in göttingen

in FINANZEN göttingen Porträt & RECHT
Energetische Sanierung
und Miete
Was die Neuregelungen zur energetischen Sanierung durch das
Mietrechtsänderungsgesetz für Mieter und Vermieter bedeuten.
Text: Catherine Eberth
Durch das am 01.05.2013 in Kraft getretene
Mietrechtsänderungsgesetz sollen zukünftig
energiesparende und klimafreundliche
Modernisierungen von Wohnraum gefördert
werden. Ziel der Gesetzesänderung ist
es, die Ressourcenschonung und den Klimaschutz
voranzutreiben und daneben die
notwendigen Anreize einer energetischen
Sanierung für den Vermieter zu schaffen.
Zur Umsetzung dieses Ziels wurden
die bislang bestehenden mietrechtlichen
Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs-
und Modernisierungsmaßnahmen
reformiert. Eine ausgewogene Verteilung
der Nutzen und Lasten einer energetischen
Sanierung zwischen Vermieter und Mieter
bildet hierbei die Grundlage.
Die Vorschrift darüber, inwieweit ein
Mieter eine Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme
zu dulden hat wurde
ausgeweitet und umfasst nunmehr gemäß
§ 555b Nr. 1 BGB alle Maßnahmen, wodurch
in Bezug auf die Mietsache Endenergie
nachhaltig eingespart wird. Hierunter
fällt etwa auch der Einsatz von Solartechnik
für die Warmwasserbereitung.
Es kommt entscheidend darauf an, dass
der Energieverbrauch der Mietsache durch
die bauliche Veränderung insgesamt sinkt.
Dies kann durch sämtliche Maßnahmen
der Energieeinsparung und der Erhöhung
der Energieeffizienz beispielsweise durch
Wärmedämmung, Isolierfenster oder
eine moderne Heizungsanlage erfolgen.
Der bloße Wechsel des Energieträgers ist
hierfür nicht ausreichend. Der Begriff der
Mietsache ist hierbei weit zu verstehen
und umfasst nicht nur die zur individuellen
Nutzung vermieteten Räumlichkeiten,
sondern die gesamte Liegenschaft. Die
Maßnahme muss daneben zu einer nachhaltigen
Einsparung von Endenergie führen.
Nur kurzfristige Einsparungen sind
für das Vorliegen einer energetischen Sanierung
nicht ausreichend.
Foto: iStock
„Der Vermieter kann
sich auf anerkannte
Pauschalwerte berufen
und ist nicht länger
auf umfangreiche und
kostspielige Sachverständigengutachten
angewiesen.“
Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen
können auch weiterhin mit jährlich
maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt
werden, das geltende Recht wurde in
diesem Punkt nicht verändert. Die Umlagemöglichkeit
gilt auch für die energetische
Modernisierung. Rein klimaschützende
Maßnahmen, wie etwa die Installation einer
Photovoltaikanlage auf dem Dach, deren
Strom der Vermieter in das öffentliche
Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar
dulden, diese Maßnahmen berechtigen aber
den Vermieter nicht zu einer Mieterhöhung.
Anders verhält es sich lediglich dann, wenn
der Strom zumindest teilweise in der Mietsache
verbraucht wird.
Die formalen Anforderungen an die Begründungspflicht
des Vermieters werden
künftig gesenkt. Der Vermieter kann sich
auf anerkannte Pauschalwerte berufen und
ist nicht länger auf umfangreiche und kostspielige
Sachverständigengutachten angewiesen.
Bisher bestand für den Vermieter die Gefahr,
dass sich Modernisierungsarbeiten verzögerten,
wenn der Mieter vorbrachte, die
Umlage von Modernisierungskosten stelle
für ihn eine „unzumutbare“ wirtschaftliche
Härte dar. Durch das Mietrechtsänderungsgesetz
wird diese Härtefallprüfung nun in
das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert.
Die Modernisierung kann hierdurch
zunächst ohne Verzögerung realisiert werden.
Dies hat den Vorteil, dass der Vermieter
die geplante Maßnahme dennoch durchführen
darf. Dies schafft Plansicherheit in
der Bauphase. Der Härtefalleinwand ist
künftig schriftlich und fristgebunden durch
den Mieter vorzubringen. Ob ein solcher
Härtefall tatsächlich vorliegt, wird nunmehr
erst nach Abschluss der Maßnahmen
geprüft. Es wird hierdurch auch weiterhin
dem umfassenden Schutz des Mieters vor
Mieterhöhungen, die von ihm nicht geleistet
werden können, Rechnung getragen.
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