Jahresbericht 31.03.2013 - SEB ImmoInvest

8 | SEB ImmoInvest
Immobilienmärkte im Überblick
Erholung in drei Geschwindigkeiten
Die Weltwirtschaft hat 2012 an Schwung verloren. Mit den
Aktionen der Zentralbanken und der finanzpolitischen Einigung
in den USA in „letzter Minute“ verbesserten sich jedoch
die Perspektiven. Das globale Wirtschaftswachstum wird
sich nach Erwartung der Volkswirte der SEB 2013 graduell
von 3,3 auf 3,7 % steigern und 2014 bei 4,1 % liegen. Die
Erholung in den verschiedenen Regionen der Welt erfolgt in
drei Geschwindigkeiten. In den Emerging Markets hat sich
das Wachstum, angeführt von China, bereits stabilisiert.
2013 / 14 ist dort mit dem weltweit größten Aufschwung zu
rechnen. In den USA zeigt sich die private Nachfrage zunehmend
robust, die Konjunkturaufhellung wird aber angesichts
der unvermeidlichen finanzpolitischen Anpassungen durchschnittlich
ausfallen. Dagegen wird die Wirtschaft in Europa
2013 stagnieren und mit der Überwindung der Rezession in
den südeuropäischen Ländern 2014 ein nur moderates Plus
verzeichnen können.
Beruhigung an den Investmentmärkten
Wirtschaftliche und politische Unsicherheiten sowie eine
Eintrübung des Finanzierungsumfeldes bremsten die globalen
Investmentaktivitäten im Jahresverlauf 2012. Durch das
außergewöhnlich gute Jahresendgeschäft wurde 2012 dennoch
das Vorjahresvolumen leicht übertroffen. Parallel
hier zu kam der Rückgang der Ankaufsrenditen zum Erliegen.
Regio nal stagnierte das Transaktionsvolumen in Europa,
auch wenn Kernländer wie beispielsweise Deutschland oder
Großbritannien Zuwächse verzeichneten. Nordamerika verbuchte
den stärksten Anstieg, gefolgt von Asien-Pazifik.
2013 sollte das globale Investmentvolumen leicht zulegen
und die Ankaufsrenditen sollten im Schnitt weiterhin stabil
bleiben. Zwar sind die Konjunkturperspektiven gedämpft,
aber die Volatilität der Finanzmärkte, die Furcht vor höherer
Inflation und das Niedrigzinsumfeld machen Investitionen in
Immobilien weiterhin attraktiv. Da bei Anlageentscheidungen
unverändert die Sicherheit im Vordergrund steht, ist in einigen
Kernmärkten mit leicht rückläufigen Ankaufsrenditen zu
rechnen. Zunehmende Anzeichen einer höheren Risikoneigung
lassen erwarten, dass auch erstklassige Immobilien in
Sekundärlagen oder B-Objekte in Kernmärkten in den Fokus
geraten und die Renditespreizung zum Spitzensegment
nicht weiter zunimmt.
Vermietungsmärkte im Überblick
Die Vermietungsmärkte standen im Berichtszeitraum im
Zeichen der Konjunkturschwäche. So war das Volumen der
Bürovermietungen in allen Regionen rückläufig. Trotz der
Zurückhaltung der Unternehmen bleiben moderne Flächen
weiterhin gefragt, sodass die bisherige Marktsegmentierung
Bestand hat: Die Mieten im „Prime-Bereich“ erweisen
sich als widerstandsfähiger und sind teilweise weiter gestiegen,
während die Mieten an vielen Sekundärmärkten unter
anhaltendem Abwärtsdruck stehen. Die Trends an den Mietmärkten
werden der regionalen Konjunkturentwicklung folgen.
So ist mit Erholungstendenzen in Nordamerika und
Asien zu rechnen, während in Europa die Mietentwicklung
weiter gedämpft verlaufen wird.
Deutschland
Nach der Abkühlung des Wirtschaftswachstums ist 2013 nur
eine langsame, 2014 eine wieder etwas kräftigere Erholung
zu erwarten. Die Vermietungsaktivitäten haben sich, dem Konjunkturverlauf
folgend, ebenfalls beruhigt. Das Niveau der
Spitzenmieten in den deutschen Metropolen blieb stabil,
vereinzelt war noch ein leichter Anstieg zu verbuchen. Deutschland
steht unverändert im Fokus vor allem internationaler
Anleger. So erreichten die Investmentaktivitäten Ende 2012
den höchsten Stand seit fünf Jahren. Wegen des Sicherheitsstrebens
der Investoren und der guten fundamentalen Verfassung
der Märkte besteht in Deutschland partiell Spielraum
für einen weiteren, wenn auch begrenzten Rückgang
der Ankaufsrenditen.
Frankreich
Die französische Wirtschaft stagniert seit Mitte 2011 und
wird sich 2013 nur langsam erholen. Erst 2014 ist mit geringem
Wachstum zu rechnen. Die Vermietungsaktivitäten lagen
im vergangenen Jahr in etwa auf dem Vorjahresniveau und
die Spitzenmieten blieben in den Regionalmärkten stabil, während
in Paris die Tendenz uneinheitlich war. Mietsteigerungspotenzial
bieten angesichts der schwachen Konjunktur lediglich
Spitzenobjekte in zentraler Lage der Metropolen. An
den Investmentmärkten beruhigte sich das Geschehen,
das angesichts der Risikoaversion mehr denn je von Paris
dominiert wird. Daher hat sich bei den Renditen die Divergenz
zwischen der Haupt- und den Regionalstädten verfestigt.
Insgesamt sollten die Ankaufsrenditen auf dem aktuellen
Niveau seitwärts tendieren.
Italien
Die Wirtschaft Italiens befindet sich in einer Rezession, die
angesichts des erforderlichen Schuldenabbaus und der Strukturreformen
nur langsam abklingen wird. Die Mieten an den
Büromärkten bleiben folglich unter Druck. In Mailand wirken
die umfangreichen Flächenzugänge aus 2012 nach, sodass
der Büroleerstand auf hohem Niveau verharren wird. Im Einzelhandel
bremst eine schwache Konsumentwicklung die
Flächenexpansion der Retail-Unternehmen. Daher sind stagnierende
bis rückläufige Spitzenmieten zu erwarten. Die
fragile fundamentale Verfassung der Märkte drosselt auch
das Investoreninteresse, sodass mit einem Anstieg der
Ankaufsrenditen sogar im Spitzensegment zu rechnen ist.