Bayernfonds Australien 6 - Real IS

3.3 Wirtschaftliche und rechtliche Risiken
3.3.1 Abweichungen vom Investitions­ und Finanzierungsplan
bzw. der Prognoserechnung
In die Berechnung der finanzmathematischen
Renditeangaben fließen verschiedene Variablen
ein, wie z. B. Inflationsrate, erzielbare Mieterträge
/ Mietpreisentwicklung, bestimmte Kosten und
der angenommene Verkaufspreis und -zeitpunkt für
das Fondsobjekt. Die den Berechnungen zugrunde
gelegten absoluten Größen dieser Variablen basieren
auf historischen Durchschnittswerten der
wirtschaftlichen Gegebenheiten und deren erwarteter
Entwicklung, Schätzungen bzw. Festsetzungen
der Berater (z. B. Gutachter, Steuerberater) und des
Initiators im Allgemeinen. Für den Investitions- und
Finanzierungsplan und die Prognoserechnung wird
unterstellt, dass diese Werte im Rahmen einer Langzeitbetrachtung
auch als Indikator für künftige Werte
herangezogen werden können. Es besteht jedoch das
Risiko nachhaltig negativer Abweichungen von der
Prognoserechnung, da jedes tatsächliche Abweichen
einer der Variablen von den getroffenen Annahmen
das Gesamtergebnis beeinflusst. Darüber hinaus
können Abweichungen von getroffenen Annahmen
kumuliert zu nachhaltigen Abweichungen von
prognostizierten Kapitalrückflüssen, steuerlichen
Ergebnissen und Renditen nach Steuern führen. Die
finanzmathematisch errechnete Rendite („IRR“) stellt
lediglich einen Orientierungswert dar und kann nicht
bzw. nur sehr bedingt mit der Rendite von anderen
Kapitalanlagen (z. B. von Pfandbriefen, Spareinlagen
oder anderen Fondsprodukten) verglichen werden.
Unter anderem sind der unternehmerische Charakter
einer Immobilieninvestition und die Tatsache zu berücksichtigen,
dass nur das jeweils noch gebundene
Kapital in Höhe der finanzmathematischen Rendite
verzinst wird.
Der in diesem Prospekt enthaltene prognostizierte
Investitions- und Finanzierungsplan stellt eine
Kalkulation der voraussichtlich anfallenden Kosten
der Gesamtinvestition dar. Überschreiten die
tatsächlichen Kosten oder darauf anfallende Steuern
die veranschlagten Beträge, kann die durch Kostenüberschreitungen
entstehende Finanzierungslücke
die Aufnahme zusätzlichen Fremdkapitals, eine Reduzierung
der Liquiditätsreserve oder eine Ausschüttungsreduzierung
notwendig machen. Auch durch
Ausfall von Vertragspartnern, verzögerte Eigenkapitalplatzierung
(bzw. gegenüber der Prognose höhere
Kosten und Aufwendungen einer Eigenkapital-Zwischenfinanzierung),
höhere Steuern, unvorhergese-
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hene Kosten etc. können sich das Investitionsvolumen
und damit auch der Finanzierungsbedarf erhöhen.
Änderungen des Investitionsvolumens wirken sich
ggf. nachteilig auf den prognostizierten Investitions-
und Finanzierungsplan und damit auf die prognostizierte
Rentabilität der Beteiligung und die prognostizierten
Ausschüttungen / Entnahmen aus.
3.3.2 Vermietung und Anschlussvermietung –
Abweichungen von der Prognose
Die Anleger tragen das Bonitätsrisiko der jeweiligen
Mieter des Fondsobjekts. Die Prognoserechnung
basiert auf der Annahme, dass der jeweilige Mieter
während der gesamten Mietzeit seinen mietvertraglichen
Verpflichtungen nachkommt. Sollte der
jeweilige Mieter seinen mietvertraglichen Verpflichtungen
nicht bzw. nicht im vollen Umfang nachkommen
bzw. die Miete kürzen oder Mietnebenkosten
oder sonstige vertraglich vereinbarte Zahlungen
nicht leisten, kann es im Vergleich zur Prognoserechnung
zu erheblich niedrigeren Netto-Mieteinnahmen
oder gar zum völligen Ausfall von Mieteinnahmen
kommen. Dies gilt insbesondere, wenn der Mietvertrag
des Hauptmieters („nationale australische
Finanzbe hörde“) vorzeitig beendet werden sollte
(siehe hierzu auch die entsprechenden Fälle in
Tz. 3.2). Vertragspartner können auch langfristige
(Miet-)Verträge aus wichtigem Grund kündigen;
dieses Recht besteht dann, wenn eine Vertragspartei
einer wesentlichen Vertragspflicht während
der Vertragslaufzeit nicht nachkommt bzw. diese
erheblich verletzt. So ist der Vermieter unter dem
Mietvertrag mit dem Hauptmieter auch verpflichtet,
ein bestimmtes Umweltrating (sog. Rating nach
NABERS von 4,5 Sternen) für das Fonds objekt innerhalb
bestimmter Fristen zur erreichen bzw. über die
Laufzeit des Mietvertrags aufrechtzuerhalten und
dem Mieter regelmäßig ein diesbezügliches Zertifikat
der ausstellenden Stelle vorzu legen. Sollte der
Vermieter seinen mietvertraglichen Verpflichtungen
nicht nachkommen, könnte dies zur vorzeitigen
Beendigung des Mietvertrags mit dem Hauptmieter
führen. Durch Eintritt der vorstehenden Fälle kann
das Ergebnis der Fondsgesellschaft, etwa bei
erforderlicher Anschlussvermietung oder Verkauf
des Fondsobjekts bzw. durch mögliche Kosten und
Schadenersatzleistungen, nachteilig beeinträchtigt
werden, bis hin zur Insolvenz und zum vollständigen
Verlust der Kapitaleinlage des Anlegers nebst Agio.
Der Vermieter kann gezwungen sein, einer Änderung
des Mietvertrags zu Gunsten des Hauptmie-