gegenstände
sind auf Wunsch der Nutzungsberechtigten
oder der SOPA zum Zeitpunkt der Räumung zu entfernen
(im Kündigungsfall innerhalb von 30 Werktagen).
Der Nutzungsberechtigte muss alle Schäden beseitigen,
die ggf. durch das Entfernen der Gegenstände
auftreten, und er muss alle Schäden am Fondsobjekt
reparieren (sog. „make good“­Klausel).
Der Lease unterliegt dem Recht des australischen
Bundesstaates New South Wales (NSW).
Mietverträge betreffend die Vermietung des
Fondsobjekts
Vorbemerkung
Der Hauptmieter, Commonwealth Bank of Australia
(nachstehend auch CBA genannt), hat 100 % der
Büroflächen der Fondsimmobilie (22.817,50 m²)
sowie die Lagerflächen (350,70 m²) langfristig, bis
zum 16. August 2019, gemietet. Die Einzelhandelsflächen
(572,30 m²) sind neben der CBA an weitere vier
Mieter vermietet. Die Fondsimmobilie verfügt über
insgesamt 387 Parkplätze, von denen 381 ebenfalls
langfristig bis zum 16. August 2019 von der CBA
angemietet sind. Weitere drei Stellplätze wurden an
die Einzelhandelsmieter vermietet und drei Parkplätze
sind derzeit noch nicht vermietet. Die Mietvereinbarungen
(sog. Agreement for Lease) und / oder die
unter den Agreements for Lease separat auszufertigenden
Mietverträge (sog. The Lease) einschließlich
etwaiger Nachträge (sog. Deed of Variation) bzw.
Zusatzverträge sind entweder bereits unterschrieben
oder werden, falls dies aus technischen Gründen
bisher nicht der Fall war, sobald als möglich ausgefertigt.
Das Recht zur Anbringung von Werbeflächen
etc. (sog. Naming Rights Agreement) am Fondsobjekt
liegt für die Laufzeit des Mietvertrages mit der CBA
bei dieser, wobei hierfür kein Entgelt von der CBA an
105
den Vermieter zu bezahlen ist. Die Angaben zu den
Mietverträgen und den Mietern basieren entweder
auf den vorliegenden Kopien der Mietvereinbarungen
bzw. Mietverträge (einschließlich Nachträgen und
Zusatzvereinbarungen), auf Angaben im Rechtsgutachten
des australischen Anwalts der Fondsgesellschaft
(sog. Legal Due Diligence Report), auf Angaben
von Colliers International, Sydney, im Rahmen des
Gutachtens für das Fondsobjekt oder auf allgemein
zugänglichen Quellen (z. B. Internetangaben). Der
Initiator kann insoweit keine Gewähr für die Richtigkeit
der Angaben machen und stellt insoweit auf die
im Rahmen der sorgfältigen Prüfung (Due Diligence)
erarbeiteten Erkenntnisse ab.
Nachstehend werden die Details des Hauptmietvertrages
und anschließend die Mietvereinbarungen /
Mietverträge betreffend die Einzelhandels flächen in
den wesentlichen Punkten dargestellt:
Mietverträge mit der Commonwealth Bank
of Australia (CBA)
Mietvertrag betreffend die Büro- und Lagerflächen
Die Laufzeit des Mietvertrags mit der CBA (ABN
48 123 123 124) begann am 17. August 2007 und läuft
für insgesamt zwölf Jahre bis zum 16. August 2019.
Grundlage des Mietvertrages ist eine Mietvereinbarung
(sog. Agreement for Sub­Lease) vom 6. Juli 2005
zzgl. Nachträge, die die wesentlichen Regelungen
des Mietverhältnisses zwischen Vermieter und Mieter
regelt, wobei diese ursprüngliche Mietvereinbarung
durch den eigentlichen Mietvertrag, den sog. CBA
Sub­Lease, mittlerweile ergänzt und aktualisiert wurde.
Unter dem Mietvertrag mit der CBA werden vom
Mieter keine Sicherheiten (z. B. Sicherheitsdeposit
oder Bankgarantie für eine bestimmte Anzahl an
monatlichen Mietraten) zur Absicherung der mietvertraglichen
Verpflichtungen gestellt (lediglich bei
Übertragung bzw. Abtretung des Mietvertrags wäre
eine Mietsicherheit in Höhe von sechs Monatsmieten
zzgl. Umlagen vom Mieter zugunsten des Vermieters
zu stellen). Aufgrund der aus heutiger Sicht guten
Bonität des Mieters wurde im Rahmen der Prognoserechnung
(Tz. 7) vom Ansatz von Mietausfällen
abgesehen (siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3).
Die CBA hat die gesamten Büroflächen der Fondsimmobilie
von rd. 22.818 m² angemietet und bezahlt
eine anfängliche jährliche Miete von AUD 6.468.903

(zzgl. australischer Umsatzsteuer, sog. GST), was einer
Durchschnittsmiete von rd. AUD 283,50 pro m² und
Jahr entspricht. Für die Lagerflächen bezahlt die CBA
eine anfängliche jährliche Miete von AUD 35.070
(zzgl. australischer Umsatzsteuer, sog. GST), was einer
Durchschnittsmiete von rd. AUD 100 pro m² und Jahr
entspricht. Die Mietraten sind monatlich im Voraus zu
zahlen. Mietnebenkosten (Details hierzu siehe unten)
werden – sofern die entsprechenden Kosten nicht
bereits direkt vom Mieter beglichen werden – auf der
Grundlage einer Kostenschätzung bzw. eines Budgets
zunächst als monatliche Abschlagszahlungen vom
Mieter getragen und am Ende des entsprechenden
Wirtschaftsjahres in Höhe einer ggf. vorhandenen
Über­ oder Unterdeckung ausgeglichen. Die CBA hat
drei Mietvertragsverlängerungsoptionen, jeweils für
fünf Jahre. Die Miete wird jährlich, jeweils zum 17. August
eines jeden Jahres und erstmals zum 17. August
2008, um 3,25 % fest erhöht. Im Fall der Ausübung
der Mietverlängerungsoptionen erfolgt jeweils zum
Beginn der neuen bzw. verlängerten Mietlaufzeit eine
Anpassung zur Marktmiete und während der Laufzeit
des Mietvertrages während einer der Mietverlängerungsoptionen
erfolgt eine Miet anpassung (sog. Rent
Review) zur Marktmiete alle zwei Jahre. Dabei darf
die Anpassung zur Marktmiete zum Beginn der neuen
bzw. verlängerten Mietlaufzeit für die letzten beiden
Mietvertragsverlängerungsoptionen nicht dazu führen,
dass die Miete unter die zuletzt bezahlte Miete
fällt. Siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3, insbesondere
in Tz. 3.3.2. Der Mietvertrag regelt – auch in Übereinstimmung
mit dem Lease betreffend das Grundstück
mit der SOPA – die Nutzung der Mieträume u. a. als
Büroimmobilie mit Call Center­ und Trainingscenter­
Funktion und als sog. Business Continuity Centre.
Unter dem Mietvertrag muss der Vermieter dem
Mieter 24 Stunden am Tag Zugang zu den gemieteten
Räumen und Flächen ermöglichen, gleichwohl der
normale öffentliche Zugang und die Nutzung von
Montag bis Freitag auf die Zeit zwischen 7 Uhr morgens
und 6 Uhr abends vereinbart wurde (sog. Operating
Hours, was bspw. im Bereich der Umlegung von
Bewirtschaftungskosten relevant ist).
Auf der Grundlage der Analyse des Mietvertrages
durch einen australischen Anwalt der Fondsgesellschaft
kann davon ausgegangen werden, dass das
Mietverhältnis grundsätzlich ein am Markt in Australi­
106
en übliches „Netto­Mietverhältnis“ ist, d. h. der Mieter
übernimmt anteilig für die von ihm gemieteten
Büroflächen (sog. Net Lettable Area) die wesentlichen
Neben­ und Bewirtschaftungskosten. Diese
Kosten setzen sich, solange die CBA der Mieter ist,
u. a. zusammen aus den Betriebs­ bzw. Bewirtschaftungskosten
(sog. Building Outgoings und Statutory
Outgoings), die wie folgt definiert sind:
a) alle vertraglich definierten Kosten des Vermieters
im Zusammenhang mit dem Grundstück und dem
Fondsobjekt, einschließlich bestimmter Kosten für
das Management, die Sicherheit und die Überwachung
der Immobilie;
b) alle Steuern und Abgaben, die von Behörden,
staatlichen Stellen oder kommunalen Stellen erhoben
werden (einschließlich der Estate Levy und mit
Ausnahme der Ertragsteuer und Gewinnsteuer des
Vermieters);
c) Kosten für die Versicherung des Fondsobjektes
in dem vertraglich definierten Umfang, einschließlich
einer Mietausfallversicherung für maximal
18 Monate;
d) alle Kosten für die Versorgung des Gebäudes
(Verbrauchskosten), einschließlich Elektrizität, Gas,
Wasser, Abwasser, Öl, Telefon, Sicherheitsdienst,
Feuerschutz, Abwasser und Abfall und Reinigung
(einschließlich Fenstergläser, Gemeinflächen);
e) alle Reparatur­ und Instandhaltungskosten, jedoch
keine Kosten im Zusammenhang mit strukturellen
Reparaturen oder Investitionen oder Ersetzungen
struktureller Komponenten der Fondsimmobilie
wie Fenster und Türen, Dach, Fußböden und Sanitäranlagen,
Heizung und Klimaanlagen, Fassadenkomponenten
(vergleichbar von Reparaturen und
Investitionen in „Dach und Fach“). Kosten für die
Beschichtung der Glasfassade sind ebenfalls nicht
auf den Mieter umlegbar.
Soweit CBA nicht Mieter wäre (bspw. im Fall der
rechtswirksamen Abtretung des Mietvertrages), sind
weitere Betriebs­ und Bewirtschaftungskosten auf den
Mieter umlegbar, die ansonsten vom Vermieter zu
bezahlen sind. Dabei handelt es sich bspw. um einen
Teil der Kosten für die Klimatisierung der Mieträume
für die Zeit „after hours“, also für die vertraglich definierten
Zeiten zwischen 18 Uhr und 7 Uhr am Morgen.

Im Rahmen der Prognoserechnung (Tz. 7) wurde
unterstellt, dass der Mieter für die gesamte Laufzeit
des Mietvertrages die CBA ist, und entsprechende
kalkulatorische Ansätze, die auch von lokalen Gutachtern
auf der Grundlage des Mietvertrages ermittelt
wurden, sind in der Prognoserechnung entsprechend
berücksichtigt (siehe hierzu auch die Hinweise in
Tz. 3.2.3 bzw. Tz. 3.3).
Unter dem Mietvertrag mit der CBA ist der Vermieter
verpflichtet (analog den Regelungen unter dem Lease
für das Grundstück / Fondsobjekt mit der SOPA), das
Fondsobjekt in einem guten und vertragsgemäß definierten
Zustand zu erhalten und daher strukturelle
Reparaturen regelmäßig im erforderlichen Maße auszuführen.
Sollte eine Reparatur erforderlich sein, da
der Mieter dies verursacht hat, dann muss der Mieter
für derartige Reparaturkosten bezahlen. Investitionen
für strukturelle Reparaturen oder Neuinstallationen
(vergleichbar Investitionen für Reparaturen von „Dach
und Fach“), d. h. Investitionen für die Erneuerung
von strukturellen Komponenten der Immobilie (z. B.
Fenster und Türen, Klimaanlage, Dach und Fassade)
sind jedoch generell vom Vermieter zu bezahlen und
gemäß der mietvertraglichen Bestimmungen nicht auf
den Mieter umlegbar. Im Rahmen der Prognoserechnung
wurden aus heutiger Sicht fachgerechte bzw.
sorgfältige Annahmen bzgl. dieser nicht umlegungsfähigen
Nebenkosten, die von örtlichen Experten
im Rahmen der Erstellung des Gutachtens bzw. des
technischen Gutachtens projiziert wurden, berücksichtigt
(siehe hierzu auch Tz. 5 bzw. Tz. 7). Sollten die
nicht umlegungsfähigen Nebenkosten und Aufwendungen
für strukturelle Reparaturen und Investitionen
bzgl. des Fondsobjektes wider Erwarten höher als
projiziert sein und / oder zu anderen Zeitpunkten
anfallen, wird sich der Netto­Cashflow für den Vermieter
entsprechend reduzieren, was die verfügbare
Liquidität auf Ebene der Fondsgesellschaft reduzieren
würde und auch Kürzungen oder Ausfälle bei den
Ausschüttungen an die Anleger nach sich ziehen
könnte (siehe hierzu Tz. 3.2.3 bzw. Tz. 3.3). Weiterhin
könnten zusätzliche nicht umlegbare Nebenkosten für
den Vermieter entstehen, wenn Versicherungen für
das Fondsobjekt abgeschlossen werden, die über den
vereinbarten Umfang im Rahmen des Mietvertrages
hinausgehen. Die CBA agiert unter dem Mietvertrag
als sog. „On­Site­Manager“ und ist in ihrer Funktion
als Mieter auch für die laufende Instandhaltung und
107
Reparatur zuständig. Dazu wurde in einer Anlage zum
Mietvertrag, die solange gilt, wie die CBA der Mieter
unter dem Mietvertrag ist, genau aufgeteilt, für welche
Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen der
Mieter (CBA) und für welche der Vermieter zuständig
ist. Von besonderer Bedeutung sind die Einhaltung
bestimmter Umweltbestimmungen und Emissionswerte
für das Fondsobjekt und dessen Nutzung, da
unter dem Lease betreffend das Grundstück / Fondsobjekt
mit der SOPA die Verpflichtung des Nutzungsberechtigten
(des Vermieters unter dem Mietvertrag
mit der CBA) besteht, bestimmte Ratings von den zuständigen
Agenturen zu erhalten (sog. ABGR­Ratings
oder Greenstar­Ratings). Siehe hierzu die Hinweise in
Tz. 3.2.1.
Unter dem Mietvertrag übernehmen Vermieter und
Mieter ortsübliche laufende Verpflichtungen. Der Vermieter
sichert insbesondere zu, die Verpflichtungen
unter dem Lease betreffend das Grundstück / Fondsobjekt
mit der SOPA jederzeit einzuhalten und sich zu
bemühen, dass auch die SOPA ihren Verpflichtungen
unter dem Lease nachkommt. Unter dem Mietvertrag
räumt der Vermieter dem Mieter im Übrigen bei
regulärem Vertragsverlauf die ungestörte Nutzung
des Fondsobjektes ein bzw. sichert dies dem Mieter
zu (sog. Right to Quiet Enjoyment), wobei dies unterstellt,
dass der Mieter seinerseits die mietvertraglichen
Bestimmungen einhält.
Es bestehen weiterhin die üblichen Regelungen
zu außerordentlichen Kündigungsrechten (z. B. bei
einem Zahlungsverzug des Mieters, Verletzung der
Nutzungsbestimmungen unter dem Mietvertrag (sog.
Permitted Use), Verletzung der vertraglichen Versicherungsbestimmungen
oder der Bestimmungen
zur Abtretung der Rechte unter dem bzw. aus dem
Mietvertrag). Da das Grundstück unter dem Lease mit
der SOPA gehalten wird und nicht im zivilrechtlichen
Eigentum der Fondsgesellschaft bzw. des vorgeschalteten
Treuhandvermögens steht, bestehen zahlreiche
zusätzliche Verpflichtungen, die dazu führen können,
dass Vertragsverletzungsrisiken mit den entsprechenden
Folgen entstehen (siehe hierzu die Hinweise
in Tz. 3, insbesondere in Tz. 3.2.1). Daneben ist zu
beachten, dass der Mieter in üblichem Umfang das
Recht hat, mögliche Vertragsverletzungen innerhalb
vertraglich vereinbarter Fristen zu heilen. Insoweit
kann der Vermieter sein Kündigungsrecht nicht durchsetzen.
Den Vertragsparteien stehen in Fällen von

Vertragsverletzungen und ggf. im Fall der außerordentlichen
Kündigung des Mietvertrages die vertraglich
vereinbarten Ansprüche einschließlich möglicher
Schadenersatzansprüche unter australischem
Recht zu.
Der Mieter ist weiterhin verpflichtet, im bestimmten
Umfang (AUD 20 Mio. für den Einzelfall) und zu
bestimmten Regelungen eine Haftpflichtversicherung
(sog. Public Liability Insurance) und eine Versicherung
für Beschädigungen und Bruch von Glas zum Wiederbeschaffungswert
sowie eine Sachversicherung für
die ihm gehörenden Ausstattungen betreffend das
Fondsobjekt zum vollen Wiederbeschaffungswert gegen
Risiken durch Feuer, Flut, Explosion, Blitzschlag,
Unruhen, Sturm, Erdbeben etc. abzuschließen. Solange
der Hauptmietvertrag mit der CBA besteht, darf die
CBA Glasschäden als Selbstversicherer versichern und
ist auch nicht verpflichtet, Versicherungsnachweise an
den Vermieter zu übergeben (siehe hierzu die Hinweise
in Tz. 3.2.4). Unter dem Lease mit der SOPA ist der
Vermieter verpflichtet, das Grundstück / Fonds objekt
in dem vertraglich vereinbarten Umfang zu versichern.
Dabei muss grundsätzlich eine Haftpflichtversicherung
(sog. Public Liability Insurance) im Umfang
von mindestens AUD 50 Mio. (je Einzelereignis) und
eine „all­risk“­Sachversicherung abgeschlossen und
aufrechterhalten werden. Die Sachversicherung ist
zum jeweiligen Wiederherstellungswert abzuschließen
und aufrechtzuerhalten und die SOPA ist als
mitversicherte mit aufzunehmen (siehe hierzu auch
Tz. 3.2.1 bzw. Tz. 3.2.4). Die Kosten für die Versicherungen
sind auf Grundlage der mietvertraglichen
Bestimmungen und auf der Basis der Analyse des
australischen Anwaltes der Fondsgesellschaft auf den
Mieter umzulegen.
Der Mietvertrag mit der CBA enthält auch Regelungen,
die dem Mieter unter bestimmten Umständen
eine Übertragung bzw. Abtretung des Mietvertrages
(sog. Assignment) oder eine Untervermietung
(Subleasing) oder eine vergleichbare anderweitige
Übertragung von Rechten aus dem Mietvertrag
(auch für Zwecke der Besicherung) ermöglichen.
Eine Übertragung bzw. Abtretung des Mietvertrages
oder eine (ggf. auch teilweise) Untervermietung oder
gemeinsame Nutzung betreffend Gesellschaften, die
dem Commonwealth Banks Act unterliegen oder mit
der CBA verbundene Unternehmen oder Tochterge­
108
sellschaften oder deren Rechtsnachfolger ist ohne
Zustimmung des Vermieters möglich. Aus Sicht des
Vermieters kann sich hieraus ggf. eine Verschlechterung
der Bonität des Mieters ergeben. In anderen
Fällen ist dies nur möglich, wenn der Mieter zur Zufriedenheit
des Vermieters nachweist, dass der in den
Hauptmietvertrag Eintretende finanziell solvent und
in der Lage ist, die mietvertraglichen Verpflichtungen
zu erfüllen. Zu diesem Zeitpunkt dürfen zudem keine
Mietrückstände mehr bestehen, es darf keine Vertragsverletzung
bestehen, die Kosten des Vermieters
betreffend der Abtretung der Rechte aus dem Mietvertrag
müssen vom bisherigen Mieter übernommen
werden, bestimmte Verträge und Vereinbarungen
müssen ausgefertigt werden und es müssen bestimmte
Garantien, Bankbürgschaften und Freistellungserklärungen
vorliegen, die der Vermieter in
angemessenem Umfang in diesem Fall fordert. Durch
das vorgenannte Recht des Mieters kann es während
der Haltedauer der Beteiligung ggf. zu einem Wechsel
des Hauptmieters CBA kommen (siehe hierzu die
Hinweise in Tz. 3.3.2)
Der Mietvertrag beinhaltet ferner Regelungen zum
Ende des Mietvertrages im Fall des Auszuges des Mieters
aus dem Fondsobjekt. Der Mieter hat dabei nicht
wie oftmals in Australien für vergleichbare Mietfälle
üblich die Verpflichtung übernommen, die Mieträume
umfassend frisch renoviert und damit umgehend vermietfähig
im Falle eines Auszugs aus den Mieträumen
zu hinterlassen (sog. Make Good Clause). Allerdings
besteht auf Anforderung des Vermieters die Verpflichtung,
dass der Mieter die von ihm eingebauten Gegenstände
auf seine Kosten gemäß der vertraglichen
Regelungen entfernt und dass er ggf. verursachte
Schäden beseitigt.
Unter dem Mietvertrag mit der CBA wird dieser im
Falle eines Verkaufs ein Vorkaufsrecht zum Marktwert
(sog. Right of First Refusal) eingeräumt, was im Verkaufsfall
zu beachten ist und bei dessen Nichtbeachtung
gegenüber dem Vermieter / Rechteinhaber unter
dem Lease mit der SOPA entsprechende Schadenersatzforderungen
bestehen.
Wenn das Fondsobjekt in einem bestimmten Umfang
beschädigt oder gar zerstört ist und der Mieter die
gemieteten Flächen nicht oder nur anteilig nutzen
kann, hat der Mieter bei einer nur teilweisen Nutzungsmöglichkeit
das Recht zur Mietminderung und

ei vollständiger Zerstörung das Recht auf Aussetzung
der Mietzahlungen (jeweils auch betreffend die Mietnebenkosten).
In diesen Fällen ist der Vermieter unter
dem Mietvertrag nicht zur Wiederherstellung der Flächen
bzw. des Fondsobjektes verpflichtet (wohl aber
unter dem Lease für das Grundstück / Fondsobjekt mit
der SOPA). Der Mietvertrag regelt, dass im Falle einer
Nichtwiederherstellung unter Berücksichtigung der
vertraglichen Regelungen ein Kündigungsrecht für die
Vertragsparteien besteht (siehe hierzu die Hinweise in
Tz. 3.2.1 bzw. Tz. 3.2.4).
Unter dem Mietvertrag mit der CBA hat sich der Vermieter
verpflichtet, dass die Einzelhandelsflächen
mit einem bestimmten Mietermix vermietet werden.
So muss sich der Vermieter nach Kräften bemühen,
die Flächen an Mieter aus den folgenden Branchen
zu vermieten: Drogerie, Zeitungsgeschäft, Wäschereinigung,
mindestens zwei Cafés sowie ein „Take
Away“­Restaurant. Zur Erreichung dieses Mietermix
muss der Vermieter im Fall des Leerstandes von
Einzelhandelsflächen (sog. Retail Areas) vorgegebene
Aktivitäten nachweisen, bspw. dass er einen Makler
eingeschalten hat, dass er ein Marketing­Programm
hat, dass er nach Ablauf von sechs Monaten einen
weiteren Makler involviert etc. Sollte der Vermieter
diese Verpflichtungen nicht einhalten, wäre die CBA
zu einer Mietreduktion im Umfang des Verkehrswertes
der nicht vermieteten Einzelhandelsflächen
berechtigt, allerdings nur dann, wenn dies dem
Vermieter angedroht wird und dieser den vertragsverletzenden
Umstand nicht innerhalb von zehn Tagen
beseitigt. Eine vergleichbare Verpflichtung hat der
Vermieter ohnehin auch unter dem Lease betreffend
das Grundstück / Fondsobjekt mit der SOPA (siehe
hierzu die Hinweise in Tz. 3.2.1 bzw. Tz. 3.3).
Der Mietvertrag unterliegt dem Recht des australischen
Bundesstaates New South Wales (NSW).
Mietverträge betreffend die Einzelhandelsflächen
Eine Übersicht der wesentlichen Parameter dieser
Einzelhandelsflächen ist Tz. 5.4 des Beteiligungsangebotes
zu entnehmen.
Auf die seitens der CBA über zwei separate Mietverträge
angemieteten Einzelhandelsflächen (sog. Shop 1 bzw.
Shop 2), welche sich alle im Erdgeschoss der Fondsimmobilie
befinden, entfällt eine Gesamtfläche von
185,9 m².
109
Der seit 1. August 2007 laufende Mietvertrag für den
Shop 1 läuft dabei bis zum 31. Juli 2013 und der Mietvertrag
betreffend den Shop 2 läuft seit 1. September
2007 und ist bis zum 31. August 2012 vereinbart. Für
die Mietverträge wurden Mietvertragsverlängerungsoptionen
über weitere sechs Jahre (Shop 1) bzw. über
fünf Jahre (Shop 2) vereinbart. Details zur Miethöhe,
zur Mietanpassung (Wertsicherung) und zu weiteren
relevanten Vertragskriterien sind der Übersicht und
den Ausführungen in Tz. 5.4 zu entnehmen.
Bei den Mietverträgen handelt es sich um sog. „Semi­
Gross­Leases“ in Übereinstimmung mit den besonderen
anwendbaren Vorschriften für Einzelhandelsmieter
im Bundesstaat New South Wales (NSW), bei
welchen die auf die Flächen entfallenden Betriebsnebenkosten
nur teilweise im Sinne von zukünftigen
Kostensteigerungen auf den Mieter umlegbar sind.
Die auf den Mieter umlegbaren zukünftigen Kostensteigerungen
betreffend die Betriebsnebenkosten
umfassen u. a.:
• Abgaben und Gebühren (inkl. Grundsteuer)
• Steuern (außer Einkommensteuern und Steuern
auf den Veräußerungsgewinn)
• Kosten für Versicherungen
• Instandhaltungskosten Gebäude etc.
Nicht enthalten und damit nicht auf den Mieter
umlegbar sind auch Investitionen für strukturelle
Reparaturen oder Neuinstallationen (vergleichbar mit
Investitionen für Reparaturen von „Dach und Fach“).
Die Gesamtsumme der nicht umlegbaren anteiligen
Betriebs­ und Bewirtschaftungskosten ist in der Prognoserechnung
(Tz. 7) gemäß den Angaben lokaler
Experten (Gutachter) berücksichtigt. Siehe hierzu
auch die Hinweise in Tz. 3.3.
Der Mieter stellt keine Mietsicherheiten. Des Weiteren
bestehen die üblichen vertraglichen Regelungen zu
außerordentlichen Kündigungsrechten. Zudem ist der
Mieter verpflichtet, im bestimmten Umfang (mindestens
in Höhe von AUD 20 Mio. für den Einzelfall) und
zu bestimmten Regelungen eine Haftpflichtversicherung,
eine Glasbruchversicherung sowie gemäß
gesetzlichen Regelungen erforderliche bzw. vom
Vermieter als notwendig erachtete Versicherungen
abzuschließen. Die weiteren vertraglichen Bestim­

mungen sind mit den vorgenannten Abweichungen
ganz überwiegend betreffend die wesentlichen Regelungen
an den Mietvertrag mit der CBA betreffend die
Büro­ und Lagerflächen angelehnt.
Mietvertrag mit der CBA betreffend die Parkplätze
(sog. Car Park Licence)
Der Mietvertrag für die seitens der CBA angemieteten
Parkplätze umfasst insgesamt 381 Parkplätze, welche
sich in den drei Untergeschossen der Fondsimmobilie
befinden. Die Vertragslaufzeit beträgt zwölf Jahre,
wobei die Mietlaufzeit am 17. August 2007 begonnen
hat und zum 16. August 2019 endet. Des Weiteren
bestehen – analog dem Mietvertrag mit der CBA für
die Büro­ und Lagerflächen – drei Mietvertragsverlängerungsoptionen
von jeweils fünf Jahren. Die anfänglichen
Mieteinnahmen betragen jährlich insgesamt
AUD 571.500 (zzgl. australischer Umsatzsteuer und
Parkplatzabgabe), pro Parkplatz entspricht dies AUD
1.500 jährlich. Die Miete der Parkplätze wird jährlich,
jeweils zum 17. August (Tag des Mietbeginns) und
erstmals zum 17. August 2008 um 3,25 % erhöht. Bei
Ausübung sämtlicher Mietvertragsverlängerungsoptionen
erfolgt zu Beginn der neuen bzw. der verlängerten
Mietvertragslaufzeit eine Überprüfung der
Marktmiete (sog. Review of Licence Fee). Zu diesem
Zeitpunkt ist die sog. „Ratchet Clause“ nicht anwendbar,
was dazu führen kann, dass die Miete jeweils zu
Beginn der verlängerten Mietlaufzeit unter die zuletzt
von CBA gezahlte Miete fällt. In den auf die Mietvertragsverlängerung
folgenden Jahren wird die Miete
jeweils um 3,25 % jährlich erhöht.
Neben der Miete für die Parkplätze muss der Mieter
für jedes Fiskaljahr eine unter dem sog. „Parking
Space Act 1992“ (New South Wales) erhobene Parkplatzabgabe
leisten. Der Vermieter muss hierzu dem
Mieter jährlich die von ihm für das entsprechende
Fiskaljahr erwartete Parkplatzabgabe mitteilen. Diese
ist vom Mieter vorschüssig in monatlich gleichen
Raten an demselben Tag wie die Mietzahlungen zu
bezahlen.
Der Mieter ist verpflichtet, die Regelungen, Anforderungen
und Anweisungen des Vermieters hinsichtlich
Fahrzeuggröße und ­gewicht, Parkanweisung,
Öffnungszeiten etc. zu befolgen. Dem Mieter ist es
untersagt, die Parkplätze für einen anderen als den
110
vorgesehenen Zweck zu benutzen, die Parkplätze
zu verunreinigen, Fahrzeuge zu waschen oder zu
reparieren, Werbungen anzubringen etc. Der Mietvertrag
betreffend die Parkplätze darf vom Mieter nur
an die Person, an welche ggf. auch der Mietvertrag
betreffend die Büro­ und Lagerflächen der Fondsimmobilie
abgetreten wird, abgetreten werden. Sollte
der Vermieter seinen Anteil bzw. seine Rechte am
Grundstück oder am Gebäude an eine dritte Person
abtreten, muss er gewährleisten, dass diese dritte Person
den Mietvertrag mit der CBA fortführt. Zudem ist
der Mieter auf Verlangen des Vermieters verpflichtet,
diesen Mietvertrag mit einer dritten Person fortzuführen
(sog. Novation). Der Mieter ist berechtigt, alle
oder einige der Parkplätze ohne Zustimmung des
Vermieters unterzuvermieten. Untersagt ist lediglich
eine Untervermietung an einen Parkplatzbetreiber,
es sei denn, dieser arbeitet für Rechung der CBA. Bei
Beendigung des Mietvertrages müssen die Parkplätze
leer sein. Sollte dies nicht der Fall sein, ist der Vermieter
berechtigt, die Fahrzeuge auf Kosten des Mieters
entfernen und einlagern zu lassen. Des Weiteren
muss die CBA gewährleisten, dass die Parkplätze im
Rahmen der unter dem Mietvertrag der Büro­ und
Lagerflächen abgeschlossenen Versicherung (Public
Risk Insurance) mitversichert sind.
Sollte das Gebäude zerstört oder beschädigt werden,
sodass der Mieter das Fondsobjekt nicht betreten
bzw. das Gebäude (oder einen substanziellen Teil
hiervon) nicht nutzen kann, kann der Mieter die Miete
der Parkplätze sowie den Beitrag der Parkplatzabgabe
im gleichen Umfang und für die gleiche Dauer wie
unter dem Mietvertrag der Immobilie reduzieren, unabhängig
davon, ob der Mieter die Parkplätze betreten
bzw. nutzen kann oder nicht. Gleiches gilt, wenn
der Mieter das Gebäude, nicht aber die Parkplätze
(oder einen Großteil der Parkplätze) betreten kann;
in diesem Fall ist der Mieter berechtigt, die Parkplatzmiete
und die Parkplatzabgabe solange zu reduzieren,
bis die Parkplätze wieder betretbar sind. Sollte der
Schaden im Wesentlichen vom Mieter verursacht
worden sein, gelten diese Regelungen nicht.
Sollte der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem
Mietvertrag nicht nachkommen und diese Nichterfüllung
nicht innerhalb einer angemessenen Frist heilen,
ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis

vorzeitig zu beenden. Sollte der Vermieter den Mietvertrag
betreffend die Büro­ und Lagerflächen der
Fondsimmobilie mit der CBA beenden, endet dieser
Vertrag zeitgleich.
Vermietung der weiteren Einzelhandelsflächen
Eine Übersicht der wesentlichen Parameter dieser
Einzelhandelsflächen ist Tz. 5.5 des Beteiligungsangebotes
zu entnehmen.
Auf die vier Mieter der weiteren Einzelhandelsflächen,
welche sich alle im Erdgeschoss der Fondsimmobilie
befinden, entfallen mit einer Gesamtfläche von
386,4 m² rd. 3 % der Mieteinnahmen. Im Einzelnen
sind die Flächen an Nuray Tolunay und Melahat Celenek
(Gastronomie), City Convenience Store Pty. Ltd.
(Bedarfsartikelgeschäft), Misun Yeo (Gastronomie)
und Jean Choe und Shin Young Choe (Zeitungskiosk)
vermietet.
Grundlage des Mietvertrages jedes Mieters ist eine
Mietvereinbarung (sog. Agreement for Lease) und
die Mietverhältnisse der Mieter haben jeweils am
1. Juli 2007 begonnen. Die Mietvertragslaufzeiten
betragen zwischen fünf und sieben Jahren.
Bei den Mietverträgen handelt es sich um sog. „Semi­
Gross­Leases“ in Übereinstimmung mit den besonderen
anwendbaren Vorschriften für Einzelhandelsmieter
im Bundesstaat New South Wales (NSW), bei
welchen die auf die Flächen entfallenden Betriebsnebenkosten
nur teilweise im Sinne von zukünftigen
Kostensteigerungen auf den Mieter umlegbar sind.
Die auf den Mieter umlegbaren zukünftigen Kostensteigerungen
betreffend die Betriebsnebenkosten
umfassen u. a.:
• Abgaben und Gebühren (inkl. Grundsteuer)
• Steuern (außer Einkommensteuern und Steuern
auf den Veräußerungsgewinn)
• Kosten für Versicherungen
• Instandhaltungskosten Gebäude etc.
Nicht enthalten und damit nicht auf den Mieter
umlegbar sind auch Investitionen für strukturelle
Reparaturen oder Neuinstallationen (vergleichbar mit
Investitionen für Reparaturen von „Dach und Fach“).
Die Gesamtsumme der nicht umlegbaren anteiligen
Betriebs­ und Bewirtschaftungskosten ist in der Prognoserechnung
(Tz. 7) gemäß den Angaben lokaler
111
Experten (Gutachter) berücksichtigt. Siehe hierzu
auch die Hinweise in Tz. 3.3.
Der jeweilige Mieter stellt marktübliche Mietsicherheiten
(Bankgarantie über drei bzw. sechs Monatsmieten
einschließlich australischer Umsatzsteuer).
Des Weiteren bestehen die üblichen vertraglichen
Regelungen zu außerordentlichen Kündigungsrechten
(z. B. bei Zahlungsverzug des Mieters, Insolvenz des
Mieters, Verletzung der vertraglichen Zusicherungen,
Zerstörung der Immobilie). Wenn das Fondsobjekt in
einem bestimmten Umfang beschädigt oder zerstört
ist und der Mieter die gemieteten Flächen nicht oder
nur anteilig nutzen kann, hat der Mieter das Recht zur
Mietminderung (sog. Rent Abatement) bzw. im Fall
der vollständigen Zerstörung der Mietflächen zur Einstellung
der Mietzahlungen nebst Mietneben kosten.
Zudem ist der Mieter verpflichtet, im bestimmten
Umfang (mindestens in Höhe von AUD 20 Mio. für
den Einzelfall) und zu bestimmten Regelungen eine
Haft pflichtversicherung, eine Glasbruchversicherung
sowie gemäß gesetzlichen Regelungen erforderliche
bzw. vom Vermieter als notwendig erachtete Versicherungen
abzuschließen. Auch wurden im Mietvertrag
Zeitpunkte für zu erbringende Renovierungsmaßnahmen
des Mieters vereinbart.
Nach Zustimmung des Vermieters ist der Mieter ggf.
berechtigt, den Mietvertrag unter den vereinbarten
Bedingungen unterzuvermieten bzw. abzutreten.
Die unter der Mietvereinbarung geregelten Mieterincentives
(sog. „Tenancy Incentives“, wie bspw. Ausbauzuschüsse,
mietfreie Zeiten, Ausgleichszahlungen)
zugunsten des Mieters wurden zwischenzeitlich vom
Verkäufer an den Mieter geleistet.
Neben den Einzelhandelsflächen haben die Mieter
insgesamt drei Stellplätze angemietet.
Mietvertrag mit Nuray Tolunay und
Melahat Celenek (Shop 3)
Die vorstehend genannten Mieter betreiben ein
Restaurant mit Essen zum Mitnehmen und haben
hierfür eine Fläche von 78,30 m² angemietet.
Die anfängliche Miete betrug jährlich AUD 50.895
(zzgl. australischer Umsatzsteuer), was einer Miete
von AUD 650 pro m² p. a. entspricht. Gemäß Mietvertrag
erfolgt jeweils zum 1. Juli (Tag des Mietbeginns)

eine jährliche Mietanpassung in Höhe von 3,5 %.
Demzufolge beläuft sich die Miete ab 1. Juli 2008 auf
jährlich AUD 52.676,33 (zzgl. australischer Umsatzsteuer),
was einer Miete von AUD 672,75 pro m² p. a.
entspricht.
Die Laufzeit des Mietvertrages mit Nuray Tolunay und
Melahat Celenek beträgt insgesamt sieben Jahre. Der
Mietvertrag endet zum 30. Juni 2014.
Gestattet ist lediglich eine Nutzung der Flächen als
Restaurant mit Essen zum Mitnehmen (Take­away).
Des Weiteren sieht der Mietvertrag vom Mieter am
1. Juni 2009 und am 1. Juni 2012 zu erbringende
Renovierungsmaßnahmen (wie z. B. Oberflächenreinigung,
Wandanstrich, Austausch von Böden, Vorhängen
etc.) vor, sollten diese nach Ansicht des Vermieters
erforderlich sein.
Die Mieter haben einen Stellplatz für anfänglich
jährlich AUD 1.500 (zzgl. australischer Umsatzsteuer)
angemietet (AUD 125 pro Monat). Die Mietvertragslaufzeit
entspricht der der Einzelhandelsfläche. Auch
wird die Stellplatzmiete jährlich jeweils zum 1. Juli
(Tag des Mietbeginns) um 3,5 % erhöht. Entsprechend
beträgt die Miete ab 1. Juli 2008 AUD 1.552,50.
Mietvertrag mit City Convenience Store
Der Mieter City Convenience Store Pty Limited (ACN
099 602 874) hat eine Fläche von 139,20 m² als
Bedarfsartikelgeschäft angemietet. Die anfängliche
Miete betrug jährlich AUD 76.560 (zzgl. australischer
Umsatzsteuer), was einer Miete von AUD 550 pro m²
p. a. entspricht. Gemäß Mietvertrag erfolgt eine
jährliche Mietanpassung in Höhe von 4 %, jeweils
zum 1. Juli (Tag des Mietbeginns), woraus ab 1. Juli
2008 eine Miete in Höhe von AUD 79.622,40 resultiert
(AUD 572,29 pro m² p. a.).
Der Mietvertrag mit City Convenience Store Pty
Limited wurde über fünf Jahre bis zum 30. Juni 2012
abgeschlossen.
Die angemietete Fläche darf als Bedarfsartikelgeschäft
sowie für Internet­Dienstleistungen genutzt
werden; nicht erlaubt ist der Verkauf von Zeitungen
und Zeitschriften.
Des Weiteren sieht der Mietvertrag vom Mieter am
1. Juni 2010 und am 1. Juni 2012 zu erbringende
Renovierungsmaßnahmen (wie z. B. Oberflächen­
112
reinigung, Wandanstrich, Austausch von Böden,
Vorhängen etc.) vor, sollten diese nach Ansicht des
Ver mieters erforderlich sein.
Mietvertrag mit Misun Yeo
Der Mieter Misun Yeo hat eine Fläche von 69,30 m²
angemietet, welche derzeit als Sushi­Laden genutzt
wird; die anfängliche Miete betrug jährlich AUD
41.580 (zzgl. australischer Umsatzsteuer), was einer
Miete von AUD 600 pro m² p. a. entspricht. Gemäß
Mietvertrag erfolgt eine jährliche Mietanpassung in
Höhe von 3,5 %, jeweils zum 1. Juli (Tag des Mietbeginns).
Demgemäß beträgt die Miete ab 1. Juli
2008 AUD 43.035,30 und damit die Miete pro m²
p. a. AUD 621.
Mit einer Mietvertragslaufzeit von fünf Jahren endet
der Mietvertrag mit Misun Yeo zum 30. Juni 2012.
Zudem ist eine Mietvertragsverlängerungs option von
fünf Jahren vertraglich vereinbart, welche zwischen
sechs und drei Monaten vor dem Mietvertragsende
auszuüben ist.
Des Weiteren sieht der Mietvertrag vom Mieter am
1. Juni 2010 und am 1. Juni 2015 zu erbringende
Renovierungsmaßnahmen (wie z. B. Oberflächenreinigung,
Wandanstrich, Austausch von Böden, Vorhängen
etc.) vor, sollten diese nach Ansicht des Vermieters
erforderlich sein.
Der Mieter hat einen Stellplatz für anfänglich jährlich
AUD 1.500 (zzgl. australischer Umsatzsteuer) angemietet
(AUD 125 pro Monat). Die Mietvertragslaufzeit
entspricht der der Einzelhandelsfläche. Auch wird die
Stellplatzmiete jährlich jeweils zum 1. Juli (Tag des
Mietbeginns) um 3,5 % erhöht. Entsprechend beträgt
die Miete ab 1. Juli 2008 AUD 1.552,50.
Mietvertrag mit Jean und Shin Young Choe
Der Mieter hat eine Fläche von 99,60 m² angemietet,
welche derzeit als Zeitungskiosk genutzt wird. Die
anfängliche Miete betrug jährlich AUD 34.860 (zzgl.
australischer Umsatzsteuer), was einer Miete von AUD
350 pro m² p. a. entspricht. Gemäß Mietvertrag erfolgt
eine jährliche Mietanpassung in Höhe von 3,5 %,
jeweils zum 1. Juli (Tag des Mietbeginns), woraus ab
1. Juli 2008 eine Miete in Höhe von AUD 36.080,10
resultiert.

Der Mietvertrag mit Jean und Shin Young Choe wurde
über fünf Jahre abgeschlossen und endet zum 30. Juni
2012. Zudem hat der Mieter eine Mietvertragsverlängerungsoption
für weitere fünf Jahre, welche zwischen
fünfzehn und zwölf Monaten vor dem Mietvertragsende
ausgeübt werden muss.
Der Mieter stellt marktübliche Mietersicherheiten
(u. a. Bankgarantie über sechs Monatsmieten) unter
dem Mietvertrag zur Verfügung.
Des Weiteren sieht der Mietvertrag vom Mieter am
1. Juli 2009 zu erbringende Renovierungsmaßnahmen
(wie z. B. Oberflächenreinigung, Wandanstrich, Austausch
von Böden, Vorhängen etc.) vor, sollten diese
nach Ansicht des Vermieters erforderlich sein.
Die Fläche darf als Zeitungsgeschäft genutzt werden.
Der Mieter hat einen Stellplatz für anfänglich jährlich
AUD 1.500 (zzgl. australischer Umsatzsteuer) angemietet
(AUD 125 pro Monat). Die Mietvertragslaufzeit
entspricht der der Einzelhandelsfläche. Auch wird die
Stellplatzmiete jährlich jeweils zum 1. Juli (Tag des
Mietbeginns) um 3,5 % erhöht. Entsprechend beträgt
die Miete ab 1. Juli 2008 AUD 1.552,50.
Beratungs- und Servicevertrag der Treuhänderin
mit der Real I.S.
Die Treuhänderin des Trusts, Bayernfonds Australien 4
GmbH, hat die Real I.S. mit der Geschäftsbesorgung
im Zusammenhang mit den nachstehend genannten
Beratungs­ bzw. Consultingdienstleistungen beauftragt:
a) Laufende technische Analyse des Fondsobjekts
und Beratung der Treuhänderin betreffend Maßnahmen
im Bereich Instandhaltung und Reparatur;
b) Beratung der Treuhänderin im Zusammenhang mit
der Aufstellung von Budgets für die Reparatur und
Instandhaltung der Fondsimmobilie sowie Abstimmung
derartiger Budgets mit dem Mieter im
Rahmen der Regelungen des Mietvertrages (dies
betrifft sowohl die Fondsimmobilie selbst als auch
die technischen Ausrüstungen (sog. Plant), die mit
der Fondsimmobilie verbunden sind);
c) Koordination und Überwachung von technischen
Maßnahmen im Zusammenhang mit strukturellen
und sonstigen Reparaturen, Instandhaltungen
und Investitionen betreffend die Fondsimmobilie
113
sowie Prüfung, Kontrolle und Koordination der
Abrechnung der diesbezüglichen Kosten durch die
beauftragten Firmen und Unternehmen;
d) regelmäßige Erstellung oder Mitwirkung an der
Erstellung von Berichten an die Treuhänderin
oder an die Fondsgesellschaft als „Unitholder“
betreffend alle technischen oder wirtschaftlichen
Umstände und Sachverhalte betreffend die Fondsimmobilie.
Die Real I.S. ist berechtigt, die vorgenannten Aufgaben
ganz oder teilweise an von ihr beauftragte Dritte
weiterzugeben.
Für die Übernahme der vorstehend genannten Dienstleistungen
erhält die Real I.S. ab dem Jahr 2009 eine
Vergütung in Höhe von 1,75 % der jeweiligen Nettomiete
eines Jahres, mindestens jedoch AUD 130.000
p. a. (ggf. zzgl. anfallender gesetzlicher Umsatzsteuer).
Die Vergütung ist zahlbar in AUD spätestens zum
30. Dezember eines jeden Jahres.
Der Beratungs­ und Servicevertrag wird auf die Dauer
von zunächst 15 Jahren geschlossen. Eine ordentliche
Kündigung ist, soweit zulässig und soweit nachstehend
nichts anderes geregelt, ausgeschlossen. Der
Vertrag verlängert sich um jeweils fünf weitere Jahre,
sofern nicht eine Vertragspartei diesen Vertrag unter
Einbehaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten
kündigt. Das Recht der Parteien, den Vertrag aus
wichtigem Grund außerordentlich ohne Einhaltung
einer Kündigungsfrist zu kündigen, bleibt hiervon
unberührt. Eine außerordentliche Kündigung muss
schriftlich erklärt werden.
Die Haftung der Real I.S. unter diesem Beratungs­ und
Servicevertrag ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit
beschränkt, außer bei Schäden aus der Verletzung
des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit oder
bei Verletzung einer vertragswesentlichen Pflicht
in einer den Vertragszweck gefährdenden Weise
(Kardinalspflicht). Soweit die Real I.S. AG Verträge im
Namen oder für Rechnung der Gesellschaft schließt,
beschränkt sich ihre Haftung auf die Auswahl des
jeweiligen Vertragspartners. Eine Haftung für die
Leistungen des jeweiligen Vertragspartners oder für
Überwachung dieser Leistungen ist ausgeschlossen.
Schadenersatzansprüche verjähren nach Ablauf von
drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in
dem der Anspruch entstanden ist und der Anspruchs­

erechtigte von den den Anspruch begründenden
Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis
erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen
müsste. Unabhängig von der Kenntnis bzw. grob fahrlässigen
Unkenntnis verjährt der Anspruch spätestens
nach Ablauf von fünf Jahren nach der Entstehung des
Anspruchs. Derartige Ansprüche sind innerhalb einer
Ausschlussfrist von sechs Monaten nach Kenntniserlangung
vom Schaden gegenüber dem Verpflichteten
schriftlich geltend zu machen. Die Nichteinhaltung
der Ausschlussfrist führt zum Verlust des Anspruchs.
Gesellschaftskosten der Treuhänderin des Trusts
(einschließlich Steuerberatung)
Die laufende Steuerberatung und die Abschlussarbeiten
für das australische Treuhandvermögen,
welche auf Ebene der Treuhänderin anfallen, sollen
durch einen australischen Steuerberater bzw. eine
lokale Buchhaltungsfirma durchgeführt werden.
Die diesbezüglichen Kosten und Aufwendungen
beeinflussen das wirtschaftliche Ergebnis aus der
Vermietung des Fondsobjekts und werden von den
Vermieteinnahmen in Abzug gebracht. Eine jährliche
Vergütung für diese Leistungen ist noch nicht
abschließend festgelegt, auf Basis von Schätz­ und
Erfahrungswerten sind jedoch im Investitions­ und
Finanzierungsplan (Tz. 6) bzw. in der Prognoserechnung
(Tz. 7) entsprechende Ansätze gebildet worden.
Beratungsverträge und sonstige wesentliche
weitere Vereinbarungen
Im Rahmen der Transaktion sind weiterhin Rechts­
und Steuerberaterkosten, Maklerkosten, Gutachter­
und Expertenkosten sowie weitere Beratungskosten
angefallen, die im Rahmen des prognostizierten
Investitions­ und Finanzierungsplans, teilweise auf
Grundlage von Schätzungen, angesetzt wurden (siehe
hierzu Tz. 6). Sollten die angesetzten Kosten tatsächlich
höher oder geringer ausfallen, würde sich dies
auf die Liquiditätsreserve auswirken. Zukünftige Beauftragungen
im Rahmen des Fonds­ und Objektmanagements
wurden auf Grundlage von Schätzungen
im Rahmen der Prognoserechnung berücksichtigt
(siehe hierzu Tz. 7). Sollten diese Kosten tatsächlich
höher oder geringer sein, könnte sich dies auf die
Liquidität der Fondsgesellschaft auswirken.
114
10.7 Anwendbares Recht betreffend die wesentlichen
Verträge und Vereinbarungen
Die Put and Call Option, der Kaufvertrag, der Lease
betreffend das Grundstück bzw. Fondsobjekt, die
Mietverträge mit den diversen Mietern des Fondsobjekts
nebst Nebenvereinbarungen (z. B. Parking
Licence), das Trust Deed, der Darlehensvertrag
zwischen der Fondsgesellschaft und dem Treuhandvermögen
und weitere Verträge im Zusammenhang
mit der Transaktion sind nach australischem Recht
abgeschlossen. Der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft,
der Treuhandvertrag, der Vertrag über
die Eigenkapital­Zwischenfinanzierung, die Geschäftsbesorgungsverträge
und weitere Dienstleistungsverträge
(z. B. Vertrag über Objektaufbereitung und
Konzeption, Vertrag über Eigenkapitalvermittlung)
sind nach dem Recht der Bundesrepublik Deutschland
abgeschlossen.

11. Steuerliche Grundlagen
11.1 Vorbemerkung
In diesem Abschnitt sind wesentliche steuerliche
Aspekte und Folgen einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft
zusammengefasst, die für eine natürliche
Person von Bedeutung sein können, die ausschließlich
in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist und
einen Anteil an der Fondsgesellschaft im steuerlichen
Privatvermögen hält (Anleger). Dieser Abschnitt
berücksichtigt nicht steuerliche Aspekte von Investoren,
die ihren Anteil an der Fondsgesellschaft im
Betriebsvermögen halten. Ebenso gilt die Darstellung
nicht für Personengesellschaften bzw. Körperschaften,
Personenvereinigungen oder Vermögensmassen im
Sinne von § 1 Abs. 1 Körperschaftsteuergesetz, die
einen Anteil an der Fondsgesellschaft halten. Es wird
unterstellt, dass der Anleger den Erwerb des Anteils
an der Fondsgesellschaft nicht fremdfinanziert.
Die nachstehenden Ausführungen erfolgen in
Erfüllung der Aufklärungspflichten der Prospektherausgeberin
unter Berücksichtigung der Prospekthaftungsgrundsätze
des BGH und der einschlägigen
Prospektinhaltskataloge.
Dieses Kapitel enthält lediglich eine allgemeine Darstellung
steuerlicher Aspekte, die teilweise vereinfacht
ist und keinesfalls steuerliche Besonderheiten
einzelner Anleger berücksichtigt. Die Besteuerung der
Einkünfte aus einem Anteil an der Fondsgesellschaft
ist auch von individuellen Verhältnissen des Anlegers
abhängig. Daher sollte der Anleger zu Fragen
seiner Besteuerung mit Einkünften aus dem Anteil
an der Fondsgesellschaft seinen steuerlichen Berater
konsultieren.
Vor einer Anlageentscheidung sollte der Anleger –
im Zusammenhang mit den Ausführungen in diesem
Kapitel – das Kapitel „Risikohinweise“ (Tz. 3)
und darin insbesondere den Abschnitt „Steuerliche
Risiken“ (Tz. 3.4) gelesen und verstanden haben.
Die nachfolgende Darstellung basiert auf den zum
Zeitpunkt der Prospektherausgabe gültigen nationalen
deutschen und australischen gesetzlichen Re ­
gelungen, veröffentlichten Verwaltungsanweisungen
sowie der veröffentlichten Rechtsprechung der Finanzgerichte.
Die zugrunde liegenden Gesetze, die Rechtsprechung
der Finanzgerichte sowie die Auf fassung
bzw. Verwaltungspraxis der Finanzver waltung können
115
sich jederzeit, ggf. mit Wirkung für die Vergangenheit,
ändern. Eine Gewähr für das Fortbestehen
der derzeitigen Rechtslage und Verwaltungsauffassung
/ ­praxis wird von der Prospektherausgeberin
nicht übernommen. Ebenfalls ist nicht auszuschließen,
dass nachstehend vertretene Rechtsauffassungen
von der Finanzverwaltung bzw. den Finanzgerichten
nicht geteilt werden. Die Besteuerung kann somit
von der Darstellung in diesem Abschnitt nachteilig
ab weichen.
11.2 Fondskonzept im Überblick
Das Beteiligungsangebot ist so konzipiert, dass das
Fondsobjekt von der Treuhänderin des australischen
Treuhandvermögens „BF Australia 4 Trust“ für die
Fondsgesellschaft im Treuhandvermögen gehalten
und verwaltet wird. Fondsobjekt sind Rechte aus dem
Lease betreffend das Grundstück und das auf dem
Grundstück errichtete Gebäude (vgl. im Einzelnen
Tz. 10.6), d. h. aus Sicht des deutschen Steuerrechts
erzielen die Anleger Einkünfte aus Vermietung einer
Immobilie bzw. Einkünfte aus der Veräußerung eines
erbbaurechtsähnlichen Rechts. Die Fonds gesellschaft
sollte in Deutschland steuerlich als vermögensverwaltende
Personengesellschaft qualifizieren. Für Zwecke
deutschen Einkommensteuerrechts sind Einkünfte aus
dem Fondsobjekt und sonstige Einkünfte der Fondsgesellschaft
dem Anleger anteilig zuzurechnen.
Aus Sicht des australischen Steuerrechts sind die
Treuhänderin für das Treuhandvermögen bzw. die
Fondsgesellschaft mit Einkünften aus australischer
Quelle in Australien steuerpflichtig. Vereinfachend
zusammengefasst sind Einkünfte aus Vermietung
und Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der Anteile
am Treuhandvermögen sowie australische Zinseinkünfte
in Australien zu versteuern. Die Höhe der in
Australien steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung
bzw. Veräußerung des Fondsobjekts / der Anteile am
Treuhandvermögen wird jedoch um Aufwendungen,
bspw. Abschreibungen für Abnutzung und Zinsen auf
Fremdfinanzierung, gemindert.
Durch Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung
(Doppelbesteuerungsabkommen) wird
teil weise das Besteuerungsrecht Deutschlands als
Wohnsitzstaat des Anlegers zugunsten des Quellenstaats
der Einkünfte eingeschränkt. Deutschland

und Australien haben ein Abkommen zwischen der
Bundes republik Deutschland und dem Australischen
Bund zur Vermeidung der Doppelbesteuerung und
zur Verhinderung der Steuerverkürzung bei Steuern
vom Einkommen und vom Vermögen sowie bei einigen
anderen Steuern (DBA vom 24. November 1972,
in Kraft getreten am 15. Februar 1975) abgeschlossen.
Für die Anwendbarkeit des DBA bei Besteuerung des
Anlegers in Deutschland sollte dessen Ansässigkeit
i. S. d. Art. 4 DBA aufgrund unbeschränkter Steuerpflicht
in Deutschland bzw. ständiger Wohnstätte
in Deutschland maßgeblich sein. Da es sich bei der
Fondsgesellschaft um eine vermögensverwaltende
Personengesellschaft und beim Treuhandvermögen
um eine steuerlich transparente Treuhand handeln
sollte (vgl. im Einzelnen Tz. 11.3.1 a)), sollte das DBA
für deutsche Steuerzwecke auf diese selbst nicht
anwendbar sein.
Für Einkünfte aus Vermietung einer australischen
Immobilie steht Australien das Besteuerungsrecht
zu (Art. 6 DBA). Deutschland stellt die Einkünfte aus
Vermietung im Grundsatz unter Anwendung des
Progressionsvorbehalts von der Besteuerung frei
(Art. 22 Abs. 2 lit. a DBA).
Für Einkünfte aus der Veräußerung des Fondsobjekts
bzw. der Anteile am Treuhandvermögen enthält das
DBA keine ausdrückliche Regelung. Gewichtige Gründe
sprechen dafür, dass Deutschland Einkünfte aus der
Veräußerung des Fondsobjekts bzw. der Anteile am
Treuhandvermögen unter Anwendung des Progressionsvorbehalts
von der Besteuerung frei stellen sollte
(streitig, vgl. im Einzelnen die Ausführungen unter
Tz. 11.3.3). Unabhängig von der Freistellung nach
DBA sollten Einkünfte aus der Veräußerung des
Fondsobjekts, der Anteile am Treuhandvermögen
oder des Anteils an der Fondsgesellschaft nach derzeitiger
Rechtslage beim Anleger nicht steuerpflichtig
sein, sofern die Anschaffung des Fonds objekts, der
Anteile am Treuhandvermögen und des Anteils an
der Fondsgesellschaft mehr als zehn Jahre zurückliegt
und kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt
(vgl. Tz. 11.3.3). Würde Deutschland die Veräußerungseinkünfte
besteuern, sollten hierauf entrichtete
und um Ermäßigungsansprüche gekürzte australische
Ertragsteuern auf die deutsche Einkommensteuer des
Anlegers anrechenbar sein.
116
Für Zinseinkünfte ist zu unterscheiden. Die Fondsgesellschaft
wird, z. B. auf eine vorzuhaltende
Liquiditätsreserve, Zinseinkünfte voraussichtlich in
Australien, Deutschland und ggf. Luxemburg erzielen
(in Luxemburg, da die Fondsgesellschaft plant, einen
Teil des üblichen Cash­Managements durch eine dort
ansässige Bank durchführen zu lassen). Für Zinseinkünfte
aus Australien (Art. 11 DBA) und Luxemburg
(Art. 14 DBA Deutschland / Luxemburg) steht Deutschland
jeweils das Besteuerungsrecht zu. Zusätzlich hat
Australien das Recht zum Quellensteuerabzug i. H. v.
bis zu 10 % des Bruttobetrags der Zinsen. Beim Anleger
sind anteilig zuzurechnende Zinseinkünfte einkommensteuerpflichtig
(vgl. im Einzelnen Tz. 11.3.5).
11.3 Besteuerung in der Bundesrepublik Deutschland
Nachfolgend sind mögliche Belastungen mit Kirchensteuer
nicht berücksichtigt.
11.3.1 Fondsgesellschaft
a) Zurechnung von Einkünften
Die Fondsgesellschaft ist aufgrund ihrer Strukturierung
als Personengesellschaft steuerlich transparent
und damit nicht Subjekt der Einkommensteuer. Die
von der Fondsgesellschaft gehaltenen Wirtschaftsgüter
und erwirtschafteten Einkünfte sind für Besteuerungszwecke
den Gesellschaftern der Fondsgesellschaft
bzw. den über die Treuhandkommanditistin
investierenden Anlegern zuzurechnen. Die Zurechnung
erfolgt nach dem im Gesellschaftsvertrag der
Fondsgesellschaft festgelegten Verteilungsschlüssel.
Für über die Treuhandkommanditistin investierte
Anleger (Treugeber) gilt nach dem Treuhanderlass
(Schreiben des Bundesministers der Finanzen
vom 1. September 1994 über die Zurechnung von
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bei
Treuhandverhältnissen) entsprechendes. Der von der
Treuhandkommanditis tin gehaltene Anteil an der
Fondsgesellschaft und damit die von der Fondsgesellschaft
gehaltenen Wirtschaftsgüter und Einkünfte
sind den Treugebern anteilig zuzurechnen. Dazu
ist erforderlich, dass die Treuhandkommanditistin
weisungsabhängig ist, wirtschaftlich ausschließlich
auf Rechnung und Gefahr der Treugeber handelt
und die Treugeber im Innenverhältnis wie unmittelbar
beteiligte Kommanditisten gestellt sind. Diese

Voraussetzungen sind nach dem zwischen der Treuhandkommanditistin
und dem jeweiligen Treugeber
abzuschließenden Treuhandvertrag (vgl. Tz. 14) erfüllt.
Die Treuhandkommanditis tin hält den Anteil an
der Fondsgesellschaft jeweils anteilig für Rechnung
und im Interesse des Treugebers, der Stimmrechte
aus dem Anteil selbst ausüben oder die Treuhandkommanditistin
über die Ausübung anweisen und das
Treuhandverhältnis kündigen und Herausgabe des
Anteils an der Fondsgesellschaft verlangen kann.
Das für die Verwaltung des Treuhandvermögens
durch die Treuhänderin maßgebliche Trust Deed, d. h.
die Bedingungen für die Verwaltung des Treuhandvermögens
unter australischem Recht, sollte ebenfalls als
eine für deutsche Steuerzwecke transparente Treuhand
ausgestaltet sein. Nach der Rechtsprechung des
Bundesfinanzhofs sind in einer Treuhand dem jenigen
die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
zuzurechnen, der über die Nutzungsüberlassung des
Mietobjekts entscheidet. Entsprechend den Grundsätzen
des Treuhanderlasses und der Rechtsprechung
des Bundesfinanzhofs ist die Fondsgesellschaft zur
Kündigung des Trust Deed berechtigt, kann die
Fondsgesellschaft das Treuhandvermögen herausverlangen
und trifft die Fondsgesellschaft wesentliche
Entscheidungen über das Treuhandvermögen,
insbesondere über den Abschluss und die Kündigung
von Mietverträgen. Erträge aus dem Treuhandvermögen
stehen der Fondsgesellschaft zu. Lasten aus
dem Treuhandvermögen hat ebenfalls die Fondsgesellschaft
zu tragen. Im Treuhandvermögen gehaltene
Wirtschaftsgüter, insbesondere das Fondsobjekt, und
die im Treuhandvermögen erwirtschafteten Einkünfte
sind für deutsche Steuerzwecke der Fondsgesellschaft
und damit anteilig den Anlegern zuzurechnen.
Die Fondsgesellschaft wird der Treuhänderin ein Darlehen
in deren Eigenschaft als Treuhänderin über das
Treuhandvermögen zur teilweisen Finanzierung des
Erwerbs des Fondsobjekts gewähren. Da für deutsche
Steuerzwecke das Fondsobjekt den Anlegern bzw.
Treugebern anteilig zuzurechnen ist, sollte dieses Darlehen
für deutsche Steuerzwecke zu negieren sein.
Den Anlegern bzw. Treugebern sind lediglich Einkünfte
aus Vermietung bzw. Veräußerung des Fondsobjekts
und ggf. Zinseinkünfte bspw. aus der Anlage
der Liquidititätsreserve zuzurechnen. Für deutsche
117
Steuerzwecke sollten den Anlegern bzw. Treugebern
auf das von der Fondsgesellschaft an die Treuhänderin
gewährte Darlehen gezahlte Zinsen keine anteilig
zurechenbaren Zinseinkünfte verursachen.
b) Art der Einkünfte
Die Fondsgesellschaft ist eine vermögensverwaltende
Personengesellschaft, d. h. keine gewerblich tätige
Mitunternehmerschaft im Sinne von § 15 Abs. 1 Nr. 2
EStG. Eine Personengesellschaft, die ausschließlich
eine Immobilie bzw. ein Erbbaurecht als eigenes
Immobilienvermögen für mehr als zehn Jahre hält
und vermietet und eine Liquiditätsreserve als eigenes
Kapitalvermögen verwaltet, erzielt Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG bzw.
Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß § 20 EStG.
Die Fondsgesellschaft ist auch nicht gewerblich
geprägt im Sinne von § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG. Gewerbliche
Prägung liegt vor, wenn an der Personengesellschaft
ausschließlich eine oder mehrere Kapitalgesellschaften
als persönlich haftende Gesellschafter
beteiligt und nur diese oder Personen, die nicht
Gesellschafter sind, zur Geschäftsführung befugt sind.
Bei einer GmbH & Co. KG liegt keine gewerbliche Prägung
vor, wenn ein Kommanditist zum Geschäftsführer
der Gesellschaft bestimmt wird. Die geschäftsführende
Kommanditistin kann – auch nach Auffassung
der Finanzverwaltung – eine Kapitalgesellschaft sein
(R 15.8 Abs. 6 Einkommensteuer­Richtlinien 2005). Bei
der Fondsgesellschaft ist die Kommanditistin Real I.S.
Beteiligungs GmbH zur geschäftsführenden Kommanditistin
bestellt.
Sollte die Fondsgesellschaft entgegen der Auffassung
der Prospektherausgeberin im Ergebnis als Mitunternehmerschaft
qualifiziert werden, unterläge die
Fondsgesellschaft der Gewerbesteuer.
11.3.2 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Zwar unterliegen die Anleger grundsätzlich mit ihrem
Welteinkommen der deutschen Einkommensbe steuerung.
Für Einkünfte aus Vermietung jedoch steht
Australien das Besteuerungsrecht zu (Art. 6 DBA).
Deutschland stellt die Einkünfte aus Vermietung
im Grundsatz unter Anwendung des Progressionsvorbehalts
von der Besteuerung frei (Art. 22 Abs. 2
lit. a DBA).

11.3.3 Einkünfte aus der Veräußerung von Immobilien/Gewerblicher
Grundstückshandel
Die Veräußerung des Fondsobjekts, der Anteile am
Treuhandvermögen oder des Anteils bzw. der Treugeberstellung
an der Fondsgesellschaft ist für deutsche
Steuerzwecke dem Anleger als anteilige Veräußerung
des Fondsobjekts zuzurechnen.
Veräußern Privatpersonen oder vermögensverwaltende
Personengesellschaften Grundstücke oder
veräußern Privatpersonen Anteile an Grundstücksgesellschaften,
kann ein steuerpflichtiger gewerblicher
Grundstückshandel oder ein steuerpflichtiges
privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 EStG vorliegen. Wesentlich sind die Dauer
der Nutzung vor der Veräußerung und die Zahl der
veräußerten Objekte. Nach der Rechtsprechung des
Bundesfinanzhofs und nach Auffassung der Finanzverwaltung
ist Indiz für das Vorliegen gewerblichen
Grundstückshandels das Überschreiten der sog. „Drei­
Objekt­Grenze“ (vgl. BFH vom 10. Dezember 2001 –
BStBl. II 2002, S. 291 und BMF­Schreiben vom 26. März
2004, BStBl. I 2004, 434): Die Veräußerung von mehr
als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums
ist grundsätzlich als steuerpflichtiger gewerblicher
Grundstückshandel zu qualifizieren. Die Veräußerung
des Anteils am Treuhandvermögen durch die Fondsgesellschaft,
des Fondsobjekts durch die Treuhänderin
für die Fondsgesellschaft bzw. des Anteils oder
der Treugeberstellung an der Fondsgesellschaft ist
dem Anleger als Veräußerung eines Objekts zuzurechnen,
wenn der Anleger mindestens 10 % der Fondsanteile
hält oder der Marktwert seines Anteils an der
Fondsgesellschaft bzw. am Fondsobjekt mehr als
EUR 250.000 beträgt. Steigt der Verkehrswert des
Fondsobjekts, kann der Anteil bzw. die Treugeberstellung
an der Fondsgesellschaft für den Anleger trotz
Beteiligungsbetrag von weniger als EUR 250.000 an
der Fondsgesellschaft als Objekt im Sinne der Drei­
Objekt­Grenze qualifizieren. Die Drei­Objekt­Grenze
ist keine starre Nicht­Aufgriffsgrenze. Zum Beispiel
kann auch die Veräußerung von weniger als vier
Objekten gewerblichen Grundstückshandel begründen.
Ebenso kann gewerblicher Grundstückshandel
auch bei einer höheren Zahl von Veräußerungen nach
Ablauf dieses Zeitraums oder bei hauptberuflicher
118
Tätigkeit im Baubereich vorliegen. Liegt gewerblicher
Grundstückshandel vor, qualifiziert entsprechend
genutztes Grundvermögen beim Anleger rückwirkend
als Umlaufvermögen. Folge ist u. a., dass für
Gebäude keine Absetzung für Abnutzung zulässig ist
und Mieteinkünfte sowie Veräußerungsgewinne als
Einkünfte aus Gewerbebetrieb einkommensteuer­ und
gewerbesteuerpflichtig sind. Liegt kein gewerblicher
Grundstücks handel vor, kann die Veräußerung einer
Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft nach
§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbar sein, wenn der
Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung
nicht mehr als zehn Jahre beträgt.
Das vorliegende Angebot ist so gestaltet, dass Fondsgesellschaft
und Treuhänderin für die Fondsgesellschaft
lediglich vermögensverwaltend tätig werden,
da Grundbesitz über einen längeren Zeitraum an
Dritte vermietet wird und die Haltedauer des Fondsobjekts
mehr als zehn Jahre beträgt. Ein privates
Veräußerungsgeschäft sollte nach der Fondskonzeption
für Anleger, die bis Anfang 2009 an der Fondsgesellschaft
beteiligt sind und bis zur Liquidation der
Fondsgesellschaft beteiligt bleiben, nicht gegeben
sein, da eine Veräußerung des Fondsobjekts erst
gegen Ende 2019 und damit nach Ablauf von zehn
Jahren vorgesehen ist.
Qualifiziert die Tätigkeit der Fondsgesellschaft / der
Treuhänderin für die Fondsgesellschaft bzw. qualifi ­
zieren die Einkünfte aus der Fondsgesellschaft beim
Anleger aus anderen Gründen als gewerblicher
Grundstückshandel oder wird das Fondsobjekt innerhalb
von zehn Jahren nach Erwerb verkauft, so wären
Einkünfte aus der Veräußerung nach deutschem
Einkommensteuerrecht für die Anleger in Deutschland
steuerpflichtig. Jedoch sprechen gewichtige
Gründe dafür, dass für Einkünfte aus der Veräußerung
von Immobilien nach dem DBA allein Australien das
Besteuerungsrecht zusteht. Deutschland sollte diese
australischen Veräußerungseinkünfte unter Progressionsvorbehalt
von der deutschen Besteuerung
freizustellen haben (Art. 22 Abs. 2 lit. a DBA). Dies ist
allerdings nicht unumstritten. Im DBA ist keine dem
Art. 13 OECD­Musterabkommen 2005 zur Vermeidung
der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Steuern

vom Einkommen und vom Vermögen vergleichbare
Sonderregelung enthalten. Gegenstand von Art. 13
OECD­Musterabkommen ist u.a. das Besteuerungsrecht
für Einkünfte aus der Veräußerung von unbeweglichem
Vermögen dem Belegenheitsstaat des
unbeweglichen Vermögens zuzuweisen. Die Veräußerung
unbeweglichen Vermögens ist Unterfall
der Nutzung dieses Vermögens. Daher sollte auch
die Veräußerung unbeweglichen Vermögens Art. 6
DBA unterfallen und eine Doppelbesteuerung durch
Freistellung in Deutschland zu vermeiden sein.
Entsprechend hat der Bundesfinanzhof zum alten
Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland / Italien
entschieden, dass eine dem DBA vergleichbare
Regelung enthielt (BFH BStBl. II 1972, 948 ff.). Gleichwohl
ist nicht auszuschließen, dass Einkünfte aus der
Veräußerung des Fondsobjekts innerhalb von zehn
Jahren oder gewerbliche Einkünfte bei Veräußerung
des Fondsobjekts der deutschen Besteuerung unterliegen
könnten. In diesem Fall wäre in Australien
gezahlte australische Einkommensteuer entsprechend
§ 34c Abs. 1, 6 Satz 4 EStG auf den Veräußerungseinkünfte
auf die deutsche Einkommensteuer des
Anlegers anzurechnen.
11.3.4 Rückfall des Besteuerungsrechts nach
Deutschland (§ 50d Abs. 9 EStG)
Deutschland besteuert ausländische Einkünfte trotz
deren Freistellung in Deutschland nach einem Doppelbesteuerungsabkommen,
sofern die speziellen
Voraussetzungen des § 50d Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 oder
2 EStG vorliegen.
Gewichtige Gründe sprechen dafür, dass die Voraussetzungen
des § 50d Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 und 2 EStG
für den Anlegern zuzurechnende Einkünfte aus der
Fondsgesellschaft nicht erfüllt sind. Die Freistellung
von Einkünften aus Vermietung und ggf. der Veräußerung
des Fondsobjekts bzw. der Anteile am Treuhandvermögen
sollte nicht durch § 50d Abs. 9 EStG
aufgehoben sein.
Deutschland besteuert statt im Freistellungs­ nach
dem Anrechnungsverfahren, wenn der ausländische
Staat ein Doppelbesteuerungsabkommen so anwendet,
dass die Einkünfte im ausländischen Staat nicht
oder nur zu einem durch das Doppelbesteuerungs­
119
abkommen begrenzten Steuersatz besteuert werden
(§ 50d Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 EStG). Diese Voraussetzungen
sollten nicht vorliegen. Die Einkünfte aus der
Vermietung und Veräußerung des Fondsobjekts bzw.
der Anteile am Treuhandvermögen unterliegen in
Australien der Besteuerung. Aus Sicht australischen
Steuerrechts ist die Fondsgesellschaft ein Steuerpflichtiger,
vergleichbar einer Kapitalgesellschaft. Die
Investoren sind mit Einkünften aus dem Fondsobjekt
in Australien nicht steuerpflichtig, weil Australien
nach nationalem Steuerrecht, d. h. ohne Rückgriff
auf das DBA, die Fondsgesellschaft besteuert. Unzutreffend
sollte sein, für Zwecke des § 50d Abs. 9 Satz
1 Nr. 1 EStG von australischer Nichtbesteuerung der
Einkünfte aus dem Fondsobjekt insoweit auszugehen,
als die steuerliche Abzugsfähigkeit des der Treuhänderin
des Treuhandvermögens von der Fondsgesellschaft
überlassenen Darlehens die steuerliche
Bemessungsgrundlage reduziert, da dies nicht auf der
Anwendung des DBA durch Australien, sondern auf
Australiens nationalem Steuerrecht beruht.
Deutschland besteuert auch dann statt im Freistellungs­
nach dem Anrechnungsverfahren, wenn
Einkünfte im ausländischen Staat nur deshalb nicht
steuerpflichtig sind, weil sie von einer Person bezogen
werden, die im ausländischen Staat nicht
unbeschränkt steuerpflichtig ist (§ 50d Abs. 9 Satz 1
Nr. 2 EStG). Die Einkünfte aus dem Fondsobjekt
sind in Australien steuerpflichtig (vgl. Tz. 11.4). Nach
§ 50d Abs. 9 EStG ist unerheblich, ob die steuerliche
Bemessungsgrundlage in Australien für Einkünfte
aus dem Fondsobjekt durch Zinsen auf ein von der
Fondsgesellschaft an die Treuhänderin gewährtes Darlehen
gemindert wird. Unzutreffend sollte es danach
auch sein, aufgrund der Zinsen auf das Darlehen von
teilweise in Australien nicht steuerpflichtigen Einkünften
auszugehen. Die steuerliche Abzugsfähigkeit der
Zinsen auf das Darlehen in Australien ist nicht durch
die steuerliche Ansässigkeit der Fondsgesellschaft,
sondern dadurch verursacht, dass die Fondsgesellschaft
nach australischem Steuerrecht als ein von
der Treuhänderin selbstständiger Steuerpflichtiger
qualifiziert.

Der § 50d Abs. 9 EStG ist eine relativ neue Norm, zu
der keine Auslegung durch die Finanzgerichte verfügbar
ist. Eine im Ergebnis erfolgreiche abweichende
Besteuerung der Anleger durch die Finanzverwaltung
lässt sich nicht ausschließen. In diesem Fall könnten
die Anleger mit Einkünften aus der Fondsgesellschaft
unter Anrechnung von in Australien gezahlter
Einkommsteuer in Deutschland steuerpflichtig sein
(siehe hierzu auch Tz. 3.4).
11.3.5 Progressionsvorbehalt/Werbungskosten /
Verluste
Dem Anleger zuzurechnende und nach DBA von
deutscher Besteuerung freigestellte Mieteinkünfte
sowie nach Auffassung der Prospektherausgeberin
wohl auch Einkünfte aus der Veräußerung des Fondsobjekts
bzw. der Anteile am Treuhandvermögen sind
beim Anleger im Rahmen des Progressionsvorbehalts
zu berücksichtigen.
Für Zwecke des Progressionsvorbehalts ist die Höhe
dieser Miet­ bzw. Veräußerungseinkünfte fiktiv nach
deutschen Grundsätzen der Einkünfteermittlung zu
ermitteln.
Mieteinkünfte sind nach den Grundsätzen der
Einnahmen­Überschuss­Ermittlung unter Beachtung
der deutschen steuerlichen Vorschriften über die Ermittlung
der Anschaffungskosten für das Fondsobjekt,
der Abschreibungsmethoden und der Nutzungsdauer
zu ermitteln. Ferner ist hinsichtlich der sofort abziehbaren
Werbungskosten und der aktivierungspflichtigen
Anschaffungs­ und Herstellungskosten der sog.
5. Bauherrenerlass des Bundesfinanzministeriums
vom 20. Oktober 2003 (BStBl. I 2003, 546 ff.) zu beachten:
Danach gehören zu den Anschaffungskosten
grundsätzlich alle aufgrund des Vertragswerks an die
Anbieterseite geleisteten Aufwendungen, die auf den
Erwerb des Grundstücks mit dem bezugsfertigen Gebäude
gerichtet sind, insbesondere die Baukosten für
die Errichtung oder Modernisierung des Gebäudes,
die Baubetreuungsgebühren, Finanzierungsvermittlungsgebühren,
Zinsfreistellungsgebühren, Gebühren
für die Vermittlung des Objekts oder Eigenkapitals
und des Treuhandauftrags, Abschlussgebühren, Courtage,
Agio, Beratungs­ und Bearbeitungsgebühren,
Platzierungsgarantiegebühren, Kosten für die Ausarbeitung
der technischen, wirtschaftlichen und steuer­
120
lichen Grundkonzeption, für die Werbung der Bauinteressenten
und sonstige Vorbereitungskosten sowie
Gebühren für die Übernahme von Garantien und
Bürgschaften. Eine Aufspaltung dieser Aufwendungen
in sofort abziehbare Werbungskosten und Anschaffungskosten
danach, ob sie auf die Finanzierung,
die steuerliche Beratung oder die Errichtung des
Gebäudes entfallen, kommt nicht in Betracht (vgl. BFH
vom 14. November 1989, II R 197 / 84, BStBl. II 1990,
S. 299). Zu den sofort abziehbaren Werbungskosten
gehören dagegen die Aufwendungen, die nicht auf
den Erwerb des Grundstücks mit dem bezugsfertigen
Gebäude gerichtet sind und die auch der Erwerber
eines bebauten Grundstücks außerhalb eines Gesamtobjekts
als Werbungskosten abziehen könnte, wie
z. B. Zinsen der Zwischen­ und Endfinanzierung, Disagio,
Gebühren im Zusammenhang mit der Vermietung
etc. Verluste, die ggf. den Anlegern zuzuweisen
sein könnten, unterliegen als negative ausländische
Einkünfte der Verlustausgleichsbeschränkung nach
§ 2a EStG. Diese Verluste können nicht mit anderen
positiven Einkünften ausgeglichen werden, sie dürfen
auch nicht nach § 10d EStG abgezogen werden. § 2a
EStG verhindert auch, dass die ausländischen Verluste
bei der Berechnung des zu versteuernden Einkommens
zum Zwecke der Ermittlung des besonderen
Steuersatzes berücksichtigt werden (sog. negativer
Progressionsvorbehalt). Ein Verlustausgleich ist nur
mit künftigen positiven Einkünften aus dem Anteil an
der Fondsgesellschaft möglich. Die Verluste sind daher
für Zwecke des Progressionsvorbehaltes vorzutragen
und können mit künftigen positiven Einkünften
aus dem Anteil an der Fondsgesellschaft verrechnet
werden. Die steuerlichen Auswirkungen des Progressionsvorbehaltes
hängen von dem nach deutschen
steuerlichen Vorschriften ermittelten Ergebnis aus
der Beteiligung und der Höhe des in Deutschland zu
versteuernden Einkommens des jeweiligen Anlegers
ab. Daher wird auf eine Berechnung des Progressionsvorbehaltes
verzichtet. Informationen zur Berechnung
der individuellen Auswirkungen auf der Ebene der
Anleger sind Tz. 7 zu entnehmen und die Auswirkungen
des Progressionsvorbehaltes sind anhand von
Beispiel berechnungen in Tz. 8 dargestellt. Hinsichtlich
möglicher Risiken im Zusammenhang mit dem Progressionsvorbehalt
wird auf die Ausführungen unter
Tz. 3.4.2 f) verwiesen.

Aufwendungen der Fondsgesellschaft, soweit diese
nicht den in Deutschland steuerpflichtigen Zinseinkünften
zuzurechnen sind (vgl. Tz. 11.3.6), kann der
Anleger einkommensteuerlich voraussichtlich nicht
anteilig als Werbungskosten geltend machen (§ 3c
Abs. 1 EStG). Gleiches gilt für Aufwendungen des Anlegers
im Zusammenhang mit dem Erwerb des Anteils
an der Fondsgesellschaft sowie für nicht­einkommensteuerpflichtige
Gewinne aus der Veräußerung des
Anteils an der Fondsgesellschaft. Die dem Anleger auf
den Anteil an der Fondsgesellschaft zuzurechnenden
Einkünfte sind nach DBA in Deutschland von der Einkommensteuer
freigestellt (vgl. Tz. 11.3.2 und 11.3.3)
bzw. sollten nach Ablauf der Haltedauer von mindestens
zehn Jahren gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG und
Fehlen gewerblichen Grundstückshandels (vgl. Tz.
11.3.3) keinen Einkommensteuertatbestand erfüllen.
Insoweit sollten mangels in Deutschland steuerlich
abziehbarer Werbungskosten insoweit auch Begrenzungen
der einkommensteuerlichen Abzugsfähigkeit
von Verlusten gemäß § 15a EStG sowie § 15b EStG
nicht zur Anwendung kommen.
Qualifizieren beim Anleger die Einkünfte aus der
Fondsgesellschaft als Einkünfte aus gewerblichem
Grundstückshandel oder Gewinne aus der Veräußerung
des Fondsobjekts / der Anteile am Treuhandvermögen
bzw. an der Fondsgesellschaft als privates
Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 Abs. 1 Nr. 1
EStG (vgl. Tz. 11.3.3), gelten die Ausführungen in
vorstehendem Absatz entsprechend, sofern diese
Einkünfte von der deutschen Einkommensteuer nach
DBA unter Progressionsvorbehalt freigestellt sind.
Sollten dem Anleger zuzurechnende Einkünfte in
Deutschland steuerpflichtig und nicht nach DBA von
der deutschen Einkommensteuer unter Progressionsvorbehalt
freigestellt sein, könnte der Anleger bei
steuerlicher Geltendmachung von Verlusten den
Begrenzungen gemäß §§ 15a, 15b EStG unterliegen.
Die Konzeption dieses Beteiligungsangebots berücksichtigt
eine solche Steuerbelastung nicht.
11.3.6 Zinseinkünfte
Von der Fondsgesellschaft bzw. der Treuhänderin
im Treuhandvermögen erzielte Zinseinkünfte sind
bei den Anlegern anteilig einkommensteuerpflichtig
(§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG).
121
Beteiligungsbeträge der Anleger werden erstmals
zum 12. Dezember 2008 eingezogen bzw. sind erstmals
auf den 12. Dezember 2008 zu leisten. Anleger
sind daher frühestens ab Januar 2009 an Einkünften
der Fondsgesellschaft beteiligt (vgl. §§ 19, 20 Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft).
Ab 2009 unterliegen Zinseinkünfte beim Anleger der
Abgeltungssteuer in Höhe von 25 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag
darauf.
Soweit Zinseinkünfte von einem inländischen Kreditinstitut
oder inländischen Finanzdienstleistungsinstitut
im Sinne des § 43 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 Buchstabe
b EStG geschuldet werden, wird von den Zinsen
deutsche Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 % (ab
2009) zzgl. Solidaritätszuschlag einbehalten und
abgeführt. Der Anleger muss ab seiner Einkommensteuererklärung
2009 solche ihm anteilig zuzurechnenden
Zinseinkünfte nicht mehr angeben (vgl.
jedoch nachstehenden Absatz). Soweit Zinseinkünfte
von einem anderen Schuldner als einem inländischen
Kreditinstitut oder inländischen Finanzdienstleistungs
institut im Sinne des § 43 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7
Buchstabe b EStG geschuldet werden (z. B. bei Anlage
von Liquiditätsreserve in Luxemburg), wird ggf. keine
deutsche Kapitalertragsteuer einbehalten und abgeführt.
Der Anleger muss solche ihm anteilig zuzurechnenden
Zinseinkünfte in seiner Einkommensteuererklärung
angeben und in Deutschland versteuern
(zum Verfahren vgl. Tz. 11.10).
Auf Antrag beim zuständigen Finanzamt gemäß § 32d
Abs. 6 EStG findet für den Anleger eine Günstigerprüfung
statt, ob die Versteuerung der Zinseinkünfte
zum individuellen Einkommensteuertarif des Anlegers
günstiger als die Abgeltungssteuer ist. Sofern
der persönliche Einkommensteuersatz des Anlegers
unter 25 % liegt, kann die Wahl einer Besteuerung
mit dem individuellen Einkommensteuersatz sinnvoll
sein. Eine für alle Anleger gleiche Behandlung dieser
Zinseinkünfte im Rahmen der Prognose der Rentabilität
aus der Beteiligung scheidet daher aus. Mögliche
Effekte aus der Besteuerung der Guthabenzinsen sind
daher im Rahmen der Liquiditätsrechnung auf Ebene
der Fondsgesellschaft in Tz. 7 nicht, werden jedoch
in den beispielhaften Berechnungen in Tz. 8 berücksichtigt.
Der Anleger sollte daher grundsätzlich die

Wahl individueller Besteuerung der Guthabenzinsen
prüfen. Entsprechende Angaben zur individuellen
Berechnung auf der Ebene des Anlegers sind Tz. 7.6
zu entnehmen.
Ab 2009 kann der Anleger seine sämtlichen Einkünfte
aus Kapitalvermögen nur noch in Höhe des Sparer­
Pauschbetrags gemäß § 20 Abs. 9 EStG (für Ledige:
EUR 801 pro Veranlagungszeitraum; für zusammen
veranlagte Ehegatten: EUR 1.602 pro Veranlagungszeitraum)
mindern. Dem Anleger tatsächlich entstandene
Werbungskosten sind bei Einkünften aus
Kapitalvermögen steuerlich nicht mehr abzugsfähig.
Zudem kann der Anleger ab 2009 ihm anteilig zuzurechnende
in Deutschland steuerpflichtige Zinseinkünfte,
die lediglich der Abgeltungssteuer unterworfen
werden, im Grundsatz nicht mehr mit negativen
Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnen
(§ 2 Abs. 5b EStG). In den Grenzen des § 43a Abs. 3
EStG bzw. § 20 Abs. 6 EStG bleibt eine Verlustverrechnung
möglich. Abweichendes gilt, wenn der Anleger
gemäß § 32d Abs. 6 EStG die Einkünfte aus Kapitalvermögen
der tariflichen Einkommensteuer unterwirft.
Der Anleger sollte zu Fragen in diesem Zusammenhang
einen steuerlichen Berater konsultieren.
Für Zwecke deutschen Steuerrechts sollten Zinszahlungen
der Treuhänderin des Treuhandvermögens
auf das von der Fondsgesellschaft zum Erwerb des
Fondsobjekts gewährte Darlehen keine dem Anleger
zuzurechnenden Zinseinkünfte darstellen. Da
das Fondsobjekt selbst den Anlegern für deutsche
Steuerzwecke anteilig zuzurechnen ist, sollte das der
Treuhänderin von der Fondsgesellschaft gewährte
Darlehen für deutsche Steuerzwecke als nicht existent
zu qualifizieren sein. Aus diesem Grund sollte auch
die Ausgestaltung des Darlehens als anfänglich zinsloses
Darlehen für deutsche Steuerzwecke ebenfalls
nicht relevant sein.
11.3.7 Investmentsteuergesetz
Anleger unterliegen mit Einkünften aus der Fondsgesellschaft
nicht der Besteuerung nach dem Investmentsteuergesetz.
Die Fondsgesellschaft qualifiziert
mangels Risikomischung nicht als Investmentvermögen,
da lediglich der Erwerb der Rechte am Fondsobjekt,
d. h. der Erwerb eines erbbaurechtsähnlichen
Rechts an einem bebauten Grundstück, beabsichtigt ist.
122
11.4 Besteuerung in Australien
Für Zwecke der australischen Einkommensbesteuerung
sind die Treuhänderin für Rechnung der
Fondsgesellschaft sowie die Fondsgesellschaft selbst
mit aus australischer Quelle im Treuhandvermögen
erzielten Einkünften steuerpflichtig. Die Fondsgesellschaft
sollte von der Treuhänderin gezahlte Steuer auf
ihre australische Einkommensteuer anrechnen können
bzw. Überzahlungen erstattet bekommen. Übersteigt
die von der Treuhänderin gezahlte australische
Einkommensteuer die von der Fondsgesellschaft
veranlagte australische Einkommensteuer, sollte die
Fondsgesellschaft Rückzahlung der zu viel gezahlten
Einkommensteuer verlangen können.
Für die Treuhänderin sind für Rechnung der Fondsgesellschaft
Einkünfte aus der Vermietung des Fondsobjekts
und der Veräußerung des Fondsobjekts in
Australien steuerpflichtig.
Für die Fondsgesellschaft sind die Nettoeinkünfte der
Treuhänderin aus dem Treuhandvermögen, Zinseinkünfte
aus australischer Quelle und Einkünfte aus der
Veräußerung der Anteile am Treuhandvermögen in
Australien steuerpflichtig.
11.4.1 Mieteinkünfte
Von der Treuhänderin aus dem Fondsobjekt erzielte
positive Mieteinkünfte unterliegen in Australien für
Rechnung der Fondsgesellschaft der Einkommensteuer
in Höhe von derzeit 30 %. Die Einkommensteuer
wird nicht durch Steuerabzug an der Quelle, sondern
im Veranlagungsverfahren erhoben.
Bei der Ermittlung der Höhe der Mieteinkünfte aus
dem Fondsobjekt können bestimmte Abschreibungen,
Betriebsausgaben und Zinsaufwand abgezogen
werden.
a) Abschreibungen
Die Treuhänderin sollte zu Abschreibungen auf die
bei Errichtung bestimmter Gebäudeteile des Fondsobjekts
aufgewandten Herstellungskosten nach Maßgabe
der Division 43 des australischen Einkommensteuergesetzes
(Income Tax Assessment Act 1997 – ITAA
1997) berechtigt sein. In der Prognoserechnung (vgl.
Tz. 7) sind lineare Abschreibungen auf bestimmte
Gebäudeteile des Fondsobjekts in Höhe von 2,5 %
pro Jahr berücksichtigt.

Die Treuhänderin ist berechtigt, Abschreibungen
auf bestimmte Anlagen und Ausrüstungen des
Fondsobjekts (z. B. Aufzüge und Klimaanlagen) nach
Maßgabe der Division 40 ITAA 1997 vorzunehmen.
Voraussetzung dieser Abschreibungsmöglichkeit ist,
dass die Treuhänderin die jeweiligen Anlagen und
Ausrüstungen für die Fondsgesellschaft hält. Diese
Voraussetzung sollte unter Berücksichtigung der mit
den Mietern des Fondsobjekts abgeschlossenen /
abzuschließenden Mietverträge für die relevanten
Anlagen und Ausrüstungen des Fondsobjekts erfüllt
sein. Je nach Anlage und Ausrüstung kann gemäß
Division 40 ITAA 1997 die lineare Abschreibung oder
die degressive Abschreibung erfolgen. In der Prognoserechnung
(vgl. Tz. 7) ist für die relevanten
Anlagen und Ausrüstun gen des Fondsobjekts degressive
Abschreibung zwischen 4 % und 40 % pro Jahr
auf den jeweiligen Restwert berücksichtigt.
Grundlage für die Abschreibungen nach Division 40
und 43 des ITAA 1997 ist ein entsprechend der in Australien
üblichen Praxis für das Fondsobjekt erstelltes
Expertengutachten.
Nicht völlig ausgeschlossen werden kann, dass die
australische Finanzverwaltung einzelne Abschreibungen
dem Grund und / oder der Höhe nach ganz
oder teilweise nicht anerkennt. Dies könnte die in
Australien steuerpflichtige Bemessungsgrundlage aus
Mieteinkünften erhöhen und zu einer für die Anleger
nachteiligen Abweichung von der Prognoserechnung
führen.
b) Zinsaufwand
Zinszahlungen der Treuhänderin des Treuhandvermögens
auf Darlehen zur Finanzierung des Fondsobjekts
mindern die australische einkommensteuerliche Bemessungsgrundlage.
Dies sollte auch für das von der
Fondsgesellschaft der Treuhänderin zur Finanzierung
des Fondsobjekts gewährte Darlehen gelten. Da es
sich bei Treuhänderin und Fondsgesellschaft um zwei
Steuersubjekte handelt, die Höhe des Zins nach der
Stellungnahme eines lokalen Experten dem Drittvergleich
entspricht und nicht variabel ist und die Grenze
zur schädlichen Gesellschafterfremdfinanzierung
bei der geplanten Fremdfinanzierungsquote (Thin
123
Capitalization Rules) unterschritten ist, sollte nach
nationalem australischem Steuerrecht Abzugsfähigkeit
bestehen.
Die Treuhänderin ist eine in Australien steuerlich
nicht ansässige Kapitalgesellschaft, die auch keine
australische Betriebsstätte unterhalten sollte. Als solche
sollte die Treuhänderin nicht zum Einbehalt von
australischer Kapitalertragsteuer auf Zinszahlungen
auf das von der Fondsgesellschaft gewährte Darlehen
verpflichtet sein.
c) Betriebsausgaben
Zahlungen für erbrachte Dienstleistungen im Zusammenhang
mit der Verwaltung des Fondsobjekts, Kosten
von Reparaturen der Gebäude des Fondsobjekts
und Kosten für Versicherungen im Zusammenhang
mit dem Fondsobjekt sind von der australischen einkommensteuerlichen
Bemessungsgrundlage abziehbare
Betriebsausgaben.
Über einen Zeitraum von fünf Jahren abzuschreiben
sind Provisionen und Vergütungen insbesondere für
Vertrieb, Platzierungsgarantie, Finanzierungsvermittlung.
Dies gilt unabhängig davon, ob die Treuhänderin
für das Treuhandvermögen Vertragspartner mit
dem jeweiligen Dienstleister ist oder der Fondsgesellschaft
entsprechende Provisionen und Vergütungen
aus Einnahmen aus dem Fondsobjekt ersetzt.
11.4.2 Fondsgesellschaft
Unabhängig von einer Auszahlung an die Fondsgesellschaft
sind von der Treuhänderin aus dem
Treuhandvermögen erwirtschaftete Netto­Einkünfte
der Fondsgesellschaft steuerlich zuzurechnen und
unterliegen in Australien der Einkommensteuer
in Höhe von derzeit 30 %. Von der Treuhänderin
ent richtete australische Einkommensteuer für auf
Rechnung der Fondsgesellschaft erzielte positive
Einkünfte sollte die Fondsgesellschaft auf ihre australische
Einkommensteuerschuld anrechnen können
bzw. Überzahlungen erstattet bekommen.
Zinseinkünfte der Fondsgesellschaft auf das der
Treuhänderin zur Finanzierung des Fondsobjekts
gewährte Darlehen sollten nicht in die australische
einkommensteuerliche Bemessungsgrundlage der

Fondsgesellschaft eingehen. Denn nach nationalem
australischem Steuerrecht gelten Zinseinkünfte aus
einem Darlehensvertrag, den in Australien steuerlich
nicht ansässige Parteien geschlossenen haben, einkommensteuerlich
nicht als aus australischer Quelle
stammend.
Zinsaufwand der Fondsgesellschaft auf die ggf. von
der Bayerischen Landesbank erhaltene Zwischenfinanzierung,
soweit die Zwischenfinanzierung zum
Erwerb der Anteile am Treuhandvermögen dient,
sollte die australische einkommensteuerliche Bemessungsgrundlage
der Fondsgesellschaft mindern.
Voraussetzung ist, dass die Zwischenfinanzierung
der Höhe nach die Grenzen australischer Grundsätze
unschädlicher Gesellschafterfremdfinanzierung zu
jedem Zeitpunkt einhält.
Zahlungen der Treuhänderin aus dem Treuhandvermögen
an die Fondsgesellschaft, die über die Netto­
Einkünfte der Treuhänderin des laufenden Jahres aus
dem Treuhandvermögen hinausgehen, mindern bei
der Fondsgesellschaft zunächst die Anschaffungskosten
auf die Anteile am Treuhandvermögen. Nach
Minderung der Anschaffungskosten auf die Anteile
am Treuhandvermögen auf Null unterliegen solche
Zahlungen als Veräußerungsgewinn bei der Fondsgesellschaft
in Australien der Einkommensteuer in
Höhe von derzeit 30 %.
Von der Fondsgesellschaft außerhalb Australiens
erwirtschaftete Einkünfte, bspw. Zinsen auf Liquiditätsreserve
der Fondsgesellschaft, unterliegen in
Australien nicht der Einkommensteuer.
11.4.3 Steuerliche Verlustvorträge
Von der Treuhänderin im Zusammenhang mit dem
Treuhandvermögen erwirtschaftete einkommensteuerliche
Verluste können in Australien im Grundsatz in
künftige Besteuerungszeiträume vorgetragen und mit
späteren positiven Einkünften verrechnet werden.
Eine Voraussetzung ist, dass das Treuhandvermögen
nach Aufnahme der Anleger in die Fondsgesellschaft
durchgängig als von einer Vielzahl von Anlegern
gehalten (sog. Widely Held Trust) für australische Einkommensteuerzwecke
qualifiziert. Das sollte der Fall
sein, wenn entsprechend dem Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft nach Aufnahme von Anlegern
124
in die Fondsgesellschaft den 20 Anlegern / Treugebern
(mit Ausnahme der geschäftsführenden Kommanditistin)
mit den höchsten gezeichneten Beteiligungsbeträgen
weniger als 75 % des Gesellschaftskapitals der
Fondsgesellschaft zuzurechnen sind.
Eine Voraussetzung ist, dass sich die Mehrheitsverhältnisse
an den Anteilen am Treuhandvermögen
nicht zu 50 % oder mehr ändern (sog. 50 % Stake
Test). Für die Beurteilung der Mehrheitsverhältnisse
an den Anteilen am Treuhandvermögen ist auf die
Beteiligungsquoten der Anleger bzw. mittelbar der
Treugeber an der Fondsgesellschaft abzustellen.
Ein Anleger­ / Treugeberwechsel im Todesfall eines
Anlegers ist jedoch unbeachtlich. Für den 50 % Stake
Test sind üblicherweise Änderungen der Beteiligungsquoten
ab Beginn des Verlustjahres bis zum Ende des
Jahres, in dem der Verlust mit positiven Einkünften
verrechnet werden soll, zu berücksichtigen. Wird innerhalb
eines laufenden Jahres mit negativen Einkünften
die 50 %­Grenze des 50 % Stake Test überschritten,
können ab dem Zeitpunkt des Überschreitens der
50 %­Grenze entstandene Verluste vorgetragen werden,
soweit die Voraussetzungen des 50 % Stake Test
erfüllt sind.
Einkommensteuerliche Verluste der Treuhänderin aus
dem Zeitraum vor Erhalt der Mehrheit des geplanten
Beteiligungskapitals der Anleger können daher mit
hoher Wahrscheinlichkeit nicht als Verlustvortrag
vorgetragen und gegen spätere positive Einkünfte
verrechnet werden. Jedoch sollte die wirtschaftliche
Aktivität und damit relevante Ausgaben erst mit
Kaufpreiszahlung (nebst Erwerbsnebenkosten) für
das Fondsobjekt voraussichtlich im Dezember 2008
entstehen. Die Prognoserechnung (Tz. 7) geht davon
aus, dass zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung im
Dezember 2008 der Großteil des erforderlichen
Kommanditkapitals platziert sein wird und während
der Fondslaufzeit (außer ggf. von Todes wegen) kein
erheblicher Wechsel der Anleger erfolgen wird. Sollte
dies nicht der Fall sein, könnte sich die steuerliche Bemessungsgrundlage
ggf. erhöhen und die Rentabilität
aus der Beteiligung würde durch ggf. höhere steuerliche
Belastungen mit australischer Steuer sinken
(siehe hierzu auch die Hinweise in Tz. 3.4).

Von der Fondsgesellschaft bleiben aus den Anteilen
am Treuhandvermögen zugerechnete einkommensteuerliche
Verluste trotz Wechsels von mindestens
50 % oder mehr der Anleger voraussichtlich erhalten,
da die ausschließlich im Halten der Anteile am
Treuhandvermögen bestehende Geschäftsaktivität der
Fondsgesellschaft unverändert fortbesteht (sog. Same
Business Test).
11.4.4 Zinseinkünfte in Australien
Auf sonstige Zinseinkünfte aus australischer Quelle
(z. B. auf Bankguthaben bei einer australischen Bank)
werden 10 % australische Quellensteuer einbehalten.
Nach dem Fondskonzept sind derartige Einkünfte
jedoch voraussichtlich nicht oder nur in geringem
Umfang zu erwarten.
11.4.5 Veräußerungsgewinne
Der Gewinn aus der Veräußerung des Fondsobjekts
durch die Treuhänderin für Rechnung der Fondsgesellschaft
unterliegt in Australien der Einkommensteuer
in Höhe von derzeit 30 %. Veräußerungsgewinn
ist der Betrag, um den der Veräußerungspreis nach
Abzug der Veräußerungskosten die Anschaffungskosten
für das Fondsobjekt einschließlich Erwerbsnebenkosten
und abzüglich Abschreibungen übersteigt.
Der Gewinn aus der Veräußerung der Anteile am
Treuhandvermögen durch die Fondsgesellschaft unterliegt
in Australien ebenfalls der Einkommensteuer
in Höhe von derzeit 30 %. Veräußerungsgewinn ist der
Betrag, um den der Veräußerungspreis nach Abzug
der Veräußerungskosten die Anschaffungskosten für
die Anteile am Treuhandvermögen (einschließlich Erwerbsnebenkosten
und abzüglich Zahlungen auf die
Anteile am Treuhandvermögen, die die Netto­Einnahmen
aus dem Treuhandvermögen eines Steuerjahres
überschritten haben) übersteigt.
Der Gewinn aus der Veräußerung der Anteile an der
Fondsgesellschaft durch den Anleger ist lediglich
dann in Australien einkommensteuerpflichtig, sofern
ein Anleger bzw. Treugeber allein oder zusammen
mit nahestehenden Personen bei Veräußerung einen
Anteil von mindestens 10 % oder mehr des Kapitals
der Fondsgesellschaft hält. Der Anteil der Treuhandkommanditistin
als solcher ist dabei nicht zu berücksichtigen.
125
11.5 Stempelsteuer (Stamp Duty Tax)
Der Erwerb von Grundbesitz, auch durch Erwerb
des erbbaurechtsähnlichen Rechts am Fondsobjekt
unter dem Lease betreffend das Grundstück unterliegt
im australischen Bundesstaat New South Wales
der Stempel steuer (Stamp Duty Tax) in Höhe von
rd. 5,5 % des lastenfreien Marktwerts des bebauten
Grundstücks oder, soweit dieser Betrag höher ist, des
gezahlten Kaufpreises.
Die Stempelsteuer ist nicht bereits durch Abschluss
der Optionsvereinbarung (sog. Put and Call Option)
zum Erwerb der Rechte unter dem Lease für das
Grundstück durch die Treuhänderin für Rechnung des
Treuhandvermögens und damit der Fondsgesellschaft
entstanden. Die Stempelsteuer wird jedoch mit Ausübung
der Put and Call Option entstehen. Der Anfall
der Stamp Duty Tax wurde im Rahmen der Prognoserechnung
(Tz. 7) entsprechend berücksichtigt.
Durch Aufnahme von Anlegern in die Fondsgesellschaft
bzw. Übertragung von Anteilen an der Fondsgesellschaft
wird nicht erneut Stempelsteuer ausgelöst.
Grund ist, dass gemäß dem Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft keinem Anleger zusammen
mit dem Anleger nahestehenden Personen 20 % oder
mehr des Kapitals der Fondsgesellschaft zustehen
werden und insgesamt mindestens 300 Anleger oder
mehr (mit Ausnahme der Treuhandkommanditistin)
an der Fondsgesellschaft beteiligt sein werden (Details
hierzu siehe im abgedruckten Gesellschaftsvertrag
in Tz. 13).
Die Veräußerung des Fondsobjekts bzw. (ohne weitere
Gestaltungsmaßnahmen ggf.) der Anteile am
Treuhandvermögen wird Stempelsteuer auslösen.
Üblicherweise trägt der Erwerber diese Stempelsteuer
gemäß entsprechender Vereinbarung im Kaufvertrag.
11.6 Umsatzsteuer
11.6.1 Australische Goods and Services Tax (GST)
Auf bestimmte für das vorliegende Beteiligungsangebot
relevante Vorgänge wird in Australien Goods and
Services Tax (GST) erhoben.
Nachstehende Vorgänge in der Investitionsphase
unterliegen nicht der Goods and Services Tax:

• Die Beteiligung der Anleger an der Fondsgesellschaft,
der Erwerb von Anteilen am Treuhandvermögen
durch die Fondsgesellschaft und die
Aufnahme / Vergabe von Darlehen durch Fondsgesellschaft
bzw. Treuhänderin, da es sich um nichtsteuerpflichtige
„financial supplies“ handelt.
• Die Gewährung einer Put Option im Rahmen der
Optionsvereinbarung (Put and Call Option Agreement)
durch die Treuhänderin könnte der Goods
and Services Tax unterliegen, ist jedoch aufgrund
der niedrigen Bemessungsgrundlage wirtschaftlich
nicht relevant. Die Gewährung einer Call
Option durch die Treuhänderin des Home bush
Bay Trust (Verkäuferin) sollte nicht der Goods and
Services Tax unterliegen, da es sich um die Übertragung
eines laufenden Betriebs (Supply of Going
Concern) handelt.
• Der Erwerb der Rechte unter dem Lease betreffend
das Grundstück / Fondsobjekt sollte nicht der
Goods and Services Tax unterliegen, sofern die
Mietverträge u. a. mit dem Hauptmieter Commonwealth
Bank of Australia bei Ausübung der
Put / Call Option unter dem Put and Call Option
Agreement abgeschlossen sind.
Die Vermietung des Fondsobjekts unterliegt der
Goods and Services Tax in Höhe von 10 % der Nettomiete.
Diese Goods and Services Tax kann unter den
Mietverträgen auf die Mieter umgelegt werden.
Von der Treuhänderin im Zusammenhang mit dem
Erwerb und der Unterhaltung des Fondsobjekts empfangene
Dienstleistungen in Australien ansässiger
Dienstleister, z. B. Makler, Versicherung und Gebäudereinigung,
unterliegen grundsätzlich der Goods and
Services Tax. Die Treuhänderin sollte die Erstattung
der Goods and Services Tax im Weg des Vorsteuerabzugs
erreichen können.
Von der Treuhänderin des Treuhandvermögens oder
der Fondsgesellschaft im Zusammenhang mit dem
Erwerb der Rechte für das Fondsobjekt und der Finanzierung
des Erwerbs bezogene Dienstleistungen von
nicht in Australien ansässigen Dienstleistern sollten
nicht der australischen Goods and Services Tax unterliegen
(keine Anwendbarkeit des Reverse­Charge­
Mechanismus).
126
Zahlungen der Treuhänderin des Treuhandvermögens
an die Fondsgesellschaft als Treugeberin unterliegen
nicht der Goods and Services Tax.
Die Veräußerung der Rechte am Fondsobjekt unterliegt
nur dann der Goods and Services Tax, wenn
es sich mangels Vermietung des Fondsobjekts in
erheblichem Umfang um keine Übertragung eines
laufenden Betriebs (Supply of Going Concern) handelt.
In solchen Fällen kann die Goods and Services
Tax im Kaufvertrag häufig auf den Käufer umgelegt
werden. Die Aus zahlung des Verkaufspreises durch
die Treuhänderin an die Fondsgesellschaft unterliegt
nicht der Goods and Services Tax. Ebenso unterliegt
die Veräußerung der Anteile am Treuhandvermögen
nicht der Goods and Services Tax.
11.6.2 Deutsche Umsatzsteuer
Die Fondsgesellschaft und die Treuhänderin werden
voraussichtlich in Deutschland keinen Vorsteuerabzug
auf Eingangsrechnungen geltend machen können.
11.7 Grundsteuer /Immobiliensteuer
Die in Australien ggf. auf Bundesebene, Bundesstaatsebene
oder kommunaler Ebene entstehenden
Immobiliensteuern (z. B. Land Tax), Grundsteuern und
vergleichbare Abgaben werden unter mit der mit dem
Hauptmieter abgeschlossenen Mietvereinbarung anteilig
vom Mieter als Mietnebenkosten übernommen.
Für die geringfügigen Einzelhandelsflächen oder bei
Leerständen im Fondsobjekt sind solche Steuern bzw.
Abgaben von der Treuhänderin des Treuhandvermögens
für Rechnung der Fondsgesellschaft zu tragen.
11.8 Vermögensteuer
Weder Australien noch Deutschland erheben derzeit
Vermögensteuer.
11.9 Erbschaft- und Schenkungsteuer
11.9.1 Australien
Australien erhebt derzeit weder Schenkungsteuer
noch Erbschaftsteuer.

11.9.2 Deutschland
Der Erwerb von Todes wegen wie auch die Schenkung
der Anteile an der Fondsgesellschaft unterliegen der
Erbschaft­ bzw. Schenkungsteuer. Bei der Fondsgesellschaft
sollte es sich um eine vermögensverwaltende
Gesellschaft handeln. Daher unterliegt der Erbschaft­
und Schenkungsteuer nicht der Gesellschaftsanteil
an der Fondsgesellschaft, sondern die Summe der
ideellen Anteile an den der Fondsgesellschaft gehörenden
einzelnen Wirtschaftsgütern. Da es sich um
ausländischen Grundbesitz handelt, ist dieser mit
dem Verkehrswert anzusetzen. Insoweit ist unerheblich,
ob der Anleger als Treugeber mittelbar oder als
Kommanditist unmittelbar an der Fondsgesellschaft
beteiligt ist.
Die Besteuerung erfolgt, unter Berücksichtigung der
gesetzlichen Freibeträge (die sich nach dem Verwandtschaftsgrad
richten), in drei Steuerklassen (I ­ III).
Der niedrigste Steuersatz beträgt 7 % in der Steuerklasse
I und einem Wert des steuerpflichtigen Erwerbs
von bis zu EUR 52.000 und steigt auf maximal 50 % in
der Steuerklasse III und einem Wert des steuerpflichtigen
Erwerbs ab EUR 25.565.000. Die Freibeträge für
Ehegatten betragen EUR 307.000 und für Kinder
EUR 205.000. Es gelten für Vermögensübergänge in
Erb­ und Schenkungsfällen die gleichen Steuersätze.
Das Bundesverfassungsgericht hat durch Beschluss
vom 7. November 2006 die teilweise Verfassungswidrigkeit
des gegenwärtigen Erbschaft­ und Schenkungsteuerrechts
festgestellt und dem Gesetzgeber eine
Frist zur entsprechenden Neuregelung bis Ende 2008
gesetzt.
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung wird der
Referentenentwurf eines Gesetzes zur Reform des
Erbschafteuer­ und Bewertungsrechts (ErbStRG) vom
20. November 2007 diskutiert. Es ist derzeit nicht
sicher, mit welchem konkreten Inhalt und wann eine
Reform des Erbschaft­, Schenkung­ und Bewertungsrechts
erfolgt.
11.10 Verfahrensrechtliche Aspekte
Die Treuhänderin für das Treuhandvermögen sowie
die Fondsgesellschaft haben jährlich eine Einkommensteuererklärung
in Australien abzugeben.
Anleger und Treugeber sollten aufgrund ihres Anteils
an der Fondsgesellschaft keine Steuererklärungen in
Australien abzugeben haben.
127
Die Fondsgesellschaft ermittelt für deutsche Steuerzwecke
ihre Einkünfte durch Einnahme­Überschuss­
Rechnung. Die Einkünfte werden auf der Ebene
der Fondsgesellschaft einheitlich und gesondert
festgestellt. Diese Feststellung auf Ebene der Fondsgesellschaft
ist Grundlage für die Besteuerung des
einzelnen Anlegers (einschließlich des Progressionsvorbehalts).
Die Sonderwerbungskosten eines Anlegers (z. B.
persönliche Steuerberatungskosten) sind in der deutschen
Erklärung zur gesonderten und einheitlichen
Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung
der Fondsgesellschaft geltend zu machen.
Die Sonderwerbungskosten eines Anlegers können
nur berücksichtigt werden, wenn der Anleger die
erforderlichen Unterlagen der Fondsgesellschaft bzw.
deren steuerlichen Beratern rechtzeitig mitgeteilt
hat. Da sich Sonderwerbungskosten eines Anlegers
nach dem Fondskonzept für deutsche Steuerzwecke
überwiegend nur im Rahmen des Progressionsvorbehalts
auswirken, wird der Anleger nicht gesondert zur
Mitteilung von Sonderwerbungskosten aufgefordert.
Die Fondsgesellschaft wird dem für sie zuständigen
Finanzamt Mitteilung über die Auslandstätigkeit
gemäß § 138 Abs. 2 AO machen, sollte eine solche
Mitteilung erforderlich sein. Nach Auffassung der
Prospektherausgeberin sollten Anleger aufgrund der
Beteiligung an der Fondsgesellschaft nicht verpflichtet
sein, zusätzlich eigene Mitteilung gemäß § 138
Abs. 2 AO an das zuständige Finanzamt zu machen.
11.11 Angabenvorbehalt
Vorstehende Darstellung und steuerliches Fondskonzept
beruhen auf dem zum Zeitpunkt der
Prospekt herausgabe gültigen DBA. Zum DBA befinden
sich die Bundesrepublik Deutschland und Australien
in Verhandlungen über den Abschluss eines Revisionsabkommens
als Ersatz des bestehenden DBA. Über
Stand und Inhalt der Verhandlungen oder mögliche
Änderungen im DBA ist der Prospektherausgeberin
nichts bekannt. Es ist nicht auszuschließen, dass sich
für die vorstehende Darstellung und das steuerliche
Fondskonzept wesentliche Änderungen ergeben, die
zu einer nachteiligen Besteuerung des Treuhandvermögens,
der Fondsgesellschaft und / oder der Anleger
führen können.

Negative steuerliche Auswirkungen können in Australien
und / oder Deutschland entstehen, sofern die
australische und / oder deutsche Finanzverwaltung zu
der dem Beteiligungsangebot zugrunde liegenden
Konzeption eine abweichende Auffassung vertritt
oder die Konzeption ganz oder teilweise als Missbrauch
rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten steuerlich
nicht anerkennt.
Bis zur endgültigen steuerlichen Veranlagung,
bspw. nach einer Betriebsprüfung der Fondsgesellschaft,
bzw. bis zum Eintritt der Festsetzungsverjährung
steht die Besteuerung der Anleger
mit Einkünften aus der Fondsgesellschaft nicht fest.
Die Risiken des steuerlichen Fondskonzepts sowie
von Steuerrechtsänderungen, abweichender bzw.
geänderter Verwaltungsauffassung und/oder der
Rechtsprechung tragen ausschließlich die Anleger.
Zu den vorstehenden Hinweisen siehe auch die
Ausführungen in Tz. 3.4.
128

12. Vertragspartner
und personelle Verflechtungen
Real I.S. AG Gesellschaft für
Immobilien Assetmanagement, München
Bezeichnung: Anbieterin (Initiatorin) und
Prospektbereithaltungsstelle
Funktion: Prospektherausgabe, Konzeption und Objektaufbereitung,
Gesellschaftskapital­ und Fremdkapitalbeschaffung,
Platzierungsgarantie, Geschäftsbesorgung,
Anlegerverwaltung in Deutschland
Gegenstand des Unternehmens: Gegenstand des Unternehmens ist die Auflage
von strukturierten Beteiligungsangeboten (z.B.
geschlossene Immobilienfonds, Immobilien AGs
und Mobilienfonds)
Registergericht: Amtsgericht München
Registernummer: HRB 132654
Tag der ersten Eintragung: 16. August 2000
Geschäftsanschrift und Sitz: Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Grundkapital/Geleistete Einlagen: EUR 2.500.000 (voll eingezahlt)
Die Gesellschaft ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft
der Bayerischen Landesbank (BayernLB), München
Vorstand: Josef Brandhuber, Oberhaching (Vorsitzender)
Ralf Licht, Münster
Jochen Schenk, München
Brigitte Walter, Egmating
Aufsichtsorgane: Dr. Rudolf Hanisch, München (Vorsitzender)
Theo Harnischmacher, München
Karl H. Filbert, Grünwald
129
Die Geschäftsanschrift des Vorstands und des Aufsichtsrates
stimmen mit dem Sitz des Unternehmens
überein.

Die geschlossenen Immobilienfonds der Initiatorin
Die nachstehende Übersicht ist ein Auszug aus der
geprüften Leistungsbilanz der Real I.S. zum 31. Dezember
2006 und zeigt die Entwicklung der von der
Immobilienfonds
Deutschland
Bayernfonds CityInvest
Erfurt Jena
Bayernfonds Berlin
Schönhauser Allee
Bayernfonds München,
Berlin, Wiesbaden
Bayernfonds Circoleum
Bad Homburg
Emissionsjahr
Gesamtinvestition
130
Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH (BFI) bzw.
Real I.S. in der jüngeren Vergangenheit (seit 1996) aufgelegten
geschlossenen Immobilienfonds. Die Real I.S.
hat in der Vergangenheit eine Vielzahl unterschiedlicher
Auslands­Immobilienfonds aufgelegt. Neben den
Investitionsart-
Gegenstand
Ausschüttung
in %
kumuliert seit Emission
in TEUR Vermietungsstand SOLL IST
1997 62.474 Büro­ und Gewerbeimmobilien in
Erfurt und Jena
98 %
1998 171.857 Einkaufszentrum in Berlin
95,8 %
2000 65.603 Büroimmobilien in München, Berlin
und Wiesbaden
95 %
2001 62.970 Büroimmobilie in Bad Homburg
91,1 %
Bayernfonds Berlin Mitte II 2002 67.215 Bankgebäude in Berlin
100 %
Bayernfonds Düsseldorf 2002 51.622 Bürogebäude in Düsseldorf
Bayernfonds München,
Rüsselsheim,
Düsseldorf­Ratingen
BF REAL I.S. / DB Real
Estate CityInvest
100 %
2003 129.509 Bürogebäude in München, Rüsselsheim
und Ratingen
100 %
2004 180.913 Bürogebäude in Essen und Düsseldorf,
Einkaufs zentrum in Berlin
99,8 %
Bayernfonds Hamburg I 2005 21.273 Bürogebäude in Hamburg
100 %
42,50 % 45,16 %
40,00 % 44,56 %
30,00 % 26,40 %
30,00 % 26,00 %
25,50 % 25,50 %
30,00 % 34,00 %
13,00 % 13,00 %
18,00 % 18,00 %
12,50 % 12,50 %

unten stehenden Auslands­Immobilienfonds hat die
Real I.S. in den Jahren 2006, 2007 und 2008 vier weitere
Auslands­Immobilienfonds in Australien, Asien und
Großbritannien aufgelegt. Diese in der nachfolgenden
Tabelle nicht aufgeführten Auslands­Immobilienfonds
steuerliches Ergebnis
in %
kumuliert seit Emission
Liquiditätsreserve
in TEUR
kumuliert seit Emission
Valuta Fremdmittel
in TEUR
kumuliert seit Emission
131
waren zum 31. Dezember 2006 entweder noch nicht
geschlossen oder noch nicht herausgegeben und sind
in der Leistungsbilanz daher noch nicht erfasst.
Der „Bayernfonds Australien 4“ ist der vierte geschlossene
Australien­Immobilienfonds der Real I.S.
gebundenes Kapital
in %
kumuliert seit Emission
SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST
Anmerkungen
­17,14 % ­27,09 % 2.088 5.510 12.722 12.564 50,90 % 48,80 % deutlich erhöhte Liqui di tätsreserve
aufgrund in 2004
vom Verkäufer vereinnahmter
Kaufpreisrückerstattung
­31,74 % ­36,21 % 4.971 11.566 68.995 68.995 45,80 % 42,50 % deutlich erhöhte Liqui di täts ­
reserve aufgrund vom
Verkäufer vereinnahmter
Kaufpreisnachbewertungen
­19,40 % ­28,47 % 613 892 29.679 29.679 61,10 % 61,00 % aktive Nachvermietung
hat in 2006 zu Steigerung
des Vermietungsstandes
geführt
­10,37 % ­15,39 % 715 1.307 29.039 29.039 71,80 % 73,60 % aktive Nachvermietung mit
guten Erfolgen, Ausschüttungsniveau
aufgrund
Marktmiete bei 4,0 % zu
erwarten
­7,53 % ­14,66 % 445 1.414 30.845 30.858 82,60 % 80,30 % erfreulicher Verlauf der
Beteiligung, erhebliche
Einsparungen in der
Investitionsphase
­7,48 % ­12,09 % 788 1.516 25.502 25.502 71,80 % 76,80 % erfreulicher Verlauf der
Beteiligung, erhebliche
Einsparungen in der
Investitionsphase
0,43 % 1,20 % 3.778 6.488 49.200 49.200 87,50 % 85,80 % erfreulicher Verlauf der
Beteiligung, erhebliche
Einsparungen in der
Investitionsphase
­3,45 % ­6,69 % 2.854 5.674 100.100 100.100 85,90 % 84,60 % erfreulicher Verlauf der
Beteiligung, erhebliche
Einsparungen in der
Investitionsphase
1,45 % ­0,03 % 607 834 13.300 13.300 92,60 % 92,50 % erfreulicher Verlauf der
Beteiligung, erhebliche
Einsparungen in der
Investitionsphase

Immobilienfonds
Ausland
Bayernfonds US Real Estate
US I, L.P
Verkauf der Immobilien in
2005
Bayernfonds US Real Estate
US II, L.P
Verkauf der Immobilie in 2005
Bayernfonds Austria Salzburg
und Wien
Bayernfonds Austria
Bischofshofen
Emissionsjahr
Gesamtinvestition
in
TEUR/TUSD/
TAUD
132
Investitionsart-
Gegenstand
1998 98.065 TUSD Büroimmobilien in Chicago und
Washington
verkauft
1999 196.737 TUSD Büroimmobilie in San Francisco
verkauft
2001 61.211 TEUR 2 Büroimmobilien in Wien, eine
in Salzburg
100 %
2002 21.664 TEUR Einkaufszentrum in Bischofshofen
88,5 %
Bayernfonds Frankreich 1 2005 89.744 TEUR 4 Büroimmobilien bei Toulouse
100 %
Bayernfonds Australien 1 2005 168.274 TAUD Büroimmobilie in Melbourne
100 %
Bayernfonds Ungarn 1 2006 83.969 TEUR Einkaufszentrum in Györ
Andere geschlossene Fonds Emissionsjahr
Gesamtinvestition
in
100 %
Ausschüttung
in %
kumuliert seit Emission
Vermietungsstand SOLL IST
Investitionsart-
Gegenstand
157,00 %
135,00 %
36,00 % 36,00 %
24,00 % 24,00 %
7,00 % 7,00 %
6,25 % 6,25 %
4,00 % 4,00 %
Ausschüttung
in %
kumuliert seit Emission
TUSD SOLL IST
Bayernfonds BestLife I 2005 143.177 TUSD 176 US­LV­Policen 0,00 % 0,00 %

steuerliches Ergebnis
in %
kumuliert seit Emission
Liquiditätsreserve
in TEUR /TUSD/TAUD
kumuliert seit Emission
Valuta Fremdmittel
in TEUR/TUSD/TAUD
kumuliert seit Emission
133
gebundenes Kapital
in %
kumuliert seit Emission
SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST
Anmerkungen
DBA DBA Verkauf der Immobilien im
Februar bzw. August 2005;
der Veräußerungsgewinn
beträgt 37 % bzw. 29 %
bezogen auf den Einkaufspreis
DBA DBA Verkauf der Immobilien im
April 2005; der Veräußerungsgewinn
beträgt 28 %
bezogen auf den Einkaufspreis
DBA DBA 1.919 2.439 22.885 27.205 69,00 % 69,10 % Erweiterungsinvestition
für EUR 5,35 Mio. in 2004;
Finanzierung durch
Darlehen in Höhe von EUR
4,4 Mio. und Eigenmittel
aus der Liquiditätsreserve
DBA DBA 522 732 8.955 8.955 78,70 % 78,70 % erfreulicher Verlauf der
Beteiligung, Einsparungen
in der Investitionsphase
DBA DBA 581 2.267 53.979 53.979 98,00 % 98,00 % erfreulicher Verlauf der
Beteiligung, erhebliche
Einsparungen in der Investitionsphase
DBA DBA 1.135 1.362 95.211 95.211 93,70 % 95,10 % Verlauf der Beteiligung
mit prospektgemäßen
Ergebnissen
DBA DBA 2.300 8.253 54.400 54.400 97,50 % 98,00 % Abschluss der Investitionsphase
in 2007; dadurch
weit überproportionale
Liquidität zum 31.12.2006
steuerliches Ergebnis
in %
kumuliert seit Emission
Liquiditätsreserve
in TUSD
kumuliert seit Emission
Valuta Fremdmittel
in TUSD
kumuliert seit Emission
gebundenes Kapital
in %
kumuliert seit Emission
SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST
Anmerkungen
DBA DBA 1.302 24.349 0 0 100,00 % 100,00 % laufende Optimierung des
Portfolios; zweistellige Ausschüttung
für 2007 erwartet

Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien 4 KG
Bezeichnung: Emittentin / Fondsgesellschaft
Funktion: Fondsgesellschaft, Zahlstelle
Gegenstand des Unternehmens: Gegenstand des Unternehmens ist der direkte und /
oder über Treuhandverhältnisse indirekte Erwerb, die
Verwaltung – insbesondere durch Vermietung und
Verpachtung – sowie die Veräußerung von Grundstücken
bzw. grundstücksgleichen Rechten.
Registergericht: Amtsgericht München
Registernummer: HRA 92410
Tag der ersten Eintragung: 16. Juni 2008
Wirtschaftliche Gründung: 16. Juni 2008
Geschäftsanschrift und Sitz: Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Rechtsform: GmbH & Co. KG
Maßgebliche Rechtsordnung: Deutsches Recht
Gesellschaftskapital zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung: AUD 6.000 (vollständig von den Gründungs­
gesellschaftern eingezahlt)
Gesellschaftskapital nach Vollplatzierung: AUD 135.006.000
Persönlich haftender Gesellschafter: Real I.S. Fund Management GmbH
134
Bezeichnung/Funktion beim Emittenten:
Komplementärin, Gründungsgesellschafterin
Grundsätzlich haftet der Komplementär einer Kommanditgesellschaft
unbeschränkt. Vorliegend ist der
Komplementär eine Kapitalgesellschaft und haftet daher
nur beschränkt auf sein Gesellschaftsvermögen.
Gegenstand des Unternehmens:
Ankauf, Verwaltung, Vermietung und Verpachtung
von Immobilien sowie die Entwicklung und Durchführung
von Immobilienprojekten. Ausgenommen sind
Geschäfte, die der Genehmigung nach § 34 c GewO
bedürfen. Die Gesellschaft ist berechtigt, Beteiligungen
jeglicher Art einzugehen und im Rahmen der
Beteiligung diese zu vertreten und auch Zweigniederlassungen
zu errichten.
Registergericht, -nummer:
Amtsgericht München, HRB 145873
Tag der ersten Eintragung:
18. Dezember 2002

135
Geschäftsanschrift und Sitz:
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Grundkapital/Geleistete Einlage:
EUR 25.000 (vollständig eingezahlt)
Rechtsform:
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Geschäftsführer:
Christian Berger, München; Susanne Drost, München;
René Zerull, Sulzemoos
Die Geschäftsführer besitzen keine speziellen
Funktionen in der Fondsgesellschaft.
Kapitalanteil:
Kein Anteil
Die Geschäftsanschrift der Geschäftsführung stimmt
mit dem Sitz des Unternehmens überein.
Weitere Gesellschafter: Real I.S. Beteiligungs GmbH
Bezeichnung/Funktion beim Emittenten:
Geschäftsführende Kommanditistin (Alleingeschäftsführer),
Gründungsgesellschafterin
Gegenstand des Unternehmens:
Ankauf, Verwaltung, Vermietung und Verpachtung
von Immobilien sowie die Entwicklung und Durchführung
von Immobilienprojekten. Ausgenommen sind
Geschäfte, die der Genehmigung nach § 34 c GewO
bedürfen.
Registergericht, -nummer:
Amtsgericht München, HRB 171744
Tag der ersten Eintragung:
15. Januar 2008
Geschäftsanschrift und Sitz:
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Grundkapital /Geleistete Einlage:
EUR 25.000
Rechtsform:
Gesellschaft mit beschränkter Haftung (die Haftung
für Verbindlichkeiten gegenüber Gläubigern ist beschränkt
auf das Gesellschaftsvermögen der GmbH)
Geschäftsführer:
Georg Gmeineder, Mittenwald;
Beate Lange, München

136
Die Geschäftsführer besitzen keine speziellen
Funktionen in der Fondsgesellschaft.
Kapitalanteil (Kommanditanteil):
AUD 1.000
Die Geschäftsanschrift der Geschäftsführung stimmt
mit dem Sitz des Unternehmens überein.
FCT FinanzControl Treuhand GmbH,
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Steuerberatungsgesellschaft, München
(siehe nachstehend)
Kapitalanteil:
AUD 0
Maßgebliche Rechtsordnung: Recht der Bundesrepublik Deutschland
BF Australia 4 Trust
Bezeichnung/Funktion: „Trust“; Australisches Treuhandsondervermögen
Tag der Gründung: 14. Mai 2008
Treuhänderin: Bayernfonds Australien 4 GmbH
Bayernfonds Australien 4 GmbH
Funktion: Treuhänderin des BF Australia 4 Trust
Gegenstand des Unternehmens: Ankauf, Verwaltung, Vermietung und Verpachtung
von Immobilien sowie die Entwicklung und Durchführung
von Immobilienprojekten. Ausgenommen sind
Geschäfte, die der Genehmigung nach § 34 c GewO
bedürfen.
Registergericht: Amtsgericht München
Registernummer: HRB 171746
Tag der ersten Eintragung: 15. Januar 2008
Geschäftsanschrift und Sitz: Karolinenplatz 5, 80333 München
Stammkapital: EUR 50.000
Rechtsform: GmbH
Geschäftsführung: Susanne Drost, München
Georg Gmeineder, Mittenwald

FCT FinanzControl Treuhand GmbH,
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Steuerberatungsgesellschaft
Funktion: Gründungsgesellschafter, Treuhandkommanditistin
des Emittenten. Aufgabe der Treuhandkommanditistin
ist, eine Beteiligung am Emittenten für die
einzelnen Anleger treuhänderisch zu halten und zu
verwalten.
137
Die FCT FinanzControl Treuhand GmbH ist in Bezug
auf die Fondsgesellschaft weder als Abschlussprüfer
noch als Prospektprüfer oder steuerlicher Berater,
sondern ausschließlich als Treuhandkommanditistin
auf der Grundlage von Treuhandverhältnissen tätig.
In dieser Funktion haftet sie nur für grob fahrlässige
oder vorsätzliche Verletzung der ihr obliegenden
Pflichten, nicht jedoch für weitergehende Ansprüche,
insbesondere nicht für die vom Treugeber verfolgten
wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele und auch nicht
für Pflichtverletzungen der Geschäftsführung, des Beirates
oder von Vertragspartnern der Fondsgesellschaft.
Gegenstand des Unternehmens: Für Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und Steuerberatungsgesellschaften
gesetzlich und berufsrechtlich
zugelassene Tätigkeiten gemäß §§ 2 und 43 Abs. 4
WPO und §§ 33 und 57 Abs. 3 StBerG. Handels­ und
Bankgeschäfte sind ausgeschlossen.
Registergericht: Amtsgericht München
Registernummer: HRB 83045
Tag der ersten Eintragung: 27. November 1987
Geschäftsanschrift und Sitz: Karolinenplatz 5, 80333 München
Stammkapital: EUR 50.000
Rechtsform: GmbH
Geschäftsführung: Matthäus Paulus, Puchheim
Dr. Rainer Polster, Seefeld­Hechendorf
Frank Alexander Paulus, Eichenau
Colonial First State Property Limited
Funktion: Verkäufer des Fondsobjektes (in der Eigenschaft
als Treuhänderin des Homebush Bay Trust)
ABN: CAN 085 313 926
Adresse: Level 7, 52 Martin Place, Sydney NSW 2000

Commonwealth Bank of Australia
Funktion: Hauptmieter des Fondsobjektes (ca. 97 % der
vermietbaren Flächen)
ABN: ABN 48123123124
Adresse: Mezzanine Level, 175 Pitt Street, Sydney NSW 2000
Colliers International Holdings (Australia) Ltd
Funktion: Durchführung des kaufmännischen und technischen
Gebäudemanagements des Fondsobjektes
Gegenstand des Unternehmens: Immobilienberatung; Unterstützung im Bereich der
Immobilientransaktion von Kaufberatung, Erstellung
von Wertgutachten und weiterer Immobiliendienstleistungen
Geschäftsanschrift: Level 12, Juni Grosvenor Place, 225 George Street,
Sydney, NSW Australia 2000
INTEGRA Treuhandgesellschaft mbH,
Steuerberatungsgesellschaft
Funktion: Buchführung in Deutschland, Erstellung des Jahresabschlusses
und sonstige steuerliche Beratung der
Fondsgesellschaft in deutschen steuerlichen Angelegenheiten
Gegenstand des Unternehmens: Für Steuerberatungsgesellschaften gesetzlich und
berufsrechtlich zugelassene Tätigkeiten gemäß § 33
in Verbindung mit § 57 Abs. 3 StBerG. Handels­ und
Bankgeschäfte sowie gewerbliche Tätigkeiten sind
ausgeschlossen.
Registergericht: Amtsgericht München
Registernummer: HRB 67077
Tag der ersten Eintragung: 20. Oktober 1981
Geschäftsanschrift: Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Stammkapital: EUR 25.565 (DM 50.000)
Geschäftsführung: Stefan Köglmayr, München
Harald Henning, München
138

Bayerische Landesbank (BayernLB)
Funktion: Kapitalgeber für die Eigenkapitalzwischenfinanzierung
(falls erforderlich)
Gegenstand des Unternehmens: Betrieb der Geschäfte einer Staats­ und Kommunalbank
sowie einer Sparkassen­Zentralbank, ferner
Bankgeschäfte aller Art; insbesondere Ausgabe von
Pfandbriefen, Kommunalschuldverschreibungen,
Landesbodenbriefen und sonstigen Schuldverschreibungen,
Begründung von Schuldbuchforderungen,
Erwerb und Veräußerung von Grundstücken und
Gebäuden, anderen Unternehmungen und Beteiligungen
an Unternehmen, Beteiligung an Verbänden
und Errichtung selbstständiger Einrichtungen.
Geschäftsanschrift: Brienner Straße 18, 80333 München
Registergericht: Amtsgericht München
Registernummer: HRA 76030
Rechtsform: Anstalt des öffentlichen Rechts
Vorstand: Dr. Michael Kemmer (Vorsitzender), München
Dr. Rudolf Hanisch, München
Theo Harnischmacher, München
Dieter Burgmer, München
Stefan W. Ropers, München
Dr. Ralph Schmidt, Landshut
Stefan Ermisch, München
139
Die Geschäftsanschriften der Mitglieder des Vorstands
stimmen mit dem Sitz des Unternehmens überein.

Gesellschaftsrechtliche, personelle und
kapitalmäßige Verflechtungen
Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
(Real I.S.) ist Prospektheraus geberin
des Beteiligungsangebots und zeichnet dafür verantwortlich.
Die Zahlstelle Real I.S., Innere Wiener
Straße 17, 81667 München, hält den Verkaufsprospekt
zur kostenlosen Ausgabe bereit. Die Zahlstelle Bayernfonds
Immobilienverwaltung GmbH & Co. Australien
4 KG, Innere Wiener Straße 17, 81667 München, führt
bestimmungsgemäß Zahlungen an die Anleger aus.
Die Real I.S., die Bayernfonds Immobiliengesellschaft
mbH sowie die Bayerische Landesbank sind kapitalmäßig
und / oder personell miteinander verbunden.
Die Mitglieder des Aufsichtsrates der Real I.S. sind
oder waren teilweise Vorstände bzw. ehemalige Führungskräfte
der Bayerischen Landesbank.
Die Komplementärin (Real I.S. Fund Management
GmbH) bzw. die geschäftsführende Kommanditistin
(Real I.S. Beteiligungs GmbH) als auch die Treuhänderin
des BF Australia 4 Trust (Bayernfonds Australien 4
GmbH) sind jeweils 100 %ige Tochtergesellschaften
der Real I.S.
140
Die INTEGRA Treuhandgesellschaft mbH, Steuerberatungsgesellschaft,
steht in laufender Geschäftsbeziehung
zur Real I.S.
Dadurch, dass die Real I.S. Beteiligungs GmbH zum
Zeitpunkt der Prospektherausgabe an der Emittentin
direkt und indirekt einen Anteil von mehr als 50 %
hält, ist die Emittentin ein Konzernunternehmen
der Real I.S. Beteiligungs GmbH. Sofern der Anteil
der Real I.S. Beteiligungs GmbH an der Emittentin
aufgrund von zukünftigen Kapitalerhöhungen unter
50 % fällt, ist die Emittentin (Fondsgesellschaft) kein
Konzernunternehmen der Real I.S. Beteiligungs GmbH
mehr.

13. Gesellschaftsvertrag
§ 1
Firma, Sitz
(1) Die Gesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft
und führt die Firma:
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien 4 KG
(nachstehend „Gesellschaft“).
(2) Sitz der Gesellschaft ist München oder zukünftig
ein anderer von der geschäftsführenden Kommanditistin
zu bestimmender Ort im Inland. Im Falle
einer Sitzverlegung sind die Gesellschafter bzw.
Treugeber zu informieren.
§ 2
Gesellschaftszweck
(1) Gegenstand des Unternehmens ist der direkte und/
oder über Treuhandverhältnisse indirekte Erwerb,
die Verwaltung – insbesondere durch Vermietung
und Verpachtung – sowie die Veräußerung von
Grundstücken bzw. grundstücksgleichen Rechten.
(2) Die Gesellschaft ist zu allen Rechtsgeschäften
und Rechtshandlungen berechtigt, die geeignet
erscheinen, den Gesellschaftszweck unmittelbar
oder mittelbar zu fördern. Die Gesellschaft kann zur
Erreichung des Gesellschaftszwecks auch Beteiligungen
an anderen Gesellschaften eingehen. Die
Gesellschaft kann die zur Erreichung ihres Zwecks
erforderlichen oder zweckmäßigen Handlungen
selbst vornehmen oder durch Dritte vornehmen
lassen.
(3) Die Gesellschaft ist nicht berechtigt, gewerblich
tätig zu werden und Tätigkeiten auszuüben bzw.
Geschäfte zu betreiben, die einer Genehmigung
oder Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung oder
nach § 1 Gesetz über das Kreditwesen bedürfen.
§ 3
Gesellschafter und Kapital
(1) Komplementärin (persönlich haftende Gesellschafterin)
ist die Real I.S. Fund Management GmbH
(„Komplementärin“), mit Sitz in München, ohne
Kapitalanteil. Die Komplementärin ist nicht am
Vermögen der Gesellschaft beteiligt.
141
(2) Gründungskommanditistin und geschäftsführende
Kommanditistin ist die Real I.S. Beteiligungs GmbH
(„geschäftsführende Kommanditistin“ und „Gründungskommanditistin“),
mit Sitz in München mit
einem Kapitalanteil in Höhe von AUD 1.000 sowie
einer weiteren Beteiligung in Höhe von AUD 5.000
(ohne Agio) über die Treuhandkommanditistin als
Treugeber.
(3) Darüber hinaus kann sich jede natürliche oder
juristische Person, die keine(n) Wohnsitz, gewöhnlichen
Aufenthalt, Ansässigkeit und/oder Betriebsstätte
in Australien hat und die nicht australischer
Staatsbürger ist, im Rahmen der Kapitalerhöhungen
gemäß § 4 Abs. (1) über die Treuhandkommanditistin,
die FCT FinanzControl Treuhand GmbH
(„Treuhandkommanditistin“), mit Sitz in München,
als Treugeber (nachstehend auch „Gesellschafter“)
beteiligen. Die Treuhandkommanditistin tritt
aufschiebend bedingt auf die Eintragung als Kommanditistin
im Handelsregister in die Gesellschaft
ein. Die Treuhandkommanditistin hält für eigene
Rechnung keinen Kapitalanteil und ist nicht für
eigene Rechnung am Vermögen der Gesellschaft
beteiligt, wird jedoch im Rahmen der Kapitalerhöhung
gemäß § 4 einen Kapitalanteil übernehmen
und diesen treuhänderisch für Rechnung der Treugeber
halten. Die Beteiligung an der Gesellschaft
als Treugeber erfolgt durch Abgabe eines Angebots
des Treugebers auf Abschluss eines Treuhandvertrags
und Annahme dieses Angebots durch die
Treuhandkommanditistin sowie durch Zulassung
der Treuhandkommanditistin zur Kapitalerhöhung
gemäß § 4 durch die geschäftsführende Kommanditistin.
Die Treugeber verzichten gemäß § 151 BGB
auf den Zugang der Annahmeerklärung.
(4) Die geschäftsführende Kommanditistin ist seitens
der Gesellschafter unwiderruflich bevollmächtigt,
unter Befreiung von den Beschränkungen des
§ 181 BGB ohne weitere Zustimmung weitere
natürliche oder juristische Personen als Gesellschafter
in die Gesellschaft aufzunehmen, entsprechende
Aufnahmeverträge (auch im Namen der
jeweiligen Mitgesellschafter) abzuschließen und/
oder durch Erhöhung der Beteiligung der Treuhandkommanditistin
das eingelegte Kapital zur
Finanzierung des durchzuführenden bzw. durchgeführten
Gesellschaftszwecks im Sinne des § 2

auf das in § 4 Abs. 1 genannte Gesellschaftskapital
zu erhöhen und diejenigen Erklärungen abzugeben
und Handlungen vorzunehmen, die insoweit
sachdienlich oder erforderlich sind. Eine separate
Zustimmung der Mitgesellschafter ist hierfür nicht
erforderlich.
(5) Das Gesellschaftskapital setzt sich aus den gesamten
Kapitalanteilen der jeweiligen Gesellschafter
zusammen. Eine Beteiligung von Gesellschaften
bürgerlichen Rechts, Gemeinschaften und Ehepaaren
in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen
Rechts ist sowohl für Kommanditisten als auch für
Treugeber ausgeschlossen.
(6) Die Beteiligung eines Treugebers soll mindestens
AUD 20.000 betragen, wobei die geschäftsführende
Kommanditistin nach eigenem Ermessen auch geringere
Beteiligungen zulassen kann. Beteiligungen
müssen jeweils durch 1.000 ohne Rest teilbar
sein. Zusätzlich hat der beitretende Treugeber ein
Agio in Höhe von fünf Prozent bezogen auf seine
Beteiligung entsprechend der Beitrittsvereinbarung
zu leisten. Der gesamte Beteiligungsbetrag zzgl.
Agio ist in bar zu erbringen. Für die Beteiligung der
geschäftsführenden Kommanditistin als Treugeber
gilt keine Mindestbeteiligung gemäß Satz 1 und gilt
Satz 2 nicht.
(7) Den beitretenden Gesellschaftern / Treugebern ist
bekannt, dass seit Gründung verschiedene Verträge
für die Gesellschaft abgeschlossen wurden bzw.
künftig abgeschlossen werden und die Gesellschaft
aus für das Treuhandverhältnis (australischer
Trust) BF Australia 4 Trust durch den Treuhänder
Bayernfonds Australien 4 GmbH abgeschlossenen
bzw. abzuschließenden Verträgen wirtschaftlich
verpflichtet ist bzw. verpflichtet wird. Die Gesellschafter
können die abgeschlossenen Verträge
entsprechend § 10 Abs. (1) einsehen und stimmen
ihnen mit ihrem Beitritt zu.
(8) Die geschäftsführende Kommanditistin hat ihren
Kapitalanteil gemäß § 3 Abs. (2) geleistet. Die
übrigen Gesellschafter/Treugeber werden ihre
Kapitalanteile nach Maßgabe des § 7 erbringen.
(9) Die für die Gründungskommanditistin, die Treuhandkommanditistin
und jeden Direktkommanditisten
im Handelsregister einzutragende Hafteinlage
beträgt stets AUD 1.000.
142
(10) Für Zwecke der Eintragung in das Handelsregister
gilt: AUD 1 = EUR 0,6.
§ 4
Kapitalerhöhungen
(1) Die geschäftsführende Kommanditistin ist berechtigt,
das Gesellschaftskapital durch Zulassung
der Treuhandkommanditistin zur Erhöhung ihres
Kapitalanteils sowie durch Aufnahme weiterer Gesellschafter
bis zum 30.06.2009 (Platzierungsfrist)
in einem oder mehreren Schritten auf insgesamt
bis zu AUD 136 Millionen (zzgl. fünf Prozent Agio)
zu erhöhen. Die geschäftsführende Kommanditistin
ist, abhängig vom Investitionsvolumen der
Gesellschaft, berechtigt, das Gesellschaftskapital
abweichend von Satz 1 um 10 Prozent zu überschreiten
bzw. zu unterschreiten. Die geschäftsführende
Kommanditistin ist berechtigt, die Frist
für die Platzierung des Gesellschaftskapitals bis
zum 30.06.2010 zu verlängern.
(2) Mit der Zulassung der Treuhandkommanditistin zur
Kapitalerhöhung und der Annahme des Angebots
des Anlegers zum Abschluss eines Treuhandvertrags
durch die Treuhandkommanditistin erhöht
sich der Kapitalanteil der Treuhandkommanditistin
vorbehaltlich des Abs. (5) automatisch, ohne
dass es einer weiteren Maßnahme oder Erklärung
bedarf, um den entsprechenden in der Beitrittsvereinbarung
bezeichneten Betrag. Die Erbringung der
Kommanditeinlage der Treuhandkommanditistin
richtet sich nach § 7.
(3) Kapitalerhöhungen erfolgen jeweils mit Wirkung
zum Beginn des Kalendermonats, der der Annahme
des Beitritts bzw. der Zulassung zur Erhöhung des
Kapitalanteils folgt.
(4) Die geschäftsführende Kommanditistin hat freies
Ermessen, Beitrittsangebote nicht anzunehmen
und Kapitalerhöhungen nicht vorzunehmen.
(5) Die Erhöhung der Kommanditeinlage der Treuhandkommanditistin
bzw. die Aufnahme weiterer
Gesellschafter ist mit Ausnahme der geschäftsführenden
Kommanditistin hinsichtlich jedes Treugebers
und Gesellschafters insoweit aufschiebend
bedingt, dass nach gezeichneten Beteiligungsbeträgen

(i) keinem Treugeber bzw. Gesellschafter (mit
Ausnahme der Treuhandkommanditistin)
einzeln oder zusammen mit dem Treugeber
bzw. Gesellschafter nahe stehenden Personen
20 Prozent oder mehr des Gesellschaftskapitals
gemäß Abs. (1) zuzurechnen und insgesamt
mindestens 300 Treugeber und Gesellschafter
(mit Ausnahme der Treuhandkommanditistin)
vorhanden sind; und
(ii) den 20 Treugebern bzw. Gesellschaftern (mit
Ausnahme der geschäftsführenden Kommanditistin)
mit den höchsten gezeichneten Beteiligungsbeträgen
zusammen weniger als
75 Prozent des Gesellschaftskapitals gemäß
Abs. (1) zuzurechnen sind.
Bis zum Eintritt dieser aufschiebenden Bedingungen
stellt die Treuhandkommanditistin Beteiligungsbeträge
der Treugeber der Gesellschaft
jeweils als atypisch stille Gesellschafterin zur Verfügung
bzw. wird zumindest so gestellt. Die Regelungen
dieses Vertrags gelten für diesen Zeitraum
soweit möglich sinngemäß.
§ 5
Rechtstellung der Treugeber/Auskunftspflichten
(1) Den Gesellschaftern ist bekannt, dass die Treuhandkommanditistin
an den geplanten Kapitalerhöhungen
gemäß § 4 zwar im eigenen Namen, jedoch
als Treuhänder für fremde Rechnung teilnimmt und
ihren Kapitalanteil für die Treugeber halten wird.
Dieses Treuhandverhältnis wird in einem Treuhandvertrag
geregelt, den die Treuhandkommanditistin
mit den Treugebern unmittelbar selbst abschließt.
(2) Soweit die Treuhandkommanditistin ihre Rechte an
die Treugeber abgetreten oder diesen Vollmacht
zur Ausübung der mitgliedschaftlichen Rechte
erteilt hat, werden die Treugeber im Verhältnis zur
Gesellschaft und allen Gesellschaftern wie Kommanditisten
behandelt. Dies gilt insbesondere für
die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen, am
Gewinn und Verlust, an einem Auseinandersetzungsguthaben
und einem Liquidationserlös sowie
für die Ausübung mitgliedschaftlicher Rechte,
insbesondere Stimm­ und Entnahmerechte. Die
Gesellschafter sind ausdrücklich damit einverstanden,
dass die Treugeber kraft der ihnen erteilten
143
Vollmacht die auf ihre Beteiligung entfallenden
mitgliedschaftlichen Rechte unmittelbar selbst oder
durch Bevollmächtigte ausüben, insbesondere an
Beschlussfassungen der Gesellschafter mitwirken
können.
(3) Soweit die Treugeber nicht unmittelbar handeln,
wird die Treuhandkommanditistin diese Gesellschafterrechte
nach deren Weisungen, und insbesondere
nach Maßgabe des Treuhandvertrages, im
Interesse der Treugeber ausüben.
(4) Jeder Treugeber kann nach Durchführung der
entsprechenden Kapitalerhöhungen gemäß § 4
und unter Vorlage einer Handelsregistervollmacht
gemäß § 30 verlangen, dass seine Treuhandbeteiligung
in eine Direktbeteiligung als Kommanditist
umgewandelt wird. § 4 Abs. (5) und § 3 Abs. (6)
Sätze 1 und 2 gelten sinngemäß. Das Verlangen
wird erst mit der Vorlage der Handelsregistervollmacht
wirksam. Die Umwandlung ist aufschiebend
bedingt auf die Eintragung des Treugebers als
Kommanditist in das Handelsregister. Die durch
eine solche Umwandlung entstehenden Kosten
(z. B. Kosten der Eintragung ins Handelsregister)
hat der wechselnde Treugeber zu tragen. Die
zu ersetzenden Kosten bestimmen sich nach
dem Preisverzeichnis der Gesellschaft oder deren
Geschäftsbesorgerin, das von dem wechselnden
Treugeber jederzeit eingesehen werden kann. Die
für den wechselnden Treugeber im Handelsregister
einzutragende Haftsumme beträgt AUD 1.000.
(5) Jeder Kommanditist ist verpflichtet, etwaige Änderungen
seiner in der Beitrittsvereinbarung gemachten
Angaben der Gesellschaft unverzüglich mitzuteilen.
Jeder Kommanditist ist auch verpflichtet, der
Gesellschaft unaufgefordert seine steuerrechtliche
„Ansässigkeit“ außerhalb der Bundesrepublik
Deutschland bzw. jede künftige Änderung seiner
steuerrechtlichen „Ansässigkeit“ mitzuteilen. Auf
Anforderung der geschäftsführenden Kommanditistin
hat jeder Kommanditist Nachweis über den Ort
seiner „Ansässigkeit“ im Sinne des Steuerrechts zu
erbringen. Die geschäftsführende Kommanditistin
hat überdies das Recht, von den Kommanditisten
Angaben zur Erteilung von Auskünften gegenüber
Steuerbehörden oder kontoführenden Banken zu
verlangen, soweit dies gesetzlich geboten ist, von
den Steuerbehörden gefordert wird oder zur Frei­

stellung, Ermäßigung oder Erstattung von Abzugsteuern
erforderlich ist. In den zuletzt genannten
Fällen ist die geschäftsführende Kommanditistin
zudem berechtigt, von den Kommanditisten die
Ausfertigung ggf. notwendiger Steuerformulare
und ­erklärungen oder die Mitwirkung hierbei zu
verlangen. Für Treugeber gilt das Vorstehende
entsprechend.
§ 6
Gesellschafterkonten
(1) Für jeden Gesellschafter werden folgende Kapitalkonten
geführt:
a) Der Kapitalanteil (Pflichteinlage einschließlich
Hafteinlage) des Gesellschafters wird auf dem
Kapitalkonto I geführt. Dieses ist unveränderlich
und maßgebend für das Stimm­ und Entnahmerecht
und – vorbehaltlich § 19 – für die Ergebnisverteilung,
die Beteiligung am Vermögen und
am Auseinandersetzungsguthaben.
b) Das Agio wird als Kapitalrücklage auf dem Kapitalkonto
II gebucht. Das Kapitalkonto II gilt als
Rücklage nach § 264c Abs. 2 S. 1 Ziffer II HGB.
c) Ausschüttungen, sonstige Entnahmen sowie
sonstige Einlagen werden auf dem Kapitalkonto
III gebucht.
d) Gewinne und Verluste werden auf dem Kapitalkonto
IV gebucht (Gewinn­ und Verlustvortragskonto).
(2) Die Salden auf den Kapitalkonten sind unverzinslich.
(3) Für den Leistungsverkehr und die sonstigen
Ansprüche zwischen der Gesellschaft und den Gesellschaftern,
wie z. B. fällige Einzahlungspflichten
auf Kapitalanteile und Agio, wird ein gesondertes
Verrechnungskonto geführt. Das Konto hat im
Verhältnis der Gesellschaft zu den Gesellschaftern
Forderungs­ und Verbindlichkeitscharakter.
§ 7
Erbringung der Kommanditeinlagen
Für die Leistung der Kapitalanteile und des Agios bei
gemäß § 3 Abs. 2, 3 und 4 beitretenden bzw. ihren
Kapitalanteil erhöhenden Gesellschafter gilt Folgendes:
144
(1) Die Gesellschafter im Sinne des § 3 Abs. 4 sind zur
Barleistung des Kapitalanteils zzgl. Agio gemäß den
Bedingungen der Beitrittsvereinbarung verpflichtet.
Bei ratenweiser Einzahlung des Kapitalanteils
werden die Einzahlungen vorrangig dem Kapitalkonto
II, sodann dem Kapitalkonto I gutgeschrieben.
(2) Die Treuhandkommanditistin erhöht ihren Anteil im
Rahmen der jeweiligen Kapitalerhöhung gemäß § 4
und erbringt diesen Kapitalanteil zzgl. Agio durch
Abtretung ihrer gegen die künftigen Treugeber
bestehenden Ansprüche auf Leistung der Einlage
an die Gesellschaft. Die Abtretung der Ansprüche
wird hiermit erklärt. Die Gesellschaft nimmt diese
Abtretung an. Eine weiter gehende Haftung der
Treuhandkommanditistin für die Erbringung der
Einlagen ist im Innenverhältnis zur Gesellschaft
ausgeschlossen.
(3) Wird der Kapitalanteil zzgl. Agio zu den über die
Beitrittsvereinbarung vereinbarten Terminen nicht
oder nicht in voller Höhe erbracht, kann die Treuhandkommanditistin
von der Beitrittsvereinbarung
mit dem säumigen Treugeber zurücktreten.
(4) Der infolge Abs. (3) gemäß § 26 Abs. (1) lit. c)
ausscheidende Treugeber trägt die im Zusammenhang
mit seinem Ausscheiden entstehenden Kosten
und die der Gesellschaft dadurch entstehenden
Schäden, mindestens aber eine Schadenspauschale
in Höhe des vereinbarten Agios. Macht die Gesellschaft
diese Schadenspauschale geltend, bleibt
es dem Treugeber vorbehalten, einen geringeren
Schaden nachzuweisen. Die Gesellschaft ist zudem
berechtigt, ihre Schadensersatzansprüche mit
etwaigen Rückzahlungs­ oder Abschichtungsverpflichtungen
zu verrechnen.
(5) Anstelle des Rücktritts gemäß Abs. (3) kann die
geschäftsführende Kommanditistin den Kapitalanteil
eines in Verzug geratenen Treugebers unter
Beachtung des § 3, insbesondere des § 3 Abs. (6),
sowie des § 4 Abs. (1) auf den Betrag der von ihm
geleisteten Zahlung abzüglich 5 Prozent Agio sowie
abzüglich sämtlicher Schadensersatzansprüche
herabsetzen. Im Falle der Herabsetzung hat der
hiervon betroffene Gesellschafter bzw. Treugeber
der Gesellschaft die diesbezüglichen Kosten, mindestens
aber eine Schadenspauschale in Höhe von
AUD 800 zu ersetzen. Macht die Gesellschaft diese

Schadenspauschale geltend, kann der betroffene
Treugeber einen geringeren Schaden nachweisen.
(6) Bei nicht fristgerechter Einzahlung der Einlagen
können dem Treugeber Verzugszinsen in gesetzlicher
Höhe berechnet werden. Die Geltendmachung von
darüber hinausgehenden Schadensersatzforderungen,
z. B. zusätzlichen Bearbeitungsgebühren
der Geschäftsbesorgerin der Gesellschaft, bleibt
davon unberührt.
(7) Die Treuhandkommanditistin tritt bereits hiermit
die ihr gegenüber den jeweiligen Treugebern
zustehenden Ansprüche auf Verzugszinsen und
sonstigen Schadenersatz an die diese Abtretung
hiermit annehmende Gesellschaft ab. Die Gesellschaft
ist somit berechtigt, die entsprechenden
Ansprüche unmittelbar gegenüber dem jeweiligen
Treugeber geltend zu machen; ein darüber hinausgehender
Anspruch der Gesellschaft gegenüber der
Treuhandkommanditistin besteht nicht.
§ 8
Ausschluss der Nachschusspflicht
Über die Verpflichtung zur Leistung des in der Beitrittsvereinbarung
vereinbarten Kapitalanteils zzgl. Agio
hinaus übernehmen die Kommanditisten bzw. Treugeber
keine weiteren Zahlungs­ oder Nachschusspflichten
oder Haftungen. Unberührt von diesem vertraglichen
Haftungsausschluss bleibt die gesetzliche Regelung
über die Haftung der Kommanditisten, bzw. der
Treugeber gegenüber Gesellschaftsgläubigern gemäß
§§ 171 ff. HGB.
§ 9
Geschäftsführung und Vertretung
(1) Zur Geschäftsführung befugt ist ausschließlich
die geschäftsführende Kommanditistin. Die
Komplementärin ist im Innenverhältnis von der
Geschäftsführung ausgeschlossen. Den übrigen
Kommanditisten stehen Geschäftsführungs­ und
Vertretungsrechte für die gesamte Dauer der
Gesellschaft nicht zu.
(2) Die geschäftsführende Kommanditistin ist verpflichtet,
die Geschäfte der Gesellschaft unter Beachtung
der sich aus § 15 ergebenden Zuständigkeiten der
Gesellschafter sowie nach Maßgabe der von diesen
demgemäß gefassten Gesellschafterbeschlüsse mit
145
der Sorgfalt ordentlicher Kaufleute zu führen sowie
ihre Geschäftserfahrungen und ­verbindungen
der Gesellschaft nach besten Kräften zur Verfügung
zu stellen. Die geschäftsführende Kommanditistin
ist berechtigt, zur Finanzierung der von
der Gesellschaft vorzunehmenden Investitionen in
eigenem Ermessen Fremdmittel auch in fremder
Währung aufzunehmen. Sie ist weiterhin berechtigt,
nach eigenem Ermessen Währungs­ bzw. Zinssicherungsgeschäfte,
Asset­Management­Verträge
über die Wirtschaftsgüter der Gesellschaft sowie
Geschäftsbesorgungs­ und Dienstleistungsverträge
abzuschließen. Die geschäftsführende Kommanditistin
hat die Gesellschaft in Übereinstimmung mit
den gesetzlichen Vorschriften und diesem Gesellschaftsvertrag
zu führen. Handlungen, die über
den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb hinausgehen,
bedürfen eines zustimmenden Gesellschafterbeschlusses.
Zum gewöhnlichen Geschäftsbetrieb der Gesellschaft
gehören, in den durch § 15 Abs. (1) bestimmten
Grenzen, insbesondere
(a) die Eröffnung und Auflösung von Konten der
Gesellschaft und die Abwicklung des Zahlungsverkehrs;
(b) die Führung der Bücher der Gesellschaft sowie
die Aufstellung des Jahresabschlusses;
(c) Zustimmung zur Begründung, Änderung oder
Aufhebung von Miet­ und Pachtverträgen durch
Bayernfonds Australien 4 GmbH als Treuhänderin
des im BF Australia 4 Trust (australischer
Trust) für die Gesellschaft als Treugeberin gehaltenen
erbbaurechtsähnlichen Rechts am und
Gebäudes auf dem Grundstück 10 Dawn Fraser
Avenue in Sydney (Australien), sofern der Miet­
bzw. Pachtvertrag weniger als 50 % der vermietbaren
Fläche des Gebäudes zum Gegenstand
hat;
(d) der Abschluss und die Änderung von Asset­
Management­Verträgen und sonstigen Verträgen
und Vereinbarungen;
(e) die Aufnahme und Umschuldung von Darlehen
und Kreditlinien und der Abschluss von Zins­
und Währungssicherungsgeschäften und der
Abschluss von Verträgen über Sicherheiten in

diesem Zusammenhang (einschließlich dinglicher
Belastungen des Gesellschaftsvermögens);
(f) die Übernahme von Bürgschaften, Garantien
und das Eingehen von Avalkrediten und die
Gewährung von Sicherheiten;
(g) das Einleiten, das Führen und die Beilegung von
gerichtlichen und außergerichtlichen Rechtsstreitigkeiten
der Gesellschaft;
(h) der Abschluss marktüblicher Versicherungen.
Einer Zustimmung der Gesellschafter / Treugeber
bedarf es für diese Geschäfte nicht.
(3) Die Komplementärin ist von den Beschränkungen
des § 112 Abs. 1 HGB befreit. Dies gilt sinngemäß
für die geschäftsführende Kommanditistin.
(4) Die Komplementärin und die geschäftsführende
Kommanditistin sind von den Beschränkungen des
§ 181 BGB befreit.
(5) Die Komplementärin vertritt die Gesellschaft einzeln.
Die geschäftsführende Kommanditistin wird
hiermit, soweit gesetzlich zulässig, Generalvollmacht
zur Vertretung der Gesellschaft erteilt. Sie ist
im Rahmen ihrer Generalvollmacht ebenfalls einzelvertretungsberechtigt.
Die Vollmacht ist inhaltlich
nicht beschränkt.
(6) Die Gesellschafter sind bei Vorliegen eines wichtigen
Grundes ermächtigt, die der geschäftsführenden
Kommanditistin erteilte Geschäftsführungsbefugnis
nebst Generalvollmacht durch Beschluss zu
widerrufen.
(7) Geschäftsführungs­ und Vertretungsbefugnis
erlöschen automatisch mit dem Ausscheiden der
geschäftsführenden Kommanditistin bzw. des
persönlich haftenden Gesellschafters aus der
Gesellschaft, insbesondere wenn diese von ihrem
Kündigungsrecht gemäß § 25 Gebrauch machen.
(8) Die geschäftsführende Kommanditistin ist auch zur
Beauftragung anderer juristischer oder natürlicher
Personen mit Teilen der Geschäftsführung oder mit
einzelnen Geschäftsführungsaufgaben berechtigt.
146
§ 10
Kontrollrechte und Geschäftsbericht
(1) Die Gesellschafter haben über das Kontrollrecht
des § 166 HGB hinaus das Recht, die Handelsbücher
und Papiere der Gesellschaft selbst einzusehen
oder durch einen Angehörigen der steuerberatenden
oder wirtschaftsprüfenden Berufe einsehen
zu lassen.
(2) Die geschäftsführende Kommanditistin informiert
die Gesellschafter und den Beirat über wesentliche
geschäftliche Vorgänge und über die wirtschaftliche
Situation der Gesellschaft.
(3) Die geschäftsführende Kommanditistin hat jährlich
den Gesellschaftern schriftlich über den Geschäftsverlauf
und die Lage der Gesellschaft zu berichten.
§ 11
Haftung
(1) Die Gesellschafter haben untereinander sowie
im Verhältnis zu der Gesellschaft nur Vorsatz und
grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Davon ausgenommen
ist die Verletzung von Leben, Körper und
Gesundheit. Die Bestimmungen des § 9 Abs. (2)
bleiben unberührt.
(2) Schadenersatzansprüche der Gesellschafter untereinander
sowie im Verhältnis zur Gesellschaft
verjähren nach Ablauf von drei Jahren, gerechnet
ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch
entstanden ist und der Gesellschafter von den Anspruch
begründenden Umständen und der Person
des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe
Fahrlässigkeit erlangen müsste. Unabhängig von
der Kenntnis bzw. grob fahrlässigen Unkenntnis
verjährt der Anspruch bei vorsätzlichen Handlungen
spätestens nach Ablauf von zehn Jahren,
im Übrigen spätestens nach Ablauf von fünf Jahren
nach der Entstehung des Anspruchs.
(3) Ansprüche nach Abs. (2) sind innerhalb einer Ausschlussfrist
von sechs Monaten nach Kenntniserlangung
vom Schaden gegenüber dem Verpflichteten
schriftlich geltend zu machen. Die Nichteinhaltung
der Ausschlussfrist führt zum Verlust des Anspruchs.

§ 12
Beirat
(1) Die Gesellschafter können einen Beirat wählen, der
aus drei Mitgliedern besteht. Zusätzlich kann ein
Ersatzmitglied gewählt werden.
(2) Die Beiratsmitglieder werden für die Zeit bis zum
Ablauf des dritten Jahres bestellt, das auf ihre
Wahl folgt. Auch nach Ablauf dieser Zeit bleibt ein
Beiratsmitglied so lange im Amt, bis ein Nachfolger
bestimmt ist. Eine Wiederwahl ist zulässig.
Scheidet ein Beiratsmitglied während seiner
Amtszeit aus oder verstirbt es, rückt das Ersatzmitglied
an dessen Stelle nach. Wurde seitens der
Gesellschafter kein Ersatzmitglied gewählt, rückt
als nächstes Beiratsmitglied die Person nach, die
die nächst meisten Stimmen bei der vorangegangenen
Beiratswahl erhalten hatte, wenn diese die
Wahl annimmt. Sofern das nachrückende Mitglied
die Wahl nicht annimmt, bestimmt die geschäftsführende
Kommanditistin eine Person, die diese
Funktion annimmt. Die Amtszeit des Ersatzmitgliedes
bzw. des nachrückenden Mitgliedes endet
mit der regulären Amtszeit des Beirats.
(3) Bis zur Wahl eines ordentlichen Beirats kann die geschäftsführende
Kommanditistin einen vorläufigen
Beirat bestellen.
(4) Der Beirat fasst seine Beschlüsse mit einfacher
Mehrheit. Er ist beschlussfähig, wenn mindestens
zwei seiner Mitglieder anwesend sind.
(5) Der Beirat gibt sich selbst eine Geschäftsordnung
und wählt aus seiner Mitte einen Vorsitzenden.
(6) Aufgabe des Beirates ist die Beratung, Unterstützung
und Überwachung der geschäftsführende
Kommanditistin. Der Beirat ist nicht berechtigt, der
geschäftsführenden Kommanditistin Weisungen zu
erteilen. Er kann jedoch von der geschäftsführenden
Kommanditistin Berichterstattung über einzelne
Geschäftsführungsangelegenheiten verlangen und
eines seiner Mitglieder oder einen sachverständigen
Dritten auf Kosten der Gesellschaft beauftragen, die
Geschäftsbücher der Gesellschaft einzusehen und
Bericht zu erstatten.
(7) Mindestens ein Beiratsmitglied nimmt an den Gesellschafterversammlungen
gemäß § 17 dieses Vertrages
teil. Auf Verlangen des Beirates nimmt die
147
geschäftsführende Kommanditistin oder ein durch
diese zu benennender Vertreter an den Beiratssitzungen
teil; die geschäftsführende Kommanditistin
ihrerseits ist berechtigt, an den Beiratssitzungen
teilzunehmen.
(8) Der Beirat ist kein Organ im Sinne des Aktienrechts.
Seine Mitglieder haften nur für Vorsatz oder
grobe Fahrlässigkeit. Schadenersatzansprüche der
Gesellschafter und der Gesellschaft verjähren nach
Ablauf von drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss
des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und
der Anspruchsberechtigte von den den Anspruch
begründenden Umständen und der Person des
Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe
Fahrlässigkeit erlangen musste. Unabhängig von
der Kenntnis bzw. grob fahrlässigen Unkenntnis
verjährt der Anspruch bei vorsätzlichem Handeln
spätestens nach Ablauf von zehn Jahren, im Übrigen
spätestens nach Ablauf von fünf Jahren nach
der Entstehung des Anspruchs.
(9) Derartige Ansprüche sind innerhalb einer Ausschlussfrist
von sechs Monaten nach Kenntniserlangung
vom Schaden gegenüber dem Verpflichteten
schriftlich geltend zu machen. Die Nichteinhaltung
der Ausschlussfrist führt zum Verlust des Anspruchs.
(10) Jedes Beiratsmitglied erhält neben der Erstattung
seiner Auslagen eine Vergütung in Höhe von
AUD 500 p. a. zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer in
jeweils gültiger Höhe. Änderungen hierzu sind
durch die Gesellschafter zu beschließen.
§ 13
Gesellschafterbeschlüsse
(1) Die von den Gesellschaftern in den Angelegenheiten
der Gesellschaft zu treffenden Bestimmungen
erfolgen durch Beschlussfassung. Die
Gesellschafterbeschlüsse werden grundsätzlich im
Wege des schriftlichen Umlaufverfahrens gefasst.
Das schriftliche Umlaufverfahren ist einmal jährlich
bis spätestens zum 30.11. eines Jahres, erstmals im
Geschäftsjahr 2009, durchzuführen. Eine Beschlussfassung
in einer Gesellschafterversammlung ist unter
den Voraussetzungen des § 17 dieses Vertrages
möglich.
(2) Soweit in zwingenden gesetzlichen Bestimmungen
oder diesem Gesellschaftsvertrag nicht ausdrücklich

etwas anderes geregelt ist, bedürfen Gesellschafterbeschlüsse
der einfachen Mehrheit der abgegebenen
Stimmen. Stimmenthaltungen gelten als
nicht abgegebene Stimmen. Bei Stimmengleichheit
gilt ein Antrag als abgelehnt.
(3) Das Stimmrecht bemisst sich nach dem Kapitalkonto
I jedes Gesellschafters mit der Maßgabe,
dass auf je AUD 100 eine Stimme entfällt.
(4) Die Unwirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses
kann nur binnen einer Ausschlussfrist von einem
Monat nach Kenntniserlangung durch eine gegen
die Gesellschaft zu richtende Klage, in der auch die
Gründe genannt werden müssen, aus denen sich
die Unwirksamkeit des Gesellschafterbeschlusses
ergibt, geltend gemacht werden. Nach Ablauf der
Frist gilt ein etwaiger Mangel als geheilt.
(5) Jeder Gesellschafter kann sich im Rahmen der Ausübung
seines Stimmrechts vertreten lassen.
(6) Ein Bevollmächtigter, der mehrere Gesellschafter
vertritt, kann entsprechend ihm erteilter Weisungen
voneinander abweichende Stimmen abgeben.
Dies gilt auch für die Treuhandkommanditistin;
diese ist berechtigt, das ihr zustehende Stimmrecht
gespalten auszuüben. Stets kann jedoch für
einen einzelnen Gesellschafter bzw. Treugeber das
Stimmrecht nur einheitlich abgegeben werden. Im
Übrigen kann ein Gesellschafter für seinen Kapitalanteil
nur eine einheitliche Stimme abgeben.
§ 14
Niederschriften über Gesellschafterbeschlüsse
(1) Über die Gesellschafterbeschlüsse ist eine Niederschrift
anzufertigen, die von der geschäftsführenden
Kommanditistin, der Treuhandkommanditistin
und, sofern ein Beirat besteht und zumindest eines
seiner Mitglieder an der Beschlussfassung mitgewirkt
hat, einem Beiratsmitglied zu unterzeichnen
und den Gesellschaftern zu übersenden ist.
(2) Die Niederschrift hat das Abstimmungsergebnis
sowie die getroffenen Gesellschafterbeschlüsse zu
enthalten; im Falle der Beschlussfassung gemäß
§ 17 zusätzlich den Ort und den Tag der Versammlung,
die Teilnehmer, die Gegenstände der Tagesordnung
und alle Anträge.
148
(3) Der Inhalt der Niederschrift gilt als von dem
einzelnen Gesellschafter genehmigt, sofern er der
Richtigkeit nicht binnen zwei Wochen seit dem
Empfang gegenüber der geschäftsführenden Kommanditistin
schriftlich unter Angabe von Gründen
widerspricht.
§ 15
Zuständigkeit der Gesellschafter
(1) Die Gesellschafter sind insbesondere für folgende
Beschlussfassungen zuständig:
a) Feststellung des Jahresabschlusses;
b) Beschluss über Entnahmen gemäß § 20;
c) Wahl des Abschlussprüfers gemäß § 18 Abs. (3)
Satz 1;
d) Entlastung der geschäftsführenden Kommanditistin;
e) Wahl, Entlastung und Vergütung des Beirats
gemäß § 12;
f) Änderung des Gesellschaftsvertrages;
g) Ausschluss von Gesellschaftern, insbesondere
nach § 26 Abs. (1) lit. d), nicht jedoch der Rücktritt
von der Beitrittsvereinbarung nach § 26
Abs. (1) c);
h) Bestellung eines neuen Treuhandkommanditisten
gemäß § 26;
i) in Abweichung von § 25 Auflösung der Gesellschaft
gemäß § 29;
j) Eingehen von Beteiligungen, Erwerb weiterer
Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte
und die Durchführung von Neubauvorhaben auf
bereits erworbenen oder noch zu erwerbenden
Grundstücken bzw. grundstücksgleichen Rechten,
sofern die mit den einzelnen Maßnahmen
verbundenen Kosten 10 Prozent des Gesellschaftskapitals
übersteigen;
k) Veräußerung des Gesellschaftsvermögens oder
wesentlicher Teile des Gesellschaftsvermögens,
insbesondere der Treuhandanteile (Units) am BF
Australia 4 Trust (australischer Trust) genannten
Treuhandvermögen oder des im BF Australia 4

Trust gehaltenen erbbaurechtsähnlichen Rechts
am und Gebäude auf dem Grundstück 10 Dawn
Fraser Avenue in Sydney (Australien);
l) Zustimmung zur Begründung, Änderung oder
Aufhebung von Miet­ und Pachtverträgen durch
Bayernfonds Australien 4 GmbH als Treuhänderin
des im BF Australia 4 Trust für die Gesellschaft
als Treugeberin gehaltenen erbbaurechtsähnlichen
Rechts am und Gebäudes auf dem
Grundstück 10 Dawn Fraser Avenue in Sydney
(Australien), sofern der Miet­ bzw. Pachtvertrag
mehr als 50 % der vermietbaren Fläche des
Gebäudes zum Gegenstand hat;
m) Zustimmung zur Verlängerung und/oder zum
Neuabschluss von Darlehen, die der Bayernfonds
Australien 4 GmbH in der Funktion als
Treuhänderin zur Finanzierung im BF Australia 4
Trust für die Gesellschaft als Treugeberin gehaltener
Wirtschaftsgüter gewährt wurden;
n) Entnahme aus der Gesellschaft oder erneute
anderweitige Verwendung von an die Gesellschaft
zurückgezahlter Darlehen im Sinne des
§ 15 Abs. (1) lit. m);
o) Zustimmung zur Änderung sowie zur Kündigung
des Trust Deed des BF Australia 4 Trust;
p) Bestellung und Abberufung des Treuhänders
des BF Australia 4 Trust genannten Teuhandvermögens,
insbesondere der Bayernfonds
Australien 4 GmbH;
q) Widerruf der Geschäftsführungsbefugnis nebst
Generalvollmacht gemäß § 9 Abs. 6;
r) vollständige oder teilweise Einstellung der
Gesellschaft;
(2) Beschlüsse im Sinne von Abs. (1) lit. f), i), j), k), p)
bedürfen einer Mehrheit von 75 Prozent der abgegebenen
Stimmen.
(3) Eine etwaige Nachschusspflicht kann nur mit den
Stimmen aller Gesellschafter beschlossen werden.
(4) Der einzelne Gesellschafter oder Treugeber ist ohne
seine Zustimmung nicht verpflichtet, sich an einer
beschlossenen Kapitalerhöhung zu beteiligen.
149
§ 16
Gesellschafterbeschlüsse im schriftlichen
Umlaufverfahren
(1) Im Wege der schriftlichen Abstimmung (Umlaufverfahren)
kommt ein Beschluss nur zustande, wenn
mindestens dreißig Prozent der Stimmen aller
Gesellschafter bzw. Treugeber an der Abstimmung
teilnehmen. Wird im Rahmen der schriftlichen
Abstimmung diese Quote nicht erreicht, kann die
geschäftsführende Kommanditistin eine weitere
schriftliche Abstimmung mit gleicher Tagesordnung
(Abstimmungsgegenstände) veranlassen.
(2) Im Rahmen dieser zweiten schriftlichen Abstimmung
können Beschlüsse unabhängig von der
Anzahl der teilnehmenden Stimmen gefasst werden.
Hierauf ist im Rahmen der Bekanntgabe der
Abstimmungsgegenstände hinzuweisen. Alternativ
kann auch eine außerordentliche Gesellschafterversammlung
einberufen werden.
(3) Bei schriftlichen Abstimmungen hat die geschäftsführende
Kommanditistin den Abstimmungsgegenstand
mit einer begründeten Stellungnahme
bekannt zu geben. Die Bekanntgabe erfolgt
schriftlich an die der Gesellschaft zuletzt benannte
Anschrift des jeweiligen Gesellschafters. Die
Abstimmungsunterlagen sind zuvor der Treuhandkommanditistin
und, soweit vorhanden, dem Beirat
mit angemessener Frist vorzulegen. Soweit diese
eigene Stellungnahmen abgeben, sind sie den
Abstimmungsunterlagen beizufügen. Die Stimmabgabe
der Gesellschafter muss innerhalb von drei
Wochen nach Absendung der Abstimmungsaufforderung
bei der Gesellschaft eingehen. Soweit
der Gegenstand der Beschlussfassung eilbedürftig
ist, kann die geschäftsführende Kommanditistin
die Frist auf eine Woche verkürzen. Bis dahin nicht
eingegangene Stimmen zählen als Stimmenthaltung.
Die Auszählung der Stimmen erfolgt durch
die Gesellschaft bzw. die Treuhandkommanditistin
für die Treugeber. Die Treuhandkommanditistin
und der Beirat haben das Recht, die Auszählung zu
überprüfen. Über das Ergebnis der Abstimmung
sind die Gesellschafter durch die Zusendung einer
Niederschrift gemäß § 14 dieses Vertrages zu
unterrichten.

§ 17
Gesellschafterversammlung
(1) Gesellschafterversammlungen finden statt auf Antrag
der geschäftsführenden Kommanditistin, der
Komplementärin, der Treuhandkommanditistin, des
Beirats oder auf Antrag von Gesellschaftern bzw.
Treugebern, die zusammen mindestens dreißig
Prozent des Gesellschaftskapitals vertreten.
(2) Die Gesellschafterversammlung wird durch die geschäftsführende
Kommanditistin einberufen. Die
Einberufung erfolgt schriftlich an die der Gesellschaft
zuletzt benannte Anschrift des jeweiligen
Gesellschafters. Sie muss den Zeitpunkt, den Ort
und die Tagesordnung angeben. Zwischen der
Absendung einerseits sowie dem Tag der Versammlung
andererseits muss eine Frist von mindestens
vier Wochen liegen. Bei eilbedürftigen Fällen kann
die Frist auf zehn Tage verkürzt werden. Bei der
Berechnung der Fristen werden der Tag der Absendung
und der Tag der Versammlung mitgezählt.
(3) Die Gesellschafterversammlung findet grundsätzlich
am Sitz der Gesellschaft statt, sofern die Gesellschafter
nicht etwas anderes beschließen.
(4) Den Vorsitz in der Gesellschafterversammlung führt
die geschäftsführende Kommanditistin.
(5) Wird eine Gesellschafterversammlung auf Antrag
der Komplementärin, der Treuhandkommanditistin,
des Beirats oder der Gesellschafter bzw. Treugeber,
die mindestens dreißig Prozent des Gesellschaftskapitals
vertreten, nicht innerhalb von 14 Tagen,
nachdem der entsprechende Antrag nach Abs. 1
der geschäftsführenden Kommanditistin zuging,
einberufen, ist der Antragsteller oder die Treuhandkommanditistin
berechtigt, die Versammlung
einzuberufen.
(6) Eine ordnungsgemäß einberufene Gesellschafterversammlung
ist ohne Rücksicht auf die Zahl der
anwesenden oder vertretenen Gesellschafter
beschlussfähig, sofern die geschäftsführende
Kommanditistin sowie die Treuhandkommanditistin
anwesend oder vertreten sind.
150
§ 18
Geschäftsjahr, Jahresabschluss
(1) Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Das erste
Geschäftsjahr der Gesellschaft ist ein Rumpfgeschäftsjahr.
(2) Die geschäftsführende Kommanditistin hat in den
ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres für das
vorangegangene Geschäftsjahr unter Beachtung
der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung
und Bilanzierung sowie der gesetzlichen Vorschriften
die Bilanz und die Gewinn­ und Verlust­
Rechnung der Gesellschaft aufzustellen und zu
unterzeichnen.
(3) Der Jahresabschluss (Bilanz und die Gewinn­ und
Verlust­Rechnung) wird, jedoch erstmals für das
Geschäftsjahr, in dem neue Gesellschafter gemäß
§ 4 der Gesellschaft beitreten bzw. die Treuhandkommanditistin
ihren Kapitalanteil gemäß § 4
erhöht (Beitrittsjahr), jährlich von einem vereidigten
Buchprüfer bzw. Wirtschaftsprüfer oder einer
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft auf Kosten der
Gesellschaft geprüft. Für sämtliche Geschäftsjahre
bis einschließlich des Geschäftsjahres, in dem das
Gesellschaftskapital gemäß § 4 vollständig platziert
wird (sämtliche Beitrittsjahre) bestimmt die
geschäftsführende Kommanditistin den Abschlussprüfer.
(4) Der geprüfte Jahresabschluss ist allen Gesellschaftern
bekannt zu geben bzw. mit der Einladung zur
Gesellschafterversammlung gemäß § 17 dieses
Vertrages zuzusenden. Die Gesellschaft hat den
Prüfungsbericht der Treuhandkommanditistin und
dem Beirat auszuhändigen.
§ 19
Beteiligung am Ergebnis
(1) Die Beteiligung der Gesellschafter am Ergebnis der
Gesellschaft, wie es sich nach Berücksichtigung der
Vergütungen gemäß §§ 21 und 22 ergibt, bestimmt
sich nach dem Verhältnis des zum jeweiligen Bilanzstichtag
eingezahlten und nicht zurückgezahlten
Kapitalkontos I, sofern nicht nachfolgend etwas
anderes bestimmt ist.

(2) Abweichend von Abs. (1) werden nach Möglichkeit
die Ergebnisse des Geschäftsjahres 2008,
2009 und – im Falle der Verlängerung der
Platzierungsfrist – die Ergebnisse des Geschäftsjahres
2010, soweit möglich auch für steuerliche
Zwecke, so verteilt, dass sämtliche Gesellschafter
entsprechend ihrer vertragsgemäß eingezahlten
Einlage zeitanteilig ab dem Monatsersten, der
der vertragsgemäßen Einlageleistung folgt, relativ
gleichgestellt werden. Hierzu werden – soweit
erforderlich – später beitretenden Gesellschaftern
von nach dem Monatsersten ihrer vertragsgemäßen
Einlageleis tung anfallenden Gewinnen
bzw. Verlusten der Gesellschaft ggf. Vorabanteile
zugerechnet, bis sämtlichen Gesellschaftern
Gewinne bzw. Verluste der Gesellschaft in relativ
gleicher anteiliger Höhe zugerechnet sind.
(3) Etwaige Umsatzsteuerrückerstattungen sind den
Gesellschaftern zuzurechnen, denen eine der
Umsatzsteuerrückerstattung zugrunde liegende
Umsatzsteuerzahlung einkommensteuerrechtlich
als Werbungskosten zuzurechnen war. Die Umsatzsteuerzahlungen
gelten im Rahmen der Ergebnisverteilung
dementsprechend als Aufwand dieser
Gesellschafter.
(4) Allen Gesellschaftern werden Verlustanteile auch
dann zugerechnet, wenn sie die Höhe ihrer Kapitalanteile
übersteigen; eine Ausgleichspflicht ergibt
sich hierdurch nicht.
(5) Die Gesellschaft ist nicht verpflichtet, die Gesellschafter
zum Nachweis von Sonderwerbungskosten
gesondert aufzufordern. Sonderwerbungskosten
müssen bis spätestens 31.03. des Folgejahres der
Gesellschaft unter Vorlage von Belegen schriftlich
mitgeteilt werden, anderenfalls können zusätzliche
Kosten für den jeweiligen Anleger berechnet werden.
Dies gilt entsprechend für Sonderbetriebsausgaben
und ­vermögen.
(6) Sollten gemäß den steuerlichen Vorschriften bei
Gesellschaftern oder Treugebern Ergebnisse als
steuerlich beachtliche Sondereinnahmen oder
Sonderwerbungskosten entstehen, so sind diese
Ergebnisse für steuerliche Zwecke ausschließlich
diesen zuzuweisen. Sofern hieraus bei der Gesell­
151
schaft Mehrbelastungen resultieren, sind diese
von dem verursachenden Gesellschafter zu tragen.
Soweit solche Mehrbelastungen durch Treugeber
veranlasst sind, ist die Treuhandkommanditistin
gegenüber der Gesellschaft zu deren Tragung verpflichtet.
Die Treuhandkommanditistin tritt hiermit
alle diesbezüglichen gegenwärtigen und künftigen
(auch bedingten) Ansprüche gegen Treugeber aus
abgeschlossenen oder abzuschließenden Treuhandverträgen
an die Gesellschaft ab; die Gesellschaft
nimmt diese Abtretung an.
§ 20
Entnahmen
(1) Die Gesellschafter entscheiden über die Verwendung
von Gewinnen und Liquiditätsüberschüssen
(Entnahmen), soweit sie nicht nach Auffassung der
geschäftsführenden Kommanditistin als angemessene
Liquiditätsreserve zur Sicherstellung einer
ordnungsgemäßen Fortführung der Geschäfte der
Gesellschaft benötigt werden. Die geschäftsführende
Kommanditistin und der Beirat unterbreiten
gemeinsam den Gesellschaftern und der Treuhandkommanditistin
einen Vorschlag über die Höhe der
für das vorangegangene Geschäftsjahr zu beschließenden
Entnahmen.
(2) Die Gesellschafter nehmen im Verhältnis ihres
eingezahlten und nicht zurückgezahlten Kapitalkontos
I gemäß § 6 Abs. (1) lit. a) an Entnahmen
teil, sofern nicht nachfolgend etwas anderes
bestimmt ist.
(3) An den Entnahmen nehmen die Gesellschafter
dergestalt teil, dass ihnen ein zeitanteiliger
Entnahmeanspruch für den Zeitraum beginnend
ab dem Monatsersten, der der vertragsgemäßen
Einlagenleistung folgt, zusteht. Der Zeitpunkt für
die vertragsgemäße Einlagenleistung ist aus der
Beitrittsvereinbarung ersichtlich.
(4) Die geschäftsführende Kommanditistin ist berechtigt,
Entnahmen für das vorangegangene Geschäftsjahr
auch vor einem Beschluss der Gesellschafter
zu veranlassen (vorläufige Entnahmen),
nicht jedoch vor dem 30.06. des Folgejahres.
(5) Entnahmen können auch dann erfolgen, wenn
der Kapitalanteil durch Verluste gemindert ist.

(6) Soweit auf die an die Gesellschaft geleisteten
Zahlungen Kapitalertragsteuer oder eine andere
vergleichbare Quellensteuer zu zahlen oder eine
solche bereits abgezogen worden ist oder die
Gesellschaft aufgrund einer Verfügung der oder
Vereinbarung mit den Steuerbehörden Steuern
abzuführen hat und diese Steuern nur bestimmte
Gesellschafter oder Treugeber betreffen, ist der
dafür erforderliche Betrag von den auf diese Gesellschafter
und Treugeber entfallenden Ausschüttungen
von der Gesellschaft einzubehalten oder
der Gesellschaft zu erstatten.
§ 21
Vergütung der Komplementärin
(1) Für die Übernahme des Haftungsrisikos erhält die
Komplementärin eine jährliche Haftungsvergütung
in Höhe von AUD 2.000 ggf. zzgl. gesetzlicher
Umsatzsteuer in jeweils gültiger Höhe.
(2) Die Haftungsvergütung nach Abs. (1) ist – unbeschadet
von § 20 Abs. (1) – spätestens am 31.12.
eines jeden Jahres zur Zahlung fällig. Zeitanteilige
Abschlagszahlungen sind zulässig.
(3) Die Komplementärin hat Anspruch auf die Haftungsvergütung
auch dann, wenn in dem betreffenden
Geschäftsjahr kein entsprechender Jahresüberschuss
realisiert wurde.
(4) Notwendige Reisekosten werden auf Nachweis
gesondert ersetzt.
§ 21A
Vergütung der geschäftsführenden Kommanditistin
(1) Die geschäftsführende Kommanditistin erhält eine
jährliche Vergütung in Höhe von AUD 2.000 ggf.
zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer in jeweils gültiger
Höhe.
(2) Die Vergütung nach Abs. (1) ist – unbeschadet von
§ 20 Abs. (1) – spätestens am 31.12. eines jeden
Jahres zur Zahlung fällig. Zeitanteilige Abschlagszahlungen
sind zulässig.
(3) Die geschäftsführende Kommanditistin hat Anspruch
auf die Vergütung nach Abs. (1) auch dann,
wenn in dem betreffenden Geschäftsjahr kein
entsprechender Jahresüberschuss realisiert wurde.
152
(4) Notwendige Reisekosten werden auf Nachweis
gesondert ersetzt.
§ 22
Vergütung der Treuhandkommanditistin
(1) Die Treuhandkommanditistin erhält von der Gesellschaft
für sämtliche mit den Treuhandschaften
verbundenen Tätigkeiten eine Vergütung im Jahre
2008 von AUD 5.000 und ab dem Jahr 2009 eine
jährliche Vergütung in Höhe von insgesamt
AUD 20.000 jeweils zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer
in jeweils gültiger Höhe.
(2) Die Vergütung ist jeweils spätestens am 31.12.
eines jeden Jahres gegen Ausfertigung einer Rechnung
zur Zahlung fällig, erstmals am 31.12.2008.
(3) Diese Treuhandvergütung erhöht sich ab dem
01.01.2010 jährlich um zwei Prozent. Die Treuhandvergütung,
ebenso wie die nachgewiesenen
angemessenen Reisekosten sowie die Kosten,
die der Treuhandkommanditistin für drucktechnische
Anfertigungen und den Versand der für
die Treugeber bestimmten Unterlagen im Zusammenhang
mit Gesellschafterversammlungen und
schriftlichen Gesellschafterabstimmungen entstehen,
sind Kos ten der Gesellschaft und werden von
dieser an die Treuhandkommanditistin gezahlt.
§ 23
Übertragung, Belastung und Teilung von
Gesellschaftsanteilen
(1) Jeder Gesellschafter kann seinen Gesellschaftsanteil
übertragen oder in sonstiger Weise darüber
verfügen, sofern die geschäftsführende Kommanditistin
schriftlich zugestimmt hat. Voraussetzungen
sind, dass infolge der Übertragung
des bzw. Verfügung über den Gesellschaftsanteil
(i) kein Gesellschafter (mit Ausnahme der Treuhandkommanditistin)
und kein Treugeber einzeln
und / oder zusammen mit ihm jeweils nahe stehenden
Personen zwanzig Prozent oder mehr des
Gesellschaftskapitals gemäß § 4 Abs. (1) hält und
weiterhin mindestens 300 Gesellschafter (mit Ausnahme
der Treuhandkommanditistin) und Treugeber
an der Gesellschaft beteiligt sind sowie (ii) den
nach Übertragung bzw. Verfügung vorhandenen
20 Gesellschaftern und Treugebern (mit Ausnahme

der geschäftsführenden Kommanditistin) mit den
höchsten gezeichneten Beteiligungsbeträgen zusammen
weniger als 75 Prozent des Gesellschaftskapitals
gemäß § 4 Abs. (1) zuzurechnen sind. Eine
Übertragung kann jeweils nur zum Ablauf des
31.12. eines Jahres bzw. zum Beginn des 01.01.
eines Jahres erfolgen. Jede beabsichtigte Verfügung
ist der geschäftsführenden Kommanditistin
schriftlich anzuzeigen.
(2) Der Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH steht
an der Beteiligung eines jeden Gesellschafters einzeln
ein Vorkaufsrecht gemäß den nachstehenden
Bestimmungen zu. Vor Abtretung der Beteiligung
an einen Dritten ist diese zunächst der Bayernfonds
Immobiliengesellschaft mbH schriftlich unter
Beifügung einer Kopie des Kaufvertrages mit dem
kaufwilligen Dritten zum Kauf anzubieten, wobei
das Vorkaufsrecht von der Bayernfonds Immobiliengesellschaft
mbH oder einem nach ihrem freien
Belieben zu benennenden Dritten ausgeübt werden
kann. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes
durch die Bayernfonds Immobiliengesellschaft
mbH oder den von ihr benannten Dritten beträgt
30 Kalendertage, gerechnet ab dem Eingang
der im obigen Sinne vollständigen schriftlichen
Aufforderung zur Einlösung bei der Bayernfonds
Immobilien gesellschaft mbH. Im Übrigen gelten
hinsichtlich des Vorkaufsrechtes die gesetzlichen
Bestimmungen (§§ 463 ff. BGB). Die mit der Veräußerung
und Abtretung entstehenden Kosten, zu
denen auch eventuell bei der Gesellschaft anfallende
Steuern gehören, sind vom verkaufenden
Kommanditisten zu tragen.
Die Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH
kann ihre Beteiligung auch über die Treuhandkommanditistin
halten.
(3) Die Teilung von Gesellschaftsanteilen ist nur mit
Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin
zulässig.
(4) Bei jedem Übergang der Gesellschafterstellung auf
einen Dritten, ob im Rahmen von Gesamtrechts­
oder Sonderrechtsnachfolge, werden alle Konten
gemäß § 6 unverändert und einheitlich fortgeführt.
Der Übergang einzelner Rechte und Pflichten
hinsichtlich nur einzelner Gesellschafterkonten ist
nicht möglich. Der Übergang ist der Gesellschaft
schriftlich anzuzeigen.
153
(5) Die im Zusammenhang mit einer Übertragung oder
Teilung von Gesellschaftsanteilen verbundenen
Kosten trägt der Gesellschafter. Die Kosten, zu denen
auch eventuell bei der Gesellschaft anfallende
Steuern gehören, werden von der geschäftsführenden
Kommanditistin dem Gesellschafter gesondert
in Rechnung gestellt. Die zu ersetzenden Kosten,
mit Ausnahme eventuell bei der Gesellschaft anfallender
Steuern, bestimmen sich nach dem Preisverzeichnis
der Gesellschaft oder deren Geschäftsbesorgerin,
das von dem Gesellschafter jederzeit
eingesehen werden kann.
(6) Unterjährige Übertragungen von Kommanditanteilen
kann die geschäftsführende Kommanditistin
nach pflichtgemäßem Ermessen zulassen.
(7) Der übertragende und der neue Gesellschafter sind
verpflichtet, der Gesellschaft die Übertragung des
jeweiligen Gesellschaftsanteils unter Beifügung
einer unterzeichneten Kopie des Übertragungsvertrags
und, gegebenenfalls, des Nachweises der
entsprechenden steuerlich abzugsfähigen Sonderbetriebsausgaben
unverzüglich anzuzeigen.
(8) Gegenüber der Gesellschaft gilt der bisherige
Gesellschafter solange als Gesellschafter, bis der
Gesellschaft gemäß Abs. 1 die Übertragung des
jeweils betroffenen Gesellschaftsanteils angezeigt
worden ist. Die Gesellschaft ist berechtigt, mit
schuldbefreiender Wirkung, auch gegenüber dem
neuen Gesellschafter, an den bisherigen Gesellschafter
Auszahlungen vorzunehmen, bis ihr unter
Berücksichtigung der Bestimmungen gemäß Abs. 1
die Übertragung des Gesellschaftsanteils mitgeteilt
worden ist.
§ 24
Tod eines Gesellschafters
(1) Stirbt ein Gesellschafter, der eine natürliche Person
ist, geht die Beteiligung auf seine Erben bzw.
Vermächtnisnehmer über. Die Gesellschaft wird
nicht aufgelöst, sondern mit diesen fortgesetzt. Die
Erben bzw. Vermächtnisnehmer müssen sich durch
Vorlage eines Erbscheines oder eines Erbnachweises
entsprechend § 35 GBO legitimieren. Der
Erbfall ist der geschäftsführenden Kommanditistin
unverzüglich schriftlich anzuzeigen.

(2) Die Gesellschaft kann auf die vorstehende Legitimierung
verzichten, wenn ihr eine Ausfertigung
oder eine beglaubigte Abschrift des Testamentes
des Gesellschafters sowie die Niederschrift über
die Eröffnungsverhandlung des Nachlassgerichtes
vorgelegt wird.
(3) Mehrere Erben bzw. Vermächtnisnehmer bestellen
zur Ausübung ihrer Gesellschafterrechte einen gemeinsamen
schriftlich bevollmächtigten Vertreter,
der zur Entgegennahme von Entnahmen zu ermächtigen
ist. Solange ein gemeinsamer Vertreter
nicht bestellt oder die Legitimation des oder der
Erben bzw. Vermächtnisnehmer nicht erfolgt ist,
ruhen die Rechte aus der Gesellschaftsbeteiligung,
soweit es sich nicht um Beschlüsse über die Änderung
oder Ergänzung des Gesellschaftsvertrags
handelt. Testamentsvollstreckung an Gesellschaftsanteilen
von Kommanditisten ist zulässig.
(4) Bei einer Auseinandersetzung unter den Erben
müssen die einzelnen Gesellschaftsanteile einen
Mindestbetrag von AUD 20.000 aufweisen und
durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. Sind diese
Bedingungen bei dem aufgrund Todes übergegangenen
Gesellschaftsanteils nicht einzuhalten,
kann eine Auseinandersetzung gegenüber der
Gesellschaft nicht erfolgen und die Erben bzw.
Vermächtnisnehmer können weiterhin nur einheitlich
durch einen gemeinsamen Vertreter ihre
Gesellschafterrechte ausüben.
(5) Alle der Gesellschaft durch den Erbfall entstehenden
Kosten haben die Erben bzw. Vermächtnisnehmer
zu tragen.
§ 25
Dauer der Gesellschaft, Kündigung
(1) Die Gesellschaft wird für unbestimmte Zeit eingegangen.
a) Ein Gesellschafter kann die Gesellschaft ordentlich
erstmals mit einer Frist von sechs Monaten
zum 31.12.2030 kündigen, danach mit gleicher
Frist jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres.
b) Ein Gesellschafter kann die Gesellschaft auch
vor dem 31.12.2030 außerordentlich mit einer
Frist von sechs Monaten zum Ende eines Geschäftsjahres
kündigen, wenn er nach seinem
Beitritt
154
ba) wegen Krankheit oder Behinderung auf
nicht absehbare Zeit außer Stande ist unter
üblichen Bedingungen des allgemeinen
Arbeitsmarktes mindestens drei Stunden
täglich erwerbstätig zu sein;
bb) wegen Arbeitslosigkeit für einen Zeitraum
von mehr als sechs Monaten ohne Unter brechung
Arbeitslosengeld bezogen hat oder
bc) rechtskräftig geschieden wird und nach
der Scheidung an seinen geschiedenen
Ehegatten oder an Kinder zur Zahlung von
Unterhalt verpflichtet ist; die Unterhaltsverpflichtung
muss insgesamt mindestens
EUR 500 pro Monat betragen
und jeweils nach Wirksamwerden der außerordentlichen
Kündigung die in § 23 (1) Satz 2 (i)
und (ii) genannten Voraussetzungen vorliegen
und die außerordentliche Kündigung innerhalb
von drei Monaten nach Eintritt der in vorstehenden
Ziffern ba) bis einschließlich bc) genannten
Voraussetzungen erfolgt.
c) Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund
bleibt unberührt.
d) Die Treuhandkommanditistin kann nur mit Einwilligung
oder auf Weisung sämtlicher Treugeber
kündigen. § 27 bleibt unberührt.
(2) Die Komplementärin ist berechtigt, auch vor Ablauf
der vorgenannten Frist durch Kündigung gegenüber
der Gesellschaft zum Ende eines Geschäftsjahres
aus der Gesellschaft auszuscheiden, erstmals
jedoch mit Wirkung zum 31.12.2009. Die Kündigungserklärung
muss mit einer Frist von 6 Monaten
erfolgen.
(3) Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen und ist an
die Gesellschaft, im Fall der Kündigung gemäß Abs. 2
an die geschäftsführende Kommanditistin zu richten.
Maßgeblich für die Einhaltung der Kündigungsfrist
ist der Eingang des Kündigungsschreibens bei der
Gesellschaft, bzw. im Fall der Kündigung gemäß
Abs. 2, bei der geschäftsführenden Kommanditistin.
(4) Die Kündigung hat nicht die Auflösung der
Gesellschaft, sondern nur das Ausscheiden des
kündigen den Gesellschafters zur Folge.

(5) Wenn Gesellschafter, deren Kapitalanteile insgesamt
mindestens 75 Prozent des gesamten Kapitals
der Gesellschaft bilden, die Gesellschaft wirksam
kündigen, ist die Gesellschaft aufgelöst, es sei
denn, die verbleibenden Gesellschafter fassen
mit 75 Prozent ihrer Stimmen einen Fortsetzungsbeschluss.
§ 26
Ausscheiden von Gesellschaftern
(1) Ein Gesellschafter scheidet aus der Gesellschaft aus,
wenn
a) er das Gesellschaftsverhältnis wirksam gekündigt
hat, mit Wirksamwerden der Kündigung;
b) ihm das Gesellschaftsverhältnis aus wichtigem
Grund gekündigt worden ist, mit Wirksamwerden
der Kündigung;
c) ihm gegenüber gemäß § 7 der Rücktritt von der
Beitrittsvereinbarung erklärt worden ist, mit
Zugang der Rücktrittserklärung;
d) er durch Gesellschafterbeschluss aus wichtigem
Grund aus der Gesellschaft ausgeschlossen worden
ist, mit Zugang der Ausschlusserklärung;
e) über sein Vermögen oder seinen Nachlass ein
Insolvenzverfahren eröffnet wird, oder die
Eröffnung mangels Masse abgelehnt worden
ist, oder der Gesellschafter eine außergerichtliche
Einigung mit seinen Gläubigern über die
Schuldenbereinigung nach § 305 Abs. 1 Nr. 1
Insolvenzordnung versucht, oder sein Kapitalanteil
von einem Gläubiger gepfändet und die
Vollstreckungsmaßnahme nicht innerhalb von
sechs Monaten aufgehoben wird.
(2) Durch das Ausscheiden eines Gesellschafters wird
die Gesellschaft nicht aufgelöst, sondern unter
den verbleibenden Gesellschaftern mit der bisherigen
Firma fortgeführt. Scheidet die Treuhandkommanditistin
aus der Gesellschaft aus, so wird
diese gemäß Abs. 3 mit einem neuen Treuhandkommanditisten
oder gemäß § 27 Abs. 1 mit den
betreffenden Treugebern fortgesetzt; anderenfalls
gilt § 26 Abs. 4. Für den Fall des Ausscheidens
des letzten Komplementärs tritt die Bayernfonds
Immobiliengesellschaft mbH (nachfolgend auch
155
„BFI“) der Gesellschaft als Komplementärin ohne
Kapitalanteil und mit einer in das Handelsregister
einzu tragenden Haftsumme von AUD 1.000 mit
sofortiger Wirkung bei. Die Gesellschaft stellt
die BFI von der Inanspruchnahme sämtlicher vor
Beitritt der BFI bereits entstandener und bis zur
Eintragung der BFI in das Handelsregister noch
entstehender Ansprüche frei.
(3) Bei Ausscheiden der Treuhandkommanditistin kann
gemäß § 15 Abs. 1h) ein neuer Treuhandkommanditist
bestellt werden, der unter Ausschluss der
Auseinandersetzung im Wege der Sonderrechtsnachfolge
in alle Rechte und Pflichten der ausscheidenden
Treuhandkommanditistin eintritt; hierzu ist
eine außerordentliche Gesellschafterversammlung
einzuberufen, es sei denn, die ordentliche Gesellschafterversammlung
findet innerhalb von zwei
Monaten nach dem Ausscheiden der Treuhandkommanditistin
statt. Wird ein neuer Treuhandkommanditist
bestellt, haben alle Treugeber ihr
bisheriges Treuhandverhältnis nach Maßgabe der
Beschlussfassung mit diesem fortzusetzen.
(4) Wird kein neuer Treuhandkommanditist bestellt, so
endet der Treuhandvertrag mit der Folge des § 27.
§ 27
Beendigung des Treuhandvertrages
(1) Die Beendigung des Treuhandvertrages eines Treugebers
im Rahmen der Kommanditbeteiligung hat,
sofern die Treugeberstellung nicht einverständlich
auf einen anderen Treugeber übertragen wird, eine
Herabsetzung des Kapitalanteils und der Haftsumme
der Treuhandkommanditistin entsprechend
dem betroffenen Beteiligungsbetrag zur Folge.
Statt der Kapitalherabsetzung kann der Treugeber
von der Treuhandkommanditistin die Übertragung
des treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteils auf
sich oder eine von ihm benannte dritte Person verlangen;
auf Verlangen der Treuhandkommanditistin
ist der Treugeber zur Übernahme des Kapitalanteils
verpflichtet.
(2) Liegt in der Person eines Treugebers ein Grund
vor, nach dem ein Gesellschafter aus der Gesellschaft
gemäß § 26 Abs. (1) lit. b) bis d) ausscheiden
würde, so können in entsprechender Anwendung

der Regelungen dieses Vertrages der Kapitalanteil
und die Haftsumme der Treuhandkommanditistin
in dem Umfange herabgesetzt werden, wie es dem
Beteiligungsbetrag dieses Treugebers entspricht.
(3) Bei einer Kapitalherabsetzung gelten für die
Treuhandkommanditistin die Regelungen des § 28
entsprechend.
§ 28
Auseinandersetzungsguthaben, Abfindung
(1) Scheidet ein Gesellschafter aus der Gesellschaft aus,
hat er, außer im Falle des Ausscheidens nach § 26
Abs. (1) b), d) oder e) Anspruch auf ein Auseinandersetzungsguthaben
in Höhe des Verkehrswertes
seiner Beteiligung. Der Anteil des Gesellschafters
am Verkehrswert der Gesellschaft (Verkehrswert
der Beteiligung) bestimmt sich nach dem Verhältnis
seines eingezahlten und nicht zurückgezahlten
Kapitalkontos I zur Summe der eingezahlten und
nicht zurückgezahlten Kapitalkonten I aller Gesellschafter.
(2) Scheidet ein Gesellschafter gemäß § 26 Abs. (1)
b), d) oder e) aus der Gesellschaft aus, bestimmt
sich das Auseinandersetzungsguthaben nach dem
Verkehrswert seiner Beteiligung gemäß Abs. 1 unter
Berücksichtigung eines Abschlags in Höhe von
zwanzig Prozent (verminderter Verkehrswert der
Beteiligung).
(3) Ein ideeller Geschäftswert (Firmenwert) bleibt bei
der Wertermittlung in jedem Fall außer Ansatz.
(4) Das Auseinandersetzungsguthaben ist von dem
gegebenenfalls gemäß § 18 Abs. (3) bestellten Abschlussprüfer
bzw. anderenfalls von einem Steuerberater,
vereidigten Buchprüfer oder einer Steuerberatungsgesellschaft
bzw. einem Wirtschaftsprüfer
oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, der
bzw. die einvernehmlich von der geschäftsführenden
Kommanditistin und dem ausscheidenden
Gesellschafter oder, sofern ein diesbezügliches
Einvernehmen nicht herzustellen ist, von dem
Präsidenten der für den Sitz der Gesellschaft zuständigen
Industrie­ und Handelskammer bestimmt
wird, als Schiedsgutachter nach billigem Ermessen
verbindlich festzustellen. Die Kosten des Schiedsgutachtens
trägt der ausscheidende Gesellschafter.
156
(5) Das Auseinandersetzungsguthaben wird sechs
Monate nach seiner verbindlichen Feststellung
fällig, der Anspruch auf eine Abfindung sechs
Monate nach Wirksamwerden der Kündigung. Die
Gesellschaft ist berechtigt, das Auseinandersetzungsguthaben
oder die Abfindung in drei gleichen
Jahresraten auszuzahlen. In diesem Fall ist der
jeweils rückständige Rest mit vier Prozent p. a. zu
verzinsen.
(6) Ausscheidende Gesellschafter können keine Sicherstellung
ihres Auseinandersetzungsguthabens oder
der Abfindung verlangen. Eine Haftung der übrigen
Gesellschafter, insbesondere des Komplementärs,
für die Erfüllung des Auseinandersetzungsguthabens
ist ausgeschlossen.
§ 29
Auflösung der Gesellschaft
(1) Die Gesellschaft kann zum Ende eines jeden
Geschäftsjahres aufgelöst werden. Im Falle einer
Auflösung ist die Gesellschaft durch die geschäftsführende
Kommanditistin abzuwickeln und das Gesellschaftsvermögen
zu verwerten. § 265 Abs. 2, 4
und 5 und § 273 Abs. 4 AktG gelten entsprechend.
(2) Der Erlös aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens
wird dazu verwendet, zunächst die
Verbindlichkeiten der Gesellschaft gegenüber
Drittgläubigern, danach gegenüber der Komplementärin
und der Treuhandkommanditistin sowie
im Anschluss gegenüber den Gesellschaftern
auszugleichen. Ein verbleibender Verwertungserlös
wird im Verhältnis der eingezahlten und nicht
zurückgezahlten Kapitalkonten I der Gesellschafter
an die Gesellschafter ausgezahlt. Eine Haftung der
Komplementärin für die Erfüllung der Gesellschafterforderungen
ist in diesem Fall ausgeschlossen.
§ 30
Handelsregistervollmacht und -kosten
Jeder Kommanditist hat die geschäftsführende Kommanditistin
einzeln in der gesetzlichen Form zu
bevollmächtigen, für ihn Anmeldungen zum Handelsregister
vorzunehmen. Dazu hat jeder Kommanditist
der Gesellschaft eine unwiderrufliche, über den Tod
hinaus geltende, von den Beschränkungen des § 181
BGB befreiende, notariell beglaubigte Handelsregis­

tervollmacht zugunsten der geschäftsführenden
Kommanditistin, die diese zu allen Anmeldungen zum
Handelsregister ermächtigt, an denen ein Kommanditist
mitzuwirken hat, zur Verfügung zu stellen. Jeder
Kommanditist hat die für die Vollmacht, seine Anmeldung
zum und Eintragung ins Handelsregister entstehenden
Kosten zu übernehmen.
§ 31
Mitteilungen, Bekanntmachungen und Zahlungen
Die Gesellschafter haben der Gesellschaft jeweils
schriftlich ihre Anschrift, Faxnummer, E­Mail Adresse
und Bankverbindung sowie Änderungen derselben
unaufgefordert mitzuteilen.
Mitteilungen und Bekanntmachungen der Gesellschaft
an die letzte gemäß Satz 1 übermittelte Adresse,
Faxnummer bzw. E­Mail­Adresse des Gesellschafters
gelten als dem Gesellschafter am nächsten Werktag
ordnungsgemäß zugegangen.
Die Gesellschaft ist berechtigt, Zahlungsverpflichtungen
gegenüber dem Gesellschafter durch Zahlung
auf die letzte gemäß Satz 1 übermittelte Bankverbindung
des Gesellschafters mit schuldbefreiender
Wirkung zu erfüllen.
§ 32
Schriftform
(1) Nebenabreden zu diesem Vertrag sowie Änderungen
und Ergänzungen dieses Vertrages,
einschließlich dieser Bestimmung, bedürfen –
vorbehaltlich Abs. (2) – der Schriftform, soweit
nicht notarielle Form erforderlich ist.
(2) Auf eine feste Verbindung dieses Gesellschaftsvertrages
selbst sowie mit anderen Verträgen und
Erklärungen – insbesondere auch mit solchen, auf
die hier Bezug genommen wird – wird verzichtet.
Für die Annahme der Beitrittsvereinbarung durch
die Gesellschaft genügt die Unterzeichnung durch
Faksimile.
§ 33
Salvatorische Klausel, Erfüllungsort, Gerichtsstand
(1) Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages
ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar
sein oder werden, wird dadurch die Wirksam­
157
keit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. An
die Stelle unwirksamer bzw. undurchführbarer
Bestimmungen treten solche Regelungen, die in
gesetzlich zulässiger Weise dem wirtschaftlichen
Zweck der unwirksamen oder undurchführbaren
Bestimmungen am nächsten kommen. Entsprechendes
gilt, wenn sich bei der Durchführung
des Vertrages eine ergänzungsbedürftige Lücke
ergeben sollte.
(2) Erfüllungsort für die Verpflichtungen und Gerichtsstand
für sämtliche Streitigkeiten aus diesem
Vertrag sowie über das Zustandekommen dieses
Vertrages ist der Sitz der Gesellschaft, soweit dies
rechtlich zulässig vereinbart werden kann. Sämtliche
Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit
dem Gesellschaftsverhältnis, wie z. B. Streitigkeiten
im Zusammenhang mit Beitritt, Ausscheiden,
Rechten und Pflichten von Gesellschaftern und
Gesellschafterbeschlüssen, können als Aktiv­ oder
Passivprozesse von der Gesellschaft selbst geführt
werden.
§ 34
Anwendbares Recht
Dieser Gesellschaftsvertrag unterliegt dem Recht der
Bundesrepublik Deutschland.
München, 8. Juli 2008
Ort, Datum
Georg Gmeineder und Stephan Messbacher
für die Real I.S. Beteiligungs GmbH
Gründungskommanditistin /
geschäftsführende Kommanditistin
René Zerull und Susanne Drost
für die Real I.S. Fund Management GmbH
Komplementärin
Dr. Rainer Polster für die
FCT FinanzControl Treuhand GmbH
Treuhandkommanditistin
Josef Brandhuber und Christian Berger
für die Bayernfonds Immobilien GmbH

14. Treuhandvertrag
zwischen
der in der „Beitrittsvereinbarung Kommanditbeteiligung“
genannten Person
– im folgenden „Treugeber“ genannt –
und
der FCT FinanzControl Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft,
Karolinenplatz 5, 80333 München
– im folgenden „Treuhänderin“ genannt –
Präambel
Der Treugeber beabsichtigt, sich als Treugeber an
der Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien 4 KG (im folgenden „Gesellschaft“) zu
beteiligen.
Die Beteiligung eines Anlegers an der Gesellschaft als
Treugeber erfolgt dergestalt, dass die Treuhänderin,
die sich als Kommanditistin an der Gesellschaft beteiligt,
ihren Kapitalanteil erhöht und dann im eigenen
Namen für Rechnung und im Interesse des Treugebers
einen entsprechenden Anteil an der Gesellschaft hält.
Mit Unterzeichnung der Beitrittsvereinbarung gibt der
Treugeber ein verbindliches Angebot zum Abschluss
des vorliegenden Treuhandvertrages ab. Dieses Angebot
bleibt wirksam, sofern der Treugeber nicht von
dem in der Beitrittsvereinbarung bezeichneten Widerrufsrecht
Gebrauch macht. Der Treuhandvertrag wird
mit dessen Annahme durch die Treuhänderin und der
Annahme der Beitrittsvereinbarung durch die Gesellschaft
wirksam. Durch die Annahme der Beitrittsvereinbarung
durch die Gesellschaft wird die Beteiligung des
Treugebers begründet.
Dem Treugeber ist bekannt, dass von der Gesellschaft
verschiedene Verträge abgeschlossen worden sind,
insbesondere über den Erwerb von Treuhandanteilen
am BF Australia 4 Trust, über den ein erbbaurechtsähnliches
Recht am und Gebäude auf dem Grundstück 10
Dawn Fraser Avenue in Sydney (Australien) gehalten
und von Bayernfonds Australien 4 GmbH verwaltet
wird sowie die Gewährung von Darlehen durch die
Gesellschaft an die Bayernfonds Australien 4 GmbH
in der Funktion als Treuhänderin der Gesellschaft.
Hinsichtlich der bereits abgeschlossenen Verträge wird
im Übrigen auf § 3 Abs. (7) des Gesellschaftsvertrages
verwiesen.
158
§ 1
Treuhandauftrag
1. Der Treugeber beauftragt und bevollmächtigt
hiermit die Treuhänderin, für ihn unter Befreiung
von den Beschränkungen des § 181 BGB eine
Kommanditbeteiligung in Höhe desjenigen Beteiligungsbetrages
zu erwerben und zu verwalten, der
in der Beitrittsvereinbarung des jeweiligen Anlegers
angegeben ist.
2. Der Beteiligungsbetrag ohne Agio soll mindestens
AUD 20.000 betragen; Beteiligungen müssen
jeweils (ohne Berücksichtigung des Agios) durch
1.000 ohne Rest teilbar sein.
3. Für das Verhältnis zwischen dem Treuhandkommanditisten
und dem Treugeber gelten die
Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages der
Gesellschaft (im folgenden „Gesellschaftsvertrag“)
entsprechend, soweit dieser Treuhandvertrag keine
abweichenden Bestimmungen enthält.
4. Die Treuhandschaft erstreckt sich ausschließlich auf
die Verwaltung der Kommanditanteile. Der Treugeber
erkennt deshalb an, dass die Treuhänderin
nicht verpflichtet ist, die im Beteiligungsprospekt
getroffenen Aussagen auf Übereinstimmung mit
den tatsächlichen Gegebenheiten zu überprüfen.
Insoweit wird auf den hiermit verbundenen Haftungsausschluss
gem. § 13 Abs. 3 dieses Vertrages
verwiesen.
5. Die Treuhänderin ist darüber hinaus nicht befugt,
für den Treugeber Handlungen vorzunehmen, die
einer Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz
bedürfen.
§ 2
Auftragsdurchführung
1. Die Treuhänderin erwirbt und erhöht ihren Kapitalanteil
nach Maßgabe von § 3 Abs. (3) sowie § 4
Abs. (2), (3) und (5) des Gesellschaftsvertrages.
2. Die Treuhänderin hält ihre Kommanditbeteiligung
für den Treugeber und die anderen Treugeber im
Sinne des § 5 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrages im
Außenverhältnis als einheitlichen Gesellschaftsanteil.
Die Treuhänderin ist berechtigt, die mit dem
treuhänderisch gehaltenen Gesellschaftsanteil
verbundenen Rechte nach Maßgabe dieses Ver­

trages wahrzunehmen. Sie ist berechtigt, Kommanditbeteiligungen
an der Gesellschaft gleichzeitig für
mehrere Treugeber treuhänderisch zu verwalten.
Sie tritt nach außen im eigenen Namen auf und
wird als Kommanditistin in das Handelsregister
eingetragen. Im Rahmen der Durchführung der
Kapitalerhöhung wird für die Treuhänderin eine
Haftsumme in Höhe von AUD 1.000 gemäß § 3
Abs. (9), (10) des Gesellschaftsvertrages im Handelsregister
eingetragen. Im Innenverhältnis handelt
die Treuhänderin ausschließlich im Auftrag und
für Rechnung des jeweiligen Treugebers, so dass
wirtschaftlich dieser Kommanditist ist.
3. Die Treuhänderin ist berechtigt, die Erhöhung ihres
Kapitalanteils davon abhängig zu machen, dass
der Treugeber seinen Beteiligungsbetrag zzgl. fünf
Prozent Agio auf das in der Beitrittsvereinbarung
genannte Konto erbracht hat.
§ 3
Treugeberregister
1. Die Treuhänderin führt für alle Treugeber ein
Regis ter mit ihren persönlichen und beteiligungsbezogenen
Daten (im folgenden „Treugeberregister“).
2. Der Treugeber erhält einen Auszug aus dem
Treugeberregister. Ihm obliegt es, alle Änderungen
seiner eingetragenen Daten der Treuhänderin
unverzüglich bekannt zu geben und auf Verlangen
der Treuhänderin auf eigene Kosten durch Vorlage
entsprechender Urkunden (Erbschein, Übertragungsvertrag
etc.) nachzuweisen.
3. Auskünfte über die Beteiligung und die eingetragenen
Daten darf die Treuhänderin in dem
jeweils erforderlichen Umfang nur dem persönlich
haftenden Gesellschafter, der geschäftsführenden
Kommanditistin, dem zuständigen Finanzamt, den
Kreditgebern bei berechtigtem Interesse, dem Beirat
und zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten
Prüfern und Beratern der Gesellschaft erteilen. Der
Treugeber hat keinen Anspruch auf Bekanntgabe
der Daten anderer Treugeber.
§ 4
Pflichten des Treugebers
1. Der Treugeber trägt im Innenverhältnis in Höhe
seines Beteiligungsbetrages alle Rechte und
159
Pflichten der Treuhänderin aus dem Gesellschaftsvertrag,
mit Ausnahme der dort speziell im Hinblick
auf die Treuhänderin (Treuhandkommanditistin)
vorgesehenen Rechte und Pflichten (z. B. Aufnahme
weiterer Kommanditisten, Kapitalerhöhung).
2. Der Treugeber stellt die Treuhänderin von allen
Verbindlichkeiten frei, die im Zusammenhang mit
Erwerb und Halten der treuhänderisch gehaltenen
Kommanditbeteiligung stehen. Dies gilt auch
für die gesetzliche Haftung der Kommanditisten
gemäß §§ 171 ff HGB. Der Treugeber haftet nicht
für die Erfüllung der Verbindlichkeiten anderer
Treugeber.
3. Der Treugeber ist verpflichtet, den von ihm übernommenen
Beteiligungsbetrag zzgl. Agio gemäß
den Bedingungen der Beitrittsvereinbarung auf das
dort genannte Konto zu erbringen.
4. Über die Verpflichtung zur Leistung des in der Beitrittsvereinbarung
vereinbarten Beteiligungsbetrags
zzgl. fünf Prozent Agio hinaus übernehmen die
Treugeber – auch im Falle des § 4 Abs. 1 und 2 des
Gesellschaftsvertrages – keine weiteren Zahlungs­
oder Nachschusspflichten.
5. Die Treuhänderin ist zum Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung
und diesem Vertrag berechtigt, wenn
der Treugeber seiner Verpflichtung zur Einzahlung
des Beteiligungsbetrages gemäß Abs. 3 nicht oder
nicht vollständig nachkommt. Stattdessen kann
die Gesellschaft, vertreten durch die geschäftsführende
Kommanditistin, den Beteiligungsbetrag
unter Beachtung von § 1 Abs. 2 auf den Betrag der
geleisteten Zahlung abzüglich fünf Prozent Agio
herabsetzen.
§ 5
Rechte des Treugebers
1. Die Treuhänderin tritt hiermit ihre Ansprüche aus
dem treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil auf
den festgestellten Gewinn, die beschlossenen
Entnahmen sowie dasjenige, was ihr im Falle ihres
Ausscheidens oder der Beendigung der Gesellschaft
zusteht, entsprechend der Höhe des Beteiligungsbetrages
des Treugebers an den Treugeber
ab. Die Abtretung steht unter der aufschiebenden
Bedingung des vollständigen Eingangs des Beteiligungsbetrages
nebst Agio auf dem in § 4 Absatz 3

genannten Konto. Der Treugeber nimmt diese
Abtretung hiermit an. Die Treuhänderin bleibt
ermächtigt, die an den Treugeber abgetretenen
Ansprüche im eigenen Namen einzuziehen.
2. Für den Fall der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens
über ihr Vermögen tritt die Treuhänderin hiermit
den treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil an
den Treugeber in der Höhe des von diesem übernommenen
Beteiligungsbetrages ab. Der Treugeber
nimmt diese Abtretung hiermit an. Die Abtretung
des Kapitalanteils ist im Außenverhältnis aufschiebend
bedingt durch die Eintragung des Treugebers
in das Handelsregister. Entsprechendes gilt, wenn
die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens abgelehnt
wird oder von Privatgläubigern der Treuhänderin
Maßnahmen der Einzelzwangsvollstreckung in den
Kapitalanteil durchgeführt werden oder der Treuhandvertrag
sonst aus wichtigem Grund endet, der
nicht vom Treugeber zu vertreten ist.
3. Werden an die Treuhänderin Entnahmen ausbezahlt,
während der handelsrechtliche Buchwert
des Kapitalanteils durch Verluste oder Entnahmen
unter den Betrag der im Handelsregister eingetragenen
Haftsumme herabgemindert ist oder wird,
lebt die Freistellungspflicht des Treugebers gegenüber
der Treuhänderin gemäß § 4 Abs. 2 in dem
Umfang wieder auf, wie die Haftung der Treuhänderin
gemäß § 172 Abs. 4 HGB wiederauflebt. Die
Freistellungsverpflichtung entfällt jeweils anteilig
auf die einzelnen Treugeber in Höhe des jeweiligen
Beteiligungsbetrages.
4. Die Treuhänderin nimmt die Gesellschaftsrechte
und Pflichten im Interesse des Treugebers und
unter Beachtung ihrer Treuepflicht gegenüber den
übrigen Gesellschaftern und Treugebern wahr. Die
Treuhänderin ist berechtigt, Untervollmachten zu
erteilen oder sich zur Ausführung der ihr übertragenen
Aufgaben geeigneter Erfüllungsgehilfen zu
bedienen.
5. Der Treugeber ist berechtigt, an den Gesellschafterversammlungen
und an sonstigen Abstimmungen
(schriftliches Umlaufverfahren) teilzunehmen. Die
Treuhänderin wird dem Treugeber unverzüglich
die Einladung zur Gesellschafterversammlung
nebst Anlagen übersenden. Entsprechendes gilt
für schriftliche Abstimmungen.
160
6. Die Treuhänderin erteilt hiermit dem Treugeber
Vollmacht zur Ausübung des Stimmrechts aus dem
für ihn treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil
und der ihm aus diesem Kapitalanteil zustehenden
Kontroll­ und Widerspruchsrechte eines Kommanditisten.
Diese Vollmacht kann nur aus wichtigem
Grund widerrufen werden.
7. Für den Fall, dass der Treugeber sein Stimmrecht
nicht selbst oder durch einen Dritten wahrnimmt,
weist er die Treuhänderin hiermit an, das auf
ihn entfallende Stimmrecht entsprechend den
Beschlussvorschlägen der Geschäftsführung der
Gesellschaft auszuüben, sofern er der Treuhänderin
nicht für den Einzelfall vorher eine andere Weisung
erteilt. Der Treugeber erhält die Niederschrift über
die Gesellschafterbeschlüsse.
§ 6
Rechnungslegung, Berichtspflicht
1. Die Treuhänderin ist verpflichtet, für jeden Treugeber
die in § 6 des Gesellschaftsvertrages vorgesehenen
Konten zu führen. Die Treuhandbuchhaltung
ist zusammen mit dem Jahresabschluss von dem
Abschlussprüfer zu prüfen, sofern gemäß § 18
Abs. (3) des Gesellschaftsvertrages eine solche
Prüfung stattfindet.
2. Von der Verpflichtung nach Abs. 1 ist die Treuhänderin
befreit, wenn die Gesellschaft die Treuhandbuchhaltung
in ihre Finanzbuchhaltung integriert.
3. Die Treuhänderin hat den Treugeber über alle
wesentlichen Geschäftsvorfälle zu unterrichten.
Im Übrigen erhält der Treugeber jährlich den
Geschäftsbericht der Gesellschaft.
§ 7
Treuhandvermögen
1. Die Treuhänderin hält und verwaltet das Treuhandvermögen
getrennt von ihrem sonstigen Vermögen.
2. Der Treugeber ist entsprechend seinem Beteiligungsbetrag
am Kapitalanteil der Treuhänderin
beteiligt. Die Kapitaleinlage wird auf dem Kapitalkonto
I geführt. Die Kapitaleinlage (Kapitalkonto I)
ist maßgebend für das Stimmrecht sowie – vorbehaltlich
des § 19 Abs. (1), (2) und § 20 Abs. (3) des
Gesellschaftsvertrags – für die Ergebnisverteilung,

das Entnahmerecht und die Beteiligung am Vermögen
und am Auseinandersetzungsguthaben.
3. Entnahmen und sonstige Auszahlungen stehen
dem jeweils zum Zeitpunkt der Ausschüttungen im
Treugeberregister eingetragenen Treugeber zu.
§ 5 Abs. 1 bleibt unberührt.
§ 8
Verfügung des Treugebers
1. Seine Stellung als Vertragspartei des Treuhandvertrages
kann der Treugeber nur mit schriftlicher
Zustimmung des Treuhänders und allen Rechten
und Pflichten mit Wirkung zum Ablauf des 31.12.
bzw. zum Beginn des 01.01. eines Jahres auf Dritte
übertragen, sofern die Voraussetzungen gemäß
§ 23 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags gewahrt
sind. Teilübertragungen sind zulässig, wenn die
Anforderungen von vorstehendem Satz 1, § 1 Abs. 2
und von § 8 Abs. 2 gewahrt bleiben. Unterjährige
Übertragungen kann die Treuhänderin nach pflichtgemäßen
Ermessen zulassen.
2. Bei jeder Übertragung gem. Abs. 1 werden alle
Konten im Sinne von § 6 Abs. 1 unverändert und
einheitlich fortgeführt. Der Übergang einzelner
Rechte und Pflichten hinsichtlich nur einzelner
Treugeberkonten ist nicht möglich.
§ 9
Beendigung des Treuhandvertrages
1. Der Treuhandvertrag wird auf unbestimmte Zeit
geschlossen. Der Treugeber kann ihn ordentlich
erstmals zum 31.12.2030 mit einer Frist von sechs
Monaten kündigen, danach mit gleicher Frist
jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres der Gesellschaft.
Der Treugeber kann den Treuhandvertrag
auch vor dem 31.12.2030 außerordentlich mit einer
Frist von sechs Monaten zum Ende eines Geschäftsjahres
kündigen, wenn er nach seinem Beitritt
a) wegen Krankheit oder Behinderung auf nicht
absehbare Zeit außer Stande ist, unter üblichen
Bedingungen des allgemeinen Arbeitsmarktes
mindestens drei Stunden täglich erwerbstätig
zu sein;
b) wegen Arbeitslosigkeit für einen Zeitraum von
mehr als sechs Monaten ohne Unterbrechung
Arbeitslosengeld bezogen hat oder
161
c) rechtskräftig geschieden wird und nach der
Scheidung an seinen geschiedenen Ehegatten
oder an Kinder zur Zahlung von Unterhalt verpflichtet
ist; die Unterhaltsverpflichtung muss
mindestens EUR 500 pro Monat betragen
und jeweils nach Wirksamwerden der Kündigung
des Treugebers die in § 23 Abs. 1 Satz 2 (i) und (ii)
des Gesellschaftsvertrages genannten Voraussetzungen
vorliegen. Die außerordentliche Kündigung
kann nur innerhalb von drei Monaten nach
Eintritt ihrer Voraussetzungen erfolgen.
Eine Kündigung des Treuhandvertrages durch
den Treugeber kann jederzeit erfolgen, wenn der
Treugeber seine Beteiligung gemäß § 5 Abs. (4) des
Gesellschaftsvertrages in eine Direktbeteiligung
umwandelt. Im Übrigen kann der Treuhandvertrag
nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Die
Kündigung des Treuhandvertrages hat schriftlich zu
erfolgen.
2. Darüber hinaus endet der Treuhandvertrag, wenn
a) die Treuhänderin von diesem Vertrag zurücktritt
(§ 4 Abs. 5, § 12);
b) die Treuhänderin ohne einen Nachfolger aus
der Gesellschaft ausscheidet (§ 11);
c) in der Person des Treugebers ein Grund vorliegt,
aufgrund dessen ein Gesellschafter gemäß § 26
Abs. 1 lit. b), d) und e) des Gesellschaftsvertrages
aus der Gesellschaft ausscheiden würde.
3. Die Beendigung des Treuhandvertrages löst gemäß
§ 27 des Gesellschaftsvertrages die Herabsetzung
des Kapitalanteils der Treuhänderin entsprechend
dem Beteiligungsbetrag des Treugebers und somit
die Aufgabe der von der Treuhänderin für ihn
gehaltenen Beteiligung an der Gesellschaft aus.
Für Ansprüche des Treugebers gegenüber der
Treuhänderin gilt § 28 des Gesellschaftsvertrages
entsprechend. Statt der Kapitalherabsetzung kann
der Treugeber von der Treuhänderin die Übertragung
des treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteils
auf sich oder eine von ihm benannte dritte Person
verlangen. Auf Verlangen der Treuhänderin ist der
Treugeber verpflichtet, den Kapitalanteil zu übernehmen.

§ 10
Tod eines Treugebers
Verstirbt ein Treugeber, wird der Treuhandvertrag mit
seinen Erben oder mit einem seiner Erben fortgesetzt.
§ 24 des Gesellschaftsvertrages gilt entsprechend.
§ 11
Ausscheiden der Treuhänderin
1. Scheidet die Treuhänderin aus der Gesellschaft aus,
kann diese gemäß § 26 Abs. (3) des Gesellschaftsvertrages
mit einem neuen Treuhandkommanditisten
fortgesetzt werden. Wird kein neuer Treuhandkommanditist
bestellt, so gilt § 9 Abs. 2 lit. b).
2. Wird gemäß § 15 Abs. (1) lit. h) und § 26 Abs. (3)
des Gesellschaftsvertrages ein neuer Treuhandkommanditist
bestellt, hat der Treugeber mit diesem
den Treuhandvertrag nach Maßgabe des diesbezüglichen
Gesellschafterbeschlusses fortzuführen.
§ 12
Rücktritt der Treuhänderin
1. Die Treuhänderin ist berechtigt, von der Beitrittsvereinbarung
und diesem Vertrag zurückzutreten,
wenn
a) sich herausstellt, dass die geplante Beteiligung
aus Gründen, die sie nicht zu vertreten hat,
undurchführbar ist oder wird;
b) es der Treuhänderin wegen Überzeichnung
des in § 4 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrages
vorgesehenen Gesellschaftskapitals nicht mehr
möglich ist, ihren Kapitalanteil zur Übernahme
weiterer treuhänderischer Beteiligungen zu
erhöhen.
2. § 4 bleibt unberührt.
§ 13
Haftung der Treuhänderin
1. Die Treuhänderin hat ihre Pflichten mit der Sorgfalt
eines ordentlichen Kaufmannes nach pflichtgemäßem
Ermessen zu erfüllen. Sie haftet den Treugebern
nur für grob fahrlässige oder vorsätzliche
Verletzung der ihr obliegenden Pflichten.
2. Die Treuhänderin haftet nicht für weitergehende
Ansprüche, insbesondere für die vom Treugeber
162
verfolgten wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele,
oder dafür, dass die geschäftsführenden Gesellschafter,
der gegebenenfalls gewählte Beirat oder
die Vertragspartner der Gesellschaft die ihnen
obliegenden Pflichten ordnungsgemäß erfüllen.
3. Die Treuhänderin hat nicht an der Konzeption und
Erstellung des Beteiligungsprospektes, welcher der
Beitrittsvereinbarung mit dem Treugeber zu Grunde
liegt, mitgewirkt und insbesondere nicht die darin
getroffenen Aussagen auf ihre Übereinstimmung
mit den tatsächlichen Gegebenheiten überprüft.
Der Treugeber erkennt in diesem Zusammenhang
an, dass die Treuhänderin zu einer solchen Prüfung
auch nicht verpflichtet war. Eine Haftung der Treuhänderin
für etwaige Prospektmängel sowie im
Zusammenhang mit dem Vertrieb der Kommanditanteile
ist ausgeschlossen.
4. Der Anspruch auf Schadensersatz – gleich aus
welchem Rechtsgrund – verjährt in drei Jahren,
gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der
Anspruch entstanden ist und der Treugeber von
den Umständen, die den Anspruch begründen, und
der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder
ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Unabhängig
von der Kenntnis bzw. grob fahrlässigen
Unkenntnis verjährt der Anspruch bei vorsätzlichen
Handlungen spätestens nach Ablauf von zehn
Jahren, im Übrigen spätestens nach Ablauf von fünf
Jahren nach der Entstehung des Anspruchs.
5. Der Treugeber hat seine Ansprüche innerhalb einer
Ausschlussfrist von sechs Monaten nach Kenntniserlangung
gegenüber der Treuhänderin schriftlich
geltend zu machen. Eine Fristversäumnis führt zum
Verlust der Ansprüche.
§ 14
Vergütung der Treuhänderin
Die Treuhänderin erhält für die mit der Treuhandschaft
verbundenen Tätigkeiten von der Gesellschaft eine Vergütung.
Der Vergütungsanspruch ist im Gesellschaftsvertrag
geregelt.
§ 15
Sonderwerbungskosten
1. Der Treugeber kann Sonderwerbungskosten (persönlich
getragene Kosten im Zusammenhang mit

seiner Beteiligung) nicht bei seiner persönlichen
Einkommensteuerklärung, sondern ausschließlich
im Rahmen der gesonderten und einheitlichen
Feststellung der Einkünfte der Gesellschaft geltend
machen (§§ 179, 180 Abgabenordnung).
2. Die Treuhänderin ist nicht verpflichtet, den Treugeber
zum Nachweis der Sonderwerbungskosten
gesondert aufzufordern. Bezüglich der Geltendmachung
von Sonderwerbungskosten gilt § 19
Abs. (5) und (6) des Gesellschaftsvertrages. Dies
gilt entsprechend für Sonderbetriebsvermögen.
§ 16
Schriftform
1. Nebenabreden zu diesem Vertrag sowie Änderungen
und Ergänzungen dieses Vertrages,
einschließlich dieser Bestimmung, bedürfen –
vorbehaltlich Abs. 2 – der Schriftform, soweit nicht
notarielle Form erforderlich ist.
2. Auf eine feste Verbindung dieses Treuhandvertrages
selbst sowie mit anderen Verträgen und
Erklärungen – insbesondere auch mit solchen, auf
die hier Bezug genommen wird – wird verzichtet.
Für die Annahme des Treuhandvertrages/Beitrittsvereinbarung
durch den Treuhänder genügt die
Unterzeichnung durch Faksimile.
§ 17
Salvatorische Klausel, Erfüllungsort, Gerichtsstand
1. Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages
ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar
sein oder werden, wird dadurch die Wirksamkeit
der übrigen Bestimmungen nicht berührt. An
die Stelle unwirksamer bzw. undurchführbarer
Bestimmungen treten solche Regelungen, die in
gesetzlich zulässiger Weise dem wirtschaftlichen
Zweck der unwirksamen oder undurchführbaren
Bestimmungen am nächsten kommen. Entsprechendes
gilt, wenn sich bei der Durchführung des
Vertrages eine ergänzungsbedürftige Lücke ergeben
sollte.
2. Erfüllungsort für die Verpflichtungen und Gerichtsstand
für sämtliche Streitigkeiten aus diesem
Vertrag sowie über das Zustandekommen dieses
Vertrages ist der Sitz der Treuhänderin, soweit dies
rechtlich zulässig vereinbart werden kann.
163
§ 18
Anwendbares Recht
Dieser Treuhandvertrag unterliegt dem zur Zeit
gültigen Recht der Bundesrepublik Deutschland.
FCT FinanzControl Treuhand GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Dr. Rainer Polster
Treugeber
Datum (Annahme des Angebotes des Anlegers durch
die Treuhänderin)

15. Abwicklungshinweise
Wenn Sie sich entschlossen haben, der Bayernfonds
Immobilienverwaltung GmbH & Co. Australien 4 KG
beizutreten, reichen Sie bitte die vollständig ausgefüllte
und rechtsverbindlich unterzeichnete Beitrittsvereinbarung
bei Ihrem Anlageberater ein oder senden
Sie diese an die
Real I.S. AG
Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
Innere Wiener Straße 17
81667 München
Die von Ihnen unterzeichnete Beitrittsvereinbarung
stellt ein rechtsverbindliches Angebot zum Abschluss
eines Beitrittsvertrages zwischen Ihnen und der Fondsgesellschaft
sowie ein rechtsverbindliches Angebot
zum Abschluss eines Treuhandvertrages dar. Sie beteiligen
sich zunächst mittelbar über die Treuhandkommanditistin
an der Fondsgesellschaft. Die Beteiligung
als Treugeber erfolgt mit Annahme zum Abschluss
eines Treuhandvertrages durch die Treuhandkommanditistin.
Die gegengezeichnete Beitrittsvereinbarung
wird Ihnen als Durchschlag zurückgesandt. Die
Beitrittsvereinbarungen werden in der Reihenfolge
ihres zeitlichen Eingangs registriert und angenommen,
sofern freies Zeichnungskapital zur Verfügung steht.
Es kann sich jede natürliche oder juristische Person, die
keinen Wohnsitz, gewöhnlichen Aufenthalt, Ansässigkeit
und / oder Betriebsstätte in Australien hat und die
nicht australischer Staatsbürger ist, beteiligen. Bei minderjährigen
Personen ist die Zustimmung des zuständigen
Vormundschaftsgerichts erforderlich. Ehepaare
müssen gesonderte Beitrittsvereinbarungen abgeben.
Zahlungsweise und -termin
Die AUD­Beteiligungssumme zzgl. des Agios ist als
Bareinlage zu leisten.
Für die Einzahlung der AUD­Einlage besteht folgende
Wahlmöglichkeit:
a) Der Gesamtbetrag wird vom Euro­Konto des
Anlegers abgebucht.
Der Anleger erteilt der Fondsgesellschaft hierzu
eine Einzugsermächtigung zulasten seines auf der
Beitrittsvereinbarung angegebenen Euro­Kontos.
Der Einzug erfolgt zum 20. des auf die Zeichnung
folgenden Monats (bzw., sofern dies kein Bankarbeitstag
ist, zum nächstfolgenden Bankarbeitstag),
wobei der Einzug für Zeichnungen bis zum
164
28. November 2008 zum 12. Dezember 2008
erfolgt. Der Gegenwert in Euro wird auf Basis des
Wechselkurses zwei Bankarbeitstage vor dem
Einzug berechnet (Kursfeststellung: Laufende
EUR / AUD­Kursquotierung der BayernLB).
Wir bitten Sie, den entsprechenden Betrag auf
dem angegebenen Konto bereitzustellen. Bei nicht
fristgerechter Einzahlung des Beteiligungsbetrages
können dem Anleger Verzugszinsen in gesetzlicher
Höhe berechnet werden. Die Geltendmachung
von darüber hinausgehenden Schadenersatzforderungen,
z. B. zusätzliche Bearbeitungs­ oder
Bankgebühren, bleibt davon unberührt. Sollte die
Lastschrift nicht ausgeführt werden können, kommt
der Anleger für eventuell entstandene Kosten oder
Währungsverluste auf.
b) Es besteht weiter die Möglichkeit der Überweisung
des Beteiligungsbetrages zzgl. Agio in AUD (hierfür
anfallende Entgelte gehen zulasten des Zahlungspflichtigen)
innerhalb von 14 Tagen, erstmals
jedoch zum 12. Dezember 2008, auf folgendes
Konto bei der
Bayerische Landesbank, BLZ 700 500 00
Konto-Inhaber: Bayernfonds Immobilienverwaltung
GmbH & Co. Australien 4 KG
Konto-Nr. 497 4156285
Für die Überweisungen ist das Z1 Formular „Zahlungsauftrag
im Außenwirtschaftsverkehr“ zu verwenden,
welches bei allen Banken und Sparkassen
erhältlich ist.
Nahestehende Person
Bitte beachten Sie, dass es für das Steuerkonzept
dieses Beteiligungsangebots und die Art der (mittelbaren)
Beteiligung des Anlegers an der Fondsgesellschaft
gemäß § 4 Abs. 5 des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft erheblich ist, ob und ggf. mit
welchem Beteiligungsbetrag einem Anleger nahestehende
Personen an der Fondsgesellschaft beteiligt
sind bzw. sich zu beteiligen beabsichtigen. Die Beitrittsvereinbarung
sieht eine Erklärung des Anlegers
zu dieser Frage und dessen Mitteilungspflicht gegenüber
der Real I.S. AG Gesellschaft für Immobi lien
Asset management vor.
Nahestehende Personen sind: (i) Familienmitglieder
des Anlegers (d. h. Eltern, Geschwister, Kinder,
Groß eltern, Geschwister der Eltern, Kinder der Ge­

schwister sowie deren Ehepart ner), (ii) Ehepartner,
(iii) Familienmitglieder des Ehe partners, (iv) vom
Anleger und / oder seinen Familien mitgliedern bzw.
den Familienmitgliedern seines Ehepartners geleitete,
gehaltene und / oder beherrschte in­ oder ausländische
Personen­ oder Kapitalgesellschaften, (v) Mitgesellschafter
in­ oder ausländischer Personen gesell schaf ten
im Sinne von (iv) und deren Ehepartner bzw. (vi) in­
oder ausländische Personengesellschaften im Sinne
von (iv) selbst, (vii) von Mitgesellschaftern beherr schte
in­ oder ausländische Kapitalgesellschaften im Sinne
von (iv) sowie (viii) in­ oder ausländische Stiftungen
oder Treuhandvermögen, deren Begünstigter der
Anleger, sein Ehepartner, seine Familienmitglieder
bzw. Familienmitglieder seines Ehepartners und / oder
Mitgesellschafter im Sinne von (vii) sind.
Ausschüttungen
Die Anleger sind ab dem Ersten des Folgemonats der
Einzahlung der Kapitaleinlage ausschüttungsberechtigt.
Die Ausschüttungen erfolgen in AUD und gemäß der
Prognoserechnung voraussichtlich zum 30. Juni eines
Jahres für das vorangegangene Geschäftsjahr. Anleger,
die gemäß Beitrittsvereinbarung ihre Ausschüttung in
Euro wünschen, erhalten den Gegenwert in Euro auf
Basis des Wechselkurses sechs Bankarbeitstage vor Fälligkeit
der Ausschüttung (ggf. nach Abzug von Spesen).
Der Anleger kann jederzeit diese Entscheidung durch
schriftliche Erklärung gegenüber der Fondsgesellschaft
zu Händen der Real I.S. widerrufen. Der Widerruf muss
mindestens einen Monat vor dem nächsten Ausschüttungstermin
bei der Real I.S. eingegangen sein.
Beteiligungshöhe
Die Mindestzeichnungssumme soll AUD 20.000 zzgl.
Agio betragen. Beteiligungen müssen (ohne Berücksichtigung
des Agios) jeweils durch 1.000 ohne Rest
teilbar sein.
Steuerliche Behandlung
Die Beantragung einer Steuernummer sowie die Abgabe
einer Steuererklärung in Australien für den einzelnen
Anleger sind gemäß dem Fondskonzept nicht
notwendig (Einzelheiten und wichtige Hinweise hierzu
siehe Tz. 11 „Steuerliche Grundlagen“ sowie Tz. 3.4).
Sonderwerbungskosten
Aus verwaltungstechnischen Gründen ist vorgesehen,
die Anleger nicht zur Mitteilung der Sonderwerbungskosten
aufzufordern, da sich diese grundsätzlich ohne­
165
hin nur im Progressionsvorbehalt auswirken. Sofern
dem Anleger Sonderwerbungskosten entstehen, sind
diese daher der Fondsgesellschaft unaufgefordert bis
zum 31. März eines jeden Jahres für das vorangegangene
Kalenderjahr zusammen mit den entsprechenden
Nachweisen mitzuteilen.
Übertragung von Anteilen
Bei einer Übertragung oder Teilung von Gesellschaftsanteilen
gemäß §§ 23, 24 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft ist der jeweilige Anleger bzw.
dessen Rechtsnachfolger verpflichtet, die im Zusammenhang
mit der Übertragung oder Teilung seines
Gesellschaftsanteils entstehenden Kosten zu übernehmen.
Gemäß dem Geschäftsbesorgungsvertrag ist
die Real I.S. berechtigt, für jeden Übertragungs­ oder
Teilungsvorgang eine Gebühr für die Umschreibung
der Anteile entsprechend dem jeweils aktuellen
Preisverzeichnis zu erheben. Für das Jahr 2008 beträgt
die Gebühr EUR 250 zzgl. der jeweiligen gesetzlichen
Umsatzsteuer je Übertragungs­ oder Teilungsvorgang.
Widerrufsfrist
Dem Anleger steht das Recht zu, binnen einer Frist
von zwei Wochen seine im Rahmen der Beitrittsvereinbarung
abgegebene Willenserklärung zum Erwerb
einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft bzw. zum
Abschluss des Treuhandvertrages ohne die Angabe von
Gründen zu widerrufen. Der Widerruf ist in Textform
(z. B. Brief, Telefax, E­Mail) gegenüber der Real I.S. zu
erklären und hat u. a. zur Folge, dass die bereits empfangenen
Leistungen zurückzugewähren und ggf. gezogene
Nutzungen (z. B. Zinsen) herauszugeben sind.
Datenschutz
Die Verarbeitung der bei Ihrem Eintritt anfallenden
Daten erfolgt über eine EDV­Anlage bei der Fondsgesellschaft.
Diese Daten werden ausschließlich für
interne Zwecke zur Verwaltung der Fondsgesellschaft
und zu Ihrer Betreuung sowie zur Information des vermittelnden
Vertriebspartners verwendet und Dritten
nur zugänglich gemacht, wenn dies zur Verwaltung
der Fondsgesellschaft und / oder der steuerlichen
Abwicklung erforderlich ist. Die Bestimmungen des
Datenschutzgesetzes werden dabei strikt beachtet.
Anhang
Der nachfolgend aufgeführte Anhang ist wesentlicher
Bestandteil des Beteiligungsprospektes:
• Beitrittsvereinbarung

16. Ausfüllhinweise
Das Beteiligungsangebot „Bayernfonds Immobilienverwaltung
GmbH & Co. Australien 4 KG“ ist für
natürliche Personen konzipiert, die in Deutschland
unbeschränkt steuerpflichtig sind und die ihre
Beteiligung im Privatvermögen halten. Soweit sich
Personengesellschaften oder Anleger, die unter § 1
Abs. 1 Körperschaftsteuergesetz (KStG) fallen, beteiligen,
können sich signifikante Abweichungen von
den in Tz. 11 ausgeführten steuerlichen Grundlagen
der Beteiligung ergeben. Dies trifft auch zu, wenn
die Beteiligung an der Fondsgesellschaft im Betriebsvermögen
gehalten wird.
Alle erbetenen Daten des Zeichners/Anlegers tragen
Sie bitte gut leserlich in Blockschrift in die jeweiligen
Felder der Beitrittsvereinbarung ein.
Beitrittsvereinbarung
Bitte tragen Sie in die Beitrittsvereinbarung die erbetenen
Daten in die hierfür vorgesehenen Felder ein
und leisten Sie die drei erforderlichen Unterschriften
jeweils mit Angabe von Ort und Datum an den mit X
gekennzeichneten Stellen.
Mit der ersten Unterschrift bieten Sie den Abschluss
des Treuhandvertrages und den Erwerb der Beteiligung
an. Darüber hinaus erteilen Sie ggf. eine Einzugsermächtigung
zum Einzug des Beteiligungsbetrages
zzgl. Agio in Höhe von 5 % oder verpflichten sich zur
fristgerechten Zahlung des Beteiligungs betrages zzgl.
Agio im Wege der Banküberweisung. Weiterhin erteilen
Sie Weisung betreffend das gewünschte Konto für
die Überweisung der AUD­Ausschüttungen oder der in
Euro getauschten Ausschüttungen bzw. den Erhalt der
Ausschüttungen in Form eines auf AUD denominierten
Schecks. Mit der ersten Unterschrift nehmen Sie weiterhin
die im Rahmen des Beteiligungs angebotes getroffenen
Regelungen hinsichtlich möglicher Sonderwerbungskosten
sowie die Regelungen zum Datenschutz
(einschließlich der Mitteilungen an die Finanzbehörden)
zur Kenntnis und stimmen diesen, zusammen
mit weiteren ausgeführten Regelungen, zu. Dabei
bestätigen Sie, dass Sie kein Staatsbürger von Australien
sind und dort weder Wohnsitz noch gewöhnlichen
Aufenthaltsort haben bzw. dort nicht ansässig sind. Mit
Unterzeichnung dieser Beitrittsvereinbarung haben Sie
sich zum Abschluss eines Treuhandvertrages und damit
zur Übernahme der Beteiligung an der Bayernfonds
166
Immobilienverwaltung GmbH & Co. Austra lien 4 KG
entschieden. Sie nehmen dabei zur Kenntnis, dass die
FCT FinanzControl Treuhand GmbH als Treuhandkommanditistin
bei der Investitionsentscheidung nicht
mitgewirkt hat. Sie erwarten von der Treuhandkommanditistin
keine irgendwie geartete Mitwirkung oder
Beratung und erwarten dies auch nicht für die Zukunft.
Sie nehmen zur Kenntnis, dass eine derartige Beratung
von der Treuhandkommanditistin weder angeboten
noch geleistet wird.
Mit der zweiten Unterschrift erklären Sie, dass Sie
die dort genannten Unterlagen und Dokumente
(einschließlich des kompletten Beteiligungsprospektes
nebst Anhang sowie den darin abgedruckten Gesellschaftsvertrag,
den Treuhandvertrag sowie die Verbraucherinformationen
für den Fernabsatz) erhalten und
zur Kenntnis genommen haben, insbesondere auch die
Risikohinweise (in Tz. 3) vollumfänglich zur Kenntnis
genommen haben und Sie stimmen dem Inhalt der
Verträge ausdrücklich zu.
Mit der dritten Unterschrift bestätigen Sie, dass Sie ein
Exemplar der Widerrufsbelehrung in Textform erhalten
haben.

17. Verbraucherinformationen
für den Fernabsatz
Gemäß § 312c) BGB ist die Fondsgesellschaft bei
Vorliegen eines Fernabsatzvertrages über Finanzdienstleistungen
verpflichtet, dem Anleger folgende Informationen
zur Verfügung zu stellen:
17.1 Informationen zum Anbieter und zu anderen
mit dem Verbraucher in Kontakt tretenden
gewerblich tätigen Personen
a) Fondsgesellschaft
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien 4 KG
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister des
Amtsgerichts München (HRA 92410)
Ladungsfähige Anschrift:
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Persönlich haftender Gesellschafter der
Fondsgesellschaft (Komplementärin)
Real I.S. Fund Management GmbH
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister des
Amtsgerichts München (HRB 145873)
Ladungsfähige Anschrift:
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Geschäftsführer der Fondsgesellschaft
(Geschäftsführende Kommanditistin)
Real I.S. Beteiligungs GmbH
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister des
Amtsgerichts München (HRB 171744)
Ladungsfähige Anschrift:
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Treuhandkommanditistin
FCT FinanzControl Treuhand GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Steuerberatungsgesellschaft
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister des
Amtsgerichts München (HRB 83045)
Ladungsfähige Anschrift:
Karolinenplatz 5, 80333 München
167
b) Initiatorin des Beteiligungsangebots,
Prospektherausgeberin
Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien
Assetmanagement
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister des
Amtsgerichts München (HRB 132654)
Gesetzliche Vertreter: Josef Brandhuber (Vors.),
Ralf Licht, Jochen Schenk, Brigitte Walter
Ladungsfähige Anschrift:
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Die Hauptgeschäftstätigkeit der Real I.S. AG Gesellschaft
für Immobilien Assetmanagement besteht in
der Auflage von strukturierten Beteiligungsangeboten
(z. B. geschlossenen Immobilienfonds, Immobilienaktiengesellschaften
und Mobilienfonds) und
allen damit mittelbar und unmittelbar zusammenhängenden
Geschäften.
c) Vermittler
Die Sparkasse / Bank bzw. der Vermittler, über
die / den Sie den Prospekt, die Beitrittsvereinbarung
und die Widerrufsbelehrung erhalten
haben, wird Ihnen gegenüber als Vermittler(in)
der Fondsgesellschaft tätig.
Die ladungsfähige Anschrift der vorgenannten
Personen ergibt sich aus den Ihnen von der
Sparkasse/Bank oder den sonstigen Vermittlern
zugesandten oder überlassenen Unterlagen.
17.2 Informationen zum Unternehmensgegenstand
der Fondsgesellschaft und zur Finanzdienstleistung
selbst
a) Gesellschaftszweck der Fondsgesellschaft
Gegenstand des Unternehmens ist der direkte
und / oder über Treuhandverhältnisse indirekte
Erwerb, die Verwaltung – insbesondere durch
Vermietung und Verpachtung – sowie die Veräußerung
von Grundstücken bzw. grundstücksgleichen
Rechten. Die Gesellschaft ist zu allen Rechtsgeschäften
und Rechtshandlungen berechtigt, die
geeignet erscheinen, den Gesellschaftszweck
unmittelbar oder mittelbar zu fördern. Die Gesellschaft
kann zur Erreichung des Gesellschaftszwecks
auch Beteiligungen an anderen Gesellschaften
eingehen. Die Gesellschaft kann die zur Erreichung
ihres Zwecks erforderlichen oder zweckmäßigen
Handlungen selbst vornehmen oder durch Dritte

vornehmen lassen. Die Gesellschaft ist nicht berechtigt,
ge werblich tätig zu werden und Tätigkeiten
auszuüben bzw. Geschäfte zu betreiben, die einer
Genehmigung oder Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung
oder nach § 1 Gesetz über das Kreditwesen
bedürfen.
b) Gegenstand der konkreten vorliegenden Anlagemöglichkeit
und Zustandekommen des hierfür
erforderlichen Vertrages
Gegenstand der vorliegenden Anlagemöglichkeit
ist die mittelbare Beteiligung des Anlegers gemäß
§ 4 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft über
die Treuhandkommanditistin als Treugeber an
der Fondsgesellschaft. Um der Fondsgesellschaft
beizutreten sowie die mit der Beteiligung verbundenen
Rechtsgeschäfte abzuschließen, hat der
Anleger eine vollständig ausgefüllte und von ihm
unterzeichnete Beitrittsvereinbarung bei seinem
Anlageberater oder direkt bei der Prospektherausgeberin
einzureichen. Die unterzeichnete Beitrittsvereinbarung
stellt ein rechtsverbindliches Angebot
zum Abschluss eines Beitrittsvertrages zwischen
dem Anleger und der Fondsgesellschaft sowie ein
rechtsverbindliches Angebot zum Abschluss eines
Treuhandvertrages zwischen dem Anleger und der
Treuhandkommanditistin dar. Der Beitrittsvertrag
kommt durch die Annahme der Beitrittserklärung
durch die Fondsgesellschaft, vertreten durch ihre
Geschäftsführung, zustande. Die Annahme des
Angebotes zum Abschluss des Treuhandvertrages
erfolgt durch die Treuhandkommanditistin sowie
durch Zulassung der Treuhandkommanditistin zur
Kapitalerhöhung gemäß § 4 Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft durch die geschäftsführende
Kommanditistin. Die von der geschäftsführenden
Kommanditistin gegengezeichnete „Beitrittsvereinbarung“
wird dem Anleger – nach Unterzeichnung
durch die Treuhandkommanditistin – als Durchschlag
zurückgesandt.
c) Mindestlaufzeit der Fondsgesellschaft/
Kündigung
Die Dauer der Fondsgesellschaft ist unbefristet. Sie
wird für unbestimmte Zeit eingegangen. Eine Kündigung
des Gesellschaftsvertrages ist unter Einhaltung
einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zum
Ende eines Geschäftsjahres, erstmals jedoch zum
31. Dezember 2030, möglich. Ein Gesellschafter
168
kann die Gesellschaft auch vor dem 31. Dezember
2030 außerordentlich mit einer Frist von sechs
Monaten zum Ende eines Geschäftsjahres kündigen,
wenn er nach seinem Beitritt a) wegen
Krankheit oder Behinderung auf nicht absehbare
Zeit außerstande ist, unter üblichen Bedingungen
des allgemeinen Arbeitsmarktes mindestens drei
Stunden täglich erwerbstätig zu sein, b) wegen
Arbeitslosigkeit für einen Zeitraum von mehr als
sechs Monaten ohne Unterbrechung Arbeitslosengeld
bezogen hat oder c) rechtskräftig geschieden
wird und nach der Scheidung an seinen geschiedenen
Ehegatten oder an Kinder zur Zahlung von
Unterhalt verpflichtet ist (die Unterhaltsverpflichtung
muss insgesamt mindestens EUR 500 pro
Monat betragen). Die außerordentliche Kündigung
kann nur innerhalb von drei Monaten nach Eintritt
ihrer Voraussetzungen erfolgen.
Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund
bleibt unberührt. Einzelheiten hinsichtlich Dauer
und Kündigung der Fondsgesellschaft finden sich
im vorliegenden Prospekt, insbesondere in Tz. 10
„Rechtliche Grundlagen“ und Tz. 13 „Gesellschaftsvertrag“.
d) Kapitaleinlage
Der Anlagebetrag eines beitretenden Gesellschafters
soll mindestens AUD 20.000 zzgl. 5 % Agio
betragen. Der Anlagebetrag muss (ohne Berücksichtigung
des Agios) durch 1.000 ohne Rest
teilbar sein.
e) Von dem Anleger zu entrichtender Gesamtbetrag
zum Erwerb der Beteiligung
Der Anleger hat den in der Beitrittsvereinbarung
genannten Betrag zzgl. 5 % Agio zu entrichten.
Weitere Leistungen hat der Anleger im Zusammenhang
mit dem Erwerb der Vermögensanlage nicht
zu erbringen, insbesondere hat er keine weiteren
Zahlungen zu leisten. Auch zusätzliche Liefer­ und
Versandkosten fallen nicht an. Eigene Kosten für
Telefon, Internet, Porti usw. hat der Anleger allerdings
selbst zu tragen. Angaben zu den steuerlichen
Auswirkungen der Beteiligung des Anlegers
an der Fondsgesellschaft und zur steuerlichen Abwicklung
finden sich im vorliegenden Beteiligungsprospekt,
insbesondere unter Tz. 11 „Steuerliche
Grundlagen“.

f) Zahlungsmodalitäten
Die Beteiligungssumme zzgl. des Agios wird wahlweise
im Wege des Lastschrifteinzugsverfahrens
von der Fondsgesellschaft vom Konto des jeweiligen
Anlegers abgebucht oder der Anleger hat die
Möglichkeit der Überweisung des Beteiligungsbetrages
grundsätzlich innerhalb von 14 Tagen auf
das angegebene Konto der Fondsgesellschaft. Im
Falle der Wahl des Lastschrifteinzugsverfahrens
erteilt der Anleger der Fondsgesellschaft eine Einzugsermächtigung
zulasten seines auf der Beitrittsvereinbarung
angegebenen Kontos. Der Einzug
erfolgt zum 20. des auf die Zeichnung folgenden
Monats (bzw., sofern dies kein Bankarbeitstag ist,
zum nächstfolgenden Bankarbeitstag), wobei der
Einzug für Zeichnungen bis zum 28. November
2008 zum 12. Dezember 2008 erfolgt. Der Gegenwert
in Euro wird auf Basis des Wechselkurses zwei
Bankarbeitstage vor dem Einzug berechnet (Kursfeststellung:
Laufende EUR / AUD­Kursquotierung
der BayernLB).
Der entsprechende Beteiligungsbetrag nebst Agio
ist auf dem angegebenen Konto bereitzustellen. Bei
nicht fristgerechter Einzahlung des Beteiligungsbetrages
können dem Anleger Verzugszinsen in
gesetzlicher Höhe berechnet werden. Die Geltendmachung
von darüber hinausgehenden Schadenersatzforderungen,
z. B. zusätzliche Bearbeitungs­
oder Bankgebühren, bleibt davon unberührt. Sollte
die Lastschrift nicht ausgeführt werden können,
kommt der Anleger für eventuell entstandene
Kos ten oder Währungsverluste auf. Weiterhin ist
der Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung oder
eine Herabsetzung der gezeichneten Einlage möglich
(siehe hierzu § 7 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft, der als Tz. 13 in diesem
Prospekt abgedruckt ist). Weitere Einzelheiten
zu den Zahlungsmodalitäten finden sich im vorliegenden
Prospekt insbesondere in Tz. 15 „Abwicklungshinweise“.
g) Ausschüttung
Vorgesehen ist, dass der Anleger Ausschüttungen
erhält. Die an den Anleger zu leistenden geplanten
Ausschüttungen erfolgen, sofern die Gesellschafterversammlung
dies beschließt, in Höhe des Liquiditätsüberschusses,
soweit er nicht der Liquiditätsreserve
zugeführt wird. Es erfolgt grundsätzlich eine
169
anteilige Ausschüttung bezogen auf den vertragsgemäß
zu leistenden Kapitalanteil (ohne Agio)
ab dem Ersten des auf die Einzahlung folgenden
Monats. Die Barausschüttungen erfolgen jeweils
zum 30. Juni des jeweiligen Folgejahres. Die Ausschüttungen
erfolgen durch die Fondsgesellschaft
als Zahlstelle. Andere Stellen, die bestimmungsgemäß
Zahlungen an den Anleger ausführen,
existieren nicht.
h) Beitrittsgrundlage
Die den Anlegern zur Verfügung gestellten Informationen,
insbesondere der vorliegende Beteiligungsprospekt,
gelten bis zur Mitteilung von
Änderungen.
17.3 Angaben zum Fernabsatzvertrag selbst
a) Anwendbares Recht
Das Vertragsverhältnis zwischen der Fondsgesellschaft
und dem einzelnen Anleger unterliegt dem
Recht der Bundesrepublik Deutschland.
b) Sprache
Die Kommunikation zwischen der Fondsgesellschaft,
ihren Gesellschaftern und den Anlegern
erfolgt ausschließlich in deutscher Sprache.
c) Widerrufsrecht
Dem Anleger steht das Recht zu, binnen einer Frist
von zwei Wochen seine im Rahmen der Beitrittsvereinbarung
abgegebene Willenserklärung zum
Erwerb einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft
und der damit zusammenhängenden Rechtsgeschäfte
ohne Angabe von Gründen zu widerrufen.
Der Widerruf ist in Textform (z. B. Brief, Telefax,
E­Mail) gegenüber der Real I.S. AG Gesellschaft
für Immobilien Assetmanagement, Innere Wiener
Straße 17, 81667 München, zu erklären und hat
u. a. zur Folge, dass die beiderseits empfangenen
Leistungen zurückzugewähren und ggf. gezogene
Nutzungen (z. B. Zinsen) herauszugeben sind. Einzelheiten
finden sich in der in der Beitrittsvereinbarung
abgedruckten Widerrufsbelehrung.

17.4 Informationen zu etwaigen außergerichtlichen
Rechtsbehelfen und das Bestehen
von Garantiefonds
a) Außergerichtlicher Rechtsbehelf
Beschwerden im Zusammenhang mit der Finanzdienstleistung
kann der Anleger, unbeschadet
seines Rechts, die Gerichte anzurufen, an die
Deutsche Bundesbank, Schlichtungsstelle, Postfach
11 12 32, 60047 Frankfurt am Main, richten.
Hierzu hat der Anleger der Schlichtungsstelle
den Sachverhalt kurz schriftlich zu schildern
und sämtliche zum Verständnis der Beschwerde
erforderlichen Unterlagen beizufügen. Zudem hat
der Anleger der Schlichtungsstelle zu versichern,
dass er in der Streitigkeit noch kein Gericht, keine
Streitschlichtungsstelle und keine Gütestelle, die
Streitbeilegung betreibt, angerufen, auch keinen
außergerichtlichen Vergleich mit dem Beschwerdegegner
abgeschlossen hat. Der Anleger kann sich
im Verfahren vertreten lassen. Ein Merkblatt zum
Beschwerdeverfahren sowie die Schlichtungsstellenverfahrensverordnung
sind bei der Deutschen
Bundesbank erhältlich.
170
b) Garantiefonds
Garantiefonds oder andere Entschädigungsregelungen,
die nicht unter die Richtlinie 94 / 19 / EG
des Europäischen Parlaments und des Rates vom
30. Mai 1994 über Einlagensicherungssysteme
(ABl. EG Nr. L 135 S. 5) und die Richtlinie 97 / 9 / EG
des Europäischen Parlaments und des Rates vom
3. März 1997 über Systeme für die Entschädigung
der Anleger (ABl. EG Nr. L 84 S. 22) fallen, bestehen
nicht.

18. Prospektverantwortung und Vollständigkeit
18.1 Schlussbemerkungen
Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement,
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
ist Prospektherausgeberin und übernimmt gemäß
§ 3 der VermögensanlagenVerkaufsprospektverordnung
vom 16. Dezember 2004 die Verantwortung
für dieses Angebot und die in diesem Prospekt
enthaltenen Angaben. Die im Prospekt gemachten
Angaben berücksichtigen die bei der Aufstellung des
Prospekts maßgebenden rechtlichen und wirtschaftlichen
Verhältnisse und die zu dieser Zeit gültigen
gesetzlichen Vorschriften und Verwaltungsrichtlinien
in Deutschland.
Die Prospektherausgeberin erklärt, auch im Hinblick
auf § 264a StGB, dass ihres Wissens die Angaben im
Prospekt richtig und keine wesentlichen Umstände
ausgelassen worden sind.
Die Prospektherausgeberin haftet nicht für Abweichungen
aufgrund künftiger Entwicklungen und
Änderungen rechtlicher und steuerlicher Grundlagen
sowie für Änderungen und Entwicklungen der
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland
bzw. in Australien (d. h. Abweichungen von den prognostizierten
Werten), insbesondere nicht für die prognostizierten
Mieterträge, Veräußerungserlöse bzw.
Kosten und Aufwendungen (einschließlich Steuern),
die die Basis für die Prognoserechnung darstellen.
Sollten die Mieter oder andere Vertragspartner der
Fondsgesellschaft bzw. des Treuhandvermögens (BF
Australia 4 Trust) ihren vertraglichen Verpflichtungen,
gleich welchen Grundes, nicht nachkommen, oder
sollten (z. B. aufgrund unterschiedlicher Vertragsauslegung)
Sachverhalte sich anders darstellen, als von
der Prospektherausgeberin verstanden und daher in
diesem Prospekt dargestellt, besteht keine Haftung
seitens der Prospektherausgeberin für Schäden oder
Nachteile, die für die Anleger hieraus entstehen
können. Auch werden der Eintritt eines bestimmten
steuerlichen Ergebnisses und das steuerliche Konzept
dieses Beteiligungsangebotes nicht garantiert. Eine
Haftung für Mängel des Fondsobjektes wird seitens
der Prospektherausgeberin nicht übernommen.
Die Prospektherausgeberin haftet auch nicht für
Angaben Dritter, insbesondere solcher, die durch
Quellenangaben oder entsprechende Hinweise im
Prospekt kenntlich gemacht sind. Der Inhalt des
171
Prospekts berücksichtigt nur die aus Sicht der Prospektherausgeberin
bekannten und erkennbaren
Sachverhalte bis zum Zeitpunkt der Aufstellung des
Prospekts. Über die im Prospekt genannten wesentlichen
Vereinbarungen mit der Prospektherausgeberin
und den mit ihr verbundenen Unternehmen hinaus
bestehen keine weiteren Vertragsbeziehungen.
Die Komplementärin, die Fondsgesellschaft, die
geschäftsführende Kommanditistin, die Treuhänderin
des australischen Trusts (Treuhandvermögens),
die Treuhandkommanditistin und ihre verbundenen
Unternehmen haben an der Erstellung der Prospektunterlagen
nicht mitgewirkt. Für die Angaben im
Prospekt und den sonstigen Emissionsunterlagen
wird von diesen Gesellschaften und den für sie handelnden
Personen keine Haftung übernommen.
Wenn sich für einen Anleger Fragen ergeben, wird
die Real I.S. diese jederzeit beantworten. Verbindlich
sind aber nur schriftlich bestätigte Angaben.
Vermittler oder sonstige Dritte sind nicht berechtigt,
Auskünfte zu erteilen oder Zusagen zu machen, die
von den Aussagen im Prospekt abweichen.
Alle mit der Konzeption, Prüfung und Durchführung
des Angebotes beauftragten Personen und Gesellschaften
haften gegenüber der Fondsgesellschaft,
der Treuhänderin des australischen Trusts (Treuhandvermögens)
sowie den Anlegern nur bei grob
fahrlässiger oder vorsätzlicher Verletzung der ihnen
obliegenden Sorgfaltspflichten. Dies gilt auch für die
Real I.S. als Prospektherausgeberin dieses Beteiligungsangebotes.
Ersatzansprüche nach dem Verkaufsprospektgesetz
wegen unrichtiger oder unvollständiger Prospektangaben
verjähren nach Ablauf von einem Jahr nach
Kenntnisnahme des Anlegers von einem Prospektfehler
oder einer Unvollständigkeit des Prospektes,
spätestens jedoch drei Jahre nach Abschluss des
Erwerbsgeschäfts. Weitergehende Ansprüche nach
Vertragsrecht oder aufgrund vorsätzlicher unerlaubter
Handlungen bleiben hiervon unberührt.
Mit seinem Beitritt erklärt der Anleger, dass er von
dem Prospekt nebst Anhang, insbesondere auch von
den Risikohinweisen (Tz. 3) und den vorstehenden
Angaben und dem vorstehenden Haftungsvorbehalt
Kenntnis genommen hat und dass er damit vollumfänglich
einverstanden ist.

18.2 Vollständigkeit des Prospekts
Um dem Gebot der Vollständigkeit der Angaben nach
der VermögensanlagenVerkaufsprospektverordnung
vom 16. Dezember 2004 – nachfolgend kurz als „Verordnung“
bezeichnet – Rechnung zu tragen, werden
abschließend nachfolgende Erklärungen abgegeben:
18.2.1 Der Verkaufsprospekt ist in deutscher Sprache
und weder ganz noch zum Teil in einer anderen in internationalen
Finanzkreisen gebräuchlichen Sprache
abgefasst. Aus diesem Grunde ist eine vorangestellte
deutsche Zusammenfassung nicht erforderlich
(§ 2 Abs. 1 Satz 5 der Verordnung).
18.2.2 Für den Inhalt des Verkaufsprospekts übernimmt
keine natürliche Person die Verantwortung
(§ 3 Abs. 1 HS. 1 der Verordnung).
18.2.3 Die Anzahl und der Gesamtbetrag der angebotenen
Vermögensanlagen standen bei Hinterlegung
des Verkaufsprospekts noch nicht fest, wobei
mindestens ein und maximal 6.750 Kommanditanteile
ausgegeben werden. Es soll insgesamt ein Mindestbetrag
von AUD 135.000.000 zur Realisierung des
vorliegenden Projektes im Rahmen der vorgesehenen
Kapitalerhöhung der Fondsgesellschaft platziert werden
(§ 4 Satz 1 Nr. 1 der Verordnung).
18.2.4 Der Anbieter sowie der Emittent übernehmen
keine Zahlung von Steuern für den Anleger (§ 4 Satz 1
Nr. 2 der Verordnung).
18.2.5 Eine Möglichkeit, die für die Zeichnung oder
den Erwerb der Vermögensanlagen vorgesehene
Frist vorzeitig zu schließen, besteht außer im Fall der
vollständigen Zeichnung der gesamten erforderlichen
Beteiligungssumme nicht. Kürzungen oder Herabsetzungen
des Beteiligungsbetrages sind nur im Falle der
Überzeichnung oder bei nicht fristgerechter Einzahlung
der Gesellschaftseinlagen möglich (§ 4 Satz 1
Nr. 7 der Verordnung).
18.2.6 Der Anleger hat den in der Beitrittsvereinbarung
genannten Betrag zzgl. 5 % Agio zu entrichten.
Eigene Kosten für Telefon, Internet, Porti usw. hat
der Anleger selbst zu tragen. Kosten einer verspäteten
Mitteilung der Sonderwerbungskosten trägt
der jeweilige Anleger. Sofern der Fondsgesellschaft
Mehrbelastungen aus der Zuweisung steuerlicher
Ergebnisse entstehen, sind diese von dem verursachenden
Gesellschafter bzw. der Treuhandkommandi­
172
tistin zu tragen. Die Treuhandkommanditistin tritt alle
diesbezüglichen Ansprüche gegen Treugeber an die
Fondsgesellschaft ab (siehe Tz 10.2). Die Höhe ggf.
anfallender weiterer Kosten ist nicht bezifferbar.
Es entstehen keine weiteren Kosten für den Erwerb,
die Verwaltung und die Veräußerung der Vermögensanlage.
Im Falle eines Wechsels eines Treugebers in
die Stellung eines Direktkommanditisten fallen für
die Handelsregistervollmacht und ­eintragung Notar­
bzw. Gerichtsgebühren in gesetzlicher Höhe nach der
Gebührentabelle für Gerichte und Notare sowie der
Kostenordnung an. Die Höhe der Gebühren hängt
vom Gegenstandswert ab. Die Anleger sind nicht zum
Nachschuss verpflichtet. Der Erwerber der Vermögensanlage
ist bis auf den im Prospekt beschriebenen Fall
der Einlagenhaftung bzw. Einlagenrückgewähr (§ 171,
§ 172 IV HGB) nicht verpflichtet, weitere Leistungen zu
erbringen, insbesondere weitere Zahlungen zu leisten
(§ 4 Satz 1 Nr. 10 und 11 der Verordnung).
18.2.7 Das Angebot erfolgt nicht gleichzeitig in verschiedenen
Staaten mit bestimmten Teilbeträgen. Das
Angebot der Vermögensanlage findet ausschließlich
in Deutschland statt (§ 4 Satz 1 Nr. 8 der Verordnung).
18.2.8 Der Emittent ist nicht für eine bestimmte Zeit
gegründet (§ 5 Nr. 2 der Verordnung).
18.2.9 Der Emittent ist vor Platzierungsbeginn
ein Konzernunternehmen der geschäftsführenden
Kommanditistin. Solange die Einlage der geschäftsführenden
Kommanditistin weniger als 50 % des
Gesamtkapitals des Emittenten umfasst, ist der
Emittent kein Konzernunternehmen (§ 5 Nr. 6 der
Verordnung).
18.2.10 Das gezeichnete und voll geleistete
Kommanditkapital des Emittenten beläuft sich auf
AUD 6.000 und soll durch die geplante Kapitalerhöhung
um AUD 135.000.000 (zzgl. Agio) auf insgesamt
AUD 135.006.000 (zzgl. Agio) erhöht werden
(§ 6 Satz 1 Nr. 1 der Verordnung).
18.2.11 Bislang wurden noch keine Wertpapiere oder
Vermögensanlagen im Sinne des § 8 f Abs. 1 des Verkaufsprospektgesetzes
in Bezug auf den Emittenten
ausgegeben (§ 6 Satz 1 Nr. 2 der Verordnung).
18.2.12 Der Emittent ist weder eine Aktiengesellschaft
noch eine Kommanditgesellschaft auf Aktien
und kann daher keine Umtausch­ oder Bezugsrechte
auf Aktien einräumen (§ 6 Satz 2 der Verordnung).

18.2.13 Mit Ausnahme der im Kapitel Tz. 10 „Rechtliche
Grundlagen“ genannten Vergütungen stehen
den Gründungsgesellschaftern keine Gewinnbeteiligungen,
Entnahmerechte, der Jahresbetrag der
sonstigen Gesamtbezüge, insbesondere der Gehälter,
Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen,
Versicherungsentgelte, Provisionen und Nebenleistungen
jeder Art, innerhalb und außerhalb
des Gesellschaftsvertrages zu (§ 7 Abs. 1 Nr. 3 der
Verordnung).
18.2.14 Der Emittent wurde nicht vor mehr als fünf
Jahren vor Aufstellung des Verkaufsprospektgesetzes
gegründet, sodass die Angaben nach § 7 Abs. 1 nicht
entfallen können (§ 7 Abs. 1 Satz 2 der Verordnung).
18.2.15 Die Gründungsgesellschafter waren und sind
weder unmittelbar noch mittelbar an Unternehmen,
die mit dem Vertrieb der emittierten Vermögensanlagen
beauftragt sind, beteiligt (§ 7 Abs. 2 Nr. 1 der
Verordnung).
18.2.16 Die Gründungsgesellschafter waren und sind
weder unmittelbar noch mittelbar an Unternehmen,
die dem Emittenten Fremdkapital zur Verfügung stellen,
beteiligt (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 der Verordnung).
18.2.17 Die Gründungsgesellschafter waren und sind
weder unmittelbar noch mittelbar an Unternehmen,
die im Zusammenhang mit der Herstellung des Anlageobjekts
nicht nur geringfügige Lieferungen oder
Leistungen erbringen, beteiligt (§ 7 Abs. 2 Nr. 3 der
Verordnung).
18.2.18 Der Emittent ist nicht abhängig von Patenten,
Lizenzen, Verträgen und neuen Herstellungsverfahren,
die von wesentlicher Bedeutung für seine Geschäftstätigkeit
oder Ertragslage sind (§ 8 Abs. 1 Nr. 2 der
Verordnung).
18.2.19 Gerichts­ oder Schiedsverfahren des Emittenten,
die einen wesentlichen Einfluss auf seine
wirtschaftliche Lage haben können, sind nicht anhängig
(§ 8 Abs. 1 Nr. 3 der Verordnung).
18.2.20 Laufende Investitionen mit Ausnahme der
Finanzanlage werden nicht getätigt (§ 8 Abs. 1 Nr. 4
der Verordnung).
18.2.21 Die Tätigkeit des Emittenten ist nicht durch
außergewöhnliche Ereignisse beeinflusst worden
(§ 8 Abs. 2 der Verordnung).
173
18.2.22 Die Nettoeinnahmen sind für die Realisierung
der Anlageziele ausreichend und werden nur
für die Zwecke genutzt, die im Investitions­ und
Finanzierungs plan bzw. der Prognoserechnung ausgeführt
sind und nicht für sonstige Zwecke genutzt
(§ 8 Abs. 1 der Verordnung).
18.2.23 Den Personen oder Gesellschaften, die für
den Inhalt des Verkaufsprospekts die Verantwortung
übernehmen, den Gründungsgesellschaftern des
Emittenten, den Mitgliedern der Geschäftsführung,
der Aufsichtsgremien und Beiräte des Emittenten
sowie dem Treuhänder und sonstigen Personen stand
und steht nicht das Eigentum am Anlageobjekt oder
wesentlichen Teilen desselben zu. Auch aus anderen
Gründen steht diesen Personen eine dingliche Berechtigung
am Anlageobjekt nicht zu (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 der
Verordnung).
18.2.24 Rechtliche Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeiten
des Anlageobjekts, insbesondere im
Hinblick auf das Anlageziel, bestehen nicht (§ 9 Abs. 2
Nr. 4 der Verordnung).
18.2.25 Tatsächliche Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeiten
des Anlageobjekts, insbesondere
im Hinblick auf das Anlageziel, bestehen nicht (§ 9
Abs. 2 Nr. 4 der Verordnung).
18.2.26 Behördliche Genehmigungen gemäß § 9
Abs. 2 Nr. 5 VermVerkProspV liegen, sofern erforderlich,
vor bzw. wurden am 18. Juli 2008 (SOPA) und am
21. Juli 2008 (FIRB) beantragt und werden als Voraussetzung
bis zur Eigentumsübertragung und Kaufpreiszahlung
vorliegen (siehe hierzu die Hinweise in
Tz. 3.2.1 bzw. Tz. 10.6).
18.2.27 Der Prospektverantwortliche, die Mitglieder
der Geschäftsführung des Emittenten, die Gründungsgesellschafter
und der Treuhänder (Treuhandkommanditistin)
und sonstige Personen haben Leistungen
und Lieferungen, die nicht nur geringfügig sind,
weder erbracht noch erbringen sie solche (§ 9 Abs. 2
Nr. 8 der Verordnung).
18.2.28 Bei dem Emittenten handelt es sich um keine
Gesellschaft i. S. v. §§ 264 a, 267 Abs. 1 HGB. Eine Prüfungspflicht
für den Jahresabschluss und den Lagebericht
besteht nach den §§ 264 a, 316 HGB für kleine
Gesellschaften nicht. Da der Emittent vor weniger als
18 Monaten gegründet wurde, nutzt die Prospekthe­

ausgeberin die Wahlmöglichkeit zur Darstellung der
wirtschaftlichen Situation gemäß den verringerten
Prospektanforderungen; § 10 ist damit nicht anwendbar
(§ 15 Abs. 1 der Verordnung).
18.2.29 Da gemäß der gewählten verringerten
Prospektanforderung kein Jahresabschluss dargestellt
wurde und auch keine Pflicht zur Prüfung des Jahresabschlusses
besteht, können weder Name noch Anschrift
oder die Berufsbezeichnung eines Abschlussprüfers
angegeben werden. Aus den gleichen
Gründen können weder ein Bestätigungsvermerk
noch etwaige Einschränkungen oder eine Versagung
wiedergegeben werden (§ 11 der Verordnung).
18.2.30 Der Emittent hat weder Vorstand noch Aufsichtsratsgremium.
Ein Beirat besteht derzeit nicht;
die Gesellschafter / Treugeberversammlung kann
dessen Einrichtung zur Überwachung, Beratung und
Unterstützung der Geschäftsführer beschließen
(§ 12 Abs. 1 S. 1 der Verordnung).
18.2.31 Den Mitgliedern der Geschäftsführung
des Emittenten sind für das letzte abgeschlossene
Geschäftsjahr keine Gesamtbezüge gewährt worden,
insbesondere sind ihnen keine Gehälter, Gewinnbeteiligungen,
Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte,
Provisionen oder Nebenleistungen jeder Art
gewährt worden (§ 12 Abs. 1 Nr. 2 der Verordnung).
18.2.32 Die nach § 12 Abs. 1 der Verordnung zu
nennenden Personen, die Mitglieder der Geschäftsführung,
sind nicht für Unternehmen tätig, die mit
dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlagen
vertraut sind (§ 12 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung). Davon
ausgenommen ist die Real I.S., die (neben anderen
Unternehmen) mit dem Vertrieb des im Rahmen der
geplanten Kapitalerhöhung zu platzierenden Kommanditkapitals
von der Fondsgesellschaft beauftragt ist.
18.2.33 Die nach § 12 Abs. 1 der Verordnung zu
nennenden Personen, die Mitglieder der Geschäftsführung,
sind nicht für Unternehmen tätig, die dem
Emittenten Fremdkapital geben (§ 12 Abs. 2 Nr. 2 der
Verordnung).
18.2.34 Die nach § 12 Abs. 1 der Verordnung zu
nennenden Personen, die Mitglieder der Geschäfts­
174
führung, sind nicht für Unternehmen tätig, die im Zusammenhang
mit der Herstellung des Anlageobjekts
nicht nur geringfügige Lieferungen oder Leistungen
erbringen (§ 12 Abs. 2 Nr. 3 der Verordnung).
18.2.35 Es liegen keine Umstände oder Beziehungen
vor, die Interessenskonflikte des Treuhänders begründen
können (§ 12 Abs. 2 Nr. 3 der Verordnung).
18.2.36 Personen, die nicht in den Kreis der nach
der Verordnung angabepflichtigen Personen fallen,
die Herausgabe oder den Inhalt des Prospekts oder
die Abgabe oder den Inhalt des Angebots der Vermögensanlage
aber wesentlich beeinflusst haben,
existieren nicht (§ 12 Abs. 4 der Verordnung).
18.2.37 Vorliegend handelt es sich nicht um ein
Angebot von Vermögensanlagen, für deren Verzinsung
oder Rückzahlung eine juristische Person oder
Gesellschaft die Gewährleistung übernommen hat
(§ 14 der Verordnung).
18.2.38 Im Rahmen der verringerten Prospektanforderung
stellt der Emittent die Eröffnungsbilanz, eine
Zwischenübersicht, die nicht älter ist als zwei Monate,
die voraussichtliche Vermögens­, Finanz­ und Ertragslage
für das laufende Jahr sowie die Planzahlen für
die folgenden drei Geschäftsjahre sowie die Planzahlen
zur Investition dar (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 der
Verordnung).
Datum der Aufstellung des Prospekts:
11. August 2008

19. Impressum
Prospektherausgeberin/Initiatorin
Real I.S. AG
Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
Innere Wiener Straße 17
81667 München
Gestaltung und Gesamtherstellung
DACHCOM A2 Kommunikation GmbH
Agentur für Werbung und Kommunikation
Am Köchlinweiher 2
88131 Lindau
Redaktionsstand: 11. August 2008
Wichtiger Hinweis:
Der Nachdruck oder die Kopie dieses Emissionsprospektes,
auch auszugsweise, ist nur nach
vorheriger schriftlicher Genehmigung der
Prospektherausgeberin / Initiatorin zugelassen
bzw. gestattet. Organigramme und Illustrationen
sind notwendigerweise verein fachend; soweit
ausgewiesen handelt es sich um Prognosen.
Bei Abweichungen oder Zweifeln sind die Textangaben
maßgeblich.
Hergestellt in der Bundesrepublik Deutschland
© Real I.S. AG Gesellschaft für
Immobilien Assetmanagement 2008
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Real I.S. AG
Gesellschaft für
Immobilien Assetmanagement
Innere Wiener Straße 17
81667 München
www.realisag.de
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