Bayernfonds Australien 6 - Real IS

7.1 Einnahmen
7.1.1 Mieteinnahmen
Der Großteil der Mieteinnahmen, rd. 95 Prozent,
ergibt sich aus dem langfristig für die Mietflächen
sowie Pkw-Tiefgaragenstellplätze des Fondsobjekts
fixierten Mietverhältnis mit dem australischen Staat,
der durch die nationale australische Finanzbehörde
vertreten ist. Der Mietvertrag für die Büro- und
Lager flächen sowie die gesamten Pkw-Tiefgaragenstellplätze
begann am 26.11.2007; die Grundmietzeit
beträgt insgesamt 15 Jahre (Details hierzu siehe Tz. 5.2
und Tz. 10.6.4). Zudem hat die nationale australische
Finanzbehörde drei Verlängerungsoptionen von
jeweils fünf Jahren. Im Rahmen der Prognoserechnung
wurde unterstellt, dass die nationale australische
Finanzbehörde ihre erste Verlängerungsoption
fristgerecht ausübt und das Fondsobjekt für weitere
fünf Jahre anmietet (siehe die Hinweise in Tz. 3.3,
insbesondere Tz. 3.3.2).
Bei den verbleibenden rd. fünf Prozent der Miet einnahmen
handelt es sich um Einnahmen aus insgesamt
fünf Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss des
Fondsobjekts. Hiervon sind drei Flächen (rd. 1,4 Prozent
der gesamten vermietbaren Fläche ohne Berücksichtigung
der Pkw-Tiefgaragenstellplätze) an drei Mieter
vermietet. Für die übrigen Flächen (rd. 2,2 Prozent
der Gesamtmietflächen) gewährt der Verkäufer dem
Käufer eine fünfjährige Miet garantie (Details hierzu
siehe Tz. 5.3 bzw. Tz. 10.6.4).
Für die Prognoserechnung wurden die Mieteinnahmen
für die vermietbaren Flächen (Büro- und Einzelhandelsflächen)
und Pkw-Tiefgaragenstellplätze
grundsätzlich entsprechend den Regelungen in den
Mietverträgen angesetzt.
Gemäß den vertraglichen Regelungen steigt die
Miete für die Büro- und Lagerfläche und die Pkw-Tiefgaragenstellplätze
des Hauptmieters, der nationalen
australischen Finanzbehörde, außer in den Jahren
2012 und 2017, jährlich zum 26.11. um 3,5 Prozent.
Aus Vereinfachungsgründen wurden in der Prognoserechnung
die Mietsteigerungen jeweils zum 01.12.
eines Jahres angesetzt. In den Jahren 2012 und 2017,
d. h. fünf und zehn Jahre nach Mietbeginn, sowie zu
jedem Zeitpunkt der Verlängerung des Mietvertrags
durch Ausübung einer der drei Verlängerungsoptionen
finden Mietanpassungen an das Marktniveau
statt, wobei die Miete nicht unter das Vorjahresniveau
sinken kann (Details siehe Tz. 10.6.4, Hinweise
siehe Tz. 3.3.2). Im Rahmen der Prognoserechnung
wurde für die Bürofläche während der Grundmietzeit
im Jahr 2012 keine Mietsteigerung sowie im Jahr 2017
eine Erhöhung der Miete um 0,92 Prozent angesetzt
(dieser Ansatz entspricht den Projektionen des lokalen
Sachverständigen bzw. Wertgutachters, siehe dazu
unten).
Die Verträge für die drei vermieteten Einzelhandelsflächen
laufen über sieben bis zehn Jahre. Der in der
Prognoserechnung angenommene Mietbeginn ist
jeweils der 30.01.2009. Während der Mietvertragslaufzeiten
findet eine jährliche Mietsteigerung von
fünf Prozent jeweils im ersten Quartal eines Jahres
statt (Details hierzu siehe Tz. 5.3 bzw. Tz. 10.6.4). Aus
Vereinfachungsgründen wurden in der Prognoserechnung
die Mietsteigerungen jeweils zum 01.02.
angesetzt. Für den Mietvertrag mit Blu Ginger Investments
Pty Limited (Details hierzu siehe Tz. 5.3) wurde
– analog zu den Annahmen im Wertgutach ten des
lokalen Gutachters (siehe unten) – in der Progno serechnung
eine Mietlaufzeit bis Januar 2019 angenommen,
wobei der Mietvertrag für diese Fläche bis
März 2019 läuft. Hieraus resultiert eine marginale Abweichung.
Tatsächlich ergibt sich aus dem späteren
Ende des Mietvertrags eine etwas längere Mietsicherheit,
die sich wirtschaftlich nicht nach teilig auswirkt.
Zudem enthält diese Position die auf die Mieter
umlegbaren Betriebs- und Bewirtschaftungskosten.
Bei dem Mietvertrag mit der nationalen australischen
Finanzbehörde handelt es sich um einen Brutto-Mietvertrag,
d. h. der Großteil der Bewirtschaftungskosten
für das Fondsobjekt (z. B. Versicherung, Wartung
und Instandhaltung, Steuern, Abgaben und Verwaltungskosten)
ist vom Vermieter zu tragen. Der Mieter
muss grundsätzlich seine Verbrauchskos ten (z. B. für
seinen Wasser- und Energieverbrauch) bezahlen. Bei
den Mietverträgen über die Einzelhandelsflächen
handelt es sich um einen Brutto-Mietvertrag und
zwei Netto-Mietverträge, d. h. bei diesen werden die
Betriebskosten weitgehend anteilig, also bezogen
auf die gesamten Nettomietflächen im Fondsobjekt,
auf den jeweiligen Mieter umgelegt.
Die Ansätze der Mieteinnahmen lehnen sich an die
mietvertraglichen Grundlagen und das Wertgutachten
bzw. die darauf basierenden Projektionen
für den Prognosezeitraum des lokalen Gutachters
von Colliers International Consultancy and Valuation
Pty Limited („Colliers International“) an, die
im Rahmen der Ankaufsprüfung des Fondsobjekts
82