Zusammenfassung - StadtBüro Hunger, Stadtforschung und ...

SozialvertrŠglicher RŸckbau industriell gefertigter Wohnbauten in den neuen BundeslŠndern
Zusammenfassung
Zusammenfassung der Forschungsergebnisse
1. Ein Forschungsthema mit hoher gesellschaftlicher Relevanz
Im Verlauf des im I. Quartal 2000 gestarteten Forschungsvorhabens hat sich ein
ungewšhnlich dynamischer Prozess der gesellschaftlichen Hinwendung zum Forschungsthema
ergeben: war RŸckbau bis 1999 nahezu noch ein gesellschaftliches Tabu Ð
Thema, so ist vier Jahre spŠter in den neuen LŠndern vor dem Hintergrund erheblicher
WohnungsleerstŠnde und anhaltender Einwohnerverluste ein massiver Prozess des
Stadtumbaus in Gang gekommen, der auf einem milliardenschweren, auf 10 Jahre
ausgelegten Stadtumbauprogramm basiert.
Vom sozialvertrŠglichen RŸckbau zum Stadtumbau
Die Forschungsnehmer haben durch wissenschaftliche Untersuchungen, Publikationen,
VortrŠge und andere Formen der …ffentlichkeitsarbeit diesen Prozess direkt mit
beeinflusst, wobei folgende Empfehlungen aus den Zwischenberichten der Forschung
heraus die Praxis beeinflussten:
RŸckbauvorhaben mŸssen sozialvertrŠglich gestaltet sein, sie kšnnen nicht allein als
technisches Problem mit dem Ziel der Marktbereinigung angegangen werden. Mit
fortschreitendem RŸckbaugeschehen gewinnt die soziale Akzeptanz bei der
Bevšlkerung an Bedeutung.
FŸr die verbleibenden Bewohner muss eine akzeptable Perspektive des dauerhaften
Wohnens in einem attraktiven Wohnmilieu erkennbar sein, weshalb es sinnvoll ist,
von vornherein RŸckbau- und Aufwertungsma§nahmen als Einheit zu konzipieren.
RŸckbauvorhaben kšnnen nicht aus der Einzelperspektive eines betroffenen
Unternehmens und eines einzelnen Hauses angegangen werden. Sie mŸssen aus
plausiblen Gesamtkonzepten der stŠdtebaulichen und wohnungswirtschaftlichen
Entwicklung der jeweiligen Stadt abgeleitet werden, die im kooperativem
Zusammenwirken von Wohnungsunternehmen und šffentlicher Hand auszuarbeiten
sind.
Hohe Relevanz fŸr die Fšrderpolitik des Bundes
Diese Empfehlungen, die aus der Begleitung von Vorhaben und Planungen in den
StŠdten Leinefelde, Magdeburg, Cottbus, Wittenberg, Sangerhausen, Halberstadt und
Berlin hervorgegangen sind, spiegeln sich unmittelbar in der parallel zur Forschung
zwischen 2000 und 2002 konzipierten Fšrderpolitik des Bundes wider:
Das Bund-LŠnder-Programm Stadtumbau Ost ist als Einheit von RŸckbau und
Aufwertung konzipiert, wobei sozialplanerische Erfordernisse wie …ffentlichkeitsarbeit,
Umzugsmanagement etc. von vornherein mit berŸcksichtigt wurden.
StŠdtebauliche, sozialplanerische und wohnungswirtschaftliche Belange werden in
dem seit 2002 greifenden neuen Programm auf so enge Art und Weise wie in
keinem der bisherigen Fšrderprogramme verknŸpft.
Der im ersten Halbjahr 2002 unter Beteiligung von mehr als 200 ostdeutschen
Kommunen durchgefŸhrte Bundeswettbewerb ãStadtumbau Ost - FŸr lebenswerte
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StŠdte und attraktives WohnenÒ folgte der Empfehlung der Forschung, integrierte
Stadtentwicklungskonzepte als Voraussetzung fŸr die gesamtstŠdtische BegrŸndung
von RŸckbauvorhaben erarbeiten zu lassen.
Dynamische Forschungskonzeption
Angesichts der hohen gesellschaftlichen Relevanz des Themas hatte die Forschung die
seltene Chance, von der Fachšffentlichkeit aufmerksam wahrgenommen zu werden und
Fšrderpolitiken mit zu beeinflussen. Dank dieser PraxisnŠhe sind die in den
Zwischenberichten 2001 und 2002 dokumentierten Ergebnisse heute bereits zum
Allgemeingut geworden. Das betrifft u.a. die aus der Untersuchung von Beispielen
abgeleiteten methodischen Empfehlungen fŸr die Erstellung integrierter
Stadtentwicklungskonzepte unter Einbeziehung sozialplanerischer AnsŠtze. Gleichzeitig
machte es die unterschiedliche Dynamik des Stadtumbaus im Interesse des
Forschungszieles plausibel, zusŠtzliche Untersuchungsstandorte aufzunehmen (Cottbus,
Halberstadt, Leinefelde, Berlin) und auf andere Standorte zu verzichten (Nohra,
Altenberg, Schwarzenberg, Chemnitz). Der konzipierte Gesamtaufwand blieb davon
unberŸhrt.
2. Stadtumbau als sozialplanerische Herausforderung mit breitem
inhaltlichen Spektrum
Die sozialplanerische Herausforderung infolge des Schrumpfungsprozesses der StŠdte
ist immens: die Infrastruktur muss nicht nur sozialvertrŠglich an den rŸcklŠufigen Bedarf
angepasst, sondern gleichzeitig qualitativ verbessert werden. Schrumpfung als Chance
zu gestalten hei§t, dass die Stadt als RaumgefŸge und als Gemeinwesen strukturell und
funktionell gestŠrkt wird. Diesen Weg gehen die von der sozialwissenschaftlichen
Forschung begleiteten StŠdte mit verschiedenen Varianten:
Abriss eines ganzen Wohngebietes mit dem Ziel, den Wohnungsmarkt der
Gesamtstadt und die Wohnmilieus der Innenstadt zu stabilisieren (Halberstadt).
Umstrukturierung einer Gro§siedlung zu einem vielfŠltigen Wohngebiet mit
eigentumsfŠhigen Wohnformen mit dem Ziel der Marktstabilisierung bei
gleichzeitigem Angebot nachgefragter Wohnformen (Wittenberg)
Auflockerung von Wohngebieten zur Beseitigung benachteiligter Wohnlagen
(Magdeburg, Sangerhausen)
Integrierte Umbaukonzepte fŸr Gro§siedlungen mit einer gro§en Ma§nahmevielfalt
unter integriertem Einsatz verschiedener Fšrderprogramme (Leinefelde, Cottbus)
Aufwertung zukunftsfŠhiger Wohnlagen durch Modernisierung und
Strukturanpassung der sozialen Infrastruktur (Berlin Ð Fennpfuhl)
Dieser Variantenreichtum macht deutlich, dass die sozialwissenschaftliche Begleitung der
Vorhaben von vornherein mit einem breiten inhaltlichen wie methodischen Spektrum
angelegt sein musste.
Erarbeitet wurde ein Leitfaden zu Inhalt und Methodik integrierter Stadtentwicklungskonzepte
zur Vorbereitung von Stadtumbauma§nahmen, der deutlich macht,
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dass einzelne RŸckbauma§nahmen aus dem Kontext gesamtstŠdtischer Betrachtungen
zur Bedarfsentwicklung Standortauswahl abgeleitet werden mŸssen. Einzulšsender
Anspruch an integrierte Stadtentwicklungskonzepte ist das Ineinandergreifen von
stŠdtebaulichen, wohnungswirtschaftlichen und sozialplanerischen Komponenten, wobei
sozialwissenschaftliche Inhalte und Methoden in alle drei Teilbereiche hineinspielen.
Gezeigt wird, dass ohne Einsatz fundierter soziologischer Methoden wie Befragungen,
ExpertengesprŠche und Szenario -Technik eine realitŠtsnahe BedarfsabschŠtzung
ebenso wenig mšglich ist wie eine Ÿberzeugende …ffentlichkeitsarbeit, die zu mšglichst
weitreichender Akzeptanz des Stadtumbaus bei mšglichst vielen Betroffenen fŸhrt.
3. RŸckbau - ein sozial sensibles Thema, das vielfŠltige Formen der Betroffenenbeteiligung
und Sozialplanung erfordert
Einerseits ist Leerstand aus Mietersicht ein auf den ersten Blick positives Problem: es
gibt zu viele Wohnungen statt Wohnungsnot. Andererseits wird Abriss negativ erlebt: als
Zerstšrung von materiellen Werten, von Nachbarschaften und Biographien, von erlebter
und gelebter Geschichte. Deshalb ist gro§e SensibilitŠt im Umgang mit den Mietern
angebracht. RŸckbau bzw. Stadtumbau als nicht eindeutig positiver Prozess wie etwa die
Erneuerung der InnenstŠdte verlangt eine besonders sensible …ffentlichkeitsarbeit und
Mieteransprache, um Akzeptanz zu erreichen.
Aus der unternehmerischen Sicht der Wohnungswirtschaft ist gro§e SensibilitŠt
angebracht, um den ohnehin kaum noch verkraftbaren Wohnungsleerstand nicht noch zu
erhšhen durch AbrissgerŸchte. Wichtig ist es, den Mietern in den von Stadtumbau
betroffenen HŠusern eine klare Perspektive zu bieten Ð entweder eine ihren AnsprŸchen
entsprechende Wohnung in einem anderen Wohngebiet oder eine modernisierte
Wohnung im bisherigen Wohnmilieu.
VerhŠngnisvoll wŠre die Verbreitung einer Stimmung, dass das Wohnen in einem
bestimmten Quartier keine Zukunft mehr hat, bevor klare planerische und
unternehmerische Entscheidungen getroffen sind. Hier wird der Unterschied zur
Altstadtsanierung deutlich: im Stadtkern wird gewšhnlich Schritt fŸr Schritt vorgegangen
und allmŠhlich saniert. Ob ein Haus frŸher oder spŠter saniert wird, ist fŸr die
Gesamtstrategie von wenig Belang. Bei der Festlegung hingegen von Abrissvorhaben
wird der Stab Ÿber einen Bestand gebrochen - und das ist richtig und notwendig, wenn
die Realisierung des Vorhabens in ãSack und TŸtenÒ ist. Es ist falsch, wenn in absehbarer
Zeit nichts passiert, denn dann beschleunigen sich Wegzug, Entwertung und letztlich
Verfall ganzer Quartiere.
RŸckbauvorhaben sind deshalb aus sozialplanerischer Sicht besonders behutsam
vorzubereiten und zu begleiten: einerseits darf keine Planung im stillen KŠmmerlein
erfolgen, mit der dann die Bewohnerschaft ãbeglŸcktÒ wird. Andererseits dŸrfen nicht zu
frŸh Unsicherheiten und €ngste erzeugt werden, indem Ÿber FrŸhphasen der Planung
šffentlich mit unzureichender ProfessionalitŠt diskutiert wird. Allerdings sind dann rasches
Handeln und klare Informationen angezeigt, wenn die praktische Realisierung eines
Vorhabens sicher ist.
Es gibt keinen Kšnigsweg in der …ffentlichkeitsarbeit und Mieterinformation. Gefragt ist
eine Vielfalt der Konzepte und Methoden entsprechend der lokalen Situation. Das
Spektrum der in der Praxis angewandten Betreuungs- und Informationsformen ist breit.
Es reicht von BŸrger - Infos, Mieterversammlungen und EntwurfswerkstŠtten bis zur
direkten Ansprache der Betroffenen und zum Umzugsmanagement. Gute Erfahrungen
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liegen dort vor, wo Wohnungsunternehmen, Verwaltung und externe Beauftragte in miteinander
abgestimmter Arbeitsteilung unterschiedliche Methoden einsetzen.
Beispielplanungen fŸr den Quartiersumbau haben aus Sicht der sozialwissenschaftlichen
Begleitforschung folgende verallgemeinerbaren Erkenntnisse geliefert:
Es ist wichtig, den Stadtumbau mit Aufwertungsma§nahmen in jenen Bereichen zu
beginnen, die von den Bewohnern in besonderem Ma§e erlebt werden und die das
Image des Wohngebietes als Ganzes prŠgen. Damit wird ein sichtbares Signal
gesetzt, dass Kommune und WohnungseigentŸmer es ernst meinen mit der
Verbesserung des Wohnmilieus ihrer BŸrger und Mieter.
Nachdem durch Aufwertung und Modernisierung Akzeptanz und Vertrauen fŸr den
Stadtumbau geschaffen wurden, kšnnen auch RŸckbauma§nahmen gemeinsam mit
den Bewohnern vorbereitet und durchgesetzt werden.
EntwurfswerkstŠtten zu Themen der Wohnumfeldverbesserung unter Beteiligung der
BŸrger erweisen sich als sinnvolle Form der sozialplanerischen Vorbereitung der
fachlichen Entwurfsplanung. Zum einen kšnnen die BedŸrfnisse der Anwohner
konkret berŸcksichtigt werden, zum anderen ist durch das Verfahren der Mitwirkung
von vornherein eine hšhere Akzeptanz der Erneuerungsma§nahmen zu erwarten.
4. FrŸhzeitige Kooperation und dauerhafte Zusammenarbeit aller
Akteure unter Einbeziehung soziologischer Methoden sind fŸr sozialvertrŠglichen
RŸckbau unumgŠnglich
Die begleiteten Stadtumbauvorhaben und Stadtentwicklungskonzepte haben gezeigt:
Lenkungsrunden sind als Gremien vertrauensvoller und vertraulicher Zusammenarbeit
von €mtern, WohnungseigentŸmern, Stadtwerken, Mietervertretern und anderen
Akteuren unerlŠsslich. Stadtumbau muss Chefsache sein und als Daueraufgabe
anerkannt werden. Integrierte Stadtentwicklungskonzepte und unternehmensinterne
Konzepte der Wohnungswirtschaft sind zwei Seiten einer Medaille, die wechselseitig
abgestimmt sein mŸssen.
Umsetzungsvereinbarungen zwischen šffentlicher Hand und WohnungseigentŸmern
schaffen VerlŠsslichkeit und ermšglichen vielfŠltige Regelungen mit hoher, u.U.
vertraglich abgesicherter Verbindlichkeit Ð von der Vorhabenplanung Ÿber das
Umzugsmanagement bis hin zum Baurecht.
Die stŠndige Fortschreibung der Stadtentwicklungskonzepte sowie der
Unternehmenskonzepte ist zwingend: Jene StŠdte und Unternehmen sind erfolgreich, die
den Stadtumbau als kontinuierlichen Prozess planerisch vorbereiten und gestalten.
Lenkungsrunden dŸrfen nach der Erstellung von Stadtentwicklungskonzepten nicht
abbrechen, sondern sollten periodisch weitertagen. Eine systematische
Indikatorenfortschreibung und -kontrolle ist aufgrund der Dynamik der VerŠnderungen
wenigstens einmal jŠhrlich notwendig. (gebietsscharf und unternehmensscharf:
Leerstand, Wanderung, Bewohnerzahl und Ðstruktur, WegzugsgrŸnde etc.). FŸr die
Wohnungsunternehmen steht die laufende Anpassung der sozialplanerischen Eckdaten
ihres Port-Folio-Managements an. BewŠhrt haben sich methodisch relativ Ÿberschaubare
Szenarien fŸr die Prognose der Einwohnerentwicklung, der Haushaltsstruktur und des
Wohnungsbedarf.
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Eine sorgfŠltige und realistische Analyse der Rahmenbedingungen des Stadtumbaus im
regionalen Kontext und unter BerŸcksichtigung der sozialen VerhŠltnisse verschiedener
Bewohnergruppen ist fŸr die sozialvertrŠgliche Vorbereitung von Aufwertungs- und
RŸckbauma§nahmen unerlŠsslich. BewŠhrt haben sich in den untersuchten
BeispielstŠdten Einwohnerbefragungen in den wichtigsten Wohnmilieus zur Aufdeckung
der WohnwŸnsche, der WegzugsgrŸnde und Erwartungen der Bewohner. Sie sind fŸr die
sozialwissenschaftliche, zielgruppenscharfe BegrŸndung der Wohnungsnachfrage
ebenso unerlŠsslich wie fŸr die Erstellung sozialer PortrŠts der verschiedenen
Wohnquartiere, auf denen konkrete Handlungsempfehlungen beruhen.
Immer mehr Wohnungsunternehmen arbeiten mit ãMieterbarometernÒ in die gleiche
Richtung. Kommt noch eine systematische Auswertung von Sozialstatistiken hinzu, so
basieren die Stadtumbaukonzepte auf der Kenntnis der BewohnerbedŸrfnisse, was die
Wahrscheinlichkeit von Fehlentscheidungen dŠmpft.
5. Technik des RŸckbaus und sozialplanerisches Vorgehen mŸssen
miteinander korrespondieren
Erfahrungen aus den begleiteten StŠdten zeigen: je mehr die RŸckbauma§nahmen
voranschreiten, desto professioneller gestaltet sich der technische Ablauf und desto
notwendiger wird der sozialplanerische Vorlauf. Nicht die Technik des RŸckbaus, sondern
das Umzugsmanagement und die VerfŸgbarkeit bedŸrfnisgerechter Wohnungen fŸr
diejenigen Bewohner, deren HŠuser abgerissen bzw. umgebaut werden, bestimmen das
Tempo. Um mšglichst wenige Mieter zu verlieren, mŸssen die Wohnungsunternehmen
ihren Kunden akzeptierte Wohnalternativen anbieten. Ersatzwohnungen mŸssen - meist
aufwendig - hergerichtet werden, EinzelgesprŠche stehen mit jedem Betroffenen an,
jeweils individuelle Lšsungen werden verlangt. Geschieht das nicht, zieht der Mieter zu
einem anderen EigentŸmer. Die von der Forschung begleiteten Beispiele zeigen, dass
die Wohnungsunternehmen sich auf die BewohnerbedŸrfnisse einstellen und durch
sensibles Umzugsmanagement bis zu 80% ihrer Mieter in den eigenen BestŠnden halten
kšnnen.
6. FlŠchenabriss kann eine zweckmŠ§ige sozialplanerische Strategie
sein
Es gibt aus sozialplanerischer Sicht keinen ãKšnigswegÒ bei der Technik des RŸckbaus
und der Strategie der Wohnungsreduzierung. Wenn es gelingt, Akzeptanz bei den
Betroffenen herzustellen, kann flŠchendeckender RŸckbau aus sozialplanerischer Sicht
sinnvoll sein. So hat sich Halberstadt fŸr den FlŠchenabriss eines ganzen Wohngebietes
mit ca. 1.000 Wohnungen Ð mit Ausnahme einer Wohnzeile eines Zwischenerwerbers -
entschieden. Durch die Nachnutzung der FlŠche und der vorhandenen technischen
Infrastruktur bekommt die Stadt die Mšglichkeit, preisgŸnstig ein zentrumsnahes
Eigenheimgebot zu erschlie§en und damit im einzigen noch wirksamen
Nachfragesegment auf dem lokalen Wohnungsmarkt ein zugleich preislich wie qualitativ
attraktives und im Sinne nachhaltiger Stadtentwicklung vertrŠgliches Angebot
unterbreiten zu kšnnen.
Die auf den ersten Blick aus sozialplanerischer Sicht rabiate Methode des
FlŠchenabrisses ist sozialvertrŠglich, weil erstens fŸr alle Mieter eine akzeptierte
Wohnalternative gefunden wurde. Zweitens wurde durch den Zuzug der Haushalte aus
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dem Abrissgebiet der Leerstand in anderen Wohngebieten der Stadt gedŠmpft, der
schleichenden ãPerforierungÒ der Stadt mit ihren negativen sozialen Folgen wird
entgegengewirkt. Durch ein beratungsintensives und individuelles Umzugsmanagement
ist es den Wohnungsunternehmen gelungen, etwa 70-80% ihrer Mieter innerhalb der
eigenen BestŠnde zu halten. Den Haushalten wurden frisch modernisierte Wohnungen
im Stadtzentrum oder preiswerte Wohnungen in der Innenstadt angeboten.
7. Vor- und Nachteile des RŸckbaus im bewohnten Zustand
Sanfte RŸckbautechniken werden aus zweierlei GrŸnden an Bedeutung gewinnen:
mit fortschreitendem Stadtumbau werden die RŸckbau Ð Ma§nahmen von einfachen
Situationen (bereits leer, Randlage ohne Stšrung der Nachbarschaft, einfache
EigentŸmerstruktur) zu komplizierteren, gewachsenen Lagen Ÿbergehen mŸssen.
Etagenweiser Teil - RŸckbau im bewohnten Zustand, kombiniert mit der attraktiven
Sanierung des verbleibenden Bestandes, hat den Vorteil, dass ein gro§er Teil der
vorhandenen Mieter, die bleiben wollen, gehalten werden kann. Nach den Erfahrungen
an den untersuchten Standorten ist das nicht nur mit Blick auf den Erhalt der
Nachbarschaften gŸnstig, sondern auch wirtschaftlicher, als alle Wohnungen leer ziehen
zu mŸssen und mŸhevoll gŠnzlich neue Mieter anzuwerben.
RŸckbau in bewohntem Zustand lohnt aus wohnungswirtschaftliche Sicht nur, wenn die
Zahl der rŸckbebauten Wohnungen deutlich unter der Zahl der verbleibenden
Wohnungen liegt, - wie das im Falle des RŸckbaus von 6 bzw. 5 Geschossen auf 4
Geschosse der Fall ist. Bei gravierendem RŸckbau wie im Magdeburger Wohngebiet
NeustŠdter Feld (Umbau von Sechsgeschossern zu ReihenhŠusern) war der vollstŠndige
Leerzug unabdingbar, - wobei ein Teil der Mieter nach individuellen VorgesprŠchen fŸr
den Wiedereinzug in die faktisch neuen HŠuser gewonnen werden konnte.
Probleme tauchen auf bis hin zur Unzumutbarkeit, wenn sich der RŸckbau im bewohnten
Zustand verzšgert Ð wie am Magdeburger Standort Gšderitzstr. durch die Insolvenz einer
Baufirma. Notwendig ist ein straffes Zeitmanagement mit stŠndig ansprechbaren
Betreuern vor Ort.
Technischer Aufwand vs. Sozialer Nutzen vs. Wirtschaftliche Tragbarkeit
Entscheidungen Ÿber die Art und Weise von RŸckbau und Aufwertung mŸssen das
VerhŠltnis von technischem Aufwand und sozialen Kosten sorgfŠltig abwŠgen: einerseits
macht es keinen Sinn, die kostengŸnstigste Abrissvariante zu wŠhlen, wenn damit die
Nachbarschaften vertrieben werden. Um Mieter zu halten, werden die Unternehmen
hŠufig um behutsamen RŸckbau und gezielte Aufwertung nicht umhin kommen.
Andererseits muss der Umbau aus unternehmerischer Sicht wirtschaftlich tragbar sein.
ExpertengesprŠche mit den betroffenen Wohnungsunternehmen zeigten, dass die
aktuellen FšrdermodalitŠten des Programms Stadtumbau Ost in der Regel nicht
ausreichen, damit die Wohnungsunternehmen behutsame Umbaulšsungen zu tragbaren
Kosten finden.
Um die Finanzierbarkeit des Stadtumbaus sichern zu kšnnen, setzen mehrere der
begleiteten Unternehmen auf ãgemischteÒ Strategien:
· KostengŸnstiger FlŠchenabriss in Randlagen nach vollstŠndigem Leerzug ohne
Belastung benachbarter Bebauung,
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· Aufwendiger Umbau durch TeilrŸckbau und Modernisierung mit dem Ziel,
dauerhaft attraktiven und nachgefragten Wohnraum zu schaffen,
· Stilllegung von WohngebŠuden in Bereichen, die vorhandene Nachbarschaften
so wenig wie mšglich beeintrŠchtigen.
8. Der Umbau im Wohnungsbestand muss mit dem Umbau der technischen
und sozialen Infrastruktur abgestimmt sein
Zurecht legt das Programm Stadtumbau Ost den Fokus auf den RŸckbau und die
Aufwertung des Wohnungsbestandes. Dennoch darf keine Situation entstehen, in der die
Strukturanpassung der Kitas und Schulen an den Bedarf zurŸckbleibt und die
Erneuerung der dauerhaft notwendigen Einrichtungen stagniert. Das gilt genauso fŸr die
QualitŠt der Betreuungs- und Versorgungseinrichtungen vor allem fŸr Kinder und
Jugendliche. Eltern entscheiden sich fŸr Wohnquartiere, in denen eine gute Betreuung
und Ausbildung ihrer Kinder garantiert ist. Andererseits bewirkt der zunehmende Anteil
Šlterer Bewohner zunehmende BedŸrfnisse nach sicherem Wohnen mit
Betreuungsangeboten in vertrauter Umwelt. Die Sozialplanung der šffentlichen Hand wie
der Unternehmen muss eng aufeinander abgestimmt sein, um diesen Ÿber die eigene
Wohnung hinausgehenden BedŸrfnissen Rechnung zu tragen.
Die Einrichtungen der sozialen Infrastruktur haben auf die Festlegung von Um- und
RŸckbaumassnahmen in der Regel einen weniger direkten Einfluss als die
Gegebenheiten der technische Infrastruktur. Dem Ð in der Regel rŸcklŠufigen oder
verŠnderten - Bedarf wird in den Beispielquartieren durch Abriss, Stilllegung bzw.
Funktionswandel entsprochen. Dabei bieten sich insbesondere leerstehende Kitas als
kleinrŠumige BegegnungsstŠtten an. Die Kopplung des Programms Stadtumbaus mit
dem Programm ãSoziale StadtÒ fŸr diese Zwecke wird aus sozialwissenschaftlicher Sicht
empfohlen.
Abstimmungsprobleme treten dann auf, wenn die Kita- und Schulentwicklungsplanung
wenig mit der Stadtentwicklungsplanung vernetzt wird. Faktisch hat in diesen FŠllen das
Stadtentwicklungskonzept die Ergebnisse der Fachplanung zu Ÿbernehmen, der Einfluss
konzeptioneller ErwŠgungen zur Entwicklung einer nachhaltigen Stadtstruktur bleibt
begrenzt.
FŸr den Fall, dass die Einrichtungen der sozialen Infrastruktur auf Dauer nicht mehr
benštigt werden und abgerissen werden mŸssen, gilt das gleiche wie fŸr die
Strukturanpassung der technischen Infrastruktur: es entstehen erhebliche Kosten, die
durch das Programm Stadtumbau Ost nur in AusnahmefŠllen getragen werden sollten.
Dringlich ist hierfŸr die Kopplung des Stadtumbau-Programmes mit Ressort-Programmen
des sozialen Bereiches.
Technische Infrastruktur: ein immenser Kostenfaktor
Der Kostenanteil der technischen Infrastruktur am Stadtumbauprozess steigt mit
komplizierter werdenden Stadtumbauvorhaben.
VerhŠngnisvoll wŠre es, diese bedeutenden Aufwendungen aus dem Programm
ãStadtumbau OstÒ zu finanzieren, da dann die Mittel fŸr die unumgŠngliche Anpassung
der Wohnsubstanz an die Nachfrage nicht ausreichen wŸrden. Notwendig ist ein
gesondertes Infrastruktur-Programm des Stadtumbaus, das aus verschiedenen Ressorts
gespeist werden muss.
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Aus sozialwissenschaftlicher Sicht ist zu betonen, dass die FunktionsfŠhigkeit der
technischen Netze fŸr die verbleibenden Bewohner im Zuge von RŸckbauma§nahmen
voll gesichert sein muss. Die Vorzugsvariante des RŸckbaus im jeweiligen Wohnquartier
darf insofern nicht allein technisch optimal sein, sondern muss den BedŸrfnissen der
Bewohner an funktionsfŠhige und gesundheitlich einwandfreie Netze der Wasserver- und
-entsorgung, der Energieversorgung und der VerkehrsanschlŸsse entsprechen.
TeilrŸckbau von GebŠuden hat in aller Regel den infrastrukturellen Vorteil, dass
vorhandene technische Netze nicht verŠndert werden mŸssen. Der hšhere hochbauliche
Kostenaufwand rechtfertigt sich durch den Wegfall ggf. notwendiger tiefbaulicher
Ma§nahmen.
9. Schwindende HandlungsfŠhigkeit der Kommunen und Wohnungsunternehmen:
dringender Handlungsbedarf zur Sicherung eines sozialvertrŠglichen
Stadtumbaus
Ein Jahr nach Inkrafttreten des Programms ãStadtumbau OstÒ liegen in fast allen
grš§eren StŠdten integrierte Stadtentwicklungskonzepte vor, erste Abrisse von
Wohnungen verbunden mit Aufwertungsma§nahmen haben stattgefunden. Dennoch hat
sich die Situation der ostdeutschen StŠdte und Wohnungsunternehmen nicht verbessert.
Seit Vorlage des Berichts der Expertenkommission ãWohnungswirtschaftlicher
Strukturwandel in den neuen BundeslŠndernÒ im Jahre 2000, die von einem Leerstand in
den ostdeutschen LŠndern in Hšhe von rd. 1 Million Wohnungen auf der Basis des
Jahres 1999 ausgegangen ist, hat sich dieser noch einmal um rd. 300.000 Wohnungen
erhšht. Die Zahl der leer stehenden Wohnungen ist also fast in dem Umfang gestiegen, in
dem nach dem Stadtumbauprogramm bis 2009 insgesamt Wohnungen abgerissen
werden sollen.
Die Gefahr der Insolvenz von Wohnungsunternehmen und in deren Folge des
Zusammenbrechens ganzer WohnungsmŠrkte nimmt stŠndig zu. Insolvenzen hŠtten
Ðneben der hohen sozialen Verunsicherung der Menschen Ð gravierende Auswirkungen.
Die Wohnungen blieben am Markt, wenn auch mit erheblichen Wertverlusten, noch
vorhandene Investoren wŸrden sich všllig zurŸckziehen. Die Kommunen hŠtten keine
geeigneten Partner mehr fŸr den Stadtumbau mehr, abgesehen davon, dass ihre
Haushalte durch kommunale Haftungen, die bedient werden mŸssten, zusŠtzlich
erheblich belastet wŸrden. Von sozialvertrŠglichem RŸckbau kšnnte keine Rede sein.
Die Kommunen sind aufgrund ihrer extrem angespannten Haushalte nur eingeschrŠnkt
handlungsfŠhig. Sie kšnnen ihren Finanzierungsanteil im Rahmen des Stadtumbaus nicht
immer aufbringen, so dass sich erforderliche Aufwertungsma§nahmen verzšgern.
Die ExpertengesprŠche in den BeispielstŠdten Ÿber die Kostenseite des Stadtumbaus
fŸhrten im II. Halbjahr 2002 zur gleichen kritischen EinschŠtzung. Vordringlich ist es, die
nachfolgend aufgefŸhrten Probleme zu lšsen:
Der Stadtumbau braucht mehr Dynamik. ZuschŸsse fŸr den notwendigen RŸckbau
mŸssen den Akteuren in ausreichendem Umfang, schnell und direkt bereitgestellt
werden.
Die Wohnungsunternehmen mŸssen von den Altverbindlichkeiten, die auf den dauerhaft
leer stehenden und abzurei§enden Wohnungen liegen, entlastet werden. Das ist eine
wichtige Voraussetzung dafŸr, dass der Stadtumbau von den Unternehmen finanziell
bewŠltigt werden kann.
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Die Schaffung einer gesetzlichen Regelung zur KŸndigung von MietverhŠltnissen bei
notwendigen Abrissen im Rahmen der integrierten Stadtentwicklungskonzepte liegt im
šffentlichen Interesse. Sie wŸrde nicht nur eine hšhere Rechtssicherheit fŸr die
Wohnungsunternehmen schaffen, sondern auch die Einsicht der Mieter befšrdern, sich
notwendigen UmzŸgen nicht zu verweigern und damit hohe Kosten zu vermeiden.
10. Anstehende gesellschaftliche Aufgaben und weiterer Forschungsbedarf
Bezug des Stadtumbaus zum Programm Soziale Stadt muss enger werden
Soziales Engagement im Quartier ist zur Daueraufgabe geworden, um die sozialen
Folgen von einigen gesellschaftlichen Rahmenbedingungen zu dŠmpfen, die das
harmonische Zusammenleben in den Nachbarschaften durch Tendenzen zu sozialer
Polarisierung und Segregation erschweren. DafŸr stellt das Bund Ð LŠnder - Programm
ãDie Soziale StadtÒ Fšrdermittel bereit. Die VerknŸpfung diese Programms mit dem
Stadtumbau Ost liegt auf der Hand, sie wird jedoch erst in EinzelfŠllen zur
sozialvertrŠglichen Gestaltung von RŸckbauma§nahmen praktiziert.
StŠdtebaufšrderung muss als Investitionsprogramm an Bedeutung gewinnen
Angesichts des strukturellen Wandels vom Wachstum zur Schrumpfung ist ein offensives
BemŸhen um jene Bereiche zwingend, die auf lokaler Ebene die LebensqualitŠt
wahrnehmbar verbessern. Nachgewiesenerma§en haben Erneuerungsma§nahmen in
Stadtquartieren und Wohnbauten positive Wirkungen fŸr den Arbeitsmarkt. Behutsame
Erneuerung ist arbeitsintensiv und schafft BeschŠftigung vorrangig fŸr den lokalen
Mittelstand. Vor Ort werden fŸr die Menschen konkret erlebbare und dauerhafte Werte
geschaffen. Gewachsene Nachbarschaften werden stabilisiert und aufgewertet. Alles
Argumente, bei der StŠdtebaufšrderung nicht zu sparen, sondern dafŸr mehr Geld
auszugeben.
Reform der Instrumente fŸr eine integrierte Stadtentwicklung steht an
Stadtumbau, Soziale Stadt und StŠdtebaufšrderung sind lediglich verschiedene Facetten
des gleichen Themas, nŠmlich die StŠdte zukunftsfŠhig zu gestalten. Die Diskussion um
die Zukunft der Stadtentwicklungsinstrumente Ð als neuer Synthese von
Wohnungsbaufšrderung, StŠdtebaufšrderung, Sozialer Stadt und Stadtumbau - wird
durch die Ergebnisse des vorliegenden Forschungsergebnisses auf empirisch gesicherter
Basis angeregt. Ebenso evident ist die VerknŸpfung der Stadtentwicklungsprogramme
mit Ausbildungsprogrammen und Arbeitsbeschaffung Ð die kooperative Zusammenarbeit
der Ressorts Wirtschaft, Arbeit, Soziales und Bau ist angesichts der strukturellen Krise
Ostdeutschlands unaufschiebbar.
Stadtumbau West steht bevor
Unter dem Eindruck der ostdeutschen Erfahrungen wird immer deutlicher, dass im
Westen Šhnliche Probleme heranreifen Ð der "Stadtumbau West" wird daher derzeit
konzeptionell vorbereitet und an Modellvorhaben getestet. Das derzeitige VerstŠndnis
des Stadtumbaus West lŠuft jedoch, von wenigen Ausnahmen abgesehen, auf eine
Fortsetzung der klassischen StŠdtebaufšrderung unter anderem Namen hinaus. Der
innovative Ansatz des Stadtumbaus Ost, nŠmlich stŠdtebauliche, sozialplanerische und
wohnungswirtschaftliche Belange gleicherma§en zu berŸcksichtigen, ist in den Vorhaben
der alten LŠnder noch nicht ausgeprŠgt. Die Ergebnisse des Forschungsvorhabens
kšnnen hierfŸr eine wichtige Vermittlerrolle spielen.
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Weiterer Forschungsbedarf
Die sozialwissenschaftliche Forschung greift das Thema des Stadtumbaus als Folge
struktureller und anhaltender Schrumpfungsprozesse zunehmend in gebotener Breite
auf, hinkt jedoch dem dynamisch sich verŠndernden praktischen Prozessen hinterher. Sie
reflektiert einen breiten und dynamischen gesellschaftlichen Lernprozess, der erst seit
1999 thematisiert wurde und der nun zum Spitzenthema in der raumrelevanten
Forschungslandschaft geworden ist.
Erfolgreich ist die sozialwissenschaftliche Forschung vor allem dort, wo sie
RŸckbauvorhaben im Sinne aktivierender Sozialplanung direkt mitbeeinflusst sowie
begleitet und die dabei gewonnenen Erfahrungen kommuniziert. Angeraten ist, die bei
dem hier vorliegenden Bericht angewandte Methode der aktivierenden
sozialwissenschaftlichen Begleitforschung und Best- Practice Ð Sammlung wŠhrend der
Laufzeit des Stadtumbau Ð Programmes offensiv fortzusetzen und zu fšrdern. Dazu sollte
sich das Forschungsfeld ãZukunftsvertrŠgliches WohnenÒ des BMBF zentral des
Stadtumbau Ð Themas annehmen. Neben der Begleitforschung sind Verbundvorhaben
von BŸros, Kommunen, Wohnungsunternehmen und Instituten erfolgversprechend, die
gezielt Einzelthemen des Stadtumbaus experimentell angehen.
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