Bayernfonds Australien 6 - Real IS

ters zuzustimmen und / oder eine Verlängerung
des Mietvertrags zu ungünstigeren Bedingungen
zu akzeptieren, insbesondere da ein Großteil der
Flächen des Fondsobjekts an die nationale australische
Finanzbehörde vermietet wird. Im Rahmen der
Vermietung besteht das Risiko, dass einzelne mietvertragliche
Regelungen nicht wirksam oder einzelne
Ansprüche nicht durchsetzbar sind. Ferner kann es
zu rechtlichen oder wirtschaftlichen Meinungsverschiedenheiten
mit einem Mieter über den Umfang
der Mietzahlungs- und Nebenkostenzahlungspflichten
kommen. Dies kann zu Mietstreitigkeiten und
Mietminderungen bis hin zur Kündigung des Mietvertrags
führen. Folge kann der Ausfall von Mietzahlungen
mit entsprechend negativen Folgen für die
wirtschaftliche Situation der Fondsgesellschaft bis
hin zur Insolvenz und zum vollständigen Verlust der
Kapitaleinlage des Anlegers nebst Agio sein.
Der Mietvertrag mit dem Hauptmieter, dem australischen
Staat, wurde für eine Laufzeit von insgesamt
15 Jahren (bis November 2022) abgeschlossen, wobei
dem Mieter drei Optionen zur Mietvertragsverlängerung
von jeweils weiteren fünf Jahren eingeräumt
wurden. Falls der Mieter die Verlängerungsoptionen
nicht ausübt, trägt der Vermieter und damit wirtschaftlich
die Fondsgesellschaft das Risiko der
Neuvermietung bzw. der weiteren Verwertung des
Fonds objekts. Ist eine Neuvermietung bzw. Verwertung
nicht zu den prognostizierten Konditionen
möglich, kann dies zu einer Reduzierung oder zum
Ausfall von Ausschüttungen / Entnahmen an die Anleger,
aber auch – sollte während der Fondslaufzeit
eine (Nach-)Finanzierung mit Fremdkapital erfolgen
– zur Fälligstellung der Fremdkapitalfinanzierung
und Zwangsversteigerung der Nutzungsrechte am
Fondsobjekt durch die finanzierende Bank führen. Es
besteht das Risiko, dass die Anleger ihre Kapitaleinlage
nebst Agio teilweise oder vollständig verlieren.
Fällt der jeweilige Mieter während der Laufzeit
des Mietvertrags aus oder wird ein Mietvertrag
aus anderem Grund vorzeitig aufgelöst, trägt der
Vermieter (und damit wirtschaftlich letztlich die
Fondsgesellschaft) das Risiko der Anschlussvermietung.
Dies umfasst neben zusätzlichen Kosten
und Aufwendungen auch das Leerstandsrisiko, das
Risiko einer geringeren Miethöhe sowie das Risiko
einer erforderlichen weiteren Revitalisierung des
Fondsobjekts. Dieses Risiko besteht ebenfalls am
vorgesehenen Ende des Mietvertrags mit dem australischen
Staat. Eine in diesen Fällen ggf. erforderliche
Revitalisierung des Fondsobjekts könnte erhebliche
ungeplante Kosten verursachen, die vom Vermieter
getragen werden müssten. Im Rahmen der Prognoserechnung
wurde u. a. aufgrund der Bonität des
Hauptmieters für die Laufzeit dieses Mietvertrags
unterstellt, dass derartige Kosten nicht entstehen.
Für das Ende des Mietvertrags wurden im Rahmen
der Prognoserechnung auf Grundlage von Projektionen
des lokalen Gutachters aus heutiger Sicht
angemessene Ansätze für die Wieder- bzw. Weitervermietung
und die Revitalisierung des Fondsobjekts
berücksichtigt. Bei negativen Abweichungen, bspw.
einer geringeren als der projizierten Marktmiete
zum Zeitpunkt des Auslaufens der bestehenden
Mietverträge und / oder im Fall höherer Wieder- bzw.
Weitervermietungskosten als angenommen, kann es
aus Sicht der Anleger zu erheblichen Abweichungen
gegenüber der prognostizierten Rentabilität der Beteiligung
bis hin zum Totalverlust der Kapitaleinlage
nebst Agio kommen.
Bei dem Mietvertrag mit dem Hauptmieter handelt
es sich um einen Brutto-Mietvertrag, d. h. der Mieter
zahlt neben der Miete grundsätzlich nur noch seine
direkten Verbrauchskosten, nicht jedoch die Kosten
für öffentliche Abgaben und Steuern („Statutory
Outgoings“), für Gebäudeversicherungen oder
weitere bestimmte Bewirtschaftungskosten. Darüber
hinaus sind alle Kosten und Ausgaben für die
Instandhaltung und Renovierung des Fondsobjekts
vom Vermieter zu tragen. Entsprechende Kostenansätze
für diesbezügliche Kosten des Vermieters
sind sowohl von den Gutachtern als auch von den
lokalen Experten geschätzt und auf dieser Basis in
der Prognoserechnung berücksichtigt worden. Im
Rahmen der Prognoserechnung wurden daher aus
heutiger Sicht realistische Annahmen bzgl. der nicht
auf den Mieter umlagefähigen Bewirtschaftungs-
und Mietnebenkosten (einschließlich geschätzter
Kostensteigerungen) sowie Instandhaltungs- und
Renovierungskosten berücksichtigt. Sollten die vorstehend
genannten nicht umlegbaren Gesamtkosten
auf der Ebene des Vermieters höher als projiziert sein
und / oder zu anderen Zeitpunkten anfallen, wird sich
der Netto-Cashflow für den Vermieter ggf. entsprechend
reduzieren bzw. in negativer Weise verändern.
Dies würde ggf. auch die verfügbare Liquidität auf
Ebene der Fondsgesellschaft reduzieren und kann
Ausfälle bei den Ausschüttungen / Entnahmen an
die Anleger nach sich ziehen. Reduzieren sich die
Netto-Mieteinnahmen, sinkt dadurch ggf. auch der
Wert des Fondsobjekts, was sich aus Sicht der Anleger
ebenfalls negativ auf die Rentabilität der Anlage
auswirkt.
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