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Refugium Holding AG Die Refugium Holding AG ist die Steuerungseinheit der gesamten Gruppe. Hier werden i.d.R. alle Immobilien gehalten und zentralisierte Managementleistung erbracht. Seitdem Refugium Wohnparks in Pflegeeinrichtungen integriert, bietet die Gesellschaft über die AG Appartements zum direkten Erwerb an. Dieses Konzept ermöglicht sowohl das altersgerechte Wohnen in Senioren- bzw. Mehrgenerationen-Wohnparks, als auch Pflegeheime zur stationären, teilstationären und ambulanten Pflege. Bei diesem Konzept hat der Interessent die Option einen Platz für Investitionszwecke oder für den eigenen Bedarf, sogar zu einem späteren Zeitpunkt, zu erwerben. Für Refugium sichert diese Angebotsform die zukünftige Auslastungsquote der betriebenen Einrichtungen und entlastet zusätzlich den Finanzierungsrahmen der gesamten Einrichtung. Üblicherweise liegt die Größe der angebotenen Wohnungen zwischen 40 und 70 qm, die zwischen TDM 120 und 340 bzw. bei einem durchschnittlichen Preis von DM 3.600 bis 4.800 pro qm, je nach Lage und Region angeboten werden. Die Appartements der Wohnparks Wagenfeld, Alfter, Rüthen und Lemförde sind bspw. bereits komplett verkauft. Der Vertrieb erfolgt über regionale Agenturen wie Sparkassen, Volksbanken und örtliche Makler. Seit Anfang 1997 besteht ein Kooperationsvertrag mit der Nürnberger Versicherung mit dem Ziel, Seniorenwohnungen mit einer Lebensversicherung zu verbinden und sich dadurch einen entsprechenden Anspruch in einer Refugium Einrichtung zu sichern. Erwerb Christiani & Nielsen Bauunternehmen AG, Berlin (C/N) In die Refugium Holding AG wurde u.a. auch aus steuerlichen Gesichtspunkten im Januar 1997 die Bauträgergesellschaft Christiani & Nielsen in Berlin übernommen. Die C/N bietet Refugium in den zukünftigen Wirtschaftsjahren Verlustvorträge von insgesamt ca. DM 32 Millionen. 16 Jahr Umsatz in TDM Jahresüberschuß in TDM 1997 180.204 7.200 1998 207.000 12.400 1999 221.200 14.100 Konzeptionierung neuer Betreibermodelle Aufbau steuerlicher Verlustvorträge
Treibende Kräfte der Marktentwicklung Veränderte sozioökonomische Gesellschaftsstruktur Auswirkungen der Pflegeversicherung Starke Marktdurchdringung Die beabsichtigte Expansionsstrategie der Gesellschaft ist vor dem Hintergrund eines überproportionalen Anstiegs der Schwer- und Schwerstpflegebedürftigen aufgrund der demographischen Entwicklung zu interpretieren. Zu dem wird die Expansionsstrategie durch den Strukturwandel bei den öffentlich-rechtlichen Anbietern begünstigt. Diese stehen derzeit in Anbetracht der angespannten Haushaltslage unter einem erhöhten Abgabedruck.Diese befinden sich meist in sehr gut gelegenen Lagen. Der Wunsch der künftigen Generation der Älteren ist evident: Sie möchten die Gestaltung des Lebens im Alter selbst bestimmen. Verbunden ist diese Haltung mit der Einsicht, das Leben im Alter nicht ohne fremde Hilfe meistern zu können. 90% dieser Generation möchte hierbei jedoch unabhängig von den eigenen Kindern sein. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie aus dem Jahre 1995 der empirica Gesellschaft für qualitative Marktforschung. Durch die veränderten Lebensumstände (kleinere Familien, Doppelverdiener) hat sich auch das Sozialverhalten innerhalb der Familie entsprechend verändert. Es ist heutzutage nicht mehr selbstverständlich pflegebedürftige Familienmitglieder langfristig selbst in den eigenenen vier Wänden zu versorgengenen. Erhöhte Mobilitätsbereitschaft zukünftiger Senioren sowie konkrete Vorstellungen über alternative Lebensformen im Alter (80% der heute 45 bis 65jährigen) bejahen das Konzept des betreuten Wohnens in der dritten Generation. Die Einführung der Pflegeversicherung läßt drei wesentliche Nachfragetrends erkennen: 1.) Einrichtungen mit gehobenen Qualitätsstandard bei günstigen Preisen sind Mangelware. 2.) Einrichtungen mit hohem Standard bei entsprechendem Komfort und zusätzlichen Dienstleistungen, d.h. verstärkte Nachfrage aufgrund von Kaufkraftzuwächsen in oberen Einkommensgruppen durch Übernahme bisher privat gezahlter Leistungen durch die Pflegeversicherung. 3.) Zunehmende Bedeutung des “betreuten Wohnens” (Vorrang der ambulanten Versorgung in der Pflegeversicherung) Aufgrund dieser Entwicklung schätzt die REFUGIUM Gruppe, daß der derzeitige Marktanteil im Bereich sozialer Dienstleistungen/Spezialkliniken privater Anbieter von ca. 2,0% am Gesamtmarkt in den nächsten vier Jahren auf ca. 6,5% steigen wird. 17
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