Bayernfonds Australien 6 - Real IS

klärungen und die steuerliche Betreuung, für die
rechtliche Beratung sowie für die Büro-, Beirats-,
Wirtschaftsprüfer-, Gesellschafts- und Sachverständigentätigkeiten
für die Fondsgesellschaft und die
Bayernfonds Kambera GmbH als Treuhänder des
Treuhandvermögens.
Im Jahr 2010 wurden in der Prognoserechnung
Kosten auf Ebene der Fondsgesellschaft in Höhe von
AUD 20.000 zzgl. deutscher Umsatzsteuer und auf
Ebene der Bayernfonds Kambera GmbH als Treuhänder
des Treuhandvermögens Kosten in Höhe von
AUD 280.000 p. a. ggf. inkl. deutscher Umsatzsteuer
angenommen. Diese Beträge werden ab dem Jahr
2011 jährlich jeweils mit zwei Prozent indexiert. Für
das Jahr 2009 sind die relevanten Kostenschätzungen
im Investitions- und Finanzierungsplan berücksichtigt
(siehe Tz. 6.2, Position 3)).
Da es sich bei diesen Positionen um Schätzungen
künftigen Aufwands handelt, ist nicht auszuschließen,
dass die angesetzten Beträge nicht ausreichen,
um den Aufwand für die Kosten der Gesellschaft
und des Treuhandvermögens tatsächlich zu decken
(siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.3, insbesondere in
Tz. 3.3.6). Es ist auch nicht auszuschließen, dass einzelne
Kosten nicht in australischen Dollar, sondern in
Euro an die entsprechenden Dienstleister zu zahlen
sein werden. Aus der Entwicklung der Wechselkurse
können Abweichungen der Liquiditätsreserve resultieren
(siehe hierzu auch Tz. 3.3.10).
7.2.5 Umlegbare Betriebsnebenkosten
In dieser Position werden die von den Mietern zu
übernehmenden projizierten Mietnebenkosten als
Aufwand bzw. Kosten position wieder kalkulatorisch
abgezogen (siehe auch Tz. 7.1.1 bzw. Tz. 10.6.4).
7.2.6 Nicht umlegbare Betriebsneben­ und
Instandhaltungskosten
Der Mietvertrag mit dem Hauptmieter sowie der
Mietvertrag über eine der drei vermieteten Einzelhandelsflächen
sind Brutto-Mietverträge, d. h. der
Großteil der Bewirtschaftungskosten für das Fondsobjekt
(z. B. Versicherungskosten, Steuern und Abgaben,
Wartung und Instandhaltung bzw. Reparatur)
ist vom Vermieter zu tragen (Details hierzu siehe in
Tz. 10.6.4). Diese nicht umlegbaren Betriebs- und
Bewirtschaftungsnebenkosten sind in der Prognose-
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rechnung kalkulatorisch berücksichtigt. Dabei
lehnen sich die diesbezüglichen Annahmen bzw.
Schätzungen eng an die Analyse bzw. Projektion des
lokalen Gutachters von Colliers International an. In
der Prognose wurden daher – auch in Anlehnung
an die Analyse bzw. Projektion der lokalen Experten
– rd. 97 Prozent der Betriebs- und Bewirtschaftungskosten
(Mietnebenkosten) als nicht umlagefähig
angenommen (siehe hierzu auch die Hinweise
in Tz. 3.3).
Die Grundmietzeit unter dem Mietvertrag mit der
nationalen australischen Finanzbehörde beträgt
zunächst 15 Jahre (bis November 2022). In der Prognoserechnung
wurden Kosten für die gemäß Mietvertrag
vom Vermieter zu zahlenden Malerarbeiten
(jeweils einmal alle fünf Jahre während der Laufzeit
des Mietvertrags) von AUD 3.441.511 angesetzt, wobei
diese Kosten stets zum Ende der relevanten mietvertraglichen
Frist angenommen wurden. Weiterhin
wurden Kosten für die Erneuerung der Fußbodenbeläge
/ Teppichboden (zehn Jahre nach Mietbeginn)
von insgesamt AUD 2.847.502 angesetzt, zu deren
Tragung der Vermieter ebenfalls mietvertraglich verpflichtet
ist (siehe Tz. 10.6.4). Diese Kosten wurden in
der Prognoserechnung jeweils über einen Zeitraum
von sechs Monaten verteilt. Des Weiteren enthält die
Prognoserechnung entsprechende Kostenansätze
für Wiedervermietung bei Auslauf von Mietverhältnissen
in Höhe von AUD 552.957 (z. B. mietfreie
Zeiten, Vermittlergebühren, Mietzugeständnisse bei
Ausbauten). Die diesbezüglichen Ansätze wurden
ebenfalls gutachterlich ermittelt.
In der Prognoserechnung wurden weiterhin über
den Betrachtungszeitraum Kostenschätzungen für
strukturelle und nicht auf den Mieter umlegbare
weitere Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und
Reparaturaufwendungen und erforderliche Neuinvestitionen
des Vermieters von AUD 3.486.163 in
das Fondsobjekt berücksichtigt, die auf der Grundlage
der Projektionen des Sachverständigen / des
Gutachters festgelegt wurden.
Insgesamt belaufen sich die nicht auf die Mieter
umlegbaren Instandhaltungskosten im Zeitraum
2010 bis 2022 auf rd. AUD 10.328.133. Diese Ansätze
entstammen, wie vorstehend ausgeführt, den inflationierten
Ansätzen aus dem Wertgutachten und der
Analyse von Colliers International (siehe hierzu auch
insbesondere die Hinweise in Tz. 3.2.3 und Tz. 3.3.2).