Bayernfonds Australien 6 - Real IS

Brandschutz
Das Gebäude ist mit einer Sprinkleranlage ausgestattet.
Die Treppenhäuser werden druckbelüftet.
Des Weiteren sind im Gebäude Schlauchkästen mit
Anschluss an die Steigleitungen in ausreichender Zahl
sowie tragbare Feuerlöscher vorhanden.
Eine Brandmeldeanlage mit entsprechenden Rauchmeldern
und Meldezentrale ist vorhanden.
Die Lüftungsanlage ist mit dem Brandmelde- und
Störmeldesystem gekoppelt und kann im Gefahrenfall
zonenweise zu- bzw. abgeschaltet werden.
Elektroinstallation
Die Stromversorgung erfolgt über das örtliche Netz.
Steuerung
Zur Steuerung, Überwachung und Verbrauchsoptimierung
ist eine Gebäudeleittechnik vorhanden. Mit dieser
werden die wesentlichen Aggregate und Geräte der
Haustechnik gesteuert; zudem wird Einfluss auf den
Energieverbrauch genommen. Eventuell auftretende
Störungen in den Anlagen sowie Gefahrenalarme
werden mit dieser Anlage erfasst.
Förderanlagen
Im Gebäude befinden sich 13 Aufzüge, davon versorgen
zehn Personenaufzüge sämtliche Geschosse vom Erdgeschoss
bis zum 9. Obergeschoss. Ein Personen- / Lastenaufzug
führt ebenfalls vom Erdgeschoss bis ins 9. Obergeschoss.
Zwei weitere Aufzüge bedienen ausschließlich
das Erdgeschoss und die Tiefgaragenebenen. Die Aufzüge
wurden von der Firma Schindler errichtet.
Außenanlagen
Wege – Straßenoberflächen sind mit Plattenbelägen
versehen bzw. asphaltiert.
Erschließungszustand
Das Gebäude ist vollständig erschlossen.
Gebäudezustand
Das Gebäude wurde Ende 2007 fertiggestellt und ist als
neuwertig einzustufen.
Altlasten
Auf dem Grundstück wurden vor Baubeginn Altlasten
gefunden, die jedoch während der Bauphase vollständig
entsorgt wurden. Um die Nachhaltigkeit der Bodensanierung
zu gewährleisten, wurde ein Managementplan
(„Environmental Management Plan“) erstellt, in dessen
Rahmen z. B. die Grundwassersituation in regelmäßigen
Abständen untersucht wird. Bisher wurden keine Auffälligkeiten
festgestellt (vgl. hierzu jedoch Tz. 3.2.5).
Sonstiges
Das Gebäude wird nach einer Betriebsphase von zwölf
Monaten (und nach Erfüllung für die Zertifizierung erforderlicher
Kriterien) nach Durchführung der Zertifizierung
ein Umweltrating nach NABERS von 4,5 Sternen erhalten.
Das Gebäude wurde bereits entsprechend dem Australian
Green Star Rating der Kategorie 4 zertifiziert.
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5.2 Hauptmieter: nationale australische
Finanzbehörde
Seit November 2007 ist das Fondsobjekt zu rd.
96,4 Prozent langfristig an den australischen Staat,
hier vertreten durch die nationale australische
Finanzbehörde („ATO“), vermietet. Das ATO gehört
zum Verantwortungsbereich des Finanzministers
des „Commonwealth of Australia“.
Die Rating-Agenturen bewerten den Finanzstatus
Australiens zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
positiv. Australien wird als Schuldner mit hervorragender
Bonität bewertet (vgl. Tz. 4.1.3).
5.2.1 Mietvertrag
Der Mietvertrag mit der nationalen australischen
Finanzbehörde wurde für eine Grundmietzeit von
15 Jahren bis zum 25.11.2022 über eine Gesamtfläche
von 41.829 m² sowie 400 Pkw-Tiefgaragenstellplätze
(die teilweise als Fahrradstellplätze genutzt werden)
abgeschlossen. Die Brutto-Miete des Jahres 2010 beträgt
insgesamt rd. AUD 17,3 Mio. (für die Büro- und
Lagerflächen sowie die Pkw-Stellplätze). Während
der Grundmietzeit ist grundsätzlich, außer in den
Jahren 2012 und 2017, eine jährliche Mietanpassung
von 3,5 Prozent vereinbart. In den Jahren 2012 und
2017, d. h. fünf und zehn Jahre nach Mietbeginn,
wird die Miete an die Marktmiete angepasst, wobei
diese nicht unter das Vorjahresniveau fallen kann
(„Ratchet Clause“). Nach Ablauf der Grundmietzeit
am 25.11.2022 hat der Mieter drei Verlängerungsoptionen
von jeweils fünf Jahren. Bei Ausübung
der Verlängerungsoptionen erfolgt jeweils eine
Anpassung an die Marktmiete, wobei auch hier die
Miete nicht unter das Vorjahresniveau sinken kann
(Details hierzu siehe Tz. 10.6.4).