Bayernfonds Australien 6 - Real IS

Handlungen unterlassen bzw. mit dem Käufer
abstimmen sowie bestimmte Richtlinien befolgen.
Zudem müssen die Vertragsparteien wesentliche Bestimmungen
des Kaufvertrags bereits mit Abschluss
der Optionsvereinbarung einhalten. Der Verkäufer ist
verpflichtet, das Fondsobjekt in einem bestimmten
Zustand zu erhalten und alle für das Fondsobjekt
einzuhaltenden Vorschriften und Gesetze zu befolgen.
Darüber hinaus haben die Parteien weitere
übliche Zusicherungen („Warranties“) abgegeben.
Die Optionsvereinbarung wurde nach dem Recht des
Australian Capital Territory abgeschlossen.
10.6.2 Kaufvertrag über das erbbaurechtsähnliche
Recht an dem Fondsobjekt und damit
zusammenhängende Vereinbarungen
Die Bayernfonds Kambera GmbH (als Treuhänder des
Treuhandvermögens BF Kambera Trust), QIC Westpoint
Pty Limited (als Treuhänder für den QIC March
2001 Trust) und Canberra Centre Investments Pty
Limited (als Treuhänder für den Canberra Centre Investment
Trust) (die beiden Letzteren zusammen der
bzw. die „Verkäufer“) haben sich auf einen Kaufvertrag
(„Sale Agreement“) geeinigt, der bei Ausübung der
vorstehend beschriebenen Andienungs- bzw. Kaufoption
von den Vertragspartnern auszufertigen ist.
Gemäß Kaufvertrag sollen Nutzen und Lasten der
Rechte am Fondsobjekt mit Kaufpreiszahlung am
30.12.2009 („Completion Date“) auf den Treuhänder
des BF Kambera Trust übergehen. Der Kaufpreis
beträgt AUD 205.000.000 und ist bei Vorliegen
der Fälligkeitsvoraussetzungen am 30.12.2009 zu
zahlen. Bei verspäteter Zahlung bestehen übliche
vertragliche Regelungen (wie bspw. eine Strafzinsberechnung,
ein Recht des Verkäufers auf Einlösung
gewährter Sicherheiten bzw. auf Schadenersatz und
auf Kündigung des Vertrags).
Im Zusammenhang mit dem Ankauf der Rechte am
Fondsobjekt hat Colliers International, Canberra,
ein Wertgutachten mit Datum vom 30.06.2009 für
den Ankaufszeitpunkt für das Fondsobjekt erstellt
und den Wert des Fondsobjekts auf AUD 207,5 Mio.
veranschlagt. Weitere Wertgutachten wurden nicht
erstellt. Aufbauend auf dem Wertgutachten haben
die lokalen Experten von Colliers International eine
Analyse bzw. Projektion der Einnahmen und Ausgaben
im Zusammenhang mit dem Fondsobjekt
für den gesamten Prognosezeitraum erstellt. Diese
berücksichtigt u. a. die Brutto-Mieteinnahmen aus
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dem Fondsobjekt und die Bewirtschaftungs- und
Nebenkosten sowie die Ausgaben für Instandhaltung
und Wartung für das Fondsobjekt. Insoweit basiert
die Prognoserechnung (Tz. 7, Tz. 8) auf den Angaben
des Wertgutachters sowie der Experten von Colliers
International, Canberra.
Im Rahmen der Ankaufsprüfung („Due Diligence“)
hat Rider Levett Bucknall, Sydney, mit Datum vom
15.07.2009 ein technisches Gutachten einschließlich
umwelttechnischem Bericht über das Fondsobjekt
erstellt, dessen Ergebnisse in die Kaufvertragsverhandlungen
bzw. in die Prognoserechnung – soweit
möglich bzw. soweit dies von den Beratern und
Experten als erforderlich gesehen wurde – eingegangen
sind. Soweit erforderlich wurden umwelttechnische
Sachverhalte zusätzlich von den australischen
Anwälten der Fondsgesellschaft im Rahmen der Due
Diligence geprüft. Im Rahmen der Ankaufsprüfung
wurde festgestellt, dass das Grundstück, auf dem
das Fondsobjekt steht, vor dessen Bau von Altlasten
betroffen war, die jedoch im Zuge der Entwicklung
und des Baus des Fondsobjekts beseitigt wurden,
und von den lokalen zuständigen Behörden wurde
erklärt, dass diese beseitigten Altlasten nicht der
beabsichtig ten Nutzung entgegenstehen. Allerdings
muss der Eigentümer der Rechte an dem Fondsobjekt
einen „Environment Management Plan“ („EMP“)
beachten (Details hierzu siehe auch in Tz. 5.1). Dabei
muss der jeweilige Eigentümer der Rechte an dem
Fondsobjekt dafür Sorge tragen, dass der EMP von
allen relevanten Parteien eingehalten wird (u. a. den
Mietern) und dass alle entsprechenden Maßnahmen
durchgeführt werden. In diesem Zusammenhang
muss der Eigentümer sicherstellen, dass regelmäßig
Luft- und Wasserproben genommen und an die
zuständigen Stellen zur Überwachung eingereicht
werden. Im Rahmen der Ankaufsprüfung wurden
keine weiteren erheblichen Verunreinigungen
und Schadstoffe innerhalb des Gebäudes und im
Untergrund gefunden und keine ungewöhnlichen
technischen Probleme festgestellt, aufgrund derer
in der Praxis gravierende Risiken oder Probleme zu
erwarten wären. Im Zusammenhang mit möglichen
Risiken in diesem Zusammenhang siehe die Hinweise
in Tz. 3.2.5.
Für den Erwerb der Rechte am Fondsobjekt fällt in
Australien auf der Grundlage der kaufvertraglichen
Regelungen voraussichtlich keine Belastung der
Fondsgesellschaft für die sog. Goods and Services
Tax („GST“, entspricht der deutschen Umsatzsteuer)
an. Im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag fallen