Jahresbericht 31.03.2013 - SEB ImmoInvest

Ausblick
Um im Interesse der Anleger das bestmögliche Ergebnis im
Auflösungsprozess des SEB ImmoInvest zu erzielen, hat das
Fondsmanagement eine Verkaufsstrategie für jede einzelne
Immobilie erarbeitet. Hierfür hat es nicht nur den Vermietungs-
und Ausbaustand der Objekte und den jeweiligen
Immobilienmarktzyklus analysiert, sondern auch die Fremdfinanzierung
bzw. die Höhe möglicher Vorfälligkeitsentschädigungen.
Die Abwägung der vielfältigen potenziellen Szenarien
zeigt auf, wann eine Immobilie marktreif ist, also zu
den optimalen Konditionen veräußert werden kann. Selbstverständlich
wird die Strategie laufend an sich ändernde Rahmenbedingungen
angepasst.
Da die meisten Immobilienkäufer bei Anlageentscheidungen
unverändert nach Sicherheit streben, hat das Asset Management
im Verkaufsprozess einen hohen Stellenwert. Ziel ist
es, den Verkäufern Liegenschaften mit möglichst langfristigen
Mietverträgen mit bonitätsstarken Nutzern anzubieten. Daher
geht das Fondsmanagement aktiv auf Bestandsmieter zu,
um auslaufende Mietverträge frühzeitig zu verlängern.
Gleichzeitig spricht es verstärkt Mietinteressenten für Neuverträge
an. Auf diese Weise hat es im Geschäftsjahr 2012 / 13
Flächen mit einem Gesamtvolumen von rund 0,3 Mio. m 2
vermietet. Somit generieren die Liegenschaften zunächst
noch für die Anleger des SEB ImmoInvest, in Zukunft aber
für ihre Käufer solide und stetige Erträge.
Je nach Mikro- und Makrostandort befinden sich die Objekte
und Projekte in unterschiedlichen Phasen der Immobilienmarktzyklen
und sind entsprechend kurz-, mittel- oder langfristig
am besten zu vermarkten. Im Geschäftsjahr 2012 / 13
stand z. B. Deutschland aufgrund der fundamental guten
Verfassung der Märkte im Fokus nationaler und vor allem
internationaler Anleger, sodass überwiegend deutsche
Objekte aus dem Portfolio des SEB ImmoInvest veräußert
werden konnten.
Im Spannungsfeld zwischen den Interessen der Banken und
der Anleger verfolgt das Fondsmanagement die Strategie,
Finanzierungen sukzessive zurückzuführen, Vorfälligkeitsentschädigungen
zu vermeiden und so viel Liquidität wie
möglich an die Anleger auszuschütten. Während Finanzierungen
spätestens beim Verkauf von Liegenschaften abgelöst
werden, wird auch die Rückführung auslaufender Kreditverträge
fortlaufend geprüft. Die Fremdfinanzierungsquote
ist seit der Auflösung am 07. Mai 2012 von 37,4 % auf 29,6 %
zum Berichtsstichtag gesunken.
Um die bestmöglichen Ergebnisse zu erzielen, ist zudem
abzuwägen, inwieweit der Einzel- gegenüber dem Portfolioverkauf
von Vorteil ist, und damit, welcher potenzielle Kreis
von Investoren für den Verkauf angesprochen werden kann.
So wird das Gebäudeensemble Potsdamer Platz sowohl in
Teilportfolios als auch in Einzelimmobilien vermarktet.
Ein erster Erfolg dieser Strategie ist der Verkauf des Luxushotels
Grand Hyatt im Berichtszeitraum. Umgekehrt können
Portfolioverkäufe dazu dienen, den Veräußerungsprozess zu
beschleunigen, die Verkaufsnebenkosten zu reduzieren und
schneller Liquidität für Auszahlungen zu schaffen. Zudem
erlaubt eine Bündelung mehrerer Immobilien eine günstige
Chance zur Beimischung einzelner Liegenschaften, die in
der aktuellen Marktsituation weniger nachgefragt sind. Erstes
Beispiel für eine solche Transaktion ist das zum Ende des
Geschäftsjahres 2012 / 13 an einen kanadischen REIT veräußerte
Deutschland-Portfolio, wobei neun Liegenschaften
des SEB ImmoInvest den Besitzer wechselten.
Das Team des SEB ImmoInvest hat im Geschäftsjahr 2012 / 13
all sein Know-how und seine Energie dafür eingesetzt, den
Verkaufsprozess einzuleiten, und liegt mit den bislang erzielten
Veräußerungen voll im Plan. Wir werden auch weiterhin
sämtliche Möglichkeiten, die uns der Gestaltungsspielraum
bis April 2017 bietet, ausschöpfen, um das optimale Ergebnis
für die Anleger zu erzielen. Wir danken Ihnen herzlich für
Ihr Vertrauen.
SEB Investment GmbH
Knoflach Cofalka
Chua Kraus
Frankfurt am Main, im Juni 2013
Jahresbericht zum 31.03.2013 | 25