Bayernfonds Australien 6 - Real IS

wurden diese nicht auf den Mieter umlegbaren
Kostenpositionen, die in Tz. 7.2 im Detail dargestellt
sind, im Vergleich zum Basis szenario um 20 Prozent
erhöht oder reduziert.
8.3.4 Zusammentreffen der obigen Einflussfaktoren
Es ist nicht auszuschließen, dass mehrere negative
Ereignisse kumulativ eintreten, mit der Folge, dass
sich bspw. die Netto-Einnahmen und insbesondere
der angenommene Veräußerungserlös verringern.
Dieses Szenario stellt das Zusammentreffen der drei
bereits einzeln beschriebenen Faktorenab weichungen
beispielhaft dar. Wie vorstehend bereits ausgeführt,
sind diese Sensitivitäten in einer umfassenden Risikoanalyse
gleichwohl keine Worst-Case-Betrachtung
(siehe hierzu Tz. 3.6).
8.3.5 Nichtverlängerung des Mietvertrags betreffend
die Büro­ und Lagerfläche sowie die Pkw­
Tiefgaragenstellplätze durch die nationale
australische Finanzbehörde
Ein entscheidender Erfolgsfaktor bei diesem Beteiligungsmodell
ist die langfristige Vermietung der
gesamten Büroflächen / Parkplätze des Fondsobjekts
an den australischen Staat zur Nutzung durch die
nationale australische Finanzbehörde. In der Prognoserechnung
wird unterstellt, dass der Mieter den Miet -
vertrag im Jahr 2022 verlängert. Eine Sensitivitätsanalyse
soll die Auswirkungen auf die Rentabilität
der Beteiligung bei Nichtausübung der Verlängerungsoption
durch die australische Finanzbehörde
untersuchen (Details hierzu siehe auch in Tz. 10.6.4
sowie die Hinweise in Tz. 3.3.2). Für dieses Szenario
wurden folgende Annahmen getroffen:
Der Mietvertrag mit einem Nachmieter für die
Flächen, die derzeit von der nationalen australischen
Finanzbehörde gemietet werden, beginnt
im Dezember 2023. Die Ausübung der Verlänge
rungsoption zum November 2022 muss die
natio nale australische Finanzbehörde mindestens
zwölf Monate vor Ende des Mietvertrags
anzeigen; sonst endet dieser zum 25.11.2022 (zu
möglichen Abweichungen siehe Tz. 10.6.4). Aus
Vorsichtsgründen wurde angenommen, dass die
Fondsgesellschaft – nach der Nichtausübung der
Verlängerungsoption im November 2022 – weitere
zwölf Monate (also insgesamt 24 Monate)
benötigt, um einen Nachmieter für die betreffenden
Flächen zu finden.
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Der Nachmieter erhält als Zugeständnis („Incentive“)
eine mietfreie Zeit von sechs Monaten
(ab Dezember 2023).
Es erfolgt analog zum Basisszenario eine umfassende
Renovierung der Fondsimmobilie mit Kosten
von insgesamt AUD 14.082.463. Dieser Kostenansatz
beruht auf der Analyse des lokalen Gutachters
von Colliers International für ein solches Szenario
und wurde über die Fondslaufzeit indexiert.
Für die Mietvertragsvermittlung fallen marktübliche
Gebühren in Höhe von ca. AUD 2,9 Mio.
im Dezember 2023 an.
Der Marktwert der Immobilie wird auf Basis der
prognostizierten Mieteinnahmen für das Jahr
2024 nach Abzug laufender Kosten, jedoch ohne
mietfreie Zeiten berechnet. Da in diesem Szenario
im Jahr 2023 keine Miete für die Büroflächen
eingenommen wird, eignet sich dieses Jahr nicht
als Grundlage für die Ermittlung des Marktwerts.
Es wird stattdessen unterstellt, dass der Marktwert
des Fondsobjekts am 01.01.2023 das etwa
13-fache der Einnahmen des Jahres 2024 nach
Abzug laufender Kosten, abgezinst um ein Jahr
zum Zinssatz von ca. 7,7 Prozent, beträgt.
Die Verkaufsnebenkosten betragen ca.
AUD 1,6 Mio., die Abwicklungsgebühr unter dem
Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Real I.S.
ca. AUD 3,2 Mio.
Der Veräußerungserlös wird um die Positionen
korrigiert, die bei der Bestimmung des Marktwerts
nicht berücksichtigt sind. Hierbei handelt
es sich im Wesentlichen um Mieteinnahmen aus
den Einzelhandelsflächen im Jahr 2023, laufende
Kosten für das Jahr 2023, die mietfreie Zeit
des Nachmieters der nationalen australischen
Finanzbehörde sowie Vermittlergebühren und
mietfreie Zeiten durch die Wiedervermietung von
Einzelhandelsflächen. Die Beträge werden mit
ihrem Zeitwert am 31.12.2022 berücksichtigt und
wirken in Summe kaufpreismindernd.
Das Fondsobjekt kann auf Basis der beschriebe nen
Parameter am 31.12.2022 zu einem Netto-Verkaufserlös
von AUD 285.502.713 verkauft werden.
Kaufpreiszahlung und Schlussausschüttung an
die Anleger erfolgen ebenfalls zu diesem Tag,
sodass die Laufzeit des Fonds – wie im Basisszenario
– am 31.12.2022 endet.
Der Gesamtrückfluss gemäß diesen Annahmen
nach australischen Steuern sowie deutscher Abgeltungsteuer
auf die anteiligen Kapitaleinkünfte der
Anleger beläuft sich auf rd. 196,9 Prozent (Prognoseszenario
rd. 203,6 Prozent).