Bayernfonds Australien 6 - Real IS

Der Vermieter ist verpflichtet, für das Fondsobjekt
nebst Grundstück die erforderlichen technischen
Betriebsvorrichtungen (u. a. wesentliche Teile
der Klimaanlage, Heizung, Aufzüge, Türsysteme,
Brandschutzsysteme, Kommunikationssysteme,
Versorgungssysteme für Gas, Wasser, Abwasser,
und Elektrizität) zu jeder Zeit bereitzustellen bzw.
für den Betrieb zu sorgen. Dabei sind einschlägige
australische Standards und im Mietvertrag vereinbarte
zusätzliche Standards einzuhalten. Der Mieter ist
jedoch für von ihm installierte Systeme (z. B. Sicherheits-
und Betriebssysteme) selbst verantwortlich.
Sind im Verantwortungsbereich des Vermieters stehende
technische Betriebsvorrichtungen zu reparieren
oder zu ersetzen, ist der Vermieter verpflichtet,
dies innerhalb eines angemessenen Zeitraums auf
seine Kosten zu tun. Sind Reparatur / Ersatz durch
Fehlverhalten des Mieters erforderlich geworden,
kann der Vermieter diese Kosten auf den Mieter umlegen.
Der Vermieter ist verpflichtet, diese Systeme
u. a. auf der Grundlage der vertraglichen Standards
und Regelungen bereitzustellen, zu betreiben und
entsprechend definierter Kriterien (u. a. gemäß
einem vereinbarten Wartungsplan) zu warten und
dem Mieter regelmäßig Service-Verträge, Wartungsberichte
und Zertifikate, die die Einhaltung der
entsprechenden australischen Standards bestätigen,
vorzulegen.
Sollte die Nutzung der Mietflächen eingeschränkt
sein, da die technischen Betriebsvorrichtungen („Services“)
dem Mieter nicht oder nur teilweise zur Verfügung
stehen, muss der Vermieter auf schriftliche
Aufforderung des Mieters innerhalb vertraglich vereinbarter
Fristen die volle Verfügbarkeit der Services
wiederherstellen. Im Normalfall muss der Vermieter
innerhalb von zwei Werktagen die vertragsgemäße
Funktion der Services wiederherstellen. Wenn der
Vermieter den Mangel nicht bei Ablauf der Frist
beseitigt hat, steht dem Mieter zunächst das Recht
zu, die Mietzahlungen (bzw. auch alle sonstigen
Zahlungen unter dem Mietvertrag an den Vermieter)
bis zur Beseitigung der Mängel um einen zwischen
den Parteien abgestimmten Betrag zu reduzieren.
Sollten sich die Parteien diesbezüglich nicht einigen,
wird gemäß den mietvertraglichen Bestimmungen
ein Experte die Mietreduktion festlegen. Behebt der
Vermieter Störungen der Services nicht innerhalb
vorgesehener Fristen bzw. unternimmt dazu keine
entsprechenden Schritte, kann der Mieter die Störung
nach Ablauf weiterer fünf Werktage auf Kosten
des Vermieters beheben lassen. Sofern der Mangel
nach einem schriftlichen Expertengutachten nicht
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innerhalb von drei Monaten beseitigt werden kann,
steht dem Mieter ein Kündigungsrecht zu.
Sollten die Mietflächen ganz oder teilweise unbetretbar,
zerstört oder nicht nutzbar sein, kann der Mieter
ggf. zunächst die Miete bzw. die Zahlungen an den
Vermieter auf der Grundlage der mietvertraglichen
Regelungen ganz oder teilweise aussetzen. In diesen
Fällen kann der Mieter den Mietvertrag ggf. auch
kündigen. Dazu muss eine der folgenden Voraussetzungen
vorliegen: Ein Experte bescheinigt, dass die
betroffenen Mietflächen für mindestens drei Monate
ab Datum der Bescheinigung nicht genutzt werden
können, oder eine Behörde verfügt, dass die betroffenen
Mietflächen wegen drohender Gefahren nicht
genutzt werden dürfen (und ein Experte bestätigt in
diesem Fall, dass dieser Zustand für mindestens drei
Monate anhält), oder die betroffenen Mietflächen
können nach Zerstörung für einen Zeitraum von
mindestens drei Monaten nicht genutzt werden. Der
Mietvertrag enthält umfangreiche weitere übliche
Regelungen für diese Fälle. So kann der Mieter im
Fall einer nur teilweisen Zerstörung oder Nicht-Nutzbarkeit
der Mietflächen, alternativ zu einer Kündigung
und sofern der Vermieter die Flächen nicht
innerhalb eines angemessenen Zeitraums instand
setzt, auch auf Kosten des Vermieters wieder instand
setzen lassen (und die entsprechenden Kosten auch
mit Miet- oder anderen Zahlungsforderungen des
Vermieters verrechnen). Sollte der Mieter im Fall
der vollständig zerstörten oder nicht nutzbaren
Immobilie von den vorstehend beschriebenen Kündigungsrechten
keinen Gebrauch machen und sollte
der Umstand, dass die Mietflächen in Gänze nicht genutzt
werden können, nicht durch den Vermieter zu
vertreten sein, dann steht dem Vermieter innerhalb
eines Zeitraums von 30 Tagen nach Schadenseintritt
und sofern der Mieter keinen Wiederaufbau auf der
Grundlage der vertraglichen Bestimmungen vom
Vermieter verlangt, grundsätzlich ein Kündigungsrecht
mit einmonatiger Frist zu.
Vergleichbare Regelungen, wie vorstehend dargestellt,
im Fall der teilweisen oder vollständigen
Zerstörung der Mietsache oder von Einschränkungen
in der Nutzung sind grundsätzlich auch für den Fall
vereinbart, dass im Mietobjekt gefährliche bzw. gesundheitsgefährdende
Substanzen entdeckt werden.
In diesem Fall muss der Vermieter den Mieter umgehend
schriftlich informieren. Der Vermieter ist zur
Beseitigung bzw. Überwachung gesundheitsgefährdender
Substanzen auf eigene Kosten verpflichtet,
soweit nicht der Mieter das Vorhandensein derar-