Bayernfonds Australien 6 - Real IS

jedoch australische Stempelsteuer („Stamp Duty“,
vergleichbar der deutschen Grunderwerbsteuer) in
Höhe von ca. 6,75 Prozent bezogen auf den Kaufpreis
bzw. Wert des Fondsobjekts sowie weitere
nominelle Nebenkosten (u. a. für die Registrierung)
an. Ein entsprechender Ansatz ist im Investitions-
und Finanzierungsplan (Tz. 6) berücksichtigt, wobei
davon ausgegangen wird, dass die Stamp Duty auf
den vereinbarten Kaufpreis (ohne Anfall von GST) kalkuliert
wird. Diese Sachverhalte werden im Rahmen
des vorliegenden Gutachtens der Steuerberater der
Fondsgesellschaft zutreffend ausgeführt. Ansonsten
tragen die Vertragsbeteiligten ihre Kosten im Zusammenhang
mit der Transaktion (z. B. für Rechtsberatung)
grundsätzlich selbst.
Der Kaufvertrag unterliegt dem Recht des Australian
Capital Territory („ACT“).
Über das im Zentrum der australischen Hauptstadt
Canberra (Civic) gelegene Grundstück, auf dem die
Fondsimmobilie errichtet ist, ist ein erbbaurechtsähnliches
Recht bestellt (sog. Crown Lease, siehe
hierzu die Details unter der nächsten Überschrift).
Das Grundstück ist im zuständigen Grundregister in
ACT unter folgender Bezeichnung eingetragen: Certificate
of Title Volume 1863, Folio 95; das Grundstück ist
dabei im Deposited Plan 10502 als Block 5, Section 89
in der Division of City vermerkt. Zivilrechtlicher
Eigentümer des Grundstücks ist der australische
Staat („Commonwealth of Australia“). Das Grundstück
hat eine Größe von rd. 5.773 m².
Gemäß den Prüfungen der australischen Anwälte
der Fondsgesellschaft bestehen keine dinglichen
Belastungen auf dem Grundstück / Fondsobjekt
(z. B. Grundpfandrechte).
Das Grundstück / Fondsobjekt ist unter Einhaltung
der Genehmigungen, gesetzlichen und sonstigen
Vorschriften und Vereinbarungen, insbesondere des
erbbaurechtsähnlichen Vertrags („Crown Lease“) zu
nutzen. Details zu Letzterem sind im nächsten Abschnitt
dargestellt. Alle erforderlichen behördlichen
Genehmigungen zur Nutzung des Fondsobjekts
liegen gemäß dem Bericht der australischen Anwälte
der Fondsgesellschaft vor.
Vor Abschluss der Optionsvereinbarung und Vereinbarung
des Kaufvertrags haben die von der Fondsgesellschaft
beauftragten australischen Anwälte
und Steuerberater und Sachverständigen eine
umfangreiche sorgfältige Prüfung („Due Diligence“)
durchgeführt. Wie in Australien üblich, haben die
australischen Anwälte dazu einen Bericht („Legal
Due Diligence Report“) erstellt. Diese sorgfältige
Prüfung hat keine materiell nachteiligen bzw. unüblichen
Sachverhalte hinsichtlich des Fondsobjekts
ergeben, die nicht in diesem Prospekt dargestellt
sind. Gleichwohl wird dem Anleger empfohlen, vor
einer Anlageentscheidung die in Tz. 3 „Risikohinweise“
dargelegten Hinweise, insbesondere auch im
Zusammenhang mit dem Ankauf des Fondsobjekts
(insbesondere in Tz. 3.2.1), sorgfältig zu prüfen.
Über den nachstehend beschriebenen erbbaurechtsähnlichen
Vertrag („Crown Lease“) steht das
Grundstück und damit das Fondsobjekt dem Nutzungsberechtigten
unter diesem Vertrag zu (derzeit
dem Verkäufer und nach Durchführung des Kaufvertrags
dem Käufer). Der Crown Lease hat eine Laufzeit
zunächst bis zum 05.10.2107. Der Treuhänder des BF
Kambera Trust, als zukünftiger Nutzungsberechtigter
unter dem Crown Lease betreffend das Grundstück
(nebst darauf errichtetem Gebäude), hat in seiner
zukünftigen Rechtsposition in erheblichem Umfang
einem Eigentümer vergleichbare Rechte und
Pflichten hinsichtlich des Grundstücks / Fondsobjekts.
Gleich einem Grundstückseigentümer hat der
Treuhänder auch die Kosten des Grundstücks bzw.
der Immobilie zu tragen und unterliegt der gleichen
Haftung hinsichtlich Personen, Immobilie etc. wie ein
Eigentümer (siehe hierzu auch die Hinweise in Tz. 3,
insbesondere in Tz. 3.2.1).
Der Erwerb der Rechte unter dem erbbaurechtsähnlichen
Vertrag für das Grundstück bzw. Fondsobjekt
steht unter aufschiebenden Bedingungen und ist
befristet. Insbesondere muss die staatliche Ankaufsgenehmigung
durch das Foreign Investment Review
Board („FIRB“) erteilt werden (siehe hierzu ebenso
die Hinweise in Tz. 3.2.1). Einige Bestandteile des
Fondsobjekts überschreiten im Luftraum die Grundstücksgrenzen
des Crown Lease und erstrecken sich
auf nachbarschaftliche Grundstücke, die ebenfalls
dem Commonwealth of Australia gehören. Derartige
Überschreitungen („Encroachments“) sind nicht
unüblich, bedürfen jedoch der vertragsgemäßen
Anerkennung durch den jeweiligen Grundstückseigentümer
(im Wege einer „Encroachment Licence“).
Der aktuelle Eigentümer der Nutzungsrechte am
Fondsobjekt, der Verkäufer, hat ein derartiges Anerkenntnis
erhalten, dieses muss jedoch vor Durchführung
des Kaufvertrags zwischen dem Käufer und
dem Commonwealth of Australia neu vereinbart und
abgeschlossen werden, sodass auch dieser Sachver-
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