Bayernfonds Australien 6 - Real IS

erstellt wurden. Die Projektionen des Gutachters
sind insbesondere für die Annahmen zur Anschluss-
bzw. Wiedervermietung der Flächen nach Ablauf der
relevanten Mietverträge sowie die Annahmen zu den
umlegbaren bzw. nicht umlegbaren Betriebs- und
Bewirtschaftungskosten von Bedeutung (siehe hierzu
die Hinweise in Tz. 3.3.2 bzw. Tz. 3.3.9). Das Wertgutachten
von Colliers International belegt, dass
der Durchschnittswert der vertraglich vereinbarten
Mieten etwas unter dem Marktniveau liegt.
7.1.2 Zinseinnahmen
In dieser Position sind die aus der Anlage der Liquiditätsreserve
erwirtschafteten projizierten Zinsen
dargestellt. Für die Anlage der verfügbaren Liquidität
im Jahr 2009 wurden keine Zinseinnahmen unterstellt.
Ab dem Jahr 2010 bis zum Ende der Prognoserechnung
wurde ein einheitlicher Anlagezinssatz für
jeweils die gesamte Liquiditätsreserve von 3,5 Prozent
p. a. angesetzt. Die Liquiditätsreserve schließt die Beträge
für Ausschüttungen / Entnahmen ein, solange
diese noch nicht an die Anleger gezahlt worden sind
(siehe zu dieser Position auch die Hinweise in Tz. 3.3,
insbesondere in Tz. 3.3.7).
7.1.3 Veräußerungserlös
Die Prognoserechnung geht davon aus, dass das
Fondsobjekt zum Ende des Jahres 2022 direkt oder
indirekt veräußert wird (siehe hierzu auch Tz. 3.3.9
bzw. die Sensitivitätsanalysen in Tz. 8). Dieser Ansatz
ist aus Sicht des Anbieters für Zwecke einer vorläufigen
Geschäftsplanung sinnvoll, da die Grundmietzeit
des Mietverhältnisses mit dem Hauptmieter,
der nationalen australischen Finanzbehörde, in
diesem Jahr abläuft und dann eine Veräußerung des
Fondsobjekts mit einem entweder verlängerten oder
neu abgeschlossenen Mietverhältnis möglich wäre,
was erfahrungsgemäß eine positive Auswirkung auf
den erzielbaren Veräußerungserlös haben sollte. Tatsächlich
kann sich eine kürzere oder längere Haltedauer,
z. B. aufgrund der tatsächlichen Entwicklung
auf dem Immobilienmarkt, ergeben.
Als Brutto-Veräußerungserlös wurde ein Wert von
AUD 334.766.687 berücksichtigt, der sich wie folgt
berechnet: Die prognostizierten Mieteinnahmen
nach Abzug laufender Kosten für das Jahr 2023
(AUD 25.778.566) wurden mit dem gleichen Faktor
wie zum Zeitpunkt des Ankaufs des Fondsobjekts
(ca. 12,99-fach) kalkuliert. Es wurde weiterhin unter-
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stellt, dass die nationale australische Finanzbehörde
ihre erste Verlängerungsoption ausübt und die
Fonds immobilie für weitere fünf Jahre zu der für
diesen Zeitpunkt projizierten Marktmiete anmietet
(dieselbe Marktmiete würde angesetzt, wenn ein
anderer Mieter als die nationale australische Finanzbehörde
das Fondsobjekt anmieten würde). Die Mieteinnahmen
für die Anschlussvermietung basieren
auf dem vom lokalen Marktexperten Colliers International
zur Verfügung gestellten Wertgutachten
bzw. darauf basierenden langfristigen Projektionen
und den hierin enthaltenen entsprechenden Annahmen
(siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3, insbesondere
auch in Tz. 3.1 und Tz. 3.3.2). Für die Ermittlung
der Marktmieten zum Jahr 2023, dem Basisjahr
für die Bestimmung des Verkaufspreises, wurden
die aktuellen Marktmieten gemäß Gutachten bzw.
Projektionen von Colliers International mit den darin
enthaltenen Annahmen zur durchschnittlichen Mietsteigerung
der einzelnen Flächen (Büro-, Lager- und
Einzelhandelsflächen) sowie der Pkw-Tiefgaragenstellplätze
über den Betrachtungszeitraum angesetzt und
damit die Ansätze der lokalen Sachverständigen im
Rahmen der Prognose entsprechend übernommen.
Es wurden weiterhin kalkulatorische Verkaufsnebenkosten
(z. B. für Anwalts- oder Beratungskosten) von
AUD 1.673.833 (entspricht 0,5 Prozent des projizierten
Brutto-Veräußerungserlöses) berücksichtigt. Zudem
wurden vereinbarte Abwicklungsgebühren unter dem
Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Real I.S. in Höhe
von AUD 3.347.667 (entspricht einem Prozent des
projizierten Brutto-Veräußerungserlöses) kalkuliert.
Als marktübliches Zugeständnis („Incentive“) an den
Hauptmieter, die nationale australische Finanzbehörde,
im Zusammenhang mit der Mietvertragsverlängerung
um zunächst weitere fünf Jahre wurden auf
der Grundlage der Annahmen der Sachverständigen
insgesamt drei Monatsmieten (Dezember 2022 bis
Februar 2023) angesetzt. Das Incentive in Höhe der
Monatsmiete für Dezember 2022 ist bei den Mieteinnahmen
berücksichtigt. Die zwei verbleibenden
Monatsmieten in Höhe von insgesamt AUD 4.650.677
wurden als Aufwand gegen den Veräußerungserlös
gerechnet.
Der Vermieter ist unter den Mietverträgen für
strukturelle Reparaturen verantwortlich. Da das
Fondsobjekt zum Zeitpunkt der vorgesehenen Veräußerung
ca. 15 Jahre alt sein wird, wurden Kosten für
Revitalisierungsmaßnahmen in Höhe von insgesamt