Bayernfonds Australien 6 - Real IS

Renovierung zur Erhaltung bzw. Verbesserung der
Wettbewerbsfähigkeit (Verkauf / Anschlussvermietung)
des Fondsobjekts entstehen. Im Rahmen der
Prognoserechnung ist angenommen, die Fondsimmobilie
zum Ende des Jahres 2022 zu veräußern. Der
Mietvertrag mit dem Hauptmieter, der nationalen
australischen Finanzbehörde, läuft im Jahr 2022
prognosegemäß aus. In der Prognoserechnung sind
bzgl. der Verkaufsannahmen bzw. des projizierten
Veräußerungserlöses Ansätze bzw. Kosten für Anschluss-
bzw. Wiedervermietung und Revitalisierung
berücksichtigt, die von lokalen Experten aus heutiger
Sicht für plausibel gehalten werden. Es ist jedoch
nicht auszuschließen, dass die in der Prognoserechnung
berücksichtigten Kosten für die Wieder- bzw.
Weitervermietung bzw. Revitalisierung tatsächlich
nicht ausreichen. Sollten die berücksichtigten Kosten
nicht ausreichen oder sollte die Fondsgesellschaft
das Fondsobjekt über den projizierten Veräußerungszeitpunkt
hinaus halten, können ungeplante zusätzliche
Kosten für Wiedervermietung, Instandhaltung
und Instandsetzung bzw. Revitalisierung entstehen.
Der Veräußerungserlös bzw. die Liquidität auf Ebene
des Treuhandvermögens und damit der Fondsgesellschaft
können niedriger als prognostiziert ausfallen.
Sollten derartige Abweichungen zum Prognoseszenario
eintreten, können sich für die Anleger negative
Abweichungen bzgl. der Rentabilität der Beteiligung
bis hin zum Verlust der gesamten Kapitaleinlage
nebst Agio ergeben.
3.2.4 Versicherungen / zufälliger Untergang
Unter dem maßgeblichen Mietvertrag mit dem
Hauptmieter bestehen für den Vermieter (und in
bestimmtem Umfang für den Mieter) Pflichten zum
Abschluss und zur Aufrechterhaltung bestimmter
Versicherungen. Es besteht das Risiko, dass eine Versicherungsgesellschaft
ihre Verpflichtungen aus den
Versicherungsverträgen nicht erfüllt. Dem Vermieter
kann hieraus ein nicht bezifferbarer Schaden entstehen.
Auch können Lücken bei der Versicherung, Ausschlussgründe
oder unterschiedliche Auslegung der
Versicherungsbestimmungen dazu führen, dass im
Schadensfall Ansprüche des Vermieters nicht durchgesetzt
werden können und dem Vermieter ein Schaden
verbleibt. Auch ist nicht auszuschließen, dass ein
Versicherungsschutz am Markt nicht erhältlich ist.
Der Vermieter ist zum Abschluss und zur Aufrechterhaltung
von Versicherungen im marktüblichen
Umfang verpflichtet. Der Vermieter muss eine
Haftpflichtversicherung im Umfang von mindestens
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AUD 20 Mio. (je Einzelereignis), eine Glasversicherung
und eine „all-risk“-Sachversicherung für das
Grundstück / Fondsobjekt abschließen und aufrechterhalten.
Die Sachversicherung muss alle vernünftigerweise
zu versichernden bzw. versicherbaren
Risiken zum jeweiligen Wiederherstellungswert
abdecken. Die Kostenschätzungen für die vom
Vermieter zu unterhaltenden Versicherungen sind
in der Prognoserechnung auf Basis sorgfältiger
Schätzungen lokaler Experten berücksichtigt. Es ist
jedoch nicht auszuschließen, dass tatsächlich höhere
Versicherungsbeiträge zu entrichten sind.
Sollten im Schadensfall – in allen vorstehend genannten
Fällen – Versicherungsleistungen gleich welchen
Grundes nicht ausreichen, hat ggf. der australische
Trust und damit die Fondsgesellschaft die Differenz
zu tragen. Es kann auch nicht ausgeschlossen werden,
dass nach den Versicherungsverträgen Ausschlussgründe
greifen und im Ergebnis hinsichtlich
einzelner Risiken entweder kein oder nur teilweiser
Versicherungsschutz besteht. In diesen Fällen ist für
die Anleger auch ein Totalverlust ihrer Kapitaleinlage
nebst Agio nicht auszuschließen. Das ggf. nicht
versicherbare Risiko des zufälligen Untergangs sowie
das Risiko der vollständigen oder teilweisen Zerstörung
des Fondsobjekts und des langfristigen Nutzungs-
und Einnahmeausfalls aus dem Fondsobjekt
trägt letztlich die Fondsgesellschaft. Auch in einem
solchen Fall ist für die Anleger der Totalverlust der
gesamten Kapitaleinlage nebst Agio nicht auszuschließen.
3.2.5 Altlasten / Baumängel / Ausfall von
Gewährleistungsansprüchen
Trotz Prüfung im Rahmen der Ankaufsprüfung (sog.
Due Diligence) lässt sich nicht ausschließen, dass
der australische Trust und damit wirtschaftlich die
Fondsgesellschaft unter dem erbbaurechtsähnlichen
Vertrag und den Mietverträgen für bestehende und
künftige Umweltbelastungen des Fondsobjekts, z. B.
aus Altlasten oder schädlichen Baustoffen, einzustehen
hat. Insbesondere können den australischen
Trust Beseitigungskosten für Umweltschäden treffen.
Im Rahmen der rechtlichen und der technischen
Ankaufsprüfung wurden Altlasten an nachbarschaftlichen
Grundstücken festgestellt. Auch auf dem
Grundstück, auf dem sich das Fondsobjekt befindet,
wurden vor Baubeginn Schadstoffe gefunden, die
jedoch im Zuge der Entwicklung und des Baus des
Fondsobjekts vollständig beseitigt wurden. Von den