Strukturierte Finanzierungen - Investitionsbank Schleswig-Holstein

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. Vergleich MBS- und Kreditfinanzierung Einzelaspekte MBS Bankkredit inkl. Fördermittel I. Quantitative und qualitative Voraussetzungen an ein Wohnungsunternehmen Finanzierungsvolumen ab 1 Mio. € je nach Kundenbedarf Wohnungsbestand keine Begrenzung keine Begrenzung Lage keine Begrenzung keine Begrenzung Sitz des Unternehmens nur im Inland keine Festlegung Besicherung i.d.R. nur erstrangig und Gesamtgrundschuld (Abtretung an SPV) Forderungsabtretung von Mietforderungen i. d. R. offene Abtretung an im Ausland ansässige SPV Transparenz sehr hoch (ausführliche Daten für Rating jedes Objektes erforderlich) Innovationsgrad sehr hoch (neuere Tools für z. B. Controlling) II. Konditionen und Anschlussfinanzierung Zinssatz ja nach Rating und Marktsituation unterschiedlich, Zielwert: 20–60 Stellen über Kapitalmarkteinstand Tilgung je nach Vereinbarung innerhalb von 10 Jahren (i. d. R. endfällig) auch nachrangig (vor allem bei Förderkrediten) keine offene Abtretung angemessen, i. d. R. für Rating des Unternehmens nicht festgelegt Sondervereinbarungen keine möglich möglich Bereitstellungszinsen ab dem Tag der Zinsfixierung oder im Rahmen von Forward-Konditionen Kosten der Umsetzung für Wohnungsunternehmen sehr hoch (0,2–3 % des MBS- Transaktionswertes) Primärbank: je nach Rating und Marktsituation Förderbank: politisch bedingte günstige Zinsen je nach Vereinbarung (auch endfällig) i. d. R. innerhalb von 20–30 Jahren individuelle Vereinbarung im Sinne der MBS-Kosten keine, i. d. R. Bearbeitungsgebühr 0,5–1,5 % Kreditlaufzeit kurz bis max. 10 Jahre alle Laufzeiten (bis 30 Jahre) Anschlussfinanzierung möglich, ggf. niedrigerer Betrag wegen geringeren Marktwertes der Objekte III. Rating Komplexitätsgrad sehr hoch mittel Kontakt zum Kreditgeber nicht vorhanden, keine Einflussmöglichkeit auf Risikoeinstufung IV. Organisation Komplexität sehr hoch, erheblicher Erklärungsbedarf je nach Bedarf, sofern nicht bereits zu Beginn Gesamtlaufzeit vereinbart wurde vorhanden, Einflussmöglichkeit auf Risikoeinstufung gegeben gering Anzahl Kreditveträge sehr wenig sehr hoch, i. d. R. Einzelobjektfinanzierung V. Bilanzielle Veränderungen abhängig von Verbriefungsform keine bei Umfinanzierungen, Bilanzsummenausweitung bei Finanzierung von Neubedarf
Für eine sachgerechte Entscheidung über die passende Finanzierungsform für ein Wohnungsunternehmen bedarf es einer detaillierten Analyse. Zur Vereinfachung haben wir dafür nebenstehende Übersicht erstellt. Bevor sich ein Wohnungsunternehmen mit der Frage einer möglichen Finanzierung über eine MBS-Transaktion befasst, sollte im Rahmen einer Vorprüfung der Aufwand geschätzt und mit Preisen hinterlegt werden. Ein wichtiges Kriterium für die Entscheidung „Verbriefung versus Kredit“ ist die von einem Wohnungsunternehmen zu zahlende Durchschnittsmarge für den Gesamtfinanzierungsbedarf eines Objekts. Da es im Verbriefungsgeschäft ausschließlich um die Beurteilung der Assets und nicht der Unternehmen geht, können bei Objekten mit guter Bonität ggf. sehr günstige Konditionen erreicht werden. Allerdings besteht das Risiko, dass die hohen fixen und laufenden Kosten der Verbriefung (Richtwert der Gesamtkosten: 0,8 bis 3 % des Wertpapiervolumens) – vor allem bei kleinen und mittleren Wohnungsunternehmen – den möglichen Konditionsvorteil deutlich übersteigen. Die Verbriefung berücksichtigt günstige Fördermittel der KfW und der Länder nicht. So ist bei einer Analyse zu ermitteln, ob ein klassischer Kredit einschließlich günstiger Fördermittel im Vergleich zu einer Verbriefung nicht vorteilhafter ist. Im Gegensatz zum klassischen Bankkredit braucht ein Wohnungsunternehmen für die Erschließung der neu- artigen Finanzierung über die Emission von MBS-Papieren das Know-how in Form von Wissen und Tools sowie die unbedingte Bereitschaft sofort die benötigten modernen Managementansätze weiter auszubauen. Diese Voraussetzung kann für das Wohnungsunternehmen zusätzliche Kosten mit sich bringen. Außerdem ist bei der Verbriefung die Bereitschaft zu wesentlich umfangreicherer Transparenz als bei einem Kredit erforderlich.
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