Jahresbericht 31.03.2013 - SEB ImmoInvest

SEB ImmoInvest
Jahresbericht
zum 31. März 2013
SEB invEStmEnt gmBh

2 | SEB ImmoInvest
Inhalt
Editorial 4
Informationen zur Auflösung des
SEB ImmoInvest 5
Risikomanagement 6
Immobilienmärkte im Überblick 8
Ergebnisse des Fonds im Detail 10
Struktur des Fondsvermögens 10
Liquidität 10
Ausschüttung 10
Anlageerfolg 11
Ergebniskomponenten 12
Übersicht: Renditen und Bewertung 13
Veränderungen im Portfolio 14
Portfoliostruktur 19
Übersicht: Vermietung und Restlaufzeit
der Mietverträge 22
Ausblick 25
Entwicklung des Fondsvermögens 26
Zusammengefasste Vermögensaufstellung 28
Überblick zu den Anteilklassen
Anteilklasse P Anteilklasse I
Mindestanlagesumme keine EUR 5.000.000
Ausgabeaufschlag
zurzeit 5,25 %
zurzeit 5,25 %
Kein Ausgabeaufschlag bei Einhaltung der zwölfmonatigen
Ankündigung der Rücknahme
Rücknahmeabschlag keinen keinen
Verwaltungsvergütung bis zu 1,0 % p. a., bezogen auf das anteilige
bis zu 1,0 % p. a., bezogen auf das anteilige
Fondsvermögen
Fondsvermögen
Depotbankvergütung 0,005 % vierteljährlich 0,005 % vierteljährlich
Vergütung für Kauf, Verkauf, Entwicklung
bis zu 1,0 % des Kauf- bzw. Verkaufspreises bzw. bis zu 1,0 % des Kauf- bzw. Verkaufspreises bzw.
oder Revitalisierung von Immobilien
der Baukosten
der Baukosten
WKN 980230 SEB1AV
ISIN DE0009802306 DE000SEB1AV5
Auflage 02.05.1989 01.12.2009
Titelbild: Im Heidkampe 9 – 11, Hannover, Deutschland
Regionale Streuung der Fondsobjekte 32
Vermögensaufstellung, Teil I:
Immobilienverzeichnis 34
Vermögensaufstellung, Teil II:
Bestand der Liquidität 59
Vermögensaufstellung, Teil III:
Sonstige Vermögensgegenstände,
Verbindlichkeiten und Rückstellungen,
zusätzliche Erläuterungen 60
Ertrags- und Aufwandsrechnung 62
Verwendungsrechnung 66
Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers 67
Steuerliche Hinweise für Anleger 68
Gremien 81
Abbildungen
Geografische Verteilung der Fondsobjekte 19
Nutzungsarten der Fondsobjekte 19
Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsobjekte 20
Größenklassen der Fondsobjekte 20
Restlaufzeiten der Mietverträge 21
Branchenstruktur der Mieter 24

Changiweg 120 / Teleportboulevard 121 – 133, Amsterdam, Niederlande
SEB ImmoInvest auf einen Blick zum 31.03.2013
Fonds gesamt
Fondsvermögen EUR 4.615,2 Mio.
Immobilienvermögen gesamt (Verkehrswerte) EUR 5.864,9 Mio.
davon direkt gehalten EUR 3.110,9 Mio.
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten EUR 2.754,0 Mio.
Fondsobjekte gesamt 121 1)
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 42 1)
davon im Bau 1
Veränderungen im Berichtszeitraum 01.04.2012 – 31.03.2013
Abgänge 17 2)
Verkäufe 20
Vermietungsquote (Bruttomietsoll) 3) 85,9 %
Vermietungsquote (Nettomietsoll) 86,5 %
Nettomittelzufluss im Berichtszeitraum 01.04.2012 – 31.03.2013 EUR 1,2 Mio.
Endausschüttung am 01.07.2013 EUR 368,3 Mio.
Endausschüttung je Anteil EUR 3,16
Anteilklasse P: einkommensteuerfreier Anteil im Privatvermögen EUR 2,6545
Anteilklasse P: einkommensteuerpflichtiger Anteil im Privatvermögen (Bemessungsgrundlage Kapitalertragssteuer) EUR 0,5055
Immobiliengesamtrendite 4) für den Zeitraum 01.04.2012 – 31.03.2013 * – 7,6 %
Liquiditätsrendite 5) für den Zeitraum 01.04.2012 – 31.03.2013 * 0,3 %
Anlageerfolg 6) für den Zeitraum 01.04.2012 – 31.03.2013 * – 6,5 %
Anlageerfolg 6) seit Auflegung * 218,2 %
Anteilwert / Rücknahmepreis EUR 39,59
Ausgabepreis EUR 41,67
Gesamtkostenquote Anteilklasse P 7) 0,70 %
Gesamtkostenquote Anteilklasse I 7) 0,70 %
1) Zwei Immobilien-Gesellschaften halten keine Liegenschaft.
2) Nicht enthalten ist ein Teilabgang der Immobilien-Gesellschaft 225 Bush Street LLC in Höhe von 29,81 %.
3) Das Bruttomietsoll entspricht dem Nettomietsoll inklusive Nebenkosten.
4) bezogen auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte direkt und indirekt gehaltene Immobilienvermögen des Fonds
5) bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds
6) Berechnungsmethode nach BVI
7) Gesamtkostenquote bezogen auf das durchschnittliche Fondsvermögen innerhalb eines Geschäftsjahres in Prozent, ermittelt am 31.03.2013
* Die Renditekennzahlen waren nicht Gegenstand der Prüfung des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 3

4 | SEB ImmoInvest
Sehr geehrte Anlegerin,
sehr geehrter Anleger,
die Kündigung des Verwaltungsmandates am 7. Mai 2012
hat eine neue Ära in der Geschichte des SEB ImmoInvest
eingeläutet. Oberstes Ziel ist seitdem, sämtliche Immobilien
bis zum Ablauf der Verwaltung am 30. April 2017 zu den
bestmöglichen Ergebnissen zu veräußern und das verfügbare
Kapital sukzessive mittels Auszahlung an die Anleger
zurückzuzahlen.
Das Fondsmanagement hatte während der Aussetzungsphase
durch den Verkauf von Immobilien Liquidität aufgebaut
und eine Reihe von Maßnahmen umgesetzt, um eine
nachhaltige Wiederaufnahme der Anteilrücknahme zu
ermöglichen. Obwohl danach EUR 1,99 Mrd. bzw. 33,4 %
des Fondsvermögens für die Rückgabeverlangen vorhanden
waren, überstiegen diese per 07. Mai 2012 die Liquidität deutlich.
Die einzig mögliche Reaktion war, das Verwaltungsmandat
zu kündigen und somit die Auflösung und Auszahlung
des Fonds einzuleiten.
Im Berichtszeitraum 01. April 2012 bis 31. März 2013 konnte
das Fondsmanagement bereits 17 Immobilien und drei Beteiligungen
sowie die Anteile an einer Immobilien-Gesellschaft
veräußern. Hierzu zählt auch eine Portfoliotransaktion, mit
der neun Liegenschaften des SEB ImmoInvest auf einmal
den Besitzer wechselten. Zum Stichtag hat sich der Immobilienbestand
auf 121 Fondsobjekte in 17 Ländern mit einer
Gesamtnutzfläche auf rund 1,7 Mio. m 2 reduziert.
Editorial
Barbara A. Knoflach,
Siegfried A. Cofalka,
Choy-Soon Chua
und Axel Kraus
Im Geschäftsjahr 2012 / 13 konnten durch zwei Auszahlungen
schon insgesamt EUR 11,49 je Anteil an die Anleger ausgezahlt
werden. Damit haben sie mehr als 20 % des Fondsvermögens
bzw. EUR 1,3 Mrd. erhalten. Bereits die erste
Auszahlung am 29. Juni 2012 betrug EUR 10,25 je Anteil. Die
zweite Auszahlung am 28. Dezember 2012 über EUR 1,24 je
Anteil profitierte von dem stabilen Einkommen aus Vermietungen.
Somit konnte auch während der Auflösung des Fonds
ein stetiger Ergebnisbeitrag geliefert werden.
Bislang sind die Auswirkungen der Verkäufe auf die Performance
des SEB ImmoInvest gering. Die Einjahresrendite
zum Berichtsstichtag beträgt – 6,5 %. Ein Großteil des negativen
Effekts beruht auf dem Maßnahmenpaket zur Vorbereitung
der Wiederaufnahme der Anteilrücknahme. Anleger,
die seit fünf Jahren in den auf Langfristigkeit ausgerichteten
Fonds investiert sind, verbuchen indes eine positive Performance
von 4,9 %. Seit Fonds auflegung im Mai 1989 beträgt
die jährliche Rendite 5 %.

Informationen zur Auflösung des SEB ImmoInvest
Die Kündigung des Verwaltungsmandates hat die Auflösung
des SEB ImmoInvest und die regelmäßige Auszahlung der
Veräußerungserlöse in einem geordneten Verfahren eingeleitet.
Zugleich sind damit die Aussetzung der Ausgabe und
Rücknahme von Anteilen endgültig. Die Kündigung des Verwaltungsmandates
wurde im Bundesanzeiger sowie auf der
Internetseite www.sebassetmanagement.de veröffentlicht
und eine Information hierüber den depotführenden Stellen
für eine Übermittlung an die Anleger zur Verfügung gestellt.
Bis zum Wirksamwerden der Kündigung am 30. April 2017
bleibt die SEB Investment GmbH als Kapitalanlagegesellschaft
für die weitere Verwaltung des SEB ImmoInvest und
die Betreuung der Anleger und Vertriebspartner verantwortlich.
Das Fondsmanagement führt bis zum Ende der Kündigungsfrist
die Veräußerungen weiter. Der Zeitraum bis zum
30. April 2017 wird dazu genutzt, nach Möglichkeit alle
Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
zu angemessenen Bedingungen zu verkaufen. Dabei verfolgt
das Fondsmanagement zwei Ziele: schnellstmöglich
Liquidität für die Auszahlung an die Anleger zu schaffen und
unter den gegebenen Umständen möglichst gute Veräußerungsergebnisse
zu erwirtschaften, indem Marktgegebenheiten
genutzt werden. Das Fondsmanagement strebt an,
die Immobilienverkäufe bis zum Ablauf der Kündigungsfrist
abzuschließen.
Heiligenstädter Str. 31, Wien, Österreich
Die Auszahlung der Verkaufserlöse an die Anleger des SEB
ImmoInvest erfolgt halbjährlich. Die Höhe der Auszahlung
wird in Abhängigkeit von der Veräußerung der Immobilien
unter Abzug der Mittel, die zur Sicherstellung einer ordnungsgemäß
laufenden Bewirtschaftung benötigt werden, und
anderer Kosten und Verbindlichkeiten im Rahmen der Auflösung
ermittelt.
Nach Erklärung der Kündigung bis zu deren Wirksamwerden
berichtet die SEB Investment GmbH weiterhin zu den Stichtagen
der Halbjahres- und Jahresberichte. Zum 30. April 2017
wird ein separater Auflösungsbericht erstellt.
Mit Wirksamwerden der Kündigung geht das Sondervermögen,
d. h. die dann noch verbleibenden Vermögensgegenstände
des SEB ImmoInvest, auf die Depotbank (SEB AG)
über. Sind zu diesem Zeitpunkt noch nicht alle Immobilien
oder Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften veräußert,
wird die Depotbank die Auflösung und Auszahlung des SEB
ImmoInvest fortsetzen. Sind zum Ende der Kündigungsfrist
dagegen bereits alle Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
verkauft, wird die Depotbank den Fonds
nach Begleichung der übrigen Verbindlichkeiten endgültig
auflösen und den verbleibenden Erlös an die Anleger auszahlen.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 5

6 | SEB ImmoInvest
Risikomanagement
Das Risikomanagement wird als ein kontinuierlicher, alle Unternehmensbereiche
integrierender Prozess verstanden. Durch
diesen Prozess werden alle Aktivitäten zum systematischen
Umgang mit Risiken zusammengefasst. Ein wesentliches Ziel
ist hierbei, potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen und zu
begrenzen. Das frühzeitige Erkennen von Risiken schafft
Handlungsspielräume, die zur langfristigen Sicherung von
bestehenden und zum Aufbau von neuen Erfolgspotenzialen
beitragen können. Die SEB Investment GmbH richtete hierzu
einen Risikomanagementprozess ein, der aus den Komponenten
Risikostrategie, Identifikation, Analyse und Bewertung,
Steuerung und Überwachung sowie Kommunikation und
Dokumentation der Risiken besteht. Die Risiken sind bis
zum Ablauf des Verwaltungsmandates – unter Beachtung
insbesondere gesetzlicher und vertraglicher Vorgaben – in
den Risikomanagementprozess eingebunden.
In Anlehnung an gesetzliche Regelungen werden folgende
wesentliche Risikoarten unterschieden:
Adressenausfallrisiken
Durch den Ausfall eines Ausstellers von Wertpapieren, von
Mietern oder Kontrahenten können Verluste für das Sondervermögen
entstehen. Das Ausstellerrisiko beschreibt die
Auswirkung der besonderen Entwicklungen des jeweiligen
Ausstellers, die neben den allgemeinen Tendenzen der Kapitalmärkte
auf den Kurs eines Wertpapiers einwirken. Dem
34 Rue de la Loi, Brüssel, Belgien
Ausfall von Mietern begegnet man durch aktives Management
des Portfolios und regelmäßiges Monitoring. Weitere
Maßnahmen sind die Bonitätsprüfung und die weitgehende
Vermeidung von Klumpenrisiken im Vermietungsbereich.
Auch bei sorgfältiger Auswahl von Wertpapieren und Mietern
kann nicht ausgeschlossen werden, dass Verluste durch
Ausfall von Ausstellern bzw. Mietern eintreten.
Das Kontrahentenrisiko beinhaltet das Risiko der Partei eines
gegenseitigen Vertrags, mit der eigenen Forderung teilweise
oder vollständig auszufallen. Dies gilt für alle Verträge, die
für Rechnung eines Sondervermögens geschlossen werden,
insbesondere aber im Zusammenhang mit dem Abschluss
von derivativen Geschäften, die z. B. zur Absicherung von
Währungsrisiken eingesetzt werden.
Zinsänderungsrisiken
Die Liquiditätsanlagen unterliegen einem Zinsänderungs risiko
und beeinflussen die Wertentwicklung des Sondervermögens.
Ändert sich das Marktzinsniveau – ausgehend vom Niveau
zum Zeitpunkt der Anlage –, so wirkt sich dies auf die Kursentwicklung
bzw. Verzinsung der Anlage aus und führt zu
Schwankungen. Diese Kursschwankungen fallen jedoch je
nach Laufzeit der Anlage unterschiedlich aus. Festverzinsliche
Wertpapiere mit kürzeren Laufzeiten haben geringere
Kursrisiken als festverzinsliche Wertpapiere mit längeren

Laufzeiten. Festverzinsliche Wertpapiere mit kürzeren Laufzeiten
haben demgegenüber i. d. R. geringere Renditen als
festverzinsliche Wertpapiere mit längeren Laufzeiten. Die
Liquidität wurde im Berichtsjahr in laufenden Bankguthaben
und Wertpapieren unterhalten.
Kredite unterliegen ebenfalls einem Zinsänderungsrisiko.
Um negative Leverage-Effekte so weit wie möglich zu minimieren,
werden Zinsbindung und Endfälligkeit der Darlehen
auf die geplante Haltedauer der Immobilien, die Entwicklung
des Vermietungsstandes und die Zinsprognose abgestimmt.
Bei vorzeitiger Auflösung laufender Kredite besteht
das Risiko der Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen.
Zur Reduzierung von Wechselkurs- und Zinsänderungsrisiken
kann die Fondsgesellschaft derivative Finanzinstrumente
einsetzen. Derivate werden im Rahmen einer Risikoreduzierung
ausschließlich zur Absicherung verwendet.
Währungsrisiken
Sofern Vermögenswerte eines Sondervermögens in anderen
Währungen als der jeweiligen Fondswährung angelegt sind,
erhält das Sondervermögen die Erträge, Rückzahlungen und
Erlöse aus solchen Anlagen in der jeweiligen Währung. Fällt
der Wert dieser Währung gegenüber der Fondswährung, so
reduziert sich der Wert des Sondervermögens. Grundsätzlich
wird durch eine weitgehende Absicherung der Währungspositionen
versucht, eine risikoarme Währungsstrategie zu verfolgen.
So erfolgt – neben einer Fremdkapitalaufnahme in
der entsprechenden Fremdwährung – die Absicherung der
Währungsposition üblicherweise durch den Abschluss von
Devisentermingeschäften.
Immobilienrisiken
Das Immobilieneigentum stellt die Basis für das wirtschaftliche
Ergebnis Offener Immobilienfonds dar. Diese Immobilieninvestitionen
unterliegen Risiken, die Auswirkungen auf den
Anteilwert des Fonds haben können. Daher können sowohl
die Bewertung der Immobilie als auch die Immobilienerträge
aus vielerlei Gründen schwanken:
• Politische, (steuer-)rechtliche und wirtschaftliche Risiken
sowie die Transparenz und der Entwicklungsgrad des
jeweiligen Immobilienmarkts sind bei den Investitionsentscheidungen
zu beachten.
• Bei Investitionen außerhalb des Euroraums ist zudem die
Volatilität der Landeswährung in die Investitionsentscheidung
einzubeziehen. Die Kursschwankungen und
die Kosten der Währungsabsicherung beeinflussen die
Immobilienrendite.
• Eine Veränderung der Standortqualität kann direkte
Auswirkungen auf die Vermietbarkeit und die aktuelle
Vermietungssituation haben. Steigt die Attraktivität des
Stand orts, können Mietverträge auf höherem Mietniveau
abgeschlossen werden, sinkt sie jedoch, kann es im
schlimmsten Fall sogar zu dauerhaften Leerständen
kommen.
• Gebäudequalität und -zustand haben ebenfalls direkte
Auswirkungen auf die Ertragskraft der Immobilie. Der
Gebäudezustand kann Instandhaltungsaufwendungen
erforderlich machen, welche die geplanten Instandhaltungskosten
überschreiten. Zusätzlich erforderliche
Investitionskosten können die Rendite kurzfristig belasten,
aber auch für eine langfristig positive Entwicklung
notwendig sein.
• Risiken aus Feuer- und Sturmschäden sowie Elementarschäden
(z. B. Hochwasser und Erdbeben) werden international
durch Versicherungen abgesichert, soweit möglich
sowie wirtschaftlich vertretbar und sachlich geboten.
• Leerstand und Mietvertragsausläufe können ein Ertragspotenzial,
aber auch ein Risiko sein. So können Objekte
mit Leerstand gezielt antizyklisch eingekauft werden, um
später Wertsteigerungen zu realisieren. Entscheidend
sind hierbei eine regelmäßige Beobachtung der Märkte,
in die investiert wurde, und ein daraus abgeleitetes Handeln,
um frühzeitig auf Marktbewegungen zu reagieren.
Gleichzeitig führt Leerstand einerseits zu Ertragsausfällen
und andererseits zu erhöhten Kosten, um die Vermietungsattraktivität
des Objektes zu steigern.
• Die Bonität der Mieter ist ebenfalls eine wesentliche Risikokomponente.
Geringe Bonität kann zu hohen Außenständen
und Insolvenzen können zum vollständigen Ausfall der
Erträge führen. Die Reduzierung der Abhängigkeit von
einzelnen Mietern oder Branchen wird im Rahmen der
Portfoliosteuerung angestrebt.
• Bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften, d. h.
einem indirekten Immobilienerwerb, können sich insbesondere
im Ausland Risiken aus Änderungen im Gesellschafts-
und Steuerrecht ergeben.
Immobilienspezifische Marktpreisrisiken wie Vermietungsquote,
Mietausläufe und Performance des Immobilienportfolios
werden regelmäßig überwacht. Die Überwachung der
Performance, ihrer wesentlichen Komponenten sowie das
Controlling der Performance-Komponenten (z. B. Immobilienrendite,
Rendite der Liquiditätsanlagen, sonstige Erträge
und Gebühren) erfolgen durch eine entsprechende Abteilung.
Für relevante Kennzahlen wurde ein entsprechendes
Reporting eingerichtet.
Operationale Risiken
Die Kapitalanlagegesellschaft hat die ordnungsgemäße Verwaltung
des Sondervermögens sicherzustellen. Daher hat
sie entsprechende Vorkehrungen getroffen und für jedes
identifizierte operationale Risiko entsprechende Risikominimierungsmaßnahmen
installiert. Innerhalb des Sondervermögens
bestehen zudem operationale Risiken z. B. in Form
von Rechts- und Steuerrisiken.
Liquiditätsrisiken
Immobilien können – anders als z. B. börsengehandelte
Wertpapiere – nicht jederzeit kurzfristig veräußert werden.
Daher hält der Fonds – neben der gesetzlich geforderten
Liquidität – abhängig von Zahlungsströmen innerhalb des
Sondervermögens weitere Liquidität vor.
Auf Risiken, die im Berichtszeitraum bestanden, wird in den
einzelnen Kapiteln eingegangen.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 7

8 | SEB ImmoInvest
Immobilienmärkte im Überblick
Erholung in drei Geschwindigkeiten
Die Weltwirtschaft hat 2012 an Schwung verloren. Mit den
Aktionen der Zentralbanken und der finanzpolitischen Einigung
in den USA in „letzter Minute“ verbesserten sich jedoch
die Perspektiven. Das globale Wirtschaftswachstum wird
sich nach Erwartung der Volkswirte der SEB 2013 graduell
von 3,3 auf 3,7 % steigern und 2014 bei 4,1 % liegen. Die
Erholung in den verschiedenen Regionen der Welt erfolgt in
drei Geschwindigkeiten. In den Emerging Markets hat sich
das Wachstum, angeführt von China, bereits stabilisiert.
2013 / 14 ist dort mit dem weltweit größten Aufschwung zu
rechnen. In den USA zeigt sich die private Nachfrage zunehmend
robust, die Konjunkturaufhellung wird aber angesichts
der unvermeidlichen finanzpolitischen Anpassungen durchschnittlich
ausfallen. Dagegen wird die Wirtschaft in Europa
2013 stagnieren und mit der Überwindung der Rezession in
den südeuropäischen Ländern 2014 ein nur moderates Plus
verzeichnen können.
Beruhigung an den Investmentmärkten
Wirtschaftliche und politische Unsicherheiten sowie eine
Eintrübung des Finanzierungsumfeldes bremsten die globalen
Investmentaktivitäten im Jahresverlauf 2012. Durch das
außergewöhnlich gute Jahresendgeschäft wurde 2012 dennoch
das Vorjahresvolumen leicht übertroffen. Parallel
hier zu kam der Rückgang der Ankaufsrenditen zum Erliegen.
Regio nal stagnierte das Transaktionsvolumen in Europa,
auch wenn Kernländer wie beispielsweise Deutschland oder
Großbritannien Zuwächse verzeichneten. Nordamerika verbuchte
den stärksten Anstieg, gefolgt von Asien-Pazifik.
2013 sollte das globale Investmentvolumen leicht zulegen
und die Ankaufsrenditen sollten im Schnitt weiterhin stabil
bleiben. Zwar sind die Konjunkturperspektiven gedämpft,
aber die Volatilität der Finanzmärkte, die Furcht vor höherer
Inflation und das Niedrigzinsumfeld machen Investitionen in
Immobilien weiterhin attraktiv. Da bei Anlageentscheidungen
unverändert die Sicherheit im Vordergrund steht, ist in einigen
Kernmärkten mit leicht rückläufigen Ankaufsrenditen zu
rechnen. Zunehmende Anzeichen einer höheren Risikoneigung
lassen erwarten, dass auch erstklassige Immobilien in
Sekundärlagen oder B-Objekte in Kernmärkten in den Fokus
geraten und die Renditespreizung zum Spitzensegment
nicht weiter zunimmt.
Vermietungsmärkte im Überblick
Die Vermietungsmärkte standen im Berichtszeitraum im
Zeichen der Konjunkturschwäche. So war das Volumen der
Bürovermietungen in allen Regionen rückläufig. Trotz der
Zurückhaltung der Unternehmen bleiben moderne Flächen
weiterhin gefragt, sodass die bisherige Marktsegmentierung
Bestand hat: Die Mieten im „Prime-Bereich“ erweisen
sich als widerstandsfähiger und sind teilweise weiter gestiegen,
während die Mieten an vielen Sekundärmärkten unter
anhaltendem Abwärtsdruck stehen. Die Trends an den Mietmärkten
werden der regionalen Konjunkturentwicklung folgen.
So ist mit Erholungstendenzen in Nordamerika und
Asien zu rechnen, während in Europa die Mietentwicklung
weiter gedämpft verlaufen wird.
Deutschland
Nach der Abkühlung des Wirtschaftswachstums ist 2013 nur
eine langsame, 2014 eine wieder etwas kräftigere Erholung
zu erwarten. Die Vermietungsaktivitäten haben sich, dem Konjunkturverlauf
folgend, ebenfalls beruhigt. Das Niveau der
Spitzenmieten in den deutschen Metropolen blieb stabil,
vereinzelt war noch ein leichter Anstieg zu verbuchen. Deutschland
steht unverändert im Fokus vor allem internationaler
Anleger. So erreichten die Investmentaktivitäten Ende 2012
den höchsten Stand seit fünf Jahren. Wegen des Sicherheitsstrebens
der Investoren und der guten fundamentalen Verfassung
der Märkte besteht in Deutschland partiell Spielraum
für einen weiteren, wenn auch begrenzten Rückgang
der Ankaufsrenditen.
Frankreich
Die französische Wirtschaft stagniert seit Mitte 2011 und
wird sich 2013 nur langsam erholen. Erst 2014 ist mit geringem
Wachstum zu rechnen. Die Vermietungsaktivitäten lagen
im vergangenen Jahr in etwa auf dem Vorjahresniveau und
die Spitzenmieten blieben in den Regionalmärkten stabil, während
in Paris die Tendenz uneinheitlich war. Mietsteigerungspotenzial
bieten angesichts der schwachen Konjunktur lediglich
Spitzenobjekte in zentraler Lage der Metropolen. An
den Investmentmärkten beruhigte sich das Geschehen,
das angesichts der Risikoaversion mehr denn je von Paris
dominiert wird. Daher hat sich bei den Renditen die Divergenz
zwischen der Haupt- und den Regionalstädten verfestigt.
Insgesamt sollten die Ankaufsrenditen auf dem aktuellen
Niveau seitwärts tendieren.
Italien
Die Wirtschaft Italiens befindet sich in einer Rezession, die
angesichts des erforderlichen Schuldenabbaus und der Strukturreformen
nur langsam abklingen wird. Die Mieten an den
Büromärkten bleiben folglich unter Druck. In Mailand wirken
die umfangreichen Flächenzugänge aus 2012 nach, sodass
der Büroleerstand auf hohem Niveau verharren wird. Im Einzelhandel
bremst eine schwache Konsumentwicklung die
Flächenexpansion der Retail-Unternehmen. Daher sind stagnierende
bis rückläufige Spitzenmieten zu erwarten. Die
fragile fundamentale Verfassung der Märkte drosselt auch
das Investoreninteresse, sodass mit einem Anstieg der
Ankaufsrenditen sogar im Spitzensegment zu rechnen ist.

Benelux
Auch in den Benelux-Ländern hat sich das Wachstum empfindlich
abgekühlt. Die Konjunktur in Belgien und den Niederlanden
flaut weiter ab und wird erst 2014 ein moderates
Wachstum verzeichnen. An den Büromärkten zeigen sich
hinsichtlich Vermietung, Leerstand und Mietentwicklung
Diskrepanzen zwischen zentralen Lagen und der Peripherie.
Während die Spitzenmieten in ersteren relativ stabil bleiben
sollten, ist in Randlagen von rückläufigen Mieten auszugehen.
Ähnliche standortbezogene Unterschiede werden auch
bei den Ankaufsrenditen zu beobachten sein, die im Schnitt
ansteigen dürften.
Nordeuropa
Die Konjunktur in Nordeuropa hat ebenfalls an Schwung
verloren. Im Zuge der leichten Erholung der Weltwirtschaft
wird das Wachstum 2013 / 14 aber vergleichsweise robust
ausfallen. Die Vermietungsumsätze in den größeren Märkten
kühlten sich 2012 leicht ab, wobei aber neue Flächen
gefragt blieben. Daher sollten die Mieten in Helsinki und
Stockholm in den attraktiven Bürolagen seitwärts tendieren.
Verschont von der Instabilität in der Eurozone, erfreute sich
Nordeuropa im Berichtszeitraum eines hohen Investorenzuspruchs.
In den Kernmärkten war teilweise ein leichter Rückgang
der Renditen zu beobachten. Sie sollten weiterhin relativ
stabil bleiben.
Zentraleuropa
Während sich in Polen die Konjunktur lediglich abschwächte,
befinden sich Ungarn und die Tschechische Republik in
einer Rezession. Im Jahresverlauf 2013 ist eine Erholung zu
erwarten, die in Polen am deutlichsten ausfallen wird. Die
Vermietungen waren mit wenigen Ausnahmen im Jahr 2012
leicht rückläufig, wobei die Spitzenmieten im Berichtszeitraum
stabil blieben. Diese werden aber konjunkturell und,
wie in Warschau, auch angebotsbedingt leicht zurückgehen.
Das Investmentvolumen in Zentraleuropa war wegen der
erhöhten Risikoaversion der Investoren 2012 deutlich niedriger.
Die Spitzenrenditen erwiesen sich aber als stabil und
sollten dies auch bleiben. Lediglich in Ungarn ist wegen der
unsicheren wirtschaftlichen und der politischen Lage mit
einem leichten Anstieg zu rechnen.
USA
Die US-Wirtschaft wird wegen der finanzpolitischen Anpassungen
2013 nur moderat wachsen, 2014 sollte die Dynamik
steigen. Die Lage am Arbeitsmarkt wird sich daher zunächst
nur langsam weiter verbessern. Die Vermietungstätigkeit an
den gewerblichen Immobilienmärkten in den USA hat im
Berichtszeitraum an Schwung verloren. Die geringe Bautätigkeit
stützt indes die Mietentwicklung, sodass die Erholung
weiter an Breite gewinnen wird. Eine Ausnahme bildet
Washington D.C., das unter der Konsolidierung des öffentlichen
Haushalts leidet. An den meisten Märkten ist eine moderate
Fortsetzung des Renditerückgangs zu erwarten – so auch
in New York, während in San Francisco wegen des bisher
positiven Verlaufs von einem Seitwärtstrend auszugehen ist.
33 Place Ronde, Paris, Frankreich
Asien-Pazifik
Nach der Beruhigung im Vorjahr wird sich das Wachstum im
asiatisch-pazifischen Raum 2013 / 14 wieder etwas beschleunigen.
Mit etwa 5,5 bis 6,0 % wird die Region auch weiterhin
das weltweit stärkste Wirtschaftswachstum aufweisen.
Lediglich in Japan wird die Dynamik abnehmen, da die Wirkung
der Wiederaufbauprogramme nachlässt. Die Flächennachfrage
an den gewerblichen Immobilienmärkten wird
etwas moderater als bisher steigen. Einige Märkte wie Austr alien,
Hongkong oder Singapur verzeichnen geringe Flächenzugänge.
In einer Reihe von Tier-II-Metropolen Chinas
oder an dezentralen Standorten ist mit einer hohen Fertigstellungsrate
zu rechnen. Dementsprechend fällt die Mietentwicklung
uneinheitlich aus. Während überwiegend von
einem moderaten Anstieg auszugehen ist, sind vor allem in
China, aber auch in Australien Korrekturen zu erwarten. Die
vorherrschenden Unsicherheiten bremsten auch in Asien-
Pazifik die Investmentaktivitäten. Dank der Segmente Retail,
Hotel und Projektentwicklungen war 2012 ein leichter Anstieg
des Transaktionsvolumens zu verzeichnen. Die Spitzenrenditen
waren im Berichtszeitraum in den meisten Märkten
stabil bis leicht rückläufig. Die Renditen sollten nun konstant
bleiben.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 9

10 | SEB ImmoInvest
Ergebnisse des Fonds im Detail
Struktur des Fondsvermögens
Das Fondsver mögen des SEB ImmoInvest betrug am
31. März 2013 EUR 4.615,2 Mio. Der Fonds verzeichnete
vom 01. April 2012 bis zur Kündigung des Verwaltungsmandates
am 07. Mai 2012 einen Nettomittelzufluss von
EUR 1,2 Mio. Die Anzahl der umlaufenden Anteile stieg
somit auf 116.559.401 Stück.
Liquidität
Die Bruttoliquidität lag zum 31. März 2013 bei rund EUR
770,7 Mio. Der Liquiditätsanteil verringerte sich auf 16,7 %,
bedingt durch die hohe Ausschüttung am 29. Juni 2012
sowie die Zwischenausschüttung am 28. Dezember 2012.
Zum Berichtsstichtag 31. März 2013 umfassten die Liquiditätsanlagen
Bankguthaben in Höhe von EUR 585,2 Mio. und
Geldmarktinstrumen te in Höhe von EUR 185,5 Mio.
Ausschüttung
Für das Geschäftsjahr 2012 / 13 kommen insgesamt EUR
512,9 Mio. mit EUR 4,40 je Anteil über zwei Auszahlungen
zur Ausschüttung. Die erste Auszahlung fand am 28. Dezember
2012 im Zuge einer Zwischenausschüttung in Höhe
von EUR 144,5 Mio. mit EUR 1,24 je Anteil statt. Die zweite
Auszahlung ist die Endausschüttung am 01. Juli 2013 in
Höhe von EUR 368,3 Mio. mit EUR 3,16 je Anteil.
Entwicklung des Fonds SEB ImmoInvest
Fonds gesamt
31.03.2010
Mio. EUR
31.03.2011
Mio. EUR
31.03.2012
Mio. EUR
31.03.2013
Mio. EUR
Immobilien 4.415,1 4.247,7 3.875,7 3.110,9
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 2.505,9 2.324,7 2.274,9 1.519,7
Liquiditätsanlagen 1.078,0 1.001,1 1.346,5 770,7
Sonstige Vermögensgegenstände 592,5 634,0 513,7 580,8
. /. Verbindlichkeiten und Rückstellungen – 2.262,1 – 1.799,4 – 1.655,4 – 1.366,9
Fondsvermögen gesamt 6.329,4 6.408,1 6.355,4 4.615,2
Anteilumlauf (Stück) 111.030.601 114.484.079 116.537.250 116.559.401
Anteilwert (EUR) 57,00 55,97 54,53 39,59
Zwischenausschüttung je Anteil (EUR) – – – 1,24
Tag der Zwischenausschüttung – – – 28.12.2012
Endausschüttung je Anteil (EUR) 1) 2,10 2,00 10,25 3,16
Tag der Endausschüttung 01.07.2010 01.07.2011 29.06.2012 01.07.2013
Anteilklasse P
Fondsvermögen 6.305,8 6.381,7 6.329,7 4.596,5
Anteilumlauf (Stück) 110.617.601 114.012.333 116.065.504 116.087.597
Anteilwert (EUR) 57,00 55,97 54,53 39,59
Ertragsschein-Nr. Zwischenausschüttung – – – Nr. 32
Ertragsschein-Nr. Endausschüttung Nr. 29 Nr. 30 Nr. 31 Nr. 33
Anteilklasse I
2 St. Philips Place, Birmingham, Großbritannien
Fondsvermögen 23,6 26,4 25,7 18,7
Anteilumlauf (Stück) 413.000 471.746 471.746 471.804
Anteilwert (EUR) 57,00 55,97 54,53 39,59
1) zahlbar nach Ablauf des Geschäftsjahres

Anlageerfolg *
Unter Berücksichtigung der Ausschüttung vom 29. Juni 2012
in Höhe von EUR 10,25 pro Anteil und der Zwischenausschüttung
vom 28. Dezember 2012 in Höhe von EUR 1,24 pro
Anteil hat das Fondsmanagement im Berichtszeitraum einen
negativen Anlageerfolg von EUR – 3,45 pro Anteil bzw. – 6,5 %
realisiert.
Fonds gesamt
Anteilwert am 31.03.2013 EUR 39,59
zuzüglich Ausschüttung vom 29.06.2012 EUR 10,25
zuzüglich Ausschüttung vom 28.12.2012 EUR 1,24
abzüglich Anteilwert vom 01.04.2012 EUR – 54,53
Anlageerfolg EUR – 3,45
* Die Tabelle und der erläuternde Text waren nicht Gegenstand der Prüfung des
„Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Übersicht Kredite, Stand 31.03.2013 1)
Währung
Kreditvolumen
(direkt)
in EUR
in % des
Immobilien-
vermögens
Zins-
bindungs-
dauer
Fonds gesamt
Rendite
in %
Rendite
in % p. a.
1 Jahr – 6,5 – 6,5
3 Jahre – 3,7 – 1,3
5 Jahre 4,9 1,0
10 Jahre 31,2 2,8
seit Fondsauflegung am 02.05.1989 218,2 5,0
Kreditvolumen
(Beteiligungen)
in EUR
2)
in % des
Immobilien-
vermögens
Zins-
bindungs-
dauer
Kreditvolumen
(gesamt)
in EUR
in % des
Immobilien-
vermögens
EUR-Kredite 613.101.906 10,4 1,4 Jahre 636.138.000 10,8 5,0 Jahre 1.249.239.906 21,3
JPY-Kredite 47.171.741 0,8 0,1 Jahre 0 0,0 0,0 Jahre 47.171.741 0,8
SEK-Kredite 0 0,0 0,0 Jahre 5.988.985 0,1 0,1 Jahre 5.988.985 0,1
SGD-Kredite 0 0,0 0,0 Jahre 105.676.993 1,8 0,1 Jahre 105.676.993 1,8
GBP-Kredite 21.861.669 0,4 1,7 Jahre 0 0,0 0,0 Jahre 21.861.669 0,4
USD-Kredite 122.263.956 2,1 3,4 Jahre 185.202.524 3,2 2,0 Jahre 307.466.480 5,2
Summe 804.399.272 13,7 1,5 Jahre 933.006.502 15,9 1,4 Jahre 1.737.405.774 29,6
Aufteilung des Kreditvolumens pro Währung nach Zinsbindung, Stand 31.03.2013 1)
Zinsbindungs-
dauer
EUR-Kredite
Kredit-
volumen
in EUR
USD-Kredite
Kredit-
volumen
in EUR
SGD-Kredite
Kredit-
volumen
in EUR
JPY-Kredite
Kredit-
volumen
in EUR
SEK-Kredite
Kredit-
volumen
in EUR
GBP-Kredite
Kredit-
volumen
in EUR
Summe Kredite
Kredit-
volumen
in EUR
unter 1 Jahr 951.699.906 63.032.274 105.676.993 47.171.741 5.988.985 0 1.173.569.899
1–2 Jahre 0 22.723.901 0 0 0 21.861.669 44.585.570
2–5 Jahre 58.000.000 221.710.305 0 0 0 0 279.710.305
5–10 Jahre 239.540.000 0 0 0 0 0 239.540.000
über 10 Jahre 0 0 0 0 0 0 0
Summe 1.249.239.906 307.466.480 105.676.993 47.171.741 5.988.985 21.861.669 1.737.405.774
Übersicht Währungskursrisiken, Stand 31.03.2013
Währung
offene Währungsposition
zum Berichtsstichtag
Hinweis: Berechnet nach BVI-Methode (ohne Ausgabeaufschlag, Ausschüttungen
sofort wieder angelegt). Historische Performancedaten erlauben keine
Prognose für die Zukunft.
* Die Tabelle war nicht Gegenstand der Prüfung des „Besonderen Vermerk des
Abschlussprüfers“.
in % des Fondsvolumens
(inkl. Kredite)
pro Währungsraum
in % des Fondsvolumens
pro Währungsraum
JPY (Japan) JPY – 16.747.397 EUR – 138.646 – 0,1 – 0,1 3)
SEK (Schweden) SEK 737.137 EUR 88.294 0,3 0,3
SGD (Singapur) SGD 336.366 EUR 211.584 0,1 0,1
PLN (Polen) PLN – 1.963.483 EUR – 470.126 – 24,6 – 24,6 4)
GBP (Großbritannien) GBP 35.337 EUR 41.758 0,1 0,2
USD (USA) USD – 1.193.606 EUR – 932.075 – 0,2 – 0,4 3)
Summe EUR – 1.199.211 – 0,1 – 0,2 5)
1) Die Aufstellung beinhaltet nur Immobilienkredite gemäß § 80a InvG.
2) gemäß Beteiligungsquote
3) stichtagsbezogene Übersicherung
4) Die Übersicherung resultiert aus den Jahresabschlussbuchungen. Der Prozentsatz
bezieht sich lediglich auf das in PLN gehaltene Fremdwährungsvermögen, das
Wertentwicklung nach BVI-Methode *
aber nur einen Anteil von 0,24 % am gesamten in Fremdwährungen gehaltenen
Fondsvermögen hält. Die Absicherung wurde am 02. April 2013 angepasst.
5) Die Absicherung des in Fremdwährung gehaltenen Fondsvermögens betrug zum
Stichtag 31.03.2013 100,2 % des Fondsvermögens.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 11

12 | SEB ImmoInvest
Ergebniskomponenten *
Im Berichtszeitraum erwirtschafteten die Immobilien einen
Bruttoertrag von 5,9 %. Auf Portfolioebene hat der Bewirtschaftungsaufwand
den Bruttoertrag um 3,2 % geschmälert.
Der hohe Bewirtschaftungsaufwand resultiert, neben
den regelmäßig anfallenden Bewirtschaftungskosten, aus
der im Rahmen der Vorbereitung der Wiederaufnahme der
Anteilrücknahme durchgeführten Risikovorsorge für den
laufenden Geschäftsbetrieb.
Die Wertänderungen beinhalten die gutachterlichen Veränderungen
der Bestandsobjekte als auch die Veräußerungsergebnisse
der verkauften Immobilien und Beteiligungsgesellschaften.
Des Weiteren sind hier sonstige Wertänderungen
wie beispielsweise Rückstellungen für geplante Baumaßnahmen
und Transaktionskosten aus den Verkäufen berücksichtigt.
Das Maßnahmenpaket zur Vorbereitung der Wiederaufnahme
der Anteilrücknahme wirkte sich nicht nur bei
den Bewirtschaftungskosten, sondern auch bei den Wertän­
Ergebniskomponenten der Fondsrendite in % *
Immobilien
Geschäftsjahr vom 01.04.2011 bis 31.03.2012 Geschäftsjahr vom 01.04.2012 bis 31.03.2013
Deutschland
Direkterwerbe
Deutschland
Beteiligungen
Deutschland
gesamt
Ausland
Direkterwerbe
Ausland
Beteiligungen
Bruttoertrag 1) 6,0 6,3 6,1 6,8 5,2 6,1 6,1 6,4 7,7 7,0 8,2 6,3 7,4 5,9
Bewirtschaftungsaufwand 1) – 2,8 – 3,0 – 2,8 – 2,4 – 2,0 – 2,2 – 2,5 – 4,1 – 4,1 – 4,1 – 4,7 – 2,4 – 3,7 – 3,2
Nettoertrag 1) 3,2 3,3 3,3 4,4 3,2 3,9 3,6 2,3 3,6 2,9 3,5 3,9 3,7 2,7
Wertänderungen 1) – 1,3 – 0,5 – 0,9 – 1,7 0,6 – 0,8 – 0,8 – 8,0 – 14,8 – 11,2 – 4,2 – 4,2 – 4,2 – 5,9
Ausländische Ertragsteuern 1) 0,0 0,0 0,0 – 0,2 – 0,6 – 0,3 – 0,2 0,0 0,0 0,0 – 0,1 – 0,5 – 0,3 – 0,1
Ausländische latente Steuern 1) 0,0 0,0 0,0 – 0,4 – 0,3 – 0,3 – 0,2 0,0 0,0 0,0 – 2,4 0,0 – 1,3 – 0,6
Ergebnis vor Darlehensaufwand 1) 1,9 2,8 2,4 2,1 2,9 2,5 2,4 – 5,7 – 11,2 – 8,3 – 3,2 – 0,8 – 2,1 – 3,9
Ergebnis nach Darlehensaufwand 2) 1,6 2,8 2,2 0,8 2,1 1,3 1,8 – 7,6 – 21,2 – 12,9 – 7,5 – 4,1 – 6,1 – 7,6
Währungsänderungen 2) 3) 0,0 0,0 0,0 0,1 0,2 0,1 0,1 0,0 0,0 0,0 0,1 – 0,2 0,0 0,0
Gesamtergebnis in Fondswährung 2) 4) 1,6 2,8 2,2 0,9 2,3 1,4 1,9 – 7,6 – 21,2 – 12,9 – 7,4 – 4,3 – 6,1 – 7,6
Liquidität 5) 6) 1,1 0,3
Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 7) 1,7 – 6,0
Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) 1,0 – 6,5
1) im Bezug auf das durchschnittliche Immobilienvermögen
2) im Bezug auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen
des Fonds
3) Unter Währungsänderungen werden sowohl die Währungskursänderungen als
auch die Kosten der Kurssicherung dargestellt.
4) Das Gesamtergebnis in Fondswährung wurde mit einem im Periodendurchschnitt
eigenkapitalfinanzierten Immobilienanteil von 79,42 % erwirtschaftet.
derungen negativ durch die Nachbewertung von rund 29 %
der Immobilien des Portfolios im April 2012 aus. Die Wertänderungsrendite
schließt mit – 5,9 % negativ.
Ausländische latente Steuern schmälerten das Ergebnis
um 0,6 %.
Das Immobilienergebnis lieferte nach Darlehensaufwand
einen Beitrag von – 7,6 % zur Fondsrendite. Alle Länderportfolios
wiesen eine negative Rendite nach Darlehensaufwand
auf (negativer Leverage­Effekt). Die durchschnittliche Fremdkapitalquote
variierte auf Länderportfolioebene von 0,0 %
(Österreich, Spanien und Belgien) bis zu 60,2 % (Großbritannien).
Die Liquiditätsanlagen haben eine Rendite von 0,3 % generiert.
Aus diesen Zahlen ergibt sich für den Berichtszeitraum
eine Gesamtrendite vor Fondskosten von – 6,0 %.
Ausland
gesamt
Gesamt
Deutschland
Direkterwerbe
Deutschland
Beteiligungen
Deutschland
gesamt
Ausland
Direkterwerbe
Ausland
Beteiligungen
Ausland
gesamt
5) bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds
6) Der im Periodendurchschnitt investierte Liquiditätsanteil betrug hierbei 20,58 %
des Fondsvermögens.
7) im Bezug auf das durchschnittliche Fondsvermögen
* Die Tabelle und der erläuternde Text waren nicht Gegenstand der Prüfung des
„Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Gesamt

Übersicht: Renditen und Bewertung
1) *
Renditekennzahlen (in % des durchschnittlichen Fondsvermögens)
I. Immobilien
Deutschland
Belgien
Frankreich
Italien
Bruttoertrag 2) 6,4 7,8 11,1 6,0 7,7 14,0 5,3 6,1 5,6 7,4 5,9
Bewirtschaftungsaufwand 2) – 4,1 – 3,1 – 5,7 – 2,6 – 3,2 – 13,8 – 2,8 – 3,6 – 2,6 – 3,7 – 3,2
Nettoertrag 2) 2,3 4,7 5,4 3,4 4,5 0,2 2,5 2,5 3,0 3,7 2,7
Wertänderungen 2) – 8,0 – 12,6 0,3 – 1,8 – 10,1 – 3,6 – 1,9 – 4,8 – 7,3 – 4,2 – 5,9
Ausländische Ertragsteuern 2) 0,0 0,0 0,1 0,0 – 0,3 0,6 – 0,3 0,0 – 0,2 – 0,3 – 0,1
Ausländische latente Steuern 2) 0,0 – 1,8 – 4,6 – 5,3 – 0,4 0,2 – 1,3 – 1,2 0,0 – 1,3 – 0,6
Ergebnis vor Darlehensaufwand 2) – 5,7 – 9,7 1,2 – 3,7 – 6,3 – 2,6 – 1,0 – 3,5 – 4,5 – 2,1 – 3,9
Ergebnis nach Darlehensaufwand 3) – 7,6 – 9,7 – 0,1 – 5,6 – 16,1 – 13,1 – 3,3 – 6,1 – 9,6 – 6,1 – 7,6
Währungsänderungen 3) 4) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 – 0,9 1,2 0,0 – 0,1 0,0 0,0
Gesamtergebnis in Fondswährung 3) 5) – 7,6 – 9,7 – 0,1 – 5,6 – 16,1 – 14,0 – 2,1 – 6,1 – 9,7 – 6,1 – 7,6
II. Liquidität 6) 7) 0,3
III. Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 8) – 6,0
Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) – 6,5
1) *
Kapitalinformationen (gewichtete Durchschnittszahlen in TEUR)
Direkt gehaltene Immobilien 1.438.059 51.640 343.820 487.709 539.688 236.065 297.196 3.394.177 0 1.956.118 3.394.177
Über Beteiligungen gehaltene Immobilien 0 0 0 0 0 0 0 0 2.854.550 1.573.498 2.854.550
Immobilien insgesamt 1.438.059 51.640 343.820 487.709 539.688 236.065 297.196 3.394.177 2.854.550 3.529.616 6.248.727
davon EK-finanziertes Immobilienvermögen 1.162.267 51.640 197.113 407.718 275.878 99.229 185.594 2.379.439 1.634.170 2.113.676 4.013.609
Kreditvolumen 275.792 0 146.707 79.991 263.810 136.836 111.602 1.014.738 1.220.380 1.415.940 2.235.118
Liquidität 803.112 3.092 9.051 44.931 6.172 20.071 11.483 897.912 142.334 190.285 1.040.246
Fondsvolumen 1.965.379 54.732 206.164 452.649 282.050 119.300 197.077 3.277.351 1.776.504 2.303.961 5.053.855
Informationen zu Wertänderungen (stichtagsbezogen in Fondswährung in TEUR)
Gutachterliche Verkehrswerte Portfolio 9) 1.104.570 54.320 380.700 535.918 536.280 223.413 275.653 3.110.854 2.753.978 3.460.392 5.864.832
Gutachterliche Bewertungsmieten Portfolio 10) * 70.445 4.222 23.462 35.668 33.701 17.421 17.014 201.933 168.252 228.866 370.185
Positive Wertänderungen lt. Gutachten 11) 0 150 4.230 21.400 130 1.474 300 27.684 1.214 28.597 28.898
Sonstige positive Wertänderungen 12) 563 0 0 0 0 0 0 563 16.255 15.855 16.818
Negative Wertänderungen lt. Gutachten 11) – 53.472 – 6.680 – 2.800 – 14.000 – 54.500 – 78 – 5.557 – 137.087 – 194.481 – 117.554 – 331.568
Sonstige negative Wertänderungen 12) – 5.443 0 – 278 – 15.887 – 339 0 – 242 – 22.189 – 48.731 – 29.425 – 70.920
Wertänderungen lt. Gutachten insgesamt 11) – 53.472 – 6.530 1.430 7.400 – 54.370 1.396 – 5.257 – 109.403 – 193.267 – 88.957 – 302.670
Sonstige Wertänderungen insgesamt 12) – 4.880 0 – 278 – 15.887 – 339 0 – 242 – 21.626 – 32.476 – 13.570 – 54.102
Zuführung Capital Gains Tax 13) 0 – 910 – 15.719 – 25.865 – 2.066 5.690 – 4.027 – 42.897 – 3.137 – 42.007 – 46.034
Wertänderungen insgesamt 14) – 58.352 – 7.440 – 14.567 – 34.352 – 56.775 7.086 – 9.526 – 173.926 – 228.880 – 144.534 – 402.806
1) Die gewichteten Durchschnittszahlen im Geschäftsjahr werden anhand von
13 Monatsendwerten (31.03.2012 – 31.03.2013) ermittelt.
2) im Bezug auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds im
Berichtszeitraum
3) im Bezug auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilien vermögen
des Fonds im Berichtszeitraum
4) Unter Währungsänderungen werden sowohl die Währungskursveränderungen als
auch die Kosten der Kurssicherung für den Berichtszeitraum dargestellt.
5) Das Gesamtergebnis in Fondswährung wurde mit einem im Periodendurchschnitt
eigenkapitalfinanzierten Immobilienanteil von 79,42 % erwirtschaftet.
6) bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds im Berichtszeitraum
7) Der im Periodendurchschnitt investierte Liquiditätsanteil betrug hierbei 20,58 %
des Fondsvermögens.
8) im Bezug auf das durchschnittliche Fondsvermögen im Berichtszeitraum
9) Im Bau befindliche Immobilien werden in Höhe der Herstellungskosten berücksichtigt.
10) Unter gutachterlichen Bewertungsmieten werden die durch Sachverständige fest-
Niederlande
USA
Sonstiges Ausland
(L, A, E, J, PL, GB)
Direktinvestments
gesamt
Beteiligungen
gesamt
Ausland
gesamt
gelegten Roherträge aus Vermietung verstanden. Der Rohertrag entspricht hier
der durch die Gutachter als nachhaltig eingeschätzten Nettokaltmiete.
11) Summe der durch die Sachverständigen festgestellten Veränderungen der Verkehrswerte
12) Sonstige Wertänderungen umfassen Buchwertänderungen wie beispielsweise
nach aktivierte Anschaffungskosten, Kaufpreisabrechnungen und Einwertungen.
13) Aufgrund von geplanten Veräußerungen wurden die über das Eigenkapital gebildeten
Capital-Gains-Tax-Rückstellungen angepasst.
14) Die Differenz der Wertänderung insgesamt zu den in der Entwicklung des Fondsvermögens
ausgewiesenen Beträgen resultiert aus den Jahresüberschüssen der
Beteiligungen.
In die „Informationen zu Wertänderungen“ fließen nur Daten von Immobilien ein,
die sich zum Berichtsstichtag 31.03.2013 im Sondervermögen befinden.
* Diese Tabelle bzw. Zeile war nicht Gegenstand der Prüfung des „Besonderen Vermerk
des Abschlussprüfers“.
Gesamt
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 13

14 | SEB ImmoInvest
Veränderungen im Portfolio
Im Geschäftsjahr 2012 / 13 hat das Fondsmanagement im
Rahmen der geordneten Auflösung des SEB ImmoInvest
15 Immobilien und zwei Beteiligungen verkauft, die bereits
aus dem Fonds abgegangen sind. Darüber hinaus wurden
drei Liegenschaften veräußert, die erst nach dem Geschäftsjahresende
übergegangen sind. Außerdem hat das Fondsmanagement
Anteile an einer Immobilien-Gesellschaft verkauft.
Somit konnten nach der Zwischenausschüttung am
28. Dezember 2012 insgesamt 13 Verkäufe erfolgreich abgewickelt
werden.
Verkäufe und Abgänge
Deutschland – Berlin, Steinplatz 2
Ein Family Office hat das 1970 errichtete siebenstöckige
Bürogebäude mit ca. 7.360 m² und 61 Stellplätzen in Berlin-
Charlottenburg erworben. Die Vermietungsquote betrug
zum Verkaufszeitpunkt 98,4 % und die gewichtete Restlaufzeit
der Mietverträge weniger als drei Jahre. Die Immobilie
war elf Jahre im Bestand des SEB ImmoInvest.
Deutschland – Berlin, Kleine Kurstraße 15
Das Fondsmanagement hatte das 2006 fertiggestellte Bürogebäude
am Spittelmarkt in Berlin-Mitte als Bauprojekt
gekauft. In dem schwierigen Marktumfeld von 2006 bis
2010 konnte die Immobilie mit ca. 4.200 m² Gewerbe- und
Wohnflächen und 20 Parkplätzen fast vollständig vermietet
werden. Die Zurich Deutscher Herold Lebensversicherung
hat das Objekt erworben.
Deutschland – Düsseldorf, Peter-Müller-Straße 20
Auch diese Immobilie im Business Park „Airport City“ hat
die Zurich Deutscher Herold Lebensversicherung erstanden.
Das fünfstöckige Objekt mit rund 6.300 m² ist nahezu vollständig
vermietet und liegt verkehrsgünstig in der Nähe des
Flughafens. Aufgrund der langen Restlaufzeit der Mietverträge
und der gut entwickelten Mikrolage war es möglich,
es über dem Verkehrswert zu veräußern.
Deutschland – Nürnberg, Karl-Martell-Straße 60
Nach der Vertragsverlängerung der ERGO Direktversicherung,
die das ca. 25.000 m² große Büroobjekt 2011 für weitere
15 Jahre komplett angemietet hat, erwarb der kanadische
REIT Dundee International die Immobilie.
Luxemburg – Luxemburg, 16a Avenue de la Liberté
Über dem Verkehrswert hat das Fondsmanagement die vierstöckige
Büroimmobilie in Luxemburg platziert. Die Käuferin
LP Immo SA wird das derzeit leer stehende Gebäude mit
rund 1.200 m² Fläche vollständig renovieren und die Büroflächen
nach der Fertigstellung an das Treuhand-Serviceunternehmen
Société de Gestion Fiduciaire (SGF) vermieten.
Radlicka 14, Prag, Tschechien
Singapur – Singapur, 69 – 73 Ubi Avenue 1
Das Fondsmanagement hatte das siebenstöckige Objekt
Starhub Green mit einer Mietfläche von rund 38.000 m²
nach der Fertigstellung 2009 mit einer Vermietungsquote
von 60 % gekauft. Durch aktives Asset Management ist es
gelungen, diese Quote in einem schwierigen Marktumfeld
auf 92 % zu steigern. Daher wechselte die Immobilie Ende
April über Verkehrswert den Besitzer. Der Käufer ist ein Private
Equity Fund aus den USA.
Tschechien – Prag, Andel Park, Radlicka 14
Im Rahmen des Verkaufs der Objektgesellschaft Akvamarin
Beta s.r.o. hat die Kapitalanlagegesellschaft GLL Real Estate
Partners, München, für knapp EUR 67 Mio. die in Prag
gelegene Immobilie erworben. Das Objekt ist nahezu voll
(98 %) an rund 20 Parteien vermietet. Die Fondsgesellschaft
hatte das 2002 errichtete Objekt mit 23.000 m² Büro- und
Lagerfläche sowie 261 Stellplätzen im März 2008 für den
SEB ImmoInvest erstanden. Im März ist es aus dem Fonds
abgegangen.
USA – Chicago, 150 North Michigan Avenue
Das 1984 errichtete Bürohochhaus, seit 1999 im Portfolio des
SEB ImmoInvest, umfasst rund 60.000 m² auf 41 Geschossen
und ist in einer zentralen Geschäftslage angesiedelt.
Eine kanadische Versicherung hat die Immobilie Ende April
2012 erworben.

Dundee-Portfolio
SEB Asset Management hat Anfang Februar 2013 einen
Kaufvertrag für ein bundesweit diversifiziertes Portfolio mit
Dundee International REIT unterzeichnet, zu dem u. a. neun
Immobilien in Düsseldorf, Frankfurt, Freiburg, Hamburg,
Mannheim, München und Stuttgart aus dem Bestand des
SEB ImmoInvest zählen.
Deutschland – Düsseldorf, Moskauer Straße 25 – 27
Die im Düsseldorfer Stadtteil Oberbilk bzw. im Büroteilmarkt
City-Ost gelegene Büroimmobilie mit Baujahr 2002
verfügt über eine vermietbare Fläche von 20.180 m². Sie
besteht aus bis zu sieben Ober- sowie zwei Untergeschossen.
Deutschland – Frankfurt, Speicherstraße 55
Das Bürohaus im Frankfurter Westhafen wurde 2009 errichtet
und bietet eine vermietbare Fläche von 14.105 m². Es setzt
sich aus drei Unter- und bis zu elf Obergeschossen zusammen,
die teilweise als Staffelgeschosse ausgebildet sind.
Deutschland – Freiburg, Bertoldstraße 48 /
Sedanstraße 7
Die Immobilie mit einer vermietbaren Fläche von 11.254 m²
liegt nördlich des Freiburger Stadttheaters und stammt aus
dem Jahr 1998. Der L-förmige, dreigeschossige Komplex
wird zum Teil als Multiplex-Kino, aber auch als Handels-,
Büro- und Praxisfläche genutzt.
Deutschland – Freiburg, Lörracher Straße 16 / 16a
Das Bürohaus im Freiburger Gewerbegebiet Süd aus dem
Jahr 1992 umfasst eine vermietbare Fläche von 5.206 m².
In den beiden Gebäudekörpern sind in den Obergeschossen
Büro- und Praxis- und in den Untergeschossen Lager- und
Technikflächen angesiedelt.
ABC-Str. 19, Hamburg, Deutschland
Deutschland – Hamburg, ABC-Straße 19
Die Büroimmobilie im Hamburger Stadtteil Neustadt aus
dem Jahr 2000 hat eine vermietbare Fläche von 14.719 m²
sowie 143 Stellplätze. Das sieben- bis elfgeschossige Objekt
besteht aus drei Gebäudekörpern.
Deutschland – Hamburg, Schlossstraße 8
Das Büro- und Verwaltungsgebäude im Hamburger Stadtteil
Wandsbek aus den 60er-Jahren wurde 1999 grundlegend
saniert. Über vier Geschosse verteilt sich eine vermietbare
Fläche von 15.350 m².
Deutschland – Mannheim, Reichskanzler-Müller-Straße
21 – 25
Die 2008 errichtete Büroliegenschaft im Mannheimer Stadtteil
Schwetzingerstadt verfügt über eine vermietbare Fläche
von 9.351 m² auf fünf Geschossen und zwei Tiefgarageneb
e nen.
Deutschland – München, Westendstraße 160 – 162 /
Barthstraße 24 – 26
Die im Münchner Westend gelegene Büroimmobilie hat eine
vermietbare Fläche von 11.349 m² und wurde 1993 fertiggestellt.
Sie setzt sich aus viergeschossigen Bauteilen mit
ausgebauten Dachgeschossen zusammen.
Deutschland – Stuttgart, Vordernbergstraße 6 /
Heilbronner Straße 35
Das Bürohaus mit einer vermietbaren Fläche von ca. 8.200 m²
aus dem Jahr 2009 liegt nördlich der Stuttgarter Innenstadt.
Es besteht aus fünf Obergeschossen sowie mehreren versetzten
Untergeschoss- und Tiefgaragenebenen.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 15

16 | SEB ImmoInvest
225 Bush Street, San Francisco, USA
Verkäufe
Deutschland – Berlin, Maritim Hotel, Stauffenbergstraße
26
Im Dezember 2012 hat Al Rayyan Tourism and Investment
(ARTIC), eine Tochtergesellschaft der Al Faisal Holding aus
Katar, das Maritim Hotel, ein 4-Sterne-Superior-Kongresshotel,
erworben. Es liegt zentral zwischen Kurfürstendamm
und Brandenburger Tor im Berliner Botschaftsviertel am
Tiergarten. Es wurde nach den Entwürfen des renommierten
Architekten Jan Kleihues im Art-Déco-Stil der 30er-Jahre
errichtet und bietet neben 505 Zimmern Veranstaltungskapazitäten
für bis zu 5.500 Personen in 49 Räumen. Das
Hotel ist Anfang April aus dem Fondsbestand abgegangen.
Deutschland – Berlin, Grand Hyatt, Marlene-Dietrich-
Platz 2
Ebenfalls im Dezember 2012 hat ARTIC zudem einen
Kaufvertrag für das 5-Sterne-Luxushotel Grand Hyatt in
Berlin-Mitte unterzeichnet. Die Liegenschaft mit insgesamt
342 Zimmern ist Teil des aus 19 Immobilien bestehenden
Ensembles Quartier Potsdamer Platz. Das Hotel ist Anfang
April aus dem Fondsbestand abgegangen.
Deutschland – Berlin, Johannisstraße 20
Ein Berliner Immobilienunternehmen hat das 10.259 m²
große Bürohaus in Berlin-Mitte gekauft. Die 1907 errichtete
Immobilie war 1999 / 2000 aufwendig saniert worden. Sie
ist bis Juli 2016 vollständig an den E-Commerce-Anbieter
Zalando, eine Beteiligungsgesellschaft der Rocket Internet
GmbH, vermietet. Auch diese Liegenschaft ist Anfang April
aus dem SEB ImmoInvest abgegangen.
Verkäufe Beteiligungen
USA – San Francisco, 225 Bush Street
Nach Einbringung der Immobilie in eine Objektgesellschaft
hat das Fondsmanagement für das 23 Geschosse zählende
Art-Déco-Gebäude in Bestlage von San Francisco einen
Joint-Venture-Partner an Bord geholt. Flynn Giv 225 Operator
sicher te sich eine Beteiligung von fast 30 % an dem historischen
Büro objekt. Das Ziel des Joint Ventures mit dem in
San Francisco ansässigen Investor ist es, den Wert der Immobilie
durch zusätzliche Vermietungen weiter zu steigern, um
den aufstreben den Marktzyklus zu nutzen und das Objekt
dann zum bestmöglichen Preis zu veräußern. Das Gebäude
gehört seit 2005 zum Portfolio des SEB ImmoInvest.
Projektfertigstellung
Frankreich – Paris, 160 – 162 Boulevard Macdonald
Zum 27. April 2012 wurde das achtgeschossige Bürogebäude
mit rund 11.200 m 2 Mietfläche und 156 Tiefgaragenstellplätzen
planmäßig fertiggestellt und in den Bestand
aufgenommen. Das Objekt ist zu 100 % an die BNP Paribas
vermietet und liegt im Entwicklungsgebiet ZAC Claude
Bernard im 19. Arrondissement, unmittelbar an der nördlichen
Stadtgrenze von Paris.

Verkäufe / Abgänge: Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Land PLZ Ort Straße Übergang Verkaufspreis Verkehrswert zum
von Nutzen
Zeitpunkt des Verkaufs
und Lasten in Mio.
in Mio.
Deutschland 90431 Nürnberg Karl-Martell-Str. 60 04 / 2012 EUR 48,5 EUR 49,2
Deutschland 10117 Berlin Kleine Kurstr. 15 08 / 2012 EUR 10,5 EUR 10,6
Deutschland 10623 Berlin Steinplatz 2 08 / 2012 EUR 17,2 EUR 17,6
Deutschland 40474 Düsseldorf Peter-Müller-Str. 20 08 / 2012 EUR 19,7 EUR 19,6
Luxemburg 2930 Luxemburg 16a Avenue de la Liberté 07 / 2012 EUR 4,4 EUR 4,3
Deutschland 40227 Düsseldorf Moskauer Str. 25 – 27 03 / 2013 EUR 325,6 1) EUR 341,8 1)
Deutschland 60327 Frankfurt Speicherstr. 55 03 / 2013 1) 1)
Deutschland 79098 Freiburg Bertoldstr. 48 / Sedanstr. 7 03 / 2013 1) 1)
Deutschland 79115 Freiburg Lörracher Str. 16 / 16a 03 / 2013 1) 1)
Deutschland 20354 Hamburg ABC-Str. 19 03 / 2013 1) 1)
Deutschland 22041 Hamburg Schlossstr. 8 03 / 2013 1) 1)
Deutschland 68165 Mannheim Reichskanzler-Müller-Str. 21 – 25 03 / 2013 1) 1)
Deutschland 80339 München Westendstr. 160 –162 03 / 2013 1) 1)
Deutschland 70791 Stuttgart Vordernbergstr. 6 03 / 2013 1) 1)
Verkäufe / Abgänge: Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Land PLZ Ort Straße Übergang Verkaufspreis Verkehrswert zum
von Nutzen
Zeitpunkt des Verkaufs
und Lasten in Mio.
in Mio.
USA 60601 Chicago 150 North Michigan Avenue 04 / 2012 USD 102,0 USD 105,4
Verkäufe: Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Land PLZ Ort Straße Übergang Verkaufspreis Verkehrswert zum
von Nutzen
Zeitpunkt des Verkaufs
und Lasten in Mio.
in Mio.
Deutschland 10117 Berlin Johannisstr. 20 04 / 2013 EUR 20,2 Mio. EUR 22,0 Mio.
Deutschland 10785 Berlin Stauffenbergstr. 26 04 / 2013 2) 2)
Verkäufe / Abgänge: Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung
Land Sitz Gesellschaft Beteili- Übergang Verkaufspreis Verkehrswert zum
gungs von Nutzen
Zeitpunkt des Verkaufs
quote und Lasten in Mio.
in Mio.
Singapur Singapur Ubitech Hub Pte. Ltd 100,00 % 04 / 2012 SGD 210,0 SGD 206,6
USA Wilmington 225 Bush Street LLC 3) 29,81 % 09 / 2012 USD 35,5 4) USD 34,9 4)
Tschechien Prag Akvamarin Beta s.r.o. 100,00 % 03 / 2013 EUR 66,8 EUR 71,7
Verkäufe: Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit Euro-Währung
Land Sitz Gesellschaft Beteiligungsquote
Übergang
von Nutzen
und Lasten
Verkaufspreis
in Mio.
Deutschland Berlin SEB Potsdamer Platz Objekt A5 GmbH & Co. KG 99,99 % 04 / 2013 2) 2)
1) Die Immobilien in 03 / 2013 wurden als Portfolio verkauft.
2) Wegen verkaufsvertraglicher Vereinbarungen werden der Verkaufspreis bzw. Verkehrswert nicht veröffentlicht.
3) Die Gesellschaft 225 Bush Street LLC wurde in 04 / 2012 vom Fonds gegründet und die Immobilie in San Francisco, 225 Bush Street, eingebracht.
4) Es sind der Verkaufspreis und der Verkehrswert der verkauften Gesellschaftsanteile ausgewiesen.
Verkehrswert zum
Zeitpunkt des Verkaufs
in Mio.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 17

18 | SEB ImmoInvest
Projektentwicklungen im Geschäftsjahr 01.04.2012 – 31.03.2013
Im Berichtszeitraum fertiggestellte Liegenschaften
Ort Straße Nutzung Nutzfläche Übergang Nutzen
Bautenstand Vermietungsstand
Frankreich
in m²
und Lasten /
Fertigstellung
Paris 160 – 162 Boulevard Macdonald Büro 11.233 04 / 2012 fertiggestellt 100 %
Im Bau befindliche Liegenschaften im Bestand
Ort Straße Nutzung Nutzfläche Fertigstellung
USA
in m²
geplant
voraussichtlich
Wayne * Chesterbrook Parcel 11 Büro 5.574 Baubeginn mit
Vermietungen
* unverändert zum Vorjahr
Wilhelminakade 85 – 99, Rotterdam, Niederlande
Bautenstand Vermietungsstand
0 % 0 %

Portfoliostruktur
Zum 31. März 2013 umfasste das Portfolio insgesamt
119 Liegenschaften: 79 direkt gehaltene Immobilien sowie
40 Gebäude, die über Beteiligungsgesellschaften gehalten
werden. Eine Gesellschaft besitzt zwei Immobilien und eine
Gesellschaft drei Immobilien. Zwei weitere Gesellschaften
halten keine Immobilien.
Das Immobilienvermögen betrug insgesamt EUR 5,9 Mrd.
Zum Stichtag war das Portfolio über 17 Länder diversifiziert.
Auf Basis der Verkehrswerte waren 58,9 % des Immobilienvermögens
im Ausland und 41,1 % im Inland investiert. Mit
einem Anteil von 11,9 % lag der größte Teil des ausländischen
Vermögens in Frankreich, gefolgt von den Niederlanden
mit 10,9 % und den USA mit 9,1 %.
Büroimmobilien bildeten mit einer Nettosollmiete von 72,8 %
bzw. einer Mietfläche von 74,8 % den Schwerpunkt des Portfolios.
30,3 % des Immobilienvermögens waren in Liegenschaften
mit einem wirtschaftlichen Alter von maxi mal zehn Jahren
investiert. Das Portfolio wies eine breite und ausgewogene
Struktur nach Größenklassen auf. Der Anteil an Ob jekten mit
einem Verkehrswert zwischen EUR 25 Mio. und EUR 100 Mio.
betrug 45,2 %. Die zwei nach Verkehrswert größten Immobilien
stellten zusammen einen Anteil von 11,0 % des Portfoliowerts.
Deutschland
Frankreich
Niederlande
USA
Italien
Singapur
Japan
Österreich
Belgien
Finnland
Slowakei
Ungarn
Luxemburg
Polen
Großbritannien
Schweden
Spanien
11,9 % (9)
10,9 % (19)
9,1 % (10)
9,0 % (6)
6,4 % (1)
3,8 % (3)
1,4 % (2)
1,2 % (7)
0,9 % (3)
0,9 % (1)
0,8 % (2)
0,7 % (1)
0,7 % (1)
0,6 % (1)
0,6 % (1)
0,0 % (1)
Vermietung
Die Vermietungsquote des Offenen Immobilienfonds SEB
ImmoInvest betrug im Berichtszeitraum bezogen auf die
Netto sollstellung im Durchschnitt 88,1 % (– 0,4 Prozentpunkte
gegenüber dem Stand zum 31. März 2012) und auf
die Brutto sollstellung (inklusive Nebenkosten) 87,8 %
(– 0,2 Pro zent punkte). Stichtagsbezogen erreichte sie 86,5 %
(– 1,2 Prozent punkte) des Nettomietsolls bzw. 85,9 %
(– 1,4 Prozentpunkte) des Bruttomietsolls. Trotz des im
letzten Jahresbericht genannten Risikos der auslaufenden
Mietverträge mit insgesamt 19,1 % in 2012 und 2013 konnte
die Vermietungsquote fast gehalten werden. Ein weiterer
Aspekt für die gesunkene Jahresnettosollmiete sind die Verkäufe.
Vom 01. April 2012 bis 31. März 2013 konnte das Vermietungsteam
des SEB ImmoInvest zahlreiche großflächige
Mietverträge u. a. in Berlin, Paris und San Francisco
abschließen oder prolongieren.
SEB Asset Management AG konnte im Quartier Potsdamer
Platz mit Hubert Burda Media einen Mietvertrag in der Potsdamer
Straße 7 über ca. 5.400 m 2 Mietfläche abschließen.
Die Fluggesellschaft Etihad Airways hat einen zehnjährigen
Geografische Verteilung der Fondsobjekte Nutzungsarten der Fondsobjekte
Anzahl der Objekte in Klammern
Basis: Verkehrswerte (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen und der im Bau /
Umbau befindlichen Immobilien)
Das Objekt in Spanien wurde bis auf eine einzelne Ladeneinheit im April 2007 verkauft.
41,1 % (53) Büro
72,8 %
Handel /
Gastronomie
Kfz
Hotel
Andere
Industrie
(Lager, Hallen)
Freizeit
Wohnen
0,0 %
9,4 %
7,2 %
5,1 %
4,7 %
4,8 %
2,6 %
1,8 %
2,4 %
2,1 %
2,7 %
0,9 %
1,5 %
7,2 %
74,8 %
Basis: nach Jahresnettosollmietertrag
nach Mietfläche
(inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im Bau / Umbau
befindlichen Immobilien)
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 19

20 | SEB ImmoInvest
Potsdamer Platz Arkaden, Berlin, Deutschland
Mietvertrag über rund 1.800 m 2 Bürofläche für die neue Europa­Zentrale
in der Linkstraße 2 unterzeichnet. Ebenfalls
sicherten sich im vergangenen Jahr die Unternehmen Sydbank,
Raue und Ströer weitere Mietflächen im Quartier Potsdamer
Platz.
19,6 % (28 Objekte)
mehr als 20 Jahre
14,5 % (13 Objekte)
15 bis 20 Jahre
(16 Objekte) 13,5 %
bis 5 Jahre
(22 Objekte) 16,8 %
5 bis 10 Jahre
(41 Objekte) 35,6 %
10 bis 15 Jahre
Basis: Verkehrswerte (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im
Bau / Umbau befindlichen Immobilien)
Eine vorzeitige Vertragsverlängerung konnte mit dem
schwedischen Textileinzelhandelsunternehmen Hennes &
Mauritz bis 2024 für Flächen in den Potsdamer Platz Arkaden
unterzeichnet werden. Im Zuge der vorzeitigen Prolongation
wurde die Mietfläche um mehr als 1.000 m 2 vergrößert,
sodass sich H&M ab Januar 2014 auf rund 2.500 m²
Verkaufsfläche präsentieren kann.
Die Beteiligungsgesellschaft Rocket Internet GmbH sicherte
sich im Objekt Berlin, Johannisstraße 20 weitere 1.000 m 2
Mietflächen für ihre deutsche Niederlassung und nutzt nun
rund 9.530 m 2 im Gebäude. Rocket Internet GmbH unterstützt
im Internet aktive, junge Unternehmen wie eDarling
und Zalando. Mit dieser Anmietung ist das Objekt Johannisstraße
20 zu 93 % vermietet. Die Liegenschaft wurde nach
dem 31. März 2013 verkauft.
Im Frankreich­Portfolio wurden zwei Mietverträge zu landestypischen
Laufzeiten prolongiert. Unter anderem verlängerte
das Unternehmen La Société Dalkia seinen Vertrag
über 8.900 m 2 in Paris, Place Ronde für eine Laufzeit von
neun Jahren. Eine weitere Mietverlängerung für ebenfalls
neun Jahre unterzeichnete das Unternehmen Ivry Lab im
Objekt Combs­La­Ville südlich von Paris. Zusätzlich wurden
in Frankreich rund 6.401 m 2 Mietflächen neu vermietet.
Weitere Neuverträge konnte das Vermietungsteam in San
Francisco, 225 Bush Street, abschließen. Es wurden mehrere
Etagen an verschiedene Mieter wie z. B. das Software­Unternehmen
Lithium Technologies, TinyCo, einen Anbieter von
Online­Spielen, Zillow, ein Immobilienunternehmen, sowie
an das Unternehmen Meltwater News Inc vermietet. Die
Leerstandsquote ist im Berichtszeitraum um 5,5 % auf
24,3 % gesunken. Mit den ab April 2013 neu vermieteten
Flächen sinkt die Quote nochmals auf 10,8 %.
Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsobjekte Größenklassen der Fondsobjekte
11,0 % (2 Objekte)
ab EUR 200 Mio.
17,0 % (6 Objekte)
14,9 % (7 Objekte)
EUR 100 < 150 Mio.
(19 Objekte) 1,6 %
bis EUR 10 Mio.
(35 Objekte) 10,3 %
EUR 10 < 25 Mio.
EUR 150 < 200 Mio. (29 Objekte) 17,9 %
EUR 25 < 50 Mio.
(22 Objekte) 27,3 %
EUR 50 < 100 Mio.
Basis: Verkehrswerte (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im
Bau / Umbau befindlichen Immobilien)

In anderen Objekten in Amerika konnten weitere Vermietungserfolge
erzielt werden. Im Objekt Glenhardie sicherte
sich die Ricoh Americas Corporation für rund sieben Jahre
mehr als 2.128 m 2 Büroflächen. Das Unternehmen Mastercard
International unterzeichnete einen Fünfjahres-Vertrag
über 2.171 m 2 in dem Gebäude 100, Manhattanville Road,
New York, und in der Liegenschaft Herndon mietete das
Unternehmen K 12 rund 2.205 m 2 Bürofläche für eine Laufzeit
von sieben Jahren.
Vom 01. April 2012 bis 31. März 2013 hat das Asset Management
insgesamt 339 neue Mietverträge über 154.675 m²
abgeschlossen. Darüber hinaus wurden 167 bestehende Mietverhältnisse
über 199.320 m² verlängert, was insgesamt
18,3 % der Jahresnettosollmiete des Fonds zum Stichtag
31. März 2013 entspricht. Einige Objekte, in denen Mietverträge
neu unterzeichnet oder verlängert werden konnten,
haben im Berichtszeitraum den Besitzer gewechselt und
zählen nicht mehr zum Portfolio des SEB Immo Invest.
Der Anteil der in 2013 auslaufenden Mietverträge beträgt
insgesamt 7,2 %. Für das Jahr 2014 summiert er sich auf
7,5 % und liegt somit unterhalb der angestrebten Quote
von 10 %. Durch aktives Asset Management sowie enge
Kontaktpflege zu den Bestandsmietern wird jedoch laufend
daran gearbeitet, bestehende Mietverträge vorzeitig zu verlängern.
Via Laurentina 449 / Via del Serafico 49 – 61, Rom, Italien
Restlaufzeiten der Mietverträge
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
ab 2023
unbefristet
3,2 %
2,7 %
7,2 %
7,5 %
10,5 %
9,6 %
6,3 %
6,4 %
7,5 %
9,5 %
TOP-Objekte
Singapur, 77 Robinson Road
Rom, Via Laurentina 449 / Via del Serafico 49 – 61
Berlin, Potsdamer Platz 1
Issy-les-Moulineaux, 65 Rue de Camille Desmoulins
Berlin, Stauffenbergstr. 26
11,6 %
Basis: Jahresnettosollmietertrag (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch
ohne die im Bau / Umbau befindlichen Immobilien)
18,0 %
TOP-Mieter
ENI S.p.A., Rom, Via Laurentina 449 / Via del Serafico 49 – 61
Maritim Hotelgesellschaft mbH, Berlin, Stauffenbergstr. 26
BNP PARIBAS REAL ESTATE, Issy-les-Moulineaux, 167 Quai de la Bataille de Stalingrad
USG Corporation, Chicago, 550 West Adams Street
Global Shared Services S.r.l. (Ernst & Young), Mailand, Via della Chiusa 2
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 21

22 | SEB ImmoInvest
Übersicht: Vermietung und Restlaufzeit der Mietverträge
Deutschland
Belgien
Vermietungsinformationen (in % der Jahresnettosollmiete) 1) *
Frankreich
Italien
Büro 11,2 1,0 5,2 7,1 0,8 8,8 1,0 4,8 1,8 41,7 31,1 72,8
Handel / Gastronomie 1,9 0,1 0,1 1,6 0,0 0,1 0,2 0,1 0,0 4,1 5,3 9,4
Hotel 3,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 3,0 1,7 4,7
Industrie (Lager, Hallen) 0,9 0,0 0,5 0,5 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 2,0 0,4 2,4
Wohnen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,9 0,9
Freizeit 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,1 2,1
Kfz 1,3 0,1 0,4 0,4 0,0 1,0 0,2 0,0 0,1 3,5 1,6 5,1
Andere 0,9 0,1 0,3 0,1 0,0 0,4 0,0 0,0 0,0 1,8 0,8 2,6
Anteil Jahresmietertrag gesamt 19,2 1,3 6,5 9,7 0,8 10,4 1,4 4,9 1,9 56,1 43,9 100,0
Leerstand (in % der Jahresnettosollmiete) 1) *
Büro 2,5 0,4 0,2 1,0 0,1 1,0 0,2 0,4 0,0 5,8 5,8 11,6
Handel / Gastronomie 0,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,2 0,1 0,3
Hotel 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Industrie (Lager, Hallen) 0,2 0,0 0,3 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,6 0,1 0,7
Wohnen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Freizeit 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Kfz 0,4 0,1 0,0 0,1 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 0,7 0,1 0,8
Andere 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 0,0 0,1
Anteil Leerstand gesamt 3,4 0,5 0,5 1,2 0,1 1,1 0,2 0,4 0,0 7,4 6,1 13,5
Vermietungsquote (stichtagsbezogen)
in % der Jahresnettosollmiete des
Landes 1) 82,7 59,2 92,6 87,7 92,8 88,9 84,1 92,4 98,2 86,9 85,9 86,5
Vermietungsquote (stichtagsbezogen)
in % der Jahresbruttosollmiete des
Landes 2) 82,4 58,8 92,5 86,2 93,2 88,3 84,6 91,6 98,1 86,2 85,4 85,9
Restlaufzeit der Mietverträge (in % der Jahresnettosollmiete) 1) *
unbefristet 0,2 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,8 0,0 0,0 1,1 1,6 2,7
2013 1,4 0,1 0,0 0,0 0,2 0,3 0,4 0,1 0,0 2,5 4,7 7,2
2014 1,0 0,0 0,0 0,0 0,5 0,4 0,0 0,0 0,1 2,0 5,5 7,5
2015 2,2 0,0 0,2 0,1 0,1 0,1 0,1 0,0 0,3 3,1 7,4 10,5
2016 3,5 0,1 0,1 0,6 0,1 0,1 0,0 0,7 0,5 5,7 3,9 9,6
2017 1,3 0,0 0,4 0,1 0,0 0,4 0,1 1,5 0,2 4,0 2,3 6,3
2018 1,7 0,0 1,0 5,6 0,0 1,9 0,0 0,0 0,2 10,4 7,6 18,0
2019 0,3 0,2 1,4 1,9 0,0 5,0 0,0 0,1 0,2 9,1 2,5 11,6
2020 0,3 0,3 0,8 0,0 0,0 0,4 0,0 0,1 0,0 1,9 4,5 6,4
2021 2,0 0,0 2,9 0,0 0,0 2,2 0,0 2,1 0,1 9,3 0,2 9,5
2022 0,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,3 0,8 1,4 1,8 3,2
2023 + 4,1 0,1 0,0 1,5 0,0 0,0 0,0 0,3 0,0 6,0 1,5 7,5
Anteil Jahresnettosollmiete 18,3 0,9 6,8 9,8 0,9 10,8 1,4 5,2 2,4 56,5 43,5 100,0
1) bezogen auf die Jahresnettosollmiete der direkt oder indirekt gehaltenen Immobilien
im Verhältnis zum Gesamtnettomietsoll des Fonds. In den Beteiligungen wurde
die Sollmiete entsprechend der Beteiligungsquote berücksichtigt.
Das Objekt in Rom, Via Laurentina ist in diesen Berechnungen komplett berücksichtigt,
da es nicht als „im Bau“ ausgewiesen ist.
Japan
Niederlande
Österreich
USA
Sonstiges Ausland
(E, GB, L, PL)
Direktinvestments
gesamt
Beteiligungen
gesamt
2) Die Bruttosollmiete umfasst neben der Nettomiete („Kaltmiete“) die durch den
Mieter zu zahlenden Nebenkosten, wie z. B. Heizung, Strom, Reinigung und
Versicherung, die anhand der Nebenkostenvorauszahlungen abgebildet werden.
* Die Tabelle war nicht Gegenstand der Prüfung des „Besonderen Vermerk des
Abschlussprüfers“.
Gesamt

Vermietungssituation einzelner Objekte
Im Rahmen der Berichterstattung über die Vermietungssituation
erhalten Sie nachfolgend einen detaillierten Überblick
über 24 Objekte mit einem Leerstand größer als 33 %
der Objektsollmiete (brutto) zum Stichtag 31. März 2013.
Objekt
Im Geschäftsjahr 2012 / 13 sind die Objekte Den Haag,
Verheeskade 25, Deventer, Hunneperkade 80 – 94, Berlin,
Marlene­Dietrich­Platz 5 und Issy­les­Moulineaux, 65 Rue
de Camille Desmoulins hinzugekommen.
Anteil des
Leerstands
im Objekt
in %
Anteil des
Leerstands
im Fonds
in %
Mailand, Via Ercole Marelli 303 100,00 0,26
Die Nutzungsänderung des Bürogebäudes in ein Hotel ist bei den Behörden beantragt und es wurde bereits ein Vorvertrag mit einem Mieter abgeschlossen.
Wayne, 851 Duportail Road 100,00 0,19
Die Vermietungsbemühungen werden fortgesetzt.
Kelsterbach, Am Grünen Weg 1 – 3 100,00 0,58
Die Vermietungsaktivitäten werden fortgesetzt, sind aber aufgrund der wirtschaftlichen Situation schwierig.
Basiglio / Mailand, Via Ludovico il Moro 6 91,49 0,68
Im vergangenen Jahr konnten zwei kleinere Mietverträge abgeschlossen werden. Derzeit wird mit einem Interessenten über ca. 2.600 m 2 verhandelt.
Diegem / Brüssel, 3 Kennedylaan 86,17 0,18
Das Objekt hat seit mehreren Jahren einen kompletten Leerstand zu verzeichnen. Lediglich die Parkplätze sind an den Nachbarn vermietet. Ein Verkauf
wird angestrebt, ist aber aufgrund der unattraktiven Marktlage sehr schwierig.
Köln, Oskar-Jäger-Str. 50 85,21 0,34
Es finden Besichtigungen mit Mietinteressenten statt, jedoch gibt es noch keine konkreten Ergebnisse. Im Juni 2013 starten neue Marketing­
Maßnahmen zur Vermietung.
Deventer, Hunneperkade 70 – 78 84,59 0,11
Es wird angestrebt, das Objekt zurück abzuwickeln. Der ursprünglich gezahlte Kaufpreis soll erstattet werden. Die Übergabe der Liegenschaft verschiebt
sich voraussichtlich auf das Geschäftsjahr 2014. Aufgrund der Insolvenz des Verkäufers ist die vollständige erfolgreiche Rückabwicklung ungewiss.
Den Haag, Verheeskade 25 80,88 0,33
Das Objekt wird aktiv vermarktet, jedoch ist die Nachfrage verhalten und die Konkurrenzsituation hoch.
Zaventem / Brüssel, 9 Belgicastraat 77,05 0,12
Das Objekt steht seit Anfang Mai 2013 komplett leer. Ein Verkauf wird angestrebt, ist aber aufgrund der unattraktiven Marktlage sehr schwierig.
Deventer, Hunneperkade 80 – 94 71,68 0,10
Mit drei Untermietern – eines in Insolvenz gegangenen Mieters – konnten direkte Mietverträge abgeschlossen werden. Die weitere Vermarktung
läuft; es herrscht allerdings ein extrem schwieriges Marktumfeld.
Combs-la-Ville / Paris, ZAC Parisud IV 67,92 0,32
Der Vermietungsmarkt hat sich bisher nicht erholt. Die Nachfrage für die Fläche ist weiterhin verhalten.
Breda, Bergschot 69 55,02 0,26
Das Objekt wird aktiv vermarktet, jedoch ist die Nachfrage extrem verhalten.
Berlin, Marlene-Dietrich-Platz 5 54,00 1,59
Das Objekt wird in einzelnen Bauteilen vermarktet. Die Eingangsbereiche werden entsprechend umgestaltet. Derzeit finden mehrere Gespräche mit
Interessenten für je 5.000 m² statt.
Düsseldorf, Kruppstr. 108 50,70 0,13
Mit einem Bestandsmieter konnte eine Erweiterung um rund 1.000 m 2 vereinbart werden. Eine neue Vermietungs­Initiative wurde gestartet.
Unterschleißheim bei München, Edisonstr. 1 49,92 0,07
An den Bestandsmieter konnten weitere ca. 400 m² Bürofläche vermietet werden.
Brüssel, 41 Avenue des Arts 47,86 0,11
Es finden Besichtigungen mit Mietinteressenten statt; jedoch gibt es noch keine konkreten Ergebnisse.
Brüssel, 306 – 310 Avenue Louise 44,08 0,14
Aufgrund der schwachen Nachfrage in CBD­Randlagen stellt sich die Vermietung schwierig dar. Der Verkauf wird aktuell vorbereitet.
Frankfurt am Main, Stützeläckerweg 12 – 14 42,24 0,16
Ein Bestandsmieter wird im zweiten und dritten Quartal 2013 weitere 400 m² zusätzlich anmieten.
Dietzenbach, Waldstr. 41 39,15 0,13
Intensive Vermarktungsaktivitäten laufen weiterhin. Aufgrund der Marktlage und des Flächenzuschnitts der Immobilie gestalten diese sich jedoch
schwierig.
Wayne, 600 – 701 Lee Road 39,10 0,56
Im Berichtszeitraum konnten ca. 6.700 m² vermietet werden. Die Vermietungsbemühungen werden weiterhin aktiv fortgesetzt.
Issy-les-Moulineaux, 65 Rue de Camille Desmoulins 34,99 0,91
Es laufen zurzeit mehrere Verhandlungen.
Berlin, Alarichstr. 12 – 17 38,46 0,17
Intensive Mietvertragsverhandlungen werden zurzeit mit einem Berliner Amt über die Anmietung von rund 2.500 m² geführt.
Frankfurt am Main, Stiftstr. 30 37,52 0,09
Die Objekt­Besichtigungen haben zugenommen. Intensive Mietvertragsverhandlungen stehen noch aus.
Neuss, Hellersbergstr. 10a / 10b 33,41 0,10
Besichtigungen mit Mietinteressenten finden statt.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 23

24 | SEB ImmoInvest
Rennweg 46 – 50, Wien, Österreich
Branchenstruktur der Mieter
nach Mietfläche
Technologie und Software
Banken und Finanzdienstleistung
Konsumgüterindustrie und Einzelhandel
Unternehmens-, Rechts- und Steuerberatung
Hotel und Gastronomie
Medien und Unterhaltung
Behörden, Verbände und Bildungseinrichtungen
Automobil und Transport
Versorger und Telekommunikation
Maschinenbau, Rohstoff gewinnende / verarbeitende Industrie
Chemie- und pharmazeutische Industrie
Bauunternehmen
Versicherungen
Sonstige Branchen
nach Gesamtnettosollmiete
Banken und Finanzdienstleistung
Technologie und Software
Konsumgüterindustrie und Einzelhandel
Unternehmens-, Rechts- und Steuerberatung
Hotel und Gastronomie
Maschinenbau, Rohstoff gewinnende / verarbeitende Industrie
Medien und Unterhaltung
Versorger und Telekommunikation
Behörden, Verbände und Bildungseinrichtungen
Automobil und Transport
Chemie- und pharmazeutische Industrie
Bauunternehmen
Versicherungen
Sonstige Branchen
3,1 % (19)
3,1 % (18)
4,1 % (18)
6,1 % (38)
6,1 % (28)
5,5 % (41)
5,6 % (41)
5,1 % (41)
4,9 % (38)
4,1 % (28)
3,8 % (18)
3,3 % (19)
3,0 % (18)
5,1 % (15)
7,9 % (40)
7,4 % (55)
7,1 % (41)
7,6 % (55)
7,0 % (15)
9,0 % (179)
9,8 % (179)
9,3 % (40)
11,8 % (60)
11,2 % (91)
11,3 % (60)
11,5 % (424)
12,5 % (424)
13,7 % (91)
0 3 6 9 12 15
Anzahl der Mieter in Klammern (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im Bau / Umbau befindlichen Immobilien)

Ausblick
Um im Interesse der Anleger das bestmögliche Ergebnis im
Auflösungsprozess des SEB ImmoInvest zu erzielen, hat das
Fondsmanagement eine Verkaufsstrategie für jede einzelne
Immobilie erarbeitet. Hierfür hat es nicht nur den Vermietungs-
und Ausbaustand der Objekte und den jeweiligen
Immobilienmarktzyklus analysiert, sondern auch die Fremdfinanzierung
bzw. die Höhe möglicher Vorfälligkeitsentschädigungen.
Die Abwägung der vielfältigen potenziellen Szenarien
zeigt auf, wann eine Immobilie marktreif ist, also zu
den optimalen Konditionen veräußert werden kann. Selbstverständlich
wird die Strategie laufend an sich ändernde Rahmenbedingungen
angepasst.
Da die meisten Immobilienkäufer bei Anlageentscheidungen
unverändert nach Sicherheit streben, hat das Asset Management
im Verkaufsprozess einen hohen Stellenwert. Ziel ist
es, den Verkäufern Liegenschaften mit möglichst langfristigen
Mietverträgen mit bonitätsstarken Nutzern anzubieten. Daher
geht das Fondsmanagement aktiv auf Bestandsmieter zu,
um auslaufende Mietverträge frühzeitig zu verlängern.
Gleichzeitig spricht es verstärkt Mietinteressenten für Neuverträge
an. Auf diese Weise hat es im Geschäftsjahr 2012 / 13
Flächen mit einem Gesamtvolumen von rund 0,3 Mio. m 2
vermietet. Somit generieren die Liegenschaften zunächst
noch für die Anleger des SEB ImmoInvest, in Zukunft aber
für ihre Käufer solide und stetige Erträge.
Je nach Mikro- und Makrostandort befinden sich die Objekte
und Projekte in unterschiedlichen Phasen der Immobilienmarktzyklen
und sind entsprechend kurz-, mittel- oder langfristig
am besten zu vermarkten. Im Geschäftsjahr 2012 / 13
stand z. B. Deutschland aufgrund der fundamental guten
Verfassung der Märkte im Fokus nationaler und vor allem
internationaler Anleger, sodass überwiegend deutsche
Objekte aus dem Portfolio des SEB ImmoInvest veräußert
werden konnten.
Im Spannungsfeld zwischen den Interessen der Banken und
der Anleger verfolgt das Fondsmanagement die Strategie,
Finanzierungen sukzessive zurückzuführen, Vorfälligkeitsentschädigungen
zu vermeiden und so viel Liquidität wie
möglich an die Anleger auszuschütten. Während Finanzierungen
spätestens beim Verkauf von Liegenschaften abgelöst
werden, wird auch die Rückführung auslaufender Kreditverträge
fortlaufend geprüft. Die Fremdfinanzierungsquote
ist seit der Auflösung am 07. Mai 2012 von 37,4 % auf 29,6 %
zum Berichtsstichtag gesunken.
Um die bestmöglichen Ergebnisse zu erzielen, ist zudem
abzuwägen, inwieweit der Einzel- gegenüber dem Portfolioverkauf
von Vorteil ist, und damit, welcher potenzielle Kreis
von Investoren für den Verkauf angesprochen werden kann.
So wird das Gebäudeensemble Potsdamer Platz sowohl in
Teilportfolios als auch in Einzelimmobilien vermarktet.
Ein erster Erfolg dieser Strategie ist der Verkauf des Luxushotels
Grand Hyatt im Berichtszeitraum. Umgekehrt können
Portfolioverkäufe dazu dienen, den Veräußerungsprozess zu
beschleunigen, die Verkaufsnebenkosten zu reduzieren und
schneller Liquidität für Auszahlungen zu schaffen. Zudem
erlaubt eine Bündelung mehrerer Immobilien eine günstige
Chance zur Beimischung einzelner Liegenschaften, die in
der aktuellen Marktsituation weniger nachgefragt sind. Erstes
Beispiel für eine solche Transaktion ist das zum Ende des
Geschäftsjahres 2012 / 13 an einen kanadischen REIT veräußerte
Deutschland-Portfolio, wobei neun Liegenschaften
des SEB ImmoInvest den Besitzer wechselten.
Das Team des SEB ImmoInvest hat im Geschäftsjahr 2012 / 13
all sein Know-how und seine Energie dafür eingesetzt, den
Verkaufsprozess einzuleiten, und liegt mit den bislang erzielten
Veräußerungen voll im Plan. Wir werden auch weiterhin
sämtliche Möglichkeiten, die uns der Gestaltungsspielraum
bis April 2017 bietet, ausschöpfen, um das optimale Ergebnis
für die Anleger zu erzielen. Wir danken Ihnen herzlich für
Ihr Vertrauen.
SEB Investment GmbH
Knoflach Cofalka
Chua Kraus
Frankfurt am Main, im Juni 2013
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 25

26 | SEB ImmoInvest
Entwicklung des Fondsvermögens
vom 01.04.2012 bis 31.03.2013
Fonds gesamt
EUR EUR EUR
I. Fondsvermögen am Beginn des Geschäftsjahres am 01.04.2012 6.355.406.759,85
1. Ausschüttung für das Vorjahr – 1.194.733.860,25
davon Ausschüttung gemäß Jahresbericht
davon Ausgleichsposten für bis zum Ausschüttungstag ausgegebene
– 1.194.506.812,50
bzw. zurückgegebene Anteilscheine – 227.047,75
2. Zwischenausschüttung – 144.533.657,24
3. Mittelzufluss aus Anteilverkäufen 1.183.073,18
4. Ertragsausgleich / Aufwandsausgleich – 10.804,33
5. Ordentlicher Nettoertrag 45.062.168,73
davon Ertragsausgleich
5.a Abschreibung der Anschaffungsnebenkosten
10.804,33
bei Immobilien – 1.041.752,07
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften – 124.899,22 – 1.166.651,29
6. Realisierte Gewinne
bei Immobilien 1.238.089,73
davon in Fremdwährung 0,00
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 8.111.070,38
davon in Fremdwährung 8.111.070,38
bei Liquiditätsanlagen 11.195.582,55
davon in Fremdwährung 0,00
bei Devisentermingeschäften 10.296.381,52
davon in Fremdwährung 0,00
Sonstiges 41.616.188,88
davon in Fremdwährung 0,00 72.457.313,06
7. Realisierte Verluste
bei Immobilien – 109.841.244,34
davon in Fremdwährung – 39.826.905,41
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften – 8.932.298,92
davon in Fremdwährung 0,00
bei Devisentermingeschäften – 34.646.008,45
davon in Fremdwährung 0,00
Sonstiges – 5.457.069,93
davon in Fremdwährung 0,00 – 158.876.621,64
8. Netto-Wertveränderung der nicht realisierten Gewinne / Verluste
bei Immobilien – 175.600.611,50
davon in Fremdwährung – 24.423.530,24
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften – 182.924.815,65
davon in Fremdwährung – 17.745.147,45
bei Liquiditätsanlagen – 10.188.073,48
davon in Fremdwährung 0,00
bei Devisentermingeschäften 16.374.938,32
davon in Fremdwährung 0,00
Währungskursänderungen – 7.200.859,80 – 359.539.422,11
II. Fondsvermögen am Ende des Geschäftsjahres am 31.03.2013 4.615.248.297,96
Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens
Die Entwicklung des Fondsvermögens zeigt auf, welche
Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem
neuen in der Vermögensaufstellung des Fonds ausgewiesenen
Vermögen geführt haben. Es handelt sich also um die
Aufgliederung der Differenz zwischen dem Vermögen zu
Beginn und am Ende des Geschäftsjahres.
Bei der Ausschüttung für das Vorjahr handelt es sich um
den Ausschüttungsbetrag laut Jahresbericht des Vorjahrs
(siehe dort unter der „Verwendungsrechnung“ die Gesamtausschüttung)
erhöht um den Ausgleichsposten. Dieser
dient der Berücksichtigung von Anteil aus- und -rückgaben
zwischen Geschäftsjahresende und Ausschüttungstermin.
Anleger, die zwischen diesen beiden Terminen Anteile erwerben,
partizipieren an der Ausschüttung, obwohl ihre Anteilkäufe
nicht als Mittelzufluss im Berichtszeitraum berücksichtigt
wurden. Umgekehrt nehmen Anleger, die ihren Anteil
zwischen diesen beiden Terminen verkaufen, nicht an der

Anteilklasse P Anteilklasse I
EUR EUR EUR EUR
6.329.679.898,12 25.726.861,73
– 1.189.897.869,25 – 4.835.991,00
– 1.189.671.416,00 – 4.835.396,50
– 226.453,25 – 594,50
– 143.948.620,28 – 585.036,96
1.179.911,42 3.161,76
– 10.804,33 0,00
44.879.820,65 182.348,08
10.804,33 0,00
– 1.037.535,82 – 4.216,25
– 124.393,71 – 1.161.929,53 – 505,51 – 4.721,76
1.233.078,30 5.011,43
8.078.238,16 32.832,22
11.150.265,59 45.316,96
10.254.704,77 41.676,75
41.447.738,62 168.450,26
72.164.025,44 293.287,62
– 109.396.634,05 – 444.610,29
– 8.896.143,54 – 36.155,38
– 34.505.770,00 – 140.238,45
– 5.434.981,29 – 22.088,64
– 158.233.528,88 – 643.092,76
– 174.889.855,55 – 710.755,95
– 182.184.300,09 – 740.515,56
– 10.146.825,97 – 41.247,51
16.308.608,26 66.330,06
– 7.171.630,45 – 358.084.003,80 – 29.229,35 – 1.455.418,31
4.596.566.899,56 18.681.398,40
Ausschüttung teil, obwohl ihre Anteilrückgabe nicht als
Mittelabfluss im Berichtszeitraum berücksichtigt wurde.
Die Zwischenausschüttung wurde im Rahmen der Auflösung
des Sondervermögens durchgeführt.
Die Mittelzuflüsse aus Anteilverkäufen ergeben sich
aus dem jeweiligen Rücknahmepreis multipliziert mit der
Anzahl der verkauften Anteile.
Im Rücknahmepreis sind die aufgelaufenen Erträge pro Anteile
mit enthalten. Die Mittelzuflüsse werden daher um Ertragsausgleichsbeträge
gekürzt und damit auf die Vermögensveränderung
reduziert. Im Ergebnis führt der Ertragsausgleich
dazu, dass der ausschüttungsfähige Betrag pro Anteil nicht
durch Veränderungen bei den ausgegebenen Anteilen
beeinflusst wird.
Der ordentliche Nettoertrag ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung
ersichtlich.
Unter Abschreibung der Anschaffungsnebenkosten werden
die Beträge angegeben, um welche die Anschaffungsnebenkosten
für Immobilien bzw. Beteiligungen an Immo bilien-
Gesellschaften im Berichtsjahr linear abgeschrieben wurden.
Die realisierten Gewinne und Verluste sind aus der Ertrags-
und Aufwandsrechnung ersichtlich.
Die Netto-Wertveränderung der nicht realisierten Gewinne /
Verluste ergibt sich bei den Immobilien und den Beteiligungen
an Immobilien-Gesellschaften aus Wertfortschreibung
und Veränderungen der Buchwerte im Geschäfts jahr.
Erfasst werden Verkehrswertänderungen aufgrund von erstmaligen
Bewertungen durch den Sachverständigenausschuss
oder Neubewertungen sowie alle sonstigen Änderungen im
Buchwert der Immobilien / Beteiligungen. Diese können z. B.
aus der Bildung oder Auflösung von Rückstellungen, aus
nachträglichen Kaufpreisanpassungen oder Kostenerstattungen,
dem Erwerb von Zusatzkleinflächen usw. stammen.
Bei Liquiditätsanlagen ergibt sich die Netto-Wertveränderung
der nicht realisierten Gewinne / Verluste aus den Kurswertveränderungen
der im Bestand befindlichen Geldmarktinstrumente
im Geschäftsjahr.
Bei Devisentermingeschäften ergibt sich die Netto-Wertveränderung
der nicht realisierten Gewinne / Verluste aus
den Kurswertveränderungen im Geschäftsjahr.
Des Weiteren werden in diesem Posten Wertveränderungen
aufgrund von Währungskursschwankungen erfasst.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 27

28 | SEB ImmoInvest
Zusammengefasste Vermögensaufstellung zum 31.03.2013
EUR EUR EUR EUR Anteil am
Fondsvermögen
in %
I. Immobilien
(siehe Vermögensaufstellung, Teil I, Seite 34 ff.)
1. Geschäftsgrundstücke 3.103.703.559,98 67,25
davon in Fremdwährung 334.885.363,42
2. Unbebaute Grundstücke 7.150.000,00 0,15
davon in Fremdwährung 0,00
Summe der Immobilien 3.110.853.559,98 67,40
insgesamt in Fremdwährung 334.885.363,42
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
(siehe Vermögensaufstellung, Teil I, Seite 44 ff.)
1. Mehrheitsbeteiligungen 1.498.070.439,26 32,46
2. Minderheitsbeteiligungen 21.625.209,26 0,47
Summe der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1.519.695.648,52 32,93
insgesamt in Fremdwährung 432.711.285,62
III. Liquiditätsanlagen
(siehe Vermögensaufstellung, Teil II, Seite 59)
1. Bankguthaben 585.216.065,68
davon in Fremdwährung 38.649.271,25
2. Geldmarktinstrumente 185.499.379,87
davon in Fremdwährung 0,00
Summe der Liquiditätsanlagen 770.715.445,55 16,70
insgesamt in Fremdwährung 38.649.271,25
IV. Sonstige Vermögensgegenstände
(siehe Vermögensaufstellung, Teil III, Seite 60 ff.)
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 92.820.874,26
davon in Fremdwährung 46.547.103,79
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 252.959.580,80
davon in Fremdwährung 186.644.234,67
3. Zinsansprüche 5.084.887,12
davon in Fremdwährung 4.028.702,41
4. Anschaffungsnebenkosten
bei Immobilien 8.136.710,95
davon in Fremdwährung 1.395.686,29
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 948.261,47
davon in Fremdwährung 0,00
5. Andere 220.854.478,68
davon in Fremdwährung 16.927.620,61
Summe der sonstigen Vermögensgegenstände 580.804.793,28 12,59
insgesamt in Fremdwährung 255.543.347,77
Summe 5.982.069.447,33 129,62
insgesamt in Fremdwährung 1.061.789.268,06
V. Verbindlichkeiten aus
(siehe Vermögensaufstellung, Teil III, Seite 60 ff.)
1. Krediten 804.399.271,52 17,43
davon besicherte Kredite 661.480.954,67
davon in Fremdwährung 191.297.365,67
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben 3.944.369,32
davon in Fremdwährung 81.795,45
3. Grundstücksbewirtschaftung 106.712.656,19
davon in Fremdwährung 30.009.132,17
4. anderen Gründen 230.381.690,02
davon in Fremdwährung 589.124,56
Summe der Verbindlichkeiten 1.145.437.987,05 24,82
insgesamt in Fremdwährung 221.977.417,85
VI. Rückstellungen
(siehe Vermögensaufstellung, Teil III, Seite 61) 221.383.162,32 4,80
davon in Fremdwährung 58.461.926,72
Summe 1.366.821.149,37 29,62
insgesamt in Fremdwährung 280.439.344,57
Fondsvermögen gesamt 4.615.248.297,96 100,00
davon in Fremdwährung 781.349.923,49

Inland
EUR
EU-Ausland
EUR
USA
EUR
Asien
EUR
1.104.570.000,00 1.700.054.064,95 223.412.645,74 75.666.849,29
0,00 7.150.000,00 0,00 0,00
1.104.570.000,00 1.707.204.064,95 223.412.645,74 75.666.849,29
705.928.075,60 378.028.507,56 149.782.850,63 264.331.005,47
0,00 21.625.209,26 0,00 0,00
705.928.075,60 399.653.716,82 149.782.850,63 264.331.005,47
510.492.254,53 45.371.520,16 23.998.719,92 5.353.571,07
185.499.379,87 0,00 0,00 0,00
695.991.634,40 45.371.520,16 23.998.719,92 5.353.571,07
24.020.940,88 19.347.438,54 49.446.556,45 5.938,39
0,00 79.347.377,62 0,00 173.612.203,18
1.033.302,79 633.943,76 0,00 3.417.640,57
1.653.094,25 6.483.616,70 0,00 0,00
3.155,59 945.105,88 0,00 0,00
97.364.735,90 106.015.173,13 11.333.338,48 6.141.231,17
124.075.229,41 212.772.655,63 60.779.894,93 183.177.013,31
2.630.564.939,41 2.365.001.957,56 457.974.111,22 528.528.439,14
95.475.000,00 539.488.574,66 122.263.956,46 47.171.740,40
1.561.598,79 2.376.163,33 0,00 6.607,20
25.717.598,37 49.267.426,93 28.478.081,77 3.249.549,12
223.976.327,51 5.130.619,96 1.071.739,91 203.002,64
346.730.524,67 596.262.784,88 151.813.778,14 50.630.899,36
50.790.260,70 112.677.075,80 50.551.777,89 7.364.047,93
397.520.785,37 708.939.860,68 202.365.556,03 57.994.947,29
2.233.044.154,04 1.656.062.096,88 255.608.555,19 470.533.491,85
Erläuterungen zur
Vermögensaufstellung
Das Fondsvermögen verringerte sich im Geschäftsjahr vom
01. April 2012 bis 31. März 2013 um EUR 1.740,2 Mio. bzw.
27,4 % auf EUR 4.615,2 Mio.
I. Immobilien
Im Geschäftsjahr 2012 / 13 sind 13 Immobilien in Deutschland,
eine Immobilie in den USA und eine Immobilie in
Luxemburg abgegangen (vgl. Tabelle Verkäufe / Abgänge
auf Seite 17). Eine Immobilie in den USA wurde im Rahmen
der Neustrukturierung der US-Investments in eine Beteiligungsgesellschaft
eingebracht.
Die Geschäftsgrundstücke sowie die unbebauten Grundstücke
sind jeweils mit den von den Sachverständigen ermittelten
Verkehrswerten in das Fondsvermögen eingestellt.
Das direkt gehaltene Immobilienvermögen verringerte sich
um EUR 764,8 Mio. auf EUR 3.110,9 Mio. und umfasst zum
Stichtag 31. März 2013 somit 79 Immobilien. Das im Ausland
belegene Immobilienvermögen unterteilt sich mit EUR
1.707,2 Mio. auf Staaten der Europäischen Union, mit EUR
223,4 Mio. auf die USA und mit EUR 75,7 Mio. auf Japan.
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
Im ersten Geschäftshalbjahr wurde im Rahmen der Neustrukturierung
der US-Investments eine Beteiligung in den
USA gegründet, die im zweiten Berichtshalbjahr Anteile in
Höhe von 29,81 % verkauft hat. Des Weiteren sind eine
Beteiligung in Singapur und eine Beteiligung in Tschechien
abgegangen (vgl. Tabelle Verkäufe / Abgänge auf Seite 17).
Die Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften um -
fassen nunmehr 40 Gesellschaften mit 40 Liegenschaften
mit einem Gesamtverkehrswert von EUR 2.754,0 Mio.
Anteilklasse P
Fondsvermögen EUR 4.596.566.899,56
Anteilwert EUR 39,59
Umlaufende Anteile Stück 116.087.597
Anteilklasse I
Fondsvermögen EUR 18.681.398,40
Anteilwert EUR 39,59
Umlaufende Anteile Stück 471.804
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 29

30 | SEB ImmoInvest
Die Gesellschaft Chesterbrook Partners LP hält insgesamt
drei Objekte in Wayne, USA.
Die Gesellschaft Altair Issy S.A.S. hält zwei Objekte in Issyles-Moulineaux,
Frankreich.
Die Gesellschaft Balni BVBA in Brüssel, Belgien ist mit
0,00031 % an der Gesellschaft Chrysalis Invest N.V. in
Brüssel, Belgien beteiligt.
Die Gesellschaft Immobilien & Mobilien Potsdamer Platz
Verwaltungs GmbH hält keine Immobilie, sondern ist Eigentümerin
der für die Bewirtschaftung der in den Potsdamer
Platz KGs enthaltenen Immobilien notwendigen Betriebs-
und Geschäftsausstattung und Betriebsvorrichtungen.
Die Gesellschaft AMPP Asset Management Potsdamer Platz
GmbH in Liquidation, ehemalige Managementgesellschaft
der Potsdamer Platz KGs, hält keine Immobilie.
Berücksichtigt man die sonstigen Vermögensgegenstände
und Verbindlichkeiten der Gesellschaften (EUR – 48,3 Mio.)
sowie die Fremdfinanzierung (EUR 933,0 Mio.) und die Gesellschafterdarlehen
(EUR 253,0 Mio.), so erhält man den Beteiligungswert
in Höhe von EUR 1.519,7 Mio.
Die Verbindlichkeiten aus der Fremdfinanzierung entfallen
mit EUR 636,1 Mio. auf Euro-Darlehen, mit EUR 185,2 Mio.
auf Darlehen in US-Dollar, mit EUR 105,7 Mio. auf Darlehen
in Singapur-Dollar sowie mit EUR 6,0 Mio. auf ein Darlehen
in schwedischen Kronen. Bei den Immobilien-Gesellschaften
bestehen insgesamt Bankdarlehen in Höhe von EUR 215,6 Mio.,
für die das Sondervermögen gemäß § 69 Abs. 2 InvG haftet.
Die Duration der Fremdfinanzierung der Gesellschaften
beträgt 1,4 Jahre.
III. Liquiditätsanlagen
Die unter Liquiditätsanlagen ausgewiesenen Bankguthaben
und Geldmarktinstrumente (vgl. Vermögensaufstellung,
Teil II: Bestand der Liquidität auf Seite 59) dienen
vornehmlich der Deckung der Ausgaben für die Fertigstellung
von Bauprojekten, für Kaufpreiszahlungen erworbener
Objekte, für die Tilgung innerhalb der nächsten zwei Jahre
fälliger Kredite und die Auszahlung von Veräußerungserlösen.
Für die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität
sind Liquiditätsanlagen in Höhe von 5 % des Fondsvermögens
zweckgebunden.
Unter der Position Geldmarktinstrumente werden Wertpapiere
zusammengefasst mit einer Restlaufzeit von maximal
397 Tagen zum Zeitpunkt des Erwerbs oder deren Verzinsung
regelmäßig, mindestens einmal in 397 Tagen, marktgerecht
angepasst wird.
IV. Sonstige Vermögensgegenstände
Die Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung
beinhalten Mietforderungen in Höhe von EUR 13,2 Mio. und
Ausgaben für die auf die Mieter umlagefähigen Nebenkosten
in Höhe von EUR 79,6 Mio. Dem gegenüber stehen Umlagen-
vorauszahlungen der Mieter in Höhe von EUR 68,5 Mio., die
in der Position Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung
enthalten sind.
Unter den Forderungen an Immobilien-Gesellschaften
sind die Gesellschafterdarlehen ausgewiesen. Diese entfallen
mit EUR 173,6 Mio. auf Darlehen in Singapur-Dollar, mit
EUR 66,3 Mio. auf Euro-Darlehen und mit EUR 13,1 Mio. auf
ein Darlehen in schwedischen Kronen.
Die Zinsansprüche ergeben sich aus Zinsforderungen aus
Gesellschafterdarlehen gegenüber den Immobilien-Gesellschaften
sowie aus Geldmarktinstrumenten.
Die Anschaffungsnebenkosten beinhalten die Nebenkosten
aus dem Erwerb von Immobilien und Beteiligungen
an Immobilien-Gesellschaften. Unter Anschaffungsnebenkosten
werden diejenigen Nebenkosten aufgeführt, die zum
Berichtsstichtag noch nicht abgeschrieben waren, weil sich
das erworbene Objekt / die Beteiligung noch im Fondsvermögen
befand und die Abschreibungsphase seit dem Erwerb
noch nicht abgelaufen war.
Nicht berücksichtigt werden hier Anschaffungsnebenkosten,
die innerhalb einer Immobilien-Gesellschaft entstehen, wenn
in die Gesellschaft eine Immobilie oder eine weitere Beteiligung
hineingekauft wird. Solche Anschaffungsnebenkosten
wirken sich lediglich mittelbar über den Wert der Beteiligung
an der entsprechenden Gesellschaft auf das Fondsvermögen
aus.
Zu den Anschaffungsnebenkosten zählen u. a. die Grunderwerbsteuer,
Rechtsberatungs-, Gerichts- und Notarkosten,
Maklerkosten, Due-Diligence-Kosten sowie Sachverständigenkosten
und die Bau- und Kaufvergütung. Sie werden in
gleichbleibenden Jahresbeträgen über zehn Jahre abgeschrieben,
längstens jedoch bis zum Abgang des Objektes / der
Beteiligung.
Die unter Andere ausgewiesenen sonstigen Vermögensgegenstände
stellen im Wesentlichen Forderungen an Beteiligungsgesellschaften
aus Kapitaleinlagen in Höhe von EUR
120,0 Mio., Forderungen aus Vor auszahlungen für Betriebskosten
an ausländische Verwalter in Höhe von EUR 39,1 Mio.,
Umsatzsteuerforderungen gegenüber Finanzverwaltungen
im In- und Ausland in Höhe von EUR 15,8 Mio. und Forderungen
in Höhe von EUR 17,9 Mio. gegenüber Kontrahenten
aus Devisentermingeschäften dar.
Bei Immobilienerwerben in Fremdwährung wird ein Teil des
Währungsrisikos über Darlehensaufnahmen in der jeweiligen
Landeswährung abgesichert. Der Eigenanteil der Finanzierung
wird mittels Devisentermingeschäften gegen Währungskursänderungen
abgesichert. In der Vermögensaufstellung,
Teil III auf Seite 60 ff. finden Sie eine Aufstellung der offenen
Währungspositionen.
Im Geschäftsjahr wurden 37 Devisentermingeschäfte mit
einem Volumen von USD 1.358,8 Mio., 15 Devisentermin-

geschäfte mit einem Volumen von SEK 978,0 Mio., 40 Devisen
termin geschäfte mit einem Volumen von SGD 1.639,8 Mio.,
28 Devisentermingeschäfte mit einem Volumen von JPY
52.594,9 Mio. und 21 Devisentermingeschäfte mit einem
Volumen von GBP 87,9 Mio. sowie 19 Devisentermingeschäfte
mit einem Volumen von PLN 75,3 Mio. zur Absicherung
von Wechselkursänderungsrisiken abgeschlossen.
V. Verbindlichkeiten
Bei den Verbindlichkeiten aus Krediten handelt es sich
um für den Erwerb von Objekten aufgenommene Darlehen.
Die Gliederung des Darlehensbestandes nach Währungen
und die jeweilige Duration entnehmen Sie bitte der Aufstellung
Übersicht Kredite (Seite 11). Die Aufteilung des Kreditvolumens
nach Laufzeit der Zinsbindungsdauer wird aus der
Aufteilung des Kreditvolumens pro Währung nach Zinsbindung
(Seite 11) ersichtlich.
Die Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben
resultieren aus den restlichen Zahlungsverpflichtungen
aus Erwerben von Immobilien und Immobilien­
Gesellschaften.
Die Verbindlichkeiten aus Grundstücksbewirtschaftung
setzen sich im Wesentlichen aus EUR 68,5 Mio. für Umlagenvorauszahlungen,
EUR 17,9 Mio. für Mietvorauszahlungen
und EUR 7,1 Mio. für Barkautionen zusammen.
In den Verbindlichkeiten aus anderen Gründen sind in
Höhe von EUR 187,2 Mio. erhaltene Kaufpreiszahlungen für
Objektabgänge nach dem Bilanzstichtag und in Höhe von
EUR 18,1 Mio. Verbindlichkeiten aus Grundstücksverkäufen
enthalten. Des Weiteren sind mit EUR 9,1 Mio. Verbindlichkeiten
aus Umsatzsteuer gegenüber den Finanzverwaltungen
im In­ und Ausland, mit EUR 6,7 Mio. Verbindlichkeiten
gegenüber Kontrahenten aus Devisentermingeschäften, mit
EUR 5,1 Mio. Verbindlichkeiten aus Verwaltungs­ und Depotbankvergütung,
mit EUR 2,3 Mio. Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditoren und mit EUR 1,4 Mio. Verbindlichkeiten aus
Darlehenszinsen enthalten.
VI. Rückstellungen
Die Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Instandhaltungsmaßnahmen
mit EUR 59,3 Mio., laufende Betriebskosten
mit EUR 45,6 Mio. und Steuern mit EUR 115,2 Mio. Hier­
von entfallen EUR 108,8 Mio. auf Rückstellungen für Capital
Gains Tax auf eventuelle ausländische Veräußerungsgewinne
und EUR 6,4 Mio. auf laufende Einkommensteuern im Ausland.
Capital Gains Tax
Rückstellungen für Steuern auf Veräußerungsgewinne werden
für im Ausland gelegene Immobilien und Beteiligungsgesellschaften
gebildet, die der Staat, in dem die direkt bzw.
indirekt gehaltene Immobilie liegt, bei einer Veräußerung
voraussichtlich erhebt.
Für die Ermittlung der Höhe der Rückstellung für latente
Steuern auf ausländische Veräußerungsgewinne wurde der
Unterschiedsbetrag zwischen den aktuellen Verkehrswerten
und den steuerlichen Buchwerten der Immobilien unter
Berücksichtigung allgemein üblicher Verkaufskosten als
Bemessungsgrundlage gewählt. Die Rückstellung wurde
anhand der länderspezifischen Steuersätze berechnet. Sie
wurde ausschüttungsneutral zulasten des Fondskapitals
gebildet.
In die Berechnung wurden auch US­amerikanische Immobilien­Gesellschaften
in der Rechtsform von Personengesellschaften
sowie aufgrund der länderspezifischen Regelungen
die Gesellschaften in Finnland einbezogen. Diese werden
steuerlich wie ein Direkterwerb behandelt, sodass ein
Gewinn aus der Veräußerung der Gesellschaftsanteile der
Capital­Gains­Besteuerung unterliegt. Die Berechnung der
Capital Gains Tax wurde analog zu vorstehend beschriebener
Berechnungsweise durchgeführt. Es wurde lediglich
der Verkehrswert der Immobilie durch den fortgeschriebenen
Gesellschaftswert ersetzt.
Bei Kapitalgesellschaften wurden Abschläge vom Beteiligungswert
vorgenommen, wenn beim Verkauf der Gesellschaftsanteile
wahrscheinlich ist, dass der Käufer Abschläge vom
Kaufpreis für mögliche latente Steuerlasten vornimmt. Die
Abschläge wurden als Abschreibungsnachteil des Käufers
ermittelt. Dabei wurde der Unterschiedsbetrag zwischen
den aktuellen Verkehrswerten und den steuerlichen An ­
schaffungskosten der Immobilien zugrunde gelegt. Der Vorteil
des Käufers bei dem Kauf von Gesellschaftsanteilen aus
der Ersparnis von Transfersteuern wurde gegengerechnet.
Die Rückstellung wurde in vollem Umfang (100 %) gebildet.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 31

USA
Asien
San Francisco, CA
32 | SEB ImmoInvest
Regionale Streuung der Fondsobjekte
Europa: 105 Immobilien, davon
51 Immobilien in Deutschland
USA: 10 Immobilien
Asien: 4 Immobilien
Chicago, IL
Herndon, VA
Peking
Singapur
Harrison, NY
Wayne, PA
Washington, D.C.
Tama
Osaka
Tokyo
Sevilla
Alcalá de Guadaira
Málaga
Birmingham
London
Bordeaux
Chatillon
Lille
Amsterdam
Brüssel
Paris
Issy-les-Moulineaux
Combs-la-Ville
Barcelona
Hauptstadt mit Investment
Stadt mit Investment
Hauptstadt
Stadt
Diegem
Lyon
Zaventem
Marseille
Luxemburg
Bern
Mailand
Oslo
Kopenhagen
Frankfurt
Hamburg
Basiglio

Göteborg
Berlin
Tavagnacco/
Udine
Rom
Palermo
Prag
Wien
Ljubljana
Stockholm
Bratislava
Budapest
Sarajevo
Warschau
Tirana
Belgrad
Athen
Vantaa
Helsinki
Riga
Tallinn
Deutschland
Neuss
Essen
Köln
Niederlande
Hagen
Düsseldorf
Kelsterbach
Neu-Isenburg
Freiburg
Sankt Petersburg
Oberursel
Frankfurt
Dietzenbach
Mannheim
Karlsruhe
Den Haag
Amsterdam
Schiphol-Rijk
Hamburg
Hannover
Unterschleißheim
Diemen
Amstelveen
Rotterdam
Breda
Aschheim
Zwolle
Berlin
Deventer
Nijmegen
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 33

Vermögensaufstellung, Teil I:
Immobilienverzeichnis zum 31.03.2013
Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
34 | SEB ImmoInvest
Art des Grundstücks
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel / Gastronomie
I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Deutschland
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
85609 Aschheim-Dornach
Einsteinring 31–39
10785 Berlin
G – 85 0 5 0 0 0 9 1 10 / 2000 2000 / 2001 13.300 17.235 465 L, P, W, Z 2 C
Stauffenbergstr. 26
10117 Berlin
G – 0 0 0 100 0 0 0 0 08 / 2005 2005 12.127 44.270 478 F, K, L, P, S, W, Z 1 B
Johannisstr. 20
12105 Berlin
G – 92 7 0 0 0 0 0 1 09 / 2001 1908 / 2001 2.694 10.259 30 F, K, L, P, W, Z 2 B
Alarichstr. 12–17
63128 Dietzenbach
G – 91 0 3 0 0 0 6 0 01 / 1996 1995 7.473 14.527 135 P, W, Z 2 B
Waldstr. 41
40227 Düsseldorf
G – 36 0 62 0 0 0 2 0 04 / 2003 2002 / 2003 24.877 15.801 102 L, P, S, W, Z 3 G
Kruppstr. 108
40237 Düsseldorf
G – 88 0 2 0 0 0 10 0 08 / 1993 1992 / 1993 3.381 6.198 143 P, S, W, Z 2 B
Grafenberger Allee 293
45128 Essen
G – 91 0 3 0 0 0 6 0 07 / 2002 2002 4.671 10.684 122 F, K, P, W, Z 2 C
Kruppstr. 16
60313 Frankfurt am Main
G – 93 0 4 0 0 0 3 0 08 / 2002 1948 / 1990 11.826 24.971 96 F, L, P, W 3 B
Stiftstr. 30
60489 Frankfurt am Main
G – 71 20 3 0 1 0 5 0 03 / 1994 1952 / 1998 1.801 4.645 90 27 L, P, W, Z 2 B
Stützeläckerweg 12–14
60327 Frankfurt am Main
G – 83 0 6 0 0 0 7 4 09 / 1989 1989 / 1990 6.453 10.175 167 P, W, Z 2 D
Rotfeder-Ring 1–13
60439 Frankfurt am Main
G – 83 7 2 0 0 0 8 0 05 / 2004 2003 / 2004 7.340 16.875 304 F, K, L, P, W, Z 2 C
Lurgiallee 3
60528 Frankfurt am Main
G – 0 0 0 0 0 0 0 100 10 / 2000 1987 / 2001 7.631 7.455 23 F, K, L, P, S, W 2 C
Hahnstr. 49
60439 Frankfurt am Main
G – 91 0 4 0 0 0 5 0 06 / 2003 2002 7.769 15.423 102 F, K, P, S, W, Z 1 C
Marie-Curie-Str. 24–28
60528 Frankfurt am Main
G – 90 0 4 0 0 0 6 0 01 / 2001 2000 13.582 29.472 471 F, K, L, P, S, W 2 C
Herriotstr. 4
79098 Freiburg
G – 85 0 3 0 0 0 12 0 12 / 2001 1969 / 2001 15.688 24.034 434 K, L, P, S, W, Z 1 C
Schnewlinstr. 2–10
58095 Hagen
G – 43 32 1 0 0 0 4 20 06 / 2009 2009 8.426 16.599 175 K, L, P, W, Z 2 B
Friedrich-Ebert-Platz 2
58095 Hagen
G – 23 64 5 0 0 0 0 8 12 / 2003 2003 1.155 3.949 0 K, L, P, W, Z 2 E
Friedrich-Ebert-Platz 1–3 G – 0 82 2 0 0 0 16 0 12 / 2003 1960 / 2003 15.703 29.170 864 K, L, P, S, W, Z 2 E
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
U = Unbebautes Grundstück
T = Teileigentum
E = Erbbaurecht
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Erwerbsdatum
Bau- / Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage/unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral/dezentral)
Z = Zentralheizung
Objektqualität
Lagekategorie

Anzahl Mieter
Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Verkehrswert / Kaufpreis
(stichtagsbezogen) in EUR
Anschaffungsnebenkosten (ANK)
gesamt in EUR
davon Gebühren und
Steuern in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in %
des Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abge schriebene
Anschaffungs nebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes / Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
7 6,3 5,7 11,3 37.200.000 – – – – – – – 0,0 2.047.257 2.177.988 5,5 2.489.431 58
1 – – 0,0 167.300.000 – – – – – – – 42,7 – – – 9.031.080 53
1 – – 6,4 22.000.000 – – – – – – – 0,0 – – – 1.488.006 40
8 2,6 0,0 38,5 23.000.000 – – – – – – – 0,0 848.183 870.204 3,7 1.601.612 52
3 – – 39,2 14.700.000 – – – – – – – 0,0 – – – 1.170.305 40
29 – – 50,7 13.200.000 – – – – – – – 0,0 – – – 895.437 51
8 3,4 0,3 20,3 26.500.000 – – – – – – – 41,2 1.011.671 1.371.895 3,8 1.686.510 60
1 – – 0,0 30.200.000 – – – – – – – 0,0 – – – 2.312.013 37
5 2,7 10,4 37,5 13.900.000 – – – – – – – 0,0 588.698 499.946 4,2 922.537 35
7 – – 42,2 17.800.000 – – – – – – – 0,0 – – – 1.322.099 47
14 2,6 23,0 30,3 68.800.000 – – – – – – – 37,9 2.937.869 2.712.744 4,3 4.011.355 62
1 – – 0,0 38.400.000 – – – – – – – 0,0 – – – 2.710.491 42
5 – – 13,7 40.500.000 – – – – – – – 0,0 – – – 2.538.293 60
2 – – 11,8 90.900.000 – – – – – – – 0,0 – – – 5.092.262 57
9 – – 23,6 59.350.000 – – – – – – – 0,0 – – – 3.928.885 49
16 6,0 24,5 13,4 50.100.000 – – – – – – – 0,0 2.434.558 2.366.036 4,9 2.911.635 67
9 5,5 3,6 7,7 10.700.000 – – – – – – – 0,0 661.660 497.896 6,2 695.163 51
52 7,0 11,9 3,8 92.800.000 – – – – – – – 45,2 6.652.262 5.632.700 7,2 6.353.744 45
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
Fußnoten siehe Seite 56 – 57
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 35

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
Deutschland
36 | SEB ImmoInvest
Art des Grundstücks
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel / Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
20354 Hamburg
Drehbahn 47–48 / Dammtorwall 7a
22083 Hamburg
G – 95 0 4 0 0 0 1 0 12 / 2008 2008 3.754 19.412 24 F, P, W 2 A
Humboldtstr. 58–62
30659 Hannover
G – 90 0 3 0 0 0 4 3 12 / 2004 2003 4.290 9.601 68 F, P, W, Z 2 B
Im Heidkampe 9–11
30559 Hannover
G – 90 0 2 0 0 0 8 0 12 / 2003 2003 5.842 8.273 121 F, L, P, W, Z 2 C
Hägenstr. 4
76131 Karlsruhe
G – 9 0 88 0 0 0 3 0 09 / 1996 1984 / 1996 24.655 15.747 120 L, S, W, Z 3 G
Haid-und-Neu-Str. 13
65451 Kelsterbach
G – 96 0 1 0 0 0 3 0 10 / 2008 2008 3.276 7.624 72 F, K, P, W, Z 3 B
Am Grünen Weg 1–3
50825 Köln
G – 69 0 7 0 0 0 24 0 07 / 1994 1992 14.302 15.371 580 P, W, Z 2 C
Oskar-Jäger-Str. 50
50823 Köln
G – 86 0 6 0 1 0 7 0 03 / 1997 1993 4.858 12.126 154 208 P, W, Z 2 D
Subbelrather Str. 15
68167 Mannheim
G – 81 7 3 0 0 0 8 1 08 / 2007 2004 5.836 14.641 210 K, P, W, Z 3 B
Dudenstr. 46 / 57a
63263 Neu-Isenburg
G – 94 0 2 0 0 0 4 0 03 / 1993 1992 / 2007 7.485 10.056 187 F, L, P, W 2 D
Dornhofstr. 34
63263 Neu-Isenburg
G – 93 0 3 0 0 0 4 0 12 / 2001 2000 / 2001 3.890 5.948 41 P, W, Z 2 C
Dornhofstr. 36
41460 Neuss
G – 75 0 2 0 0 0 23 0 12 / 2001 2001 6.750 7.284 421 P, W, Z 2 C
Hellersbergstr. 10a / 10b
61440 Oberursel
G – 84 0 2 0 0 0 14 0 07 / 1995 1986 / 1994 7.025 7.964 210 K, L, P, S, W, Z 2 C
Ludwig-Erhard-Str. 21
85716 Unterschleißheim
G – 94 0 0 0 0 0 6 0 12 / 2000 1994 / 1995 4.972 6.081 100 K, P, W, Z 2 H
Edisonstr. 1
Belgien
1040 Brüssel
G – 62 0 29 0 0 0 9 0 09 / 1989 1989 7.712 5.602 106 P, S, W, Z 3 D
41 Avenue des Arts
1000 Brüssel
G – 89 0 0 0 0 0 11 0 09 / 1996 1958 / 2003 750 3.478 56 K, P, W, Z 2 A
306–310 Avenue Louise
1000 Brüssel
G – 69 19 2 0 0 0 0 10 10 / 1996 1972 1.271 6.213 70 K, P, W, Z 3 B
34 Rue de la Loi U 1) 1130 Brüssel
– na na na na na na na na 12 / 2001 na 875 na na na na A
20 Avenue du Bourget
1831 Diegem / Brüssel
G / E – 88 0 2 0 0 0 10 0 12 / 1997 1986 / 1990 14.799 11.023 284 K, P, W, Z 3 B
3 Kennedylaan
1930 Zaventem / Brüssel
G – 83 0 1 0 0 0 16 0 09 / 1997 1992 8.205 7.205 182 K, P, W, Z 3 C
9 Belgicastraat G – 82 0 2 0 0 0 16 0 03 / 1998 1997 4.800 4.724 135 K, P, S, W, Z 2 C
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
U = Unbebautes Grundstück
T = Teileigentum
E = Erbbaurecht
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Erwerbsdatum
Bau- / Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage/unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral/dezentral)
Z = Zentralheizung
Objektqualität
Lagekategorie

Anzahl Mieter
Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Verkehrswert / Kaufpreis
(stichtagsbezogen) in EUR
Anschaffungsnebenkosten (ANK)
gesamt in EUR
davon Gebühren und
Steuern in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in %
des Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abge schriebene
Anschaffungs nebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes / Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
2 – – 0,0 59.800.000 2.024.389 1.330.443 693.946 5,3 199.004 1.653.094 8,2 0,0 – – – 3.445.465 61
6 2,0 8,9 5,7 24.100.000 – – – – – – – 0,0 1.555.018 1.556.933 6,5 1.465.434 61
1 – – 0,0 15.000.000 – – – – – – – 0,0 – – – 1.046.642 61
1 – – 18,9 7.500.000 – – – – – – – 0,0 – – – 689.722 29
1 – – 0,0 16.300.000 – – – – – – – 0,0 – – – 1.032.151 66
2 – – 100,0 32.000.000 – – – – – – – 0,0 – – – 2.407.350 49
4 – – 85,2 18.500.000 – – – – – – – 0,0 – – – 1.464.076 50
19 2,3 4,8 24,1 37.700.000 – – – – – – – 43,9 1.830.029 1.771.845 4,9 2.401.807 62
7 2,4 29,7 24,8 15.200.000 – – – – – – – 0,0 848.056 540.308 5,6 1.065.198 51
4 – – 25,6 10.600.000 – – – – – – – 0,0 – – – 706.391 58
4 – – 2,1 16.900.000 – – – – – – – 0,0 – – – 1.102.155 59
1 – – 33,4 13.670.000 – – – – – – – 0,0 – – – 1.054.073 53
1 – – 0,0 14.250.000 – – – – – – – 0,0 – – – 933.168 53
2 – – 49,9 5.700.000 – – – – – – – 0,0 – – – 470.455 47
6 5,9 0,0 47,9 7.870.000 – – – – – – – 0,0 290.859 348.286 3,7 589.820 43
9 4,1 5,7 44,1 8.100.000 – – – – – – – 0,0 468.093 411.872 5,8 831.950 40
na – – 0,0 7.150.000 – – – – – – – 0,0 – – – 0 0
2 – – 12,9 16.600.000 – – – – – – – 0,0 – – – 1.450.956 44
1 – – 86,2 8.500.000 – – – – – – – 0,0 – – – 799.125 50
1 – – 77,1 6.100.000 – – – – – – – 0,0 – – – 550.350 56
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
Fußnoten siehe Seite 56 – 57
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 37

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
Frankreich
92320 Chatillon / Paris
38 | SEB ImmoInvest
Art des Grundstücks
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel / Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
200 Rue de Paris / 6 Rue André Gide G – 86 3 0 0 0 0 6 5 03 / 2003 2005 3.124 18.614 311 F, K, L, P, W 2 C
77380 Combs-la-Ville / Paris
ZAC Parisud IV G – 14 0 86 0 0 0 0 0 02 / 2004 2005 81.875 32.370 419 F, S, W, Z 3 G
59777 Lille
Boulevard de Turin
69007 Lyon
G – 88 0 0 0 0 0 12 0 02 / 2005 2006 2) 7.466 131 K, P, W, Z 2 A
208–210 Avenue Jean Jaurès
92981 Paris
G – 90 0 0 0 0 0 10 0 05 / 2006 2008 1.462 7.138 136 F, K, P, W 2 B
33 Place Ronde
92981 Paris
G – 90 0 1 0 0 0 5 4 10 / 2004 1991 2) 8.911 136 F, K, L, P, S, W 2 C
32 Place Ronde
75019 Paris
G – 82 3 6 0 0 0 5 4 10 / 2004 1991 2) 9.476 147 F, K, L, P, S, W 2 C
160–162 Boulevard Macdonald
Italien
20080 Basiglio / Mailand
G – 88 0 0 0 0 0 5 7 09 / 2010 2012 2) 11.233 156 F, K, L, P, W, Z 2 C
Via Ludovico il Moro 6
20080 Basiglio / Mailand
G – 85 0 7 0 0 0 7 1 12 / 2003 2003 9.150 14.043 151 K, P, W, Z 2 C
Via Ludovico il Moro 6
20099 Mailand
G – 85 0 7 0 0 0 7 1 10 / 2004 2004 5.230 7.207 72 K, P, W, Z 2 C
Via Ercole Marelli 303
20123 Mailand
G – 93 0 4 0 0 0 3 0 12 / 1998 1992 2.687 5.727 58 K, L, P, W, Z 2 C
Via della Chiusa 2
00142 Rom
G – 90 0 3 0 0 0 4 3 07 / 2004 1965 / 2005 6.103 25.163 128 K, L, P, W, Z 2 A
Via Laurentina 449 / Via del Serafico 49–61
33010 Tavagnacco / Udine
G B 81 5 8 0 0 0 6 0 05 / 2003 1978 / 1982 79.657 46.895 1.337 K, L, P, S, W, Z 3 C
Via Nazionale 127
Luxemburg
2951 Luxemburg
G – 0 100 0 0 0 0 0 0 07 / 2004 1993 103.645 17.728 1.545 K, L, P, S, W, Z 2 F
46a Boulevard J.-F.-Kennedy
Niederlande
1183 AS Amstelveen / Amsterdam
G – 84 0 3 0 0 0 13 0 06 / 1998 1999 2.271 6.515 136 F, K, P, W 2 C
Prof.W.H.Keesomlaan 4
1101 CN Amsterdam
G – 70 18 0 0 0 0 12 0 07 / 2005 2000 4.965 6.153 122 K, P, W, Z 1 C
Herikerbergweg 2–36 / 145–179
1043 DZ Amsterdam
G / E – 96 0 0 0 0 0 4 0 12 / 2005 2004 5.246 23.859 220 F, K, P, W 2 C
Changiweg 120 / Teleportboulevard 121–133 G / E
4817 PA Breda
– 94 0 0 0 0 0 6 0 09 / 2009 2009 5.055 22.983 190 K, P, Z 2 C
Bergschot 69
2596 JM Den Haag
G – 87 0 0 0 0 0 10 3 09 / 2007 2004 8.455 11.691 218 K, P, W, Z 3 B
Oostduinlaan 2 G – 100 0 0 0 0 0 0 0 01 / 1997 1928 / 1996 4.825 10.531 33 K, L, P, W, Z 3 B
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
U = Unbebautes Grundstück
T = Teileigentum
E = Erbbaurecht
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Erwerbsdatum
Bau- / Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage/unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral/dezentral)
Z = Zentralheizung
Objektqualität
Lagekategorie

Anzahl Mieter
Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Verkehrswert / Kaufpreis
(stichtagsbezogen) in EUR
Anschaffungsnebenkosten (ANK)
gesamt in EUR
davon Gebühren und
Steuern in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in %
des Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abge schriebene
Anschaffungs nebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes / Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
5 – – 7,4 98.900.000 – – – – – – – 40,4 – – – 6.214.478 62
3 – – 67,9 23.000.000 – – – – – – – 29,9 – – – 1.835.472 43
6 3,9 6,4 1,9 22.200.000 – – – – – – – 0,0 1.764.784 1.582.690 7,9 1.532.409 63
8 5,1 0,0 0,0 22.700.000 – – – – – – – 0,0 1.721.239 1.581.247 7,6 1.463.330 66
2 – – 0,5 75.100.000 – – – – – – – 42,5 – – – 4.250.946 49
3 – – 1,1 67.900.000 – – – – – – – 41,3 – – – 3.902.258 49
1 – – 0,0 70.900.000 2.995.637 465.761 2.529.876 4,5 278.073 2.717.565 9,1 49,4 na na na 4.260.907 69
3 – – 88,2 21.700.000 – – – – – – – 0,0 – – – 1.801.647 61
0 – – 100,0 11.000.000 – – – – – – – 0,0 – – – 922.530 62
0 – – 100,0 11.700.000 – – – – – – – 26,5 – – – 931.307 45
6 – – 11,0 156.100.000 – – – – – – – 51,1 – – – 9.519.357 57
1 – – 0,0 274.318.197 – – – – – – – 29,2 – – – 17.527.474 47
1 – – 0,0 61.100.000 – – – – – – – 76,1 – – – 4.965.651 36
6 5,2 0,1 1,8 39.200.000 – – – – – – – 35,7 2.317.320 2.626.437 5,9 2.459.892 57
1 – – 0,0 17.300.000 – – – – – – – 50,0 – – – 1.223.210 58
4 – – 15,8 71.700.000 – – – – – – – 80,9 – – – 4.175.325 63
1 – – 0,0 87.800.000 – – – – – – – 41,0 – – – 5.038.194 67
3 – – 55,0 22.900.000 – – – – – – – 0,0 – – – 1.743.965 62
1 – – 0,0 14.600.000 – – – – – – – 0,0 – – – 1.206.794 34
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
Fußnoten siehe Seite 56 – 57
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 39

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
Niederlande
40 | SEB ImmoInvest
Art des Grundstücks
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel / Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
2514 AR Den Haag
Kanonstraat 4
2521 HD Den Haag
G – 100 0 0 0 0 0 0 0 11 / 1996 1996 660 2.392 17 F, K, P, W 2 A
Verheeskade 25
7418 BT Deventer
G / E – 67 13 8 0 0 0 12 0 11 / 1996 1997 7.800 12.459 256 F, K, P, W 2 D
Hunneperkade 80–94
7418 BT Deventer
G – 91 0 0 0 0 0 9 0 09 / 2007 2007 2.437 4.044 66 K, P, W, Z 3 B
Hunneperkade 70–78
1119 PE Schiphol-Rijk / Amsterdam
G – 86 0 0 0 0 0 14 0 06 / 2008 2008 3.249 3.061 88 K, P, W, Z 3 B
Boeing Avenue 101
1119 PE Schiphol-Rijk / Amsterdam
G – 86 0 0 0 0 0 14 0 09 / 1999 1999 1.758 2.983 82 K, P, W, Z 2 C
Boeing Avenue 35 / 99
1119 PE Schiphol-Rijk / Amsterdam
G – 87 0 0 0 0 0 13 0 02 / 2000 2000 6.532 10.963 279 K, P, W, Z 2 C
Boeing Avenue 31
3068 AX Rotterdam
G – 85 0 0 0 0 0 15 0 03 / 1998 1998 2.517 2.665 75 K, P, W, Z 2 C
George Hintzenweg 77
3068 AX Rotterdam
G – 81 3 0 0 0 0 16 0 08 / 2008 2008 2.650 5.684 152 F, K, L, P, Z 3 C
George Hintzenweg 89
3072 AP Rotterdam
G – 85 0 0 0 0 0 15 0 04 / 2008 2008 7.117 12.027 314 F, K, L, P, Z 3 C
Wilhelminakade 85–99
8021 EW Zwolle
G – 79 0 1 0 0 0 12 8 12 / 2009 2009 2.715 37.825 633 K, L, P, S, W, Z 2 B
Burgemeester Roelenweg 10 / 14 A
8025 BM Zwolle
G – 87 0 0 0 0 0 12 1 09 / 2007 1992 7.550 8.411 194 K, P, W, Z 3 C
Dokter van Deenweg 162
Österreich
1030 Wien
G – 66 0 0 0 0 0 10 24 09 / 2008 2008 2.822 7.370 110 K, P, W, Z 2 C
Rennweg 46–50
1190 Wien
G – 66 20 1 0 0 0 12 1 06 / 1997 1989 / 2007 5.665 17.876 286 F, L, P, S, W, Z 3 B
Heiligenstädter Str. 31
Spanien
41500 Alcalá de Guadaira (Sevilla)
G – 78 7 3 0 0 0 11 1 12 / 2007 2008 5.656 15.715 265 F, K, L, P, W, Z 3 B
Los Alcores G / T – 0 100 0 0 0 0 0 0 04 / 2007 2003 na 3) 876 na K, L, P, S, W, Z 2 F
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
U = Unbebautes Grundstück
T = Teileigentum
E = Erbbaurecht
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Erwerbsdatum
Bau- / Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage/unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral/dezentral)
Z = Zentralheizung
Objektqualität
Lagekategorie

Anzahl Mieter
Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Verkehrswert / Kaufpreis
(stichtagsbezogen) in EUR
Anschaffungsnebenkosten (ANK)
gesamt in EUR
davon Gebühren und
Steuern in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in %
des Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abge schriebene
Anschaffungs nebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes / Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
1 – – 0,0 6.400.000 – – – – – – – 0,0 – – – 435.000 54
1 – – 80,9 19.500.000 – – – – – – – 0,0 – – – 1.537.991 55
3 – – 71,7 6.870.000 – – – – – – – 0,0 – – – 565.358 64
1 – – 84,6 5.500.000 – – – – – – – 0,0 – – – 450.730 65
1 – – 0,0 5.430.000 – – – – – – – 55,2 – – – 458.406 57
1 – – 0,0 20.000.000 – – – – – – – 50,0 – – – 1.680.626 57
1 – – 0,0 4.930.000 – – – – – – – 50,0 – – – 423.632 55
2 – – 0,0 19.350.000 – – – – – – – 69,8 – – – 1.148.595 66
1 – – 0,0 39.700.000 – – – – – – – 46,3 – – – 2.408.799 66
8 6,7 0,0 0,0 156.900.000 3.449.458 – 3.449.458 2,2 338.680 2.301.843 6,7 53,5 10.106.920 10.413.183 6,4 8.760.126 67
10 2,4 21,1 28,3 17.100.000 – – – – – – – 0,0 1.129.982 969.673 6,6 1.273.662 50
1 – – 0,0 20.300.000 – – – – – – – 0,0 – – – 1.068.369 66
45 1,1 42,0 20,7 38.900.000 – – – – – – – 0,0 1.974.556 373.586 5,1 2.556.255 56
16 2,0 6,2 10,2 44.500.000 – – – – – – – 0,0 2.286.319 238.354 5,1 2.604.819 66
1 – – 0,0 880.000 – – – – – – – 0,0 – – – 108.830 41
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
Fußnoten siehe Seite 56 – 57
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 41

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
42 | SEB ImmoInvest
Art des Grundstücks
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel / Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Großbritannien
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
B32RB Birmingham
2 St. Philips Place
Japan
1050013 Tokyo
G – 100 0 0 0 0 0 0 0 12 / 2009 2002 1.170 5.893 37 K, P, W, Z 2 B
1-22-5 Hamamatsucho
5220003 Osaka
G – 94 0 0 0 0 0 6 0 04 / 2007 1985 836 3.088 22 K, L, P, W 3 B
4-1-4 Miyahara
Polen
00-446 Warschau
G – 87 6 2 0 0 0 5 0 04 / 2007 1992 1.017 6.143 38 K, L, P, S, W 3 C
ul. Fabryczna 5, 5a
USA
60606 Chicago
G / E – 95 0 0 0 0 0 4 1 11 / 2007 2005 4.274 12.633 96 F, K, P, S, W 2 A
550 West Adams Street
10577 Harrison
G – 96 2 1 0 0 0 1 0 11 / 2006 2006 2.826 45.075 33 K, L, P, S, W, Z 1 A
100 Manhattanville Road
20171 Herndon
G – 99 0 0 0 0 0 0 1 03 / 2000 1986 141.687 26.999 936 K, L, P, W, Z 2 C
13241 Woodland Park Road
Summe der Immobilien
G – 100 0 0 0 0 0 0 0 03 / 2000 2000 22.568 12.643 478 K, L, P, S, W, Z 2 C
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
U = Unbebautes Grundstück
T = Teileigentum
E = Erbbaurecht
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Erwerbsdatum
Bau- / Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage/unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral/dezentral)
Z = Zentralheizung
Objektqualität
Lagekategorie

Anzahl Mieter
Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Verkehrswert / Kaufpreis
(stichtagsbezogen) in EUR
Anschaffungsnebenkosten (ANK)
gesamt in EUR
davon Gebühren und
Steuern in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in %
des Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abge schriebene
Anschaffungs nebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes / Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
1 – – 0,0 35.805.868 2.064.666 1.300.682 763.984 5,9 225.995 1.464.209 6,7 61,1 – – – 2.117.480 60
13 1,6 37,9 17,3 34.108.033 – – – – – – – 68,1 1.195.700 481.787 3,5 1.794.873 32
16 1,2 70,8 0,0 41.558.817 – – – – – – – 57,6 2.304.400 750.459 5,5 2.616.847 39
11 3,5 0,3 3,2 40.700.000 – – – – – – – 50,0 2.050.435 2.202.312 5,0 2.513.136 63
8 – – 9,0 142.200.080 – – – – – – – 70,0 – – – 8.942.634 64
15 5,5 5,6 1,7 51.694.922 – – – – – – – 44,0 4.741.111 5.398.776 9,2 5.741.581 47
6 5,9 0,0 19,3 29.517.644 – – – – – – – 0,0 2.417.870 2.327.315 8,2 2.737.018 56
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
3.110.853.560 1.041.752 8.136.711
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
Fußnoten siehe Seite 56 – 57
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 43

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
Gesellschaft
44 | SEB ImmoInvest
Art des Grundstücks
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel / Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Deutschland
SEB Potsdamer Platz Objekt A1 GmbH & Co. KG, Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 78.053.196
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 99,99000 %
1. 10785 Berlin,
Potsdamer Platz 1 G – 86 7 2 0 0 4 0 1 02 / 2008 1999 3.147 34.684 28 F, K, L, P, S, W, Z 1 A
SEB Potsdamer Platz Objekt A2 GmbH & Co. KG, Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 34.917.500
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 99,99000 %
1. 10785 Berlin,
Potsdamer Str. 3 / 5 G – 8 2 0 48 0 41 1 0 02 / 2008 1998 4.391 23.576 128 F, K, L, P, S, W, Z 1 A
SEB Potsdamer Platz Objekt A3 GmbH & Co. KG, Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 6.640.938
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 99,99000 %
1. 10785 Berlin,
Voxstr. 1 + 3 G – 9 23 3 0 53 0 1 11 02 / 2008 1998 1.253 1.262 2.727 9 F, K, L, P, S, W, Z 2 A
SEB Potsdamer Platz Objekt A4 GmbH & Co. KG, Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 23.837.359
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 99,99000 %
1. 10785 Berlin,
Potsdamer Str. 7 G – 96 1 1 0 0 0 2 0 02 / 2008 1998 2.514 12.054 105 F, K, L, P, S, W, Z 2 A
SEB Potsdamer Platz Objekt A5 GmbH & Co. KG, Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 13.760.108
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 99,99000 %
1. 10785 Berlin,
Marlene-Dietrich-Platz 2 G – 0 0 0 98 0 0 2 0 02 / 2008 1998 5.182 22.805 242 F, K, L, P, S, W, Z 2 A
SEB Potsdamer Platz Objekt B1 GmbH & Co. KG, Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 60.891.367
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 99,99000 %
1. 10785 Berlin,
Potsdamer Platz 11 G – 70 29 1 0 0 0 0 0 02 / 2008 1999 2.528 20.242 16 F, K, L, P, S, W, Z 2 A
SEB Potsdamer Platz Objekt B2 GmbH & Co. KG, Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 19.175.565
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 99,99000 %
1. 10785 Berlin,
Alte Potsdamer Str. 5 G – 63 34 2 0 0 0 1 0 02 / 2008 1912 / 1999 1.637 4.051 21 F, K, L, P, S, W, Z 2 A
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
U = Unbebautes Grundstück
T = Teileigentum
E = Erbbaurecht
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Erwerbsdatum
Bau- / Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage/unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral/dezentral)
Z = Zentralheizung
Objektqualität
Lagekategorie

Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Anzahl Mieter
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Wert der
Beteiligung
(stichtagsbezogen)
in EUR
Verkehrswert /
Kaufpreis
(stichtagsbe-
zogen) in EUR Anschaffungsnebenkosten (ANK)
gesamt in EUR
davon Gebühren und
Steuern in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in %
des Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abgeschriebene
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
705.928.076 4) 4.160 0 4.160 5,8 416 3.156 7,6
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes / Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
17 4,3 4) 13,7 4) 10,2 4) 1.299.870.000 4) – 4) – 4) – 4) – 4) – 4) – 4) – 4) 34,95 4) 67.458.862 4) 63.447.425 4) 5,2 4) 70.874.383 4) 58
4 – – – – – – – – – – – – – – – – 46
44 – – – – – – – – – – – – – – – – 56
6 – – – – – – – – – – – – – – – – 56
3 – – – – – – – – – – – – – – – – 46
21 – – – – – – – – – – – – – – – – 57
12 – – – – – – – – – – – – – – – – 87
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
Fußnoten siehe Seite 56 – 57
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 45

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
Gesellschaft
46 | SEB ImmoInvest
Art des Grundstücks
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel / Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
Deutschland
SEB Potsdamer Platz Objekt B3 GmbH & Co. KG, Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 14.717.328
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 99,99000 %
1. 10785 Berlin,
Alte Potsdamer Str. 7, 9, 11 G – 0 69 4 0 20 0 2 5 02 / 2008 1998 2.291 5.443 4.354 146 F, K, L, P, S, W, Z 2 A
SEB Potsdamer Platz Objekt B4 GmbH & Co. KG, Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 46.978.702
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 99,99000 %
1. 10785 Berlin,
Linkstr. 2 G – 49 47 2 0 0 0 2 0 02 / 2008 1998 3.719 19.245 233 F, K, L, P, S, W, Z 1 A
SEB Potsdamer Platz Objekt B5 GmbH & Co. KG, Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 55.368.663
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 99,99000 %
1. 10785 Berlin,
Alte Potsdamer Str. 7, 13 G – 0 59 2 0 36 0 3 0 02 / 2008 1999 5.019 8.046 10.132 286 F, K, L, P, S, W, Z 2 A
SEB Potsdamer Platz Objekt B6 GmbH & Co. KG, Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 49.639.136
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 99,99000 %
1. 10785 Berlin,
Linkstr. 4 G – 52 45 1 0 0 0 2 0 02 / 2008 1998 4.018 19.045 223 F, K, L, P, S, W, Z 1 A
SEB Potsdamer Platz Objekt B7 GmbH & Co. KG, Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 45.808.619
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 99,99000 %
1. 10785 Berlin,
Marlene-Dietrich-Platz 4 G – 0 81 3 0 0 13 3 0 02 / 2008 1999 3.953 15.035 167 F, K, L, P, S, W, Z 1 A
SEB Potsdamer Platz Objekt B8 GmbH & Co. KG, Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 34.612.738
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 99,99000 %
1. 10785 Berlin,
Linkstr. 6 G – 0 59 2 0 35 0 3 1 02 / 2008 1999 4.019 5.845 7.177 174 F, K, L, P, S, W, Z 1 A
SEB Potsdamer Platz Objekt B9 GmbH & Co. KG, Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 21.243.775
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 99,99000 %
1. 10785 Berlin,
Linkstr. 8 G – 0 61 2 0 12 0 2 23 02 / 2008 1997 2.072 3.854 740 42 F, K, L, P, S, W, Z 2 A
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
U = Unbebautes Grundstück
T = Teileigentum
E = Erbbaurecht
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Erwerbsdatum
Bau- / Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage/unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral/dezentral)
Z = Zentralheizung
Objektqualität
Lagekategorie

Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Anzahl Mieter
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Wert der
Beteiligung
(stichtagsbezogen)
in EUR
Verkehrswert /
Kaufpreis
(stichtagsbe-
zogen) in EUR Anschaffungsnebenkosten (ANK)
gesamt in EUR
davon Gebühren und
Steuern in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in %
des Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abgeschriebene
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes / Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
68 – – – – – – – – – – – – – – – – 57
20 – – – – – – – – – – – – – – – – 56
114 – – – – – – – – – – – – – – – – 57
24 – – – – – – – – – – – – – – – – 57
20 – – – – – – – – – – – – – – – – 36
66 – – – – – – – – – – – – – – – – 57
15 – – – – – – – – – – – – – – – – 56
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
Fußnoten siehe Seite 56 – 57
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 47

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
Gesellschaft
48 | SEB ImmoInvest
Art des Grundstücks
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel / Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
Deutschland
SEB Potsdamer Platz Objekt C1 GmbH & Co. KG, Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 88.333.618
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 99,99000 %
1. 10785 Berlin,
Marlene-Dietrich-Platz 5 G – 94 0 2 0 0 0 1 3 02 / 2008 1997 7.596 41.565 167 F, K, L, P, S, W, Z 1 A
SEB Potsdamer Platz Objekt UG C2 / C3 GmbH & Co. KG, Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 1.627.221
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 99,99000 %
1. 10785 Berlin,
Linkstr. 10 / 12 G – na na na na na na na na 02 / 2008 1998 739 na 338 na na A
SEB Potsdamer Platz Objekt D1 GmbH & Co. KG, Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 18.011.248
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 99,99000 %
1. 10785 Berlin,
Marlene-Dietrich-Platz 1 G – 0 8 0 0 0 92 0 0 02 / 2008 1998 2.132 8.443 0 F, K, P, S, W, Z 1 A
SEB Potsdamer Platz Objekt D2 GmbH & Co. KG, Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 19.797.151
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 99,99000 %
1. 10785 Berlin,
Marlene-Dietrich-Platz 1 G – 0 0 0 0 0 98 0 2 02 / 2008 1998 4.422 18.808 0 F, K, L, P, S, W, Z 1 A
SEB Potsdamer Platz Objekt EP GmbH & Co. KG, Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 1.652.323
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 99,99000 %
1. 10785 Berlin,
Schöneberger Ufer 5 G – na na na na na na na na 02 / 2008 1998 13.253 na 1.435 P, W na A
Immobilien & Mobilien Potsdamer Platz Verwaltungs GmbH 5) , Deutschland, 12529 Schönefeld, Lilienthalstr. 6
Gesellschaftskapital: EUR 6.725.232
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 12529 Schönefeld,
Lilienthalstr. 6 na – na na na na na na na na 02 / 2008 na na na na na na na
AMPP Asset Management Potsdamer Platz GmbH in Liquidation 6) , Deutschland, 10785 Berlin, Linkstr. 2
Gesellschaftskapital: EUR 50.000
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 10785 Berlin,
Linkstr. 2 na – na na na na na na na na 11 / 2010 na na na na na na na
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
U = Unbebautes Grundstück
T = Teileigentum
E = Erbbaurecht
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Erwerbsdatum
Bau- / Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage/unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral/dezentral)
Z = Zentralheizung
Objektqualität
Lagekategorie

Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Anzahl Mieter
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Wert der
Beteiligung
(stichtagsbezogen)
in EUR
Verkehrswert /
Kaufpreis
(stichtagsbe-
zogen) in EUR Anschaffungsnebenkosten (ANK)
gesamt in EUR
davon Gebühren und
Steuern in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in %
des Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abgeschriebene
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes / Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
7 – – – – – – – – – – – – – – – – 55
1 – – – – – – – – – – – – – – – – 56
2 – – – – – – – – – – – – – – – – 36
3 – – – – – – – – – – – – – – – – 36
1 – – – – – – – – – – – – – – – – 36
na – – – – – – – – – – – – – – – – 0
na – – – – – – – – – – – – – – – – 0
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
Fußnoten siehe Seite 56 – 57
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 49

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
Gesellschaft
50 | SEB ImmoInvest
Art des Grundstücks
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel / Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
Belgien
Chrysalis Invest N.V., Belgien, 1050 Brüssel, 522 Avenue Louise
Gesellschaftskapital: EUR 4.363.203
Gesellschafterdarlehen: EUR 4.200.000
Beteiligungsquote: 99,99969 % 7)
1. 1000 Brüssel,
34 Rue de la Loi
Finnland
G / E – 94 0 0 0 0 0 6 0 12 / 2001 2001 875 6.769 62 K, P, S, W, Z 2 A
KOY Plaza Vivace, Finnland, 01510 Vantaa, Äyritie 8b
Gesellschaftskapital: EUR 19.596.632
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 01510 Vantaa,
Äyritie 8c G – 87 8 5 0 0 0 0 0 03 / 2008 2008 4.497 5.660 0 F, K, P, W, Z 3 C
Plaza 2 Park, Finnland, 01510 Vantaa, Äyritie 8b
Gesellschaftskapital: EUR 1.341.218
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 29,81000 %
1. 01510 Vantaa,
Äyritie 8b G – na na na na na na na na 03 / 2008 2008 na na 192 P na C
KOY Opus 1, Finnland, 01510 Vantaa, Äyritie 8b
Gesellschaftskapital: EUR 23.192.393
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 00810 Helsinki,
Hitsaajankatu 24
Frankreich
G – 81 0 1 0 0 0 18 0 06 / 2008 2008 3.401 6.824 165 F, K, P, S, W 2 C
Altair Issy S.A.S, Frankreich, 75008 Paris, 112 Avenue Kléber
Gesellschaftskapital: EUR 2.794.055,90
Gesellschafterdarlehen: EUR 22.000.000
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 92130 Issy-les-Moulineaux,
65 Rue de Camille Desmoulins G – 86 0 0 0 0 0 6 8 12 / 2002 2002 5.186 21.063 408 F, K, L, P 2 C
2. 92130 Issy-les-Moulineaux,
167 Quai de la Bataille de Stalingrad G – 93 0 0 0 0 0 7 0 07 / 2010 2011 2) 15.406 352 F, K, L, P, W, Z 2 C
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
U = Unbebautes Grundstück
T = Teileigentum
E = Erbbaurecht
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Erwerbsdatum
Bau- / Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage/unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral/dezentral)
Z = Zentralheizung
Objektqualität
Lagekategorie

Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Anzahl Mieter
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Wert der
Beteiligung
(stichtagsbezogen)
in EUR
Verkehrswert /
Kaufpreis
(stichtagsbe-
zogen) in EUR Anschaffungsnebenkosten (ANK)
gesamt in EUR
davon Gebühren und
Steuern in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in %
des Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abgeschriebene
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes / Kaufpreises
17.132.028 4.387 – 4.387 0,8 438 3.382 7,7 0,0
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
2 – – 1,3 17.299.946 – – – – – – – 0,0 – – – 1.528.060 60
22.419.323
14 3,1 3,6 19,7 20.800.000
2.907.746
– – – – – – – 0,0 976.450 728.197 4,6 1.349.036 66
– 8) – 8) – 8) – 8) – 8) – 8) – 8) – 8) – 8) – 8) – 8) – 8) – 8) – 8) – 8) – 8) – 8) 32.456.006
66
7 – – 0,9 28.300.000 – – – – – – – 0,0 – – – 1.812.474 65
150.938.729 1.241.472 – 1.241.472 1,0 124.045 941.724 7,6
5 – – 35,0 173.300.000 – – – – – – – 51,9 – – – 10.194.054 60
1 – – 0,0 144.600.000 4.278.640 1.098.129 3.180.511 3,4 71.311 4.207.329 9,8 45,3 – – – 7.915.452 69
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
Fußnoten siehe Seite 56 – 57
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 51

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
Gesellschaft
52 | SEB ImmoInvest
Art des Grundstücks
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel / Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
Niederlande
Diemen IV GmbH, Deutschland, 60327 Frankfurt, Rotfeder-Ring 7
Gesellschaftskapital: EUR 23.418.750
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 49,00000 %
1. 1112 XS Diemen
Wisselwerking 58 G – 79 7 0 0 0 0 14 0 11 / 2006 2002 10.031 9.538 271 K, P, W, Z 3 C
Nijmegen IV GmbH, Deutschland, 60327 Frankfurt, Rotfeder-Ring 7
Gesellschaftskapital: EUR 75.041.000
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 6534 AD Nijmegen,
Dukenburgseweg 5 G / E – 72 6 1 0 0 0 14 7 12 / 2006 2006 18.120 23.856 587 K, L, P, S, W, Z 2 C
Slowakei
Sasanka s.r.o., Slowakei, 81103 Bratislava, Suché Mýto 1
Gesellschaftskapital: EUR 10.929.051
Gesellschafterdarlehen: EUR 24.800.000
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 81107 Bratislava,
Radlinského 7 / Ecke Fazulová G – 93 0 0 0 0 0 7 0 09 / 2008 2007 3.697 22.185 305 K, P, S, W, Z 2 A
IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Japan
SEB Tama Center GmbH, Deutschland, 60327 Frankfurt, Rotfeder-Ring 7
Gesellschaftskapital: EUR 142.670.359
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 2060033 Tama,
47 Ochiai 1-Chome G – 91 2 1 0 0 3 3 0 11 / 2007 2002 / 2007 6.621 24.372 125 F, K, L, P, S, W 2 C
Schweden
SEB ImmoInvest Lindholmen Science Park AB, Schweden,
c / o Jones Lang LaSalle International AB, Jakobsbergsgatan 22, 11181 Stockholm
Gesellschaftskapital: EUR 1.310.031
Gesellschafterdarlehen: EUR 13.032.031
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 41756 Göteborg,
Lindholmspiren 9 G – 95 3 0 0 0 0 1 1 06 / 2004 2003 2.511 9.072 20 F, K, P, S, W 2 C
Singapur
SEB Robinson 77 Pte Ltd., Singapur, 069545 Singapur, 158 Cecil Street, #11-01
Gesellschaftskapital: EUR 79.713.541,12
Gesellschafterdarlehen: EUR 173.612.203,18
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 068896 Singapur,
77 Robinson Road G / E – 93 3 0 0 0 0 3 1 05 / 2007 1997 3.013 27.365 220 K, P, S, W 2 A
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
U = Unbebautes Grundstück
T = Teileigentum
E = Erbbaurecht
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Erwerbsdatum
Bau- / Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage/unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral/dezentral)
Z = Zentralheizung
Objektqualität
Lagekategorie

Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Anzahl Mieter
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Wert der
Beteiligung
(stichtagsbezogen)
in EUR
Verkehrswert /
Kaufpreis
(stichtagsbe-
zogen) in EUR Anschaffungsnebenkosten (ANK)
18.717.463
gesamt in EUR
davon Gebühren und
Steuern in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in %
des Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abgeschriebene
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes / Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
2 – – 8,0 33.369.000
70.607.122
– – – – – – – 51,3 – – – 1.872.971 61
10 3,7 0,0 22,9 67.000.000 – – – – – – – 0,0 5.132.104 4.810.582 7,7 4.367.390 64
32.777.258
1 – – 0,0 49.800.000 – – – – – – – 0,0 – – – 3.163.591 65
152.008.736
20 3,4 10,7 3,6 147.608.307 – – – – – – – – 8.919.033 6.735.452 6,0 8.095.232 50
18.605.413
6 4,1 31,4 20,0 35.724.296 – – – – – – – 17,0 3.105.921 2.467.534 8,7 2.602.553 61
112.322.270
38 1,7 26,0 11,1 376.159.774 – – – – – – – 28,1 11.446.624 11.846.805 3,0 17.324.628 45
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
Fußnoten siehe Seite 56 – 57
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 53

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
Gesellschaft
54 | SEB ImmoInvest
Art des Grundstücks
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel / Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
Ungarn
SEB Ingatlankezelési Kft, Ungarn, 1036 Budapest, Lajos utca 78
Gesellschaftskapital: EUR 5.183.872
Gesellschafterdarlehen: EUR 10.600.000
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 1075 Budapest,
Wesselenyi Utca 16 G – 88 1 2 0 0 0 9 0 12 / 1999 1910 / 1999 5.642 16.658 241 K, P, W, Z 2 A
SEB Immobilia Kft, Ungarn, 1036 Budapest, Lajos utca 78
Gesellschaftskapital: EUR 2.951.410
Gesellschafterdarlehen: EUR 4.715.346
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 1065 Budapest,
Nagymezö Utca 46–48
USA
G – 79 11 0 0 0 0 10 0 05 / 2002 1998 1.151 6.744 107 K, P, W, Z 2 A
Chesterbrook Partners LP, USA, 19046 Jenkintown, 165 Township Line Road
Gesellschaftskapital: EUR 41.488.826
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 89,40000 %
1. 19087 Wayne,
600–701 Lee Road, G – 99 0 1 0 0 0 0 0 03 / 2006 1982 / 1988 96.544 27.474 1.089 K, P, S, W 2 C
2. 19087 Wayne,
725–965 Chesterbrook Blvd., G – 100 0 0 0 0 0 0 0 03 / 2006 1986 / 1992 169.692 38.018 1.153 K, P, S, W 2 C
3. 19087 Wayne,
1300–1400 Morris Drive G – 100 0 0 0 0 0 0 0 03 / 2006 1981 / 1987 81.185 19.896 1.187 K, P, S, W 2 C
Glenhardie Partners LP, USA, 19046 Jenkintown, 165 Township Line Road
Gesellschaftskapital: EUR 8.888.340,58
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 89,40000 %
1. 19087 Wayne,
1255–1285 Drummers Lane G – 100 0 0 0 0 0 0 0 03 / 2006 1979 / 1985 69.326 21.252 821 K, P, W 2 C
Chesterbrook 11 Land Owner LP, USA, 19046 Jenkintown, 165 Township Line Road
Gesellschaftskapital: EUR 1.383.814,10
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 89,40000 %
1. 19087 Wayne, G (im
Chesterbrook Parcel 11 9) Bau) – na na na na na na na na 03 / 2006 na 18.089 na na na na C
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
U = Unbebautes Grundstück
T = Teileigentum
E = Erbbaurecht
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Erwerbsdatum
Bau- / Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage/unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral/dezentral)
Z = Zentralheizung
Objektqualität
Lagekategorie

Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Anzahl Mieter
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Wert der
Beteiligung
(stichtagsbezogen)
in EUR
Verkehrswert /
Kaufpreis
(stichtagsbe-
zogen) in EUR Anschaffungsnebenkosten (ANK)
19.427.139
gesamt in EUR
davon Gebühren und
Steuern in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in %
des Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abgeschriebene
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes / Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
14 – – 27,1 35.200.000
13.665.490
– – – – – – – 25,8 – – – 2.486.676 57
4 – – 8,7 13.400.000 – – – – – – – 0,0 – – – 994.680 45
70.383.407
20 5,9 3,2 39,1 50.054.897 – – – – – – – 54,8 3.135.486 3.593.995 6,0 5.665.228 33
9 3,0 12,8 20,5 71.696.484 – – – – – – – 70,3 7.455.443 7.218.010 10,4 7.925.256 33
9 – – 13,8 35.045.408
9.760.704
– – – – – – – 67,6 – – – 4.115.244 33
38 3,7 6,2 30,6 32.183.134 – – – – – – – 64,2 3.061.199 2.358.417 9,5 4.055.238 33
1.064.828
na na na na 1.396.231 na na na na na na na na na na na na 60
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
Fußnoten siehe Seite 56 – 57
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 55

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
Gesellschaft
Objektqualität – Ausstattungsstandard nach Normalherstellungskosten 2000 (NHK)
Nutzungsart Gebäudeteil Skelett-, Fachwerk / Rahmen- Massivbau
bau
Fenster Dächer Sanitär
Büro einfach Einfache Wände, Holz-, Blech-, Mauerwerk mit Putz oder mit Fugenglattstrich Holz, Einfachverglasung Wellfaserzement-, Blecheindeckung, Bitu- Einfache und wenige Toiletten-
Faserzementbekleidung
und Anstrich
men-, Kunststofffolienabdichtung
räume, Installation auf Putz
mittel Leichtbetonwände mit Wärmedäm- Wärmedämmputz, Wärmedämmverbund system, Holz, Kunststoff, Isolierverglasung Betondachpfannen, mittlerer
Ausreichende Anzahl von
mung, Beton-Sandwich-Elemente, Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich und
Wärmedämmstandard
Toilettenräumen, Installation
Ausfachung 12 bis 25 cm
Anstrich, mittlerer Wärmedämmstandard
unter Putz
gehoben Schwerbetonplatten, Verblendmau- Verblendmauerwerk, Metallbekleidung,
Aluminium, Rollladen, Sonnenschutz- Tondachpfannen, Schiefer-, Metallein- Toilettenräume in guter Ausstaterwerk,
Spaltklinker, Ausfachung bis Vorhangfassade, hoher Wärmestandard
30 cm
vorrichtung, Wärmeschutz verglasung deckung, hoher Wärme dämmstandard tung
stark gehoben Glasverkleidung, Ausfachung über Naturstein Raumhohe Verglasung, große Schie- Große Anzahl von Oberlichtern, Dachaus- Großzügige Toilettenanlagen mit
30 cm
beelemente, elektrische Rollläden, und Dachaufbauten mit hohem Schwie- Sanitäreinrichtungen, gehobener
Schallschutzverglasung
rigkeitsgrad, Dachschnitte in Glas
Standard
Handel einfach Einfache Wände, Holz-, Blech-, Mauerwerk mit Putz oder mit Fugenglattstrich Holz, Stahl, Einfachverglasung Wellfaserzement-, Blecheindeckung, Bitu- Einfache und wenige Toiletten-
Faserzementbekleidung
und Anstrich
men, Kunststofffolienabdichtung
räume, Installation auf Putz
mittel Leichtbetonwände mit Wärmedäm- Wärmedämmputz, Wärmedämmverbund system, Holz, Kunststoff, Isolierverglasung Betondachpfannen, mittlerer Wärme- Ausreichende Anzahl von
mung, Beton-Sandwich -Ele mente, Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich und
dämmstandard
Toilettenräumen, Installation
Ausfachung 12 bis 25 cm
Anstrich, mittlerer Wärmedämmstandard
unter Putz
gehoben Schwerbetonplatten, Verblendmau- Verblendmauerwerk, Metallbekleidung,
Aluminium, Rollladen, Sonnen schutz- Tondachpfannen, Schiefer-, Metall ein- Großzügige Toilettenräume in
erwerk, Spaltklinker, Ausfachung bis Vorhangfassade, hoher Wärmestandard
vorrichtung, Wärmeschutz verglasung deckung, Glasbetonfertigteile, Stegzement- guter Ausstattung
30 cm
dielen, hoher Wärme dämmstandard
Logistik einfach Einfache Wände, Holz-, Blech-, Mauerwerk mit Putz oder mit Fugenglattstrich Holz, Einfachverglasung Wellfaserzement-, Blecheindeckung, Bitu- Einfache Toilettenanlagen,
Faserzementbekleidung
und Anstrich
men-, Kunststofffolienabdichtung
wenige Duschen, Installation auf
Putz
mittel Leichtbetonwände mit Wärmedäm- Wärmedämmputz, Wärmedämmverbund system, Holz, Kunststoff, Isolierverglasung Betondachpfannen, mittlerer Wärme- Ausreichend Toilettenanlagen,
mung, Beton-Sandwich-Elemente, Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich und
dämmstandard
mehrere Duschen, Installation
Ausfachung 12 bis 25 cm
Anstrich, mittlerer Wärmedämmstandard
teilweise auf Putz
56 | SEB ImmoInvest
Art des Grundstücks
Projekt- / Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel / Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
USA
851 Duportail Road LP, USA, 19046 Jenkintown, 165 Township Line Road
Gesellschaftskapital: EUR 4.234.901,64
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 89,40000 %
1. 19087 Wayne,
851 Duportail Road G – 100 0 0 0 0 0 0 0 01 / 2007 1980 18.632 3.433 161 K, P, S, W 3 C
225 Bush Street LLC, USA, 19808 Wilmington, 2711 Centerville Road, Suite 400
Gesellschaftskapital: EUR 65.278.685,23
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 70,19000 %
1. 94104 San Francisco
225 Bush Street G – 90 7 1 0 0 0 0 2 04 / 2012 1922 / 2000 2.498 36.501 77 K, L, P, S, W, Z 2 A
Summe der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
U = Unbebautes Grundstück
T = Teileigentum
E = Erbbaurecht
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Fußnoten:
1) belastet mit einem Erbbaurecht zugunsten der Grundstücksgesellschaft
Chrysalis Invest N.V., Brüssel
2) Volumeneigentum
3) einzelne Ladeneinheit
Erwerbsdatum
Bau- / Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage/unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral/dezentral)
Z = Zentralheizung
4) Die Objekte „Potsdamer Platz“ werden konsolidiert dargestellt, um die Vergleichbarkeit aufgrund
der Bewertungssystematik zu gewährleisten.
5) Bei dieser Gesellschaft handelt es sich nicht um eine Immobilien-Gesellschaft, sondern um
die Eigentümerin der für die Bewirtschaftung der in den Potsdamer Platz KGs enthaltenen
Immobilien notwendigen Betriebs- und Geschäftsausstattung und Betriebsvorrichtungen.
Objektqualität
Lagekategorie

Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Anzahl Mieter
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Innenwandbekleidung
der Nassräume
Bodenbeläge Innentüren Heizung Elektroinstallationen Installation und sonstige
Einbauten
Füllungstüren, Türblätter und Zargen Einzelöfen, elektrische Speicherheizung, Boiler Je Raum 1 Lichtauslass und 1 – 2 Steck- na
Nassräume: PVC
gestrichen
für Warmwasser
dosen auf Putz
Ölfarbanstrich Holzdielen, Nadelfilz, Linoleum, PVC,
Fliesensockel (1,50 m) Teppich, PVC, Fliesen, Linoleum, Nassräume:
Fliesen
Fliesen raumhoch Großformatige Fliesen, Parkett, Betonwerkstein,
Nassräume: großformatige
Fliesen, beschichtete Sonderfliesen
Naturstein, aufwendige
Verlegung
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Wert der
Beteiligung
(stichtagsbezogen)
in EUR
Verkehrswert /
Kaufpreis
(stichtagsbe-
zogen) in EUR Anschaffungsnebenkosten (ANK)
5.075.011
Naturstein, aufwendige Verlegung, Nassräume:
Naturstein
Kunststoff- / Holztürblätter, Stahl zargen Zentralheizung mit Radiatoren (Schwerkraftheizung)
Türblätter mit Edelholzfurnier, Glastüren,
Holzzargen
Massive Ausführung, Einbruchschutz,
rollstuhlgerechte Bedienung, Automatiktüren
Zentral- / Pumpenheizung mit Flachheizkörpern,
Warmwasserbereitung zentral
Fußbodenheizung, Klima- und sonstige raumlufttechnische
Anlagen
Ölfarbanstrich Holzdielen, Linoleum, PVC, Nassräume: na Einzelöfen, elektrische Speicherheizung, Boiler
PVC
für Warmwasser
Fliesensockel (1,50 m) Beschichteter Estrich, Gussasphalt, Nass- na Lufterhitzer, Lufterhitzer mit Anschluss an
räume: Fliesen
zentrale Kesselanlage, Fernheizung
Fliesen raumhoch Fliesen, Holzpflaster, Betonwerkstein,
Nassräume: großformatige Fliesen
na Zentral- / Pumpenheizung mit Flachheizkörpern,
Warmwasserbereitung zentral
Je Raum 1–2 Lichtauslässe und 2 – 3
Steckdosen, informationstechnische
Anlagen, Installation auf Putz
Je Raum mehrere Lichtauslässe und
Steckdosen, Fensterbank kanal mit
EDV-Verkabelung
Aufwendige Installation, Sicherheitseinrichtungen
na
na
na
Einfache Installationen auf Putz na
Ausreichende Installationen unter Putz na
Aufwendige Installation, Sicherheitseinrichtungen
Ölfarbanstrich Rohbeton, Anstrich na Luftheizung mit Direktbefeuerung na Strom- und Wasseranschluss,
Installation auf Putz, Kochmöglichkeiten,
Spüle
Fliesensockel (1,50 m) Estrich, Gussasphalt, Verbundpflaster
ohne Unterbau
gesamt in EUR
davon Gebühren und
Steuern in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in %
des Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abgeschriebene
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
na Zentralheizung na Strom- und Wasseranschluss,
Installation auf Putz, Teeküche
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes / Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
na
Rohertrag in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
0 – – 100,0 5.026.433
63.498.900
– – – – – – – 0,0 – – – 715.568 34
34 3,4 14,6 24,3 116.143.817 54,3 7.683.579 7.731.592 6,6 9.932.151 43
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
1.519.695.649 124.899 948.262
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
6) Die ehemalige Managementgesellschaft der Potsdamer Platz KGs besteht nur noch aus einer
rechtlichen Hülle, da noch nicht alle Vertragsverhältnisse umgestellt werden konnten.
Die Gesellschaft befindet sich in Liquidation.
7) Die Gesellschaft Balni BVBA hält an diesem Objekt 0,00031 %.
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
8) Das Parkhaus ist im Teileigentum.
9) Das Objekt ist im Bau. Es werden daher keine Angaben veröffentlicht.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 57

58 | SEB ImmoInvest
Erläuterungen zum Immobilienverzeichnis
Auf den vorhergehenden Seiten werden im Rahmen des
Immobilienverzeichnisses Informationen zu Immobilien zur
Verfügung gestellt, die einer Erläuterung bedürfen.
Aus Gründen des Daten- und Wettbewerbsschutzes werden
Daten zu Mieteinnahmen bzw. prognostizierten Mieteinnahmen
nicht für Objekte veröffentlicht, die ausschließlich
von weniger als fünf Mietern genutzt werden bzw. bei denen
75 % der Mieterträge von einem Mieter stammen. Die Daten
beziehen sich auf die direkt und indirekt gehaltenen Immobilien
des Fonds. Bei über Beteiligungsgesellschaften gehaltenen
Immobilien werden Rohertrag und Verkehrswerte
anteilig zur jeweiligen Beteiligungsquote angegeben. Grundsätzlich
ist keine Hochrechnung der Einzelwerte auf das
Fondsvermögen möglich.
Zur Interpretation bitten wir Sie um Beachtung nach folgender
Angaben:
Die Angabe zu Bau- / Umbaujahr bezieht sich auf das letzte
Jahr, in dem wesentliche Umbaumaßnahmen, Erweiterungen
bzw. Modernisierungen erfolgt sind.
Die Nutzfläche entspricht der Mietvertragsfläche zum Stichtag.
Die durchschnittlichen Restlaufzeiten der Mietverträge
in Jahren beinhalten keine unbefristeten Mietverträge.
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zeitnah
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen
Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der
sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks
ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
zu erzielen wäre. Grundlage der Bewertung bildet
das Ertragswertverfahren, bei dem der Grundstückswert auf
Basis der nachhaltig zu erzielenden Mieterträge ermittelt wird.
Dieser Marktwert wird durch einen Ausschuss externer öffentlich
bestellter und vereidigter Sachverständiger wenigstens
einmal jährlich ermittelt. Sofern sich ein Objekt zum Stichtag
im Bau befindet, werden die aufgelaufenen Baukosten dargestellt.
Der Kaufpreis und die Anschaffungsnebenkosten werden
nur für Objekte ausgewiesen, die nach der Umstellung
auf neues InvG am 01. Dezember 2009 gekauft wurden /
zugegangen sind.
Der nachhaltige Rohertrag entspricht den durch den externen
Gutachter festgestellten Bewertungsmieten, die zur
Berechnung des Ertragswertes zu grun de gelegt werden.
Diese nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete des Objekts bei
Vollvermietung stellt somit den langfris tigen – unabhängig
von kurzfristigen Nachfrageschwankungen – erzielbaren
Ertrag des Objekts dar. Abschläge bzw. Zuschläge, welche
die aktuelle Marktsituation des Objekts widerspiegeln (wie
beispielsweise Leerstand oder über dem Marktniveau
abgeschlossene Mietverträge), werden beim Verkehrswert
gesondert abgezogen bzw. hinzugerechnet. Aus diesem
Grund kann die gutachterliche Bewertungsmiete von der
tatsächlichen Sollstellung abweichen. Sie stellt vielmehr die
nachhaltige Ertragskraft des Objekts aus heutiger Einschätzung
dar.

Vermögensaufstellung, Teil II:
Bestand der Liquidität
I. Geldmarktinstrumente
Käufe
nominal EUR
vom 01.04.2012
bis 31.03.2013
Verkäufe /
Abgänge
nominal EUR
vom 01.04.2012
bis 31.03.2013
Bestand
nominal
EUR
Kurswert
EUR
Anteil am
Fonds-
vermögen
in %
Schuldverschreibungen von Zentralbanken
und Kreditinstituten 0,00 85.964.534,25 97.067.446,46 95.837.656,77 2,08
davon ausländische Aussteller 0,00 85.964.534,25 97.067.446,46 95.837.656,77
ISIN 1) Wertpapierbezeichnung ISIN 1) Wertpapierbezeichnung
ES0214977151 BANKIA S.A. EO-FLR Bonos 2007(14) XS0284282356 Merrill Lynch & Co. Inc. EO-FLR Med.-Term Nts 2007(14)
PTBERLOM0017 Banco Espirito Santo S.A. EO-FLR Med.-Term Nts 2007(13) XS0284728465 Goldman Sachs Group Inc., The EO-FLR Med.-Term Nts 2007(17)
XS0222684655 Magellan Mortgages No. 3 PLC EO-FLR Notes 2005(12 / 58) Cl.A XS0289239963 Citigroup Inc. EO-FLR Med.-T.Notes 2007(14)
XS0243636866 Citigroup Inc. EO-FLR Med.-T.Notes 2006(16) XS0294089551 Jyske Bank A / S EO-FLR Med.-Term Nts 2007(14)
XS0259993045 Bque Fédérative du Cr. Mutuel EO-FLR Med.-Term Nts 2006(13) XS0300975306 Goldman Sachs Group Inc., The EO-FLR Notes 2007(15)
XS0267299633 Bank of America Corp. EO-FLR Med.-Term Nts 2006(13) XS0302633598 Merrill Lynch & Co. Inc. EO-FLR Med.-Term Nts 2007(14)
XS0272191874 Korea First Mortgage No.6 Ltd. EO-FLR Nts 2006(14 / 38) A2B XS0311509060 Unione di Banche Italiane ScpA EO-FLR Med.-Term Nts 2007(14)
Unternehmensschuldverschreibungen 0,00 8.700.000,00 0,00 0,00
davon ausländische Aussteller 0,00 8.700.000,00 0,00 0,00
Sonstige 0,00 10.729.704,32 93.709.673,05 89.661.723,10 1,94
davon ausländische Aussteller 0,00 10.729.704,32 93.709.673,05 89.661.723,10
ISIN 1) Wertpapierbezeichnung ISIN 1) Wertpapierbezeichnung
BE0002345172 Diamond Mortg. Financing NV EO-FLR Notes 2006(13 / 33) Cl.A XS0237370605 Hipototta No. 4 PLC EO-FLR Notes 2005(14 / 48) Cl.A
ES0312872015 BANCAJA 10 Fondo de TDA EO-FLR Bonos 2007(50) Cl.A2 XS0250309159 Lithos Mortgage Financing PLC EO-FLR Notes 2006(42) CI.A
ES0314147010 BBVA RMBS 1 -F.T.A.- EO-FLR Notes 2007(50) Cl.A2 XS0257993054 Themeleion III Mortg. Fin PLC EO-FLR Notes 2006(13 / 43) Cl.A
ES0332234014 GC FTPYME Sabadell 5 -F.T.A. EO-FLR Bonos 2006(39) Cl.A2 XS0262424012 Celtic Res.Ir.Mtge Sec.10 PLC EO-FLR Nts 2006(12 / 48) Cl.A2
ES0371622004 PROGRAMA CEDULAS TDA -F.T.A.- EO-FLR Asset Back.Nts 2006 A1 XS0271943978 Perp.Tr.Co.Ltd.-Tor.06-1(E)Tr. EO-FLR Nts 2006(12 / 37) Cl.A-1
ES0374273003 Rural Hipotec.Global I F.T.A. EO-FLR Notes 2005(39) Cl.A XS0275896933 Kion Mortgage Finance PLC EO-FLR Nts 2006(51) Cl.A
ES0377966009 TDA CAM 8 -F.T.A.- EO-FLR Notes 2007(49) Cl.A XS0286335996 Kildare Securities Ltd. EO-FLR Notes 2007(43) Cl.A3
ES0377991007 TDA CAM 4 -Fondo TDA- EO-FLR Notes 2005(39) Cl.A XS0289300898 Brunel Resid.Mtg Sec.No.1 PLC EO-FLR Nts 2007(12 / 39)A4AReg.S
ES0380957003 F.T.A. UCI 15 EO-FLR Obl. 2006(18.48) Cl.A XS0292898912 Hipototta No. 5 PLC EO-FLR Notes 2007(14 / 60) Cl.A2
IT0004197254 Italfin.Sec.Vehi.2 Srl S.07-1 EO-FLR Notes 2007(08 / 26) Cl.A XS0293598495 Opera Germany (No. 3) Ltd. EO-FLR Nts 07(17.22)Cl.A
XS0179679328 Chapel 2003-I B.V. EO-FLR Notes 2003(08 / 64) Cl.A XS0293657416 SAGRES S.T.C.SA -Pel.Mt.3 PLC- EO-FLR Notes 2007(54) Cl.A
XS0230694233 Lusitano Mortgages No. 4 PLC EO-FLR Notes 2005(14 / 48) A XS0305113523 Themeleion IV Mortg. Fin PLC EO-FLR Notes 2007(52) Cl.A
Summe der Geldmarktinstrumente 0,00 96.694.238,57 190.777.119,51 185.499.379,87 4,02
II. Bankguthaben
Deutschland 510.492.254,53
Niederlande 6.321.401,39
Großbritannien 1.695.045,50
Belgien 3.704.730,63
Luxemburg 277.255,29
Österreich 363.880,09
USA 23.998.719,92
Frankreich 9.467.894,18
Italien 13.972.656,32
Spanien 102.072,92
Polen 2.267.400,00
Japan 5.353.571,07
Finnland 7.199.183,84
Summe der Bankguthaben 585.216.065,68 12,68
Summe der Liquiditätsanlagen 770.715.445,55 16,70
1) Wertpapiere, die zum Berichtsstichtag 31.03.2013 im Bestand sind.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 59

60 | SEB ImmoInvest
Vermögensaufstellung, Teil III:
Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und
Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen
I. Sonstige Vermögensgegenstände
EUR EUR EUR Anteil am
Fonds-
vermögen
in %
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 92.820.874,26 2,01
davon in Fremdwährung 46.547.103,79
davon Mietforderung 13.256.383,28
davon Betriebskostenvorlagen 79.564.490,98
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 252.959.580,80 5,48
davon in Fremdwährung 186.644.234,67
3. Zinsansprüche 5.084.887,12 0,11
davon in Fremdwährung 4.028.702,41
4. Anschaffungsnebenkosten
bei Immobilien 8.136.710,95 0,18
davon in Fremdwährung 1.395.686,29
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 948.261,47 0,02
davon in Fremdwährung 0,00
5. Andere 220.854.478,68 4,79
davon in Fremdwährung 16.927.620,61
davon Forderungen aus Sicherungsgeschäften 17.932.062,23
Währung Kurswert
Verkauf
EUR
Kurswert
Stichtag
EUR
Vorläufiges
Ergebnis
EUR
GBP 17.292.075,97 – 16.876.375,10 415.700,87
PLN 2.367.925,32 – 2.355.330,44 12.594,88
JPY 198.335.963,53 – 180.832.197,05 17.503.766,48
Summe der sonstigen Vermögensgegenstände 580.804.793,28 12,59
insgesamt in Fremdwährung 255.543.347,77
II. Verbindlichkeiten aus
1. Krediten 804.399.271,52 17,43
davon besicherte Kredite 661.480.954,67
davon in Fremdwährung 191.297.365,67
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben 3.944.369,32 0,09
davon in Fremdwährung 81.795,45
3. Grundstücksbewirtschaftung 106.712.656,19 2,31
davon in Fremdwährung 30.009.132,17
4. anderen Gründen 230.381.690,02 4,99
davon in Fremdwährung 589.124,56
davon aus Sicherungsgeschäften 6.674.937,85
Währung Kurswert
Verkauf
EUR
Kurswert
Stichtag
EUR
Vorläufiges
Ergebnis
EUR
USD 252.257.430,23 – 256.600.922,16 4.343.491,93
SEK 32.130.156,85 – 32.686.755,45 556.598,60
SGD 291.069.753,68 – 292.844.601,00 1.774.847,32
Summe der Verbindlichkeiten 1.145.437.987,05 24,82
insgesamt in Fremdwährung 221.977.417,85

EUR EUR EUR Anteil am
Fonds-
vermögen
in %
III. Rückstellungen 221.383.162,32 4,80
davon in Fremdwährung 58.461.926,72
Fondsvermögen gesamt 4.615.248.297,96 100,00
davon in Fremdwährung 781.349.923,49
Fondsvermögen Anteilklasse P 4.596.566.899,56
Anteilwert Anteilklasse P (EUR) 39,59
Umlaufende Anteile Anteilklasse P (Stück) 116.087.597
Fondsvermögen Anteilklasse I 18.681.398,40
Anteilwert Anteilklasse I (EUR) 39,59
Umlaufende Anteile Anteilklasse I (Stück) 471.804
Devisenkurse* per 28.03.2013
Britisches Pfund (GBP) 0,84623 = 1 EUR Japanischer Yen (JPY) 120,79266 = 1 EUR
Schwedische Krone (SEK) 8,34866 = 1 EUR Singapur-Dollar (SGD) 1,58975 = 1 EUR
US-Dollar (USD) 1,28059 = 1 EUR Polnischer Zloty (PLN) 4,17650 = 1 EUR
* Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände werden zu dem unter Zugrundelegung des Mittags-Fixings der Reuters AG um 13:30 Uhr ermittelten Devisenkurs der
Währung in Euro umgerechnet.
Erläuterungen zu Finanzinstrumenten
Käufe und Verkäufe von Finanzinstrumenten, die während des Berichtszeitraumes abgeschlossen wurden
Käufe
Kurswert EUR
vom 01.04.2012
bis 31.03.2013
Verkäufe
Kurswert EUR
vom 01.04.2012
bis 31.03.2013
davon wurden 82,5 % der Geschäfte mit verbundenen Unternehmen getätigt GBP 55.293.259,66 52.890.563,04
Erläuterungen zu den Bewertungsverfahren
Geldmarktinstrumente beinhalten Wertpapiere, die an der
Börse gehandelt werden oder an einem organisierten Markt
zugelassen sind, mit einer Restlaufzeit von maximal 397 Tagen
zum Zeitpunkt des Erwerbs oder deren Verzinsung regelmäßig,
mindestens einmal in 397 Tagen, marktgerecht angepasst
wird. Die im Bestand befindlichen Wertpapiere haben
eine mittlere Restlaufzeit von ca. drei Jahren. Ihre Ratings
liegen im Bereich von AAA bis B–. Die Verkehrswerte der
verzinslichen Wertpapiere werden mit einem Bewertungsmodell
nach § 24 InvRBV ermittelt.
USD 556.557.252,56 498.700.649,88
SEK 60.360.378,67 54.238.609,91
PLN 13.471.315,49 4.333.757,01
SGD 566.704.911,42 459.055.179,06
JPY 193.871.299,83 268.720.575,94
Summe 1.446.258.417,63 1.337.939.334,84
Devisentermingeschäfte wurden mit ihrem Terminkurs
vom 31. März 2013 bewertet.
Bankguthaben und Festgelder werden zum Nennwert
zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.
Verbindlichkeiten werden mit ihrem Rückzahlungsbetrag
angesetzt.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 61

62 | SEB ImmoInvest
Ertrags- und Aufwandsrechnung
Für den Zeitraum vom 01.04.2012 bis zum 31.03.2013
Fonds gesamt
EUR EUR EUR
I. Erträge
1. Erträge aus Immobilien 247.207.438,74
davon in Fremdwährung 37.330.068,84
2. Erträge aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 611.987,61
davon in Fremdwährung 611.987,61
3. Zinsen aus ausländischen Wertpapieren vor Quellensteuer 1.734.525,47
4. Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Inland 1.122.196,27
5. Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Ausland vor Quellensteuer 81.668,10
6. Sonstige Erträge 27.928.084,86
davon in Fremdwährung 10.773.673,12
Summe der Erträge 278.685.901,05
II. Aufwendungen
1. Bewirtschaftungskosten
1.1 Betriebskosten 91.678.042,67
davon in Fremdwährung 24.355.799,28
1.2 Instandhaltungskosten 31.804.162,08
davon in Fremdwährung 6.516.303,54
1.3 Kosten der Immobilienverwaltung 11.191.859,12
davon in Fremdwährung 3.043.216,07
1.4 Sonstige Kosten 10.284.296,59
davon in Fremdwährung 20.923,88
2. Ausländische Steuern 4.868.644,81
davon in Fremdwährung 1.919.335,49
3. Zinsen aus Kreditaufnahmen 36.428.407,81
davon in Fremdwährung 8.789.619,04
4. Vergütung an die Fondsverwaltung 32.163.085,94
5. Depotbankvergütung 942.876,73
6. Prüfungs- und Veröffentlichungskosten 508.943,44
7. Sonstige Aufwendungen 13.764.217,46
davon Sachverständigenkosten 1.073.827,43
Summe der Aufwendungen 233.634.536,65
Ertragsausgleich / Aufwandsausgleich 10.804,33
III. Ordentlicher Nettoertrag 45.062.168,73
IV. Veräußerungsgeschäfte
1. Realisierte Gewinne
zuzügl. nicht realisierter Wertveränderungen der Vorjahre
1.1 bei Immobilien im Berichtszeitraum 2.493.529,46
Wertänderungen Vorjahre – 1.255.439,73 1.238.089,73
davon in Fremdwährung 0,00
1.2 bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften im Berichtszeitraum 11.665.397,46
Wertänderungen Vorjahre – 3.554.327,08 8.111.070,38
davon in Fremdwährung 8.111.070,38
1.3 aus Liquiditätsanlagen im Berichtszeitraum 803.773,99
Wertänderungen Vorjahre 10.391.808,56 11.195.582,55
davon in Fremdwährung 0,00
1.4 aus Devisentermingeschäften im Berichtszeitraum 6.328.334,83
Wertänderungen Vorjahre 3.968.046,69 10.296.381,52
davon in Fremdwährung 0,00
1.5 Sonstige 41.616.188,88
davon in Fremdwährung 0,00
2. Realisierte Verluste
zuzügl. nicht realisierter Wertveränderungen der Vorjahre
2.1 bei Immobilien im Berichtszeitraum – 100.215.145,21
Wertänderungen Vorjahre – 9.626.099,13 – 109.841.244,34
davon in Fremdwährung – 39.826.905,41
2.2 bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften im Berichtszeitraum – 7.669.497,89
Wertänderungen Vorjahre – 1.262.801,03 – 8.932.298,92
davon in Fremdwährung 0,00
2.3 aus Devisentermingeschäften im Berichtszeitraum – 25.560.192,54
Wertänderungen Vorjahre – 9.085.815,91 – 34.646.008,45
davon in Fremdwährung 0,00
2.4 Sonstige – 5.457.069,93
davon in Fremdwährung 0,00
Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften – 86.419.308,58
V. Ergebnis des Geschäftsjahres – 41.357.139,85
Gesamtkostenquote
Transaktionsabhängige Vergütung
Transaktionskosten 7.458.340,84

Anteilklasse P Anteilklasse I
EUR EUR EUR EUR
246.206.809,31 1.000.629,43
609.510,27 2.477,34
1.727.504,54 7.020,93
1.117.653,91 4.542,36
81.337,48 330,62
27.815.035,88 113.048,98
277.557.851,39 1.128.049,66
91.306.945,60 371.097,07
31.675.432,79 128.729,29
11.146.557,32 45.301,80
10.242.665,67 41.630,92
4.848.939,09 19.705,72
36.280.956,97 147.450,84
32.032.895,51 130.190,43
939.059,96 3.816,77
506.884,75 2.058,69
13.708.496,38 55.721,08
232.688.834,04 945.702,61
10.803,30 1,03
44.879.820,65 182.348,08
1.233.078,30 5.011,43
8.078.238,16 32.832,22
11.150.265,59 45.316,96
10.254.704,77 41.676,75
41.447.738,62 168.450,26
– 109.396.634,05 – 444.610,29
– 8.896.143,54 – 36.155,38
– 34.505.770,00 – 140.238,45
– 5.434.981,29 – 22.088,64
– 86.069.503,44 – 349.805,14
– 41.189.682,79 – 167.457,06
0,70 % 0,70 %
0,06 % 0,06 %
7.428.163,21 30.177,63
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 63

64 | SEB ImmoInvest
Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung
Erträge
Die Erträge aus Immobilien umfassen die Mieterträge der
in- und ausländischen Immobilien des Fonds. Insgesamt
entfallen von den Erträgen aus Immobilien EUR 209,9 Mio.
auf in- und ausländische Objekte im Euro-Währungsraum
sowie EUR 37,3 Mio. auf Objekte, die außerhalb des europäischen
Währungsraumes gelegen sind.
Die Erträge aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
enthalten die dem Fonds im Berichtszeitraum
zugegangene Ausschüttung einer Immobilien-Gesellschaft in
Singapur.
Die Zinsen aus ausländischen Wertpapieren beinhalten
Zinserträge der Geldmarktinstrumente des Fonds.
Die Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Inland beinhalten
Zinserträge aus Sichteinlagen.
Die Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Ausland beinhalten
Zinserträge aus Termin- und Sichteinlagen.
Die Position Sonstige Erträge setzt sich u. a. aus Zinserträgen
aus Gesellschafterdarlehen an die Immobilien-Gesellschaften
in Höhe von EUR 8,6 Mio., Erträgen aus der Auflösung
von Rückstellungen in Höhe von EUR 8,0 Mio. und
Erträgen aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf
Mietforderungen in Höhe von EUR 1,3 Mio. zusammen.
Aufwendungen
Die Bewirtschaftungskosten enthalten Betriebskosten in
Höhe von EUR 91,7 Mio., Instandhaltungskosten in Höhe von
EUR 31,8 Mio., Kosten der Immobilienverwaltung, die nicht
an die Mieter weiterbelastet werden können, in Höhe von
EUR 11,2 Mio. und sonstige Kosten in Höhe von EUR 10,3 Mio.
Bei den sonstigen Kosten handelt es sich im Wesentlichen
um Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Mietforderungen.
Für die Zahlung ausländischer Steuern hat der Fonds EUR
4,9 Mio. aufgewandt bzw. den Rückstellungen zugeführt.
Der Steueraufwand betrifft hauptsächlich die Niederlande
(EUR 1,7 Mio.), USA (EUR 1,4 Mio.) und Luxemburg
(EUR 0,5 Mio.). Die gezahlten Steuern auf Veräußerungsgewinne
sind in dieser Position enthalten, die Rückstellungen
für Steuern auf latente Veräußerungsgewinne werden direkt
dem Fondsvermögen entnommen.
Die Zinsen aus Kreditaufnahmen resultieren in Höhe von
EUR 36,4 Mio. aus der Fremdfinanzierung in- und ausländischer
Objekterwerbe. Die Zinsaufwendungen für die in
Fremdwährung aufgenommenen Darlehen beziffern sich auf
EUR 8,8 Mio. und betreffen die USA, Japan und Großbritannien.
Die Vergütung an die Fondsverwaltung beträgt EUR
32,2 Mio. bzw. 0,65 % p. a. des durchschnittlichen Fondsvermögens;
nach den Vertragsbedingungen ist eine Vergütung
von bis zu 1 % des durchschnittlichen Fondsvermögens
möglich. Die Kapitalanlagegesellschaft gewährt aus der an
sie gezahlten Verwaltungsvergütung an Vermittler, z. B. Kreditinstitute,
wiederkehrend – meist jährlich – Vermittlungsentgelte
als so genannte Vermittlungsfolgeprovisionen.
Die Depotbank erhält gemäß § 12 Abs. 3 BVB eine Depotbankvergütung
in Höhe von 0,005 % des Fondsvermögens
zum Ende eines jeden Quartals.
In den Prüfungs- und Veröffentlichungskosten sind die
aufgewandten bzw. den Rückstellungen zugeführten Kosten
für die Prüfung des Jahresberichtes sowie den Druck und die
Veröffentlichung des Halbjahres- und des Jahresberichtes
enthalten.
Die Sonstigen Aufwendungen setzen sich überwiegend
aus Beratungs-, externen Buchhaltungs- und Finanzierungskosten
sowie aus Bankgebühren und -spesen und den Kosten
für nicht zustande gekommene Immobilienakquisitionen
zusammen. Die Mitglieder des Sachverständigenausschusses
erhalten eine Vergütung für die gesetzlich vorgeschriebene
jährliche Neubewertung. Die Kosten für die Einwertungsgutachten
werden als Anschaffungsnebenkosten erfasst und
somit nicht in der Ertrags- und Aufwandsrechnung gezeigt.
Außerdem erhielt die Gesellschaft eine Bau- und Kaufvergütung
gemäß § 12 Abs. 2 BVB in Höhe von EUR 2,8 Mio.
Der Ertragsausgleich / Aufwandsausgleich ist der Saldo
aus Aufwendungen und Erträgen, der vom Anteilerwerber
im Ausgabepreis als Ausgleich für aufgelaufene Erträge
gezahlt bzw. vom Fonds bei Anteilrücknahme im Rücknahmepreis
vergütet wird.
Der ordentliche Nettoertrag beläuft sich zum Stichtag auf
EUR 45,1 Mio.
Die realisierten Gewinne aus Immobilien und Beteiligungen
an Immobilien-Gesellschaften sind die Differenz
aus Verkaufserlösen und Buchwerten. Die nicht realisierten
Wertveränderungen der Vorjahre aus Immobilien
und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften ergeben
sich aus Wertfortschreibungen und den Veränderungen der
Buchwerte.
Die realisierten Gewinne aus Liquiditätsanlagen und
Devisentermingeschäften sind der Unterschied zwischen
den niedrigeren Ankaufskursen und den Kursen bei Verkauf
bzw. bei Fälligkeit. Die nicht realisierten Wertveränderungen
der Liquiditätsanlagen und Devisentermingeschäfte beinhalten
die Kurswertveränderungen der im Geschäftsjahr ver-

kauften bzw. fällig gewordenen Geldmarktinstrumente und
Devisentermingeschäfte bis zum Ende des Vorjahres.
Die realisierten Gewinne bzw. Verluste der Position
Sonstige ergeben sich aus Währungstransaktionen.
Die realisierten Verluste werden wie die realisierten
Gewinne ermittelt.
Das Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften summiert
sich aus den realisierten Gewinnen und Verlusten zu
EUR – 86,4 Mio.
Das Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von EUR
– 41,3 Mio. ist der Saldo aus dem ordentlichen Netto ertrag
in Höhe von EUR 45,1 Mio. und dem Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften
in Höhe von EUR – 86,4 Mio.
Die Gesamtkostenquote gibt an, wie stark das Fondsvermögen
mit Kosten belastet wird. Berücksichtigt werden die
Verwaltungs- und Depotbankvergütung, die Kosten des
Sachverständigenausschusses und die sonstigen Kosten
gemäß § 12 der BVB mit Ausnahme der Transaktionskosten.
Die Gesamtkostenquote weist den Gesamtbetrag dieser
Kosten als Prozentsatz des durchschnittlichen Fondsvermögens
innerhalb eines Geschäftsjahres aus und führt damit zu
Ergebnissen, die internationalen Standards für Kostentransparenz
entsprechen. Die Berechnungsweise entspricht der
vom BVI empfohlenen Methode.
Die Gesamtkostenquote für SEB ImmoInvest, Anteilklasse P
beträgt 0,70 %.
Die Gesamtkostenquote für SEB ImmoInvest, Anteilklasse I
beträgt 0,70 %.
Die transaktionsabhängige Vergütung beinhaltet die Verkaufsvergütung
in Höhe von EUR 2,8 Mio. Bezogen auf das
durchschnittliche Fondsvermögen, ergibt sich ein Prozentsatz
in Höhe von 0,06 % für die Anteilklasse P und in gleicher
Höhe für die Anteilklasse I.
Die Transaktionskosten beinhalten die angefallenen
Verkaufsnebenkosten bei Abgängen von Immobilien und
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften zum Zeitpunkt
des Übergangs von Nutzen und Lasten im Geschäftsjahr.
Die Transaktionskosten betragen EUR 7.458.340,84 und
teilen sich mit EUR 348.891,60 auf Gebühren und Steuern
sowie mit EUR 7.109.449,24 auf sonstige Kosten auf.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 65

66 | SEB ImmoInvest
Verwendungsrechnung zum 31.03.2013
I. Berechnung der Ausschüttung
Fonds gesamt
EUR
je Anteil
EUR
Anteilklasse P
EUR
Anteilklasse I
EUR
1. Vortrag aus dem Vorjahr 322.287,89 0,00 316.694,54 5.593,36
1a. Ertragsausgleich auf den Vortrag aus dem Vorjahr 61,26 0,00 61,10 0,16
2. Ergebnis des Geschäftsjahres – 41.357.139,85 – 0,35 – 41.189.682,79 – 167.457,06
3. Zuführung aus dem Sondervermögen 553.896.155,10 4,75 551.658.353,95 2.237.801,14
II. Zur Ausschüttung verfügbar 512.861.364,40 4,40 510.785.426,80 2.075.937,60
1. Einbehalt gemäß § 78 InvG 0,00 0,00 0,00 0,00
2. Der Wiederanlage zugeführt 0,00 0,00 0,00 0,00
3. Vortrag auf neue Rechnung 0,00 0,00 0,00 0,00
III. Gesamtausschüttung 512.861.364,40 4,40 510.785.426,80 2.075.937,60
1. Zwischenausschüttung 28.12.2012 144.533.657,24 1,24 143.948.620,28 585.036,96
2. Endausschüttung 01.07.2013 368.327.707,16 3,16 366.836.806,52 1.490.900,64
Erläuterungen zur Verwendungsrechnung
Der Ertragsausgleich auf den Vortrag aus dem Vorjahr ist
der Saldo aus Aufwendungen und Erträgen, der vom Anteilerwerber
im Ausgabepreis als Ausgleich für aufgelaufene
und nicht ausgeschüttete Erträge des Vorjahres gezahlt bzw.
vom Fonds bei Anteilrücknahme im Rücknahmepreis vergütet
wird.
Das Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von EUR – 41,3 Mio. ist
aus der Ertrags­ und Aufwandsrechnung ersichtlich.
Bei der Zuführung aus dem Sondervermögen in Höhe von
EUR 553,9 Mio. handelt es sich um eine erneute Auszahlung
von Fondskapital im Rahmen der Abwicklung des Fonds.
Zur Ausschüttung sind somit EUR 512,9 Mio. verfügbar.
Die Gesamtausschüttung in Höhe von EUR 512,9 Mio.
erfolgt im Zuge einer Zwischenausschüttung bereits am
28. Dezember 2012 in Höhe von EUR 144,5 Mio. und einer
Endausschüttung am 1. Juli 2013 in Höhe von EUR 368,3 Mio.
Das bisher, bedingt durch die Liquidation, ausgezahlte
Fondskapital beläuft sich auf EUR 1.707,3 Mio. mit EUR 14,65
je Anteil und wurde ausgezahlt am 1. Juli 2012 in Höhe von
EUR 1.194,5 Mio. mit EUR 10,25 je Anteil, am 28. Dezember
2012 in Höhe von EUR 144,5 Mio. mit EUR 1,24 je Anteil und
am 1. Juli 2013 in Höhe von EUR 368,3 Mio. mit EUR 3,16 je
Anteil.

Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers
An die SEB Investment GmbH
Die SEB Investment GmbH hat uns beauftragt, gemäß § 44
Absatz 5 des Investmentgesetzes (InvG) den Jahresbericht
des Sondervermögens SEB Immo Invest für das Geschäftsjahr
vom 1. April 2012 bis 31. März 2013 zu prüfen.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter
Die Aufstellung des Jahres berichtes nach den Vorschriften
des InvG liegt in der Ver antwortung der gesetzlichen Vertreter
der Kapital anlagegesellschaft.
Verantwortung des Abschlussprüfers
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten
Prüfung eine Beurteilung über den Jahresbericht
abzugeben.
Wir haben unsere Prüfung nach § 44 Absatz 5 InvG unter
Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten
deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen
und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die
sich auf den Jahresbericht wesentlich auswirken, mit hinreichender
Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der
Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung
des Sondervermögens sowie die Erwartungen über
mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung
werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsystems und die Nachweise für die Angaben
im Jahresbericht überwiegend auf der Basis von Stichproben
beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der
angewandten Rechnungslegungsgrundsätze für den Jahres­
bericht und der wesentlichen Einschätzung der gesetzlichen
Vertreter der Kapitalanlagegesellschaft. Wir sind der Auffassung,
dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage
für unsere Beurteilung bildet.
Prüfungsurteil
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung
gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresbericht den
gesetzlichen Vorschriften.
Ergänzender Hinweis
Ohne unsere Beurteilung einzuschränken, weisen wir darauf
hin, dass die Gesellschaft die Verwaltung des Sondervermögens
zum 30. April 2017 gem. § 38 Abs. 1 InvG i. V. m. § 16
Abs. 1 der Allgemeinen Vertragsbedingungen gekündigt hat.
Wir verweisen hierzu auf die Ausführungen der Gesellschaft
im Abschnitt „Informationen zur Auflösung des SEB Immo­
Invest“ des Jahresberichtes.
Frankfurt am Main, 28 Juni 2013
Herbert Sahm ppa. Heiko Sundermann
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 67

68 | SEB ImmoInvest
Steuerliche Hinweise für Anleger
Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2012 / 13 am 1. Juli 2013 beträgt EUR 3,16 je Investmentanteil.
Steuerliche Behandlung der Ausschüttung je Anteil des SEB ImmoInvest P
Privatvermögen
EUR
Für Anteile im
Betriebsvermögen
einkommensteuer-
pflichtiger Anleger
EUR
Für Anteile im
Betriebsvermögen
körperschaftsteuer-
pflichtiger Anleger
EUR
Ausschüttung 3,1600 3,1600 3,1600
davon steuerfrei 2,6545 2,6547 2,6548
steuerfreie Erträge nach Doppelbesteuerungsabkommen 0,0247 0,0247 0,0247
Dividenden – 0,0003 1) 2) 2) 3) 0,0003
Überleitung Investmentgesetz zum Investmentsteuergesetz 4) 2,6298 2,6297 2,6298
davon steuerpflichtig 0,5055 0,5053 0,5052
Bemessungsgrundlage Kapitalertragsteuer 0,5055
Kapitalertragsteuer (25 %) 5) 0,1264 5)
Steuerliche Behandlung der Ausschüttung je Anteil des SEB ImmoInvest I
Privatvermögen
EUR
Für Anteile im
Betriebsvermögen
einkommensteuer-
pflichtiger Anleger
EUR
Für Anteile im
Betriebsvermögen
körperschaftsteuer-
pflichtiger Anleger
EUR
Ausschüttung 3,1600 3,1600 3,1600
davon steuerfrei 2,5033 2,5035 2,5036
steuerfreie Erträge nach Doppelbesteuerungsabkommen 0,0254 0,0254 0,0254
Dividenden – 0,0003 1) 2) 2) 3) 0,0003
Überleitung Investmentgesetz zum Investmentsteuergesetz 4) 2,4779 2,4778 2,4779
davon steuerpflichtig 0,6567 0,6565 0,6564
Bemessungsgrundlage Kapitalertragsteuer 0,6567
Kapitalertragsteuer (25 %) 5) 0,1642 5)
1) Die Dividenden und Veräußerungsgewinne stammen aus der Ausschüttung von ausländischen Immobilien-Gesellschaften. Sie sind in Deutschland im Rahmen des Teileinkünfteverfahrens
steuerpflichtig.
2) Sie sind bei einkommensteuerpflichtigen Anlegern zu 60 % und bei körperschaftsteuerpflichtigen Anlegern zu 5 % steuerpflichtig. Der Ausweis erfolgt hier mit 100 %.
3) Die Dividenden und Veräußerungsgewinne stammen aus der Ausschüttung von ausländischen Immobilien-Gesellschaften. Sie sind in Deutschland vorbehaltlich des § 8b
Abs. 5, 7 und 8 KStG steuerfrei.
4) steuerfreier / nicht steuerbarer Unterschiedsbetrag zwischen der investmentrechtlichen Ertrags- und Aufwandsrechnung und der steuerlichen Rechnungslegung
5) zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 % und ggf. Kirchensteuer

Allgemeine Besteuerung
Der Gesetzgeber hat in Deutschland die Immobilien-Sondervermögen
(nachfolgend: „Investmentvermögen“) von allen
Ertrag- und Substanzsteuern befreit. Die Erträge werden
bei den Anlegern besteuert. Eine Besteuerung des Anlegers
können ausschließlich die Ausschüttung bzw. die Thesaurierung
von Erträgen sowie die Rückgabe bzw. der Verkauf von
Investmentanteilen auslösen. Die Besteuerung richtet sich
dabei im Einzelnen nach den Vorschriften des Investmentsteuergesetzes
(nachfolgend: „InvStG“) in Verbindung mit
dem allgemeinen Steuerrecht.
Der Anleger soll nach dem Grundsatz der Transparenz so
gestellt werden, als hätte er die von dem Investmentvermögen
erzielten Erträge unmittelbar selbst erwirtschaftet
(Transparenzprinzip). Abweichend von diesem Grundsatz
ergeben sich bei der Investmentanlage jedoch Besonderheiten.
So werden beispielsweise negative Erträge des Investmentvermögens
mit positiven Erträgen gleicher Art auf
Ebene des Investmentvermögens verrechnet. Soweit die
negativen Erträge hierdurch nicht vollständig ausgeglichen
werden können, dürfen sie nicht von dem Anleger geltend
gemacht werden, sondern müssen auf der Ebene des
Investmentvermögens vorgetragen und in nachfolgenden
Geschäftsjahren mit gleichartigen Erträgen ausgeglichen
werden.
Für die steuerliche Behandlung ist danach zu differenzieren,
ob die Erträge des Investmentvermögens einem Privatanleger
oder einem betrieblichen Anleger zuzurechnen sind.
Die für die Besteuerung des Anlegers maßgeblichen Besteuerungsgrundlagen
werden von der Kapitalanlagegesellschaft
zusammen mit einer Berufsträgerbescheinigung gemäß § 5
InvStG (Ermittlung der Angaben nach den Regeln des deutschen
Steuerrechts) neben der Darstellung im Jahresbericht
im elektronischen Bundesanzeiger (www.ebanz.de) veröffentlicht.
Besteuerung auf der Ebene eines Privatanlegers
Werden die Investmentanteile im Privatvermögen gehalten,
handelt es sich bei den auf Investmentanteile ausgeschütteten
sowie bei den ausschüttungsgleichen Erträgen um Einkünfte
aus Kapitalvermögen. Einkünfte aus Kapitalvermögen
unterliegen grundsätzlich einem Steuer abzug in Höhe von
25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag sowie gegebenenfalls
Kirchensteuer). Der Steuerabzug hat grundsätzlich abgeltende
Wirkung (sogenannte Abgeltungsteuer), sodass die
Einkünfte aus Kapitalvermögen regelmäßig nicht in der Einkommensteuererklärung
anzugeben sind.
Der Umfang der zu versteuernden Einnahmen, d. h. die Bemessungsgrundlage
der Abgeltungsteuer, wurde ab 2009 erheblich
erweitert. Zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gehört
neben den von dem Investmentvermögen ausgeschütteten
und ausschüttungsgleichen Erträgen sowie dem Zwischengewinn
auch der Gewinn aus der Veräußerung von Investmentanteilen,
wenn diese nach dem 31. Dezember 2008
erworben wurden. 1)
Beim Steuerabzug werden durch die inländische auszahlende
Stelle (Depotverwahrung) grundsätzlich bereits
Verluste verrechnet und ausländische Quellensteuern angerechnet.
Werden Anteile ausschüttender Investmentvermögen
nicht in einem Depot verwahrt und Ertragscheine einem
inländischen Kreditinstitut vorgelegt (Eigenverwahrung),
wird der Steuerabzug in Höhe von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag
und gegebenenfalls Kirchensteuer) vorgenommen.
Vom Steuerabzug kann Abstand genommen werden, wenn
der Anleger Steuerinländer ist und einen Freistellungsauftrag
vorlegt, sofern die steuerpflichtigen Ertragsteile den
Sparer-Pauschbetrag von EUR 801 bei Einzelveranlagung
bzw. EUR 1.602 bei Zusammenveranlagung von Ehegatten
nicht übersteigen. Entsprechendes gilt auch bei Vorlage
einer Nicht veranlagungs-Bescheinigung (NV-Bescheinigung)
und bei ausländischen Anlegern bei Nachweis der
steuerlichen Ausländereigenschaft bei bestimmten Erträgen
(beispielsweise unterliegen Steuerausländer mit inländischen
Mieterträgen und inländischen Dividenden immer
dem Steuerabzug).
Der Steuerabzug entfaltet grundsätzlich abgeltende Wirkung.
Wenn der persönliche Steuersatz geringer ist als der
Abgeltungsteuersatz in Höhe von 25 %, können die Einkünfte
aus Kapitalvermögen in der Einkommensteuererklärung
angegeben werden. Das Finanzamt setzt dann den
niedrigeren persönlichen Steuersatz an und rechnet auf die
persönliche Steuerschuld den vorgenommenen Steuer abzug
an (sogenannte Günstigerprüfung).
Sofern Einkünfte aus Kapitalvermögen keinem Steuerabzug
unterlegen haben, sind diese in der Steuererklärung anzugeben.
Im Rahmen der Veranlagung unterliegen die Einkünfte
aus Kapitalvermögen dann ebenfalls dem Abgeltungsteuersatz
in Höhe von 25 % oder dem niedrigeren persönlichen
Steuersatz. Die Berücksichtigung von auf Anlegerebene tatsächlich
entstandenen Werbungkosten (beispielsweise
Depotgebühren) ist allerdings ausgeschlossen.
Bei einer Ausschüttung sind sowohl die ausgeschütteten als
auch die ausschüttungsgleichen Erträge steuerpflichtig. Die
Erträge sind im Jahr des Zuflusses zu versteuern bzw. werden
dem abgeltenden Steuerabzug unterworfen.
Insbesondere ausgeschüttete oder thesaurierte inländische
Mieterträge, Zinsen, zinsähnliche Erträge und Dividenden
aus Immobilienkapitalgesellschaften sind steuerpflichtig
und unterliegen dem Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag
sowie gegebenenfalls Kirchensteuer).
Zum Investmentvermögen gehören Grundstücke, die im
Ausland belegen sind. Mieterträge hieraus fließen aufgrund
der bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen in der
Regel im Inland steuerfrei zu. Die steuerfreien Erträge wir-
1) Gewinne aus dem Verkauf von vor dem 01. Januar 2009 erworbenen Fondsanteilen
sind beim Privatanleger grundsätzlich als private Veräußerungsgeschäfte steuerfrei.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 69

70 | SEB ImmoInvest
ken sich grundsätzlich nicht auf den anzuwendenden Steuersatz
aus (kein Progressionsvorbehalt).
Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer
Immobilien außerhalb der Zehnjahresfrist, die auf der Ebene
des Investmentvermögens erzielt werden, sind beim Privatanleger
stets steuerfrei.
Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb
der Zehnjahresfrist, die auf der Ebene des Investmentvermögens
erzielt werden, sind beim Anleger stets steuerpflichtig
und unterliegen dem Steuerabzug in Höhe von
25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls
Kirchensteuer). Dies gilt unabhängig davon, ob sie zur Ausschüttung
verwendet oder thesauriert werden. Kein Steuerabzug
erfolgt hingegen bei Gewinnen aus dem Verkauf
ausländischer Immobilien innerhalb der Zehnjahresfrist, auf
deren Besteuerung Deutschland aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens
verzichtet hat. Auch für diese Einkünfte
ist der Progressionsvorbehalt grundsätzlich nicht
anzuwenden. Gewinne aus der Veräußerung von Aktien,
eigenkapital ähnlichen Genussrechten und Investmentanteilen,
Gewinne aus Termingeschäften sowie Erträge aus Stillhalterprämien,
die von dem Investmentvermögen erzielt
werden, sind beim Anleger nicht zu erfassen, solange sie
nicht ausgeschüttet werden. Zudem werden die Gewinne aus
der Veräußerung der in § 1 Absatz 3 Satz 3 Nr. 1 Buchstaben
a) bis f) InvStG genannten Kapitalforderungen beim Anleger
nicht erfasst, wenn sie nicht ausgeschüttet werden.
Substanzauskehrungen (z. B. in Form von Bauzinsen) sind
nicht steuerbar. Soweit die Ausschüttung die vom Investmentver
mögen erwirtschafteten steuerrechtlichen Erträge
übersteigt, kommt es zu einer steuerrechtlichen Substanzauskehrung.
Substanzauskehrungen, die der Anleger während
seiner Besitzzeit erhalten hat, sind aus steuerrechtlicher Sicht
als Minderung der Anschaffungskosten zu behandeln, d. h.,
sie wirken sich bei Veräußerung der Investmentanteile aus.
Besteuerung auf der Ebene eines betrieblichen Anlegers
Anleger, die ihre Investmentanteile im Betriebsvermögen
halten, erzielen in der Regel gewerbliche Einkünfte.
Die Einkünfte unterliegen grundsätzlich einem Steuerabzug
in Höhe von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag). Der
Steuerabzug hat jedoch keine abgeltende Wirkung, sodass
die unterjährige Steuervorauszahlung im Rahmen der Veranlagung
auf die Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer
anzurechnen ist. Eine Abstandnahme vom Steuerabzug
bzw. eine Vergütung des Steuerabzugs ist nur durch Vorlage
einer entsprechenden NV-Bescheinigung möglich. Ansonsten
erhält der Anleger eine Steuerbescheinigung über die
Vornahme des Steuerabzugs.
Von bestimmten Erträgen (z. B. ausländischen Dividenden)
nimmt die auszahlende Stelle jedoch insbesondere dann
keinen Steuerabzug vor, wenn der Anleger eine unbeschränkt
steuerpflichtige Körperschaft ist oder diese Kapitalerträge
Betriebseinnahmen eines inländi schen Betriebs
sind und dies der auszahlenden Stelle vom Gläubiger der
Kapitalerträge nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck
erklärt wird.
Der in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige betriebliche
Anleger, der seinen Gewinn durch Einnahmenüberschussrechnung
ermittelt, hat die Investmenterträge im Zeitpunkt
des Zuflusses zu versteuern. Im Fall der Gewinnermittlung
durch Betriebsvermögensvergleich hat der Anleger die ausschüttungsgleichen
und ausgeschütteten Erträge grundsätzlich
mit Entstehung des Anspruchs (Datum des Ausschüttungsbeschlusses)
zu erfassen. Insoweit finden die
allgemeinen Regeln des Bilanzsteuerrechts Anwendung.
Zum Investmentvermögen gehören Grundstücke, die im
Ausland be legen sind. Mieterträge hieraus fließen aufgrund
der bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen in der
Regel im Inland steuerfrei zu. Bei Anlegern, die nicht dem
Körperschaftsteuergesetz unterliegen, ist jedoch der Progressionsvorbehalt
für Einkünfte aus Staaten außerhalb der
Europäischen Union und des EWR zu beachten.
Inländische und ausländische Dividenden 1) , die vom Investmentvermögen
ausgeschüttet oder thesauriert werden,
sind beim einkommensteuerpflichtigen Anleger nur zu 60 %
steuerpflichtig (sog. Teileinkünfteverfahren). Aufgrund des
EuGH-Div-UmsG können körperschaftsteuerpflichtige Anleger
Dividenden nur noch dann steuerfrei vereinnahmen,
wenn diese dem Investmentvermögen vor dem 1. März 2013
zugeflossen sind. 5 % dieser Dividenden gelten beim Anleger
als nicht abzugsfähige Betriebsausgaben.
Nach Doppelbesteuerungsabkommen steuerfreie Erträge
und Er träge, die dem Teileinkünfteverfahren unterliegen,
sind bei der Erstellung der Einkommensteuer- bzw. Körperschaftsteuererklärung
von dem Gewinn laut Handels- und
Steuer bilanz zu kürzen. Bei Erträgen, die dem Teileinkünfteverfahren
unterliegen und einkommensteuerpflichtigen
Anlegern zufließen, sind nur 40 % dieser Erträge zu kürzen.
Ausgeschüttete oder thesaurierte Zinserträge sind gemäß
§ 2 Absatz 2 a InvStG im Rahmen der Zinsschranke im Sinne
von § 4 h EStG zu beachten.
Seit 2005 sind Werbungskosten, die auf Ebene des Investmentvermögens
nicht unmittelbar bestimmten Erträgen
zugeordnet werden können, in Höhe von 10 % auch für
betriebliche Anleger steuerlich nicht abzugsfähig. Mit Verfügung
vom 11. Januar 2008 vertritt die Oberfinanzdirektion
Rheinland im Einvernehmen mit dem Bundes ministerium
der Finanzen und dem Finanzministerium Nordrhein-Westfalen
für betriebliche Anleger in Investmentvermögen die
Auffassung, dass bei thesaurierenden und ausschüttenden
Investmentvermögen hinsichtlich der steuerlich nicht abzugsfähigen
Werbungskosten die Bildung eines steuerlichen
Ausgleichspostens zulässig ist. Dabei ist die Höhe des Aus-
1) Ausnahme sind Dividenden nach dem REITG.

gleichspostens durch den bilanzierenden Anleger nachzuweisen.
Wird die Höhe des Ausgleichspostens nicht nachgewiesen,
müssen die nicht abzugsfähigen Werbungskosten
außerbilanziell bei der steuerlichen Gewinn ermittlung hinzugerechnet
werden.
Kapitalertragsteuer
Die Kapitalanlagegesellschaft und die inländischen verwahrenden
Stellen (z. B. Depotbanken) haben grundsätzlich
die Kapitalertragsteuer für den Anleger einzubehalten und
abzuführen. Die Kapitalertragsteuer hat für Privatanleger
grundsätzlich abgeltende Wirkung. Der Anleger hat allerdings
ein Veranlagungswahlrecht und in bestimmten Fällen
eine Veranlagungspflicht. Werden die Investmentanteile im
Betriebsvermögen gehalten, besteht grundsätzlich eine
Pflicht zur Veranlagung.
Bei Vorlage einer NV­Bescheinigung oder eines gültigen
Freistellungsauftrages kann insoweit vom Einbehalt der
Kapitalertragsteuer Abstand genommen werden. Weist der
Anleger nach, dass er Steuerausländer ist, beschränkt sich
der Kapitalertragsteuerabzug auf Erträge aus deutschen
Dividenden, deutsche Mieterträge sowie Veräußerungsgewinne
aus in Deutschland belegenen Immobilien.
Ausländischen Anlegern kann die für sie abgeführte Kapitalertragsteuer
nur im Rahmen des einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommens
zwischen ihrem Ansässigkeitsstaat
und Deutschland angerechnet oder erstattet werden. Für die
Erstattung ist das Bun deszentralamt für Steuern zuständig.
Solidaritätszuschlag
Auf den bei Ausschüttungen oder Thesaurierungen abzuführenden
Steuerabzug ist ein Solidaritätszuschlag in Höhe
von 5,5 % zu erheben. Der Solidaritätszuschlag ist bei der
Einkommensteuer und Körperschaftsteuer anrechenbar.
Kirchensteuer
Soweit die Einkommensteuer bereits von einer inländischen
depotführenden Stelle (Abzugsverpflichteter) durch den
Steuer abzug erhoben wird, wird die darauf entfallende Kirchensteuer
nach dem Kirchensteuersatz der Religionsgemeinschaft
/ Konfes sion, welcher der Anleger gegebenenfalls
angehört, als Zuschlag zum Steuerabzug erhoben. Zu
diesem Zweck hat der Kirchensteuerpflichtige dem Abzugsverpflichteten
in einem schriftlichen Antrag seine Religionszugehörigkeit
mitzuteilen. Ehegatten haben in dem Antrag
darüber hinaus zu erklären, in welchem Verhältnis der auf
jeden Ehegatten entfallende Anteil der Kapitalerträge zu den
gesamten Kapitalerträgen der Ehegatten steht, damit die
Kirchensteuer entsprechend diesem Verhältnis aufgeteilt,
einbehalten und abgeführt werden kann. Wird kein Aufteilungsverhältnis
angegeben, erfolgt eine Aufteilung nach
Köpfen. Die Abzugsfähigkeit der Kirchensteuer als Sonderausgabe
wird bereits beim Steuerabzug mindernd berücksichtigt.
Ausländische Quellensteuer
Auf die ausländischen Erträge des Investmentvermögens
wird teilweise in den Herkunftsländern Quellensteuer einbehalten.
Teilweise wurde darüber hinaus in Länder investiert,
in denen auf die Erträge zwar tatsächlich keine Quellensteuer
einbehalten wird, gleichwohl eine Quellensteuer
geltend gemacht werden kann (fiktive Quellensteuer). Die
anrechenbare ausländische Quellensteuer wird für Privatanleger
bereits beim Steuerabzug mindernd berücksichtigt.
Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene
Werden Anteile an einem Investmentvermögen, die nach
dem 31. De zember 2008 erworben wurden, von einem Privatanleger
veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn
dem Abgeltung steuersatz von 25 %. Sofern die Investmentanteile
in einem inländischen Depot verwahrt werden, nimmt
die depotführende Stelle den Steuerabzug vor. Der Steuerabzug
von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls
Kirchensteuer) kann durch die Vorlage eines ausreichen
den Freistellungsauftrages bzw. einer NV­Bescheini­
gung vermieden werden. Angefallene Gewinne und Verluste
können mit anderen Erträgen aus der Veräußerung von
Kapitalvermögen (Ausnahme: Verluste aus der Veräußerung
von Aktien) verrechnet werden.
Der Gewinn aus der Veräußerung von nach dem 31. Dezember
2008 erworbenen Investmentanteilen ist insoweit für
Privatanleger steuerfrei, als er auf die während der Besitzzeit
im Investmentvermögen entstandenen, noch nicht auf der
Anlegerebene erfassten und gemäß Doppelbesteuerungsabkommen
steuerfreien Erträge entfällt (sogenannter besitzzeitanteiliger
Immobiliengewinn).
Bei einer Veräußerung der vor dem 01. Januar 2009 erworbenen
Investmentanteile ist der Gewinn bei Privatanlegern
nach einer Haltedauer von mehr als einem Jahr nicht steuerbar.
Gewinne aus der Veräußerung von Investmentanteilen im
Betriebsvermögen sind für betriebliche Anleger steuerfrei,
soweit es sich um noch nicht zugeflossene oder noch nicht
als zugeflossen geltende ausländische Mieten und realisierte
und nicht realisierte Gewinne des Investmentvermögens aus
ausländischen Immobilien handelt und sofern Deutschland
auf die Besteuerung verzichtet hat (sogenannter besitzzeitanteiliger
Immo biliengewinn).
Gewinne aus der Veräußerung von Investmentanteilen sind
für Körperschaften steuerfrei 1) , soweit diese aus realisierten
und nicht realisierten Gewinnen des Investmentvermögens
im Zusammenhang mit in­ und ausländischen Immobilienkapitalgesellschaften
stammen. Bei betrieblichen Anlegern,
die nach dem EStG besteuert werden, sind diese Veräußerungsgewinne
zu 40 % steuerfrei (Teileinkünfteverfahren).
Steuerrechtlich wird die Rückgabe von Investmentanteilen
wie ein Verkauf behandelt, d. h., der Anleger realisiert einen
1) 5 % des steuerfreien Veräußerungsgewinnes gelten bei Körperschaften als nicht
abzugsfähige Betriebsausgabe und sind somit steuerpflichtig.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 71

72 | SEB ImmoInvest
Veräußerungsgewinn oder ­verlust. Der Veräußerungsgewinn
als Bemessungsgrundlage für den Steuerabzug wird
für den Anleger grundsätzlich von der verwahrenden Stelle
ermittelt, wenn diese im Inland belegen ist.
Gewinn oder Verlust ist hierbei der Unterschied zwischen
dem Veräußerungspreis nach Minderung zugehöriger Kosten
einerseits und den Anschaffungskosten andererseits. Bei
der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes sind die Anschaffungskosten
um den Zwischengewinn im Zeitpunkt der
Anschaffung und der Veräußerungspreis um den Zwischengewinn
im Zeitpunkt der Veräußerung zu kürzen, damit es
nicht zu einer doppelten einkommensteuerlichen Erfassung
kommt. Zudem ist der Veräußerungspreis um die thesaurierten
Erträge zu kürzen, die der Anleger bereits versteuert
hat, um auch insoweit eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.
Zwischengewinn
Zwischengewinne sind die im Verkaufs­ oder Rückgabepreis
als enthalten geltenden Entgelte für vereinnahmte oder aufgelaufene
Zinsen sowie Gewinne aus der Veräußerung von
nicht in § 1 Absatz 3 Satz 3 Nr. 1 Buchstaben a) bis f) InvStG
genannten Kapitalforderungen, die von dem Investmentvermögen
noch nicht ausgeschüttet oder thesauriert und infolgedessen
beim Anleger noch nicht steuerpflichtig waren
(ver gleichbar den Stückzinsen aus festverzinslichen Wertpapieren
bei der Direktanlage). Die von dem Investmentvermögen
erzielten Zinsen und Zinsansprüche sind bei der
Rückgabe oder dem Verkauf der Investmentanteile durch
Steuerinländer einkommen­ und kapitalertragsteuerpflichtig.
Die Kapitalertragsteuer in Form des Steuerabzugs auf
den Zwischengewinn beträgt 25 % (zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag
sowie gegebenenfalls Kirchensteuer).
Der bei Erwerb von Investmentanteilen gezahlte Zwischengewinn
kann im Jahr der Zahlung einkommensteuerlich als
negative Einnahme aus Kapitalvermögen abgesetzt werden,
vorausgesetzt, das Investmentvermögen rechnet einen
Ertragsausgleich. Er wird bereits beim Steuerabzug auf
Depotebene steuermindernd berücksichtigt. Der Steuerabzug
unterbleibt darüber hinaus bei Vorlage einer NV­
Bescheinigung oder eines Freistellungsauftrages. Bei der
Ermittlung des Zwischengewinns bleiben Erträge aus Vermietung
und Verpachtung sowie aus der Bewertung und
Veräußerung der Objekte unberücksichtigt.
Der Zwischengewinn wird bei jeder Anteilwertfeststellung
ermittelt und bewertungstäglich veröffentlicht. Die Zwischengewinne
ergeben sich aus der Multiplikation des jeweiligen
Zwischengewinns je Investmentanteil mit der Anzahl der in
der Kauf­ bzw. Verkaufsabrechnung ausgewiesenen Investmentanteile.
Die Zwischengewinne können regelmäßig auch
den Abrechnungen sowie den Erträgnisaufstellungen der
Banken entnommen werden.
Immobilien- und Aktiengewinn
Die Regelungen zum Immobiliengewinn sind sowohl für
Anleger, die ihre Investmentanteile im Privatvermögen hal­
ten, als auch für Anleger, die ihre Investmentanteile in einem
Betriebsvermögen halten, anzuwenden. Die Regelungen
zum Aktiengewinn sind nur für Anleger, die ihre Investmentanteile
in einem Betriebsvermögen halten, anzuwenden.
Der Immobiliengewinn beinhaltet noch nicht zugeflossene
oder noch nicht als zugeflossen geltende ausländische Mieten
und realisierte und nicht realisierte Wertveränderungen
ausländischer Immobilien des Investmentvermögens, sofern
Deutschland gemäß einem Doppelbesteuerungsabkommen
auf die Besteuerung verzichtet hat. Die Kapitalanlagegesellschaft
veröffentlicht den Immobiliengewinn bewertungstäglich
als Prozentsatz des Wertes des Investmentanteils.
Der Aktiengewinn für betriebliche Anleger, die nach dem
EStG besteuert werden (Aktiengewinn I), beinhaltet die dem
Anleger noch nicht zugeflossenen oder noch nicht als zugeflossen
geltenden Dividendenerträge sowie realisierte und
nicht realisierte Gewinne und Verluste aus bestimmten
Beteiligungen des Investmentvermögens, insbesondere an
Immobilienkapitalgesellschaften.
Der Aktiengewinn für Anleger, die nach dem KStG besteuert
werden (Aktiengewinn II), beinhaltet nur solche dem Anleger
noch nicht zugeflossenen oder noch nicht als zugeflossen
geltenden Dividendenerträge, die das Investmentvermögen
vor dem 1. März 2013 vereinnahmt hat, sowie realisierte und
nicht realisierte Gewinne und Verluste aus bestimmten
Beteiligungen des Investmentvermögens, insbesondere an
Immobilienkapitalgesellschaften.
Die Kapitalanlagegesellschaft veröffentlicht den Aktiengewinn
I und Aktiengewinn II bewertungstäglich als Prozentsatz
des Wertes des Investmentanteils.
Am Tag des Kaufs und Verkaufs der Investmentanteile sowie
zum Bilanzstichtag hat der Anleger die ausgewiesenen Prozentsätze
mit dem jeweiligen Rücknahmepreis zu multiplizieren,
um einen absoluten Anleger­Immobiliengewinn bzw.
Anleger­Aktiengewinn zu ermitteln. Die Differenz aus beiden
Größen stellt den steuerlich relevanten besitzzeitanteiligen
Anleger­Immobiliengewinn bzw. Anleger­Aktiengewinn dar.
Hinweis
Weitere Erläuterungen zur steuerlichen Behandlung der
Erträge aus Investmentvermögen sind den Kurzangaben zu
den für die Anleger bedeutsamen Steuervorschriften im Verkaufsprospekt
zu entnehmen.

Steuerpflicht in Österreich
Besteuerung auf der Ebene eines beschränkt steuerpflichtigen
Anlegers
Seit Einführung des Immobilien-Investmentfondsgesetzes
(Immo InvFG) besteht in Österreich eine beschränkte Steuerpflicht
für jene Gewinne, die ein nicht in Österreich ansässiger
Anleger aus österreichischen Immobilien des Investmentvermögens
erzielt. Besteuert werden die laufenden
Bewirtschaftungsgewinne aus der Vermietung und die aus
der jährlichen Bewertung resultierenden Wertzuwächse (im
Ausmaß von 80 %) der österreichischen Immobilien. Steuersubjekt
für die beschränkte Steuerpflicht in Österreich ist der
einzelne Anleger, der weder Wohnsitz noch gewöhnlichen
Aufenthalt (bei Körperschaften weder Sitz noch Ort der
Geschäftsleitung) in Österreich hat:
• Bei natürlichen Personen beträgt der Steuersatz für diese
Einkünfte in Österreich 25 %. Erzielt der Anleger pro
Kalenderjahr insgesamt maximal EUR 2.000 steuerpflichtige
Einkünfte in Österreich, braucht er keine Steuererklärung
abzugeben, und die Einkünfte bleiben steuerfrei.
Wird diese Grenze überschritten oder ergeht eine Aufforderung
durch das österreichische Finanzamt, ist eine
Steuererklärung in Österreich abzugeben.
• Für Körperschaften beläuft sich der Steuersatz in Österreich
auf 25 %. Anders als bei natürlichen Personen gibt
es keinen gesetzlichen Freibetrag.
• Die auf einen Investmentanteil am SEB ImmoInvest entfallenden
in Österreich steuerpflichtigen Einkünfte (ausschüttungsgleichen
Erträgen) betragen für das Kalenderjahr
2013 EUR – 0,0230 (für beide Anteilklassen SEB
ImmoInvest P und I gültig). Durch Multiplikation dieses
Betrags mit der vom jeweiligen Anleger gehaltenen
Anzahl von Investmentanteilen ergibt sich der Betrag der
grundsätzlich in Österreich steuerpflichtigen Einkünfte.
• Nach ImmoInvFG i. d. F. des Budgetbegleitgesetzes 2011
(BBG 2011, BGBl. Nr. 2010 / 111) wurde normiert, dass realisierte
Wertsteigerungen bei der Veräußerung von Anteilscheinen
der Vermögenszuwachsbesteuerung nach § 27
Absatz 3 EStG unterliegen. Entsprechend sind realisierte
Wertsteigerungen beim Verkauf von Fondsanteilen, die
nach dem 31. Dezember 2010 entgeltlich erworben wurden,
seit 01. April 2012 steuerpflichtig. Gewinne aus der
Veräußerung von Fondsanteilen durch beschränkt steuerpflichtige
Anleger in Österreich unterliegen jedoch
keiner Besteuerung in Österreich.
Besteuerung auf der Ebene eines unbeschränkt steuerpflichtigen
Anlegers
Der SEB ImmoInvest wird als Meldefonds behandelt. Nach
ImmoInvFG i. d. F. des BBG 2011 ist infolge der neu geregelten
Vermögenszuwachsbesteuerung mit 01. April 2012 die
taggenaue Kapitalertragsteuermeldung entfallen.
Steuersubjekt für die unbeschränkte Steuerpflicht in Österreich
ist der einzelne Anleger, der über einen Wohnsitz oder
gewöhnlichen Aufenthalt (bei Körperschaften Sitz oder Ort
der Geschäftsleitung) in Österreich verfügt. Besteuert werden
die laufenden Fondserträge (Gewinne im Sinne des § 14
Immo InvFG) und seit 01. April 2012 auch Gewinne aus der
Veräußerung von Fondsanteilen, soweit diese nach dem
31. Dezember 2010 entgeltlich erworben wurden, sogenanntes
„Neuvermögen“.
Die laufenden Fondserträge umfassen die laufenden Bewirtschaftungsgewinne
aus der Vermietung und die aus der jährlichen
Bewertung resultierenden Wertzuwächse österreichischer
Immobilien und von Immobilien in Ländern, mit denen
Österreich nach bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen
für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen die
Anrechnungsmethode vereinbart hat, im Ausmaß von 80 %
sowie Liquiditätsgewinne.
Allfällige Gewinne aus der Veräußerung von Fondsanteilen
im Sinne des BBG 2011 resultieren aus der Differenz zwischen
fortgeschriebenen Anschaffungskosten und dem Veräußerungserlös
(Rückzahlungswert). Die Anschaffungskosten
sind um die ausschüttungsgleichen Erträge zu erhöhen und
um steuerfreie Ausschüttungen und die Auszahlung der
Kapitalertragsteuer zu vermindern. Anschaffungsnebenkosten
(Ausgabeaufschlag) sind nicht anzusetzen, außer der
Fondsanteil wird im Betriebsvermögen gehalten. Eine Zwischengewinnabrechnung
bei unterjährigem Ein- bzw. Ausstieg
des Anlegers wird seit 01. April 2012 nicht mehr vorgenommen.
Nach BBG 2011 sind Zwischengewinne beim
Veräußerer Teil des Veräußerungserlöses und beim Erwerber
Teil der Anschaffungskosten.
Folgende Besteuerungsgrundsätze gelten für die Einkünfte
eines Meldefonds:
Bei natürlichen Personen beträgt der Steuersatz für diese
Einkünfte in Österreich 25 %.
• Werden die Fondsanteile bei einer österreichischen
Depotbank gehalten, sind alle laufenden Fondsgewinne
und Gewinne aus der Veräußerung von Fondsanteilen
durch den verpflichtenden Kapitalertragsteuerabzug
durch die Depotbank des Anlegers endbesteuert, soweit
diese im Privatvermögen gehalten werden. Das heißt,
steuerpflichtige Einkünfte aus einer Beteiligung am SEB
ImmoInvest müssen nicht mehr in einer Einkommensteuererklärung
des Privatanlegers erklärt werden, außer
es wird – bei einem günstigeren Tarifsteuersatz – die
Anwendung des allgemeinen Steuertarifs (Regelbesteuerungsoption)
beantragt bzw. die Verlustausgleichsoption
nach § 97 Absatz 2 EStG ausgeübt, soweit Verluste aus
Kapitalvermögen nicht bereits durch die depotführende
Stelle beim Kapitalertragsteuerabzug berücksichtigt wurden.
Die österreichische Depotbank muss für den SEB
ImmoInvest keine Sicherungssteuer einbehalten.
Gewinne aus der Veräußerung von im Privatvermögen
gehaltenen Fondsanteilen, die vor dem 01. Januar 2011
erworben und ab dem 01. April 2012 veräußert wurden,
sind steuerfrei. Für ab dem 01. Januar 2011 erworbene
und bis zum 31. März 2012 veräußerte Anteilscheine
unterliegt ein allfälliger Veräußerungsgewinn dem Einkommensteuertarif.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 73

74 | SEB ImmoInvest
Für im Betriebsvermögen gehaltene Fondsanteile
erstreckt sich die Endbesteuerungswirkung auch nach
dem BBG 2011 nur auf laufende Fondserträge. Gewinne
aus der Veräußerung von im Betriebsvermögen gehaltenen
Fondsanteilen sind auch nach neuer Rechtslage im
Veranlagungsweg zu erklären. Die einbehaltene Kapitalertragsteuer
ist anzurechnen.
• Werden die Fondsanteile bei einer ausländischen Depotbank
gehalten, unterliegen die steuerpflichtigen Einkünfte
aus der Beteiligung am SEB ImmoInvest (laufende
Fondsgewinne bzw. Gewinne aus der Veräußerung von
Fondsanteilen) dem besonderen Steuersatz von 25 % und
sind in die Einkommensteuererklärung des Anlegers aufzunehmen.
Auch in diesem Fall besteht die Möglichkeit,
zur Regelbesteuerung bzw. zum Verlustausgleich zu
optieren.
Für Körperschaften beträgt der Steuersatz in Österreich
25 %.
• Werden die Fondsanteile bei einer österreichischen
Depotbank gehalten, erfolgt grundsätzlich auch für Körperschaften
ein Kapitalertragsteuerabzug. Der Kapitalertragsteuerabzug
durch die österreichische Depotbank
kann durch Abgabe einer Befreiungserklärung gegenüber
der österreichischen Depotbank vermieden werden. Die
steuerpflichtigen Einkünfte aus der Beteiligung am SEB
ImmoInvest (einschließlich Veräußerungsgewinne) sind
jedenfalls in die Körperschaftsteuererklärung aufzunehmen.
Wurde keine Befreiungserklärung abgegeben, so ist
eine einbehaltene Kapitalertragsteuer auf die Körperschaftsteuer
anzurechnen.
• Für Privatstiftungen beträgt der Steuersatz in Österreich
25 %. Privatstiftungen sind vom Kapitalertragsteuerabzug
befreit. Laufende Fondsgewinne gemäß § 14
ImmoInvFG und steuerpflichtige Veräußerungsgewinne
sind in der Körperschaftsteuer erklärung zu erklären.
• Gewinne aus der Veräußerung von Anteilscheinen, die
vor dem 01. Januar 2011 erworben und ab dem 01. April
2012 veräußert werden, sind nach wie vor steuerfrei. Ab
dem 01. Januar 2011 erworbene Anteile unterliegen bei
Verkauf vor dem 01. April 2012 der Körperschaftsteuer
von 25 % und bei Verkauf ab dem 01. April 2012 der Zwischensteuer
von 25 %.
• Für Anleger, die in Österreich unbeschränkt steuerpflichtig
sind, betragen die auf einen Anteil der Anteilklasse
SEB ImmoInvest P / I entfallenden, in Österreich steuerpflichtigen
ausschüttungsgleichen Erträge für das Kalenderjahr
2013 EUR 0,0203. Dieser Betrag ist mit der vom
Anleger gehaltenen Anzahl von Fondsanteilen zu multiplizieren.
Auf den sich hieraus ergebenden Steuerbetrag
sind ausländische Steuern in Höhe von EUR 0,02 je Anteil
anrechenbar.
• Der für österreichische steuerliche Zwecke relevante Korrekturbetrag
der Anschaffungskosten zum 31. März
2013 beträgt EUR 0,00 je Anteil.
Hinweis
Bei den oben angeführten steuerlichen Ausführungen gehen
wir von der derzeitigen Rechtslage und der dazu bisher
bekannten Verwaltungspraxis aus. Es kann jedoch keine
Gewähr dafür übernommen werden, dass sich die steuerliche
Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung oder
Erlässe der Finanzverwaltung nicht ändert. Im Übrigen empfehlen
wir den Anlegern, zu steuerlichen Aspekten ihren
persönlichen Steuerberater zu konsultieren.
Frankreich: Sachstand und Meldepflichten zur
3 %-Steuer
Seit dem 01. Januar 2008 unterfallen Immobilien­Sondervermögen
grundsätzlich dem Anwendungsbereich einer französischen
Sondersteuer (sog. französischen 3 %­Steuer),
die jährlich auf den Verkehrswert der in Frankreich gelegenen
Immobilien erhoben wird. Diese 3 %­Steuer soll im
Ergebnis französische Staatsbürger und Institutionen treffen,
die über Fonds mittelbar französische Immo bilien halten.
Trotz der geringen Relevanz bei Anlegern deutscher
Publikumsfonds muss auch der SEB ImmoInvest den Meldevorschriften
Genüge tun.
Das französische Gesetz sieht für französische Immobilien­
Sondervermögen sowie vergleichbare ausländische Sondervermögen
die Befreiung von der 3 %­Steuer vor. Nach Auffassung
der französi schen Finanzverwaltung sind deutsche
Immobilien­Sondervermögen nicht grundsätzlich mit französischen
Immobilien­Sondervermögen vergleichbar, sodass
sie nicht grundsätzlich von der 3 %­Steuer befreit sind.
• Um von dieser Steuer befreit zu werden, muss das
Sonderver mögen SEB ImmoInvest nach Auffassung der
französischen Finanzverwaltung jährlich eine Erklärung
abgeben, in welcher der französische Grundbesitz zum
01. Januar eines jeden Jahres angegeben wird und diejenigen
Anteilsinhaber benannt werden, die zum 01. Januar
eines Jahres an dem Sondervermögen zu 1 % oder mehr
beteiligt waren. Somit sind die Anleger zu benennen, die
zum 01. Januar 2013 mindestens 1.165.594 Anteile (entspricht
ca. EUR 46,4 Mio.) am Sondervermögen SEB
ImmoInvest hielten.
• Diese Benennung hat für Sie weder finanzielle Auswirkungen
noch löst sie eigene Erklärungs­ oder Meldepflichten
für Sie gegenüber den französischen Steuerbehörden
aus, wenn Sie in der EU oder in einem Land
ansässig sind, mit dem Frankreich ein Doppelbesteuerungsabkommen
entweder mit einer Beistandsklausel,
einer Nicht­Diskriminierungsklausel oder einem steuerlichen
Auskunftsaustausch geschlossen hat, und Ihre
Beteiligung am Sondervermögen am 01. Januar 2013
weniger als 5 % betrug und es sich hierbei um die einzige
Investition in französischen Grund besitz handelt.
• Falls Ihre Beteiligungsquote am 01. Januar 2013 5 % oder
mehr betrug oder Sie weiteren Grundbesitz mittelbar
oder unmittelbar in Frankreich hielten, sind Sie aufgrund
der Beteiligung an französischen Immobilien gegebenenfalls
selbst steuerpflichtig und müssen für die Steuerbe­

freiung durch die Abgabe einer eigenen Erklärung gegenüber
den französischen Steuerbehörden Sorge tragen.
• Für verschiedene Anlegerkreise können jedoch allgemeine
Befreiungstatbestände greifen. Für weitere Informationen
über eine mögliche Erklärungspflicht empfehlen
wir, sich mit einem französischen Steuerberater in
Verbindung zu setzen.
• Damit das Sondervermögen seiner Erklärungspflicht
nachkommen und damit eine Erhebung der französischen
3 %-Steuer vermieden werden kann, bitten wir Sie,
wenn Ihre Beteiligung am Sonder vermögen SEB Immo-
Invest zum 01. Januar 2013 eine Quote von 1 % erreicht
bzw. überschritten hat, uns eine schriftliche Erklärung
zuzusenden (Anschrift siehe Umschlag-Rückseite), in der
Sie der Bekanntgabe Ihres Namens, Ihrer Anschrift und
Ihrer Stückzahl sowie Beteiligungshöhe gegenüber der
französischen Finanzverwaltung zustimmen.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 75

76 | SEB ImmoInvest
Nachweis der Besteuerungsgrundlagen nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2
Investmentsteuergesetz (InvStG) Zwischenausschüttung
Zwischenausschüttung – SEB ImmoInvest P
Privatvermögen
Betrag pro Anteil
in EUR
1) Betriebsvermögen
einkommensteuer-
pflichtiger Anleger
Betrag pro Anteil
in EUR
2) Betriebsvermögen
körperschaftsteuerpflichtiger
Anleger
Betrag pro Anteil
in EUR
3)
Beschlusstag: 18.12.2012 Ex-Tag: 28.12.2012 Zahltag: 28.12.2012
§ 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG Buchstabe:
a) Betrag der Ausschüttung 4) 1,2400000 1,2400000 1,2400000
nachrichtlich: gezahlter Ausschüttungsbetrag einschließlich einbehaltener Kapitalertragsteuer 1,2400000 1,2400000 1,2400000
aa) in der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre 0,0000000 0,0000000 0,0000000
bb) in der Ausschüttung enthaltene Substanzbeträge 0,7246615 0,7246615 0,7246615
b) Betrag der ausgeschütteten Erträge 0,5153385 0,5153385 0,5153385
Betrag der ausschüttungsgleichen Erträge (Teilthesaurierungsbetrag) 0,0113468 0,0113468 0,0113468
c) In den ausgeschütteten Erträgen enthaltene
bb) Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 2 InvStG in Verbindung mit § 8b Abs. 2 KStG
oder § 3 Nr. 40 EStG 5) – 0,0000000 0,0000000
dd) steuerfreie Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 InvStG in der am
31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung 0,0000000 – –
ee) Erträge im Sinne des § 2 Abs. 3 Nr. 1 Satz 2 InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden
Fassung, soweit die Erträge nicht Kapitalerträge im Sinne des § 20 EStG sind 0,0000000 – –
ff) steuerfreie Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Abs. 3 InvStG in der ab 1. Januar 2009 anzuwendenden
Fassung
In den ausgeschütteten und ausschüttungsgleichen Erträgen (Teilthesaurierungsbetrag)
kumulativ enthaltene
0,0000000 – –
aa) Erträge im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 InvStG in Verbindung mit § 8b Abs. 1 KStG oder § 3 Nr. 40
EStG 5) – 0,0000000 0,0000000
cc) Erträge im Sinne des § 2 Abs. 2a InvStG 6) – 0,0000000 0,0000000
gg) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 1 InvStG 0,2938929 0,2938929 0,2938929
hh) in Doppelbuchstabe gg) enthaltene Einkünfte, die nicht dem Progressionsvorbehalt unterliegen 0,1216845 0,1216845 0,1216845
ii) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 2 InvStG, für die kein Abzug nach Absatz 4 vorgenommen
wurde 7) 0,0000000 0,0000000 0,0000000
jj) in Doppelbuchstabe ii) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 8b
Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 7) – 0,0000000 0,0000000
kk) in Doppelbuchstabe ii) enthaltene Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 2 InvStG, die nach einem
Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zur Anrechnung einer als gezahlt geltenden
Steuer auf die Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer berechtigen 7) 0,0000000 0,0000000 0,0000000
ll) in Doppelbuchstabe kk) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 8b
Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 7) – 0,0000000 0,0000000
d) Zur Anrechnung von Kapitalertragsteuer berechtigender Teil der Ausschüttung und der ausschüttungsgleichen
Erträge
aa) im Sinne des § 7 Abs. 1 und 2 InvStG 0,0000000 0,0000000 0,0000000
bb) im Sinne des § 7 Abs. 3 InvStG 0,2327924 0,2327924 0,2327924
cc) im Sinne des § 7 Abs. 1 Satz 5 InvStG in der Fassung bis zum Inkrafttreten des OGAW-IV-UmsG
(danach Satz 4), soweit in Doppelbuchstabe aa) enthalten – 0,0000000 0,0000000
e) (weggefallen) – – –
f) Betrag der ausländischen Steuer, der auf die in den ausgeschütteten und ausschüttungsgleichen
Erträgen enthaltenen Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 2 InvStG entfällt und
aa) nach § 4 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 32d Abs. 5 oder § 34c Abs. 1 EStG oder einem
Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung anrechenbar ist, wenn kein Abzug nach
§ 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde 8) bb) in Doppelbuchstabe aa) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Ver-
0,0000000 0,0000000 0,0000000
bindung mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 8) – 0,0000000 0,0000000
cc) nach § 4 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 34c Abs. 3 EStG abziehbar ist, wenn kein Abzug nach
§ 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde 0,0000000 0,0000000 0,0000000
dd) in Doppelbuchstabe cc) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Verbindung
mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 8) – 0,0000000 0,0000000
ee) nach einem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung als gezahlt gilt und nach § 4
Abs. 2 InvStG in Verbindung mit diesem Abkommen anrechenbar ist 8) 9) 0,0000000 0,0000000 0,0000000
ff) in Doppelbuchstabe ee) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Verbindung
mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 8) – 0,0000000 0,0000000
g) Betrag der Absetzungen für Abnutzung oder Substanzverringerung 0,2976518 0,2976518 0,2976518
h) Im Geschäftsjahr gezahlte Quellensteuer, vermindert um die erstattete Quellensteuer des
Geschäftsjahres oder früherer Geschäftsjahre 0,0000000 0,0000000 0,0000000
i) Betrag der nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 InvStG nicht abziehbaren Werbungskosten 0,0113468 0,0113468 0,0113468
1) Privatvermögen: Investmentanteile, die von Anteilinhabern steuerrechtlich im
Privat vermögen gehalten werden.
2) Betriebsvermögen EStG: Investmentanteile, die von Anteilinhabern, die nach dem
Einkommensteuergesetz besteuert werden, im Betriebsvermögen gehalten werden.
3) Betriebsvermögen KStG: Investmentanteile, die von Anteilinhabern, die nach dem
Körperschaftsteuergesetz besteuert werden, im Betriebsvermögen gehalten werden.
4) Ausschüttung gemäß der Definition des BMF-Schreibens vom 18.08.2009, Randziffer 12
5) Die Erträge und Gewinne sind zu 100 % ausgewiesen.
6) Die Erträge sind netto ausgewiesen.
7) Die Einkünfte sind zu 100 % ausgewiesen.
8) Die Quellensteuern sind im Betriebsvermögen zu 100 % ausgewiesen.
9) Nicht in Buchstabe f) aa) enthalten.

Nachweis der Besteuerungsgrundlagen nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2
Investmentsteuergesetz (InvStG) Zwischenausschüttung
Zwischenausschüttung – SEB ImmoInvest I
Privatvermögen
Betrag pro Anteil
in EUR
1) Betriebsvermögen
einkommensteuer-
pflichtiger Anleger
Betrag pro Anteil
in EUR
2) Betriebsvermögen
körperschaftsteuerpflichtiger
Anleger
Betrag pro Anteil
in EUR
3)
Beschlusstag: 18.12.2012 Ex-Tag: 28.12.2012 Zahltag: 28.12.2012
§ 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG Buchstabe:
a) Betrag der Ausschüttung 4) 1,2400000 1,2400000 1,2400000
nachrichtlich: gezahlter Ausschüttungsbetrag einschließlich einbehaltener Kapitalertragsteuer 1,2400000 1,2400000 1,2400000
aa) in der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre 0,0000000 0,0000000 0,0000000
bb) in der Ausschüttung enthaltene Substanzbeträge 0,8209139 0,8209139 0,8209139
b) Betrag der ausgeschütteten Erträge 0,4190861 0,4190861 0,4190861
Betrag der ausschüttungsgleichen Erträge (Teilthesaurierungsbetrag) 0,0113468 0,0113468 0,0113468
c) In den ausgeschütteten Erträgen enthaltene
bb) Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 2 InvStG in Verbindung mit § 8b Abs. 2 KStG
oder § 3 Nr. 40 EStG 5) – 0,0000000 0,0000000
dd) steuerfreie Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 InvStG in der am
31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung 0,0000000 – –
ee) Erträge im Sinne des § 2 Abs. 3 Nr. 1 Satz 2 InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden
Fassung, soweit die Erträge nicht Kapitalerträge im Sinne des § 20 EStG sind 0,0000000 – –
ff) steuerfreie Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Abs. 3 InvStG in der ab 1. Januar 2009 anzuwendenden
Fassung
In den ausgeschütteten und ausschüttungsgleichen Erträgen (Teilthesaurierungsbetrag)
kumulativ enthaltene
0,0000000 – –
aa) Erträge im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 InvStG in Verbindung mit § 8b Abs. 1 KStG oder
§ 3 Nr. 40 EStG 5) – 0,0000000 0,0000000
cc) Erträge im Sinne des § 2 Abs. 2a InvStG 6) – 0,0000000 0,0000000
gg) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 1 InvStG 0,1829374 0,1829374 0,1829374
hh) in Doppelbuchstabe gg) enthaltene Einkünfte, die nicht dem Progressionsvorbehalt unterliegen 0,1382304 0,1382304 0,1382304
ii) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 2 InvStG, für die kein Abzug nach Absatz 4 vorgenommen
wurde 7) 0,0000000 0,0000000 0,0000000
jj) in Doppelbuchstabe ii) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 8b
Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 7) – 0,0000000 0,0000000
kk) in Doppelbuchstabe ii) enthaltene Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 2 InvStG, die nach einem
Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zur Anrechnung einer als gezahlt geltenden
Steuer auf die Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer berechtigen 7) 0,0000000 0,0000000 0,0000000
ll) in Doppelbuchstabe kk) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 8b
Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 7) – 0,0000000 0,0000000
d) Zur Anrechnung von Kapitalertragsteuer berechtigender Teil der Ausschüttung und der ausschüttungsgleichen
Erträge
aa) im Sinne des § 7 Abs. 1 und 2 InvStG 0,0000000 0,0000000 0,0000000
bb) im Sinne des § 7 Abs. 3 InvStG 0,2474956 0,2474956 0,2474956
cc) im Sinne des § 7 Abs. 1 Satz 5 InvStG in der Fassung bis zum Inkrafttreten des OGAW-IV-UmsG
(danach Satz 4), soweit in Doppelbuchstabe aa) enthalten – 0,0000000 0,0000000
e) (weggefallen) – – –
f) Betrag der ausländischen Steuer, der auf die in den ausgeschütteten und ausschüttungsgleichen
Erträgen enthaltenen Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 2 InvStG entfällt und
aa) nach § 4 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 32d Abs. 5 oder § 34c Abs. 1 EStG oder einem
Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung anrechenbar ist, wenn kein Abzug nach
§ 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde 8) bb) in Doppelbuchstabe aa) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Ver-
0,0000000 0,0000000 0,0000000
bindung mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 8) – 0,0000000 0,0000000
cc) nach § 4 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 34c Abs. 3 EStG abziehbar ist, wenn kein Abzug nach
§ 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde 0,0000000 0,0000000 0,0000000
dd) in Doppelbuchstabe cc) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Verbindung
mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 8) – 0,0000000 0,0000000
ee) nach einem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung als gezahlt gilt und nach § 4
Abs. 2 InvStG in Verbindung mit diesem Abkommen anrechenbar ist 8) 9) 0,0000000 0,0000000 0,0000000
ff) in Doppelbuchstabe ee) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Verbindung
mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 8) – 0,0000000 0,0000000
g) Betrag der Absetzungen für Abnutzung oder Substanzverringerung 0,2976518 0,2976518 0,2976518
h) Im Geschäftsjahr gezahlte Quellensteuer, vermindert um die erstattete Quellensteuer des
Geschäftsjahres oder früherer Geschäftsjahre 0,0000000 0,0000000 0,0000000
i) Betrag der nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 InvStG nicht abziehbaren Werbungskosten 0,0113468 0,0113468 0,0113468
1) Privatvermögen: Investmentanteile, die von Anteilinhabern steuerrechtlich im
Privat vermögen gehalten werden.
2) Betriebsvermögen EStG: Investmentanteile, die von Anteilinhabern, die nach dem
Einkommensteuergesetz besteuert werden, im Betriebsvermögen gehalten werden.
3) Betriebsvermögen KStG: Investmentanteile, die von Anteilinhabern, die nach dem
Körperschaftsteuergesetz besteuert werden, im Betriebsvermögen gehalten werden.
4) Ausschüttung gemäß der Definition des BMF-Schreibens vom 18.08.2009, Randziffer 12
5) Die Erträge und Gewinne sind zu 100 % ausgewiesen.
6) Die Erträge sind netto ausgewiesen.
7) Die Einkünfte sind zu 100 % ausgewiesen.
8) Die Quellensteuern sind im Betriebsvermögen zu 100 % ausgewiesen.
9) Nicht in Buchstabe f) aa) enthalten.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 77

78 | SEB ImmoInvest
Nachweis der Besteuerungsgrundlagen nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2
Investmentsteuergesetz (InvStG) Endausschüttung
Endausschüttung – SEB ImmoInvest P
Privatvermögen
Betrag pro Anteil
in EUR
1) Betriebsvermögen
einkommensteuer-
pflichtiger Anleger
Betrag pro Anteil
in EUR
2) Betriebsvermögen
körperschaftsteuerpflichtiger
Anleger
Betrag pro Anteil
in EUR
3)
Beschlusstag: 14.06.2013 Ex-Tag: 01.07.2013 Zahltag: 03.07.2013
§ 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG Buchstabe:
a) Betrag der Ausschüttung 4) 3,5270073 3,5270073 3,5270073
nachrichtlich: gezahlter Ausschüttungsbetrag einschließlich einbehaltener Kapitalertragsteuer 3,1600000 3,1600000 3,1600000
aa) in der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre 0,0000000 0,0000000 0,0000000
bb) in der Ausschüttung enthaltene Substanzbeträge 3,0068526 3,0068526 3,0068526
b) Betrag der ausgeschütteten Erträge 0,5201547 0,5201547 0,5201547
Betrag der ausschüttungsgleichen Erträge (Teilthesaurierungsbetrag) 0,0100653 0,0100653 0,0100653
c) In den ausgeschütteten Erträgen enthaltene
bb) Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 2 InvStG in Verbindung mit § 8b
Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG 5) – 0,0000000 0,0000000
dd) steuerfreie Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 InvStG in der am
31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung 0,0000000 – –
ee) Erträge im Sinne des § 2 Abs. 3 Nr. 1 Satz 2 InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden
Fassung, soweit die Erträge nicht Kapitalerträge im Sinne des § 20 EStG sind 0,0000000 – –
ff) steuerfreie Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Abs. 3 InvStG in der ab 1. Januar 2009 anzuwendenden
Fassung
In den ausgeschütteten und ausschüttungsgleichen Erträgen (Teilthesaurierungsbetrag)
kumulativ enthaltene
0,0000000 – –
aa) Erträge im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 InvStG in Verbindung mit § 8b Abs. 1 KStG oder
§ 3 Nr. 40 EStG 5) – 0,0003125 0,0003125
cc) Erträge im Sinne des § 2 Abs. 2a InvStG 6) – 0,0681462 0,0681462
gg) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 1 InvStG 0,0247515 0,0247515 0,0247515
hh) in Doppelbuchstabe gg) enthaltene Einkünfte, die nicht dem Progressionsvorbehalt unterliegen 0,0247515 0,0247515 0,0247515
ii) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 2 InvStG, für die kein Abzug nach Absatz 4 vorgenommen
wurde 7) 0,0311184 0,0311184 0,0311184
jj) in Doppelbuchstabe ii) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 8b
Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 7) – 0,0000000 0,0000000
kk) in Doppelbuchstabe ii) enthaltene Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 2 InvStG, die nach einem
Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zur Anrechnung einer als gezahlt geltenden
Steuer auf die Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer berechtigen 7) 0,0000000 0,0000000 0,0000000
ll) in Doppelbuchstabe kk) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 8b
Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 7) – 0,0000000 0,0000000
d) Zur Anrechnung von Kapitalertragsteuer berechtigender Teil der Ausschüttung und der ausschüttungsgleichen
Erträge
aa) im Sinne des § 7 Abs. 1 und 2 InvStG 0,0598832 0,0598832 0,0598832
bb) im Sinne des § 7 Abs. 3 InvStG 0,4455853 0,4455853 0,4455853
cc) im Sinne des § 7 Abs. 1 Satz 5 InvStG in der Fassung bis zum Inkrafttreten des OGAW-IV-UmsG
(danach Satz 4), soweit in Doppelbuchstabe aa) enthalten – 0,0000000 0,0000000
e) (weggefallen) – – –
f) Betrag der ausländischen Steuer, der auf die in den ausgeschütteten und ausschüttungsgleichen
Erträgen enthaltenen Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 2 InvStG entfällt und
aa) nach § 4 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 32d Abs. 5 oder § 34c Abs. 1 EStG oder einem
Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung anrechenbar ist, wenn kein Abzug nach
§ 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde 8) bb) in Doppelbuchstabe aa) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Ver-
0,0036719 0,0036719 0,0036719
bindung mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 8) – 0,0000000 0,0000000
cc) nach § 4 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 34c Abs. 3 EStG abziehbar ist, wenn kein Abzug nach
§ 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde 0,0000000 0,0000000 0,0000000
dd) in Doppelbuchstabe cc) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Verbindung
mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 8) – 0,0000000 0,0000000
ee) nach einem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung als gezahlt gilt und nach § 4
Abs. 2 InvStG in Verbindung mit diesem Abkommen anrechenbar ist 8) 9) 0,0000000 0,0000000 0,0000000
ff) in Doppelbuchstabe ee) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Verbindung
mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 8) – 0,0000000 0,0000000
g) Betrag der Absetzungen für Abnutzung oder Substanzverringerung 0,1715234 0,1715234 0,1715234
h) Im Geschäftsjahr gezahlte Quellensteuer, vermindert um die erstattete Quellensteuer des
Geschäftsjahres oder früherer Geschäftsjahre 0,3670073 0,3670073 0,3670073
i) Betrag der nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 InvStG nicht abziehbaren Werbungskosten 0,0100653 0,0100653 0,0100653
1) Privatvermögen: Investmentanteile, die von Anteilinhabern steuerrechtlich im
Privat vermögen gehalten werden.
2) Betriebsvermögen EStG: Investmentanteile, die von Anteilinhabern, die nach dem
Einkommensteuergesetz besteuert werden, im Betriebsvermögen gehalten werden.
3) Betriebsvermögen KStG: Investmentanteile, die von Anteilinhabern, die nach dem
Körperschaftsteuergesetz besteuert werden, im Betriebsvermögen gehalten werden.
4) Ausschüttung gemäß der Definition des BMF-Schreibens vom 18.08.2009, Randziffer 12
5) Die Erträge und Gewinne sind zu 100 % ausgewiesen.
6) Die Erträge sind netto ausgewiesen.
7) Die Einkünfte sind zu 100 % ausgewiesen.
8) Die Quellensteuern sind im Betriebsvermögen zu 100 % ausgewiesen.
9) Nicht in Buchstabe f) aa) enthalten.

Nachweis der Besteuerungsgrundlagen nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2
Investmentsteuergesetz (InvStG) Endausschüttung
Endausschüttung – SEB ImmoInvest I
Privatvermögen
Betrag pro Anteil
in EUR
1) Betriebsvermögen
einkommensteuer-
pflichtiger Anleger
Betrag pro Anteil
in EUR
2) Betriebsvermögen
körperschaftsteuerpflichtiger
Anleger
Betrag pro Anteil
in EUR
3)
Beschlusstag: 14.06.2013 Ex-Tag: 01.07.2013 Zahltag: 03.07.2013
§ 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG Buchstabe:
a) Betrag der Ausschüttung 4) 3,5270073 3,5270073 3,5270073
nachrichtlich: gezahlter Ausschüttungsbetrag einschließlich einbehaltener Kapitalertragsteuer 3,1600000 3,1600000 3,1600000
aa) in der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre 0,0000000 0,0000000 0,0000000
bb) in der Ausschüttung enthaltene Substanzbeträge 2,8549393 2,8549393 2,8549393
b) Betrag der ausgeschütteten Erträge 0,6720679 0,6720679 0,6720679
Betrag der ausschüttungsgleichen Erträge (Teilthesaurierungsbetrag) 0,0100653 0,0100653 0,0100653
c) In den ausgeschütteten Erträgen enthaltene
bb) Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 2 InvStG in Verbindung mit § 8b Abs. 2 KStG
oder § 3 Nr. 40 EStG 5) – 0,0000000 0,0000000
dd) steuerfreie Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 InvStG in der am
31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung 0,0000000 – –
ee) Erträge im Sinne des § 2 Abs. 3 Nr. 1 Satz 2 InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden
Fassung, soweit die Erträge nicht Kapitalerträge im Sinne des § 20 EStG sind 0,0000000 – –
ff) steuerfreie Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Abs. 3 InvStG in der ab 1. Januar 2009 anzuwendenden
Fassung
In den ausgeschütteten und ausschüttungsgleichen Erträgen (Teilthesaurierungsbetrag)
kumulativ enthaltene
0,0000000 – –
aa) Erträge im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 InvStG in Verbindung mit § 8b Abs. 1 KStG oder
§ 3 Nr. 40 EStG 5) – 0,0003125 0,0003125
cc) Erträge im Sinne des § 2 Abs. 2a InvStG 6) – 0,0681462 0,0681462
gg) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 1 InvStG 0,0254584 0,0254584 0,0254584
hh) in Doppelbuchstabe gg) enthaltene Einkünfte, die nicht dem Progressionsvorbehalt unterliegen 0,0254584 0,0254584 0,0254584
ii) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 2 InvStG, für die kein Abzug nach Absatz 4 vorgenommen
wurde 7) 0,0311184 0,0311184 0,0311184
jj) in Doppelbuchstabe ii) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 8b
Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 7) – 0,0000000 0,0000000
kk) in Doppelbuchstabe ii) enthaltene Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 2 InvStG, die nach einem
Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zur Anrechnung einer als gezahlt geltenden
Steuer auf die Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer berechtigen 7) 0,0000000 0,0000000 0,0000000
ll) in Doppelbuchstabe kk) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 8b
Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 7) – 0,0000000 0,0000000
d) Zur Anrechnung von Kapitalertragsteuer berechtigender Teil der Ausschüttung und der ausschüttungsgleichen
Erträge
aa) im Sinne des § 7 Abs. 1 und 2 InvStG 0,0598832 0,0598832 0,0598832
bb) im Sinne des § 7 Abs. 3 InvStG 0,5967916 0,5967916 0,5967916
cc) im Sinne des § 7 Abs. 1 Satz 5 InvStG in der Fassung bis zum Inkrafttreten des OGAW-IV-UmsG
(danach Satz 4), soweit in Doppelbuchstabe aa) enthalten – 0,0000000 0,0000000
e) (weggefallen) – – –
f) Betrag der ausländischen Steuer, der auf die in den ausgeschütteten und ausschüttungsgleichen
Erträgen enthaltenen Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 2 InvStG entfällt und
aa) nach § 4 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 32d Abs. 5 oder § 34c Abs. 1 EStG oder einem
Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung anrechenbar ist, wenn kein Abzug nach
§ 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde 8) bb) in Doppelbuchstabe aa) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Ver-
0,0036719 0,0036719 0,0036719
bindung mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 8) – 0,0000000 0,0000000
cc) nach § 4 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 34c Abs. 3 EStG abziehbar ist, wenn kein Abzug nach
§ 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde 0,0000000 0,0000000 0,0000000
dd) in Doppelbuchstabe cc) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Verbindung
mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 8) – 0,0000000 0,0000000
ee) nach einem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung als gezahlt gilt und nach
§ 4 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit diesem Abkommen anrechenbar ist 8) 9) 0,0000000 0,0000000 0,0000000
ff) in Doppelbuchstabe ee) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG
in Verbindung mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 8) – 0,0000000 0,0000000
g) Betrag der Absetzungen für Abnutzung oder Substanzverringerung 0,1715234 0,1715234 0,1715234
h) Im Geschäftsjahr gezahlte Quellensteuer, vermindert um die erstattete Quellensteuer des
Geschäftsjahres oder früherer Geschäftsjahre 0,3670073 0,3670073 0,3670073
i) Betrag der nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 InvStG nicht abziehbaren Werbungskosten 0,0100653 0,0100653 0,0100653
1) Privatvermögen: Investmentanteile, die von Anteilinhabern steuerrechtlich im
Privat vermögen gehalten werden.
2) Betriebsvermögen EStG: Investmentanteile, die von Anteilinhabern, die nach dem
Einkommensteuergesetz besteuert werden, im Betriebsvermögen gehalten werden.
3) Betriebsvermögen KStG: Investmentanteile, die von Anteilinhabern, die nach dem
Körperschaftsteuergesetz besteuert werden, im Betriebsvermögen gehalten werden.
4) Ausschüttung gemäß der Definition des BMF-Schreibens vom 18.08.2009, Randziffer 12
5) Die Erträge und Gewinne sind zu 100 % ausgewiesen.
6) Die Erträge sind netto ausgewiesen.
7) Die Einkünfte sind zu 100 % ausgewiesen.
8) Die Quellensteuern sind im Betriebsvermögen zu 100 % ausgewiesen.
9) Nicht in Buchstabe f) aa) enthalten.
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 79

80 | SEB ImmoInvest
Bescheinigung gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Investmentsteuergesetz
(InvStG) über die Erstellung der steuerrechtlichen Angaben
An die Investmentgesellschaft SEB Investment GmbH
(nachfolgend: die Gesellschaft):
Die Gesellschaft hat uns beauftragt, für die Investmentvermögen
SEB ImmoInvest P
und
SEB ImmoInvest I
die vorgenannten steuerrechtlichen Angaben gemäß § 5 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG zu ermitteln und gemäß § 5 Abs. 1
Satz 1 Nr. 3 InvStG eine Bescheinigung darüber abzugeben,
dass die steuerrechtlichen Angaben in Übereinstimmung mit
den Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden.
Die Verantwortung für die Rechnungslegung der Investmentvermögen
als Grundlage für die Ermittlung der steuerrechtlichen
Angaben gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG
in Verbindung mit den Vorschriften des deutschen Steuerrechts
liegt bei den gesetzlichen Vertretern der Gesellschaft.
Unsere Aufgabe war es, ausgehend von den Aufzeichnungen
und den sonstigen Unterlagen der Gesellschaft für die
Investmentvermögen die Angaben gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1
Nr. 1 und 2 InvStG nach den Regeln des deutschen Steuerrechts
zu ermitteln. Die angefallenen Erträge und Aufwendungen
der Investmentvermögen wurden zu diesem Zweck
im Rahmen einer steuerrechtlichen Überleitungsrechnung
unter Beachtung der deutschen steuerrechtlichen Vorschriften
qualifiziert. Soweit die Gesellschaft Mittel in Anteile an
Ziel-Investmentvermögen investiert hat, beschränkte sich
unsere Tätigkeit ausschließlich auf die korrekte Übernahme
der für diese Ziel-Investmentvermögen zur Verfügung gestellten
steuerrechtlichen Angaben nach Maßgabe vorliegender
Bescheinigungen gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvStG. Die
entsprechenden steuerrechtlichen Angaben wurden von uns
nicht geprüft. In die Ermittlung der steuerrechtlichen Angaben
sind Werte aus einem Ertragsausgleich eingegangen.
Nicht Gegenstand unseres Auftrages war es, die uns vorgelegten
Unterlagen und Angaben analog einer handelsrechtlichen
Abschlussprüfung auf ihre Vollständigkeit und
Richtigkeit zu prüfen; insoweit haben wir uns ohne weitere
Prüfungshandlungen auf den Bestätigungsvermerk des
Abschlussprüfers gestützt. Auch darüber hinaus sind wir
von der Vollständigkeit und Richtigkeit der uns vorgelegten
Unterlagen und Angaben der Gesellschaft ausgegangen.
Die Ermittlung der steuerrechtlichen Angaben gemäß § 5 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG beruht auf der Auslegung der anzuwendenden
Steuergesetze. Soweit mehrere Auslegungsmöglichkeiten
bestehen, obliegt die Entscheidung hierüber
den gesetzlichen Vertretern der Gesellschaft. Wir haben uns
bei der Erstellung davon überzeugt, dass die jeweils getroffene
Entscheidung in vertretbarer Weise auf Gesetzesmaterialien,
Rechtsprechung, einschlägige Fachliteratur und veröffentlichte
Auffassungen der Finanzverwaltung gestützt
wurde. Wir weisen darauf hin, dass eine künftige Rechtsentwicklung
und insbesondere neue Erkenntnisse aus der
Rechtsprechung eine andere Beurteilung der von der Gesellschaft
vertretenen Auslegung notwendig machen können.
Auf dieser Grundlage bescheinigen wir der Gesellschaft
gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvStG, dass die Angaben
gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG nach den
Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden.
Frankfurt am Main, 21. Juni 2013
PwC FS Tax GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Markus Hammer Martina Westenberger
Steuerberater Rechtsanwältin

Gremien
Kapitalanlagegesellschaft
SEB Investment GmbH
Rotfeder-Ring 7, 60327 Frankfurt am Main
Telefon: +49 69 2 72 99 - 1000
Telefax: +49 69 2 72 99 - 090
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital EUR 5,113 Mio.
Haftendes Eigenkapital EUR 10,647 Mio.
(Stand: 31. März 2013)
Handelsregister Frankfurt am Main, HRB 29859
Gründungsdatum: 30. September 1988
Geschäftsführung
Barbara A. Knoflach 1)
Matthias Bart 2)
Choy-Soon Chua
Siegfried A. Cofalka 2)
Alexander Klein
Thomas Körfgen
Axel Kraus
Aufsichtsrat
Fredrik Boheman
Vorsitzender des Vorstands der SEB AG,
Frankfurt am Main, Deutschland
– Vorsitzender –
Anders Johnsson
Head of SEB Wealth Management,
Stockholm, Schweden
– Stellvertretender Vorsitzender –
Peter Kobiela
Frankfurt am Main, Deutschland
Abschlussprüfer
PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Frankfurt am Main
1) weitere Funktion: CEO der SEB Asset Management AG, Frankfurt am Main
2) weitere Funktion: Mitglied des Vorstands der SEB Asset Management AG,
Frankfurt am Main
Gesellschafter
SEB AG, Frankfurt am Main (6 %)
SEB Asset Management AG, Frankfurt am Main (94 %)
Sachverständigenausschuss A
Ulrich Renner, Dipl.-Kfm.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für
die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
Wuppertal
Prof. Michael Sohni, Dr.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
Darmstadt
Klaus Thelen, Dipl.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für
die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
Gladbeck
Sachverständigenausschuss B
Klaus Peter Keunecke, Dr.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für
die Bewertung von Mieten und bebauten und unbebauten
Grundstücken, Berlin
Günter Schäffler, Dr.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für
Baukostenplanung und -kontrolle, Bewertung von bebauten
und unbebauten Grundstücken, Mieten für Grundstücke und
Gebäude, Stuttgart
Bernd Fischer-Werth, Dipl.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für
die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
Wiesbaden
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 81

Kapitalanlagegesellschaft:
SEB Investment GmbH
Rotfeder-Ring 7
60327 Frankfurt am Main
Infoline: +49 69 15 34 01 86
Internet: www.sebassetmanagement.de
Telefon: +49 69 2 72 99 - 1000
Telefax: +49 69 2 72 99 - 090
Vertrieb:
SEB Asset Management AG
Rotfeder-Ring 7
60327 Frankfurt am Main PEFC/04-31-1120 GEAM0101.1303