Fallbeispiel Sangerhausen - StadtBüro Hunger, Stadtforschung und ...

SozialvertrŠglicher RŸckbau industriell gefertigter Wohnbauten in den neuen BundeslŠndern
Beispiel Sangerhausen Arbeitspaket 7
7. Beispielplanungen fŸr Um- und RŸckbau sowie
Weiternutzung der Bausubstanz
7.3 Beispiel: Sangerhausen - ein Werkstattverfahren zur Sicherung
eines stŠdtebaulich bedeutenden, leerstehenden Stadtraumes
7.3.1 Anlass des Verfahrens
Im Rahmen des Stadtumbaus sollen in der sachsen-anhaltinischen Stadt Sangerhausen
bis zu 4.000 Wohnungen durch Abriss und RŸckbau zum Markt genommen werden. 1
Rund 600 der fŸr den Abriss vorgesehenen Wohnungen befinden sich in der
Westsiedlung sŸdwestlich der Altstadt.
Die Westsiedlung ist die zweitŠlteste Wohnsiedlung von Sangerhausen. Der erste
Stra§enzug, die Ernst-Putz-Stra§e, entstand noch in den 1940er Jahren. Ihre prŠgende
Stadtstruktur erhielt die Siedlung zwischen 1951 und 1960 durch Ÿberwiegend 3geschossige
GebŠude in traditioneller oder Blockbauweise. Die besondere
stŠdtebauliche StŠrke der Westsiedlung sind die durch die GebŠude gebildeten klaren
Stra§enrŠume und Hofstrukturen. Die Hšfe sind mittlerweile stark durchgrŸnt und bieten
attraktive AufenthaltsrŠume fŸr die Bewohner.
Zur Westsiedlung gehšren 2.860 Wohnungen. Die Westsiedlung weist mit 38%
Wohnungsleerstand (Stand Dezember 2002) eine weit Ÿberdurchschnittliche Problemlage
auf. Der Leerstand kann, neben dem generellen WohnungsŸberangebot in der Stadt, vor
allem auf den unattraktiven Zustand der Wohnungen und WohngebŠude zurŸckgefŸhrt
werden.
In der Westsiedlung steht das fŸr Siedlungsbauten dieses Alters typische Problem an,
dass der stŠdtebaulich motivierte Erhaltungswunsch den wohnungswirtschaftlichen
SachzwŠngen diametral gegenŸber steht. Diese PolaritŠt findet sich auch in der
Bewertung der Westsiedlung durch seine Bewohner wieder. Trotz der sehr hohen
Leerstandsquote ist jeder zweite Bewohner, der im Zuge einer Haushaltsbefragung
interviewt wurde, rundum zufrieden mit seinem Wohngebiet. Lediglich 9% der Befragten
sind mit dem Wohngebiet insgesamt eher unzufrieden, 42% bewerten die Westsiedlung
zwiespŠltig. Die GrŸnflŠchen und Innenhšfe der Siedlung sind die ausgesprochenen
LieblingsplŠtze der Bewohner. Befragt nach den Stra§en, GebŠuden und PlŠtzen im
Wohngebiet, die als besonders angenehm empfunden werden, beziehen sich rund 2/3
aller Antworten auf diese RŠume.
1 Zum Stadtentwicklungskonzept Sangerhausen s. auch Paket 4
StadtBŸro Hunger Stadtforschung und-planung 286

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ãIn jedem Wohngebiet gibt es Stellen, die besonders gefallen oder stšren: Welche
Stra§en, GebŠude oder PlŠtze im Wohngebiet haben Sie besonders gern? bzw.
empfinden Sie als besonders unangenehm oder verŠnderungswŸrdig? (Rangfolge nach
Zahl der Nennungen, Mehrfachnennungen mšglich, befragt wurden 102 Haushalte)Ò
Angenehme Orte
Rang Gesamt n
1. GrŸnflŠchen 24
2. Innenhšfe 6
3. SpielplŠtze 4
Einkaufspassage SŸd-West 4
4. Friedrich-Engels-Stra§e 3
unangenehme Orte
Rang Gesamt n
1. unsanierte HŠuser 6
2. Zustand der Fu§wege 4
3. Clara-Zetkin-Schule 3
Bauhof (West) der Stadt 3
Gebiet hinter Fritz-Markt 3
Zustand der Stra§en 3
Auch die Wohnungen in West werden bezŸglich des Zuschnittes und der Grš§e positiv
bewertet. Deutliche Kritik wird dagegen am technischen Zustand der HŠuser und
Wohnungen geŠu§ert. Die Sanierung der WohnhŠuser wird, neben der Verbesserung
von Ordnung und Sauberkeit im Wohngebiet, als die vordinglichste Aufgabe im Gebiet
gesehen.
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Wenn Sie BŸrgermeister wŠren, was wŸrden Sie in Ihrem Wohngebiet zuerst tun? (Zahl
der Nennungen, Mehrfachnennungen mšglich, befragt wurden 102 Haushalte)
Rang W
1. Bauliche Ma§nahmen 32
Sanierung der HŠuser 14
ParkplŠtze anlegen 4
Stra§en erneuern 6
Gehwege erneuern 7
Verkehrsberuhigungsma§nahmen 1
2. Infrastrukturelle Ausstattung verbessern 12
mehr Freizeitangebote fŸr Kinder und Jugendliche 11
mehr Freizeit- und Erholungsangebote 1
3. Wohnumfeld aufwerten 35
Ordnung und Sauberkeit schaffen 22
mehr Park- und GrŸnanlagen 8
Sicherheit erhšhen 1
Wohnumfeld verbessern 4
StŠdtebaulich erhaltenswert Ð wohnungswirtschaftlich defizitŠr
Der Stadtumbau in der Westsiedlung von Sangerhausen ist mit der Umbauproblematik in
AltstŠdten zu vergleichen. Die Westsiedlung ist ein stŠdtebaulich hochwertiger, fŸr die
Gestalt der Gesamtstadt prŠgender und in der Meinung der Bevšlkerung positiv besetzter
zentraler Stadtteil. Die GebŠude Karl-Liebknecht-Stra§e 1-16 gehšren zu den wichtigen
Stra§enrandfassungen der Westsiedlung. Die EigentŸmerin wies nach, dass eine
Modernisierung der fast vollstŠndig leerstehenden Objekte auf ein zeitgemŠ§es Niveau
eine am Markt bei weitem nicht erzielbare Miete zur Folge hŠtte. Der gemeinsam von der
Wohnungswirtschaft und der Stadt initiierte Aufruf an das Land, dieses Ensemble durch
eine Sonderfšrderung der Wohnungsmodernisierung zu erhalten, fŸhrte nicht zu dem
gewŸnschten Ergebnis.
In Folge der Ablehnung einer Sonderlšsung durch das Land war das stŠdtebauliche
Erhaltungsleitbild nicht im Konsens durchzuhalten. Die Objekte Karl-Liebknecht-Stra§e 1-
16 wurden als RŸckbauobjekte in das Stadtentwicklungskonzept aufgenommen. Dabei
bestand bei den Akteuren das gemeinsame VerstŠndnis, dass der Abriss dieser Objekte
die Identifikation der Bewohner mit ihrer Stadt an zentraler Stelle berŸhrt.
Von diesem kulturellen VerstŠndnis sozial orientierter Planung ausgehend, wurde eine
Werkstatt sozialwissenschaftlich begleitet, die unterschiedliche Mšglichkeiten des
Umgangs mit dem Spannungsfeld von stŠdtebaulicher Bedeutung und wohnungswirtschaftlicher
Belastung exemplarisch an einem Stra§enzug auslotete.
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Abb. 1: Luftbild Westsiedlung (hervorgehoben: das Werkstattgebiet)
7.3.2 Planungswerkstatt
Die Stadt Sangerhausen lie§ in Abstimmung mit der EigentŸmerin der Objekte im April
2002 ein Werkstattverfahren durchfŸhren, in dem eingeladene PlanungsbŸros bauliche
und/oder freiraumplanerische Konzepte zu einer neuen Stra§enraumfassung erarbeiten
sollten. Aufgrund der oben beschriebenen Vorgeschichte wurde in der Aufgabenstellung
fŸr die BŸros eine Modernisierung der Blšcke ausgeschlossen. Folgende Fragestellungen
wurden an die BŸros adressiert:
Ermšglicht dieser Standort eine vermarktbare WohnqualitŠt fŸr Wohnungsneubau?
Welcher GebŠudetyp verbindet stadtrŠumliche Fassung und zeitgemŠ§es
Wohnangebot miteinander?
Sind andere Nutzungen als das Wohnen denkbar? Wenn ja, welche?
Kann eine freiraumplanerische Lšsung die rŠumliche Anbindung der Westsiedlung an
die Innenstadt Ÿbernehmen?
Welche Mšglichkeiten der Zwischengestaltung gibt es, wenn Bauvorhaben fŸr die
nŠchsten Jahre als nicht realistisch eingeschŠtzt werden mŸssen?
Die BŸros stellten Ÿbereinstimmend fest: der Abbruch der Wohnbebauung mag aus
wohnungswirtschaftlichen GrŸnden notwendig sein, er ist aber gestalterisch
problematisch. Nach dem Abriss wird die rŠumliche Situation am Eingangsbereich der
Westsiedlung unbefriedigend sein. Eine GrŸngestaltung der FlŠchen kann nur wenig
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Besserung bringen. Die westlich angrenzenden Siedlungsbereiche werden direkt dem
VerkehrslŠrm ausgesetzt sein. Um eine Vermarktung der FlŠchen zu sichern, sind aktive
LŠrmschutzma§nahmen nštig.
Die notwendige Reduzierung von Wohnraum stellt einerseits FlŠchen fŸr neue
FunktionswŸnsche zur VerfŸgung und verringert die Bebauung am Rand eines Gebietes
mit gleicher WohnqualitŠt und dazu noch im Bereich hoher VerlŠrmung, greift aber
andererseits erheblich in die Eingangssituation des qualitŠtsvollen StŠdtebaus ein.
Deshalb wurde eine Lšsung gesucht, die vorhandene stŠdtebauliche Raumkanten
berŸcksichtigt und neue tragfŠhige Funktionen ausweist, die das Wohngebiet weiter
aufwerten und ihm einen eigenen Charakter verleihen, aber auch gesamtstŠdtisch
wirksam werden.
7.3.3 Variante I: Platten-Halden 2
AufgeschŸttete Halden werden in einigen Jahren das letzte sichtbare Zeugnis einer
jahrhundertealten Bergbautradition in der SangerhŠuser Mulde sein. Es wird
vorgeschlagen, einige HŠuser als Teil einer haldenfšrmigen LŠrmschutzwand zu nutzen.
Nur das nordšstliche GebŠude wird komplett abgerissen. Zwei WohngebŠude werden
vermauert und die DŠcher gesichert. Die RŸckfront wird farblich gestaltet.
Aus rŸckgebauten Plattenelementen werden zwischen den stra§enbegleitenden
Fu§wegen und den HŠusern Halden aufgetŸrmt. Diese werden wasserdicht verpackt, mit
Bodensubstrat angeschŸttet und sparsam bepflanzt. †ber die Halden fŸhrt ein
Spazierweg, der Ausblicke in die Westsiedlung, in Richtung Innenstadt und zur gro§en
Halde ermšglicht.
Das nordwestliche GebŠude wird saniert. Hier ziehen die Vereine aus der westlich
angrenzenden Baracke ein, die dann abgerissen werden kann. Die FlŠchen nšrdlich der
Rosa- Luxemburg- Stra§e werden nach dem Abbruch der HŠuser neu parzelliert und mit
Eigenheimen bebaut.
2 Werkstattbeitrag des BŸros fŸr Siedlungserneuerung, Dessau
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7.3.4 Variante II: Dornršschen-Stra§e 3
Sangerhausen ist als Rosenstadt weltbekannt. Das MŠrchen vom Dornršschen und
seinem Rosen-Schloss kennt jedes Kind. Es wird vorgeschlagen, die HŠuser einzumotten
und beranken zu lassen. Nur das nordwestliche GebŠude wird saniert, hier ziehen die
Vereine aus der westlich angrenzenden Baracke ein.
Die WohngebŠude werden leergezogen, alle Wandšffnungen fachmŠnnisch vermauert
und die DŠcher gesichert. An die Fassaden werden Rankhilfen angebracht. Kletterrosen
und andere schnellwŸchsige Kletterpflanzen geben den HŠusern eine zweite Haut, die
sich im Wechsel der Jahreszeiten verŠndert.
Die FlŠchen nšrdlich der Rosa-Luxemburg-Stra§e werden nach dem Abbruch der HŠuser
neu parzelliert und mit Eigenheimen bebaut.
3 Werkstattbeitrag des BŸros fŸr Siedlungserneuerung, Dessau
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7.3.5 Variante III: Spiel-, Sport und Freizeitbereich 4
Unter Nutzung von Fundamenten und Bauwerksteilen sowie eines markanten
EingangsgebŠudes wurde ein integratives SchŸlerfreizeitzentrum entworfen, das mit
seinen Spielfunktionen an eine gro§zŸgige, extensiv gehaltene Parkanlage anschlie§t.
Einer vorhandenen Turnhalle werden Freianlagen mit Sportfunktionen zugeordnet.
WŠhrend die Erhaltung und Nutzung der SportflŠchen in erster Linie durch einen Verein
sichergestellt werden kšnnte, ist das integrative SchŸlerzentrum als eine Erweiterung und
ein Zusammenschluss mit den bereits bestehenden ansŠssigen Vereinen, unter Nutzung
vorhandener Bausubstanz, gedacht.
7.3.6 ResŸmee
4 Werkstattbeitrag des PlanungsbŸros DŠrr, Halle
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Die in einer Ausstellung prŠsentierten EntwŸrfe der BŸros wurden von den
Wohnungsunternehmen, der Stadtverwaltung wie von der …ffentlichkeit als kreative und
inspirierende BeitrŠge und Alternativen zum blo§en Abriss bewertet. Allerdings stehen
ihrer Umsetzung handfeste wirtschaftliche Interessen und rechtliche Probleme entgegen:
Die Nutzung des EckgebŠudes als Ersatz fŸr die Vereinshausbaracke (s. Variante I
und II) wŠre zwar wŸnschenswert, eine kostenlose †berlassung des GebŠudes durch
die kommunale Wohnungsbaugesellschaft an die Stadt wŠre allerdings als verdeckte
GewinnausschŸttung nicht zulŠssig. Zudem gibt es genŸgend Alternativstandorte fŸr
eine dezentrale Unterbringung der Vereine (leere Wohnungen und GewerberŠume),
so dass ein Umbau des Objekts angesichts der Haushaltslage der Stadt nicht mšglich
ist.
Ebenso verbot die wirtschaftliche Situation der Stadt die ãTribŸnenvarianteÒ (Variante
III).
Die beiden Varianten zur ãEinmottungÒ der GebŠude, die ãPlattenhaldeÒ und die
ãDornršschenstra§eÒ, wurden zumindest an dieser Stelle zwischenzeitlich zugunsten
eines Abrisses und einer baulichen Neuordnung des gesamten Bereiches zu
eigentumsfŠhigen Wohnangeboten verworfen. Durch das AnknŸpfen an die vorhandene
Erschlie§ung ist es mšglich, Kosten zu sparen und an die historischen Gebietsstruktur
anzuknŸpfen. Mit entscheidend fŸr den Abrissbeschluss war die lediglich bei Abriss
gewŠhrte Altschuldenhilfeentlastung.
Trotz der kompletten Verwerfung der LšsungsvorschlŠge am konkreten Ort: die
†bertragbarkeit der zentralen Entwurfsgedanken, die Entwidmung von Wohnobjekten,
aber deren stŠdtebaulicher Erhalt und der spielerische Umgang mit fŸr das
StadtverstŠndnis wichtigen Raumsituationen, werden weiter diskutiert.
Von verallgemeinerbarem Forschungsinteresse ist,
dass der Widerspruch zwischen wohnungswirtschaftlich defizitŠren, aber
stŠdtebauliche erhaltenswerten Situationen im Zuge des Stadtumbaus nur mit
šffentlicher Fšrderung lšsbar ist, da den EigentŸmern nicht zugemutet werden kann,
unrentable Objekte zu erhalten;
dass der kreative und spielerische Umgang mit Zwischenlšsungen fŸr die Psychologie
des Stadtumbaus positive Wirkungen hat und weiter erprobt werden sollte.
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