Investment-Analyse Neu-Emission

Investment-Analyse
Neu-Emission
in Millionen
250
200
150
100
50
0
Umsatz
Ergebnis d. gewöhnl.
Geschäftstätigkeit
1994 1995 1996 1997e 1998e 1999e
Analysten:
Rüdiger Holzammer Tel. +49-69-69 80 19-11
Florian Homm Tel. +49-69-69 80 19-28
16
14
12
10
8
6
4
2
0
in Millionen
VALUE MANAGEMENT & RESEARCH
18. August 1997
Das Unternehmen, speziell ausgerichtet auf den
dritten Lebensabschnitt.
Überzeugendes Betreiberkonzept sichert ein
attraktives Angebot.
Refugium ist als Betreiber von Senioreneinrichtungen ein Pionier.
Die Geschäftsphilosophie lautet:
Ausnutzung einer hohen Wertschöpfungstiefe, die nicht nur
in ein qualitativ hochwertiges Angebot mündet, sondern es
der Gesellschaft auch erlaubt, zu attraktiven Preisen anzubieten.
Eine veränderte demographische Bevölkerungsstruktur hinsichtlich
der Lebenserwartung eröffnet der Gesellschaft ein
stetig wachsendes Marktpotential.
Mit neuartigen Betreiber-Konzepten wartet Refugium der älteren
Generation mit modernen Wohnparks auf, die die sozioökonomische
Entwicklung der einst klassischen Familienstruktur
kompensiert.
Refugium wird vom derzeit beschleunigten Strukturwandel
begünstigt. Beim Rückzug traditioneller Anbieter aus dem
öffentlich-rechtlichen Bereich fallen der Gesellschaft attraktive
Standorte und Immobilien zu.
Begünstigt wird diese Situation durch die Expertise der Gesellschaft
im Immobilienbereich, da nur dadurch eine eine wirtschaftlich
sinnvolle Umgestaltung der Einrichtungen, passend
für das Refugium-Konzept vollzogen werden kann.
Für 1997 zahlt Refugium eine Dividende in Höhe von DM 0,50.
Für die folgenden Jahre ist eine attraktive Ausschüttungsquote
in Höhe von 50% des DVFA-Ergebnisses vorgesehen.
Value Management & Research GmbH
Flughafenstraße 21
D-63263 Neu-Isenburg / Zeppelinheim
VMR SA Madrid
Repräsentanzen in London und San Francisco

Inhaltsverzeichnis
2
Eckdaten der Emission
Chancen-/Risiko Analyse
Das Unternehmen (Überblick und Konzernstruktur)
Standorte der Refugium Gruppe
Refugium – Betreiberphilosophie – Erfolgsfaktoren des Konzeptes
Geschäftskompetenz/Wertschöpfungskette
Die einzelnen Operativgesellschaften und ihre Marktausrichtung
Godesburg Immobilien GmbH (GIG)
REFUGIUM Fachkliniken GmbH
Refugium Betriebsmanagement GmbH (BMG)
Betriebene Einrichtungen der Refugium Gruppe
Refugium Service-, Sozial-, Reise-, Seminar- GmbH
Refugium Holding AG
Treibende Kräfte der Marktentwicklung
Veränderte sozioökonomische Gesellschaftsstruktur
Marktsituation und –entwicklung für Sozialimmobilien / Spezialkliniken
Markt und Wettbewerb
Markteintritt
Nachfrage
Margen im Betreibergeschäft
Preisfindung
Im internationalen Vergleich
Deutsche Marktteilnehmer
Bester Vergleich - Marseille Kliniken
Preisfindung in verschiedenen Szenarien
Vergleich zum Gesamtmarkt
Differenzen / Abschließende Bemerkung
Synoptische Gegenüberstellung von Aktienkennziffern
Finanzanalyse
Historische Entwicklung der “Als-ob“-Bilanz im Refugium Konzern
“Als-ob” Konzern Gewinn- und Verlustrechnung
Konzernbilanz zum 1. Halbjahr 1997 – Planbilanz 1997/98
Spartenrechnung Refugium Holding AG - 1. Halbjahr 1997
Umsatz- und Ergebnisprognose 1997 bis 1999
Ableitung des DVFA-Ergebnisses
Kapitalflußrechnung
3
4
6
8
9
9
10
10
12
13
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15
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17
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24
24
24
24
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25
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Eckdaten der Emission
Gezeichnetes Kapital: DM 35 Mio. (entsprechend 7 Mio Aktien à nominal DM 5,00) Inhaber-Stammaktien
Genehmigtes Kapital: DM 17,5 Mio (bis zum 31.3.2002)
Emissionsvolumen Plaziert werden insgesamt nominal DM 8 Mio oder 1.600.000 Stück Inhaber-
Stammaktien. Im Zuge des Börsengangs wird das gezeichnete Kapital der
Refugium Holding AG um nominal DM 5.0 Mio auf DM 35 Mio erhöht. Die
Altaktionäre verzichten dabei auf ihr Bezugsrecht, so daß die 1.000.000 neuen
Aktien im Zuge des Börsengangs breit gestreut werden. Darüber hinaus
sollen aus dem Besitz der Altgesellschafter 500.000 Aktien oder nominal
DM 2.500.000 an der Börse plaziert werden. Weiterhin besteht eine Mehrzuteilungsoption
(Green Shoe) von 100.000 Aktien oder nominal DM 500.000
aus dem Bestand der bisherigen Aktionäre. Der Kapitalzufluß für Refugium
beträgt somit zwischen 20 und 25 Mio DM, während das gesamte
Plazierungsvolumen zwischen 32,0 und 40,0 Mio DM liegen wird. Der gesamte
Unternehmenswert liegt dementsprechend bezogen auf den
Emissionspreis bei 140 bis 175 Mio DM auf der Basis der vorläufigen und
noch nicht verabschiedeten Bookbuilding-Range.
Aktionärsstruktur: Nach dem Börsengang hält der Firmengründer und Vorstandsvorsitzende der
Gesellschaft, Herr Paul Kostrewa, 42,6 % des gezeichneten Kapitals. 9,4 %
der Anteile befinden sich weiter im Besitz von Alfred Kostrewa; 8,6 % werden
von Franz-Ludwig Solzbacher gehalten, und mit 12,3 % ist Frau Ilse März
am Unternehmen beteiligt. Der Streubesitz wird sich auf rund 22,9 % belaufen.
Gewinnberechtigung: Die zur Plazierung vorgesehenen Aktien verfügen über eine volle Dividendenberechtigung
für das Geschäftsjahr 1997. Die vom Unternehmen für
1997 avisierte Ausschüttung von DM 0,50 je Aktie wird voraussichtlich aus
dem EK 04 erfolgen und deswegen steuerfrei sein. Sie ist demgemäß nicht
mit einem Körperschaftssteuerguthaben verbunden.
Bookbuildingphase: 20.8.1997 – 22.8.1997
Die Bookbuilding-Preisspanne zwischen DM 20,00 bis DM 25,00 je nominal
DM 5,- Stammaktie. Zuteilung voraussichtlich am 22.8.1997.
Börseneinführung: Im Börsensegment Neuer Markt der Deutsche Börse AG.
Erster Handelstag voraussichtlich am 25.8.1997.
Wertpapierkennummer: 700 710
Ticker-Symbol: REFG.F
ISIN / Common Code: DE 000 700 710 6 777 4753
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Chancen-/Risiko-Analyse
Das ganzheitliche Konzept der Refugium Gruppe ist auf die veränderte Nachfragesituation
nach betreutem Wohnen eingerichtet. Es bietet der Gesellschaft
die Chance, sich am Markt noch stärker zu etablieren und mit dem
Markennamen „Refugium“ Standards zu setzen.
Die Zusammensetzung der Gesellschaft hinsichtlich der Expertise Bauen, bzw.
Kaufen von Pflegeeinrichtungen und dem Betreiberkonzept mit Freizeitgestaltung
ermöglicht die Nutzung von Synergieeffekten innerhalb der Gruppe.
Solche Ersparnisse werden den Bewohnern in Form eines hohen Kosten/
Nutzen-Effektes weitergegeben. Diese Abgrenzungsstrategie mit einem überdurchschnittlich
attraktiven Angebot zum gleichen Preis wird von der
Interessentengruppe geschätzt.
Die vom Gesetzgeber geforderte wirtschaftliche Führung von Alten- und
Pflegeheimen, sowie die gesetzlich formulierte Bevorzugung privater vor den
öffentlich-rechtlichen Anbietern beim Abschluß von Versorgungsverträgen
führt zu besonders guten Zukunftsperspektiven für leistungsfähige private
Betreiber von Altenpflegeeinrichtungen wie der Refugium-Gruppe.
Ein weiterer Wettbewerbsvorteil der Refugium gegenüber anderen Anbietern
ist die integrierte Bauträgertätigkeit über welche die Gruppe innerhalb
ihrer Wertschöpfungskette verfügt. Gerade an dieser Stelle entstehen
bei öffentlich-rechtlichen Anbietern hohe Reibungsverluste bzw. pure Mißwirtschaft.
Refugium kann auf das angegliederte Architekturbüro bzw. die
angegliederte Godesburg Immobilien GmbH direkt zugreifen. Diese Gesellschaften
wiederum verstehen das spezifische Betreibergeschäft und können
die diesbezüglichen Bedürfnisse 1:1 berücksichtigen, konzeptionieren und
umsetzen.
Die Vielzahl der von der Refugium-Gruppe betriebenen Alten- und Pflegeheime
ermöglicht einen flexiblen Ressourceneinsatz und zugleich - besser als
bei anderen Unternehmen der Branche - einen Risikoausgleich. Die konzentrisch
verfolgte Expansionsstrategie des Unternehmens ermöglicht die Zentralisierung
verschiedener Verwaltungsfunktionen. Da keine Einrichtung mehr
als 60 km von einer anderen entfernt ist, kann auch Personal entsprechend
der Belegung der Häuser flexibel „umgeleitet“ werden und somit im Bereich
Personalkosten sehr effektiv gearbeitet werden.
Das von Refugium zuletzt stark ausgebaute Engagement im Bereich des „Betreuten
Wohnens“ stellt eine ideale, dazu über den Verkauf der Wohnungen,
sehr rentable Ergänzung zum Betrieb von Pflegeeinrichtungen dar und
ermöglicht über weitergehende Nutzung ohnehin vorhandener Kapazitäten
die Realisierung von Synergien.
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Chancen

Risikofaktoren Aus dem Vorteil der Refugium Gruppe, an der Wertschöpfungskette aufeinanderfolgender
Stufen zu partizipieren, nimmt die Gesellschaft im Segment
des Bauträgergeschäftes erhebliche Risiken in Kauf. Kostenüberschreitungen
bei Bau- und Modernisierungsprojekten, Unwägbarkeiten bei der Planung,
Genehmigungsverfahren und Ausführung können erhebliche Mehrkosten
nach sich ziehen, die das Ergebnis unserer Meinung nach negativ belasten
könnten.
Die Entwicklung des Konzerns mit den geplanten Wachstumsraten stellen
hohe Anforderungen an die Integrationsfähigkeit der Gesellschaft im Hinblick
auf neue Mitarbeiter und bedingen entsprechende organisatorische
Strukturen zur Bewältigung des Wachstums.
Die Belegung der Pflegeplätze und Klinikbetten bzw. die Vermietung von
Wohnungen ist von der entsprechenden Nachfrage- und Bedarfsentwicklung
abhängig. Sie unterliegt dementsprechend einem Auslastungsrisiko.
Die Legislative in Deutschland hinsichtlich der sozialen Absicherung der Bevölkerung
ist in den letzten Jahren ein zunehmend unberechenbarer Faktor
geworden. Selbst als festverankert geglaubte soziale Rechte wurden wegen
der sprunghaft angestiegenen Haushaltsdefizite entsprechend eingeschränkt.
Eine Änderung in Bezug auf die Kostenübernahme durch entsprechende
Kostenträger in den Leistungsbereichen der Refugium Gruppe könnte sich
auf die Auslastungs- bzw. Ertragsentwicklung der Refugium Gruppe negativ
auswirken.
Die Gesellschaft arbeitet und plant mit einer hohen Anzahl von Teilzeitkräften
im sozialabgabenfreien, sog. 610 DM-Beschäftigungsverhältnis. Bereits
in der Diskussion befindliche Änderungen dieser für Arbeitgeber attraktiven
Handhabe könnten die Personalkostenstruktur der Refugium Gruppe stärker
als geplant belasten.
Refugium ist in nicht unerheblichem Maße auch als Betreiber von Fachklinken
im Bereich ambulanter und stationärer Vorsorge und Rehabilitation tätig.
Reha-Kliniken sind derzeit in Deutschland auf breiter Front von
Kostendämpfungsmaßnahmen im Gesundheitswesen ganz besonders betroffen
und viele Betreiber kämpfen mit enormen wirtschaftlichen Problemen.
Refugium hat diese Entwicklung bereits zu spüren bekommen, als die Gesellschaft
Anfang 1997 ebenfalls einen massiven Einbruch bei den Belegungszahlen
hinnehmen mußte. Der Fachklinikbereich schloß deshalb im 1. Hj. 1997
mit Verlust ab. Immerhin aber ist das Unternehmen in vergleichsweise stabilen
Bereichen des Reha-Bereiches tätig. Seit Mitte 1997 schreibt der Klinikbereich
wieder schwarze Zahlen.
Die Gesellschaft verfügt durch den Erwerb und die Verschmelzung der
Christiani & Nielsen Bauunternehmen AG über einen steuerlichen Verlustvortrag
i.H.v. rd. DM 32 Mio., dessen Anerkennung durch die Finanzbehörden
sehr wahrscheinlich, jedoch noch nicht definitiv abgesichert ist. Eine Nichtanerkennung
des Verlustvortrages oder eine entsprechende Änderung der
Steuergesetzgebung, die zu einer nur teilweisen Anrechenbarkeit führen
könnte, würde die Ergebnisentwicklung belasten. Der ohnehin nur temporär
wirkende Steuervorteil ist in der Ergebnisrechnung nach DVFA/SG berücksichtigt.
Für die Preisfindung wurde der dadurch entstehende Steuervorteil
vollständig eliminiert und stringent nach DVFA Bewertung verfahren.
5

Das Unternehmen
Die Refugium Gruppe erbringt umfassende Dienstleistungen für die ältere
Generation. Für diese Zwecke baut die Gesellschaft Seniorenwohnungen
und betreibt die Pflegeeinrichtungen anschließend nach den konkreten Bedürfnissen
dieser Generation.
Ergänzend zu Senioren- und Mehrgenerationen-Wohnparks tritt Refugium
am Markt für Spezialkliniken als Käufer/Verkäufer und Betreiber auf.
Das Management der Refugium AG betrachtet die verfolgte Strategie als
besonders effektiv, die Wertschöpfung in diesem Markt über ein breites Spektrum
der Angebotspalette, d.h. Bau, Betrieb und Zusatzleistungen darzustellen.
So beinhaltet die Angebotspalette das langfristige Betreiben von
Sozialeinrichtungen und Kliniken sowie die Freizeitgestaltung älterer Menschen.
Die Servicephilosophie der Gesellschaft ist dahin ausgelegt, daß sich Interessenten
(Senioren) in den vorhandenen Einrichtungen rundum wohlfühlen.
Hierbei wird versucht, soviel Eigenständigkeit wie möglich zu bewahren bei
einer Kontrolle die sich auf das Notwendigste beschränkt.
In der Regel besteht das Betriebskonzept der Seniorenzentren aus einem
Mehrgenerationen-Wohnpark, einem Service-Zentrum als Dienstleistungsmittelpunkt
der Einrichtung mit seinem ambulanten Pflegestationen sowie
den individuellen Leistungsangeboten wie Restaurant und Mahlzeiten-
Zimmerservice, Hausmeister-Dienste, Wäsche- und Wohnungspflege-Service.
Sofern es die Einrichtung zuläßt, stehen den Bewohnern ein Bewegungsbad,
Fitness-Raum, Friseur und Geschäfte des täglichen Bedarfs zur Verfügung.
Die Refugium Holding AG operiert mit vier 100%-igen Tochtergesellschaften
auf folgenden Gebieten:
1.) Management und Betrieb von Mehrgenerationen-Wohnparks
2.) Management und Betrieb von Kliniken
3.) Entwicklung von Produkten der Altersvorsorge
(zielgruppenorientierte Freizeit, private Altersversorgung in Form von Immobilien-Eigentum)
4.) Planung, Bau und Vertrieb von Immobilien
6
Godesburg Immobilien
GmbH
Bauplanung,
Generalübernehmer
von Bauprojekten
REFUGIUM HOLDING AG
Überblick
HRB 1233 Amtsgericht Königswinter, Kapital: 35 Mio. DM
Übergeordnetes Management bundesweit
Geschäftsphilosophie
Konzernstruktur
Immobilienbesitz Verwaltung Verwaltung und Verkauf von Seniorenwohnungen
Dienstleistungen für alle Gesellschaften: Finanzbuchhaltung, Zentraleinkauf, Fahrzeuge
Gewinnabführungs- und Beherrschungsverträge
100% 100% 100% 100%
REFUGIUM Betriebsmanagement
GmbH
Betrieb von
Pflegeeinrichtungen
und Wohnparks
REFUGIUM Fachkliniken
GmbH
Betreib von
Fachkliniken
100%
REHAZENTRUM
Wilhelmshaven
Klinik am Park GmbH
Rehaklinik für Orthopädie,
Neurologie, Neurochirurgie
REFUGIUM Service-, Sozial-,
Reise-, Seminar GmbH
Versorgungsangebote, Soziale
Dienstleistungen, Seminar-/
Freizeitangebote, Sponsoring,
Presse

Operativgesellschaften im Überblick
Entwicklung der Refugium Gruppe
Pflegeplätze
863
1.225
1.649
2.170*
2.490*
1994 1995 1996 1997e 1998e
Die Godesburg Immobilien GmbH fungiert in diesem Prozeß generell als
Ingenieur-/Architekturbüro und Generalübernehmer von Sozialimmobilien
sowie als Entwickler moderner Betreiberkonzepte für Seniorenzentren und
Kliniken. Über die Refugium Betriebsmanagement GmbH werden die
von der Gruppe unterhaltenen Wohnparks mit Serviceeinrichtungen und
Pflegezentren betrieben und wirtschaftlich/konzeptionell geführt. Die Refugium
Fachkliniken GmbH ergänzt die Angebotspalette im Betrieb von
Fachkliniken, insbesondere im Bereich des ambulanten und stationären Vorsorge-
und Rehabilitatonsspektrums. Mit Gründung der REFUGIUM SER-
VICE Sozial-, Reisen-, Seminar GmbH 1994 setzte Refugium deutliche
Akzente sich ganzheitlich den konkreten Bedürfnissen der Generation im
dritten Lebensabschnitt anzunehmen.
Per 31.3.1997 unterhielt Refugium an 22 Standorten Senioreneinrichtungen
mit rund 1.737 Pflegeplätzen und ca. 380 Wohnungen. Die Liegenschaften
befinden sich vorwiegend in Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen. Die
insgesamt drei Fachkliniken befinden sich in Wilhelmshaven, Neustadt
a.d.Weinstraße und in Altenkirchen.
In den jeweiligen Einrichtungen kommt dem sogenannten ”Heimleiter” eine
Schlüsselfunktion zu. Er ist zum einen wichtigster Ansprechpartner für die
Bewohner und andererseits für die Wirtschaftlichkeit der Anlage gegenüber
dem Refugium Management verantwortlich.
Einrichtungen in Betrieb Wohnungen
11
14
23
31*
36*
1994 1995 1996 1997e 1998e 1994 1995 1996 1997e 1998e
Umsatz (in Mio. DM)
Pflegebereich
41,1
56,0
77,0
107,0*
125,0*
1994 1995 1996 1997e 1998e
280
312
Mitarbeiter
494
850
369
1.228
475*
1.885
575*
2.310
1994 1995 1996 1997e 1998e
* Planung 1997/1998
7

Standorte
8
Zentrale Königswinter
Zweigstelle Berlin
Zweigstelle Neustadt
REFUGIUM Klosterkirchhof Kiel
REFUGIUM Rehazentrum am Park,
Wilhelmshaven
REFUGIUM Syke
REFUGIUM Bassum
REFUGIUM Heimathof, Affinghausen
REFUGIUM Zum Eichengrund,
Sudwalde
REFUGIUM Reiterhof, Südwalde
REFUGIUM Landsberger Tor Berlin
REFUGIUM Wagenfeld
REFUGIUM Lemförde
REFUGIUM Am Rosenkrug, Neustadt
REFUGIUM Sonnenhof, Lehrte
REFUGIUM Frhr. Th. v. Wrede,
Willebadessen
REFUGIUM Münsterhof, Büren
REFUGIUM Rüthen
REFUGIUM Klosterberg, Arnsberg
REFUGIUM Dicke Buche, Krombach
REFUGIUM Elsdorf
REFUGIUM Eschweiler
REFUGIUM Haus am Berg,
Windeck-Hurst
REFUGIUM Schöneck,
Windeck-Schladern
REFUGIUM Weierstraße, Siegburg
REFUGIUM Brückhöfe, Wissen
REFUGIUM Am Rathaus, Alfter
REFUGIUM Fachklinik Altenkirchen
REFUGIUM Swisttal
REFUGIUM Unkel-Scheuren
REFUGIUM Alte Eiche, Straßenhaus
REFUGIUM Willhelmsallee, Bad Ems
REFUGIUM Lutzerath
REFUGIUM Fachklinik Neustadt a.d.
Weinstraße

Refugium – Betreiberphilosophie - Erfolgsfaktoren des Unternehmenskonzeptes
Geschäftskompetenz Refugium ist durch ihre Vorgängerinstitutionen bereits seit 30 Jahren am
Markt. Die langjährige Erfahrung in diesem Marktsegment hat Refugium
bereits eine beachtliche Reputation verschafft. Sozialkompetenz gegenüber
der Bevölkerung und Zuverlässigkeit in Zusammenarbeit mit Sozialversicherungsträgern
sind klassische Imageaspekte der Refugium Gruppe.
Das Konzept, seniorengerechte kostenoptimierte Einrichtungen anzubieten
wird von Interessenten gerne angenommen. In der Regel sind neu eröffnete
Häuser innerhalb von 6 Monaten komplett belegt.
Wertschöpfungskette als
Erfolgskonzept
Regionale Monopolisierung
Das eigene Architekten- und Ingenieurteam konzipiert und betreut Neu-,
Erweiterungs- und Umbauten vorhandener Einrichtungen. Dadurch partizipiert
die Gruppe in mehrfacher Hinsicht an der Wertschöpfungskette.
Die hohe Wertschöpfungstiefe durch Planung, Bau und Betrieb sowie attraktive
Zusatzleistungen wie Immobilienvertrieb, Versicherungen, Reisen, etc.)
aus einer Hand läßt überdurchschnittliche Zuwachsraten erwarten.
Durch die regionale Konzentration der betriebenen Einrichtungen können
verschiedene Verwaltungsfunktionen, wie beispielsweise Einkauf von Material
und Fremdleistungen zentral organisiert werden. Hierbei werden Logistik-
und Mengenvorteile erzielt, ohne die lokale Verantwortung der einzelnen
Einrichtung hinsichtlich Auslastung, Qualität und Ergebnis aufgeben zu
müssen.
Auch die weitere Wachstumsstrategie der Gesellschaft ist auf die bestehende
regionale Konzentration abgestellt. So werden neue Einrichtungen generell
nur in der naheliegenden Peripherie bereits bestehender Objekte angegliedert,
um die dargestellten Kostenvorteile nutzen zu können. Da jede
Senioreneinrichtung einen festen regionalen Einzugskreis hat, wird mit jeder
Akquisition ein “kleines Monopol” erworben.
Der hohe Qualitätsstandard der Refugium Gruppe wird durch das umfassende
Qualitätssicherungskonzept dargestellt. Mit einer optimierten Ablauforganisation
liegen die Kosten auf der Betreiberseite um ca. 25% niedriger als
bei staatlich/kommunal bewirtschafteten Häusern. Mit einer Quote von durchschnittlich
ca. 95% sind die von Refugium betriebenen Häuser stets gut ausgelastet.
Die Auslastungsquote ist ein wesentlicher Erfolgsfaktor. Der Betrieb
einer Einrichtung birgt einen hohen Fixkostenblock von ca. 70% in sich.
9

Die einzelnen operativen Gesellschaften und ihre Marktausrichtung
Godesburg Immobilien GmbH (GIG)
Als klassischer Generalübernehmer und Projektentwickler ist das Geschäftfeld
der GIG hinreichend definiert. Die Besonderheit dieser Einheit ist jedoch
darin zu sehen, daß die GIG als Steuer- und Planeinheit für alle von Refugium
unterhaltenen Projekte fungiert. Von der Planung und Architektur bis hin
zur Baubetreuung mit späterer Objektübergabe widmet sich die Godesburg
Immobilien ausschließlich der Erschließung und baulichen Betreuung von
Sozialimmobilien. Nur in Verbindung mit einer so eng angegliederten Spezialeinheit
lassen sich die derzeit 22 von Refugium unterhaltenen Einrichtungen
auf neuestem Stand halten. Die GIG trägt aus unserer Sicht zu einer
wesentlichen Differenzierung gegenüber öffentlichen Betreibern bei. Denn
gerade an dieser Stelle treten viele Unwirtschaftlichkeiten im Betrieb von
Sozialeinrichtungen auf, die bei Refugium wirtschaftlich und professionell,
d.h. mit einer hohen Plansicherheit umgesetzt werden können.
Der langfristige Erfolg einer Klinik, einer Pflegeeinrichtung oder einer Seniorenwohnung
beginnt mit der Standortanalyse und der Festlegung der
Konzeption. Die Refinanzierbarkeit über Mietkosten, Pflegesätze und Dienstleistungen
muß langfristig gewährleistet sein. Fehler der ersten Stunde sind
oftmals überhaupt nicht mehr oder nur mit erheblichen Kosten zu korrigieren.
Gerade unter dem Gesichtspunkt des raschen Wachstums, dem Refugium
in den nächsten Jahren gegenübersteht, ist eine zum Konzern gehörige
zuverlässige “Immobilienkompetenz” unerläßlich. Nur so kann auch der bestehende
Qualitätsstandard beibehalten werden. Die GIG sollte somit nicht
als reines Bauunternehmen bewertet werden, sondern als eine zum Konzern
gehörende strategische Einheit, die den gesamtwirtschaftlichen Unterhalt,
der immer mit der Immobilie verbunden sein muß, absichern kann. Als fataler
wirtschaftlicher Fehler ist es zu werten, eine Immobilie zweckentfremdet
zu verwerten oder diese zu einem späteren Zeitpunkt umfunktionalisieren
zu müssen. Die GIG trägt dafür Gewähr, daß solcherlei Unwirtschaftlichkeiten
im Refugium Konzern nicht auftreten bzw. bei Übernahme von Fremdobjekten
ausreichend diskontiert werden.
Wegen hoher Betriebskosten und der im kommunalen Bereich vorherrschenden
Mißwirtschaft wird derzeit ein erhöhter Abgabedruck seitens dieser
Betreibergruppe erzeugt. Diese Situation wird das zukünftige Geschäft der
GIG vom Bau- zum Renovierungs- bzw. Modernisierungsgeschäft verändern.
Ohne Friktion kann sich die GIG dieser Veränderung anpassen. Schon seit
Jahren haben kommunale Betreiber ein Baustop im sozialen Bereich verhängt.
Deren Liegenschaften befinden sich überwiegend in einem desolaten Zustand,
doch meist an günstigen und attraktiven Standorten. Über die GIG besteht
die Möglichkeit, die angebotenen Liegenschaften auf die Konzernbedürfnisse
hin zu evaluieren, die notwendigen Renovierungen zu planen und rasch umzusetzen.
Eine schnellstmögliche Auslastung der Wohnanlagen wird dadurch
erzielt.
10
GIG trägt Gewähr für hohe
Plansicherheit im Baugeschäft
Flexibler Wandel vom Neubaugeschäft
zum Sanierungsgeschäft möglich

Abrechnungsmodus im Baugeschäft
kann zu Überraschungen im
Jahresabschluß führen
Problematisch ist eine Umsatz- und Ergebnisprognose dieser Gruppengesellschaft.
Die GIG hält alle Neubauten bzw. auch die am Sekundärmarkt
zugekauften Objekte bis zur Übernahme durch Abschlußrechnung an die
Refugium Holding im eigenen Bestand. Die einzelnen Bauvorhaben lassen
sich hinsichtlich Kosten und Erträge lediglich über die gesamte Bauzeit eines
Objektes ermitteln. Die handelsrechtliche Gewinn- und Verlustdarstellung
ist abhängig vom Zeitpunkt der Fertigstellung/ Übergabe. Somit werden auch
in Zukunft aus dieser Sparte “Überraschungen” zu erwarten sein. Generell
erachten wir jedoch die Ergebnisabgrenzung wenig problematisch, da das
Unternehmen zum Konsolidierungskreis der Refugium Gruppe gehört und
im weiteren Sinne als eine Stabsstelle zu betrachten ist.
Derzeit sind 10 Refugium Objekte in der Bau- bzw. Planungsbetreuung der
GIG. 1998 wird sich die Zahl der betreuten Konzernobjekte verdoppeln.
Eine Einnahmen- Ausgabenplanung der Gesellschaft läßt die nachfolgende
fiktive Ergebnisplanung der Godesburg Immobilien GmbH erkennen.
Jahr
Umsatz in TDM
Jahresüberschuß in TDM
1997e
76.529
2.100
1998e
65.400
5.300
1999e
72.900
6.000
Zu bemerken ist hierbei, daß der Erfolgsbeitrag der GIG von der Anzahl der
Objekte abhängig ist. Die obige Ergebnisschätzung beinhaltet lediglich den
derzeitigen Objekt- und Auftragsbestand.
Eine zuverlässige Schätzung der Folgeobjekte, die im Geschäftsjahr 1999
abgewickelt werden, ist schon unter kaufmännischen Gesichtspunkten nicht
opportun.
Die absoluten Werte sind hierbei von untergeordneter Bedeutung. Eine Aussage
läßt sich von der fiktiven Umsatz-/Ergebnisrendite ableiten.
11

REFUGIUM Fachkliniken GmbH
Im Geschäftsbereich Kliniken werden ausschließlich Spezialkliniken im Bereich
ambulanter und stationärer Vorsorge und Rehabilitation betrieben.
Dabei handelt es sich um eine Suchtklinik, um eine Fachklinik für Orthopädie
und um eine Fachklinik für Rheumatologie, Neurochirurgie/Neurologie. In
allen Fällen verfügen die betriebenen Kliniken über Versorgungsverträge als
Rehabilitationseinrichtungen nach den Bestimmungen des Sozialgesetzbuches.
Modernste therapeutische Einrichtungen z.B. eine Kältekammer
bei -110° C und fachlich hochqualifizierte Ärzte sichern den Erfolg
der Behandlung.
Die Belegungssteuerung der Sozialeinrichtungen durch die Kostenträger erfolgt
verstärkt über Preisgestaltung und Qualitätskriterien. Niedrige
Belegungszeiten bei gleichzeitig höherer Frequentierung der Kliniken in Verbindung
mit medizinisch-wirtschaftlich hohen Standards sind die wesentlichen
Erfolgsfaktoren des Konzeptes.
Der Standort Wilhelmshaven ist mit 220 Betten mit Abstand die langfristig
attraktivste Einheit. Mit einer über das Jahr durchschnittlich ermittelten
Belegungsquote von 85% plant die Gesellschaft das Geschäftsjahr 1997 mit
einem Ergebnisbeitrag von ca. TDM 300. Mit Ausnahme der Suchtklinik in
Altenkirchen ergänzen die Fachkliniken die Refugium Angebotspalette. Die
behandelten Krankheitsbilder treten überwiegend bei älteren Menschen, der
Zielgruppe von Refugium, auf.
Die Suchtklinik in Neustadt a.d.W. ist Bestandteil der gewachsenen Firmenstruktur.
Die Geschäftsleitung beobachtet die Wirtschaftlichkeit dieser Fachklink
in besonderem Maße. Zwar könnte das derzeitige soziale Umfeld in
Deutschland zusätzliche Plätze in diesem Indikationsbereich benötigen. Die
Kostendämpfungsmaßnahmen der Krankenversicherungsträger im Gesundheitswesen
deuten jedoch eher auf einen Rückgang für Heilmaßnahmen auf
diesem Gebiet hin.
Refugium Fachkliniken im Überblick:
12
Standort
Altenkirchen
Neustadt a.d.W.
Wilhelmshaven
Summe
Jahr
Umsatz in TDM
Kapazität
62 Betten
90 Betten
220 Betten
372 Betten
Jahresüberschuß in TDM
Leistungen
Suchtklinik
Orthopädie
Orthopädie/Rheumatologie,
Neuro-Chirurgie
1997e
24,500
Mitarbeiter
Die Objekte in Altenkirchen und in Wilhelmshaven sind im Bestand der
Refugium Holding AG und jeweils langfristig verpachtet. Für die Klinik in
Neustadt a.d. Weinstraße ist ein langfristiger Mietvertrag abgeschlossen.
Nicht unwesentlich erscheinen uns die erzielten Einkünfte am Standort der
Kliniken aus dem gesondert abgerechneten Dienstleistungen und aus dem
Betrieb von Cafés und Restaurants.
200
1998e
28,000
1,800
46
81
141
268
1999e
28,900
2,100
Klinikbereich auch auf Bedürfnisse der
dritten Generation abgestimmt

Qualitätssicherung durch Ausnutzung
von Synergien
Weitergabe der erzielten
Kostenvorteile
Optimales Betreuungskonzept
Refugium Betriebsmanagement GmbH (BMG)
Die BMG stellt das Herz der Refugium Gruppe dar. Hier wird der originäre
Betrieb der Refugium-Senioreneinrichtungen konzeptioniert und gesteuert.
Basierend auf einer 30-jährigen Erfahrung im Betrieb von Altenpflegeeinrichtungen
bietet die Gesellschaft heute zukunftsweisende alternative
Betriebskonzepte und deren Umsetzung mit einem professionellen Management.
Die notwendige Qualitätssicherung der Seniorenwohn- und Pflegezentren
kann auf die vorhandenen Synergien in der Refugium Gruppe zurückgreifen.
Inhalt und Organisation orientieren sich an den Wünschen und Bedürfnissen
der Bewohner. Neuartige Wohn- und Betreuungsformen sichern die
Integration in die jeweilige Nachbarschaft und damit den Erhalt sozialer Beziehungen
unter den Bewohnern.
Refugium ist in der Lage die erzielten Kostenvorteile trotz des hohen Standards
gegenüber kommunalen und karitativen Anbietern an seine Bewohner
weiterzugeben. Daraus wiederum rührt der Effekt, daß die jeweiligen
Seniorenzentren an Attraktivität ihrer Konkurrenz überlegen sind.
Insgesamt hat die BMG durch die erheblichen Modernisierungsmaßnahmen
und die umfangreichen Neubauten die Grundlage für eine nachhaltig stabile
Ertragslage gelegt. Die Gesellschaft bietet ihre Fachkompetenz im Betreibergeschäft
auch als Dienstleistung für Dritt-Betreiber an - bis hin zur Übernahme
des Managements in Einrichtungen anderer Träger.
Die Abrechnung der in den Pflegeheimen erbrachten Leistungen setzt sich
aus den Bestandteilen “Unterkunft und Verpflegung” (sog. Hotelkosten) und
Pflegeleistungen zusammen. Während die Hotelkosten vom Heimbewohner
aus privaten Mitteln bzw. bei unzureichenden Mitteln durch das Sozialamt
getragen werden, liegen für die erbrachten Pflegeleistungen die entsprechenden
Voraussetzungen zur Abrechnung nach dem Pflegeversicherungsgesetz
vor. Die abrechenbaren Vergütungssätze mit den Pflegekassen richten
sich dabei nach der Zuordnung zu einer bestimmten Pflegestufe.
Die Einrichtung des Pflegezentrums bzw. eines Service-Zentrums in einem
Wohnpark garantieren einen optimalen Betreuungs- und möglichen Pflegebedarf
der Bewohner des Wohnparks. Zusätzlich kann der Bewohner/Pflegebedürftige
auf gewisse Dienstleistungen, wie z.B. Mahlzeitenservice, Wäschereinigung,
Wohnungsreinigung, Hausmeisterleistungen etc. zurückgreifen. Der
Wohnungsmieter kann dementsprechend auch bei Pflegebedürftigkeit bzw.
dem Bedarf einer Unterstützung bei der Haushaltsführung ohne die Notwendigkeit
eines Umzuges in einem Pflege- oder Senioren-Wohnheim “betreut
wohnen”.
Die Abrechung der in Anspruch genommenen Zusatzleistungen erfolgt mit
der REFUGIUM Betriebsmanagement GmbH auf Einzelbasis bzw. durch
Pauschalverträge.
Nachfolgend eine Zusammenstellung der derzeit in Betrieb befindlichen
Einrichtungen.
13

Betriebene Einrichtungen der Refugium Gruppe per April 1997
14
Standort
Heimathof Affinghausen
Alfter
Klosterberg Arnsberg
Wilhelmsallee, Bad Ems
Münsterhof, Büren
Elsdorf
Eschweiler
Am Berg, Windeck-Hurst
Klosterkirchhof, Kiel
Dicke Buche, Krombach
Sonnenhof, Lehrte
Lutzerath
Am Rosenkrug, Neustadt a. Rbg.
Neustadt a. Rbg. (Nöpke)
Rüthen
Weierstraße, Siegburg
Alte Eiche, Straßenhaus
Zum Eichengrund, Sudwalde
Reiterhof, Sudwalde II
Unkel-Scheuren
Wagenfeld
Frh. Th.v.Wrede, Willebadessen
derzeitige
Auslastung
92,0%
26,0%
97,0%
100,0%
105,0%
Renovierung
Neu
98,0%
Neu
97,0%
106,5%
14,6%
82,0%
86,0%
98,0%
96,0%
97,0%
88,5%
82,0%
85,0%
Neu
97,0%
Anzahl der
Wohnungen
52
7
45
40
87
0
8
40
54
105
62
Anzal der
Pflegeplätze
90
64
79
80
96
90
101
41
70
64
139
57
162
68
119
46
39
69
33
93
36
40
Erläuterung /
Ausstattung
Parkanlage, Veranstaltungsraum
Vorwohnheimgruppe
Restaurant, Bewegungsbad,
Terrassen, Grünanlage, Tiefgarage
Cafeteria / zentrumsnah;
Waldrandlage
Im Ortskern der Kurstadt
gelegen ⇒ Freizeitangebote /
derzeit Sanierung; Mehrgenerationen-Wohnpark
in Bau
Bewegungsbad, Restaurant/
Cafeteria, Tagungsraum, Wohnungen
z.Zt. Im Eigenbestand / Fremdbetrieb
Restaurant, Terrassen, Innenhöfe,
Hotelzimmer
Terassen, Veranstaltungsräume
modernisiert
Terrassen, Garten - modernisiert
Terrassen, Garten, Parkanlage,
Veranstaltungsräume
Restaurant, Dachterrasse,
Parkanlage - Neubau
Restaurant, Bewegungsbad,
Parkanlage, Veranstaltungsraum
modernisiert
Restaurant, Cafeteria, Parkanlage
In Planung: betreutes Wohnen /
Lagen Stadtkern / gute Infrastruktur
Terrasse, Parkanlage
Garten, Veranstaltungsraum,
Bibliothek
Terrasse, Tischlerei, Gärtnerei /
Training der Aktivitäten des
täglichen Lebens, Veranstaltungen
Restaurant mit Biergarten,
Schwimmbad, Park. 3 Hotelzimmer
Rollstuhl und behindertengerecht
ausgestattet, Notrufanlage
/ Erd- und Obergeschoß:
Versorgunsräume für die Pflege /
Servicezentrum, Restaurant,
Veranstaltungsraum, Aufenthaltsraum,
Beratungsstation,
Therapieraum, Friseur
Parkanlage, Veranstaltungsraum,
geplant: Cafeteria/Restaurant

Heimleiter hat Schlüsselfunktion
Sicherstellung der Belegungsquote
Erweiterung der Wertschöpfungskette
In den jeweiligen Einrichtungen nimmt der sogenannte “Heimleiter” eine
Schlüsselfunktion ein. Er ist zum einen wichtigster Ansprechpartner für die
Bewohner und andererseits dem Refugium Management gegenüber verantwortlich
für die Wirtschaftlichkeit der Anlage. Er fungiert somit als „Manager“
vor Ort, der die Erfolgsfaktoren Auslastung, Pflegestufenverteilung und
Personalaufwand steuert. Refugium setzt an dieser Stelle einen besonderen
Schwerpunkt. Die Heimleiter werden besonders sorgfältig ausgewählt. Sämtliche
Positionen auf dieser Ebene sind nach Angaben der Gesellschaft optimal
besetzt.
Die durchschnittliche Auslastungsquote etablierter Senioreneinrichtungen
der Refugium Gruppe beträgt derzeit ca. 95%. Neu hinzukommende Einrichtungen
können nach Angaben der Geschäftsleitung innerhalb von 3
Monaten zu 80% belegt werden und erreichen die volle Auslastung in spätestens
8 Monaten. Refugium betreibt zum jetzigen Zeitpunkt insgesamt 22
Einrichtungen. Es handelt sich hierbei um Pflegeheime und um Wohnparks,
die neben dem Pflegezentrum auch über altengerechte Wohnungen, Cafés,
Geschäfte und Mehrzweckräume verfügen. Davon sind 9 in den vergangenen
Jahren neu erbaut worden, 5 werden z.Zt. modernisiert.
Die Umsatz und Ergebnisentwicklung der BMG wird in den kommenden Jahren
folgendermaßen erwartet:
Jahr
Umsatz in TDM
Jahresüberschuß in TDM
1997
79,175
4,900
1998
113,600
5,300
1999
119,400
6,000
Refugium Service-, Sozial-, Reise-, Seminar- GmbH
Diese erst kürzlich etablierte Refugium Einheit nimmt die verschiedenen
Marketing-Funktionen der Gruppe wahr und ergänzt die Angebotspalette
der Mehrgenerationen-Wohnparks bzw. des betreuten Wohnens um die speziell
gelagerte Freizeitgestaltung der Zielgruppe.
Die Presse- und Öffentlichkeitsarbeit trägt dazu bei, sowohl die dritte Generation
als auch die Öffentlichkeit immer auf dem neuesten Stand über die
Angebote und die Entwicklung der Refugium Gruppe zu informieren. Professionelle
Dienstleistung verlangt ständige Motivation und Fortbildung der
Mitarbeiter. Auch diese Leistung wird externen Interessenten angeboten.
Die Gesellschaft sieht sich in dieser Rolle insbesondere als Moderator gefordert,
der sowohl die Fortbildung der Mitarbeiter, die Betreuung der
Verwaltungsbeiräte als auch das Unterstützung verschiedener externer Interessengruppen
übernimmt und so die Einbindung der Refugium-Einrichtungen
in das örtliche Leben gewährleistet.
Die Geschäftsphilosophie des Mehrgenerationen-Wohnparks bietet somit für
die Zielgruppe auch eine Urlaubsplanung nach Maß.
15

Refugium Holding AG
Die Refugium Holding AG ist die Steuerungseinheit der gesamten Gruppe.
Hier werden i.d.R. alle Immobilien gehalten und zentralisierte Managementleistung
erbracht.
Seitdem Refugium Wohnparks in Pflegeeinrichtungen integriert, bietet die
Gesellschaft über die AG Appartements zum direkten Erwerb an. Dieses Konzept
ermöglicht sowohl das altersgerechte Wohnen in Senioren- bzw. Mehrgenerationen-Wohnparks,
als auch Pflegeheime zur stationären, teilstationären
und ambulanten Pflege. Bei diesem Konzept hat der Interessent
die Option einen Platz für Investitionszwecke oder für den eigenen Bedarf,
sogar zu einem späteren Zeitpunkt, zu erwerben.
Für Refugium sichert diese Angebotsform die zukünftige Auslastungsquote
der betriebenen Einrichtungen und entlastet zusätzlich den Finanzierungsrahmen
der gesamten Einrichtung.
Üblicherweise liegt die Größe der angebotenen Wohnungen zwischen 40 und
70 qm, die zwischen TDM 120 und 340 bzw. bei einem durchschnittlichen
Preis von DM 3.600 bis 4.800 pro qm, je nach Lage und Region angeboten
werden.
Die Appartements der Wohnparks Wagenfeld, Alfter, Rüthen und Lemförde
sind bspw. bereits komplett verkauft. Der Vertrieb erfolgt über regionale
Agenturen wie Sparkassen, Volksbanken und örtliche Makler. Seit Anfang
1997 besteht ein Kooperationsvertrag mit der Nürnberger Versicherung mit
dem Ziel, Seniorenwohnungen mit einer Lebensversicherung zu verbinden
und sich dadurch einen entsprechenden Anspruch in einer Refugium Einrichtung
zu sichern.
Erwerb Christiani & Nielsen Bauunternehmen AG, Berlin (C/N)
In die Refugium Holding AG wurde u.a. auch aus steuerlichen Gesichtspunkten
im Januar 1997 die Bauträgergesellschaft Christiani & Nielsen in Berlin
übernommen. Die C/N bietet Refugium in den zukünftigen Wirtschaftsjahren
Verlustvorträge von insgesamt ca. DM 32 Millionen.
16
Jahr
Umsatz in TDM
Jahresüberschuß in TDM
1997
180.204
7.200
1998
207.000
12.400
1999
221.200
14.100
Konzeptionierung neuer
Betreibermodelle
Aufbau steuerlicher Verlustvorträge

Treibende Kräfte der Marktentwicklung
Veränderte sozioökonomische
Gesellschaftsstruktur
Auswirkungen der Pflegeversicherung
Starke Marktdurchdringung
Die beabsichtigte Expansionsstrategie der Gesellschaft ist vor dem Hintergrund
eines überproportionalen Anstiegs der Schwer- und Schwerstpflegebedürftigen
aufgrund der demographischen Entwicklung zu interpretieren.
Zu dem wird die Expansionsstrategie durch den Strukturwandel bei den öffentlich-rechtlichen
Anbietern begünstigt. Diese stehen derzeit in Anbetracht
der angespannten Haushaltslage unter einem erhöhten Abgabedruck.Diese
befinden sich meist in sehr gut gelegenen Lagen.
Der Wunsch der künftigen Generation der Älteren ist evident: Sie möchten
die Gestaltung des Lebens im Alter selbst bestimmen. Verbunden ist diese
Haltung mit der Einsicht, das Leben im Alter nicht ohne fremde Hilfe meistern
zu können. 90% dieser Generation möchte hierbei jedoch unabhängig
von den eigenen Kindern sein. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie aus
dem Jahre 1995 der empirica Gesellschaft für qualitative Marktforschung.
Durch die veränderten Lebensumstände (kleinere Familien, Doppelverdiener)
hat sich auch das Sozialverhalten innerhalb der Familie entsprechend
verändert. Es ist heutzutage nicht mehr selbstverständlich pflegebedürftige
Familienmitglieder langfristig selbst in den eigenenen vier Wänden zu
versorgengenen.
Erhöhte Mobilitätsbereitschaft zukünftiger Senioren sowie konkrete Vorstellungen
über alternative Lebensformen im Alter (80% der heute 45 bis 65jährigen)
bejahen das Konzept des betreuten Wohnens in der dritten Generation.
Die Einführung der Pflegeversicherung läßt drei wesentliche Nachfragetrends
erkennen:
1.) Einrichtungen mit gehobenen Qualitätsstandard bei günstigen Preisen
sind Mangelware.
2.) Einrichtungen mit hohem Standard bei entsprechendem Komfort und zusätzlichen
Dienstleistungen, d.h. verstärkte Nachfrage aufgrund von
Kaufkraftzuwächsen in oberen Einkommensgruppen durch Übernahme
bisher privat gezahlter Leistungen durch die Pflegeversicherung.
3.) Zunehmende Bedeutung des “betreuten Wohnens” (Vorrang der ambulanten
Versorgung in der Pflegeversicherung)
Aufgrund dieser Entwicklung schätzt die REFUGIUM Gruppe, daß der derzeitige
Marktanteil im Bereich sozialer Dienstleistungen/Spezialkliniken privater
Anbieter von ca. 2,0% am Gesamtmarkt in den nächsten vier Jahren
auf ca. 6,5% steigen wird.
17

Durch die steigende Lebenserwartung und die Verschiebung der Alterspyramide
entsteht ein zunehmender Bedarf für professionell angebotene Pflegeleistungen
die seniorengerechtes Wohnen ermöglichen.
In den kommenden Jahren wird ein starker Anstieg in der Bevölkerungsgruppe
der über 65- und 75-jährigen zu verzeichnen sein. Ebenso wird der Anteil
der pflegebedürftigen Senioren in höheren Altersgruppen überproportional
ansteigen. (s. Graphik)
Dem Zielgruppenpotential standen lt. Studie “Empirica 1995” 12.5 Mio. Senioren
gegenüber. Dieses Potential wird sich bis zum Jahre 2005 auf 16.0
Mio. Senioren erhöhen.
Zukünftiger Pflegebedarf der über 65-jährigen
Der oben skizzierte Trend ist in diesem Zusammenhang bemerkenswert, da
die tatsächliche Nachfrage nach Senioreneinrichtungen und -immobilien in
den letzten Jahren zwar erheblich zugenommen hat, doch seit der zweiten
Hälfte des Jahres 1996 innerhalb des Gesamtmarktes spürbar nachließ. Unter
den verschiedentlich gelagerten Einflußgrößen, welche die tatsächliche
Marktsituation bestimmen, spielen einerseits das im Mai 1994 verabschiedete
Gesetz (Sozialgesetz SGB - Elftes Buch (XI)) und andererseits die Bevölkerungsentwicklung
eine wesentliche Rolle.
Für die Refugium Gruppe ist dieser Punkt von signifikanter Bedeutung, da
sich die Gesellschaft von anderen Teilnehmern am Markt dahingehend abgrenzt,
indem sich Refugium als sog. „low cost producer“ positioniert hat.
Es ist die Strategie von Refugium, die vorhandenen Ressourcen so einzusetzen,
daß selbst für Senioren ohne überdurchschnittliche Rente ein Platz in
einem attraktiven Seniorenheim erschwinglich ist. Refugium konkurriert
somit nicht direkt mit Senioren-Stiften oder ähnlich positionierten Einrichtungen
am Markt.
18
2500
2000
1500
1000
500
0
1993 1995 2000 2010 2020 2030 2040
privat/tägl. Bedarf
privat/mehrfach tägl. Bedarf
privat/ständiger Bedarf
Heim/Pflegebedarf
Marktsituation und –entwicklung für
Sozialimmobilien / Spezialkliniken
Refugium - low cost producer

Markt und Wettbewerb
Erfüllung eines Versorgungsvertrages
und Kontrolle der Personalkosten
Markteintritt Generell dürfen Pflegeheime von jedermann betrieben werden. In der
Konkurrenzsituation wird langfristig jedoch nur der Betreiber erfolgreich
sein, der die nötige Expertise in der Verwaltung und dem Management der
Einrichtung hat.
Nachfrage
Der jeweilige Heimleiter und der Verwaltungschef der Betreibergesellschaft
spielt in diesem Zusammenhang eine übergeordnete Rolle.
Pflegekassen dürfen gem. § 72 I SGB XI Pflegeleistungen nur mit den Betreibern
abrechnen, mit denen ein Versorgungsvertrag besteht, der Art, Inhalt
und Umfang der von der Pflegeeinrichtung während der Vertragsdauer zu
erbringende Pflegeleistungen festlegt.
Voraussetzung für den Abschluß eines Versorgungsvertrages ist, daß die
betreffende Pflegeeinrichtung als selbständig wirtschaftende Einrichtung
ganztägig unter ständiger Verantwortung einer ausgebildeten Pflegefachkraft
Pflegeleistungen durchführt. Besonders hervorzuheben ist die
durch das Gesetz geforderte Vereinbarung einer wirtschaftlichen und leistungsbezogenen
personellen Ausstattung der jeweiligen Pflegeeinrichtung.
Sie schreibt je nach Pflegestufe entsprechend qualifiziert ausgebildetes Personal
vor. So sind die Personalkosten eines Hauses der entscheidende Kostenfaktor.
Refugium kann diese Regelung für die betriebenen Pflegeeinrichtungen
deshalb optimal nutzen, weil die verschiedenen Einrichtungen
nicht weiter als 100 km voneinander entfernt liegen, in den meisten Fällen
jedoch noch näher gelegen sind. Teuere, qualifizierte Kräfte können somit je
nach Belegungssituation flexibel eingesetzt werden.
Darüber hinaus nutzt die Gesellschaft Einkaufsvorteile für die geografisch
eng verbundenen Einrichtungen. Material muß somit nicht lokal erworben
werden. Das Material wird i.d.R. durch Rabattierungen für alle Einrichtungen
zentral beschafft und entsprechenden bei Bedarf abgerufen.
Als grundsätzlich positiv für den Markt der Seniorenimmobilien ist die gesetzlich
formulierte Bevorzugung privater vor öffentlich-rechtlichen Anbietern
beim Abschluß der Versorgungsverträge zu werten.
Die demographische Entwicklung in Verbindung mit den sich ändernden Lebensgewohnheiten
und Familienstrukturen bestimmen die Nachfrageentwicklung
in erster Linie. Im statistischen Bundesdurchschnitt kommen auf je 100
Einwohner im Alter über 64 Jahre ca. 0,8 Pflegeplätze in Service-Wohnanlagen
(betreutes Wohnen). Der Anteil der über 60-jährigen wird in Deutschland
im Zeitraum 1995 bis zum Jahr 2020 von 17.7 Millionen auf 22.8 Millionen
ansteigen. Bis zum Jahr 2040 wird diese Altersgruppe einen Höchststand
von ca. 24,8 Mill. Menschen ausmachen Das Wachstum beträgt somit 29%
bzw. 1.15% p.a. und 40% bzw. 2.0% p.a. in der Zeitspanne 2020 bis 2040.
19

Die kürzlich eingeführte Pflegeversicherung verstärkt die Nachfrage nach
privater Altersversorgung und Pflegeleistung. Träger der sozialen Pflegeversicherung
sind die jeweiligen Pflegekassen, die wiederum bei den Krankenkassen
angesiedelt sind. Auf der Grundlage des Pflegeversicherungsgesetztes
wird die Finanzierung der Pflegesätze in Zukunft wie folgt aussehen.
Die Pflegeleistungen, bestehend aus der allgemeinen Pflegeleistung (Hilfen
bei der Körperpflege, bei der Ernährung und Mobilität), der medizinischen
Behandlungspflege und der sozialen Betreuung werden bis zu den jeweiligen
Höchstgrenzen in den einzelnen Pflegestufen von den Pflegekassen
finanziert.
Gemäß § 4 HeimG war bislang eine Vertragsfreiheit gegeben, die einen
zwischen dem Träger der Pflegeeinrichtung und dem Pflegebedürftigen individuell
ausgehandelten Heimvertrag ermöglichte. Durch das PflegeVG wird
diese Vertragsfreiheit in Zukunft eingeschränkt. Die neue Regelung stellt
fest, daß die im Vertrag vereinbarten Leistungen ihrer Art, Inhalt und Umfang
nach durch das SGB XI bestimmt werden und damit dem Versorgungsvertrag
nachgeordnet sind. Die unter Berücksichtigung der Grundsätze der
Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit, Leistungsgerechtigkeit und der Beitragsstabilität
ermittelten Pflegesätze sollen zukünftig nach einer Empfehlung
der Kostenträger folgendendermaßen vergütet werden:
20

Pflegevergütung
Pflegeleistungen
Betriebsanteil **)
pro Tag
pro Monat
pro Jahr
Unterkunft u. Verpflegung ***)
Speisen und Getränke
Betriebsanteil
Gemeinschaftsveranstalungen
pro Tag
pro Monat
pro Jahr
Gesamtpreise
pro Tag
pro Monat
pro Jahr
Pflegeklasse G *)
alte Bun-
desländer
15,0
20,6
35,5
1.081,0
12.972,0
7,5
20,6
0,4
28,5
867,0
10.399,0
64,0
1.948,0
23.371,0
in DM
neue Bun-
desländer
12,6
18,6
31,2
949,0
11.388,0
7,0
18,6
0,4
26,0
792,0
9.501,0
57,2
1.741,0
20.889,0
alte Bun-
desländer
30,0
20,6
50,5
1.537,0
18.444,0
7,5
20,6
0,4
28,5
867,0
10.399,0
79,0
2.404,0
28.843,0
Pflegeklasse I
in DM
neue Bun-
desländer
25,2
18,6
43,8
1.332,0
15.984,0
7,0
18,6
0,4
26,0
792,0
9.501,0
69,8
2.124,0
25.485,0
alte Bun-
desländer
47,3
20,6
67,8
2.063,0
24.756,0
7,5
20,6
0,4
28,5
867,0
10.399,0
96,3
2.930,0
35.155,0
Pflegeklasse II
in DM
neue Bun-
desländer
39,7
18,6
58,3
1.774,0
21.288,0
7,0
18,6
0,4
26,0
792,0
9.501,0
84,4
2.566,0
30.789,0
alte Bun-
desländer
85,2
20,6
105,8
3.217,0
38.604,0
7,5
20,6
0,4
28,5
867,0
10.399,0
134,3
4.084,0
49.003,0
Pflegeklasse III
in DM
neue Bun-
desländer
71,6
18,6
90,2
2.743,0
32.916,0
7,0
18,6
0,4
26,0
792,0
9.501,0
116,2
3.535,0
42.417,0
*) Pflegesatz G entspricht geringem Pflegebedarf; für Heimbewohner die
nicht pflegebedürftig i.S.d. SGB XI sind, hierfür ist allein der Träger der
Sozialhilfe zuständig.
**) Der Betriebsanteil deckt den Gesamtaufwand des Pflegeheimes ab. Personalkosten
des Pflegepersonals, der Aufwand für die Speise- und
Getränkeversorgung einschl. der Gemeinschaftsveranstaltungen, sowie
die nicht gedeckten Investitionskosten sind darin nicht enthalten.
***) Entgelte werden von den Pflegebedürftigen getragen, jedoch von den
Pflegesatzparteien gem. § 85 Abs. 2 SGB XI vereinbart.
21

In diesem Zusammenhang werden die Kosten für Pflegevergütung von den
Pflegeversicherungsträgern übernommen. Die Kosten für Unterkunft und
Verpflegung, die sog. Hotelkosten gehen zu Lasten der Pflegebedürftigen.
Sollten die Hotelkosten aus wirtschaftlichn Gründen nicht vom Bewohner
getragen werden können, wird nach den Grundsätzen der Sozialhilfe verfahren,
d.h. die näheren Angehörigen werden zunächst zum Kostenausgleich
herangezogen, bevor das zuständige Sozialamt die eventuell entstehende
Differenz ausgleicht.
Sichergestellt ist bei diesem Verfahren, daß die Pflegeeinrichtung in allen
Fällen die entstandenen Kosten erstattet bekommt.
Voraussetzung für den Leistungsbezug ist die Eingruppierung des Patienten
in eine der drei Pflegestufen durch den medizinischen Dienst der Krankenkassen
(MDK). Inzwischen erhalten rund 1.6 Mio Personen in Deutschland
Leistungen aus der Pflegeversicherung. Die Anzahl der Leistungsempfänger
hat sich innerhalb der letzten zwei Jahre verdreifacht.
Die grundsätzliche Tendenz zur Bewilligung der Pflegebedürftigkeit durch
den MDK bei der Antragstellung wird sehr restriktiv beschieden. So gingen
nach einer dem Bundesarbeitsblatt 9/1996 entnommenen Statistik im Jahre
1995 insgesamt 2,122 Mio. Anträge ein, wovon 1.5 Mio. (71%) positiv entschieden
wurden. Anträge auf Pflegestufe III unterliegen einer besonders
kritischen Betrachtung, da diese Pflegestufe die attraktivsten Sätze beinhaltet.
Über die einzelnen Pflegestufen hinweg verteilt sich derzeit die Belegung in
den Refugium Einrichtungen folgendermaßen:
22
Pflegestufe I : 30.0%
Pflegestufe II : 59,9%
Pflegestufe III: 10,1%
Im Bereich der Pflegevergütung s. Tableau S. 21 sind die Margen der jeweiligen
Einrichtungen gering. Verhandlungen mit den Kostenträgern haben das
Ziel der Kostendeckung und lassen somit höchstenfalls Margen von 2% bis
3% zu.
Attraktiver sind jedoch die Erträge aus den sogenannten „Hoteleinkünften“
und Zusatzleistungen. Je nach Auslastungsgrad erzielt die Gesellschaft in
diesem Bereich eine Marge zwischen 4% und 12%. Die Tendenz ist relativ
steigend. Wegen der Inbetriebnahme zusätzlicher Objekte wird der durchschnittliche
Auslastungsgrad mittelfristig leicht rückläufig sein. Neu in Betrieb
genommene Einrichtungen haben bis zur vollen Auslastung erfahrungsgemäß
eine Vorlaufzeit von durchschnittlich 6 Monaten.
Wir räumen Refugium in diesem Zusammenhang ein, sich diesbezüglich in
der Zukunft unter Beweis zu stellen, um auf Margen zwischen 8% und 12%
im Betreibergeschäft zu kommen.
Erzielbare Synergien aus dem Immobilien- und Service/Reise-Geschäft geben
uns die Zuversicht zu dieser Einschätzung. Desweiteren verfolgt Refugium
derzeit die Strategie, überwiegend bestehende Einrichtungen kommunaler
Betreiber zu übernehmen, welche nur gerigfügige Anlaufkosten haben
werden.
Betreibergeschäft stellt eine
sichere Einnahmequelle dar
Eingruppierung in Pflegestufen
Margen im Betreibergeschäft

Unternehmensgeschichte
1966 Gründung des Verein der Mütter-, Kinder- und Altenheimathöfe in
Deutschland e.V.
1988 Eröffnung der Nebenstelle Bonn Bad Godesberg und Gründung von
Dienstleistungs GmbHs
1991 Gründung des Vereins Altenheimathöfe e.V. / Unkel
1994 Gründung der REFUGIUM Kliniken und Pflegeheime AG als Führungsholding
mit einem Grundkapital von TDM 350.
1995 Erhöhung des Grundkapitals auf DM 20 Mio.
1996 Namensänderung in REFUGIUM HOLDING AG und Erhöhung des Grundkapitals
auf DM 30 Mio. Übernahme aller Einrichtungen und Unternehmensbereiche
der REFUGIUM Gruppe in die REFUGIUM Holding AG als
Konzern.
23

Preisfindung
Für die Preisfindung der Refugium AG im Bookbuilding Verfahren erscheint
uns eine Bandbreite von DM 20 auf DM 25 als geeignet um einen Interessensausgleich
zwischen Investoren und der Gesellschaft stattfinden zu lassen.
Folgend unsere Begründung:
Der Pflege, Klinik und Seniorenwohnheim Bereich ist besonders stark von
nationalen Einflüssen geprägt. Diese beinhalten verschiedene Gesundheitsreformen,
unterschiedlicher Entwicklungsstand der privaten, karitativen und
staatlichen Anbieter, demographische Unterschiede sowie BSP und einkommenstechnische
Differenzen. Bilanzierungsansätze sind zudem derartig
unterschiedlich, daß internationale Vergleiche bei einer Preisfindung nicht
als relevant gelten können. Während in den USA diese Industrie in ihrer
Entwicklungsphase schon weit fortgeschritten ist, hinkt der Vergleich mit
Deutschland. In England sind die Erträge der ehemaligen Börsendarlings seit
zwei Jahren stark rückläufig im Gegensatz zu den deutschen Gesellschaften,
die in den nächsten Jahren starke Gewinnsprünge realisieren werden.
Trotz allem zeichnet sich mittlerweile zumindest eine bewertungsrelevante
„Peer Group“ in Deutschland ab. Zu dieser gehört zur Zeit primär Marseille
Kliniken und sekundär Rhön Klinik. Die Maternus und Bonifazius Kliniken
sollten im nächsten Jahr zu dieser Gruppe hinzustoßen. Aus heutiger Sicht ist
ein Vergleich zu diesen Werten verfrüht und deshalb wenig sinnvoll. Einige
Analysten würden eventuell die Eifelhöhen Klinik AG miteinbeziehen. Dies
halten wir aber aufgrund der niedrigen Börsenkapitalisierung von DM 30
Mio und der starken Abhängigkeit von einem Standort für unangebracht.
Zudem arbeitet die Gesellschaft defizitär. Wie folgt zeigen wir Ähnlichkeiten
und Differenzen dieser Gesellschaften zur Refugium AG auf:
Refugium
Marseille
Rhön
24
Betreiber/
Pflege
ja
ja
nein
Betreiber/
Senioren
ja
ja
nein
Eigentum Pflege Eigentum/Betreiber
Eigentum Senioren Klinik
ja
ja
nein
Die Marseille Kliniken AG ist ohne Zweifel der Standard nachdem die Refugium
AG zu bewerten ist. Die beigefügten Ausarbeitungen vergleichen aufgrund
von sieben Finanzkriterien (KGV nach DVFA, KCF nach DVFA,
Dividendenrendite, Kurs/Umsatz, EV/Umsatz) die Refugium AG und die Marseille
Kliniken AG. In diesem direkten Vergleich haben wir jeweils einen
Emissionskurs von DM 20.00, DM 22.50 und DM 25.00 veranschlagt. Als Orientierung
haben wir die Geschäftsjahre 1997 und 1998 beider Gesellschaften
genommen.
ja
ja
ja
Im internationalen Vergleich
Deutsche Marktteilnehmer
Bester Vergleich:
Marseille Kliniken AG

Preisfindung in verschiedenen
Szenarien
Szenario DM 20,00:
· Auf dieser Emissionsbasis ist die Refugium AG in allen sieben Bewertungskriterien
günstiger als Marseille Kliniken. Dies gilt für das Jahr 1997 und
1998, also in 14 von 14 Fällen.
Szenario DM 22,50:
· Selbst bei einem Emissionspreis von DM 22,50 ist die Refugium AG in allen
14 Fällen günstiger bewertet.
Szenario DM 25,00:
· Selbst bei einem Emissionspreis von DM 25,00 ist die Refugium noch in
zwölf von vierzehn Fällen günstiger als ihr direkt vergleichbarer
Counterpart.
Bei DM 25,00 nähern sich die Gesellschaften beim KGV an. Aufgrund der
Dividendenrendite bestehen nach wie vor starke Bewertungsvorteile für die
Refugium AG (Refugium 3.26%, Marseille 0.71%). Selbst bei dem Top End
unserer vorgeschlagen Preisspannen ist die Refugium Dividendenrendite viermal
höher als die von Marseille Kliniken.
Vergleich zum Gesamtmarkt Im Gesundheitssektor tätige Unternehmen genießen in der Regel eine stolze
Prämie zum Gesamtmarkt. Auf KGV Basis ist eine Prämie von 20-50% zum
Markt KGV üblich. Dies war fast ein Jahrzehnt lang in Deutschland der Fall
(z.B. Rhön Klinikum, Altana, Beiersdorf, Gehe….) und ist auch international
ähnlich. Trotz der Gesundheitsreform genießt die Rhön Klinikum AG auf
98er Basis ein KGV von 26 gegenüber einem Markt KGV von 21, sowie die
Marseille Kliniken ein 98er KGV von über 27. Zudem haben sich die Marseille
Klinik Aktien in den letzten zwei Jahren mehr als vervierfacht. Die Rhön Klinikum
AG hat sich im selben Zeitraum knapp verdoppelt trotz diffiziler äußerer
Bedingungen. Die Bewertungsprämie zum Gesamtmarkt ergiebt sich
in diesem Fall aus den folgenden Überlegungen:
· Qualitativ hochwertige Wachstumsperspektiven
· Geringes Bonitätsrisiko des Marktes
· Geringe Konjunkturabhängigkeit
Im Direktvergleich zum Neuen Markt ergeben sich auf 98er Basis Kurs/Gewinn
Verhältnisse von 34 (Market Cap Weighted). Dies entspräche einem
Emissionskurs von DM 34,86 für Refugium. Dies ist sicherlich ein Referenzwert,
aber nur bedingt relevant, da die Kurtsentwicklung einzelner Werte
fundamental nicht mehr nachvollziehbar ist.
25

Branchen-Insidern sind die Unterschiede zwischen Marseille und Refugium
bekannt. Während Marseille primär im Pflegebereich der östlichen Bundesländer
aktiv ist, agiert Refugium stärker in den Gebieten Nordrhein Westfalen
und Niedersachsen im Bereich Seniorenwohnheime und -parks. Beide Gesellschaften
besitzen und betreiben Kliniken mit aus unserer Sicht mäßigem
Erfolg. Marseille ist fast immer Eigentümer und Betreiber währenddessen
Refugium zwar sehr stark als Betreiber aber auch als Entwickler auftritt. Die
Bilanzstrukturen beider Unternehmen weichen nicht stark voneinander ab,
mit ähnlich proportionierten Bankverbindlichkeiten. Branchenkenner loben
Marseille Kliniken für Ihr extrem kostenbewußtes Management, währenddessen
Refugium einen guten Ruf als Betreiber genießt. Beide Gesellschaften
verfügen über regionale Schwerpunkte und sind in ähnlichen Dimensionen
in dem derzeit weniger attraktiven Klinik- und Rehabereich aktiv. Im
Klinik/Reha-Bereich werden in beiden Häusern weniger als ein Viertel der
Erträge erwirtschaftet. Während Marseille bereits hohe Ertragsmargen in
Ihrem Kernbereich erwirtschaftet sind die Margen von Refugium sicherlich
in den nächsten Jahren noch stark verbesserungsfähig. Beim direkten Vergleich
sollte man nicht vergessen, daß das Geschäftsjahr für Marseille im Juni
und das von Refugium im Dezember endet. Letzlich stufen wir die Marseille
Kliniken als aggressiven aber nicht risikolosen Wachstumswert ein. Die Refugium
AG sehen wir zwar auch als Wachstumswert, aber mit einem geringeren
Risikoprofil aufgrund einer relativ hohen Dividendenrendite.
Eine Bewertungsprämie zum Gesamtmarkt bis zu 30% halten wir für gerechtfertigt.
Selbst eine Bewertung die der der Marseille Kliniken entspricht (KGV
27,7 = Emissionspreis Refugium DM 28,25) wäre vertretbar aber nicht empfehlenswert,
da auch der zukünftige Investor einen kleinen Puffer benötigt.
Somit ist eine Bandbreite von DM 20 bis zu DM 25 aufgrund der 98er Gewinne
als realistisch anzusehen. Eine geschätzte Nettodividendenrendite von
3.54% bei einem Emissionkurs von 25 ist nahezu doppelt so hoch wie die des
DAX und sollte das Interesse renditeorientierter Investoren erwecken. Internationale
Vergleiche sind zum einen wegen der unterschiedlichen Reifephase
solcher Unternehmen und der verschiedenen Gesundheitssysteme irreführend
und nicht brauchbar. Im nächsten Jahr rechnen wir mit mindestens zwei
weiteren Börsenkandidaten in diesem Segment. Somit ist eine effektive
Vergleichbarkeit spätestens in 18 Monaten gewährleistet. Investoren sollten
zudem nicht vergessen, daß aufgrund von Verlustvorträgen das unbereinigte
1998er KGV lediglich zwischen 11,2 und 14,1 liegt.
26
Differenzen
Abschließende Bemerkung

Pricing
Finanzzahlen Anzahl Aktien (in Mio)
Aktiendaten
Gegenüberstellung bei 25,- DM
Gegenüberstellung bei 22,50 DM
Jahresüberschuß
Cash Flow
Nettoverschuldung
Umsatz
Gewin
Cash Flow
Dividende
Nettoverschuldung
Aktienpreis
EV/Aktie
Umsatz/Aktie
KGV
PCF
Div. Rendite
Kurs/Umsatz
EV/Umsatz
Aktienpreis
EV/Aktie
Umsatz/Aktie
KGV
PCF
Div. Rendite
Kurs/Umsatz
EV/Umsatz
Marseille Kliniken Refugium
1996
12,2
12,4
31,3
219
244,5
1,02
2,57
0,20
17,95
42,50
60,45
20,04
41,81
16,57
2,12
3,02
42,50
60,45
20,04
41,81
16,57
2,12
3,02
1997e
12,2
11,5
32,1
350
265
0,94
2,63
0,25
28,69
42,50
71,19
21,72
45,09
16,15
1,96
3,28
42,50
71,19
21,72
45,09
16,15
1,96
3,28
1998e
12,2
18,7
44,2
412
335
1,53
3,62
0,30
33,77
42,50
76,27
27,46
27,73
11,73
1,55
2,78
42,50
76,27
27,46
27,73
11,73
1,55
2,78
Anzahl Aktien (in Mio)
Jahresüberschuß
DVFA Ergebnis
Cash Flow
Cash Flow/DVFA
Nettoverschuldung
Umsatz
Gewin
Gewin DVFA
Cash Flow
Cash Flow DVFA
Dividende
Nettoverschuldung
Aktienpreis
EV/Aktie
Umsatz/Aktie
KGV
KGV/DVFA
PCF
PCF/DVFA
16,72 12,31
0,47% 0,59% 0,71% Div. Rendite
2,04% 3,54%
Kurs/Umsatz
EV/Umsatz
Aktienpreis
EV/Aktie
Umsatz/Aktie
KGV
KGV/DVFA
PCF
PCF/DVFA
14,70 11,08
0,47% 0,59% 0,71% Div. Rendite
2,44% 3,62%
Kurs/Umsatz
EV/Umsatz
1997e
7,00
7,13
4,56
13,03
10,46
220
180
1,02
0,65
1,86
1,50
0,51
31,43
25,00
56,43
25,71
24,54
38,33
13,43
0,97
2,19
22,50
53,93
23,43
20,45
32,70
11,58
0,96
2,30
1998e
7,00
12,39
7,17
19,49
14,27
230
207
1,77
1,02
2,78
2,03
0,89
32,86
25,00
57,86
29,57
14,12
24,50
8,98
0,85
1,96
22,50
55,36
29,57
13,82
22,05
8,51
0,76
1,87
27

Aktienpreis
EV/Aktie
Umsatz/Aktie
KGV
PCF
Div. Rendite
Kurs/Umsatz
EV/Umsatz
KGV
KGV/DVFA
PCF
PCF/DVFA
Div. Rendite
Preis/Umsatz
EV/Umsatz
28
Marseille Kliniken Refugium
1996
42,50
60,45
20,04
41,81
16,57
2,12
3,02
1997e
42,50
71,19
21,72
45,09
16,15
1,96
3,28
1998e
42,50
76,27
27,46
27,73
11,73
1,55
2,78
Aktienpreis
EV/Aktie
Umsatz/Aktie
KGV
KGV/DVFA
PCF
PCF/DVFA
13,06 9,85
0,47% 0,59% 0,71% Div. Rendite
2,75% 4,07%
Kurs/Umsatz
EV/Umsatz
1997e
20,00
51,43
23,43
18,18
29,07
10,29
0,85
2,20
1998e
Preis = DM 25,- Preis = DM 22,50 Preis = DM 20,-
1997
54,4%
85,0%
83,1%
103,5%
346,3%
49,7%
67,0%
1998
50,9%
88,4%
76,5%
105,0%
501,5%
54,6%
70,4%
1997
45,4%
72,5%
71,7%
91,0%
415,6%
49,1%
70,2%
1998
49,8%
79,5%
72,6%
94,5%
512,7%
49,2%
67,4%
1997
40,3%
64,5%
63,7%
80,9%
467,5%
43,6%
67,0%
1998
44,3%
70,7%
64,5%
84,0%
576,8%
43,7%
64,4%
20,00
52,86
29,57
12,28
19,60
7,57
0,68
1,79
IBES estimates
Paribas Capital Markets
Geschäftsberichte
VMR Primärresearch
Thompson Financial Services
Datastream
Diverse sell-side Analysen
Gegenüberstellung bei 20,- DM
Relative Werthaltigkeit -
Refugium/Marseille Kliniken
Quellen

Finanzanalyse Refugium Holding AG
Historische Entwicklung der „Als-ob“-Bilanz im Refugium Konzern
A K T I V A
I. Aufwendungen für Ingangsetzung
II. Anlagevermögen
1. Immaterielle Vermögensgegenstände
2. Sachanlagen
3. Finanzanlagen
Anlagevermögen, insgesamt
III. Umlaufvermögen
1. Vorräte
2. Forderungen und sonst. Vermögensgegenstände
a. Forderungen aus Lieferungen u. Leistungen
b. Forderungen ggü. verbundenen Unternehmen
c. Forderungen gegen Unternehmen mit Beteil.
d. Sonstige Vermögensgegenstände
3. Kasse, Post, Bank
Umlaufvermögen, insgesamt
IV. Aktive Rechnungsabgrenzungen
V. Aktive Ausgleichsposten
Gesamte Aktiva
P A S S I V A
I. Eigenkapital
1. Gezeichnetes Kapital
2. Gewinnrücklagen
3. Bilanzgewinn/ -verlust
Eigenkapital, insgesamt
II. Einlage zur Kapitalerhöhung
III. Rückstellungen
1. Rückstellung für Pensionen
2. Steuerrückstellungen
3. Sonstige Rückstellungen
Rückstellungen, insgesamt
IV. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten
2. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
4. Verbindlichkeiten ggü. verbundenen Unternehmen
5. Sonst Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten, insgesamt
V. Passive Rechnungsabgrenzungen
VI. Passive Ausgleichsposten
Gesamte Passiva
1996
5.356.764
4.627.627
81.479.344
7.060.469
93.167.439
56.398.328
33.965.378
28.859.880
0
1.766
5.103.733
28.148.945
118.512.652
2.197.491
5.792.807
225.027.153
1996
33.800.000
5.425.627
2.870.854
42.096.480
2.200.000
0
3.021.449
3.021.449
127.902.657
14.060.000
13.095.615
0
22.010.639
177.068.910
225.760
414.554
225.027.153
1995
in DM
3.925.477
101.956
26.534.683
7.997.820
34.634.458
13.683.181
8.790.694
7.399.026
18.895
0
1.372.773
15.296.307
37.770.183
278.860
1.198.997
77.807.975
1995
in DM
14.750.000
5.371.881
3.310.402
23.432.283
0
4.800.007
1.471.189
6.271.196
23.913.892
5.988.261
4.878.616
15.452
12.313.994
47.110.214
441.545
552.738
77.807.975
1994
1.001.300
83.950
8.970.184
55.100
9.109.234
7.568.162
10.061.717
7.300.679
0
0
2.761.038
10.052.703
27.682.582
615.856
508.337
38.917.308
1994
2.800.000
5.339.393
2.601.890
10.741.283
0
4.620.371
1.584.327
6.204.697
7.443.759
45.000
7.195.618
0
6.209.889
20.894.267
386.140
690.922
38.917.308
29

Finanzanalyse Refugium Holding AG
„Als-ob“ Konzern Gewinn- und Verlustrechnung
Gewinn u- Verlustrechnung
Gliederung § 275 (2) HGB
Umsatzerlöse
Erhöhung/Verminderung des Bestandes
an fertigen u. unfertigen Arbeiten
Andere aktivierte Eigenleistungen
Sonstige betrieblieche Erträge
Gesamtleistung
Aufwand für Roh- Hilfs- und Betriebsstoffe
Aufwendungen für bezogene Leistugen
Rohertrag
Personalaufwand
sonstige betriebliche Aufwendungen
EBITDA
Abschreibungen
auf Sachanlagen und immaterielle Gegenstände
EBIT
Abschreibungen auf Finanzanlagen
Zinsergebnis
Ergebnis der gewöhnl.Geschäftstät.
sonstige Steuern
Jahresüberschuß
Gewinn-/Verlustvortrag
Ausschüttungen für Vorjahre
Einlagen/Entnahmen
Einstellungen in Gewinnrücklagen
Bilanzgewinn
30
Konzern
1996 in DM
116.805.189
35.445.907
1.344.000
9.090.798
162.685.894
-29.457.549
-38.768.131
94.460.214
-48.307.357
-26.698.780
19.454.077
-7.573.365
11.880.712
-2.458.336
-6.778.470
2.643.906
-44.648
2.599.257
5.033.156
-540.000
-4.167.814
-53.746
2.870.854
%-Anteil
v.Umsatz
100,0%
30,3%
1,2%
7,8%
139,3%
-25,2%
-33,2%
80,9%
-41,4%
-22,9%
16,7%
-6,5%
10,2%
-2,1%
-5,8%
2,3%
0,0%
2,2%
4,3%
-0,5%
-3,6%
0,0%
2,5%
Konzern
1995 in DM
71.184.872
5.415.871
76.400
5.386.131
82.063.275
-5.547.162
-6.591.171
69.924.942
-36.772.691
-26.397.217
6.755.034
-3.434.186
3.320.848
0
-1.306.653
2.014.195
-34.172
1.980.023
2.501.972
0
-1.139.106
-32.488
3.310.402
%-Anteil
v.Umsatz
100,0%
7,6%
0,1%
7,6%
115,3%
-7,8%
-9,3%
98,2%
-51,7%
-37,1%
9,5%
-4,8%
4,7%
0,0%
-1,8%
2,8%
0,0%
2,8%
3,5%
0,0%
-1,6%
0,0%
4,7%
Konzern
1994 in DM
75.543.296
-17.065.625
0
2.650.587
61.128.259
-6.783.694
-1.131.489
53.213.075
-25.312.096
-22.085.870
5.815.110
-1.839.583
3.975.527
0
-657.435
3.318.092
-25.147
3.292.945
-691.056
0
0
0
2.601.890
%-Anteil
v.Umsatz
100,0%
-22,6%
0,0%
3,5%
80,9%
-9,0%
-1,5%
70,4%
-33,5%
-29,2%
7,7%
-2,4%
5,3%
0,0%
-0,9%
4,4%
0,0%
4,4%
-0,9%
0,0%
0,0%
0,0%
3,4%
Die „Als-ob“ Abschlüsse der Gesellschaft erachten wir als wenig relevant. Sie
spiegeln zwar die Vermögens- und Ertragssituation der jetzt konsolidierten
Konzerngesellschaften wieder, doch kommen die Synergieeffekte der jetzt
zusammengeschlossenen Gesellschaften „unter einem Dach“ nicht zum Ausdruck.
Eine exakte Überleitung zu den heutigen Jahresabschlüssen ist nicht
möglich.

Finanzanalyse Refugium Holding AG
REFUGIUM Konzern-Bilanz
Im Vergleich 30.6.1997 und die sich daraus ergebende Entwicklung 1997 und 1998
A K T I V A
I. ANLAGEVERMÖGEN
1. Immaterielle Vermögensgegenstände
2. Sachanlagen
3. Finanzanlagen
Anlagevermögen, insgesamt
II. UMLAUFVERMÖGEN
1. Vorräte, Fertige- u. unfertige Erzeugnisse
2. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
3. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
Umlaufvermögen, insgesamt
III. Aktive Rechnungsabgrenzungen
Gesamte Aktiva
P A S S I V A
I. EIGENKAPITAL
1. Gezeichnetes Kapital
2. Gewinnrücklagen
3. Bilanzgewinn
Eigenkapital, insgesamt
II. Rückstellungen
III. Verbindlichkeiten
IV. Rechnungsabgrenzungen
Gesamte Passiva
31.12.1996
TDM
13.109
73.850
754
87.713
51.184
34.251
28.132
113.567
2.532
203.812
31.12.1996
TDM
30.000
86
820
30.906
10.061
162.619
226
203.812
1. Halbjahr 1997
30.06.1997
TDM
17.957
98.009
651
116.617
120.696
46.071
30.623
197.390
452
314.459
1. Halbjahr 1997
30.06.1997
TDM
30.000
86
3.457
33.543
11.290
269.417
209
314.459
31.12.1997 (e)
TDM
17.500
172.800
742
191.042
53.000
12.000
13.000
78.000
N/A
269.042
31.12.1997 (e)
TDM
35.000
20.086
7.633
62.719
10.000
196.323
N/A
269.042
31.12.1998 (e)
TDM
16.600
203.900
700
221.200
42.300
13.500
22.000
77.800
N/A
299.000
31.12.1998 (e)
TDM
35.000
20.486
14.764
70.250
12.000
216.750
N/A
299.000
31

Finanzanalyse Refugium Holding AG
Gewinn- und Verlustrechnung in den konsolidierten Konzerngesellschaften
Spartenrechnung für das 1. Halbjahr 1997 (1.1.1997 bis 30.6.1997)
Gewinn u- Verlustrechnung
nach Geschäftssparten
Umsatzerlöse
Erhöhung/Verminderung des Bestandes an
fertigen u. unfertigen Arbeiten
Gesamtleistung
Materialaufwand
a) Roh-, Hilfs- u. Betriebsstoffe
b) bezogene Leistungen
Rohertrag
sonstige betriebliche Erträge
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben, Altersversorgung
sonstige betriebliche Aufwendungen
EBITDA
Abschreibungen
a) Vermögensgegenstände AV
b) Firmenwert
EBIT
Zinsergebnis
Ergebnis der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit
Steuern vom Einkommen und Ertrag
sonstige Steuern
Ergebnis vor Gewinnabführung
Gewinnabführungen
Ergebnis nach Gewinnabführung
Gewinn-/Verlustvortrag Vorjahr
Ausschüttung für Vorjahr
Bilanzgewinn
32
Betrieb
Senioreneinrichtungen
in DM
35.295.648
0
35.295.648
-2.266.205
0
33.029.443
1.052.544
-15.714.592
-3.057.885
-12.796.674
2.512.837
-504.800
0
2.008.037
-51.841
1.956.196
0
0
1.956.196
-1.956.196
0
0
0
0
Betrieb
Fachkliniken
in DM
10.999.733
0
10.999.733
-1.767.513
0
9.232.220
694.332
-6.252.978
-1.245.939
-2.169.515
258.120
-641.100
0
-382.980
-248.194
-631.174
0
-1.294
-632.468
627.063
-5.405
50.540
0
45.135
Immobilien
Geschäft
in DM
48.554.279
10.285.799
58.840.078
0
-37.921.714
20.918.364
260.641
-3.775.890
-538.758
-8.970.728
7.893.630
-1.277.887
-202.256
6.413.487
-5.216.756
1.196.731
584.787
733.659
2.515.177
1.329.133
3.844.310
1.098.440
-900.000
4.042.750
Konzern vor
Konsolidierung
in DM
94.849.660
10.285.799
105.135.459
-4.033.718
-37.921.714
63.180.027
2.007.518
-25.743.460
-4.842.581
-23.936.917
10.664.587
-2.423.787
-202.256
8.038.544
-5.516.790
2.521.754
584.787
732.365
3.838.905
0
3.838.905
1.148.980
-900.000
4.087.885
Konsolidierungen
in DM
-10.268.305
-10.268.305
-10.268.305
10.267.846
-459
2.519
-304.233
-302.173
459
-301.713
-301.713
-329.496
-631.209
Konzern nach
Konsolidierung
in DM
84.581.355
10.285.799
94.867.154
-4.033.718
-37.921.714
52.911.723
2.007.518
-25.743.460
-4.842.581
-13.669.072
10.664.127
-2.421.267
-506.489
7.736.371
-5.516.331
2.220.040
584.787
732.365
3.537.192
0
3.537.192
819.484
-900.000
3.456.675

Finanzanalyse Refugium Holding AG
Umsatz- und Ergebnisprognose im Konzern 2. Hj.1997 bis 1999
Gewinn u- Verlustrechnung
nach
Geschäftssparten
Umsatzerlöse
Erhöhung/Verminderung
des Bestandes
an fertigen u.
unfertigen Arbeiten
Gesamtleistung
Materialaufwand
Rohertrag
sonstige betriebliche
Erträge
Personalaufwand
sonstige betriebliche
Aufwendungen
EBITDA
Abschreibungen
a) Vermögensgegenstände
aus AV
b) Firmenwert
EBIT
Zinsergebnis
Ergebnis der gewöhnl.
Geschäftstätigkeit
Steuern vom Einkommen
und Ertrag
sonstige Steuern
Jahresüberschuß
Gewinn-/Verlustvortrag
Vorjahr
Ausschüttung für Vorjahr
Bilanzgewinn
Konzern
1. Hj 1997
84.581.355
10.285.799
94.867.154
-41.955.431
52.911.723
2.007.518
-30.586.042
-13.669.072
10.664.127
-2.421.267
-506.489
7.736.371
-5.516.331
2.220.040
1.317.152
-14.369
3.522.823
819.484
-900.000
3.456.675
6-Monatsergebnisse Jahresergebnisse
Anteil v.
Umsatz
100,00%
12,16%
112,16%
-49,60%
62,56%
2,37%
-36,16%
-16,16%
12,61%
-2,86%
-0,60%
9,15%
-6,52%
2,62%
1,56%
-0,02%
4,17%
0,97%
-1,06%
4,09%
Konzern
2. Hj 97 (e)
95.623.385
-5.510.799
90.112.586
-30.195.852
59.916.735
0
-31.156.358
-17.563.146
11.197.230
-2.819.733
-193.511
8.183.986
-3.244.069
4.939.917
-1.317.152
-14.369
3.608.396
0
0
3.608.396
Anteil v.
Umsatz
100,00%
-6,52%
106,54%
-35,70%
70,84%
0,00%
-36,84%
-20,76%
13,24%
-3,33%
-0,23%
9,68%
-3,84%
5,84%
-1,56%
-0,02%
4,27%
0,00%
0,00%
4,27%
Konzern
1997 (e)
180.204.740
4.775.000
184.979.740
-72.151.283
112.828.457
2.007.518
-61.742.400
-31.232.218
21.861.357
-5.241.000
-700.000
15.920.357
-8.760.400
7.159.957
0
-28.738
7.131.219
819.414
-900.000
7.050.633
Anteil v.
Umsatz
100,00%
2,65%
102,65%
-40,04%
62,61%
1,11%
-34,26%
-17,33%
12,13%
-2,91%
-0,39%
8,83%
-4,86%
3,97%
0,00%
-0,02%
3,96%
0,45%
-0,50%
3,91%
Konzern
1998 (e)
206.800.000
N/A
206.800.000
-60.955.000
145.845.000
0
-80.086.000
-35.926.000
29.833.000
-6.359.000
-700.000
22.774.000
-10.380.000
12.394.000
0
0
12.394.000
7.050.633
-4.275.000
15.169.633
Anteil v.
Umsatz
100,00%
100,00% 221.200.000
-29,48%
70,52% 163.300.000
-38,73%
-17,37%
14,43%
-3,07%
-0,34%
11,01%
-5,02%
5,99%
0,00%
0,00%
5,99%
3,41%
-2,07%
7,34%
Konzern
1999 (e)
in DM in DM in DM in DM in DM
221.200.000
N/A
-57.900.000
-83.280.000
-43.865.000
36.155.000
-7.920.000
-700.000
27.535.000
-13.435.000
14.100.000
0
0
14.100.000
14.770.000
-5.697.000
23.173.000
Anteil v.
Umsatz
100,00%
100,00%
-26,18%
78,97%
-40,27%
-21,21%
17,48%
-3,83%
-0,34%
13,31%
-6,50%
6,82%
0,00%
0,00%
6,82%
7,14%
-2,75%
11,21%
33

Finanzanalyse Refugium Holding AG
Ableitung des
DVFA Ergebnisses
Jahresüberschuß
DVFA Bereinigungen**
DVFA Ergebnis
Anzahl der Aktien
DVFA Ergebnis
pro Aktie
Ermittlung der
fiktiven Besteuerung*
Jahresüberschuß
Bereinigungen zur
Steuerrückrechnung
Steuerbereinigter
Jahresüberschuß
fiktive Steuerbelastung
(50%)
DVFA Bereinigungen,
netto**
DVFA Ergebnis, fiktiv
Anzahl der Aktien
DVFA Ergebnis pro
Aktie, fiktiv
34
Konzern
1. Hj 1997
3.522.823
150.000
3.672.823
7.000.000
0,52
3.522.823
-700.000
2.822.823
1.411.412
850.000
2.261.412
7.000.000
0,32
Konzern
2. Hj 1997 (e)
3.608.396
150.000
3.758.396
7.000.000
0,54
3.608.396
-700.000
2.908.396
1.454.198
850.000
2.304.198
7.000.000
0,33
Konzern
1997 (e)
7.131.219
300.000
7.431.219
7.000.000
1,06
7.131.219
-1.400.000
5.731.219
2.865.609
1.700.000
4.565.609
7.000.000
0,65
Konzern
1998 (e)
12.394.000
700.000
13.094.000
7.000.000
1,87
12.394.000
0
12.394.000
6.197.000
975.000
7.172.000
7.000.000
1,02
Konzern
1999 (e)
14.100.000
700.000
14.800.000
7.000.000
2,11
14.100.000
0
14.100.000
7.050.000
700.000
7.750.000
7.000.000
* Durch den Erwerb der Christiani & Nielsen AG, Berlin erwartet Refugium steuerliche
Verlustvorträge i.H.v. DM 32 Mio. Dieser Steueranspruch wird den Jahresüberschuß in
den nächsten drei bis vier Jahren erheblich positiv beeinflussen. Zur Unternehmensbewertung
in Verbindung mit der Emissionspreisfindung haben wir den zukünfitgen
Steuereffekt zur Ermittlung der nachhaltigen Ertragssituation vollständig eliminiert. Lediglich
ein barwerter Vorteil i.H.v. DM 14,0 Mio. aus der Übernahme C/N wurde zum gesamten
Unternehmenswert addiert. Dadurch ergibt sich für 1998 ein fiktiver DVFA Gewinn
pro Aktie i.H.v. DM 1,02.
** Beinhaltet Kosten für die Erst-Emission (netto) und Abscheibungen auf einen derivativ
erworbenen Firmenwert.
1,11

Finanzanalyse Refugium Holding AG
Kapitalflußrechnung im Refugium Holding Konzern für das 1. Hj. 1997
Halbjahresüberschuß 1997
Abschreibungen auf Gegenstände des AV
Cash-flow 1. Hj. 1997
Zunahme der kurzfristigen Rückstellungen
Reduzierung des Umlaufvermögens
Abnahme der Verbindlichkeiten
Mittelabfluß aus laufender Geschäftstätigkeit
Auszahlungen aus Investitionen des AV
Mittelabfluß aus Investitionstätigkeit
Ausschüttung für das Vorjahr
Einzahlung aus der Aufnahme von Bankverbindlichkeiten
Mittelzufluß aus der Finanzierungstätigkeit
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes
Gesamtveränderung des Finanzmittelbestandes
Finanzmittelbestand am 31.12.1996
Finanzmittelbestand am 30.6.1997
Veränderung des Finanzmittelbestandes im 1. Hj. 1997
3.523
2.926
6.449
1.229
-50.588
-2.621
-45.531
-31.832
-31.832
-900
80.753
79.853
2.491
2.491
28.132
30.623
2.491
35

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