Städtebauliche Entwicklungskonzepte auf dem Prüfstand ...
Städtebauliche Entwicklungskonzepte auf dem Prüfstand ...
Städtebauliche Entwicklungskonzepte auf dem Prüfstand ...
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DV<br />
Jahrestagung 2007 des Deutschen Verbandes für<br />
Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.<br />
am<br />
4./5.9.2007 in Magdeburg<br />
Strategische Planung in der<br />
Stadtentwicklung<br />
<strong>Städtebauliche</strong> <strong>Entwicklungskonzepte</strong><br />
<strong>auf</strong> <strong>dem</strong> <strong>Prüfstand</strong><br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
Arbeitsgruppe 1<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
1
<strong>Städtebauliche</strong> <strong>Entwicklungskonzepte</strong> <strong>auf</strong><br />
<strong>dem</strong> <strong>Prüfstand</strong><br />
1. Umsetzungsorientierte Verfahren und Instrumente<br />
2. Strategische Flächenmanagement- und<br />
Mobilisierungsstrategien<br />
3. Transparenz hinsichtlich der Immobilienwerte bei<br />
Leerstand und Stadtumbau<br />
4. Konsequenter Vorteils- und Lastenausgleich<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
2
Instrumente des Stadtumbaus<br />
Integriertes Stadtentwicklungskonzept (INSEK)<br />
Teilbereiche: Wohnen, Wirtschaft, Infrastruktur, Natur und Landschaft,<br />
Freizeit und Tourismus<br />
Weiter-, UmundWiedernutzungbaulicher<br />
Anlagen<br />
<strong>Städtebauliche</strong>s Entwicklungskonzept § 171 b BauGB<br />
Neubau im<br />
Bestand,<br />
Rückbau<br />
baulicher<br />
Anlagen<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
Stadtumbaugebiet<br />
Monitoring<br />
Konservierung<br />
und<br />
Erhaltung<br />
stadtverträgliche<br />
Zwischennutzung<br />
Verträge § 171 e BauGB, Förderung<br />
Stadtumbausatzung § 171 d BauGB<br />
Renaturierung<br />
3
1. Entwicklungsbereich<br />
2. Sanierungsgebiet<br />
Normalverfahren<br />
Vereinfachtes Verfahren<br />
3. Stadtumbaugebiet<br />
Ohne Sicherungssatzung<br />
Mit Sicherungssatzung<br />
4. Gebiet der sozialen Stadt<br />
5. Erhaltungsgebiet<br />
(Gebäudewert, Milieuschutz,<br />
Umstrukturierung)<br />
Leinefelde-Worbis<br />
(Quelle: Stadt Leinfelde-Worbis / Büro GRAS)<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
Verfahrenswahl<br />
4
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
Instrumente<br />
Instrumente, die sowohl in Stadtumbausicherungsgebieten<br />
als auch in Sanierungsgebieten bzw.<br />
Entwicklungsbereichen einsetzbar sind:<br />
1. Vork<strong>auf</strong>srecht im Sicherungsgebiet (§ 24 BauGB)<br />
2. Besondere Genehmigungspflicht einsetzbar (§§ 144,<br />
145/ § 171 d BauGB)<br />
3. Enteignung im Notfall (§ 85 BauGB) (beim Stadtumbau<br />
ohne B-Plan!)<br />
4. Sozialplanung, Härteausgleich<br />
5
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
Instrumente<br />
Instrumente, die nur in Sanierungsgebieten bzw.<br />
Entwicklungsbereichen einsetzbar sind:<br />
1. Erhebung von Ausgleichsbeträgen (bzw. Ablösung oder<br />
Vorauszahlung)<br />
2. Genehmigungspflicht für die Veräußerung, Belastung<br />
oder Teilung von Grundstücken und für den Abschluss<br />
von Miet- und Pachtverträgen<br />
3. Amtliche Beendigung von Miet- und Pachtverträgen (§<br />
182 BauGB)<br />
4. Nur im Entwicklungsbereich: Grunderwerbspflicht für<br />
Kommune<br />
6
Bauleitplanung – Bebauungsplanung (1)<br />
Dynamik der Stadtumbauprozesse erfordert flexibles und<br />
prozessorientiertes Handeln; Bauleitpläne „... wenn und soweit es die<br />
städtebauliche Ordnung und Entwicklung erfordert...“ § 1 Abs. 3 BauGB<br />
Flächendeckende Aufstellung nur in Entwicklungsbereichen nach § 165<br />
ff BauGB erforderlich, in Sanierungsgebieten (seit 1984) und<br />
Stadtumbaugebieten nicht<br />
B-Plan zur Absicherung späterer baulicher Folgenutzungen und als<br />
Voraussetzung für städtebauliche Gebote<br />
Offene Fragen der Grundstücksbewertung erzeugen eine Zurückhaltung<br />
bei den Instrumenten der Bebauungsplanung<br />
Freiraumorientierte Zwischennutzungen und Nutzungsextensivierungen,<br />
Sukzessionsflächen können nur bedingt im B-Plan festgesetzt werden;<br />
Wald ist ohnehin nach Bundeswaldgesetz oder Länderwaldgesetzen<br />
geschützt<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
7
Bauleitplanung – Bebauungsplanung (2)<br />
B-Plan kann durch Stadtumbaumaßnahmen obsolet werden (aus<br />
allgemeinem Wohngebiet wird Kleingarten!)<br />
Rückbau im unbeplanten Innenbereich; Folge: Baulücke ...<br />
Außenbereich im Innenbereich<br />
Rückbau von Quartieren am Stadtrand; Folge: Unbeplanter<br />
Innenbereich wird zu Außenbereich<br />
Baurecht <strong>auf</strong> Zeit in Baulücken nicht erforderlich, da ohnehin<br />
Genehmigung nach § 34 BauGB möglich<br />
Kombination: städtebaulicher Vertrag <strong>auf</strong> Grundlage informeller Planung<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
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Stadtregionales Flächenmanagement<br />
Baulandpotenziale in der Region<br />
erfassen und bewerten:<br />
Brachen<br />
Baulückenpotenziale im Innenbereich<br />
Potenziale in den<br />
Flächennutzungsplänen<br />
Potenziale in Bebauungsplänen und<br />
<strong>auf</strong>grund anderer Satzungen<br />
etc.<br />
Strategisches Flächenmanagement<br />
in der Region:<br />
Bedingungen der<br />
Baulandbereitstellung abstimmen, z.B.<br />
gleiche Kostenbeteiligung<br />
Qualitätskriterien definieren<br />
Quantitative Anpassung<br />
Interkommunale Flächenentwicklung<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
9
Flächenmanagement in Umstrukturierungsgebieten<br />
Umzugsmanagement<br />
Freilegung<br />
Bodenordnung<br />
Erschließung<br />
Vermarktung<br />
Refinanzierung<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
10
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
Zwischennutzungen<br />
1. Zwischennutzung und neue Freiflächen in der Stadt sind als neue Themen<br />
des Stadtumbaus von bundesweitem und europäischem Interesse<br />
2. Zwischennutzungen und neue Freiflächen eröffnen Chancen für neue<br />
städtische Qualitäten<br />
3. Neue Freiflächen und Zwischennutzungen in der Stadt tragen zur<br />
Reduzierung der Flächeninanspruchnahme bei<br />
4. Zwischennutzung ist dort zweckmäßig, wo mittel- bis langfristig ein<br />
Baubedarf erwartet werden kann und dies städtebaulich auch erwünscht ist<br />
5. Neue Freiflächen werden zu Lebensräumen der Zukunft mit<br />
bürgerschaftlichem Engagement und behutsamem Vorgehen<br />
6. Notwendig sind Kooperationen sowie eine Bündelung unterschiedlicher<br />
Formen der Förderung und Finanzierung<br />
7. Die neuen Regelungen im Städtebaurecht unterstützen den flexiblen<br />
Stadtumbauprozess<br />
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Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
Zwischennutzungen<br />
Voraussetzungen:<br />
Akzeptanz finden bei den<br />
Anwohnern,<br />
stabilisierend <strong>auf</strong> die angrenzenden<br />
Wohnmilieus wirken,<br />
flexibel in den Angeboten für<br />
unterschiedliche Nutzergruppen sein,<br />
reversibel und räumlich variabel sein<br />
hinsichtlich späterer Erweiterungen<br />
und Reduzierungen,<br />
einer ggf. langen<br />
Zwischennutzungsdauer standhalten<br />
und<br />
preiswert sein in der Herstellung wie<br />
auch in der Unterhaltung<br />
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Freiraumkonzept und Mietergärten<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
13
Entscheidungskriterien für Abschluss von<br />
Zwischennutzungsverträgen<br />
Höhe der Rückb<strong>auf</strong>örderung<br />
L<strong>auf</strong>ende Gebäudekosten (Versicherungen,<br />
Hausanschlusskosten, Regenwasserabgabe)<br />
Gefährdungspotential durch bestehendes<br />
Gebäude<br />
erhöhte Verkehrssicherpflicht<br />
Vermarktungschancen<br />
Grundsteuererlass gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 2<br />
GrStG (öff. Grünanlage)<br />
ggfs. Förderung der Anpflanzungs- und<br />
Fertigstellungspflege; Höhe der<br />
Unterhaltungspflege<br />
Ausstiegsklausel, Teilrückzahlung von<br />
Fördermitteln<br />
Abwendung einer bauordnungsrechtlichen<br />
Abbruchanordnung, Ersatzvornahme<br />
Bindungszeitraum und Verzicht <strong>auf</strong> Baurecht<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
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Bodenwerte beim Stadtumbau<br />
Halberstädter Wohngebiet Nordring<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
Anlässe der Wertermittlung:<br />
Preisprüfung<br />
Bodenordnungsmaßnahmen<br />
Ausgleichsbetragsermittlung<br />
Entschädigungen<br />
Beleihungswertermittlung<br />
…..<br />
„Für die Nachnutzung gibt es mehrere<br />
Varianten, die aber erst bei<br />
tatsächlicher Nachfrage greifen. Bis<br />
dahin verbleibt der Bereich als<br />
renaturierte Fläche …“<br />
IzR (2003): S. 652.<br />
15
Problem:<br />
ungewisse<br />
Nachfolgenutzung<br />
Strukturelle Wohn- und Gewerbebrache<br />
Wertbeeinflussende Umstände<br />
Qualität Konjunktur<br />
Lage<br />
Nutzbarkeit<br />
Beschaffenheit<br />
Schwierigkeiten bei der Bestimmung und wertmäßigen<br />
Anpassung von Qualität und Konjunktur<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
Problem:<br />
k<strong>auf</strong>preisarme<br />
Lage<br />
nach Reuter (2006)<br />
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Bodenwert<br />
Bodenwerte beim Stadtumbau<br />
- konjunkturelle und maßnahmenbedingte Einflüsse -<br />
Alte Nutzung:<br />
Geschosswohnungsbau<br />
funktionierender<br />
Markt:<br />
Vollvermietung<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
gestörter<br />
Markt:<br />
wachsender<br />
Leerstand<br />
Überplanung<br />
Neuordnung<br />
Erschließung<br />
Mögliche neue<br />
Nutzungen:<br />
EFH-Gebiet<br />
Mischgebiet<br />
…..<br />
funktionierender<br />
Markt:<br />
vollständige<br />
Vermarktung<br />
baureifes Land (1) werdendes baureifes Land (2)<br />
Bauland<br />
Qualität<br />
17
Probleme der Wertermittlung bei Leerstand<br />
und Stadtumbau<br />
Ungewisse Marktverhältnisse und Nutzungsperspektiven der<br />
betroffenen Grundstücke<br />
unzureichende Marktinformationen und Wertermittlungsgrundlagen:<br />
Welche Nachfolgenutzung ist für das Grundstück plausibel? Hat das<br />
Grundstück noch Entwicklungspotential für eine rentierliche Nutzung?<br />
Bodenwert nach der wahrscheinlichsten Nachfolgenutzung ermitteln<br />
Bodenwerte für unterschiedliche Nutzungsszenarien ermitteln und<br />
abwägen.<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
18
Festlegung der künftigen Nutzung<br />
Sind die Stadtentwicklungskonzepte marktgerecht?<br />
Existiert ein Bebauungsplan oder sonstige baurechtschaffende<br />
Satzung?<br />
Angst vor Planungsschäden führt zur Zurückhaltung bei der<br />
verbindlichen Bauleitplanung<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
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Bodenwerte – eine Funktion der Folgenutzung<br />
Baureifes Land, Geschoßwohnungsbau: 8,5 €/m² bis 12,5 €/m²<br />
Rohbauland, Einfamilienhäuser: 20 €/m² bis 24 €/m²<br />
Private Erholungsflächen: 3 €/m²<br />
Kleingärten nach BKleinG: 2 €/m²<br />
Bewirtschafteter Wald: 1 €/m²<br />
Gemeinbedarfsnutzung ohne Bebauung nicht marktgängig.<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
Quelle: Bischoff (2004), Beispiel Rathenow<br />
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Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
Planungsschaden?<br />
Verlust bzw. Änderung durch faktischen Struktur- und<br />
Gebietswandel<br />
Rücknahme von Baurechten wäre oft konsequent (hoher<br />
Abstimmungsbedarf!)<br />
Planungsschadensfälle:<br />
– Einschränkung der privaten Nutzbarkeit<br />
– Umwidmung einer privaten in eine öffentliche Nutzung<br />
Schadensersatz nur bei hoheitlich veranlasster<br />
Umwidmung, nicht bei Änderungen im 34er Gebiet<br />
21
Zum Begriff Vorteils- und Lastenausgleich<br />
Ausgleich der Wertänderungen von Grundstücken, die<br />
ausschließlich durch notwendige Stadtumbaumaßnahmen<br />
bewirkt werden<br />
Der Ausgleich erfolgt zwischen den Eigentümern in<br />
Stadtumbaugebieten, deren Grundstücke durch<br />
Stadtumbaumaßnahmen positive bzw. negative<br />
Wertentwicklungen erfahren haben.<br />
Öffentliche Bedarfs- (Versorgungsträger) und private<br />
Maßnahmenträger einbeziehen<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
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Typische Fälle für einen Vorteils- und<br />
Lastenausgleich<br />
Das städtebauliche Entwicklungskonzept sieht den Abriss<br />
eines Wohnungsbestands aus städtebaulichen Gründen vor,<br />
der aus betriebswirtschaftlichen Gründen nicht erforderlich<br />
ist.<br />
Der wünschenswerte Abriss eines Wohnungsbestands ist nur<br />
möglich, falls ein Teil der verbliebenen Mieter in den<br />
Wohnungsbestand eines anderen Eigentümers wechselt<br />
Durch umfangreiche gezielte Abrissmaßnahmen entstehen<br />
ein zusammenhängender Grünzug, der benachbarte<br />
Standorte <strong>auf</strong>wertet<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
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konsensual<br />
hoheitlich<br />
Instrumente und Modelle Lastenausgleichs<br />
Verträge: Stadtumbauverträge § 171 c BauGB;<br />
Vertrag zwischen Unternehmen;<br />
Erwerb der Abrissgrundstücke und<br />
Restwertentschädigung<br />
Stadtumbaugesellschaft: Verlustausgleich zwischen<br />
Gesellschaften entsprechend ihren<br />
Marktanteilen nach Abriss<br />
Ausgleichsbeträge in Satzungsgebieten nach <strong>dem</strong><br />
besonderen Städtebaurecht<br />
Kommunale Abgabe: Zoniertes Satzungsrecht<br />
(Housing Improvement Districts)<br />
Gebote: Anpassungsgebot § 176 BauGB<br />
Rückbaugebot § 179 BauGB<br />
Enteignung: Entzug des Eigentums an einem<br />
Grundstück zum Wohl der<br />
Allgemeinheit § 85 Abs. 1 Nr. 7<br />
BauGB<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
Eingriffsintensität<br />
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Lastenausgleich durch Ausgleichsbetragserhebung<br />
Bodenwertsteigerung<br />
bei Gebäudeerhaltung und<br />
rentierlicher Nutzung<br />
Eigentümer zahlt<br />
Ausgleichsbetrag<br />
im Wege der<br />
Ablösung nach §<br />
154 Abs. 3 BauGB<br />
an die Gemeinde<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
Gemeinde<br />
Bodenwertminderung<br />
bei städtebaulich<br />
notwendigem Gebäudeabriss<br />
Gemeinde zahlt<br />
Härteausgleich in<br />
entsprechender<br />
Anwendung des §<br />
179 Abs. 3 BauGB<br />
an den Eigentümer<br />
nach Schmidt-Eichstaedt (2006)<br />
25
Fazit: Neues Planungsverständnis<br />
1. Kontinuierliches Monitoring statt Bestands<strong>auf</strong>nahme und Szenarien<br />
statt Prognosen<br />
2. Nachfrage- statt angebotsorientierter Planung<br />
3. Temporäres, <strong>auf</strong> den Lebenszyklus von Einrichtungen und<br />
Immobilien abgestimmtes statt unbefristetes Planungsrecht<br />
4. Kombination strategischer, gesamtstädtischer (regionaler?)<br />
<strong>Entwicklungskonzepte</strong> und gebietsbezogener Handlungskonzepte<br />
5. Mix von kooperativen und hoheitlichen Instrumenten<br />
6. Regionale Kooperation statt kommunaler Entwicklungsegoismen<br />
7. Planmäßiger Stadtrückbau durch konsequenten Vorteils- und<br />
Lastenausgleich<br />
Prof. Dr.-Ing. Theo Kötter<br />
Professur für Städtebau und Bodenordnung<br />
26
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