Bayernfonds Australien 6 - Real IS

Ausgaben für die Instandhaltung und Renovierung
des Fondsobjekts (einschließlich der technischen
Komponenten, aller struktureller Reparaturen und
Investitionen) unter den bestehenden Mietverträgen
sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Daraus
ergeben sich, insbesondere betreffend den Mietvertrag
mit der ATO letztlich für die Fondsgesellschaft
die nachstehend dargestellten Kostenrisiken:
Der Vermieter ist verpflichtet, für das Fondsobjekt
die erforderlichen technischen Vorrichtungen (sog.
Services) zu jeder Zeit bereitzustellen bzw. für deren
Betrieb(sbereitschaft) zu sorgen. Sollten technische
Vorrichtungen im Verantwortungsbereich des
Vermieters zu reparieren oder zu ersetzen sein,
ist der Vermieter verpflichtet, dies innerhalb eines
angemessenen Zeitraums auf seine Kosten zu tun.
Sollte der Vermieter dem nicht nachkommen, kann
der Hauptmieter unter bestimmten Voraussetzungen
die Reparatur / den Austausch selbst beauftragen und
vom Vermieter Erstattung der Kosten verlangen. Ist
die Nutzbarkeit von Mietflächen eingeschränkt, weil
Services dem Hauptmieter nicht oder nur teilweise
zur Verfügung stehen, muss der Vermieter innerhalb
vertraglich vereinbarter Fristen die volle Verfügbarkeit
der Services wieder herstellen. Hat der Vermieter
den Mangel nicht bis zum Ablauf der Frist beseitigt,
steht dem Hauptmieter zunächst das Recht zu, die
Mietzahlungen bis zur Beseitigung des Mangels
auf der Grundlage der vertraglichen Regelungen zu
reduzieren bzw. in bestimmten Fällen einzustellen.
Sollten Mietflächen aufgrund eines Mangels bei
den Services ganz oder teilweise nicht nutzbar sein,
kann der Hauptmieter bis zur Behebung des Mangels
durch den Vermieter die Miet- und sonstige
Zahlungen unter dem Mietvertrag ggf. ganz oder
teilweise einstellen. Sollte es nach einem Gutachten
eines Experten unwahrscheinlich sein, den Mangel
innerhalb von drei Monaten (nach Datum des Expertenberichts)
zu beheben bzw. sollte der Mangel nicht
innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten nach
dessen Auftreten behoben worden sein, kann der
Hauptmieter den Mietvertrag schriftlich kündigen,
sofern die vertraglichen Voraussetzungen vorliegen.
Sind Miet räume teilweise oder ganz zerstört / nicht
nutzbar, kann der Hauptmieter auf der Grundlage
der vertraglichen Regelungen (u. a. nach der Feststellung
eines Gutachters, dass die Mieträume für länger
als drei Monate nicht nutzbar sein werden) den
Mietvertrag ggf. ebenfalls kündigen.
Die Mieter der Einzelhandelsflächen haben im Fall
der teilweisen oder vollständigen Zerstörung der
Mietsache unter Einhaltung von Fris ten Kündigungsrechte.
Sofern der Vermieter die Fristen über Benachrichtigung
über die teilweise oder vollständige
Zerstörung nicht einhält bzw. eine Benachrichtigung
über eine beabsichtigte Wiederinstandsetzung
nicht umsetzt, hat der Mieter ggf. Anspruch auf
Schadenersatz.
In jedem der vorgenannten Fälle können die Mieteinnahmen
– ggf. auch im Rahmen einer erforderlichen
Neuvermietung des Fondsobjekts – geringer
und / oder die Kosten für Instandhaltung und Reparatur
höher als prognostiziert ausfallen. In der Folge
wäre die Liquidität auf Ebene der Fondsgesellschaft
geringer als prognostiziert, was zu dem teilweisen
oder vollständigen Ausfall von Ausschüttungen / Entnahmen
an die Anleger führen kann. Bei erheblichen
Abweichungen von der Prognose – wenn z. B. das
Fondsobjekt in einem solchen Fall nach Kündigung
des Mietvertrags nicht neu vermietet werden kann
oder falls die Nutzungsrechte am Fondsobjekt in
schwachem Marktumfeld bzw. kurzfristig verkauft
werden müssten – kann es für die Anleger auch zu
einem Totalverlust der Einlage nebst Agio kommen.
Künftig erforderliche strukturelle Reparaturen des
und Investitionen in das Fondsobjekt (z. B. neue
Klimaanlage oder Austausch von wesentlichen
Großkomponenten) sind vom Vermieter zu tragen
und nicht auf die Mieter umlegbar. In der Prognoserechnung
ist die Schätzung derartiger Kosten für das
Fondsobjekt gemäß dem Gutachten eines lokalen
Experten auf Basis langfristiger Projektionen berücksichtigt.
Es besteht das Risiko, dass die tatsächlichen
Aufwendungen für strukturelle Reparaturen und
Investitionen höher als prognostiziert sind. Dann
würden sich der Netto-Cashflow und die Liquidität
auf der Ebene des Treuhandvermögens (des australischen
Trusts) und damit der Fondsgesellschaft entsprechend
verringern. Nicht auszuschließen ist, dass
bei Eintritt hoher derartiger Zusatzkosten Fremdmittel
aufgenommen werden müssen. Sollten derartige
Fremdmittel nicht zu erhalten sein, müsste / müssten
ggf. das Fondsobjekt bzw. die Anteile am Treuhandvermögen
veräußert werden. Bei einem schwachen
Marktumfeld könnte dies aus Sicht der Anleger den
Totalverlust der Kapitaleinlage nebst Agio bedeuten.
Mit Beendigung der Mietverträge können außer für
Instandhaltung und Instandsetzung auch Kosten für
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