Strukturierte Finanzierungen - Investitionsbank Schleswig-Holstein

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. Formen von MBS-<strong>Finanzierungen</strong> Bei der Wahl möglicher MBS Konstruktionen ist zwischen synthetischer und True sale Verbriefung zu unterschei- den. Bei einer synthetischen Verbriefung bleiben die Assets (Immobilien) beim Wohnungsunternehmen und die Wertpapierkäufer erlangen nur einen indirekten Zugriff auf die Vermögenswerte (Immobilien). Bei True sale Ver- briefungen werden die Assets an die Special Purpose Vehicle übertragen und der Wertpapierkäufer erhält inso- fern einen direkten Zugriff. Relativ häufig – so auch in dieser Ausarbeitung – wird dem Leser auf den ersten Blick nicht klar, ob nun eine Bank benötigt wird oder nicht. Dies kann mit einem klaren „Ja und Nein“ beantwortet werden, denn es sind Konstruktionen unter Einschaltung von Kreditinstituten, aber auch ohne möglich. Das größte Marktvolumen für MBS-Transaktionen entsteht zurzeit dadurch, dass Kreditinstitute ihre bisherigen Kreditausleihungen bündeln und sie gemäß der dargestellten Struktur als Wertpapier am Kapitalmarkt verkaufen. Die Kreditinstitute bedienen sich – zum Teil – der KfW mit ihrer Plattform PROMISE, die bereits die notwendige formalisierte Vorgehensweise vorhält. Große Wohnungsunternehmen, mit eigenem ausgeprägten Kreditbedarf von mindestens € 100 Mio., können allein eine MBS-Struktur mit Hilfe eines Kreditinstitutes oder eines Dritten in der Funktion als Arrangeur aufle- gen. Bei dieser Variante übernimmt der Arrangeur als Dienstleister alle notwendigen Aufgaben, um die darge- stellte Konstruktion zu ermöglichen. Kleine Wohnungsbauunternehmen müssen ihren Kreditbedarf bündeln und mit Hilfe eines Arrangeurs ausrei- chend Kreditvolumen zusammenführen, um Wertpapiere begeben zu können. Da das Sammeln einen gewissen Zeitraum in Anspruch nimmt, bedarf es häufig einer Zwischenfinanzierung durch ein Kreditinstitut.
. Anforderungen zur Teilnahme an MBS-Transaktionen Der Markt für diese Finanzierungsform hat sich noch nicht vollständig entwickelt, so dass Änderungen regelmäßig erfolgen. Grundsätzlich kann aber von folgenden Voraussetzungen ausgegangen werden: MBS: Teilnahmebedingungen für Wohnungsunternehmen Grundsätzliche Anforderungen an Immobilienobjekte (Assets): 1. 2. 3. 4. 5. 6. Existenz und Prognostizierbarkeit eines permanenten Cash Flows Rechtliche Entstehung und Übertragbarkeit der Assets Technische Abtrennbarkeit der Assets Diversifikation innerhalb einer Klasse gleichartiger Assets Ausreichende Verzinsung Keine Ausfälle von Zahlungen Anforderungen an das Unternehmen: 1. 2. 3. 4. 5. Finanzierungsbedarf über 1 Mio. E Wohnungsbestand mindestens 5.000 Einheiten Unternehmenssitz im Inland Transparenzbereitschaft Innovationsfreude Spezielle Anforderungen an Objekte: 1. Wohnungswirtschaftliche Nutzung 2. Lage in deutschen Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern 3. Gutachten durch öffentlichen Sachverständigen 4. Unbelastete/gering belastete Objekte ohne großen Instandhaltungsbedarf 5. Geringer Leerstand 6. Mindestens 10 Wohnungseinheiten 7. Verkehrswert in Höhe des 1,7 fachen der gewünschten Finanzierung (maximaler Beleihungsaufwand von 60 Prozent) 8. Erststellige Besicherung Quelle: Verbriefung – So mache ich mein Unternehmen fit für diesen Weg, Die Wohnungswirtschaft, 04/2004, S. 42-ff und eigene Recherchen.
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Seite 3 und 4: 1. Vorwort Strukturierte Finanzieru
Seite 5: Die Struktur beginnt mit der Auswah
Seite 9 und 10: Für eine sachgerechte Entscheidung
Seite 11 und 12: . Glossar Begriff Abkürzung Bedeut

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